城中村改造实施意见十篇

城中村改造实施意见篇1

一、土地政策

根据法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《*市人民政府关于加快城中村改造的意见》第三条第（三）项土地政策修改补充为：

(一)城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置费用。

(二)集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。

(三)城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。

二、人均建设用地指标

《*市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔20*〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为：

人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地(道路红线30米以下)、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。

三、改造规划编制及审批

城中村改造规划包括改造控制性详细规划和修建性详细规划。

（一）控制性详细规划。

市规划部门依据市城中村改造领导组下达的试点村名单及有关要求，负责组织控制性详细规划编制。各区（管委会）城中村改造领导组办公室组织各城中村村委会提供规划编制所需的基础资料，土地面积、人口数量应分别由各区国土资源、公安部门确认；编制过程中应征询村委会、乡镇（街办）、区（管委会）意见。规划编制完成后，市规划部门应组织专家论证，根据论证意见修改完善后，报市政府批准。

（二）修建性详细规划。

由各区（管委会）城中村改造领导组办公室组织各城中村村委会或改制后的集体经济组织委托规划设计单位依据已批复的城中村改造控制性详细规划编制修建性详细规划，并按程序审批。

四、城中村改造的组织实施

城中村改造实施意见篇2

1、人口、住房情况

按以往统计口径城市规划区内有99个自然村，农村人口约8万人，住房面积约210万平方米。随着我市城市建设、工业园区的发展，部分村庄逐步前移，或被合拢包围，逐渐进入建城区。其中，传统建城区内有13个行政村，人口约2.8万人，住房建筑面积91万平方米，其中，八十年代以前住房建筑面积占总数的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占总数的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以砖木石结构为主，建筑质量较差，部分房屋已构成危房，整体布局杂乱。

2、基础设施配套情况

城中村大部分地方脏、乱、差、挤、旧等现象十分突出，路面自然损坏、坑洼不平、宽窄不一，缺乏必要的给排水、卫生、医疗等基础设施建设，以往多采取哪“疼”医哪的办法，治标不治本，严重影响村民生活水平的提高和城市区域环境的改善，制约了城市的发展。

3、城中村改造试点情况

为改善驻城村民居住条件和推进城市建设发展，市政府于20__年在紫荆山街道司家庄社区实施了城中村改造试点工作。通过试点项目，一定程度上积累了在城中村改造中建设管理、盈亏平衡调控、房屋拆迁补偿安置等方面的经验。目前，我们正依据试点经验，借鉴外地经验，论证拟定我市城中村改造的指导意见，希望能够借此推进我市城中村改造工作。

（二）城中村改造存在的问题

城中村改造建设是一项艰巨复杂的工程，能不能达到政府、村民、村集体（开发商）三满意的效果，是城中村改造建设能否顺利进行的关键。尤其是产权、规划、土地及拆迁补偿安置等问题,给城中村改造带来了很大的压力,令改造工作步履艰难。

①产权问题。主要是因城中村大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性,令改造陷入两难境地∶如果承认违法建筑的产权,则鼓励了违法行为,会引起新的抢建;如果不承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对该部分违章建筑难以实行,令改造无从进行。

②规划容积率指标控制较严。城中村现状开发强度大,大部分城区容积率高,市政公用设施缺乏。在已无空地可以置换的情况下,城中村若按常规规划容积率要求实施改造，不仅村集体（开发商）无利可图,恐也难以接受。融海集团（长裕社区）北海公司在电影院南申请实施旧村改造，因拆迁补偿面积大、新建规划容积率指标控制问题，几近“流产”就是一个例子。

③拆迁补偿问题。城中村现状住宅面积大,建筑成本高,尤其是住宅用于经营的住房，每年还可为业主带来相当可观的租金收益,其所需要补偿安置的成本巨大（现拆迁住房按产权调换比例一般在1：1.2以上）。而且,业主对于拆迁普遍有抵触情绪,这给改造单位带来巨大的改造成本与风险,令开发改造的村集体（开发商）望而却步。此外,业主倾向于只接受住房补偿,进一步加大了规划的困难。

④土地供应问题。为保证改造单位在改造中赢利或至少不亏损,政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠政策（土地零收益）,这不仅影响到土地收益，而且容易造成土地供应失控,冲击商品房市场。

⑤城市整体观念问题。目前我们已受理了8个城中村改造申请。从其申请情况看，这8个城中村中有4个村申请利用空闲地边建设回迁楼、边建设商品楼开发，用开发利润部分补贴旧村搬迁费用，进而推进旧村改造。若其真正做到按申请及规划要求达到拆建同步原则完成整体改造，则互利可行；若借旧村改造的名义将空闲地开发建成商品楼后出售，不再推进旧村改造则其行为就成为变相开发，势必增加今后旧村改造成本。另外，部分现已实施的旧村（城）改造项目，在制定改造规划方案时，缺少前瞻性和延展性，城市建设的

整体观念不强，太注重改造和利润率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路两边，中间没人管的状况，造成市区“夹心房”地带的存在，而“夹心房”区域一般无开发价值或利润，为城市建设留下“后患”。

⑥缺乏规范性指导意见。目前，我市旧村改造项目的运作实施缺乏指导性意见的规范约束，对旧村改造项目规划、土地、拆迁、建设、后期管理等缺少统一的指导意见来规范监督，特别对改造项目实施中的经营收入部分应用于村民的社会保障、医疗保险经费及发展集体经济等。该资金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、审计、监管机制。

以上问题的存在，使我市城中村改造实际启动的少，等待观望的多。作为建设行政主管部门，我们有责任做更多的研究和工作，并希望相关部门各负其责，协同作战，共同推进。

（三）实施建议

1、尽快完善城中村改造规划方案。城中村改造本身就是对城市进行高速优化，使之更加合理。因此，必须坚持规划先行的原则，在我市现有城乡一体化规划的基础上，要抓紧编制全市城中村改造总体规划以及分区控制性详细规划。使全市城中村改造工作，在规划的指导下有序进行，达到既能有效改善城市面貌、提高村民居住条件，又能节约集约利用土地的目的。

2、尽快出台中心城区旧村改造实施意见。通过试点项目经验，借鉴外地先进经验，进一步论证完善已拟订的《关于城市中心区域内旧村改造的若干意见》（讨论稿），抓紧修改，争取市政府早日批复，指导城中村改造工作。

3、尽快明确城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切实保护耕地”的基本原则，对于由村民集资、政府或村集体统一组织建设房屋用于村民回迁居住的，可划拔供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取整体拆迁、商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，改造后按商品房住宅管理，对土地出让收入，由市政府按项目盈亏平衡测算，给予部分或全部返还，用于拆迁补偿安置及村民保障。

4、尽快建立城中村改造相关监管机制。要尽快建立城中村改造的相关监督管理机制

城中村改造实施意见篇3

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略

1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联

“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 “三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、 “三旧改造”的背景及政策解读

（1）背景

“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读

城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；

同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。

在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。

3、城中村现状及存在问题

九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。

广州市“城中村”主要存在以下问题：

（1）人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。

（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。

（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。

（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。

4、城中村“三旧改造”原则及策略

（1）城中村“三旧改造”的原则

空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。

照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。

近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。

通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。

（2）城中村“三旧改造”的策略

①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。

②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。

④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。

⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。

5、引发的思考

在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。

6、结语

目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造；3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

参考文献

[1] 黄健文、徐莹．对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例［J］．规划师．2011年01期

[2] 周晓 傅方煜．由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［J］．现代城市研究．2011年08期

[3] 郭谦、吴昊潼．广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］．四川建筑科学研究．第 33卷，2007年 6月第3期 廖远涛、代欣召．城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］．现代城市研究2012年03期

[4] 广州市三旧改造政策解读．百度文库

[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究．百度文库

[6] 城中村改造的意义．百度文库

[7] 广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；

[8] 广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》；

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[3] 郭谦、吴昊潼.广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］.四川建筑科学研究.第 33卷，2007年 6月第3期 廖远涛、代欣召.城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］.现代城市研究2012年03期

[4] 广州市三旧改造政策解读.百度文库

[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究.百度文库

[6] 城中村改造的意义.百度文库

城中村改造实施意见篇4

第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快我市新型城镇化进程，改善人居环境，依据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（豫政〔2014〕17号）的规定和要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市城市总体规划确定的中心城区建设用地范围内的城中村改造，适用本办法。

第三条本办法所称城中村，是指在本市中心城区范围内的行政村。本办法所称村民，是指享受村民待遇、履行村民义务的人员。

第四条本办法所称城中村改造，是指依据本市经济社会化和城市总体规划，按新型城镇化要求对城中村整体进行改造的行为。

第五条城中村改造应当充分调动各方面积极性，坚持政府主导、群众自愿、安置优先、依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

第六条城中村改造由市人民政府统一领导，市棚户区改造工作领导小组办公室（以下简称“市棚改办”）负责城中村改造项目协调、督查、考核等日常管理工作。

各城市区人民政府（含管委会）是各区管理范围内城中村改造的主体，负责本辖区管理范围内的城中村改造工作。各城市区人民政府（含管委会）设立的旧城改造（城中村改造）办公室具体负责本辖区管理范围内城中村改造的组织实施工作，业务上接受市棚改办的指导。城中村房屋拆除由所在城市区人民政府（含管委会）组织实施，并对拆除施工现场综合整治和拆迁施工安全负总责。

第七条纳入改造范围的城中村，在完成整体规划编制的前提下，可一次性整体改造，也可分步实施改造。

第八条城中村改造工作应在市人民政府的统一安排下有序推进，采取限期改造和申请改造两种方式。

在机场路以南、东环路以西、南环路以北、西南环高速以东区域的城中村，由市人民政府对各城市区人民政府（含管委会）下达限期改造任务。在以上区域外且在城市总体规划确定的中心城区建设用地范围内的城中村，由各城市区人民政府（含管委会）根据群众意愿提出改造申请，市棚改办审查，经市人民政府批准后实施改造。

第九条市城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、财政、税务、文物、公安、民政、人力资源与社会保障、教育、发展改革、环境保护、人防、电力、通讯等有关部门和单位在各自职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。

第二章规划管理

第十条需改造的城中村，应将该村的全部土地纳入整村改造的统一规划。在符合城市相关规划的前提下，城中村周边与城中村相交叉的地块，可一并纳入城中村改造的规划范围。

第十一条城中村改造控制性详细规划（以下简称“控规”）和修建性详细规划（以下简称“修规”）可同步编制，一次规划，分期实施。城中村改造用地不得变更城市总体规划确定的强制性内容。

经过批准的城中村改造规划要严格执行落实，不得随意更改。

第十二条城中村改造控规编制及审批。城中村改造应按市人民政府审议通过的控规实施，市规划部门根据城市区人民政府（含管委会）申请，依据市人民政府审议通过的控规出具规划技术要点通知书。

第十三条城中村改造修规编制及审批。各城市区人民政府（含管委会）依据市规划部门下达的规划技术要点通知书，按照一次规划、分期实施的原则，委托具有相应资质的规划设计单位，充分听取村民意见，编制项目安置区的修规，并报市规划部门审批。

第十四条各城市区人民政府（含管委会）在收到城中村改造安置地块项目的修规（总图、方案）批复后，要抓紧办理各项手续，待手续齐全后方可组织实施。

第三章土地管理

第十五条城中村改造用地纳入全市用地计划。

第十六条城中村改造用地应按国家相关规定履行征收程序。

第十七条城中村改造范围内市政基础设施及公共设施用地以划拨方式供地。安置房建设用地采取招标、拍卖、挂牌方式供地，也可以采取划拨方式供地。

第十八条拟改造城中村的全部土地不能满足改造需要的，在符合城市总体规划的情况下，由所在城市区人民政府（含管委会）调剂辖区内其他城中村地块供改造使用，在本辖区范围内统筹平衡。

第四章改造方案的制定

第十九条城中村改造应制定改造方案。各城市区人民政府（含管委会）依据城中村改造控规和安置区修规批复文件的要求，充分听取、吸纳村民意见建议，组织编制改造方案。经“四议两公开”民主决策程序，由村民会议或村民授权的村民代表大会讨论通过，由各城市区人民政府（含管委会）报市棚改办审查，经市人民政府批准后，方可实施。

第二十条城中村改造方案应当包括村庄及村民的基本情况、村民补偿安置方案（含集体经济补偿安置方案）、拆迁补偿安置成本、批准的控规和修规及土地处置方案等。

第二十一条经批准的城中村改造方案，不得擅自变更。确需变更时，须按程序报批。

第五章征收补偿和安置

第二十二条城中村集体土地上房屋征收实行货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合三种方式，被征收人可以自主选择，支持和鼓励货币化安置。

第二十三条需补偿安置房屋的认定标准：村民持有宅基证，宅基地范围内两层以下（含两层）的房屋主体的建筑面积，认定为应补偿安置面积。房屋补偿款包含房屋所使用土地的征地补偿款。

第二十四条对认定标准范围内房屋主体的补偿

（一）被征收人选择货币化安置的：由各城市区人民政府（含管委会）根据本辖区实际情况制定。

（二）被征收人选择房屋安置的：

1．对两层以下（含两层）的房屋主体，原则上等面积予以产权调换。

2．安置被征收人时，以被征收人应补偿安置面积为基础，按照就近靠上原则，超出应安置面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按安置房成本价结算。超出10平方米以上的部分，按安置房市场评估价结算。

第二十五条对被征收人的搬迁、过渡费用，以及对被征收人地上其他附属设施及装饰装修的补偿，按照洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准执行。

第二十六条对被征收人在补偿安置方案规定的搬迁期限内按期或提前搬迁的，应当给予适当奖励。奖励办法按照洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准执行。

第二十七条市、各城市区人民政府（含管委会）在对城中村房屋进行征收补偿之前，应当组织有关部门对改造范围内的地面附属物及装饰装修等进行调查登记，对征收范围内的房屋及其他建筑物、附属物的合法性予以认定，违法违章建筑一律不予补偿。

第二十八条非城中村村民或在本村已有宅基地的村民购买村集体或个人宅基地上所建房屋，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策。

第二十九条对村组织合法的办公用房、集体经济用房和其他房屋进行征收时，应按照洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准给予补偿。

第三十条实施搬迁和房屋拆除前，各城市区人民政府（含管委会）或委托其组成部门（相关部门、派出机构）应与被征迁人按照征收补偿安置方案，正式签订征迁补偿安置协议。

第三十一条加强对全市城中村改造项目安置房建设的监督管理，凡是同一规划建设区域内村民安置房未开工建设的项目，商品房不能开工建设。

第三十二条城中村改造项目要为村、社区配建相应的商业用房，用于发展壮大村、社区集体经济，具体办法由各城市区人民政府（含管委会）制定。

第六章优惠政策

第三十三条城中村改造项目享受以下优惠政策：

（一）凡以出让方式获得建设用地使用权的，市政府按照土地出让成交总价70%核算征迁安置成本，拨付各城市区人民政府（含管委会）用于城中村改造项目征迁补偿安置。在市财政提取各项规费、基金后，形成的政府净收益拨付各城市区人民政府（含管委会），用于城中村改造区域内的基础设施建设等。以划拨方式获得安置房建设用地使用权的，在办理房屋产权证时，补交的土地出让金享受此政策。

（二）城市基础设施配套费（含水、气、暖）按规定标准的75%收取。

（三）文物钻探费、考古发掘费按规定标准的65%收取。

（四）房屋初次交易费、房屋土地权属初次登记费按规定标准的30%收取。

（五）符合政策规定的，免征城镇土地使用税、印花税。

第三十四条市人民政府返还给各城市区人民政府（含管委会）的土地出让金，各城市区人民政府（含管委会）要综合平衡、统筹使用。

第三十五条对货币化补偿的项目，要优先立项、报批，在上级奖补资金的分配上，按照有关规定对货币化安置项目给予倾斜。

第七章村民利益保障

第三十六条贯彻以人为本原则，积极稳妥地推进城中村改造工作中涉及的户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变等事项，使城中村改造后群众的生产、生活得到长远保障。

第三十七条城中村村民的农业户口转为城市居民户口、集体资产进行清产核资、集体经济体制改革、撤销村委会建立城市社区居委会等工作，由各城市区人民政府（含管委会）按照相关政策规定，依照法定程序组织实施；市政府各有关部门按照职责分工做好相关工作。

第三十八条城中村村民转为城市居民后，要纳入城市医疗、就学、养老等社会保障体系和城市就业管理范围。因城中村改造增加的就业岗位，要优先安排原村村民。符合条件的未就业原城中村村民，可享受市、城市区人民政府（含管委会）有关就业扶持政策。

第三十九条城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，应及时纳入城镇最低生活保障。对尚未改制的城中村中的困难群众，凡符合城市居民最低生活保障条件的，可参照城市居民标准享受城市最低生活保障。

第八章附则

第四十条本市中心城区建设用地范围外的行政村和各县（市）行政村改造参照本办法执行。

城中村改造实施意见篇5

*前大家的工作都很繁忙，之所以还要开这个会，是因为城中村改造工作意义重大，工作难度大，市委、市政府对这项工作要求高。通过这次经验交流会，主要是贯彻落实市委五届九次全体（扩大）会议精神，对*年城中村改造工作进行回顾总结，对09年的工作进行安排部署，进一步统一思想，提高认识，明确目标任务，加大工作力度，加快推进城中村改造工作。刚才，县（市、区）的分管同志分别汇报了城中村改造工作完成情况，介绍了经验和做法，讲得都很好。市规划、国土、财政、建委、人防等7个相关部门针对县（市、区）反映的具体问题和困难，现场进行解答，不仅说清了政策规定，而且提出了具体的指导性意见，希望县（市、区）和部门经常面对面沟通联系共同推动工作开展。下面，我结合*年试点工作开展情况和09年的工作任务，讲三点意见：

一、肯定成绩，正视问题

*年初，省委、省政府提出用三年的时间完成“城中村”改造任务，加快全省城镇化进程。按照省委、省政府的工作部署，我市成立了“城中村”改造协调小组，下发了指导性文件，制定了“城中村”改造三年计划；各县（市、区）也都建立健全了组织机构，研究制定相关政策。从*年2月份全市“城中村”改造全面启动以来，各级政府以解放思想为契机、心往一处想、劲往一处使、破解难题、搞好服务、提高效率，经过近一年的努力，我市的城中村改造工作取得了实质性进展。禹州市启动了4个城中村改造，累计投资2960万元；长葛市启动了坡杨村改造，已完成投资2000万元；许昌县启动了武店、邓庄2个城中村改造，完成投资4100万元；鄢陵县完成了8个城中村的控制性详细规划审批，启动了5个城中村改造，完成拆迁面积5万m2，开工建设3万m2，累计投资1.2亿元；襄城县启动了3个城中村改造，完成拆迁面积6.02万m2，完成投资4259万元；魏都区启动了俎庄、洞上2个城中村改造，俎庄安置房已开工建设，洞上已与投资商签订了合作协议；经济开发区启动了屯北城中村改造，已与外商签订了开发协议，正在编制修建性详细规划；东城区完成了9个城中村改造的控制性详细规划审批，启动了三里桥、大坑李、十里庙、唐岗、半截河、赵湾6个城中村改造，已完成拆迁面积58.6万m2，完成投资5.38亿元。截止目前，全市共完成城中村改造房屋拆迁面积70多万m2，开工建设面积52.9万m2，累计完成投资8.2亿元。对许昌而言，大规模地对城中村进行改造是一项新的工作，可以说没有成功的经验可遵循，外地的一些做法也仅仅是一种借鉴，大家在这种情况下，勇于创新，大胆实践，探索了不少好的做法和经验。概括起来，主要有以下五个方面的特点：

一是坚持规划引领。各县（市、区）严格按照《许昌市区城中村改造工作的意见》要求，坚持规划先行、城乡一体、充分对接、选好切点，努力从“四个有利于”（即有利于城市总体规划实施、有利于提升城市整体功能、有利于坚持集约、节约利用土地、有利于改善市区居住环境）出发进行规划。如长葛市树立“大统筹、大集中、大规划”的理念，对推进区内19个行政村统筹规划，将19个行政村合并建设成10个集中居住区,居民可达2万人。通过统筹规划，既节约了土地资源和基础设施建设投入，扩大了社区规模和人口,改善了农民生活环境，同时也更好地实现了推进区与城市总体规划的衔接。二是坚持试点先行。去年，我们在市区和推进区范围内共确定了7个市级试点城中村。目前，7个市级试点村探索形成了一些好的改造模式和工作经验：如许昌县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展。目前，武店“城中村”改造完成投资3600万元，一期16幢安置房已开工建设。魏都区俎庄城中村采取市场运作的模式，引进开发商进行投资改造，长葛坡杨村则采取政府贷款的模式进行改造，都取得较好的成效。三是坚持政府主导。各县（市、区）政府在城中村改造中积极发挥主导作用，如在招商方面，充分利用第八届中原花木交易博览会这个平台，布置展台，发放招商文件，开展项目推介，取得了明显成效。在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化原则，规定先安置群众，后开发建设。东城区采取“以民为本，和谐拆迁安置”的模式，由区、乡（办）、村（社区）共同委托具有国家资质的评估公司对“城中村”改造拆迁房屋进行市场评估，把市场评估与评估有机结合起来，确保了拆迁补偿过程的公开公正、阳光透明。在此基础上，深入村组进行调查研究，较好地解决了“闺女户”、“外来户”、“困难户”等特殊对象安置问题，合理的安置办法充分调动了群众参与“城中村”改造的积极性。在建设用地上，各地都坚持以“招、拍、挂”方式供应，阳光操作。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。四是坚持兼顾各方利益。各地按照政府、业主、群众“三满意”的原则，维护好各方利益。各地在维护政府和社会公共利益的前提下，在法律法规政策许可的范围内，各尽所能地出台了优惠政策，对开发商给予让利。如东城区提出根据不同项目，对开发企业实行财政补贴，保证投资商合理的回报率，以消除其后顾之忧。五是坚持机制保障。经过一年多的运行，全市上下形成了一套系统协调的城中村改造运行机制。第一，建立了领导机制。各县（市、区）都成立了“城中村”改造领导小组或指挥部，下设办公室。主要领导亲自挂帅，许昌县王堃书记亲自担任政委，王民生县长任指挥长，实行四大班子领导分包制，提供了组织保证。第二，建立了督查机制。市经营办建立了“日督查”、“两周一通报”的制度，根据工作进展情况、现存问题，每两周编发一期督查通报，上报市有关领导，并把下两周需要完成的工作，以通报形式下发给有关单位，限期完成。第三，实行考评机制。市经营办下发了《许昌市“城中村”改造考评办法》，每两个月对全市“城中村”进展情况进展进行一次排名，最后一名在创建新闻会上作表态发言，有利地促进了我市“城中村”改造工作。第四，坚持方案评审机制。为了妥善解决实施方案的编制和评审，解决好村民安置、改造开发中的问题，市国土局苏晓局长和城中村改造办公室的同志根据工作需要，经常召开“城中村”改造联席办公会议，与建设、规划、财政等部门反复沟通协商，提出解决问题的意见和措施，指导和推动了城中村改造工作顺利进行。

在充分肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到*年城中村改造存在的问题和不足。就全市而言，县（市、区）发展不平衡，个别地方工作推进不力，成效不明显。就许昌市区来讲，截止目前，7个试点村仍有4个没有开工，年度计划完成投资4.6亿元，实际完成0.7亿元，仅占年度计划的15%，无论从形象进度还是投资完成额度，都与省委、省政府、市委、市政府的要求和全市广大人民群众的期盼还有相当大的差距，分析原因，主要有以下几个方面：一是受国家宏观政策和市场经济形势影响，开发商对城中村改造投资热情不高。去年上半年国家实行紧缩性财政政策，下半年暴发的全球性金融危机对我国宏观经济形成冲击，房地产市场迅速下滑，开发商资金紧张，这在客观上影响了投资商参与城中村改造的热情，各地普遍出现城中村改造招商引资难的问题，有的协议已签订又临时退出，致使个别项目不能按时开工建设。二是开拓创新意识不强。一些地方认为城中村改造是一项长期工作，上级提出的改造时间太紧、任务太重，自给的少，畏难情绪大，工作不好推进；城中村改造的路子不多，方法不活，在破解资金难题、调动农民积极性等方面还需要进一步解放思想。三是开发商要求调整用地规划，打乱了原有布局。由于目前房地产低迷，部分开发商认为按照原计划用于打捆开发的经营性用地较少，赢利难以消化安置房费用，坚持要求调整用地计划，扩大经营性用地面积，原有布局被打乱。四是前期工作滞后，影响了整体工作进度。由于投资商确定难，资金到位慢，造成城中村改造项目前期工作滞后，修建性详细规划编制难、编制慢，规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，影响了城中村改造工作的整体进度。对于上述问题，各县（市、区）和市直有关部门一定要高度重视，认真研究，刚才各部门初步提出了一些意见，下来后要继续沟通，采取切实有效措施加以解决。对于已开工建设的，要在去年工作基础上，加快进度，全面铺开，严格按照控制性详规和修建性详规的要求，把好建设质量关，把好公建工程关。对于没有开工建设的各县（市、区）政府要进一步加强组织领导，抓紧完成前期工作，尽快开工建设，对建设台帐要进行调整，科学安排施工计划，争取把前期耽误的时间在后期工程建设中赶出来，确保按照原定竣工时间按时完工。

二、提高认识，增强信心

城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。各级、各部门在思想认识上需要从四个方面进一步提高：

首先，要从扩内需、保增长的经济形势出发,进一步增强城中村改造的紧迫感。对于今年经济形势的严峻性和复杂性，大家都有了一定的了解和认识，目前中央总的判断是，受金融危机影响，我国经济社会运行的不确定因素和潜在风险可能还会增加，经济下滑还未“见底”，今年很可能是新世纪以来经济发展最困难的一年。我市同全国、全省一样，经济运行基本面保持良好，但也存在经济下行压力明显加大、企业经营困难逐步加剧等问题，保持经济平稳较快增长已经成为09年经济工作的首要任务。要保持全市经济平稳较快增长，当前情况下最有效最直接的措施就是加大投资力度，尤其是加大公共基础设施的投入。城中村改造项目产业关联性强，对建材、运输、房地产等行业拉动作用十分明显。当前，国家明确提出要保增长、扩内需、调结构，强调出手要快、出拳要重，并且陆续出台了加大信贷、鼓励投资的一系列刺激经济的措施，根据以往经验判断，我们可以抓住的建设高潮和机遇也就是一两年时间，随着经济趋热，又将开始新一轮防过热、防通涨，到那时国家政策口子收紧，我们就会痛失机遇。因此，要切实增强紧迫感，抓住当前鼓励投资的良好环境，推动我市的城中村改造工作再上新台阶。

其次，要从加快推进城镇化进程的高度出发,进一步增强城中村改造的责任感。党的*大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。中国特色的城镇化道路，就是城乡统筹发展，实现城乡一体化。许昌市城镇化的发展模式是“带状城市，组团发展”，发展的目标是“一个中心，五个片区”，即以“三区一县”（魏都区、东城区、开发区和许昌县城区）为中心，禹州市、长葛市、许昌县新城区、鄢陵县、襄城县为五个片区。要实现这一目标，就要加快城中村改造步伐。在推进城镇化进程中既要扩大城市规模，扩大城区面积，外延式发展，更要提升城市内涵，建设紧凑型的城市。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行老城区和“城中村”改造。许昌市外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区内的城中村61个,人口9.5万人，两者相加有122个城中村，人口21万人，占地5万亩，安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人能够通过身份置换转变为城市居民；禹州市、鄢陵县、襄城县计划三年改造29个行政村，人口8.1万，占地1.68万亩，可腾出土地3700亩，转换城市居民8万多人。其中，禹州市计划改造12个，人口3.3万人，占地6900亩，可腾出土地1500亩；鄢陵县计划改造6个，人口近3万人，占地2200亩，可腾出土地1300亩；襄城县计划改造10个，人口近1.8万人，占地7800亩，可腾出土地900亩。由此可以看出，通过城中村改造可以集约、节约用地，腾出宝贵土地去进行大项目的开发建设，进而强化城市的产业支撑。

第三，要从顺应广大群众的迫切愿望出发，坚定“城中村”改造的信心和决心。“城中村”改造符合我市城市发展的实际需要，更符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众看到了城市日新月异的新面貌，更希望享受到城市发展带来的实惠，因此对城中村改造更加关注，更加支持，更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式强烈要求加快城中村改造改善居住环境。这些情况都充分说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效。

第四，要从实践科学发展观出发，在不断解放思想中增强“城中村”改造工作的动力。各县（市、区）要坚持从实践科学发展观出发，深刻认识城中村改造对于推进我市“四城同创”，确保土地集约、节约利用，实现我市经济“新跨越、新崛起”的重要意义，进一步解放思想，与时俱进，在城中村改造资金、土地、拆迁等“瓶颈”问题上，吃透上情、吃透外情、吃透下情、研究政策，借鉴经验，顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。

三、精心组织，有序推进

2009年是市委、市政府确定的“项目建设推进年”。市委毛书记提出要着力在老城区和“三村”改造上实现突破，李市长要求以完善城市功能和老城区及“三村”改造为重点，加大城市建设力度，完成年度计划投资。今年市区共确定了19个城中村和旧城区改造项目，计划完成投资26.9亿元。这19个城中村和旧城区改造项目对推动全市经济又好又快发展具有重要意义，市委常委会议、市政府常务会议专门进行研究部署，市政府先后召开了项目协调会和前期工作对接会，对城中村改造工作提出了明确要求。总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加快城中村改造工作进度。具体工作强调6点意见：

一是明确目标任务,落实工作责任。禹州市、襄城县、鄢陵县要按照省政府的要求，精心谋划，科学安排，确保三年完成城中村改造任务。许昌县、长葛市、魏都区、开发区、东城区要在三年内完成市区和推进区的城中村改造任务。市区和推进区各责任单位要按照《许昌市2009年城建重点项目及城中村和旧城区改造项目计划》确定的城中村改造目标任务,层层细化分解,明确工作时限,建立工作台帐,抓好工作落实。对城中村改造项目建设实行主要领导负责制,各责任单位主要领导负总责,分管领导具体负责抓落实。各县（市、区）和有关单位要切实增强责任主体意识,加强协调配合,采取切实有效措施,确保2009年城中村改造项目及早见效、及早惠及民众。

二是抓住关键环节,做好前期工作。要认真按照市政府规定的“十个程序、九个规范性动作”要求，扎实做好前期工作，确保项目有序推进。第一，要积极发挥规划的引领作用。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付，要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。市规划局要督促相关责任单位及早委托有资质的规划设计单位高标准编制修建性详细规划和施工图设计。第二，优先保障用地，探索新的用地政策和方式。市国土局要在国家土地政策趋紧的情况下,积极调整用地指标,优先保证城中村和旧城区改造项目建设用地。要认真落实*届三中全会精神，积极探索农村土地制度改革，推进集体建设用地流转，为城中村改造用地探索新模式、新方法。各县市（区）要在城中村改造中坚持走集约、节约用地的路子，积极在存量建设用地上做文章，坚决杜绝占用基本农田搞改造，尽量不占或少占一般耕地。严禁借城中村改造的名义非法开发房地产，形成新的“小产权房”，要依法严查违法违规用地行为，做到既处理事，又处理人。第三，多方筹集资金。要坚持政府主导,市场运作,多方筹措建设资金。需要相关县(市、区)承担的,要克服困难,想方设法予以保障;需要业主投资的,要搞好引导,加强督促,确保到位。第四，依法和谐拆迁。要认真执行拆迁政策,在兼顾各方利益的前提下,及早考虑、及早实施、争取主动。要依法拆迁，有情操作，让群众充分了解政策，参与政策，充分尊重民意，做到透明、公开、公正、合情、合理、合法。各县（市、区）要加强协调，做好涉及群众过渡期生活安置和群众拆迁补偿工作；要优先建设群众安置住房，确保群众按时回迁后再进行经营性开发。

三是创新工作机制,破解筹资难题。要加大项目推介力度，吸引业主投资。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，要突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注许昌、投资许昌。要精心组织推介活动。起点要高，规模要大，效果要好，各县（市、区）可以分散搞，也可以联手搞。要制定优惠政策，让利投资业主。目前，受经济下滑影响，房地产市场低迷，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州、临沂等地的成功经验，因地制宜地制定优惠政策，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好，积极引进市内外有实力的业主参与城中村改造。要坚持多策并举，确保资金供应。各地要结合实际，积极探索多元化投资模式。可以采取政府统征储备、市场开发运作、社区自主改造、“村企共建”、“村园共建”、“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”等多种模式。总之，各地要多动脑筋，多想办法，因地制宜，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，着力破解城中村改造融资难的问题。

四是沟通协调,做好改造方案评审。全市所有的城中村改造，都要在完成控制性详细规划编制与审批、确定投资商的基础上，抓紧做好实施方案的编制和评审。各个县（市、区）一定要重视方案的评审论证工作，编制好方案。市规划、土地、财政、建委四个部门要依据国家有关法律、法规政策和各个村的具体情况，因村制宜，一村一案地进行评审。四个部门要主动搞好服务，各个县（市、区）要主动沟通对接，共同搞好评审工作。

五是及时查处违章建筑，降低改造成本。近期私搭乱建的歪风越刮越烈，听说哪里的城中村要改造，就有人在那里搞违章建筑，不仅影响恶劣，而且给改造工作带来了很大的阻力和难度，增加了改造成本。市规划局要切实发挥牵头部门作用，依照职能加大对违章建筑的查处力度，要抓紧制定完善制止私搭乱建的长效机制和实施细则。各县（市、区）要加强监管，对违章建筑要做到及时发现、及时立案、及时拆除，为我市的城中村改造创造最低的改造成本，最佳的改造环境。

城中村改造实施意见篇6

关键词：城中村改造；公共租赁房

中图分类号：F12 文献标识码：A

原标题：城中村问题及改造新思路

收录日期：2011年11月11日

一、“城中村”概述

“城中村”，顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”：“‘城中村’里的许多房屋建设挺豪华，但往往华堂与陋室并存，杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局，没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新，也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放与处理，偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。”

“城中村”问题由来已经，可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。北京、上海、深圳、西安、广州等大城市的“城中村”问题更是受到当地政府、人民甚至全国的高度关注。

“城中村”改造是城市发展的必然条件，究其原因大致可归结为两个方面：第一，即“城中村”的“形”。“城中村”是城市的一种夹生态，它是介于城市和农村夹缝中的一种形态，在城市化过程中极力去适应城市发展的需要，但由于多方约束无法摆脱原有的乡村格局，最终停留在我们所看到的杂乱无章的格局状态，严重影响整个城市的总体形象；第二，是“城中村”的“魂”。“魂”即“城中村”的内在机制，相对于外在的“形”而言，它包括村民意识，归属感以及相应的社会保障，生存生活基本诉求等等。在长期二元体制的发展条件下，城中村虽然城市化了，但相应的内在机制并没有得到配套发展。

二、“城中村”的问题

“城中村”由于自身的复杂性、地域性和差异性，导致了各种社会问题和矛盾堆积。经过总结，将其存在的问题归结为三个部分，即管理问题、经济问题、环境问题。

（一）管理问题

1、权属管理。“城中村”虽然在城市化过程中已转入城市范围，村民的户籍问题也基本上从农业户口变成了非农户口，按照村所在区位划分入相应的社区街道，但其大小事务基本上还是由原来的村集体组织进行管理，政府部门只是对原有集体组织进行更名或简单重组，使其更具备城市组织管理的要求，但实际上这种方式只是换汤不换药的做法，例如浙江省在“城中村”的改造过程中，将农村收入城市并改“村”为经济合作社，出台了《浙江省村经济合作社组织条例》。这种形式的管理基本上还是属于自治管理形式，社区、街道、政府对其进行的管理采取的仅仅是间接管理，不能对其起到主导的作用，在某种程度上来说是这种间接管理是致使“城中村”问题难以解决的一大根源。

2、公共设施及房屋建设管理。“城中村”的公共基础建设在过去很长一段时间都是属于“村”集体组织自行管理，未纳入到城市基础建设统一规划当中，加之各个村之间，财政收入与经济水平的差异，造成了各“城中村”与城市间公共基础设施建设的差异。而“城中村”的公共基础设施标准往往落后于城市规划标准，因而，在城市中形成一片“公共孤岛”，严重影响了城市的外观。“城中村”在城市化过程中虽然被城市所收纳，但是其土地的性质尚未改变，土地为村集体所有，村民在没有居住房屋的情况下有权申请审批土地用以建房。而今，“城中村”范围内大量土地被征用，村民失去赖以生存的生产资料，加之城市化进程的推进和城区土地资源的日益短缺，致使城郊土地价值大幅上升，在经济利益的驱动下，农民利用其自有多余的住房，想尽办法“见缝插针”式的乱搭乱建，以低廉的价格租赁给城市外来人口，租房手续简单，出租管理松散，使得“城中村”人口混杂，房屋出租管理无序。

3、人口管理。“城中村”的出租房量大，且其价格低廉，因而在此地区聚集了大量外来流动人口。“城中村”的人口构成主要可以概括为三方面：一是原有村民；二是城市低收入人群；三是外来务工人员。“城中村”人口结构复杂，对城市人口的登记管理产生一定的影响。其中，大部分租住人口收入较低，工作不稳定，文化层次偏低，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是，这样的复杂人口和环境给城市的人口、环境管理带来一定的难度。

（二）经济问题

1、村民的生活保障。“城中村”由于村原有性质的改变以及村民自身身份的转变，生活方式也在发生着变化。村民不能继续从土地上获得收益，但又受到受教育程度、年龄等各方面条件的限制，他们很难找到稳定合适的工作，没有工作就无从落实各类社会保障；另一方面，城市发展，使他们从“农村人”变成了“城市人”，但在社会保障待遇上却享受不到应有的城市居民待遇，城市的养老、医疗等社会保障制度并没有很好地覆盖这部分人群，这些都是村民“农转非”的后顾之忧，也是“城中村”违章建房现象张狂的原因之一。

2、“城中村”建设资金问题。“城中村”在城市化过程中数量不断增多，一些原本规模较大的村落，需要改造的范围很广，改造资金成为“城中村”整治的首要问题。部分“城中村”经济实力较为雄厚，但由于长期受小农意识和农村生活习惯及观念的影响，不愿意投入大量资金用以改造建设。另外，对于资金不充裕的“城中村”而言，政府也不可能对其进行直接的大规模投资，一般只能在公共基础设施上给予适当的支持。开发商介入是一条很好的途径，但其往往要考虑更多的经济利益，一般不愿意接收“城中村”的改造工程，因此“城中村”改造的资金筹措是一个难题。

（三）环境问题

1、生态环境恶化。“城中村”无疑是城市“脏、乱、差”的代名词。绝大部分“城中村”的城市规划落后，缺乏必要的基础设施。各种管线杂乱无章，污水随意排放，垃圾成堆，蚊蝇滋生，生活条件恶劣，有人描述“城中村”是“村外现代化，村内脏乱差”，也有很形象地描述城中村的顺口溜说：“住在‘城中村’，不知晨与昏；难见窗外一线天，一日三餐要开灯。”居住环境问题可见一斑。在“城中村”村民建筑往往单家独院，建筑密度高，居住人口稠密，使城中村存在巨大的消防隐患和疫情隐患，一旦发生火灾和疫情，消防车和救护车将无法通行。

2、人文环境恶化。首先，“城中村”形成后，村民以出租房屋为生，为了追求租金的最大化，村民的出租行为往往比较盲目和混乱。“城中村”的房屋基本上是出钱就可以租住，租住人口在自身因素和城市因素的影响下，具有很强的流动性，随时可以从一个村庄搬至另一个村庄；其次，“城中村”的建筑杂乱而稠密，出租屋租金低、隐蔽性强，管理比较松散、人口密度大，这种环境为犯罪分子藏匿提供了方便，对社会治安来说也是一重大考验；最后，“城中村”村民大多失业在家，村民间往往存在血缘联系，易形成各个小群体，与周围城市居民格格不入，在特定事件的刺激下，易引发冲突，导致。

三、“城中村”改造的主要模式

（一）政府投资建设模式。政府投资建设模式是指以政府为主导，提供“城中村”改造的方案、资金，并由政府组建专门的机构集中建设或委托给市场上的项目管理公司负责建设，建成后再移交给村民集体或使用方，由村民集体负责项目的运营。在这种模式下，政府委托专门机构或公司充当开发商的角色，直接投资 “城中村”改造，解决村民拆迁安置问题，达到改造目标。这种模式多见于大型项目如大学城、工业园区的建设等。上海的 “新天地”城中村改造等项目也是这一模式成功运作的例子。这种模式的优点在于：能够从整体上体现城市规划的要求，从城市景观、社会效益和环境效益出发根本上解决 “城中村”问题，能够保证改造质量，同时能直接减免一部分成本（如土地出让金和部分税费）。局限性体现在：适用于位于市区边缘的大型项目，拆迁成本低，开发成本小，城中村的问题并不明显。

（二）村民自建模式。村民自建模式是指以村为主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造，村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案，并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务，政府无须投入财政资金，仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动。北京怀柔区潘家园、东关等村和西安市西何家村的改造即遵循此种改造模式。这种模式实施的前提是村集体资产雄厚，村民筹资能力较强。这种模式的优点在于：一是最大限度地尊重了村民、村集体经济组织的主体地位，充分调动了村民的积极性，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的部分利润，总体上降低了改造项目的开发难度和改造成本；二是政府在“城中村”改造活动中处于指导者地位，理顺了政府与村民、村集体经济组织之间的法律关系，便于政府职能的发挥；三是有效化解了城中村改造资金不足的难题，减轻了政府的财政负担。局限性体现在：如果村集体缺乏改造经验，往往会降低城中村改造的品质。

（三）开发商投资改造模式。开发商投资改造模式由地方政府公布本地区的“城中村”改造方案和要求，将开发用地和建设用地捆绑招标，并提供相关优惠政策，开发商通过市场化的投标方式获得“城中村”改造主体资格后，通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式。河南省郑州市燕庄村和河北省保定市南市区东高庄和南大园村都采用这种模式。这种模式的优点在于：一是政府只需提供优惠的招商政策而无需任何财政投入，使有限的财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业建设上；二是开发商的介入加剧了市场竞争，易于实现土地市场价值最大化，避免了行政权力介入改造引发的社会矛盾；三是村民只是政府政策的受体，无需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保护。实践证明，这种模式在许多地方是很成功的。其局限性在于：政府土地收益受到损失，开发模式存在被动性，不利于大面积改造城中村。

四、“城中村”改造新视角

从“城中村”目前的改造模式来看，主要依靠的是改造机遇和改造资金，只有在政府具备开发项目和资金的前提下，“城中村”改造才会被提上日程，不然会受到上述因素的制约，而无法实质性地进行改造。2010年3月5日在所做的政府工作报告中提出“要积极发展公共租赁住房”。2011年4月的十一届人大四次会议，再次在政府工作报告中明确提出了“要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1，000万套，改造农村危房150万户，重点发展公共租赁住房”的建设要求。今后，公共租赁房的建设将大规模地在全国各大中小城市进行开展，将这一项目与“城中村”改造进行有机结合，将会形成多赢的局面，既有利于保障房的建设，也可以有效地解决“城中村”改造所面临的问题。

五、“城中村”改造与公共租赁房建设的有机结合

（一）“城中村”改造与公租房建设的相似性。“城中村”与公共租赁房在一定程度上都是城市化发展过程中出现的问题，两者并非完全孤立，在某些方面“城中村”和公共租赁房具有一定的相似性：首先，“城中村”和公共租赁房都是城市化发展的产物。“城中村”是城市扩张的结果，城市面积逐步向外扩张的过程中将原郊区农村合并为城市范围，形成现在我们所看见的“城中村”。城市化建设发展进程加快，城市人口激增，随之产生了一系列的社会问题，如教育、医疗、住房等等。公共租赁房是社会保障性住房之一，是解决城市住房问题的新举措；其次，“城中村”改造与公共租赁房建设都属于城市规划建设范畴。“城中村”迫切需要改造的原因之一是其与城市格格不入的外观，由于自身条件的限制以及经济利益的趋势，“城中村”乱搭混建现象比较普遍，在改造“城中村”时，需要对其进行合理规划，使其与城市总体面貌相匹配。公共租赁房的建设亦是如此，既要对其内部的面积户型进行设计，更要进行合理城市选址外观设计，使其符合城市规划的总体要求。总之，两者的建设都离不开政府规划的引导；再次，“城中村”改造和公共租赁房建设都涉及到资金、土地等相关问题。目前，“城中村”改造较有成效的多在一线城市，很难在二三线城市展开，主要是因为二三线城市缺少城中村改造的专项资金。而公共租赁房的前期建设主要在北京、上海、厦门、重庆等城市试点，政府较为重视，给予了一定的资金支持，随着近年来公租房建设工作在全国的推广，各地政府对这一工作都非常重视，而摆在公租房建设面前最大的问题无外乎资金与土地；最后，“城中村”改造和公租房建设面对相似的社会群体。“城中村”村民的住房较为宽敞，一般都有多余住房用于出租，由于其低廉的价格，较好的交通地段，往往能吸引那些无购房能力的外来务工人员和新进就业毕业生等城市中低收入人群租住，而公共租赁房建设的目的是为了解决城市低收入人群的住房问题，虽然几大试点城市的保障对象有所不同，但总体上与“城中村”的租户会有所交叉重叠。

（二）“城中村”改造与公租房建设的思路

第一，将“城中村”改造与公共租赁房建设进行统一规划。各“城中村”由于地域、经济、人文等因素的影响，无论从现状、外观、经济条件上都存在一定差异，我们可以根据“城中村”的现有情况，选择相应的适合公租房需要的规划方案，或改造或重建来实现两者的建设要求。

第二，共用建设资金和土地。在这种结合模式里，“城中村”与“公租房”存在一种互惠供求关系，即“城中村”向公租房建设提供建设用地，“公租房”向“城中村”建设提供资金，一来可适当减轻政府的土地压力，二来则解决了“城中村”改造资金缺乏的问题。这是一种共赢的模式，在这种模式下可以适当减少政府的财政支出，集约城市建设用地。

第三，统一管理。在结合模式形成的前提下，我们可以建议一套统一的管理系统，系统针对有公租房建设的城中村进行统一登记，登记内容可包含房屋质量，面积，位置，户主信息，租户信息以及房租等内容，可以有效的对公共租赁出租情况进行网上监控，实时更新。同时也是对“城中村”出租混乱的一种有效管理，有利于监控这一地带的外来人口，加强“城中村”的治安建设。

主要参考文献：

[1]杨安.“城中村”的防治[J].城乡建设，1996.8.

城中村改造实施意见篇7

城中村改造的必要性

目前，县城规划区内共有城中村26个，这些城中村由于缺乏统一的规划和管理，建设无序发展，私搭乱建严重，基础设施不完善，生活环境脏乱差，既影响了人民群众的生活质量，又影响了县城整体形象。加快城中村改造，改善人居环境，提升县城品位，建设人口规模适宜、配套设施完善、生活环境优美、居住条件舒适、和谐文明有序的现代社区，已成为城中村居民越来越迫切的期望。

改造原则

按照政府引导、政策推动、一村一案、因村制宜和统一组织、统一规划、市场运作、分批实施的原则，引进战略合作伙伴，进行成方连片的开发改造，把城中村改造成为基础设施完善、公共服务设施齐全的新型和谐社区，提高县城形象和品味。

改造方式

(一)政府统征储备。通过财政投资、银行贷款等多种形式进行筹资，对居住环境相对恶劣、群众迫切要求拆迁改造的城中村用统征储备方式实施改造。即由政府将该城中村集体土地统一征收为国有土地，由政府对城中村拆迁改造，并对拆迁户按政策妥善安置。腾出的土地，由土地部门收储出让，土地出让收益用于实施城中村改造。

(二)市场开发运作。即由村委会委托开发企业实施拆迁改造。规划部门做好控制性详细规划方案，确定需要拆迁改造区域，按照村委会和开发企业达成的合作开发协议，由开发企业出资，村委会组织实施拆迁。拆迁腾地后，部分土地用于回迁安置、市政及公用设施、村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，其余土地公开出让，先期拆迁企业可优先获得竞买权。

(三)村委会自主改造。采取集体投资、群众自愿集资、银行贷款等方式筹资，按照规划确定的方案由村委员会组建经济实体自行实施改造，由赵州镇政府指导协调，相关部门依法监管。

改造程序

(一)由村委会根据县城总体规划和城中村改造的计划制定改造方案，经赵州镇政府、住建局审查，报城中村改造领导小组批准。

(二)规划局根据县城总体规划和控制性详细规划及城中村改造方案编制城中村改造规划设计方案，报规委会审批。

(三)村委会根据规委会批准的规划方案，制定拆迁安置补偿方案，经村民代表大会讨论通过，经镇政府研究，县政府拆迁办审查，报城中村改造领导小组审批。

(四)拆迁安置补偿方案经城中村领导小组批准后，通报县发改、规划、国土、住建等相关部门，村委会在城中村改造领导小组监督下负责具体实施。

(五)采取市场开发运作模式的，开发企业需提交开发资质，诚信等级及近三年经营情况，由城中村改造领导小组审查，审查通过后由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体。由村委会与开发企业签订合作开发协议，开发企业对开发项目进行立项等前期工作。开发企业需将项目保证金与拆迁前期费用一并打到指定账户，由城中村改造领导小组监管。

(六)实施城中村改造，应当按照旧村（区）整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。

(七)城中村改造中的基础设施、公用设施要与建筑物同时建设、同时竣工、同时验收。项目竣工后按《赵县住宅小区交付使用管理办法》进行验收，合格后方可投入使用。

拆迁补偿方式及标准

拆迁补偿方式：货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合。

拆迁补偿标准：

(一)货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

(二)房屋产权调换本着等价有偿的原则，采取一村一案的方式制定回迁安置方案。

简易棚房不适宜产权调换的，按重置价予以补偿。

相关政策

(一)土地征收。将城中村集体建设用地征收为国有建设用地的，除地块坐标资料报省国土资源厅转报国土资源部备案外，其它用地报批材料一律交由县国土局负责进行实质性审查，符合规定的，由县政府按照规定报批，不需要调整土地利用总体规划，不受指标限制。城中村剩余集体农用地或未利用地，要根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用计划，依法转用、征收为国有建设用地，并对原城中村集体经济组织及其成员依法给予合理补偿。

(二)土地供应。城中村改造范围内集体土地依法转为国有土地。用于村民回迁安置、市政及公用设施建设、村集体经济组织的商业服务及办公设施用地可采取划拨方式供地；村民自愿申请以出让方式取得安置地的，也可采取公开出让方式取得。房屋拆迁等前期费用由财政部门审定认可后，列入地块土地成本，在公开出让时可抵顶土地出让金。先期垫资拆迁企业可优先获得土地竞买权。如先期垫资拆迁企业未竞得土地开发权，按先期垫资总额的10％补偿垫资企业的相应利润。城中村开发改造范围之外的土地，由政府收回，依法处置。

(三)土地收益。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。城中村改造中的土地收益在扣除土地成本和国家政策规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设，10%用于政府组织城中村改造工作。

(四)拆迁安置。城中村改造项目应先建设村民安置住宅，后进行商业开发。可利用村庄现有存量建设用地，先行建设安置住房，居民搬迁入住后，再对原村庄拆迁建设。没有存量建设用地的，根据村民安置用地规划，先部分拆迁建设安置用房。

(五)相关费用优惠。城中村改造中用于居民安置、村委会组织的商业、服务及办公设施免征行政事业性收费。城中村改造中的商品房开发部分涉及的行政事业收费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。

居民在办理回迁安置住宅确权登记手续时，免收初始登记费。

保障措施

(一)加强组织领导。县政府成立由县委常委、常务副县长为组长，政府主管副县长为副组长，政府办、住建局、规划局、国土局、发改局、财政局、公安局、供电局、水务局、赵州镇等单位主要负责同志为成员的城中村改造工作领导小组及办公室（名单附后），定期召开会议，研究城中村改造工作中的具体问题，化解城中村改造工作中的矛盾纠纷，推进城中村改造工作有序进行。

(二)完善基础设施。城中村改造实施单位按规划完成规划改造范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施建设。县政府统筹组织各主管部门做好县承担的规划道路建设和供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水等配套建设。

城中村改造实施意见篇8

[关键词]“三旧”改造 ； 新型城镇化 ； 政策突破 ； 政策成效 ； 政策把握

中图分类号：F06.5 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0261-02

1 引言

“三旧”改造是指“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”改造，是国家特许广东先行尝试的一个公共政策。依据《广东省土地利用总体规划（2006-2020年）》，在2006-2020年期间，广东省新增建设用地平均每年仅有29万亩，而广东省每年需要约40万亩建设用地，建设用地增量规模存在明显的缺口，以往粗放的土地利用政策不佳。因此，要解决当前的土地供需矛盾，不能在外延上拓展下功夫，而必须向存量要增量，从效率上求空间。

2014年广东省政府在佛山市召开全省“三旧”改造工作会议，相关领导人对“三旧”改造提出见解与要求，确立“三旧”改造对广东省城市和产业转型升级与转变经济增长方式，具有重要的现实和历史意义，且要求“三旧”改造用地进行详细调查，制定“三旧”改造专项规划和年度实施计划，明确改造的用地规模、地块位置和改造时序。2012年，广东省已经累计改造达14万亩，节约用地6.1万亩，节地率为43.57%，经济效益实现了翻倍。

2 “三旧”改造的政策突破

广东省政府出台的《若干意见》主要在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税六个方面实现了创新和突破。

2.1 集体用地可直转国有用地

《若干意见①》中明确规定，城镇建设用地范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的建设用地改变为国有的建设用地的，可向省人民政府申请批准为国有。

现行土地政策有关用地性质与《若干意见》

比较

（1）现行土地政策相关规定：

集体建设用地变为国有土地，可通过征用、划拨两种方式，需要通过“拟订、报批征用土地方案”、“公告征收土地方案”、“办理补偿登记”、“公告征地补偿安置方案”、“交付被征收土地”等程序。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

经村集体三分之二村民同意，村集体经济组织可申请报省人民政府批准后征为国有，不再单独办理征收报批手续。

优点：纳入“三旧”改造范围内的农村集体建设用地，不用按照现行征地手续需缴纳土地使用费、办理社保审核、提供15%预留用地、公示并召开听证会等程序即可申请转为国有，手续简化且费用减少，办理方便快捷等。

2.2 依据现状可办理用地手续

广东省是经济和社会事业发展较快的珠江三角洲，由于历史城镇化、城市建设、村庄发展和引进外资企业等诸多原因造成大批旧厂房、旧城镇、旧村庄欠缺合法的用地手续，这便是成为城镇化更新改造的障碍因素。为此，《若干意见》对依据现状办理土地手续做了清晰的规定，为“三旧”改造顺利实施奠定了政策基础。

现行土地政策有关用地手续与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

“三旧”改造用地需按该土地使用前的地类报批，需扣减指标和收缴新增建设用地有偿使用费，并需占补平衡。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

用地行为发生在1987年1月1日前的，直接办理国有建设用地确权，不需报省以上审批；用地行为发生在1987年1月1日后、2007年6月30日前的，依照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

优点：对发生在不同时期的“三旧”改造用地，适用用地发生的法律政策处理完善征收手续；切实解决征地补偿安置标准变化大、听证难、社保不好落实、办理程序复杂、审批时间长等问题。

2.3 供地可灵活用地指标不限

新政策明确规定，凡在2007年6月30日前建的，无需申请年度计划指标，用地指标获得途径较为灵活。

现行土地政策有关用地指标与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

国土资源部2002年第11号令、2004年第71号令，明确包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地在内的经营性用地必须通过“招拍挂”方式出让。用地需申请年度计划指标

（2）广东省《若干意见》政策突破：

以下情况可以通过协议出让方式供地；一是招标明确企业承担拆迁改造的；二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的；五是集体全资自行改造的；六是收购相邻国有土地集中改造的。

优点：纳入“三旧”改造项目，不需实行公开“招拍挂”，使用者只需提供土地买卖合同，并提供缴清款的证明，在当地农民无异议的前提下，可以直接办理土地证到土地使用者名下。

2.4 土地收益可回拨改造主体

为充分调动“三旧”改造主体实施改造的积极性，《若干意见》明确规定，可将土地出让收益部分返还改造主体，政府起主导作用但不在“三旧”改造中获利，土地出让收入款项可用于支付和抵押费用及合理利润。

现行土地政策有关土地收益与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

土地收益专款专用，用作土地储备和征地补偿费用。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

国有企业用地已纳入“三旧”改造范围，在收购土地实行“招拍挂”后，扣除办证成本，可将不超60%的纯收益返还给企业，支持其发展；征收旧村庄农村集体建设用地予以经营性开发的，土地出让纯收益可以按不高于60%的比例。

优点：充分调动原有地者参与改造的积极性。对于“三旧”改造中土地出让纯收益，可按不高于60%比例用于支持原地企业和原农村集体经济组织，从而减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪。

2.5 “三地”范围可列入项目申报

《若干意见》规定，在“三旧”改造中，一些未经使用而面积较小的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”），如果少于三亩，需列入改造范围且在改造方案中不超过整宗项目总改造面积10%的，可以连同改造方案一并报省政府审批。

现行土地政策有关项目申报与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

“三地”符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围；允许在符合规划前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

优点：减少零散、面积小土地的浪费。由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。

2.6 财税方面可给予优惠政策

《若干意见》规定纳入“三旧”改造范围内的项目，各级政府将在财税、开发强度等方面给予政策支持。

现行土地政策有关财税方面与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

建设单位或个人因特殊需要变更容积率的，要按程序严格办理；包括申请并说明申请理由、有管理部门组织专家进行论证、在媒体上公示、采用多种形式征求厉害关系人的意见，必要时应当组织听证等方式。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

在符合土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围之内的农村集体建设用地，在申请变更为国有建设用地后，可以由村集体自行改造或与其他单位合作改造为商品住宅。

优点：“三旧”改造政策增加了业主改造的潜在利润，提高其改造积极性。

3 广东省“三旧”改造的政策成效

2014年广东省委书记在广东省“两会”上对广州城市建设转型发展提出了新的要求：希望广州充分用好“三旧”改造政策，建设好省会城市和国家中心城市。广州市长陈建华也表示：在2013年供地6.49平方公里基础上，2014年继续加大力度，再计划供地面积达6.66平方公里，使广州“三旧”改造提供住宅用地占比达到40%。陈市长还在2014年政府工作报告中强调，要完善和用好用活“三旧”改造与城市更新政策，集中开展成片“三旧”改造，加快推进国际金融、广钢新城，还有大坦沙、黄埔临港商务区等项目建设，真正把广州建设成为环境优美，宜居宜业的省会城市。

3.1 节约集约城乡用地成效明显

广东省经过几年“三旧”改造的试点，广东省节约集约城乡用地已取得了较明显的成效。据统计，2012年，全省已完成“三旧”改造项目2443个，面积14万亩。建筑面积由改造前的6139.50万平方米提高到13981.40万平方米，提高了1.30倍；平均容积率由0.66提高到1.50；节约用地6.10万亩。按上述统计项目比例估算，广东省370多万亩“三旧”改造用地，按《若干意见》规定实施改造后，可节约用地超100万亩，约等于全省10年规划新增建设用地规模的40%。

3.2 产业结构调整升级步伐加快

据统计，在全省已实施的“三旧”改造项目中，产业结构调整项目共计971个，占“三旧”改造项目总数的58%，改造完成后，年产值同比增长了1.88倍。改造后有选择地淘汰、转移低效项目350个，招引先进制造业、现代服务业项目302个，其中招引“世界500强”项目26个，有效促进了经济发展方式的转变，加快了产业结构调整升级的步伐。

3.3 资产投资总额增长幅度较大

近几年，广东省“三旧”改造共投入资金2000多亿元，投资总额占同期广东全省固定资产投资的5.03%，2012年已经提高到8%以上。改造项目的年产值（营业收入）、税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍，资产投资规模和总额较大且增长幅度较快。

3.4 “宜居城乡”建设进展顺利

据统计，到2012年，全省建设城市基础设施项目、公共绿地项目、城市公益事业项目分别是360个、195个和187个，涉及用地2.47万亩；纳入改造的文化建设项目52个，总投资达23亿元。有效地完善了配套设施，降低了建筑密度，增加了公共用地，改善了城乡居住环境。

4 广东省“三旧”改造和新型城镇化建设的政策把握

4.1 整体把握好“三旧”改造政策的要点.

（1）“三旧”改造的公共政策的制定订，要基于城镇土地资源的使用规模，城镇用地规模有限及二次开发效率较低，粗放型增长不能满足城镇建设用地的需要，加之，环境制约和制度的本身缺陷，因此，要把握好政策层面，促使“三旧”改造有价值取向；

（2）实施“三旧”改造政策要考虑到用地性质，用地指标、用地手续、改造对象和申报项目等方面的问题，同时也要考虑到县域经济发展情况，在各级政府的引导和支持下，转变产业增长方式来考察“三旧”改造实施方案；

（3）实施“三旧”改造政策的指导思想是要实行节约集约用地，提高和盘活土地资源达到最佳方案，实现“三旧”改造的价值取向，趋向于“人本、公平、民主、社会和谐”的价值取向。

4.2 认真探究好县域“三旧”改造政策在实践方面的问题。

从2009年广东实施城镇化建设过程中，实施“三旧”改造政策趋向于县域经济发展，对用地空间和功能布局之进行科学化管理，从而达到拆迁、补偿、安置、社保、就业、服务等一条龙。但是县域的“三旧”改造主要存在的原因是政策执行力度不到位，基层部门办事效率不高，公务人员服务不到位，收益不均衡和村民分配不公及执行不规范等原因。

4.3 积极探索好县域“三旧”改造的对策

（1）要有创新工作思路，要有开创县域经济特色.

（2）各级政府要注重政策引导，突出体现“三旧”改造项目科学化和政策的人性化模式；

（3）优化改造模式，加快县域经济发展；

（4）完善工作机制，规范“三旧”改造推进机制和领导执行力。

从而提出了“三旧”改造创新对策，为深化城乡体制改革，发展县域经济提供一条供全省、乃至全国新型城镇化建设和社会主义新农村建设的新思路。

其实“三旧”改造与新型城镇化建设以及社会主义新农村建设是相互联系不可分割的统一体，“三旧”改造是手段，是方法，而新型城镇化建设和社会主义新农村建设是真正的目的。

5 结论

广东省“三旧”改造政策在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税方面有所突破，使得用地性质转换更加直接，用地手续办理更加方便快捷，用地指标获得更加灵活，土地收益更加合理，项目申报更加简洁顺利以及财税支持力度更大。在相关政策的指引下，广东省“三旧”改造取得了较为显著的成效，促使城乡用地更加节约集约利用，产业结构调整升级步伐加快，资产投资总额增长幅度加大，城乡“宜居”环境优化，建设更加顺利以及居民生活质量得到提高。并通过把握好“人本”、“公平”、“民主”社会和谐的价值取向，充分体现“三旧”改造和新型城镇化建设的政策价值取向上，最终展现了广东省“三旧”改造和新型城镇化建设与社会主义新农村建设政策的活力提升以及向全省乃至向全国推广的积极意义。

参考文献

[1] 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见.粤府[2009]78号.

[2] 潮安县”三旧”改造规划（2010―2015年）[R]潮安县“三旧”改造领导小组办公室、广州地理研究所.2010.3

[3] 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知，粤府办[2009]122号.

城中村改造实施意见篇9

一、肯定成绩，正视问题

（一）做到了试点先行。按照试点先行、有序推进的原则，市区和推进区范围内的五个县（市、区），共确定了7个市级城中村改造试点。目前，7个市级试点“城中村”有4个已确定了投资开发商或达成了开发意向，*县武店、*市坡杨已开工建设。与此同时，探索形成了一些好的改造模式和工作经验，如*县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展；*市采取“政府主导”的模式，由政府控股的*公司作为坡杨村改造的建设主体，通过土地经营来筹措建设资金。

（二）坚持了规划引领。五个县（市、区）严格按照《*市区城中村改造工作的意见》要求，坚持城乡一体，规划先行，充分对接，选好切点，扎扎实实地做好规划的前期工作，努力从“四个有利于”出发进行规划，即有利于城市总体规划的实施，有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有利于改善市区居住环境。目前，市规委会已批准城中村改造控制性规划17个(其中*县4个、*市1个、*区6个、*区5个、经济开发区1个)，批准了4个修建性详规（其中*区1个、*县1个、*区2个)。这些单体规划与总体规划相符合，与城市发展相融合，达到了质量高、标准高、可行性强，得到了规委会成员和社会各界的一致好评。

（三）发挥了政府主导。作为一项新的工作，5个县(市、区)都采用了政府主导、市场运作、社会参与的模式，即政府制定规划、组织招商；在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化，规定必须先安置群众，后开发建设。在建设用地上，坚持以招拍挂方式供应土地，阳光操作。同时为维护好开发商的利益，各县(市、区)都在政策许可的范围内制定优惠措施，尽量让利于开发商。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。

（四）兼顾了各方利益。城中村改造在维护社会公共利益的同时，对开发商给予让利，出台了优惠政策。对群众的利益全力维护，充分尊重了群众的意见，力求让群众满意，*区在这方面考虑得比较到位。其他县（市、区）的同志，包括主要领导、分管领导、基层的同志大都能够深入一线，到群众家里进行政策宣讲，靠扎实细致的思想政治工作，调动了群众参与城中村改造的积极性。

在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我市城中村改造还存在着一些矛盾和问题，影响着工作的整体推进。主要表现三个方面：一是思想不解放，畏难情绪大。有的认为旧城区和“城中村”改造任务，时间太紧、任务太重、困难太多；有的认为政府的条条框框多，优惠政策少，自给的少，工作不好推进。同时由于宏观调控，紧缩银根，房地产市场进入低迷时期，这也给城中村工作带来了一些难题。二是招商引资推介不力，成效不大。尽管同志们想了很多办法，走出去，请进来，也参加各种洽谈会，但是，7个试点村仍有3个未确定投资开发商。三是基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，5个县(市、区)的整体工作存在差距。这些情况和问题,必须引起我们的高度重视，在下一步的工作中认真采取针对性的措施加以解决。

二、提高认识，坚定信心

城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，更是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，可以说是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，还需要从三个方面进一步提高思想认识。

（一）要从加快推进城镇化的进程中，进一步增强“城中村”改造的责任感和紧迫感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。推进城镇化进程既要扩大城市规模、扩大城区面积、外延式发展，更要提升城市内涵、建设紧凑型城市，对“城中村”进行改造，就是加快城镇化进程的一项重要工作。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行旧城区和“城中村”改造。就*市来讲，外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区的城中村61个、人口9.5万人，两者加在一起有122个城中村，人口23.2万人，占地5万亩，其中安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人通过身份置换，改为城市居民，不仅如此，我们还可以通过集约、节约用地，腾出来土地进行建设和开发。所以，从这个意义上讲城中村改造就是推进城镇化进程的一个重要内容，从这个角度上讲就需要增强紧迫感和责任感。

（二）要从顺应广大群众的迫切愿望中，进一步坚定“城中村”改造的信心和决心。城中村规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，极大降低了居民的生活质量，破坏了城市整体面貌和形象。城中村改造符合我市城市发展的实际需要，也符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众对城中村改造更加关注，更加支持、更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式反映加快城中村改造改善居住环境的诉求。这些情况都进一步说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效，让广大群众深切感受到了城市改革发展和文明进步带来的实惠。

（三）要从不断解放思想中，进一步增添“城中村”改造工作的动力和活力。五个县(市、区)要以正在开展的“大力弘扬*精神,推动新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动和即将开展的深入学习贯彻科学发展观活动为契机，继续解放思想，努力打破陈旧的思想观念，在城中村改造资金、土地拆迁“瓶颈”问题上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鉴经验，吃透下情、顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，特别是在拆迁上、在资金上、在土地上要创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。对于拆迁安置工作，要向群众反复宣传早改早拆早主动、早受惠的道理。新颁布的《循环经济法》将对整个城市规划建设工作、特别是拆迁工作产生重大影响，拆迁成本将更大。

三、精心组织、有序推进

城中村改造工作作为全市的一项重点工作，总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加大城中村改造工作的力度。具体有6个方面的工作。

（一）规划引领，扎实推进。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付；要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要坚持大规划、大统筹、大建设的理念，这方面*市的坡杨村、*县的南湖新天地做得很好。要处理好三个关系：一是城中村改造的建设规划与产业发展的关系。要科学合理地布置第三产业、特色街道，尤其是*区洞上村和俎庄村，要布局一些商业网点，服务群众，完善功能。二是鼓励高层住宅与兼顾群众愿望的关系。对于主要地段、标志性地段鼓励建高层，对于群众安置地段也可以建设多层住宅，适应老百姓的生产和生活需求。三是住宅建设与基础设施建设的关系。既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、给水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办，这样才能充分发挥规划的引领作用，切实维护规划的严肃性和权威性。

（二）多方筹资，破解瓶颈。对于破解资金难的问题，一是靠项目推介吸引投资业主。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注*、投资*。要精心组织推介活动，起点要高，规模要大，效果要好。花博会期间，可组织一次城中村改造项目推介活动，5个县（市、区）可以分散搞，市里也可以组织协调联手搞。二是靠优惠政策让利投资业主。目前，受银根紧缩、房地产低迷的影响，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州等地的成功经验，制定优惠政策，积极引进市内外实力强的业主参与老城区和城中村改造。最近，省建设厅制定的《关于加强城中村改造工作的指导意见》，对老城区和城中村改造的优惠政策作了进一步的明确。各县（市、区）、市直各部门都要深入研究，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好。三是靠扎实工作留住投资业主。各项工作要考虑周全，做深做细，特别是对那些有投资意向的开发商，要盯死、盯牢，通过落实优惠的政策把开发商留得住。各有关部门要服务好，切实为“城中村”改造创造宽松环境。

（三）因村制宜，善于创造。无论是城中村，还是城郊村，都有自身的优势，要结合实际，积极探索多元化投资模式。一是政府统征储备模式，即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补“城中村”改造支出。二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发商提供环境保障。三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄（社区），由社区自行或与居民入股联营的方式组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管，搞好服务。四是“村企（村园）共建”模式，即由企业（园区）出资对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业（园区）发展。这一模式可用于推进区内的工业园区、物流园区、科技园区、生态园区及附近的村庄。五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式。这种方式是国家政策支持的项目，比较适宜于离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄。当然，在工作实践中，远不止这几种模式。总之，各地要多动动脑筋，多想想办法，因村制宜、大胆探索、善于结合，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。

（四）抓好典型，示范带动。20*年市政府确定了7个试点村，列入了《20*年*市城建重点项目计划》。在试点的过程中，要尤为注重把试点做成示范，在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安置等方面，积累经验，以点带面，积极推进。要抓好私搭乱建的专项治理，各级政府要采取切实有效措施，严肃查处，坚决制止“城中村”私搭乱建行为，发现一起拆除一起，决不姑息，维护“城中村”改造的正常秩序，要通过“城中村”专项治理为引进业主、降低拆迁改造成本创造宽松环境。

（五）以人为本，和谐建设。城中村改造的主要目的是为群众提供一个良好的居住环境，整个改造过程中都要把以人为本、和谐建设贯穿始终，通过妥善安置群众，确保顺利拆迁、确保城中村改造顺利推进，真正做到“住得起、住得好、能就业、有保障”。现有的房屋拆了到哪里去住，住进新房后群众生活如何保障,要逐家逐户逐人统筹安排好。否则群众有后顾之忧,拆迁工作就不可能顺利进行。截至目前，市区已拆迁了34.7万平方米，其中*区拆迁32.7万平方米。*区拆迁工作进展快，群众愿意拆，关键是拆迁补偿标准合理，群众过渡安置给予补贴,群众今后生活有保障。要继续在完善配套政策、保障群众利益上下功夫。具体来讲：一要完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合我市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。二要强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。三要夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。

城中村改造实施意见篇10

为深入贯彻落实市委三届七次全委会精神、县委十二届八次全委会精神，做好民生工程，实现农民安居、农村宜居，现就加快推进全县农民新村建设和农村危旧房改造工程提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以改善民生、扩大内需、拉动消费、促进城乡统筹为主线，坚持“政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作”方针，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，优质安全、高效有序、快速推进全县农民新村建设和农村危旧房改造工程；节约集约用地，协同推进城区和小城镇建设、农村基础设施和环境保护建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发。大力改善农村居民住房条件和生活环境，提高农村住宅质量和安全水平，促进农村精神文明建设和社会和谐稳定。

二、目标任务

按照“政府引导、群众自愿，整合资源、统筹安排，统一规划、分类推进，政策扶持、示范带动”的原则，到2012年，建成农民新村25个，使其成为集中、宽敞、舒适、方便的农村新型社区；建设巴渝新居2500户，保障农房质量安全，彰显土家建筑风格；改造农村危旧房8000户，消除全县60%的农村危旧房，推动农民安居、康居和宜居目标的实现。在2012年年底前实现我县农村面貌大改观、特色风貌大彰显、人居质量大提升。

三、基本原则

（一）政策鼓励，农民自愿。农民是建房的投资主体、实施主体、受益主体，各级各部门在建设和改造过程中必须充分尊重农民意愿和选择，积极调动农民的积极性、主动性和创造性，大力引导农民合理用地、依法建房，保证农民在农村危旧房改造中受惠得益。

（二）规划先行，因地制宜。按照城乡统筹一体化的要求合理确定农民新村数量、布局和规模，强化土地利用总体规划和村庄建设规划对农房建设的基础性指导地位，提高规划的科学性、实用性、稳定性和经济性。坚持从实际出发，因地制宜、分类指导、典型引路、示范带动、扎实推进，切忌形式主义、盲目攀比、强迫命令、包办代替。

（三）科学实施，集约节约。坚持引导、规范和整治相结合，着力解决农民建房难、农村建房乱等问题。建立和完善农村宅基地管理机制和退出机制、流转机制，促使农民新村建设和农村危旧房改造工程的有机结合。加强农村宅基地整理复垦工作的实施，合理利用土地资源，提高土地集约节约利用水平。

（四）市场运作，多元投入。按照市场经济运行规律，鼓励、引导企业和社会等各方面力量以多种形式参与农民新村建设。拓宽融资渠道，建立多元化投融资机制体制，通过有效的市场化运作实施农民新村建设和农村危旧房改造工程。

（五）解放思想，鼓励创新。坚持与时俱进，鼓励大胆地试、大胆地闯，努力做到认识上高站位、规划上高起点、建设上高标准、管理上高水平，确保农民新村建设和农村危旧房改造工程取得新的更大的突破。 四、主要工作

（一）完成25个农民新村建设

在村规划的指导下，以推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖为抓手，建成规模达50户以上的农民新村25个，使农民新村实现“六通”、“六有”，即通道路、供电、给水、排水、广播电视和通信，有1个小广场（村民活动和健身场地）、1个便民商业网点、1个医务室、1个垃圾收运站（点）、1个农家书屋、1个幼儿园。有条件的农民新村，可结合村级公共服务中心进行建设，实现部分配套设施共建共享，并推行物业管理。

（二）完成2500户巴渝新居建设

加大巴渝新居通用图集的推广使用力度，结合农民新村建设，鼓励、引导农民建成结构安全、质量可靠、功能合理、经济适用、美观大方、风貌突出的巴渝新居，实现农民集中居住、土地集约利用，有效改变农民自建散建的局面。农房建设应汲取巴渝传统民居风格和土家民居风格，彰显屋脊瓦头、穿斗廊柱、青砖勾缝、雕花窗等建筑符号，并与周围环境和田园风光相协调。

（三）完成8000户农村危旧房改造

积极争取国家和市上农村危旧房改造试点专项补助资金，重点改造农村五保户、低保户和贫困农户危旧房。对现有分散的农村危旧房户，主要采取“主体排危、风貌改造、环境整治”的模式，在解决房屋安全的同时，注重农房巴渝民居风貌改善，做到“改危”与“改观”并举。对现有农村聚居点（集中连片的农村院落或自然村），通过改造农房风貌、整治村庄环境（“六通”、“六有”和“一池六改”，即建设沼气池，改厨、改厕、改水、改圈、改路、改庭院），改造成焕然一新的农民新村。 四、配套政策

（一）资金扶持

1．“地票”收益返还。用好用活城乡建设用地增减挂钩政策，为农民新村建设筹集资金。农户拆除旧房，腾出的宅基地及其房前屋后院坝等附属设施用地以“地票”形式获取的纯收益，80%补偿给农户，引导其到农民新村建（购）新房或到城镇购房，20%给村集体，主要用于农民新村基础设施及公共服务设施建设等。使用土地周转指标，按同期地票价格纯收入的80%支付农户，20%用于基础设施建设。农村闲置的工矿企业、学校和废弃道路等属于集体建设用地部分以“地票”形式获取的纯收益，至少80%用于农民新村基础设施和公共服务设施建设等。具体实施细则以县国土房管局制定的为准。 2．财政专项补助。市财政设立专项资金，对巴渝新居建设和农村危旧房改造给予每户3000元直补，对每个农民新村基础设施和公共服务设施建设给予30万元补助，同时，县财政按1：1的比例补助配套资金。 3.涉农资金整合。县发改委、县农委、县交委、县水务局、县林业局、县民宗委、县扶贫办、县畜牧局等部门，按照管理主体、资金来源及用途不变的原则，整合各类涉农专项资金，专门用于农民新村、巴渝新居建设和农村危旧房改造。

（二）用地支持

1．用地保障。各乡镇政府、县国土房管局负责统筹安排好农民新村建设、农村危旧房改造、巴渝新居建设及基础设施、公共服务设施建设用地。 2．供地方式。在城镇规划区内和撤乡并镇后的原乡镇旧址建设集中居住区的，采取市场方式运作的，实行招拍挂出让建设用地，由政府统一组织建设的，可划拨供应建设用地。具体实施细则以县国土房管局制定的为准。

（三）信贷支持

1．简化信贷审批流程。对参与农房建设与改造、资信优良的房地产开发、建筑施工企业，相关部门要简化审批流程、提高审批效率，金融机构要优先提供贷款。 2．提供农民建房购房贷款。对符合条件的农户，建房的提供小额贷款，购房的提供按揭贷款，利息不超过基准利率。 3．企业投融资支持。利用现有投融资机构或在条件具备时组建国有独资或股份制开发建设公司作为农房建设改造项目的投融资主体，以项目资产及其收益为担保和质押，向金融机构申请贷款，开展拆迁安置、土地整理和项目建设等工作，并为农户提供贷款担保。

（四）其他支持

1．行政审批。对符合土地利用总体规划和县城规划、镇规划、乡规划、村规划、达到施工条件的农房建设改造项目，各有关部门、各乡镇政府要开辟行政审批绿色通道，简化办事流程，提高行政效率。 2．技术支持。县城乡建委、县国土房管局、县交委、县规划局等有关技术支撑部门要免费提供规划、设计、施工、监理等技术服务，帮助和支持农民新村建设及农村危旧房改造。同时，各乡镇落实实力较强的当地企业进行挂钩帮扶。 五、保障措施

（一）组织领导

县政府成立县村镇建设工作领导小组（见石柱府办法〔2010〕367号），负责全县小城镇、农民新村和巴渝新居建设及农村危旧房改造的统筹指挥和重大决策。各乡镇政府是农民新村建设和农村危旧房改造的实施主体和责任单位，要切实加强组织领导，成立相应工作机构，落实专职人员，按照“谁主管，谁负责”原则，统筹规划、精心组织、妥善安排，认真贯彻落实有关政策，结合本地实际制定有效措施，积极稳妥快速推进农民新村建设、巴渝新居及农村危旧房改造工作。

（二）分工负责

建立县级领导牵头，相关部门对口挂钩帮扶各乡镇建设和改造工作制度。领导小组办公室要发挥好牵头协调作用，会同县政府有关部门编制农民新村、巴渝新居建设及农村危旧房改造的规划和实施方案，分解年度目标任务；要每季度至少组织召开一次工作联席会议，研究解决建设和改造工作中的重大问题；要全过程管理和监督各乡镇、相关部门建设和改造工作进展情况。相关部门要结合自身工作实际，从政策、资金、技术等方面予以倾斜帮扶，尤其要加大对农村基础实施和公共服务设施的投入，并为实施农民新村和巴渝新居建设及农村危旧房改造提供指导和帮助；要主动承担建设任务，做到上下联动、齐抓共管、共同推进。

（三）资源整合

农民新村建设和农村危旧房改造工程与村容村貌整治、扶贫移民、高山移民、库区移民、地灾搬迁、土地整治、以工代赈等工程有机结合，按照“统一规划、统一安排、渠道不乱、用途不变、各司其职、各负其责、各记其功、相互配套、形成合力”的原则，整合并打捆使用民政、财政、发改、建设、民宗、国土、农业、水利、扶贫、林业、广播电视、残联、电力等部门的项目资金，集中投入，形成合力，提高资金使用的整体效益。

（四）宣传引导

各乡镇、相关部门和领导小组办公室要充分利用各种媒体，采取印发宣传资料、讲解政策文件、召开动员会、院坝会等农民喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传农民新村建设、巴渝新居建设及农村危旧房改造的目的意义、建设要求、政策措施等，激发广大干部群众的积极性、创造性，引导社会各界广泛参与，捐资捐物、投工投劳，为改善农村人居条件营造良好氛围。

（五）加强监管

建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度，对资金实行专账专户、专款专用。建立完善公示制度，充分尊重和保证群众的知情权、参与权和监督权。完善群众意见征集制度，满足群众的合理要求。建立档案信息管理系统，及时掌握建设和改造工程进展情况。加强质量安全监管，强化施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，提升质量安全保障能力。