房地产的金融风险范文

导语：如何才能写好一篇房地产的金融风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

房地产的金融风险

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1、房地产估价概述

(1)房地产估价的含意

房地产估价就是专业的估价人员依照必定的估价目的,遵照被普遍认同的估价原则,严格按照估价程序,采取恰当的、科学的估价法子,在综合分析影响房地产价格因素的基础之上,对于房地产在估价时点的价值进行估算以及断定的流动。房地产估价是1个旨在揭露、表达客观存在的房地产价值的动态进程。

(2)房地产估价应当遵循的原则

在进行房地产估价的时候,必需遵循下列原则:第1、合法原则。在房地产估价的进程中,应当以房地产的合法使用、合法处罚作为条件前提进行估价,遵循合法原则。第2、最好最高使用原则。进行估价的时候,要充沛斟酌房地产的最好最高使用因素,以此为基础进行估价。第3、替换原则。对于于房地产价格应当公道进行评估,其结果不应与相似房地产在平等前提下的正常价格差异过大。第4、估价时点原则。遵循估价时点原则,这就请求房地产的估价结果必需是在其估价时点的客观、公道价格或者价值。第5、应当遵循公平原则。第6、要坚持小心原则。

(3)房地产估价的法子

到目前为止,我国房地产估价法子利用比较广泛的就是市场法、本钱法和收益法。

一.市场法。

市场法也被称为市场比较法,就是比较估价房地产以及估价时点近期交易过的相似房地产,矫正相似房地产的已经知价格,进而估算所估价房地产的公道价值或者价格的1种法子。

二.本钱法。

本钱法就是以估价房地产的从新购建价格为基础,估算所要估价房地产的价值的1种法子。

三.收益法。

收益法又叫收益还原法,这是1种通过所要估价房地产的未来收益,来估算其现在价值的估价法子,也就是预测所估价房地产的未来收益,然后将其转化成相应的价值,进而估算所估价房地产现有的客观价值。

2、房地产估价引起的金融风险

(1)影响金融机构

1部份国外同行和投资者对于我国银行公布的不良资产率维持怀疑,这是由于不良资产率的计算需要比较房地产典质价值以及贷款,因为房地产的典质价值是通过房地产估价机构来进行评估的,所以1旦房地产评估结果虚高,就会致使金融机构的良好资产不断减少,而且构成1种账面上的不良资产率维持在公道规模的假象。如果房地产典质贷款逐步增添,所占的商业银行余额的比例增高,呈现金融波动后,金融机构就会由于资金短缺而致使经济危机的产生。

(2)影响资本市场

股票市场也会遭到房地产估价行业的影响,1旦后者呈现问题,股票市场也会发生动荡。上市企业通常都有较大范围的不动产,在企业年报中对于于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以1旦股民怀疑房地产估价行业的公道性、正确性,对于企业的财务就会发生信任危机,进而大大降低投资企业股票的信念。就目前的情况来看,国内的股民对于于内地上市公司的股票没有足够的信念,究其缘由就是对于企业股票的含金量持怀疑态度。

(3)影响典质贷款

房地产估价与房地产金融最直接的联络情势就是房地产典质贷款。当前[！]房地产融资的最主要手腕就是借助银行的典质贷款,渠道相对于比较单1。进行房地产典质首先就要做好房地产估价,这是银行放贷的主要根据。然而实际估价遭到诸多因素的影响,评估价格普遍偏高,1旦这类情况延续发展,很容易就会引起银行的金融风险。

3、规避金融风险的措施

(1)加强房地产估价人材队伍建设

规避房地产估价引起的金融风险,首先应当加强房地产估价人员的职业技巧和道德水平的培育,打造1支技术过硬、职业素质高的房地产估价人材队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术3者的结合体,因而在进行估价的时候会有较多的不肯定因素,而且其灵便性无比大。房地产估价师要想做好房地产估价的工作,首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识,而且可以准确判断轨制、社会、经济等因素对于房地产价值的影响,从而应用自己的估价技巧准确进行房地产估价。培育房地产估价师的职业技巧以及道德素养,就要加强对于其的后期教育,并且进行按期考查。在后期教育中,要注重培育房地产估价人员的职业道德教育以及专业技巧教育,加强对于其敬业、勤业精神的教育,强化房地产估价人员的风险意识以及责任意识,增进其职业道德素质的发展。除了此以外,还要组织房地产人员进行按期的专业知识技巧培训,将处于行业领先水平的估价技术和相干理论知识进行传授,组织学习最新的房地产行业方面的法律法规,全面提高房地产估价人员的专业知识技巧。

(2)规范市场行动,严禁垄断现象产生

规范房地产市场行动,严禁垄断行动的产生,构成公平竞争,增进市场的健康发展,这就请求必需加大金融机构轨制建设的力度,防止指定评估的现象产生,让客户可以依据自己的意愿选择估价机构。金融机构以及客户不可以对于估价机构的相干业务加以干涉,保证估价机构公正性、客观性和独立性。估价机构的主管部门应当按期抽查估价机构,防止呈现不规范的行动。估价行业协会要组织各估价机构展开评比,备案呈现的背规记录并给予正告,屡教不改的直接取缔其执业资历。另外,还要树立估价机构以及估价人员信誉档案,对于于优良行动以及背规行动都记录在案,在社会长进行公示。同时,要构建1套行之有效的客户反馈投诉体系,加强客户和社会人员对于估价机构以及估价人员的监督。

(3)树立市场信息数据库,搭建信息同享平台房地产估价行业协会应当加快树立2手房交易市场的信息数据库,搭建起市场信息的同享平台,指点房地产估价行业的规范发展,并提供相应的服务。树立市场信息数据库,可以增进房地产估价的科学化、信息化,实现估价机构间的资源同享,从而有效的晋升房地产估价的质量。房地产行业协会应当加强与估价机构之间的合作,完美房地产交易市场的信息预警轨制,防止1些交易风险,增进经济的发展。同时,搭建互联网信息交换平台,做到信息互通有没有,构成信贷风险信息系统,防止因为信息缺失而呈现的管理漏洞、损失贷款等问题,规避金融风险,保证信贷安全。预警相干产业状态、信贷风险等,搜集法律法规信息,充沛掌握最新的典质担保方面的司法解释,向社会按期公布有关信息,加强金融机构对于信贷风险的节制力。

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关键词:房地产;金融市场;风险

一、房地产金融风险概述

房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金与货币信用的融通。其作用就是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产的顺利进行。

由于房地产金融的融资对象与一般商品不同,所以房地产金融具有以下四个特点:一是需要融通的资金量大;二是房地产金融具有较强政策性;三是房地产金融债权有保障;四是房地产流动性可通过证券化经营来弥补。

房地产金融风险是指房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币价格大幅上升,并在进一步的流通运动中因为宏观和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未来房地产资产的货币价格出现急剧下跌,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。

房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足,容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期性。

二、当前房地产金融面临的主要风险与问题

(一)市场风险

从2004年开始,部分大城市房地产市场价格上涨较快,出现地区性的房地产热,而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。

(二)金融风险

开发商仅仅只投入少量资金,而后大量的资金则来自于银行。一旦开发商还不了贷款,银行就被套住。如果经济形势不景气,房价可能会在一夜之间跌落,开发商也可能会在短时间内消失不见,因此会给金融机构留下坏账,这往往需要很长时间才能消化。国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究,通过对世界各地多起银行危机的案例研究得出了一个爆发银行危机的先兆:开始时住房市场的房价涨幅超过20%,在随后两年时间内下跌15%,那么之后银行就会无一例外的出现危机。

(三)银行的过度支持

银行在竞争压力下迫切需要发展壮大,吸收的存款要及时贷出,经常投资于高速发展的房地产业。原因在于:由于房地产价格的快速上涨,使持有大量房地产的银行拥有更大的银行资本规模,改善了银行的资产质量和盈利状况。结果又会带来房地产价格新一轮的攀升,这样一种循环过程必然会导致价格与实际价值的偏离,也就形成了日益膨胀的“房地产泡沫”。

(四)供求关系带来的房地产业金融风险

我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房,逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状,根据供需原理,供不应求必然导致房价急剧上涨,紧随其后的就是房地产开发商新一轮的开发热潮,消费者对市场持续涨势的预期。在这样一个过程中,很多消费者试图通过买房再卖房来进行以获取高额利润。这些因素的存在都为房地产市场金融风险的提升带来隐患,同时,个人住房贷款的增加也进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例,进而推动了房地产市场的过度繁荣和泡沫化。

三、建议

(一)商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力

首先,完善银行自身监管机制。加强银行信贷人员的专业素质培训,提高专业人员的道德素养,避免为个人利益而损害国家和集体的利益;其次,加强对金融机构的管理。不仅要控制资金供给量还要避免信贷过于集中。

(二)建立多元化的融资渠道

改变房地产融资单一集中于银行的局面, 制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资。鼓励实力强信誉好的房地产公司发行公司债券,吸引社会闲散资金进行房地产投资,吸引信托基金、海外基金等投资房地产业。同时,在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,逐步建立和完善房地产金融二级市场,并加快探索、开发新的房地产金融产品。

(三)政府要加强对房地产的宏观调控

房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用,因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控,有效控制房地产金融风险,引导房地产金融机构有序竞争,保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析,提高自身研究判断的准确性,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预报,果断采取相应措施,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度。

(四)加强对房地产金融风险的监测,完善房地产金融的法律环境

通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范,明确各有关主体的权利和义务。确定房地产金融的法律地位,同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。保证房地产金融市场的健康发展,有效控制房地产金融风险。

参考文献:

[1]鞠海峰,李乐,刘琦.房地产金融风险理论评述[J].青年科学,2009,(11).

[2]周星.我国房地产金融风险预警方法选择探究[J].科技创业,2009,(11).

[3]沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析[J].消费导刊,2009,(1).

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关键词:房地产商业银行金融风险

一、前言

2009年以后，中国房地产涨幅超预期，2010年国家对房地产采取了史上最严厉的调控措施，控制房价过快增长，房地产调控对与地产息息相关的银行业产生了重大的影响。国外有一股做空中国的力量，寄托于中国地产泡沫破裂，银行坏账导致中国经济崩溃，房地产市场的任何变化都会造成商业银行金融风险，引起了人们高度关注。

二、房地产造成商业银行金融风险主要因素

国家开放房地产市场，为银行业投资房地产业创造了良好的环境。商业地产兴起，改变了住房供给方式，广大人民群众有了通过市场购买住房改善生活条件的可能。商业银行通过参与房地产信贷，向房地产公司和个人住房双向信贷的结果，推动了房地产业飞速发展。我国有的商业银行房地产贷款占比达40%以上，银行资金带动大量社会资金进入地产市场的结果，房地产作为投资品改变了民生属性。房价不断攀升不仅引起民怨同时也在不断的集聚风险，房价的涨跌影响商业银行贷款的安全。

(一)市场规律风险

世界各国房地产业发展规律证明，没有只涨不跌的地产市场，无论是日本、英国还是美国这样的市场经济和法律规范（物业税、继承税）完善的发达国家，也都经历了地产泡沫的破裂的危机。当市场失效，非理性战胜理性，这时无论是专家还是投资者都可以不断的提出各种理由证明房地产市场上涨的合理性。即使投资者百分之百地理性，由于不可能掌握理论上所要求的那样全面的信息，赚钱效应使投资行为仍然具有非理性，因此市场泡沫没有什么理性非理性之分，不加抑制的过度投资的结果是美国次贷危机的必然成因。美国的次贷危机应当成为我们的警示，我们的地产市场是否也存在着投资过度的风险。

(二)汇率、利率风险

房地产对汇率、利率及其敏感，我国已经出台的各项房地产调控措施之所以在效率上反映并不敏感，是政策和市场博弈的结果。政策不会改变市场的发展趋势，只能起到抑制和阻滞其发展的作用。美国大量资金注入和减税举措救市也没能拯救低迷的地产市场，时至今日也没能改变房地产价格下降的趋势就是极好的例证。美元指数在75%历史最低区间徘徊，美联储维持0―0.25%利率不变的量化宽松的货币政策释放的巨量流动性，是我国汇率处于上升通道的原因，这种趋势支撑房价在高位运行。一旦美元趋势改变，有如2008年美元汇率走强，汇率、利率可能使楼市价格下跌造成巨大的风险。高流动性，高通胀，可能使我国进入加息周期，加大购房持有的成本，也是一个风险因素。

(三)银行内部风险控制失效

房地产快速发展，房价不断突破人们的心理极限，赚钱效应凸显，使所有的商业银行都把房贷列为盈利的重点，为了吸引更多的客户，在一段时期内，银行放松了对信贷者资信的审核。地产商协助购房贷款，违背了贷款的基本原则，出现了“假按揭”、“假房价”和“假交易”的套现行为，银行内部风险控制失效。一旦房价暴跌，开发商和购房者资金链断裂，银行收回房屋后变卖的财产不足以补偿贷款，造成重大损失，成为酿就风险的主要因素。

三、房地产对我国商业银行房贷的金融风险

房地产对商业银行金融风险是一种基于某些假设因素发生可能产生的后果，是一种理论推导数学模型，是对风险进行评估。外界多有猜测我国的银行系统进行过压力测试，但大多数商业银行予以否认。事实是在经济发展的历史长河中没有人能够准确预测金融风险，风险评估和现实意义上的金融风险具有相当大的距离。房地产泡沫存在的依据主要集中在居民购买力和房价比，一方面投资性需求使房价居高不下，另一方面过高的房价使大多数居民丧失购买能力，有效供给和有效需求失衡，过度依赖银行贷款的投资性需求累积了商业银行金融风险。国外评级机构放大了这种风险，形成做空中国经济的一股逆流，应当引起我们高度警觉。

我们应当如何看待我国商业银行金融风险，主要从房地产公司信贷和个人按揭贷款两方面分析。

(一)房地产公司商业信贷

长期以来，银行将房地产公司商业信贷视为优质资产基于房价持续上涨。随着国家调控房地产政策和紧缩的财政政策的不断强化，几乎所有银行都将房地产贷款列为重点关注的“风险”。调控政策，特别是限购限贷政策，房地产行业的销售承受着巨大的压力，房地产公司的资金回流面临着危机，一旦出现买方罢买，资金链断裂，前期以虚增资本公积金、分拆项目等方式获取商业银行贷款，不顾成本追求贷款扩大生产规模的中小房地产企业就容易无法偿还贷款倒闭，商业银行对房地产公司放出的贷款将变为不良资产，这是商业银行房贷的最大风险。

(二)个人按揭贷款

中国房贷首付制度决定了中国不可能出现美国式的次贷危机。美国的无抵押、无首付、无担保三无房贷潜藏了极大的风险，当房价跌幅达到30%以下，出现了抛弃房屋抵偿贷款的情况。次级贷金融衍生品杠杆放大了弃贷风险，酿成房利美、房贷美不经救助面临破产的危局。中国的个人按揭贷款在2008年底以前可能出现审查不严“假按揭”的情况，但当年的房价仅是现在的50%左右。2009年以后房价暴涨，实施首套首付30%，二套首付50%的政策，既使是房价跌幅在50%左右，弃贷也不会对银行造成太大的风险，总体上讲个人按揭贷款的风险是可控的。

四、结语

房地产调控措施，为银行提供了一个安全环境，中国几亿农民城市化进程，使房地产业由农村向一二线城市进而向沿海梯次稳固健康发展的有力支撑力量。中国的房地产业的政治风险远远高于经济风险，在实现恢复房地产民生属性的调控过程中银行起着决定性作用。商业银行，在追逐利润的同时，更应严格执行调控政策，履行社会责任，规避金融风险，促进房地产事业健康有序发展。

参考文献:

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2017年以来，多个城市住房信贷政策明显收紧，最近也有反映个人住房贷款额度偏紧、利率上升。请问周行长，今年住房信贷政策还会有什么新的变化吗？目前房地产金融风险的状况如何？请您介绍一下。谢谢。

周小川：

请潘行长回答。

潘功胜：

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一.房地产市场阶段性波动引发的金融风险

商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。鉴于房地产业自身的特性，引起房地产市场阶段性波动的因素很多，如果商业银行对房地产业所处的阶段不能较好地把握并进行必要的风险控制，必然要面临更大的风险。造成房地产市场阶段性波动的因素主要包括：1.市场自身的周期规律。任何事物均有其自身的周期性，房地产业亦不例外，自然有其低谷期、复苏期、成熟期、高峰期的出现，尤其是在低谷期和高峰期，所带来的金融风险将更为突出，如在低谷期，表现为市场资金紧张、商品房出现滞销、房价不断创新低、投入资金无法回笼，开发商很可能出现资金链断裂，烂尾楼、空置楼开始大量出现，甚至一些实力差或摊子大的开发商出现大额亏损、甚至倒闭，严重危及银行开发性贷款的收回；而在高峰期，表现为市场资金宽裕、购房者踊跃、房价不断创新高、房地产开发和投机炒作不断产生赚钱效应，这时候，商业银行也很可能被极度繁荣的表象冲昏头脑，竞相抢市场、放贷款，殊不知更大的潜在风险正在悄然而至。

2.行业政策和当地政府调控措施的变化。首先是房地产企业资质认定、行业准入、行业标准、以及土地政策、房改政策等由房地产管理部门出台的一些制度规定，这些规定在一定时期、一定程度影响房地产客户的风险，进而波及金融业的信贷风险。其次是当地政府对市场调控的意向，如果当地政府不顾当地的经济发展水平和实际需要，搞所谓的“形象工程”、“政绩工程”，对投入开发高档写字楼、高级酒店、高档别墅、“豪宅”等不加以有效控制，导致房地产开发规模过量，摊子铺得太大，土地供应过量，土地价格上涨过快，住房供求结构失衡，空置房增加，就极有可能形成局部过热的潜在市场风险。

3.金融政策的调整。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业，每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标，进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。比如央行提高对发放开发贷款企业的资质等级标准，那么就有低于此资质等级的相当部分的房地产开发企业被银行停止融资而陷入困境，资金链的断裂对一些房地产企业来说可能是灭顶之灾；又比如央行限定对已封顶的多层房产才能向期房购买人发放贷款或降低贷款的成数，那么就有抑制房地产泡沫与投机的风向，且对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验，在这场考验中，与之有互动关系的商业银行又岂能独善其身。

4.国际资本的流动。随着我国加入世贸后国际金融一体化进程的加快，国际资本的流动逐步加大且更加难以预测和控制，对于以资金面正关联的房地产业的影响更加防不胜防，如果发生国际资本大量流出时，资金面的骤然紧张，房地产业的繁荣景象可能会急转直下，固有的矛盾和风险随之显露出来，这也是金融业在进行风险防范和控制时不可忽视的一个方面。

二.金融业内在因素引发的房地产金融风险

金融业内在因素引发的房地产金融风险，主要是指金融业在应对房地产金融风险过程中，因自身抗风险的能力超负荷时，引发的风险。实事上，国内商业银行资本充足率低、不良资产率高、效益不理想所导致抗风险能力低的现状已是不争的事实。而因房地产业泡沫的破灭引发的大面积金融风险对金融业的冲击无论在国际、国内均有着深刻的前车之鉴。主要症结在于：

一是投融资体制改革进程缓慢，融资渠道单一。国内商业银行(特别是国有商业银行)补充资本的渠道狭窄，直接融资的路子老是走不快，加之商业银行靠增加效益来补充资本实力的希望渺茫(事实上，若提足不良资产风险拨备后，有几家银行可以理直气壮地公布盈利？)，银行资本充足率低，可持续经营能力和抗风险能力并不强；而国内房地产开发企业的融资渠道也好不到那里，企业资产负债率普遍偏高，开发项目要求自筹30的资本金不落实的情况比比皆是，有资料显示：在房地产开发项目资金来源中，由房地产企业和承建房地产项目的建筑企业直接向银行贷款约占60以上，而另外40的资金大部分靠预售房款、个人购房按揭贷款、或拖欠工程款、材料款等方式解决，由此不难看出，在现行的投融资体制下，房地产业对银行的依赖程度和银行所承受的风险程度确实到了极限。

二是住房信贷体系不健全，缺乏专业化的房贷机构。住房银行体系、住房信贷体系的健全与否，也是分散和抵御房地产金融风险的关键所在。房地产最为发达的美国，上世纪30年代就设立了联邦房地产贷款银行委员会，它与联邦国民抵押协会、联邦房屋抵押公司和商业银行共同组成一套完整的住房金融体系。而我国到目前为止，尚没有一家专业化的住房银行，住房银行体系根本谈不上；房地产贷款均由各商业银行内部的信贷机构进行办理，房地产信贷管理人员除了了解贷款的基本内部操作程序外，大多不具备房地产业务方面的专业知识，所以一些风险的控制措施仅仅停留在表面上也就不足为怪了。

三是金融创新滞后，金融品种单调和缺乏必要的避险工具。目前，对房地产业的金融品种基本上只有贷款，各金融机构在面临房地产金融风险时也只有争相抢收贷款的唯一办法，突然抢收贷款的结果等于逼迫房地产企业加快走向困境，更加大了存量贷款的风险，形成恶性循环，而迟一步抢收贷款的就只能面对不良贷款和损失，在突如其来的大面积房地产风险面前往往束手无策。因此，金融创新滞后、金融品种单调和缺乏必要的避险工具，加大了房地产金融风险的发生频率和金融业的应对难度。

四是金融业自身的资产负债结构不合理，且不良资产负担沉重。商业银行对房地产业的贷款期限都比较长，对个人住房贷款的最长期限甚至可达

30年，而商业银行目前的负债结构中，最大的负债品种为存款，存款的最长期限为5年，其他长期性负债几乎没有或微乎其微，这样的资产负债结构显示房地产信贷业务始终存在着短期性负债来源与长期性资产占用之间的矛盾。随着个人住房贷款比重不断提高，商业银行资金期限结构不匹配的问题会越来越严重，房地产风险引发的金融业流动性风险、挤兑风险等随时存在。再说，虽然国内金融业经过采取不良资产剥离、加强不良贷款管理等手段，近年来不良贷款率呈现不断下降的趋势，但报表上的不良资产和报表未统计的潜在不良资产依然成为其后续经营的沉重负担，加之为了体现盈利水平而没有提足不良资产风险拨备，国内金融业抗风险能力弱之又弱。

三.商业银行房地产贷款操作疏漏引发的金融风险商业银行在发放房地产贷款中如果没有保持必要的职业谨慎和遵守操作规程，每一个环节的疏漏都很容易导致贷款出现风险或损失。突出表现为：

1.对借款企业审查把关不严引发的风险。一是对“四证”审查不严。央行和各商业银行均要求发放住房开发贷款时，借款企业必须取得“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等“四证”。借款企业取得了“四证”，一方面反映其所开发的项目合法合规，另一方面也体现出开发企业投入了相应的项目开发前期自有资金，开发的基本条件具备。如果对“四证”的审核流于形式，对“四证”没有或不全的企业仍发放住房开发贷款，导致所开发的项目引发纠纷或无法取得“商品房预售许可证”等情况，将直接威胁贷款的安全。二是对借款企业的资本实力审查不严。房地产业是一个高投入的行业，企业自有资金的不足必然对其发展产生负面影响。有些借款企业资金实力不足，自身资产负债率高，以“空手套白狼”的方式进行房地产开发；有些企业则在项目资本不到位的情况下，采取预收、贷款、拖欠等形式，超负荷进行房地产连片开发；如果没有对借款企业的资质、资金实力、企业资本金和项目资本金到位情况进行严格审查，这等于把绝大部分的风险揽到了银行身上，在开发项目的商品房顺利销售时风险尚不明显，如果一旦出现房产滞销、价格下降等不利因素，银行贷款风险立即凸现出来，贷款损失在所难免。三是对贷款资金使用和回笼款的监控不到位。贷款资金使用监控不到位，就可能造成贷款资金被挪用，形成项目资金缺口，有出现“烂尾楼”的可能；而对贷款项目的商品房销售回笼款的监控不到位，就有可能使销售回笼款不能正常回流贷款行或回笼款被挪用于其他项目的开发等，使第一还款来源流失，影响贷款的按期归还。四是对开发企业流动资金贷款的审查不严。为规避"四证"管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业不合理要求，用变通的办法将流动资金贷款用于弥补房地产开发项目资金的不足，贷款到期无法及时归还时，又使用展期、借新还旧等形式延长贷款期限；这种短贷长用的违规做法，只有使房地产金融风险有增无减。

2.对个人住房贷款不规范操作引发的风险。一是“假按揭”。主要是一些开发商或某些别有用心者利用他人证件、或假名字假证件等以按揭贷款的名义从银行骗取或套取贷款资金，“假按揭”造成房地产市场的虚假繁荣，使开发商提前获得了销售资金，最后不仅把“烂尾楼”、“滞销房”等留给了银行，而且银行面对莫须有的借款人追贷无门，直接蒙受巨额损失。二是投机性贷款。即借款人贷款购房不是为了改善居住条件，而是为了投机牟利，一人在一个或多个银行贷款购买多套房产，等待房价升值出售，在遇到房价大幅下跌时，也就意味着借款人违约或无法归还贷款的开始。三是忽视第一还款来源。第一还款来源是个人住房贷款能否按期收回的直接保证，而目前恰恰存在对第一还款来源的审查流于形式的现象，总认为抵押担保手续齐全就高枕无忧了，从对一些个人住房贷款违约情况分析，有相当部分的是由于借款人无固定职业、收入不稳定、还款能力不足造成的。四是担保手续疏漏。按现行做法，发放贷款时借款人必须以购买的房产作抵押，开发商也应当提供阶段性担保，以确保贷款第二还款来源的落实。如果对抵押手续的办理有所疏漏，出现降低首付款的比重、提高抵借比、抵押登记手续不全，以及开发商没有提供可变现的抵押品或保证金用于阶段性担保，在第一还款来源不足时，这些潜在的贷款风险立即成为现实的风险。

此外，住房金融业务从业人员数量不足、人员素质不配套、贷款管理水平专业化程度不高，以及缺乏更有效的贷款风险预警机制、监控机制、不良贷款处置机制等，也是引发房地产金融风险的诱因。

四.法律环境滞后引发的金融风险

一是信用体系不健全。在我国，信用机制不健全是危及各家银行信贷投入安全性的最大难题。国内企业和个人信用查询和记录体系尚属空白，信用好与信用差、以及信用好坏程度除知情者以外，无其他渠道可以事前知晓，且不守信者没有得到应有的社会公示、谴责和惩戒。基于信用体系不健全的状况，银行办理信贷业务(特别是个人信贷业务)中对客户的选择和调查就犹如“瞎子摸象”，仅凭表象的判断选择客户容易造成较多的失误，客户的道德风险防不胜防。

二是法律法规不完善。目前，作为支柱行业、涉及千家万户的的房地产业，只是依照一些行业主管部门的文件、规定行事，而且各种法规规定政出多门，尚没有一部完整的《房地产法》来对房地产运作过程、以及房地产企业的行为、房地产投资行为等作出规范，房地产风险危机四伏；同时，余额已近2万亿元的房地产贷款，除了执行《贷款通则》、《担保法》、以及央行、各商业银行的规定外，也没有更为直接、细致的相关法律来对借贷双方以及借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等作出约束和规范。

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近年来，房地产开发投资占GDP比重不断增加，目前已达到10%。房地产开发投资增长速度远超GDP增长速度（见图1）。房地产业包括房地产投资、开发、设计、承建、建材、装修、绿化和物业服务等，链条长，影响广泛，可以拉动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。并且住房早已成为我国居民除金融资产以外最重要的财产。

房地产业有投资金额大、周期长、高风险、高回报四大特点。房地产占用银行的资金比重大，虽然房地产开发资金有自筹、利用外资、银行贷款和其他资金来源，但有60%以上来自银行贷款，其他资金来源主要为定金和预收款，其中有30%左右来自银行贷款。按图2数据计算，目前我国房地产开发中适用银行贷款的比重在55%左右。

商业性房地产贷款主要分房地产开发贷款和购房贷款，其中房地产开发贷款分为房产开发贷款和地产开发贷款，购房贷款分为个人购房贷款和企业购房贷款。在我国，购房贷款主要是个人住房按揭贷款。我国房地产贷款增长率持续高于全部金融机构人民币贷款增长率，图3为1998年以来各年度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比情况。

2008年以来，住宅交易量明显下降。房地产市场变化带动房地产开发投资增速回落，房屋新开工面积增速和土地购置面积下降，商业性房地产贷款增速明显放缓。2008年9月末，全国商业性房地产贷款余额为5.3万亿元，同比增长14.3%，增速比2008上半年回落8.2个百分点，比2007年同期低15.3个百分点。

房地产开发贷款是房地产企业主要的资金来源渠道。1998年以来，房地产开发贷款余额平均增长率为26%，房地产开发贷款余额从1998年的0.29万亿元增长到2008年9月末的1.97万亿元。2008年以来，房地产开发贷款增幅连续三个季度出现下降。

1998年以来，我国个人住房按揭贷款余额迅速上升，年均增长率超过75%。个人购房贷款余额由最初不到500亿元增长到2008年9月末的3.3万亿元，增速超过房地产开发贷款。2008年前三个季度，商业性个人住房贷款新增2432亿元，同比少增3119亿元，主要与房地产市场成交量较少、金融机构对住房贷款投放谨慎以及居民观望气氛浓厚有关。

当前房地产金融面临的主要风险与问题

开发商面临较大资金困难，开发贷款违约风险上升

我国房地产开发资金过度依赖银行贷款的现状使得商业银行信贷政策的变动极易引发房地产市场的“蝴蝶效应”。数据显示，2008年以来全国70个大中城市房屋销售价格指数逐月下降，房价增幅明显放缓（见图4）。2007年11月房价增幅仅为0.2%，几乎保持平稳状态。在这样的情况下，开发商承受库存的能力急剧恶化，没有足够的资金能力以抵御“以量换价”的长期调整。长此下去，一些楼盘将成为烂尾楼，银行将面临巨额损失。当年海南房地产泡沫的破灭就曾引发过海南发展银行的倒闭。此外，目前房地产企业普遍较高的负债率隐含着高额的财务风险。

房价低迷可能导致住房抵押贷款违约增加

尽管目前个人住房抵押贷款违约率处于较低水平，2007年底个人住房抵押贷款不良贷款率为1.06%。但美国的次贷危机警示我们，今天的优质资产，明天有可能成为坏账。尤其是在个人住房按揭贷款被当作优质资产的情况下，部分商业银行间为了占据更大的市场份额，采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核。当房价出现低迷时，房地产投资失败的投资者选择“断供”将迅速提高住房抵押贷款违约率。

此外，以房地产为抵押的房地产相关贷款也会受到一定冲击。在合格抵押品有限的环境下，房地产一直是各类银行贷款的首选抵押品。据测算，当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款比重在65％以上。以2008年6月底我国人民币贷款余额28.6万亿计算，有18万亿以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中。

房地产贷款管理薄弱可能造成信贷资产损失

商业银行自身主动对房地产贷款风险进行识别、衡量、监测和控制的手段和能力的不足可能造成信贷资产损失。商业银行在贷款审查上把关不严，对“假按揭”不能及时有效识别极易造成信贷资产损失。贷款审查把关不严包括：贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实；抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

银行披露的数据是否审慎和准确有待观察

从过去的教训看，风险管理不完善的银行倾向于在经济下行时低估或隐瞒不良贷款数字，毕竟没有银行愿意首先承认自己的坏账增加、业绩下滑。近年来，在外部加强监管、内部强化风险管控的多方努力下，我国商业银行的风险管理能力有所上升，但在激烈的竞争环境下，不排除部分银行放松贷款分类标准，将新增不良贷款迟记、不记。例如，本应该最快出现坏账的商业用房贷款的风险尚未暴露令业界匪夷所思。从国内外经验看，这部分贷款的顺周期性最为明显，房地产市场下滑和经济回调应该首先会影响到这部分信贷的质量。

系列救市措施可能引发新的问题

在2008年10月中央经济工作会议明确要发挥房地产在扩大内需中的积极作用之后，2008年12月21日，国务院公布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。从这一连串“大动作”可见，房地产业在这一轮“保增长、扩内需、调结构”中被寄予厚望。但如果政策出台频率过高会使市场形成等待观望态度，政策刺激内需的效果可能大打折扣。同时，房贷新政只见原则不见细则使得新政在实施上出现问题。如2008年10月27日人民银行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，但没有对“存量房贷”统一的政策，这使得商业银行的存量房贷出现“搬家”现象，极大地浪费了社会资源。

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[关键词]次级债危机；房地产金融市场；特殊风险；对策

一、美国次级债危机

2007年12月11日美联储再次降息0.25个百分点，这是继9月18日降息0.5个百分点、10月31日降息0.25个百分点后美联储的第3次降息。然而，由于降息幅度小于预期的0.5％，纽约股市当日再次大幅下挫。自2007年8月份爆发的美国次级债危机已经愈演愈烈，欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌，各国中央银行纷纷向金融体系注资。此次次级债危机波及范围之广，影响程度之深远，已成为继1998年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。

(一)次级抵押贷款偿付危机的背景与起因

美国的住房抵押贷款大致分为三个层次：第一层次是优质贷款，面向信用等级高，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户。第二层次是“Alt-A”贷款，客户既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户，这部分客户信用记录良好但无法提供收入证明，利率比优质贷款产品普遍高1％-2％。第三层次是次级贷款，为信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人提供的贷款，利率比优质贷款产品普遍高2％-3％。

2001-2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，连续13次降息，利率从6.5％降至1％的历史最低水平，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，因此刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。次级贷的出发点本是好的，即为信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供了选择权。1994-2006年，美国的房屋拥有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋。

然而，新经济泡沫破裂后的大量社会闲置资金也因此找到了“出路”――投资于房市。房地产业迅猛发展，美国人的购房热情不断升温，贷款机构推出了许多新的贷款方式，更加剧了房市的火爆。如“零首付”，即贷款机构为客户提供一个还款的宽限期，由客户选择一个合适的期限，如3年、5年、7年等。在宽限期内，客户只需偿还利息，宽限期过后才开始偿还本金。由于这项创新解决了月等额还款的收入与支出的错配问题，且人们预测在未来的五年内美国的房价不会下跌，所以大多数次级贷款客户一般将宽限期选为3年或5年。在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款人都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者将其抵押再融资就可以了，因此还款的能力不是来源于借款人的努力工作，而是其所购房屋的升值。随着房价的上涨，越来越多的人加入到炒房大军。通过次级抵押贷款，许多并无高收入的人在短时间内获得了多处房产，他们都无法通过自身力量归还所有的贷款，而是打算在宽限期结束之前就将房产售出，赚取差价。

(二)次级债毒垃圾的加工过程

以次级抵押贷款为基础资产的证券就是次级债。为获得流动性，次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化(MBS)将其住房抵押贷款部分或全部出售给投资银行，同时风险也被分散到投行。投资银行将其购买的住房抵押贷款打包后形成资产抵押债券，据此向二级市场进行发售。由于次级债的风险较高，投行对其进行信誉提升、风险隔离后，并与其他公司债券糅合在一起，层层包装之后的产品成为CDO(Collateralized Debt Obligation有担保的债务凭证)。

投资银行从由次级债组成的资产池中选出优质的证券，找到穆迪、标普两家国际信用评级机构，使用历史数据、复杂的数学模型对其进行游说。两家评级机构为了获取高额报酬，都为这样一个用镀金盒子包装的次级债评出了最高信用级别AAA。获得了AAA评级的次级债，立刻成为各种金融机构，甚至是养老基金、国家政府争相抢购的对象。打开销路之后，对于剩下的次级债，投资银行家又创新出了信用违约互换，将利息分为无风险利息和风险溢价，把无风险利息加本金进行证券化。投行卖证券给客户，并每月向客户交纳保费(由风险溢价部分得到的收益组成的)，一旦证券出了问题，由客户赔偿损失，相当于投行以证券为标的向客户投保。而客户普遍认为房价不会下跌，并且是由许多客户共同担保的，即使有损失，分摊到每个人头上的也没多少。这样做了信用违约互换的证券，等于有了房子和证券购买者的双重保险，评级机构又对其评了AAA。正是由于美国投资银行业与评级机构业的事实上的高度勾结，使次级债从受到市场追捧的创新投资品种演变到今天的毒垃圾。

(三)次级债危机的爆发

次级住房抵押贷款虽然发展较快，但其存量只相当于住房抵押贷款的14％。次级抵押贷款的偿付危机何以影响到整个金融市场且波及全球?其根源就在于以次级抵押贷款为基础资产的金融衍生品的高杠杆效应上。次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化将其住房抵押贷款出售给投资银行之后，又可以将从投行得到的资金发放次级贷，然后再进行证券化，获得流动性，分散风险，如此反复次级贷款规模越来越大。ABS和CDO的资金来源就是抵押贷款借款人按期缴纳的房贷，当房市低迷，借款人无法按期还款时，购买了ABS和CDO的机构包括银行、保险、养老、医疗基金等纷纷受损，尤其是对冲基金将手中的CDO作为抵押向银行借款，创新出了CDOs2，CDOs3，……杠杆率越来越高，当出现还款危机时，多家对冲基金陷入巨额亏损，甚至破产。

美国现在已有220万人因无法偿还贷款失去了房子，如果房市持续低迷，随着越来越多的贷款宽限期满，将有更多的借款人可能违约。房地产及其相关行业对美国经济的拉动作用迅速下降，美国的居民消费也因此萎缩，可以预见的是美国2008年的经济衰退在所难免。从历史经验看，美国房地产价格调整从来都不是短期的，而会经历3-4年的调整期。由于衍生品结构的复杂性，使次级债危机蒙上了神秘色彩，悲观心理的蔓延使世界主要股市受挫，投资者信心受损，未涉及次级抵押贷款问题的金融机构股价也被牵连，各国央行纷纷注资。国际油价大幅回落，国际商品期货市场大跌，金属、原油期货和现货黄金价格均出现大幅跳水。为延缓次级债问题的蔓延，美联储很可能继续降息，美国国际收支对资本内流的依赖也会加深，再加上次级债通过居民消费滑坡拖累美国经济，最终可能会加速美元的疲软，美元利率和汇率双双下调不可能不对欧洲和东亚带来压力。

二、美国次级债危机对我国房地产金融市场的警示

(一)相似的经济背景

美国次级债危机爆发后，我们自然联想到我国的房地产金融市场。与美国相

似的是：(1)我国同样经历着房价暴涨多年，房地产业也对经济增长贡献巨大；(2)居民购房热情高涨，个人住房按揭贷款规模快速发展；(3)中央银行依据经济走势调整利率，利率先降后升，在目前我国通货膨胀的背景下，货币政策已改为适度从紧，央行有可能继续加息，贷款基准利率继续上调，借款人的偿付压力随之增大；(4)我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象，而有价无市的僵持过后，很可能出现的就是房价下跌。这次美国次级债危机的暴露为我国迅猛发展的房地产金融市场敲响了警钟。

(二)我国房地产金融市场的特殊问题

美国的次级贷偿付危机：和我国的房贷问题有着不同的特点。美国的次级贷偿付危机其根源还是美国居民的还款能力问题，而还款能力问题则又可归结为居民消费过度、储蓄率过低，次级贷的还款依赖的是房价的升值。而我国房贷平均的按揭成数不到6成，平均贷款期限17年，对应于1元贷款的抵押物平均市值已超过2元，并且我国的商业银行也没有高风险的次级抵押贷款业务，房贷的还款来源是借款人的收入。总体上说，我国的房贷质量是有保障的，但不能就此认为我国没有出现类似美国次级按揭问题的可能，而忽视我国房地产金融市场的问题。

1．我国房地产市场的特殊风险。目前我国房地产业实行预售制度，即房地产开发商在达到了房地产销售条件，取得《商品房预售许可证》后，就可将未竣工的期房出售给消费者。不可否认预售制度对我国房地产业的巨大推动作用，但是很多市场风险和交易问题都源于房屋预售制度。预售制度的存在，助长了投机因素。一些房地产开发企业身无分文，大玩“空手套白狼”。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本进行转嫁；在取得预售许可证时，先收取定金、预收款、首付款和整个房款，将成本转嫁给购房者。而且，在房屋预售制度下，一方面，消费者要为开发商承担一部分成本，比如利息和保费；另一方面，消费者购房只能根据开发商的承诺作出决定，主动权完全掌握在开发商手中，一旦开发商不兑现，或者不完全兑现，消费者的权益就将受到侵害。同时我国房地产市场还存在着地价房价倒挂、过分投资“预期”的问题。拿地多少已经成为房地产资本市场的决定力量。单位土地对应的市值也成为预测房地产上市公司投资前景的重要依据。在此形势下，“房卖得好不如地囤得好”。土地楼板价甚至高过现售市场房价，而这种“面粉比面包贵”的“倒挂”现象正逐渐普遍起来，已经成为专家和房地产企业关于“泡沫”的最大担忧之一，一旦未来房价没有达到预期，开发商资金链循环将出现问题。

2．商业银行面临双重风险。我国的商业银行既为房地产开发商建房提供贷款，又为购房者提供个人住房按揭贷款，承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险。房地产预售制度不仅导致了频繁的侵权行为，更大大提高了商业银行的风险。统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房地产企业自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％。房企对银行贷款的依存度越来越高，给银行业带来了巨大风险：其一，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上，一旦房地产业发生巨变，银行随时面临危机。其二，一些开发商携银行贷款和预售房款潜逃，也给银行带来风险。其三，由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的时间将房价拉高牟取暴利，而高房价所暗含的风险一直是银行界所担忧的。不仅如此，房地产业对其他产业的发展具有严重依赖性，牵涉着数十种上游产业，比如从2004年开始，房地产就消耗了国内差不多一半的水泥和钢材。这意味着，除了目前银行已知的近四万亿房贷外，还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求，扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷，因此，房地产对银行业的影响进一步扩大。

一向被各大银行视为优质资产的个人住房按揭贷款，也已出现不良苗头。相关数据统计显示，2007年上半年居民户贷款同比增加25.7％，远远超过了人民币贷款同比16.5％的增速，住房贷款供需两旺，但背后可能隐藏的风险却令人十分担忧。北京与上海两地的家庭平均负债率，已分别高达120％-150％。从2004年-2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升10倍。

我国商业银行从业人员方面，虽没有达到美国贷款机构猎杀放贷、欺诈消费者的地步，但是也早就出现了风险意识淡漠的现象，为了赢利不惜降低借贷标准，如让借款人伪造收入证明、虚报收入等。房贷员之所以敢这样做，是因为有房子作为抵押，然而，2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》中，明确规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或抵押。”这就给银行提出了一个严峻问题：自住型住房抵押贷款风险加大，一旦贷款人停止还款银行将无法处置变现。因此，考虑到现实中的资金回收难度，住房抵押形同虚设，一旦房价转向对于整个银行业无疑是一场灾难。除此以外，不能忽视的是由于流动性过剩，越来越多的人把钱投到了房市，投机行为产生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出国际警戒线。住房高空置率不仅造成了资源的浪费，更是为日后的金融危机埋下伏笔。

3．房地产业、银行业对整个经济的影响。目前除石化板块外，金融地产是对指数影响最大的板块。我国金融类上市公司的市值已占到沪深A股总市值的很大比重，而金融类上市公司的流通市值占总市值的比重又很小，较大的杠杆效应使银行股的一举一动对大盘指数而言是“牵一发而动全身”。房地产类上市公司对大盘指数也有重要影响，如果银行业在住房抵押贷款的损失下紧缩各类与房地产有关的信贷，对房地产类上市公司会产生重大不利影响。房贷市场的危机也会进一步影响到整个金融市场。如果金融类和房地产类上市公司走低，大盘指数有可能加速下行，给股市带来沉重打击。此外，由于房地产和股市的财富效应，居民的消费必会随之萎缩，使整个经济陷入衰退。

三、防范我国房地产金融市场风险的对策

美国次级债危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，越应当加强风险控制和市场监管，建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警制度，采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康有序地发展。对于银行所面临的巨大风险，应尽快采取措施，尤其是做好以下几项制度性建设：

(一)完善个人征信系统，提高个人房贷资产质量

个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群。但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。虽然目前我国的个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。但许多个

人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信用体系依然很单薄。通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。同时也应加强对信贷人员的监督管理，制定切实有效的管理办法，杜绝虚假按揭。充分利用现有的个人征信系统查询贷款申请人的信用状况，并根据信用状况确定其按揭成数、贷款利率，重视贷款人的第一还款来源，从而提高个人房贷质量。

(二)加快住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险

2005年12月15日，中国建设银行推出了国内首个住房抵押贷款证券化产品――“建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”。经过两年的发展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款。一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。从2006年初开始，股市行情火爆，大量存款开始流入股市，国内储蓄率急剧下降，银行发放抵押贷款可能的资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。问题的关键在于如何结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。第一，证券化的推进必须与我国的具体国情相适应。目前，我国尚不具备全面推行住房抵押贷款证券化相应的经济、法律环境，开展住房抵押贷款证券化路径应遵循循序渐进的原则，先试点探索和总结经验，在将来条件成熟时逐步向全国推广。第二，在进行住房抵押贷款证券化的基础上全面实行房地产证券化。尤其是针对我国商业银行面临的双重风险，银行不仅需要将个人住房按揭贷款进行证券化而且需要将对房地产开发商建房提供的贷款实施证券化。第三，建立和健全相关法规制度，国家应委托证监会协同各有关部门制定出有利于整体法律环境建设的相关制度，建立信用担保机制，完善现行可变利率抵押贷款，提高信用评级机构的市场信任度，加强对二级市场的宏观调控、协调与有效监管等等。

(三)建立存款保险制度，变隐性保险为显性保险

1．存款保险制度的概念及作用。所谓存款保险制度，是一个国家为了保护存款人的利益和维护金融秩序的稳定，通过法律形式建立的一种在银行因意外事故破产时进行债务清偿的制度，即由各家存款性金融机构交纳保费，一旦投保机构面临危机或破产，就由存款保险机构为存款人支付一定限度的存款。存款保险制度是一种为危机银行“买单”的制度，广义上每个国家都拥有存款保险制度。即使没有显性的存款保险制度，当一个国家爆发大的系统性银行危机时，政府也会采取救援措施，这实际是一种隐性的存款保险制度，我国就是一种隐性存款保险制度。存款保险制度目前已经成为当今各国维护金融体系安全的重要手段。截至2003年，全球已经有88个国家建立了存款保险制度，这个数字大约是1984年的4倍。以存款保险制度建立最早的美国为例，1933年，美国通过银行法，联邦存款保险公司作为一家对银行存款进行保险的政府机构于1934年开始实行存款保险，该国的所有银行都要参加存款保险，在银行出现破产或危机时，存款之和小于2500美元(1980年最高限度调至10万美元)的存款人都可以得到全额赔付。存款保险的作用方式并不等同于最后贷款人。最后贷款人机制的资金主要来源于央行的再贷款，而存款保险资金则来源于投保机构交纳的保费。设计良好的存款保险制度有助于维护金融稳定和市场秩序：存款保险制度有利于保护存款人利益，避免银行挤兑，提高银行业的信誉，实现金融体系稳定；有助于完善市场退出机制，实现银行间的公平竞争；有助于强化金融监管，减轻监管机构和公众的负担。

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【关键词】房地产金融；风险管理；对策

一、房地产金融风险概述

风险指的是一种可能性，金融风险就是在融通资金的过程中，一些无法确定的因素影响经济主体遭到损失的可能性。宏观经济的正常运行会受到金融风险的影响，这时因为金融风险会导致不正常的金融资产价格的波动，甚至资产负债结构恶化会变成大多数金融机构的趋势。而房地产金融可以说是一种为房地产业服务的金融活动，具体是通过不同的融资方式或者是金融工具来筹集、融通和结算资金，用于房地产业的相关部门，并为其提供相应的服务，使其有一个良性的资金循环。那么房地产金融风险就就指的是房地产金融的不确定性，主要是决策、管理甚至是宏观环境变化的原因使得经营房地产金融业务的金融机构的金融资产受到损伤的不确定性。

二、房地产金融风险管理分析

我国经济增长之所以这么快不单单是因为房地产业自身的发展，同时其他行业也被房地产业的发展带动起来了，而金融业对房地产业的扶植促进了其发展，同样金融业的繁荣也离不开房地产业的促进，它们之间息息相关。一项数据显示，在房地产金融中银行扮演着非常重要的角色。无论是房地产业还是金融业的发展都离不开房地产金融，同时房地产金融也关系着我国国民经济能否顺利的发展。所以国内外的学者开始广泛地关注房地产金融风险管理。金融风险的特性和共性，房地产金融风险都具有，但是它又有自身的独特性。房地产金融风险主要有政策性风险和信用风险以及自然风险。下面就这三类风险的管理进行分析。

（一）政策风险管理

我国房地产业受国家的宏观调控，所以政策性是房地产业一个很大的特点，这也影响着房地产业的发展，当然房地产业投资的金融机构也会受到政策性的影响。政府对房地产的政策主要是为了对房地产的信贷活动进行调控，同时也调控着商业银行资金的流动。中央银行就曾为了将房地产开发企业的门槛提高出台了相关文件，抑制了人们对房屋消费的需求。与此同时，央行还调高了存款准备金率，又原来的百分之六变成了百分之七，这一举措使得商业银行的存款准备金冻结。无论是前者出台的文件还是后者的举措都使房地产金融业务得到了有效抑制。针对房地产金融的这种政策性风险，相关金融机构需要将自身的资产结构根据相应政策的调整而进行及时的调整，从而使其对自身的影响降低。

（二）信用风险管理

无论是房地产开发企业还是个人购房贷款者，当其履约能力发生变化时，就有可能造成金融机构受到损失，这就形成了房地产金融的信用风险。房地产金融风险的一个很重要的内容就是对融资机构和个人资质进行信用分析管理。我们对房地产金融信用风险主要是通过信用评级法和Z评分模型来进行管理的。信用评级法是以打分加权的形式将每个企业自身的状况和条件表现出来，这样不同的企业之间就可以相互对比，而且企业的良好形象也可以通过其认定的信用等级来塑造。Z评分模型是将一组财务变量通过分析，在组内差异最小化的同时实现组间差异最大化。Z评分模型主要能够将即将面临破产的公司在五年前就分析出来，而且破产前一年的准确率高达百分之九十以上。

（三）流动性风险管理

当商业银行对客户流动性需求不能满足的时候，就形成了房地产金融的流动性风险。我们国家的居民都爱将钱存在银行，所以在这种有较高储蓄存款的现阶段，挤兑风波和支付危机一般不会轻易发生，所以说流动性风险都比较隐蔽。隐蔽并不代表没有，还是有可能发生的，因此对于流动性风险，金融机构不可掉以轻心，特别是一些商业银行要注意不要在房地产业投入过多的资金。房地产金融这种较差的流动性与我国不完善的金融衍生品市场脱离不开关系，而且周期较长，这些都使得房地产金融机构的流动性风险容易引发。

三、房地产金融风险防范对策

对于房地产金融风险的防范，首先要将房地产的融资渠道拓宽。目前银行贷款是我国房地产企业主要的资金来源，但是受到政府宏观政策调控以及越来越大的房地产风险的影响，银行给房地产的贷款越来越少，要求也越来越高。所以要通过金融市场以及外国这两种渠道获得资金，实现房地产融资渠道的拓宽。其次，要加强银行内部的资金控制。目前，针对我国银行不断增加的不良资产和逐渐增多的呆账坏账，我国银行有必要将内部资金控制加强，通过跟进和评估房地产发展，加强信贷监控，同时严格信贷人员队伍建设等措施来提高对房地产金融风险的防范能力。最后，要建立房地产信用评价体系。房地产信用评价体系的建立可以规范放贷流程，使违约风险降低，银行工作人员的行为也会受到约束和规范。除此之外，还要加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控，以及银行需要树立良好的信用形象，这都有利于防范房地产金融风险的防范。

综上所述，我国在建设社会信用体系的过程中，还存有很多的问题。导致房地产金融风险最主要的原因就是信用风险，所以要主抓社会信用体系的建设，可以从信用认识和信用法规等多方面落实，使发生金融风险的概率大大降低，让我国的经济能够健康持续的良性发展。

参考文献：

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[3]颜哲.房地产金融风险防范的再思考[J].重庆建筑大学学报，1999，（3）.

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1房地产金融风险的概念

房地产金融风险主要指的是商业银行为房地产行业提供具有一定的融通、筹集以及清算等金融方面的服务,而且,银行再为房地产金融风险提供这些服务的同时,由于受到多种多样的不确认因素或者是一些不可抗力的因素影响,也导致了银行很难从借款人那里索要回本息,也就使得实际收益根本不可能达到预期收益的经济损失的一种风险。

2房地产金融风险的具体表现如下几点

2.1我国的土地储备贷款同样也是存在着很大的金融风险的。

鉴于现阶段各个地区都在开展大规模的房地产的建设事业,而且开发改造的项目工程比较大,加之土地价值也是一路飙升,因此,也就使得其对资金的需求多且高。但是,需要注意的一点是土地储备则属于政府性的行为,这样也就使得土地的开发、购置比较容易获取银行的巨额贷款。对于土地的收购资金,主要是来源于银行的贷款,其中,还款主要是依靠土地让出的资金这一部分。

2.2个人住房信贷也是可能存在着违约风险的。

目前,国内的商业银行住房贷款不良资产率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公积金个人贷款不良的资产率仅占0.24%,这其实对银行改善自身资产质量是大有帮助的,但是,有大部分的商业银行却把个人购房贷款业务取得的资金直接当成是优良资产加以大力推广,却没有认清背后潜在着的一些风险。除此之外,国内也没有真正建立一个完善个人诚信资料的相关系统,这些因素都导致了银行是很难对贷款当事人的资信情况加以准确评估的,正是因为如此,银行产生不良资产也就非常容易了。

2.3没有建立房地产金融风险防范的相关机制。

近几年,随着国家的房地产金融风险机制的日益完善,而且还在很多方面都发挥出其效能,房地产行业的一些有关主管部门也都对金融风险做出了比价详细的分析与预测,但是,金融风险的完善防范机制仍然没有,这一因素对房地产企业的持续发展也是很不利的。

3防范房地产金融风险的对策

3.1积极拓宽房地产的融资渠道与途径。

当下,我国房地产企业的资金主要是来自商业银行贷款,但是,随着政府宏观调控政策的不断加大、深入,尤其是现阶段,在房地产风险逐步增大的前提下,房地产企业向银行贷款也逐渐变的越来越困难了。基于此,需要及时拓宽房地产的融资渠道,拓宽融资的途径。其中,融资渠道的拓宽主要包括如下两个方面:第一,可以从金融市场上获取相关的资金。第二,可以引进外国资金,但是这一途径却存在着热钱风险。所以说,房地产在拓宽融资渠道的时候,则需要做好房地产融资渠道的相关安全防范的风险措施及对策,以便及时采取措施应对。

3.2完善房地产的金融市场,不断提高房地产企业的信用。

房地产金融市场存在着这样一种现象;很多房地产商习惯把自身的风险转嫁成商业银行的金融风险,尽管房地产商的这种行为减少他们自身可能会因为金融风险造成的损失,但是,也正是由于他们的这种不自律的行为,使得房地产市场更加的混乱不堪。现阶段,国内对于房地产商并没有完整的信誉评判,简单的抵押或者是公司自贡审查都慢慢不能完整地判断企业的还款能力了,需要对整个房地产市场进行有效评估、不断完善,才能从根本上真正提高房地产企业的信誉度,促使房地产行业减少风险出现的可能性。此外,房地产市场也是需要建立起对应的且有效的管理市场,房地产商如果都能够做到洁身自好、自律自强,注重房产的质量、减少风险,对其进行正面市场竞争,也只有这样,才能确保房地产行业金融风险的减少。

3.3统一加强对个贷企贷的管理,构建且不断完善授信信贷的管理模式。

逐渐实现对房地产整体项目信用风险的有效控制,然后再进行银行审贷集约化的经营,由上层制定房产信贷政策或者是房地产开发企业的相关贷款决策。不断完善产业经营的约束机制,而且还要重视且及时收取房地产金融信息和市场信息的反馈情况,要提前做好房地产信贷事前信息的预测工作,最大限度地降低房地产可能存在着的金融风险。

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关键词：房地产金融业；风险的分类；风险的现状；对策

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0148-02

自从1998年房地产体制改革后，中国出台了商品化住房的政策，使中国的房地产行业发生了突飞猛进的发展。现今，房地产行业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的增长，社会的稳定起着不可磨灭的影响。

房地产业是指，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发危机。

众多周知，房地产与金融行业之间存在着一种相互联系、相互依存、相互支持的重要关系。并且房地产行业属于资金密集型和劳动密集型产业，具有投资规模大、周转时间长、利润大的特点。因此房地产行业的发展离不开金融部门的支持。房地产行业尤其对于银行信贷有很高的依赖性。虽然房地产的资金渠道很多，但都是依靠专门组织进行筹集，再投资于房地产事业。因此，房地产金融是房地产业与金融业的结合体。

一、房地产金融风险的分类

1.信用风险。它是由于借款人（房地产开发企业或住宅消费者）无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力没保障；而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险，它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况，将面临流动性风险。一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理（如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等）有关。

5.利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通，尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

二、中国房地产金融风险的现状

1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件；具有稳定、合法的收入来源；抵押房产有房地产证，产权明晰、可上市流通；银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案，但是仍然存在许多欺诈风险，银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率，其中五年商业贷款利率提高到了7.7%，这使得一些客户提前偿还贷款，但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。

2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金，但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多，银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价；假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响；假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展；假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。

3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始，全国大部分城市的房价涨幅较快，其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展，造成社会不稳定。

三、房地产金融风险的防范

1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。（1）借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。（2）对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。

2.融资渠道多元化，打破单一渠道。（1）建立房地产投资基金组织，使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商，真正让人民管理自己。（2）中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化，使市场主体更多元化、国际化。

3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

4.高度重视房地产金融风险，增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动，要做到积极反应，积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入，仔细评估；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。

5.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。

6.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势，防范和及时规避区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

参考文献：

[1] 荆磊.中国房地产金融风险及对策研究[D].保定：河北大学，2012.

[2] 欧阳宏虹.对中国房地产金融风险的思考[J].大众商务，2009，（16）.

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