物业管理的盈利模式十篇

物业管理的盈利模式篇1

内容摘要：本文结合物流园区发展阶段和类型对物流园区盈利模式进行研究。首先分析了我国物流园区现行的盈利模式，其次对我国物流园区现行盈利模式存在的问题进行剖析，最后根据物流园区发展的阶段性特点，结合物流园区存在的基本类型，提出了不同阶段下各种类型物流园区盈利模式设计思路。

关键词：物流园区 盈利模式 发展阶段

问题的提出

物流园区作为物流系统的重要组成部分，对城市经济发展发挥着越来越大的作用，它的规划和建设也如雨后春笋般地在全国各地蓬勃地开展起来。但过度的物流园区规划和建设热给一些地区经济发展带来了负面影响，原因是没有根据当地的区域特点和经济发展水平选择合适的物流园区盈利模式，造成了大量园区土地的闲置和园区的经营亏损，造成了大量的资源与资金的浪费。因此，对物流园区的盈利模式进行研究具有十分重要的现实意义。

国内对物流园区盈利模式的研究最近几年刚刚起步。郑琦（2006）对综合型物流园区盈利模式进行了探讨，提出通过资源整合、拓展信息技术服务、开发增值服务来增加综合型物流园区的盈利能力。姜慧韬（2008）从规划和建设的角度分析物流园区的运作模式，将之细分为建设模式、运营管理模式和盈利模式加以详细分析。王令凯（2009）主要分析了我国物流园区盈利模式现存的问题，针对园区发展的阶段性特点提出针对性的改进措施。闭海涛（2007）归纳了物流园区的四种盈利模式，并以某种农产品物流园区的盈利模式为例进行了具体分析，提出有益的建议。曹明、罗璐、洪力京（2009）对我国物流园区规划和设计中考虑盈利模式不足的问题进行了分析，并给出了相应的对策。胡良德（2005）提出了按照主导功能（转运型、存储型、流通加工型和综合型）设计盈利模式的思路。总体而言，物流园区盈利模式的研究主要侧重于特定类型，更多地关注运作层面的模式设计和宏观政策方面的建议，没有考虑物流园区发展阶段需求和园区种类特点等因素，本文拟结合这两个要素进行综合盈利模式的研究。

我国物流园区盈利模式现状分析

目前，我国现有的物流园区在不同开发模式、不同经营方式下的盈利模式主要有五种：第一种为地产商开发，以租售方式交由物流企业经营。第二种为地产商开发，与物流企业合作经营。与前一种盈利方式不同的是，地产商在建设完成后，不是将地产简单地采用租售的方式交与物流企业经营收取租金，而是通过成立公司或签订协议合同等方式，与物流企业合作经营，地产开发商与物流企业共享物流经营收入。第三种为地产商通过成立子公司或委托第三方经营。第四种为政府主导，物流企业投资建设并经营。这种方式是我国目前物流园区发展中最常见、最主要的经营方式。第五种为企业自发建设的物流园区，盈利主要来源于企业的经营收入，以及国家政策带来的隐性利益。对于最后这两种经营模式下的物流企业，其发展过程中在物流园区整体平台的基础上，受益于物流园区整合资源、信息共享和优势互补的整体运营方式，其收入的增长很大程度上依赖于物流园区整体发展水平的高低，受益于物流园区整体盈利模式的提高。

物流园区盈利模式存在的问题分析

关于我国物流园区盈利模式存在的问题，国内的研究中都提到了盲目追求规模、空置率高、增值服务薄弱等现象。按照郑琦（2006）的研究，我国物流园区盈利模式存在的问题有四方面：一是盲目发展造成大量空置；二是建设成本上升；三是信息技术落后、服务水平低；四是物流管理人才和创新人才缺乏。王令凯（2009）的观点认为，第三方物流需求不足、物流成本居高不下、增值服务薄弱是物流服务水平低的表现。

参照以上观点，我国物流园区盈利方面存在的问题主要包括如下几个方面：一是脱离实际盲目追求规模，造成大量空置。据《第二次全国物流园区（基地）调查报告》显示，目前国内物流园区平均空置率达60%，造成资源的极大浪费。二是盈利水平低，第三方物流需求不足。根据中国仓储协会的调查显示，我国生产企业原材料物流中，由第三方物流承担的比例只有18％；商业企业物流由第三方承担的比例更少，仅占总比例的5.9％；而调查使用第三方物流的企业中，有23％的生产企业和7％的商业企业对第三方物流的服务不满意。三是忽视资源整合，建设成本增加，客户成本上升，削弱盈利能力。据测算，物流园区综合投入每平方米约2400~2600元，这与目前商品房的造价几乎相同，不仅抬高了物流园区的入驻“门槛”，使一些实力有限的中小型物流企业无法参与到物流园区中来。四是信息技术应用落后，物流经营服务水平低下。我国物流园区信息技术应用水平普遍较低，诸如电子商务、互联网、条形码、电子数据交换、管理信息系统等信息技术未能广泛使用，直接影响到物流产业的发展和盈利能力。五是物流成本居高不下，增值服务薄弱。由于电子化、信息化程度较低，大多数物流企业还只是被动地按照用户的指令和要求，从事单一功能的运输、仓储和配送等少数几个环节的业务上，价格竞争激烈，利润率水平日趋下降。

面向不同发展阶段的物流园区盈利模式设计

关于物流园区盈利模式的设计，胡良德（2005）首次提到了物流节点的分类，闭海涛（2007）按照此分类提出了转运型、仓储型、流通加工型和综合型物流园区的盈利模式，姜慧韬（2008）沿用这种分类方法并归类了每种类型代表的园区，并且提出了按照时间将物流园区的发展阶段分为初创期、成长期和成熟期三阶段。参照以上文献的研究成果，本文提出了物流园区盈利模式的设计应该综合考虑园区发展阶段和园区类型两个要素，在此基础上，本文按照发展阶段划分，阐述了每个阶段每种类型园区的盈利模式设计，并且对每个阶段园区的特点和盈利模式设计原因进行了简要论述。

（一）处于初创期的物流园区盈利模式设计

处于初创阶段的物流园区，此时区域经济、交通状况、科技发展等外部环境处于较低水平；从内部环境来看，入驻物流企业数量较少，物流密度较小，园区配套服务不是很完善，信息化水平较低，因此处于此阶段的物流园区应发挥这种园区主导地位的功能，在盈利模式的设计上，应注重其基本功能的实现。四种不同类型物流园区在初创期的特点如下：

转运型物流园区处于运输线上，又以转运为主，货物在这种结点上停滞的时间较短，转运型物流园区必须拥有相当规模的储存场地和仓库，此阶段转运型物流园区应着重利用地缘优势开展货物转运业务。

仓储型物流园区占地面积较大，园区内大部分仓库以储备为主要职能，货物相对停滞的时间长；由于货物多处于静态，园区中作业机械占存货数量的比重较小，而仓库的保管、养护费用较高。处于初创期的仓储型物流园区的盈利模式主要是利用仓库优势提供大规模仓储服务，收取仓库租赁费和物业管理费；或者结合仓储业务提供配送服务，并对运输配置、仓储管理、流通加工、搬运、包装的环节进行管理，收取配送服务费用。

流通加工型的物流园区既拥有基本的物资集散功能，又承担了一部分生产加工功能，实现了从厂商生产的标准产品到客户所需个性化产品转换衔接的目的。对于初创期的流通加工型物流园区，其盈利模式主要有：建设专业交易市场，收取交易费用；建立流通仓库，收取仓储费用；建立中转仓库，收取仓储和转运费用；建立集货中心，收取仓储、运输费用。

综合型物流园区的初创阶段，园区一般根据当地市场实际情况重点发展2~3种物流服务，因此其盈利模式的主要表现形式有：一是建立货物集散中心、交易中心和配送中心，收取场地租赁费用、货物交易费和配送服务费；二是结合转运业务开展货物交易业务，收取仓库租赁费、物业管理费和货物转运费；三是结合仓储业务开展流通加工业务，建立存储仓库和流通加工中心，收取加工费用和仓库租赁费等。

（二）处于成长期的物流园区盈利模式

对于处于成长期的物流园区，物流园区所处的内、外部环境均有所改善，此时园区所辐射地区的经济水平有所发展，交通状况有所改善，园区入驻企业数量明显增多，物流设施设备建设更加完善，物流市场需求更为旺盛，货物转运量、仓储量等大大增加，物流密度显著增加。而处于此阶段的物流园区，其盈利模式的设计主要要考虑发挥园区的核心功能，而发挥核心功能的关键是整合资源开展更多业务。

转运型的物流园区可以通过整合交通资源，使不同运输方式有效衔接，入驻企业才能为客户提供综合服务，降低运输费用，提高自身的利润率。仓储型物流园区在成长期可以整合信息资源，加强物流信息化方面的合作，建立资源整合和资源共享的物流信息中心，提供物流信息、物流交易、物流载配等服务，大力推进电子商务交易。流通加工型的物流园区可以建设流通加工中心，为客户提供个性化服务，将企业的大规模生产转化为用户的个性需求，收取加工费、包装费，同时利用资源整合优势，实施区域合作和联盟。综合型物流园区可以整合信息资源和各类资源，积极建设信息交易中心、仓储配送中心和流通加工中心，提高物流设施的利用率，为客户提供个性化服务并帮助企业减少固定成本支出。

（三）处于成熟期的物流园区盈利模式

进入成熟期的物流园区应该朝着提供更高层次服务的目标迈进，发挥延伸功能。处于成熟期的园区管理者要帮助和引导园区内企业改进物流经营管理方法，推行物流标准化，提高物流作业效率，降低成本，倡导诚信经营，争取以更低的价格提供更加超值的服务。

转运型的物流园区可以提供有货物中转站特色的增值服务，包括除基本运输和仓储以外的包装、再包装、流通加工、分拣、配送和信息反馈等。仓储型的物流园区可以提供具有货物管理特色的增值服务，可以通过调集和管理自己和客户提供的单项服务、资源、能力和技术，运用自身的管理模式和运筹技术，整合提供一个综合的生产、物流、销售的供应链解决方案。流通加工型的物流园区可以发展物流配送等增值业务。综合型物流园区可以为企业提供更高层次的服务，如提供物流咨询、培训服务，吸引相关企业进驻园区，如餐饮、酒店、汽配维修、物流用品市场等，从而增加利润增长点。

结论

物流园区盈利模式设计的目标考虑的不是某个企业个体或某一方面，而是从物流园区整体的角度来设计，目的是通过实现资源整合和信息共享，提高物流服务水平，实现社会物流总成本的最低。盈利模式的设计要结合物流园区的类型和区域产业特点，兼顾园区投资方、经营方的利益，在初创期注重发挥园区的基本功能，成长期专注于园区核心功能发挥，成熟期注重物流延伸服务功能的提升。

参考文献：

1.郑琦.综合型物流园区盈利模式的探索[J].上海商业，2006（6）

2.姜慧韬.城市物流园区的规划与建设研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2008

3.王令凯.我国物流园区盈利模式的现存问题及改进措施[J].物流工程与管理，2009（2）

4.闭海涛.NNN物流园区盈利模式的研究[D].广西大学硕士学位论文，2007

5.曹明，罗璐，洪力京.我国物流园区规划设计的问题与对策[J].厦门理工学院学报，2009（2）

6.胡良德.城市物流园区盈利模式[J].运输经理世界，2005（12）

物业管理的盈利模式篇2

1.1电子商务盈利模式内涵

作为新兴网络经济的一项具体应用，电子商务的本质就是利用现代信息技术进行商务活动，其中，技术是手段，核心是商务模式。因此，只有产生实际的利润，才符合商业原则，才有存在的价值和发展的必要。这就涉及到如何获利的一个根本问题，即盈利模式。电商盈利模式理论在电子商务理论和实践的环境下得以发展，在传统企业经营和运作模式的理论基础上得到进一步深化。电子商务的盈利模式可以概括为一个系统，它是指企业可以为客户提供价值，同时企业和其他参与者能分享利益的有机体系，它包括产品及服务流、资金流和信息流的结构，在企业的经营过程中形成，不易被竞争对手模仿。电商模式是一个企业核心竞争力的来源，且能给企业带来超额利润以实现网站和企业可持续发展。

1.2电子商务盈利模式的分类

电子商务的范围波及人们的工作、学习及生活等各个方面，其管理与服务也涉及政府、经济、工商及用户等多方面。互联网在逐步渗透到每个人生活的同时，多种业务活动也在网络上相继展开，推动了电子商务领域的繁荣与昌盛。电子商务的应用小到个人理财、网上购物，大至公司经营、国际贸易等诸多方面。根据有关专家的观点，若想在低门槛的电子商务市场生存，就要制定出可行的经营模式和盈利模式。电子商务盈利模式的分类标准有很多，本文按照互联网网站收入的来源不同，将电子商务的盈利模式细分为：网上目录盈利模式、广告支持盈利模式、数字内容盈利模式、交易费用盈利模式、服务费用盈利模式、广告—订阅混合盈利模式和线上销售盈利模式等，具体分析如下。

1.2.1网上目录盈利模式

网上目录盈利模式是指将有机目录的模式扩展到网上，并用网站的信息代替商品目录的分支。比较常见的网上目录盈利模式有纯网络型网上商店、网络直销型、传统零售网上商店和网络营销型。运用此模型销售的商品有计算机与家电、音响、图书制品、服装零售、奢侈品和鲜花等。网上目录盈利模式的成功因素在于该种模型选择销售合适的产品，并进行较全面的产品目录分类，建立方便有效的订购流程，满足客户体验，且拥有完善的售后服务。

1.2.2数字内容盈利模式

数字内容是以互联网为核心技术，将图像、音乐、影像、文字等内容运用数字化处理技术来进行整理和使用的产品与服务。数字内容产业包括数字娱乐、数字学习和数字出版等项目，其中数字娱乐的发展最快。数字盈利模式的成功因素在于建立良好的用户保持，拥有独特且丰富的信息内容，建立合理的付费方式，且有效保护知识产权。

1.2.3广告盈利模式

广告盈利模式为主要依靠网站广告来获得收入。广告盈利模式包括：某类综合性的互联网信息资源并能提供相关信息服务的门户网站；根据某种策略、运用特殊的计算机程序从互联网上获取信息，再对该信息进行组织和处理，为用户提供检索服务，将用户检索到的相关信息展示给用户系统的搜索引擎服务；为迎合中小企业的需要，将分类的广告渗透到生活各方面的分类广告网站；以广告的发行及增值服务为主要收入来源的报业出版商，及零售收费向用户提供上传与下载视频的社区网站。广告盈利模式的成功因素在于它拥有庞大的用户量，较高的知名度和精准的广告投放及较完整的广告效果跟踪技术。

1.2.4交易费用盈利模式

交易费用盈利模式指的是企业通过支持某个交易活动来收取其相关费用，收取的费用则根据处理交易的数量与规模来确定。网站作为新的中介形式，通过整理和筛选相关交易信息，帮助交易双方完成网上交易活动。因此，完善的交易平台，专业的服务保障，便捷安全的在线支付体系成为交易模式成功的关键。

1.2.5服务费用盈利模式

服务费用盈利模式是指按照服务本身的价值而收费的盈利形式。如各种网上游戏、网络咨询、远程教育教学、会员服务、传真服务和多种增值服务等。因而，服务费用盈利模式因其专业的服务满足顾客需求，这是其成功的关键因素。

2电子商务盈利模式存在的问题

随着信息产业的发展，电子商务作为一种先进的商业模式，快速发展成为一个国际新兴产业。任何事物的发展都具有两面性，多种盈利模式为我国电子商务发展提供支持的同时，也随之产生了一些问题。在电子商务盈利模式的影响因素中，成本、管理和风险这三个因素对其影响尤为突出，同时还受渠道冲突的影响，如何利用最少成本、最低风险及有效的管理合理避免冲突，从而获得最大收益成为电子商务盈利模式的最终目标。电子商务盈利模式的问题如下。

2.1成本问题

企业实行电子商务盈利模式产生的成本包括通讯成本、设备投资所需费用及维护费用。此外还包括库存成本、销售成本、管理成本、电子商务处理单证的费用、业务管理改善费用和差旅费用等。电子商务成本包含的内容较多，因此，多方面的费用支出成为电子商务盈利模式的一大阻碍。

2.2管理问题

企业实行电子商务盈利模式后，后期的运作活动包括供、产、销及资金支付等所有其它方面的系统工程。是否盈利及盈利多少与管理有直接关系。拥有同样的基础设施、技术及同样的起点，有的企业能稳健发展，而有的企业却连连亏损。因此，管理问题成为电子商务发展的瓶颈和障碍。

2.3风险问题

网络经济的迅速发展，使新技术变革日新月异。电子商务企业要想生存和发展，必须在技术和非技术这两个方面跟上整个行业的发展步伐。因此，技术性风险和非技术性风险成为电子商务盈利模式中存在的主要风险。

2.4冲突问题

电子商务的发展，使其成为人们生活中不可或缺的一部分。但电子商务品牌间冲突，品牌内部冲突及网上销售与传统销售渠道的冲突等都会加重电子商务发展的负担。

3应对电子商务盈利模式问题的对策

3.1合理进行成本预算

为解决成本问题，第一，要进行成本预算，综合考量多种因素，选择适合自己的设备投资方案；第二，根据市场供求关系，合理控制库存量，避免出现库存量积压的现象；第三，缩减员工数量，有效降低管理成本；第四，建立更完备的电子商务订单处理体系以处理不同的电子商务单据；第五，企业可以通过分析归纳当前业务管理模式的优缺点，从中寻找突破口，学习和借鉴相关管理模式的成功之处，从而制定适合自己的电商管理模式，随着业务管理的改善和提高，有效降低业务管理费用。

3.2实行规范化管理体系

针对管理问题，首先，要结合市场需求，制定合理的生产方案，生产当前市场需求量较大的产品。在不影响产品品质的前提下，适当降低成本，满足顾客需求，为企业赢取利润。其次，在销售过程中，可以有效改善其产品销售结构，让顾客认识到改善产品销售结构对整个价值链的意义。

3.3有效规避风险

对于技术性风险，消费者无法规避和改变，只能通过企业加强技术研发消除，企业可以加强技术保证，确保电子商务信息的安全；实行法律保障，确立支付平台的法律地位等。对于非技术性风险，企业要加强社会信用体系的建设和管理。如严格审查交易双方的信用度，完善实名制度；发展信用中介机构，提供专业化、市场化的信用管理服务；成立电子商务监督和投诉的专门机构，加强信用监督；完善失信惩戒机制，打击失信违法行为等。

3.4合理经营避免冲突

为避免品牌间的冲突，可以采用提高产品的品质，实行差异化战略，同时适当降低产品销售价格的方式来避免。因此，若要提高产品的竞争优势，在产品生产时就要凸显产品的独特性，实现差异化竞争优势，以优质、个性化的产品风格满足顾客需求。同时，也可以与竞争伙伴建立联盟的关系，实现共赢。此外，采取网上销售模式，顾客看不到实体，会担心产品质量。因此，网络销售应保证产品质量，增强信誉认证，避免使顾客买到虚假产品。而作为传统销售行业，商家则应该丰富产品种类，提供多种价位的产品以满足不同消费层次顾客的需求。由此可见，电子商务企业要想实现其盈利模式，首先，要根据我国的基本国情，充分考虑现阶段市场经济的特点，找到适合自己运营发展的盈利模式；其次，要不断规范电子商务营销模式发人标准，研发更专业细致的盈利模式，刺激电子商务的成长，促进我国市场经济发展；最后，要通过分析大数据技术，准确了解客户的需求，对客户精准定位，提高客户的购物体验，培养客户的品牌忠诚。

4结语

物业管理的盈利模式篇3

关键词：互联网　盈利思路与模式　创新与展望　盈利规律　商业价值

0　引言

互联网以其方便、快速、共享、全面、专业、自由等属性迅速成为全世界网民不可或缺的一部分。伴随科学技术的不断创新，国内的互联网行业也不断推陈出新，网站建设、服务质量不断改进，应用业务、用户规模不断扩大，盈利也不断增大。搜索、定位、视频、音乐影视下载、网络购物、通讯等业务的不断推出与扩张，给互联网带来更多的实用性。互联网商业价值的飞速提升，为电信业带来前所未有的机遇。服务和内容提供商的融入与整合，转变了互联网服务的价值和产业规则，其盈利思路融合了通信、软件、传媒等行业的经验和特点，在商业运营中具有突出的特色，对我国商业模式的更新具有重要意义。本文将对我国现行的互联网盈利思路与模式进行分析，以利于运营商整理思路、科学决策、把握机遇，为电信业和网络服务业的发展提供动力。

1　互联网的特征

我国的互联网行业起步较晚，发展速度较发达国家滞后，商业风险较大，但是其发展空间也较为广阔，为技术发展提供了良好的发展平台。我国的互联网具有开放性强但管理涣散的特征，因此致使互联网发展存在商业诚信度不高的问题，网络交易的风险性较大。与传统的购物环境相比，网络购物的售后服务、产品质量存在一定的问题，缺乏立法保护，消费环境不完善。金融服务业相对滞后，致使网络支付和信贷系统的功能不健全，物流配送低效率，网络零售市场覆盖面低，实际经济价值的缺失和货物运送范围窄的双重矛盾并存。

我国的经济发展水平较低，资金的缺乏是困扰其发展的一个关键因素。由于我国的互联网消费人群具有数量大、普及率低、低龄化，低收入的特征，致使很多的网络公司的商业运行成本较大而收入较低，资金链短缺，商业风险巨大，同时消费人群收入较低的占大部分，难以形成有效地网络消费群体。消费者主要进行网络游戏、无线增值、影视娱乐等服务项目，对于网上理财购物等消费能力较低，主要进行文化交流与心理疏导，因此目前主要的互联网盈利模式是游戏、交友、影视娱乐盈利模式。

2　互联网盈利基本规律

盈利模式的定义：为实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外要素整合起来，完成一个高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过最优实现形式满足客户需求、实现客户价值同时使系统达成持续盈利目标的整体解决方案。盈利模式是一个非常宽泛的概念，通常所说的跟盈利模式有关的说法很多，包括运营模式、盈利模式、B2B模式、B2C模式、“鼠标加水泥”模式、广告收益模式等等。可见盈利模式是一种简化的商业逻辑。

互联网主要是通过网络提供商业资讯、影视娱乐、游戏等服务来进行经济活动的，通过需求方和供求方的交易活动来获得利润。其中商品或服务的使用数量以及价格决定了需求方的规模经济，需求量越大，经济效益越高；生产结构成本的变化决定了互联网供求方的规模经济，固定成本大，可变复制成本小，生产量越大利润越高。在互联网的成立之初由于投入成本较大，用户数量较少，往往出现负增益，但是随着服务项目和用户数量的增多，服务成本下降，用户收益增大，盈利利润增大。但如果存在经营不善的状况时，会出现用户数量在临界数量之下，便会导致企业亏损的恶性循环。因此，互联网的盈利规律最重要的是用户规模的扩大，利用具有高利润和具有竞争力的正反馈维持自己的市场优势。

3　互联网的盈利思路

互联网是现代服务业发展的一种典范，具有较强的网络效应和服务整合能力，其盈利方式主要有单/双边市场盈利模式、电子商务模式、劳务交换模式、开发增值服务模式、虚拟货币模式、第三方支付模式、赠予模式等。

劳务交换模式是网络经济学的重要应用，通过用户所付出的劳务活动来争取资源和难以复制的说服力，如网络中的免费试用活动。不需要为服务项目支付任何费用，但是在企业的调查与回访中为其提供建议和意见，帮助企业获得真实的评价和改进方向，为企业提高服务质量、创新服务模式、提高产品价值提供了依据，同时自身获得了良好的服务，达到了一种互惠互利的双赢服务模式。企业利用该模式的核心还包括通过对新产品边际成本的控制，用低廉的成本换取大量的参与用户，实现实际利润的二次转化。在实际的应用过程中适合于配合其他的盈利模式综合使用的形式，其核心思路是是外部性盈利方式，通过用户参与带动产品价值和市场规模的增长，便利性较强，易于实施。

虚拟货币模式主要是应用于游戏、交友、社区服务、金融服务等领域，通过赠送、实际货币购买、优惠支付等形式获得该货币并将其适用于对各种产品的购买或服用的支付，例如金融、旅行、服饰、餐饮等行业的积分活动，可以用于实物购买，如道具、特权等虚拟物品购买、折返购买等。该种方式的使用，增加了消费者的购买欲望而且获得了实惠，而厂家提供的该服务增加了潜在的用户群数量，销售量也随之增加，并且不需要任何的附加成本，而营销成本降低，即使用户不使用，厂家也不会产生任何的经济损失。虚拟货币的盈利思路通过对用户的激励形成了粘性，并锁定系统，将互联网上的多项业务平滑迁移，形成业务链的扩大，并通过积分返利、兑换、购买等盈利平台来缓解资金压力，改变产业链格局，拓宽业务能力。因此，虚拟货币的消费及兑换渠道的拓展是该模式发展的核心竞争力所在。

赠予盈利模式是通过为用户免费提供或赠送物品、服务如信息、经验、知识等方式来提供服务，主要利用用户的利他心理实现服务。该种盈利模式没有预期的服务对象和内容，可以视作为债务经济，其盈利思路不再以获得最大的经济效益为目的，而是获得更多的关注、信誉、潜在市场竞争力，以便带来更大的实际效益，可以与其他的盈利模式配合使用，如广告模式。例如目前最盛行的娱乐资讯服务，通过对道具装备的收费来获得直接盈利或者通过用户观看影视娱乐节目获得较高的人气注意力来获得潜在的经济价值，吸引广告商等投资商的投资已获得更高的经济效益。

4　互联网盈利模式的展望

互联网作为一种特殊的商业环境，与传统的商业运行模式存在一定的差异性。但是，产品或者服务能否盈利，仍旧取决于供求的相互作用。由于我国的互联网的运行环境的特殊性，人群分布单一。低龄化、低收入较为严重，互联网的服务倾向于娱乐、影视、日常生活学习、游戏、交友等实用性项目，但是办公和商业交易仍旧存在很大的困境，专业服务功能水平的提高需要长时间的努力。但是由于互联网行业的投入较高，资金的匮乏成为网络游戏视频社区、电子杂志、在线音乐等网站服务功能分布和演变的一个主要障碍。因此，寻找盈利模式演变力量的来源是互联网盈利的重要途径。

休闲服务项目的建设是一个重要方面，但是由于服务质量的异质化较低，搜索引擎建设仍需进一步发展，其目标客户的发掘需不断完善，盈利模式需要结合实际情况科学创新。尤其是娱乐视频等内容需要解决观看网速低和知识产权问题，为互联网提供良好的运行环境。在创新盈利模式的过程中需要进一步解决网络诚信、快捷支付、资金来源、融资体系问题，根据不同领域的差异性选择不同的盈利模式，尽早跨过盈亏平衡点，形成良性的商业循环体系。

劳务交换盈利模式、虚拟货币盈利模式、赠予盈利模式是现在互联网环境下创新型盈利模式，由于其突出的商业运行特色具有很大的市场空间。对于影视娱乐网络，广告盈利模式、第三方支付盈利模式、增值服务盈利模式较为适合，既体现了免费网络环境的商业价值，又可以为互联网行业提供良性循环的动力。

5　结论

网站要实现持续领先的最终定位是成为网络用户最好的内容提供商，我们认为实现并保持这一竞争优势的最有效途径是制定并执行基于品牌（B），效率（E），可扩展性（S），技术（T），内容（C），平台（P）六要素的发展策略并构建相适应的管理架构和执行能力。基于以上投资框架的评分卡显示，中国的互联网行业尚缺乏绝对的领先者，即便在各个垂直领域均有一定规模的网站但是也很难确保牢固的领先地位。在中国当前的网络行业，不同类型的公司在各自的领域内享有特定的优势。例如，门户网站拥有品牌认知度和先进的基础技术设施；平台型网站凭借母公司丰富的资源拥有较高的货币化效率和较丰富的交叉销售机会。前瞻地看，我们相信该互联网大多数公司仍将持续规模投资以继续提升竞争力和实现业务差异化，因此我们预计中国网络市场格局仍将处于不断演变中。盈利思路与模式的创新是推进互联网发展的重要动力，也是互联网创造商业价值的重要关键因素。随着全球化、综合化经济的发展规律，我国也存在着多种产业融合的发展趋势，互联网面临着多元化、市场化的机遇。因此，互联网的盈利思路不是简单的特定的单一的盈利，而是一种机遇开放体系下的融合盈利策略，将多数业务融合于一个机体下，相互作用、自由演进。

当前的互联网盈利模式多样化，但是具有统一的盈利规律，结合互联网发展环境的特征和发展方向的改变，在复杂的竞争环境下，垄断生存、可控发展的理念不断深化。电子商务模式、劳务交换模式、开发增值服务模式、虚拟货币模式、第三方支付模式、赠予盈利模式的相辅相成，促进了互联网的发展与创新。结合每个互联网企业的发展模式与产业特色，选择合理的盈利模式是提高经济效益和社会效益的有效途径，但盈利模式的选择往往不是单一的，综合化、多元化是最主要的方向。利用我国经济特点，在相关工作人员的共同努力下，互联网的盈利思路将不断扩展创新。

参考文献：

[1]岳鹤.网络营销典型定价策略研究[J].价格理论与实践，2009（9）.

[2]张琳.“免费”的赢利模式[J].光彩，2010（7）.

[3]李雪.中国视频网站盈利模式优化研究[D].湖南大学，2008年.

物业管理的盈利模式篇4

和其他已经拆分上市的物业公司一样，绿城的物业模式也以O2O为卖点，不同的是，宋卫平不提社区O2O，而是将自己的物业包装成新概念――“园区O2O”。

虽然叫法不一样，但园区O2O背后的实质仍为 “社区O2O”，在O2O“横行”的物业资本市场，绿城的“新故事”能否带来惊喜？善于讲故事的宋卫平又能否将物业顺利变为估值提升的催化剂，在激烈的竞争中脱颖而出？

分拆物业赴港

绿城的招股书显示，绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。

其中，物业管理服务主要提供如保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等传统物业管理服务。顾问咨询服务则为向房地产开发商及地方物业服务公司提供咨询服务，利用品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中，各个主要阶段的不同需求。

截至2015年9月30日，绿城的物业管理服务收入为14.26亿元，占总收入的72%，是公司物业服务收入的主要来源。近4年来，物业服务收入在物业公司总收入中的占比均超过70%。顾问咨询服务收入近两年来分别占公司总收入的19.8%和19.9%。

但在绿城的招股书中，最受关注的就是其重点提及的“园区增值服务”，内容包括园区服务及园区O2O平台、家居生活服务及园区空间服务。该项业务2014年实现收入仅为1.4亿元。

“虽然业绩一般，但作为新概念，‘园区增值服务’更可能成为打动投资者的敲门砖。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，当前市场上打着物业服务上市的公司为数众多。要想在激烈的竞争中引起市场关注，即使是以物业品质著称的绿城也必须寻找抓人眼球的新题材，博得资本市场的青睐。

“对于房企来讲，此时，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，探索物业管理这样的‘轻资产’模式也是出路之一。目前，资本市场也比较认可物业公司的未来成长前景。”张宏伟分析道。

绿城服务在其公告中指出，提出新模式一方面希望能发挥三大板块协同作用；另一方面，“园区增值服务”还能提供更多客户群，再通过一站式平台为在管园区的业主和住户提供多元服务和产品。

仲量联行研究部中国区负责人周志锋认为，国内开发商分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。

新瓶装旧酒

2014年6月，彩生活上市前后，物业管理行业进入野蛮生长时期，O2O概念的物业管理公司迅速崛起。目前看来，绿城所提的“园区O2O”背后的实质仍是社区O2O。

虽说是资本主义市场的宠儿，但如何让增值服务成为主要来源，社区O2O如何持续，仍是每一家房企在分拆物业时必须面对的问题。

上市最早的彩生活增值服务收入占公司总收入的15%左右，中海物业的占比更低至4.7%，考虑到社区O2O仅仅是增值服务中的一环，实际占比可能会更低。

在收入和盈利模式上，绿城服务采取的是包干制为主（2012-2015年间，平均占比98%），而彩生活则是以酬金制为主，这让两者的收入来源结构也有明显区别。

这种差异也与另两家物管公司的盈利模式截然不同。2014年9月至2015年9月，绿城服务收入为19.79亿元，近乎是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活，2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，绿城服务则仅有18.1%。

虽然整体毛利率较低，但是其中园区增值服务的毛利率却高达45.8%，这也是绿城服务愿意花大笔墨精心装扮的“卖点”。正是由于从低毛利物业服务板块转移至其余两个板块（利润率高于物业服务），绿城服务的毛利才由2013年的2.424亿元增加约49.8%，至2014年的3.631亿元，而毛利率从14.5%增至16.5%。

因此在行业人士看来，绿城服务上市之后想要提高自身的毛利率业务将要向毛利率较高的咨询服务以及园区O2O倾斜。

不过，有业内人士指出，目前已上市或计划上市的房企物业公司，均把社区O2O当做核心卖点之时，绿城将自己的物业板块包装成“园区O2O”，意在明确区分与其他企业的特点，但目前看，其前期核心业务实质仍以“社区O2O”为主，能带来多少营收效益尚未可知。

对此，易居智库研究总监严跃进表示，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新”。

“社区O2O的未来前景很大，但关键在于提供优质的服务，获取海量的用户。目前大部分社区O2O平台的盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。”克而瑞分析师朱一鸣分析认为。

创新是持续盈利关键

“无论是社区O2O还是园区O2O，服务的最终落地仍是关键所在”，严跃进分析，精准把握物业服务的盈利点将成为行业的核心课题。

如何实现盈利模式的创新，将决定房企物业万亿平台能否搭建成功。其中，先进的互联网技术和庞大的用户数据库基础已成为市场的共识。

无论是万科升级的社区服务商2.0版本“V-LINK”、阳光100打造的社区商业模式“街区综合体”、花样年的商业社区O2O模式，还是恒大联合腾讯成为马斯葛的大股东，打造互联网社区服务商模式，这些社区商业探索已经推进了物业服务的升级。

而绿城显然也意识到了技术与数据库的重要性。

2015年9月，绿城服务于在其管理的若干住宅园区开始推行“智慧园区”项目，包括园区O2O平台、智慧物管服务平台及智慧硬件平台。根据公告数据显示，绿城服务已在265个管理的住宅园区园区O2O平台，占总在管住宅园区数量的44.3%，且正在实施园区O2O平台的全国计划，智慧园区的管理一直是宋卫平比较骄傲的部分。有媒体报道称，在上述园区增值业务，上绿城服务将组建绿城园区生活联盟，宋卫平希望到2023年服务300多万户，在保安、保洁、保修的基础上形成7大门类，30多项服务。

物业管理的盈利模式篇5

关键词城市轨道交通；投融资模式；可持续发展；投资主体多元化

中图分类号：C913文献标识码： A

AbstractWith the gradual deepening of China's economic reform, rapid economic development and accelerated urbanization process, a surge in the demand for urban transport, and development in all from Urban rail transit to high-speed has occurred.Investment in Urban rail transit has huge social benefits but the direct economic benefits may be seemingly small.A key part of achieving sustainable development is due to the different types of investment and financing. This paper focuses on mainland Chinese investment and financing characteristics and its inherent problems. This paper will also focus on the exploration of key points in investment diversification and financial investment patterns of the market.

Key words Urban rail transit; Investment and Financing; sustainable development;Investment diversification

城市轨道交通（以下简称城轨）在优化城市空间结构，引导土地合理利用，缓解城市交通拥挤，带动城市综合发展，促进城市群的形成，节约能源，降低碳排放和保护环境等方面均显示出积极促进作用，已日益成为中国走新型城镇化道路的重要战略举措。伴随着中国经济体制改革的逐步深入、经济的飞速发展和城市化进程的加快，城市交通需求剧增，城轨进入高速发展时期，据悉，2015年前后，29座获批城市将规划建设96条轨道交通线路，建设线路总长2500多公里，总投资超过1万亿元。

城轨具有投资额巨大、社会效益显著但直接经济效益不大的特点。解决资金投入问题和城轨运营管理问题成为城轨可持续发展的两个关键问题，投融资模式主要指在资源配置过程中，投融资的决策方式（谁来投资）、投资筹措方式（资金来源）和投资使用方式（怎样投资）的总称，不同的投融资模式类型取决于投融资主体构成与经营方式的不同的组合，是实现可持续发展的关键环节。城轨可持续发展的相关问题虽然国内外学者已有一定的研究，但一般都是从项目融资本身出发，研究了项目融资方式及其应用问题，但是，如何从长远利益出发，研究可持续发展为基础目标的城市轨道交通投融资模式，现有文献讨论很少。而这却是从根本上解决城市轨道交通建设良性发展的现实问题。

1中国大陆城市轨道交通融资模式发展

我国城市轨道交通投融资模式的演变历程是 紧紧围绕“弥补政府财政资金，解决建设资金不足”这一主线展开的，在围绕这一问题的探讨中城市轨道交通建设由以往国家单一投资转变为多渠道、多元化的建设投资方式，由于地铁为准公共用品，有很强的公益性，因此，政府均发挥了主导作用。从国内实践来看，城市轨道交通领域主要经历了以下几种模式。

1.1政府财政资金无偿投入、政府经营的投融资模式。

我国在传统计划经济体制下的轨道交通投资基本上是由政府无偿投入，即轨道交通全部由政府投资，经营上由国有企业(实际是公共部门)垄断经营，依靠政府财政补贴来达到盈亏平衡，如北京地铁1 线、环线、天津地铁等全部由中央政府投资。政府对项目的投入主要是现金投入，由于资金完全由政府财政投入，投资结构单一，政府财政面临巨大压力，如北京1号线复八线受资金不足的限制，13.6公里的线路耗时十年才完成，另外由于政府补贴长期存在，运营企业缺乏有效地激励机制，运营效率和服务水平较低。

1.2以政府为主导的负债型融资模式。

这种模式主要是由政府财政投入部分资金，其余资金则依托政府提供信用担保，由地铁企业以银行贷款、发行债券等方式进行债务融资。目前国内城市轨道交通项目有很多采用这种模式。上海地铁 1、2号线，广州2、3号线即采用此种模式。这种模式筹措资金操作简便，资金充足、到位快，可以大大缓解轨道交通建设投资对地方财政的压力。但是融资成本高，巨额债务进一步加大了企业和政府的财务负担，尽管可以缓解政府的即期财政压力，但是政府必须提供持续的补贴，以保证运营的顺利进行。并且该模式投资主体单一，不利于运营服务质量和效率的提高，不利于企业引入多元化的投资体制，实际上并没有从根本上减轻政府负担。

1.3项目融资模式。

自2002年左右起。国内一些城市开始采用 BOT、PPP、PPT等运作方式进行项目融资模式实践，项目融资在一定程度上实现了所有权的多元化和经营运作的市场化。

项目融资指以项目的预期收益和参与人对项目风险所承担的义务为担保，以项目的资产作为贷款的抵押物，并以项目的运营收益和盈利来偿还贷款的一种融资方式。政府通过特许权合同给予合同持有人一定期限自主经营和管理某一项目并从其经营中获利的排他权。

在融资结构上，项目由政府和企业共同投资,政府投资额由企业所要求的回报率来决定；如果政府投资额无法满足企业投资回报率的要求，则在项目运营过程中对企业进行投资补偿，即政府对项目进行运营补贴；项目投资的缺口部分以项目融资方式解决。项目建成后由合资公司负责运营，正常情况下合资公司要自负盈亏，当出现票价调整、电价调整等特殊情况时，产生的亏损部分由政府给予财政补贴；政府根据项目所提供服务的质量、效益等情况对企业进行考核，采取相应的激励与约束措施。如不出现重大意外，在合同期满后，项目全部资产将无偿转让给政府。如果项目本身财务盈利能力存在问题,政府必须要给予强有力的政策和资金支持。

北京市地铁四号线作为国内首个以PPP模式引入港资，以特许经营方式运营的城市轨道交通建设项目，使得政府减少了3 0 % 的投资，并且不需要对线路运营进行补贴，大量节约了政府财力投入，同时把香港地铁近3 0 年建设运营的经验与北京地铁建设运营的实际情况相结合，探索出一条新的投融资和建设运营模式，从2009年9月28日开通试运营，在2011年上半年开始实现盈利，改善了北京地铁运营连年亏损的状况。项目模式不仅减少了政府的财政支出，避免使政府背上债务包袱，激励企业部门的积极性，提高基础设施项目的使用效率，同时有利于新的经营理念和运营模式进入轨道交通领域。

1.4投资主体多元化市场投融资模式。

该模式最主要的运作方式之一，是对现有的国有地铁企业进行股份制改组或组建股份公司，通过存量或增量发行股份吸收社会资金，实现投资主体多元化，并在运营中引入市场竞争机制，实现政府调控下的市场化运作。在城市轨道交通行业，该模式最具代表性的是香港。香港地铁在2000年10月发行股票上市，政府向公众直具有直接融资资金成本低的优势。投资主体多元化市场投融资模式具有利于改善企业治理结构，提高公司管理水平等优点。尽管经过了多年实践，国内轨道交通许多投资主体的入资属于政府的拉郎配行为，或仍然是一股独大。

2我国城市轨道交通投融资模式存在的问题

2.1投资主体过于单一，主要为负债型投融资模式

从我国目前城市轨道交通的融资模式来看，无论是早期建设的地铁项目，还是现阶段在建项目，项目建设资金的主要来源是政府财政支持和银行贷款，传统的投资主体单一与融资渠道狭窄的局面依然没有得到根本改变。随着我国各种基础设施建设投资的加大，政府的财政压力日益增大，单一的投融资渠道已经无法满足城市发展对轨道交通的需求。

2.2综合开发观念远未形成

在我国的城市轨道交通建设中，综合开发的观念还没有形成。沿线物业基本上没有列入投资开发范围，轨道交通项目的立项、设计、规划等也没有与沿线物业的招商引资和轨道交通设施的商业化经营有机结合起来，这使得建立城市轨道交通的盈利模式非常困难，吸引、利用外资和民间资本金具有一定难度，轨道交通沿线开发的效果不显著。

3.3运营管理机制不合理

目前城市轨道交通的运营大都由国家承担，或由国家对其进行补贴运营。在这种经营体制下，产权不够明晰，经营者不负责其资产的保值与增值，造成城市轨道交通的运营效率和效益较低。

3把握城轨经济特性，构建可持续发展投融资模式

从本质上讲，市场化融资就是要吸引民间资本进入基础设施，这主要取决于两点：首先要看是否有相应的可持续盈利模式并具备相应的盈利能力；二是实现城市轨道交通企业化运作，真正实现”谁投资谁得益“目标，解决因多元化融资的利益分配问题。

3.1区别经营性与公益性在资产上的特点，构建盈利模式。

盈利模式是投融资模式的基础，企业如果有盈利的可能而且构建了清晰可靠的盈利模式，投资决策就有了科学的效益指标基础，融资计划就有了可实现的经济基础，投融资模式也就据以建立，实现自主融资，获得可持续发展的资金保障和现代企业机制保障。

从城市轨道交通建设所形成的投入产出关系分析，城市轨道交通产出效益主要分为两大类：一是线路与设备等基础设施，二是附属资源及增值效益。前者属公共基础设施的范畴，而后者则是正外部性效益。根据城市轨道交通的投入产出分析，对于被外部化的产出效益的返还方式，从现实操作角度，主要为“地铁经营+物业发展”盈利模式。城轨企业构建盈利模式需从以下几个方面着手。

(1)优化地铁建设规划设计是构建盈利模式的起点。地铁建设规划和设计不仅直接决定建设成本，而且直接影响客流、附属资源商业价值和土地增值，从源 头上决定投资是否具有盈利性和盈利能力的大小。

(2)提高运营效率是构建盈利模式的基础。提高运营效率包括开源和节流两个方面，特别要认识到，增加客流量不仅直接提高客运收入，而且客流量是地铁 实现资源开发收入的源泉。

(3)地铁附属资源是构建盈利模式的重点。地铁附属资源是地铁投资建设的衍生产出，边际成本收益率极高，只需增加极少的策划和建设成本，就能增加较 多的附属资源，产生很大的资源开发收入。

(4)政策支持沿线物业开发是构建盈利模式的关键。首先是政策支持城轨企业与地铁建设同步规划、同步设计、同步建设地铁上盖物业，实现土地增值最大

化，并实现增值效益返还。城轨企业将增值效益再投资，与其他物业开发商合作开发物业，从中分得商业物业实物利润和现金利润，其中应将商业物业实物利润 作为实现利润的主要形式。城轨企业将分回的商业物业再经营，以地铁运营持续增长的客流，支持稳定增长 的商业物业增值收益和租金收益，继而支持城轨企业 稳定增长的盈利模式。

3.2在产权理论的基础上，实现城市轨道交通企业化运作，真正实现”谁投资谁得益“目标，解决因多元化融资的利益分配问题。

根据产权理论和“谁投资谁受益”原则，地铁建设和运营投入的产出都是企业法人的投资效益，属于企业法人的产权范畴。作为城轨企业的股东(如政府)，拥有的是企业整体，通过股权享有股东权益。企业化运作的方式和理念才是实现多元化融资成功的精髓。企业化的内涵是追求效率，通过精细化管理提升企业运作绩效。

由于城市轨道交通的准公性，使其在建设和运营过程中不可能与政府完全分离。如何理顺政府与企业的关系，充分发挥企业自身的主观能动性和积极性，同时在政府加大相关资源投入的前提下，建立企业可持续发展的运作模式是多元化投融资模式构建的重点。

理顺城市轨道交通企业与政府的界面，包括从内容上明确政府与企业的责权界面，从手段上建立有效的监督管理手段以取代过去的行政管理方式；并建立科学、合理、完善的企业经营评价体系，激发城市轨道交通企业管理层积极性，确保国有资产的保值增值和社会职能的充分履行。

具体来说，政府与城市轨道交通企业之间的管控关系应按照《公司法》和国有资产管理相关法律、法规要求，在公司治理结构下界定、明晰双方的权利和义务。政府首先应履行宏观管理的责任，负责审订本地区城市轨道交通行业的相关规划、政策、法规。其次，由于城市轨道交通行业的准公益性，地方政府仍需继续保持甚至加大对其的支持力度，有针对性地制定相关扶持政策，为城市轨道交通的可持续发展创造相对稳定的政策环境。再者，作为地铁建设的出资人，履行出资人职责；通过任命城市轨道交通企业的董事会成员，并委派外部董事和监事，实现对城市轨道交通企业的管理及其资产运营状况的监督。此外，政府还应建立高效的激励机制。政府的国有资产监管部门应与城市轨道交通企业签订经营目标责任书，根据城市轨道交通行业属性特点、政府赋予的任务目标以及行业发展的先进水平，双方经过充分沟通以明确约定相关业绩评价的考核指标，如：建设投资完成情况、关键工期目标、安全质量、投资控制；运营客运量、服务质量；整体经营效益等。在绩效考核体系建立的基础上，政府通过董事会建立相应的激励约束机制，真正做到出资人（政府）的利益、企业的利益以及企业员工的利益结为共同体，从而有效激发企业和员工的积极性、主动性和创造性。

城市轨道交通企业作为政府授权经营的独立法人实体，全面负责地铁投融资、建设、运营以及资源开发，对国有资产负有保值增值的责任，实现社会效益和经济效益的同步提高。既要承担城市轨道交通建设重责，不断提升运营服务水平，向市民提供优质出行服务；又要优化资源配置，创新资源开发经营模式，提高资源开发投资回报。

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物业管理的盈利模式篇6

关键词：房地产 本土企业 盈利模式 转变

2013年外来房企大鳄大规模地进入杭州市场，给本土房企带来了很大的生存发展压力。从2013年上半年的杭州土地交易情况来看，只有一家本土房企拿地超过了10亿元，其余的都在10亿元以下，甚至有的本土房企根本没有成功进行土地交易，且土地交易额排名前十位的企业均为外来房企。外来房企的大规模进军杭州市场已经打破了原本的房地产市场格局，迫使本土房地产企业不得不适当调整自身的盈利模式，以适应变化的市场。

一、杭州本土房地产企业面临的威胁

（一）土地闲置现象严重

部分房企在购买土地后，通常会闲置很长时间，短期内不会开工建造。据统计资料显示，杭州本土房企从拿到土地开始一般要闲置1.5年左右才会开始动工，部分房企甚至会超过两年，例如：滨江集团在2010年11月最终以总价18.06亿元夺得杭政储出51号杨家牌楼地块后，直到2012年12月才开工。相对而言，进驻杭州市场的外来房企从拿地到开发的时间要比本土企业短，一般为半年到一年。作为国内首个进驻杭州的外来地产大鳄万科集团，其进入杭州后的第一个项目魅力之城，从2006年5月拿地到2007年4月首次开盘只花了不到一年的时间。造成这一现象的主要原因是：杭州本地房地产企业一般规模比较小，自身资源有限，在前期争取土地所有权时已经耗费了很多的人力、物力、财力等资源，资金周转可能会出现问题，虽然项目的手续已经全部办妥，但房企已无力支付项目的部分费用，造成开发时间延误，不得不闲置已获得所有权的土地。此外，部分房企也会因土地具有良好的增值空间，与常规的房地产开发相比周期短、利润高，在房企拿到土地后，延迟办手续，因此囤地造成了土地闲置。

（二）企业利润来源单一

房产开发的盈利模式下，企业获得利润的关键措施是提高销售价格和降低开发成本，营销策略和成本控制就成为了此盈利模式的重点。杭州房地产开发的成本主要包括地价、建安成本、销售及财务费用等。在经历2012年的“滑铁卢”之后，杭州土地市场随着楼市的回暖，再现疯狂拿地现象，土地价格出现大幅上涨趋势。据CREIS中指数据土地版的统计数据显示，杭州土地成交价格已从2013年4月的最低价7 347.62元/平方米上涨到11月份的14 018.6元/平方米，涨幅高达90.79%。房地产的建安成本是房屋建筑成本和房屋设施安装成本的简称。近年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也随之大幅上涨。据有关调查数据显示，2009年1月杭州小高层的建安成本为1 300元/平方米，高层为1 850元/平方米，2012年随着通货膨胀的扩大化，杭州小高层的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高层为2 800元/平方米，增长幅度高达51.35%甚至更高。此外，继2013年6月银行大闹钱荒之后，杭州各银行都不同程度地延长了个人住房贷款放款周期，最长的放款周期延长至一个月，这无疑延长了企业的销售收款周期；国家出台的一系列限购政策使企业的房屋销售放缓，销售周期变长；6月份的银行钱荒推动了企业融资成本的上涨，企业的财务费用也随之上升。土地价格上涨、建安成本上升、销售周期拉长、财务费用等期间费用上升使得房地产开发的利润逐渐降低。寻找更多的利润来源和优化各成本的结构成为了房企需要考虑的首要问题。

（三）缺乏规模经济及经验曲线效应

房地产行业应是资本密集型行业，但是，杭州本土房企的特点是“小且散”，大部分房企比较分散，各自拥有的资源较少，很难获得规模经济，产业集中度较低。单个房企由于自身资金的有限，在购买土地时会向银行等金融机构求救，等房企拿地后开发时又可以通过预售户型筹集资金。这样一来房企只要拥有拿地渠道及能付土地首期款，就可以实现企业的扩张和发展。盲目扩张很容易导致企业长期平均成本上升、管理效率低下甚至无效率、资金链断裂，出现规模不经济的现象。规模不经济会使企业长期平均成本曲线从其最低点开始逐渐上升。此外，大部分杭州本土房企在不断扩大规模的过程中并不注重内在修炼，大部分房企都有自己的设计、监理、建筑及物业等管理部门，各部门只是机械地接受企业高层安排的任务，不能深入了解市场及做到专业化，无法获得经验曲线效应，也增加了企业的管理成本。本土房企在做大的同时无法做强，这种盈利模式已经严重威胁到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于压力已经开始寻求新的盈利模式。

（四）缺乏创新性融资渠道且融资成本高

在融资渠道上，杭州本土房企倾向于较为保守的融资渠道，大部分房企局限于银行贷款、内部员工借贷、信托。作为杭州本土房企大鳄之一的滨江集团的项目资金全部来源于银行贷款，平均融资成本为7.2%。但其他实力一般的房企从银行贷款的成本一般在10%左右，信托融资则在10%-18%，融资成本最高的是基金，要求的年收益率为20%左右。而作为外来房企大鳄之一的万科地产拥有较低融资成本的优势，2013年万科在香港发行的8亿美元5年期定息债券，债券票面利率却仅为2.625%，并创下了房企海外融资成本新低。万科2013年的几次土地交易中的融资成本也仅为7.5%。这都源于万科多样化的融资模式，万科除了使用传统的融资方式外，还通过境外方式、与投资公司合作成立专门用于土地拍卖的基金公司等方式获得低融资成本的资金。

二、完善现存盈利问题的对策

（一）提高效率，缩短土地闲置时间

杭州本土房企可以在土地交易时根据自身情况合理分配企业资源，以避免有钱买地、无钱开发的尴尬，从根源上减少土地的闲置。此外，本土房企还应该在拿地后迅速开发以促进资金的回笼，为企业带来收益。万科集团一直以来都是以快取胜，拿地后迅速开发，开盘销售，加速企业资金的周转，实现盈利。土地闲置问题仅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相关部门采取一系列的措施共同治理土地闲置问题。针对由于开发商主观原因造成的闲置土地，由政府纳入土地储备范围，允许其转让，同时限定其转让后的开发用途，并退还因开发用途改变所造成的土地出让金差价，以此盘活闲置土地。此外，国家相关部门还应对各房企建立土地闲置情况档案，将所有房企的土地闲置情况划分等级，对于拿地后土地闲置现象较为频繁的房企设置预警信号，严格审查这些房企并实施相应的监督管理机制。

（二）盈利方式的多元化

投资界有一条著名的理论就是“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，这一理论同样也适用于房地产行业。杭州本土房企可以通过以下方面实现盈利方式的多元化：（1）可以利用现有的行业信息、客户资源和规模优势寻找新的竞争优势，以利于房企在现有业务的基础上发展基金等相关业务，以此来分散企业的经营风险，增加企业的盈利来源。例如：万科集团以基金投资者的身份参与徽商银行H股的首次公开发行，并将成为徽商银行的最大股东。当万科集团遇到融资困难时，徽商银行可以为其提供更多的贷款支持，降低万科的资金成本，进而间接降低企业的采购成本，增加企业利润。（2）可以拓展其他的房地产业务，不只局限于传统的住宅、商业地产，可以同时发展物流地产、养老地产等，实现企业业务的多元化。万科集团的房地产开发业务范围就十分广泛，包括：住宅地产、商业地产、养老地产等。虽然养老地产是一个新兴业务，其盈利能力还有待研究，但是，多元化的业务发展一定会给企业带来新的盈利空间及利润来源。

（三）追求规模经济及经验曲线效应

（1）实现产品的标准化。万科的王石曾提出过“像造汽车一样造房子”的经营理念，用标准化的生产方式建造房屋，以提高劳动生产率，降低成本。（2）实施标准化的管理。标准化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。万科集团通过建立完善的企业管理制度体系，以规范的制度为基础，以SAP系统、内部网系统、网络审批系统等系统为平台，实现标准化管理。（3）形成战略联盟。本土房企之间可以形成战略联盟，以避免单个企业在市场开发中的盲目性以及因自身资源的有限而缺乏竞争优势；战略联盟可以减少房企间的竞争、哄抬地价、增加企业的投资成本；本土房企还可利用战略联盟进行资源的整合，提高资源利用效率进而实现联盟各方的做大、做强。（4）可以参照万科集团的专业化、精细化的管理模式适当调整自身的发展方式。本土房企可以设立专门的价值链业务部门，实行专业化分工，各部门之间相互独立并且可以充分地了解市场信息、独立作出适合企业发展的决策，最后，由管理层及各部门进行协调，进而制定出有利于企业整体发展的政策，以此实现本土房企在房地产行业更快、更好地发展。

（四）拓宽融资渠道，降低融资成本

杭州本土房企应突破原有融资观念的限制，积极拓宽融资渠道，选择融资成本较低的融资方式，降低企业成本。（1）本土房企可以充分利用银行理财产品进行融资。杭州本土房企的领跑者滨江集团在2013年开始利用兴业银行为其设立的理财产品来满足其在华家池项目的融资需求，该笔资金通过“银行――信托――基金”来规避监管，融资成本相对较低。（2）创建房地产产业基金。本土房企可以与具有一定实力的投资公司进行联合，创建专门的房地产产业基金，便于本土房企筹集资金，促进房企进行房地产开发时获得成本较低的资金。2005年底万科就与中信资本投资有限公司签订了合作协议，共同建立了“中信资本――万科中国房地产开发基金”，以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。（3）境外上市融资。境外的融资平台更灵活且成本相对较低。万科集团、恒大地产等知名企业都是在香港上市进行融资的。本地房企也可以选择在香港交易所主板或是创业板上市，以便获得较低成本的资金。绿城集团董事长宋卫平曾公开称，其合作伙伴九龙仓融资成本基本在1%-2%，而绿城的融资成本则为10%，相当于在香港上市的九龙仓融资成本的至少五倍。因此，境外上市融资是本土房企减少融资成本的有效方式之一。

三、总结

杭州本土房地产企业要在激烈的市场竞争中继续拥有一席之地并保持原有的市场份额，需要根据市场的变化适时调整自身的盈利模式，充分利用自身的各种优势进行创新，探索出一条属于且符合企业发展的盈利模式。同时充分利用国家新出台的政策来完善自己的盈利模式，以适应新的变化，进而促进自身盈利水平的提高，实现企业的做大、做强。J

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物业管理的盈利模式篇7

【关键词】 收益;盈利模式;盈余模式;盈分模式

一、文献回顾

“收益”是由经济学家亚当・斯密(Adam Smith)最先提出的,故收益的概念一提出就有着较强的经济学渊源。经济收益理论经过数代经济学家的阐释已越来越清晰而不失严密,成为了“真正”的收益。但正是由于它高度抽象的理论,使得经济收益有着其自身无法逾越的鸿沟:难以计量。会计学上的“收益”概念则是出于实用的需要而产生,因此带着“有用”的烙印,这种功利的“收益”显然与“真正”的收益之间存在差异。尽管如此,会计收益却得到人们的普遍接受,因为它不是那么高不可攀,可以回应现实的需要。“会计收益和经济收益的博弈过程,实际上是企业在成本收益权衡比较中的选择问题,只有当这个选择能够给企业各方带来最大收益时,才会达到博弈均衡”(卢雁影等,2004)。

随着新经济时代的到来,各学科的相互融合已成趋势,学者们尝试在经济收益和会计收益之间架构通行的桥梁,如全面收益理论的兴起。美国财务会计准则委员会(FASB)最早提出了“全面收益”概念(周萍,2007)。程春晖(2000)对全面收益作了深入的研究,特别是对全面收益的确认和计量问题进行了深入的探讨和分析,在我国利润表改革方面提出了许多有创见的观点。

收益的确认和计量是现代会计的核心理论之一,收益对于国家、企业及个人来说都具有重大意义。关于收益的计量方法,一般认为有两种,即“收入―费用法”和“资产―负债法”。从目前的情况来看,“收入―费用法”是会计实务中广为采用的方法。在“收入―费用”法下收益的计量采用的是配比模式,美国会计学会(AAA)关于配比的定义是:配比是以所报告收入的因果关系为基础来陈报费用的过程。配比概念要求在收入和支出之间找到一种合理的配比关系,但大多数情况下这种逻辑关系很难找到。配比概念不可避免地使会计收益带有主观性和武断性,影响收益信息的可靠性和可比性,为管理层选择于己有利的分配程序敞开方便之门。另外,由于会计方法的多样性和经营活动中的诸多不确定因素,现行会计对收益的确认和计量大量依靠会计人员的职业分析、选择、判断和估计。不同的会计政策和会计程序对收益可能产生重大影响,Nobes和Parker(1995)分析说,在宏观会计政策差异方面,如一家挪威公司(Norsk Hydro),1992年按所在国现行规定报告净收益为1.67亿挪威克朗,但若根据美国准则却高达17.63亿挪威克朗;一家澳大利亚公司(The News Corporation)1992年按所在国现行规定报告利润为5.02亿澳元,但根据美国准则仅有2.41亿澳元。微观会计政策选择的差异则是十分普遍的,这种差异对企业财务信息揭示和利益分配往往具有较大影响。薛爽(2006)发现,2001-2003年扭亏公司在扭亏前一年多计提减值准备,而在扭亏当年大额冲销减值准备的现象。扣除减值准备的影响,扭亏公司中将有72%的样本不能扭亏。

收益的正确确认和计量是进行合理的利润分配的基础与前提条件。收益分配理论是财务管理理论的三大内容之一,但学术界一直以来都比较重视投资、筹资管理的研究。与此相反,分配问题一直都是经济学研究的重点。但从目前国内、外的相关研究来看,经济学主要从宏观层面探讨整个社会收入的再分配问题;而财务学在研究企业收益分配问题时往往以股东理论为出发点,将企业收益界定为企业税收利润,重点探讨税后利润如何在企业和股东之间进行分配。许艳芳(2004)将股东、债权人、经营者和员工等重要利益主体全部纳入视野,从整体的角度研究企业收益分配问题。

二、收益与“三盈模式”的对应关系

收益是企业经营活动的主要目的,从收益的来源开始到收益的认定再到收益呈报,收益问题贯穿了企业整个生产经营过程。

收益来源于资本,企业因为所有者投入资本而存在,又因经营者合理地利用资金创造收益而得到延续。对于一个典型的工业企业而言,在其供应、生产和销售过程中,盈利实现模式(以下简称盈利模式)的选择对收益的持久性具有重要作用,盈余管理模式(以下简称盈余模式)影响着盈余质量,盈利分配模式(以下简称盈分模式)完成了企业收益的流转及扩大再生产。收益各形态与“三盈模式”的对应关系可见图1:

企业收益实现过程及其分配管理状况是企业经营活动综合作用的结果。收入、成本、损失、税收等因素的变化,都会使企业的收益发生变动。市场经济条件下,企业总目标可以概括为生存、发展和获利,收益的取得为企业的基本生存提供了保障,收益实现方式的选择为企业的长远发展提供了动力。

过去,企业主要从事产品的生产经营,管理的重心依市场条件不同,或是生产或是经营。随着市场竞争的加剧,使得企业家在资本市场发展的基础上日益重视开拓资本经营。资本经营在拓展企业经营领域的同时,又从根本上改变了财务的性能和功能,使财务的功能超越了生产经营,具有了“服务”和“盈利”的双重功能。一定的经营环境和管理导向模式,要求有与之相适应的收益确定模式。作为会计确认基础的权责发生制,为了反映经济实体在某一期间的业绩,会计上采用了预提、待摊、递延和分配等方法程序,将各个经营期间的收入与费用、收益与损失相配比,在会计确认与计量的过程中加入了人为的主观估计、判断因素,从而为调节会计盈余提供了机会和可能。盈余管理作为一种财务管理技术,常运用会计政策的选择作为一种策略对收益产生影响,从而使企业在证券市场、银行信贷、税务缴纳、报酬激励等方面获得既定的利益。

从企业发展与成长的角度来看,适度的盈余管理是一个企业不断走向成熟的标志,而有效的收益管理有利于企业生产要素的优化组合。生产要素是企业经营能力发挥作用的载体,所有生产要素都希望能获得较高的使用报酬,不同生产要素主体对收益的分配构成了特定主体的收益,利息是债权人的收益;工资是劳动者的收益;股利是所有者收益;税收是国家作为社会控制的收益。企业必须认真经营,有效地利用各种生产要素,控制成本开支,增加收入,提高收益,从而结合更多的生产要素,为企业的扩大再生产吸引更多的资源。

三、收益与盈利模式

收益既是现代企业经营的主要目的之一,又是企业财务报告中的一项重要内容。收益概念之所以受重视,主要在于它有三个方面的重要作用。第一,收益是企业管理当局进行管理活动的行为指南;第二,它是确定企业应纳税额的有效计量;第三,它是确定企业分配政策的重要基础。

收益主要由收入和费用两个因素决定和构成。收益是企业业绩的表现形式,企业盈利的原始公式为:收益=收入-费用,这也是企业运营的基本逻辑,可以说有企业就已经有了盈利模式。盈利模式可以用来解释企业的销售收入是通过什么方式产生的,又需要支出哪些成本和费用。因此盈利模式是由“获得什么样的收益”这一问题引发的一种围绕价值创造主体而形成的逻辑。

对一个正常健康的企业而言,生产经营活动是其生存的意义所在和根本保证,营业利润则是其盈利的根本来源也是最大来源。一般来说,其他业务利润在营业利润里占的比重较小,它是产生于非经常性的或兼营的业务交易。然而,不同来源的盈余(收益)①却具有不同的质量特征,由收入驱动的盈余更持久、与股价的关系更为紧密。

盈余最根本的来源是收入,费用控制的效益总是需要以一定的收入为前提才能体现,没有收入支持的费用减少不可能产生盈余。而且,企业可供削减的费用空间是有限的,要获得稳定持续的盈余增长势必要求收入的相应增长。盈余的不同来源在很大程度上是不同发展战略的结果,根据迈克尔・波特的竞争理论,成本领先和差异化是企业竞争优势的两种基本形式。在成本领先战略下,盈余的决定性来源体现为费用控制的优势;在差异化战略下,盈余的决定性来源则体现为收入优势。然而,这两种竞争战略对保持企业盈利能力的作用并不是等价的。成本领先战略逻辑要求只有一个企业能成为成本领先者,而产业中却可能有不只一种成功的歧异战略。因此,采取差异化的战略将使企业在保持盈利能力上具有更大的灵活性和可行性。企业采取不同的盈利策略往往是其所处的境况使然。当企业无法获得足够的收入时,通常会想方设法削减费用以实现盈利目标,因为这一做法比实现收入的增长要相对容易,但是这一做法只能奏效于短期盈利,而对长期盈利目标助益有限,甚至由于费用的削减而对企业的核心经营活动造成负面影响使盈利状况进入恶性循环。

四、盈余管理与盈余模式

会计确认是现代会计理论与方法体系中重要的一环,它决定了“何时”、“如何”来对具体的经济业务进行记录,从而达到向企业外部的利益相关者提供合乎要求的信息这一根本目标。企业从思考收入来源问题开始,围绕价值创造、传递和实现,在盈利模式确定时已经形成一种战略安排,接下来的问题便是收益的产生和确认问题。

在早期,确定收益的一个简便的方法是从最终的所得减去最初的投入,或将两期的期末财产进行对比,差额就是赢利。随着股份公司的普及以及“持续经营”概念的出现,收益确定的重要性日益为人们所认识,会计政策开始转为关注收益的定义、确认和计量。这时的收益被人们看作是所确认的收入与相关成本费用配比后的结果,即“收入――费用法”。企业盈利的原始公式表明,收入和费用的变动都能引起盈余在数量上的等量变动,在经济压力和刺激广泛存在的现实环境中,通过特定的会计程序和会计方法所确定的盈余指标得到各利益相关者的广泛关注,也成为企业收益管理的重点。

现代会计的基础是权责发生制,在此基础上,收入和费用再分别适用具体不同的确认原则,从而形成了不同性质的确认过程和确认特征。费用的配比和收入的确认过程中存在一定的判断和估计,虽然会计判断的存在有其必要性和合理性,但同时也带来了信息的可靠性问题。再者,会计估计的合法性为盈余管理提供了天然的机会,盈余管理的手段主要是通过会计政策的选择实现的。一般意义上的盈余管理是个中性的概念,但进一步分析可以看到,运用者往往会借鉴纳税筹划的定义方式来定义盈余管理(余秀丽等,2009),从而使盈余管理首先进入到企业纳税筹划的现实会计政策选择之中。例如,王跃堂等(2009)指出,盈余管理是“管理层可以通过增加当期的应税费用或推迟当前的应税收入来调减应纳税所得额,从而减少应交所得税”。

对盈余管理进行模式上的划分后,可以发现:

自利型盈余管理的主要类型是基于报酬动机的盈余管理。通常经营者的报酬由工资、奖金、业绩计划和股票期权计划构成。其中,工资属于无风险报酬,后三者属于风险报酬,与会计盈余的相关性高,具有激励作用。对于自利型盈余管理,由于其结果涉及利益的分配,通过赋予经理人一定比例的剩余索取权,使委托人与人的目标函数保持一致,可以在很大程度上减少经理人的自利型盈余管理行为。

制度型盈余管理是监管政策的缺陷引发的上市公司管理层的盈余管理行为。制度型盈余管理的目的较为明确,即根据制度的规定,运用会计方法或其他方法,达到制度规定的会计盈余指标,取得制度规定的资源。制度型盈余管理行为,如为了上市的IPO过程中的盈余管理和配股规定的盈余管理行为,具有较长的时间跨度,但其中隐含着个人利益最大化的机会主义动机,尤其对于转轨经济条件下的资本市场,监管政策严厉但市场化程度不高,很容易诱发盈余管理。

组织目标型盈余管理是为实现企业目标而对利润的平滑,以减少经营中市场波动对企业的不利影响,稳步提高企业价值。在组织型盈余管理手段的选择上,不会仅依靠会计选择而改变财务报告的结果,经营决策的变化、经济交易的选择、交易时点的选择都是组织型盈余管理的手段。当然,由于组织型盈余管理本身涉及对会计盈余的控制和管理,利用会计准则赋予的灵活性是不可避免的。

总之,自利型盈余管理出于个人利益的最大化而形成不利于相关利益人的行为结果,这种行为由于动机的“不纯洁”而具有欺骗性,会引起相关利益人的警觉和抵制;制度型盈余管理由于制度本身存在缺陷而导致实施盈余管理,会影响证券市场有限资源的有效配置。与此不同的是,组织目标型盈余管理由于其动机是企业价值最大化,因而其行为过程必然伴随如何实现企业的战略目标。

五、收益分配与盈分模式

企业是一系列契约(合同)的有机组合,这些契约中包括了企业要素投入者和利益相关者之间的关系。广义地看,其合约边界遍及政府、供应商、顾客等在内的所有利害关系人。收益分配是指企业在一定时期内所创造的剩余价值总额在企业各利益主体之间进行分割的过程。分配的广义主体包括国家、所有者、债权人及企业本身,分配的客体为企业税前利润(本文将所得税作为一项收益分配)。收益分配的典型模式为:

薪息税前利润

工资及职工福利费

息税前利润(企业净收益)

利息

税前利润(剩余收益)

所得税

税后利润

各种提留

可供分配的剩余收益

股东的变动利润

企业留存收益

企业通过收益分配能正确处理与各方的经济关系。从企业为社会创造的财富来看,企业收益应为财富的增加,所增加的财富不仅包括给股东的股利和企业的留存收益,还包括支付给员工的薪金、上缴的各种税金(不包括增值税)、对外捐赠等。随着知识经济时代的到来,参与分配的生产要素应该包括知识技术、劳动供给和资本供给。如果说,劳动供给和资本供给是“刚性生产要素”,那么,技术进步则是“柔性生产要素”,柔性生产要素只有与刚性生产要素结合后才能成为生产要素。柔性生产要素参加收益分配,其收益份额与它的贡献大小成正比,柔性生产要素只是这份收益的名义所有者。实际上,这份收益要在柔性生产要素的所有者、生产者,包括劳动和资本(刚性生产要素)之间进行分配。一般地,普通劳动享受的是工资,物力资本享受的是利息,技术进步由于贡献了利润,由人力资本和物力资本代替其享受,由此演绎出生产要素按贡献分配的收益分配模型:

薪息税前利润

工资及职工福利费

息税前利润(企业净收益)

利息

税前利润(剩余收益)

所得税

税后利润

各种提留

可供分配的剩余收益

劳动者变动收益

科技劳动者变动收益

经营者变动收益

股东的变动利润

企业留存收益

作为财务三大部分内容(融资、投资和收益分配)之一,收益分配的过程及结果关系到各个要素所有者的切身利益和企业的可持续发展。企业内部分配的日常管理应根据企业内部分配战略,投资和筹资决策对现金流量的要求,在企业内部分配制度约束下,对当期收益进行科学分配。对企业纯收入,其管理的重点在于核实可供分配的纯收入的真实性和准确性,并作出相应的分配预算。对企业税收,如何合法、合理地纳税,降低企业的纳税支出,是企业内部分配管理中的一项重要内容。对企业净利润的分配管理包括经营者及一般劳动者如何参与税后利润的分配,如何安排企业内部保留盈余与出资者之间的分配,其他生产要素如知识资本如何参与分配等问题。

六、结语

关于收益,以往的研究关注于:收益及其质量的内涵演进。然而收益在企业经营管理过程中的形态发展及相应的管理模式却未有文献进行论述。本文的贡献在于以收益为线索,首次构建了企业“三盈”管理模式,并将其作为企业的经营主线及财务主线来进行分析。拓展了收益理论的研究视角,将收益问题纳入了企业经营管理的视野。

本文的不足之处在于仅讨论了三盈模式框架下收益的一般性特点,未进行相关实证和案例分析,对盈利模式、盈余模式、盈分模式三者的关系未能进行深入剖析。这一方面是囿于对企业案例了解及分析的不足;另一方面则是作为一种新的分析范式,还需要进行更多的理论梳理。

【参考文献】

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[5] 薛爽,田新立.八项计提与公司盈余管理的实证研究[J].上海立信会计学院学报,2006(3):14-19.

[6] 许艳芳.企业收益分配研究――从剩余索取权的角度出发[M].北京:中国财政经济出版社,2004.

物业管理的盈利模式篇8

【关键词】 第三方服务 高校 盈利模式 发展壁垒 商铺

近几年来，基于社会关心、政府鼓励扶持、高校引导帮助，大学生创业正呈现出蓬勃发展的好势头。连结学校师生和社会、企业、商店等的第三方服务作为一种新的创业方式方兴未艾。中南财经政法大学商铺（以下简称“财大商铺”）作为这样一种第三方服务平台，也引起了校内外关注。但当前对高校第三方服务平台的研究较少，需要对其盈利模式与发展壁垒加强研究，促进和引导其健康发展。

一、高校第三方服务平台与财大商铺

1、第三方服务及高校第三方服务平台的兴起

第三方服务是指由独立提供的专业服务商，以第三方的角色为客户提供系列的专业的过程，该过程以合同的形式来界定供需二者之间的职责。第三方服务最早运用于物流运输业，之后被各行各业所接受。在产业价值链不断细分与扩张的过程中，更多的第三方服务业态在不断涌现，凡是企业核心业务以外的业务都可以由第三方提供专业服务。

随着我国高等教育的蓬勃发展，依托大学生为消费主体的商家越来越多，但商家与学生间的联系少，难以实现信息的有效传达和优化，以致学生无法及时了解商家的最新动态。高校内第三方服务的需求与日俱增，高校在校生的创业意识不断增强，许多在校生自发组成了创业团体，高校内的第三方服务平台应运而生，发展迅猛；同时，高校师生以其拥有的丰富专业知识和创业激情，向社会延伸，搭建起满足市场需要的第三方服务平台。

2、财大商铺的组建及其现状

财大商铺是近年来由中南财经政法大学在校学生创立的、通过合同与商家建立利益联系，并为其提供宣传业务等服务，为财大学生提供学校周边商店优惠和折扣信息服务的第三服务平台，在校园周边的商家和学生中有一定的影响。从调查的情况看，商家的认知度高于学生认知度。从调查的43家商家中了解到，有92.1%的商家了解财大商铺这一组织形式，其中82.4%的商家表示虽然加盟财大商铺没有达到预期的收益，但仍对店铺经营有帮助；5.1%的商家表示加盟对经营起到了很大帮助。从900名学生的抽样调查中了解到，有47.04%学生表示对财大商铺有不同程度的了解。目前财大商铺已经有705名学生办理过财大商铺会员卡，占本校区学生人数的11.76%，其中有411人，即占校区学生总人数6.86%的人认为财大商铺有较强影响力，处于起步兴办阶段，并取得初步成效。

二、从财大商铺看高校第三服务平台盈利模式

盈利模式是指企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构。通过调查财大商铺经营中的部分第三方服务额有效盈利模式来看，高校之间、区域之间发展不平衡，呈现出多样化局面。归纳起来，高校第三方服务平台主要有如下盈利模式。

1、中介服务盈利模式

财大商铺通过向学生出售相关会员卡，赚取相关利润。据不完全统计，两年间，商铺共出售会员卡705张，会员卡价格20，工本费1元，共计盈利约13395元，占总盈利金额的67.4%。中介服务在高校是一种较为广泛的第三方服务形式，如有许多高校成立家教服务中心，在社会学生家庭学习辅导需求与高校学生优质资源供给方面架起桥梁，通过提供服务获得效益。

2、营销推广盈利模式

财大商铺通过人人主页、新浪微博、QQ群等方式，在网上诸多社交平台宣传部分商店资料，从中赚取相关宣传费用。据不完全统计，两年间，共计7家商店通过财大商铺进行宣传，获宣传盈利6500元，占总盈利金额的32.6%。有的高校联合社会力量建立大型网站特别是专业领域网站作为面向中小企业服务平台和推广的网站，有的高校学生成立广告传单散发专业机构，为同学们提供勤工俭学渠道，发展势头较好。

3、咨询服务盈利模式

财大商铺还在规划通过为同学提供相关商店的服务咨询等项目赚取相关咨询费用。此盈利模式尚在试行中，因商铺规模、知名度等因素限制，暂未采用收费模式。据了解，有部分高校通过为企业提供法律服务或者会计、设计研发、产品质量等咨询途径，取得了较好的盈利效果。

4、销售盈利模式

部分高校成立了第三方销售服务，如基金产品销售、工业新产品销售等服务。已经有不少高校学生在淘宝等网络平台上建立网店―销售工业及文化产品，取得了较大收益。如浙江义乌工商职业技术学院国际贸易系物流专业的在校学生杨甫刚，2012年5月在淘宝网上开了一家名叫“嘟嘟靓妆小铺”的网店，今年以来，每月的纯收入超过一万元。浙江林学院大四女生宋雅丹，从大三开始边读书边开网店，由销售特色女装至开厂生产加工，用了一年时间从300元赚到300万元。有的高校集合多方资源，进一步向电子商务进军，特别是在细分专业领域组建专业电子商务网站。

三、从财大商铺看高校第三方服务平台的发展壁垒

高校第三方服务正处于蓬勃发展时期，取得了明显成效，但行业短期化、管理水平不高、盈利模式低端等阻碍发展的壁垒显现，并呈现多样化的趋势，突出地表现在以下四个方面。

1、行为短期化是首要问题

高校第三方服务平台多数为学生创建，流动性较大是其劣势。多数大学生创业群体，或是追求短期利益，或是仅旨在得到相关大学生创业奖励，导致大多数高校第三方服务平台可持续发展性不强。往往组织者毕业后，项目就处于停滞状态或是渐渐消亡。这也导致了类似财大商铺的高校第三方平台在不同程度上存在短期化趋向，从而直接影响了第三方服务的可靠性。财大商铺由于团队成员多为大二大三的学生，学业较重，生活重心仍旧放在学习上，致使部分成员对团队工作的积极性有所降低。并且财大商铺发展缺乏长远考虑，更缺乏企业发展战略思考，影响其可持续发展，甚至在社会、市场上带来了负面效应。从来自商家调查情况看，近39.1%的商家认为诸如此类新兴创业组织不值得信赖。

2、盈利模式较为单一和低端化

通过调研发现，财大商铺从成立至今，现阶段业务依旧停留在以出售商铺会员卡为主要方式的相关业务，开展业务较为单一和低端，服务质量不高，离高效运转的高校服务平台有较大差距。通过向商家发放的问卷调查的回馈结果来看，大多数商家表示与财大商铺的合作并未能为其店铺经营带来预期实质性经济效益，财大商铺所做的宣传未能在商家处得到实现，导致部分商家的合作意愿下降。

3、管理机制滞后和水平不高

内部管理不高、运行机制不完善、团队分工不明确，是制约其发展的内在重要因素。从对财大商铺团队负责人的采访中得知，该团队目前共有16人，但团队内部的分工并不明确，导致团队的工作效益较为低下，且运行机制不完善，团队内部的沟通效率不高，常常会出现彼此脱节的状况。在实际运营的状况中，团队成员分工不够合理，致使成员的工作效率较低。且营销水平不高，宣传力度不够，方式较为单一。财大商铺的主要宣传方式是通过人人网等校内媒体进行宣传，并未尝试过有组织的线下宣传，也没有尝试过更加新颖高效的宣传方式，致使宣传效果不佳，在学生群体中的知名度较低，未能有效的扩大消费者群体，难以实现可持续性发展。

4、外部支持环境不够

通过调研发现，财大商铺从兴办至今获得的外部性支持极为有限，缺乏外部性扶持也是其发展中一个重要壁垒。资金都由学生自己筹集，而且在遇到困难时，难以获得有关方面的指导和帮扶，特别是由于团队内部成员大都缺乏创业经验，又缺乏相关专业人员和机构的指导与支持，导致团队运营过程中出现发展缓慢和经营困难等问题。

四、促进高校第三方服务平台发展的对策建议

为使高校第三方服务平台的健康发展，承担起为高校师生服务、促进高校学生创业、促进创新和经济发展等多重任务，需要政府和高校、社会和企业等多方面扶持，从财大商铺发展历程和现状来看，重点需要在以下方面进行扶持。

1、优化发展环境，促进健康发展

在引导高校第三方服务平台用好国家鼓励大学生创业等政策条件的同时，政府、社会、高校还要加大其支持力度，给予其资金等方面资助和贴息贷款服务，帮助其规避有关风险，高校可考虑设立创业基金，扶持有发展前途的创业团体；同时，大力开展专业性创业辅导和培训，帮助诊断和梳理经营管理问题，有针对性地解决问题，引导提高经营管理水平和层次。

2、发挥专业优势，创建有效的盈利模式

在围绕高校师生学习、生活服务开展第三方服务的同时，更应注重发挥本身专业优势，开展诸如会计、法律、金融咨询服务和等需要专业背景的第三方服务，形成有效盈利模式。特别是要紧扣时代脉搏，抓住新业态、新兴领域竞相兴起和蓬勃发展的大好时机，发挥专业优势，积极介入电子商务、网店等新业态，工程、技术咨询服务等经济转型升级大需求，大力推进高校第三方服务发展。

3、处理好创业与就业等关系，引导可持续发展

在高校第三方服务平台发展中，要将克服大学生为尝试创业而创业的短期化行为作为重点问题进行研究，引导学生处理好学业与创业、创业与就业的关系，特别是有发展前途的创意创业，加强战略管理和引导，鼓励教职工参与，注意吸纳部分社会就业人员参与，帮助提升管理，促进其稳定发展和可持续发展。

（注：课题名称：中南财经政法大学“博文杯”大学生百项实证创新基金项目，课题组成员：周易思弘、陈思融、汪名扬、李斯、朱青云，指导老师：王华。）

【参考文献】

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[9] 陈力行：关于第三方支付模式的探讨[J].商场现代化，2006（22）.

物业管理的盈利模式篇9

一、盈余管理概述

（一）盈余管理概念界定

盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（KatherineSchipper,1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（Scott，2000）认为“盈余管理是在GAAP许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（ArthurLevitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。

（二）盈余管理方法概述

纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：

第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。

第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。

第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。

实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。

二、盈余管理与会计职业判断

会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：

第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。

第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。

第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。

第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。

财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。

三、新准则下盈余管理空间研究

会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：

（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断

1.企业会计准则——基本准则

（1）会计核算原则的要求

①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。

②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。

③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。

④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。

（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认

确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。

2.企业会计准则——具体准则

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。

②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。（2）企业会计准则第6号——无形资产

①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。

②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。

（3）企业会计准则第8号——资产减值

关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。

（4）企业会计准则第21号——租赁

租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。

（5）企业会计准则第23号——金融资产转移

金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。

（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择

1.初始计量及核算方法的选择

企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

2.后续计量及核算方法的选择

（1）企业会计准则第2号——长期股权投资

母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。

（2）企业会计准则第3号——投资性房地产

投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。

（3）企业会计准则第4号——固定资产

①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。

（4）企业会计准则第6号——无形资产

无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。

（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。

3.公允价值计量

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）企业会计准则第11号——股份支付

新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。

（3）企业会计准则第12号——债务重组

新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。

新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。

（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。

4.资产减值准备

资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。

5.会计政策、会计估计的变更

由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。

①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。

四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究

（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产转换的确认

在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。

2.关于资产和资产组的认定

研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。

3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断

新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。

4.合并财务报表范围的确定

合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。

（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产的公允价值

目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。

2.非货币资产交换中的公允价值

新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。

3.债务重组中的公允价值

新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。

4.非同一控制下的企业合并中的公允价值

新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。

（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理

1.长期股权投资核算方法的选择

新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。

2.投资性房地产等后续计量模式的选择

投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。

（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理

1.资产可收回金额的估计

新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。

2.按实际利率法摊销的估计数确定

按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。

五、研究结论

由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：

1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。

物业管理的盈利模式篇10

盈余管理作为现代会计理论研究领域的一个重要课题，由于理解的侧重点不同，目前仍然未形成统一的认识。Katherine Schipper （1989）认为盈余管理实际上是管理人员为了获取私利而有目的的干预对外会计报告过程的一种“披露管理”行为。Scott提出管理人员通过对会计政策的选择以实现某些特定目标的手段。如果管理人员在一系列会计政策中自行选择，很自然会选择那些自身效用或者公司市场价值最大化的会计政策。魏明海（2000）认为盈余管理是企业当局为了误导其他会计信息使用者对企业经营业绩的理解或者影响那些基于会计数据的契约的结果，在编报财务报告和构造交易事项以改变财务报告时做出判断和会计选择的过程。章永奎，刘峰（2002）认为盈余管理是“上市公司为了特定目的面对盈利进行操纵的行为”，特别指明“盈余管理并非限制在会计原则或者会计方法内”。企业基于不同动因会采用不同的手段进行盈余管理。本文通过分析企业在投资性房地产和债务重组两个方面的盈余管理来看如何遏制盈余操纵。

二、投资性房地产盈余管理手段分析

（一）利用投资性房地产定义进行盈余管理 在业务中，只有符合投资性房地产的定义条件下才可以定义为投资性房地产，但是在投资性房地产的定义中出现的核心词“资本增值”却无法落实到具体增值多少，企业可以根据主观称该资产是为了增值，将该资产定义为投资性房地产，为后续利用该资产进行盈余管理埋下伏笔。

（二）利用后续计量方法选择进行盈余管理 财政部2006年2月15日了新的《企业会计准则第3号一投资性房地产》，并于2007年1月1日起在上市公司中实行。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。首先，从采用公允价值计量方法需满足的条件来看，在投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并能取得同类或类似房地产的市场价格。那么当无法从市场取得公允价值时，采用的估值技术将带来很大的主观性。现行准则对公允价值的计量方法一直没有明确的规定，对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。因此企业可以根据自己的需要来选择评估机构或者评估价格作为公允价值。若与历史成本计量属性相比，现在的投资性房地产市场已经是一个价位很高的市场，差额计入当期损益，这无疑体现出企业丰厚的净资产，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，对于上市公司则有利于企业进行融资，扩大生产经营规模， 实施并购重组。同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产每期公允价值的增加计入公允价值变动损益，能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，因此不会增加企业的税收负担。其次，公允价值计量模式下无需计提折旧或者摊销，那么在历史成本计量下本需计入费用类的这部分金额便无需再计，同时意味着增加了利润。例如海南航空在2009年通过董事会决议进行会计政策变更，将投资性房地产后续计量改为公允价值模式。根据准则进行追溯调整后，2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6. 8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5. 9亿元。变更直接导致归属于母公司的净利润由- 1. 14亿元变为3. 34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4. 52亿元。这一实例无疑体现出公允价值计量模式下的利润弹性。

（三）利用投资性房地产转换进行盈余管理 在公允价值计量模式下，因为无需进行折旧或者摊销，这一规定给企业增加了盈余管理的手段。体现在固定资产或无形资产与投资性房地产的转换中。首先，当从固定资产或无形资产转换为投资性房地产时，一方面，无需计提折旧与摊销，减少费用，增加利润。特别是对于闲置的建筑物来说，本只能作为固定资产，并且每期还需计折旧或者摊销，如若将其出租，转换为投资性房地产，不仅可以为企业带来经济利益的流入，而且减去折旧费用。另一方面，由于据《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，减值损失一经确认，在以后的期间则不得转回。固定资产本不可以转回的资产减值准备，通过转换，改变了用途，转销资产减值准备，这无疑增加了净利润。其次，当在适当的时候再次从投资性房地产转换为固定资产或无形资产时，所确认的公允价值变动损益给企业带来了利润收益，并增加了资产的账面价值。以达到美化报表的目的。

三、债务重组盈余管理分析

（一）利用债务重组范围界定进行盈余管理 新准则下，债务重组是指债务人在发生财务困难的情况下，债权人按照与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。在定义中的几个关键词让定义变得模糊。一方面对于何为“财务困难”没有做出明确的界定，另一方面，“让步事项”若未考虑货币的时间价值，将会导致债务重组并未作出实质性的让步。

（二）利用关联方债务重组进行盈余管理 由于上市公司的债权人多是大股东，那么利用这样的关联方来实现豁免债务或者少偿还负债使重组交易本身不具有公允性，无疑给企业带来了扭亏为盈，或者合法摘掉ST帽子的机会，这清晰体现了操纵利润的空间。

（三）利用债务重组损益进行盈余管理 一方面，新债务重组准下重组产生的收益一次性计入当期损益即营业外收入。特别的，在转让非现金资产抵偿债务时，不仅确认债务重组利得，同时确认转让资产损益，计入当期损益。这无疑会为公司的当期利润产生重大影响，为盈余管理预留空间。另一方面，一次性计入当期损益会造成收入和费用的不配比原则，也不符合资本保全的原则，巨额债务重组利得可一次计入当期损益无疑成为美化报表的捷径。因此原本期望企业通过债务重组恢复到正常状态，不能期望其在短期内见效，而应将收益分在一个或者几个会计期间进行。例如2007年的沧州化工（600722）便从债务重组中获得了巨额利润。债务重组收益高达19.86亿元，是报告利润总额的2倍、营业收入的8倍：当年基本每股收益竟达2.68元，若剔除巨额债务重组利得，沧州化工2007年实际净亏损7.10亿元。同时，沧州化工控股子公司沧井化学工业有限公司年产23万吨PVC装置2007年一直处于停产状态；2007年5月老厂区年产6万吨PVC生产线也被迫停产，公司主营业务收入大幅下降。可见，通过盈余管理，公司大大改观了当时的报表，但这些漂亮的数字并没有任何经营上的实际意义。

（四）利用债务重组公允价值计量进行盈余管理 在新准则下，一方面，非现金资产清偿某债务时，规定以重组债务的账面价值和转让的非现金资产的公允价值之间的差额确认债务重组利得，转让的非现金资产的公允价值与账面价值差额作为转让资产损益。另一方面，当债务转为资本时，规定以股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额差额确认为债务重组利得，计入当期损益。这些会计处理中引入的公允价值，如同在上述投资性房地产中讨论过一样，我国多数非现金资产在没有活跃市场的情况下，企业便会通过资产评估机构来估值，这无疑给了企业人为提高公允价值的机会，进而提高每股收益，改变上市公司的经营成果。

四、结论与建议

（一）结论 本文详细探讨了投资性房地产和债务重组中的盈余管理手段及防范措施，从每类资产或交易的定义应明确界定到会计处理中可待改善的部分，都可看出会计准则应严谨求真的重要性。同时企业也应该清晰认识到盈余管理只是实际盈余在不同会计期间的分布，通过账面数字来提高盈利并不能使企业长期发展下去。在不断完善会计准则的同时，如何去完善市场监管政策也应给予极大的关注。如此双管齐下，不合理的盈余管理现象相信会得到抑制。

（二）建议 一是规范投资性房地产的界定。一方面，若将某资产作为出租的建筑物或者土地使用权而言，那么租赁协议各方面的资料应该充分地具备，不能有任何的缺漏，以经营租赁租入土地使用权转租后不能再划为投资性房地产。另一方面，持有并准备增值后的土地使用权，定义中也归属于投资性房地产。但是由企业管理当局仅作书面决议而没有硬性条件来界定很容易产生主观的盈余管理，模糊的概念应从定义中删除，建议该类准备增值的土地使用权先划入无形资产，待出租时各类资料具备的情况下再转为投资性房地产。

二是限定投资性房地产与其他资产之间的双向转换。在公允价值模式下的投资性房地产与固定资产或者无形资产转换时，可以限定转换以后的本会计年度以及以后的两个不能再次转换，无法预料的特殊状况下除外，这些特殊状况将由相关权威部门作出界定。这样不仅可以一定程度限制企业随意转换，也可以保证企业的合法权益。

三是明确投资性房地产后续计量模式选定条件。在后续计量模式选择中，一方面对于不同的情况建议采用不同的模式。相应对于出租的土地使用权或者建筑，取得的租金收入是确定的，和市价不会有太大相关，这类资产建议使用成本模式。若使用公允价值模式，公允价值的取得一定要严格进行。否则不能进行模式转换。取得的公允价值与该资产成本模式下的账面价值差额占账面价值的比例超过某个值，如10%，方可以转换。这样既可以保证企业资产真实反应市场价格的变化，也能在一定程度上限制企业随意进行模式转换。另一方面，在公允价值模式下不计提折旧或摊销，这一点也是企业在转换模式时想要利用的盈余管理手段之一。建议仍然在此模式下进行折旧或摊销，并以每年期末的公允价值为基础来计提下一年的折旧或者摊销额，不仅使得遵从收入费用配比原则，也降低此处的盈余管理空间。

四是通过行政手段严格规范公允价值取得方式。如今市场上大部分企业都是从各种资产评估机构中获得估值，建议一方面，可以为某些类资产的市场指定一个专门对其估值的部门，如国土资源部对于投资性房地产可予以权威估值。从此处公布出来的估值作为市场上的标准估值，企业不得引用其他处估值作为公允价值。同时，该部门也应该将其评估的各类详细信息进行公布，如评估方法的选择、评估假设、评估模型的选择、评估参数的选择、评估的过程及结果等信息。企业应该提供详细真实的资产详细状况，如物业的名称、所在位置、基本概况、产权情况、抵押或担保的状况、价值类型的定义。若未形成稳定市场的资产类，财政部应对于其使用条件，应考虑的各种因素，确定公允价值的程序和方法等做出严格的规定，以制止因此而可能导致的盈余管理。

五是规范债务重组界定。债务重组定义中的“财务困难”建议量化到与公司的盈利状况联系起来，对于上市公司。若存在以下条件之一，则认定为财务困难。条件一是最近一年连续亏损，条件二是因为三年连续亏损，股票被暂停上市。条件三是最近一年期末股东权益为负值。条件四是中国证监会认定的其他情况。根据上述具体条款，在一定程度上来限定随意的债务重组。

六是降低债务重组利得盈余管理空间。财政部在2008年12月份的《关于做好执行会计准则企业2008年年报工作的通知》中作出规定：“如果接受控股股东或控股股东的子公司直接或间接的捐赠，从经济实质上判断属于控股股东对企业的资本性投入，应作为权益易，相关利得计入所有者权益（资本公积）。”关联方之间进行债务重组也可以借鉴此条，将债务重组利得不是计入当期损益，而是计入所有者权益（资本公积）。既体现了资产转让中的利润获得，又避免企业利用关联方进行盈余管理。非关联方之间，对具有使用寿命的非流动性资产产生巨额的债务重组利得，可分期将利得平均计入当期损益，而不是一次性计入。这样可抑制企业利用短期扭亏为盈的可能性，造成漂亮的报表假象。