关于房产的法律知识十篇

关于房产的法律知识篇1

关键词　房地产法规　教学内容　教学形式

1　房地产法规应用课程的教学目标和积极意义

中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：

（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。

2　房地产法规应用课程教学特点

2.1　以专业课为底设计授课内容

一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。

二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。

三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。

2.2　以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法

与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。

首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。

第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。

第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。

第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。

3　授课中存在的问题及思考

一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。

二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。

三是资金的投入。总体来说，专任教师普通形式的授课并不需要资金的使用，但如果采取创新形式、用多种教学形式去教学的话，如移动课程、在外参观、邀请律师或专业人士来分享、访谈会等，就需一定的资金支持。

关于房产的法律知识篇2

关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育

说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。

一、说课程目标

1．课程性质

在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。

2．课程目标

对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。

知法、用法和守法是课程目标的三个层次。知法为知识目标，让学生能够掌握相关法律法规。用法为能力目标，让学生能够运用法律知识分析解决问题。守法为情感价值观目标，让学生将法律意识转化为自觉行使权利和履行义务的法律行为。

二、说学情及学习方法指导

1．学情分析

《房地产法律法规》课程开设在大一的第一二学期，总课时为72个。该课程面对的是大一的学生，学情分析重点放在知识结构和学习方法上。大一的学生，对房地产专业知识了解相对较少，这就要求教师在讲授相关知识的时候，注意知识的衔接，对相关概念做适当的解释和阐述，帮助学生建立感性和理性的认识。在学习方法上，大一的学生学习较主动，但文化基础薄弱，学习的自主性较差，因此教师在上课的时候应注重培养学生正确的学习方法。正所谓，授人以鱼，仅供一饭之需，授人以渔，则终身受益。学生知道怎么学，比学什么更重要，学习方法的好坏，直接影响到学生的学习成绩。

2．学习方法指导

根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。

房地产法律法规变化多，更新快，需要培养学生自主学习法。我国以商品房为主的房地产行业的发展历程不长，但发展速度快，很多法律法规都是在实践中不断完善。房地产行业由于关系到民生，国家将它作为宏观调控的重点对象，因此房地产相关的法律法规变化多，更新快。比如房地产开发企业的资本金制度，即投资项目的资本金占总投资的比例，从最初的20%，调整到30%，再调整到35%，由于08年的全球金融危机，为了加快经济复苏，国家将资本金比例调回30%。这就要求学生养成自主学习的习惯，不断更新相关法律法规的知识，适应社会的发展。自主学习法的培养，是通过在课堂上以学生为主，根据课程目标，设置思考题，促使学生独立思考和分析，在课堂外布置拓展型题，让学生在业余时间自学。

房地产法律法规的综合实践性强，需要培养学生合作学习法。房地产法律法规案例或者项目调查常常涉及多个知识点，比如对房地产开发类型的调研，就会涉及到房地产开发公司，房地产开发楼盘，房地产开发资质等相关知识，综合实践性强，单个学生完成学习任务比较困难，因此培养学生合作学习法，让学生以小组为单位共同完成学生任务。在这个过程中，教师和学生，学生和学生之间形成积极交流信息的合作关系，调动学生学习的积极性。

反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。

三、说课程内容

根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。

根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）

（上接第20页）

四、说教学设计

1．课程设计理念

课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。

2．课程设计思路

与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。

3．说教学方法

怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。

案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。

五、课程评价

有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。

【参考文献】

[1]黄敏，刘娜.《高职课程说课内涵浅析》[J].广东交通职业技术学院学报．2009，（3）．

[2]程永华.《说课在高校教育中的应用》[J].平顶山学院学报．2008，（3）．

[3]谭冰，王阳，徐国东.《关于说课内容的理论探索》[J].长春理工大学学报（高教版）．2009，（3）．

关于房产的法律知识篇3

关键词：中小城市；房地产；经纪；问题；对策

一、当前中小城市房地产经纪行业存在的问题

随着改革开放以后国家住房制度改革的深入，计划分配房屋转变为市场化以及城镇化水平的提高导致的房地产业的快速发展，房地产经纪行业应运而生。近年来在全国各中小城市出现了大量的房地产经纪机构及队伍，这为中小城市的房地产交易建立了很好的信息平台。如笔者所在的中等城市――四川内江就有超过80%的客户买卖二手房的时候选择房地产经纪机构――房屋中介公司来为其服务。应该说，房地产经纪行业对降低房地产交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等方面能发挥重要作用。从未来的发展趋势来看，房地产经纪行业将充分架起一手房和二手房交易的信息桥梁，促进房屋信息的对称，充分维护当事人的合法权益。但是，当前中小城市房地产经纪行业却存在较多问题，若列其大端，主要表现在以下几方面：

（一）从业人员专业素养低

房地产经纪及其从业人员持证人数比例低，是当前房地产经纪行业从业人员职业道德、知识结构和执业能力等专业素质低的重要表现之一。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，到2012年底，全国中小城市房地产经纪从业组织达11多万家，但有注册房地产经纪人的房地产经纪机构只有1.2万多家，房地产经纪行业从业人员30万余人，但取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书的不足万人。但大部分机构是不规范的，有的只是取得了《营业执照》，但未取得《备案证书》的机构，甚至有90%的还是“三无”机构（即是无营业执照、无备案证书、无从业执业资格证书）。因此，当前房地产经纪行业从业人员的专业素质大体有如下特征：1.从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育，对房地产专业知识的掌握不足。2.从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。不少经纪机构还利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗当事人；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同

不规范等违规操作等，给当事人造成不小的损失。3.从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对来说都比较差，很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

（二）监督法规不完善

目前国家出台制定的《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。如《房地产经纪管理办法》中没有对是否取得《营业执照》可以从事业务作出具体的规定，也没有对是否必须成立机构方可从事业务做出具体规定。《办法》只对房地产经纪机构作了相应的规定，但未对个体经营者方面作出具体规定。而现在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体，人员基本由1―3人组成，主要从事房屋信息的登记、办理过户手续、看房、租房等业务，基本未取得房地产经纪从业资格证、《营业执照》和《房地产经纪备案证书》。其主要原因是无注册资金、无从业人员资格证书，无法达到取得《营业执照》和《房地产经纪机构备案证书》的条件。《办法》对未取得《营业执照》从业的，未明确其法律责任。由于违法成本低，再加上开展房屋中介业务投入的人力、物力、财力等成本也低，导致房地产经纪行业营业场所不规范，甚至无营业场所，就在人行道放置房屋信息牌、一张桌子、一个人、一块牌就是一个中介机构，特别是中小城市比较突出。

（三）政府部门监管难度大

当前，导致政府部门监管难度大的因素主要有：1.房地产交易业务是一项专业性、复杂性强的业务，政府部门相关人员对其相关的税收、交易政策和程序及法律法规等知识都有一定欠缺，这增加了政府部门监管的难度。2.由于各种原因，政府部门搭建的房屋信息平台较少，使得房屋信息严重不对称，增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度大。鉴于政府提供的出售和购房的信息短缺，客户只能选择到房屋中介机构（多数是不规范的机构）登记售房信息和获取购房信息，这既客观上为目前不规范的房屋中介机构提供了生存空间，又增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度。许多房地产中介机构，无论政府部门怎么取缔，今天取缔，明天又继续经营。3.政府管理政出多门，也是导致其监管难度大的重要原因。在对房地产经纪行业实施管理中，政府管理部门多，而且其职能不明确，职责职能交叉，行业管理多处出证。如民政部门向社区颁发社区服务证书中服务内容也含有房屋中介等业务，而工商部门也在参与经纪人员的资格颁发，使得房地产经纪行业及其从业人员甚至政府管理部门不知哪个部门颁发的是合法、有效的。

（四）行业内部管理混乱，规模小、粗放经营

当前，我国还没有出台关于房地产经纪行业的完整的配套的法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，其市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低，成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了房地产经纪行业内部管理混乱，规模小、粗放经营的状况。

二、规范中小城市房地产经纪行业的对策

（一）加强专业知识培训，提升从业人员综合素质

房地产经纪行业是知识密集型服务业，为了适应新时期房地产市场经济活动的需求，需要培养一批知识结构完善、职业道德良好、综合能力强的房地产经纪人才。一支高素质的房地产经纪行业从业人员队伍对于保障房地产交易双方的声誉，促进房地产市场发展有重要作用。在专业知识培训上，加强对房地产经纪人员对房地产市场调研、市场预测一些基本方法的培训，掌握市场营销中的产品、价格、渠道、促销基本的策略的组合使用。强化对房地产经纪人员的房地产管理知识培训，主要包括：房地产经纪、房地产估价、房地产经营、房地产金融、房地产投资、物业管理等房地产管理等知识，同时还要要熟悉城市规划、环境评价、建筑工程、房屋测量等方面知识。房地产经纪人的专业化水平日益提高。随着经纪活动的复杂化、专业化和经纪活动领域激烈的市场竞争，将促使房地产经纪人努力学习专业知识，提高专业技巧，吸收最新信息，不断更新自身的知识结构。同时，适应经纪活动更加细分的要求，将造就出一支支分门类的专业化经纪人队伍。同时，要加强宣传，普及《物权法》、《合同法》、《城市房地产法》、《房屋权属登记管理办法》等法律法规和权属登记、合同签订等各项办理程序，培养房地产经纪人员的法制观念和道德意识，诚信守法，提升从业人员道德素质。

（二）完善监督法规

要进一步明确《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等对房地产经纪业行为主体的责权利规范，对房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也应有对应的处罚措施。《房地产经纪管理办法》要对未取得《营业执照》的机构不能从事该业务作出明确规定，《办法》还应针对个体经营者作出具体规定，因为当前在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体经营者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地产经纪行业发展还处在初级发展阶段，提高政府管理效用是行业规范发展的重要制度保障。一是该行业涉及工商、物价、房管等部门，各部门须建立科学合理，具有切实可行和操作性的长期有效的联合机制、协调机制和运行机制；二是各级政府部门要高度重视，要将该行业纳入本地房地产市场监管重点；三是充分发挥行业行政部门职能作用，同时必须将职责职能落实到实处； 四是指导和引导房地产经纪机构组织成立行业协会。

（四）整顿行业内部秩序

建立秩序井然的行业内部秩序是行业市场化的前提和基础。一是房地产经纪机构的房屋信息必须具有真实性、完整性；二是加强行业自律，积极组织行业协会，促进行业交流，提高行业执业水平；三是房地产经纪机构经营场所应公示《营业执照》、《备案证书》、规章制度以及办理程序、收费标准。机构服务人员做到持证上岗并挂牌服务。在服务工作中，应公开、公正、公平，不得赚取差价，不得欺骗当事人，同时，不得乱收费、重复收费，做到质价相符；四是服务合同的签订，合同内容、条款等应遵《合同法》等法律法规，不得存在不平等和欺骗当事人等条款。

在房地产市场日益繁荣的背景下，房地产经纪机构逐渐凸现其重要性，并将全面引导未来行业的发展方向，但刚刚起步的中小城市房地产经纪市场还远没有走向成熟，主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。因此，建立规范有序的中小城市房地产经纪市场依然是任重而道远的事。当前应加强房地产经纪行业人员专业知识的培训，提升从业人员综合素质；应完善相关监督法规；应采取措施提高政府监管效用以及应整顿行业秩序等，以促进中小城市房地产经纪行业的健康发展。

参考文献：

【1】内江市房地产管理局《2012年房地产经纪机构调查报告》

关于房产的法律知识篇4

1.房产档案在保密和利用方面存在的问题

1.1缺乏规范化的库房管理

目前在房产档案管理工作中，很大一部分用于存储房产档案的库房在硬件设施上都无法满足安全保密的工作需要。由于受办公条件限制，部分库房与办公区域没有严格划分，管理人员无法对进出库房的人员进行有效的控制，无法保证房产档案的保密安全性。同时库房内用于承载档案的各种密集架也存在着年久老化的情况，功能上越来越无法满足不断增加的档案数量的要求。而且库房内温度、湿度和防虫、除尘和土地等技术设施都存在着不完善的情况，无法保证房产档案安全保密保管工作要求。

1.2利用开发方式上较为单一

目前我国房产档案在开发利用上较为单一，主要是在房屋产权发生变更、抵押及查封时发挥其重要作用，同时还可为住房补贴和银行贷款等提供证明材料，房产档案只是起到了做为法律依据和证明的作用，而且房产档案也只是围绕产权管理提供服务，其不仅缺乏必要的应用衍生品，而且其自身的价值也没有得到有效的开发利用。

1.3档案工作者的知识结构有待提高

现代化的房产档案管理工作对档案管理人员提出了更高的要求，不仅需要档案管理人员要具有良好的专业档案管理知识，而且还要对房产管理和计算机技术较为熟悉，这样才能确保档案现代化管理模式和信息化建设的实现。所以如果仅仅依靠单一的知识，是无法适应当前房地产产权档案现代化管理要求的，与当今档案信息化技术的普及和应用也背道而驰，所以要想实现对房地产档案深层次的开发利用，则需要不断强化档案工作者的知识结构，加强知识结构的更新，不断扩大房产档案管理人员的知识面，努力提高自身的文化素质，以便于能够为现代化房地产档案的管理工作提供更好的服务。

2.加强房产档案保密和利用的具体措施

2.1加强档案库房建设和管理

正确处理好档案保密与利用的关系，在严格做好保密工作的过程中，有待完善工作过程中的职能，为查阅档案、合理利用提供方便。合理利用是保密工作的目的之一。从总体上讲，档案库房应按照国家有关规定单独兴建，完善档案库房技术设施，保证库房内各项技术指标符合规范要求。实践证实，档案库房的科学管理，是做好档案保密、维护档案平安的基本保障。

2.2提高档案管理人员的素质

档案保密工作的关键是档案管理人员的素质问题。档案管理人员必须有较强的事业心、责任心和高度的保密意识，不仅仅是要有严谨的工作态度和工作作风，经过自己本人手的每件事情件件工作要做到有头有尾和手续清楚，档案人员无论在什么场合，都应把保守档案秘密作为自己的神圣职责和应尽的义务。

2.3加强房产档案的日常管理

房产档案的调阅、移出、销毁等应严格按舰定手续办理，必须经指定领导人审批，认真履行登记、箍字手续，任何人无权擅自调阅。绝密档案使用完毕后应及时清对、检查，发现失密、泄密新问题，应及时查明原因，进行补救。

2.4加强对房产档案查询的管理

2.4.1房屋产权人查询自有房产档案和委托查询自有房产档案

个人的需出示本人有效身份证，单位的应持有单位正式介绍信和查询人员有效身份证或工作证，提供房屋产权证。需提供有效委托书或公证部门公证书，受托人需出示有效身份证，提供委托人的房屋产权证。

2.4.2涉案查询房产档案

应当提交本单位出具的查询证明、执行查询任务工作人员的工作证件及已立案证明。其他单位因工作需要和与产权人有利害关系的房产档案查询也要很好地把握，区别对待。须经国家安全等机关书面同意后，才能对国家安全等保密的房地产登记档案查询利用。

2.4.3律师查洵房产档案

（1）律师非诉讼案僻：凭单位介绍信、有效的律师证，提供房屋产权人的有效委托证明书，提供房屋产权证的原件或复印件。

（2）律师诉讼案件：凭单位介绍信、有效的律师证，提供人民法院有关房屋产权人已参与诉讼活动文书的原件或复印件。

关于房产的法律知识篇5

关键词：认知；社会；公证

中图分类号：D916.6 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）020(C)-0300-02

随着我国的社会和经济的快速发展，公证事业也得到了迅猛的发展，有数据显示，至2010年全国公证机构数量已达3007家，比1980年增长了5倍；公证从业人员有两万余人，比1980年增长了15倍；年办证量1000余万件，比1980年增长了110多倍。公证已广泛的介入经济社会生活中，其服务的领域得到不断拓展，触角从传统的领域延伸到与保护知识产权、保护网络证据等有关的一些新兴领域。公证制度作为一项重要的预防性法律制度，以其独特的司法预防职能，为协调各方利益、维护社会公平、营造法治环境、有效地保障民事商事活动的交易安全，促进经济活动依法有序地进行，为维护社会稳定等方面发挥着不可替代的作用。然而公证的社会认知和影响力却不能与之相适应。

公证的社会认知是指社会公众对公证的整体认识和评价。其包括正面积极的社会认知和负面消极的社会认知。公证只有充分发挥其价值，才能形成良好的社会评价即公证应有的正面社会认知；反之则会产生反面消极的社会认知。由于我国公证的历史不太长，结束恢复公证也就二、三十年，公证制度远不及象法国、美国等欧美国家成熟的。

我们先看看社会公众都是如何认知公证的。从开始公证是干什么的几乎处于一种不了解的状态。其知名度被迅速提高放大的是湖北“4•20体彩案”“西安宝马案”这类具有“冲击力”的事件的一系列负面报道，“公证”也成了高频词，“公证员是花瓶”、“公证员与腐败者同流合污”一时成了一些人对公证的主导性认知。这些负面的影响力，使公证业备受质疑，元气大伤。从中也可看到公信力被破坏之可怕，非短期可以恢复。这也为后来催生一系列的法律的出台起了推动作用。公众更多是从各种比赛抽奖等一些重大活动的现场报道看到了公证的身影；再到后来在随着出国热，经商热等活动出现，被相关国家部门要求推着去办理相关的各类公证，渐渐的在社会经济活动中能看到公证作用；再后来随着群众法律意识和法律素质的逐步提高，许多人开始意识到公证对自己的作用，会主动了解、办理一些与自己切身利益息息相关的公证。大家懂得未雨绸缪了，公证开始走进了寻常百姓的生活中。从原来是被人推着被动的办公证到现在为防患日后的纠纷而主动咨询办理实在是一大进步。在看到这些的可喜变化的同时，却也要看到公证正被误读被滥用的状况。从当初不知公证作何用到现在被一些人想借助公证这一工具来规避相关的法律法规及有关政策，这种现象存在于某些个人、法人、团体中为了降低自身的风险，而将危机进行转嫁。这正是本文想探讨的，即应如何正确的解读公证的作用，且善于用好此工具，发挥其应有的作用。否则可能会对公证业健康发展造成不利的影响。

看看现实中公证被误读滥用的情形。由于篇幅的关系，仅就以与我们老百姓日常的生活密切相关的有关房产类的公证为例，能更直观的说明问题，从而引发人们的思考。随着人们生活水平提高，随着房地产的发展，房价飞涨，不动产已经成为许多百姓家中占相当大比重的资产。在日趋活跃的的二手房市场中，当涉及有关的产权的变更时，与此相关的房产交易部门，房产中介，担保公司、银行等部门为了为了各自的目的就会要求关的当事人到公证处办理如买卖合同公证、委托公证等相关的公证。现举委托书公证为例。当事人往往会拿着有关部门事先提供的范本来公证处要求办理与出售房产事宜有关的委托书公证，当接待的公证员与他们接触时常常发现相当一部分当事人往往不清楚委托书上所列的条款对他们意味着什么，用我们的专业术语说就是对所要办理的该项公证的法律意义和法律后果都不清楚。通常只会说，这是某些部门要求我们办的，若不办理无法进行下面环节。而相当一部人的人对公证员的告知提醒没有引起足够的重视，有的甚至还产生了误解，认为公证员是多管闲事，太罗嗦，反正我自己签字我负责。本来是为了能顺利实现交易却由于当事人对委托公证的特点了解甚少，对可能带来的风险不清楚而导致纠纷。这类案例见诸报端的也不鲜见。现在就分析一下其风险有那些？我们要清楚委托公证本来是为那些因工作、健康等原因无法亲自去办理有关事务而有关的规定又允许由他人代办时所提供便利而设计的。而现在却被某些使用者为达到其自身某些目的将其异化。如在二手房买卖交易中遇到所卖房产仍在银行按揭而卖方无力一下子偿还银行的按揭款时，由担保机构代为支付赎楼款。担保机构往往会要求卖方签署委托书，将几乎所有相关的权限都委托给担保机构的工作人员，以起到“担保”的作用。（类似的情形还有只有购房合同的买卖）如此一来，委托书的性质就发生了异化，由委托办理事项异化为具有一定的担保性质。尽管委托人是有权单方面撤销委托书公证，而实际却往往无法实现的，委托人的权利几乎被架空了。又如为应付国家出台的有关未满5年上市的二手交易房应缴纳相关的多项税费，有关当事人为了避多交税，买卖双方当事人就私下达成不过户先办理委托书公证，即卖方为委托人授权一系列与售房有关的权利给买方。（而实际上买方已经支付一定比例的房款给卖方）。这样做法表面看似乎保险，而实际上对双方都潜在着隐患，这期间卖方可以单方直接撤消委托，再凭产权证把房子卖了，因依我国法律规定的房产权属是以登记的为准，而此例中尚未完成过户，未登记在买方的名下，所以卖方还是房产的主人即权属人，而买方对此却一点办法也没有。同理买方如拿到卖方产权证未真正过户其名下时也可以依委托人的授权可进行相关售宜，而做起二房东甚至三房东再行买卖骗取不知情第三人的款项，然后玩人间蒸发，而不知情第三人的损失必然由卖方来承担。（这也是一些炒房客的伎俩）因为委托书公证的特点就是受托人在委托人授权范围内，以委托人的名义进行相关的活动并由此产生的法律后果均有委托人来承担。在此例中委托人只能承担这些不利后果。所以对双方而言权利都不能得到真正的保障。

从以上的个案中说明要正确的解读运用公证，否则不但起不到预防还可能带来麻烦，严重的可能导致重大的经济的损失。故只有对公证的作用有个正确的认知，才可以使得当事人获得办证的真正益处。而这一切除了当事人的法制观念法制意识要逐步成熟外，更多的是要有赖也公证业人员的努力。

公证人员可以通过发挥自己法律专业人士的优势给当事人予以正确的引导。比如可以通过一些建议帮助当事人正确选择使用公证工具来预防纠纷，减少诉讼。还是以房产方面来举例，在房产买卖交易中双方当事人都无法真正彼此信任，即买方担心支付了购房款拿不到房，卖方也担心万一交付相关材料而房款却拿不到。在此种情形下可以通过办理提存公证，即买方可将购房款交给处于中立的公证处托管在卖方也按约完成交付给买方后即可从公证处拿到房款。这样双方的利益都得到了保障。在房屋租赁中为防止房东的变卦，也可通过提存公证将租金交付给公证处托管，实现债的消灭。公证与我们的日常生活真是息息相关，如伴随则老龄化社会到来，为真正实现老有所养，除靠传统的家庭力量外，由于社会的环境也发生许多的变化，为解除后顾之忧，那些因不同原因的空巢家庭（子女不在身边的，鳏寡孤独的），当他们自己有一定的财产实力（自己的房产、储蓄等）又愿意通过一种契约的方式使自己生养死葬都有保障，借助办理遗赠抚养协议公证也失一种好途径。另外外老人也可以在个人身体健康状况良好，意识清楚时对自己的财产或一些生活做个理性的安排。还有对日常涉及财产或一些重大的日后可能会带来纠纷的重要证据或重要的行为的环节进行证据保全，万一日后发生纠纷可以作为呈供给法院的有力证据。按民事诉讼法的规定除有想反的证据，经过公证的证明等可直接被法院所采用的。这也是公证具有的除预防纠纷功能外又一项重要功能即具有证据功能。另外随着民商活动的活跃，对知识产权的保护也越显重要，比如像涉及到一些原创作品防盗版、商标、专利权的保护等，都可以借助证据保全等公证的手段。所以公证就在我们的生活中，我们要善用好此工具。

对公证的正面积极的认知一方面有赖于社会公众逐渐成熟，另一面更有赖于公证业自身的成长成熟。为此，对公证行业来说需要努力的方面还有很多的。一方面多种途径扩大对公证的宣传。（一）在对外的宣传上，可以结合普法法律咨询活动，可以利用法律进社区法律送下乡进系列到基层活动，通过媒体尤其像网络的平台具有影响力大传播快捷的特点，可以以案释法等生动方式，使公证真正深入到人心，进入千家万户，让更多人真正了解用好公证这一工具无论对个人还是对国家而言都是能为预防纠纷为减少诉讼，节约社会的各种成本发挥其特有的作用。（二）则是通过在具体的办证的整个流程中，通过接待当事人的咨询、通过告知等手段，为当事人进行具体针对性的答疑解惑，让当事人所要办理的公证事项的法律意义和法律后果清清楚楚明明白白的。

另一方面而对公证业而言良好的社会评价是公证业得以健康发展的基础。良好的正面积极的社会认知源自于为社会公众提供公信力高的公证产品。我们知道无论个人或是团体其看中的是公证的公信力，因为公证是公证机构依国家的授权代表国家来行使证明职能的，它是实现公信力的保障。无论使用者动机是什么，都是看中此特点，哪怕是用作非法的也是想利用此点好达到容易欺骗他人的作用。

公证业应从一下几个方面着手：提高公证人员的综合素质，从理论素养、专业知识、岗位技能、心理素质的全面提高，努力成为一个复合型的人才；完善公证机构自身的管理水平，包括建立起内部的诚信管理体系，公证人员奖惩机制。完善的考核评价体系。只有通过从上到下，从领导到公证人员的全面提升。只有这样才能为社会提供优质的公证法律服务，以良好的信誉取信于民，才能体现公证的价值，这是形成社会对公证正确的良好的认知基础。这也是我们广大公证人所应该共同努力的方向。

作者单位：福州市公证处

作者简介：陈维真，福州市公证处公证员，大学本科。

参考文献：

[1]中国公证方兴未艾.中国青年报.2010-08-31.

关于房产的法律知识篇6

关键词：五常法；护理；产房；风险管理

风险管理指对经济损失的风险予以发现、评价，并寻求其对策的管理科学，以减少经济损失和法律诉讼的风险为目的[1]。护理风险是指医院内患者在护理过程中有可能发生的一切不安全事件，时刻存在于护理活动[2]。产房是进行产程观察和助产的场所，在产程观察过程中，对产程进展的判断和处理需要由助产士来完成，这就存在很大的风险[3]。随着法制的健全、公民法律意识的增强，公众自我保护意识的提高，产房护理所承担的风险越来越大，有必要对其护理隐患进行分析并制定相应的防范措施，同时加强产房护理人员的风险管理意识，建立融洽的护患关系，预防护理缺陷，避免护理纠纷发生。在产房护理风险管理中融入五常法理论，以保证产房护理质量和母婴的安全，有着积极意义。

1 产房护理风险因素分析

1.1利用法律自我保护意识差 助产士相对于助产知识而言，法律知识匮乏，更缺乏法律保护意识，对具有法律效应的护理记录重视不够或者陈述不准确，有时候文字书写不清或有涂改，记录不及时，或者与医生记录不一致，一旦发生纠纷，无法说明护理行为是否存在过失。有的助产士对患者享有的知情权不是十分了解，未能详尽告知义务，从而引发纠纷。

1.2情绪化问题得不到有效控制 助产士每天接受产痛的刺激和繁忙的工作，情绪不宜长期保持稳定，加上有的产妇家属不配合等因素，两者矛盾交织在一起往往会因服务态度问题而引起纠纷。助产士一旦把生活的不良情绪带到工作中，容易出现说话方式和语气不亲切，回答问题生硬，对产妇的痛苦表现得不耐心等现象，使产妇及家属出现投诉，进而引起纠纷。

1.3低年资助产技术不熟练 低年资助产士操作技术不熟练出现会阴过度撕裂、产后出血、新生儿产伤的风险。严重并发症不可预见性，如羊水栓塞，临床病例少，但病情发展迅猛，低年资助产士对突发事件应急不及，缺乏处理经验容易引发纠纷。

1.4助产士心理状态因素 助产士由于长期处于高度紧张的工作状态中，使身心疲惫，导致助产士对自己的工作丧失热情，易情绪激动等"心身耗竭综合征"，导致工作效率降低，护理工作表面化、机械式[4]，出现护理失误，引起纠纷。

1.5医疗设施设备突发因素 如胎心监护仪出现故障，不能及时发现胎心变化；新生儿吸痰器、复苏囊出现故障没能及时检修延误抢救等。大部分助产士仅仅熟悉仪器设备的使用，不懂定期检修，一旦遇到突况无法保证仪器正常运行，诱发意外。

2 引入五常法后的防范措施

2.1常组织，加强培训 经常组织专业的有针对性的培训，特别对年轻助产士的专科技能培训，提高接生技术，减少产科并发症，进一步完善危急重症的抢救流程，如新生儿窒息、胎儿宫内窘迫、产后出血、肩难产等突发急症的抢救，杜绝护理不良事件的发生。

2.2常整顿，营造文化 产房突发紧急事件多，通过营造护理安全文化，使助产人员的法律意识、责任意识及防范意识和能力明显增强。助产是高风险的工作，助产士的责任心和道德修养对护理风险的发生有密切联系。护士长要经常强化助产士应具备的职业道德素质，以护士行为准则检查约束助产士的护理工作，激发助产士强烈的责任心和慎独精神，改善服务态度，可以避免人为因素引发的护理纠纷。

2.3常清洁，控制感染 及时清除工作场所有的污物，各种设施、物品保持清洁整齐，生活垃圾和医疗废物按规定分类处置。产房环境必须清洁卫生、无污染源。无菌包应存放在专用无菌橱柜内，按灭菌日期先后顺序排放，远期近用，过期重新灭菌，无菌物品一人一用一灭菌。发现有破损、潮湿、过期的一次性无菌医疗用品一律不得使用，并严格把关，监测合格后才能使用。

2.4常规范，减少失误 护士长在日常管理中要求助产士严格按照护理常规去做，不随意简化护理流程，不忽略每一个操作细节，有效地降低了护理缺陷。仔细检查，客观判断，告知产妇产程进展情况，并经常向家属反馈病情。

2.5常自律，防患未然 护士长定期组织助产士学习风险管理知识，把风险教育与学习法律法规联系在一起，把护理安全纳入目标管理，让每位助产士都有保险防范的意识和防患于未然的意识，充分认识到护理风险的存在并主动参与到风险管理中，对工作中发生的护理问题及时进行分析，总结经验教训，提出针对性防范措施。助产带教老师还要加强实习生与进修生及规培生的教学管理，规范带教，指导如何与患者沟通，指教安全操作，避免给患者造成伤害，避免纠纷。

3 讨论

护理风险存在于产房工作的每个环节，护理风险可以防患于未然。通过把五常法理论应用在产房护理风险管理中，加强护理风险意识教育，提高护理风险的识别和处理能力，增强工作责任感，改善服务态度、服务理念，以实现护理对风险的主动管理，减少护理风险的发生，降低产房护理缺陷，避免护患纠纷，提高产妇满意度，保证产房护理质量，加强产房护理安全管理，强化专业技术学习，使护理人员护理风险意识、法律意识、防范意识更强，自觉遵章守规，提高产房整体护理人员专业技术、素质，保证医疗安全，改善护患关系，提高护士的自身价值及医院的形象，赢得社会的信赖，有效减少医疗纠纷。

参考文献：

[1]张仲明.加强医疗风险管理确保医疗质量[J].中华医院管理杂志，1999，15：569.

[2]刀冬梅.护理风险管理的实施效果[J].护理研究，2007，21：628-630.

关于房产的法律知识篇7

关键词：三通费 住宅相关法规

一、贵阳市住宅"三通费"基本状况

住宅买卖交易，其标的额本身不小、属于居民的重大开支项目，而"三通费"的收取虽然只属于买房中的一个小插曲，但是由于其收取的正当和合理性导致目前在贵阳市的楼盘中存在争议，并且由于其本身数额并不低，因此在贵阳的楼盘销售中仍然会引起不小的矛盾。目前在我市，多数楼盘在"收楼须知"的应缴费用中均会列出所谓的"三通费"一项。据了解，目前我市各个楼盘收取的"三通费"在5000元左右上下浮动。

在调查中，许多业主对于"三通费"的收取都存在疑问和不悦。例如，张先生花50多万元购买了位于南明区某大型住宅小区的一套商品房，在收房时开发商要求缴纳共计5000多元的"三通费"。由于参加工作时间不长，购房首付就几乎花尽了张先生所有的积蓄，原本以为付了首付，就可以坐等收房，而这笔数额不小的"三通费"却令他措手不及。不过，虽然认为这笔钱应该包含在房价之中，而不应该由购房者来"埋单"，但是由于找不到相关的文件依据，又急于收房入住，张先生只能无奈地向开发商交纳了"三通费"。类似张先生的问题在实际住宅销售的情况中是非常常见的。

笔者在我市一些律师事务所了解到，2009年初以来，"三通费"纠纷在我市住宅买卖纠纷中的比例正呈大幅上升趋势，成为继逾期交房、逾期办理产权证之后的第三大热点。部分律师事务所甚至表示，此类纠纷已占到商品房买卖纠纷50%的比例。

二、贵阳市住宅"三通费"法律法规研究

居民住宅就其权属性质来界定，一般分为商品房、经济适用房、廉租房、公租房等。公租房、廉租房具有政府规定的交房标准，明确规定三通必须包含在交房条件当中，业主无需额外缴纳此两类住宅的三通费用。但是，对于商品房和经济适用房来说，此类房屋的三通费用的收取则存在争议，因此下面笔者着重分析这两类房屋的"三通费"收取问题。

1、首先对于贵阳市经济适用房进行分析，根据《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》（筑府发2007〕96号），在经济适用住房开发建设中，房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属设施、设备工程费计入开发成本，房开商不能向业主重复收取。

但是，《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》文件是从2008年1月28日才开始生效的，也就是说，经适房的房开商是否能收取"三通费"应当具体问题具体分析，具体要看审批房价的时间。据了解，2008年1月28日之前由市物价局审批的经济适用房就没有把"三通费"纳入房价，开发商向购房人另行收取"三通费"是合理的。但是，2008年1月28日之后，根据市政府(2007)96号文《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》，贵阳市物价局制定的经济适用住房价格已含水表、煤气安装工程费，建设单位将不能在价外收取。

2、目前商品房交易在贵阳市房地产市场中占主要份额，因此有关"三通费"的争议主要发生在商品房买卖上。商品房与经济适用房不同，商品房的价格属市场行为，是由房开公司自主定价，因此商品房房价中包含了哪些内容以及成本，物价部门无法明确。也就带来了相关种种法律问题和矛盾。

"三通费"中关于水表"一户一表"的安装，2005年我省就已出台了《贵州省城镇供水"一户一表"实施意见》该意见明确规定：新建住宅室内给水工程所需经费和水表购置费纳入工程项目总概算，由住宅建设单位承担。因此，购房者可以根据文件拒绝缴纳关于水表"一户一表"的安装费用，但是由于目前尚无文件对于商品房煤气和用电的开通费用作出规定，因而如果商品房买卖合同规定有相关费用，则买受人仍需缴纳此费用。

三、针对贵阳市住宅"三通费"问题的相关建议

1、购房者签订合同时要细心

目前贵阳相关法律机构对于"三通费"是否缴纳的裁决依据，通常是以《商品买卖合同》为准，如果《合同》约定"'三通费'由开发商代收"，则购房者在收房时需向开发商缴纳该笔费用，反之如果未作约定，则购房者有权拒绝向开发商缴纳该笔费用。

而目前绝大多数开发商在《商品房买卖合同》中都为自己埋下了"伏笔"。不少购房者坦言，都是到了收房阶段开发商要求缴纳"三通费"时才会正视这个问题，之前即使是在签订购房合同时，此类问题也常常被忽略，而这正为"三通费"纠纷埋下了隐患。在签订合同时，购房人最好就三通费用的收取问题就进行明确约定。随着买方市场的逐渐形成，尤其是在当前受金融危机的影响，房开商也非常愿意坐下来和购房者商量合同条款，也就是说，业主已经有了更多的话语权和话语空间，这就为明析合同条款，防止被蒙提供了可能。

2、政府通过制定法规对"三通费"进行规范

造成"三通"费用收费混乱局面还与另外两个原因有关：一是、业主对专业知识的欠缺；二是，相关的政策法规不统一。由于我们不可能要求每一个业主都象专业律师一样天天来研究房地产法律法规，所以，造成这种混乱局面的根本原因还是在于政策法规的不统一。如果政府能通过一部统一的法规，来明确房开商在交房过程中的收费项目，并对违规收费设定相应的行政处罚措施，那么"三通费"这个问题就能得很好地解决。

3、针对购房者加强相关知识的宣传

现在许多开发商不以诚信为本，利用业主对"三通费"知识的欠缺，采取"蒙"的方式，欺诈收费。针对这种行为我的建议是，通过法律宣传、知识讲座等手段，使业主明白房价中包括了哪些收费项目，或者履行一个先行告知义务，告知业主在办理交房手续时还要交纳些什么费用。并且普及《商品房买卖合同》中的漏洞，避免风险。另外应当使购买者了解到由于开发商收取此类费用名义上均为代收形式，购房者有权要求开发商出示相关部门出具的代收费文本依据，否则同样有权拒缴费。

参考文献:

[1]商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究，张翔 ，2007，《学术研究》

[2]如何签订商品房买卖合同，瞿凯俊，华律网，2007年6月3日

关于房产的法律知识篇8

农房违章建设案例描述

2012年8月初，农户蔡某以自家农房与A农商行签订了80万元最高额抵押合同，并到当地房管局进行了抵押登记备案，同时，还追加了保证人郑某，约定其对30万元借款本息承担连带保证还款责任。贷款到期后，农户蔡某不能按期还款付息。经多次催讨无果，A农商行至法院要求：1、蔡某还款30万元；2、对蔡某抵押于A农商行的集体性质农房享有优先受偿权；3、保证人郑某承担连带保证责任。借款人蔡某对30万元借款事实予以承认，保证人郑某对连带保证责任予以承认。但蔡某提出其抵押于A农商行的农房由原来的垂直结构变成了水平结构的套房，其实际房产与房产证上所载内容不一致，属于违章建筑，以房产抵押无效为由予以反驳。

法院判决及原因分析

经法院审理，判决如下：

第一，A农商行与蔡某的借贷合同关系成立，蔡某应履行还本付息3075元义务。蔡某与A农商行签订的个人借款合同系双方真实的意思表示，内容合法，不具有法律规定的无效情形，属于有效合同，借款合同关系应受到法律保护。

第二，保证人郑某承担连带保证责任，保证人郑某在承担保证责任后，有权向蔡某进行追偿。保证人郑某出具的《担保书》是其真实的意思表示，内容合法，不具有法律规定的无效情形，须承担连带保证责任。

第三，抵押农房属于违章建筑，抵押合同无效，对A农商行提出的行使优先受偿权的请求不予支持。

此案的争议焦点是抵押农房是否属于违章建筑，抵押合同是否有效？

从案件的形式上看，蔡某与A农商行签订了最高额抵押合同，系双方真实的意思表示，内容合法，应受法律保护。房产证与土地证都经正规手续办理，并无存在房产证和土地证变造、伪造的现象。抵押合同经当地房管局登记备案，不存在使得抵押合同无效的形式要件。

从案件的实质上看，蔡某陈述自己的房子原来是三间连在一起的两层垂直结构的落地农房，土地性质属于集体性质。后来随着房价的飙升，为提高房屋的使用效率，蔡某把二楼的垂直结构的三间房子打通，变成了水平结构的商品房，并加盖了三楼一层，一楼打通作为自己生产经营加工用，蔡某的行为变成了事实上的变造，其抵押于A农商行的房产与房产证上所记载的内容不一致。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

很显然，法院采取了实质上无效的说法，从而导致了A农商行在这个案子中败诉。虽然法院判定蔡某应还款30万元和郑某的连带保证责任合法，但是丧失了对农房的优先受偿权，且两人并无其他可供执行的财产，这样就为最终的合同履行带来了执行上的诸多困难。

防范建议

一、实地查验房产状态。由于房管部门工作人员在办理抵押登记时不大可能会到现场查验房产情况，因此，是否违章只能依靠客户经理的“火眼金睛”去判别。在对抵押物进行实地调查时，除了要全面核实资产权属、是否租赁、是否存在他项权利之外，客户经理还应核实抵押房产是否与房产证、土地证上所记载的内容、图样等相一致，以此确认抵押房产是否存在违章变造、改造，或者是属于部分违章还是全部违章。同时面对部分抵押物房产证“一分为二”时，还应到当地规划部门去查卷宗核实是否合法、有效，从而确保抵押物安全。

二、更加注重第一还款来源。客户经理在办理贷款时，更要注重借款人的第一还款来源。A农商行通过放贷系统对客户信用信息、生产项目、营业额、支出额、收入情况、资产负债情况等进行测算，得出安全的贷款授信值。跳出了“唯抵押论”，主要以第一还款来源来核算借款人的借款额，这样就给信贷资产加上了“双重保险”。

三、加强贷后现场检查。如果借款人在贷后对抵押物进行变造或改造，即使法院判定抵押合同有效，也可能会因抵押物违章难以变现而导致贷款本息无法收回。因此贷后检查同样重要，客户经理应时刻关注抵押物的状态，查看抵押物是否在抵押期间被变造、改造，一旦发现有违章情况，需要求借款人重新恢复原样，或者让借款人重新提供其他的抵押物。不管是贷前调查还是贷后检查最好对抵押物进行现场拍照确认，防止因“举证不详或无法确定抵押物变造、改造时间”而丧失了对抵押物的优先受偿权。

四、求助法律途径。如抵押物是在抵押期间被变造、改造的，客户经理在与借款人协商无果的前提下必须要向法院提讼履行不安抗辩权，通过法律途径要求借款人对抵押物恢复原状。

关于房产的法律知识篇9

关键词：房地产；交易；风险；措施

1 房地产交易过程中的风险

1.1 开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，

将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。

1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险

房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

2 一手房交易中买方的风险及其防范措施

2.1 充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。

2.2 谨慎交定金，签合同

掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。

2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜

如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。

3 房地产交易中的风险防范的几点建议

3.1 加强房地产法制建设

我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，

一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。

3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观

首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

3.3 规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质

当前，房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。

3.4 建立房地产市场信息体系

首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。

参考文献

关于房产的法律知识篇10

关键词：房地产测绘；测绘质量；探析

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产测绘为房地产的管理以及房地产的开发和评估提供了一定的信息，在房地产行业发展十分迅速的现代社会，房地产测绘工作日益受到重视。但是由于房地产测绘工作开展时间相对较短，一些标准并不十分完善，一定程度上难以反映出房地产的真实价值。随着房地产行业的发展，房地产测绘工作需要进一步完善，通过提高测绘质量，更好地促进房地产行业的发展。

一、房地产测绘现状

房地产测绘主要是通过实际的建筑进行现场调查和测量，利用建筑中的剖面图，将测量的对象及其数据进行分析，专业测绘的内容包括房屋的使用情况，位置，环境，数量和结构等等，需要通过专业的技术仪器进行测量。房地产测绘主要分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。随着房地产行业的不断发展对于房地产测绘工作提出了更多的要求，测绘技术和测绘仪器设备水平日益提高，一定程度上提高了房地产测绘质量水平。但是由于我国的房地产行业发展十分迅速，房地产测绘工作存在的问题也有所增加，一定程度上影响了房地产行业的发展。

（一）房地产测绘的相关法律需要完善

由于房地产测绘工作直接影响房地产行业的发展，因此需要建立健全相对完善的房地产测绘法律法规进一步规范房地产行业的发展。虽然当前我国已经出台了一系列的房地产测绘法律法规，比如《中华人民共和国测绘法》，《房产测量规范》，《房地产测绘疾病管理原则》等，但是在实际的测量运用中由于受到不同地区发展情况不同的影响，房地产测绘相关法律难以有效地落实，一定程度上影响了房地产测绘的质量。

（二）房地产测绘人员素质有待于提高

房地产测绘工作需要相关的专业技术，作为测绘人员需要熟练掌握相关的测绘技术和测绘专业知识。当前房地产测绘人员的专业素质还有待于进一步提高，一些工作人员由于刚刚接触测绘工作，缺少一些测绘工作经验，导致在实际的测绘工作中经常会出现一些小的失误，影响整个房地产评估信息，甚至会影响房地产的价值。另外房地产测绘人员在工作中的工作责任意识和工作积极性还有待于进一步提高，由于房地产测绘工作量比较大，工作人员的工作压力比较大，工作人员难免会出现工作积极性下降和工作失误现象，影响整个测绘结果。

（三）房地产测绘的监督工作需要进一步加强

当前房地产测绘工作中缺少相应的监督，房地产测绘的水平受到一定影响。虽然房地产主管部门对房地产测绘工作有一定的监督作用，但是在实际的测绘工作中并没有落实监督工作，一些部门的监督仅仅停留在形式方面，未能真正发挥监督作用。还有一些部门的监督人员缺少房地产测绘专业知识，在监督工作中也未必能发现测绘工作中存在的问题。房地产测绘部门也没有建立相应的鉴定监督机构，对测绘结果未能进行详细的分析，测绘的质量不高，影响了整个房地产部门的决策和投资。

（四）房地产测绘技术问题

随着信息技术的发展以及房地产施工难度的逐渐增加，房地产测绘技术也需要进一步提高，但是当前房地产测绘技术并不十分完善。房地产测绘工作中会因为地域的不同，测绘标准相同，同时由于测绘技术问题导致的测绘数据误差也是比较常见的，这在一定程度上影响了整个测绘工作的顺利进行，影响房地产行业的发展。

提高房地产测绘工作质量的必要性

房地产测绘工作为房地产各项工作的开展提供相对完善的信息，随着房地产行业的发展，当前房地产项目日益增加，急需要测绘工作的相关信息，对今后的房地产收购或者是建设工作提供相对完善的信息。

为房地产各项工作提供数据信息

房地产测绘是运用测绘仪器，测绘技术和测绘手段按照相关的规定对指定的房地产项目进行测量，提供房地产平面图，分层分户的平面图，表格，数据等等。房地产测绘工作的开展能够为房地产工作的开展提供相对完善的数据信息，为房地产企业的并购，房屋拆迁等等工作提供数据信息，并在此基础上制定出相对完善的决策，提高房地产工作的水平。

规范房地产市场

随着社会经济的发展，近年来我国的房地产市场逐渐繁荣，但是由于房地产市场缺少相对完善的规范制定，导致房地产市场缺少正常的秩序。房地产测绘工作能够准确地测量房屋建筑面积，这有助于规范房地产交易，房地产产权的变更，城市规划管理工作的开展，特别是在房屋买卖过程中，由于一些开发商为了获得更多的经济利益，常常会在房屋面积中做一些手脚，因此提高房屋的售价，通过房地产测绘工作可以有效地减少这一行为的出现，为消费者提供相对真实的数据信息，减少房地产交易中存在的不公平交易，维护良好的市场经济秩序，减少房地产泡沫经济的出现，更好的保障房地产工作有序进行。

保障业主的合法利益

近年来我国出现的房屋纠纷案件逐渐增加，但是由于我国的房地产相关法律不完善，这些案件未能得到合理的解决。房地产测绘工作与业主的切身利益有着十分重要的关系，房地产测绘能够对房屋的面积进行精确测量和准确计算，能够为产权管理部门提供相对权威的数据信息，这些可以在法律案件的审理中作为重要的证据。同时房地产测绘工作还能够为一些违章建筑的案件处理提供一定的凭证，使违章建筑案件的审理减少一些不必要的麻烦。通过房地产测绘工作的进行一定程度上有助于维护业主的利益，为房地产纠纷案件提供可靠的法律依据，更好的保障房地产行业的发展，稳定社会秩序。

三、提高房地产测绘质量的建议

房地产测绘技术为房地产的发展提供相应的数据信息，不仅仅能够为房地产交易提供所需要的信息，同时也能够给为城市规划和城市建设等提供相应的基础信息和资料。但是由于当前我国的房地产行业发展十分迅速，房地产测绘工作存在的问题也日益突出，一定程度上影响了测绘工作的质量。今后房地产管理部门需要进一步重视和完善测绘工作，保障测绘工作质量。

（一）健全房地产测绘法律法规

房地产测绘相关法律法规为测绘工作的开展提供相应的标准，是根据当前房地产行业发展以及城市建设现状提出的标准。在今后的房地产测绘工作中需要对现有的房地产测绘法规进行详细的学习和认识，在相关的法律范围内进行房地产测绘工作。针对一些单位在施工中不按照法律法规施工的行为进行相应的处罚，建立相应的措施执行相应的法律法规，保障房地产测绘工作的有序开展和房地产行业的发展。

（二）提高房地产测绘人员素质

随着房地产测绘工作要求逐渐增加，对于现有的测绘人员素质也提出了新的要求，房地产测绘单位需要进一步提高现有测绘人员的素质，更好地适应测绘工作的需要。一方面需要加强对现有测绘人员专业测绘知识的培训，提高人员的专业素质，提高测绘的效率和质量。另一方面需要引进一些高素质的测绘人员，不断壮大和丰富测绘人员队伍。测绘人员自身也需要不断加强学习，能够掌握最新的测绘知识，不断提高自身的素质。测绘工作作为房地产工作的重要组成部分，对于房地产行业的发展有着十分重要的作用，因此测绘人员工作中需要提高工作责任意识和工作积极性，做好测绘工作，减少测绘数据不真实的现象。

（三）完善房地产测绘技术

随着房地产行业的发展以及测绘工作的发展，测绘技术要求逐渐提高，新的测绘设备也日益增加，一定程度上提高了测绘工作的水平。但是当前一些房地产单位并没有运用先进的测绘设备，测绘技术水平发展也比较缓慢。今后房地产主管部门需要进一步重视和完善测绘技术，通过增加资金投入，完善测绘设备，提高测绘工作的质量。通过引用新技术和新设备才能更好地提高测绘工作的效率。测绘工作对于数据的要求比较高，先进的技术设备可以减少测绘数据的误差，提高测绘水平，因此需要进一步完善测绘技术，更好地适应房地产行业的发展。

（四）加强房地产测绘工作的监督

房地产测绘行业在房地产行业中占据着十分重要的位置，能够为房地产行业的发展提供相应的数据信息，但是由于房地产测绘工作缺少相应的监督，导致一些测绘质量难以有效提高。在今后的测绘工作中一方面需要建立相对完善的责任制度，一旦出现测绘信息不合理和不真实现象追究相关责任人的责任，提高房地产测绘人员的责任意识。另一方面需要建立相应的监督鉴定机构，有专业的测绘人员对测绘结果和测绘数据进行分析，这样可以更好地提高测绘工作质量，减少测绘信息失真现象。房地产主管部门需要加强对测绘工作的监督和检查力度，通过严格规范测绘工作程序，监督测绘数据分析工作减少测绘工作中存在的问题，提高整个测绘工作的水平。

结语：

房地产测绘工作为整个房地产开发和交易工作提供所需要的数据，但是由于房地产测绘工作十分复杂，涉及的数据信息比较多，测绘工作由于缺少相对完善的管理，测绘质量受到严重影响。今后房地产管理部门需要进一步完善测绘工作规范，提高测绘工作人员的整体素质，通过加强测绘工作的监督和数据处理工作，保障整个测绘工作的质量。房地产行业的发展也需要进一步完善测绘工作，提高房地产行业的竞争力。

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