土地开发整理规划十篇

土地开发整理规划篇1

关键词：土地整理开发规划可持续发展探讨

近年来，土地开发成为重要的工程之一，进行的如火如荼，如何提高土地利用价值，做好土地开发规划的统筹工作成为目前土地利用的关键工作之一，本文就对我国的土地开况进行分析并且寻求实现可持续发展的重要措施。

1、我国土地开发整理规划编制现状

近年来，相关部门对土地开发整理赋予了高度的重视，很多政策做了调整，其中主要包括资金的重新分配与项目管理制度的变革，土地开发整理重点发生了重大的转变，面对市场发展的新形势，的新任务，必须编制新的土地整理规划，明确我国的方向，确定的重点，整理的方向与目标，推进我国的发展。

2、实施存在的问题

从实施的情况来看，存在着一定的不足，影响的推进，影响我国的发展，从发展的问题分析，我们发现主要存在以下几个问题：

2.1 传统规划与改革形势不适应

随着经济改革的逐步深入，我国的土地形势发生了重大的变化，根据过去土地形势所做的规划显然无法满足现代市场的发展，过去的规划目标是为了补充耕地，实现占地与补地的平衡，将土地的数量作为重点开发，忽略生态保护，导致土地开发数量增加，土地污染严重，大量的土地后备资源被破坏。我国的大部分农民思想观念没有转变，对土地的使用认识不清，农村居民点具有很大的潜力，但是真正的规划实施范围却十分小。

2.2 过去的土地规划没有得到有效的实施

从目前我国土地规划现状来看，各省对土地的专项开发不够重视，部分提交的规划成果没有正式公布批准，导致其没有发挥应有的效益，土地整理工作没有按照既定的规划区实施，缺乏重点，综合治理的效果也没有预期的理想，没有体现规模效益，土地规划工作没有切实有效地得到开展。

3、如何实现土地开发的可持续发展

3.1 土地开发规划指导思想的转变

近年来，人口与土地的矛盾日益上升，如何实现土地高效利用，实现可持续发展成为土地规划的关键，要贯彻执行珍惜土地，合理利用土地，保护耕地的基本理念，根据实际编制土地开发整理规划；在群众中树立生态环保的观点，一定要避免只顾利益忽略可持续性，威胁到土地后续开发，要在保护中开发；处理好土地数量与土地质量的关系；要将改善生态环境放在土地开发规划的重要位置。

3.2 我国土地整理的潜力

了解我国土地的利用现状，详细分析土地整理的各项影响因素，提高其生产耕地的潜力，降低其生产成本，改善生态环境，补充耕地潜力等几方面来对土地整理的潜力进行分析、评价。

3.2.1 提高耕地质量的潜力

通过实践发现，可以通过完善基础设施来改善土地的生产能力；尽量减少耕作中的限制因素，提高其生产能力。

3.2.2 提高耕地质量的潜力

首先要完善耕地的基础生产设施，提高生产能力；改造消除在耕作中的限制因素，提高耕地的生产能力。

3.2.3 降低生产成本的潜力开发

要想节约生产成本，就要注意集中田地与土地的合理规整，机械化耕作以及完善耕地的灌溉设施，提高水渠的利用系数，减少输水损失，降低灌溉成本，从多个方向来降低生产成本，提高企业的经济效益。

3.2.4 改善生态环境的潜力提高

随着科学技术的发展，生产工艺的提高，可以采用科学的措施来加强农田建设，提高区域景观价值，改善农田与周围环境的适应能力，对中低产田的改造来实现水土保护，减少由于沙化、盐碱化造成的耕地破坏，改善生态环境。

3.2.5 补充耕地的潜力改善

要想实现补充耕地就是要通过对现有的田地中的可利用资源重新利用，利用零星的散地来提高可利用土地的可利用面积；加强农村城镇化建设，合理规划农村布局，加强对宅基地的利用，增加土地的耕作面积；对矿山废地的利用，恢复其植被，平整土地；仔细分析辩证，增加后备耕地资源，提高可利用面积。

3.3 确定土地整理的重点

从近年来我国的土地开发整理现状来看，要想提高土地利用率，实现可持续发展就要明确其开发的重点，根据各地的情况，结合实际开发土地，实现全国土地的可持续发展。

3.3.1 农田建设与保护

作为土地开发整理的重点工程，农田保护与开发是实现土地管理的重点，必须注重农田的整理，提高资金与资源的配置能力，尽量倾斜于粮食主区与重点工程区域。

3.3.2 治理荒漠化工程

我国的土地资源形势十分严峻，荒漠化形势十分严重，必须采取必要的措施加紧治理土地荒漠化，组织耕地荒漠化，保护现有的耕地不受荒漠化影响成为当前形势下迫在眉睫的问题。

3.3.3 治理水土流失工程

我国的丘陵占土地面积很大部分，受到气候的影响，其降水不均，水资源明显布局，导致土地贫瘠，肥力不足，地面植被差，无法发挥保护水土的功能，生态环境较为脆弱，这就要求相关部门必须加紧治理水土流失工程，控制水土流失，减缓土壤侵蚀，保护生态环境。

3.3.4 复垦矿山工程

由于采矿破坏的土地成为土地资源破坏的重要组成部分，而复垦率却较低，破坏了大量的植被，很容易受到侵蚀，导致恶性灾害的出现，威胁当地的环境与农业生产，国家对此制定了一系列的对策，必须对矿业土地采取复垦，重新整理，恢复其生产能力，保护周边环境，促进土地整理的可持续性。

4、结语

综上所述，我们认识到我国土地开发整理规划工作仍有待完善，必须根据当地的情况，结合实践，不断地探索、创新来加强土地管理，实现土地开发的可持续性是关系到国计民生的重要问题，需要多部门共同努力才能完成。

土地开发整理规划篇2

关键词：土地开发 规划设计 变更对策

土地开发整理项目规划设计变更是指在施工过程中，由于施工现场条件改变、工程使用意图变化，以及勘察设计资料不详尽等原因，导致规划设计与实际自然条件不符，对原规划设计局部工程进行修改，或增加或减少某些分项工程的施工任务。规划设计变更既影响项目建设的正常进行，也会加大实施阶段的管理难度和工作量。笔者结合工作实际，从分析项目规划变更原因入手，提出减少和控制项目规划变更一些对策。

1导致项目规划变更原因

1.1 前期调查勘测资料不详尽

对于土地开发整理项目而言，前期调查勘测资料非常重要，其结果将直接影响项目规划方案的优劣程度。但很多项目申报单位重申报、轻实施，忽略了项目的前期调查工作，或者说前期调查工作不实、不细、不具体，导致了项目规划设计粗而不精，工程布局的错位、偏差，单体工程的规格尺寸不符合项目区实际要求等等，给项目实施带来了一定的难度。目前普遍被忽视的一项工作就是项目区现状调查和地籍测量工作，大多数项目申报单位都是依据原始地籍图进行规划设计，其实是非常不准确、也是不合理的。有的项目规划设计单位虽然也进行调查勘测，但由于项目区涉及范围比较大，很难面面具到。有的干脆就按照项目申报所在地的水利、交通以及村组提供的资料进行了规划方案的设计等等，这些都导致项目规划方案与项目区实际要求有偏差，最终导致在项目实施过程中存在项目规划变更。

1.2区内情况发生变化

在项目建设过程中，项目区内情况发生变化，导致项目规划变更，如：有的因国家和省重点工程建设，打乱了原项目规划，需要进行变更；有的因地方经济发展，占用项目区部分土地，需要对项目建设规模、位置、工程数量等进行变更；有的因农业产业结构调整和土地承包经营权流转，原规划不适应现在发展需要，需要进行变更；有的因农业、水利等部门在项目区内新建小型配套工程，为了避免项目的重复投资，需要对该部分工程进行变更等等。

1.3少数工程无法实施

在可行性研究、规划设计阶段，其项目申报单位和规划设计单位未深入当地群众中进行认真细致的调研，没有认真听取项目区群众意见，不了解当地农业生产特点和耕作种植习惯，如田间道路布设的位置、设计的规格不合理，现有灌排水系中哪些可以直接利用、哪些需要疏浚完善、哪些不利用需要填埋等等，都没有进行详细的了解，大都是根据经验或者直接利用历史资料，与项目区真实情况以及老百姓的要求还有一定的差距。有的项目申报单位也进行了群众走访和座谈，但大都流于形式，走走过场，未能达到真正目的。其项目一经批准付诸实施，少数工程不能够完全满足项目区群众的要求或者是不符合当地农业种植习惯，需要对这些工程进行项目规划变更。

2 减少和控制项目规划变更对策

2.1 做好项目规划前期调查工作

做好项目规划前期调查工作，掌握了真实的基础资料才能提高规划设计方案的可行性、合理性，从而减少项目规划变更。首先，要认真绘制好“一张图”。要真实反映项目当时的现状图，标出项目区现有的基础设施位置、走向、规格、现有耕地、建设用地、坑塘水面等等。其次，要准确地统计出拆迁量。根据近年来工作经验，拆迁工作是整个项目实施中难度最大，也是最棘手的，这项工作如果做得不实不细，很容易引发起社会矛盾，甚至会引发。因此，在前期调查中一定重视该项工作，广泛征求群众意见，本着自愿的原则，准确地统计出项目区拆迁房屋的位置、数量、户主姓名，并与户主签订意向拆迁协议，以免项目实施中发生不必要的麻烦。第三，要搜集项目区地质、水文、水利、气象、交通等相关基础情况，为编制项目规划方案提供第一手资料。第四，要采纳基层站所意见。基层国土、水利、农委、农电、交通、林业等部门对当地情况熟悉，具有丰富的实践经验，能更好地从实际出发，因地制宜，提出规划设计完善修改的具体意见，使规划方案贴近实际，具可操作性。

编制规划方案要符合经济社会发展要求

为了使编制规划方案符合经济社会发展要求，必须注重三个方面结合。一是与土地利用总体规划和村镇发展规划相结合，将村镇发展规划用地区域不纳入土地开发整理项目区范围内或合理规划道路、桥梁等设施建设，减少因将来规划变更带来的损失。二是与当地水利、交通等部门中长期发展规划相结合，把水利、交通等部门将在项目区内建设重点工程标注在项目现状图上，编制规划方案时充分考虑这些因素，减少项目实施过程中因重点工程建设而引起的变更。三是与新农村建设和农村产业结构调整相结合，使编制项目规划方案更切于实际，减少因规划不合理而引起变更。

2.3严格控制项目规划设计变更

土地开发整理项目的规划设计一经批准，就必须严格执行，项目实施中建设规模、新增耕地面积不能小于已批准的标准，项目总投入不能超过下达的预算总额。在具体操作中应该做到土地平整、农田水利、道路桥梁等各项单体工程的布点落位、规格标准都必须严格按照规划设计的标准实施到，在执行规划设计标准过程中，有两个重点环节：一是新增耕地面积是一项硬性指标，更是项目验收时的一个必备条件，如果新增耕地面积没有按规划设计要求实施到位，项目将不予申报验收。所以在项目实施过程中，一定要严格按照规划设计要求，将计划拆迁的房屋、填埋的坑塘等新增耕地点全部实施到位，确保新增耕地指标达到规划设计要求。二是配套工程建设是土地开发整理项目实施的重点，也是投资的主体部分，是项目实施过程中的主要环节，配套工程建设质量优劣直接影响到项目区的整体形象。因此，在项目实施过程中必须严格按照规划设计所确定的沟、渠、路、闸、站、桥、涵等工程的数量、位置、规模和标准等进行实施，减少和控制项目规划变更机率。

土地开发整理规划篇3

关键词：土地储备 土地规划 土地整理

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0219-02

1 我国的土地储备机制

城市土地收购储备制度，是指由城市政府或政府委托的机构口依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。

土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体十地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而来取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。

土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。

1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构—— 上海市土地发展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地储备中心；随后，我国的土地储备机构在武汉、青岛、南通等大中城市纷纷成立。2001年4月30 日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这样，土地储备制度的创新，成了我国国有土地有偿使用制度改革的又一重要事件。

经过近几年的摸索和发展，全国各城市基本上形成了政府主导。统一储备、统一拍卖的土地储备制度：市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由市储备中心收购，各个用地单位都不能自行招商、转让。土地储备中心按照土地规划的要求，完成被收购的土地的征地、拆迁，土地整理等前期工作后，将储备土地纳入政府的土地储备库，然后由政府按照年度土地出让计划以公开招标、挂牌、竞价拍卖等方式公开出让储备地块。

2 土地储备的收购、整理实践模式

（图1）

2.1 以市场为导向的土地收购、整理

广州市是我国较早实行土地储备的城市之一，该市的土地储备工作由市国土房管局下属的土地开发中心负责。土地开发中心根据广州市土地利用规划，城市总体规划、结合城市近期建设规划，通过对全市土地供需状况的调查，每五年编制一次全市的土地储备规划，该规划报市政府批准后，土地开发中心根据五年规划制定年度士地开发和出让计划；广州市国上房管局土地开发中心同时对储备地块的规划、开发、出让引入项目管理模式，让城市运营商参与地块的评估、策划和开发工作，再组织专家评审、优化，然后向社会公示，结合社会各界意见，最终订出每个储备地块的开发建设方案。

广州市的土地储备是以市场化营运模式、项目化管理为导向的运作方式，中心成立了土地储备前期研究发展部，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划，对每一个储备用地，都先做好策划、算好账，使一级市场推出的地块更加符合市场的需求。但是，如果计划储备的土地市场前景不好，投资风险大，政府则会调整土地规划，直至调整的土地规划满足土地储备的盈利要求。例如，该市的琶洲地区作为城市储备用地项目，经过前期的项目测算，该区域土地的可出让建筑面积较少，土地开发资金收支不能平衡。政府即对琶洲地区的规划方案做出了调整：如某地块是将原来的5个分地块整合，把综合医院、行政办公、图书展览等诸多功能调整合并为国际学校，原定为旅馆业和商务办公用地的另一地块因原容积率、高度无法满足五星级酒店基本建设要求，就将地块划分为2个分地块，并调整提高了地块容积率。一些开发商提出，珠江新城的地块出让面积都比较小，基本都是500平方米、700平方米的小地块，这样要造出好的产品比较困难。市土地开发中心就考虑开发商规模开发的要求，在金沙洲、员村等地区推出了一些10公顷以上的大地块出让，而且这些地块的出让都采用了招标出让方式，以满足市场的需求。

广州市的土地储备是“以地生财”、“经营城市”的市场化经营模式，市场引导土地储备、土地储备指导土地规划。在这种模式下，土地规划变成了保证和提高土地储备收益的“工具”，土地规划所确定的城市公共设施用地因为土地储备的需要而进行调整，往往会造成城市公共空间、公共设施的移址建设或缺失。

但是，这种以市场为主导的土地储备方式使广州市土地开发中心积累了较为雄厚的资金，使得土地储备中的征地、拆迁、土地平整等前期工作能够顺利开展，土地储备量较大，2002年广州市土地开发中心的土地储备量为9.27平方公里，2003年的土地储备量达28平方公里左右，其中，可进行土地拍卖的经营性土地约为19平方公里（合190公顷），而广州市每年的拍卖土地数量约为50公顷到90公顷之间，土地储备满足了市场对经营性土地的需求，政府对土地市场和房地产市场具有较强的调控能力，土地储备、土地拍卖、房地产开发进入了良性循环。目前，广州市正在制定土地储备十年规划，重点加大对新机场、新火车站、大学城周边、沿江沿线土地储备规划的研究，规划成型经市政府批准后，将指导广州市未来十年的土地开发。

2.2 以开发商为导向的土地收购、整理

土地储备过程包括土地征购、土地整理和土地出让。土地储备实质上是政府垄断士地一级市场的开发，完成土地整理后，政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的出让。但是，由于一些城市的规模较小、实施土地储备的资金不足，当有些资金实力雄厚的开发商看中了大片的土地后，政府往往就与一些资金实力雄厚的开发商合作，以土地储备的名义，由开发商代替政府进行土地储备的前期整理工作，土地整理完成后，政府通过招标、挂牌、拍卖等方式进行公开出让，如果价格较低，开发商就直接受让开发，如果价格较高，开发商就让其他竞拍者取得土地，开发商则获取土地一级整理开发的地产开发利润。在这种模式下，政府借开发商的资金实现了城市开发建设的目的，但是，却减少了土地储备的收益。而且，这种模式往往是开发商主导土地储备，开发商根据自己的利益需要随意地调整储备地块的用地性质和容积率等规划指标，根据自己的利益需要而随意地调整土地规划。

2.3 以土地规划为导向的土地收购、整理

土地储备离不开土地规划，充分了解土地规划，可以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地，防止土地储备部门储备了城市东边的用地，实际上城市要用西边的用地；防止土地储备部门储备了很多用地，但是城市这一阶段用很少的用地，或者储备很少的用地，城市发展要求很多的用地，这样做可以避免不平衡的现象发生，保证了城市的有序发展。土地规划不能跟着土地储备走，土地规划应当指导土地储备。

3 用地规划管理

3.1 行政管理体制现状

由于历史的原因，我国的土地规划管理部门在行政管理体制划分中属于建设管理部门。因此，全国各个城市的规划管理部门在行政业务管理上都归属于省（自治区）的建设行政主管部门，各省（自治区）的建设厅又归属于国家建设部管理。全国各个城市的规划局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前为止，全国有许多城市的规划管理部门仍然属于各市建设局（委）下面的一个部门。

城市用地规划管理主要是对土地规划区范围内规划建设用地的控制和管理。土地规划用地管理业务管理上与国土管理有着密不可分的联系，因此，出于管理的需要，在上世纪九十年代中期，我国许多城市将土地规划管理部门与国土管理部门合并成“规划与国土资源管理局”。但是，到了九十年代末，国家成立了国土资源部后，国土管理部门业务上进行了垂直条线管理，各市的规划国土管理部门又相继分开，国土管理部门直属于省级国土部门管理，而土地规划管理部门仍然是当地政府的一个行政管理部门。在这种行政体制下，当地市政府无权管理土地资源，城市发展所需的用地都必须通过国土管理部门的审批。

3.2 城市用地规划管理的法律、法规和管理程序现状

城市用地规划管理是指规划行政主管部门对建设项目核发“规划选址意见书”和“建设用地规划许可证”（即“一书一证”）的行政许可行为，是根据土地规划法规和批准的土地规划，对土地规划队内的建设项目用地讲行规划选址、明确规划用地性质，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。核心工作是：确定项目位置、确定项目用地规模、确定项口规划设计要求。城市用地规划管理的最终目的是实现城市总体规划确定的城市用地控制和城市功能布局。

城市用地规划管理的法律依据主要是《中华人民共和国土地规划法》、建设部的《城市用地分类与规划建设用地标准》以及各个省（自治区）、市制定的《土地规划管理技术规定》、经法定程序批准的土地规划等。《土地规划法》规定了城市用地规划管理的程序：第三十一条的规定：“在土地规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向土地规划行政主管部门申请定点，由土地规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以土地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”。《土地规划管理技术规定》及相关的行业用地规定是土地规划管理部门确定具体建设项目用地规模的主要依据。

3.3 城市用地规划管理存在的问题

随着我国社会主义市场经济的发展，制定于1989年，在计划经济指导下的《土地规划法》己经越来越不适应实际管理的需要。

在管理体制方面，《土地规划法》规定：“城市详细规划由城市人民政府审批：编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府土地规划行政主管部门审批”，对于现在的土地规划管理存在着一个突出的问题，就是自己编、自己审批、自己公布，监督体制不到位。土地规划随意性大，调整变化快，“规划跟着变化走”、“领导一换、规划就变”的现象比较突出。

随着中国改革开放的深入，封闭的计划经济开始向开放的市场经济转型，土地规划需对各种利益关系进行协调，因而需要建立磋商机制。随着生活水平的提高，公众越来越重视生活的环境和质量，参与意识不断增强。在这种背景下，公众参与土地规划的观念越来越得到社会大众的认可。土地规划越来越需要充分听取公众和有关部门的意见，健全专家咨询制度，强化规划的强制性和严肃性。城乡规划许可要严格规划审批规则和程序，建立健全规划公示制度，减少规划许可的自由裁量权，保证规划许可公开透明、高效便民。《土地规划法》对于公众参与、专家咨询方面的问题却没有涉及，使得《土地规划法》无法适应当前土地规划管理的需要。

如何切实有效地推动土地规划决策和实施的民主化，城市的规划是为谁规划？“不是为了政绩，而是为了老百姓！”，随着社会的进步和发展，土地规划的功能己经从原来的技术文件逐步向公共政策的功能进行转变，原来的《土地规划法》仅仅是作为指导、规范和执行土地规划技术文件的法律，而缺少作为公共政策方面的内容。在违法用地、擅自变更现有用地使用性质、变更房屋原来的用途等方面，由于土地规划法仅仅对违法建设的处理较明确，对于违法用地、违反《建设用地规划许可证》内容的，于利用原有建筑改变用途的处理在《土地规划法》中都没有明确法律责任和有效的强制执法手段，仅仅在第三十九条规定：“在土地规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”，这使得土地规划用地管理缺乏有效的执法依据，实际管理中的执法效果不佳。另外，《土地规划法》在与房管、工商、土地、建设等方面的法律衔接不够，土地规划的法律地位和权威性不够。这些也给土地规划用地管理带来了诸多的不便。

参考文献

[1]周伟林，严冀，等.城市经济学[M].中国建筑工业出版社，2003.

土地开发整理规划篇4

第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》、《土地储备管理办法》以及《市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施意见。

第二条凡在市域内经市和县（市）人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本实施意见。

第三条本实施意见所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划、编制报批、土地征转、收回收购、房屋征收安置补偿等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地达到规定的供应条件。

第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、土地储备规划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。

第二章土地一级开发整理项目和单位的确定

第五条由区（市、县）人民政府、管委会统筹协调本区域内的土地一级开发项目，报市土地矿产资源储备中心（以下简称“市土地储备中心”）列入年度土地储备计划。

第六条土地一级开发整理坚持政府主导、市场运作的原则。

市土地储备中心委托市、区（市、县）属国有公司或由区（市、县）人民政府通过招标等公开形式选择土地一级开发实施单位，具体实施土地一级开发整理并由市土地储备中心与土地一级开发实施单位签订委托合同。

第三章土地一级开发整理项目的实施

第七条各相关单位按照各自工作职责做好相关工作。

市土地储备中心：1.统筹、协调、指导、管理全市的土地一级开发整理工作；2.与确定的土地一级开发整理单位签订土地一级开发整理委托合同；3.负责土地储备项目融资；4.配合财政局委托评审机构对土地一级开发整理项目成本进行评审；5.依据委托合同，根据实际需要预拨土地一级开发整理资金；6.提供新增耕地指标。

市财政局：1.为土地储备融资提供服务，匹配相应融资项目资本金，及时办理银行开户、贷款规模批复等相关融资所需手续；2.根据相关规定，结合土地储备机构制定财务资金管理、会计核算等方面的管理制度；3.会同市土地储备中心确定国有存量建设用地的收购补偿价格；4.配合国土资源部门做好土地出让金收缴及防止土地竞得人拖欠地价款的相关工作；5.按规定及时足额安排储备成本，保障储备资金的高效安全使用；6.依据有关规定，及时足额安排国有土地收益基金和相关费用；7.配合相关部门建立和完善土地储备工作奖惩机制，调动部门和工作人员的积极性。

市国土资源局：1.根据市政府批准的年度土地储备计划，负责协调土地储备项目用地的新增建设用地计划指标、用地报批、征地补偿、供应交易等工作；2.负责对闲置用地的清理，达到条件的进行收回；3.负责审批权限范围内的土地储备融资所需的国有土地使用权证、探矿权许可证、采矿权许可证、他项权证等相关手续办理；4.做好储备土地供应价款的收缴，采取有效措施防止用地者拖欠土地出让价款；5.负责做好土地储备的相关审批和服务工作；6.负责出让底价的确定。

市规划局：1.根据城市发展需要，负责提供前期土地储备工作的规划保障，明确规划储备土地范围，做好规划储备范围内土地的规划行政许可等相关手续控制；2.依据市政府批准的年度土地储备计划，及时向市土地储备中心提供片区土地的控制性详细规划；3.及时向市土地储备中心提供储备地块的规划设计条件。

市发展改革委：1.依据国民经济和社会发展计划，及时提供重大建设项目的用地计划和年度投资计划等相关资料；2.负责土地储备前期开发整理工作的项目审批、核准、备案等相关工作；3.负责提供土地储备融资工作所需的相关材料和办理在审批权限范围内的相关手续。

市国资委：1.参与市属投融资公司土地一级开发整理项目的审核、评审工作；2.监督市属国有土地一级开发整理单位在土地一级开发整理中的投融资行为，掌握市属国有土地一级开发整理单位国有资本变动、资源配置情况，协调落实各项扶持政策。

市住房城乡建设局：1.定期提供市房地产市场供求信息等相关资料，为年度土地储备计划编制提供相关资料；2.及时办理土地储备项目涉及的房屋权属的确认、注销和变更等手续，并做好房屋产权争议调处工作。

市环境保护局：1.向市土地储备中心提供涉及的相关环保专项规划；2.负责办理在审批权限范围内的相关环保审批手续。

市交通运输局：1.向市土地储备中心提供交通建设项目的用地需求计划；2.配合做好土地储备项目的前期开发整理工作。

市林业局：1.向市土地储备中心提供涉及的相关林业专项规划；2.负责办理在审批权限范围内的相关林地占用审批手续。

市棚户区城中村改造办公室：1.负责提供棚户区城中村改造项目规划及年度实施计划；2.负责统筹协调棚户区城中村改造项目涉及土地储备的相关工作。

市统计局：向市土地储备中心提供统计信息和决策咨询建议。

市监察局：1.做好土地储备工作的纪律监督和效能监察；2.根据市政府批准的年度土地储备计划，督促检查市级有关部门和区（市、县）人民政府按照规定的职能职责，按时限和要求完成土地储备的相关工作；3.对未按要求完成工作任务的相关领导和工作人员，将严格按照有关规定追究责任。

市督办督查局：对各相关单位土地一级开发整理工作情况进行督促和检查。

区（市、县）人民政府及管委会：1.确定土地征收、房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；2.及时对房屋征收决定作出公告，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行；3.上报本行政辖区年度土地储备计划，并负责落实组织实施。

第八条土地一级开发整理委托合同的主要内容包括：

（一）土地一级开发整理范围、面积；

（二）土地一级开发整理应当完成的主要工作和标准；

（三）土地一级开发整理的工作进度和完成期限；

（四）双方权利义务、争议解决方式；

（五）工程监理、验收和结算；

（六）土地一级开发整理成本的认定、预拨和返还；

（七）合同双方认为应当明确的其他事项。

第九条按批准的土地一级开发整理范围，负责土地一级开发整理项目的资金筹措；

（二）依据市规划局提供的片区控制性详细规划，负责配合土地所属区（市、县）人民政府、市规划局编制土地储备项目控制性详细规划，并按程序报批；

（三）负责完成土地勘测定界、土地权属调查等前期工作，配合土地所属区（市、县）人民政府组织土地报批，并承担土地报批税费；

（四）负责协助土地所属区（市、县）人民政府开展地面建（构）筑物调查统计工作，拟定土地征收和房屋征收安置补偿方案，并按程序报有权批准的政府批准执行；

（五）根据委托合同，负责拟定土地一级开发整理实施方案，报市土地储备中心审核；

（六）负责配合土地所属区（市、县）人民政府完成集体土地征收，国有土地收购，地面建（构）筑物、附着物的征收补偿安置，地上地下管线的迁改工作；

（七）负责按工程项目建设管理的相关规定，实施土地一级开发整理项目涉及的配套设施建设和城市基础设施建设；

（八）承担土地一级开发整理项目移交前的土地管护工作；

（九）承担规定或约定的其他涉及土地一级开发整理的工作。

第十条土地一级开发整理项目涉及到的规划、建设、环保、水利、林业等所需的各项行政审批手续，由土地一级开发整理单位依法向有关职能部门申报办理。

第十一条土地一级开发整理项目移交时应当达到规定和约定的标准。

第四章土地一级开发整理项目资金和成本

第十二条土地一级开发整理项目所需资金可由市土地储备中心或土地一级开发整理单位负责筹集。

第十三条鼓励和引导社会资金参与土地一级开发整理项目（具体办法另行制定）。

第十四条根据土地一级开发整理委托合同，具体核算土地一级开发整理项目成本。

土地一级开发整理项目成本由土地储备直接支出，土地储备间接支出，以及经市政府批准确认的城市基础设施建设分摊费用等构成。

第十五条土地一级开发整理项目成本由市财政局、市土地储备中心委托有资质的评审机构按照相关规定予以评审认定并报市政府批准。评审认定结果作为确定、核拨土地一级开发整理项目成本的依据。

第五章土地移交和土地一级开发整理项目资金拨付

第十六条土地一级开发整理单位应当按照规定、约定和经审核的土地一级开发整理实施方案完成土地一级开发整理工作，将具备供应条件的地块及其相关资料移交市土地储备中心，由市土地储备中心统一储备，按照程序组织土地供应。

第十七条土地一级开发整理完成后，土地移交应当达到如下标准：

(一)四至范围清楚，面积准确；

(二)权属清楚、无争议；

(三)土地、房屋征收安置补偿程序合法，补偿足额到位；

(四)土地和地上建（构）筑物附着物权属、他项权利经济责任清楚并处理完毕，无抵押、担保等债权债务纠纷；

(五)经委托评审机构评审认定的土地一级开发整理项目成本评审报告、农用地征转用批准文件、国有土地使用权收回、土地证注销文件、土地勘测定界、宗地测量成果等相关资料齐全完备；

(六)土地一级开发整理项目涉及的配套设施建设和城市基础设施建设各项审批手续合法完整；

(七)工程费用结算清楚，支付无争议；

土地开发整理规划篇5

项目系统性与完整性原则、先易后难原则、效益最大化原则

土地开发整理项目区选择的要求：

项目合法、以整理和复垦为主、位于国家重点支持区域、基础设施条件具备、资源和环境条件具备、无权属问题、投资方向合理、基本控制指标符合规定

在近几年国家投资土地开发整理项目的可行性研究与规划设计审查过程中，我们发现目前项目区的选择存在着很多问题。为解决这些问题，我们通过不断研究与实践，总结出项目区选择的三个基本原则和八个具体要求，希望对全国土地开发整理项目的选址能有所裨益。

目前国家投资土地开发整理项目选址中存在的主要问题

一是项目片块过于分散，有的项目片块过多，相隔太远，很难形成一个完整的系统。二是项目基础设施条件不具备，即项目实施所必需的主干道路、主干排灌渠系统、堤坝、电力等配套基础设施不具备。三是项目区位于生态环境十分脆弱、不宜开垦为耕地的地区，比如25度以上的坡耕地，应退耕还林与还草的生态脆弱地带不宜进行土地开发整理。四是项目区水资源无保障，比如华北地区，处于严重缺水的漏斗地带，生活用水都十分紧张，解决项目区农业灌溉要靠大量打深井。像此类干旱缺水地区不宜申报土地开发整理项目。五是项目将林地、草地规划为耕地，不符合土地开发整理项目的投资方向。六是项目建设规模超出规定上限或者低于规定下限，项目新增耕地率低于规定下限。《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》已经对申报国家投资的不同类型、不同性质和不同地貌类型项目的建设规模、单片规模、片数、新增耕地率分别做了明确规定，对于申报基本农田整理的项目新增耕地率可按不低于3％掌握。七是项目建设区属于公司以盈利为目的、已租赁经营的土地。《关于进一步规范国家投资土地开发整理项目申报工作有关问题的通知》对项目受益主体有明确的规定：“企业或个人以盈利为目的、已租赁经营的土地，暂不申报国家投资项目。”八是项目不符合土地利用总体规划，将限制为其他用途的土地规划为农业用地，如湿地开发、围湖造田、毁林毁草等。《关于进一步规范国家投资土地开发整理项目申报工作有关问题的通知》明确规定：“国家投资项目必须符合土地利用总体规划和土地开发整理规划，符合湿地保护、生态保护等有关法律法规和政策规定。”九是项目投资方向不合理，如工程内容主要为草场改良、矿区生态重建。十是建设大片经济林或生态林。这属于投资方向错误。新增建设用地有偿使用费是专项用于耕地开发的项目，目的是增加有效耕地面积，提高耕地质量，将其用于经济林与生态林建设是违反土地管理法的。

项目区选择的基本原则

项目系统性与完整性原则

土地开发整理项目是田、水、路、林、村的综合整治，项目区应是一个彼此联系着的有机整体，人为的割裂与随意的划定都会破坏项目完整性，难以实现项目区整体的目标。项目区地块过于分散，片数过多，或者项目区内与区外严格分离，割断区内与区外的联系，给项目区的实施或完成后的生产生活都带来了困难与不便。项目区的选择也应根据实际条件的不同，有所取舍突出重点。现实中经常出现两种不合理的做法，一是划定项目区时的“平均主义”。如某县申请一项目，其行政范围内有四个乡镇，项目申请人可能出于某种良好的愿望，每个乡镇都确定一个项目片，这种照顾“平均”的做法“合情”但不“合理”，会给项目规划和实施带来不同程度的困难。项目区的选择应相对集中连片，体现规模效益。二是划定项目区时的“随意主义”。如某县在申报项目时，根据确定的规模的大小直接在地形图上随意“画方块”、“画圆圈”。忽略项目区内部的相互关系，破坏项目区的系统性与完整性。在选项时要考虑本地土地开发整理专项规划，结合当地实际情况，实事求是、因地制宜。要注意项目区周边基础条件，如道路是否畅通等。

先易后难原则

我国农用地开发整理工作刚刚开展几年，无论是经验还是技术都有所欠缺，需要在工作实践中不断探索和积累。因此，应该优先选取投资环境好、风险因素小、施工难度小的项目。项目投资环境指土地资源禀赋优劣、当地群众对土地开发整理工作的态度和参与积极性；风险包括生态环境条件、社会因素对项目的影响；施工难度主要由开展项目所需的技术、资金决定。土地自然生产潜力直接影响到土地开发整理的效果，良好的社会环境能减少项目的风险，是土地整理项目顺利实施的保障，而项目建设的难易程度，直接关系到工作的成败，是项目选择时要慎重考虑的。按照先易后难的原则进行整理，对提高工作效率、尽早体现效益、鼓舞工作信心大有益处。

因此，在资金有限的情况下，土地开发整理项目不宜全面上马、遍地开花，应根据土地开发整理规划，结合地方经济和自然条件的地域差异，集中人力、物力、财力，有计划、有步骤地对土地开发整理潜力大、工作难度小、工程量小并具有较大规模的区域优先进行开发整理，以便不断总结经验，在较短时间内获得较大效益。

效益最大化原则

土地开发整理的目的是“根据农业和农村经济发展的需要以及土地资源的适宜性，增加农用地面积，重点增加耕地面积；提高农用地质量，优化土地利用结构，促进土地集约利用；改善农业生产和农村人居条件，保护和建设生态环境”，因此，土地开发整理追求的是综合效益。效益最大化是指经济效益、社会效益和生态环境效益的综合效益最大化。选择项目区时，必须充分考虑项目的综合效益问题。只有效益好，土地开发整理才会有持久的生命力；只有效益好，才会充分调动公众参与土地开发整理的积极性，该项目的开展才会对其他地区的土地开发整理起到带动作用，土地开发整理才具备持续发展的可能。

项目区选择的具体要求

项目合法

“合法”是对土地开发整理活动的最基本要求。“合法”包含两层含义：一是符合现行法律、法规规定，二是符合相关规划。项目合法性要求阐明该项目实施与现行的法律、法规的规定是否一致。如项目实施后土地利用与土地利用总体规划和土地开发整理规划的要求是否一致，土地开发是否经过依法审批，是否依据规划避免了湿地开发、毁林毁草和围湖造地等。

《土地管理法》第三十九条规定：“开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。”

《土地开发整理若干意见》规定：“土地开发整理活动必须符合规划。土地开发整理项目的审查、规划设计、项目实施和检查验收，都必须依据土地利用总体规划和土地开发整理规划。”

以整理和复垦为主

首先，我们要清楚土地整理的概念及其涉及的内容，从广义上讲，土地整理包括土地整理、土地复垦和土地开发。土地整理是指采用工程、生物等措施，对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用率，改善生产、生活条件和生态环境的活动。土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和洪灾、滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。土地开发是指对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用的活动。

在选择项目区时，应以土地整理和土地复垦为主，适当选择开发项目。《关于进一步规范国家投资土地开发整理项目申报工作有关问题的通知》规定：“选择国家投资项目以土地整理和复垦为主，严格控制土地开发项目。在充分论证基础上，有利于改善生态环境的荒滩、荒地开发项目，可以适当申报；荒山和严重缺水地区的开发项目，原则上不应申报。”

《土地管理法实施条例》规定：“在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发600公顷以上的，报国务院批准。”

《土地开发整理若干意见》也明确提出：“严格控制未利用土地开发，规划编制和项目确定都要经过科学论证，凡开发荒山、荒地、荒滩，都应依法办理审批手续。”

为了鼓励土地整理和土地复垦，《土地开发整理若干意见》指出： “坚持鼓励土地整理和复垦的有关政策。鼓励单位和个人依法运用土地整理新增耕地指标折抵政策，开展农地整理；运用建设用地指标置换政策，整理农村废弃建设用地；运用复垦土地置换政策，复垦历史遗留的工矿废弃地；运用各项优惠政策，治理自然灾害损毁土地。”具体政策的执行参照国土资源部《关于土地开发整理工作有关问题的通知》。

位于国家重点支持区域

《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》，明确了当前和今后一个时期内土地开发整理工作的重点和方向，即：土地开发整理工作要以提高农业综合生产能力为出发点，大力开展基本农田整理，促进补充耕地数量、质量、生态三者统一；要落实《全国土地开发整理规划》，积极实施重大工程，促进项目布局的相对集中；要建立项目指南制度，促进资金与资源合理配置，向重大工程和粮食主产区、粮食主产县、基本农田保护区倾斜。上述区域相重叠的，原则上选择其中一种支持力度较大的区域予以支持。重点支持上述区域内符合以下条件的土地整理和复垦项目：（1）基本农田保护区内土地利用不充分，整理后新增耕地量较大的基本农田整理项目；（2）农田基础设施条件较差，项目建成后新增生产能力幅度较大的土地整理项目；（3）对责任人灭失的工矿废弃地恢复治理，新增耕地量大，改善生态环境效果明显的土地复垦项目；（4）水资源总量不足地区的节水效果好、农田灌溉保证率高的土地开发整理项目；（5）结合村庄治理开展土地整理，群众积极性高，当地政府大力支持的项目；（6）结合中部崛起，开展沿江、沿路、公路铁路建设后沿线农用地区域改善生产条件、效益明显的土地开发整理项目。

基础设施条件具备

申报国家投资的土地开发整理项目，所在区位需具备项目实施所必需的主干道路、主干排灌渠系、堤坝、电力等配套基础设施；或已拟定相关的道路、水利、电力工程、村庄改造等方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。 “有配套基础设施工程或需要地方资金投入的项目，县级国土资源部门应提请县级人民政府提供资金承诺函，并按不同资金来源渠道，分别列出所投资的工程建设内容。”

“基础设施条件具备”的要求似乎与前面所讲的重点支持“农田基础设施条件较差”的项目要求相互矛盾，其实不然。前者是指项目区应具备一定的水利、交通等基础条件，具有实现项目总体目标的可能性；后者是指项目区内农田灌排条件、交通条件等较差，具有开展土地开发整理的必要性，容易见到成效。在这点上，我国与国外土地整理的要求是一致的。如德国在进行乡村土地整理时的选择条件是：该区域在农业生产环境及农业基础设施等方面存在阻碍生产的因素，诸如农田形状破碎、道路通行不便、水利设施不全、开发水平不足等等，但要求整理区域具有一定的交通与水利基础条件。

资源和环境条件具备

土地开发整理项目区的选择还应考虑当地的资源条件及生态环境对农业生产活动的承载力。水资源无保障、生态环境十分脆弱的地区不宜开垦为耕地，从事农业生产活动。因资源或环境条件恶劣而曾经撂荒的土地不应纳入土地开发整理项目区范围。“坚决禁止毁林毁草开垦和围湖造地，对过度开垦、围垦的土地，要有计划有步骤地还林还草还湖，逐步将25度以上的陡坡地退耕还林还草，25度以下的坡地实现梯田化。”

无权属问题

在选择土地开发整理项目区时，要摸清项目区土地权属现状，有严重权属问题的土地不应纳入土地开发整理范围。权属问题主要表现在两方面：一是存在土地权属争议。“存在土地权属争议的，应及时调处；一时无法解决的，暂不将争议土地纳入土地开发整理的范围。”二是项目受益主体不符合规定要求。“企业或个人以盈利为目的、已租赁经营的土地，暂不申报国家投资项目。”

投资方向合理

土地开发整理项目的首要目标是增加有效耕地面积，提高耕地质量。从前几批国家投资土地开发整理项目申报情况看，有些项目工程施工费主要用于生态建设。项目的实施虽然有意义，但不符合土地有偿使用费专项用于耕地开发的法律规定，因此存在投资方向不合规的问题。例如，东北某项目规划建设的防护林、水保林、经济林过多，占总投资的50％以上，超出国家投资范围。北方某项目位于典型的牧区，为矿区生态重建项目，项目的实施旨在改善生态环境，发展畜牧业，不属于耕地开发项目。上述两个项目，都存在投资方向合情、但不合规的问题。

基本控制指标符合规定

《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》对申报重点与示范项目的规模作出了规定（见下表）。

耕地后备资源不足的地区，项目区片块规模下限可以适当放宽。国家投资土地开发整理补助项目规模要求为：项目相对集中连片，丘陵山区100公顷（1500亩），平原地区200公顷（3000亩）以上。规模不宜过大。

土地开发整理规划篇6

一、上轮规划编制情况

(一)上轮规划编制概况

规划编制以19*年为规划基期，*年为阶段目标年，2010年为规划目标年。应用19*年土地利用现状变更成果，自19*年开始编制，于*年8月完成，同时经*省人民政府批复实施。规划范围为威海市行政区范围内的所有土地，包括环翠、文登、荣成、乳山一区三市，土地面积5697.*平方公里。

(二)上轮规划编制的基本思路

规划编制以保护耕地和控制建设用地为重点，围绕上级规划下达的规划期间土地利用的主要控制指标，结合威海市土地资源利用状况和土地利用需求量预测结果，层层进行指标分解和布局落实。总的原则是，耕地保有量和基本农田面积不低于上级下达的控制指标，建设占用耕地和城镇规模不突破上级确定的控制指标，补充耕地面积不少于上级下达的控制指标。

(三)上轮规划的主要目标

1、土地利用的目标

实现耕地总量动态平衡，逐步提高耕地质量，有效保护和综合治理农用地；有效控制建设用地，严格控制城乡居民用地总规模；全面开展土地整理和复垦工作，适度开发耕地后备资源，实现耕地占补平衡有余；优化土地利用结构和布局，提高土地利用率和产出率。促进土地合理利用和社会经济持续协调发展。

（1）全市耕地减少量控制在6492.67公顷，其中建设占用耕地6176.24公顷，退耕276.77公顷，灾毁39.66公顷。补充耕地量不低于6494.95公顷。耕地保持动态平衡。人均耕地不低于0.073公顷（1.1亩）。

（2）全市土地利用率由19*年的85.84%提高到92.95%；林木覆盖率由34.20%提高到45.00%。

（3）城镇村用地规模控制在343*.21公顷，城镇人均用地标准控制在113㎡,农村居民点人均用地标准控制在150㎡左右。

（4）规划期间，全市基本农田保护面积不低于169943.86公顷，基本农田保护率88.13%。

（5）通过组织土地开发、复垦和整理，规划期间全市补充耕地量不少于6494.95公顷。

2、城镇用地的总体布局和主要目标

根据土地利用的指导思想，体现对城镇建设用地规模的有效控制，按照“一主两副多分区”的总体布局。“一主”是指以环翠中心城区为核心，联动发展高技术产业开发区、经济技术开发区两个城市副中心城区，协调张村、羊亭、温泉、崮山、南部新区等城市组团共同形成“一主两副多分区”的城市结构。到2010年城市用地规模控制在24934公顷。

二、上轮规划实施情况评价

(一)规划目标实现程度

根据1997－20*年威海市土地利用变更调查资料，对威海市上轮土地利用总体规划实施情况进行分析评价。

1、耕地保护目标实施情况

(1)耕地保有量

上轮规划确定威海市耕地保有量目标为192971.41公顷，到20*年末全市实有耕地面积192006.53公顷，比规划耕地保有量少*4.88公顷。耕地保有量不增反减，耕地减少速度较快，未实现耕地保有量目标。

(2)基本农田保护面积

上轮规划所确定的全市基本农田保护面积为1669943.86公顷，基本农田的保护率为88.13%。在1997－20*年的规划实施期间，对基本农田结构和布局进行了调整，20*年全市基本农田构成为耕地165275.19公顷，园地2604.07公顷，林地1994.16公顷，其它农用地70.44公顷。实际划定基本农田面积169943.86公顷，规划实施期间全市基本农田面积保持稳定。

（3）土地开发整理复垦补充耕地

上轮规划确定1997－2010年期间全市通过土地开发整理补充耕地6494.95公顷，1997－20*年期间全市实际通过开发复垦整理补充耕地7039.01公顷，相当于规划控制指标的108.38%。超额完成了补充任务。

(4)耕地减少规模控制指标

上轮规划确定全市1997－2010年耕地减少量（建设占用、生态退耕、灾毁）不超过6492.67公顷。1997－20*年规划实施期间共减少耕地7*9.43公顷，相当于规划控制指标的122.74%，超过了规划控制指标。

2、建设用地控制指标实施情况

(1)建设用地总规模扩大

上轮规划确定全市1997－2010年建设用地总规模扩大11825.92公顷，1997－20*年规划实施9年间，全市建设用地规模实际扩大13185.28公顷，规划指标执行率为111.49%。超过了规划控制指标。

(2)建设占用耕地规模

上轮规划确定全市1997－2010年建设占用耕地控制指标6176.24公顷，1997－20*年实际建设占用耕地面积7928.90公顷，相当于规划控制指标的127.33%。

(3)城镇用地规模扩大数量

上轮规划确定1997－2010年城镇规模扩大控制指标为3460.77公顷，1997－20*年期间，全市城镇用地实际规模扩大3022.02公顷，相当于控制增加规模的87.32%。没有突破控制指标。

(4)基础设施用地

上轮规划确定1997—2010年交通和水利基础设施用地控制指标3485.35公顷，1997—20*年基础设施实际增加1141.88公顷，规划指标执行率为50.*%，实施进度慢于规划时间进度。

3、重点工程用地保障情况

全市上轮规划共确定1997—2010年必须保证的重点工程用地27项，用地面积2703.28公顷，1997—20*年用地1582.11公顷，占规划的58.5%。

4、生态保护用地情况

(1)生态退耕情况

为改善生态环境，上轮规划确定全市1997—2010年生态退耕面积200.00公顷，至20*年实际退耕面积40.53公顷，规划指标执行率仅为20.27%。

(2)林木覆盖率

19*年末全市林木覆盖率为34.20%，上轮规划确定全市1997—2010年林地面积增加36463.50公顷。到20*年末，全市林地面积111833.*公顷，比19*年减少了502.44公顷，远未达到规划目标。

(3)土地利用率

19*年威海市土地利用率为84.29%，20*年土地利用率提高到93.23%，增加8.94%。

(二)上轮规划实施成效

1、以规划为依据，以用途管制为手段，土地利用管理的力度大大加强。上轮规划的实施，把国家关于土地利用的大政方针和管理的基本原则落实到各级土地利用总体规划具体方案中，解决了长期以来在管理实践中土地利用的基本国策难以具体落实的突出问题，使各级政府和国土资源部门在土地利用的微观管理上，做到了大政方针明确，阶段目标清晰，规划依据具体，管制规则有力，对土地用途的管制方向以规划方案的规定为标准，对土地用途的变化管理以管制规则为依据，不仅解决了土地利用管理有依据的问题，并且确立了土地规划在土地利用控制中的强势地位，使土地利用管理的力度大大加强。

2、耕地保护体系初步健全，改变了耕地只占不补的局面。上轮规划以耕地保护为重点，健全了耕地保护体系：一是明确了耕地保护的目标，特别是县乡两级规划明确了基本农田保护和耕地管制的范围，使实施管理中耕地保护的对象十分明确；二是制定了耕地用途管制规则和基本农田保护规定，使耕地保护的原则具体化，便于基层管理操作；三是建立健全了耕地保护的相关制度，审批制度、占补平衡制度、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费制度、基本农田保护区管理制度、监督检查制度等，使耕地保护做到有章可循；四是完善实现耕地保护的相关机制，设立耕地开垦专项资金，开展土地开发复垦整理，实行建设占用耕地占一补一，彻底改变了耕地只占不补的被动局面。

3、建设用地范围得到一定程度控制。规划实施后，划定了各类建设用地规模控制圈，将建设用地限制在一定范围内进行，在日常审批时，对不在建设用地控制圈内选址的用地除国家重点建设项目外，一般不予批准，从而有效的改变了过去建设项目用地随意选址、分散布局的格局，对城乡居民点用地的集中建设起到了较好的控制作用。

4、通过实施土地开发整理制度，增加了推动规划实施的手段。通过严格执行耕地占一补一政策，为实现耕地占补平衡找到了有效途径，1997-20*年间，全市通过土地开发整理复垦补充耕地7039.01公顷，做到了已审批的建设占用耕地的占补平衡；在土地开发整理项目的实施过程中，平整土地，配套农业基础设施，改善土地生产条件，提高了土地利用效益，为土地的规模经营和机械化生产创造了良好的条件。随着投入力度的加大和实施管理的规范，土地开发整理已成为推动规划实施的重要手段。

5、上轮土地利用总体规划的制定和执行，发挥了市场配置资源的基础性作用

规划调控和市场调节在土地资源配置中的作用是相辅相成、不可偏废的。社会主义市场经济体制的建立和发展，要求土地资源的配置必须引入市场机制，培育和规范土地市场，扩大土地有偿使用范围，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。从土地利用规划的实践意义上看，市场经济条件下，决定个体土地利用行为的是经济利益，但仅靠市场机制不可能做到土地资源的优化配置，特别是不可能实现对耕地及其他社会公益性用地的保护，必须通过土地利用总体规划等措施，加强对土地市场的干预和调控，弥补市场机制的不足。因此，土地利用总体规划是发挥市场配置资源基础性作用的前提。全市通过土地利用总体规划，对土地供应总量进行了严格控制，规范了土地市场，有效发挥了市场配置土地资源的基础性作用，有效地提高了土地资产价值，从而提高土地资源利用效率。

6、规划实施社会效益明显

（1）土地使用者在用地手续办理过程中加深了用地必须规划的认识。各级政府和国土资源部门在用地审批中，较好地坚持了不符合规划的用地不予审批，一部分用地项目因不符合规划而重新选址，或确因建设用地需要而调整规划才能办理用地手续，这令用地者逐步认识到，用地不符合规划行不通，不符合规划的用地不会得到批准。

（2）各级政府在协调建设发展与耕地保护的矛盾中体会到了统筹安排土地利用的重要性。在威海市郊发展较快的地区，由于上轮规划中在指标分配和用地布局上考虑不周，建设用地指标局部供求紧张，耕地保护与建设项目选址的矛盾突出，为了保证建设项目用地需求，一些地方只好调整规划进行指标调剂和用地布局调整。这些地方的领导从土地利用的矛盾协调中加深了对按规划用地的认识，土地的规划意识大为增强。

（3）国土资源部门在用途管制的实施中加强了规划的龙头地位。随着土地用途管制制度的逐步完善，现在无论是建设用地审批，还是土地开发整理立项，首先必须进行规划审查，规划成为用地的第一道关，拥有用地审批中的一票否决权；在建设用地供应上，逐步引入了规划调控的理念，提出了调控总量，控制增量，盘活存量的宏观管理思路；违法用地能否补办手续，也要以是否符合规划为前提条件。

（4）通过违法案件的查处和规划用地宣传教育，增强了广大群众的规划用地观念。对违反土地规划用地和未批先用、少批多占等违法用地行为严肃查处、并追究有关人员的法律责任，通过以案讲法和长期的宣传教育，使全社会开始形成用地和管理土地必须依据规划的观念。

(三)上轮规划实施中存在的问题

1、耕地保有量目标实现难度大。

一是全市的耕地保有量目标没有实现。全市20*年末实有耕地192006.53公顷，比上轮规划所确定的耕地保有量少*4.88公顷，低于规划所确定的耕地保有量指标。

二是3个县级市2个没有实现规划的耕地保有量目标。除乳山市耕地面积增加外，其它2个县级市的耕地面积均低于规划所确定的耕地保有量指标。

三是实有耕地面积与规划耕地保有量目标的差距呈扩大的趋势。全市在规划实施的9年中，除19*、1999年全市耕地保有量达到控制指标外，以后几年耕地保有量都低于规划所确定的标准，且与规划耕地保有量目标的差距越来越大。

四是补充耕地与减少耕地不成比例。在规划实施的9年中，全市耕地共减少15349.68公顷；而补充耕地14384.80公顷，补充耕地与减少耕地不成比例。

2、建设用地现实需求与规划方案的矛盾比较突出。

一是建设占用耕地指标缺口大。规划实施期间，全市建设占用耕地面积7928.90公顷，相当于规划控制指标的127.34%。

二是建设用地空间布局矛盾较为突出。由于上轮规划在用地指标分配上基本采取了平均分配的方法，但规划实施以后，建设发展的非均衡态势明显，建设用地需求相对集中，局部建设用地指标不足的矛盾较为突出。

3、土地开发整理投入不足，补充耕地缺口较大。

一是补充耕地与耕地占用的缺口大。规划实施期间，虽然市已批准的建设用地项目基本做到了耕地占补平衡，但根据变更调查资料，各项建设实际占用耕地7928.90公顷，而土地开发整理增加耕地仅7039.01公顷，相当于建设占用耕地的88.78%。这说明，在经济发展加速、占用耕地数量大幅上升的情况下，土地开发整理补充耕地的数量跟不上建设占用耕地的速度，如果不改变这种局面，实现耕地占补平衡的目标非常困难。

二是开发整理的进展与社会经济发展的要求有着较大的距离。随着社会主义市场经济的日臻完善，市场对土地资源的配置开始发挥主导作用，社会经济发展对土地利用提出了一些新的要求，如改善土地生产条件，加强生态环境建设，促进城镇化的发展，建设中心村等。土地开发整理作为政府促进规划实施的重要措施，在这方面应发挥引导作用。但由于土地开发整理投入不足，规模不大，影响有限，发挥的作用不是很明显。

4、规划频繁调整，影响了规划的严肃性。上轮规划在方案编制时以刚性为主，弹性不足，对土地利用变化缺乏适应性，规划的用地位置与实际项目选址要求不符的现象比较普遍。线状工程用地和一些工业园区用地尤其突出，动辄要修改规划，有些用地量大的乡镇规划，几乎是年年调整，形成了规划跟着项目跑的局面。土地利用总体规划的频繁调整，使规划管理面临尴尬的局面，不调整规划不能满足现实建设用地需求，频繁调整规划，又会使规划失去严肃性。

5、规划实施的权威性还不高，总体控制作用发挥不充分。由于土地利用总体规划实施的时间还不长，社会对规划重要性认识还不深，出现了规划的法律地位虽然很高，但在实施管理中的随意性却相对较大的现象。一些地方的领导对用地要符合土地利用总体规划认识不高，在用地安排时片面要求规划方案适合用地要求，一味要求国土资源部门修改规划以满足用地需求。另外，一些行业用地规划与土地利用总体规划在发展目标、统计口径、基期数据、规划期限等方面不一致，土地利用规模上不协调，也在一定程度上限制了土地利用总体规划综合控制作用的发挥。

(四)影响规划实施的主要因素

1、国家政策和规划实施条件的变化。近几年，国家出台了一系列重大发展战略和政策，直接或间接影响到已批准的土地利用总体规划的实施，如扩大内需、加强基础设施建设、城镇化战略的实施，使地方经济发展速度加快，建设用地需求大幅度增长；而农业结构调整土地利用政策的变化、国家加大生态退耕力度等又使耕地面积大量减少，一增一减，使土地利用的格局发生了很大变化。规划本来是基于一定条件下的土地利用方案，现在这些条件发生了变化，自然会对规划目标的实施产生影响。

2、上轮规划指导思想和方案自身的不足。在建设用地与耕地保护的关系处理上，按照以有限供给制约建设用地需求的思路，人为地压缩建设用地量以满足上级下达的控制指标要求，规划的建设用地指标并不反映实际的建设用地需求量。各级规划向下级分配指标时，多采取平均分配的办法，未能充分考虑各地非均衡发展的个性化要求，致使发展较快的地区普遍指标不够用。另外，规划方案与实际用地需求结合不紧，实施起来，动辄要修改规划。

3、规划实施措施和政策的不到位。上轮规划实施后，为了保证规划目标的实现，国家先后出台了一系列与规划实施相关的政策，如建立耕地开垦基金、收取耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费、实行异地开垦、农地整理增加耕地指标折抵建设占用耕地指标，如果这些措施能够很好地落实，规划实施的力度应该说是比较大的。但是由于多种原因，耕地开垦基金的归集难度很大，耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费征收不到位，异地开垦、农地整理增加耕地折抵和建设用地置换政策没有落实，致使规划实施的资金保障和政策保障大打折扣。

4、一些地方和部分领导对规划管理的观念存在偏差。一些地方对规划的政策性缺乏正确认识，认为规划应该根据需要随意修改。部分基层领导规划意识淡薄，以为领导集体研究就可以改变规划。少数用地者缺乏法制观念，认为只要经过政府领导同意就可以随意用地。这些对规划管理的错误认识，在一定程度上还存在，导致一些地方频繁修改规划，一些地方违法占地时有发生，影响了规划的顺利实施。

5、基础数据的准确性有待核实。

19*年前，土地详查的变更工作缺乏高新技术手段作支撑，很容易造成土地详查变更数据与实地不一致。另外当时土地详查变更工作重数据而轻图纸，导致形成的土地详查变更图与土地利用现状不符。图、数、实地均不一致的基础资料，如果以此为依据来研究规划发展的战略、确定规划布局、预测发展规模、确定用地指标的话，必然影响规划编制的科学性，因此上一轮规划在决策数据上存在一定的误差。

6、缺乏强有力的监督反馈机制

在规划实施过程中政府用地、政府批地、政府制定规划、政府执行规划没有形成完善的执法监督体系，缺乏完整的反馈机制，各地在土地规划管理实施中存在执法不严、违法不究的现象。在一年一度的例行执法检查及年度总结中有谎报用地、掩盖问题的倾向。

三、规划修编与实施管理的对策和建议

土地利用总体规划是对未来土地利用行为的预测与安排。在规划实施过程中，规划本身的科学性、实施条件的改变和实施环境的变化，都会直接影响到土地利用的现实需要与规划方案本身之间的协调性。从加强对土地利用宏观调控的角度，我们希望所有土地利用都能符合规划；而从事物发展变化和实际管理的角度，规划又不应该成为发展的障碍。在实践过程中，一个好的规划会起到保护资源、促进社会经济发展的作用，而一个缺乏科学性的规划，则会对地方经济发展起到制约作用。不可否认，再好的规划也会出现与实际要求不相符的问题，而要使规划与实施管理相协调，不仅要科学编制规划，而且要对规划的实施效果不断进行回顾与总结，在坚持依法管理的同时，不断地完善规划方案，使规划与现实土地利用需求趋相协调。

(一)规划编制思路

土地开发整理规划篇7

一、充分认识开展土地整理的重要意义

实施农村土地整理是落实科学发展观，加快建设资源节约型、环境友好型社会的重要举措，是促进节约集约用地，保增长、保红线的结合点，对推进社会主义新农村建设、促进农村经济发展意义重大。通过对农田中的各类零星土地进行综合整治，可以增加有效耕地面积，促进土地集约利用，提高土地利用率。依靠土地合理开发，在补充耕地数量的同时，配套完善水利设施，将耕地改造为标准农田，能有效提高耕地质量，增加耕地产出率，提高劳动生产率。通过农田水利和田间道路建设，形成完善的田间道路系统和灌溉系统，有利于推进土地承包经营权流转，实现规模化布局、标准化生产、产业化经营，有利于推进土地用途管制，严格基本农田保护和管理。各乡镇、各有关部门要充分认识加强土地整理工作的重要性，切实增强做好土地整理工作的责任感和紧迫感，加大力度，强化措施，全力推进土地整理工作。

二、指导思想和基本原则

(一)指导思想

以科学发展观为指导，认真落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持“在保护中开发，在开发中保护”的方针，采取“政府统筹、以奖代补、乡镇负责、部门配合、群众参与、多元投入”方式，统一规划，分年实施，突出重点，整村推进，切实加强土地整理工作，确保基本农田数量不减少、质量有提升，为推进全县经济社会跨越发展提供土地保障。

(二)基本原则

1.统筹规划、规模整理。按照发展现代农业的要求，编制科学合理、具有前瞻性的土地利用总体规划和详细的土地整理年度计划，统筹兼顾，集中连片，整体开发，整村推进，形成规模，促进土地资源永续利用。

2.科学规划、先易后难。根据区域特点因地制宜、科学规划，先易后难、分步实施。在基本农田保护示范区和耕地后备资源规划区内实施的基础上，逐步推广坡耕地整治。

3.规范标准、动态平衡。严格执行占用耕地补偿制度，规范完善土地整理标准。按照渠路林田统筹兼顾原则，严格标准、规范程序、高质量严要求组织实施，确保耕地面积持续增加，实现耕地总量动态平衡。

4.政府引导、多元投入。充分发挥政府引导作用，采取以奖代补方式，进一步调动社会各方面参与土地整理和群众投入的积极性，确保有限资金发挥最大效益，加快土地整理进度。

三、土地整理建设标准

通过土地整理开发，建设“地连片、田成方、渠相连、路相通、林成网”的稳产、高效农田，逐步实现农田作业机械化、经营产业化、服务社会化。

1.地连片：整理面积不少于1000亩，新增有效耕地面积不少于3%。

2.田成方：农田网格化，田块规则平整。保护和利用好耕作层，耕作层不少于20厘米。

3.渠相连：田间斗龙毛渠配套，方便灌溉，提高渠系水的利用率。

4.路相通：田间道路布局合理、畅通、路面平整，确保农业机械下田作业。

5.林成网：田间主干道路、渠系两边营造防护林带。

四、土地整理目标任务及实施办法

（一）主要建设任务。根据《县土地利用总体规划》和《县土地开发整理规划》，从2012年起，每年完成农田整理建设任务4万亩，逐步实现“土地集中连片、田块平整规则、水利设施齐全、田间道路通达、防护林网配套”的土地整理目标。

（二）实施办法。一是以村组为单位召开村民大会或村民代表会议，采取“一事一议”方式确定土地整理的范围和面积，向乡镇提出申请。二是经乡镇实地核实，报主管部门审核后，提请县土地整理工作协调领导小组审定；三是土地整理申请批准立项后，由县国土资源局负责组织协调开展规划设计，乡镇负责组织施工等各项工作；四是土地整理项目竣工后，经县主管部门组织验收，县土地整理工作协调领导小组审定合格，实行以奖代补，每亩补助资金400元；五是按照小型农田水利建设项目标准优先配套渠路林。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立县土地整理工作协调领导小组（名单附后），具体负责方案制定、监督检查、组织协调等工作。各乡镇成立土地整理实施领导小组，加强和国土资源、水务、农业综合开发等部门的协调沟通，具体负责土地整理规划设计、政策协调、组织实施等工作，为全力推进农村土地开发整理提供组织保障。

（二）明晰工作职责。各乡镇及有关部门要各司其职、各负其责、互相协调，全力做好土地整理工作。发改、财政、国土资源、水务、农业综合开发等部门要积极争取项目，保证土地整理工作顺利实施。财政部门负责项目资金使用和监督；水务、国土资源部门和农业综合开发办积极配合，做好规划设计和施工；农委负责耕地质量提升、管理和土地承包经营权流转工作；林业部门负责农田林网建设；金融部门负责信贷支持；科技、电力等部门按照各自职责，积极支持农村土地整治和整理工作。各乡镇人民政府是土地整理工作责任主体，要积极协调相关部门全力推进土地整理各项工作，确保完成年度任务。

（三）科学规划建设。依据全县土地利用总体规划和土地开发整理规划，结合土地利用现状，科学编制各乡镇区域性土地整治规划，明确土地整治和整理的目标任务、区域布局、实施计划和保障措施，全力推进土地整理工作，达到田块规则平整、田间配套设施齐全、适于机械化作业的标准。

（四）统筹资金使用。按照性质、用途不变的原则，统一整合涉农资金，进行以奖代补。发改、财政、国土资源、水务、农业、农业综合开发、林业等部门要把土地整治和整理、高标准农田建设、粮食千亿斤生产能力、部级基本农田保护、中小水利、退耕还林后续产业和农村环境整治等各类涉地、涉农资金整合起来集中安排使用，确保完成土地整理任务。

（五）加大财政投入。切实落实财政支出重点向农业农村倾斜、预算内固定资产投资重点用于农业基础设施建设、土地出让收益重点投向农业土地开发及农田水利和农村基础设施建设等政策，从土地出让收益中提取10%用于农田水利基本建设。加大财政奖补力度，对马铃薯、中药材等连片种植面积达到1000亩以上或整村流转规模经营的特色产业基地优先安排土地整理项目，充分调动村组、农户参与土地整理的积极性。

土地开发整理规划篇8

关键词：3S技术  土地整理储备

 

1  前言

近年来，随着社会的进步和时代的发展，工业化、城市化进程加快，城市建设用地和工业用地需求量不断加大，用地需求和经济发展之间的矛盾越来越多。为合理利用土地，优化土地资源配置，保障经济社会的可持续协调发展，满足城市建设和大型基础设施建设的用地需求，缓解城市发展用地的紧张矛盾，提高土地利用率和综合利用效益，土地开发整理工作应运而生，而在经济较为发达的大城市中，土地整理储备工作尤为重要。土地整理储备是指为保障城市建设发展，根据经济社会发展和城市建设的需求，对纳入储备范围的集体土地依法实施征收，对国有土地实施收购、收回、置换后，进行土地前期开发整理，并予以储备，以备供应土地的行为[1]。

土地整理储备工作涉及大量的空间数据，由于基层国土、规划相关部门管理人员专业知识匮乏，再加上土地整理储备工作的涉及面较广，涉及程度较深，给基层的土地管理工作人员带来很大困难，依靠传统技术手段已难以适应繁冗复杂的土地整理工作[2-3]。

3S技术是是遥感技术、地理信息系统和全球定位系统的统称，是空间技术、传感器技术、卫星定位与导航技术和计算机技术、通讯技术相结合，多学科高度集成的对空间信息进行采集、处理、管理、分析、表达、传播和应用的现代信息技术[4]。3S技术的集成，并向社会生活的各个领域渗透，已成为一个必然的发展趋势，三者之间已经形成一个不可分割的有机整体，RS和GPS负责采集空间数据和属性数据，GIS负责存储、管理、分析、显示和应用空间数据。3S技术以其精准化、快速化的特点在土地资源管理领域得到了广泛的应用，不仅可以像传统数据库管理系统那样管理数字和文字信息，而且可以管理空间信息，更重要的是它可以利用各种空间分析的方法，对多种不同的信息进行综合分析，寻求空间实体间的相互关系，分析和处理在一定区域内分布的现象和过程[5]。利用3S技术可以对土地整理储备工作中的数据进行采集、编辑、管理、分析及输出，为高质量、高效率地完成土地整理储备项目的管理工作提供了可靠的技术保障。

2  3S技术在土地整理储备项目中的应用

土地整理储备是一项系统工程，土地主管部门根据城市建设的需要，按照经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划及土地市场的供求情况，拟定土地整理储备计划，土地整理机构在现状调查的基础上，结合被整理土地的实际情况，确定土地整理范围、面积、地上建筑拆迁量等，确定土地的用途及规划情况，对土地实施土地平整等工程，达到土地出让条件。

土地整理储备过程中涉及大量空间数据的量算、分析、储存等工作，依靠传统手段已无法满足需求，3S技术在土地整理储备工作中的应用已全面展开，使得土地整理工作更加科学、合理、有效。

2.1  3S技术在土地整理前期调查工作中的应用

在土地整理储备工作中，首先要调查被整理土地的土地利用性质和城市规划性质，结合城市规划和土地利用规划数据，得出土地整理范围。这就需要利用GIS技术对土地利用数据和城市规划数据以及土地市场供需数据进行空间叠加分析、查询及统计，得到土地整理范围，结合土地供应优先级，绘制出土地整理储备范围图及土地整理储备等级图，进而制定合理的土地整理储备计划。

土地整理机构在得到土地主管部门下发的土地整理储备计划时，需调查整理地块范围内的土地权属情况、土地利用现状、地上建筑情况等，甚至需要了解整理地块历年来权属变更情况及遗留问题，以便精确整理地块土地及地上物补偿数额。利用GPS技术的定位和测量功能，结合城市规划、道路规划情况，绘制整理地块用地范围图、1:2000现状地形图。结合GPS现状测量和GIS数据库分析，绘制整理地块土地利用现状地类图和权属图。利用GPS技术测量地块内地上建筑物、高压线、通信线路、坑塘水面、树木等，绘制整理地块内地上建筑、高压线、通信线路、坑塘水面、树木等现状图并绘制地上建筑专题图（包括建筑位置、面积、结构等）、高压线专题图（包括高压线类型、走向等）、坑塘水面专题图（包括坑塘面积、深度）等。

在土地整理工作中，整理地块内经常涉及违章建筑调查工作，基于历年的遥感影像数据可以调查违章建筑建设的年代、进度，为违章建筑核量和拆迁工作提供可靠依据，在违章建筑拆迁谈判中提供精确数据，减少不必要的土地整理成本损失，节约成本。

在土地整理储备前期调查工作中，主要利用3S技术的测量、统计、量算和制图技术，得到一系列专题图件，为地块规划设计和整理方案决策起到基础性的作用。

2.2  3S技术在土地整理工程中的应用

土地整理机构整理的土地在出让之前，必须进行土地平整，达到场清地平条件，保持一定地面标高，所以在土地整理过程中，必然涉及土地平整工程，如何选择土地平整工程方案以及土地整理面积量算、土地平整工程量的准确计算就成为土地整理工程中的难点。传统人工估算方法精度不高，导致项目预算与实际支出相差较大，无法严格控制土地整理成本，而借助GIS技术可以取得满意的效果。通过GIS平台建立土地利用数据库后，根据土地整理计划设定地面标高后，结合高程数据，对整理地块范围内高出和低于地面标高的所有图斑数据进行精确统计，在进行土地平整工程量计算过程中，利用GIS平台的数字地面模型子系统建立数字地形模型进行高精度土方量计算，大大减少了土方量手工计算的工作量，并提高了土方量计算的精确度，为精确计算土地平整工程项目预算提供依据。

2.3  3S技术在土地储备数据库中的应用

在土地整理储备工程实施过程中，会产生一系列空间数据及图件，在过去传统工作中，主要利用纸质档案管理的方式进行管理，不仅会产生大量的纸质档案，浪费纸张，而且影响数据检索速度，更无法做到空间数据综合叠加分析。目前，利用GIS技术对数字化的空间数据建立空间数据库，实现数据的快速更新、检索和有效管理，节省大量人工工作时间。对于单独的土地整理项目，可以基于空间数据库快速提取项目相关数据，并基于空间数据进行分析、统计、出图等工作。对于土地整理机构，可以基于空间数据库中的整理地块数据结合行政区划、城市规划等，统计历年整理储备土地范围、数量、面积、分布等，为合理制定整理工作计划、地块整理优先级提供直观可靠的依据。

2.4  3S技术在土地整理储备项目规划策划中的应用

为提升规划的可实施性和可操作性，发挥规划对城市建设的引导作用，创造和谐的城市空间环境，土地整理单位需委托具有规划编制甲级资质的单位承担规划方案的策划设计工作。规划策划方案包括以下内容：地块和区域现状分析、规划控制性内容、建筑群体组合形态分析、市政及公共服务配套设施设置分析、交通影响评价、日照分析等[6]。

传统的二维城市规划主要是通过图纸来展现设计者的设计思想和意图，所表达的信息具有一定的限制，规划设计的整体效果如何、建成后的景观如何等取决于非规划专业人员对图纸的理解和判断，这就要求非规划专业的决策者必须具有一定的专业知识和空间想象力，才能充分理解设计者的设计思想和意图。近年来，基于三维GIS技术和虚拟现实（VR）技术建立的三维城市规划管理系统，使得人们可以从真三维空间来处理各种规划问题，在虚拟的环境中通过动态交换的方式对某个建筑或某个规划区域进行全方位的观察和分析，从而制定最佳的规划策划方案。

利用三维城市规划管理系统，可以在仿真的城市场景中实时互动地评估与分析规划方案，为规划管理者提供更加直观与科学的依据。三维城市规划系统能够真实地反映规划和建筑设计方案，并能支持动态水面、雨雪等多种画面特效，实时调整规划参数，进行规划项目的辅助设计。支持多种城市规划策划方案论证、日照分析、通视分析、天际线分析、交通影响分析等方案分析功能。

3  结语

随着城市化发展的进程，越来越多的人们涌入城市，城市建设的步伐大踏步向前，城市建设用地日益紧张，土地整理储备工作日益繁重。依靠3S技术可使得土地整理储备工作更加高效、科学、合理，加快整理进度，提高工作效率。尽管3S技术在土地整理储备项目中得到了广泛应用，提供了强大的技术支持，但是应用范围相对松散，数据成果不集中，需进一步联合各相关部门将数据进行整合，形成统一的土地整理储备信息系统，实现数据共享。

 

参考文献:

[1] 天津市人民政府.天津市土地整理储备管理办法[Z].2008-7-11.

[2] 王新军，王光文，穆荣.县级土地开发整理信息系统的设计研究[J].新疆农业科学，2010,47（2）：351-356.

[3] 聂宜民，宋子秋，董晓声，等.基层土地开发整理规划及管理系统的设计与实践[J].农业工程学报，2004,20（1）：311-314.

[4] 冯仲科.3S技术及其应用[M].北京:中国林业出版社，2000.

[5] 陈国平，赵俊三，魏保峰.3S技术在土地开发整理中的集成应用[J].地理空间信息，2007,5（4）：74-75.

土地开发整理规划篇9

关键词：土地利用规划实施管理

中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：

土地规划是对土地利用的构想和设计，它的任务在于根据国民经济和社会发展计划和因地制宜的原则，运用组织土地利用的专业知识，合理地规划、利用全部的土地资源，以促进生产的发展。从“十五” 计划开始, 我国改革和发展进入了新的阶段, 对土地资源保障振出了更高的要求。加强农业基础地位, 加强基石出设施建设, 加强生态建设，实施西部大开发战略, 实施域镇化战略,都离不开土地资源保障。经济结构的调整要求优化土地利用结梅。深化改革, 完善社会主义市场经济体制, 要求充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用, 合理配置土地资源, 捉进城乡经济的协调发展。所有这些都要求必须加强土地管理,在调查评价的基醚上, 科学编制规划, 并严格按规划合理利用土地资源。

1、提高认识,加强领导,切实做好规划实施管理工作

土地利用规划(以下简称规划)工作的基本任务,是根据经济社会发展的要求和土地条件,统筹安排各业用地,规定土地用途,依据法律和规划维护和监督城乡建设、土地开发等各项土地利用活动的合理有序进行,实现土地的科学开发和合理利用, 以促进经济社会可持续发展。规划工作包括规划编制、审批和实施管理等方面,是一项长期、连续的任务,规划实施管理是规划工作的重点和核心,是实现规划各项目标和任务、发挥规划宏观调控作用的基本措施。各级土地行政主管部门要充分认识规划在土地管理工作中的基础地位和“龙头”作用,充分认识做好规划实施管理工作的重要意义,切实加强规划实施管理,保障土地利用和管理目标的实现。

2、建立健全规划审查和计划管理制度,全面加强对建设用地、农用地和土地开发复垦

整理的规划管理严格执行建设项目用地预审制度。建设项目可行性研究论证阶段,必须按规定程序和权限报土地行政主管部门预审。不符合土地利用总体规划和法律规定的建设项目不得通过用地预审。属于国务院或省级人民政府批准权限的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需占用土地利用总体规划确定的建设用地范围以外的土地,可通过用地预审,同时提出规划调整建议。未通过预审的建设项目,土地行政主管部门不予受理建设用地申请。

切实做好农用地转用的规划审查工作。在建设用地项目报批过程中,各级土地管理部门要依据土地利用总体规划严格审查,并由负责规划的职能部门出具审核意见,对建设项目是否符合规划、计划负责。对单独选址建设项目,已列入土地利用总体规划的,要及时做好规划和用地审查的各项工作,按照规定及时批准用地;未列入土地利用总体规划,但符合《土地管理法》第26 条规定的,要按照法律和《土地管理法实施条例》的规定,根据国务院和省级人民政府对项目的批准文件,及时调整规划,并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并报批;对未列入土地利用总体规划,也不符合《土地管理法》第26 条规定的,不得批准用地,确需建设的项目,需先修改规划,按规定程序报原批准机关批准后才能审批用地。申报的分批次农用地转用,不得超出土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围。因特殊原因,小部分用地确需超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的, 在编制农用地转用和土地征用方案的同时,可以对规划作局部调整,落实到规划图上,并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并上报,在审查项目的同时由负责规划的职能部门对规划局部调整进行审查确认;全部或大部分超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的, 须按法律规定修改规划并报原批准机关批准后,才能审批用地。

加强对城市规划、村庄和集镇规划的用地规划审查、审核。对报国务院审批的城市总体规划和城镇体系规划,在规划编制和上报过程中,省级土地行政主管部门要依据土地利用总体规划严格审核把关,确保规划期内城市建设用地规模和范围与土地利用总体规划相衔接。规划期限不一致的,要审查城市人口预测和人均用地指标是否合理,结合土地集约利用水平和利用效益,确定合理的用地规模。由地方人民政府审批的城市总体规划和城镇体系规划,也要参照上述要求,建立相应的审查、审核制度。

建立土地开发、复垦、整理规划审查制度。各地可以根据实际情况,在土地利用总体规划的指导下,编制土地开发、复垦、整理专项规划,作为总体规划的深化和补充。土地开发、复垦、整理项目的立项,必须依据土地利用总体规划或土地开发、复垦、整理专项规划。土地利用计划是实施土地利用总体规划的重要手段。要建立严格的计划管理制度,充分发挥计划对用地总量和用地方向的调控作用。

3、制定和完善规划实施管理法规、规章,加强执法检查,推进规划法治化

要严格执法。土地利用总体规划是土地利用和管理的基本依据,具有法律效力,城乡建设、土地开发等各项土地利用活动都必须符合规划的要求,不允许任何地方、任何领导随意改变规划。擅自修改规划、违反规划批地和用地的,要依法严肃查处。各级土地行政主管部门要加强对规划实施的经常化监督检查,建立健全规划实施的监督检查制度,认真查处和纠正各种违反规划的行为。地方各级土地行政主管部门每年要就规划实施检查情况,向上一级土地行政主管部门报告。

4、深入调查研究,搞好试点示范,积极探索实施规划的有效机制和方法

各级土地行政主管部门要根据经济社会发展需要和客观情况变化,有针对性地开展调查,研究解决规划实施中的问题。近期要重点围绕实施西部大开发、加快城市化发展、加强生态环境建设等规划实施中出现的新情况、新问题进行专题调研, 提出对策和措施。搞好规划实施试点。部将在各省、自治区、直辖市推荐的基础上,确定部分市或县作为规划实施试点,加强跟踪调查,及时总结规划实施的经验,研究探索实施规划的新机制、新方法、发挥试点示范作用。各省、自治区、直辖市可以相应开展规划实施试点工作。

5、加强规划基础业务建设,积极运用现代科技手段,提高规划实施管理水平

切实做好规划档案管理和规划成果备案管理。规划实施中形成的有关文件和资料,也要及时收入规划档案。

运用信息技术、遥感技术等现代科技手段, 加强和改进规划实施管理工作。加快规划管理信息系统规范和标准的研制, 尽快建设全国规划管理信息系统, 积极开展市、县级规划管理信息系统试点建设, 以指导和推动各地的工作。实行常规监测与遥感监测相结合,切实加强规划实施情况的动态管理,重点加强对重要城市和经济发达地区规划实施遥感动态监测。

6、搞好规划队伍建设,保障规划实施管理工作的开展

规划工作责任重大, 任务艰巨。各级土地行政主管部门在机构改革中,要加强规划管理职能,调整充实规划力量,明确规划管理部门和管理人员。

加强规划队伍自身建设,不断提高干部队伍的政治素质和业务素质。有计划地开展岗位培训,实行持证上岗制度。规划管理人员要严格执行国家的法律和政策,坚持原则,秉公执法。要严格奖惩制度。对在规划工作中作出突出成绩的先进单位和个人给予表彰,对违反土地利用总体规划批准用地的,依照《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》的有关规定给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

参考文献：

[ 1] 王小红, 周申立, 张鑫. 构建土地发展权优化土地利用规划[ J] . 现代农业, 2009( 9) .

土地开发整理规划篇10

关键词：一级土地整理；收益分配；税收筹划

一、相关概述

近些年来，伴随着我国经济社会的不断发展，城镇化水平不断提高，房地产行业已经逐渐成为我国经济社会发展的重要支柱产业。房地产行业发展健康与否，直接关系到我国经济社会发展的质量。与此同时，我国对于房地产行业的发展也出台了一系列的宏观调整政策，这有助于规范和完善房地产行业发展，减少房地产行业发展中的不规范行为。从这个角度上看，我国房地产行业受国家宏观调控政策的影响比较大。另外，土地整理市场跟房地产行业之间具有密切的关系，在房地产行业发展的大背景下，土地整理市场也得到了较大程度的发展。正是基于此，越来越多的企业在生产经营领域上纷纷向土地整理业务拓展。同时国家对地方融资平台也进行了规范和清理，这些都使得企业涉足土地整理市场的机会增加，并将土地整理业务作为企业的重要业务内容进行管理。因此围绕土地整理业务，对其收益分配和税收筹划进行分析，对于进一步规范和完善土地整理市场，提高土地整理业务规范性都具有一定的指导意义。

二、一级土地整理概念分析

一级土地整理是指相关部门及机构在土地出让之前，对该土地所进行的整理以及投资等相关过程的统称。在土地整理过程中，土地整理参与者应当围绕地区功能规划、竖向标杆以及基础设施配套标准等相关的指标进行落实，并在土地整理、征地补偿、基础设施建设、拆迁安置以及公共设施配套等方面实施统一的制度和流程管理，通过对土地进行投资、整理，按照既定规划进行建设和安置，实现预定计划的土地出让和地块建设开发。因此，土地整理的内容和环节比较多，包含了多个方面的内容和要素，需要遵循的法规和制度也比较多，涉及到多个机构和部门。一般情况下，一级土地整理活动的具体实施都是依靠政府部门来进行的，也有一些地区是由政府部门委托企业来对土地进行整理，政府部门对土地整理活动进行管理和监督。也有一些地区的土地整理是由国有企业或者相关的土地储备机构来实施的。

三、一级土地整理的收益分配对象

一级土地整理在地区区域条件下的土地开发利用以及房地产行业发展中处于首要环节，一般都是在当地政府部门的主导之下进行，围绕土地增值所获得的经济收益在一级土地开发商、一级土地使用者等各个利益主体之间进行收益的分配，通过在收益分配方案中协调和兼顾各个利益相关者的经济收益情况，在此基础上对一级土地整理和开发市场进行完善和规范，并在此基础上进一步形成科学有效的土地开发模式。一般来讲，在一级土地整理过程中会涉及到多个经济利益主体，在利益主体的划分上应当结合一级土地整理所涉及到的概念及相关内容，将一级土地整理过程中的收益分配主体划分为地方政府、一级土地开发商以及原先的土地使用者三个部分。第一，地方政府收益分配主体。在一级土地整理过程中，地方政府相关部门扮演着重要的角色。地方政府应当围绕地区经济社会发展规划对本地区的土地整理和开发、投资行为进行科学规划和设计，确保本地的土地整理和开发行为跟本地区未来的发展战略规划进行有效衔接，切实做好本地区土地整理、开发的规划工作。除此之外，还应当围绕土地整理开发过程中的基础设施建设、征地补偿、拆迁安置以及配套设施建设等诸多方面实施有效的监督和主导。并且还需要在完成一级土地整理工作程序之后，对土地的二次开发和投资过程进行必要的参与和主导。第二，一级土地开发商。在一级土地的开发和整理过程中，一级土地开发商扮演着重要的角色。它既是中间者，同时也是实际的执行者，甚至也具有投资者的角色。开发企业要参与土地整理市场，就需要获得政府相关部门的批准以及授权，并需要充足的资金来协助政府部门对土地进行整理和开发。在这一过程中，政府部门能够获得财政资金，而一级土地开发企业则可以获得投资收益。第三，原有的土地使用者。尽管在土地开发整理之前，该土地在所有权上属于国家，但是该土地的使用权是属于原有的土地使用者，并且该土地使用者拥有该地块的收益和使用权。在土地开发和整理过程中，土地开发商以及相关的政府主管部门应当征得原有土地使用者的同意之后才能够对该地块进行整理和开发，并且应当给予原有的土地使用者一定的费用作为征地拆迁补偿。这些费用和补偿是原有土地使用者在出让土地的过程中应当获得的经济收益。政府部门和土地开发企业应当切实保障原有土地使用者对该地块征用所要求的经济补偿权益。

四、一级土地整理的收益分配

第一，一级土地整理的收益分配途径。政府相关部门、土地开发企业围绕一级土地整理进行收益的分配，在分配的过程中有多种方式和手段。一方面，可以依靠政府相关部门以及授权开发商，在土地市场中对整理的土地进行公开的出售。将土地出售收入扣除掉必要的成本和费用后所获得的收益，在政府部门和开发商之间按照约定进行分配。另一方面，也可以在政府的授权之下，开发商对整对土地进行整理和开发。对于土地出售过程中继续中标，但是不能够继续进行二次开发的企业则应当上交相应的土地出让金之后，按照部门和地区发展规划进行土地二次整理开发，并以此来获得相应的土地整理收益。第二，一级土地整理的收益分配。对于一级土地整理的收益分配过程，包含了首次分配和二次分配两个环节。首次分配过程。土地经过一级整理之后，由相应的待开发企业进行商业转让，相应的土地出让金则在各个利益主体之间进行分配。在一级土地整理过程中，整理的对象是原始土地。由于我国土地所有权归国家所有，土地相关主体所拥有的只是该地块的使用权。在一级土地整理过程中，所收到的土地出让金需要扣除掉成本和费用以及相应的政府提取费用，并上交国家财政土地出让金。在此基础上对剩余的收入进行土地整理收益的二次分配。在一级土地开发整理过程中，发生的成本具有多个方面内容，包含了基础设施建设费用、前期项目费用、工程建设费用、征地拆迁补偿费用以及其他费用等。还应当根据国家土地政策法规，对土地收益基金和失地农民保障金进行足额提取。二次分配环节。二次分配环节是在一级土地收益分配的基础上进行的，是对剩余收益的二次分配。在二次分配环节中，一级土地整理产生的净收益是分配的主要对象。一级土地整理净收益在将国家土地使用权出让收入，扣除掉相关税费以及一级土地整理成本之后，所获得的收益就是一级土地整理净收益。而土地整理的二次分配环节，则应当在土地整理开发企业以及政府相关部门之间进行，按照两者之间原有的约定对剩余净收益进行二次分配。一般情况下，二次收益分配的比例主要是取决于一级土地整理的难度大小。对于地理位置偏僻、整理难度大的地块，一级土地整理开发商在收益分配上获得的比重相对要高。围绕土地收益的分配，开发企业和政府相关部门在土地收益分配完成之后，土地开发企业将成本费用以及法定公积金在收入扣除之后，按照相应的比例在股东之间对税后利润进行分配。

五、一级土地整理的收益税收筹划

土地整理是一项特殊的经济活动。由于一级土地整理过程中，需要政府相关部门的主导和参与，同时土地整理环节和流程也比较多，往往涉及到的涉税行为相对复杂。企业在一级土地整理过程中，往往会涉及到企业所得税、印花税、营业税等相关税种。另外，一级土地整理在税法中没有明确的规定，这就要求一级土地整理开发企业跟税收主管部门进行友好的沟通，切实减少税收管理风险，围绕土地整理税收优惠政策实施相应的税收筹划工作。在此基础上，有效降低企业成本，同时减少企业税费支出，增加一级土地整理开发企业收益和利润。土地整理收益的税收筹划应当围绕土地净收益来开展工作，具体来讲主要有以下几点：一方面，要做好一级土地整理收益税收筹划的基础性工作。围绕一级土地收益税收筹划，要对前期的基础性工作进行科学的设计和有效的整合。实现土地整理企业内部管理部门和业务部门，企业内部和外部相关政府主管部门之间的良好衔接。通过对会计报表进行完善，提高会计信息质量，增强会计信息的真实性和完整性。通过定期汇报会计信息，为企业管理决策提供有效的信息支持。合理安排管理决策，事先规划税收筹划，切实降低企业纳税风险，增强企业税收筹划的科学性。另一方面，共同设立土地整理开发公司。在一级土地整理开发过程中，开发企业可以共同设立相应的土地整理项目公司，以此来争取土地整理开发项目，并共同开发和整理以及投资。一般情况下，开发企业和政府部门可以共同出资成立相应的土地整理项目公司，并在出资方之间进行收益的分配。在项目公司管理上，应当通过掌握多数股权来控制关键管理岗位，确保公司权益，减少税收责任。另外，还应当积极运用税收优惠政策。尤其是对于开发难度大、地理位置偏僻的土地整理地块，政府一般都给予一定的税收优惠政策。一级土地开发企业可以充分利用此类税收优惠政策，在降低纳税负担的基础上，提高经济收益。也可以依靠成立项目公司等方式，在所在区域充分结合当地的税收优惠政策，有效降低企业区域外的税收压力。

作者:喻小颖 单位:重庆市江津区土地整治中心

参考文献

[1]范金梅、王磊、薛永森：土地整理效益评价探析[J].农业工程学报，2014（S1）.