城中村改造带来的好处十篇

城中村改造带来的好处篇1

关键词：“城中村”改造 规划环评 水环境影响 减缓措施

中图分类号：X5 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0139-02

2009年8月，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）[1]，文中提到：“将“三旧”改造与农村土地整治有机的结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的广东。”

由于“城中村”存在污水管网不完善，雨污混排、居民生活污水及小企业工业废水混排等缺少水污染防治设施的现象，“城中村”带来的城市水污染问题比较严峻。为进一步推进“城中村”改造，做好环境保护工作，在规划环评阶段提出合适的水环境影响减缓措施十分必要。为此，本文结合广州棠涌村“城中村”规划环评实例，对水环境影响减缓措施进行探讨。

1 改造项目概况

棠涌村位于白云区白云新城西部延伸区控制范围内，在行政区划上属于新市街管辖。2010年棠涌村总人口9657人，总户数3806户。本次改造范围用地约117.43公顷，全部为集体用地。其中村民生活用地60.82 公顷，村经济发展用地40.31公顷，水域和其他用地16.23公顷。

改造范围内多为村民住宅和工业厂房。村民住宅与工业厂房建筑新旧混杂，布局零乱，建筑密度大，建筑间距不能满足要求，存在社会治安、消防等安全隐患。

2 改造实施方式

棠涌村的改造实施方式建议采用搬积木的改造方式。

（1）先村民住宅建设，后集体物业建设。

从改造的可操作性分析，建议先启动涉及建筑较少的地块进行改造，减少在改造期间的安置问题。通过建设商住楼，逐步搬迁、安置村民，实施搬积木式的改造。这也是村集体很愿意采取的模式。

（2）改造顺序既要保障村民安置，又要兼顾集体物业延续性为降低改造风险，各期改造尽量避免出现临迁情况，以先建后拆的方式进行村的改造建设。

3 水污染源分析

“城中村”改造规划实施后，根据用水量以及相关资料对规划区污水排放量预测，规划开发区域污水产生量约为1.59万m3/d（580.35万m3/a）。主要为规划区域居民生活废水、商业配套餐活动产生的含油废水等。

4 规划实施存在的水环境影响分析

规划范围及周边地区历史上由于缺乏必要的规划控制，城市空间布局无序，公共设施和基础设施缺乏，建设用地混乱，产业（尤其是工业）布局分散，工业、房地产项目和农村居民住宅建设随意性大，“城中村”现象严重，环境状况逐步恶化，流溪河生态保护区用地大量被蚕蚀，导致作为广州市饮用水的水质下降。同时，规划范围内目前没有完善的排水管网体系，大部分地区采用雨污合流制，直排入附近河涌或流溪河，城镇的无序发展导致污水收集率低。从排水系统上讲，存在的问题归纳起来有以下几点：

（1）规划范围及周边地区企业较多，但较分散。由于企业规模小，生产工艺相对落后，环境意识薄弱，有些废水未经处理或经处理未达标直接排入河涌，严重污染了河涌水质。

（2）城乡结合区存在较多“城中村”，城中村道路杂乱无章，基本上采用明渠（沟）排放，许多鱼塘和河涌直接成为排污沟，由于这些地区居住人口密集，水体污染严重，环境状况较为恶劣，“城中村”环境已对整个规划区及周边地区的城市发展造成障碍。

（3）规划区及周边各个镇（尤其是中心城镇）近几年人口数量增长比例逐年增加，增长幅度较大，由于污水处理设施的建设明显滞后于城镇规模的发展，各个镇现状排水体制部分尚为雨污合流，在现有道路上，采用暗道排水，污水直接排入江河，对规划区域周边水质威胁较大。

（4）规划区及周边地区地势复杂，人口密度小，污水管道系统布置难度大，污水提升泵站建设不足，投资效率较低。

5 水环境影响减缓措施探讨

5.1 配套排水设施同步规划实施

规划实施时配套污水管网和提升泵站须同步实施，并通过规划行政手段不断完善规划区内及周边地区排水系统，加快城市污水处理厂的建设进度，从根本上解决水污染的问题。要重点解决规划区内雨污合流、污水管网覆盖面不广的为突出问题。规划区实施严格的雨污分流制度。通过规划的实施，带动区域内现有雨污合流的村镇实施雨污分流改造，从而实现改造区域污水的集中处理。

5.2 带动改造现有排水设施

由于本规划的实施后，规划区域城市化进程将加速。根据以往经验，城市化进程加速过程中，城中村的市政设施落后问题将日益突出。城中村日益增加的外来人口和产业将加大污水的产生及排放量。因此，为保证改造后污水能及时排放，应加强现排水设施的改造，加大泵站及排水管网的建设。若不加以控制，将会出现排水设施不完善带来污水横流现象，对环境造成影响的同时，也会损伤居住区居民生活品质和城市总体形象。

5.3 规划区域入驻项目污水预处理措施

规划区入驻项目在可接入污水管网汇入污水处理厂集中处理的前提下，项目污水应经预处理达到《水污染物排放限值》（DB4426-2001）[2]第二时段三级标准方可排入市政污水管网。保证规划区域废水可经市政污水管网进入市政污水处理厂进行集中处理，减少污水直接排入附近河涌带来的水环境影响。

5.4 非点源水污染预防措施

由于规划区域的城市化，地面将由乡村特征转变为为城市化、工业化特征，地面硬化面积加大，造成雨水涵养量降低，地表径流增大，也将会把更多的污染物带入水体。在规划建设过程中应尽量在室外停车场，人行广场采用透水材料，大面积硬化地面的初期雨水应尽量沉淀后再排入水体。

6 结语

分析表明，随着本规划的实施，除了规划区人口及企业随之增长外，也必将带动周边区域发展，规划区域及周边逐步城市化，污水产生量将进一步增长。但是随着规划区及周边地区配套管网的建设，产生的污水由现在的污水管网配套不完善或集中式污水处理厂处理能力不足而分散排入纳污水体情况可以得到改善。同时，随着改造方案的落实，污水管网的布设，改造片区污水设施建设投入使用，排入改造区域附近河涌的废水及水污染物量将减少大，可有效避免污水直接就近排入河涌。

因此，“城中村”改造规划环评中找出存在的水环境影响问题，提出相应的水污染减缓措施，可在规划实施后改善周围水环境质量。

参考文献

城中村改造带来的好处篇2

关键词：城中村改造 建筑面积 测绘方法

前言

为改善城市面貌和人居环境，提升居民生活质量，建设宜居现代城市，广州市启动了旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”) 改造工作。“三旧”改造也是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地、推进节约集约用地的重要途径。根据三旧办的规划首先启动猎德村、冼村、林和村、小新塘村、杨箕村、琶洲村、棠下村、三元里村、萧岗村9条城中村的改造。城中村改造首先要对村里常住人口数、建筑面积、基础设施等情况进行摸查，为后期规划、评估、赔偿等工作服务。通过在琶洲村的建筑面积摸查的工作，对摸查方案进行一下总结，有利于其它城中村的顺利开展。

1加强宣传与协调沟通

要将政府的有关三旧改造的重要精神和文件加强对城中村村民的宣传，使村民更好的了解城中村改造的重要性，以及给村民带来的好处，使村民解除后顾之忧，才能积极配合改造。

城中村改造牵涉的人多地广，改造过程中会出现各种各样的问题，一个问题得不到及时的解决就有可能影响改造的进度。所以要成立专门的部门来具体负责某个村的所有事务，部门负责人要经常去到村里与村干部和村民进行交流和沟通，一定要保障该渠道的畅通，否则村民将不配合，而建筑面积的丈量必须到每户进行，所以加强沟通是必不可少。

2资料准备与人员组织

进村摸查之前，收集已发房产证的复印件和地籍图。首先应该在该村所在地的最新地籍图上进行编号，统一编号后分成几组。准备外业记录纸，最好做一个模板，包含有自编号，门派号，户主姓名，人口数，绘图者，丈量者，日期，户主签名栏等。还要打印一张整个村的大图，挂在墙上，每天干完的工作及时的上到图，便于随时掌握进度。

通过与村委协商，具体分几组同时作业。建议最好一个经济联社一个组同时进行，大规模的展开，有利于影响个别不同意拆迁的想法。一个组四个人，其中测量人员2人，村委带测人员2人。村委带测2人分工为一个人带测，另一个人到社里进行预约，为第二天的顺利进行做好准备，每天预约的户数一般不要超过20户，如果太多有时量不完，会耽误村民的工作。测量员2人的分工为同时出外业，交叉画图，外业谁画的图，内业就谁做。该安排的好处在于高效的完成任务的同时，又不耽误村民的工作。

3建筑面积摸查

3.1外业丈量和拍照

首先严格检校外业使用的测距义和钢尺，保证外业量测尺寸准确无误。外业丈量一定要严格认真，各边均需实量。城中村房屋大多都有夹层和阁楼，即使不满足房产测绘规定的2.2米的层高，也要实测出夹层和阁楼的面积，在备注中注明层高及其面积。城中村老区一般比较凌乱，房屋的楼层较低，结构大多为B、C结构，框架结构很少。不同的结构对应不同的补偿价格，所以对于老区的测量要仔细核对其房屋结构。对于老区另外一个值得注意的问题是，由于历史的原因，有些老房子外观看是一栋，其实分好多户主，对于这种房屋要求所有户主均须到场对于墙的归属进行确认。城中村新区规划整齐，楼层较高，以框架结构为主，基底的宽度基本一致，飘楼和阳台飘出距离基本一样。基于这些特点，新区的外业丈量会较快。正因为有这些特点，所以很多情况下，测量员在楼底通过瞄准瓷片的缝隙，在楼底就可以量出楼顶的梯屋或半层的尺寸，有些人员到不了地方通过数马赛克个数，来计算出尺寸。这样可以大大提高作业效率。但是在用的过程中，一定要仔细，最好两个人同时进行瞄准或者数瓷片块数。由于楼间距较小，有时在楼底很难看清楼顶的情况，最好能找到较高的楼，爬到楼顶对周边的楼顶在地籍图上进行调绘。才不会导致楼顶层形状错。

每栋房屋必须要现场拍照，以防抢建加建，对后期成果产生争议。将自编号用油漆喷到大门口的墙上，有门牌的喷到门牌附近，便于照相，一般每栋拍三张相片，选取有利的角度进行拍摄，最好能完全反映出建筑现状。

3.2内业处理

城中村改造的建筑面积计算一般都为整栋出图，不需要做分割或者做公共面积分摊等计算，相对计算较简单。每天的内业最好当天处理完。内业的即时处理，可以在处理的过程中发现外业遗漏量的边长、楼层、结构、标注的阳台、票楼或柱廊等属性。第二天再去测区时首先对第一天遗留问题进行处理，能保证成果的即时出来。

3.3成果检查及验收

城中村改造的房屋一但协议谈好就有可能随时拆迁，所以房屋面积一定要准确无误，要保证成果的准确，检查是非常重要的环节。检查应该遵循自查、互查、外检、内检、交村委验收、交征地单位验收等检查过程。成果一但做好，首先要自己对成果进行检查，主要核对外业草图与内业成果是否一致，重点检查尺寸、楼层、结构。然后要进行互检，一组两人对各自的成果进行交叉检查。自检和互检都是在内业的检查，通过两遍的内检后，要进行外检，要将成果打印出来，到实地进行核对，外检是非常关键的，要对成果的各个方面都要核对，特别是楼层、结构、形状、门牌、户主，还要抽查部分外业尺寸。最后一关是内检，所有前期的检查工作完成后，还要对成果进行最后一遍内检，内检的重点是检查各栋房屋的面积，以及每户的汇总面积。验收，一般测绘成果的验收都是由质检站来进行，但城中村改造的成果一定要经过村民的验收最有效，成果打印出来后发放到每户户主手里，让户主对自己的房屋报告进行检查，如有疑异，作业员和检查员要到现场对户主提出的疑异进行处理。由征地单位对上交成果进行验收。好处在于双方都无异议，有利于后期拆迁赔偿顺利进行。

3.4成果整理和汇交

成果以户为单位的装订成册，内容主要包括封面、目录、成果说明、面积汇总表、总平面位置关系图、分户图、照片。其中封面主要有户主姓名、房屋座落、自编号、测量单位、征地单位、测绘日期。成果说明主要是对成果使用的坐标系统、使用的仪器设备及其编号和作业过程进行的描述。面积汇总表里包含每栋房屋的结构和总面积，以及以每种结构分类汇总的总面积。总平面位置关系图是以该户为中心，用来反映该户四至关系。分户图是按一定比例绘制的房屋平面图，标注有各边尺寸和楼层、结构、自编号、门牌号及各种结构、阳台、飘楼的面积。成果装订一式4份，测量单位一份，业主一份，征地单位两份。

成果的汇交，首先是由测量单位盖章交给村民，村民检查确认签字并按手印，由测量单位收回后再交给征地单位确认盖章。三方对成果无争议并签字盖章后，交给村民一份，测量单位保留一份。

城中村改造带来的好处篇3

【关键词】旧村改造城市旧村改造野楼盘

一、城市旧村改造的基本概念

（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别

城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。

（二）城市旧村改造的基本概念

本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。

二、城市旧村改造违规开发建设的原动力

基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。

三、违规城市旧村改造存在的实际问题

违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：

（一）背离城市整体规划，乱开发建设

基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。

（二）无规则建设影响大型项目规划

城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题

因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。

四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果

（一）户籍改革和社区化推进

将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。

（二）联合执法检查、查封非法售楼处

面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。

（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘

对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。

（四）舆论宣传，扼住购买群体鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。

五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则

本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：

（一）预先处理原则

政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。

（二）避免损失原则

尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。

（三）市场机制原则

一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

（四）保持稳定原则

政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。

六、城市旧村改造问题的法律解决途径

城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。

政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。

基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：

（一）程序变通

根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。

（二）规划前置

在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。

（三）登记制度

所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。

（四）引导先行

规定凡非具有法定资质开发企业开发的城市旧村改造的主体必须是该城市旧村改造区域土地所有者，由其作为建设单位报送政府指定规划设计院按规定进行设计，经规划批准后交由具有合法资质的建筑企业进行施工，从而先行引导城市旧村改造的进行。

（五）时限制度

为了降低城市旧村改造外销楼盘对以正常程序开发的楼盘的巨大冲击，对于城市旧村改造外销楼盘制定时限制度，规定在法定的期限内政府不予以颁发权利证书、不允许进行交易、银行不办理抵押贷款手续；必须在规定期限内支付购买标的全部价款；在规定时限内交纳政府调节税、在允许交易时应先行交纳税费、未交纳土地使用费的还应按规定份额补交土地使用费。

综上所述，本文从城市旧村改造的概念、城市旧村改造违规开发建设的原动力、违规城市旧村改造存在的实际问题、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果等方面对城市旧村改造问题进行阐述，提出解决城市旧村改造问题所考虑的基本原则及城市旧村改造问题的法律解决途径，提出个人的一些见解。

附：参考资料

城中村改造带来的好处篇4

摘要：城中村是我国高速城市化进程中普遍存在的一种特殊的地域现象，是城市建设发展急剧扩展与城乡二元管理体制共同作用下的结果。城中村问题日益明显，己经成为影响我国城市协调发展、功能提升和市民生活质量进一步改善的瓶颈，引起了各级政府和社会各界的广泛关注，改造建设势在必行。

关键词：城中村；成因；现状；改造障碍；改造措施

一、绪论

城中村是指在城市高速发展和扩张的进程中，由于农村农用土地全部或大部分被征用，仍居住在由原始村落基础上自发建设而成的村庄。其在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。但城中村产生以来受城市经济发展影响，原村委会对其实施行政管理减弱，而当地街道、居委会又无权管理，致使城中村机制混乱。城中村的形成原因：城中村的形成是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。城中村的形成是我国城市化进程快速发展的结果。城中村用地结构的变化反映了城中村功能的转变，在大片农田被征用，村落基本被城市用地所包围，原始形态荡然无存时，村落土地的农业生产功能己经逐渐完全丧失，而村落土地出租后的收益则成为村民谋生的重要手段，城中村是城市化过程中形成的一种新的“城市病”,严重影响了城市化的质量,对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响。城中村改造也是提高城市土地高效利用、改善生活质量等多方面迫切要求，所以城中村改造的紧迫性与必要性就显得尤为重要。

二、城中村现状分析

（一）村内没有或基本没有耕地

随着城市化进程的不断加快城中村的耕地不断被征用作为城市发展规划用地，村内耕地数量不断减少，原有或新增村民因为没有足够的耕地，已基本不再从事农业生产，除极少数人由国家安置和部分条件适宜的进入村办企业外，大部分村民是自谋职业。村民的“职业”逐渐从第一产业向第二、三产业转变，必须慢慢的适应融入城市的生活模式。

（二）建筑密度过高，布局混乱，土地利用率低下

城中村的建筑密度和空间形态处于失控状态。在土地紧缺和房租收益的刺激下，建筑已经失去了美学的意义并带来一系列的问题。房屋建筑简陋没有统一的规划，高低不齐、杂乱无章。居民区分布零散，不够集中，基础设施重复建设，没有统一的管理与建设方案。这样,大量的无序建设挤占了村庄内有限的绿地和道路空间,破坏了村庄内的空间布局。村里的土地资源由于缺乏统一规划和管理,与周边城市用地相比土地占有率高,利用率低,产出率更低,形不成开发的规模效应,从而破坏了土地利用的整体性,造成了城市土地资源的严重浪费。

（三）人口密度过高，社会治安混乱

目前,地方城市正处于快速城市化时期,大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面,由于户籍制度和城市住房制度的限制,外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；另一方面,城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房,更诱使外来人口向城中村高度集中。由于村内人口密度大，加上外来流动人口的不断涌入，因此城中村具有人口流动量大、流动性强、结构复杂、管理难度大的特征。这致使城中村村内“鱼龙混杂”,往往成了“黄、赌、毒”等社会丑恶现象的滋生地,甚至成为犯罪分子的藏身之地,严重危害当地的社会治安。

（四）市政设施不足,公共服务设施欠缺

城中村大多道路布局不合理,无法满足城中村内,人流、物流、消防、急救、环卫等车辆通行；基础设施陈旧,排水设施、供水、供电、供气设施不配套、绿化面积不足,水、电管线混乱、路面质量差 ,在消防、抗震等方面存在隐患。此外,城中村的公共服务设施欠缺、不足,学校、医院、商业服务点等设施不足,村民生活质量较城市差。

（五）文化建设落后,村民素质较低

伴随着村民由第一产业向第二、三产业的转移，他们很多人不用劳作，有村社集体的分红和出租屋的租金，足可以高枕无忧，进而产生劳动力富裕而就业不足，生活庸俗化现象严重。加上村内文化设施建设跟不上,村民文化生活单调。文化事业规模小,整体实力弱,文化消费量较少。多数村民靠房租维生,安于现状,不追求提高自身修养的文化生活。村民素质相对较差,缺乏专业技能,在激烈的城市就业市场中缺乏竞争力。

（六）环境卫生条件差

由于缺乏统一的规划和管理,建筑密度过高,城中村普遍缺少公园绿地和其他环境设施,城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足,加之村民的生活方式并未根本改变,使得生活性和生产性污水就近通过地下道排入河道或农田,固体废弃物无序堆放,环境污染严重,污水横流,垃圾遍地的现象在城中村普遍存在。由于人口流动性强、流量大，加上一些村民的素质低下，就容易带来很大的管理难度，对整洁市容市貌的建设带来困难。

三、城中村对城市发展的负面影响

（一）对城市建设的影响

由于对城中村的综合管理不当，在利益的驱使下，居民随意增建、搭盖出租房屋的现象很普遍。由于环境卫生、生活服务等公共配套设施未完善，城中村的“脏、乱、差”现象严重,对城市整体建设以及构建卫生城、文明城市带来很大的挑战。城中村的存在严重妨碍了城市交通网络的优化，对城市的规划建设产生不利影响，也不利于城市环境保护工作的开展。

（二）对城市文化的影响

城中村村民的文化素质通常较低，村民求职处于不利地位，但由于他们拥有城市的稀缺资源—土地，通过房屋出租、集体分红等获利比较容易，无须四处奔波便能过上不错的生活。精神文化相对匮乏，与城市快节奏生活不相适应，城中村几乎成了现代城市理念的伤疤、城市文化的败笔，严重阻碍了城市文化的健康发展。

四、城中村改造的障碍

城中村改造，虽然是城市化进程的必然要求，是国家支持的工程，但是随着改造的开展也面临着许多困难。综合起来，其困难主要体现在以下几点：

（一）资金缺乏

由于城中村(特别是成熟的城中村)规模大问题严重，改造工程量十分巨大。改造一个村需要资金动辄上千万乃至上亿也是一个巨大的数字。尽管，城中村集体经济实力相对较强，但投资能力也毕竟有限。政府不可能大规模地直接投资，一般只能在公共基础设施配套建设上给予适当的支持。开发商的介入是条很好的途径，但开发商更多会考虑自己的利益。因此，城中村改造的资金筹措是一个难题，是城中村改造的瓶颈。目前，城中村改造的资金来源有三种：其一，政府支付全部拆迁费用，这就需要政府有足够的财政能力和实力；其二，在政府提供优惠政策的前提下，开发商介入改造，开发商担负拆迁改造费用；其三，村民自主改造，独自承担改造费用。

（二）村民阻力大

城中村的出租屋，已经成了村民经济收入的重要来源。服务对象都是些低收入的外来人口。改造后虽然环境会有所改善，但租金的提高将失去大部分“租住客户”。这将直接影响村民的经济收入，所以很多村民不愿意接受改造。如果政府和开发商介入，就更涉及到利益补偿问题。如何确定补偿范围补偿方式、补偿标准一直都是村民和开发商产生矛盾的导火线。此外，很多村民都还保留着“乡村情节”、“重土难迁”，不愿离开自己的故土，不想去适应外面繁华的城市生活，希望保留原来单家独院的生活方式。有些村庄在土地征用时，已经进行了户籍转换，但转户后的就业、养老、医疗等生活和社会保障问题没有得到很好的解决，也成为城中村村民拒绝完成人口城市化最后一环的顾虑。

（三）思想观念障碍

城中村的改造，要想取得最终成功，必须要取得村民的理解和支持。城中村的村民也都希望自己的生活环境能够得到改善，希望能对自己的村庄进行改造。但具体到个人头上，却又都担心自己的既得利益受到损失，生活没有保障。再加上久居一个地方、旧的生活习惯和生活方式也需要随着改造而重新适应，所以转变思想观念就显得十分关键。

五、城中村改造的对策

（一）拓宽融资渠道

在城中村改造的过程中，要拓宽融资渠道，可以引进PPP模式，即公共政府部门与民营企业合作模式，是在公共基础设施建设中发展起来的，以参与各方“双赢”或“多赢”为合作理念的一种项目融资与实施模式。在PPP模式中政府部门通过招标方式，与中标单位组成的特殊目的公司签订合同，由该公司在合同期内负责项目筹资、建设、运营，政府则与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，该协议使特殊目的公司能比较顺利的获得贷款，政府实行监督。这样就可以减轻单方面带来的资金压力，同时促进城中村改造的顺利实施，实现多方的共赢局面。

（二）健全法规，明晰责任管理，科学规划

改造工作，政策先行。应制定有利于村民的拆迁政策，全力照顾到村民利益的方方面面，妥善处理好村社改造与老百姓利益之间的关系。乡镇规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。并根据当地的社会经济发展水平和市场条件，制定出切实可行的配套政策。如拆迁期间村民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商来补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用，纳入统一规划改造，土地增值的收益归集体经济组织。应积极扩大社会保障支出比例，实行普遍性保障。因此要完善责任管理的法规，城中村村委会要与上级政府部门协调，明确管理的范围、管理的具体内容，协调城市整体的规划与发展步伐，才能够更好、更快的和谐、健康、可持续发展。

在城中村改造当中，整体规划，高起点、高标准建设市政基础设施，进行社会环境规划和空间形态设计，科学规划，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能，营造高水平的人居环境。把城中村改造作为推进“绿色社区”建设的有效载体，树立尊重自然的规划思想，认真科学地编制改造规划，充分利用自然资源。做到既不浪费土地资源，又要留有一定的建设空间，确保城市未来发展的可塑性，避免低水平的简单重复。

六、结语

城中村问题是在我国特殊国情下,农村城市化进程中,在从计划经济向市场经济转变过程中出现的一种独特现象,集中反映了当前农村城市化进程中的各种矛盾,有其历史性和必然性。目前已在全国大、中、小城市中都已经普遍存在,并伴随城市化进程不断蔓延和发展,因此,尽快研究制定、调整、完善相适应的法律、法规、政策,从源头上斩断城中村形成机理,避免新的城中村产生尤为迫切,同时,对已成型的城中村,尽管长期积累的问题错综复杂,积重难返,但改造的越晚,付出的成本和代价就会越大,而且加快城中村改造,促进城中村转型发展也是加快城市化进程的必然要求,要克服畏难思想,充分认清城中村改造是时间跨度长、错综复杂、渐变式的系统工程,深入研究、积极探索,制定切实有效的措施,在确保社会稳定的前提下,村民尽早融入到城市生活中去，积极稳妥地推进城中村改造,加快农村城市化进程,构建社会主义和谐社会。尤其在改造完成初期的村庄，仍要注重可能出现的一些弊端，尽早发现、尽快解决。这些城中村的现状虽然没有出现大的问题，但是存在着很多的隐患，不能满足于现在的成绩，应该立足现实，着眼未来，向更高的层次发展，尽早着手，进行科学统一的重新规划，为未来的健康、可持续发展提供良好的基础。

参考文献

[1]沈令.城中村改造过程中存在的问题及对策研究[J].乡村经济，2005.

[2]易颖.石牌:一个“城中村”最后的背影[N].南方周末，2002-10-31.

[3]潘亚兰.城中村问题初探[J],2008.

城中村改造带来的好处篇5

关键字：城中村；存在问题；对策

1.引言

“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。目前学术界对“城中村”含义的界定并没有统一的认识，人们对“城中村”的定义也往往停留在具体描述的层面上。我们认为“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社区聚落。“城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。

2.城中村存在的社会问题

“城中村”虽然在区域上已成为城市的一部分，但在管理体制和运行机制上仍然沿袭过去的方式，是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，带来一系列的社会问题：

2.1城市规划、建设和管理盲区。城中村的用地和建设缺乏统一规划管理，违法用地和违章建筑屡禁不止，建筑杂乱无章，建筑物的间距、通风、采光等均不符合要求；道路狭窄，管理杂乱，给排水设施差；环境卫生、公共绿地、教育、生活服务等公共配套设施缺乏。

2.2治安形势严峻。城中村出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口，成为滋生“黄赌毒”的温床，恶性事件屡屡发生。由于外来暂住人口和流动人口成分复杂，甚至其中夹杂了一些负案在逃犯罪分子，流动人口成为主要犯罪群体，造成犯罪率迅速上升，特别是危害较大的抢劫、盗窃、凶杀等刑事犯罪明显增加，并向暴力化、团伙化、智力化发展，对社会的危害性加大。

2.3超生“游击队”的避风港。由于封建伦理意识根深蒂固，那些执意要违反计划生育法规在原居住地又无法继续待下去的人，采取了出走他乡，四处躲藏的对策，城中村成为他们安全的落脚点。遇到当地政府有关部门组织的大清查时，他们便转移到另一处的城中村安然无恙地继续生活下去。而城市各级计划生育管理部门，囿于条件的限制，无法把各种有效措施延伸到分散且隐蔽的城中村出租屋，让违反计划生育政策的外来人员钻了空子。

2.4职业问题。现代城市代表了先进生产方式和先进文化的高度组织化社会。城市里除了蓝领工人外,是白领工人和政府公务员。这些职业阶层一般具有较高文凭和较丰富工作经验,工作较稳定,收入水平较高。国家对他们的就业、收入、住房、医疗等方面有一系列明确具体的政策和规定,充分保证他们生活安康,而脱离农业的农民只能进入门槛低、竞争激烈的初级行业,不能享受国家提供的培训、就业、住房、医疗、保险。

2.5无牌游医的大本营。城中村有许多小诊所，无牌游医租几平方米的房子，摆一张台，搭一张小木床，拉一块白布，支一个吊瓶架就开张，虽然设施相当简陋却生意兴隆。政府医疗卫生管理部门虽然也组织人员入村清扫，但却总是“今天扫完，明天又开”。

3.城中村改造的必要性

我国的城中村是具有中国特点的，在各地城市建设步伐加快、市容市貌不断改观的同时，城中村与城市发展整体需要之间的矛盾也日益突出，已经成为制约城市化进程和全面建设小康社会的主要“瓶颈”因素之一。如果不妥善解决城中村问题，我国的城市化进程就会收到阻碍。站在长远的角度分析，从营造和谐社会的高度出发，改造城中村是势在必行。

3.1改造城中村是加快城市化进程的要求

城市化的一个标志就是城市建成区的扩展，可以说土地作为不可再生的资源和重要的生产资料对城市的发展起着重要的作用，而城中村的存在往往占有了城市中的黄金地带并且由于缺乏城市的统一规划和管理而得不到有效的利用，未能发挥土地的最大的效益。比如很多城中村虽然占据了城市优越的地带，但是在综合开发上却远远落后于其他条件相对较差区位的城市地带，应该说是对宝贵的土地资源的极大浪费。另外，城中村的存在使得城乡二元的管理体制在城市中发生交叉，客观上出现了城市不能管，村子管不了的局面，导致管理的缺位，因而也出现了很多的难题，阻碍了城市化的进程。城中村是我国城市化进程中出现的一个特殊历史现象，积极妥善解决城中村问题，使其经济管理体制和社会管理体制向现代城市的管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市之中，对于加快我国城市化进程具有重要的作用。

3.2改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要

现代化城市的要求是物质文明和精神文明的高度发达，城市功能齐全，环境优美，对投资、旅游等方面有一定的吸引力，能体现一个城市的特色。搞好城市规划，目的就是要营造经济发展、文明法治、生态平衡这样的良好环境。但是，“城中村”杂乱的建筑景观，“脏、乱、差”的生活环境，在很大程度上破坏了城市的形象，成为降低了城市吸引力、辐射力的一大障碍。目前我国大部分地区正处于城市化快速发展的阶段，“城中村”将会逐步成为政府面对的主要难题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和核心竞争力，就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。

3.3改造“城中村”是加强城市管理的迫切需要

“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上，以图从房屋出租中谋求生活保障。这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人口聚居杂乱和城市治安问题高发区的根本原因。更严重的是“城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍较低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此，改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高居民的文明素质，已成为维护社会治安和加强城市管理的当务之急。

4.城中村改造的对策

“城中村”改造应作为一项综合性的社会工程来对待，在实施改造之前超前调整政策，建立一整套相互支持的政策系统，从经济基础和社会结构上动摇“城中村”存在的基础；同时对村民的既得利益给予合理的保护，形成改造后村民转化为城市居民的一系列社会保障措施，消除村民因经济利益问题而产生的对抗情绪，引导村民在经济和社会生活方面融入城市社会，适应城市经济和社会的生活方式，才能为“城中村”的改造创造有利的条件。

4.1规划先行，科学规划

城市规划是城市建设的蓝图，是建设和管理城市的基本依据，城市的持续、健康、有序发展，必须有科学严密的规划作保证。城中村综合改造，要把规划作为改造的龙头，根据各城市的特色和具体实际，坚持规划先行，注重规划的前瞻性和科学性。

城中村产生的最大失误就是未能对“城边村”和“城外村”进行规划控制，以至政府不得不投入大量的人力、物力和财力来改造城中村，有的连续拆迁了两三次，这不仅给拆迁户增添了许多麻烦，更使国家的拆迁成本大大提高。因此，我们要总结经验教训，切实提高规划设计水平。

4.2解决“城中村”居民就业问题，实施开发性安置

“城中村”的地理优势，孕育了一大批靠吃征地费、出租房屋为生的食利阶层。一旦实行“城中村”改造，他们就丧失了生存基础。要确保其自食其力，充分就业就成了一个难题。以往征地“农转非”人员安置无非是两种，即货币安置和招工安置。这两种模式对于数目较大的城中村村民的安置是不恰当的，只有另辟蹊径，走开发式安置的道路才是唯一的出路。这种安置方式，将农民置换“城中村”土地使用权获得的安置费，通过开发性项目的投资转化为生产性的物质资本，使“城中村”村民通过与生产性物资资本结合实现再就业，它兼顾了村民就业和长远的生活保障，能够弥补货币安置的某些缺陷，可以打消“城中村”村民转籍即失业的忧虑，使其避开只身进入劳动力市场竟争就业时在文化素质和技能方面的劣势。

4.3对村民进行培训，全面提高村民素质和工作技能

未来我国城市产业结构将出现调整，高技术和资金密集型产业将是城市首选产业，这就对劳动力素质提出了更高的要求，而农村劳动力素质远不能满足这种要求。农民整体素质的提高是关系到“城中村”改造过程中城乡矛盾协调的关键性问题。它不仅包括农民文化素质的提高、价值观念的改善，更为重要的是，应对城中村的居民进行新的培训和教育，使其获得在城市的谋生手段和技能。因此，应大力加强岗前培训和职业教育，尽可能提高城中村居民的工作技能和文化水平，适应城市的经济活动。有关部门还应加强宣传，更新农民的就业观念。

4.4完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化

失地农民的社会保障问题是“城中村”改造的难点。在“城中村”改造过程中，为保证失地农民享受应有的社会保障，应加快建立健全社会保障体系。第一，要建立合理的征地补偿费支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。第二，要建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，制度建设处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路解决，建立失地农民的社会保障体系。

4.5 体制改革与法律制度到位

城中村改造涉及村民切身利益和社会的稳定性，涉及集体资产处理、土地征用，涉及村民社会保障和就业等诸多问题和矛盾，而这些问题和矛盾产生的根本原因就在于体制不当。要改造城中村，就得在体制上打开突破口。首先，要改造城中村，就要改革城乡二元体制。包括改革城乡二元户籍管理制度、土地使用制度、社会保障制度、就业制度以及城乡二元管理行政体制。其次要解决城中村问题，就要从源头上开始，需要法律的支持。所以，我国应加快立法以及制定相关的政策制度，以填补城中村改造立法空白和制度空白，只有法律制度到位，才能保证行政部门和司法机关在实际操作中有法可依，只有有法可依，执法的力度才会加强，才能确保村集体和村民以及房地产商的权益免受不法侵害。

4.6妥善解决好集体资产

对于有集体财产的村庄，应提前登一记，使集体财产的数量和价值透明化，并在改造中保证其分配、收益的公开、公平性。改造时，以村民个人为单位，对集体财产进行准确量化，将村集体经济转化为股份制的形式，并将股权进行合理分配，使村民享有所有权和收益权，使用权和经营权由村成立公司，招聘管理人员经营运作。在整个转化过程中，一定要确保公开的原则，保证整个过程的透明度，杜绝个人寻租行为发生。

城中村改造带来的好处篇6

关键词　城中村；生态环境；存在问题；对策；河北保定；乌马庄村

中图分类号 F327 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2012）16-0351-02

20世纪90年代以来，我国城市的经济与社会建设取得了长足进步，但也存在着无序扩张、环境恶化、设施滞后等问题。城中村问题严重，特别是由于城中村不在城市统一规划建设管理的范畴之内，导致部分村民乱搭乱建形成大量违章、违法建筑。城中村建筑密度大，房屋布局混乱，扰乱了城市的整体规划和布局，严重影响城市整体功能的发挥，破坏城市整体景观效果。加之城中村普遍开发强度大，公共活动空间缺乏，道路管网、供水、供电、垃圾处理等市政及公共配套设施不完善，其脏、乱、差现象严重制约城市整体服务功能的提高与生活质量的改善，影响城市文明程度和现代化水平，急需改造建设。该文以河北省保定市乌马庄村生态环境改造为例，提出城中村生态环境改造的对策建议。

1 项目地域概况

保定市是全国历史文化名城，也是河北省文物大市，有很多的历史名胜古迹。保定市地处环海湾经济开发区中的京、津、保三角地区，素有京畿重地、首都南大门之称，总面积达到2.21万 km2，人口逾千万，是河北省人口第一大城市。市中心距北京140 km、天津145 km、石家庄125 km，可直达首都机场、正定机场及天津、秦皇岛、黄骅等海港。京广铁路、107国道、京深高速公路、津保高速公路纵贯市区，保霸铁路、神黄铁路将连通京九、京广、津沪三大铁路干线，拥有四通八达的交通网络。项目所在的乌马庄村是保定市周边的农村，只是因保定市城市发展的需要扩大了总体规划范围，由此征用了当地农民的土地，使农业用地成为建设用地，而原有的农村居民点保留了下来，成为保定市的1个城中村。

2 乌马庄村生态环境存在的主要问题

2.1 空间布局杂乱，建筑高度集中，绿化分布不均衡，缺乏管理

乌马庄村无村庄规划，空间比较杂乱，土地浪费，乱搭乱建现象严重。沿袭农村旧习惯，饲养家禽家畜，门前屋后种植蔬菜，卫生习惯差，环境脏乱臭。建筑高度集中，主要分布在村庄中部，四周大部分为农田，村中干道两侧有简单的绿化。村庄河道由于部分建筑垃圾填埋，阻碍水源，已彻底干涸。河道内逐步生长出长势良好的乔灌木，但除此之外，村庄中部鲜有绿化。村庄四周由于有大面积农田的存在以及西侧、南侧与城市道路连接处均种植30～50 m的绿化隔离带，绿化效果已初具雏形，这使得整个村庄的绿化分布极不平衡。同时，由于绿化缺乏统一管理，使得包括农田在内的绿化周围都或多或少存在建筑和生活垃圾，整体效果比较零乱。

2.2 市政配套设施不完善，无污水排放系统

乌马庄村内现已通电话线、有线电视线、网络线，供水主要集中在每户楼下的自来水，地下水质良好。但由于市政配套设施不完善，没有布设与城市排污管道相连的污水系统，居民污水大多从自家院子内铺设的排泄管道流至大门口，然后随意流至村庄的干道上，对村庄环境的影响和破坏较大。

2.3 村内道路狭窄，扬尘污染严重

乌马庄村内共有3条主要干道，路面宽度一般为3～5 m，其他道路均为胡同或小巷形式，另外还有不少断头路，路面质量差，崎岖不平，多水坑，村内拖拉机数量较多，扬尘污染非常严重。

2.4 固体废弃物随意丢放，垃圾收集处管理不当

进入乌马庄村的主干道，随处可见扔在道路两侧的垃圾，在每隔200 m便有一处垃圾收集处，里面堆满了各种生活垃圾。在炎炎夏日里，这些垃圾散发出一阵阵刺鼻的臭味。据了解，垃圾收集处的垃圾并非每天都有垃圾车清走。由于垃圾堆放过多以及清送不及时等原因，已给主干道及周围环境造成很严重的影响。另外，由于村镇建设的快速发展，村中建筑垃圾也在逐步增多，大部分都已填埋在村中原有的水系中，破坏水系的畅通，大大影响村庄整体的生态环境。

2.5 大气环境污染以民用污染为主，声污染以道路噪声为主

由于乌马庄村内没有大型工业。大气污染相对较小，空气中不存在工业污染源，但有少量民用污染源，包括生活炉灶、第三产业炉灶。由于村民日常生活中从事炊事时燃烧燃气、燃煤等，其主要的污染物有SO2、NOx、颗粒物等。这一类污染物排放高度低，排放规律与炊事活动密切相关，分布广泛，给大气造成一定的污染。但与工业相比较，它的污染物程度要小很多。乌马庄村内民用拖拉机较多，不仅造成道路的扬尘，更引起道路交通噪声，村内并未安装噪声监测仪器。

3 城中村生态环境改造的对策

根据乌马庄村的地理特征，自然要素分布，产业结构，景观布局，综合考虑各类环境要素，依照生态功能区划的原则，可将乌马庄村分为三大生态功能区：①生态敏感区：指生态环境脆弱、自调节能力和恢复能力较弱，易受外界环境扰动的地区。其生态环境的优劣对整个区域生态至关重要。主要指乌马庄村内的原有水系。②生态保护区：主要包括生态绿地（绿化隔离带）和农田（旱地、水田），以及沿城市道路、公路、水域和其他边缘地林带，也应予以保护，限制开发，以维持整个区域的生态平衡。主要指乌马庄村四周的农田、西侧与南侧的防护林带以及原有水系周围的树木。③生态开敞区：生态开敞区本应设置在环境容量较高、整体生态协调、可以适当开发的区域，在乌马庄村的中部，由于建筑密度过高，绿化水平低下，是进行改造的重点部位，因此，不妨把此处作为生态开敞区，将建筑与景观绿地结合布置，以求得最佳的生态效果。根据以上的生态功能分区思路，可以确定以下几条生态环境改造措施。

3.1 恢复原有水系，构筑线形景观廊道

线形景观廊道能维持和保护自然环境中现存的物理环境和生物资源，并在现有的栖息区内建立生境链，生境网络，防止生境退化与生境割裂。野生生境是野生物种生存的空间，生境的破碎严重威胁物种的多样性，而线形景观廊道对破碎化的生境而言是很重要的迁移通道，通过它可以把各种生境岛屿连接在一起，尤其是与较大的自然斑块相连接，能够减少甚至抵消景观破碎对生物多样性造成的负面影响。乌马庄村内原有一条与城市河道相连的水系，由于大量建筑垃圾的填埋，阻塞了水源，现已干涸，因此，恢复这条水系，对于建立乌马庄村内的线形景观廊道无疑是最重要的一项措施[1-2]。

3.1.1 生态方法对水体进行恢复。首先将河道内的建筑垃圾进行清除，疏通河道。通过培育植物、动物或培养、接种的微生物的生命活动，对水中的污染物进行转移、转化及降解，从而使引入的水体得到净化。可以采用人工湿地处理技术、生物膜法处理技术、土地处理技术及生物操纵技术等来加强水体的净化能力。

3.1.2 生态网络策略。把河道绿化建设与周边的道路绿化、公共地建设相结合，组成乌马庄村的生态廊道网络与绿化网络，作为城市绿地系统的重要组成部分，共同构成城市生态网[3-4]。

3.1.3 立体绿化设计概念，保护现有树木。河岸的绿化设计，强调立体绿化设计的概念，利用不同的标高，结合现有的河道内外的树木形成台地绿化及斜坡绿化的格局，采取乔灌草相结合，强调河水与活动场地的有机结合，充分满足人们的亲水要求；因地制宜地设置多种驳岸形式，并使不同的驳岸形式相互穿插，构建不同空间给村民提供游憩的公共场所。

3.2 建立非机动车绿色通道

村内主要干道有3条，其他道路主要为胡同或小巷，但村内的拖拉机数量较多，经常穿越胡同，引起了道路的扬尘，也堵塞了交通，同时，还存在着安全隐患。因此，在居委会中心设立集中停车场，除了3条主干道外，其他道路均改为非机动车绿色通道，将非机动车道两侧的宅前绿化进行重新整治，增设景观小品，如在各家各户前设统一的标识牌，垃圾桶，路灯等，增加村庄内的线形景观通道。

3.3 溶解绿地，建立社区绿色活动中心

村内现有的集中绿地仅限村委会内的块状绿地，将这块绿地进行溶解，拆除村委会围墙，建立开放式绿地，提供村民集中活动、休憩的绿色场所。但这块绿地面积仍显不足，而村委会南北面均有住宅，因此，需将马路对面的用地一起集中改造，建立一个集停车场、活动广场、健身场地、儿童场地、休闲绿地于一体的综合社区绿色活动中心。

3.4 保护现有农田，使之成为城市绿地系统的有效部分

现有农田周围的建筑、生活垃圾较多，应尽快清除，并设立警告牌，禁止任何垃圾随意倒放，保护和利用农田作为城市的有机组成部分，成为城市中一道独特的风景景观。另外，农田也是城市殊的异质版块，也必将为城市带来良好的生态效益。

3.5 完善给排水设施，建立合理、统一的给排水系统

可将居民自设的排污管道相连，集中流入城市排污管道内，以免道路上任意横流的污水对道路环境造成破坏。供水可采用自来水供水与居民打井取水相结合，从调查情况来看，居民家中基本有自挖井，可以保留，从远期来看还可以建立雨水收集站和中水处理系统。

3.6 建立大型垃圾收集站与分设小型垃圾收集点相结合

在村内，先有的垃圾收集点主要分布在村内的主干道两旁，对于村民来说，这样的设置是较为方便的，但由于垃圾收集处的垃圾经常堆放过多而未及时清送，导致道路及周围环境的严重破坏。现可以在每条街巷内布置小型的垃圾收集点，每天由专人负责清扫处理。在村内设置1个大型的垃圾收集站，由城市垃圾车每天运送至城市垃圾处理站进行处理。

4 结语

加强对城中村生态环境的改造，对于建立生态健康的城市，实行人与自然的和谐共处具有举足轻重的作用。该文对河北省保定乌马庄村生态环境改造方案进行分析，以为城中村改造提供参考。为今后中国的城市向居民提供洁净空气；通过高效率、低成本的生态工程手段，对粪便、污水和垃圾进行处理和再生利用；通过对人工环境、开放空间、街道等连接点和自然要素的整合，在节约能源、资源、减少交通事故和空气污染的前提下为所有居民提供便利的城市交通；帮助人们认识其在与自然关系中所处的位置和应担负的环境责任；尊重地方文化，以维持城市生态系统的高质量运行。

5 参考文献

[1] 王祥荣.生态建设论—中外城市生态建设比较分析[M].南京：东南大学出版社，2004.

[2] 王炜，杨晓东，纪江海，等.小城镇绿地系统规划研究——以石家庄市大河镇绿地系统规划为例[J].中外建筑，2004（4）：57-59.

城中村改造带来的好处篇7

关键词：城市化；城中村；改造；郑州市

城市在空间中既承担了景观，又代表了经济，同时也是人口密度的表达。全球化促进了城市化，城市化必定会对周边甚至更边沿的村庄产生影响，并在影响中不断地同化村庄的生活和生产方式。“城市化”一词在全国乃至全世界都是个热门话题，而城市化步伐的加快似乎就代表文明化的迅速推进。据不完全统计，截至2012年中国城市人口超过总人口的52%。在这个持续时间长、牵涉面广的城市化进程征途中，其优势是势不可挡，而问题也持续不断。在近几年的“城中村”改造进程中，郑州市逐步加快步伐，市区内剩余的都市村庄不久将淡出我们的视野。怎样让这个势在必行的故土流变之径，即“乡―城”恰到好处地推进融合是刻不容缓的。

1 城市化进程

“都市村庄”从学术理论中讲，在国外的各种学说及早期研究中被称为“大城市的周围地区及存在的城市地区的边缘地带”，里面住有企业类的领导、各级职员、已退休工人、农民等几类人。中国的都市村庄通俗来讲就是居于城市边沿的村子，由于城市面积扩展或城市规划扩大而把这些村庄纳入城市范围，或规划在城市建设系统里。由于居于的位置原因及就业人口的剧增，处于都市边沿的村庄房租更便宜，从而吸引了大量的外来务工人员以及刚毕业的就业大学生暂居。据统计，在郑州市主建成区及近郊分布着近200个都市村庄。这个庞大的人员密集基地无疑为城市发展带来了生产力，同时也在不断的人群流走中存在一系列的城市问题。

首先，我国的城市化发展是一个阶段性、层级性的进展行为。例如，建国后到新世纪到来前的匀速发展期，到后来的“”飞速期和发展过快的反发展期，正常运转几个发展期等。其次，我国城市化目前还存在一系列问题：一是城市化发展水平还不是很高，要想与经济增长同步并行还需要一定的提升空间和创造能力。再者，城市化发展水平整体上升的趋势也是从新中国成立后才开始，但发展的速度不快，且呈无规律的高低波动起伏状态。改革开放促使城市化发展步伐加快，但比起工业化时代和经济发展水平来说还是显得弱小、不足。二是城市区域化发展不是很平衡，在我国尤其是西部、中部和东部地区及各省之间差距较大。

长期以来，我国的城市化发展在很长一段时间依然处于滞后状态，城市化进程的道路可以说是崎岖坎坷的。直到20世纪70年代末的改革开放推动了我国经济持续发展，城市化速度才有所加快，因而也同时推动了一系列的改革发展进程。其中，改革开放是把思想进行系统的规整梳理和解放，进而运用一系列创新的理论来不断更新旧的思想动态，革新去旧推动我国特色社会主义不断向前，这些是决定我国当展命运的关键。在城市化不断的发展进程中，较大的城市尤为明显，紧接着就是城市用地的变化。城市用地迅速向周边的郊区发展，这样城市建成区面积不断扩大。同时，在城市建成区面积不断扩大的背后，我们也应看到基础设施、活动范畴、公共需求和公共空间越来越少，想找到舒适的景观休息地着实不易。其原因是在扩大城区面积的同时只是注意了一面的进展，而忽略了另一面设施和环境置换的重要性，在城市化进程中，基础设施和环境规划项目在整个规划中也是相当重要的一部分。我们现在的城市建成区逐年迅速增长，这也是后来为什么要在城市化进程中必须进行城中村改造的原因。

2 郑州市城市化进程

河南省郑州市作为省会城市有着优越的地理位置，居于大中原腹地中心，其悠久的历史和灿烂的城市文明铸成了今天的综合城市面貌。首先，在明清时期，郑州已经事先预备了初具规模的城市空间结构，当时的郑州是郑州直隶州的州治，管辖多个县地，主要有4个县。它的形态感规整有序，格局形式传统规律，每一处布局都体现着长方形的中国传统政治职能型特点。城市规划的城楼、城墙一应俱全，东西南北大街构成双十字结构，整体规则而有序。近代，郑州城市的发展主要是以商业发展与城市空间结构规划并举的结构形式，以铁路交通运输为主要枢纽的便捷之地与近代郑州商业发展齐驱并进的行为框架为主要发展模式。

郑州市作为省会和全国的交通枢纽中心，在以经济为中心的中原商贸城发展势头中，在“两带一路”的规划大局中，社会经济迅速发展。截至2015年底，全市生产总值突破7000亿元，同比增长10.1%。省社科院经济所相关负责领导分析说，郑州市在新型城镇化的强力推进和产业结构调整中、现代产业体系构建方面成效显著，尤其是在电子信息产业和新能源汽车制造业方面能抓好机遇、看准时机、把好方向积极进取，保证了郑州市经济的持续快速健康发展，在区域竞争中实现了“争先晋位”。

3 城市化进程情况研究

随着人口不断向城市集中，以及城市区域面积的不断扩大，带动了城市经济和国民经济中的各种要素汇合而形成的生产数值向更高层次变革。特别是在城市化扩展中的卫星城市、区位城市和发散型城市发展模式使城市进程引发的这种变革突出表现在产值结构变化和就业结构变化，这些变化表现在逐步由农业时代向工业和第三服务业迅猛发展。首先，城市的综合实力在三大产业发展中迅速增强；其次，城市综合效益增强，起决定作用的城市服务业的配套日臻完善；第三，郑州市城市功能综合化、服务化、民生化和突飞猛进的经济结合，和日新月异的城市建设让城市经济发展水平有了显著的提高、城乡居民生活水平有明显改善和综合保障。

4 结语

郑州作为一个城市化进程改造的典型城市，作为一个现代都市的古都城市，在这个漫长又迅速地城市化进程的厚重车轮下，正迈着轻盈和璀璨的步伐在完成“城中村”改造中进行下一步的现代化城市化迅猛的发展。“都市村庄”作为一个自身体系完整的村落，一个由亲情、地域、构成的社会村落，最终不是简单的工业化改造就可以解决的，而郑州正是让城村大融合做到完善和优化的一个改造典范。在“城市化进程”改造过程中，其要经历的裂变和重生的过程并不容易，它不仅要考虑到利益的互取还有精神文化的交融。只有先在文化层面上获得赞同，并最终形成和谐健康的城市文明才是城市化进程中和改造后所要达到的目标和实现城市化融合发展的意义所在，而这些进程化的曲折和艰辛过程也正是我们下一个进程要思考的题。

参考文献：

[1] 王亚旗.“城中村”改造模式探究[D].西安：西安建筑科技大学，2010.

[2] 王丽丽.论我国城市化进程中的制度创新[D].华北财经大学，2006.

城中村改造带来的好处篇8

近年来，桐庐县坚持“宁可发展速度慢一点，也要保护好山水”的发展理念，始终把良好的生态环境作为最具魅力、最富竞争力的独特优势，积极推进生态文明建设，并取得了显著成效。在全国率先实现农村生活污水处理设施行政村全覆盖，率先全面开展农村垃圾分类收集推广工作，连续六年实现富春江出境断面水质优于入境水，全省美丽乡村现场会、全省农村环境连片整治示范工作现场会和全国农村环境连片整治示范培训班在桐庐举办；先后荣获国际花园城市、国际人居环境示范奖、中国最美县城、国家文明县城、国家生态县、国家卫生县城、国家园林城市等众多荣誉。党的十八大将生态文明提到了更高的位置，也首次提出了“美丽中国”的理念和蓝图。结合桐庐实际，“美丽桐庐”是以生态美为基础、以城乡美为特色、以产业美为支撑、以人文美为内涵、以生活美为目标的“五美”并进的发展实践。当前和今后一个时期，我们将以“美丽桐庐”建设为抓手，努力开创现代文明发展新路子。

 

立足“三个确保”，打造

山明水秀的生态之美

要围绕“确保水质提升（每条河道逐步由能游泳向能饮用转变）、确保大气改善（全年空气质量以优良天数为主逐步向优质天数为主转变）、确保全国生态文明建设试点示范区创建成功（工作标准由试点示范区逐步向达标示范区转变）”等“三个确保”的目标，全面推进环境保护和整治工作，努力使桐庐的天更蓝、水更清、地更净、空气更清新。

 

重拳出击“治水”。大力开展清水治污行动，加强砂、石、山、林等资源的管理，严禁乱采乱挖乱伐，加大生态修复力度，增强河道水环境容量和水体自净能力，构建健康、完整、稳定的水生态系统。深化地表水自动监测和饮用水源环境管理，建立健全应急处置预案体系，积极推进备用水源等工程建设，探索新建自来水取水口建于流域下游制度；全面推进城镇污水处理工程截污纳管和提标改造，不断强化对电镀、化工、造纸、印染和石材、铸造等行业污染治理和监管，积极推行总量控制和刷卡排污，有效削减化学需氧量和氨氮排放总量；深入实施分水江、富春江水环境综合整治，完善以乡镇交界断面水环境功能区达标为基础的考核体系、跨行政区域河流交界断面水质管理和公示制度。

 

多措并举“治气”。大力开展大气整治行动，实施大气污染系统综合治理，改善重点区域大气质量。把调整和改善能源结构、减煤增气作为源头减污的基础措施，积极推进城区“煤改气”工程建设，严格控制高污染车辆的使用，加快推进天然气加气站建设，分步推进公交车“油改气”工作，着力减少煤炭消费总量，从源头上降低区域污染负荷；深入开展水泥、热电行业脱硝工程建设和温室甲鱼养殖场综合整治，强化废气处理设施运行监管；制定完善建筑工程施工现场扬尘控制规定，强化餐饮业油烟污染防治，建立完善联防联控和监测监控体系，推行环境空气质量指数AQI新国标。  

 

深化创建活动。以创建全国生态文明建设试点示范区为总抓手，广泛开展以“美丽”为主题的生态文明系列创建，积极把“美丽”引入学校、农村、社区、单位、企业和家庭。深化生态村、绿色家庭、绿色社区、绿色学校等创建，积极推动国家生态工业示范园区、国家生态旅游示范区以及国家生态乡镇等创建活动；创新生态管理制度和机制，形成生态优先的决策方式、资源能源节约的生产方式、健康文明的生活方式，充分营造人与自然和谐共处的生态文化氛围，不断增强全民生态文明理念，提高生态文明创建的知晓率和满意率。

 

融入风景元素，打造

全域景区的城乡之美

按照“以景区的理念规划整个桐庐，以景点的要求建设每个镇村”的原则，立足“最美城乡”标准，大力推进风景城镇、风景村落、风景庭院、风景园区、风景工厂等建设，逐步实现“处处是景、时时见景”的城乡如画风光。

 

拉高标杆，做“优”城区。坚持规划先行原则，高标准编制和实施风景桐庐建设总体规划、老城区改造提升规划、城市色彩等规划体系，推进各类规划无缝对接；继续秉承“不以规模拼大小、而以精致论高低”的建设理念，加快城市有机更新，完善城市功能，提升城市品质；加快推进重点区块拆迁改造工作，大力实施开元街区等综合改造工程；积极丰满优化新城区，加快实施城西休闲度假综合体、城东高校文创综合体及柴埠区块拆迁改造等重大项目；积极会同国家有关部门抓紧出台最美县城标准体系。坚持建区与造城并举、生态与产业互动，加强富春江科技城城市设计，优化利用山体、水域、绿地公园等环境资源，实施主干道、节点区域景观提升改造等工程，着力打造集高新产业、创新科技、宜居生活“三位一体”的生态性、高效性、前沿性的科技新城，全面优化城市整体形象。同时，抓住全面西进的机遇，进一步加快与杭州大都市的融入发展。

 

提升品质，做“精”乡镇。以新型城镇化为主导，突出品质特色发展，加快小城市、中心镇和特色乡镇培育，全面彰显桐庐城镇独特魅力。分水镇省级小城市培育试点，要立足全省范围，切实以“杭州西郊最靓丽小城市”的高度来规划建设基础设施，加快“一心一带三区”建设，增强小城市的辐射功能；江南镇要以建设“一城两区”（即桐庐东郊卫星城，“风景桐庐”示范区、产业升级样板区）为目标，坚持规划引领，提升建设标准，丰富完善功能，强化城镇管理，努力实现中心镇向卫星城的跨越；横村、富春江等中心镇要拉高标杆，以小城市的标准来规划建设，加快拓展发展空间、完善基础设施、增强产业实力，打造特色鲜明、经济发达、全省一流的中心镇；瑶琳镇要围绕创建“全国一流旅游名镇”目标，依托良好的旅游资源，大力发展生态休闲旅游业，着力打造全域旅游的示范镇。同时，按照“一镇一品”的思路，加快推动百江、钟山、莪山、新合、合村等乡镇发展，强化集镇建设和产业培育，努力建成一批特色乡镇。要深入研究县域大交通格局，优化城乡公交，适时启动16省道改造提升工程，加快城乡交通一体化进程。

 

点面结合，做“美”农村。按照“突出重点、示范引领，点面结合、重在惠民”的总体思路，扎实推进美丽乡村建设全覆盖。巩固提升5条风情带、5大风情节和25个风情特色村的建设成果，做好串点、成线、连片文章，着力打造4条杭州市美丽乡村精品线路和2个精品区块，有序推进50个市级美丽乡村精品村、32个中心村和3个风情小镇建设；大力推进“四边三化”行动，以路边、山边、河边和景边为重点区块，着力实施农村环境连片整治工程，打造沿线靓丽田园风光带；强化农村生活污水处理工程运行监管，大力推行农村生活垃圾分类收集机制，积极推进生活垃圾资源化综合利用和沟渠池塘生态化改造工程。

创新发展驱动，打造

绿色低碳的产业之美

紧扣“绿色、低碳、高效”导向，大力培育生态农业、绿色制造业、新兴服务业等产业，以好山好水好空气为依托、以原汁原味原生态为卖点，大力发展“美丽经济”，努力实现生态经济化、经济生态化。

城中村改造带来的好处篇9

一、引言

城市规划与城中村改造问题是近年来一直受到广泛关注的问题，两个领域都有大量学者进行深入研究。

石楠认为城市规划继续沿用单纯的空间思维已经无法满足当前经济社会的发展，城市规划应当成为一种公共利益协调工具，为实现公共利益最大化服务。王中则立足人文关怀的角度，认为在城市规划的过程中应当充分体现人文关怀的元素。孙施文认为城市规划应当在市场运行过程中体现出公正、公平，不应唯效率论。王华兵等学者针对城市规划的本质进行了深入研究，发现城市规划实际是一种社会规划，是基于空间规划之上的，保证公共利益最大和冲突最小化。吴晓等学者也从社会学的角度对城市规划进行研究，认为城市规划在构架过程中需要充分研究社会学作为基础，实践过程则是社会学接入的过程，城市规划从实施到落成都离不开社会学的参与。

袁伟从我国城中村改造模式入手进行了研究，对不同模式之间的异同、成因和要素进行了深入分析，建立了城中村改造的基本框架。在城中村改造的利益方面，何元斌、张侠、贾生华等学者认为城中村改造是一个多方博弈的过程，不同的利益相关方都在城中村改造过程中谋求自身利益最大化，因此明晰产权和利益分配制度是城中村改造的首要任务。孟维华等学者研究了在城中村改造过程中可能出现的市场失灵和政府失灵现象，并提出了相应的防范措施。

牛俊蜻等学者对城市规划如何引导城中村改造的机制进行了研究，并对渭南市主城区做了实证研究。秦小东等学者从城市规划的角度观察城中村问题，以包头市为例探究了城中村存在的问题和从城市规划角度看存在的改造难点问题，并提出了相应解决对策。姜崇洲等学者从产权的角度对城市规划管制改革进行了研究，从城中村改造角度入手进行了深入探讨。

通过之前学者的研究，在城市规划、城中村改造问题上都已经有了十分坚实的基础，但城市规划与城中村改造的协调机制方面的研究依旧较少。对城市规划与城中村改造的协调机制进行研究，不仅在理论上能够填补协调机制的空白，而且能够为城市规划与城中村改造在实践中协调发展提供理论指导。

二、研究背景

( 一) 城市规划

美国认为城市规划是对城市空间进行设计和指导，进而促进经济社会发展的一种活动; 日本认为城市规划是一种技术手段，通过这种技术手段合理有效地创造良好生活、工作、学习环境，进而达到完善空间布局、建设城市的效果。英国认为城市规划不仅要对诸如城市建筑、城市街道、城市广场及公共市政服务设施等城市形体进行合理安排，而且要有效实现经济社会目标。

在我国，城市规划是多项功能的综合体，它包括对城市在规模、性质等方面进行界定，再通过土地利用管理达到城市空间合理分布和城市建筑景观和谐共处的效果。城市规划不但是管理和建设城市的依据，更是实现城市经济社会发展的重要手段。

( 二) 城中村改造

城中村改造，是对现有城中村存在的问题进行整改和重建，要通过规划、土地收储、拆迁和建设四个环节。其中规划过程中涉及到申请、立项和审批三个环节; 土地收储主要由城市土地储备中心进行收储; 拆迁涉及拆迁方案的制度、集体债务审定、前期开发费用的投入、土地供应方案编制和房屋拆迁补偿安置等多个方面; 建设则需要制定建设方案和建设方实施建设。城中村改造的目的是为了增强城市活力、改善居民生活质量、缩小城乡差距和共享公共服务，充分体现新型城镇化的发展理念。

( 三) 城市规划与城中村改造互动关系

城市规划和城中村改造在一定程度上是紧密不可分割的，在不同模式、作用机制和相互影响下，两者之间存在的协调机制是建立在相互作用基础上的一种协调发展状态。这种发展状态的内在动力就是城市规划与城中村改造两者间的协调机制，这个协调机制存在两个方面，即城市规划对城中村改造的正向导控机制、城中村改造对城市规划的逆向反馈机制。在正向导控机制和逆向反馈机制的共同作用下，城市规划和城中村改造才能实现协调发展，才能通过城市规划更好的实现城中村改造，进而实现城中村改造推动提升城市规划效果。城市规划对城中村改造的正向导控机制主要体现在城中村改造模式、城中村改造安置途径和城中村改造用地配置三个方面。城市规划对城中村改造的逆向反馈机制主要体现在城市空间结构、经济发展、土地利用和城市景观四个方面。

三、城市规划对城中村改造引导机制研究

( 一) 城市规划影响城中村改造模式

在传统的城中村改造过程中，主要有由村集体主导的村集体自行改造、由房地产开发商主导的开发商主导改造和由市政府主导的政府主导改造三种形式。在实践的过程中，三种城中村改造模式都存在着一定的问题，例如村集体自行改造存在改造后建筑风格陈旧单调，很难与周边城市发展协调一致，改造后效果不佳的问题; 开发商主导改造存在开发商对市场把握不足、盲目开发改造、规划管理等方面的问题，同时难以配合城市整体规划要求; 政府主导改造存在过度投资、村民不积极响应和寻租的问题。

在整体城市规划的作用下，需要谋求多方共同参与、改造效果与城市整体规划相一致以及投资合理的城中村改造模式，即通过城市规划，推动城中村改造模式转变为政府引导、开发商融资和村民入股的三方合作改造模式。首先，政府的职责是通过引导城市发展进而提高居民的生活质量，在这个过程中，仅靠政府的力量是不足的，必须依靠居民的支持和企业的资金优势。其次，在保障居民权益和对企业实行优惠两个方面，可以通过城市规划的引导来满足双方的利益诉求。其中，城市规划的引导主要通过控制公共投资和扬抑对物质环境开发进行私人投资的权利。在城市规划的引导作用下，城中村改造模式将从原来单一的村集体、开发商和市政府分别主导的改造模式逐步转化为政府引导、开发商融资和村民入股的三方合作改造模式。

( 二) 城市规划影响城中村改造安置途径

城中村改造的安置途径可以总结为回迁安置、异地安置和货币补偿这三种主要途径。其中，选择回迁安置的城中村居民可以在城中村改造项目建设好之后，搬回到改造前设计好的回迁安置房内; 选择异地安置的城中村居民将在其他的区域内进行安置，安置时可以按照原有房屋合法面积略作上调进行产权置换; 选择货币补偿的城中村居民，则可以获得通过评估原有房屋合法面积市价的基础上略作上调的一笔一次性补偿款。同时，一些地区的政府和开发商还在安置过程中给予不同程度地补助，充分体现了以人为本的关怀精神，解决了城中村居民的实际问题。

城市规划主要通过对城市低价进行极差分类影响城中村改造的安置途径。通过城市规划，一个城市的不同地段土地价格形成级差地价，越靠近商业中心、行政中心的区域土地价格就越高，越远离商业中心、行政中心的区域土地价格就越低。因此，城中村在城市规划中地段所处的位置决定了城中村的土地价格高低，也直接影响了城中村居民选择城中村改造的安置途径选择。当城中村所处地段土地价格高时，居民容易选择回迁安置; 当城中村所处地段土地价格低时，居民容易选择货币补偿或异地安置。

( 三) 城市规划影响城中村改造用地配置

城中村改造用地配置是指在城中村土地面积的基础上对土地进行分类评估，对用于出让的用地进行一定比例的补亏。通过这种方式不仅能够保证村民能够利用自有土地进行安置，还能够解决安置住房的资金不足。通过对城中村土地的不同功能进行合理配置，达到城中村土地收益最大化的效果，而且最大限度的满足了城中村的生活和生产需求。

城市规划对城中村改造用地配置的影响主要集中在土地利用管理方面。城市规划影响土地利用管理主要通过城市的总体、分区和详细规划三个方面。首先，城市总体规划对城市土地的经济价值进行了客观评定，通过城市总体规划对城市土地建立的基本土地价格标准，能够有效确定城中村的土地价格; 其次，城市分区规划在不同城市土地价格的基础上，明确了城市土地在分区内不同时期里的供应量，为城中村所在区域的用地类型进行了预定。最后，城市详细规划充分地考虑了城中村土地流转过程中各利益相关方的诉求，在合同管理要求中明确了土地的转、出让相关操作流程，为保障城中村土地正常流转提供了依据。通过城市规划的三个方面影响土地利用管理，进而影响到城中村改造的用地配置。

四、城中村改造对城市规划的反馈机制研究

( 一) 城中村改造影响城市空间结构

城中村改造能够对城市空间结构进行影响。城中村在城市的不同位置决定了其土地价值和土地用途。通过对城中村进行改造，能够对城市空间结构在两个方面产生影响: 其一，对已建成城区内的空间结构进行重构。城中村属于村镇建设用地，建筑多数存在规模小、分布集中的特点，同时城中村被包围在城市其他建筑中，其土地价格、房屋价格和租房价格都大幅提升，在这种利益驱使下，村民多建乱建的势头上升，形成城中村房屋建筑无序的状况。通过对城中村进行改造，能够有效遏止城中村多建乱建、分布集中等现象，将城中村改造纳入统一城市规划体系当中，使城市空间结构得到重新构建，有效完善了城市空间结构。其二，对已建成城区的扩展区域产生影响。通过对城中村进行改造，原有城中村中的道路建设、商业服务设施和公共市政设施建设日益完善，不仅对现有城市已建成区域有积极正面影响，而且能够有效辐射城市已建成区域之外的区域范围，通过道路延伸、商业辐射和公共市政配套服务的推进，城市已建成区域外的区域在空间结构上也受到积极正面影响。

( 二) 城中村改造影响城市经济发展

城中村改造通过具体改造项目来影响带动城市中一些产业的发展，进而推动城市经济社会发展。城中村改造项目主要集中在以下几方面: 第一，住房开发建设。住房开发建设包括房地产开发建设、保障性住房建设和回迁住房建设等，通过住房开发建设，能够有效增加城市房屋供给，提供一手房源和租住房源，为带动长期经济发展提供了有力保障。若打造高端房地产项目，将更大程度地提升项目经济收益，促进经济快速发展。第二，商业服务设施建设。商业服务设施主要包括商场、写字楼等，通过商场和写字楼的对外出租和广告费用，能够带动当地商业快速发展，推动经济发展。同时巨大的商业宣传效果会产生集聚效应，将城市资源向商业地带集中，从长远推动经济发展。第三，公共市政服务设施建设。公共市政服务设施包括道路、护栏、绿化、照明等多个方面，公共市政服务设施的建设虽然无法即时对经济发展产生作用，但完备的公共市政服务设施建设，能够为城市发展树立良好的形象，为引入投资、加快经济资源流动产生积极影响，从侧面支持和推动了城市经济发展。

( 三) 城中村改造影响土地利用

城中村改造是推动实现城市土地利用结构合理化的重要组成部分。在过去计划经济体制下，我国城市土地利用结构十分不合理，存在大量工业企业、仓库等用于生产性的土地利用比重过高，而公共市政服务设施如道路、广场、绿地等土地利用比重过低。土地利用方面经常出现无目的、无规划性地进行土地开发经营，好地差用等不合理的现象，这不仅无法增加经济收益，更直接使土地资源遭到严重浪费。随着经济体制和经济增长方式在改革开放之后的巨大转变，城市土地利用也顺应大的发展趋势，不断满足因城市产业结构转变和调整所产生的土地利用需要。城中村改造是城市土地利用的重要组成部分，不断通过合并、集中、开发、更新等不同途径实现城市土地利用效用和产出效益的提高。不断压缩工业企业、仓库等生产性的土地利用比重，提升道路、广场、绿地等公共市政服务设施土地利用比重。不断完善城市土地利用的合理性，提升土地利用效率。

( 四) 城中村改造影响城市景观

城中村改造主要在空间形态上创造和改变方面影响城市景观。城中村在改造前往往以密、乱、杂等形象出现，严重影响城市景观的美感，是城市发展中的阻碍因素。通过城中村改造，应该兼顾打造适宜的城市空间环境，将城市规划设计中的先进理念和技术引入城中村改造项目中。城中村改造需要统筹考虑城中村与城市整体规划景观结构和城中村改造的局部问题，设立城市景观对城中村改造的引导性原则，设计具体改造细节。城中村改造从旧有城中村改造和城市更新两方面对城市景观产生影响。首先，通过对旧有城中村建筑、公共市政服务设施进行拆除或升级改造，使之与周围城市景观效果相近，能够有效提升城市景观的整体效果。其次，从城市更新的大方向着手，对城中村周边城市建筑和公共市政服务设施和城中村内建筑和公共市政服务设施进行整体升级更新，使城中村与周边城市区域形成一个完整的整体，进而推动城市景观的提升。

城中村改造带来的好处篇10

城中村拆迁改造的探讨

在深入贯彻科学发展观的新形势下，随着城市化和城市现代化进程的不断加快，城市地域规模快速扩张，一些过去是农村的区域已逐步纳入城市规划范围，这些城中村在城市的发展中存在着诸多不协调现象，对城市的面貌，城市的品味和市民的生活质量带来了不同程度的影响。尤其是行政区划调整后，城市并存的二元结构依然明显，成为“都市里的村庄”，一方面，这些“城中村”基础设施薄弱，建筑布局零乱，环境卫生差，不适应现代城市建设和管理的要求，成为城市管理的“盲点”。另一方面，“城中村”居民的就业，社会保障等基本社会保障跟不上农民身份转变的步伐，形成了社会不稳定因素。因此，切实解决“城中村”问题，不仅是深入贯彻科学发展观，加快推进城市现代化进程的重要举措，也是迅速改善城市整体形象，全面提高群众生活质量的迫切要求。

一、城中村的基本情况

“城中村”，是指所在地域进入城区或城市建设区，基本无土地或只有少量土地可耕，在房地产权属，享受和执行的政策，户籍和行政管理体制，思想观念和生活习俗等，仍保留着农村形态的村落。“城中村”大体可分三种类型。第一种：“中心型”，即地理位置处在市中心区，被城市建筑所包围，基本无土地。第二种：“延伸型”，即地理位置处在城郊结合部和城市建设区，有少量农用土地。第三种，“边缘型”，即地理位置处在城市近郊，有较多的农用土地，已纳入近期城市规划发展范围。据调查，我县的毛家巷属典型的“中心型”城中村，其位置于我县兴隆路以南，文成路以北，文成中路以东，栖云南路以西的区域范围内，四周楼群排列，合围在楼群之中。象这种类型的城中村还有位于**县文成小学对面城关镇城关村三社的十几户农民，城关镇北关村五社的4户农民，位于一悟路。属于第二种“延伸性”类型的城中村有城关镇北关村八社的农户，位于环城西路南段。目前，我县的城中村基本属于前两种类型，随着城市建设的快速发展，第三种“边缘性’城中村也将出现。

城中村因其形成的原因不同而具有许多特点。一是多数村落处在城市繁华地段，是名副其实的“都市村庄”，生活环境同市民一样；二是大部分土地被城市建设征用，村民基本不从事农业，转而从事第三产业或在企业工作；三是大部分农户都有农房出租，有的还有营业房出租；四是相当一部分村民的收入比城里普通市民高，生活富足，不愿农转非；五是人口构成多元化。有的村民已农转非，有的还是农业户口，一些外地人与城中村村民结婚，户口还未批准迁入，一些外地人在农村买地建房居住，户口管理还在原籍；还有大量外来人员租房居住。

“城中村”形成的原因分析:城市的快速发展，需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间。土地被征收了，当地的农民还留在原居住地上，并且保留一部分供他们建房居住的宅基地，“城中村“的问题逐步显现。可以说，我国城市的快速扩张是造成“城中村’问题日益突出的普遍原因。换言之，“城中村”是城市现代化建设推进过程中的必然产物。除了上述的共性原因外，还有以下几个方面的因素：1、主城区本身的建设任务繁重，无暇顾及“城中村”的改造，是形成“城中村”的客观原因。2、缺少控制性详细规划，过分追求城市开发过程中的利益最大化，是“城中村”未能彻底改造的重要原因。 “城中村”大多处于没有控制性详规指导或者是大规模开发后遗留下来的区域，城市开发建设过程“吃肉留骨”的现象较为普遍。开发商往往对那些好开发、易赚钱的“黄金地段”感兴趣，愿意先行开发，而那些开发周期长、拆迁任务重的地块则受到冷落，长期搁置。当地的居民只能继续生活在开发地块的中间地带，无法改变“城中村”面貌。另外，由于规划建设的实施存在时序问题，而协议出让土地政策缺乏有效控制开发时序的手段，现行的政策对开发商的建设时序也没有明确的要求，从而造成一些地块长期搁置未能按时开发。3、长期分割的城乡二元管理体制，是形成“城中村”的深层原因。“城中村”作为城市化过程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必须接受城市政府的领导，应该在城市社区管理体制下运行；另一方面它又属于农村社区，在土地制度、生产组织制度等方面必须执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制上的交叉性。大量的“城中村”是历次区划调整中由郊区直接划入城区的，长期的农村管理体制形成了相对独立的生产生活方式，难以按照城市管理体制进行管理，造成“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱和无序状态。同时，这些原来的“村庄”道路基础设施、公共设施严重建设滞后，进一步从整体上破坏了城市面貌。4、农村土地所有制性质是制约“城中村”城市化进程的重要因素。农村土地的集体所有和宅基地政策，使村民可以低价甚至无偿地获得土地使用权，在受到外部利益的刺激和诱惑下，“城中村”的居民就有可能不再遵守集体土地使用的各种规范，这就必然出现了“城中村”现实存在的情形：大量的违 章违规建筑，而没有任何规划与建设部门的批准文书，当然也就没有土地使用证和房屋产权证；以土地入股兴办各类经济实体；用集体土地进行非法的房地产开发等。由于“城中村”集体土地的边缘性、复杂性和相对于国有土地使用权的低廉性，使它拥有旺盛的需求市场，“城中村”也得以长期存在。

二、城中村拆迁改造存在的问题

当前，推进旧城改造最主要的制约因素是拆迁难问题。导致拆迁难的原因具体有四个方面：（一）拆迁补偿价格低。居民普遍反映房屋拆迁中的货币补偿水平偏低，不少低收入拆迁居民拿着有限的拆迁补偿资金难以买到相应的住房。危旧房屋集中地区困难家庭较多，由于补偿资金太少，被拆迁户没有经济能力购买新房。购买新房时房型自然增长面积及迁居中的费用支出，也会增加拆迁户的经济负担。这样造成被拆迁户抵触情绪很大。（二）安置还建落实难。开发企业在办理拆迁手续时，按照规定必须准备30%的安置房源。但实际操作时，很多房源仅处于中介信息状态，且有些户型、二手房房型，满足不了拆迁户的要求，产权置换难以落实到位。经济适用房、小户型还建商品房、开发商自建还建房在开发建设中的比例偏低，能提供的安置现房源有限，不能实现点对点的安置。这些造成拆迁还建安置难。（三）利益调节平衡难。对违法建筑补偿、住宅改商业用房建筑补偿、房屋置换差价补偿等问题缺乏统一政策指导，容易形成执行标准不一，被拆迁人难以接受。住宅改商业用房房主的利益冲突明显，拆迁后，住户失去赖以生存的“自留地”，产生巨大的经济矛盾冲突；部分人认为新房售价较高，开发商赚取超额利润，使一些老百姓出现新的“住房难”问题，从而产生“心理失衡”。（四）拆迁依法实际操作难。在实际工作中，依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规进行操作，缺少必要的刚性保障机制，往往形成“有法难依”、“依法难拆”的被动局面。很多开发商和代办企业在实际操作中，只能以“思想工作”加“优惠条件”推进拆迁，甚至违规追加拆迁补偿，严重影响拆迁补偿价格政策的严肃性和权威性。

由于“城中村”形成的诸多原因，其存在的问题还包括：1、用地和建设缺乏统一规划和管理。违法用地和违章建筑屡禁不止，形成的面积大，牵涉的人口多；建筑物杂乱无章，间距、通风、采光、消防等设施不符合要求；教育、体育、市政和生活配套设施缺乏，道路狭窄，管线杂乱，供水、排水设施简陋，公共绿地少、环境卫生差；土地利用率低，资源浪费严重；因土

地问题、违章建筑问题引发的矛盾多，妨碍城市建设和经济社会发展。 2、行政管理与集体经济运作不规范。村集体资产的合法手续不完善，产权不明晰，村企不分；集体经济薄弱，其收入只够公共开支。 3、村民就业困难。土地被征拨后，中青年村民们都想找份工作干，由于文化偏低，缺乏专业技术特长等原因找不到合适工作，虽有房屋出租收入，村民的总体生活水平和生活质量不高。4、历史遗留问题多。由于部分村存在着历史遗留问题，“城中村”改造规划无法实施，建设布局较为混乱。一些城中村住宅建设主要目的就是为了增加家庭收入，因此村庄建设密度较高，乱搭乱建比较严重，一定程度上影响了市容市貌。 5、改造工作困难较大。改造过程中还存在违章建筑拆迁补偿难问题，对拆迁改造带来很大的阻碍。

城中村改造的难点分析：随着城市化进程的不断推进，“城中村”带来的负面作用越来越明显。因此，加快“城中村”改造既是实现城市现代化的需要，也是提高居民生活质量、切实解决“城中村”居民根本出路的必然要求。目前要解决这个问题，在具体操作层面上还存在很多困难。归纳起来，主要有以下几个方面的障碍：1、“城中村”改造所需的资金投入总量十分巨大。“城中村”改造的经济成本巨大，主要包括以下费用：集体土地变成国有土地的征用费，改造或重建农民住宅的成本费用，农民自住房屋变更为居民商品房的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更、资产评估费用以及改造后原公共设施的建设管理费用等。可以说，“城中村”改造的资金投入涉及到征地、拆迁、安置、建设等各个环节。 2、“城中村”的拆迁安置政策衔接不够。由于“城中村”的土地性质、居民身份的多样性和复杂性，甚至在同一个村补偿标准都不一样，造成村民之间的互相攀比，从而增加拆迁难度。导致这种现象的主要原因是“城中村”拆迁政策之间的衔接不够，主要表现在以下几个方面：一是土地性质的不同导致居民拆迁的补偿标准不一。 二是一般性的城市改造拆迁和重大基础设施项目征地拆迁的补偿标准不一致。3、“城中村”改造缺乏相关的配套政策支持。“城中村”的改造是涉及土地利用制度、财政体制、投资体制、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题。目前国家的法律法规并没有明确统一的规定，因而在工作上也没有统一的执行标准。从我县的情况看，部分“城中村”的集体土地、集体资产还占很大比重，由于村集体经济组织的集体资产归全体村民所有，涉及村民的切身利益，资产处置问题十分敏感。“城中村”在土地征用之前基本上没有对集体资产进行必要的处置，甚至一些区、街道在征地过程中平调、挪用集体资产，不仅导致了集体资产权属不清、管理混乱，还直接损害了农民的权益。4、“城中村”居民的就业、参保问题难以解决。目前“城中村”居民就业的相关政策并不十分明确，而且这些居民的文化素质普遍不高，且缺乏从事非农产业的经验和必要的劳动技能，在激烈的劳动力市场竞争中明显处于劣势，就业率很低。因此在这种情况下，完善的社会保障体系就成为“城中村”居民最后的“保护伞”。据调查，目前“城中村”实行的是农村社会保险体制，即便如此，参加农村养老保险的居民也只有20%的人愿意持续缴费。更为重要的是，农保体制如何逐步过渡到城保体制，将是制约“城中村”改造的一大难题。

三、城中村拆迁改造的解决对策

(一)加强组织领导。“城中村”已经成为制约城市功能拓展、城乡融合和居民生活质量改善的障碍，对环境和社会治安管理也带来了巨大的压力。推进“城中村” 改造是一项十分艰巨的工作，涉及各级政府之间、部门之间职权利的协调和住户巨大经济利益的平衡，政策性强，操作性强，工作量大，情况复杂，需要各级党委政府切实摆上重要位置，精心组织，扎实推进。首要的是要形成各级各部门职责分工明确、协同配合的城中村改造推进机制。可以借鉴大城市的做法，建立县、镇两级城中村改造领导协调组织，由政府分管领导牵头，计划、财政、国土、规划、建设、城管、房管、农经、劳动、民政、公安等部门参与，抽调各单位相关业务人员，成立城中村改造办公室，加强“城中村”改造规划、拆迁安置、用地安排、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。同时，要明确各级分工，督促检查各项工作。有关部门各司其职，为城中村改造工作提供指导、帮助和服务，确保城中村改造工作平稳有序推进。

(二)强化规划引导。为解决历史遗留问题，杜绝新城中村的产生，要抓紧制订城中村改造专项规划。按照“消化存量、控制增量，整体规划、分步实施”的要求，制订城中村改造进度计划。对无土地的城中村，可以分批下达改造任务；对市政设施项目、重大开发项目需征用拆迁且已列入改造规划的村庄，必须同步实行整体拆迁安置；对征占用地导致人均土地不足0.2亩的村庄必须同步启动整体拆迁安置。同时，要逐村做好开发改造详细规划。尽快推行农村房屋合法产权登记，及时做好城市规划区、功能开发区农村住户、房屋、用地等调查登记工作，为拆迁安置规划和拆迁补偿提供基础资料。与城市总体规划和土地利用总体规划相衔接，按照就地、就近安置的原则，制定完善农村拆迁安置用地规划。安置地规划一经确定，未经法定程序不得更改占用安置地块。

(三)创新改造模式。城中村改造面大量广，单靠政府难以完成，需要动员社会力量共同实施，积极探索“政府引导，市场运作”的路子。应根据城中村的不同类型，选择适宜的改造模式。对各级政府重大项目开发涉及城中村，以同级政府土地储备中心代表政府作为实施主体，在与村及住户签定安置协议后，委托城建部门、房产开发企业或建筑企业代建安置房，委托拆迁单位实施拆迁。对单一的城中村改造项目，可以在限定建设地块面积、限定规划要求、执行政府拆迁安置政策的前提下，优先由本村集体经济组织实施拆迁改造，允许安置剩余房屋推向市场，以房产出让收入平衡安置成本，平衡有余作为村集体收入，难以自求平衡的，应给予相应补助。村级开发模式可以发挥村级组织对村内情况熟悉、有民主决策机制的优势，促进拆迁安置矛盾内部消化。对村级没有力量或不愿组织实施的，可以在完成拆迁工作后委托企业代建或招标建设，也可以实行安置项目与一般房产开发项目“打包”招标建设。对资金平衡缺口较大，企业与村级经济组织都不愿开发的安置项目，应由土地储备中心负责组织实施。

(四)完善政策措施。一是筹资政策。建立城中村改造资金专门帐户，筹集启动资金，实行封闭运行，保障拆迁安置前期投入需要，待无地城中村改造完毕、资金运转有余后，可适当用于城建配套项目建设。二是安置用地优先政策。合理划分城中村，在与城市功能协调的前提下，优先安排安置用地，在片区内就地就近选地、集中连片安置。企业用房拆迁，在坚持货币安置的前提下，对确需换地安置的，由政府统一组织进行跨区安置。三是税费优惠政策。城中村改造项目适用重点项目办理程序，地方税费减半收取；无地城中村改造项目视同“实事工程”，免除大市政配套，实行“一村一策”。四是完善拆迁补偿政策。充分体现农村宅基地公平分配原则，对因规划控制、人户增加、无力建房等原因造成房屋面积没有达到规定标准的，在补偿安置中以户或人为核定依据予以补足。实施廉租房制度，解决城中村拆迁中城镇居民困难户的居住安置问题。五是集体资产补偿政策。对集体道路、河道、广场等公益性集体土地，村庄容积率低于安置小区的节余土地，已经融入城市的村集体道路、边角地等零星土地应及时予以征用补偿，合理安排村级发展留用地，妥善处理集体企业用地转为国有土地问题，维护村集体经济利益。