房地产企业的财务管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业的财务管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】 房地产企业 财务管理 资金预算 目标成本

1 建立以财务管理为核心的房地产企业管理的原因

1.1 房地产企业的经营特征

在房地产行业兴起后，各个房地产企业都形成其独特的经营模式，虽然经营模式各不相同，但其经营特征都是一致的，首先，由于房地产的前期投入资金大，开发周期长，这些因素决定了房地产行业具有高风险性，房地产建设从设计规划开始，就要经过许多个开发阶段，并且要耗费数年才能完工，开发周期长，资金运转的灵活性低，而资金的投入较大，少则几千万，多则上百亿，这导致企业很难单独完成资金的筹集，而需要多方的力量才能完成，大多数企业只能通过向金融机构贷款，进行负债融资，这使得企业的资产负债率提高，加重了企业的财务危机成本，所以，有效控制现金流，对房地产企业发展至关重要。其次，房地产开发业属于资源整合型企业，其业务较为复杂，涉及产业较广，不仅仅需要与供货商产生经济来往，还要与建筑单位、施工单位、设计单位产生经济来往，还有在销售环节，要与委托单位产生经济来往，当经济来往增加时，财务登记也将变得复杂，复杂的业务关系，使得财务成本管理成为房地产企业管理不可忽视的关键环节。

1.2 内外部形势的变化

自从20世纪90年代后，我国的房地产行业进入了一个快速发展的阶段，全国各地房地产开发投资得到了迅速的发展，而当时政府对房地产行业采取了较为宽松的经济金融政策，并且大力鼓励房地产的发展，这使得许多投机行为有了滋长的空间，造就了我国房地产企业数量多，却经济规模低，效益差，房地产行业充斥着泡沫经济。这种现象在我国加入了WTO以后得到改变，当我国引进外资，越多技术领先、财力雄厚的外国企业进入我国房地产市场，与我国房地产企业展开竞争，这也要求我国的房地产企业不断向规范化、标准化发展，而在竞争中，许多管理意识不足、规模小的企业渐渐被淘汰。在这种情况下，我国房地产企业要在竞争中占有一席之地，就必需面对激烈的竞争环境。因此，在激烈的竞争中，在国家宏观调控的大背景下，企业若想寻求更好的发展，企业财务管理就成为至关重要的一点，建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，不仅有利于帮企业走出困境，更为企业的发展打下来坚实地基础，使得企业在未来能够更快更好的发展。

2 建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式

企业财务管理是指，对于资金运动过程所采取的管理方式，它包含了资金的取得、耗费、使用、分配和收入等方面。所以，房地产企业的财务管理，是指包含资金的筹集管理，资金的投入运用管理，税务筹划和收入管理，开发成本及费用管理等。现今，我国大多数房地产企业都存在着财务管理的问题，例如成本管理不全面，资金管理较为薄弱，投资分析不到位的情况，所以应建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，而建立这种模式应注意以下几点：

2.1 房地产企业的经营特点要求人们建立以资金管理为核心的企业财务管理模式

（1）实施资金集中管理;房地产企业涉及到许多各行各业的单位，其生产经营的过程十分复杂，包含了许多的经济活动，资金使用速度快，因此，倘若将资金进行分散管理，加大了统一调度协调的难度，财务管理的风险性大大增加。所以，房地产企业在财务管理的过程中，应该实现资金集中管理，实现资金集中管理，不仅能够有效的统一调度协调企业的资金，还能够使资金得到合理使用，使其发挥最大的价值，为企业未来的发展打下坚实的基础。

（2）全面实行资金预算管理制度;为了有效体现出财务管理中资金管理的核心作用，企业应全面实行资金预算管理制度，由专门的人员，通过对企业以往的资金流动进行分析，对未来的资金使用进行预测，企业应根据企业项目的开展状况和投资所需，使用现金预算的手段，确定一个合理的企业现金预算额度和现金持有量，与此同时，企业应按照预算，有计划性的使用资金，保证资金的有效运行，使其发挥应有的最大价值。

2.2 构建全面目标成本管理体系

（1）全面目标成本的编制;企业应该根据以前的成本历史数据，再结合当前的成本实际情况，预测未来的成本变化，同时还要考虑到企业的经营目标和市场的变化因素，制定企业的目标成本。在目标成本确定之后，还需将其按照顺序，一步步细化为更小的，便于实行的目标成本，要求其具有精确性。

（2）全成本动态管理;当项目处于开发的过程中，那么项目成本就会产生不断地变化，为了保证制定的目标成本的实现，使其在企业的掌控状态下，就必须对成本变化进行及时的跟踪与反馈，对成本变化进行动态管理。在实际操作中，应提高成本管理人员的地位，使其与其他部门的人员做好沟通协调工作，有任何问题，及时反馈，及时处理，保证有效控制企业的成本。

（3）责任成本考核;责任成本考核是目标成本与动态成本能够实现的前提保证，能够有效的使目标成本和动态成本落实到位，这要求企业要将所有的成本目标都落实到每个具体的岗位上，并且制定相应的责任考核以及奖惩措施，责任成本考核，不仅有利于促进实际工作的有效进行，还有利于对目标成本和动态成本进行分析和总结，使各项成本使用更为合理，促进企业的良好运作。

2.3 实现企业信息化管理

房地产企业信息化管理是指房地产企业利用现代的信息化技术，通过对房地产信息资源进行整合与分析，从而提高房地产企业的开发、决策、经营、管理的效率，提高房地产企业的核心竞争率。房地产行业需要面向市场，而了解顾客的需求，掌握最新的政策导向，及时发现市场的有效商机，对于房地产企业的发展是至关重要的，而实现企业信息化管理，不仅能够对房地产市场需求进行有效的分析和调研，还能够为决策提供有效的信息，因此，房地产企业实行企业信息化管理，是一个必然的趋势。

2.4 以内部控制功能为保障

房地产企业在运行过程中会面临许多挑战，其中，对企业造成影响最大的就是财务风险，财务风险主要有两方面，一是项目决策具有风险，二是现金流的控制具有风险，为了避免这种风险的产生，企业应制定财务风险相关的预防机制，对风险进行评估、控制和处理。房地产企业应对投资项目进行专项研究，努力将风险指数降到最低，有效防范各种风险的产生。在项目运行过程中，要严格控制现金流，提高资金的周转能力，不断完善内部控制的制度，这有利于更好的发挥财政的作用。

3 结语

近年来，对于房地产行业，政府出台了一系列的宏观调控政策，这些政策在一定程度上，对房地产市场造成了影响，但是，随着我国经济的发展，城市化进程的加快，现今的房地产调控政策，不会改变行业长久良好的发展趋势。因此，面对激烈的竞争和政策的调控，房地产企业只有调整自己的管理模式，建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，勇于创新，提高自身的企业核心竞争力，才能永远立于不败之地，才能使企业更快更好的发展。

参考文献：

[1]郑静.我国企业财务内部控制管理的研究[J].科技创新与应用，2012（33）.

[2]刘小丽.浅议房地产规划变更中的利益关系与权益维护[A].转型与重构――2011中国城市规划年会论文集[C].2011.

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随着我国房地产事业的不断发展，相应的房地产企业的数量也在迅速增加。本文通过说明现阶段房地产企业在财务管理方面有关资金的来源于使用控制情况，对财务管理进行了各方面的创新策略。

关键词: 资金来源，使用控制，创新

房地产企业如果要实现稳定课持续发展,企业集团要获得长期的竞争能力, 就必须得提高所属子公司的财务管理水平标准, 明确企业集团的财务管理职责, 并找出企业集团的财务管理所存在的漏洞, 建立更加完善的企业集团的财务管理机制, 最后使之成为房地产企业集团实现稳定可持续发展的一个有效的管理控制工具。

一、对房地产资金来源的控制

房地产企业资金来源的渠道主要有外部筹资与销售收入。

1．外部筹资

为了降低企业因为贷款而产生的巨大风险， 减少公司的盲目贷款，房地产企业可以规定企业内部的所有贷款，都必须要经所在房地产企业总裁的同意。企业在贷款即将到期时就要先与开发项目的公司进行良好的沟通，为归还所借贷款提前做好准备的工作。当该项目开发企业出现了不能按期归还贷款资金时，应该由该公司根据当时的实际情况在公司范围内统一的调度资金，确保可以按期归还所借贷款。

2．销售收入

销售预售款是销售房地产企业在所售商品被交付使用之前，提前向购房者收取的一定房款。对于房地产开发商而言，通过提前销售房屋可以预先获得一定的销售收入，从而可以括充投资需要的资金。并且可以将部分存在的市场风险分散给购房的消费者，从而提高了开发商开发房地产的积极性。

第一、收取内部的认购费用。为了预先销售房地产，锁定销售客户，在没有办理提前销售许可证的情况之下，向购买客户收取一定比例的认购费用。内部认购费用是一个对双方都具有较弱约束力的费用，虽然是一个企业收回可用资金的过程，但是并不是一个企业销售收入得以实现的过程，所以，在会计准则上，仅仅作为往来账款形式来入账。

第二，收取销售房屋的定金。在取得提前销售许可证后，房地产企业可以对外实施销售活动。对于确定会购买的客户，可一暂时收定金，并签订购买意向协议书。定金是一个对双方有较强约束力的费用。在会计上多数也是以往来账款形式来入账。

第三，收取购买房屋的首付款。在签订销售房屋的合同后，会在一定时间内收到客户所交纳的首付款，在会计上，应该记入预收账款之中。

二、资金使用控制

为了确保公司资金能够被安全和有效的使用，房地产企业在资金支出和使用上应该进行明确规定。房地产企业可以结合会计的法规以及自身情况，应该对资金的管理作如下的规定：

(1) 遵守不相容岗位不兼容的原则。出纳人员不能兼任稽核或会计档案的保管、收入、费用、支出以及债权债务的登记工作。在任何的情况之下，都不能够由一个人来办理货币业务的全部过程。

(2)印鉴分离。财务的专用章和企业法人的名章必须要由不同的人员保管。

(3)公司当时取得的资金收入，必须要及时入账，禁止收款不入账。

(4)支付款流程。为规范房地产企业款项的支付情况，房地产企业可以对如下不同的开支项目进行审批

第一，费用开支的审批程序：

第三，并不是每一笔的财务支出都是要完成所有的审批程序，但是必须要具备“双签”的前提，也就是说不能缺少房地产公司的财务总监、总经理的签字审批。由于任何的支出账款都至少要完成总经理以及财务总监的签字审批工作，这样做可以在一定的程度上减少单人舞弊的行为，使得财务管理可以得到更好的保障。

三、关于房地产企业集团的财务管理创新策略

1.在财务管理理念方面的创新

一方面是财务管理已经从被动的资金核算向全局性的财务决策和控制职能上进行转变。另一方面就是财务管理工作需要财务管理以及业务管理的紧密结合，财务管理需要深入到房地产的每一个专业化领域中，并要贯穿房地产项目业务生命周期的开始到终结。

2.在财务管理机制方面的创新

财务管理的体系是现在房地产企业管理体系的一个重要的组成部分， 也是房地产企业在特定战略目标的指导下，对一系列经营活动和投资、融资的活动实施设计好的财务成本管理活动。在内部控制的体系之下房地产企业集团需要建立一套不仅要适合企业的实际、又要适应企业长远发展的管理体系。

3.在财务管理手段方面的创新

房地产企业的规模扩张和企业集团的一体化运作要求并决定了实施财务管理体系的复杂性。所以要想在这种战略信息条件下来提高自身的财务管理水平必须要创新财务管理手段。

（1）建立信息化的管理系统

信息化管理是现代房地产企业重要的管理工具模式， 更加是现代房地产企业集团财务管理的支撑点。运用先进的信息化手段来建立现代网络管理体系，病将所有的业务功能都搭建在同一个平台上，企业集团的所有数据都在同一个数据库中进行处理， 实现了房地产企业资金管理、预算管理、财务管理和数据分析一体化，从而形成了企业集团统一的数据信息流，并且为公司的决策提供了准确、完整的数据信息。

（2）实行资金集中的管理策略

投入法人资金是现在房地产企业集团的命脉，在现有房地产公司建立资金的集中管理体系，实行投资资金的集中调配，加强了资金的灵活调控，提高资金的利用率和收益率，同时也可以提高房地产企业集团整体的信贷信用等级，可以扩大融资的能力，更加有利于房地产集团加强对控股公司之间的交易监督与控制，防范投资风险。

（3）实行全面预算的管理策略

全面预算的管理是企业财务管理的核心，是一项将目标与政策落实成行动的方案，也是实现企业利润目标的前提。房地产企业集团必须建立以全面预算的管理体系为基础的方案来控制所开发房地产的生命周期，用来激励企业内部各个部门，从而保证经营利润目标的实现，同时也考核房地产公司责任人的每年业绩，实现了激励和约束的两重效应。

结语

现在随着房地产事业的大热，越来越多的开发商投资在房地产事业中。房地产企业集团的财务管理工作是现在最需要解决和完善的问题。通过本文一系列在财务管理上的创新策略，希望我国房地产企业集团的发展可以越来越热。房地产

企业集团要明确董事会在企业内部控制框架中的地位，并要充分发挥董事和委员会的作用，自觉地接受财务管理部门监督。这样按规定实行，不断地优化财务管理的实施手段拓展财务管理的领域,才能够更好地确保房地产企业集团获得最大的利润。

参考文献：

[1]任书芳,高树岭,张行贵. 当前房地产企业财务现状及管理建议[J]. 时代金融, 2006,(04) .

[2]冯芳.轮房地产企业集团的财务创新[J].Money China,2011,(03).

[3]周永平. 房地产企业集团财务管理存在的问题及对策[J]. 经济研究导刊, 2007,(08)

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【关键词】房地产企业；财务管理

房地产企业开发周期较长，资金投入较大，财务管理风险问题日益凸显，财务管理在房地产企业管理中占据着重要的地位，加强财务管理工作能够有效的规避风险，促进房地产企业真正实现平稳、健康与可持续发展。

一、房地产企业财务管理的特点

1.开发周期长、资金投入大

房地产企业在开发的过程中会投入较多的资金，当前地价较高，决定着企业需要大量资金的支撑，在具体的房屋建造施工过程中，资金的顺利周转也十分重要，必须运用不同的融资方式进行资金投入。

2.开发风险大

房地产具有投资大、周期长等特点，在具体的开发活动中会出现很多不确定的因素，都会给企业投资带来一定的影响，房地产开发风险较大。投资决策准确性也会影响企业的发展，尽可能的避免投资失误，应提高财务管理人员的素质，保证投资决策的科学性，使企业有效的规避风险。

二、房地产企业财务管理存在的问题

1.缺乏完善的财务管理机制

当前，房地产企业由于缺乏财务管理机制，给企业造成了一定的影响，使企业的正常运营受到了一定的制约。在资金方面，资金的筹资力度不够，因房地产在项目的开发中都离不开资金的支撑，项目开发周期较长，会出现很多不确定因素，部分房地产企业资金投入力度不够，无法延长资金链，资金的周转不够，不利于项目的建设。在审计监督方面，房地产企业审计监督力度不够，审计监督部门之间无法协调，没有严格履行审计监督规章制度，使审计监督工作不能够有效的开展，也因企业没有对审计监督引起重视，导致审计监督无法发挥应有的职能，而且审计监督管辖的范围有限，还有部分审计监督管理人员职责意识不强，素质不高，阻碍了房地产企业财务管理的开展。

2.融资渠道单一

一般房地a企业是向金融行业借款来筹集资金，融资渠道有限。但部分房地产企业信誉较低，只能通过部分银行以及金融机构获取资金，导致融资极为困难，融资渠道单一，无法实现多元化的融资渠道。房地产企业竞争较强，对于房地产民营企业来说更加不利，一般银行会偏向于给国企提供资金支持，使大部分民营企业得不到融资，融资渠道有限，便阻碍了房地产企业的发展。

3.成本管理

当前，房地产企业在成本管理上存在着较多的问题，成本管理力度不够，不能够对成本管理进行实时监管，使企业的成本投入增加，无法实现企业的经济效益同比增加。成本管理模式传统，无法适应现代化的发展，没有将成本管理落实到各个环节中，比如在工程造价方面忽略了项目开发之前以及设计之前的造价管理，工程造价与各个工作步骤严重脱节，增加了企业成本资金投入，企业的经济利益受损。

4.缺乏高素质的财务管理人才

当前，房地产企业的财务管理人员素质普遍较低，由于企业没有设置较高的门槛，无法保证财务管理人员的学历性以及专业性，在财务管理方面容易出现失误。企业对财务管理人员的培训力度较低，导致财务管理人员无法提高自身的素质，给财务管理工作带来了影响。

三、房地产企业财务管理的有效途径

1.健全财务管理机制

房地产企业应不断的完善财务管理机制，树立资金管理意识，使资金能够增值，加强资金的投入力度，延长资金链，还应对资金进行严加管控，避免资金出现乱开支的情况，完善财务部门的职责，与资金相关的工作只能通过财务部门实行，其他部门不可参与资金管控。房地产企业应加强审计监督，使部门之间能够有效的进行协调，部门应履行规定，使审计监督工作能够有效的开展，企业应对审计监督工作引起重视，通过审计监督与指导提高财务管理水平。

2.实行多元化的融资渠道

房地产企业应不断的实行多元化的融资渠道，制定科学的融资方案，房地产企业应重视信誉问题，才可以得到资金提供方的信任，不断的拓宽融资渠道，得到大量资金支持，更好的进行房地产项目开发，使工程能够有序进行。另外企业也可凭借自身较好的信誉，向资本市场以及非银行金融单位等来寻求资金投入，完善企业的资金结构，有效的降低筹资风险。

3.加强成本管理

房地产企业应要求财务管理人员积极参与到成本管理工作中，做好成本预算工作，加强成本管理，明确可控与不可控费用。财务管理人员应定期制定出来成本分析文本。企业应对成本进行有效的控制，完善成本管理模式，使成本管理更加精确化，能对企业工作中的各个步骤进行预算，有效的防治财务风险，加强成本管理能够最大限度节约企业的成本投入，实现企业的经济效益。

4.加强财务管理人员的培训力度

新时期对于财务管理人员提出了更高的要求，房地产企业必须加强对人才的投入力度，培养财务管理人员专业的理论知识与实践经验，必须在保证人员掌握理论知识的基础上提高实践能力，保证每个人员都能够接受到培训，为人员实行激励机制与考核机制，提高人员工作的积极性，根据考核的结果进行合理的奖惩，确保每一名财务人员都能胜任岗位工作。高质量的财务管理工作是房地产企业健康发展的保障。

参考文献：

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关键词：内部控制 财务管理 创新

一、房地产企业集团财务管理创新的迫切性

房地产开发经营具有涉及面广、开发周期长，投资额大，资金回收期长，经营风险大的特征，因此房地产企业属于资金密集型的高风险企业，而房地产企业的集团化又使得房地产企业的经营范围从单一房地产开发，向集房地产开发、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合业务模式转变。

传统的房地产财务管理模式已不能适应集团化发展的需要，其问题主要表现在：1、“被动反映型”的财务核算不能充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用。2、难以及时掌握各下属企业的资金周转情况，致使资金管理有章无序，存在体外循环现象。3、对重大事项缺乏事前参与和事中实时监控。 4、不同利益主体考虑的目标不同，子公司向集团公司上报的会计信息往往从本位主义出发，缺少大局意识，通常对重要信息、异常情况不充分披露，甚至还隐瞒一些信息……这些问题的存在都制约着集团的管理和决策能力，不利于集团化企业的持续发展。

《企业内部控制基本规范》和《内部控制规范指引》的颁布实施，为集团型房地产企业的规范化运作提出了新的要求。因此在内控机制下房地产企业集团要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力，必须进行财务管理创新。

二、财务管理理念的创新

在内部控制体制下财务管理职能中的财务控制职能进一步强化。一方面财务管理已从被动的财务核算向全局性财务决策、控制职能转变。财务管理不仅仅是财务核算、财务报告和分析，更多地参与到投资决策、资金筹划、预算管理、纳税管理、内部控制制度管理、财务监督与评价和财务人员队伍建设上来。另一方面财务管理需要业务管理和财务管理的完美结合，财务管理须纵深到房地产的各个专业化领域，即投资决策、设计研发、营销策划、招投标管理、施工管理、成本管理、预算控制、绩效考核等，并贯穿于房地产项目生命周期的始终。

三、财务管理机制的创新

财务管理体系是企业管理体系中的重要组成部分，是企业在一定战略目标指导下，对经营活动和投、融资活动实施有计划的财务管理活动，通过有明确职责、适当的风险控制机制来贯彻落实的价值化管理体系。在内部控制体系下企业集团须建立一套既适合企业实际、又适应长远发展的财务管理体系。

由于房地产企业属资金密集型的高风险行业，母子公司之间的业务基本相同。因此，房地产企业集团应采用集权型的财务管理模式，决策权集中于母公司。集团公司掌控财务战略决策，集中控制和管理集团内部的经营和财务管理，成员企业须严格遵照执行。

在同一法人主体下，各分公司执行统一的财务制度。建立集权分权适度、权责利均衡、多级分层分口控制系统，实行“归口管理，分级核算，逐级审批”的财务管理原则。该系统从纵向看是“集团公司（母公司）- 子公司-孙公司”的多级控制关系，横向看是在每一个控制层级中各职能部门间进行资金、成本的归口管理和控制。第一层次控制设在集团财务部，负责整个集团的资源分配、资金调配、投资管理等总体安排，并负责指导、组织、协调集团及所属企业的财务核算和管理工作。建立财务决策制度，明确决策规则、程序、权限和责任，进行科学分工，严格职位设置和授权管理。

四、财务管理手段创新

房地产企业规模扩张和集团一体化运作要求决定了财务管理系统实施的复杂性。要想在战略信息化条件下提高财务管理水平须创新管理手段。

1、建立信息化管理系统平台

信息化是现代企业重要管理工具，更是房地产企业重要的管理支撑点。运用信息化管理手段建立以集团组织架构为基础的网络管理体系，将所有业务功能搭建在一个平台，集团所有数据在同一数据库集中处理，对房地产企业集团管理的各项业务进行集成应用，实现财务管理、预算管理、资金管理、数据分析和人力资源管理一体化，从而形成集团统一的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的信息。信息管理平台的建立能有效提高房地产企业的效率、降低成本、加快发展并实现房精细化管理，从而提高产品质量，控制运营风险，提升竞争力。

2、实行资金集中管理

资金是房地产企业的命脉，在母公司建立资金集中管理系统，实行资金集中调配，加强资金调控，减少沉淀，提高利用率、收益率，同时也可提高集团整体信贷的信用等级，扩大融资能力，更有利于集团加强对全资和控股公司间的交易监控，防范资金风险。

3、实行全面预算管理

全面预算管理是财务管理的核心，是将战略目标与政策规范落实为具体行动方案，也是实现战略目标的前提和基础。企业集团必须在信息化管理软件平台的基础上，建立以预算管理、KPI绩效考核和预算执行检讨机制为一体的全面预算管理体系来规划、控制房地产开发的生命周期，激励集团内各子公司、各部门，保证经营目标的实现，同时考核、评价各子公司责任人的业绩，并与利益挂钩，实现激励与约束的双重效应。

4、完善内部控制机制

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关键词：房地产；开发企业；财务风险

一、房地产开发企业的现状

1.房地产开发企业投资高速上涨，空置率过高

中国内地房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常的发展状态，但是，区域性过热现象的例证也表现泡沫在局部地区实际存在。房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业，近几年来，房地产投资增速过快，空置率上升及房地产价格迅猛上涨等问题一直伴随着房地产行业的发展。

2008年全国房地产投资增幅高达21.8％，2009年投资增幅持续上涨，达到31.4％。国家统计局对外公布的2008年6月份“国房景气指数”显示，截止到2008年6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2％。房屋的空置虽然是暂时的，但过高的空置自然会造成房地产开发企业的大量资金被占压，在给企业带来较大的资金压力的同时也增加了企业成本，影响了企业的投资收益和进一步发展，其中的风险不言而喻。

2.房地产开发企业价格上涨过快，房地产业发展过度依赖银行信贷

房价严重偏离居民的收入水平和购买能力，一方面使得房屋大量空置，另一方面房地产供求严重脱节，从长远的眼光看，对于整个行业的发展有弊无利。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从房地产企业开发资金来源分析，大多数房地产企业自有资金不足、多年负债率高的情况下，开发商的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现规范化，不少房地产企业资产负债率在70％以上，承受着巨大的财务风险。部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。活跃在房地产市场上的资金无论以何种形式出现，多是从银行出去的。换言之，房地产投资与消费都与银行信贷支持密不可分。

3.房地产开发企业财务风险巨大

中国内地房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗放式经营，耗能过大。深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。

5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69％。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78％。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07％。资产负债率2001年最低为49.08％，2002年最高为54.55％，并呈上升趋势。由上可知，地产作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。

二、房地产开发企业财务风险存在的问题

1.融资渠道过于单一

大陆房地产金融业不发达，主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。融资方式除银行贷款外，目前采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、基金等。但我国房地产金融方面的政策法规尚未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。其它融资方式一直以来受到较多限制，发展缓慢，多元化资金支持体系和风险分担体系远未形成。由于融资渠道过度集中于银行，导致房地产业对信贷的扩张与收缩十分敏感，信贷政策的每一次紧缩，房地产企业的资金链都遭受着巨大的冲击，难以从其他途径筹措到足够资金来满足连续再生产的需要，面临相当大的财务风险与经营风险。

2.资金分配随意性大，利润分配程序不规范

众多的房地产开发企业利用国家住房制度改革带来的机遇纷纷加入到房地产开发中，投资具有一定的盲目性。企业成立时间短，人才匾乏，成立后往往忙于项目开发，没有时间来系统规划企业的未来走向。另外，如何分配利润往往由投资人决定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求来确定分配的。投资人认为市场前景光明，会去寻找新的投资机会，将获取的利润投资到新开发中去；投资人认为市场前景暗淡，就会通过利润分配方式会抽走资金，转向投资其他行业。

为了减轻税负，企业不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。这样，企业的账面往往反映为亏损或微利。

3.财务管理机制薄弱

大陆的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就由国有企业转化而来，往往带有效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷。企业之间、各部门间在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法得到保证；大部分房地产企业内部财权集中在关键人手中，过于注重控制而疏于管理；记账的业务只是非开票不可的业务，有的账目只是走形式。以上种种因素导致了企业财务管理停滞在较低水平，在核算方法上还停留在简单的收付记账法，财务人员的财会专业知识缺乏，应用水平不高。财务人员制作的财务报表无法真实地反映企业的财务状况和经营成果，企业决策者根据财务报表进行决策，就会导致财务决策失误。

三、抵御房地产开发企业财务风险的对策

1.发展多元化直接融资，进一步完善间接融资

适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。中国内地《公司法》对公司债券发行主体、发行条件的规定非常严格，如果严格按照目前《公司法》规定，那么长期债券融资的大门可以说对中国绝大多数房地产企业来说都是关闭的。因此，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。此外，还应以短期融资为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。

现今各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行＋外资银行、中资银行＋信用担保机构、中资银行＋信用担保机构＋担保企业、中资银行＋担保企业甲＋担保企业乙等等，为企业提供各种担保

和抵押贷款。

2.高度重视可行性研究，加强资金回收风险和收益分配

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。

对于房地产开发企业来说，其利润分配策略的制定应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业的利润分配具有不规范、随意性的特征，导致企业的资本结构不合理，资产负债率极高，严重影响企业到外部进行融资。同时，没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。所以，房地产开发企业应根据企业经营战略及融资策略的要求，制定合理的利润分配政策，优化资本结构，增强的内源融资能力，降低融资成本，增加企业利润。利润分配以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。

3.宏观经济政策调控下的财务风险防范，完善企业财务管理机制

房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策效力过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长，因此政策力度选择应适当。同时，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能。规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的融资风险。比如，我国至今尚未推出产业投资基金法，无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依，证券投资基金不能直接投资于房地产项目。另外，债券融资的法律法规都还不完善，应对房地产证券化给予明确的法律依据，加快修订《企业债券管理条例》，税法的修订，住房保险市场的完善等等，相关法律、法规制度的建立和完善是亟需解决的。

另一方面是机制的完善，应在企业集团各公司及各有关部门间，建立严格的内部控制程序和相互制约措施，并实行重大事项报告制度和集体决策制度，避免决策失误和舞弊事件的发生。尤其在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序，从而规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。最大限度地预防和控制企业可能出现的重大财务风险。企业财务风险可分为可控财务风险和不可控财务风险。房地产企业财务风险管理主要是对可控财务风险的管理，通过构建财务风险防范体系，科学地进行事前控制，减少经营活动中的财务风险。为适应组织结构扁平化发展趋势，企业财务管理应广泛应用现代化的网络、信息技术，加快信息集成化速度。这是防范与化解财务风险的重要措施，也是确保企业财产安全和财务活动效益性的有效手段。

参考文献：

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【3】刘恩禄

汤谷良：论财务风险管理【J】，北京商学院学报，2008，2

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一、预算管理概述

预算管理主要是指“企业对一定期间的经营活动、投资活动、财务活动等做出的预算安排。”这种预算管理是以企业的发展战略为基础，以货币形式来表现企业自身经济活动的一种方式，预算管理是企业运用科学方式对未来运营情况进行的一种预测，在企业预算管理过程中很有可能会发现企业发展战略中的问题，这时就可以对问题进行演示分析，把不良影响消除在萌芽状态。在房地产企业中开展预算管理工作也是为了消除资金管理中的危险因素，提高投资战略的安全性。

预算管理相对于其他企业管理工作来说，具有自己的个性特征。第一，管理工作全方位性。预算管理工作能够做到全面、全员以及全过程管理，在企业投资活动的任何时间段，对于任何一个人而言都可以进行预算管理。房地产企业中也需要进行全方位管理，把自己的工作人员以及发展资金集中起来，统一进行分析、控制和管理，这样可以通过科学的方法合理配置发展资金，提高投资战略的稳定性和安全性。第二，以现金管理为基础。这是房地产这种大资金流量的企业预算管理工作所普遍具有的特征，房地产行业具有“高负债、高利润、高风险”等特点，如果企业现金流中断会严重影响房地产开发工程的建设，所以，现金流管理是房地产企业财务预算管理的基础。第三，以房产开发工程成本管理为核心。在房地产企业中，房地产开发项目所占的资金比例最大，所包含的工作内容也比较丰富，所以，进行预算管理工作时的难度相对来说也较大，故而，在财务预算管理工作中就应该以房地产开发项目成本管理为核心。

二、房地产企业的财务预算管理现状研究

随着我国经济发展程度的提高，房地产企业对预算管理工作的重要性已经有所认识，但是在实际开展过程中却存在着很多的问题，这些问题的存在给我国房地产企业经济效益的提高、投资安全性等都带来了隐患，因此要针对其存在的问题，加大房地产企业预算管理工作的开展力度。

1、考核机制不健全

在房地产财务预算管理工作开展时没有进行相关责任书的签订，相关的奖惩机制自然也就不健全，这样就给预算管理单位和工作人员以投机取巧的机会，如果没有完成预算指标相关责任就无法落到实处，预算管理人员总是以外部环境为借口进行责任的推脱，并不从自身寻找原因，这种问题的存在是房地产企业预算管理工作所遇到的普遍问题，已然成为了影响企业发展的重要因素，这一问题在未来的财务预算管理工作中不可忽视。

2、执行与监控力度不足

很多房地产企业在开展财务预算管理工作之初都信心百倍，对前期的工作开展力度较强，专门成立预算管理职能部门进行预算编制工作，但是当相应预算计划编制完成之后，开展力度就严重不足，表现出来就是执行与监控力度不足。财务预算管理执行与监控力度不足就会严重影响预算管理实际效果，所以，我们会看到很多房地产企业预算管理工作开展的轰轰烈烈，结果却不尽如人意。究其原因在于房地产企业的经济发展活动步伐要快于企业的管理制度，预算工作的效果反馈不足，财务预算管理职能部门与会计核算部门的配合缺乏协调性。

3、管理机制不健全

有些房地产企业预算执行计划编制科学合理，但是，在实际执行时没有一个专门的组织机构，“没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和仲裁、执行和监督。”很多情况下都是把预算管理工作盲目的交给了财务管理部门，并没有制定专门的管理机制对企业财务预算管理工作进行规定。这种问题的存在就导致了财务预算管理工作的开展欠缺长远性与协调性，管理行为缺少科学性。

4、预算管理工作缺乏科学性

预算管理工作应该是具有全方位性的，在房地产企业开展的各个阶段都应该进行，这样其开展的实际效果才会好。但是，有些企业预算管理工作缺乏科学性，在实际执行过程中，执行者单纯的依靠编制的预算管理计划进行，并没有对企业发展过程中所发生的实际变化、市场环境等的变化进行深入分析，预算管理工作并没有与房地产企业的实际投资活动相联系，往往是以过去的经营状况来简单预判下一年度的预算指标，这种预估的方式缺乏科学性，实际执行起来会给企业的发展带来很大的障碍。

三、房产企业提高财务预算管理效果的有效措施

房地产企业要想提高财务预算管理工作的实际效果就需要适应时代的发展积极改正所存在的问题，以实现全方位的财务预算管理，进而为房地产企业的长远发展提供稳定的基础。

1、完善考核机制

房地产企业在开展实际的财务预算管理工作之前，就应该把责任落实到不同的单位和个人，并制定完善的责任制度，规定好责任制度以及奖惩机制，对于预算管理工作执行到位的要给予物质和精神奖励，对于没有执行到位的也要进行相应惩罚，这样就能够提高预算管理工作的执行力度和执行效果。考核机制建立过程中要时刻以“公平公正”为基本理念，以科学的考核原则为基准。考核机制完善后工作人员的工作灵活性和工作效率都会有所提高。

2、健全预算管理体制

管理体制的建立是以科学观念为基础的，因此，房地产企业在发展过程中需要时刻更新自己的管理观念，树立全面管理理念，即“财务预算理念、业务预算理念、资本预算理念以及筹资预算理念。”在理念树立之后就需要对房地产企业发展的实际状况进行科学分析，以企业原有管理方式为基础，建立新的适合房地产企业当前以至于未来一段时间发展的预算管理体制。

3、完善实际预算管理工作

完善实际预算管理工作主要就是指要细化预算管理目标，把总体目标根据工作内容不同划分为多个小目标，并把这些目标归结为责任单元并配合以监督和奖惩机制。与此同时还要进行房地产企业的内部财务控制，尽量把企业所有活动都归入到预算管理工作中，这样通过“自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实，确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度”，能够让财务预算管理部门分清职责。

完善工作还需要对预算管理组织体系进行完善，也就是说管理体系的监督、控制以及管理考评职能要充分发挥出来，设立专业化的管理部门，为房地产企业财务预算管理工作的开展提供更有力的后盾支持，同时还要求会计核算部门、企业内部的财务管理部门等积极配合财务预算管理工作的开展，尽最大努力提高预算管理工作的实际效果。

4、积极应用计算机网络技术

当今是信息大爆炸的时代，任何企业的发展都需要足够的信息量进行支持，房地产企业财务预算管理工作的开展也不例外，因此，在预算管理工作开展时也需要用计算机网络技术进行科学的分析和信息的整理。尤其是在会计核算工作中应用会计电算化这一科技手段能大大提高工作效率，提高核算质量。同时，通过计算机网络技术还可以建立完善的预算管理网络，把房地产企业内部信息录入到专业化信息分享平台上，各个部门对财务预算管理工作执行的效果以及执行过程中所遇到的问题都可以表达在这个平台中，其他部门工作人员或者专业人士可以通过这样一个网络平台给予解决，切实打破了预算工作时间与空间上的限制。

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Key words： financial management；real estate enterprise；dynamic management

中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）12-0243-03

1 财务动态管理的概念与原则

1.1 财务动态管理的概念

财务动态管理是财务管理的一种新的管理模式，主要通过实际模拟企业的财务内容以及财务目标，选取恰当的动态财务绩效指标，运用专业系统的财务管理分析方法，动态的描述财务信息的管理模式。动态的财务管理在房地产企业中的运用就是将具体的财务目标设定到实际的企业日常管理之中和房地产项目管理之中，选取合适的财务指标以及恰当的管理工具，分离出能够制约企业项目发展的各种因素，并衡量各种因素发生的概率，将预订目标与实际的动态目标进行比较，从而实现房地产企业的财务动态管理模式的构建。

1.2 财务动态管理的原则

通常财务动态管理在运用中应该遵循以下原则。第一合法性，这是财务动态管理模式能够加以运用的首要前提，财务动态管理模式的使用不能够触犯法律。第二适应性，财务动态管理模式应该根据不同行业不同企业的特点合理的构建，要符合企业的战略规划，而不是一成不变的管理模式。第三一贯性，即企业选择财务动态管理模式应该保持方法和态度上的一致性，相应的变化应该符合企业的战略目标以及市场的发展，禁止出现朝令夕改的现象。第四整体性，即房地产动态财务管理模式的构建应该与企业的长期发展目标相一致，同时与其他的部门的管理模式相协调。

2 财务动态管理在房地产行业运用的可行性

2.1 房地产企业在意图上具有实施财务动态管理的可行性

对于房地产行业来讲，日常经营活动涉及到的财务资金数量巨大，成本控制则显得尤为重要。因此，房地产企业十分重视财务管理水平的高低以及资金的即时使用情况，以提高企业资金使用的安全性和准确性，避免由于个别重大资金的使用出现问题而造成整个公司破产。

2.2 房地产企业在条件上具有实施财务动态管理的可行性

一般情况下，对信息的时效性要求较高的行业或者企业比较适合采用财务动态管理模式，同时该模式的实施需要企业的管理进入信息化阶段，具有强大的信息处理平台。随着我国房地产行业的不断发展，不少实力较强的房地产企业都已经采用信息化管理的方式，财务管理都已经采用信息化办公，因此，只需要引入相应的财务动态管理软件就可以直接采用动财务动态管理的模式。

3 房地产企业财务动态管理现状分析

当前财务动态管理模式在房地产行业中的应用并不够广泛、全面，仍然存在着许多的问题。许多房地产企业并没有建立健全的财务动态管理模式，导致该财务管理模式仍然停留在表面上，或者企业设定的财务动态管理模式不适应企业的发展目标，不具有现实的操作性和可行性。当前我国房地产企业财务动态管理主要存在如下问题：

3.1 房地产企业的内部治理结构不当

我国的企业普遍存在着股权结构不合理的现象，大股东持股比例过高，一股独大的现象普遍存在，特别是一些采用家族式管理模式的房地产企业，没有聘用专业的经理人团队，缺乏先进的管理理念，没有强烈的财务动态管理理念，企业管理过程中更多的重视地产的开发与销售，盲目的追求企业的利润最大化，片面的认识财务动态管理的作用，对权力的控制与分配不当，使得企业的发展速度与管理质量不相匹配，严重限制了财务动态管理模式的发展。

3.2 财务动态管理的监督力度不足

虽然有一些企业采用了动态财务管理制度，但是在执行的过程中仍然存在着大量的问题。财务动态管理作为一项重要的管理模式，许多企业没有在内部设立专门的机构或者指派专门的人员负责，制定相应的规则，制约在财务管理过程中可能出现的违法行为。企业内没有建立相应的监督机制，企业内部各个部门在管理上不能形成良好的制约机制，相互监督。特别是财务信息是企业内部的私有信息，公众的监督力度较为薄弱，企业内部的监督体系的构建则显得尤为重要。

3.3 财务动态管理模式不完善

当前许多房地产企业不能够选择合适的财务动态管理模式来执行财务动态管理，一些已经建立了动态财务管理模式的房地产企业，所建立的模式也停留在纸面上，实用性较低。合理的财务动态模式应该制定适当的程序、明确细化的管理目标、杜绝违法现象的发生。随着市场竞争的不断加剧，房地产企业面临的风险越来越大，合理的预测并控制风险、降低成本成为衡量财务动态管理模式正确与否的重要因素。

3.4 财务管理人员素质不高

当前我国企业的财务工作人员的整体素质较低是财务管理面临的主要问题。特别是动态的财务管理模式是一种新型的管理模式，同时需要财务人员具备相应的信息化基础，这就对财务管理人员提出了更高的要求。而我国许多房地产企业不够重视财务工作人员的培训，导致财务人员的动态管理意识薄弱、缺乏必要的财务动态管理所具备的技能，不利于企业核心竞争力的打造。

4 房地产企业财务动态管理模式构建

房地产企业财务动态管理模式的构建是一个战略性的项目，对企业管理的影响较大，涉及到企业管理的多个方面。该模式构建的核心在于打造一个动态的管理平台，根基是企业内部的财务数据，即时的处理企业财务数据并给予恰当准确的反馈，并将实际的财务指标与预订的财务指标相对比，使得企业的管理层能够及时的了解企业内部的资金动态以及使用情况。管理层能够将企业内部的财务信息变化与市场环境的变化相对应，制定恰当的计划与政策，降低企业的风险，提高企业应对市场风险的能力。

房地产企业应该结合自身资金使用的特点，借鉴产业链的理论，将企业的财务管理工作以及涉及到的员工合理的融入到一个完整的作业系统之中，提高企业员工的参与度。企业的财务动态管理内容应该包括企业每一个成本控制的环节，以提高企业的财务动态管理水平，在提高企业成本控制水平的基础上，最大化企业的经济利益，提高企业资金使用效率以及财务管理水平，使得企业各方面的资源实现最有效的配置。在具体的房地产财务动态管理模式的构建中，应该主要注意以下几点内容：

4.1 分析需求

房地产企业应该在财务动态管理系统设定之前合理的分析本企业的需求，即要通过房地产财务动态管理系统所能解决的主要问题，相应的建立所需要的模块，并作出充分的准备工作。通常，财务动态管理的第一步工作就是要实现财务管理的信息化，在涵盖了传统的财务管理工作的基础上，如对日常财务信息的查询、计算、分析、修改、统计、总结等工作，还包括了反馈、统计、评估房地产具体的资金动态和使用情况，因此，不同的需求会影响动态财务管理体系的设计重点和方向。

4.2 设计模块

在确定了房地产财务动态管理的需求之后，有针对性的设计系统模块，设计模块的过程通常包括可行性分析、基础信息搜集、企业业绩评估等内容。通常财务动态管理体系根据设计的过程可以分为以下模块，基础信息模块，用来记录企业财务管理的基本信息；成本控制模块，重点分析企业的资金的去向，在各个环节重点控制企业的成本；绩效评估模块，主要用来分析企业资金使用的效率以及企业的经营绩效。三大模块贯穿企业财务活动的始终，实现了事前、事中、事后控制，为企业财务动态管理模式的实现提供了技术层面的保证。

4.3 执行系统

随着信息化和计算机技术的不断成熟，相应的财务管理软件得到了大量的开发与运营。因此，如何正确的运用财务动态管理系统成为了重要的环节。在实际的运用中，主要包括前期准备工作、分解财务成本、跟踪成本管理、考核绩效、动态反馈等环节，每一个环节对正确的运用动态系统都至关重要，各个环节要合理的配合与衔接，这样才能够真正的发挥财务动态系统的功能，提高房地产企业的整体财务管理水平。

5 房地产企业财务动态管理模式实施步骤

房地产企业的财务动态管理水平，关键在于是否得到了合理的实施。结合当前企业的相关经验，房地产企业财务动态管理模式的实施主要包括以下几个步骤：

5.1 做好充分的前期准备工作

财务动态管理的核心在于及时的反馈相应的财务信息，所反馈的信息必须具备可靠实际的比较标准，这样管理层才能够及时调整企业的计划以降低计划执行的偏差程度。考虑到房地产行业涉及的资金巨大，应该充分的进行前期准备工作，财务部门的工作人员应该结合其他部门的工作人员进行详细的预算，细致的分析公司当前的信息，分析项目执行的可行性，为后期的工作作出充分的准备。

5.2 加强成本控制工作

房地产企业的每一个项目都会涉及巨额的资金，且可以分割成为众多的小模块。因此，财务管理人员应该追踪每一个模块的成本，及时地将实际成本与初期预算进行对比，分析差异，调整计划，并将相应的责任落实到具体的工作人员，做到奖惩有据，从每一个项目出发控制房地产企业的整体的成本水平。

5.3 重视项目资源的管理

房地产企业每一个项目的执行都要涉及大量的资源，包括人力、物力与财力。这些资源合理的配置将大大提高企业的管理水平，因此，要制定人力资源的明细表与汇总表，物资资源的明细表，如设备、材料等物资，还要做好资金使用情况的明细表，对资金的使用进行分类汇总。

5.4 实施财务动态管理模式

财务动态管理模式是房地产企业财务信息的平台，通过该平台能够及时的反馈企业内部的财务信息，还能够实现对企业内部各个项目资金执行情况的动态监督，即时的反应各个部门和各个项目资金使用情况，在合理控制成本的基础上实现了资金财务的动态化管理，借助计算机分析和汇总各个项目完成的情况。

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（一） 财务管理对提高房地产企业整体效益起着重要作用

从财务管理的实际作用来看，财务管理对房地产企业的经营和管理有着关键影响。由于财务管理是资金管理的重要环节，所以只有做好财务管理工作才能确保这类企业的整体效益得到有效保障。就从当前房地产公司的经验管理来看，财务管理是提高整体效益的基本保证，对房地公司业起着极其重要的作用。

（二）财务管理对推动房地产企业快速发展具有促进作用

由于财务管理内容及其在这类企业资金管理的实际作用，财务管理工作被视为是推动这类企业迅速发展的重要因素。经过深刻了解掌握房地产企业运营情况得出，权衡房地产企业运营效能的一个主要标志是看其财务管理工作做得是否足够深入全面到位。因此，我们应该认识到财务管理对房地产企业的发展起到的作用。

（三）财务管理可以保证房地产企业有序地经营

在如此激烈的竞争中，如果想要有序地经营房地产企业，并且提升它的业绩，就要足够地重视财务管理等工作。联系房地产企业运营管理实例我们不难发现，财务管理品质在评估房地产企业运营管理方面扮演着重要角色，怎样处理好财务管理工作是房地产企业运营管理的关键内容。

（四）财务管理就是房地产企业体现高效化管理的主要措施

思考到房地产公司的特殊性，现款周转频繁是公司的最大特点。能够在保障安全的首要基础上高效的使用公司现有资金进行企业的扩大发展已经成为了房地产行业至关重要的课题。毫无疑问财务管理是保证这一目标能够实现的重要手段。可以看出，房地产企业的高效管理需要科学的财务管理，财务管理对于房地产企业发展具有举足轻重的作用。

二、房地产企业财务管理的现状及存在问题

虽然财务管理是促进房地产企业的重要措施和有效的影响手段，但是由于企业经营管理环境和员工素质等各方面原因，房地产企业在管理财务的过程中，在以下几个方面还是存在一定的问题。

（一）项目的可行性研究不到位

现在中国的房地产企业财务管理中的一项最严峻的问题，就是对房地产企业开发的一些项目的可行性分析不到位，有可能引发企业在该项目上的亏损，甚至会影响整个公司的发展。所以，项目的可行性研究制约了财务管理取得预期效果。

（二）财务管理意识淡薄

目前我们国家许多有关房地产的公司对于财务处理的问题的解决控制方面还很轻视，缺少足够的理解思想，这种差距都会对财务管理整体有着巨大的影响与改变。目前，从经营房地产企业的情况来看，我们必须要改变财务管理意识淡薄的局面。

（三）财务管理方式不规范统一

人们都知道，因房地产企业可以同时开发多个工程项目，建立不同的项目公司，甚至在一个大型的房地产企业会存有多个分公司或子公司，正是因为这种分项目开发的多类化，而各个项目的财务管理形式都有差异，所使用软件、成本费用、会计类别、核算方式等也不统一，如不能使用统一的财务管理方式，一定会造成财务管理工作进入被动局面。

（四）缺乏成本管理能力

很多房地产企业财务人员成本掌控能力低，因财务人员不是工程造价人员，对项目的成本造价缺少专业知识，很难判断成本的价格是否合理。由于人们缺少管理成本的能力，所以房地产企业的财务管理的效果就不理想。

（五）资金管理能力较差

现今在我国的房地产企业的资金筹集、回收、投资、支出都有着投入太大且周期太长，资金很难形成健康的流动模式，企业资金也缺乏相应的管理观念。资金管理不善，是房地产企业在财务管理方面的薄弱环节，这在很大程度上制约着企业的全面有效发展。

三、房地产企业提高财务管理质量的具体措施

提升对于财务管理的整体效果需要在公司财务管理问题的基础上，再从下面的几个角度进行深入。

（一）提高项目的可行性研究质量

现阶段我国房地产企业在进行项目开发的时候，一般对可行性的研究程度不够，这样会增加企业经营的风险，给企业带来潜在的危害，为此各房产企业在审核项目的时候应该加强对可行性的分析力度，同时还要与财务部门合作，结合财务分析，有效的得出项目可行性的真实情况。

（二）加强财务管理意识

目前财务管理意识不强降低了房地产企业管理的效率，要想让这些企业的管理水平整体提升，就必须重视财务管理的地位，注重提高企业财务管理的意识，通过增强意识带动管理水平提高，进而使整个企业的管理水平都得到提高，保证企业的健康发展。

（三）采取规范统一的财务管理方式

现阶段房地产业内还没有建立统一的财务管理体制，各项规章还不规范，导致财务管理得不到有效的规范。因此，要想让财务工作更好的为房地产企业服务，就必须从房地产公司的实际情况出发，建立规范的财务制度。为此，我们应优化财务管理手段，统一财务管理方式。

（四）提高成本管理能力和效果

成本管理能力是关乎整个财务管理系统效果好坏的重要因素。因此，我们需看重成本管理工作，仔细研究房地产企业营销管理形势，把成本管理当作财务管理中的重要工作，不断提升成本管理技能，让成本管理成果可以满足现实需要，从而达到现实的房地产企业进步的目标。

（五）加强对资金的管控

估计到房地产公司资金的管理很重要，我们在进行财务管理时，一定要对资金加强监管与控制，一要确保资金安全，二要提升投资收益，让资金能满足房地产公司的经营管理需求，确保房地产公司的经营管理效果满足现实需要，以达到提升房地产公司整体收益的目的。

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【关键词】 房地产企业 财务管理 风险 风险控制

房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，遵循资本营运规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析和监督等一系列管理工作的总称。

房地产行业是典型的资金密集型行业，其特点有：资金投入量大、回收期长、变现能力差等，而房地产企业的目标是生存、发展和获利；财务管理工作以资金的筹集、使用及分配等财务活动为核心，因此，财务管理对房地产企业有着更为特殊的意义，房地产企业对财务管理也有着相应的要求：力求保持以收抵支和偿还到期债务的能力，减少破产的风险，使房地产企业能够长期、稳定地生存下去；筹集房地产企业发展所需的资金；通过合理、有效地使用资金使房地产企业获利。

房地产行业近年来在我国得到了迅猛发展，这个在我国起步于20世纪80年代中期的新兴行业已成为当前投资的重要领域之一，但是各地房地产泡沫高涨，随着金融危机爆发后实体经济所受影响渐渐显现，房地产泡沫受到严重的挤压，房地产企业面临着巨大的危机，其对财务管理的要求所存在的风险都逐渐暴露，如果这些风险得不到应有的重视和及时的风险控制应对策略，一旦整个市场受到某种刺激或冲击，某些房地产企业资金周转不畅造成资金链断裂，承受不住来自资金、工程等方面的压力破产，或许会在整个行业内引发多米诺骨牌效应，房地产行业面临重新洗牌。这是房地产企业乃至国家和民众不想看到的。因此，房地产企业财务管理风险必须得到重视。

一、我国房地产企业财务管理面临的风险

1、偿债风险

房地产业是资金密集型行业，它需要大量的资金参与运作才能支撑企业的运营。因此在项目初期阶段，大部分企业自有资本金的比例非常低，开发方式以负债开发为主，大量的开发资金源自外部借贷等融资，而在高投资高回报的内部利益驱动下，企业为追逐高利润，经常会在财务方面忽略考虑项目的可行性，预算工作流于形式，盲目上项，不合理地、过度地、不合规范地进行各种名目的外部融资借债。所有利用这些负债进行的投资不能按期收回并且得到预期收益，公司大量外债无力偿还，面临严重的偿债风险。根据全国工商联经济部、中华财务咨询有限公司《中华工商上市公司财务指标指数（2011年度）》财务数据比较全行业上市公司2011年财务数据，房地产行业的资产负债率处于相对较高的水平，仅次于轻资产的金融服务行业。

从2011年的截面数据可以看到房地产行业资产负债率相对其他行业来说已处于高位，假设全行业资产负债率服从正态分布，那么房地产行业已经落在了这个以47.78%为均值的正态分布的98%，即3σ范围以外，从统计学的概念已经可以认为其达到了极大值。

从1997年至2011年，整个房地产行业资产负债率一直在75%上下波动，远高于60%的警戒线。房地产企业处于这么高的资产负债率下，因收益降低而丧失偿付能力或破产的可能性也增大。

2、筹资风险

从目前看房地产企业资金的筹措渠道单一，虽然自筹资金的比例逐年升高，但外债仍是主要资金来源，还有很多类似民间借贷等不明来源的不合规范的借入资金，使得企业的资本结构不当，而且不够稳定的资金构成使得房地产企业财务管理面临着很大的筹资风险。

目前随着土地、信贷政策的收缩，房地产行业的资金门槛逐步提高，加息直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得资金压力骤然加大。不仅如此，在房地产企业负债经营期间，贷款利率因通货膨胀等因素发生增长变化，不仅进一步增加了企业的资金成本，而且还抵减了一部分预期收益，这种资本结构使得房地产企业财务状况对利率变化相当敏感，随着利率的上下浮动产生较大的财务波动。

3、管理风险

房地产企业的资金链相对其他行业来说较长，这也就决定了财务涉及面广、资金周转历程长，使得财务管理难度相对较大。面对如此庞杂的财务关系，在经济活动中房地产企业就会有大量的、频繁的资金往来结算活动，相应的风险和责任也就比较大。因为房地产的不可移动性，房地产产品的流动性和变现性差，如果财务管理能力不强，财务监控不力，那么内部控制制度就会缺失，就会造成基础管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地产企业财务管理风险的成因

1、预算执行力低

目前大多数房地产企业的预算环节中存在着许多不完善的地方，没有制定合理合规的预算管理制度；没有对评估项目进行可行性分析及SWOT分析；没有从征地成本、资金成本和运作以及资产报酬率等方面进行财务分析；没有对企业资金出入的必要性以及合理性作出相应的评判。即使最后项目开始运作，整个项目资金使用的全盘计划没有制定好预算，大量地吸引资金，盲目使用，不分资金使用的轻重缓急，甚至只考虑个别项目和之前短缺资金项目的用款，拆东墙补西墙，影响了整个项目和所有项目的利益。这就造成了极大的偿债风险和筹资风险。

2、资金管理低效和成本控制不力

大多数房地产企业都存在着资金管理低效和成本控制不力的问题。筹集到资金后，在企业层面，财务部门对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理低效；而在企业基础层面，财务管理人员普遍缺乏相应的管理知识，不能够上升到宏观层面去对整个企业资金运作流转做管理。由于企业对资金管理的低效，既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道，又加大了资金运行的成本，同时成本控制不力使得财务系统处于一个非常脆弱的环境，很容易因外界的冲击而崩溃，这给企业带来了极大的管理风险。

三、房地产企业风险控制对策

1、树立风险意识

上述三点风险是房地产企业特别并值得高度重视的，因此房地产企业必须针对自身情况树立风险意识，设立风险防范机制等应对方案。没有树立风险意识的企业，就算现在做得规模再大、盈利再好，一旦出现小的财务波动，有可能就会成为压垮骆驼的最后一根稻草。所以整个房地产企业由上至下要树立风险意识，进而企业全体了解所面临的风险，做好应对这些风险的措施，学习现代化高速发展的资金管理模式，及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。

2、可行性论证和科学决策

因为房地产企业有着独特的行业特征和特点，在项目开发之初，企业就应从整体效益出发，使用成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。与此同时，也要做好对整个企业的SWOT分析，根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，制定企业能够做的和可能做的战略组合，从而确定当前项目是否是企业能够做、必须做的，考虑企业人力、资金、时间、效率等是否能够承受。在整个决策过程中，财务部门要从筹资成本、资金规模以及预期收益等方面进行整体分析、测算，实行科学的决策而非盲目立项上项。

3、加强预算执行

房地产企业能够通过财务预算指导具体职能部门进行短期目标和长期计划的完成，根据企业短期和中长期目标的不同，合理地对资金进行分配。同时，财务预算能够科学地了解当前项目可能要求的大致财务状况，进而做出相应的、合理的调整，有效避免和防范房地产企业潜在的财务风险，有理有节地限制企业高投资高收益的内在投资驱动，避免资产负债率的逐年走高，将资产负载率保持在可控范围内，始终保持企业的偿债能力，使企业能够长期、稳定地生存下去。

房地产企业应将企业的整体收支、资金的投放和实际收益以及经营的统筹分配在管理层面上做出统一的部署，在具体的项目预算方面，先对项目的各环节进行整体的预算。在实施和调节上，需要将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排，定期检查和考核，定量约束资金管理。在预算执行过程中，如果超出预算范围内的业务，应将其上报至企业最高决策层进行审批，并附加理由说明，在内部控制资金的流转，确实保证资金的安全。

4、构建企业财务管理风险测评指标体系

我国现有的财务风险分析指标体系主要是短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力三个方面，这三个方面的体系又由多种基础指标构成。财务风险评价方法大致分为定性分析和定量分析，分析指标体系虽然重要但仍然需要改进，用更加数量模型的方式去分析，包括单变量（多变量）判别模型、概率模型、神经网络分析等。

在众多的风险评价方法中，层次分析法有其定性和定量相结合地处理各种评价因素的优点，房地产企业可以尝试使用这种方法构建企业财务管理风险测评指标体系。

5、规范财务行为，强化业务素质

房地产企业财务管理水平不高，很重要的一个原因就是内部管理制度不健全，财务管理的随意性较大。无规矩不成方圆，如果没有一套行之有效的规章制度，企业的财务管理流程就无章可循，如果不能严格按照规章制度来做，企业内部管理的加强便无从谈起。

同时，强化企业员工的业务素质和管理知识，加强对财务人员的业务培训很重要。质量好的财务人员对于新情况的处理能力是相当关键的。企业财会人员应该加强自身的财务修养，通过科学的战略眼光加强对企业资金运作的管理，从而达到降低财务风险的根本目的。

综上所述，房地产企业的财务管理面临较大的风险，而其风险的形成原因是多方面的，有各企业内部资金管理结构和成本控制不力的原因，也有外部行业特性造成的资产负债率高的原因，因此，加强房地产企业的应对风险能力，必须要建立健全财务管理机制，以有效预防财务风险。只有有效地降低和规避财务风险，才能切实提高房地产企业的综合竞争力，使房地产业在市场经济中健康发展、做大做强，成为一个健康的投资产业。

【参考文献】

[1] 刘永生：浅析房地产企业财务管理风险与防范措施[J].中国市场，2012（26）.

[2] 常俊华：浅谈房地产企业财务管理的风险防范[J].中国集体经济，2011（36）.

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【关键词】 房地产企业 宏观调控 财务管理

自2010年1月10日出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后，国家先后出台“国十条”、“新国五条”以及最新出台的“新国八条”等多项房地产调控政策，意在遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。照市场经济环境下适者生存的不二法则，经历了此轮房地产宏观调控，房地产各参与方必然会转换其自身的发展方式，朝着管理层和政策导向希望的方向发展。房地产企业要想走出困境并且持续发展，首先要管理的核心是自身内部的财务管理，应该说在房地产行业高速发展的昨天，房地产企业并没有将财务管理纳入企业管理应有的地位。因此，在目前这种经济形势下房地产企业加强自身内部财务管理是必须的。

一、房地产企业财务管理的概念和特点

1、房地产开发企业及其财务管理的概念

房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营和管理，独立核算，自负盈亏的经济组织。

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

2、房地产企业财务管理的特点

（1）开发周期长，资金筹集任务繁重。房地产开发具有长期性、资金周转期较长、周转率比较低等特点。由于土地和房屋工程造价需要巨额的资金投入，而开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工、交付使用等过程，所需时间往往在三年甚至更长的时间，因此在目前经济形式较差、企业融资较为困难的情况下，房地产企业需要通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目滚动开发。

（2）房地产企业开发风险较大。宏观调控给房地产企业开发带来了财务风险，房地产开发企业筹资风险加大了企业的财务风险。房地产企业的财务关系包括投资者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及工商、税务等行政单位。由于财务关系复杂，房地产开发敏感性强，其自身调整能力较差，因而管理风险较大。

二、房地产企业内部控制存在的问题

“新国八条”的出台，一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关，另一方面也表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此，“新国八条”在对以往调控政策深化的同时，明确要求各地限购，实行约谈问责机制。房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题，并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。

1、房地产企业缺乏财务风险控制意识

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润与预计利润之间发生较大背离，给企业带来经济损失的可能性。

有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权，工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，其实则不然。由于开发商前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究，对投资风险的认识不足，信息不全面，导致盲目投资，投资无法按期收回，使投资项目不能获得预期的收益，因而会给企业带来巨大的财务风险。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会面临资金短缺的风险，从而产生损失。

2、房地产企业更倾向于举债增加成本负担，不能进行合理的财务预算

“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高房屋开发成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。这样一来，严重影响了房地产开发企业资金的回笼。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大，信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。

当前，房地产开发企业的资金70%来自银行，这种单一的举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大，相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低，这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力。

房地产企业一方面着急上项目而没有将成本合理的测算并且层层落实，另一方面当自身缺乏资金的时候更倾向于向银行或其他单位借款，而没有从财务管理内部挖掘资金潜力，没有对项目资金做整体的财务规划，加大了房地产项目的投资风险度。例如，在项目前期阶段，财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题。在土地征用方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，进而提高了开发商的拿地成本。再如，对建筑材料的价格变动预计不足，市场是不断变化的，市场价格与合同价格往往会出现差距。对房地产企业来说，如果其无法合理估计其中存在的误差，做好财务预算，企业的资金管理链条很可能会出现问题。而房地产项目工程成本管理的基础资料，均来自于企来内部各职能部门及施工一线的管理部门，管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，而忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务收集资料有限，成本管理偏离预算。

3、税收筹划困难

长远来看，未来房地产宏观调控政策将进一步细化，保持房地产政策的统一性和稳定性。如加强对土地增值税清算监督，以综合调控税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策。“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税收改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来，随着试点的成熟，房产税将逐步扩大至全国范围，并从仅对增量征收推广至对存量也征收，这对房地产市场短期和长远健康发展影响重大，税收的综合调控政策使得房地产企业的税收筹划工作更加困难。

三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策

1、谨慎投资，严控风险

房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识，要实行财务集中管理模式，建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统，要逐步规范公司重要财务决策的账务处理程序以及审批程序，提高财务报表的可靠性。

房地产公司融资结构的一个重要步骤是完成对项目风险的分析和评估。能否采用以及如何设计项目融资结构的关健之一是要求项目投资者对与项目有关的风险因素进行全面分析判断，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。融资结构以及相应的资金结构的设计和选择必须全面反映出投资者的融资战略和要求。

2、根据国家的政策及时优化资本结构，加强资金管理

在国家的宏观调控政策下，企业要充分考虑税率、利率风险，合理安排资金的筹资渠道及方式，加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内税收筹划，尽可能获得纳税节约的好处。企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出，做到与银行贷款金额、时间相匹配，加强资金回收和集中管理。企业应对国家宏观调控的货币政策作出合理的判断，如果预期国家利率会上升，那么企业应该签订长期合同，以免增加财务费用，如果预期国家利率会下降则应该签订短期合同，提早归还借款。

房地产企业还应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。

3、充分考虑财务预算的决策作用

房地产企业运用不同的方法进行项目成本的归集，这对收入、利润的确认都将产生不同的管理效益。因此，在制定项目计划时，充分考虑财务预算的作用，对企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。制定成本预算目标时，需要将项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等纳入到整体预算中来，对成本费用进行正确的归集和核算，重视基础数据的收集和整理，做好成本预测，挖掘内部潜力，设立目标成本，对投资成本开支进行预先的控制。为了更好地推进全面预算管理，房地产企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合，才能确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。

在企业管理过程中，财务管理是最直接、最有效的影响企业获得经济效益的管理环节。许多企业的兴衰史充分说明，重视并加强财务管理，企业才能充分获益，迅速发展。这就要求企业各级领导层牢固树立财务管理是企业管理的核心这一基本理念，建立完善的财务管理体系，并不断创新，以利于房地产企业整体管理水平的跟进。

【参考文献】