物业企业管理制度十篇

物业企业管理制度篇1

第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。

除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。

第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

第二章代管基金

第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

第四条代管基金作为企业长期负债管理。

代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章成本和费用

第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。

第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

间接费用包括企?业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。

第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。

第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。

第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3％－0.5％计提坏帐准备金，计入管理费用。

企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第四章营业收入及利润

第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共费收入、公众代办费收入和特约服务收入。

物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

物业企业管理制度篇2

摘 要 随着我国市场经济的不断完善和发展，中小企业的发展趋势更加值得我们去关注。中小企业作为推动我国社会经济发展的主要生力军，有着旺盛的生命力和不可预料的发展潜力。中小企业的发展除了需要国家为其创造良好的外部环境，更需要自身创造良好内部环境，做到自身硬。从加强企业内部管理入手，挖掘企业内部潜力，扬长避短，充分发挥自身有利优势，形成良性的“造血”功能，锤炼和打造扎实的企业基础管理的功底，才能在市场经济的浪潮中游刃有余。

关键词 中小企业 物资管理 问题及对策

在市场异常活跃的今天，物资管理已不能用“计划”、“配额”、“定量”等几个简单概念进行诠释， 它已经成为现代企业管理的重要组成部分，成为企业成本控制的利器，成为企业生产经营正常运作的重要保证，成为企业发展与壮大的重要基础。物资的管理不仅有助于防止物质业务的错误记录和舞弊行为的发生，还能使企业加强成本控制，实施低成本战略。对中小企业而言，加强物资管理，不仅可以帮助会计人员进行物资存货的核算，使企业能以最低的成本获得最大的利润，还有助于降低平均资金占用水平，提高企业经济效益，提供的各种库存报表和库存分析可以为企业的决策提供依据，达到物资存货管理的最终目标。

一、中小企业物资管理中存在的问题

1.企业对物资管理不重视，缺乏明确的物资管理制度

中小企业管理者一味的追求利益最大化，不重视物资的管理，从思想上忽视物资管理，缺乏明确的物资管理制度，在物资管理方面资金投入不足，计算机管理系统受到制约，多停留在原来的整套账务、采购、仓储和控制的管理模式上面，很多企业还停留在手工管理阶段，造成当前物资管理基础薄弱，是典型的流程式，“标准化”管理，而不是追求效益，主动进取的管理模式，物资计量工具和手段也相当落后。

2.企业内部控制制度混乱，职权划分不清

中小企业普遍存在内部机构设置不完善，企业为了节约成本，管理人员往往身兼数职。岗位职责不明确，企业只注重物质的购买环节，而忽视物资的保管、领用、报废等环节，造成物资的大量浪费。物资的采购是由采购人员直接与供应商协商，企业没有专门的对市场进行调研，单纯的凭借材料发票进行入账、报销，容易给采购人员与供应商提供勾结的机会。

3.资金不足，融资困难

我国中小企业融资难、担保难仍然是制约中小企业发展的突出问题。我国有80％的中小企业存在资金缺口，贷款尤其是中长期贷款很难获得，制约了中小企业的发展壮大。这主要是由于融资渠道相对有限造成的，在直接融资上，现行的管理机制决定了中小企业很难争取到股票上市的机会；在发行企业债券上，因发行额度小也难以获得；中小企业本身资金有限、信誉度低等原因也难以满足银行等金融机构的贷款条件。因此，中小企业在金融市场中得到的资金与其在同民经济中所占的比重是极不相称的，相当程度上仅仅依赖于其内部资金，导致中小企业资金严重不足。

4.物资管理模式存在缺陷。

物资管理注重了内部物流系统的整合，忽视了企业外部物流资源的利用。企业物质负责计划、采购、储存、领用、出库全过程的管理，占用了大量的人力、财力和物力，没有充分利用和整合社会物流管理资源。物资管理中，注重了存货的收、发、存的管理和实物保全，但对物资的价值管理重视不够。在管理手段上，注重了运用数学模型，确定最佳经济批量和最佳进货时间，忽视了通过优化业务流程，加强信息系统的建设，优化存货管理。

5.企业物资管理人才缺乏

从人力资源的角度上看，物资人才缺乏的主要表现在三个方面：一是由于物资人员作为生产经营辅助人员，在企业的地位居于次要地位，无法吸引人才、增强活力，使得既懂信息技术又懂物资管理，既懂经济金融又懂法律法规的人才严重缺乏；二是物资管理人员缺乏系统、专业、相关的培训，在管理上往往是凭借经验判断而不是科学管理方法；三是普遍存在人才机构老化，难以接纳现代管理理念与手段的问题，有些连电脑都不会使用，更不会利用现代信息手段获取有用的信息。

二、解决物资管理存在问题的措施

1.提高认识，建立各项物资管理制度并落实

企业应该以职能部门为龙头，建立一套科学的物资管理制度，从物资计划、采购、合同签订到验收、保管、使用、报废，整个物资流程都有制度可循，物资管理部门要加大现场业务指导，加强信息沟通，对物资流程过程中的关键环节要加强控制，真正使工作不走过场、不流于形式，认真做好物资材料的管理。

2.建立健全企业内控制度，发挥物资内部控制制度的作用，划清职权

中小企业要健全法人制度，履行法人的权利和义务，组织建立物资内部控制制度，结合企业的生产经营特点，从严格采购、销售制度，规范存货采购、消耗、销售环节，建立供应方、销售方的信息档案，加强对其信誉、资质等级管理，进一步明确各职能部门的岗位职责，严格执行不相容岗位分离的原则，发挥物资内部控制制度的相互牵制作用。

3.加强资金管理，实现内部盘活

缓解中小企业资金紧缺的困境除了需要政府扶持和一个良性的金融环境以外，更多地要靠中小企业自身通过内部资金盘活来解决。一是要合理确定企业的现金持有量，对多余的现金要及时进行合理运用规划。二是强化物资管理，建立合理的库存储备。企业要在强化市场调研的前提下，最大限度地压缩呆滞的库存物资，并以科学的方法来确定存货资金的最佳结构，以保证资金结构的趋向合理。三是建立和完善应收帐体系，严格产品购销协议的规范操作。对不可避免需要采取赊销形式，应力求加强对客户资信度的调研咨询，对已形成的应收帐款要定期进行函询核对，制定完善还款的期限与办法，严格进行帐龄控制。

4.企业应该重视物资控制管理

企业要根据自身经营特点，合理确定一定数量的基本物资为管理原则，勤进少购，以免大量资金积压在原材料上，采用现代物资管理手段，及时了解追踪物资量的变化，详细分析并尽量以能使物资的存储成本、物资不足引起的短缺成本、订货、装运和提货成本三者之和为最低时，确定企业合理的进货批量和进货时间，要尽量在各种物资成本与物资效益之间作出权衡，达到两者的最佳结合。目前中小企业在物资管理的投入相对比较少，加强物资控制管理所能带来潜在的效益尚未得到重视，企业既要重视物资内部软件管理，也要逐步加大对物资管理硬件的投入，这是进一步加强物资管理和控制的有效措施。

5.注重企业管理人员的培养，提高人员综合素质

企业要适应市场经济的发展，不能永远停留在“小打小闹、小富即安”的经营理念上，要实现从粗放型的管理向集约化、精细化管理的跨越。必须建立人力资源管理制度，选拔或任用思想品德好、能为企业尽职尽责服务、具有专业技能、工作经验丰富的管理人员担任存货的采购、进出库、销售、财务管理的关键岗位工作；加强对管理人员的学习和培训，不断提高自身综合素质，用制度管理人、约束人、激励人，要选好人、用好人，充分调动发挥管理人员的积极性。例如：采购员、销售人员可采用定期或不定期的轮岗制度；不断充实物资保管人员队伍，定期开展存货盘点工作，做到账实核对相符；财会人员要正确履行本岗位职责，正确进行核算，不断提高财会人员会计核算和财务管理水平，及时对存货库存量是否合理性进行分析。

三、成功案例

云南省曲靖卷烟厂是在物资管理的工作上面做出了成功管理的企业之一。该企业在材料采购、合同签订、物质运输、保管、领用等方面有着自己成功的方式方法。

企业在同供应商的合同都是建立在网上交易和网上合同签章，节省了不少麻烦事情。同时，对物资的管理实现了信息化的管理模式，进一步对企业物资管理形成有效地控制。提高了企业运作效率，在运用科学管理的同时，建立信息化管理模式，不仅有助于防止物资业务的错误记录和舞弊行为的发生，还能使企业加强成本控制，实施低成本战略。

参考文献：

[1]姜宁.中小企业物资采购计划的科学管理.产业与科技论坛.2011.07.

[2]王利敏.中小企业存货管理中存在的问题及对策.经济师.2009.12.

物业企业管理制度篇3

[关键词]物业服务；财务管理；现存问题

企业要良性运转，财务管理起着十分重要的作用。财务管理作为企业运营及管理的核心，必须给予充分的重视。物业管理行业作为带有社会服务色彩的微利行业，物业服务企业的财务管控扮演着极其重要的角色，物业服务企业要提高其自身综合发展水平，必须加强财务管理。然而当前，一些物业服务企业管理者自身对财务管理重要性认识不足，缺乏成本控制理念等因素，影响了其企业业务的良好发展。

1 物业服务企业财务管理现存问题

1.1 管理者较缺乏财务管理及成本管理观念，模糊管理大行其道

由于物业管理行业门槛较低，大部分物业管理企业管理者非行业科班出身，财务管理理念比较模糊，忽视对财务的管控。尤其是中小物业企业，由于管理区域规模较小，采用粗放型管理，造成人力、物力的浪费。再加上对财务管理认识不足，对资金、市场信息等资源缺乏有效的优化配置，此外对财务管理及成本控制较缺乏足够的重视，从而致使这些物业管理企业经济效益较低下，企业行走在低端的物业服务区间。

1.2 物业企业财务会计管理人员素质欠缺，制约企业的发展

目前，大多数物业企业为了节省人力资源成本，在招聘财会人员时，不是注重招聘人员是否具有专业的会计从业资格证与知识体系，不考虑招聘人员的职业操守；而是将招聘财务人员的标准本末倒置，为图省钱，以很低的薪酬为依据，去选用会计与财务人员。由于财务人员工资低，兼职做账的现象普遍存在。物业管理公司财会人员的能力及素质不高制约着物业管理企业的发展。

1.3 物业企业资金不足及筹资能力较差，制约企业的多元化经营与拓展

物业管理企业与其他企业不同，其管理资金的来源、渠道与数量有限。一般来讲，物业管理企业资金只包括物业管理的启动资金、物业维修资金、日常综合管理服务费，再加上有限的经营性收入。而在融资方面，如银行借款渠道，由于物业管理企业规模有限，大部分均是中小企业，企业本身的注册资金较少，可供资信抵押的固定资产不多，物业企业走多元化经营所需要得到银行贷款的机会较小，即使取到数额也十分有限，制约企业的拓展。

2 物业服务企业财务管理现存问题的解决对策

2.1 强化管理者成本观念，建立及完善物业企业财务成本管理制度

物业管理企业属于服务性企业，财务管理最重要的环节即是成本管理。为改变物业管理者财务管理模糊的现状，物业管理企业管理者应提高对财务管理重要性的认识，寻求会计成本控制与财务管理两者结合的最优模式。物业管理企业管理者应建立有效的财务管理及成本控制制度与程序，完善会计成本控制制度。为适应市场的发展，应强化物业企业的市场服务观念，物业企业若得到市场的认可，其服务质量及水平与所付出的时间与价值是成正比的。物业企业应不断寻求与建立适合市场机制的成本控制策略。物业企业应注重企业成本分析，根据成本、支出、利润等因素，规制成本管理程序中的问题。

此外，物业企业领导者及财务管理工作人员全体均需承担对企业的成本控制及财务经营管理的责任。管理者应注重运用财管人才之间分工配合的管理模式，使得物业企业运用有限的资金及管理水平提升服务及取得利润。整体而言，由于大部分物业企业均是规模有限的中小企业，其运用会计成本控制制度的程度、范围均不够广泛，其进行财务管理内容的扩展应用则相对受限。这是大多数物业企业继续推进发展的障碍之一，即其由于规模资金的问题存在成本控制程序实施较为困难的局面。如上述问题内容中，物业企业管理资金来源范围有待拓宽，其领导者及管理者理念有待提高，由此其成本控制发展过程中可能会面临的许多困难也就会随即迎刃而解。会计成本控制制度经营成本方面，注重采用适合物业企业管理的手段进行。物业服务企业的财务管理进程的推进对我国的国民生活水平而言，具有一定的重要性。此外，财务管理因素是一个物业企业得以发展的核心因素之一，其是维系物业企业资金管理分配发展的必备要件。况且，物业企业管理者需从企业发展出发，从而选择最佳财务管理方式。领导者可安排学习研讨会，对财务管理即成本控制的财管人员进行专业指导。相信通过管理者观念的转换、财务管理模式及成本管控模式的发展，物业企业的发展将拥有更为广阔的发展空间与发展方向。

2.2 提高财务会计人员素质，规范及健全物业企业会计核算工作

物业服务企业应加强对其财务人员的专业培训，对未持专业上岗证的财会人员应为其提供资金上的支持，使其参加会计从业资格证书的相关考核。目前，大多数物业企业应通过提升与强化企业财务管理工作的职工素质，与提升其专业认识的方式，从而建立起高素质的物业企业财务管理团队。物业企业的财管人员管理问题是自身决策的重要内容之一，其将在很大程度上影响物业企业的服务水平。物业企业财管人员需对自身问题进行明确，应进行深刻分析，否则难于实现物业企业服务质量提高的目标。物业企业工作人员均有责任不断发展壮大物业企业规模，财管人员在完善管理制度时应注重应用相对较低的资金以进一步增强财管程序的规范化。物业企业需在管理方面多加规制，尽量避免财管人员工作效率低下、工作积极性不高等问题的出现。物业企业内部需进行科学管理，并注重完善专业化、职业化的物业企业财务管理人员运用制度。即物业企业需通过创建优质的人才财务管理团队去加以完善并提高物业企业的服务与效益，建立物业企业的科学的人才管理理念与制度，并充分注重人员与资源配置。

此外，物业服务企业相关决策人员在注重提高财务会计人员素质的同时，需善于规范及健全物业企业会计核算工作程序。还需根据物业企业的整体发展战略与目标对财务管理及控制制度的工作人员进行专业化训练，此已经成为提高财务管理制度水平的重要因素之一。以使物业企业财管人员在进行规范及健全会计核算工作程序时，能依据这些管理信息内容对相关经济活动进行良好规划与决策。此外，企业需强化财务会计人员专业认识，也应充分注重工作人员的素质问题，以提升物业企业管理效率及服务质量。财务会计管理人员对专业的熟知程度、对物业服务企业工作的认识与了解及重视程度也十分关键。因此，物业加强对财务会计管理人员的素质培养，具有重要作用。

2.3 改善物业管理资金不足现象，提升筹资及运作管理能力

物业管理资金较多是向业主收取的管理费用，加之少许银行贷款的资金筹资能力和运用能力均需提高。物业企业需注重完善筹资管理体系，不断降低企业筹资风险，降低企业不良筹资损失，提升企业利润。其还需善于控制自身筹资经营管理程序，充分树立强大的信用意识并进一步建立有效的风险机制控制筹资风险。物业企业还需不断提高企业自身的管理能力，尽量规避筹集的资金运作环节将易出现的问题，以降低风险。此外，物业服务企业必须提高筹资管理意识，提高管理理念与手段的结合水平。物业企业一些财会人员对筹资管理缺乏系统性认识及了解，加之其缺乏一定实践及理论经验。因此，应逐步提高企业风险管理进程中的比重，提升其筹资能力。再者，由于筹资专业管理人员资源的相对短缺，物业企业的筹资管理也需运用多元化途径包括提升人才资源的重视度。物业企业现存理念与制度均存在一定程度上的滞后性，其需不断提高自身筹资管理的质量，而且需促进其内部资金运作管理活动的良好展开。物业企业在进行筹资管理时，首要任务即是培养企业财务管理人员树立信用意识，建立有效的风险防范机制，逐渐降低注册资金较少、信用度较低等带来的影响。

此外，物业服务企业在树立有效的筹资信用意识的同时，管理者需构建一个完善的筹资管理体系或部门。由此，物业服务企业可针对问题制定相应的应对措施。如提升企业的筹资管理人员的专业素质及获得资源的能力。即管理者应需改善物业企业大部分财务管理人员的专业素养较为缺乏的问题，而企业筹资管理的相关环节也存在一定差错等问题。物业服务企业需维护其自身信誉方面等良好形象，并加强各相关部门的密切配合，加强各自的责任设定。由于物业服务企业筹资管理具有极大的重要性，因此，企业需严格规范财会人员管理行为，树立正确筹资意识，建立有效的机制，并对金融机构进行良好的标准化机制设定及执行。物业服务企业的所有筹资环节的相关财务管理人员均应从理念上提高对筹资及资金运作的重要性的认识，还需提高其筹资管理的质量，最终促使其筹资管理活动的良好展开。

3 结 论

总而言之，物业服务企业的财务管理环节具有关键性意义，物业服务企业需从多方面进行完善管理。即可通过强化管理者成本观念，建立及完善物业企业财务成本管理制度；或是提高财务会计人员素质，规范及健全物业服务企业会计核算工作；抑或是加强物业资金管理等手段完善财务管理，最终使财务管理推进物业服务企业的管理逐渐走向完善化、专业化。

参考文献：

[1]汪翠霞.浅谈物流企业的财务管理[J].中国经贸，2013（10）：34-35.

[2]李玲.对物流企业财务管理风险若干问题的思考[J].中国商贸，2013（5）：45-47.

[3]杨润平.论现代物流企业的财务管理[J].科技风，2013（27）：26-27.

物业企业管理制度篇4

针对部分煤矿企业在物资管理过程中存在的成本意识不强、成本控制机制不健全、采购价格高、运输效率低下、储备不科学等问题，以神华集团神华神东物资供应中心为例，分析煤矿企业物资管理成本控制的主要内容，提出建立健全成本管控制度、创建物流供应链、搭建信息化管理平台、加强人才培养等成本控制策略，为提升物资管理工作效率和经济效益提供了参考。

关键词：煤矿企业；物资管理；成本控制

当前，煤矿企业面临更加激烈的市场竞争，经营形势更加严峻。在这种环境下，煤矿企业物资管理工作必须及时、有效地应对市场经营形势，严格控制成本，通过建立健全成本控制制度、加快信息化建设等途径提高企业物资管理效率，确保企业经济效益。下面以神华集团神华神东物资供应中心为例，分析煤矿企业物资管理中成本控制的主要内容及策略。

1煤矿企业物资管理中成本控制的重要性

成本控制是煤矿企业物资管理工作的重要内容，既是由煤矿行业的自身性质决定的，也是客观市场形势、环境因素等驱动的必然结果。神华集团神华神东物资供应中心作为煤矿物资管理企业，其物资管理工作主要受以下因素影响：

1.1企业位置

通常煤矿企业坐落于相对遥远、偏僻的山区，面临不便的交通运输条件，煤矿资源运输需要耗费较大的成本，因此，矿产区的定位很大程度上影响着物资材料的存储、供散位置。物资管理区应该既靠近开采区，又临近便利的交通运输道路。

1.2煤矿资源特点

由于煤矿资源具有规模大、质量重等特点，其物资管理势必要占据较大的空间，需要投入大量的人力、财力。而且煤矿资源的开采与加工过程复杂，需要高端加工技术、开采设备等的支持，这必然需要高投资，因此成本控制在物资管理中的重要性显而易见。

1.3物资管理弊端

当前，很多煤矿企业在物资管理过程中，成本意识不强，物资管理水平相对有限，实际物资管理无规则、无秩序，出现了多层采购、管理，层层设库等问题。由于缺少健全的成本控制机制，存在采购价格高、运输效率低、储备不科学等弊端，物资供应问题频发。煤矿企业整体上面临着成本危机，经济效益受到严重影响。

1.4企业经济效益

煤矿物资供应中心承担着煤矿物资的计划、采购、仓储、配送等工作，涉及大量资金的投入。企业经营活动成本大小直接关系到企业经济效益，只有在物资管理中加强成本控制，才能为企业创造经济效益赢得更为广阔的空间，才能实现企业持续健康发展。鉴于物资管理中成本控制的重要性，煤矿企业在物资管理与日常经营活动中，必须树立积极的成本管控意识，将成本控制纳入物资管理计划，严格执行成本控制指标，力求成本效益的最大化。

2煤矿企业物资管理中成本控制存在的问题

多年来，神华集团神华神东物资供应中心虽然在物资管理方面积累了丰富的经验，有效提高了工作效率，获得了较好的经济效益，然而依然存在诸多成本控制问题，主要表现在以下4个方面：

（1）物资计划、采购、仓储、配送与监管缺少成本控制力度。煤矿企业物资管理的各个环节都会产生成本，不做好各个环节的成本控制就会从整体上影响物资管理的经济收益，然而从目前来看，神华神东物资供应中心却并未能将成本控制纳入物资管理的每一个环节，导致了成本控制失灵、投资逐年上升的现象，给企业的未来发展、长远建设带来了不利影响。

（2）企业未能形成健全、完善、合理的资金运营、分配、管理制度。煤矿企业物资管理过程中出现了资金周转缓慢、融资困难等问题，甚至出现了企业信誉下降、集资渠道狭窄等现象，影响了企业的可持续经营。

（3）资金管理信息不畅。企业未能创建一个有效的信息沟通平台，无论是物资管理还是资金管控都无法实现信息的通畅交流，导致了资金周转、运营中的现象，大大增加了资金管理成本，增加了企业运营开销，影响了企业科学决策。

（4）资金监管不善。企业在资金监管环节力度不强、制度不佳，企业资金监管部门无法及时、有效地掌控资金流动信息，造成了资金管理漏洞百出、账目核对差异大等问题。这些问题的出现是由于企业缺少一套严格的监管制度，导致约束机制无法切实发挥作用，个别主管人员为谋取个人利益，不惜牺牲企业利益。针对神华神东物资供应中心在物资管理中存在的问题，必须采取科学的方法，有效的监管措施，加大成本控制力度，解决高投资、高浪费的问题，确保物资管理工作有序进行。

3煤矿企业物资管理成本控制的方向

3.1严格依照制度规范控制成本

现阶段，神华神东物资供应中心在物资管理工作中，依然缺乏积极的成本控制意识，企业改革步伐相对缓慢，成本控制尚未实现制度化、规范化。由于缺少严格、健全的制度约束，导致采购成本得不到有效控制。因此，企业必须首先从制度上下功夫，建立健全采购成本控制制度与规范，并严格依照制度规范约束采购者的行为，形成对整个企业各个部门的有效监督和约束，实现对各个部门成本损耗的有效控制。

3.2提高物流水平控制成本

物资运输是物资管理的一个关键环节，是煤矿企业高效运营的保证，从同一集团所属企业间的物资往来，到对客户的服务，再到企业自身的物资采购，都要借助物流力量，这其中物流成本占据较大比重，因此提高物流服务水平、采用先进的物流管理模式是控制成本的重要途径。目前，神华神东物资供应中心出现了物资供应不协调的问题，具体表现在：无需紧用的物资大规模占据仓储空间，紧急需要的物资却没能及时供应到位，这种物资供应不协调、服务不平衡的状态势必会提高企业物资管理成本。面对这种形势，企业必须启动物流项目，采用先进的物流方式支持物资的运输、分配与供应，确保物资供应处于合理平衡状态。

3.3依靠信息技术强化成本控制

信息技术是推动企业高效运营的重要途径，能够有效推动企业物资管理的信息化、自动化，提高物资管理工作效率，节省人力资源。煤矿企业必须积极运用信息技术，强化成本控制。神华神东物资供应中心要充分利用物资储备管理信息软件，动态分析各类设备、材料、交通工具等的使用情况，明确各个仓储空间的储备情况，计算相关数据并通过数据分析预测企业在未来一个月的采购计划、运输计划等，确保物资供应与现实需求相吻合。

3.4加强人力资源培训

企业人力资源的素质、水平与能力直接影响物资管理和成本管控，必须把对人力资源的教育、培训与培养作为煤矿企业物资管理成本控制工作的一项重要任务，这是加强成本控制的根本。

4煤矿企业物资管理成本控制策略

煤矿企业要根据成本控制方向分析，建立健全成本管控制度，从物流管理、信息化建设以及人力资源培训等方面深化调整、深入改革，最终实现成本控制目标。

4.1建立健全成本管控制度

煤矿企业物资管理成本控制必须首先从制度入手，制订一套科学系统的预算制度，依靠预算制度来实现成本控制的主动性。预算制度必须把年度物资管理所需资金与不同岗位职责一一对应，为每个部门每个岗位制定年度预算支出计划，按照预算规定将有限的成本按照科学的比例分配到各个部门，以此来约束控制各个部门的行为，使其严格按照分配的比例完成成本控制任务，形成自觉的成本控制意识。对于预算的制定，煤矿企业要深入、细致地分析近年来同行业物资的资金投入比例，并参照市场客观发展形势编制预算。企业各部门要结合以往的运转情况、工作经验等，自行编制本部门的物资需求计划。在此基础上，企业物资管理部门要加大同财务部门的配合力度，根据各部门提供的计划书科学调整和分配资金。年终预算结束后，要统一进行决算分析，总结预算编制中存在的问题，从而更有效地控制成本。

4.2创建物流供应链系统

科学完善的物流供应链体系可以保证各类物资的及时供应，使其达到供需平衡，控制不合理库存，避免成本浪费。因此，煤矿企业要创建物流供应链体系，依靠这一体系有效梳理集团内部企业的物资往来、强化客户服务以及自身的物资储备与运输规划等。煤矿企业要深入分析、规划物资类别，根据日常经营中各类物资的需求度、需求量等制定存储与运输计划，在此基础上优选信誉度高、工作效率高、服务优良的物流企业，采取煤矿资源与相应装备同步配送的物流模式，构建与物流企业的长期合作机制，鼓励物流企业参与企业仓储、运输计划等的制定，以此来有效控制仓储成本。煤矿企业必须加大对仓储的检查力度，定期检查、维修并保养各类设备、工具等，确保其能够被长期使用，从而减小折损带来的成本损失。

4.3创建信息化管理平台

煤矿企业必须大力推行企业信息化、自动化经营，充分利用现代化信息技术、物资管理信息软件，创建规范的信息化管理平台，依靠其进行物资管理，提高工作效率。所创设的信息平台必须包括以下基本项目：项目录入、使用登记、分类整理、报表统计、数值预警等，使煤矿资源、设备物资进入仓储后能够直接录入信息系统，并根据仓储空间内物资的使用、消耗与出库情况等进行信息的动态更新。信息系统要能够及时生成仓储信息报表，当仓储空间不足或物资短缺时，系统会自动发出警示信息。通过信息平台可以实现信息的高效率传输，各部门也能够根据信息系统的内容提示及时作出反应，从而实现企业物资管理的高效开展。

4.4制定人才培养计划

煤矿企业必须将人力资源管理作为物资管理中成本控制工作的核心任务，制定一套系统完善的人才培养计划。企业要从财务部门入手，加大力度引进高水平的财务管理人才、会计人才，科学编制预算，做好企业资金的分配、统筹与规划等工作。与此同时，还要加强各部门人才成本意识的培养与培训，使其能够以自觉的成本控制意识编制本部门的成本控制计划。

5结语

在当前严峻的煤炭市场形势下，煤矿企业物资管理工作必须及时、有效地应对客观市场经营形势，在实际物资管理工作中加大成本管控力度，通过建立健全成本控制制度、加快信息化建设等措施来提高企业物资管理工作效率和水平，确保企业经济效益，推动企业健康持续发展。

参考文献：

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[5]孙晓明.煤矿企业物资管理中的成本控制方法分析[J].现代经济信息，2011（13）：65.

物业企业管理制度篇5

由于很多中小物流企业都是由原来的运输企业、仓储企业等改制或者合并而来，这些企业目前产权清晰，政府部门无权对企业的经营进行干涉，所以这些企业在很多方面有独立的自主权利，在人力资源管理方面也不例外，用人和人才的选拔机制比较灵活。但是，这些企业由于历史原因，从业者主要是原来的国企下岗或者改制职工，他们在新的经济体制下存在一些问题，这些问题在一定程度上制约了中国中小物流企业的人才发展，如普遍文化水平较低、物流专业知识匮乏、工作态度较为懒散、工作中形成帮派等。由于物流行业的特点，工作时间不规律，很多都是夜班工作，工作环境比较糟糕，噪音大、污染大，工作强度也大，在待遇和工资没有强大吸引力的情况下，离职比较多。很多中小物流企业忽视了企业文化建设，仅仅是为了追求经营利润的最大化，从业员工没有同舟共济、甘于奉献的主人翁精神，这些企业很难获得可持续的发展。

二、中小物流企业人力资源管理中的突出问题

（一）中小物流企业人才流失严重。中小物流企业的人才主要分为两个层次：基础岗位工人和管理人才，这两个层次都存在人才流失严重的情况。首先基础工作岗位由于工作强度和工人的预期差距较大，很多工人在长期的工作中没有得到实际技能的提升和岗位的提升，他们很容易产生职业倦怠，根据调查，中小物流企业一线员工离职率达到60%。如此高的离职率给企业的人事招聘很大的压力，尤其是用工高峰期，有的企业甚至强制管理岗位的人员必须要进行一线生产，暂时渡过难关。公司的管理人才是发展的智囊团，是公司长期积累的财富。丰富工作经验、敏锐观察市场的高级物流管理人才是猎头市场竞相争抢的对象，根据调查，大多数的中小物流职业经理受到类似猎头的工作邀请。尤其是大型物流公司和外企物流公司对他们的吸引力更大，这些企业有着更好的福利待遇和个人成长空间。

（二）中小物流企业人才在职培训缺失。由于中小物流企业建立现代企业管理制度的时间并不长，很多企业在很多制度方面不健全，如人才的在职培训制度在很多企业都是空白。在职培训是提高人才可持续发展的重要途径。物流概念引入中国的时间并不长，中国物流行业本身存在粗放经营和物流成本较高的问题，物流发展和成本控制还有很大的潜力可挖。中小物流企业的管理人才本身由于学历不高、管理意识较差，很难跟上当今的企业发展规律。中小物流企业的管理者必须要通过在职学习，学习专业知识，尤其是国外、大型物流企业的先进管理经验和运作模式，通过学习进而移植到自己工作中去，提高中小物流企业的市场竞争水平。

（三）中小物流企业人才管理模式落后。中小物流企业的人才管理还是原来的思想，还是延续原来的人事行政管理，人力资源管理机构把自己作为一个领导角色来对人才进行管理，管理的项目也比较单一，如考勤、岗位和工资核算、社保管理、档案和合同管理等，部门没有现代化人力资源管理的服务意识和人才管理意识，人力资源管理的最大目的是企业人才资源的合理资源配置、人才的发掘培养、定向培养人才等等。

（四）中小物流企业人才管理缺乏人文关怀。中小物流企业由于利益的驱使，没有重视人才在企业发展中的重要地位。很多企业又是原来企业改制而来，裙带关系严重，家族式管理逐渐显现弊端。很多中小企业把员工看成企业的附属品，忽略了员工内心的需求和感受，企业内部逐级之间缺乏交流和沟通，尤其是至上而下的情感沟通，职工没有归属感。

（五）中小物流企业没有人才规划。企业发展规划是发展的灯塔，为企业的未来指明方向。企业发展必须在国家发展规划、地区经济发展规划的框架下进行。中小物流企业顺应国家的发展也进行了很多项目的规划，如设备设施的更新规划、利润规划、营业业绩的规划等等，很多企业却忽视了人才规划。没有各级人才的需求规划、培训规划、补给规划等等，没有意识到人才规划在整个企业未来发展规划中的重要性。

三、中小物流企业人力资源管理策略

（一）全面关心中小物流企业人才成长。人是情感动物和高级动物，中小物流企业的员工除了经济外的报酬，更重视情感的交流，良好的工作氛围、工作环境和状态给工作的价值在一定程度上能弥补经济的缺失。中小物流企业在福利待遇与大型企业和外企无法抗衡的时候，主动进行人文关怀、主打亲情牌应该是一个不错的选择，通过关心职工的工作、生活和成长，给他们更多工作以外的关怀，让他们对工作充满自信和期待，与企业的成长共同呼吸。中小物流企业要多举办一些集体活动，在活动交流中建立深厚的工作友谊。

（二）建立企业的学习制度和氛围。学习和读书是国家进步文明的标志，国家还单独设置了全国读书日，很多城市要建设成为书香城市，强调了在职学习在各行各业的重要性。中小物流企业也不例外，从领导和下属都要重视学习，公司营造良好的学习氛围，带动全体工作人员的学习，提升整体素质。如公司开辟自己的报纸、办黑板报、开展读书活动、竞赛形式来带动学习。此外，企业还可以送部分有前途的年轻管理人员去国外学习、派遣到国内的高校定向进修专业的学历学位等等。中小物流企业普遍存在经费有限的情况，领导应该在学习和员工在职培训方面多增加预算。

（三）完善各项人才管理制度。中小物流企业的人才制度是服务员工，而不是管理员工，除了传统的公司制度外，如考勤、合同、工作事故等约束型的制度需要修改和完善外，一些主动服务企业员工的制度也要相应得到落实，如员工的奖励制度，尤其是各方面的奖励都要跟上，不仅仅是工作中的奖励，只要对企业有正面意义的工作和个人业绩都需要得到奖励。并且在制定这些制度的时候要主动询问职工的意见，让职工加入制度的讨论中，让这些制度的实施做到公开透明，同时有些制度要做好解释工作，制度的落实需要强制性，要体现制度的严肃性。

（四）制定科学的人才规划。根据社会发展、符合国家整体的利益和布局，制定企业未来发展战略是现代企业管理制度当中重要的一环，人才战略应该纳入到企业的规划当中。中小物流企业应该意识到人才在企业未来发展的重要性，制定合理的人才规划。人才规划不仅可以避免人才的盲目引进，而且还是企业应急招聘人才的基础。中小物流企业人才规划的内容主要包括：未来人力资源的需求和供给、企业发展中岗位的空缺和编制、人才的合理安排、员工的培训等等。

物业企业管理制度篇6

[关键词]企业物流管理；问题；策略

物流管理是社会生产中以物料实体流动规律为基础的、融入现代化管理理念，进而对物流活动进行中的一系列计划、组织、指挥、协调、控制等活动。企业发展过程中采用科学合理的物流管理方式能够实现各项活动之间的有效配合，在企业产品成品压缩空间逐渐减少的情况下，实现对企业资源的优化配置，进而在最大限度上获得企业发展效益。但是现阶段企业物流管理在观念、管理技术手段、配送效率、信息水平等方面存在一些不足，制约了企业物流管理效果。因此，文章针对这些问题，提出优化企业物流管理的策略，从而更好的实现企业物流发展，提升企业发展效益。

一、企业物流管理概述

(一)内涵

企业物流管理分为狭义和广义之分，狭义上的企业物流管理是指产品从生产、运输到销售全过程进行的物资采购、物资传递、物资存储等一系列活动。广义上的企业物流管理是指在狭义范围内的物流管理之外的产品的回收以及产品的销毁等流程。企业物流管理的最终目的是实现对企业发展成本费用的节省，使企业在社会主义市场竞争中获得更多的优势，并减少企业发展的中间成本费用。

(二)构成要素

企业物流管理的六种构成要素分别是物流运输、物流存货、物流包装、物流搬运、物流流通加工、物流信息。

二、现阶段企业物流管理存在的问题

(一)企业物流管理的基础条件较差

企业物流管理想要发挥出自身的作用，需要具备良好的物流管理条件。但是现阶段我国很多企业的物流管理缺乏以下几种基础条件的支持：第一，物流场地规划不科学。在对物流发展场地进行规划的时候忽视了物流工程的作用，一味地追求硬件条件导致企业产品运输和物流设施条件之间的不适应，由此带来企业物流成本的浪费。同时，企业交叉作业、迂回运输管理现象严重。一些自营物流企业还应用人力完成物流操作，降低了企业的工作效率。第二，企业物流管理缺乏高素质的人才。由于我国物流发展起步较晚，导致很多企业发展不具备经验丰富的高素质物流管理人才。另外，企业现有的物流管理人才对企业物流管理知识掌握不够，个人工作能力和素质有待提高。第三，物流管理缺乏实践性人才。虽然很多高校设置了企业现代物流管理专业，但是培养的物流管理人才大多是理论型人才，在物流管理的实际操作上欠缺。

(二)企业物流管理观念落后

虽然一些企业成立了专门的物流管理部门，但是企业物流管理人员对物流管理部门的主要职能认识不够，在企业物流发展中只是简单地进行产品的采购、仓储、运输等工作，缺乏对整个物流系统的统一管理，导致企业资金利用效率低下。

(三)企业物流管理信息化水平低

信息时代的到来，让企业发展信息传播速度提升，在企业管理中减少了信息反馈的时间，为企业上层管理决策提供了科学的数据支持。为此，企业物理管理也要实现信息化管理。但是现阶段很多企业没有认识到信息管理在企业物流发展中的作用，采用的仍是单一的物流信息系统，由此制约了企业物流发展。

(四)企业物流配送效率低

企业物流管理需要投入大量的人力、物力和财力支持，完善企业物流管理体制也需要各方力量的支持。但是现阶段很多企业物流管理分工不明确，导致企业物流管理配送环节出现了各种问题，物流的总体流通效率低下。另外企业在物流管理的资金投入上存在问题，导致企业物流配送各个环节之间的脱节。

(五)企业物流管理相关制度和法律法规不完善

中小型企业物流管理制度不完善，且缺乏符合自身发展的现代物流绩效考核制度、物流人才准入制度、物流使用制度等。同时，企业物流发展法律法规也和国际上的物流管理标准存在较大的差距。

三、完善企业物流管理的策略

(一)加强政府部门对企业物流管理的引导

政府作为国家发展的重要职能部门，在企业物流管理建设中发挥重要的作用，能够为企业物流发展创造良好的环境支持，充分监督企业物流管理工作的进行，从而保证企业物流的高效发展。针对我国现阶段企业物流管理基础性条件差的问题，需要政府部门制定相关条例来支持、鼓励和带动企业物流发展。比如鼓励企业建立现代化物流管理体系。

(二)打造企业物流管理高素质人才队伍

企业要加强对物流管理人员的定期培训。在国际自由贸易的不断发展下，企业竞争日益激烈，企业的物流发展已经将信息管理、贸易经济、电子信息技术、运输配送等进行了充分的结合，由此对企业物流管理人才提出了更高的要求。针对这种现象，企业需要加大对物流管理人才的培训。首先，企业物流管理人员以及企业高层领导者、决策者需要掌握现代物流管理有关知识、技能，明确物流管理各个操作流程。其次，企业要想方设法为物流管理人员提供各种学习、培训的机会，通过学习不断丰富和完善物流管理经验。最后，通过多种途经加大对企业物流管理人员的开发力度，比如可以通过院企合作的方式将高素质的人才纳入到自己的物流管理系统中。

(三)树立科学先进的企业物流管理理念

树立科学先进的企业物流管理理念是一种思想解放的过程，是对传统物流管理理念的一种冲击，具体表现为：企业物流管理人员要充分认识到高效物流管理对企业发展的重要意义，并通过不断学习引进先进的物流管理理念。另外，企业物流管理人员还需要通过共同努力建立一种现代化的物流管理系统，实现从物流供应商、分销商、零售商到顾客等多方面利益分配的均匀，从而满足社会主义市场经济发展对物流管理的需求。

(四)构建企业物流信息化管理网络

信息化进程的发展促进了我国经济的稳定增长，因而物流管理信息化是实现物流管理高效化发展的一种必然趋势。为此需要加强企业物流的信息化管理，构建物流管理信息化网络，加快企业物流信息的更新速度，将时间和空间有效结合，通过信息的整合和共享实现对物流资源的优化配置。首先，企业物流管理层要高度重视企业物流信息化，将企业有限的人力和资源投入到企业物流网络信息化发展中最需要的地方。其次，企业要加快实现物流管理中信息处理的数据库化、代码化、信息传递标准和数据存储数字化，从而为企业物流信息化发展打下坚实的基础。最后，要加快企业物流信息系统的网络化建设。企业物流信息的采集速度在某种程度上决定了企业物流管理效率的高低。为此，企业需要借助自身信息资源管理平台，加快打造和现代物流发展相适应、匹配的物流信息系统。在条件允许的情况下，可以将网络信息平台分步到全国范围内，甚至分布在全世界范围内，将自身的物流信息系统、客户服务系统进行对接，创建现代网络信息化的企业物流发展新模式。

(五)实现科学采购，降低企业物流发展成本

企业物流的科学采购是指对物流采购成本、运输成本、仓库管理等环节进行科学的分析，从而降低企业物流发展的成本费用。首先，要对物流管理中材料采购的成本费用进行合理把控，确定货物的交货时间、地点、付款期限。其次，从企业发展实际出发，结合企业自身发展情况，选择最优化的企业物流配送方案。再次，根据企业物流发展情况对一定时间内所采购材料的价格变化进行核算，并根据企业发展经营状况制定出合理的物料计划。最后，在企业的物流成本管理中将供应商借贷货数量平均值和变化进行考虑，制定出符合企业发展实际的货物储备量。另外，企业还需要制定完善化的采购制度，通过对采购的动态化调控实现对企业物流成本费用的降低。

(六)以国际化的标准制定企业物流管理法律法规

在电子商务的不断发展下，我国经济发展步入到了一个全新的阶段，企业之间的竞争不再局限于国内，而是也还是跨国竞争。因此，为了实现企业更好的发展，企业需要根据国际化的物流标准制定自身发展的物流制度、物流发展相关法律法规。企业物流管理人员在充分认识自己物流发展的基础上，从物流产品的包装、物流产品的运输、物流产品的装卸等环节制定和国际物流发展相适应的标准和要求，实现物流发展的国际性接轨。

结束语

综上所述，随着社会主义市场竞争的愈演愈烈，在提高效率、降低消耗潜力空间不断缩小的情况下，企业发展开始注重物流领域的发展效益。现代化物流管理的实现对提升企业战略发展目标，帮助企业获得市场竞争力、实现企业长远发展具有重要意义。为此，需要有关人员根据企业中普遍存在的物流管理问题为如何实现自身物流管理发展进行分析思考，从而在最大限度上获得企业的发展。

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物业企业管理制度篇7

一、更新服务观念，树立行业良好形象，促进物业管理社会化进程

1、进一步加大物业管理舆论宣传力度。各级物业管理行政主管部门要切实加强与新闻媒体的沟通和联络，主动邀请媒体深入到日常物业管理工作中进行采访，建立定期宣传交流机制，着力宣传贯彻和落实物业管理法律法规政策，让广大市民能够及时了解物业管理行业政策和动态，促进市民与企业的互动与互信。各物业服务企业要进一步加强自身宣传，理顺物业服务企业同业主之间的关系,形成行业舆论宣传合力，构建和谐有序的物业管理服务环境。

2、进一步加大前期物业管理规范力度。切实规范开发建设单位市场行为，建设单位要按照规划要求配置物业共用部位、共用设施设备，完善相应的物业管理用房及配套建设，及时向物业服务企业或业主委员会移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料；申请办理房屋所有权初始登记时，对物业管理用房一并申请登记，房屋登记部门在房屋登记簿上对物业管理用房予以记载；《前期物业服务合同》和《临时管理规约》须经物业买受人签字确认，开发企业在销售住宅前，按照规定选聘物业服务企业，制定《临时管理规约》；销售物业时，必须在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备进行公示，并向物业买受人提供书面公示材料。进一步完善物业承接查验监督机制，将前期物业管理备案纳入开发建设单位申请商品房预销售许可要件。每年市物业行政主管部门对全市商品房销售场所进行一次全面检查，全面提高前期物业管理规范水平。

3、进一步加大业主大会和业主委员会运作指导力度。切实把好业主大会和业主委员会组织成立和选举关，在县（市）、区物业行政主管部门和街道办事处的指导监督下，由社区居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等工作，并对其日常运作予以监管。各县（市）、区物业行政主管部门和街道办事处要督促符合成立业主大会和业主委员会的住宅小区及时成立业主委员会。2009年上半年将在*城区2-3个住宅小区推行试点工作，2009年底在*城区加快完成8-10个住宅小区业主委员会的组建工作。县（市）、区物业行政主管部门要积极引导业主大会选聘物业服务企业，促进业主委员会工作进一步规范。

二、创新服务方式，规范行业运行机制，促进物业管理专业化进程

4、坚持物业管理从业人员持证上岗制度。对物业管理人员实行资格动态管理，自2009年起，所有物业服务企业负责人必须通过培训取得岗位证书方可任职，从业人员必须接受培训取得物业管理从业人员岗位证书方可上岗。新设立物业服务企业必须4人以上具有物业管理从业人员职业资格岗位证书方可申请资质证书。力争2009年全市物业服务企业经理培训率达100％，物业管理从业人员培训率达95%以上，切实提高全市物业服务行业整体素质。

5、有序推进规范化服务试点小区实施工作。把开展物业管理优秀小区考评工作和*创建省级文明城市有机结合起来，2009年年底全市争创2-4家省示范优秀住宅小区（大厦）、8-10家市优秀住宅小区（大厦），通过开展创优达标活动树立一批物业管理示范小区，全面提高我市住宅小区物业管理整体水平。

6、健全完善企业诚信体系建设。建立物业企业动态管理机制，完善物业服务企业及从业人员信用档案系统，充分利用网络信息手段，将各物业服务企业及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中的违规违法劣迹以及受到的奖励和处罚等记入企业和个人的信用档案，对信用记录不良的企业和个人及时披露，情节恶劣的依法退出物业服务市场，确保企业符合资质等级条件。

7、树立品牌物业服务企业。加大市场整合力度，引导物业服务企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，形成一批信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业服务企业，通过市场有序竞争，逐步淘汰一批服务质量差、规模小、群众意见大、投诉多的物业服务企业，不断提高物业服务行业总体质量和水平。

三、拓展服务领域，加强行业自律建设，促进物业管理市场化进程

8、加强物业服务企业资质管理。严格把好企业市场准入关，进一步规范新设立物业服务企业、申请核定资质等级审批及外埠入境的物业服务企业资质备案管理。启动物业服务企业资质证书复核工作，有效遏制恶性竞争，促进行业健康发展。采集物业管理行业相关信息，促使企业建立完善内部规章制度。科学掌握物业管理行业从业人员岗位资格情况，加强行业培训教育，对企业进行定期检查，对无经营项目、不良经营企业依法予以注销资质，促进企业服务进一步规范。

9、加快推进物业管理市场运作。鼓励多种经济成份融入物业企业管理，逐步实现民营化和市场化相结合的管理体制。推动房地产开发与物业管理相分离，根本改变房地产开发企业自建自管、建管不分的不良状况。扶持一批实力强、机制新、规模大、成本低、质量高、信誉好的物业服务品牌企业进一步做大做强。

10、推行物业服务招投标管理制度。对国有资金投资的办公、学校、医院、工厂等物业项目，逐步实行公开招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理。对住宅物业建设单位符合招投标条件而未通过公开招投标选聘的物业服务企业，责令其限期整改。鼓励业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业实施管理服务。

11、加强协议方式选聘物业服务企业行政审批管理。投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经县（市）区物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行管理服务。严格企业招投标管理，企业要如实按照小区整体规划总建筑面积，提交相关材料报物业行政主管部门申请审查批准，任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标，切实提高行业管理规范度。

四、提高服务质量，加强行政监督管理，促进物业管理法制化进程

12、规范物业专项维修资金管理。加强资金监督和管理，建立物业专项维修资金个人帐户查询系统，进一步扩大资金归集范围，加大二手房维修资金交缴归集力度，完善维修资金管理监督体系，规范资金报修、查勘、维修、检查、回访等工作程序，制定物业专项维修资金管理使用计划，严格审查维修项目资料的完整性、申请范围的可规性、计划方案的可行性，确保资金安全、有效使用，充分发挥物业专项维修资金房屋“养老金”的功能和作用。

五、探索服务需求，建立综合协调机制，促进物业管理规范化进程

13、强化物业服务企业内部管理。转变物业服务企业服务观念，严格履行服务合同，公开服务内容、服务项目、服务时限、收费标准、监督电话等，不断提高业主满意度。加强物业服务企业自身建设，建立企业合理用人制度和分配制度，严格履行劳动合同，推动企业开展多种形式的便民服务和经营活动，提升企业专业化程度和市场竞争力。

14、强化物业管理行业自律机制。充分发挥物业管理行业协会作用，加强行业自律，建立物业服务企业的诚信体系，定期向社会公布企业诚信情况，充分发挥社会公众监督作用。建立物业管理服务考核评估体系，实施物业管理公众满意度季度测评制度。加强协会与法律服务机构的合作，密切物业服务企业、社区居委会与各部门之间的联系和沟通，合理协调处理物业管理服务中的各类纠纷，切实发挥行业自律作用。

15、强化物业管理监督协调机制。建立物业管理综合协调监督机制，引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。充分发挥街道办事处、社区居委员会作用，形成物业管理与社区建设互动局面，增加沟通渠道和协调途径，协商调解矛盾纠纷。加强区级物业管理部门建设，建立物业服务企业投诉受理制度，进一步完善物业管理监督协调工作体系。

16、坚决依法查处物业企业违法违规行为。依法取缔物业管理活动中未取得资质证书的企业，查处企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员。严厉打击符合招投标条件未公开实行招投标、擅自协议方式选聘物业服务企业、未申报登记进行装饰装修等违法违规行为。

六、优化服务环境，解决行业发展瓶径，促进物业管理科学化进程

17、实施物业管理服务分等定级标准制度。对物业管理服务实行分等定级，实行综合服务按等级收费，推广“菜单式”物业服务模式，科学测算公布物业管理市场平均成本，会同物价部门定期制定并公布物业服务等级收费标准政府指导价，推动物业服务企业为业主提供质价相符、等级服务、等级收费的物业管理服务收费机制。

物业企业管理制度篇8

1.市场化程度低，从业人员素质差

国有企业物业管理到今天仍然在进行着非市场化的运作，虽然早期物业管理是为了适应房地产的管理体制而演变来的，但一直到了今天都没摆脱传统体制的干扰，形成这样结果的原因主要是物业管理获取项目的主要来源大多数属于暗箱操作，没有形成真正的市场竞争体制。近年来在国有企业物业管理企业中从业人员素质偏低，对于业主的管理服务不到位的问题越来越突出。一些国企物业管理企业不重视企业在职人员的自身建设，使得从业人员普遍素质不高，对于业主的服务态度差、服务质量低。

2.体系不完善，没有行业统一规范

目前我国大多数国企物业管理企业实行的都是国有体制，而由于各个企业的情况都有所不同，仅仅依靠国有体制显然不能很好地进行规范。所以国企物业管理企业迫切需要有一个统一的行业标准即产权自主型管理，而我国物业管理企业没有完善的法规体系，现有的行业法规大多数都属于地方性执法政策，结构不完整，缺乏系统性和综合性。自从深证成立第一家物业管理企业以来，国家也陆续颁布了一些行业管理协议，但是由于缺乏经验或者不符合中国国情等问题的出现，各个地方在制定这些法规的过程中盲目模仿国外的成功案例，忽略了国内外环境的不同，造成了行业管理的疏漏和不完善。

二、针对我国物业管理发展中出现的问题相应解决对策

1.物业管理企业联合，发挥群体优势

针对国企物业管理企业发展当中所出现的不平衡现象，可以采取企业联合措施，这就代表着国企物业管理企业要逐渐走向规模化和集团化。通过国家出台相关措施和方案，将各个地方的国企物管企业联合起来成立集团，这在一定程度上制约了某些个别物业管理企业垄断市场的问题，造成大型物管企业和经济发达地区物管企业发展迅速，而小中型物业管理企业和经济不发达地区的物业管理企业经济效益差、企业亏损严重现象的发生。国企物业管理企业走向集团化也可以更好地发挥群体优势，让物业管理企业更加的规模化。同时，国企物业管理企业的规模化能够推动整个物业管理行业的发展，就不会仅仅是大型的物业管理企业越做越大，而小型的物业管理企业则一直止步不前，甚至因为客户来源少、资金周转困难而面临倒闭的危险。

2.提高市场化程度，建立专业人才团队

一个好的企业势必离不开企业人员的大力支持，而一个好的物业管理企业想要有好的发展就必须要拥有一支责任心强、业务素质高的专业人才队伍，这样才能提高物业管理水平。物业管理企业的管理人员应该具备以下知识：建筑、法学、财务管理、园林绿化以及施工工程技术等，这样才能保证从业人员的专业性，保证服务质量。而对于现在的国企物业管理企业市场化程度过低的问题，一方面要建立完整的价格管理机制和运行机制，另一方面还应该限制国有企业乱组建自己的物业管理公司，鼓励国有企业聘请那些专门的物业管理机构来进行管理，这样能够在一定程度上提高国企物业管理企业的市场化程度。另外，还要建立市场竞争体制，正所谓有竞争才会有动力，只有形成公开投标、自由竞争的市场竞争体制，才能够使国企物业管理企业的市场化程度得到真正的提高。

3.完善体系，建立统一的行业规范

要推动物业管理体制的改革，将其从以前紧密结合的房地产行业中剥离出来，促使其独立的姿态进入市场。国有企业物业管理的历史较短，有很多问题还需要解决，没有统一的行业规范来对各个物业管理企业的行为进行监督。从另一方面来说，没有统一的行业规范势必会造成物业管理企业发展中的漏洞，这就需要国家积极出台相关措施来进行改革，同时各个地方要理清思路，不能盲目学习国外成功经验，要充分考虑中国国情，制定最符合中国市场现状的法规。

三、总结

物业企业管理制度篇9

关键词：物流企业；财务管理；互联网环境

中图分类号：F25

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.02.020

0 引言

“互联网+物流”让物流业打开了无限创新的空间，使其得到了更好地发展。物流企业的发展目标是使企业成本最小化，从而实现企业利润最大化，企业的价值最大化。要实现这个目标，物流企业应该加大力度强化企业的财务管理，更好的调控物流企业的财务活动，处理物流企业的财务关系。比如云计算、大数据等的应用能够帮助企业以较低的成本得到更快的信息化的提升，适应互联网环境下物流企业的财务管理的发展。

1 物流企业财务管理的含义

广义的物流企业财务管理是指物流企业使用各种手段和方式进行企业的财务管理，处理物流中涉及到的业务，比如物流财务决策，物流财务控制等。物流涉及的范围很广，并且物流行业涉及的业务类型繁多、作业的区域达至全国甚至更广，进行物流企业财务管理的主要的目的是尽可能地控制物流成本，帮助企业在最低的成本下创造顾客价值。

物流企业财务管理的好坏直接影响到企业的盈余水平。企业需要利用财务管理中各种手段增强企业物流中的原材料和制成品的利用效率，尽量减少闲置或供应不足的问题，保证企业的正常销售。

2 物流企业财务管理的弊端

2.1 财务管理的灵活性不强

同一企业下，需要采用一致的财务管理体制，但是，物流企业跨空间距离广使得企业分支众多，公司内部财务的相互衔接难度加大，财务运作的时效性有待提升。虽然互联网环境下诸如云计算、大数据等能帮助企业提高财务的管理能力，但是信息的涵盖面加大，处理数据的要求更高，使得企业财务管理的运营稍显笨重。

2.2 财务监督方面投入不足

物流企业本身具有业务分布广，就业职员多的特点。因此，造成物流企业的各个附设机构财务投入不足，没有完善的财务管理体制，极度缺乏财务专业人员，出现财务核算不规范，财务处理缺乏依据等情况。规模不断扩张，行业竞争力加大，需要更多专业人员的投入等等造成了企业财务与管理脱节。

2.3 企业资金利用率不高

当前，现代物流企业融资艰难，企业的资金使用率成为现代物流企业财务管理的关键。然而，现代物流行业整体呈现特点为资金的使用率较低。一是在流动资金使用上，物流企业没有充分利用资金支付结算的时差；二是物流企业没有充分利用非流动资产；三是有的物流企业没有意识到资金管理的重要性，缺乏合理配置资金的能力。

3 完善物流企业财管理的方法

3.1 加大财务监督力度

物流企业财务管理存在的问题，追溯其根源，主要是内部控制制度不健全，财务监督不到位造成的。要改善企业存在的此种问题，首先，物流企业应该做好物流企业管理与财务方面的对接，管理层应创设适应企业的财务体制，进行有效的内部控制，提高企业财务管理的能力。同时，企业应当增强在财务监督方面的投入，加大企I财务监督力度，使各个分部门严格遵循企业的财务制度，更好地为企业财务决策服务。

3.2 灵活、高效的利用财务系统

物流企业的快速发展给企业的财务管理迎来了新的挑战，增加了管理的难度，尤其是就财务管理提供信息的实时性和可靠性提出了新要求。为了适应“互联网+物流”的发展，物流企业应当利用信息化的工具达到财务数据的传递和共享等目的，灵活、高效的利用财务系统，了解企业的企业营运状况，做好事前预测和事中控制。

3.3 提高资金使用效率

针对物流业资金利用率不高的问题，企业应当优化资金的管理方式，利用信息化的财务系统，进行财务数据的共享，分析企业资金的使用状况，并对其进行优化，避免企业进行盲目的规模扩张和投资。

4 结论与展望

物流企业财务管理关系到企业持续、良好的发展，并且在互联网背景下，物流企业飞速发展，对企业财务管理的质量要求更高，更需要其为物流企业的长远发展服务。综上所述，物流企业理当加强企业财务方面的管理，加大财务投入力度。随着互联网的普及和信息化水平的提高，使得物流企业的发展前景更为广阔。因此，财务方面的管理举足轻重，各方应当给予足够的重视。

参考文献

物业企业管理制度篇10

1.1国有企业物业管理的社会化程度相对偏低

当前我国国有企业的物业管理部门尽管是开展独立核算，但是物业管理部门的设备和人员、资金还是由国有企业掌握的。造成国有企业物业管理机制还比较落后，管理模式陈旧，导致物业管理者积极性不高，市场整体运行程度也相对较低。在整个国有企业经营过程中还是过于重视房产项目的建设，但是对房产管理工作却不重视，导致国有企业物业管理体制的落后，物业管理工作具有福利性和无偿性的特征。这种传统的物业管理模式已经不再适应新时期国有企业物业管理的要求。

1.2物业管理人员不够专业

一般来说，国有企业物业管理部门在人才引进工作上开展的相对困难，加上国有企业员工还是受企业的分配和安置，导致国有企业物业管理部门还处于被动的状态，国有企业内部物业管理部门人员年龄结构相对较高，专业水平缺乏，不具备现代化的物业管理理念，这种情况下使得国有企业物业管理人员不能满足新时期物业管理工作的需要。加上国有企业物业管理人员意识的落后，没有明确自身职责和义务，更没有与住户建立一个良好的生活氛围，更是直接影响物业管理工作的质量。

1.3住房和公建设施陈旧

当前国有企业的家属住宅处于一个年久失修和水电亏损的状况下，家属住宅的道路和绿地也是破损不堪，线路和管道都老化严重，水耗、能耗、电耗和线耗现象更是十分严重，这种情况下造成了国有企业物业代收费用亏差较大，对于家属住宅的改造费用数额较大，为国有企业物业管理部门带来了巨大的压力，阻碍国有企业物业管理迈向市场化和现代化的步伐。

2国有企业内部物业管理的有效措施

2.1企业要从关心爱护单位职工出发，牢固树立为职工服务的思想

国有企业由过去企业总务后勤的行政服务方式，转变成为现代化物业管理已经成为国有企业物业管理发展的一个必然趋势，国有企业物业管理只有进行管理观念的及时转变，从关心爱护单位职工出发，牢固树立为职工服务的思想，让企业员工能够认清企业当前的发展形势，接受从无偿服务到有偿服务的转变。物业管理部门更是要进行物业服务工作的不断完善，提升居民的生活质量和居住环境，让居民切实地感受到现代物业服务工作的优点，做到甘愿承担和缴纳相应的物业管理费用，为国有企业减轻负担。

2.2建立交流和联动机制，加强沟通，不以盈利为目的，适当收取成本费用

伴随着时代的进步，国有企业主辅分离已经成为时展的必然趋势，国有企业物业管理走向市场化也势在必行，实行国有企业后勤服务和主业相分离的做法，其目的就是要进行后勤生活体制的改革，改变过去传统大包大揽的旧的生活体制和无偿服务的管理模式。改变当前物业管理工作的现状，进行国有企业物业管理的收费制度规范，建立一个交流和联动的机制，强化与国有企业内部员工的交流工作，不以盈利为目的，适当收取成本费用，为国有企业降低成本，但是需要特别注意就是成本费用的收取和制度的完善本身就是一项长期复杂的过程，需要我国不断探索和努力。所以需要我国国有企业物业管理部门能够逐步向现代化企业物业管理模式转变，在收费制度的制定上更是要做到采用不同产权方式和管理形式以及服务标准，制定更加灵活的收费办法，降低物业管理收费工作的难度。

2.3建立一支专业的物业管理人员队伍，营造良好的物业形象

企业之间的竞争归根到底还是人才的竞争，高水平的物业管理工作不但需要大量资金的投入、硬件设施和规章制度，更需要一支高素质的物业管理人才队伍。高素质的物业管理人才不仅要能够全面掌握先进的技术管理，更要具备丰富的管理经验，这也是我国国有企业物业管理发展的重要影响因素。所以，建立一支更加专业的物业管理队伍是目前我国国有企业的一项重要任务，需要我国物业管理部门采用多种形式和渠道进行物业管理人员的培养，提升物业管理人员的培训效果，更是要通过开展入职培训和转岗培训等多种培训方式，提升物业从业人员的专业知识和经营管理能力。同时物业管理员工在日常工作中也要做好自身的学习，提升学习的自觉性，为自身专业技能的提升奠定基础。

3结语