土地被征收补偿标准范文

导语：如何才能写好一篇土地被征收补偿标准，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

 

根据全旗发展规划和校园发展建设需求，克旗经棚一中风雨足球馆项目已于2016年立项，拟选址于克旗阳光热力第四供热站所在区域，根据学校师生体育锻炼需要和新高考改革实际需求，选址于供热站所在区域将会最大限度方便师生从事体育教学和体育锻炼，丰富业余文体生活，并在校园形成教学区、生活区、运动区科学布局，助力提升学校教育教学质量，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定，结合经棚一中实际，制定本实施方案。

一、征收主体、征收部门及实施单位

征收主体：克什克腾旗人民政府负责统筹协调全旗房屋征收与补偿工作

征收部门：旗住房和城乡建设局为征收部门

征收实施单位：旗住房和城乡建设局委托旗城市建设服务中心为房屋征收实施单位

二、征收范围

克什克腾旗经棚镇阳光热力四站。

三、补偿方式

依据有资质的评估机构确定的评估价格予以货币补偿。

四、补偿标准

非住宅房屋征收有两种补偿核算办法，供被征收人自主选择。

（一）按土地市场价、房屋成本价补偿核算。

1.土地补偿标准：

（1）出让用地的补偿标准按其所在地区域我旗现行基准地价及相应土地级别，由具有资质的评估机构评估确定。

（2）划拨用地的补偿标准依据《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，由具有资质的评估机构评估确定。

2.房屋补偿标准：

（1）有证房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

（2）附属房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

（二）按土地成本价、房屋市场价补偿核算。

    1.房屋补偿标准：

（1）有证房屋按决定公告之日类似房地产的市场价格补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

（2）附属房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

    2.土地补偿标准：

（1）对以出让方式取得土地使用权的土地，征收补偿包括：

①取得此宗土地使用权时向出让方实际支付的款项；

②办理用地手续时所交的税费；

③以上两项费用合计截至目前的同期银行贷款利息；

④土地治理费（每平方米30元）。

（2）对以划拨方式取得土地使用权的土地，征收补偿为土地治理费补偿（每平方米30元）。

（三）对土地、房屋以外其它资产的补偿。

由具有资质的资产评估公司对不可移动类资产按其重置成本扣除折旧后的价值补偿，可移动类资产补偿其拆装费评估确定。

五、搬迁费补偿

被征收房屋为生产用房的，搬迁费补偿标准为房屋评估金额的2.5%；对其它非住宅房屋的搬迁费用，搬迁费补偿标准为房屋评估金额的1.5%。

六、停产停业损失补偿

征收非住宅房屋造成停产停业损失的，其停产停业损失补偿标准为被征收房屋价值的3%。

被征收人认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与被征收人共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

被征收人不能提供上述相关证明材料的，按其被征收房屋价值的3%执行。

七、签约期限

自征收决定作出，被征收房屋评估结果公示结束之日起30日内。

八、搬迁期限

    签订征收补偿协议后，自征收部门通知搬迁之日起15日内。

九、本方案由旗住房和城乡建设局负责解释

 

篇2

关键词：征地补偿；公共利益；法律制度

我国在城乡一体化进程中，大量土地被征收，被征地农民成为没有土地、不种庄稼的农民，合理的征地补偿制度就尤为重要。现行土地征收补偿制度存在着土地征收范围过宽，土地征收程序不健全，土地征收补偿标准过低，补偿费用分配不合理等问题。本文提出如下完善制度的对策建议。

一、 明确土地征收目的

1、在立法上明确界定公共利益的范围。仅仅在为了满足公共利益需要的前提下，才能由政府行使土地征收权，实行土地征收。为严格控制土地征收范围，还必须对公共利益的概念和内容作严格的界定。在充分借鉴各国限定公共利益范围的经验和结合我国实际情况的基础上，我国的公共利益界定应吸收概括式与列举式两种方式的优点。在对公共利益概念的内涵作出一般性规定的同时，在法律上对那些公认属于公共利益范围内的项目作出明确具体的列举，使政府的自由裁量权缩小到最小范围。对确属公共利益范围的事项而法律又没有明确规定的，可由立法机构以单行法规或立法解释的方式予以补充，以此来纠正法律滞后于社会发展的弊端。

2、允许集体土地所有权和使用权自由流转。完善农村集体土地所有权权能，是解决公共利益目的被任意滥用的有效途径之一。所有权是对所有物的完全支配权，占有、使用、收益、处分是所有权的四项重要权能。我国的集体土地所有权则不完全具备这四项权能，突出表现在集体土地没有转让权。依照现行法律规定，土地不准买卖，限制了集体土地的自由流动，不能充分发挥土地的作用，影响了土地资源的利用效率。另外，土地征收范围过大，非公益性建设项目征收农村集体土地更是剥夺了农村集体土地的处分权。

因而，在明确农村集体土地所有权主体法律地位的基础上，应明确土地所有权和使用权主体的权利和义务。在处分权上，除公共利益以外的项目，农村集体土地应在市场经济规律的作用下，实现土地所有权的自由流转。同时，搞活农村集体土地使用权流转，打破集体土地使用权不能流转的局面，使其和国家建设用地使用权一样进入市场，实现其权益，这样才能确立集体土地所有权的主体地位，明确集体土地产权，强化市场公平竞争的环境。

3、严格区分为公益性用地和经营性用地。我国经营性用地目前大都是通过政府来征收的，政府征收后再由经营性用地者从政府手中购买。因为政府征收土地后再卖给经营性用地者，会产生巨大的差价，所以这种做法容易导致权力寻租，为政府腐败提供了滋生的土壤。因此应严格区分为公益性用地和经营性用地。将国家土地征收权严格限制在公益性用地的范围之内。对公益性用地，由政府直接向农民征收，并依法给予土地征收补偿；对经营性用地，应由用地者与农民协商，通过市场途径取得。政府在经营性项目用地上，不再是参与者，而仅仅是服务的提供者。政府仅通过土地用途管制和土地利用规划，控制土地供应总量，履行土地管理职能。政府只管审批、监管、收税和登记，并进行适当的总量控制，以防止土地保护失控。这样既有利于维护农民利益，也有助于实现市场公平。

二、建立完善的土地征收程序制度

1、保障被征地农民的知情权和参与权。我国现行法律虽然规定了土地征收过程中的两公告一登记制度，但是这种公告仅是在土地征收被批准或土地征收补偿决定作出之后的公告，是一种事后公告。公告作出后，农民即使对公告的相关内容不满，也无能无力。现行的公告制度不能有效满足农民的知情权、参与权。需要改革现行公告制度，变事后公告为事前公告。土地征收主体提出土地征收申请后，获得批准以前，就应当及时将土地征收的有关情况进行公告，并通知拟征土地所属的集体经济组织及承包经营权人。公告内容包括：土地征收的目的、被征土地的位置、土地征收说明、审批机关和地址等。公告不仅应直接送达被征地农民本人，而且还要贴在被征收土地所在区域的明显位置并在当地报纸上予以刊载。相关权利人对土地征收有异议的可要求举行听证会，对土地征收的合法性、合理性、必要性进行听证。土地征收获得批准后，被征收土地者也可要求举行土地征收补偿听证，在听证的基础上进行协商，协商不成的，可要求土地征收审批机关根据听证情况进行裁决。有关部门应对拟征土地及地上附着物的现状进行调查，调查结果应与被征收土地农村集体经济组织、农民和地上附着物产权人共同确认。土地征收补偿达成协议的，或土地征收裁决后，土地征收者应将土地征收补偿土地征收协议的内容、安置补偿协议的内容、具体适用的土地征收补偿标准、补偿费用的分配等予以公告。

2、完善土地征收纠纷解决机制。近年来，各地政府土地征收权频繁动用，大量土地被征收，由此引发的土地征收纠纷亦越来越多。由于我国没有建立起完善的土地征收纠纷解决机制，许多纠纷产生后没有及时得到解决，人们的诉愿长期被压制，导致上访事件激增，群体性上访不断，影响社会的稳定与和谐。对土地征收纠纷的解决，我国仅在《土地管理法实施条例》中作了规定。该行政法规第25条规定，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征收补偿、安置争议不影响土地征收方案的实施。由争议主体一方兼利益分享者一方来裁决其与另一方的争议显然不妥。为公正地解决土地征收纠纷，必须完善土地征收纠纷解决机制。

一是扩大争议案件的受理范围。土地征收过程中的纠纷很多，不仅仅是补偿标准纠纷。为更加全面保护当事人的利益，化解矛盾，对其他纠纷如土地征收范围纠纷、土地征收安置补偿纠纷、土地征收程序纠纷，土地征收执行纠纷等均应纳入受理范围之列，都可以申请裁决或者提讼。

二是建立土地征收司法审查机制。土地征收争议由政府裁决，通过行政渠道解决纠纷，有助于提高争议解决的效率，可以快捷高效地解决纠纷。但不能仅将行政裁决作为惟一的解决渠道，理由上面已经提到。应拓宽解决纠纷的路径，建立多元化的纠纷解决机制。一个有力措施就是对土地征收纠纷引入司法审查机制，将司法救济作为监督土地征收行为，解决土地征收纠纷的最后一道防线。当事人在纠纷发生后，可以向法院提讼，要求司法解决。

三、确定市场化补偿机制

1、明确土地征收补偿的原则。国家为了公共目的对土地实行征收行为，必将给被征收人造成损失。被征收人的这种损失并不是出于其违法行为，而是出于全体人民的共同利益的需要。因此该损失不应由被征收人一人承担，而应由全体人民共同负担，这才符合公平正义的原则。所以，国家在征收土地时，必须对被征收人的损失给予合理公正的补偿。随着权利观念的变化，特别是权利从私有化向社会化的转变，土地征收补偿的原则经历了一个由完全补偿，不完全补偿，到适当补偿的过程。补偿机制变得更加完善，更加合理，对被征收人权利的保护也更加的充分。我国2004 年修改宪法时第一次在宪法中明确规定土地征收应该补偿，这对我国土地征收补偿制度的完善起到了非常重大的作用。但宪法并没有对土地征收补偿的原则作出规定，不能在理论和实践上对土地征收补偿起到很好的指导作用。将来制定土地征收法时，应当明确规定土地征收补偿的原则。借鉴国外的经验，我国的土地征收补偿应遵循公平补偿的原则。放宽土地征收补偿的范围和标准，以便使被征收人的损失能够得到更充分的补偿，更好的保护被征收人的利益。

2、实行土地征收补偿标准市场化。确立公平补偿的土地征收补偿原则，要求必须以市场价格为计价基准进行补偿。遵循公平的市场价格原则进行土地征收补偿是市场经济体制的必然要求。在国外，几乎所有的国家都遵循市价补偿的原则，将土地补偿费、青苗及建筑物、构筑物补偿费、残地补偿费等主要补偿项目的补偿价格，以当时的市场价格或以市场价格为基础进行补偿，充分体现效率、公平原则。如前所述，我国现行的补偿标准是按“产值倍数法”确定的，没有遵循公平市场价格的原则，没有体现市场价值，又加上补偿范围较窄，造成了被征地农民利益的损失。为了更好地保护被征地农民的利益，我国应与国际接轨，实行补偿标准市场化。补偿标准市场化要充分考虑被征地农民的基本生活要求，按被征收土地的市场价格对失去土地的农民进行补偿，即将土地征收和使用过程中的增值收益在国家、集体、和被征地农民之间进行合理分配，保证被征地农民取得足够的土地增值收益。

另外，还应该扩充我国的土地征收补偿范围。当前我国土地征收的补偿范围仅限于与被征收客体直接相关的经济损失，而对与被征收客体间接关联以及因此延伸的其他附带损失未规定予以补偿，属于不完全补偿。结合国外关于补偿范围的规定，建议将补偿范围扩大，补偿范围应包括以下几个方面：集体土地所有权补偿、地上物补偿、土地征收活动引起的损失补偿等。

参考文献：

［1］ 沈开举，行政补偿法研究法律出版社，2004。

［2］ 陈锡文，土地征收要保障农民利益，北京中外房地产导报, 2006(23)。

［3］ 张全景，我国土地征收补偿制度改革探讨，国土与自然资源研究,2010(4)。

篇3

一、补偿依据

1．《土地管理法》

2．《省人民政府关于修订征地区片价的通知》

3．《市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》

二、补偿标准

1．土地补偿费

按被征土地的区片价（13.3万元/亩）乘以被征土地的面积计算土地补偿费。土地补偿费20%归集体经济组织；80%归被征地的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。被征土地没有土地使用权人和集体经济组织未发包以及实行其它方式承包的土地，土地补偿费全部归集体经济组织，由村集体经济组织依法分配或者使用。

2．青苗及地上附着物补偿费

（1）地上附着物及青苗补偿，一般按综合补偿的办法给予补偿。综合补偿标准为8万元/亩（青苗补偿7.2万元/亩，清拆补助0.2万元/亩，按规定时间清场的给予0.6万元/亩奖励），对综合补偿办法持有异议的，依据《市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》据实补偿。

（2）耕地内简易看守房的补偿，砖混结构的补偿标准为120元/平方米，砖墙保温顶的彩钢房补偿标准为120元/平方米，简易彩钢房的补偿标准为60元/平方米。

（3）兴办养殖用地并已办理审批手续的管理和生活用房、饲料储藏室用房等设施用地，按评估实施补偿。养殖的畜禽等动物类和与从事养殖有直接关系的可移动生产设备等，给予迁移费，不对其本身价值进行补偿。与畜禽养殖无直接关系的建（构）筑物等动产和不动产、超过用地期限、建设规模、改变位置和擅自改变畜禽养殖用地为非农业建设用地的不予补偿。

篇4

第二条本实施细则所称征地补偿，是指国家将农民集体所有土地征收后，依法给予被征地农民和农村集体经济组织补偿的行为。

本实施细则所称的被征地农民，是指农民集体所有土地被征收后，从该集体经济组织成员中产生的需要安置的人员。

第三条本市行政区域内的征地补偿适用本实施细则。

国家或省以上重点工程的征地补偿，原则上执行本市规定的征地补偿标准，如国家或省规定标准高于我市，执行国家或省规定标准。

第四条本市行政区域内，征地补偿工作由市、县（区）人民政府统一负责。

行政区划属城区的，执行三类地区征地补偿标准；沭阳县、泗阳县、泗洪县和行政区划属豫区的，执行四类地区征地补偿标准。

第五条征地补偿安置费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

全市统一按照农用地、建设用地和未利用地三类分别确定土地补偿费和安置补助费标准。

第六条土地补偿费最低标准按以下规定执行：

（一）征收农用地的，三类地区按照18000元/亩、四类地区按照16000元/亩计算。

（二）征收建设用地的，按照征收农用地土地补偿费计算。

（三）征收未利用地的，按照征收农用地土地补偿费的0.5倍计算。

第七条安置补助费的最低标准按以下规定执行：

（一）征收农用地的安置补助费，按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数，按照被征收农用地的数量除以被征地农村集体经济组织征地前人均占有农用地的数量计算。每一名需要安置的被征地农民的安置补助费标准为三类地区17000元、四类地区14000元。

人均农用地超过1亩的，按照1亩计算；人均农用地不足0.1亩的，按照0.1亩计算。

（二）征收建设用地和未利用地的，不支付安置补助费。

（三）以前已征收的土地，本次征地时不再纳入计算征地前人均农用地数；已给予安置补偿的被征地农民，本次征地时不再纳入计算被征地农民的人数。

第八条青苗及地上附着物补偿费按以下规定执行：

（一）青苗补偿费一般按一季的农作物的产值计算，能如期收获的不予补偿。具体补偿标准为三类地区按每亩900元标准执行，四类地区按每亩800元标准执行。

（二）可移植的苗木、花木、林木等，支付移植费；不能移植的，给予合理补偿。具体补偿标准见附件1、附件2、附件3；其他地上附着物补偿费见附件4。

（三）农田水利工程设施、电力、广播和通讯设施等附着物，按等效替代原则付给迁移费或者补偿费。农民集资修建的道路、桥涵、管网等设施，在村庄内部，已纳入拆迁房屋的等级评定和综合评估的，不再另行补偿；在村庄以外，根据实际情况补偿。

（四）房屋等建（构）筑物的拆迁补偿安置按市、县有关规定执行。

（五）对征地范围已确定、自征地调查开始之日起栽种的青苗和其他附着物、搭建的房屋等建（构）筑物一律不予补偿，由所有权人自行清除。

第九条建设占用国有场圃土地的，参照本实施细则相应的地类补偿标准给予补偿。

第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，将征地补偿安置费用划入财政部门土地补偿专户，由财政部门将选择货币安置的被征地农民的征地补偿安置费用按规定及时足额支付给个人；将选择参加土地换社保的被征地农民的不低于70%的农用地土地补偿费和全部的安置补助费，划入同级财政部门在银行设立的被征地农民社会保障资金财政专户；将地上附着物、青苗补偿费由财政部门直接支付给个人；将剩余的土地补偿安置费用等支付给农村集体经济组织。

征地补偿安置费用没有足额到位的，被征地农村集体经济组织及其成员有权拒绝交地；征地补偿安置费用足额到位的，被征地农村集体经济组织及其成员不得拖延交地。

第十一条支付给农村集体经济组织的土地补偿安置费，纳入村集体经济组织资金专户，由乡镇农村经济服务中心负责管理，必须用于解决历史遗留的被征地农民的生活问题，以及农村集体经济组织发展生产和公益性事业，不得挪作他用。

第十二条农村集体经济组织的农用地面积以县、区土地行政主管部门土地变更调查年12月31日数据为基数。被征地农民人数的确定以参加第二轮农村土地承包的人口为基数，建立农村集体经济组织成员数据库。

各县区（开发区、园区、新城）政府（管委会）在建立农村集体经济组织人均农用地台帐时，可结合本地情况，适当调整农村集体经济组织人均农用地台帐各相关基数，建立适合本地实际的人均农用地台帐。

第十三条国家工作人员在征地补偿工作中、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

被征地单位或者有关部门弄虚作假，不按规定支付补偿安置费用，或克扣、侵占、截留、挪作他用的，一律依法严肃处理。冒领、截留、挪用征地补偿安置费用的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正，并依法追究主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

阻挠和破坏征地工作，妨碍工作人员依法执行公务的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

篇5

20xx年最新房屋拆迁补偿标准全文货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

屋拆迁补偿标准的计算公式：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

备注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房 屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

因此，在政府实施土地征收和拆迁补偿安置的过程中，只要违背给予被征收人公平补偿这一基本原则，即可视为违法，被征收人应该果断通过法律途径争取合理补偿。

20xx最新房屋拆迁补偿内容有哪些一、房屋价值补偿标准

这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。

三、停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

四、补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。

篇6

一、建设用地项目名称

县年第八批次城市建设用地,拟规划作为大桥项目、大道项目和高速东出口城区连接线项目建设用地。

二、被征地土地位置、面积地类和权属单位

1、大桥项目用地位于镇村,用地总面积1.6904公顷（其中使用国有土地1.2849公顷）,涉及村集体园地0.1035公顷,林地0.2543公顷,建设用地0.0477公顷。被征地权权属单位为村委会。

2、大道项目用地位于镇村,用地总面积5.19公顷（其中使用国有土地3.1863公顷）,涉及村集体水田0.1242公顷,旱地0.3326公顷,园地1.1476公顷,林地0.1339公顷,农村道路0.0279公顷,其它农用地0.052公顷,建设用地0.1855公顷。被征土地权属单位为村委会。

3、高速东出口城区连接线项目用地位于镇村,用地总面积18.0315公顷（其中使用国有土地11.4071公顷）,涉及村集体旱地0.34公顷,园地2.9589公顷,林地2.5262公顷,住宅用地0.1962公顷,空闲地0.6031公顷。被征土地权属单位为村委会。

三、征地补偿安置标准

根据《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和政文[]592号文件规定，本批次征地补偿安置标准具体如下：

1、征收镇村集体土地补偿标准参照住宅小区实际征地补偿标准执行。征收其它经济林地,土地补偿费、安置补助费按28.35万元/公顷的综合标准计算,地上附着物补偿费以现场清点为准;征收非经济林地,土地补偿费和安置补助费按9.45万元/公顷计算,地上附着物补偿按省实施办法第30条规定执行。建设用地按城区拆迁补偿有关规定实施。

2、高速东出口城区连接线项目和大道项目用地涉及征收集体土地参照我县南城区土地征收补偿安置标准执行。具体补偿标准为：征收耕地，补偿安置综合标准为44.694万元/公顷，征收果园地和其它经济林地，补偿安置综合标准为15.348万元/公顷(地上附着物以征地现场清点数量按规定标准另行补偿），征收非经济林地补偿安置综合标准为12.75万元/公顷，未利用地土地补偿安置标准2.5785万元/公顷。建设用地按拆迁有关规定执行；

四、其他相关事项

篇7

    论文关键词 土地征收 补偿 法律制度

    一、我国土地征收补偿制度存在的问题

    目前,我国农村土地征收制度的相关法律法规还不够全面,我国还没有制定单行的《土地征收法》,而现行的相关法律法规主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》,但补偿相关内容规定较为笼统,缺乏可操作性,落后于社会发展现状。

    (一)征地补偿的范围较窄我国2004年宪法修正案明确规定了国家为了公共利益需要可以按照法律规定对土地实行征收或征用并给以补偿的原则性条文,我国对于农村土地征收的补偿规定在《土地管理法》中,根据《土地管理法》第47条的规定,我国征地补偿费的范围包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费。从以上规定可以看出,我国的土地补偿标准是按照土地产值的倍数进行的,这样的补偿标准显然太窄了,只进行了适当补偿,而不是完全补偿,没有考虑土地在被征收后的发展价值,农民重新就业成本和就业风险也没有考虑在内。从世界各国和地区立法来看,多采用征地补偿标准市场化,不仅将征地所产生的直接损失纳入补偿范畴,而且对于间接侵害的损失补偿也作了规定。

    (二)补偿方式单一如上所述,我国目前征地实践中普遍采取的是一次性货币安置的方式,让农民在失地后自谋职业,征地补偿方式仍然比较单一,即使政府鼓励农民自主创业,却没有提供相关的培训系统以保证再就业,就业安置机制严重缺失。一部分失地农民拿到钱由于自身缺乏理财知识和消费观念,很快便挥霍得一干二净,或用于充当赌资或盲目投资,既失地又失钱,可谓祸不单行,前途堪忧。失地农民在流入城市后,由于文化知识水平、观念以及就业技术能力方面的限制,他们在城市就业中处于劣势地位,往往只能从事一些体力型劳动,毫无竞争可言。这样的一次性货币补偿安置忽视了被征地农民的未来生存问题。

    (三)补偿标准不合理《土地管理法》第47条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。……”。这是我国现行征地补偿标准确定的法律依据,即以土地的原用途来确定征地补偿费,实行的是“产值倍数法”。安置补助费一般为被征收耕地前三年平均年产值的四至六倍。如此低的安置补助标准,失地农民最多只能在省吃俭用的前提下维持大约六年,其后的生活可以说是毫无保障。另外,法律规定了年产值倍数范围,却没有具体衡量标准,这就赋予了政府极大的自由裁量权,地方政府往往会可以压低倍数以节省征地成本,违背了“运动员不能充当裁判官”的规则,作为利益获得者的政府同时又充当利益分配者的角色,受利益的驱动,往往难以保证其公平性。

    (四)征地补偿程序形式化在现代法治理念中,完善、正当的程序是保证公权力良好运作的手段,在土地征收过程中亦是如此。《土地管理法》第48条规定征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。现阶段有关听证程序的规定,仅仅局限于征地补偿安置方案,而就征地行为本身是否合法与合理,被征地农民无权要求听证,提出异议,也就是我们所说的事后听证。所以即使对补偿程序的听证再完善,也是于事无补。

    (五)补偿款发放存在的问题我们都知道,土地征收补偿款是否及时、足额发放到农民手中关系着农民基本生活、对农村社会稳定起着举足轻重的作用。一般来说,土地征收补偿款就应当及时地足额地发放到农民手中。但事与愿违,这个看起来非常理所当然的事,在实践操作中却问题百出。就目前来看,补偿款发放工作主要存在这以下这几个问题:(1)给付农民补偿款不及时。本来,在确定了土地征收补偿款后政府应及时地将款项及时地发放到农民的手中,有的政府部门却迟迟没有落实,总是以各种原因克扣挪用,在补偿款发放到农民手中的时候已经大幅度贬值了。(2)补偿款发放监管力度不够,克扣、贪污、挪用补偿款的现象频发。由于在土地征收补偿程序中,一般都是由用地单位将补偿款先划入农村集体帐户,然后由村委会将汇入集体帐户的补偿款再分发到各农户手中。这样层层截留,最后到达农户手中己所剩无几,由此引发的纠纷不断。(3)某些村干部或农民通过虚设人口来套取土地补偿款。一些村干部除了将代管的土地补偿款直接挪用或贪污外,采取虚列占有土地人员的手法冒领补偿款。而失地农民则多采用假结婚的方式以期获得更多补偿款。

    二、完善我国土地征收补偿制度的几点思考

    (一)扩大补偿范围,按市场价格设置补偿标准我国现行的征收补偿范围和标准已经远远不能适应经济发展的需要,应从立法和实践的角度来扩充我国征收补偿的项目。在土地补偿范围上,多数学者认为应当从土地所有权扩大至土地使用权的补偿,包括土地本身价格、土地使用权价值、地上附着物价格、社会保障价格和拆迁补偿等内容。豍笔者认为补偿范围应该包括间接损失,具体应当包括以下几项:(1)残地损失、相邻土地损失补偿。土地征收必然会造成残余地的损害,降低土地的利用率,如征收导致土地分割,形成不经济的土地规模,造成土地利用效率的损失。(2)重新安置补偿。土地被征必然要涉及到迁移的问题,那么补偿款范围需包适当的移迁费补偿,其中包括建筑物和动产的迁移费补偿等。(3)营业损失。被征收的土地大多不是荒废的,除了普通的自给自足的耕种外,会用于农业经营活动。用于经营活动的土地在被征收后不得不放弃经营,本文认为,此处的补偿范围需扩展到营业损失,即在被征地上从事经营活动的投资补偿与租金损失补偿。

    我们可以通过市场中介机构进行综合评估,确定以公平合理的市场价格作为征地补偿的标准,按市场价格进行补偿是市场经济发展所需。

    (二)补偿方式宜多样化多渠道的补偿方式能使土地权利人能得到充分的安置。笔者认为,补偿方式可以加入以下几种:(1)货币安置。包括一次性货币安置。分期和终身货币安置。目前主要是采取第一种安置方式,本文认为分期和终身货币安置比一次性安置更有利于保护农民利益,采取后两种方式可以避免因物价上涨带来的弊病,定期根据物价上涨的幅度上调补偿费。(2)农业安置。在土地资源丰富的地方可以采用这种方式,即给以被征地农民相当数量或者质量的土地,供农民发挥自身所长,继续从事农业活动,或者转换为其他农业方式,保证其生活水平不下降,这样可大大减少其他就业的风险。(3)提供免费的职业技术培训或提供工作岗位。土地征收补偿就好比扶贫工作的开展一样,与其给人以鱼不如给人以渔,只有教授生存技能才能有效的脱贫。(4)企业补贴安置。因建造乡镇企业被征地后,如果没有提供给农民进厂工作的机会,就应当定期地用企业的利润来支付农民一定的生活补贴作为补偿安置。上述补偿方式可以弥补单一金钱补偿的不足,改变我国农民谋生技能较低、进入城市后就业困难的局面,较好地解决了农民生活来源和长远的发展问题,值得肯定和推广。

    (三)完善听证程序由上可知,目前的听证内容局限于征地补偿安置方案,即只有在征收方拟定公布后被征收方才有权要求听证。笔者认为,失地农民的知情权和参与权应该得到保障。建议设立事前听证,听取被征地农民对是否征地的意愿,与广大农民在自愿平等的情形下对补偿方案的制定进行协商,充分表达自己的利益需求。

    (四)积极构建失地农民保障制度建议建立专门的失地保障资金,以保障以下弱势群体:(1)因失地且无法正常就业的农民。对这类群体进行及时的失业救济补偿,组织就业培训,提高失地农民的文化水平,引导他们根据自身的特长寻找合适的工作,同时鼓励农民自主创业,并提供一定的小额资金贷款等政策上的优惠,必要时可由政府出面与征地单位协商提供工作岗位。(2)年老或者丧失劳动能力者及未成年人。年老及丧失劳动能力者根据当地的生活水平给予最低生活保障,未成年人则根据最低生活保障给以补贴直至成年。

    失地农民由于丧失了农村身份而使得其在医疗方面从新农村医疗保险制度中被剥离出来,因此,政府应推进失地农民原来的新农村医疗保险与城镇医疗保险的接轨,又或者通过有效的宣传鼓励失地农民购买商业保险,弥补因失去土地而无所依附的农民的损失。

    (五)完善补偿款发放制度1.严格执行补偿款专户专用,赋予农民充分的自治权。土地征收补偿款应设立以户为单位、标注户主身份证号的征地补偿专用帐户,在法定期限内由银行将补偿款打到专用账户上,全部、直接发放给被征用土地的农民,任何组织与个人不得截留、克扣。这一做法减少了发放补偿款的环节,可以从制度上防止村干部侵吞补偿款的现象。土地管理部门要明确土地补偿的收益主体,从而在农村征地过程中,跨过农村集体经济组织这一环节,由有关部门直接对被征地农民予以征地补偿登记,直接与农民打交道,面对面与每家农户进行交涉,让农民及时了解自己的权利,行使自己的财产权利。而不是由农村集体经济组织转交或在农村集体经济组织和农民之间分配,这样才能避免日后纠纷的发生。在立法建议上,应赋予农民充分的自治权,必须明确规定全额支付的期限,如果在该期限内农民没有得到应得的赔偿则有权拒绝征地单位动用其土地。

    2.地方政府应做好征地补偿款发放的监管工作。地方政府应当要求村集体组织定期汇报征地安置补助费的管理和使用情况,并对此进行公示以方便被征地农民监督,对辖区内群众的补偿和安置情况定期应做汇总报告上级主管机关以期更好地跟踪监督。

篇8

关键词:土地征收补偿;途径

土地征收是指国家为了公共利益的需要,依法定程序强制收取他人土地所有权并给予合理补偿的行政行为。因为土地征收的对象绝大多数是农村集体土地所有权或使用权,所以完善、改革土地征收或征用制度,对于保护农民利益,减少耕地流失、维护农村稳定意义重大。

1、我国农村土地征收补偿制度存在的法律缺陷

(1)法律框架不完善

我国虽然在2004年的宪法修改中明确了补偿条款,但是对补偿的原则却没有明确,征地补偿原则缺乏宪法基础。《宪法》第10条第3款虽规定了国家对土地的征用,但强调的是国家征收权的行使,而没有为这种权力的行使划定范围?界限?方式和程序,我国现行《民法通则》也缺乏关于征收的一般规定?《物权法》规定了不动产的征收前提是公共利益,然而并没有界定何为公共利益。这种只强调授权?不关注限权的规定,难以形成有效保障财产权?制约政府权力的制度,容易造成权力滥用? (2)补偿标准低

土地征收补偿标准虽然几经修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差?土地位置?地区经济发展水平?土地市场交易价格?人均耕地面积等影响土地价值的因素,也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的真实价值?低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性,严重侵害相对人权益? 尤其是在我国对“公益利益”界定模糊的情况下,大量的非公益性质的土地征收行为除了不符合社会正义原则?降低土地配置效率?延迟土地开发时机之外,较低的征地成本带来了较高的交易费用和延迟成本?现行的征地补偿标准也已经难以保证被征地农民维持现有的生活水平? (3)补偿范围涉及面小

征收补偿主要是土地补偿费?劳动力安置费?附着物补偿费等?我国土地征收补偿的状况是直接补偿不充分,而对与被征收客体有间接关联以及因此而延伸的一切附带损失未予以补偿,如残余地损害?营业损失和租金损失等间接损失?因此,征地补偿内容不完整? (4)征地程序不透明

国外一些国家规定征地机关必须通过正式邮件或定期报纸的形式公告有关征地的内容,并经土地所有者申请举行听证会,使土地所有者或其他权利人参与到征地中来,然而我国在整个征地调查?征地补偿分配过程中,农民通常是被排除在外的?目前征地程序的不透明主要表现在:一是政府行为的不透明,哪一块地需要征?应征多少?补偿标准等都不清楚:二是被征收者无法行使一定的权利阻止政府对自己土地的不合法或不合理征收,没有形成一定的制衡机制;三是被征收者中仅有部分人了解情况,如村委会主任,而广大的共有人农民对此了解很少或不了解?

2、 完善我国土地征收补偿制度法律方面的思考

(1)完善相关法律体系

我国没有专门的《土地征收补偿法》,土地征收补偿主要由行政法及部门规章调整。土地补偿制度包括补偿的宪法基础、标准、范围、安置方式等内容,其相关规定散见于宪法、物权法、土地管理法和一些部门规章等各类不同效力等级的法律法规中。目前从相关的土地管理法律、法规规定的情况来看,在征收农村土地时一般坚持的是“完全补偿”的原则。值得指出的是,虽然法律法规规定了“完全补偿”的原则,但执行的情况并不容乐观。就我国目前行政补偿原则的现状来讲,不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点,不能为当事人正当权益提供有力保护。可借鉴国外经验,在宪法“征收”条款中体现控权、程序、补偿等内容,以为具体征用法律法规确立原则、指明方向。要建立关于土地征收补偿的具体法律,为土地征收补偿提供具体的法律依据。

(2)完善相关补偿制度

补偿标准方面。现阶段可以采取由土地原用途价格和社会保障费用两个部分组成的“征地综合区片价”补偿办法?随着经济的发展,征地补偿标准也要不断提高?这样确定的补偿标准就能较充分考虑市场因素? 采取这种办法确立的补偿标准,将基本上保证农民不因土地征收降低生活水平?

补偿范围方面。我国土地征收补偿仅应从具体国情出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余的分割损害?正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定?可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯?这一举措也有利于被征收人积极配合土地征收工作,保证征收活动的顺利进行? 补偿方法方面。在现有的土地征收补偿标准不宜大幅提高的情况下,丰富土地征收补偿的方式是一种可行的做法。我国可学习日本?英国等国的经验,规定一些例外的补偿方式?这可根据农民的现实需要,由法律做出概括性规定,在实践中灵活掌握?例如改一次性的货币补偿为分期和终身的货币补偿,改货币补偿的单一方式为包括货币安置、社会保险安置、土地使用权入股安置等多种形式的复合安置式。 补偿程序方面。借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,我国的土地征收补偿程序可以设置如下: 1)前置程序?除国防?交通?水利?公共卫生或环境保护事业,因公共安全原因急需使用土地,来不及与土地所有权人协商外,需用地人应先与土地所有权人协议价购或以其他方式取得土地;所有权人拒绝参与协商或经协商未能达成协议的,方可提出征收申请? 2)征收申请与审批程序?由需用地人向省政府或国务院提出征收土地申请(按照土地地类和面积划分审批权限),审批部门受理后,通知市县土地行政主管部门将申请内容予以公告,利害关系人可以在公告期间提出意见,必要时,可以要求召开听证会?批准决定作出后,由市县土地行政主管部门予以公告?公告后,被征收人禁止实施改变土地用途?抢栽抢建等行为?同时,征收土地价格也被固定下来?被征收人或者利害关系人对于审批决定不服,可以申请复议或提讼? 3)补偿裁决程序?在批准征收决定作出后,需用地人与被征收人可以对征收补偿继续协商,协商不成的,可申请土地征收委员会裁决?对裁决不服的,可以申请复议或提讼,但不影响征收继续实施?复议或诉讼要求补发补偿差额的,在结果确定后发放? 4)土地征收完成?

参考文献:

[1] 汪辉.城乡结合部的土地征用权与征地补偿[J].中国农村经济,2002. [2] 钱忠好,曲福田.中国土地征用制度:反思与改革[J].中国土地科学,2004.

[3]刘广明.试论土地保障功能的法律制度完善[J],兰州学刊2004年第6期。

[4] 曾超,赵勇奇.对我国土地征收补偿制度问题的思考[J].中国土地使用制度,2006. [5] 王书娟.论我国土地征收补偿制度之完善[J].行政与法,2006.

篇9

【关键词】征地；补偿标准；测算方法

我国现行征地补偿的主要依据是以《宪法》为基础，以《土地管理法》、《（物权法》等法律及一系列配套的规范性文件为支撑的系统的法律体系。 《土地管理法》第四十七条明确规定“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿……。包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费……征收耕地的土地补偿费……前三年平均年产值的六至十倍……安置补助费标准……四至六倍……但是……最高十五倍……不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，……不得超……三十倍。”

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍；征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍，但是，每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

1、现阶段补偿测算制度的缺陷和不足

（1）以产值作为征地补偿测算标准综合性较差

我国《土地管理法》规定征地补偿按照土地被征用前3年平均产值的若干倍来计算。以土地平均年产值作为补偿标准极不合理，因为它没有考虑到土地的特征，年产值不能体现土地的潜在价值。随着我国农业由计划经济向市场经济、传统农业向现代农业过渡，农业种值结构呈现多元化，种植手段趋向科技化，使得不同农作物种类之间、不同种植手段之间和不同地块之间的农业产值差别很大。土地的产值往往是以资金技术和劳务的高投入为代价的，我们在确定某地块征用补偿费用标准时，不能只算产值，而不算产值的投入和成本，也不能对那些采取高科技、高投入的生产者简单地采取平均产值的办法计算补偿费用，这对于他们的高投入、高技术是一种否定，而应该区别对待。

（2）征地补偿标准偏低，忽视市场经济发展规律

我国现行征地补偿费采取的基本原则是：依法按照被征用土地的原用途及农产品现行产量给予补偿，保证被征地农民的原有生活水平不下降。这种纯粹的补偿关系没有考虑土地对农民承担的生产资料和社会保障功能，没有充分体现土地的潜在收益和利用功能，这在计划经济体制下是合理和适用的，也为农民和社会各界所广泛接受。但如今，中国已经建立了市场经济体制，大多数生产要素，甚至包括城市土地（划拨的土地除外），均采取市场机制配置，按市场价格进行交换，而唯独农村集体土地还继续采用计划经济模式下的配给制征用和若干倍耕地年产值的补偿思路，这无疑剥夺了农民对土地的大部分收益。

（3）征地补偿范围太窄，不能全面体现土地的价值

我国土地征用补偿的范围包括土地补偿费、安置补助费、青苗及附着物补偿费等几项，在征用目的合法的前提下，土地征用都应给予被征地单位“公平合理”的补偿。也就是说，虽然国家为了公共利益可以强迫取得农村集体经济组织的土地所有权，但国家还是应保障公民的合法财产权，要将财产保障转换为财产价值保障，至少要提供合乎财产存续的价值。国家有义务保障公民的人身、财产的安全，造成侵害的要给予赔偿或补偿，这已成为共识。在农村集体经济组织为社会公共利益作出特别牺牲的情形下，国家尽可能给予其价值补偿是应该的，而且是必要的。目前的补偿范围虽然在一定程度上补偿了农村集体经济组织和农民个人的损失，但离“公平合理”和“适当”的要求还是有一定差距。“公平合理”、“适当”原则在不同的时代背景下有不同的要求。

我国已进入社会主义市场经济阶段，土地作为资源资本和资产并重的观念已深入人心。在注重权属安全的同时，人们更注重土地的实际利用价值，更注重其经济价值。因而国家在处理征地时，也应更注重其价值的补偿。

纯货币化安置无法从长远的角度上解决农民的安置问题。农民在耗尽有限的安置补助费后，自身能力素质的有限和匮乏职业技能的训练，将会使他们面临最严重的生存问题。

为了保障农民的生活权利，可以在货币化安置的基础上，根据不同地区的情况，进行多种途径的安置，包括：① 就业安置。为充分帮助农民进行再就业，可进一步建立以下机制：a.建立被征地劳动力市场就业援助和失业保险机制；b.鼓励各类企业使用被征地劳动力就业的优惠政策；c.鼓励被征地劳动力自主就业、创业。② 留地安置。即：政府在被征收的土地上划出一部分土地来留给农民自由支配，农民可发展二、三产业解决就业问题，亦可分享周围土地升值带

来的潜在效益，从多方面为失地农民提供可行的保障。③人股安置。通过将土地资源进行股份化的方式，可以使农民参与土地利益分配，实现土地权益，但这种方法也同样具有一定的风险度。④实施社会保障制度。针对部分被征地农民存在着短期消费、不合理使用征地补偿费等现象，各级政府部门要引导农民合理使用补偿安置费，其中有效的方法之一就是将一定比例的征地补偿费作为社会保障基金，用于被征地农民的养老保险、失业保险及医疗保险，将被征地农民纳入城镇居民社会保障体系，使被征地农民的基本生活有所保障。

参考文献：

[1]刘卫东，彭俊.征地补偿费用标准的合理确定.中国土地科学.2006，20（1）：7一l1.

[2]刘卫东，楼立明.对中国土地征用及其管理现状反恩.浙江大学学报：农业与生命科学版.2004，30（1）：63―68.

篇10

【关键词】双重二元经济 失地农民 征地补偿

一、引言

改革开放28年以来，我国已有近4千万农民的土地被征用，有1亿8千万左右农民工流动于城乡之间。城市扩张过程中大量的失地农民处于弱势地位，被迫承受着失地和失业的双重损失。失地农民问题的核心是如何合理补偿失地农民利益和妥善安置失地农民的问题。从发展经济学的视角来看，城市化发展初期，为了发展工业，往往压低土地征用成本，被征地农民的权益普遍受损，这一阶段的问题不是如何补偿的问题，而是根本无力补偿；随着经济的发展和城镇居民生活水平的提高，城镇居民和失地农民之间生活水平的差距越来越大，失地农民的权益保障问题亟待解决，改革现行征地补偿制度就愈显急迫。从世界各国和地区的征地实践来看，征地补偿标准大致有三种：一是按市场价格补偿，即以被征用土地当时的市场价格作为补偿标准。二是按裁定价格补偿，即以法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的土地价格作为补偿标准，如法国等。三是按法定价格补偿，即以法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。由于我国目前处于由农业化向工业化发展、计划经济向市场经济转轨的双重二元经济发展阶段，所以征地补偿也有其特殊性。本文试图探讨双重二元经济条件下失地农民补偿问题的理论依据，认为征地补偿不仅要考虑被征用土地的原用途及其产值，还应综合考虑土地利用对当地GDP的贡献等因子来制定征地补偿标准。

二、失地农民问题形成的原因

1、失地农民

农民的身份不仅是由其所从事的农业生产活动决定的，更重要的是其与主要生产资料――土地之间的关系决定的。现代中国农民的身份是与土地承包经营权相联系的。失地农民，是指因土地被征收而失去土地的农民，在放弃土地承包经营权后丧失了原来依托土地所带来的就业机会、生活保障的同时，又无法获得与城市居民同等的社会保障权利，生产和生活均受到不利的影响。失地农民成为既有别于农民又不同于城市居民的边缘群体和弱势群体，随着失地农民这一特殊群体的出现又引发出一些新的社会问题，影响经济、社会的稳定和协调发展。

2、城市化和工业化过程中失地农民问题的成因

农业剩余是农业生产要素向非农产业转移的基本条件。农业剩余指的是农业总产量与总消费量之间的差额。显然，没有农业剩余，就不可能有农业生产要素向非农产业的转移，也就不可能有城市化和工业化。农业对工业化的贡献包括四个方面：产品贡献、市场贡献、要素贡献和外汇贡献。农业的要素贡献是指农业要素的转移，即资本、劳动力和土地等向非农业部门的转移。工业化初期，非农产业在国民经济总量中所占的比重小，依靠工业部门自身的积累来发展其所需要的要素是远远不够的，需要农业部门对工业部门的要素贡献。而非农用地对GDP的边际贡献大于农业用地对GDP的边际贡献，这也促进了农业要素向非农业部门的转移。随着工业化进程的加快发展和劳动生产率的提高，工业部门对劳动力需求的增长小于对土地需求的增长，在城市化又未同步发展的背景下，必然会出现既失去土地又难以被城市吸纳的失地农民。概括起来，产生失地农民问题的主要原因包括：第一，农业剩余；第二，非农产业用地对GDP的边际贡献大于农业用地对GDP的边际贡献；第三，非农产业对劳动力的需求增长小于对土地的需求增长；第四，城市化发展滞后。

3、双重二元经济结构与我国失地农民的产生

我国失地农民问题形成的一个重要原因是中国在城市化、工业化过程中还伴随着由计划经济体制向市场经济体制转轨。在传统二元经济结构（农村与城市）背景下，对农业劳动力转移的理想设计中不存在失地农民，只有“农转非”的、新增的城镇居民，即由于土地被征用，农民失去土地承包经营权后，可以进入国有或集体企业就业，户籍纳入城镇户口管理。因此，在20世纪90年代以前的城乡生产要素转移过程中，失地农民的问题还不突出（见图1）。从20世纪90年代初确立发展社会主义市场经济体制后，另一种二元经济结构（计划与市场）随之出现，劳动力的配置逐步由计划转向市场，失地农民问题随着双重二元经济条件下的要素转移而日显突出（见图2）。在世界各国的工业化、城市化过程中，都伴随着农业人口的转移问题，但在我国双重二元经济背景下的要素转移过程中产生的失地农民问题，则是我国工业化和城市化过程中的一种较特殊的现象。

土地从农业部门转移到非农业部门，一般有两种方式：一是依靠市场力量自发转移；二是依靠政府力量有计划转移。我国的土地征收制度决定了土地从农业部门转移到非农业部门主要是依靠政府的力量推动的。但是，在实行市场经济体制以后，征地过程中伴随着农业劳动力向城市和非农产业的转移，越来越多地依赖于市场的力量进行。在双重二元经济条件下的要素转移，出现了不同要素的不同转移方式，即土地仍然主要依靠政府的力量通过计划转移，而农业劳动力则主要依靠市场的力量自发转移。在这么一种制度框架下被征地的农民承担着劳动力向非农产业和城市转移的市场化阵痛，却又不能分享由农地的非农化所带来的增殖收益，致使许多农民成为无地无业的游民。可见，在双重二元经济条件下土地与劳动力向非农业部门转移的不同方式成为我国失地农民问题产生的重要原因。

三、失地农民的补偿标准

1、现行征地补偿标准

《中华人民共和国土地管理法》第47条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。另外，国务院，根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。这一规定的核心包括以下两点：第一，无论是土地补偿费还是安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，均以单位土地原用途的产值为基数，并以其倍数给予补偿；第二，根据社会、经济发展水平，在特殊情况下可以调整补偿标准。其中，第一点是我国现行征地补偿的原则，并一直得以遵守和执行；而第二点虽然在《土地管理法》中被提及，但如何根据社会、经济发展水平调整补偿标准却没有具体规定，难以把握和操作。

2、土地产值最大化条件下的补偿标准

以单位土地原用途的产值为基数，并以其倍数给予补偿，实质上是一种计划征用的补偿方法，体现出计划者追求土地单位产值最大化的目标，该补偿方法的前提是土地归计划者所有。

假设计划者拥有农业用地X农业和工业用地X工业，工业化过程中农业用地向工业用地的转移实际上是计划者为了追求产值的最大化而对工农业用地的重新配置。在不考虑土地总体增殖的情况下，假设土地总体预算不变，即P农业X农业+P工业X工业=I。

其中，P农业、P工业为农业用地和工业用地的价格指数，这里P农业、P工业不是市场交换的实际价格。另设产值为G（X农业，X工业）。所以，求产值G（X农业，X工业）的最大值可以用拉格朗日乘数法来解决。相应的拉格朗日函数为：

L=L（X农业，X工业）=G（X农业，X工业）+λ（I-P农业X农业-P工业X工业）

式中λ为拉格朗日乘数，产值最大化的一阶条件为：

P农业=C.ΔG/ΔX农业，式中ΔG/ΔX农业为农业用地对产值的边际贡献，相当于《中华人民共和国土地管理法》第47条中，被征收耕地前3 年平均年产值；C为常数，相当于《中华人民共和国土地管理法》第 47 条中，被征收耕地前3 年平均年产值的倍数。

P工业=C.ΔG/ΔX工业，式中ΔG/ΔX工业为工业用地对产值的边际贡献，C为常数。如果将土地对产值的边际贡献近似为单位土地的产值（即ΔG/ΔX农业≈G农业/X农业，ΔG/ΔX工业≈G工业/X工业），那么以上土地产值最大化的条件就可以理解为：在土地归计划者所有、实际不存在土地要素市场、不考虑土地增殖的情况下，计划者按照原用途的单位土地产值来确定补偿土地的价格指数，就可以保证其土地产值的最大化。

3、双重二元经济条件下现行征地补偿标准的缺陷

土地产值最大化条件下的补偿标准是在计划者完全拥有土地产权的前提下才能实现的，但只要考虑到农民对土地所拥有的部分权益，即土地承包经营权，土地的征收过程实际上也是以征地补偿费与农地承包经营收益相交换的过程。显然，土地产值最大化条件下的补偿标准并不符合交换的最优化条件。在交换过程中，交换双方不可能只考虑土地的原用途，而必须把土地用途变更所产生的增殖考虑在交换条件中。交换必须满足以下条件：第一，P>C，ΔG/ΔX农业≈C.G农业/X农业，补偿标准P大于以单位农业用地年产值为基数未来若干年总收益的折现值，农民才会有交换的意愿；第二，P

P=P（ΔG/ΔX农业，ΔG工业/ΔX工业）≈P（G农业/X农业，G工业/X工业）≈P（G/X）

补偿标准P的表达式意味着征地补偿标准必须根据社会、经济发展水平有所调整，使农民分享到工业化的利益。计划经济体制下城乡二元经济的要素转移过程中，虽然农民在征地补偿中没有直接分享到工业化的利益，但他们被有计划地转移到全民或集体所有制企业中就业，从而间接地分享了工业化的成果，获得了G/X的补偿。在双重二元经济条件下要素转移过程中，土地主要依靠政府的力量计划转移，劳动力则主要依靠市场的力量自动转移。大量没有技能的农业劳动力无法进入城市和工业体系中，也就无法分享到工业化的成果，这是双重二元经济条件下现行土地补偿标准的根本缺陷。

四、工业化进程与补偿标准

尽管按土地原用途单位产值乘以一个倍数进行补偿，也可能使补偿标准定在C.G/X工业>P> C'G/X农业之间。但是，在工业化的不同时期，单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距是不同的。在工业化和城市化初期，单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距较小，以农业用地产值为基数的补偿方式还有其合理性。随着工业化和城市化的发展，单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距越来越大，仍按土地原用途单位产值为基准进行补偿，尽管可能使补偿标准定在C.G/X工业>P> C'G/X农业之间，但与合理补偿标准偏差较大。所以，在单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距较大时，就必须同时考虑土地新旧用途的产值，才能合理地确定征地的补偿标准。以上分析存在着一个假设：在工业化和城市化进程中，单位农业用地产值与单位工业用地产值的差距不断扩大。现以福建省1978-2005年单位农业用地产值和单位建设用地产值的变化趋势为例加以证实。从表1和图3中可见：第一，农业用地的面积从1978年的12973.3平方公里减少到2005年的11290.2平方公里，第一产业总产值从1978年的23.93亿元增加到2005年的831.08亿元。单位农业用地产值从1978年的18.45万元/平方公里增加到2005年的736.11万元/平方公里。1978年到2005年间，单位农业用地产值的年均增长26.58万元/平方公里；2001年到2005年间，单位农业用地产值的年均增长20.09万元/平方公里。第二，建设用地的面积从2001年的3433.4平方公里增加到2005年的4170.4平方公里，第二、三产业总产值从1978年的42.44亿元增加到2005年的5737.85亿元，其中2001年到2005年增加了2316.11亿元。单位建设用地产值从2001年的9966.04万元/平方公里增加到2005年的13758.51万元/平方公里。2001年到2005年间，单位建设用地产值的年均增长948.12万元/平方公里。第三，2001年单位农业用地产值与单位建设用地产值的差额为9410.78万元/平方公里，2005年单位农业用地产值与单位建设用地产值的差额为13022.4万元/平方公里。由此可见，在2001-2005年间，单位农业用地产值与单位建设用地产值的差额有明显扩大的趋势。同比2001-2005年间，单位建设用地产值的年均增长948.12万元/平方公里明显高于单位农业用地产值的年均增长20.09万元/平方公里。

可见，随着工业化和城市化的发展，单位农业用地产值和单位建设用地产值两者之间差距不断扩大，尤其到了工业化的中后期，两者之间的差额累积到一定程度，征地补偿费仅以土地原用途单位产值为基数计算就愈显其不合理性，改革征地补偿标准就应考虑土地新用途的产值和本地区单位土地的GDP。

五、改革现行征地补偿标准的思路

第一，改革征地补偿费用的计算方法。一是按土地原用途单位产值乘以一个倍数进行补偿时，倍数C应随着社会、经济发展水平而适时调整，即C=C（G/X）；二是按土地产值乘以一个固定倍数进行补偿时，土地产值应综合考虑土地原用途和新用途，即土地补偿费P=C.G/X。第二，鼓励“留地保障”。在对被征地农民个体实行一次性货币补偿的基础上，再按照征收土地数量的一定比例（一般为10%左右）从原有征收土地或从其它土地中划出一块作为村集体和被征地农民经营性的生产、生活配套用地，由村集体或被征地农民经营，发展二、三产业，这部分的土地收益会随着当地经济的发展而增加，从而使农民获得了经济发展带来的收益。第三，政府应从土地收益中拿出一部分来用于安排失地农民的社会保障。农地转为非农用地既促进了当地经济、社会的发展，又实现了土地增殖，这种增殖应当由全社会成员所共享。第四，建立健全失地农民的再就业培训机制。增强失地农民的再就业能力，拓宽就业渠道，消除就业障碍，为失地农民营造良好的就业环境，使更多失地农民更快融入城市化和工业化的进程中。总之，不仅应按土地原用途的产值给予补偿，而且应使失地农民充分分享土地新用途的收益，分享城市化和工业化加快发展的成果，从根本上解决失地农民的生活保障和发展问题，这是征地制度改革的关键所在。

【参考文献】

[1] 福建省政府发展研究中心课题组：关于建立失地农民社会保障机制的专题研究报告[R].

[2] 李建建：中国城市土地市场结构研究[M].经济科学出版社，2004.

[3] 谭崇台：发展经济学[M].山西经济出版社，2004.

[4] 吕萍、孙琰华：国外农地转用价格的确定方法[J].中国土地科学，2004（3）.