地产年度计划范文

导语：如何才能写好一篇地产年度计划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

春去冬来，转瞬间，阳光嘉业房地产开发公司在郭总的带领下，昂首跨越了不平凡的20xx年，在这一年中，在公司领导、部门主管领导及同事的关心和帮助下，圆满地完成了各项工作，且使我的专业知识不断提升，工作方法和效率不断进步。

人力资源部是总经理直接领导下的经理级部门，是承上启下、人才招、培、留及企业文化建设的枢纽，工作千头万绪，有档案管理、人才招聘、人才培养、人才留用等管理工作。人力资源部人员各司其职、各尽其能，虽然工作繁杂琐碎，但我们却分工不分家，在工作上相互鼓励、相互学习、精诚合作。过去的一年，人力资源部在总经理和各部门主管领导的支持和配合下，在全体员工的不懈努力下，各项工作有了一定的进展，为20xx年工作奠定了基础，创造了良好的条件。为了总结经验，寻找差距，促进部门各项工作再上一个台阶，下面是我对20xx年的工作简要总结如下：

20xx年工作总结

一、部门工作手册及岗位职责的管理

20xx年，在公司各部门主管领导的支持和帮助及行政干事的积极配合下，我们对公司各部门的工作进行了一次梳理，同时也对各岗位人员的工作职责进行了梳理，人力资源部的《工作手册》已成文下发，其他部门的雏形已成，但还没有编整成册，因而使部分员工还未形成明确的工作目标，不了解工作结果，使员工在公司制度的前提下，不能自我激励、自我管理和自我发展。

二、员工档案资料的管理

建立员工纸质档案和电子档案，有效的人事档案管理对分析公司内人力资源状况是否适应单位的改革与的要求，人才工作计划制定是否合理、实施是否顺利等方面发挥着重要作用，通过分析人事档案信息，公司整体的人才储备状况，结合人事流动的档案信息，预测公司人才的需求状况，从而有效科学的制定人力资源计划，为公司领导的决策提供可靠的依据。

三、人员异动工作分析及管理

篇2

各个行业在受到金融危机的侵袭时经济都相对下滑，年。而且来势凶狠，人们没有任何准备的情况下我所在房地产行业也不例外。已做好对应措施，将财务的收入和支出成正比。以下是房地产财务工作计划：

房地产个人工作计划首先成了每名员工的必做之事。

二、主要经营指标

1、主营业务收入全年净增万元，其中每月均增加万元；其它业务收入全年净增万元，每月均增加万元。

2、客户流失率为总客户的％，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的％。

3、全年完成业务总收入万元，占应收款％。

4、实现净利润万元。5、委托银行扣款成功率达％。

三、工作措施

1.捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。

2.抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成

3.加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。

4.适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。

5.努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展．企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工作。

6.严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。

7.强化员工培训工作计划。

（1）职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。

（2）职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基础。

8.完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各个部门均要制订周工作计划、月工作计划。并要制订切实可行的考核方案，跟踪考核，以利提高。

（1）建立和健全企业内部管理制度，以狠抓管理制度落实来带动企业管理水平的提高。

严格执行企业内部财务管理和会计监督。落实企业内部责任。建立内部责任会计制度，根据企业的生产经营特点和管理的客观要要求。对各部门的经营收益、成本费用、部门利润进行分别核算。使各部门对自己的任务、目标做到心中有数。这对于调动各部门的积极性，努力做好做足生意，节约费用开支是有促进作用的建立一套内部的约束机制，内部制度中明确规定各部门的权力责任，做到分级负责、职责分明、相互制约。会计监督。会计监督不单纯是对一般费用报销的审查，而应贯穿于企业经营活动的全过程，从企业的经营资金筹集、资金运用、费用开支、收入实现，一直到财务成果的产生。严格按照制度办事，正确核算，如实反映公司财务状况和经营成果，维持投资者权益，强化会计监督职能，保证制度的落实和有效执行。

促进企业管理整体水平提高。企业内部各项管理基础工作制度，一是要建立和健全各项管理基础工作制度。包括：财务管理制度、财产物资管理及清查盘点制度、行政管理制度，根据各项管理制度的基础工作的要求，实行岗位责任制，规定每个员工必须做什么、什么时候做、什么情况下应怎么做，以及什么不能做，做错了怎么办等细则。这样，每个岗位的每个责任者对各自承担的财务管理基础工作都清楚，要求人人遵守。通过实施这些制度，进一步提高企业管理整体水平。

确保企业持续、稳定、协调发展，二是建立和健全自我约束的企业机制。严格审核费用开支，控制预算，加强资金日常调度与控制，落实内部各层次、各部门的资金管理责任制。尽量避免无计划、无定额使用资金。

（2）进一步提高企业的执行力。

企业的执行力决定企业竞争力，执行力，就个人而言，就是把想干的事干成功的能力；对于企业，则是将长期战略一步步落到实处的能力。执行力是企业成功的一个必要条件，企业的成功离不开好的执行力，当企业的战略方向已经或基本确定，这时候执行力就变得最为关键。战略与执行就好比是理论与实践的关系，理论给予实践方向性指导，而实践可以用来检验和修正理论，一个基业常青的企业一定是一个战略与执行相长的企业。提高执行力的具体措施：

首先，要设立清晰的目标和实现目标的进度表：这个目标一定要可衡量、可检查，不能模棱两可。再者，目标一旦确定，一定要层层分解落实。

其次，找到合适的人，并发挥其潜能：执行的首要问题实际上是人的问题，因为最终是人在执行企业的策略，并反馈企业的文化。柯林斯在《从优秀到卓越》别提到要找“训练有素”的人，要将合适的人请上车，不合适的人请下车。

其三，修改和完善规章制度，搭建好组织结构：企业做大之后，只能通过规则来约束，规则是一个组织执行力的保障。“PDCA循环”说的就是制度制订与执行、检查和绩效四者间的互动关系。

其四，倡导“真诚•沟通”的工作方式，发挥合力：一项调查表明，企业内存在的问题有70％是由于沟通不力造成的，而70％的问题也可以由沟通得到解决。我们每个人都应该从自己做起，看到别人的优点，接纳或善意提醒别人的不足，相互尊重、相互激励。

其五，关注细节，跟进、再跟进：制定战略时，我们更多是发挥“最长的指头”的优势，而在具体的执行过程中，我们就要切实解决好“木桶效应”的问题。执行力在很大程度上就是认真、再认真；跟进、再跟进。

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为进一步控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理,稳步推进全省城镇房屋拆迁工作,根据《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(〔*〕46号,以下简称《通知》)精神,结合我省实际,现就有关事项通知如下:

一、认真学习、深入贯彻《通知》精神,狠抓各项拆迁管理工作的落实。各地、各有关部门要认真学习和深入贯彻《通知》精神,结合《*省人民政府办公厅关于严格城市房屋拆迁管理有关问题的通知》(浙政办发〔2003〕63号)和《*省人民政府办公厅关于加强宏观调控保持房地产市场健康发展的通知》(浙政办发明电〔*〕106号)要求,切实端正城镇房屋拆迁指导思想,用科学发展观和正确的政绩观指导城镇房屋拆迁工作,认真抓好拆迁计划管理,控制城镇房屋拆迁规模,加大拆迁户回迁安置力度。要按照《通知》的要求,进一步加强拆迁工作领导,把控制拆迁规模,严格拆迁管理作为政府工作的重要任务,落实好各项拆迁管理责任,切实维护城镇居民和农民的合法权益,平稳推进全省城镇房屋拆迁工作。

二、认真做好城镇房屋拆迁中长期规划和年度计划的编制和上报工作。城镇房屋拆迁中长期规划和年度计划是控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理的重要依据。各市、县(市)政府要从本地区经济社会发展的实际出发,坚持调查研究,坚持量力而行,认真编制好房屋拆迁中长期规划和年度计划。房屋拆迁中长期规划期限一般为3—5年,主要内容应包括根据城市总体规划确定的相应期限内建设规划,旧区改造的总体任务和分期改造计划,房地产开发建设中长期内的总体状况;年度计划应当包括当年房屋拆迁的总建筑面积、拆迁项目数量、较大规模拆迁项目名称、拆迁户数量、新建商品房(含经济适用房)的开发量等。年度计划中的拆迁总面积,应按照浙政办发明电〔*〕106号要求进行控制。各市、县(市)房屋拆迁中长期规划要在*年年底前编制完毕,并报省建设厅和省发改委;年度计划在当年1月底前报省建设厅和省发改委。各市、县(市)应严格按照省建设厅和省发改委审批下达的房屋拆迁中长期规划和年度计划实施城镇房屋拆迁,确需调整的应重新报批。市、县(市)政府应将下达的房屋拆迁中长期规划和年度计划报同级人大常委会和上一级政府备案。省建设厅要会同省发改委加强对各地城市房屋拆迁计划执行情况的跟踪管理和监督检查。

三、严格依法行政,切实抓好“拆管分离”工作。各级政府要进一步转变职能,做到政事、政企分开,严格依法拆迁,实现拆迁管理方式从注重依靠行政手段向注重依靠法律手段的根本性转变。各级政府房屋拆迁管理部门不得代表拆迁人或充当拆迁单位,直接参与和干预应由拆迁人或拆迁单位承担的拆迁活动。凡政府有关部门所属的拆迁公司(拆迁事务所),必须在*年年底前与部门全部脱钩。2005年1月1日起,未脱钩的拆迁公司(拆迁事务所)一律取消其拆迁资格。

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【关键词】模块化；计划管理；房地产；运营

现阶段，国内商业地产开发告别野蛮生长，转入深耕细作的“白银时代”。新时代，新常态，从投资者角度看，管理团队找到有效工具改善开发过程中存在的系统性问题，成为项目顺利运行、企业良性发展的必要作为。

一、商业地产开发过程中亟待解决的系统性问题

商业地产开发过程中存在的系统性问题很多。仅从管理角度看，效率低下，动作不连贯，作业流程不顺畅——协同作业困难，可视为亟待解决的系统性问题。国内多数商业地产开发企业从住宅开发转型而来，商业地产与住宅地产开发存在的最大差异在于多了两个核心业务：招商与运营。住宅开发的人力资源惯性加之两个核心业务工作界面的增多，使商业地产开发企业的组织架构形式多样，并时常调整，导致协同作业难上加难，直接影响了管理效率，阻碍了经营效益。

二、模块化计划管理理论研究

1、模块化与计划管理模块化是一种有效组织复杂产品和过程的方法，通过把复杂任务分解为相对简单的部分，使之可以独立地实现。模块化理论在实际中被广泛应用，并在信息、汽车等制造产业领域里有较深的应用。模块化理念应用于企业经营管理、组织结构设计等方面已成为管理学发展的必然趋势。计划管理本质上属于控制类管理，是对企业经营活动的控制，这种控制首先是企业自身的控制。计划管理的目的是为了提高工作效率，有效合理调度资源，落实目标责任制，提高决策科学性。计划管理体现了系统工程思想，已被越来越多的企业所采用。2、模块化计划管理模块化计划管理，就是运用模块化思维开展的计划管理。模块化计划管理归根结底是解决“人”的管理问题，通过模块化计划管理形成一种制度，按照公司设定的目标及任务明确个人应当承担的职责，将工作内容划分成一个个相对独立且又有相互联系的管理模块。通俗来讲，包含任务下达，什么时间开始、什么时间完成，锁定责任人和责任部门，完成标准是什么等内容。特别提及的是，“模块化计划管理”有别于“项目开发业务活动”和相关的“专业活动”，主要表现为对各个项目活动的规划、控制和评估。

三、商业地产开发的模块化计划管理设计

模块化计划管理可以很好地解决商业地产开发过程中协同作业困难问题，最终实现模板标准化、执行信息化、考核自动化。作为国内商业地产开发领军企业，万达的模块化计划管理一直为业内所推崇：其管理模板按照有无酒店分为八类，可根据地质条件、有无冬季施工、有无超高层选用；其“黄灯预警、红灯杀人”的执行力丝毫不打折扣；其清晰的考核令每一个员工成为工作的主人翁。1、商业地产开发模块化架构以一个项目开发单元为目标进行模块化架构设计，共分为三个层面（图1）：战略层面定义为概念计划，根据公司战略规划，逐期制定各期工程模块化计划，时间跨度涵盖项目建设全寿命周期；战术层面定义为执行计划，在模块化计划基础上，统筹制定年度计划，明确各职能年度专项计划，包括项目营销年度计划，项目开发年度计划（前期、工程、设计、招采），项目资金计划等；实施层面定义为滚动计划，即各职能年度专项计划的月度分解。2、商业地产开发模块化计划编制应当设立专职部门协调各职能单元进行模块化计划编制，在建立WBS（工作分解结构）的基础上进行由粗到细的计划编制，每项工作开展必须尊重自身属性决定的逻辑关系，同时考虑各项资源情况，兼顾决策层意志。最后，跨职能单元之间的计划必须实现充分推演与论证。3、商业地产开发模块化计划执行模块化计划编制完成并经审批后，进行执行阶段。“执行”是对计划的执行，计划是执行的基础和依据。到位的执行需要合理的任务分配，匹配的人员能力，充分的授权体系，充足的资源供给，良好的沟通机制，及时的绩效考核。4、商业地产开发模块化计划核查执行是在可控范围内的执行，所谓可控，是指必须有专职人员对模块化计划执行过程进行动态跟踪。发现超出计划预期的情况时及时做出预警，并同步报告相应决策单元做出判断。5、商业地产开发模块化计划处置决策单元对提出预警的工作做出判断后，无论是哪种调整，都必须同步刷新与之相关联的计划工作，避免因局部调整导致的总体计划失效。另外，在相应绩效考核表单中如实留下调整痕迹。

四、商业地产开发模块化计划管理实证研究

以某商业地产开发集团在河北石家庄建设的商贸城一期工程为例。该期工程采用了模块化计划管理手段，对参建各职能部门进行统一管理，包括招商、营销、前期报批报建、设计、成本控制、招标采购、工程、融资、人力资源、行政事务十个职能单元。集团针对该期工程设立商业管理公司（下辖物业公司）与地产开发公司，并在集团层面设立计划运营部专职模块化计划编制与动态监控，同时，由各职能第一责任人组成模块化计划推动委员会作为决策单元。在土地实质获取一个月内即根据公司发展战略规划编制完成模块化计划（表1），随后以之为根据，各职能模块分别编制完成年度专项计划，并逐月分解至月度滚动计划。在该期工程计划执行过程中，计划运营部一直进行动态跟踪，每周组织召开例会，针对各职能模块界面问题进行协调；每月组织召开月度例会，对月度滚动计划实际进展进行汇报，并对预警事项提交模块化计划推动委员会进行判断，局部报表如下（表2）。月度例会将重点对预警事项做出判断，并刷新关联事项，结果反馈计划运营部，同步知会绩效考核人员。另外，针对突发事件随时召开专题会议处理，并实现专题会议与例行会议的信息对称，以利于科学决策。该期工程有6个单体，合计计划工作项1800项，至开业，累计发生预警127项，涉及关键线路调整19次，保证了既定开业计划。公司投资者及管理团队对模块化计划管理给予了高度认可，并致力于逐步形成标准化，以便类似项目的开发建设。

五、结语

模块化计划管理在地产开发公司特别是多项目并行开发的地产集团开发公司的应用，将会大大提高协同作业效率，减少目标偏差；同时，也对作业人员的综合素质提出了要求，在强化专业技术基础上，也必须不断学习运用新的管理理念、管理方法。

参考文献

[1]李小莹.房地产行业中的模块化理论应用[J].现代商业,2008(18):45-47.

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一、上半年工作完成情况

（一）及时编制计划，做好固定资产投资工作。年初，在对全市各镇、县直有关部门、经开区投资项目摸底调查的基础上，编制完成了全县2020年固定资产投资及大项目初步计划。本年固投计划数257.2亿元，全年增幅22%；本年新开亿元以上项目计划数122个，其中3亿元以上项目计划数30个，5亿元以上项目计划数12个，10亿元以上项目计划数4个。会同市统计局，按月召开全县固定资产投资形势分析会，加强对全市固定资产的运行监测，加强培训和计划指导工作；按季度摸排上半年固投大项目入库计划，逐月调度；对重点指标主载体单位强化现场督查、调度；及时通报重点指标完成情况，对存在的问题进行剖析，提出对应措施，及时报市委、市政府决策参考。1-5月份，全市完成固定资产投资82.4亿元，增长7.2%，高于市平均水平7.9个百分点，列4县（市）第3位。其中:5000万元以上项目增长10%，房地产开发企业增长5.1%。预计上半年完成固定资产投产108亿元，增长6%，力争8%。其中：5000万元以上项目增长14%以上、工业投资增长25%、技术改造投资增长20%，民间投资占比达到77%，同比提高1个百分点。

（二）认真整理汇总，做好重点项目编报工作。一是全面摸排2020年重点产业项目。经与各镇、开发区及招商局的的反复对接摸底，2020年全市共摸排重点调度产业项目125个，总投资510.5亿元，年度计划投资121.38亿元。其中：续建项目57个，年度计划投资79.11亿元；新开工项目45个，年度计划投资42.27亿元；储备项目23个，总投资222.47亿元；并对每个项目排出了分月推进计划，确保按计划有序推进。二是积极申报2020年省市重点产业项目。提前谋划、精心筛选，全面摸排出2020年续建、新开工和储备产业项目，并加强与上级发改委的沟通、衔接，积极准备基础材料，争取更多项目列入省“高大新专”计划。经过努力，2020年，我市列入省“高大新专”计划的重点项目75个，项目个数居全市第一，其中：续建项目50个，计划新开工项目19个，储备项目6个。项目总投资469.7亿元，本年计划投资112.9亿元，年度计划竣工项目24个。上报拟列入市重点项目建议计划项目共121个，项目总投资453.88亿元，2020年计划投资135.62亿元，其中：续建项目48个，新开工项目43个，储备项目30个。同时，积极争取比亚迪跨座式单轨钢结构产业基地项目列入市领导调度重大产业项目，项目总投资15亿元，年度计划投资5亿元。三是反复论证完成市本级政府投资计划编制。按照“保三大攻坚战、保重点民生项目、保续建项目完工”的原则，2020年全市共安排政府投资项目136个，总投资148.4亿元；年度计划投资61.26亿元，其中：续建项目40个，年度计划投资28.43亿元，市政府计划投资1.58亿元；新开工项目13个，年度计划投资10.93亿元，市政府计划投资2.29亿元；备选项目83个，年度计划投资21.89亿元。并对每个项目排出了年度时间节点，确保今年的政府投资计划有序推进。四是积极推进央企合作项目及省重点项目新增及谋划工作。上半年，全市央企合作项目完成投资22.5亿元；新增2020年省大新专项目库谋划项目12个，总投资约21.5亿元；入库谋划项目34个，总投资66.2亿元。

五是积极申报全省贯彻“六稳”集中开工重大项目。上半年，我市参加省集中开工的重大项目共14个,总投资46亿元。7月份集中开工活动将在我市举行，目前已摸排集中开工项目16个，总投资59.4亿元。六是扎实推进重点项目谋划工作。上半年，①围绕生态环保类谋划西河防洪治理工程（马口河治理工程）、花渡河防洪治理工程（环城河段治理工程）、城区雨污分流治理、环城河“活水”工程等重点项目10个，计划总投资27.46亿元；②围绕疫情防控、卫生健康、物资储备等，谋划市传染病医院、密切接触者隔离中心、市急救中心、市中医院高沟院区等重点项目18个，计划总投资28亿元；③编制纳入国家重大项目项目47个，总投资105.6亿元，拟争取中央投资40.2亿元。拟申报新增中央投资专项项目31个，总投资89.03亿元，拟申请中央投资33亿元。④编制拟申请2020年第二批专项债项目清单共10个，总投资25.53亿元，资金需求14.4亿元。⑤谋划新基建项目18个，总投资27.5亿元；谋划全面建成小康社会补短板重大项目29个，总投资34.56亿元；初步建立“十四五”谋划项目库，谋划项目307个，总投资1043亿元；谋划县城城镇化补短板强弱项项目76个，总投资87亿元。⑥编制2020年稳投资重点项目119个（不含房地产项目），计划总投资643亿元，年度计划投资96亿元。其中：续建项目38个，年度计划投资61亿元；新开工项目45个，年度计划投资35亿元；储备项目36个，总投资220亿元；谋划上报省“十四五”规划重大工程项目77个，总投资366亿元。

（三）提前谋划准备，积极做好项目争取工作。积极与上级对口部门沟通衔接，通过多汇报、多交流的方式联络感情，项目争取工作开展较为顺利。截止目前，纳入国家重大项目库拟争取新增中央投资项目12个，总投资30.9亿元，拟争取新增中央投资9.19亿元；上报2020年第一批棚户区改造和公租房配套基础设施中央预算资金需求项目9个，计划争取中央预算内投资0.79亿元，其中：保障性安居工程奖励项目4个，拟申请中央预算内投资6790万元；保障性安居老旧小区改造项目5个，拟申请中央预算内投资1190万元。已下达资金计划的项目5个，累计争取资金3965万元，分别是县公安局业务技术用房、县救灾物资储备库、市森林语*锦苑、市东悦府小区棚改安置房配套基础设施建设、市安纳小区改造项目配套基础设施建设、市春兰山庄改造项目配套基础设施建设。同时，对已下达计划的项目，督促项目单位抓紧完成前期手续，确保项目按期开工。

（四）加强项目复工复产及日常调度，推进项目建设提质增效。一是建立重点项目复工复产包保责任制。对续建和新开工重点产业项目市发改委成立了10个包保责任组，政府投资项目成立了3个包保责任组，分别由委负责人牵头负责，实行分单位、分项目的网格化管理，加快推进全市重点项目复工、复产或达产。截止6月底，省重点项目均已复工；重点产业项目除1个项目暂停投资外，均已复工；政府投资项目应复工项目42个，已复工38个，复工率90%。二是坚持重点项目县级领导包扶推进制，落实重大项目县政府与责任单位“双组长”制，按照重点项目“六项机制”、“四督四保”的要求，狠抓推进落实。按月对市政府投资项目、重点产业项目、省重点项目进行全方位调度。每月形成问题清单，及时通报，实行消帐式管理，并对问题项目进行现场调度，督促项目快投快建。市分管负责人也按期召开重点项目推进调度会，加强项目推进工作督导，着力解决重大困难与问题，全面推进项目建设。三是按月召开固投及大项目入库调度会，分析全市固定资产投资形势及大项目入库完成情况，及时下达月度指导计划，督促责任单位完成每月指定计划任务；按月通报固定资产投资等指标的完成情况，确保完成阶段目标任务及全年任务。四是加强争项目争资金前期工作指导。主动联系争项目责任单位，认真做好项目谋划、入库及项目申报材料的编报工作，密切配合相关市直部门，加快推进项目前期审批手续，确保申报项目和申报材料质量，做到有的放矢，提高项目申报的成功率。五是开展“项目建设提效年”活动。重点是确保省“高大新专”项目开工率、竣工率、投资完成率及转化率四项指标均达到100%；同时，努力推进波司登羽毛羽绒园中园项目、光隆水洗羽绒及制品项目开工建设;超翔光伏电缆项目、东隆羽绒深加工项目等项目竣工投产;比亚迪跨座式单轨钢结构产业基地、金世纪五星级酒店项目、楚江年产30万吨绿色智能制造高精高导铜基材料项目、温氏禽养一体化项目等加快建设。六是围绕疫情防控开展“四送一服”专项行动。拟定全市《包容普惠创新提升行动方案（送审稿）》；对2020年计划实施的132个政府投资项目及125个重点产业项目建立保责任制，明确项目责任单位、责任人及牵头市领导；强化重点企业及项目包保服务，建立全市“四送一服”联系包保重点企业及重点项目月走访制度，及时下发工作提示单，按月调度收集企业反馈的问题，压实包保责任人主体责任，帮助协调解决问题，并根据走访情况下发走访通报。

（五）加强制度建设，推进政府投资项目管理。一是贯彻落实《政府投资条例》，修订完善并出台了《市政府投资管理办法》，进一步规范政府投资项目管理。二是继续加强概算审查管理，上半年，共完成14个政府投资项目概算审查，上报总投资9.65亿元，核减1.06亿元，批复8.59亿元，核减率11%，有效地节减了政府投资，充分提高了政府性资金的使用效益。

（六）完成委领导和上级发改委以及两办交办的其他工作。一是完成《加强政府投资管理实现投资效益最大化》调

研报告初稿；二是完成市县委办、政府办《关于加强战略性、网络型基础设施等建设情况的汇报》、《市多举措加快重点项目建设》等约稿材料；三是完成《市抓项目稳投资增动能确保“六稳”、“六保”》供市宣传部作经验介绍宣传材料；四是完成县政协魏先荣委员《关于加快实施S319（G347）通江大道市政化拓宽改造工程项目的建议》议案的回复；五是按市央企办要求，及时梳理上报全县央企合作开展情况；七是按月汇总并及时向市委办报送党委书记“抓项目、稳投资、增动能”项目汇报材料；八是积极做好巡视整改相关工作。一是积极配合市巡查办巡视工作需要，及时提供相关单位历年实施的政府投资项目。九是按月开展政策研究。围绕政策要点、争取政策支持和落实重大改革的结合点、项目支撑情况及工作建议，形成政策研究送阅材料，供市委、市政府决策参考。

二、下半年工作安排

（一）进一步加强项目管理。一是继续加快政府遗留问题的解决。督促建设单位尽快对项目进行审查，尽快报送。二是继续实行重点项目领导包扶推进机制，加快推进重点项目建设。三是严格执行重点项目月报制度和督查制度，及时通报重点项目进展情况，分析存在的问题，提出建议对策，帮助协调加快建设进度，确保完成目标任务。四是扎实推进省重点项目开竣工工作。确保开工率、竣工率两项重点指标在下半年能达到序时进度。加快推进“项目提效年”重点项目，确保项目按期开工、竣工及快速推进。五是针对已下达资金的项目，督促项目单位抓紧完善开工条件，尽快开工建设，尽早形成实物工程量。按月完成网上调度工作，并定期督查，及时掌握进展情况，

（二）继续做好项目争取工作。一是加强与省市发改委沟通衔接，督促住建局抓紧完善未申报的老旧小区项目前期手续，做好后期申报准备工作；督促住建局、水司、城管局等单位完善新增中央投资项目申报材料。二是对各类已谋划的重点项目，进一步摸排明年拟争取资金项目，督促项目单位做好前期工作。

（三）继续做好固定资产投资及大项目日常调度工作。

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（一）领导协调机构。

*省土地储备联席会议是省级土地储备的领导协调机构。在省政府的领导下，具体负责研究制定政策措施、土地征储和供应计划，协调解决土地储备工作中的困难和问题，监督检查土地储备运营的工作落实。

（二）实施机构。

*省地产（集团）公司是省级土地储备的实施机构。具体承担储备土地的市场运作、开发整理和投融资功能。地产集团由*省土地储备整理交易中心与*省发展控股有限公司联合出资组建。

二、运行机制

土地储备经营在省政府统一领导下开展工作，*省土地储备联席会议定期召开会议组织、协调安排省级土地储备及运营工作。相关部门按以下分工进行工作：

省国土环境资源厅依法行使土地的行政管理权，对土地储备运营进行政策性指导与行政监督。

省土地储备整理交易中心是省政府设立的对全省储备土地进行统筹管理的职能机构，具体承担土地征收、土地收购、土地储备管理及组织储备土地出让供应等工作，参与并配合土地经营工作，并对储备土地开发经营情况进行监督。

*省发展控股有限公司充分发挥国有企业在地方经济发展中的主导作用，与储备中心共同组建地产(集团)公司，承担省级储备土地的开发与整理和运营。按《公司法》的有关规定履行出资人的权利和职责。

*省地产（集团）公司具体承担并实施土地融资、土地资本运作、基础设施建设投资、储备土地开发等工作，确保储备土地保值、增值。

省发改委、省财政厅、省建设厅按照各自职责，在储备土地项目立项、储备土地资金、储备土地的规划等方面予以积极支持，配合做好省级土地储备和经营工作。

三、土地开发经营流程

（一）储备计划。根据*省社会经济发展要求、城乡总体规划、区域规划和土地利用总体规划，省国土环境资源厅会同有关部门编制省级土地储备年度计划后报省政府批准。省级土地储备年度计划草案的具体编制工作由地产集团配合省土地储备整理交易中心承担。年度土地储备计划包括储备数量、分布位置、用地类型、储备成本等。

（二）土地征储。省土地储备整理交易中心根据省政府批准的年度土地储备计划，负责督促有关各方完成土地农转用、土地征收（用）审批手续，并与储备土地所在市县进行协调，按时完成土地的征收（用）工作，核定土地资产，办理土地权属证书，纳入储备库规范管理。地产集团负责及时提供土地收储资金，配合储备中心做好征储工作。

（三）开发整理。凡进入省级土地储备的国有土地，分期分批由地产集团负责开发与整理运作。地产集团联合储备中心编制土地开发整理规划实施方案，报储备联席会议通过后由省政府批准；由地产集团根据省政府批准的实施方案确定的投资规模融资，具体负责土地的开发与整理工作，并进行基础设施和公共设施建设，并会同储备中心对项目进行整体策划推介，招商引资，促进土地增值升值。

（四）土地供应。对于开发成熟、具备出让条件或需要变现的土地，由储备中心根据土地供应计划及市场需求情况，制订储备土地供应方案，报省政府批准后，依法划拨或者通过土地交易市场公开招标、拍卖、挂牌出让。

四、收益分配原则

出让土地收入扣除土地储备成本后，增值部分的50%上缴财政专户，其中40%用于包括*省发展控股有限公司承担的省重点基础设施建设，10%用于*省发展控股有限公司承担的省重大项目孵化的资本金；增值部分的20%~30%返还土地所在市县；增值部分的5%返还土地储备整理交易中心，用于省级土地储备机构的业务工作费用；增值部分的25%-15%返还地产集团，用于省级土地储备资金积累。

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制定和实施住房建设规划与住房建设年度计划，是国务院做出的重要部署，是改善人民群众生活，提高住房保障水平的重点工作，是落实科学发展观、引导建立符合国情的住房建设和消费模式的重要措施，是完善住房供应政策和调整住房供应结构、推进住房保障体系建设的重要手段。通过各地区、各有关部门的努力，住房建设规划工作已经取得了阶段性成效。为了贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[*]24号）精神，经国务院同意，现就进一步做好2009年住房建设计划、*年至2012年住房建设规划的制定工作提出以下指导意见：

一、加强领导，认真制定住房建设规划与住房建设年度计划

住房建设规划是对未来几年住房建设进行调控和指导的主要依据，做好住房建设规划以及住房建设年度计划的制定和实施工作是城市（包括县城，下同）人民政府的重要职责。地方各级人民政府要采取有力措施，加强对住房建设规划制定工作的指导和监督。城市人民政府要加强对住房建设规划工作的组织领导，抓紧落实部门分工，建立健全工作机制，形成工作合力，切实提高编制工作质量和效率。要按照“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的原则，做好前期调研、专题研究、规划编制等工作。

制定住房建设规划与住房建设年度计划，一是要以国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文件为依据，深入贯彻科学发展观，落实全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求。二是要立足我国人多地少的基本国情，根据本地区社会经济发展水平、资源和环境承载能力，重点发展面向广大中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房；采取多种渠道和方式，妥善解决进城务工人员的居住问题。三是要与国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划相衔接。

住房建设规划与住房建设年度计划应在征求社会意见的基础上，经城市人民政府批准后向社会公布。城市人民政府要在进一步总结*年住房建设计划制定和公布工作经验的基础上，在3月底前制定并公布2009年住房建设计划，在6月底前制定并公布*年至2012年住房建设规划，并认真组织实施。各直辖市、计划单列市和省会（首府）城市的住房建设规划（计划）报建设部备案，其他城市的住房建设规划（计划）报省、自治区建设主管部门备案。

二、深入调查，科学确定住房建设发展目标

制定和实施住房建设规划与住房建设年度计划，政策性强、涉及面广、统计与分析任务重。做好这项工作，要加强全面调查，建立城市居民住房现状及动态管理档案，加强科学分析和预测。各地要充分利用住房现状调查的既有成果，参考城市住宅的保有量、成套情况、空间分布、产权状况、户均人口、户籍家庭数、流动人口居住情况、居民收入、居住需求意愿等情况，结合本地资源与环境等约束条件，人口和住房需求结构变化趋势，以及旧住宅改造、城市拆迁、市场需求和政策因素等，统筹研究确定住房结构、居住用地空间布局、设施配套和建设规模。

三、突出重点，落实保障性住房建设标准及要求

制定住房建设规划和住房建设年度计划，要根据本地住宅需求情况，落实逐步解决城市中低收入家庭住房困难的目标，合理确定居住用地供应规模、土地开发强度和住宅供应规模。要把普通住房供应作为主要内容，突出强调以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难。要按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[2006]37号）要求，明确新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。要明确提出廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房及其他中低价位、中小套型普通商品住房等的建设目标、建设项目、住房结构比例、土地供应保障措施等，并提出包括新建、存量住房利用等多种渠道的综合解决方案。

住房建设规划的成果由规划文本、图册与附件组成。规划文本应包括总则、住房发展目标、住房用地供应目标与空间布局、住房政策、规划实施保障措施等内容。附件应包括规划说明、研究报告与基础资料。

篇8

将成REITs先行试点

日前，国务院新闻办召开了促进房地产市场健康发展的新闻会。央行金融市场司副司长霍颖励在会上透露，央行已会同有关部门就房地产投资信托基金（REITs）形成了初步试点总体构架，获准同意后将开始试点。

有消息称，浦东新区与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作在去年底已经结束，正等待监管部门审批，将打包上市的物业有浦东部分写字楼和商铺。另有关方面也批准了天津滨海新区领瑞房地产信托投资基金的设立，这也被业界视为REITs落户当地的前奏。

中原证券房地产行业分析师魏博认为，REITs产品设计的基础在于有一个稳定的现金回报，它应该是能产生稳定现金流的物业，包括商业和工业。REITs要推出已经是不争的事实，但是试点选择何地，目前仍未有结果出来。不过市场已经有心目中的大热选择上海浦东和天津滨海新区。

广西

409亿投资七大政策提速北部湾

历经近一年的具体建设方案反复修订及项目甄选，广西北部湾经济区(以下简称北部湾经济区)的大规模投资正在展开。

2009年广西将考虑统筹推进558个重大项目建设，总投资达9834亿元，年度计划投资超1100亿元;在这其中，放入到上述盘子的北部湾经济区重大项目占据168项，总投资达4085亿元，年度计划投资409亿元，后两者均占广西一半之多。根据广西方面的投资规划，其将在2009年完成6000亿的投资规模。

广西壮族自治区主席马飚表示，在投资上将向北部湾经济区倾斜。广西将推进北部湾经济区优先发展，全面实施广西北部湾经济区发展规划，加快形成石化、钢铁、造纸、核电、铝加工、粮油加工、电子信息等产业基地，加快发展金融、物流、商贸、旅游等服务业。

海口

综合保税区获国务院批准设立

近日，成立于1992年的海口保税区被国务院正式批复同意进行区位调整并转型升级为海口综合保税区。原海口保税区不再保留，新区区位调整至海南澄迈老城经济开发区。这是我国批准设立的第四个综合保税区。

据了解，综合保税区是以虚拟港口为依托，设立在特定区域内，具有口岸、物流、加工等功能的海关特殊监管区域。其功能、政策与保税港区类似，被称为“内陆保税港区”，二者均是我国目前开放层次最高的特殊开放区域。

据海南省副省长李国梁介绍，海口综合保税区是海南继洋浦保税港区后，再获国家批准设立的开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最便捷的特殊经济开放区域。新区设立后，将充分依托海口作为全国加工贸易梯度转移的重点承接城市的优势，重点发展具有海南特色的、轻型的外向型加工业，在产业定位上与洋浦保税港区形成错位布局、共同发展的关系。

内蒙古

支持企业利用资本市场做大做强

2009年工作办公室等部门为推动产业整合、升级和企业壮大，将积极扶持上市公司并购重组，鼓励上市公司通过资本市场再融资。今年内蒙古将尽量提高工作效率，鼓励具有实力的上市公司实施资产重组、并购，以延伸产业链条，提升产业层次，扩大产能和市场份额。

篇9

一、各项业务经营情况

（一）人民币存款增长点实现了新转变，储蓄存款增长取得历史性突破。截止6月末，人民币存款余额为46659万元，比上年增长60*万元，完成年度任务的65%,其中对公存款35493万元,比上年度增长3663万元,完成年度任务的48%。在对公存款中，公司类存款增长量占比达到了一半，我室年初提出的存款增长点由机构类客户向公司类客户转变的市场定位策略得到逐步实现；储蓄存款余额达到了11166万元，比年初增长2343万元,比上年同期多增了3302万元，完成年度任务的142%，提前完成了我室年初提出的储蓄存款超亿元的目标，取得了历史性突破。

（二）外币存款。截止6月末，外币存款余额为93.6万美元，比上年增长10.7万元，完成二季度计划的133.8%，完成年度计划的107%。

（三）中间业务收入稳步增长。上半年实现中间业务收入34.7万元，完成二季度计划的105%,完成年度计划的49.6%。

（四）个人类贷款有效投放。截止6月末，个人贷款累计投放332万元，完成二季度计划的107%，完成年度计划的60.4%。

（五）银行卡发卡有序发展。截止6月末，银行卡累计发卡增量1669张，完成二季度计划的128.4%，完成年度计划的64.2%。

（六）保险保费收入。截止6月末，累计保险费收入27万元，在直属网点中保险费收入排第一，完成二季度计划的107%，完成年度计划的53.5%。

（七）销售基金发展迅速。截止6月末，累计基金67.6万元，比上年同期增43.8万元，同比增长率为283%。

二、上半年的主要工作

新年于始，我室召开了业务分析动员会，对我室所面临的新形势、新机遇、新竞争压力进行了分析，结合分行下达的经营计划目标，确定了“全员行动，强化营销，努力实现业务发展新突破”的工作思路。上半年，我室围绕既定的经营目标，努力开展各项工作。

（一）强化营销，做强做大法人类业务。在法人业务方面，我室的思路是稳定机构类客户的基础上，积极拓展公司类客户。在机构类客户方面，我室重点做好*市财政局、交通稽征、养老保险所等客户的维护与拓展工作。一是积极配合交通稽征所做好20*年度交通稽征费的归集工作，累计吸收存款2670万元。二是做好代收*市公务员小区自建房宅基土地出让金工作，累计代收土地出让金1180万元。三是加强联系，积极营销社会养老保险资金。通过与养老保险所的密切联系，上半年养老保险所在我室新增存款3000多万元。公司类客户方面，一是抓住*市城市建设大投资的机遇，利用与城司、建委等部门的良好关系，通过他们的介绍，上门营销相关投资商、开发商。通过他们的介绍，营销成功客户30户，新增存款1200万元。二是做好旧客户挖潜营销工作，如*房地产公司，在做好*房地产公司的服务的同时，积极开展与其相关的承建商、材料供应商等客户的营销工作，成功地营销了相关客户5户，在我室存款达到了500万元。三是加强与工商登记部门合作，捕捉新注册公司信息，并做好新注册公司的注册资金归行开户工作。我室积极与工商行政管理部门联系，利用他们提供的信息开展有针对性的营销。上半年，新落户我室的新注册企业52户，存款额达到了1600万元。

（二）调整策略，个人业务快速发展。一是我室充分利用业务功能的优势，为客户提供基金投资、保险投资、存款投资及国债投资等计划，为客户量身定做好投资组合，深得客户的信任，促进了我室基金、保险等业务的快速发展，上半年全面完成基金、保险和国债的销售业务。二是个人优良客户拓展成效显著。我室从年初开始，就把个人优良客户的拓展作为个人业务的重点来抓。上半年新增个人优良客户1*户。三是积极拓展个人贷款。我室克服无客户经理，人员缺少等的困难，积极开展个人类贷款营销工作，上半年累计投放个人类贷款332万元，完成了二季度经营计划的107%。四是以工资业务为契机，促进储蓄存款业务快速发展。我室以财政企事业单位工作为契机，做好柜台服务，以此吸引客户，同时以柜台服务优势，积极营销个体经营户，储蓄存款业务增长取得新突破，截止6月末，储蓄存款余额比上年同期多增了3302万元。

（三）整合资源，提高柜台服务水平。一是调整柜台设置，为提高柜台服务水平，做好客户的服务与维护，特别是vip客户的服务与维护，对原有的人员和柜台劳动组合方式重新进行了整合，设立vip客户专柜，主要负责为指定的大客户服务；同时压缩后柜柜台数，增加1组前台业务柜台组。经过调整后，柜台业务的服务能力大为增强，基本解决了柜台排队现象，对于vip客户随到随办。二是调整岗位人员配置，实行岗位竞争。由业务技能强、服务效率高、服务态度好的员工优先选择岗位，充分调动了员工学习业务技能的积极性，进一步提高了员工的业务技能水平。

（四）创新手段，进一步提高客户维系水平

一是利用春节前期，走访相关客户，加强与大客户的沟通与联系，增进感情交流，培养客户忠诚度。二是开展以球联谊活动，以球会友，为我室拓展业务提供了新的客户资源。三是落实客户维护责任制，在柜台为客户提供差异化服务的基础上，将员工与vip客户建立一一对应关系，落实专人进行维护。通过多策并举，我室与客户的关系不断得到增强，没有出现因服务不到位而造成客户走失现象，原有客户在我室的存款额也在逐步提高。

（五）从严从细，进一步加强内控管理

内控管理是银行稳健经营的保证，我室以分行提出的深化创建平安分行为目标，加强员工的制度教育，强化制度管理，在内控管理上遵循“从严要求，从细着手”的原则，加大对日常业务操作规范化检查和监督，认真做好制度执行、落实工作。一是坚持班前训示制度，时刻敲响风险防范警钟。二是加强对卡把、出入库、授权等环节管理，消除风险隐患。三是加强制度执行检查，由坐班主任对员工的日常操作进行事前、事中、事后监管，杜绝风险发生。

（六）积极组织，不断加强队伍建设

一是加强员工业务技能教育。我室充分利用每天班前训示机会，组织员工学习各项规章制度，同时还利用晚上时间定期组织学习相关的业务知识，鼓励员工积极参加各种培训班学习，使得员工的业务技能不断提高，使员工具有良好的职业意识、职业文化、职业道德和职业精神。二是强化员工团队意识，提高员工的团队协作精神，充分发挥营业室的人力资源优势作用。结合分行开展企业文化建设的契机，组织员工积极参加分行举办的“迎新春”文艺汇演，出色的表演节目得到了分行党委的充分肯定，极大地鼓舞了员工的士气，进一步增强了员工的集体荣誉感，增强了员工的凝聚力。三是积极组织员工参加“三项”专项教育活动，促使全行员工牢固树立案件防范、严格管理和合规操作三种意识，逐步建立一支遵纪守法、操作规范的员工队伍。

（七）推陈出新，进一步完善激励机制。年初分别出台了《*分行营业室存款营销奖励方案》、《*分行营业室基金、保险营销奖励方案》、《*分行营业室银行卡营销奖励方案》以及《*分行营业室员工业绩考评管理办法》等办法，落实具体的奖罚措施，充分调动了员工的积极性和主动性，有效促进了各项业务的发展。

此外，根据区分行下达的操作指令，我室积极组织员工对相关的账目进行清理核对和新业务系统演练。累计补录、修改账户信息3500多条，按时按质完成了各种数据上收前的账目核对工作；在第一阶段的新业务系统演练中，还受到了区分行通报表扬。

三、当前工作存在的问题

（一）对公存款增长不足。截止6月末，对公存款增量仅为3663万元，完成年度任务的48%。与上年同期相比，呈现了增长速度缓慢，增长量少的现象。主要原因：一是各单位逐步开始筹建办公楼，原有存款资金陆续投入使用，是造成机构类客户存款下降的主要原因；二是财政等机构类客户在各银行开户格局已基本定局，存款资金相对稳定，拓展空间有限；同时各行加强对现有客户的维护力度，增加了营销的难度；三是新项目投入不足，上半年*市新投入项目少，缺乏客户资源。四是水电行业大客户组建集团公司，资金全部上收南宁总部管理，致使原在我行存款逐步减少。

（二）中间业务收入渠道少，发展后劲不足。上半年中间业务收入仅为34.7万元，收入的主要渠道是银行卡业务收入、保险手续费收入及建行运钞收入。收入来源少，拓展空间有限。

四、下半年工作计划

（一）进一步加大对财政、城市基础建设资金的营销力度。加强与市财政局的沟通与联系，及时了解财政预算外资金、城市基础建设资金投入的情况，提前做好相关用资单位的营销与服务，提高资金的留存。做好国开行贷款营销工作，掌握资金源头。

（二）密切关注房地产项目动态，及时做好相关项目的营销。重点做好城西国际、嘉元小区、单位集资建房等项目的营销，提供资金结算、贷款支持等服务，提高项目综合贡献率，促进我室存款、贷款、中间业务的全面发展。

（三）积极寻找资源，加快中间业务发展步伐。一是加大住房贷款的营销，增加财产保险手续费收入。二是积极营销部分娱乐场所的pso机安装业务，拓展中间业务收入来源。

（四）加大贷记卡发卡力度，提高银行卡效益。重点对财政系统单位及水电等优势行业主要负责人、中层干部的贷记卡宣传，增加贷记卡发卡量，抢先占领信用卡市场，不断提高银行卡的收入。

（五）做好国库集中支付业务，促进财政系统单位资金留存。通过做好支付业务，密切与相关单位的联系，吸引单位其他资金存款流入我行。

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关键词：土地储备制度；房地产市场；宏观调控

中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）02－0134－02

一、城市土地储备制度使土地价格市场化

国务院在2001年4月发出的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一节中明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”拉开了中国土地储备制度的帷幕。2002年，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。到了2005年，招拍挂已经成为经营性土地出让的唯一途径。

在城市土地储备制度建立的前提下，政府是土地的唯一供给者。假设：（1）土地供给量是根据国家宏观政策和经济发展的要求指定的，那么它应该是一个合理的供应量，作为开发商只能去接受；（2）需求土地的开发商是理性的；（3）市场上的每宗土地都是同样的，是无差异商品。那么采用招拍挂的土地出让方式，通过引进市场机制，让开发商根据自己的能力来进行公平的博弈取得土地，参与者的竞争愈加激烈，最后的交易价格就愈能反映真实的土地市场价值，因此，城市土地储备制度将原本真实的市场价格揭示出来。相反，土地协议出让方式容易导致市场交易的暗箱操纵，导致开发商与政府某些部门相互勾结，滋生腐败，致使国土资源大量的流失，它所形成的土地价格必将远低于土地招标拍卖挂牌供地政策下形成的市场均衡价格；同时，将导致需求大于供给，出现超额需求现象。

二、城市土地储备制度放大土地价格信号

（一）影响土地需求因素分析

1.城市化。城市化又称城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。目前，一般采用城镇人口占总人口比重这单一指标来测量城市化水平，根据这一指标，至2003年底，中国城市化水平已达到40%。城市化是一个国家或者地区实现人口聚集、财富聚集、技术聚集和服务聚集的过程，在这个过程中各种用地需求量不断增加。城市化在用地需求上应分为内涵增加需求和外延扩大需求。在城市化过程中，新增用地还是以外延扩大增加用地规模为主，城市化带来的人口膨胀、商业繁荣、工业规模扩大将刺激用地需求，并抬高了土地市场价格，这时城市化会推动土地需求价格曲线外移。

2.人口增长。土地需求的本质即人口增长对土地的需求，人口增长可以分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增长或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量的增加或减少，即迁入的人数和迁出人数的净差值。在单位区域内，影响地价的是相对人口密集，一般来说，人口密集高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。同时，人口密集增加可能会刺激商业、服务业等的发展，提高商业和服务业用地的市场价格，人口增长会引起住宅商业用地需求价格曲线外移。

3.土地投机。城市地上建筑物具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长等特点，而且城市土地供给又缺乏弹性。土地供给条件的改变不可能是价格预期形成的主要决定因素，对未来需求的变化才是价格预期形成的主要决定因素。由于在土地市场存在着大量的正反馈交易，即投资者根据资产过去价格的趋势而不是其实际价格进行交易。如果投资者预期地价很快将上升，就会以目前的市场价格购入一定量的土地，然后再以上涨后的价格出售，从而获得高额收益。在正反馈效应下投资者都将采取这种投机方式，就会造成土地市场上只存在买者而缺少卖者，从而在宏观水平上打破供求平衡。在这种条件下追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格，最终形成土地价格投机。

（二）土地垄断前提下的土地供给

第一，在土地储备建立后，我国土地使用权出让市场的供给只有一个，即国家，消除了多头供地的现象；第二，土地作为一种特殊的生产资料，其需求交叉弹性为零；第三，国家可以根据本国发展情况来制定土地相关费用；第四，除国家政府外，其他任何机构都不能进行土地使用权出让，在国家范围内，中央政府决定一年或若干年我国土地总的供给量。那么在土地储备制度的前提下，政府供地符合垄断理论，我们可以从垄断厂商的需求曲线来分析政府的土地供应，如下图1所示：

假设土地成本为0，图中两块阴影的面积相等,即出让土地得到的直接收益相等，即政府在近期收益相等的情况下，选择A2点供应土地将多增加（A2-A1）的土地供给量,同时失去（A2-A1）的土地增殖的利益，那么作为土地垄断者的政府最求利润最大化肯定将采取减少土地供应的方式。

（三）土地价格信号放大机制分析

土地储备制度建立之前，我国土地需求者主要从以下几种渠道获得土地：一是通过无偿划拨方式取得土地；二是在“隐形市场”上，从拥有国家或集体土地使用权的单位和个人入手，未经政府同意或未办理任何补交出让金手续，获取非法供给的国有或集体土地；三是从一级市场经过有偿出让的方式获得土地；四是通过二级市场，以土地使用权剩余年限相应的市场价格从原土地使用者手中购得土地。土地储备制度建立以后，第一二种非市场渠道得到有效的控制，无偿划拨一级通过隐形市场获得的土地数量均将减少，大部分需求将转移到第三四种渠道，土地需求者基本上依赖市场土地途径获得。

三、城市土地储备制度转变房地产企业经营模式

土地储备制度实施之前，我国房地产业进入壁垒实际上并不高。一般而言，进入壁垒包括资本量、规模经济和产品差别等方面，但几乎都不构成进入壁垒。作为一个资金密集型产业，房地产行业理论上具有一定行业壁垒，但一方面我国房地产开发企业高负债经营的特点突出，我国房地产开发企业的负债率一般在70％以上（易宪容，2005），开发企业只要具有土地出让款的首付款（一般占土地出让金的20％～30％），一个项目就可以操作成功；另一方面，我国房地产企业借助自己的买方垄断，让建筑企业垫资建设已经成为一种惯例。开发企业成功的关键在于土地这项“战略资源”。

土地储备制度打破了由于土地要素交易非公平的壁垒，使土地要素交易具备“公开透明性”与“国民待遇性”两大特点，各类房地产开发企业可以直接获得各类土地出让信息，避免信息不对称造成的非公平竞争；同时，土地储备的“国民待遇性”对所有开发企业一视同仁，土地要素使用权的归属由投标企业的实力与投标方案决定，政府关系已经不能构成竞争优势。在协议出让土地情况下，国有房地产开发企业凭借“过硬”的政府关系，过着“大碗喝酒、大块吃肉”的黄金时代，以低廉的土地获取成本拿到别人拿不到的土地，至于企业管理方面粗放一点，对于丰厚的利润来说不过九牛一毛，无伤大雅。但是，伴随着土地竞价把开发商的利润大幅度削减，向管理要效益越来越关系到企业的生死存亡。那些曾经以政府关系作为核心竞争力的房地产企业，没有重新找到自己的竞争优势而要导致出局，民营、股份制房地产企业以其运行效率高、市场反映灵敏、管理细致而构成的核心竞争力逐渐占据了房地产市场的主导地位。

同时，土地储备制度下，土地大宗出让的特点形成产业“洗牌效应”。巨额的土地出让金形成一个很高的门槛，这道门槛往往让许多中小企业望而却步，根本无力在土地拍卖市场上与大型开发商竞争。特别是在国家加强对房地产业调控、严格信贷条件、提高信贷利率、企业资金杠杆作用削弱的情况下，大部分中小开发企业很难拿得到土地，处于“断炊”的尴尬境地，拿不到土地这一核心资源，这些中小企业只能成为旁观者，并最终沦为被淘汰者。而大型房地产开发企业则借助这道门槛，成功地“清理”了市场，实现了对区域市场的垄断，获得了垄断利润水平和更大的发展空间。