城中村改造必要性十篇

城中村改造必要性篇1

关键词：城中村；必要性；改造模式；利益关系；土地利用

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

城中村是我国快速城市化过程中的产物，目前除少数城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村现象.城中村的存在不仅严重影响了城市的景观风貌和村民的生活环境，成为城市管理的难点；而且使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值，造成土地利用效率低下和资源浪费.解决城中村问题已经成为各级政府十分重视的要务.

1城中村的概念

从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”.从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区.

“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物.城中村作为“非正规”城市化空间已受到社会和学术界的高度关注，由于对“城中村”内部经济系统的深入研究仍然有限，尤其外来人口创建的非正规部门及其在城中村经济系统中可能扮演的重要角色长期被忽略.

2城中村改造的必要性

城中村的存在成为了所在城市发展重要制约因素之一.城中村自身的问题也层出不穷，在管理上也脱离了城市的制约，导致一系列的问题产生.城市要发展，城中村改造成为了必然事件.城中村改造的必要性主要可以从两个角度分析，一个是从城中村自身发展的需要的角度分析；另一个是从城中村所在城市的发展角度分析.

2.1从城中村自身发展的角度看，其改造的必要性主要表现在以下几点：

2.1.1城中村人口混杂，存在着严峻的安全隐患

城中村人口由村民、市民和流动人口构成，其中流动人口是城中村最主要的组成部分.由于流动人口混杂，流动人口成为了城中村犯罪（如盗窃、吸毒等）的主要群体，导致治安形势严峻.

2.1.2城中村建筑滞后，基础设施不完善，存在着极大的消防隐患

城中村的建筑规划滞后于所在城市，违法违章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光条件差等多种因素导致城中村的居住环境恶劣.同时，城中村中基础设施不完善，卫生条件差，管线杂乱无章，排水设施差，加上街巷狭窄拥挤，容易产生火灾等情况，存在着极大的消防隐患.

2.1.3城中村的土地利用情况混乱，给管理带来了诸多不便

就广州的城中村而言，城中村土地利用类型多样，商业用地、仓库用地、住宅用地等，而且同时存在着非法交易、非法租凭等管理混乱的现象，给城中村的管理带来了一定的难度.

2.2从城市的发展角度看，其改造的必要性主要表现在以下几方面：

2.2.1城市土地高效利用的需要

城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益，社会效益和环境效益.就如广州的石牌村、猎德村等处于城市的繁华地段，具有优越的区位优势，但未能很好地发挥其经济上的优势，导致土地资源资源的浪费.在土地资源日益紧缺的情况下，合理改造城中村的用地将会大大促进城市土地潜力的提高以及城市经济的发展.

2.2.2加快城市化进程和城市社区建设发展的需要

加快城市化进程，其主要任务是提高城镇化水平，使城镇化与工业化、市场化的发展相匹配，形成同步发展、良性互动的状态，积极妥善解决城中村问题，促进其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市的管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市.城中村改造对推进城市社区建设具有重要的作用，积极对待城中村改造的问题，对加快城中村向社区居委转变和整个城市的社区建设具有重要的意义.

所以城中村转型发展是城中村自身发展和城市化发展的迫切需要，也是城市化过程中必须克服的改造难题.城市发展的过程中除了要将以往遗留下来的城中村改造的同时还要避免在城市的发展过程中产生新的城中村.

3城中村改造存在的问题

城中村的恶劣现状不是一日之寒，在改造过程中预料之内和预料之外的问题不胜枚举.资金缺口、村民阻挠、改造方式难以确定、思想不统一、外来人口安置等问题都困扰着各级政府.当今城中村的改造中主要面临的问题如下：

3.1城中村改造资金缺乏

目前城中村的改造已经成为了一项巨大的工程，其中管线改造，电网配套等改造需要巨大的资金投入，除了拆迁费、补偿费用等，在改造过程中重新把基础设施配套齐备等工程耗资数额巨大.改造完之后还需要巨额去将其周围环境和谐化，将外迁人口回迁入户等都需要一定的费用.又由于城中村的数目大，所以对于城中村的改造对政府来说资金是一个瓶颈，对于生活在城中村的村民更加不言而喻.

3.2村民阻力大，其阻力主要是补偿标准众口难调，改造工作难以进行，拆迁安置工作难.

城中村的村民已经没有田地，大多数村民主要以租金来维持生活，租金成为了他们唯一的收入来源，如果要拆迁，村民没有其他收入，必定会反对政府的拆迁.又因为拆迁的补偿不能根据各村民的意愿补偿，所以补偿标准也难以确定.次之，在城中村改造的时候，城中村容纳的村民和大量的流动人口难以安置，很难找到合适的地方安置外来务工人员，所以在改造的时候很容易产生新的城中村.

3.3多种条件限制，集体土地产权变更困难

城中村因为自身所存在的种种弊端，导致对城中村的改造势必是一项复杂而艰巨的庞大工程.，涉及到城市规划、土地管理、市政建设、社会保障、户籍制度等多个方面，关系到城中村居民、村集体、政府、开发商等多方利益，只有在各种条件具备与成熟，各方利益协调一致的前提下，才能顺利开展城中村改

造.另外城中村要彻底得以改造必须将城中村集体所有的土地国有化，只有将土地都转化为国有化才能更好的解决原有的城中村管理制度等多种制约性的问题.但由于村民对集体资产和个人利益出发，在补偿不能如愿时，通常不愿将集体土地国有化，使城中村改造更加困难.

4城中村改造模式

城中村改造虽然需要多方参与，但必须有一个牵头者，即改造主体.在城中村改造中发挥作用最大的政府、村集体（村民）或者开发商都可以成为改造主体.另外，改造主体也政企合作和村企合作组成，具体模式需要根据不同的城中村选择不同的改造方案，通过选择不同的改造主体，发挥其最大的改造指导作用.

4.1政府主导模式

政府主导模式是政府充当开发商的角色， 直接投资改造“城中村”，解决村民的拆迁安置问题， 进行开发建设， 从而达到改造目的.这种模式的前提是政府经济实力雄厚， 村民接受政府的改造方案.

该模式的特点在于：一是政府雄厚的经济实力，从一定范围内保证了改造的质量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能够从整个城市景观环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新.二是有利于调配各相关部门的资源，能够充分考虑从全社会的综合利益.由政府主导改造，能更好的整合规划局、国土局和财政局等多个部门，有利于改造的顺利进行.同时政府不仅仅将改造的视角集中在经济利益上，更多的是考虑社会、环境、资源和经济等方面的综合效益.三是能够给弱势群体充分的保护.政府作为改造主体，必然会在真正全盘统筹，保护村民的利益的基础下才主导改造，为村民生存提供了保障.

该模式耗用资金大，缺乏市场运作， 很难将土地市场价值最大化，不适合处于经济实力较弱的城市中的城中村改造，如内陆城市中的城中村和部分比较偏僻的城市.适合在经济实力强的城市的城中村改造，特别是处于重要地段和城市中心等城市核心地带城中村的改造，如广州市白云区的棠景街的改造遵循此种改造模式.

4.2村集体自建模式

村集体自建模式是指以村集体为改造主体进行筹资改造，村民共同对改造行为决策、负责.与政府主导模式相对，是一种自下而上的改造思路，政府无须投入财政资金， 仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动.该模式实施的前提是村集体资产雄厚，村民筹资能力较强.

该模式特点在于：一时充分调动了村民的改造积极性，村民是直接受益者，改造后居住环境将得到改善，村民有动力投入改造.二是村民对本村的情况最为熟识，改造方案的选择更能切合村子的特点，同时容易解决拆迁补偿这个重大障碍，也有利于他们自我安置.三是有效化解了城中村改造资金不足的难题， 减轻了政府的财政负担.改造需要的巨额费用由村民筹资，解决了改造中主要的问题.还有村民自我安置、拆迁补偿等费用也降低了资金的投入，有利于改造顺利完成.四是村集体改造缺乏科学指导，对村民来说是一次考验，难以确保改造质量和解决土地利用最大化等问题.

该模式在一定程度上最好的模式，因为该模式村集体已经自我解决了很多改造难题，只缺乏科学指引，只要政府适当给予改造政策指导就能很好完成改造工作.该模式在广州、珠海有一定推广，如珠海市鹿丹村、广州市海珠区石溪村等采用此种模式.

4.3开发商投资改造模式

开发商投资改造模式是指在城中村改造过程中将开放商定为改造主体，将城中村土地招标拍卖后由开发商进行改造.开发商通过市场化的投标方式获得城中村改造主体资格后， 通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式.

该模式特点在于：一是专业开发商开发房地产的经验丰富，同时具有巨大的经济实力，给城中村改造得到大量的资金投入，可以确保开发区域的品质和档次.二是实现了土地利用的最大价值，避免了行政权力介入引起的社会矛盾.三是村民只是政策的受体，无需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保护.四是开发商受经济利益驱使，一般城中村的容积率难以满足其对商业利润的需求，而且开发商改造存在规划管理与建设周期等问题.不同开放商的开发时间不统一，影响城中村改造进度.五是开发商直接面对村民拆迁工作容易遇到钉子户、拆迁难等问题，给改造增加难度.

该模式适用于政府经济实力较弱，村民融资能力弱的情况，河南省郑州市燕庄村和河北保定市南市区东高庄和南大园村都采用此种模式.

每个城中村普遍呈现的与城市发展不和谐的音符都需要由这样或那样的改造方式来解决.只要涉及改造，就必然需要确定改造主体，而对于任何一个改造主体必须根据各村的具体情况确定最终的改造模式.改造工作无论如何都必须选择一种改造模式或者选择两种该在主体进行组合如政企合作模式 、村企合作模式等.

5小结

城中村改造是事关多方主体利益的一次社会革命.在改造过程中，应尊重村集体的主体地位，坚持依法办事；在妥善处理好各方的利益关系，切实落实补偿安置资金和安置房源等情况下，根据各城中村的具体问题，在科学分析的基础上，选择适当的改造模式.

参考文献

[1] 李俊夫.城中村的改造[M].北京：科学出版社，2004

[2] 贾燕.浅论我国“城中村”改造发展[J].陕西建筑，2010，179：13-15

城中村改造必要性篇2

关键词：旧村改造城市旧村改造野楼盘

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：

一、城市旧村改造的基本概念（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。（二）城市旧村改造的基本概念本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

二、城市旧村改造违规开发建设的原动力面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。

三、违规城市旧村改造存在的实际问题违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：（一）背离城市整体规划，乱开发建设基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。（二）无规则建设影响大型项目规划城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果（一）户籍改革和社区化推进将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。（二）联合执法检查、查封非法售楼处面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。

五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：（一）预先处理原则政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。（二）避免损失原则尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。（三）市场机制原则一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

城中村改造必要性篇3

【摘要】城中村改造带给城中村村民的的不仅仅是生活方式和居住条件的变化，更有着收支平衡、教育以及心理归属感等问题，这一系列的变化让他们的未来充满着无穷的未知数。如何让村民在城中村改造之后福利得到更好地提升，需要政府、社会等多方力量的共同努力。

【关键词】城中村改造 福利 变化

城中村改造是改善人们整体的居环境，消除不和谐隐患的重要举措；是完善城市功能，提升城市现代化发展品味的必由之路；是消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革，加快推进城市化进程的关键环节。在这个改造过程中村民们的合法权益是否得到保护，村民们的生活质量能否得到真正的提升，是衡量“城中村”改造成败的关键。

一、城中村改造后村民福利的变化

（一）家庭收支

实施整体的搬迁改造安置之后，村民统一搬进了按照城市标准建设的小区，这些小区水、电、气、暖、电梯等设施齐全，极大地提高了村民们的生活水平，改善了村民们的生活质量。在城中村改造之前村民的收入来源主要依靠务农和房屋出租，然而在改造之后由于缺乏原有的种植和养殖条件，同时也没有足够多的闲置房间出租，村民的农业收入以及房租收入也随之消失。在家庭开支上，村民原本可以部分自给自足的生活必需品（如蔬菜、家禽）在改造之后要全部从市场上购买；住进小区楼房之后的水费、煤气费、暖气费、物业费等费用对村民来说也是一笔不小的开支。

（二）教育

城中村改造之前，村民子女的教育问题存在着重重的阻碍因素：学校师资力量匮乏，教学经验不足；教学设施、设备资源紧张；政府对城中村学校的教育经费投入不足；家长对子女的教育问题不够重视等等。城中村改造之后，村民的子女的教育环境得到了极大地改善，教育资源的质量也得到了提升。但是同时也出现了城中村村民子女成绩普遍不理想，城中村父母教育方式不合理等问题。导致这些问题产生的原因主要是由城中村角色转变引起的，包括城中村子女由贫到富的转变，忽略了价值观、人生观的建设；城中村家长由忙到闲的转变，忽略了家庭榜样示范教育的重要性；城中村由破到新的转变，忽略了文化、精神的提高。

（三）娱乐方式

作为人们日常生活中不可或缺的组成部分，闲暇时刻的娱乐状况如何直接影响着人们的生活质量。相对而言，城中村村民的闲暇时刻较多。改造前由于大部分村民或多或少都有土地，所以种花种草成了村民的一种较为常见的休闲娱乐方式，同时，打麻将打牌看电视是村民最经常的娱乐活动。而改造之后村民们都住进了社区，社区里自身配套的基础健身器材使得参加体育活动也成了村民的一项娱乐方式。受到城市文化的影响，看书看包的人数也慢慢地增加。除此之外，上网、看电影等娱乐活动也逐渐地丰富着村民的闲暇生活。

（四）心理归属感

经过城中村改造之后，城中村村民的居住环境整体得到提升，但很多固有的生活习惯却难以得到延续，如村民多喜欢走街串巷、与隔壁邻里聊天、打麻将或进行其他多种娱乐活动，但搬入新的社区，与老街坊联系不便，又对新社区服务难以接受和认同，造成心理空虚影响身心健康；其次，刚搬入新社区的城中村村民，与城市居民相比，在成长环境、受教育程度、收入水平、生活习俗等方面均有所不同，很难融合成为一个温馨的大集体。因此，在举办的各种社区活动中参与度也不高，难以洋溢起积极乐观的生活态度，长此以往，有的村民会出现孤独、恐慌等负面的心理因素。

二、提高城中村改造村民福利的建议

（一）建立完善的社会保障体系，提高城中村村民的生活水平

为失去土地保障的“城中村”居民提供必要的社会保障是城市治理的一项重要内容。社会保障的内容应包括居民最低生活保障、养老保险、医疗保险等。确定一定比例的国有土地出让金，建立起社会保险基金；引导村民在土地补偿中拿出部分资金，购买基本医疗和养老保险；实行最低生活保障制度，对于部分生活确实困难的居民，由民政部门给予其必要的最低生活保障；同时，提供更多的就业机会以及相关的就业的指导，多渠道地增加村民来源。

（二）制定对村民福利最具保障的拆迁补偿方案

首先，要结合拆迁改造政策执行的实际和群众需要，对当前的政策进行全面的修改和完善。对于拆迁合法建筑物，可以采用等面积复建补偿的原则，对于违章建筑房屋也给予一定数额的补偿，从而最大限度地保护村民的经济利益；弥补因拆迁带来的租金损失，从而减少改造给村民生活带来的负面影响。其次，要随着经济社会的发展，使政策更加具有针对性和有效性，修改完善政策要充分听取群各种意见，要使政策符合市场定价原则并能为大多数群众所接受。最后，要科学编制城中村一对一策的改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。

（三）关注村民子女的教育问题

首先，发挥政府在新屋村改造过程中村民子女教育的指导作用，政府需要加大研究和调研工作，制定相应的教育政策法规，使教育政策法规具有时效性和前瞻性。其次，提高学校的教育水平，强化师资，保证教学；更新教学设施、设备，构建和谐校园，形成良好的W风、校风。最后，发挥家长在教育过程中的引导作用，深化家长在孩子教育上的角色，家长要加强对孩子的心理引导，及时解决他们的心理问题。

（四）关注村民的思想变化

城中村改造迫使村民放弃种地，又砍断了其出租屋经济，使其搬进了城市住宅小区，但是并没有变成真正意义上的市民，所以要关注城中村常年民的心理变化。要更多地举办社区活动并鼓励村民们参加，使其能更好地融入到新的生活环境中去，增强他们的归属感。

城中村改造是城市发展经济的必由之路、必经之路、幸福之路。在这条道路上一定要做好城中村改造的规划和建设工作，保障城中村村民的利益，提高城中村村民的的福利水平， 从而更好地促进整个城市的发展。

参考文献：

城中村改造必要性篇4

今天召开的这次会议，既是一次观摩会、交流会，也是一次汇报会、推进会。主要任务是对我市“城中村”改造工作进行回顾总结，肯定成绩，查摆不足，进一步解放思想，破解难题，推动“城中村”改造工作健康有序地开展。刚才，我们参观了长葛市坡杨村、许昌县武店村、东城区十里庙、大坑李的建设拆迁现场；长葛市、许昌县、魏都区、开发区、东城区的负责同志汇报了“城中村”改造工作，总结了成绩，找出了问题，提出了对策；市规划局、国土局、财政局、建委就如何服务于城中村改造作了表态发言，讲得都很好。从总的情况看，全市城中村改造工作自启动以来，势头很好，基础很实，富有成效。为了强化措施，加大工作力度，加快推进速度，确保全市“城中村”改造工作健康有序、扎实有效地开展，下面，我讲三点意见：

一、肯定成绩，正视问题

今年2月份全市城中村改造全面启动以来，取得了实质性进展。城中村改造是一项新的工作，没有成功的经验去遵循，外地的一些做法也仅仅是借鉴，大家在这种情况下，勇于创造，大胆实践，探索了不少好的做法和经验，主要有四个方面的特点：

（一）坚持了规划引领。五个县（市、区）严格按照《许昌市区城中村改造工作的意见》要求，坚持城乡一体，规划先行，充分对接，选好切点，扎扎实实地做好规划的前期工作，努力从“四个有利于”出发进行规划，即有利于城市总体规划的实施，有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有利于改善市区居住环境。目前，市规委会已批准城中村改造控制性规划17个(其中许昌县4个、长葛市1个、魏都区6个、东城区5个、经济开发区1个)，批准了4个修建性详规（其中东城区1个、许昌县1个、魏都区2个)。这些单体规划与总体规划相符合，与城市发展相融合，达到了质量高、标准高、可行性强，得到了规委会成员和社会各界的一致好评。

（二）做到了试点先行。按照试点先行、有序推进的原则，市区和推进区范围内的五个县（市、区），共确定了7个市级城中村改造试点。目前，7个市级试点“城中村”有4个已确定了投资开发商或达成了开发意向，许昌县武店、长葛市坡杨已开工建设。与此同时，探索形成了一些好的改造模式和工作经验，如许昌县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展；长葛市采取“政府主导”的模式，由政府控股的丽园公司作为坡杨村改造的建设主体，通过土地经营来筹措建设资金。

（三）发挥了政府主导。作为一项新的工作，5个县(市、区)都采用了政府主导、市场运作、社会参与的模式，即政府制定规划、组织招商；在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化，规定必须先安置群众，后开发建设。在建设用地上，坚持以招拍挂方式供应土地，阳光操作。同时为维护好开发商的利益，各县(市、区)都在政策许可的范围内制定优惠措施，尽量让利于开发商。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。

（四）兼顾了各方利益。城中村改造在维护社会公共利益的同时，对开发商给予让利，出台了优惠政策。对群众的利益全力维护，充分尊重了群众的意见，力求让群众满意，东城区在这方面考虑得比较到位。其他县（市、区）的同志，包括主要领导、分管领导、基层的同志大都能够深入一线，到群众家里进行政策宣讲，靠扎实细致的思想政治工作，调动了群众参与城中村改造的积极性。

在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我市城中村改造还存在着一些矛盾和问题，影响着工作的整体推进。主要表现三个方面：一是思想不解放，畏难情绪大。有的认为旧城区和“城中村”改造任务，时间太紧、任务太重、困难太多；有的认为政府的条条框框多，优惠政策少，自给的少，工作不好推进。同时由于宏观调控，紧缩银根，房地产市场进入低迷时期，这也给城中村工作带来了一些难题。二是招商引资推介不力，成效不大。尽管同志们想了很多办法，走出去，请进来，也参加各种洽谈会，但是，7个试点村仍有3个未确定投资开发商。三是基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，5个县(市、区)的整体工作存在差距。这些情况和问题,必须引起我们的高度重视，在下一步的工作中认真采取针对性的措施加以解决。

二、提高认识，坚定信心

城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，更是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，可以说是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，还需要从三个方面进一步提高思想认识。

（一）要从加快推进城镇化的进程中，进一步增强“城中村”改造的责任感和紧迫感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。推进城镇化进程既要扩大城市规模、扩大城区面积、外延式发展，更要提升城市内涵、建设紧凑型城市，对“城中村”进行改造，就是加快城镇化进程的一项重要工作。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行旧城区和“城中村”改造。就许昌市来讲，外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区的城中村61个、人口9.5万

人，两者加在一起有122个城中村，人口23.2万人，占地5万亩，其中安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人通过身份置换，改为城市居民，不仅如此，我们还可以通过集约、节约用地，腾出来土地进行建设和开发。所以，从这个意义上讲城中村改造就是推进城镇化进程的一个重要内容，从这个角度上讲就需要增强紧迫感和责任感。

（二）要从顺应广大群众的迫切愿望中，进一步坚定“城中村”改造的信心和决心。城中村规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，极大降低了居民的生活质量，破坏了城市整体面貌和形象。城中村改造符合我市城市发展的实际需要，也符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众对城中村改造更加关注，更加支持、更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式反映加快城中村改造改善居住环境的诉求。这些情况都进一步说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效，让广大群众深切感受到了城市改革发展和文明进步带来的实惠。

（三）要从不断解放思想中，进一步增添“城中村”改造工作的动力和活力。五个县(市、区)要以正在开展的“大力弘扬许昌精神,推动新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动和即将开展的深入学习贯彻科学发展观活动为契机，继续解放思想，努力打破陈旧的思想观念，在城中村改造资金、土地拆迁“瓶颈”问题上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鉴经验，吃透下情、顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，特别是在拆迁上、在资金上、在土地上要创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。对于拆迁安置工作，要向群众反复宣传早改早拆早主动、早受惠的道理。新颁布的《循环经济法》将对整个城市规划建设工作、特别是拆迁工作产生重大影响，拆迁成本将更大。

三、精心组织、有序推进

城中村改造工作作为全市的一项重点工作，总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加大城中村改造工作的力度。具体有6个方面的工作。

（一）规划引领，扎实推进。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付；要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要坚持大规划、大统筹、大建设的理念，这方面长葛市的坡杨村、许昌县的南湖新天地做得很好。要处理好三个关系：一是城中村改造的建设规划与产业发展的关系。要科学合理地布置第三产业、特色街道，尤其是魏都区洞上村和俎庄村，要布局一些商业网点，服务群众，完善功能。二是鼓励高层住宅与兼顾群众愿望的关系。对于主要地段、标志性地段鼓励建高层，对于群众安置地段也可以建设多层住宅，适应老百姓的生产和生活需求。三是住宅建设与基础设施建设的关系。既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、给水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办，这样才能充分发挥规划的引领作用，切实维护规划的严肃性和权威性。

（二）多方筹资，破解瓶颈。对于破解资金难的问题，一是靠项目推介吸引投资业主。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注许昌、投资许昌。要精心组织推介活动，起点要高，规模要大，效果要好。花博会期间，可组织一次城中村改造项目推介活动，5个县（市、区）可以分散搞，市里也可以组织协调联手搞。二是靠优惠政策让利投资业主。目前，受银根紧缩、房地产低迷的影响，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州等地的成功经验，制定优惠政策，积极引进市内外实力强的业主参与老城区和城中村改造。最近，省建设厅制定的《关于加强城中村改造工作的指导意见》，对老城区和城中村改造的优惠政策作了进一步的明确。各县（市、区）、市直各部门都要深入研究，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好。三是靠扎实工作留住投资业主。各项工作要考虑周全，做深做细，特别是对那些有投资意向的开发商，要盯死、盯牢，通过落实优惠的政策把开发商留得住。各有关部门要服务好，切实为“城中村”改造创造宽松环境。

（三）因村制宜，善于创造。无论是城中村，还是城郊村，都有自身的优势，要结合实际，积极探索多元化投资模式。一是政府统征储备模式，即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补“城中村”改造支出。二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发商提供环境保障。三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄（社区），由社区自行或与居民入股联营的方式组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管，搞好服务。四是“村企（村园）共建”模式，即由企业（园区）出资对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业（园区）发展。这一模式可用于推进区内的工业园区、物流园区、科技园区、生态园区及附近的村庄。五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式。这种方式是国家政策支持的项目，比较适宜于离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄。当然，在工作实践中，远不止这几种模式。总之，各地要多动动脑筋，多想想办法，因村制宜、大胆探索、善于结合，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。

（四）抓好典型，示范带动。20__年市政府确定了7个试点村，列入了《20__年许昌市城建重点项目

计划》。在试点的过程中，要尤为注重把试点做成示范，在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安置等方面，积累经验，以点带面，积极推进。要抓好私搭乱建的专项治理，各级政府要采取切实有效措施，严肃查处，坚决制止“城中村”私搭乱建行为，发现一起拆除一起，决不姑息，维护“城中村”改造的正常秩序，要通过“城中村”专项治理为引进业主、降低拆迁改造成本创造宽松环境。

（五）以人为本，和谐建设。城中村改造的主要目的是为群众提供一个良好的居住环境，整个改造过程中都要把以人为本、和谐建设贯穿始终，通过妥善安置群众，确保顺利拆迁、确保城中村改造顺利推进，真正做到“住得起、住得好、能就业、有保障”。现有的房屋拆了到哪里去住，住进新房后群众生活如何保障,要逐家逐户逐人统筹安排好。否则群众有后顾之忧,拆迁工作就不可能顺利进行。截至目前，市区已拆迁了34.　7万平方米　，其中东城区拆迁32.　7万平方米　。东城区拆迁工作进展快，群众愿意拆，关键是拆迁补偿标准合理，群众过渡安置给予补贴,群众今后生活有保障。要继续在完善配套政策、保障群众利益上下功夫。具体来讲：一要完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合我市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。二要强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。三要夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。

城中村改造必要性篇5

一、指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，根据构建社会主义和谐社会的要求，以尊重群众意愿、保证村民切身利益为基础，以改善旧城区环境、推进城市化进程为目标，着眼于土地节约、集约利用，着眼于经济发展和社会稳定，高起点规划、高标准建设，依法、有序、高效地推进城中村改造工作，进一步改善群众生活环境，改变城市面貌，完善城市功能，提升城市品味，早日将我市全面建设成为大*现代新区。

二、改造范围

城中村改造范围是指华山一路以东、青烟一级路以西、青威路以南、即墨与城阳界以北城市中心区域的村庄。

区域范围之外的村庄，具备城中村改造条件，经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组批准，可参照本意见执行。

三、基本原则

(一)统一规划、成片开发原则。在全市城市总体规划的指导下，高起点编制城中村改造修建性详细规划。大力提倡组团式规划，科学、合理地进行规划布局，节约、集约、高效利用土地资源。按照分类整合、成片开发的要求，合理确定城中村改造范围，避免基础设施和公共设施的重复投资建设，实现资源优化配置和城市资源共享。

(二)总量控制、分步实施原则。要有计划、有步骤地分期实施城中村改造工作，确保我市房地产开发市场持续、稳步、健康发展。市住宅建设主管部门要结合市委、市政府年度重点工作，根据国民经济计划、土地利用规划和指标以及城市总体规划，制定全市房屋拆迁年度计划、住房建设年度计划，严格控制年度开发改造总量，防止一哄而起、遍地开花，确保城中村改造工作稳妥有序进行。

(三)区域统筹、合理配置原则。有关街道办事处(经济开发区)要对辖区内城中村改造村庄进行统一摸底，按区域统筹的原则，结合建设社会主义新农村的目标，与农民(安居)住房建设相衔接。既可以单独进行城中村改造，也可以与农民(安居)住房建设结合进行。

(四)惠及群众、持续发展原则。城中村改造必须充分考虑群众的切身利益和村庄经济的持续发展，统筹安排城中村改造中的居民安置用房、村庄集体经济发展用房、社区公共服务设施和市政公用设施等，完善城中村改造后的城市功能。同时，应充分考虑改造后村民的养老保险、医疗保险、最低生活保障以及村庄集体经济的发展等问题，使村庄经过改造实现经济社会持续协调发展。

(五)依法办事、公开透明原则。涉及城中村改造每一个环节的各项政策都要公开、公正、公平，并按程序进行公示，确保群众有知情权、参与权和监督权，争取广大群众的理解和支持，做到成熟一片、改造一片，防止因政策不透明造成社会不稳定。

四、改造条件

(一)村“两委”领导班子必须坚强有力，具有良好的群众基础，村庄社会环境稳定。

(二)城中村改造必须符合绝大多数村民的意愿，同意进行城中村改造并签订改造意向的村民户数须达到被拆迁村民总户数的95%以上。

(三)城中村改造项目用地必须符合城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划及各相关专业规划要求。

(四)城中村改造项目必须符合全市房屋拆迁年度计划和住房建设年度计划。

(五)城中村改造项目应实现自身盈亏平衡并制定可行的实施方案。

五、审批程序

(一)规划

有关街道办事处(经济开发区)要对辖区内城中村情况进行调查摸底，结合城市总体规划和土地利用总体规划，并根据规划部门确定的规划范围和规划条件编制辖区内城中村改造修建性详细规划，按规定程序公示，并经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审查同意后，按规定程序报批。

(二)计划

有关街道办事处(经济开发区)要根据辖区内改造区域的村庄状况、基础设施配套情况、拆迁面积、建设规模、投资额度等统一编制城中村改造项目的年度改造计划，上报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审查同意后，按程序列入房屋拆迁年度计划和住房建设年度计划。

(三)预审

对列入城中村改造计划的项目实行预审制。凡具有进行城中村改造意向的村庄，须先经村“两委”研究，召开村党员大会和村民代表大会，并经被拆迁村民总户数95%以上同意后，由街道办事处(经济开发区)会同村庄组织起草城中村改造计划、拆迁安置补偿方案，向全体村民公示，在广泛征求全体村民意见的基础上形成书面意见，由街道办事处(经济开发区)报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室预审后，方可正式提报申请。

(四)申请

城中村改造项目经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室预审通过后，由街道办事处(经济开发区)会同村庄制定城中村改造项目的具体实施方案，并将改造申请及实施方案上报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室。城中村改造实施方案应包括以下内容：

1.基本情况。城中村改造项目的名称、项目四至位置、占地面积、拆迁面积、拆迁户数、村庄土地调查表、年度用地计划、现状地形图、拟报规划方案及投资分析、村委会及村民代表大会决议等。

2.拆迁安置补偿方案及拆迁安置成本测算分析报告(包括：总拆迁户数及面积、拆迁计划、拆迁年限、拆迁安置办法、拆迁补偿标准、土地权属、资金来源、资金量化分析等)。

3.土地调查数据及用地计划。

4.修建性详细规划。

5.经济效益测算和分析。

6.改造建设计划及存在问题的解决预案。

7.改造区域内村民的社会保障方案(包括参加社会保险情况、社会保障补贴办法、社会保险单位编号、社会保险登记证、劳动力安置情况等)。

8.环境影响评价文件。

9.村庄所得净收益分配方案、安置区域内集体资产使用方案。

(五)审查

市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室组织领导小组各成员单位对上报的城中村改造实施方案进行统一审查会签。

1.市城乡建设局对城中村改造项目修建性详细规划方案进行审查。

2.市国土资源局对城中村改造项目进行建设项目土地预审，根据规划部门的规划意见进行地价评估，并根据评估地价拟定项目标的额和收缴方式、报批供地方案。

3.市住宅发展保障办公室对城中村改造项目的拆迁安置补偿方案、拆迁安置成本测算、项目的经济效益测算和分析、项目的开发建设计划、存在问题的解决预案等进行审查。

4.市劳动和社会保障局对城中村改造项目的社会保障方案进行审查。

5.市环境保护局对城中村改造项目的环境影响评价文件进行审查。

6.市发展和改革局对城中村改造项目提出核准意见。

(六)审批

市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室将各部门审查通过的城中村改造项目实施方案，报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审批。

六、土地处置和项目实施

城中村改造工作应按照市政府组织协调为主导、街道办事处(经济开发区)和村庄具体实施为主体、各部门密切配合为保障的工作要求，由街道办事处(经济开发区)会同市国土资源局及相关部门，按市场运作的方式进行项目土地处置和项目实施。

(一)土地处置

1.城中村改造以项目综合“招拍挂”出让为主，即将拆迁安置作为条件与土地使用权捆绑，进行项目综合“招拍挂”，通过公开、公平、公正的方式，竞争确定项目建设主体。具体工作程序按照*市人民政府办公厅《关于城中村(居)改造项目招拍挂工作有关问题的通知》(青政办发[20*]90号)执行。

2.城中村改造项目也可采取土地“招拍挂”方式进行处置，即由街道办事处(经济开发区)会同村庄组织城中村改造区域的拆迁补偿安置，剩余用于房地产开发用地按照经营性用地出让有关程序办理。

3.村民安置用地以及安置区域内的社会公共事业、公用设施用地，继续保留集体所有土地性质，核发《集体建设用地使用证》。

4.城中村改造在规划确定的旧村址(含村内空地，村庄周边的沟、坎、荒地，未利用地)范围内进行，原则上在被拆迁村民住宅用地的1.5倍内规划城中村改造项目用地，拆迁安置后剩余土地使用权经“招拍挂”出让所得收益，在扣除土地储备成本、农业土地开发资金、国有土地收益基金、社会保险储备金和廉租住房保障金等有关费用后，全额返还街道办事处(经济开发区)，主要用于村民安置补偿、村民生活保障、兴办公益事业和村庄集体经济发展。如果旧村改造村庄与相邻村庄在城中村改造范围内有土地交叉情形，则城中村改造项目用地由街道办事处(经济开发区)会同国土资源管理部门在相邻村庄范围内调剂解决。

5.城中村改造涉及企事业单位房屋的拆迁，按《*市城市房屋拆迁管理条例》有关规定办理；经企事业单位申请，并经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组批准，也可按即墨市人民政府《关于进一步加强土地补偿工作的意见》(即政发[二零零八]30号)的有关规定办理。

(二)项目实施

1.土地处置后，项目竞得人依法向市住宅发展保障办公室申领《房屋拆迁许可证》，委托项目所在村庄实施房屋拆迁工作，负责办理房屋评估、签订《房屋拆迁补偿协议》、拆除旧房、办理回迁安置等工作。村民回迁安置区由街道办事处(经济开发区)、村庄负责实施规范化管理。

2.城中村改造项目拆迁住宅的安置补偿，原则上按照被拆迁房屋的《集体土地使用证》上载明的土地使用面积进行安置补偿。

3.城中村项目的实施必须首先建设村民安置房屋，确保被拆迁村民及时回迁安置。

4.进一步规范村庄集体资产管理。城中村改造村庄所得收益，由市

财政直接支付给村庄所在街道办事处(经济开发区)，由街道办事处(经济开发区)按照村级财务管理的有关规定进行监督管理；规划建设的作为村庄集体资产的商业服务设施和公共服务设施，一律不得对外销售。若违反规定擅自对外销售房屋的，不予办理相关手续，并由相关部门依法进行查处。

5.城中村改造项目中的村民回迁安置部分，免缴城市基础设施配套费(供热、供气收费除外)、墙体节能费、散装水泥专项资金、土地登记费、房产登记费等市级财政行政事业性收费；用于房地产开发的部分，仍按照房地产开发有关规定办理。

七、组织领导

城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及面广、政策性强、工作量大，各级各部门要统一思想，提高认识，切实加强领导。

(一)城中村改造工作在市委、市政府的统一领导下进行，成立即墨市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组，负责协调城中村改造工作的重大问题，制定相关政策，研究批复改造方案，指导整个城中村改造工作稳步推进。领导小组下设办公室，办公室设在市住宅发展保障办公室，负责领导小组日常工作。

(二)街道办事处(经济开发区)是城中村改造工作的组织主体和实施主体，负责规划设计、组织协调、具体推进和监督检查，确保项目按规划开发建设。要严格把好辖区内城中村改造计划的初审关，认真分析研究城中村改造的可行性；严格把好城中村改造条件的审查关，深入细致地审查实施城中村改造必须具备的条件，确保实事求是、真实可靠；严格把好城中村改造收益资金的使用关，确保专款专用。要开拓创新，把城中村改造与“村改居”、“集体经济股份化”相结合，推进村庄管理体制和集体经济组织管理体制改革。要制定城中村改造突发事件应急预案，建立城中村改造评估和预警机制，做好辖区内城中村改造工作中的稳控工作，确保社会稳定。要制定城中村改造民主监督制度，确保城中村改造各项政策公开、透明。

(三)进行城中村改造的村庄，应在街道办事处(经济开发区)的指导下，稳妥做好城中村改造的各项工作。要认真分析村庄现状，广泛发动群众，按程序召开有关会议，研究制定城中村改造的计划、拆迁补偿安置方案、社会保障方案、净收益分配方案、集体资产管理使用方案等，扎实有效地推进城中村改造工作。同时，村庄要密切联系群众，关注群众思想动向，作好村庄稳定工作。

城中村改造必要性篇6

【关键词】城中村改造利益关系政府角色

“城中村”即都市里的村庄,它笼统地指坐落于城市之中或位于城市周边的产业结构与职业结构都基本上已经非农化的村庄。它是在我国特有的土地所有制和文化背景下,快速推进城市化过程中出现的一种城市化问题,它的存在已严重阻碍了城市的进一步发展,影响到城市整体功能的发挥。因此,近年来一些城市相继开展了“城中村”的改造工作。但“城中村”改造工作是一个涉及多方利益主体的过程,所以在进行二元结构制度变迁的同时,调节好各方利益关系达到多方共赢,对于“城中村”改造的顺利进行和最后成功至关重要。

一、“城中村”改造中的多重利益关系

“城中村”改造存在着四方利益相关主体:政府、村民、村集体和开发商。各利益主体间形成了以政府为核心,其他各利益主体之间互为制衡的利益关系。

一是政府与村民间的关系。政府以社会多元利益(包括社会公共利益、政府自身政治利益和经济利益)代表的身份来推动“城中村”改造。解决改造前后房地产产权确认和补偿问题是处理政府和村民之间关系的主要内容。通过政策工具防止出现改造烂尾及村民无法回迁等问题,也是政府的职责所在。

二是政府与村集体间的利益关系。“城中村”的村集体与一般的村委会不同,在行政的隶属关系上它是区一级政府的派出机构,在经济上又是一种“变异的新村社共同体”。它有自己的经济利益,有自己的村办公室和自身的大量物业,因而有自身利益的保护需求。但它又是政府的得力助手,包括改造的发动和村民的组织动员都离不开村集体的协作配合。

三是政府与开发商间的关系。政府在确保城市发展规划要求的前提下,兼顾开发商的利益,确定合适的开发强度,分担合理的市政配套设施。同时还要考虑如何采取地价优惠或补贴的方式,给开发商适当让利。因此,让利幅度的大小就成为双方能否开展合作的前提。

四是村民与村集体间的关系。虽然两者间总体利益是一致的,但由于信息的不对称,村族群关系复杂、综合素质不高等原因,村民的利益在一定程度上是掌握在他们的代言人――村集体手中,两者间往往村集体处于强势主导地位。村集体在改造中既要保护好村民的切身利益和自身利益,又要配合好上级政府开展工作,村集体在改造中始终扮演着十分重要的角色。

五是村民与开发商间的关系。两者间主要是拆迁安置补偿问题,主要考虑开发商以何种方式、标准对村民进行安置补偿的问题。

六是村集体与开发商间的关系。开发商获得“城中村”改造权后,同样离不开村集体的支持和配合。由于村集体的特殊角色,必须得到开发商的支持,这是开发商成功改造的重要保障。

“城中村”的最终改造方案,实际上是政府、开发商、村集体和村民这四方利益平衡的和约安排。其改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、村民、村集体与开发商四者间的利益关系。

二、政府协调各利益主体的对策

政府作为市场规则的制定者肩负着协调各方利益主体之间关系的重任,依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益,统筹兼顾国家、社会、集体、个人及投资者的利益。由于政府在政治理性约束下,追求的目标是多元利益,包括政治利益、公共利益与维护村民、村集体的既得利益及开发商介入的社会平均收益,可依赖的资源是其掌控的公共权利和政策手段,故应采取组织化动员的策略来动员相关利益方参与改造。

第一,政府应成立“城中村”改造工作领导小组或办公室,负责“城中村”改造有关政策的调研、制定,重大项目的决策、协调工作;审批“城中村”改造专项规划和改造详细规划以及改造计划和专项资金使用计划;审定“城中村”改造项目及改造项目的设计、建设及监理单位;制定“城中村”改造项目建设审批程序、制定或审批“城中村”改造工作方案、具体的改造实施计划和方案;协调、监管“城中村”改造项目的建设实施,对拆迁安置、房屋销售、优惠政策收益进行监督管理;对改造建设单位与被拆迁户签订的差遣补偿安置协议进行审批。

第二,“城中村”改造要实现彻底的农村、社会、经济、管理体制的“无形改制”,及旧村的拆除(改建)和新社区建设的“有形改造”。政府应当组织、协调好“城中村”改造办、规划、国土资源、建设、农业、市政、园林、市容环卫、房地产、民政、计划生育、公安消防、发展计划、财政、审计、监察、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门,使其在各自的职责范围内,互相配合。也只有实行政府主导下的改造,“城中村”改制及改造建设管理工作才能顺利完成。尤其是“无形改制”中集体土地依法全部转为国有土地,村民由农业户口转为居民户口。依照有关规定撤消村委会设立社区居民委员会,农村集体资产依法进行清产核资和股份量化后转变为股份或混合所有制经济,这些工作完全需要政府协调完成。“有形改造”中还需要政府颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋预售许可证、房产证等。

第三,统筹安排“城中村”土地资源,根据土地用途确定供应方式。土地问题特别是如何供应、使用土地是“城中村”改造必须解决的一个难题。按照国家有关政策规定,国有土地供应分为划拨和出让两种方式。用于城市公用设施建设的土地可以划拨,用于经营性设施建设的土地必须通过出让方式获得。群众安置用房享受经济适用房政策,可使用划拨用地,开发商及经济组织经营用地实行“招、拍、挂”出让。“城中村”涉及的土地问题比较复杂,性质大多是集体建设用地,这一性质的用地如果仅用于村民安置建房或以地入股开展集体经济经营活动可由区政府审批直接使用。但如果用于经营性开发,则必须按有关程序征收国有土地后通过“招、拍、挂”获得。否则,开发商拿不到国有土地使用证,建设的房屋也无法办理能够上市交易的房产手续。在具体改造中,采取何种方式,由村组织根据本村实际情况自行选择。在确定拍卖起始价时,将投资者与群众商定的附着物补偿及住房安置费用剔除,兼顾政府收益和投资商利润,必要时(如拆迁安置成本过大)政府可以让出收益,即能收益多少,起始价就定多少,然后由市场竞拍决定。

第四,“城中村”按城市管理体制统一规划、建设、管理。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。“城中村”改造的小区规划布局要合理,配套设施要到位,要配套建设绿化景观、停车场、公共厕所、垃圾收集站等各项基础设施和物业管理用房、社区办公用房、幼儿园、学校、卫生所、治安管理等公共服务设施,注重安全设施的完善和生活污水处理设施的建设,加强“城中村”改造后的社区精神文明建设。社区以改造后的居委会为核心,发挥其特殊的管理和服务功能,按照符合这些城市新型市民心理的要求,开展各种生动活泼、喜闻乐见并且有益于精神文明建设的活动,把先进的文化和理念传输给新市民,提高他们的整体素质,从不断地改善其生活水平和生存环境,使他们更容易融入到城市生活之中,以促进整个城市的和谐发展。

第五,政府应当制定全面、系统、积极的“城中村”转制后原村民就业政策与社会保障政策,提供财政和资金支持。“城中村”的村民转为城市居民后,其就业应统一纳入城市就业管理,并享受职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。“城中村”改造中增加的就业岗位应优先安置村民。政府应建立健全改造后的社会保障制度,将户籍管理制度改革之后的农民纳入完整的城市最低生活保障、医疗、失业、养老等保障体系中。对“城中村”改造中违反规划、土地、城市管理及“城中村”改造管理等有关法律、法规及不能履行责任或不负责任的开发商、建设、勘察、设计、施工、监理,“城中村”改造相关管理单位及人员应给与必要的处罚和制裁,对拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务的,由公安部门依照《治安管理处罚法》相关规定给与处理,情节严重构成犯罪的,应依法追究其刑事责任。

第六,政府对“城中村”开发改造项目应给与扶持政策。在财政政策方面,改造实现的收益包括土地净收益、捆绑项目收益、安置房建设溢价收益等,按一定比例用于社区基础设施建设以及村民社会保障、生活福利或用于村改造建设公司经济发展等。在税费政策方面,改造中的城市基础设施配套费、人防工程建设费、经营服务性收费等有关项目,政府应出台政策规定给予减免,凡符合国家产业政策和税收优惠政策的,都应当给予减免。

第七,加强制度改革和创新。要彻底解决“城中村”改造问题就必须解决好“城中村”中流动人口、低收入家庭的居住问题。在“城中村”改造中政府应加强流动人口的管理,遏止新的“城中村”产生。同时,遏制城市房价非理性上升,平抑房价,大规模发展和建设廉租房,满足流动人口或低收入家庭(暂住人口)的居住要求。

【参考文献】

[1] 蓝宇蕴:都市里的村庄[M].三联书店,2005.

城中村改造必要性篇7

【关键词】城中村改造利益关系政府角色

“城中村”即都市里的村庄，它笼统地指坐落于城市之中或位于城市周边的产业结构与职业结构都基本上已经非农化的村庄。它是在我国特有的土地所有制和文化背景下，快速推进城市化过程中出现的一种城市化问题，它的存在已严重阻碍了城市的进一步发展，影响到城市整体功能的发挥。因此，近年来一些城市相继开展了“城中村”的改造工作。但“城中村”改造工作是一个涉及多方利益主体的过程，所以在进行二元结构制度变迁的同时，调节好各方利益关系达到多方共赢，对于“城中村”改造的顺利进行和最后成功至关重要。

一、“城中村”改造中的多重利益关系

“城中村”改造存在着四方利益相关主体:政府、村民、村集体和开发商。各利益主体间形成了以政府为核心，其他各利益主体之间互为制衡的利益关系。

一是政府与村民间的关系。政府以社会多元利益(包括社会公共利益、政府自身政治利益和经济利益)代表的身份来推动“城中村”改造。解决改造前后房地产产权确认和补偿问题是处理政府和村民之间关系的主要内容。通过政策工具防止出现改造烂尾及村民无法回迁等问题，也是政府的职责所在。

二是政府与村集体间的利益关系。“城中村”的村集体与一般的村委会不同，在行政的隶属关系上它是区一级政府的派出机构，在经济上又是一种“变异的新村社共同体”。它有自己的经济利益，有自己的村办公室和自身的大量物业，因而有自身利益的保护需求。但它又是政府的得力助手，包括改造的发动和村民的组织动员都离不开村集体的协作配合。

三是政府与开发商间的关系。政府在确保城市发展规划要求的前提下，兼顾开发商的利益，确定合适的开发强度，分担合理的市政配套设施。同时还要考虑如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发商适当让利。因此，让利幅度的大小就成为双方能否开展合作的前提。

四是村民与村集体间的关系。虽然两者间总体利益是一致的，但由于信息的不对称，村族群关系复杂、综合素质不高等原因，村民的利益在一定程度上是掌握在他们的代言人——村集体手中，两者间往往村集体处于强势主导地位。村集体在改造中既要保护好村民的切身利益和自身利益，又要配合好上级政府开展工作，村集体在改造中始终扮演着十分重要的角色。

五是村民与开发商间的关系。两者间主要是拆迁安置补偿问题，主要考虑开发商以何种方式、标准对村民进行安置补偿的问题。

六是村集体与开发商间的关系。开发商获得“城中村”改造权后，同样离不开村集体的支持和配合。由于村集体的特殊角色，必须得到开发商的支持，这是开发商成功改造的重要保障。

“城中村”的最终改造方案，实际上是政府、开发商、村集体和村民这四方利益平衡的和约安排。其改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、村民、村集体与开发商四者间的利益关系。

二、政府协调各利益主体的对策

政府作为市场规则的制定者肩负着协调各方利益主体之间关系的重任，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、社会、集体、个人及投资者的利益。由于政府在政治理性约束下，追求的目标是多元利益，包括政治利益、公共利益与维护村民、村集体的既得利益及开发商介入的社会平均收益，可依赖的资源是其掌控的公共权利和政策手段，故应采取组织化动员的策略来动员相关利益方参与改造。

第一，政府应成立“城中村”改造工作领导小组或办公室，负责“城中村”改造有关政策的调研、制定，重大项目的决策、协调工作;审批“城中村”改造专项规划和改造详细规划以及改造计划和专项资金使用计划;审定“城中村”改造项目及改造项目的设计、建设及监理单位;制定“城中村”改造项目建设审批程序、制定或审批“城中村”改造工作方案、具体的改造实施计划和方案;协调、监管“城中村”改造项目的建设实施，对拆迁安置、房屋销售、优惠政策收益进行监督管理;对改造建设单位与被拆迁户签订的差遣补偿安置协议进行审批。

第二，“城中村”改造要实现彻底的农村、社会、经济、管理体制的“无形改制”，及旧村的拆除(改建)和新社区建设的“有形改造”。政府应当组织、协调好“城中村”改造办、规划、国土资源、建设、农业、市政、园林、市容环卫、房地产、民政、计划生育、公安消防、发展计划、财政、审计、监察、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门，使其在各自的职责范围内，互相配合。也只有实行政府主导下的改造，“城中村”改制及改造建设管理工作才能顺利完成。尤其是“无形改制”中集体土地依法全部转为国有土地，村民由农业户口转为居民户口。依照有关规定撤消村委会设立社区居民委员会，农村集体资产依法进行清产核资和股份量化后转变为股份或混合所有制经济，这些工作完全需要政府协调完成。“有形改造”中还需要政府颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋预售许可证、房产证等。

第三，统筹安排“城中村”土地资源，根据土地用途确定供应方式。土地问题特别是如何供应、使用土地是“城中村”改造必须解决的一个难题。按照国家有关政策规定，国有土地供应分为划拨和出让两种方式。用于城市公用设施建设的土地可以划拨，用于经营性设施建设的土地必须通过出让方式获得。群众安置用房享受经济适用房政策，可使用划拨用地，开发商及经济组织经营用地实行“招、拍、挂”出让。“城中村”涉及的土地问题比较复杂，性质大多是集体建设用地，这一性质的用地如果仅用于村民安置建房或以地入股开展集体经济经营活动可由区政府审批直接使用。但如果用于经营性开发，则必须按有关程序征收国有土地后通过“招、拍、挂”获得。否则，开发商拿不到国有土地使用证，建设的房屋也无法办理能够上市交易的房产手续。在具体改造中，采取何种方式，由村组织根据本村实际情况自行选择。在确定拍卖起始价时，将投资者与群众商定的附着物补偿及住房安置费用剔除，兼顾政府收益和投资商利润，必要时(如拆迁安置成本过大)政府可以让出收益，即能收益多少，起始价就定多少，然后由市场竞拍决定。

第四，“城中村”按城市管理体制统一规划、建设、管理。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。“城中村”改造的小区规划布局要合理，配套设施要到位，要配套建设绿化景观、停车场、公共厕所、垃圾收集站等各项基础设施和物业管理用房、社区办公用房、幼儿园、学校、卫生所、治安管理等公共服务设施，注重安全设施的完善和生活污水处理设施的建设，加强“城中村”改造后的社区精神文明建设。社区以改造后的居委会为核心，发挥其特殊的管理和服务功能，按照符合这些城市新型市民心理的要求，开展各种生动活泼、喜闻乐见并且有益于精神文明建设的活动，把先进的文化和理念传输给新市民，提高他们的整体素质，从不断地改善其生活水平和生存环境，使他们更容易融入到城市生活之中，以促进整个城市的和谐发展。

第五，政府应当制定全面、系统、积极的“城中村”转制后原村民就业政策与社会保障政策，提供财政和资金支持。“城中村”的村民转为城市居民后，其就业应统一纳入城市就业管理，并享受职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。“城中村”改造中增加的就业岗位应优先安置村民。政府应建立健全改造后的社会保障制度，将户籍管理制度改革之后的农民纳入完整的城市最低生活保障、医疗、失业、养老等保障体系中。对“城中村”改造中违反规划、土地、城市管理及“城中村”改造管理等有关法律、法规及不能履行责任或不负责任的开发商、建设、勘察、设计、施工、监理，“城中村”改造相关管理单位及人员应给与必要的处罚和制裁，对拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务的，由公安部门依照《治安管理处罚法》相关规定给与处理，情节严重构成犯罪的，应依法追究其刑事责任。

第六，政府对“城中村”开发改造项目应给与扶持政策。在财政政策方面，改造实现的收益包括土地净收益、捆绑项目收益、安置房建设溢价收益等，按一定比例用于社区基础设施建设以及村民社会保障、生活福利或用于村改造建设公司经济发展等。在税费政策方面，改造中的城市基础设施配套费、人防工程建设费、经营服务性收费等有关项目，政府应出台政策规定给予减免，凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，都应当给予减免。

第七，加强制度改革和创新。要彻底解决“城中村”改造问题就必须解决好“城中村”中流动人口、低收入家庭的居住问题。在“城中村”改造中政府应加强流动人口的管理，遏止新的“城中村”产生。同时，遏制城市房价非理性上升，平抑房价，大规模发展和建设廉租房，满足流动人口或低收入家庭(暂住人口)的居住要求。

参考文献

[1] 蓝宇蕴:都市里的村庄[M].三联书店，2005.

城中村改造必要性篇8

关键词：快速城市化；城中村；城市规划；管理；对策

城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

一、目前城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

二、城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

三、城中村改造规划的对策实践分析

一是将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

二是明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

三是规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

城中村改造必要性篇9

【关键词】旧村改造城市旧村改造野楼盘

一、城市旧村改造的基本概念

（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别

城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。

（二）城市旧村改造的基本概念

本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。

二、城市旧村改造违规开发建设的原动力

基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。

三、违规城市旧村改造存在的实际问题

违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：

（一）背离城市整体规划，乱开发建设

基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。

（二）无规则建设影响大型项目规划

城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题

因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。

四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果

（一）户籍改革和社区化推进

将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。

（二）联合执法检查、查封非法售楼处

面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。

（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘

对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。

（四）舆论宣传，扼住购买群体鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。

五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则

本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：

（一）预先处理原则

政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。

（二）避免损失原则

尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。

（三）市场机制原则

一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

（四）保持稳定原则

政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。

六、城市旧村改造问题的法律解决途径

城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。

政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。

基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：

（一）程序变通

根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。

（二）规划前置

在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。

（三）登记制度

所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。

（四）引导先行

规定凡非具有法定资质开发企业开发的城市旧村改造的主体必须是该城市旧村改造区域土地所有者，由其作为建设单位报送政府指定规划设计院按规定进行设计，经规划批准后交由具有合法资质的建筑企业进行施工，从而先行引导城市旧村改造的进行。

（五）时限制度

为了降低城市旧村改造外销楼盘对以正常程序开发的楼盘的巨大冲击，对于城市旧村改造外销楼盘制定时限制度，规定在法定的期限内政府不予以颁发权利证书、不允许进行交易、银行不办理抵押贷款手续；必须在规定期限内支付购买标的全部价款；在规定时限内交纳政府调节税、在允许交易时应先行交纳税费、未交纳土地使用费的还应按规定份额补交土地使用费。

综上所述，本文从城市旧村改造的概念、城市旧村改造违规开发建设的原动力、违规城市旧村改造存在的实际问题、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果等方面对城市旧村改造问题进行阐述，提出解决城市旧村改造问题所考虑的基本原则及城市旧村改造问题的法律解决途径，提出个人的一些见解。

附：参考资料

城中村改造必要性篇10

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，按照“县级指导、镇级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。具体实施中，坚持以下原则：

二、基本原则

（一）坚持统一规划、分期实施的原则。在县城市总体规划指导下，由镇、村高起点编制城中村改造详细规划，结合实际分期组织实施。

（二）坚持拆旧建新、拆建同步的原则。充分利用村庄现有旧址土地资源，杜绝建新不拆旧，通过城中村改造实现节约土地，切实维护农民切身利益。

（三）坚持民主公开、政策透明的原则。涉及城中村改造的各项政策要进行公开、公示，提高工作透明度，确保群众的知情权、参与权和监督权。

（四）坚持综合开发、配套建设原则。城中村改造实行总体规划、突出重点、梯次推进。城中村改造范围的公共配套设施，应同步设计、同步施工、同步验收。要实施规范有序的物业管理，力求与城市化水平相协调。

三、任务目标

力争用2-3年时间，在新一轮城市总体规划的指导下，从规划建设入手，对县城主城区范围内（四至略）的村进行改造，逐步实现城中村居民居住水平较大提高，市政基础设施和公共服务设施逐步完善，生态环境、交通状况和生活环境质量明显改善，绿地面积和公共开敞空间显著增加。同时配套与之相适应的制度建设和社会文化建设，把城中村建设成为现代化文明社区。

四、相关政策

实施城中村改造建设，必须按照规定程序办理规划、土地和建设管理的各项审批手续，接受有关部门的监督和管理，确保改造工作健康快速运行。

（一）规划政策

1、县政府负责编制城市总体规划，县规划局负责编制控制性详细规划。城中村改造的修建性详细规划必须依据城市总体规划和控制性详细规划编制，可打破村庄界限，实施村庄整合。

2、城中村修建性详细规划，由村委托具有资质的规划设计单位编制，乡镇政府（办事处）负责把关和组织专家论证，经县规划局审查公示后，报县政府审批。

3、城中村规划一经批准就具有法律效力，其范围内的所有产权单位，无论隶属关系如何，均应服从城中村规划。任何单位或个人不得在其规划范围内私自进行建筑物、构筑物的新建、扩建、翻建及改变地形、地貌等行为。

（二）拆迁安置政策

城中村改造由镇（办事处）政府组织，村级具体实施。各村是城中村改造、拆迁、安置主体，在县城中村改造工作组和乡镇（办事处）的监督指导下，制定拆迁补偿安置方案，完成拆迁补偿安置工作。村改造必须优先建设村民安置住宅，再进行商业开发。

（三）土地使用政策

1、城中村改造规划用地，原则上应在本村符合规划的建设用地范围之内，并依据规划和需要合理确定村民住宅安置用地、房地产开发用地的面积、位置和控制边界。具体规划控制指标由规划、国土部门与有关乡镇（办事处）和村共同确定。确需利用本村建设用地范围之外的土地进行周转的，必须按程序报批，严禁未批先占。新增的建设用地在有关村公开出让用地面积中扣回，由县政府按照征地价格收购储备，土地处置后的政府收益主要用于城中村的基础设施建设。

2、城中村村民住宅安置用地，可以保持农民集体所有权性质不变，也可以依法转为国有土地。集体所有土地上建设的房屋，只能用于本村村民安置或在本村集体内部流转；国有土地上建设的房屋可按有关规定入市交易。

3、城中村改造范围内的村民住宅安置用地使用国有土地的，依据有关规定以划拨方式供地。房地产开发用地以公开出让方式供地；公开出让方案依法由国土资源部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，并听取村两委意见，报县政府批准后，由国土资源部门实施。

4、城中村改造范围内公开出让地块的土地收入，扣除国有土地收益基金、出让成本后，80%返还相关村，用于补贴城中村综合改造，20%作为政府收益。政府收益的80%用于城中村改造的配套、奖励、补助。

5、村集体经济组织兴办的二、三产业项目用地，符合规划要求的，由所在村集体经济组织继续使用；需要征为或转为国有并办理国有土地出让手续的，报县政府批准后依法办理。

（四）基础设施建设管理政策

1、城中村改造项目区内的道路、绿化、亮化、排污等市政、公益设施，由改造主体负责建设。房地产开发公司参与城中村改造的，必须严格按照规划要求建设市政、公益设施。城中村改造项目完成后，由城中村改造工作领导小组组织有关部门验收。

2、按规划进行组团式集中安置、合村并点、异地搬迁的，幼儿园、学校、老年公寓、公共绿地等公共服务设施的用地和建设资金，由相关村或开发单位按照建筑面积所占比例进行分摊。

（五）税费优惠政策

1、县政府对编制城中村改造修建性详细规划的村，按编制费用给予一定补助。

2、城中村改造中的村民安置住房，免收一切收入归县级财政的行政、事业性收费；政府性基金先征后返；事业单位的技术服务性收费按下线减半征收；村集体和村民安置房的土地使用证、房产证的办理免收工本费。

3、供水、供电、供暖、供气、通讯、广播电视等单位负责配套主管线到小区。

五、工作要求

（一）加强组织领导

城中村改造工作是一项涉及面广、任务量大的系统工程，事关人民群众切身利益和社会稳定，必须有组织、有计划、有步骤地开展。为此，县政府成立城中村改造工作领导小组和工作组（名单附后），负责全县城中村改造的政策咨询、业务指导、项目审核和监督协调工作。县有关部门要切实履行职能，要进一步简化审批程序，提高审批效率，确保城中村改造工作的顺利进行。乡镇（办事处）负责本辖区城中村改造的组织实施，要将城中村改造工作纳入乡镇（办事处）年度工作考核目标，切实加强组织领导、业务指导和检查监督，严把城中村改造具体实施方案的审批关，严把涉及城中村改造土地返还资金的使用关，确保专款专用。

（二）严格审批程序

1、拟申请列入城中村改造计划的村写出改造申请，经所在乡镇政府（办事处）审查，报县城中村改造工作领导小组预审。

2、经预审列入城中村改造计划的村庄，村两委在广泛征求意见的基础上，形成户代表签字、村两委盖章的同意本村进行城中村改造的书面意见，由所在乡镇政府（办事处）审查后，报县城中村改造领导小组正式批准，列入城中村改造的范围。

3、经县城中村改造领导小组正式批准后，由所在村制定城中村改造的具体实施方案。方案包括村民安置用地面积、房地产开发用地面积、总拆迁户数及面积、拆迁补偿安置办法、资金来源等内容，该方案须先经村两委研究、所在乡镇政府（办事处）审查后，由村民大会或村民代表会议（片区户代表）同意，经所在乡镇政府（办事处）批准，报县城中村改造领导小组备案。

（三）强化宣传

乡镇（办事处）、各有关部门要加大对城中村改造工作的宣传力度，坚持正确的新闻舆论导向，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。要妥善处理城中村改造过程中遇到的一系列问题，确保社会稳定，确保集体资产不流失，确保集体经济可持续发展。