住房公积金对冲条件十篇

住房公积金对冲条件篇1

毫无疑问，住房公积金贷款是买房人可以选择的最优惠的一种贷款方式。尤其是在经历过几次贷款利率调整之后，商业住房贷款与住房公积金贷款之间的息差进一步扩大，以常见的5年期以上贷款来看，商业贷款的基准利率为7.83％，而同期限的个人住房公积金贷款为5.22％，相差12.61％。即使将部分商业住房贷款可享受低至85折的优惠利率考虑在内，5年期折后的贷款利率为6.66％，也比住房公积金贷款利，率高出1.44％(见表)。

不仅贷款利率较低，去年9月1日起上海市公积金管理中心对住房公积金贷款额度的上限进行调整后，符合相关规定的贷款家庭最高可以申请到50万元的住房公积金贷款。在购房贷款组合中，公积金贷款所占的比例也将越来越高。不过，满足怎样的条件才能申请最高额度的公积金贷款?如何使用公积金才最“合算”?

申请最高额度有限制

尽管以户为单位的住房公积金贷款最高可贷额度达到了50万元，但并非所有的家庭都可以贷足这个最高额度。

首先，按照上海公积金管理中心的规定，要想贷到50万元的最高额度，必须限于第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人。不过，由于对于第一次购买自住住房的审查存在着一定的难度，在实际执行中，管理中心操作的办法为：贷款人及其配偶或是共同贷款人，从未申请过住房公积金贷款，也没有动用过账户上的住房公积金进行过“冲还贷”，那么这样的贷款人基本上可以视为“第一次购房”，也就满足了申请最高额度的第一个条件。

在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中前者的上限为40万元，与以往以户为单位的可贷额度计算方法所不一样，从2007年9月1日开始，上海的公积金政策以户作为基础，配偶、参贷入将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。按照现行的公积金管理办法，一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了5000元，就可以获得20万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于5000元，按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为几万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是36万元，其中丈夫的可贷额度为20万元，妻子的可贷额度为4000×40=160000元。

除基本公积金可贷额度外，对于拥有补充住房公积金的贷款人，也可以计算出补充住房公积金的可贷额度。具体的计算办法是，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，不高于10万元的部分便是他的可以获得的贷款额度。与基本公积金可贷额度一样，贷款人和配偶、参贷入的补充公积金可贷额度也可以累加，但最高不得超过10万元。

从上面的分析我们不难看到，要想申请到50万元的最高可贷额度，门槛有两道：一是要满足“第一次购房”的限制，第二是要具备补充公积金账户，一般来说，满足了这两项条件，大部分的家庭都可以申请到50万元的最高可贷额度。

而对于不满足上述这些条件的贷款人，一般可以申请到的住房公积金可贷额度上限为20万元(没有补充住房公积金)或30万元(有补充住房公积金)。

其实，对于可贷额度的计算，还有一种简便的办法，那就是通过上海公积金中心的网站上登陆“网上贷款”栏目申请贷款，通过联网中心系统可以查询到准确的可贷额度。

巧用低患存款偿还高息贷款

在尽量申请高额度的公积金贷款之外，合理地运用公积金账户内的资金也很重要。

相对来说，公积金账户上的存款是一种“低息的存款”，按照相关规定，公积金账户缴存金额中，当年存储的住房公积金按活期存款利率记息，上一年结转的住房公积金存储奉息按照三个月整存整取的利率计息，其收益甚至低于一年期的定期存款。

现在大部分人在购置房产时，都会使用上“公积金贷款＋商业贷款”组合贷款模式。如何尽量地使用上低息的公积金账户存款，来偿还利率较高的商业住房贷款，利用利率差异，获得最大的资金效用，让公积金的使用更合算?因此，如果你的公积金账户上留备有一定的资金，同时每个月公积金的缴存额度比较高，在申请组合贷款的时候，如何尽可能地利用上公积金贷款的优惠条件，其中就有不少讲究了。

首先在于公积金贷款的期限。由于公积金贷款的利率低于商业住房贷款利率，是一种便宜的贷款资源，因此我们在进行组合贷款的申请的时候，一般要尽量地延长公积金贷款的期限，在可能的范围内压缩商业住房贷款的期限。这样，每个月同样金额的一笔按揭还款，在住房公积金贷款与商业贷款之间分配的比例就会产生不同，更多的资金将先用来偿还商业住房贷款这种利率较高的贷款，就可以起到节省利息的作用。

延长公积金贷款的期限，对于采用公积金“月冲”还贷方式的购房人也有好处。按照公积金住房贷款的规定，贷款人可以按月使用公积金账户上的余额来冲减当月的还款。但是使用“月冲”的时候，还贷的顺序必须按照先偿还公积金贷款，后偿还商业贷款的来进行。如果我们延长公积金贷款的期限，每个月需要还款的资金就会相应减少。这样使用“月冲”还款的时候，每个月就有更多的资金用于偿还商业住房贷款，同样给贷款人带来节省利息的作用。

住房公积金对冲条件篇2

关键词：公积金；争议

实行住房公积金制度是实现“住有所居”目标，切实解决群众住房问题的重要措施，是我国住房制度改革的重要内容，对于促进城镇住房建设，改善城镇居民居住条件，提高城镇居民的生活水平，保障住房制度改革的顺利进行，具有重要意义。

公积金制度自1991年建立起就争议不断，主要包括制度设计本身的缺陷，制度建立后与新出台的其他法律法规的冲突，制度实施中与现实情况的脱节，以及制度实施与制度设计的偏离等。最大的一次争议发生在2006年11月14日，世界银行发表的《中国经济季报》（2006年第三季度）中对中国的住房公积金制度进行了评述，认为“中国的住房公积金贷款主要是使收入较高的家庭受益”，该观点受到很多人的质疑也引起了更多的争议，但也给我们一个很好的机会可以对公积金制度进行更为客观和深刻地思考和总结。

有关公积金制度的主要争议，有如下十四个方面：

一、增值收益的所有权争议

增值收益的来源包括公积金存款在银行的专户利息收入，公积金发放贷款的利差收入和公积金投资国债的利息收益三个部分，而增值收益的使用在《条例》（以下称《条例》）第二十九条中确定为公积金贷款风险准备金，公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租房的补充资金三个方向，产生增值收益的资金是由缴存人提供的，可是缴存人并未分享其资金的增值收益。

公积金的缴存存在强制性和义务性，只要有劳动关系存在，工作单位就应当为职工缴存，《条例》第三条明确指出“职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有”。《中华人民中和国物权法》第三十九条对“所有权”进行了界定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可以认为，公积金缴存人对自己和单位为其所缴存的公积金拥有所有权，也就对其增值收益享有收益权。

而《住房公积金会计核算办法》中，缴存人所缴存的“住房公积金”科目是列入公积金管理中心资产负债表的负债类，也就是说，公积金对管理中心就是存款对商业银行而言的负债，既然是负债，缴存人就只是储蓄者而不是股东，就只能享受资金被占用的利息而不能象股东一样分享经营收益并承担经营的风险。

二、公积金的使用范围的争议

《条例》第五条指出住房公积金应当用于职工购买，建造，翻建，大修自住住房。首先“大修”本身很难界定，这就给管理机关在审批公积金贷款时带来了一定的困难；其次，随着经济发展水平和人民生活水平的不断提高，人们在购买了住房后，都会为住房的装修和设计投入很大的资金，与住房息息相关的装修成本日益攀升，而装修业务不包括在公积金的使用范围之内。

三、公积金决策机构的争议

《条例》第八条中规定住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理委员会，该委员会按照“三个三分之一”的原则进行组建。而如此重要的决策机构事实上是一个非常设机构，对于第九条第一款所规定的制定和调整住房公积金的具体管理措施并监督实施这样职责如何很好地履行是受到质疑地。而且该机构中的人员具有很大的流动性，很不稳定，知识构成是否具有一定的专业素质也无从知晓，这些对于诸如“拟定具体缴存比例”、“确定最高贷款额度” 、“审批归集和使用计划” 、“审议增值收益分配方案”等重大决策的专业性和及时性产生了很大的影响。

四、公积金管理中心的性质的争议

《条例》第十条中明确了公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位；按照第三十条的规定，住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。也就是说，公积金管理中心的费用虽然是以财政拨付的形式获得的，但最终是来源于公积金的增值收益，为了争取更高的费用，管理中心可能会以利益最大化为原则想方设法地提高资金的使用效率，这反过来又和管理中心不以营利为目的的性质相悖。

作为一个行政单位，公积金管理中心要管理公积金的归集和使用；作为一个不以营利为目的的机构，又要按照市场经济的规则进行资金保值增值的营运，使得公积金管理中心的性质不明，地位不明确。而国外的模式是实行行政管理和营运管理分开，资金管理和投资管理功能分开，委托信托机构在公积金管理机构的监督下，对住房公积金进行保值增值的投资运作。

五、公积金贷款责任的争议

《条例》第二十六条指明：住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。公积金

作为一种互助储金，是由缴存人共同拥有的，负责公积金管理运作的管理中心用于发放贷款的所有资金都来源于缴存人每月固定的缴存。商业银行吸取存款，发放贷款时有严格的资本金要求以确保一定的风险承受能力，而公积金的管理中心没有任何的资本金投入，而且在监管上也没有资本充足率的要求，也就不具有承担贷款风险的能力，承担贷款风险的责任最终

是落空的。

六、公积金投资方式的争议

《条例》第二十八条说明在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经管委会批准，可将住房公积金用于购买国债。因此，购买国债是住房公积金唯一被允许的投资方式，但对于国债的种类，范围并没有更为详细的规定，这就给管理中心的投资带来一定的盲目性，也同时带来了很大的操作空间，当然也就形成了很大的风险敞口。全国各个管理中心所购买的国债有记账式国债，凭证式国债；有在银行间债券市场买入，也有在交易所债券市场买入；有在一级市场买入，也有在二级市场买入；有的城市还进行了国债二级市场买卖、国债回购、买断式国债回购等投资。

国债的安全系数较高，但是收益率较低，对于公积金的存贷比较高的地区来说，扩大增值收益才能保证贷款资金充足，才能更好地发挥公积金的重要作用，在投资方式被严格限制为国债的情况下，势必要在购买国债的过程中寻求更高的回报率，有的城市开始进行回报率高于财政国债利率的委托理财，委托证券公司购买国债，全国公积金资金大案如新疆昌吉州公积金管理中心2亿元案件，河北保定市公积金管理中心3亿元案件，湖南衡阳市公积金管理中心2.53亿元案件和云南省丽江市9000余万元案件都是为了取得高于财政部支付的利率而委托证券公司进行国债投资而造成损失的典型案例。

《条例》禁止公积金的多元投资方式。但2001年12月，经国务院颁布并实施的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》第二十五条规定社保基金投资的范围限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券。公积金和社保基金一样都是投资收益形成由中央政

府集中的资金，却不能使用和社保基金相同的投资渠道。

七、公积金的资金管理原则的争议

《条例》第二十八条说明在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经管委会批准，可将住房公积金用于购买国债。从此规定可以看出公积金资金管理的原则是把流动性和安全性放在第一位，盈利性放在后面，其性质决定了资金运行的目的是资金的安全性，并在确保安全的基础上才能考虑稳定的投资方式。公积金管理中心和银行一样都可以进行吸存放贷的业务，管理中心可以被视为一个准金融机构，和银行一样在资金管理上都要遵循“三性原则”，商业银行有严格的资本金要求和风险管理的机制，风险承受能力较强，所以经营上往往以盈利性为首，而管理中心没有资本金和严格的风险管理机制，风险承受能力较弱，所以只能以流动性和安全性为首。加上管理中心被确定为不以营利为目的的事业单位，导致公积金管理中心消极面对公积金的贷款发放，公积金沉淀资金的管理，不重视资金使用效率，一定程度上

不必要地牺牲了一些盈利性。

八、公积金增值收益用于建设廉租房的争议

2007年12月1日起施行的《廉租住房保障办法》第十条规定提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。2008年1月1日起实施的《廉租住房保障资金管理办法》第六条也规定了租住房保障资金来源包括住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额。这就形成了一个法律上的冲突，构建和谐社会需要解决贫富差距的问题，政府大力进行廉租房的建设，而运用公积金的增值收益来发展廉租房建设，实质上是在用高收入群体的钱来解决低收入的住房困难问题，公积金的缴存人不一定需要廉租房，而廉租房的住户不一定缴存过公积金，这一方面就违背了公积金的“互”，缺乏一定的公平性；另一方面公积金制度不具有“救”，本身就不是用来解决中低收入人群生活困难的。

而且公积金是缴存人的共同基金，而非政府的财政资金，政府不能挪做他用。如新加坡的中央公积金局具有相对的独立性，公积金的归集和运营等都独立于政府财政，政府财政的盈亏对公积金没有直接的影响，政府也无权动用公积金。

可是从另外一方面来看，公积金采用“低存低贷”的管理原则，公积金贷款成为利率低于商业银行贷款的政策性低息贷款，所以贷款条件要相对严格，部分中低收入的缴存人难以通过此渠道获取贷款，也就不能享受公积金制度的“互”，自己缴存的公积金成为只有在退休时才能全额领取的长期储蓄，在丧失流动性的情况下所获得的利息又远低于市场水平。

九、公积金属地管理的争议

公积金实行属地管理原则，不允许跨地区流动。截至2004年底，全国住房公积金沉淀资金约2086.3亿元，2006年底已达约4000亿元，2008年3月底也有约2000多亿元在帐面，由于公积金本身不能跨区域转移，这些沉淀资金也就不能贷出去。

沿海地区的公积金存贷比相对较高，为了保障公积金贷款的正常发放，使更多缴存人可以获得贷款，公积金管理中心往往会限制个人贷款的上限；东部地区的存贷比还相对较低，存在大量的沉淀资金。公积金贷款的需求和供给都呈现了东西部的不平衡性，东部需求过旺资金不足，西部需求不足资金富余，可是又不能跨地区流动来解决资金的不平衡问题，公积金的互被局限于“地区性的互助”而非“全国性的互助”，导致大量的沉淀资金未能实现最大的效用，影响了公积金制度作用的发挥。

从另一角度来说，公积金制度自建立之初，就是按照“先试点再铺开”的模式来推广的，所以全国各地的公积金管理工作从开始就有差距，而且随后的公积金贷款功能的调整，管理机构的调整，投资问题的清理等也导致各地管理中心出现了各种各样的历史遗留问题，从而决定对全国的公积金管理中心进行统一监管是很困难的，建设部对公积金的全国性管理也仅仅限于政策法规的统一制定和全国统计数据的汇总。公积金的属地管理原则也一定程度上决定了公积金资金使用的属地性原则，以牺牲全国效用最大化为代价来换取监管的有效性和资金的安全性。

十、公积金贷款还款方式的争议

目前的公积金贷款主要采取等额本金和等额本息两种还款方式。随着金融行业竞争的日趋激烈，很多商业银行都进行了贷款还款方式的创新，如深圳发展银行的双周供，招商银行的入住还贷等等，以及针对年轻人的先少后多，针对中年人的先多后少的具有个性化的阶段性还款方式，都为借款人降低了还款压力，有力地推动了房地产市场的发展和金融服务水平的提高，而公积金贷款的借款人却没有享受到这种市场和服务的进步。

十一、 住房公积金贷款抵押物处理的争议

《条例》第二十七条规定申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保，个人住房公积金贷款往往是用借款人所购的住房作为抵押担保措施，在借款人未能偿还公积金贷款时，管理中心有权收回所抵押的住房并处理后偿还贷款；可是，在2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所养家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债”。如果公积金贷款的借款人只有一套住房而又不能承担公积金贷款的还款责任时，公积金管理中心便无法对进行贷款的抵押住房采取收回和处理的措施，造成管理中心对抵押物的权利落空。

而公积金管理中心是否可以动用增值收益建立周转房，收购二手房作为公积金借款人丧失公积金贷款的还款能力时的临时周转住房，来解决公积金贷款抵押住房进行处分时的法律冲突，在《条例》中没有明文规定。

十二、管理信息系统的争议

公积金管理中心的信息系统建设和商业银行相比在全国都处于落后水平，由于公积金的属地化管理原则，全国的公积金管理中心都是拥有自己地区的信息系统，而没有一个全国统一的信息系统，这就给全国性的监管造成了很大的障碍，甚至有的地区还存在手机并行的管理方式，已经不能适应目前经济发展水平的要求。

而且受委托的银行在办理公积金委托贷款时，对于人民银行所要求的信贷数据和征信数据的录入等工作没有积极性，就导致公积金贷款的数据不完整，数据不能很好地共享，从而给监管工作带来更大的困难。

为促进政务信息资源共享，推进组织机构代码的广泛应用，加强和规范住房公积金信息化管理，提高行政执法能力，2008年2月13日建设部和国家质检总局下达了《关于在住房公积金管理中使用组织机构代码的通知》，通知要求在单位住房公积金缴存登记中推行使用具有终身不变性、唯一性、准确性等特点的组织机构代码，以利于规范住房公积金信息化管理，建立信息共享机制；组织机构代码受理部门在办理组织机构代码登记、证书年检、变更或撤销其机构代码证书时，要主动提示并征询单位办理住房公积金缴存登记的情况，并将征询结果记录，为公积金中心行政执法提供帮助。在这个规定的执行中，建设部统一负责申请使用全国组织机构代码共享平台的授权管理。各省、自治区建设厅和公积金中心可向建设部信息中心申请获取CA证书进入“全国组织机构代码共享平台”，并按权限共享使用组织机构代码信息。这一举措不但促进了公积金管理的力度，引入多方监督的理念，而且通过建立全国共享的管理信息平台有力地促进了公积金信息系统的建设。

十三、公积金制度作用发挥的争议

住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容和中心环节，是住房分配货币化的一种形式，同时还是在社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的有效途径。

跟据世界银行的《中国经济季报》，2005年底，中国公积金累计额6260亿元，只有45%用来发放住房贷款，只有17%的缴费者获得了住房公积金。住房公积金制度的运行是以工作就业为前提的，所以住房公积金的缴存人和贷款的使用者主要是收入较稳定的人群；《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》中规定单位和职工缴存比例不应低于5％，原则上不高于12％，在有工作单位，收入也较稳定的受益家庭中，受益较大的往往是工作单位较好，单位缴存能力强的人群。

对于大部分非正规就业人群，有的是工作单位拒不签订劳动合同，有的是签订劳动合同后单位拒不缴纳公积金；对于个体就业者或失业人群，又没有渠道可以缴存；对于中低收入人群缴存后又会因为还款能力受到质疑而无法获得公积金的低息贷款。最终，公积金制度“改善城镇居民住房条件”的初衷只能实现到“有稳定收入单位的城镇居民”的程度。

十四、 违法成本的争议

《条例》第三十七条中规定，对不办理住房公积金缴存登记或不为本单位职工办理公积金账户设立手续的单位，在住房公积金管理中心责令限期办理之后仍不办理的，可以处1万元以上5万元以下的罚款，这就是违反住房公积金管理条例的单位所支付的违法成本，这个成本和长期性地每月固定为每一个单位职工支付一定的缴存额这样的义务向比较，当然是前者的成本较低，这一方面影响了公积金的执法力度，另一方面也严重影响了公积金“强制性”原则的贯彻。

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住房公积金对冲条件篇3

商业贷款与公积金贷款是两种不同类型的，两者能够转换过来吗？带大家一起了解下吧。

只要符合条件的商业贷款可以转成住房公积金贷款。商业贷款转公积金贷款有两种方式，一种是先还后贷，贷款人自己先还清商贷；另一种是以贷冲贷，贷款人要将商贷本息余额大于商转公贷款的差额提前还清。

办理商转公的申请对象为在本市购买自住房且已向承办住房公积金金融业务的受托银行办理商业性个人住房贷款（不含个人住房公积金组合贷款），并且在申请商转公贷款时符合贷款地住房公积金管理中心贷款政策规定的职工。

（来源：文章屋网 ）

住房公积金对冲条件篇4

    关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式

    住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。

    一、住房公积金贷款管理风险的形成

    住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

    (一)运行体制带来的管理风险

    国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

    1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。

    2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

    3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

    4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。

    (二)政策取向和金融市场形成的管理风险

    由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。

    1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。

    2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

    3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。

    4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

    二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

    住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。

    (一)确立房改资金管理中心主导地位

    解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。

    (二)建立贷款风险监管体系

    建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

    (三)采取相关配套政策措施

    1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。

    2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。

    3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。

    (四)采取相关配套还贷措施

    房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。

    1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。

    2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。

    (五)加强贷款抵押审查力度

    住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:

    1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

    2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

    3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。

    4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

    住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

    参考文献:

    1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).

住房公积金对冲条件篇5

关键词：公积金贷款 风险管理 规避方式

公积金贷款是我国城市居民选择改善住房条件的首要贷款方式，并且随着我国城市化改革进程的不断深入，我国住房公积金贷款的规模也在不断的扩大。在我国房地产市场不断繁荣的背景之下，住房公积金作为城市化发展和房地产市场繁荣的重要支柱，其自身的风险管理至关重要。而且公积金贷款规模越大，意味着其自身的风险也就越高，债务的规模也就越大，如果没有给予相应的风险管理以高度的重视，则很有可能会造成十分严重的后果，因此住房公积金管理中心应该提高对于公积金贷款的风险管理力度，确保我国住房公积金贷款能够发挥其积极有效的作用，促进我国房地产市场的进一步繁荣和公民居住条件的进一步改善。

一、住房公积金贷款的风险分析

（一）运行体制方面的风险

根据我国《住房公积金管理条例》中的相关规定，我国住房公积金管理中心并不能够直接的参与公积金贷款业务，需要通过委托相应的商业银行负责，住房公积金管理中心只能够起到监管的作用，而且需要承担相应的风险。这就造成了商业银行与住房公积金管理中心之间的权责分配不明，商业银行必然会以自身利益的最大化为目标而有选择性的进行贷款业务，将风险较小同时利润较高的业务作为首要业务，而将风险较大同时利润较小的贷款业务交由公积金管理中心。

（二）商业银行所造成的风险

很多商业银行为了更进一步的追求利益，而有意的回避公积金贷款业务，对于房地产开发单位，只接受商业贷款为主的开发商，而对于只做住房公积金贷款的开发商则不予按揭签约。这样虽然没有违反相关的规定，但是却在很大程度上抑制了住房公积金贷款的发放，同时也增大了住房公积金贷款的风险。

除此以外还有很多商业银行在面对公积金贷款低利率的冲击时而选择了有意的将住房公积金贷款的手续繁琐化，提高住房公积金贷款的门槛。因为如果购房者选择商业贷款，则毫无疑问贷款所获得的利息收益全部归商业银行所有，而购房者选择公积金贷款则商业银行只能获得利息收益的5%作为手续费。所以很多商业银行刻意的回避购房者的公积金贷款请求，采取消极拖办或者是误导购房者的手段。

（三）购房者方面的风险

由于公积金贷款主要面对的是低收入的购房者人群，因此这也就决定了公积金贷款者的还款能力本身就是一种风险，而且随着近年来房地产市场的快速发展，房价不断的推高，在繁华的背后隐含着城市生活成本提高以及可能出现退城市化发展的风险，过高的城市成活成本使得很多中小企业的生存面临着极大的困难，这就势必会造成很多购房者的经济情况并不是很稳定，还贷的能力受到影响。

另外我国住房公积金贷款是以政策性帮助居民改善住房条件为目的，在评价购房者是否具有公积金贷款资格的时候审核也相对较松，并不关注公积金购房者对于公积金的贡献率，虽然这一举措非常有利于改善和解决居民的住房问题，同时也能够在很大程度上刺激购房者的购房消费，有利于房地产市场的繁荣，但是从长远的角度来看，这样无疑会造成住房公积金缺口增大的可能性，会导致住房公积金的长期融资风险。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施分析

（一）确立公积金管理中心的主导地位

住房公积金贷款管理风险规避的最为主要的途径就是确定公积金管理中心在整个公积金贷款过程中的主导地位，从体制上消除风险因素，采用住房公积金管理中心自营的模式，避免商业银行在公积金贷款过程中的干预，这样一方面能够有效的保证住房公积金的使用效率，同时也能够有效的划清购房者在商业贷款和住房公积金贷款之间的界限，让购房者在选择贷款方式的时候能够更加的自如。

（二）建立有效的贷款风险监管体系

在进行公积金贷款业务的过程中要建立起一套完善的风险监管体系，这套体系既包括对于购房者的信用审核体系，同时也包括监管和预警体系，确保住房公积金贷款的透明和安全。

（三）加强贷款抵押的审查力度

严格审查抵押也是住房公积金贷款运营管理的重要环节，是降低贷款风险的重要保障，也是保证资金安全的重要措施。要严格的审查抵押房屋的合法性以及被抵押的合法性，房屋出售单位要及时办理产权过户手续，并对抵押权的合法性做出连带保证，协助进行抵押权的登记。同时也要控制抵押率，避免由于市场波动而造成抵押房屋的价格变动。而且要加强担保法的执行力度，对于不能够按合同规定偿还贷款的房屋要坚决予以拍卖，降低公积金贷款的风险，确保公积金能够取之于民，用之于民，积极发挥公积金贷款推动城市化改革和改善居民住房条件的重要作用。

三、结束语

住房公积金是我国城市化改革的重要保障之一，是改善公民住房条件的重要环节，加强住房公积金贷款的风险管理是进一步促进我国城市化发展和房地产市场健康繁荣发展的重要举措。

参考文献：

[1]叶萍.刍议住房公积金贷款风险及应对[J].商情；2014（8）：63-63

住房公积金对冲条件篇6

摘 要 民生，一直都是我党及国家关注的重大话题。为了更好地实现“以人为本”的思想，保障人民住房，我国建立了住房公积金管理制度。这个制度的建立极大的改善了我国人民的居住条件，不仅仅是一项为人民造福的制度，还促进了国民经济的发展。住房公积金管理制度经过了十几年的发展，虽然得到了广大人民群众的认可，但在管理方面依旧存在着许多的问题，且这些问题已经成为了阻挡我国经济又好又快发展的障碍，寻找解决办法已经迫在眉睫。本文章将叙述我国现阶段在住房公积金管理中存在的问题，并提出几条解决措施。

关键词 住房公积金 管理 问题 措施

随着我国经济的不断发展，党和国家对于民生问题的关注度越来越高。住，作为人民最基本的保障，被给予了最高程度上的关注。上个世纪九十年代，我国提出了住房公积金的理念，自这项制度实施以来，在一定程度上解决了我国居民的住房问题。住房公积金主要是针对企业公司或单位在职人员而定的，由单位和个人分别按照职工工资收入的一定比例按月缴纳，由国家推出相关政策强制执行。在住房公积金制度实行的这十几年以来，它在提高职工购房能力、改善居民的住房条件方面发挥了极其重要的作用，但其中所存在的问题也渐渐显露出来，所以如何进行住房公积金的管理成为了人们日益关心的问题。因此，对住房公积金的管理中所存在的问题及对策的探讨具有十分重要的现实意义。

一、我国现阶段住房公积金管理中存在的问题

1.住房公积金管理制度不完善

我国《住房公积金管理条例》中规定：“住房公积金的管理要遵循住房公积金管理委员会做出决策、由住房公积金管理中心进行运作、银行专户存储、再有财政部门进行监督的原则”[1]。这种规定虽说在一定程度上体现了民主，但是仔细进行分析会发现存在很大的问题。住房公积金管理委员会并不是一个独立的法律主体，他们很难承担起因决策而产生风险的能力。这样的话，就极为容易产生住房公积金委员会中的决策人滥用权力和虚职权力的情况的发生，进而不利于住房公积金的管理。此外，很多企业只是将住房公积金管理单纯地按照一个事业单位的管理模式来进行管理，以其财务管理制度来进行合计，将住房公积金的运行成本放在中心管理的费用中进行列明，而不算入中心的业务支出，这样的话很容易造成运营成本的不实等。

2.有关住房公积金管理方面的法律法规不健全

目前，有关于我国住房公积金管理的法律法规并不多，最具有影响力以及说服力的当属国务院颁发的《住房公积金管理条例》，该条例规定各个地方的住房公积金条例可根据当地的实际情况结合《住房公积金管理条例》相关内容、主旨、思想进行自主制定[2]。但是，很多地方性质的住房公积金管理条例并没有遵照《住房公积金管理条例》的内容进行制定，规定的内容往往都不在《住房公积金管理条例》所规定的范围之内，带有极大的片面性，稳定性不强。甚至会出现不同时间或者是不同的部门所颁布的规范性文件时之间有相互矛盾相互冲突的情况发生。

3.缺乏完整的监督机制

我国住房公积金管理体制会随着社会经济发展的步伐而有所改善，但是在监督管理方面仍旧缺乏一套完整的机制。尤其是在一些小地方，这种情况显现的更为明显。很多地方住房公积金管理缺乏专门的监督小组，且与其它的部门之间没有形成一个完整的监督体系。或是成立了专门的监督小组，但是绝大多数的监督小组都会被“同化”，导致内部管理监督小组形同虚设，没有发挥它应有的作用。有的地方住房公积金管理监督小组成员缺乏相关的监督知识，能力也欠缺，无法履行作为一名监督员的职责。

4.住房公积金管理人员能力不足，素质不高

很多地方的住房公积金管理人员缺乏相应的管理能力，对管理工作不上心，对于国家制定的有关于住房公积金管理方面的政策没有切实的贯彻到底，产生了淡薄的管理意识。甚至有的管理者借助于自己的职责徇私枉法，在汇报公积金具体情况的时候弄虚作假，做出一些严重违法的事情。有的地方的住房公积金管理人员素质比较低下，没有将住房公积金具体缴纳等情况公开化，对于有关记录也只是简单的手工记录甚至是没有记录，造成了公积金使用情况不明确等问题。

二、解决这些问题的几点措施

1.完善住房公积金管理制度

针对21世纪我国国内的实际情况而言，完善住房公积金管理制度势在必行。具体的做法可以参照银行管理的运行模式对住房公积金管理的运行模式进行优化，在资金管理、资金运作、资金风险防范等方面借鉴商业银行的运作模式，使我国的住房公积金可以兼有金融性和政策性[3]。

2.健全我国的法律法规，加大监督力度

国家加大对我国住房公积金方面的管理，要针对不同时期出现的在管理方面上不同的问题完善相关的相关法律法规，通过法律法规形成规范的监督体制，做到有法可依，有律可罚。同时，国家对那些贪赃枉法等违法行为要加大审查的力度，一经查实必须得严惩不贷，丝毫不得手软。除了加强法律法规方面的监督外，部门与部门之间也应该加强监督力度。

3.加大对住房公积金管理人员的培训力度

对于我国住房公积金管理人员而言，国家要对其实行统一标准的训练，通过学习、锻炼、再教育等手段进行培训，提高其在管理方面的能力，提高其与其它部门协调共存的能力，同时还要树立“一切为国家”的意识，约束自己的行为，洁身自好，放宽眼界，树立坚定的信念，不为一些蝇头苟利而出卖自己的良心，努力打造一个优秀的管理团队，建立一个良好的管理秩序。同时应该将住房公积金的缴纳情况如实汇报且将情况公开化，让人民心安，尽力做到取之于民，用之于民。

三、结语

我国的住房公积金管理是一项长期且复杂的综合性系统工程，在对住房公积金进行管理时，一定要看清楚目前住房公积金管理中所存在的问题，及时给予妥善的解决。住房公积金管理制度得到了不断地完善和创新，才能够为居民提供更加完善的住房公积金管理服务，从而让人民感受到资金的取之于民、用之于民。这样的话就不仅仅能够很好地解决我国人民与住房之间存在的矛盾，还能够与我国提倡的“以人为本”思想相呼应，保证我国经济、社会发展之间的和谐，进而促进我国经济的又好又快发展。

参考文献：

[1]于洪东，刘文杰.当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议.住房公积金.2011，6（9）.

住房公积金对冲条件篇7

关键词：防止　骗取　住房公积金

依据《住房公积金管理条例》( 以下简称条例)的规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”，但各地住房公积金管理中心（以下简称管理中心）却时有骗取、套取住房公积金的行为的发生，损害了职工的利益，扰乱了住房公积金定向使用的政策，影响了住房公积金管理中心的社会形象，应及时汲取经验教训，采取对策，制止骗取、套取住房公积金行为，规范住房公积金提取。

1.骗取、套取住房公积金表现形式

按照《条例》的规定，住房公积金提取可以分为住房类消费提取与非住房类消费提取，住房类消费提取包括购、建、大修住房等原因提取住房公积金，非住房类提取主要包括退休、死亡等原因的提取，由于非住房类消费提取后需要注销职工个人账户，管理相对严格，所以骗取、套取住房公积金的行为发生较少；住房类消费提取由于不需注销职工个人账户，管理相对宽松，骗取、套取住房公积金现象较多。

骗取、套取住房公积金行为主要表现为三种形式：一是单位提供虚假证明骗取公积金;二是职工非法伪造房产证、购房合同、发票、贷款合同等虚假材料骗取、套取使用本人公积金;三是个别中介机构或不法分子通过向职工收取一定比例的手续费，提供伪造的单位公章、房产证、购房合同、发票、贷款合同等虚假资料用于职工来套取住房公积金。例如海南省2011年5月至2012年3月曾查获持伪造的商品房买卖合同、结婚证、居民身份证、单位工作证明等虚假资料以异地购房、自建住房等为由意图套取住房公积金等事件82起，涉及套取金额高达423万元。

这些行为肯定是违法行为甚至是犯罪行为，将承担相应法律责任。它严重冲击公积金管理秩序，造成公积金专项资金的非正常流失，给国家住房公积金制度带来巨大损害，损害全体缴存人的利益。

2.骗取、套取住房公积金现象发生的原因

2.1不能正确理解《条例》精神，对住房公积金性质认知不清

有些职工依据《条例》规定“职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有”据此认为。住房公积金的所有权归自己所有，自己对这部分资金想干什就干什么。甚至用这部分资金用于炒股、放高利贷赚取更大利益，而没有依据《条例》的规定专项用于住房消费；有些管理中心的负责人员没有严格按照规定对提取资料进行审核对提供虚假提取资料的职工听之任之，导致骗取、套取住房公积金现象大量发生。

2.2防范意识差，审查不严密

首先部分管理中心的管理者及窗口工作人员缺乏防范意识，只看资料是否齐全，不核实资料真伪。其次提取流程设计不严密，内控监督机制不到位，没有内部监督，给住房公积金套取、骗取者提供了违法的温床。第三，造假技术的高端化，导致虚假的提取资料根本用肉眼无法识别，由于工商、税务、公安等有关部门的信息无法共享，无法确认资料的真伪，给违法者提供了造假的条件。

2.3制度不完善，惩罚力度不到位，违法成本低

1999年4月3日《住房公积金管理条例》的公布，虽然2002年3月24日进行了修订，但距今已近十年的的时间了，我国房地产的形势发生巨大的变化，有的地方的房价涨了几十倍，人们对住房的资金投入越来越大，投入的方式也多样化，比如装修、购买家具、购买车库、物业费、车位费等原因，但装修，购买车库等方式的住房消费，《条例》规定此类支出不可以提取住房公积金，造成职工用于住房支出了，却很难提取住房公积金，导致部分职工通过非法手续来套取住房公积金。

由于《条例》没有制定对骗取、套取住房公积金行为处罚条款，各地管理中心发现骗取、套取行为时，对套取者进行劝阻或依靠公安部门进行形式调查，由于无法可依，公安机关有时也只能以批评教育为主，让部分职工存在套取侥幸心理。

3.防止骗取、套取住房公积金的对策

3.1完善《条例》修订，加强制度建设

加强立法建设，对《住房公积金管理条例》进行修改，扩大住房公积金的提取范围，最大限度让职工能够提取住房公积金满足住房需求；同时增加惩罚骗取、套取住房公积金行为的条款，增加打击骗取、套取住房公积金行为的打击力度。

3.2坚强对《条例》法制宣传，增强法制意识

加强舆论宣传，提高职工对住房公积金制度的认知度，要和正常的普法教育结合宣传。不但宣传住房公积金的住房保障作用，也要宣传骗取、套取住房公积金是严重违法行为，增强职工的守法意识。另外各地管理中心应和公安部门积极配合，严厉打击以中介为主的骗取套取住房公积金行为。

3.3制定配套提取细则，规范提取程序。

各地管理中心应严格按照《住房公积金管理条例》的规定，制定详尽的提取细则，规范住房公积金提取行为，杜绝麻痹大意的思想，严格审核提取资料，缜密审核提取预留印鉴，发现有疑问提取资料或印鉴应及时退回；同时建立定期对账制度，缩减单位对账时间，以便及时发现问题，解决问题。

3.4有关部门相互配合共同打击骗取、套取行为。

对提取资料的审核，应和税务、公安、工商、房产、政府网进行连接，达到信息共享，如：购房资料、购房发票等提取资料能够直接从网上查找，及时辨别真伪，制止套取、骗取行为。同时加强对管理中心前台审核人员、操作人的培训，增强鉴别真伪能力，及时发现虚假提取资料，打击骗取、套取行为。

参考文献：

住房公积金对冲条件篇8

关键词：房地产；限购政策；成交量；房价

模型说明

脉冲响应函数（IRF）可以用来衡量一个标准差的冲击对内生变量当前和未来的价值影响。线性系统响应到一个合理的单位脉冲输入信号表示零初始条件。广义脉冲响应函数是基于稳定的VAR模型，通过Cholesky分解，使误差项正交。这种方法的局限性在于不能得到单一的脉冲响应函数。而由Koopetal.（1996），Pesaran和Shin（1996，1998）进一步完善的广义脉冲响应函数则克服了这一点，其结果与VAR系统中各个内生变量的排序无关，只要求所建立的VAR模型稳定。

实证分析

（一）房地产限购政策对新建商品住宅市场的持续性影响

为了研究限购政策的连续性，本文以S市为例，采用脉冲响应函数方法进行分析。限购政策可以通过交易量的负面影响来表达，面对交易量一个标准差的冲击，交易量本身与交易价格的反应方式有所差异：如图1所示，交易量本身持续做出同向响应，第一期响应最为剧烈，随后响应程度震荡缩减，至第八期影响基本消失；而交易价格在受到交易量的冲击后，第一期并未作出明显响应，第二期作出最为剧烈的同向反应后，于第三期转变为反向响应，但并未持续，于第五期又做出同向反应。由于交易量本身与交易价格对交易量的冲击做出的响应程度有明显差异，若面对负向的交易量冲击，交易量本身在第一期将下降42%左右，而交易价格最多降低4%，第七期后对交易价格的影响基本消失。交易价格对自身标准偏差的影响做出一致反应，但影响逐渐减弱。交易量在面对价格冲击时，做出了持续的负面反应。同样，交易量比交易价格更具反应性。在限购政策下新建商品住房市场的交易量面临本身的负面影响，会迅速下降，但交易价格下降的水平是有限的。根据脉冲响应函数图来推断，交易价格下降引起交易量的早期下降，刚性需求能够得到有效释放。如果短期的供应没有明显的增加，房价将停止下跌。

（二）房地产限购政策对二手住宅市场的持续性影响

为研究限购政策对二手房市场的影响仍将采用脉冲响应函数跟踪样本的VAR模型，限购政策的颁布可由交易量的负向冲击来表示。面对交易量一个标准差的冲击，交易量本身与交易价格的反应方式有所不同：如图2所示，第一期交易量产生了最大的同向响应，随后影响程度逐渐减小，至第七期交易量本身开始做出反向响应；而交易价格则逐步做出同向反应，随后影响力度增加，至第四期攀至顶峰，随后影响回落。交易价格对其自身一个标准差的冲击，做出了持续的同向响应，但后期影响逐步减弱，至第九期开始对价格本身产生反向影响。而交易量面对价格冲击后，经过初期的小幅同向调整，便做出持续的负向反应，但冲击力度在第四期后有所减弱。在限购政策下，二手住宅市场的交易量将迅速减少，交易价格也会呈现缓慢下降趋势，但至第四期起下降的速率将放缓。随着交易价格的下降，刚性需求得以释放，交易量将在第七期反弹。交易量对交易价格的影响远小于交易量对交易价格的反向，在限购政策下，二手房的价格也略有下降，但可能导致报复性反弹需求，使价格再次上升。

房地产限购政策的效果评价

（一）限购政策取得了阶段性的积极效果

通过分析可知，限购政策在实施一年半左右之后达到最佳效果。限购政策是通过抑制投资和投机性购房，降低人们对房地产价格的预期来稳定房价。因其特有的针对性和强制性，会在一段时期内打击投机性购房需求，使房屋价格增幅下跌，短时间内起到“退烧针”作用，稳定房地产市场。这样一方面可以为政府推出长效相关政策争取时间，另一方面体现政府高度关注民生的态度，一定程度上促进了社会的稳定与和谐。首先，限购政策稳定了房价，为政府制定长期的房地产调控政策赢得了时间。但是在这段时间内政府并没有给出相应其他政策，而是一直依赖于限购政策短期内所取得的暂时稳定，当限购政策不能再控制房价的时候，政府只能任由房价继续上涨而无法松绑限购政策。但限购政策确实能在一段时间内控制房价上涨，并稳定房地产市场。如果不实行限购政策，我国的房地产价格将在下降之前呈现出更猛烈的上升态势，房地产的投资将继续增加，房地产泡沫将不断累积，最终导致金融市场失控，引发严重的金融危机和政治危机。金融市场虽然可以进行自我调节，但却存在三个严重的缺陷：一是调节时间过长；二是会导致巨大浪费，给金融市场的恢复带来很大困难；三是金融市场的自我调节会在形成巨大的泡沫后突然破裂，出现类雪崩似的经济灾难，最终导致实体经济受损。所以，当金融市场的投资者出现各种非理性的过度反应行为时，应当由政府出面及时实行金融管制，来调节资本市场的过大波动。其次，限购政策表明政府高度关注民生的态度，促进了社会的稳定与和谐。限购政策意在抑制房地产价格的迅速上涨，保障全民的住房需求。一个国家不仅要实现全体社会消费者效用总和的最大化，还要兼顾社会公平，保障社会和谐稳定。住房问题不仅是经济问题，更是社会问题，如果因为住房导致贫困人口无法满足最基本的生存需要，将会影响社会稳定、影响国民经济持续健康发展。实行商品限购政策有三个必要条件。一是社会成员之间收入差距大。如果社会成员之间的收入是基本均等的，那么即使不进行限购，其生活必需品的消费量也会基本均等，其边际效用基本相等，社会福利达到最大化。二是商品供给不足。如果该产品供给充足，那么按照市场的自发调节，其价格不会太过偏离其价值，低收入者也足以支付，其消费量与高收入者会基本相同，边际效用也基本相等，能够实现社会福利最大化。三是该商品是生活必需品。如果该商品不是生活必需品，那么低收入者完全不必购买，而是让高收入者独自进入市场，由市场自行给出一个供求平衡的价格。当一种商品满足以上三个条件时，如果不对其进行限购而是由市场自行按照价格机制分配，结果就会使高收入者对该商品的消费量远大于低收入者，使低收入者对该商品消费的边际效益远大于高收入者，这样就偏离了社会福利最大化的目标。因此，基于对社会福利最大化的追求，政府应该对该商品实行限购政策，以维护公民生存和发展的最基本权力。最后，租房可以保障低收入人群的基本住宅权，但不是长久之计。如果要满足人类最基本的住房需要，那么通过租房就可以实现。因此政府需要解决的是住房需要而不是购房需要。在短期内租房比买房相对容易，但作为短期的住房解决方案并不是长久之计。如果房价长期居高不下，房租也会逐渐攀升，致使低收入人群负担不起。但是，在租房能够满足居住需求的情况下人们还要坚持购房，主要原因是租房的方式会增加居住风险。房屋出租由租用者和出租者共同协商决定，当出租者不愿继续出租住房时，租用者就要面临重新寻找房源的问题，这样给租房者的生活会带来极大的不便。

（二）限购政策的长期延续效果适得其反

限购政策与其它经济政策不同，它不是运用经济手段来调节房地产市场的供给与需求，来实现房地产价格稳定运行，而是通过行政手段限制人们对房地产的购买行为，以期实现平抑市场房价的目的。主要做法，一是通过对购房资格的审查，取消某类购房者的购买资格；二是限制一些购房者的购买数量。实行限购政策的目的是为了通过限制投资性购房者的购买行为，打破房价上涨自我支持的恶性循环，使房价回归正常水平。在目前国内房地产市场上，投资性需求占据主导地位，房价上涨自我支持的恶性循环难以打破，房地产泡沫严重影响到国家经济安全与社会稳定的条件下，实行房地产限购政策是一个短期见效的治标手段。但在特定的历史条件下，无论是选择限购还是不限购，都会给经济与社会生活带来伤害。从理论上讲，限购政策作为一种行政手段，由于强制性和针对性，可以通过限制投资性购房者的购买行为，使房地产市场上消费需求占据主导地位，从而打破房价上涨自我支持的恶性循环，为促进房地产市场的有效供给赢得时间。但是，限购政策的长期实施仍不可避免地会凸显如下问题：第一，限购政策的实施有可能会形成房价进一步上涨的预期。限购政策在实施一年半左右的时间之后仍不退出，而是长期延续下去，效果会适得其反。即限购政策的长期实施对平抑房价起反作用。而限购政策之所以能够起作用，最关键的一点是通过投资性购房需求的强制性退出，改变人们对房价不断上涨的预期。但这一结果出现的前提，是人们对政府政策的改变不会形成理性预期。当人们把政府的政策改变作为参数纳入个人购买决策时，情形就会有所不同。如果不实行限购政策，房价还会不断上升。所以，一旦限购政策退出，房价就会迅速反弹。符合购买条件的居民担心限购政策退出后房价继续上涨，使自己承担更多的购房成本，原计划不在近期购房者，也会提前购买；不符合购买条件的购房者或是为了以较低的成本实现居住条件的改善，或是为未来获得更多的投资性收入，人们会通过各种“变通”手段，实现自己的购买意愿。第二，限购政策不仅会抑制需求还会在较大程度上影响供给。由于限购的对象是购买者，而不是生产者，人们通常会认为限购政策只会带来需求的减少，而不会影响供给的增加。但是需求与供给不是相互隔离的，而是相互影响的。一方面需求的增加可以通过价格上涨来刺激供给；另一方面，供给的增加也会通过价格的下降来诱导需求。事实上，市场经济条件下，任何市场供给都是需求诱导的结果。政府实行限购政策，房地产开发商预期到市场需求会大幅度减少，所以就会减少对房地产的市场供给。由于限购政策在抑制投资性需求的同时，也会减少对房地产的供给，所以如果房地产供给量的减少低于投资需求的下降，房价不仅不会下跌反而会继续上涨。一旦这种情况出现，就会使决策当局陷入进退两难的困境：退出限购，房价还未能下降；不退出限购，与房地产密切相关的产业已经由于房地产投资的减少而面临较大困难。第三，限购政策会对改善性需求的购房者形成误伤。客观来说，限购政策的限购对象是投资性购房者，而不是消费性购房者。消费性购房者有两种类型，自住性需求的购房者和改善性需求的购房者，自住性需求的购房者只买一套住房，而改善性需求的购房者则会需要购买第二套住房，用以替换现有的住宅。也有些购房者购买第二套或以上住房，并非为了投资获利，而是为了生活、工作的方便或是为了享受生活。但是，对购房数量的限制根本无法区分投资性需求与改善性需求；通过购房资格审查限购投资性购房者“入场”的做法，也会对改善性需求形成伤害。如一些城市对外地户籍人口在本地购买住房实行限购，使一些长期在本地工作，但没有本地户籍的中低收入者无法实现购房需求。一些人长期不在户籍所在地工作，由于收入水平偏低而且无法提供纳税证明，所以会因为限购政策而失去购房资格。这种误伤不仅损害了购房者本人的利益，而且影响了劳动力流动和人口迁移，不利于人力资源的合理配置。在一个正常的房地产市场中，改善性住房需求占有较大比重。受预算约束，人们初次购房时不会选择价格较高的房产；随着居民收入水平的提高，人们会通过继续购买住房改善居住条件，使替换下来的房产成为二手房市场的房源，满足其他购房者的居住需求。在这样一个市场上，由于二手房市场比较活跃，不同群体的购房需求都会比较容易实现。所以，对于改善性住房需求不仅不能抑制，还应保护和支持。只要没有形成房价追涨杀跌，少量的投资性需求对房地产健康发展是有利的。由于房地产商品自身的特点，任何国家的房地产市场都不可能没有投资性需求的存在。总之，限购政策作为强制性手段，只能是非常时期采用的特殊手段。由于其自身固有的弊端，具有“杀敌一千，自损八百”的特点，一旦采用就必须做好相配套的制度安排，保证这一政策不仅有效实施，更能顺利退出。而且限购政策是一项治标手段，长期使用会因人们的策略行为而适得其反。

参考文献：

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5.李治国.“限购政策”对房地产市场经营效率影响有效性研究—基于上市公司的数据[J].中央财经大学学报，2014（12）

6.陶唯.房地产限购政策的政策执行力浅析[J].经营管理者，2014（32）

7.谢作正，伍健铭.房地产限购政策，公众如何评价—近十年北上广深房价走势与调控政策比较[J].国家治理，2014（8）

住房公积金对冲条件篇9

关键词：住房公积金；会计；核算

中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-02

《住房公积金会计核算办法》自1999年出台以来，对住房公积金事业的发展发挥了重要作用，但随着住房公积金制度的不断深入和完善，现行《住房公积金会计核算办法》不能满足日益发展的住房公积金业务需要，已经滞后于整个经济环境的要求而显示出其缺陷和不足。本文主要通过对住房公积金会计核算现状的分析，查找存在的问题和不足，并针对这些不足之处提出了相应的改进建议，以便于住房公积金会计核算能够更好地发挥其作用。

一、现行会计核算办法的缺陷分析

(一)抵债资产无法核算，不能反映资产的真实状况

1999年4月3日《住房公积金管理条例》(国务院令第262)颁布以前，住房公积金管理中心利用住房公积金委托银行发放的部分单位贷款和项目贷款(含贷款利息)，因到期难以收回，目前都在“逾期贷款”科目下核算。几年来，地方政府和住房公积金中心对此高度重视，对逾期贷款的催收投入了大量的人力和物力，并通过协商、诉讼、保全、强制执行等法律途径依法追偿，取得了很大成效。因经济效益不好等多方面原因，致使部分债务人用非现金资产(主要为房屋、车辆等)偿还贷款。随着这些抵债资产的交接，双方的债权债务关系也就随之终止。但按照目前的会计核算办法，虽然中心接受了债务人的抵债资产，也就是说借款人已经还款，贷款已经收回，债权债务关系实质上已经不存在了，但却没有哪个科目能够核算中心所接受的抵债资产，同时在资产未处理完毕的情况下也没有办法核销逾期贷款，从账面来看，该项贷款仍然存在，看不到抵债资产，不能真实地反映中心的资产状况。

不仅逾期贷款有这种用非现金资产偿还债务的情况，即便是公积金中心最近几年按照《住房公积金管理条例》购买的国家债券以及发放的职工个人住房贷款将来都有可能会发生这种现象发生。

(二)抵债资产的处置过程中相关业务无法核算

目前由于部分债务人用非现金资产偿还债务，因此，中心对接收来的抵债资产如何处置，各地公积金中心做法不一。大部分公积金中心的做法是对抵债资产及时进行拍卖，但也有部分抵债资产由于各方面的原因拍卖不出去；考虑到中心的增值收益问题，又不能让这些抵债资产长期闲置，因此就将这些资产出租，以此取得相应收入用以弥补职工结息支出；另外这些抵债资产所取得的收入还需不需要按照其他单位的正常出租业务标准缴纳房产税、营业税等相关税费，说法不一，并且没有相关规定。

因以上这一系列的问题都是在住房公积金制度不断发展过程中出现的新问题，在现行的《住房公积金会计核算办法》中均没有相关规定，无法核算与此相关的经济业务。

(三)“贷款风险准备金”科目核算内容的局限性

现行《住房公积金会计核算办法》规定，“贷款风险准备金”这一科目核算按照规定提取的住房公积金贷款风险准备金。但在住房公积金实际运作过程中，为了使住房公积金实现最大限度的收益，按照《住房公积金管理条例》规定，可以用住房公积金购买国债，在现在的市场经济模式下，购买国债也存在一定的风险隐患。中心接收的抵债资产如果长时间不能处置，就会发生资产减值，造成资金损失。因此现行《住房公积金会计核算办法》中设置的“贷款风险准备金”科目所核算的内容就有一定的局限性。

二、针对以上存在的问题提出几点改进建议

(一)增设“待处置资产”科目

为了能够真实地反映中心财务状况，建议增设“待处置资产”科目，用于核算因债务人不能偿还到期债务时，而用非现金资产偿还债务的业务。

借款人以非现金资产清偿借款时，原来的债权债务关系应当随之终止。收到抵债资产时，按抵债资产的公允价值借记“待处置资产”科目，按账面反映的应收回贷款本金贷记“逾期贷款”科目，按账面反映的已计提但尚未收到的利息数额贷计“应收利息”科目。抵债资产的入账价值依次冲减本金和应收利息。

抵债资产的抵债金额与账面应收债权之间的差异记入当期损益，抵债资产的价值大于账面价值的部分贷记 “业务收入－其他收入”科目。抵债资产的价值小于账面价值应分两种情况处理：

1.债权债务关系完全终止时，抵债资产的价值小于账面价值的部分，应根据有关资料按照相关规定进行核销，借记 “风险准备金”科目，

2.债权债务关系没有终止时，如抵债资产仅冲抵部分债务的，剩余债务应继续追偿，因各种原因造成不能回收的，应按照相关规定进行核销和冲减。

在接受抵债资产的过程中发生应由中心负担的的一些税费，如资产评估费、契税等，记入“业务支出－其他支出”科目。

(二)对抵债资产灵活处置，将风险损失降到最低

抵债资产作为住房公积金资金的一部分，应作为住房公积金进行管理运作，公积金中心应对收到的抵债资产及时进行处理变现，合理运作，切实防范资金风险。在处理过程中应综合考虑各方面的问题，如国家宏观调控政策、当地房地产市场发展趋势、抵债资产的可使用年限等因素。对于能拍卖的资产尽可能公开拍卖，在拍卖时应坚持公开透明的原则，选择管理水平高、企业信誉好、有拍卖经验的拍卖机构。对于因各种原因不适合进行拍卖的资产就考虑协议、招标等方式处置，避免抵债资产长期大量闲置，将资金风险损失降到最低。因受客观条件的限制确实无法处置的抵债资产，为了防止因闲置造成损失，可暂时对外出租。

1.拍卖等方式处置资产

按照实际处置所得价款借记“住房公积金存款”科目，按所处置抵债资产的账面数额贷记“待处置资产”科目，所得价款与账面数额之间的差异记入当期损益。在实际发生业务时，会有两种情况：

(1)实际处置收入大于抵债资产账面价值时，所得价款大于抵债资产账面数额部分贷记 “业务收入－其他收入”科目。

(2)实际处置收入小于抵债资产账面价值时所得价款小于账面数额的部分借记 “风险准备金”科目。

在抵债资产处置过程中发生的如拍卖佣金等一些相关费用，记入当期损益。借记 “业务支出－其他支出”科目，贷记“住房公积金存款”科目。

2.对外出租资产

对外出租的抵债资产，在核算时可在“业务收入”下增设 “抵债资产出租收入” 二级科目。在发生出租收入时，借记“住房公积金存款”科目，贷记 “业务收入－抵债资产出租收入”科目。

抵债资产作为住房公积金资金的一部分，和“住房公积金存款”、“委托贷款”、“国家债券”一样，是住房公积金的存在形势之一，对其科学合理运作所产生的增值收益也就是该项资产所占用的住房公积金所产生的收益，应和存款利息收入、委托贷款利息收入、国家债券利息收入一样，是住房公积金增值收益的一部分，不应缴纳相应税费。

3.公积金管理中心自用抵债资产

公积金管理中心原则上不得擅自使用抵债资产。确实因工作需要将抵债资产留作自用的，应视同新购入固定资产办理相关审批手续同时应增加中心自身经费支出帐内的固定资产，帐务处理按照事业单位会计核算制度进行核算。

在发生该项业务时，借记“住房公积金存款”科目，贷记“待处置资产”等有关科目。

公积金管理中心对接受的抵债资产应妥善保管，在保管期间所发生的相关费用记入当期损益。实际支出费用时，借记“业务支出－其他支出”科目，贷记“住房公积金存款”科目。

(三)将“贷款风险准备金”科目调整为“风险准备金”

在目前银行支付给公积金管理中心的住房公积金存款利率与公积金管理中心支付给公积金缴存人的利率倒挂的情况下，为了最大限度的实现收益，就必须科学合理地运作资金。发放住房公积金贷款和购买国家债券是《住房公积金管理条例》规定的运作途径，但这两者都会存在一定的风险。因此“贷款风险准备金”这一科目核算范围就有一定的局限性，没有考虑到国债的风险问题。同时，由于抵债资产受使用年限、房地产市场发展状况、市场供求关系等因素的影响，其价格会随之上下波动，也会出现一定的减值风险。为了真实地反映资产状况，对于国家债券投资及抵债资产都应当提取风险准备金，其性质和原来所提取的贷款风险准备金完全相同，针对目前在住房公积金实际运作过程中所出现的问题，为了便于核算和操作，建议将“贷款风险准备金”科目调整为“风险准备金”，用于核算为了防范住房公积金资金运作过程中所出现的风险而提取的风险准备金，不仅仅限于贷款业务。计提基数包括“国家债券”、“委托贷款”、“逾期贷款”和“抵债资产”。在制定计提风险准备金标准时，应结合各项资产安全程度及增值收益情况，确定一个合理的比例，切实有效地保证住房公积金的安全完整。

当然，改进的方法可能多种多样，但在改进和完善公积金会计核算办法时，不仅要考虑住房公积金的保值增值，也要充分体现开拓创新、与时俱进的时代精神，要确保财务数据的真实、准确，要易于理解和便于操作，使住房公积金会计核算在不断发展壮大的住房公积金事业中发挥更大的作用。

参考文献：

[1]住房公积金管理条例.

[2]住房公积金会计核算办法.

住房公积金对冲条件篇10

一、保障范围和目标

（一）范围：

中心城市新罗区所辖各街道办事处、乡镇人民政府。

（二）目标：

对人均住房建筑面积低于15平方米的城镇低收入家庭（包括城镇最低收入家庭）实施保障。

二、保障条件

廉租住房申请家庭须同时符合以下三个条件：

（一）申请人须取得新罗区城镇户籍时间满3年，并在市区工作或居住；

（二）申请家庭自申请之日前连续6个月人均月收入低于城市低保标准3倍以内，即本年度为585元/月（含）；

（三）无房户或人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难户。

三、保障方式

廉租住房保障实行租赁补贴与实物配租相结合的方式，采取先租赁货币补贴，逐步向实物配租过渡的办法。

（一）享受租赁货币补贴的家庭，领取补贴后，自行到市场租赁住房或用于冲抵租金。

（二）实物配租优先解决无房家庭，并按照先解决低保家庭，后解决低收入家庭的顺序进行，同等条件下特殊困难家庭优先。今年下半年根据部分可供房源进行分配。20*年度要求实物配租的家庭，经复核符合廉租住房保障条件的，通过评分后符合实物配租的优先安排。因房源不足未能安排住房的，可轮侯到下一批次廉租住房可供房源中安排，或同等条件的申请户以摇号方式确定入围。廉租住房实物配租分配及管理相关规定另行制定。

四、补贴标准

（一）廉租住房保障面积为人均住房建筑面积15平方米。对自住住房（自有房屋，或居住父母、子女的房屋）的家庭，按与可享受保障面积标准的差额计算配租面积。

（二）按可享受的保障面积，每人每月每平方米的租赁补贴标准：低保家庭为6元，低收入家庭为3元。

租赁公房的家庭，若实际租金低于租赁补贴标准的，按实际租金进行补贴。实际租住面积低于可享受保障面积标准的部分，可进行租赁补贴。

（三）实物配租租金标准。享受配租面积标准内月租金：低保家庭为每平方米1元，低收入家庭为每平方米2元；超出标准的部分，均按照市场平均租金每平方米6元收取。

五、申请资料

（一）新申请家庭（即初次申请和中断保障后重新申请的家庭）应提供以下资料：

1、申请家庭成员身份证、户口薄和结婚证；

2、申请家庭成员收入证明。城镇低保家庭提供民政部门颁发的城镇居民最低生活保障金领取证，城镇低收入家庭应提供家庭成员所在单位或户口所在地居委会出具的家庭收入证明；

3、申请家庭成员所在单位或户口所在地居委会出具的住房状况证明。属自住住房的应提供房屋所有权证明，属租赁单位公房或政府直管公房的，应提供租赁合同和租金收据，属租赁市场住房的应提供租赁方房屋所有权证明和租赁合同；

4、申请人为非户主的，应出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书；

5、户主如实填写《*市区廉租住房保障申请审批表》，并签名承诺；

6、需要提交的其他证明材料。

（二）20*年已享受保障家庭应提供以下资料：

1、如实填写《*市区廉租住房保障年度复核表》，并签名承诺。如已不属于2009年城镇最低生活保障待遇属城镇低收入家庭的，应当提供家庭成员所在单位或户口所在地居委会出具的家庭收入证明；

2、家庭人口、住房状况等情况发生变化的变更证明；

3、需要提交的其他证明材料。

六、审核认定

（一）城镇户籍认定。需认定共同申请的家庭成员具有新罗区城镇户籍和家庭人口数，申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母。

（二）住房面积核定。家庭人均住房建筑面积按照自住住房或租赁公房面积，除以申请家庭人口数计算确定。

（三）人均月收入核对。家庭收入是指共同生活的家庭成员的全部货币收入，主要包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险、有价证券、储蓄存款及利息、借出款及红利、资产收入和其他收入。

七、工作时间安排

（一）宣传阶段（7月20日—7月27日）。组织召开新罗区政府、各街道办事处、乡（镇）人民政府、区直有关部门和市直有关部门相关负责人参加的2009年度廉租住房保障工作会议，传达学习有关政策规定，进行动员部署，落实具体工作，并通过《闽西日报》、电视台和*建设信息网公告等多种形式，开展宣传。

（二）申请、审核阶段（7月28日—8月21日）。符合廉租住房保障条件的新申请家庭到户口所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府（以下简称“受理机关”）提出申请，领取《*市区廉租住房保障申请审批表》。

20*年度已享受租赁补贴并符合条件的家庭到受理机关领取《*市区廉租住房保障年度复核表》，按要求如实完整填写，同时需提供齐全完整的申请资料。

材料备齐后，居委会和受理机关对申请家庭的人口、收入、住房状况等情况进行核实，签署初审意见，并在居委会和受理机关公共场所内各张榜公布7日，公示无异议的或异议不成立的，将表格和相关材料一并报送上一级受理。受理机关将符合条件的家庭申请资料报送新罗区民政局复核后，再报送市房改办。

（三）复核、公示和登记阶段（8月22日—9月中旬）。市房改办收到申请资料、组织房管等相关部门复核后，签署核准意见，对符合廉租住房保障规定条件的，在《闽西日报》、*建设信息网站上或以其他方式予以公示，公示期限为7日。

对经公示无异议或异议不成立的，报市建设局批准，作为廉租住房保障对象予以登记。对不符合条件的，不予登记，并出具书面通知，说明理由。

（四）发放阶段（9月下旬）。具体时间和地点另行通知。经公示后确定为廉租住房保障对象的家庭户主签订廉租住房租赁补贴协议，领取银行卡，发放2009年1月至6月份租赁补贴；7月至12月份租赁补贴安排在年底发放。

八、工作要求

（一）加强组织领导。当地政府是落实廉租住房制度建设的责任主体，务必要从保增长、保民生、保稳定的大局出发，加强组织领导，把解决城市低收入家庭住房困难，作为政府公共服务的重要职责来抓。要求新罗区政府所辖各街道办事处、乡（镇）人民政府和民政部门主要领导要亲自抓，明确一名领导具体负责，建立专门工作机构具体组织实施；市直各有关部门要落实具体责任，积极主动做好相关工作，切实把好事办实办好。

（二）严格审查程序。坚持按程序实行全程阳光操作，接受社会监督，确保公正、公平、公开。