商品房建设标准十篇

商品房建设标准篇1

市政府同意市房地局制订的《关于内销商品住房种类归并的若干规定》，现转发给你们，请按照执行。

关于内销商品住房各类归并的若干规定

为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平衡的原则，逐步建立统一的商品住房交易市场，现就内销商品住房种类归并作如下规定：

一、归并的范围

除花园住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房外，将普通内销商品住房、侨汇房、经济适用住房、职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

二、归并的方法

（一）土地由无偿划拨向有偿使用归并

1、经济适用住房。已列入市经济适用房专项计划，取得建设用地批文，并于1999年11月30日前取得预配售许可证的项目，直接转为内销商品住房；已列入市经济适用房专项计划，取得建设用地批文，在1999年11月30日前尚未取得预配售许可证的项目，按内资六类用地土地使用权出让金（以下简称“内资六类出让金”）标准的20％补缴出让金后，转为内销商品住房。

2、自行开发建设的职工住宅和动迁房等非商品住房项目。1999年11月30日前竣工的项目，直接转为内销商品住房；1999年11月30日前已取得施工许可证的在建项目，按“内资六类出让金”标准的20％补缴出让金后，转为内销商品住房；在1999年11月30日前尚未取得施工许可证的项目，在缴纳“内资六类出让金”后，转为内销商品住房。

3、市统征基地“1.5万亩”中，自行开发建设的职工住宅和动迁房等非商品住房项目。已取得市住宅建设征地批文，并于1999年11月30日前取得施工许可证的项目，直接转为内销商品住房；在1999年11月30日前尚未取得施工许可证的项目，按“内资六类出让金”标准的20％补缴出让金后，转为内销商品住房。

市统征基地“2万亩”中，自行开发建设的职工住宅和动迁房等非商品住房项目。已完成征地补偿，取得建设用地批文，并于1999年11月30日前竣工的，直接转为内销商品房；1999年11月30日前取得施工许可证的项目，按“内资六类出让金”标准的20％补缴出让金后，转为内销商品住房；在1999年11月30日前尚未取得施工许可证的项目，在按“内资六类出让金”标准的60％补缴出让金后，转为内销商品住房。

4、联建参建的非商品住房项目。1994年12月31日前立项单位取得建设用地批文的，1999年11月30日前，取得施工许可证的项目，联建参建单位按“内资六类出让金”标准的60％补缴出让金后，转为内销商品住房。1999年11月30日前，尚未取得施工许可证的项目，在缴纳“内资六类出让金”后，转为内销商品住房。1995年1月1日后立项单位取得建设用地批文的项目，联建参建单位在缴纳“内资六类出让金”后转为内销商品住房。

（二）房地产权证由黄证向绿证归并

除花园住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公用住房外，普通内销商品住房、侨汇房、经济适用住房、职工已购公有住房和其他划拨土地上的住房，已取得黄色房地产权证或房屋所有权证的，视作绿色房地产权证。

（三）房地产交易手续费实行归并调整

归并后，交易手续费统一由买卖双方各按房价的0.08％缴纳，其中2000年12月31日前个人购买，并于1998年6月30日前取得《住宅交付使用许可证》的空置商品住房，免缴交易手续费。

商品房建设标准篇2

第一条  为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条  凡在本省行政区域内设立房地产开发企业（以下简称房地产企业），从事房地产开发活动，均应遵守本条例。

第三条  本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。

第四条  房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

第五条  县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。

县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。

县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。

各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。

第六条  房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。

第二章  房地产开发规划

第七条  县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。

编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。

编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。

房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。

第八条  市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。

第九条  省人民政府计划部门应会商建设部门根据市（地）、县（市）房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。

第十条  省、市（地）人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。

第十一条  市（地）、县（市）人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。

第三章  房地产企业的设立与管理

第十二条  设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行政管理部门申请领取企业法人营业执照。

第十三条  建设部门应按规定对房地产企业的资质、开发情况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。

第十四条  省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。

第四章  房地产开发项目所需土地使用权的取得

第十五条  房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。

第十六条  房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：

（一）已列入当年商品房建设计划；

（二）已由城市规划部门提供规划设计条件；

（三）所需土地已列入年度用地计划。

第十七条  房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。

第十八条  房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。

第十九条  房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：

（一）具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；

（二）具有该建设项目总投资20％以上的实有资金或银行出具的融资证明（不包括土地使用权出让金）；

（三）符合市、县人民政府规定的其他条件。

第二十条  房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：

（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；

（二）投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；

（三）由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；

（四）中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

（五）中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资（不包括土地使用权出让金）1％的开发项目保证金。

中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。

第二十一条  房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：

（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；

（二）土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；

（三）竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；

（四）拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；

（五）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

（六）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资（不包括土地使用权出让金）1％的开发项目保证金。

竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。

第二十二条  建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50％；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还（含利息）。

第二十三条  出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。

出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。

第二十四条  房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。

第五章  房地产开发管理

第二十五条  房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。

房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。

第二十六条  房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。

建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。

第二十七条  房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。

申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：

（一）有审核批准的工程设计图纸；

（二）已取得建设工程规划许可证；

（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20％以上或已完成该项目的基础工程。

第二十八条  房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。

第二十九条  房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。

第三十条  房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。

第三十一条  房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。

第三十二条  商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。

第三十三条  房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。

第六章  涉外房地产开发管理

第三十四条  外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。

第三十五条  设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行政管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。

第三十六条  外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。

第三十七条  外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。

第三十八条  外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。

第三十九条  外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。

第四十条  外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。

第四十一条  省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。

第四十二条  外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。

第四十三条  香港、澳门、台湾地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。

第七章  法律责任

第四十四条  房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。

第四十五条  房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。

房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门按前款规定从重处罚。

第四十六条  房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行政管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条  土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。

第四十八条  房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。

房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。

第四十九条  房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行政管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。

第五十条  房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。

第五十一条  房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。

房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。

第五十二条  建设、土地管理、计划、城市规划、工商行政管理、物价、房地产管理等有关部门工作人员，在房地产开发管理活动中，玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，按管理权限由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条  当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章  附  则

第五十四条  本条例具体应用中的问题，除土地使用权出让以外，由省城乡建设厅负责解释。

商品房建设标准篇3

第二条  凡在本市行政区域内从事城市建设综合开发，经营、销售商品房的所有单位及有关管理部门，均应遵守本办法。

第三条  商品房销售价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。

商品房销售价格应以开发成本为基础，加合理利润、结合供求和国家有关政策制定。

商品房价格构成按物价部门有关规定执行。

根据楼层、朝向确定的商品房差价，其代数和应趋近于零。

第四条  商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

根据不同情况商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条  安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价，由市物价局、市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门审批。

第六条  普通商品住宅（不含公寓、别墅、四合院等高档商品住宅）实行政府指导价格，由市物价局、市建委会同市计划委员会（以下简称市计委）等有关部门定期。政府指导价每年第一季度末。

普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市的各区域商品住宅的销售指导价格。

实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。

第七条  除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。

第八条  实行政府定价的商品房，开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价局、市建委申报销售价格。

市物价局、市建委在收到正式报告后30个工作日内做出正式批复。

第九条  实行政府定价的商品房，开发经营企业申报内容包括：

1、项目总说明（包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等）；

2、商品房成本税费报价表；

3、政府批地文件；

4、建筑施工合同；

5、市政管网综合图；

6、详细规划总平面图（含附属和配套工程明细）；

7、要求报送的其它有关文件和资料。

第十条  实行政府指导价的商品房，开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前，须将预售（销售）价格向市物价局、市建委备案。

第十一条  实行政府指导价的商品房，开发经营企业备案内容包括：

1、项目总说明（内容同第九条有关规定）；

2、项目成本税费报价表；

3、计、建两委批准的商品房建设计划文件；

4、市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证；

第十二条  实行政府指导价格的商品房，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局、市建委审批后销售。

第十三条  实行政府指导价格和市场调节价格的商品房，其成交价格在发生首次交易后30个工作日内应向市物价局、市建委备案。

第十四条  商品房销售实行明码标价，售房者必须备有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括：

1、商品房使用面积单价和建筑面积单价；

2、楼层、朝向价格增减系数；

3、座落位置、房型简图、整套建筑面积（含比例分摊公用面积）和使用面积；

4、商品房价格外代收代付的具体收费项目（含分摊性的项目）与收费标准；

5、拟定的物业管理收费项目和标准。

售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。

第十五条  商品房价格构成外的代收代付费用，属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收；属于分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。

第十六条  凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业性收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定，报市物价局批准后执行。未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。

第十七条  商品房销售合同应标明销售价格，其它涉及价格（收费）的内容应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订，售房者和购房者必须履行合同规定的义务，任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由，擅自变更合同签订的销售价格。

第十八条  未经市物价局、市计委、市建委批准，销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称，误导蒙骗购房者。

第十九条  销售商品房不得有下列行为：

1、不执行政府规定的价格（收费标准）擅自涨价或乱收费用；

2、采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本（费用），改为在价外另行收取；

3、违反代收代交规定，牟取非法利益；

4、不按规定实行明码标价；不按规定使用售房价格说明书、或者使用虚假手续、不规范的标价手段蒙骗购房者；

5、虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的；

6、不按规定申报备案成交价格、预售价格的；

7、其它违反本办法的行为。

对价格违法行为由物价检查部门按有关法律、法规和政府规章进行查处。

商品房建设标准篇4

关键词：精装房 质量 管理

中国商品房二十年来经历了毛坯房、半成品房、精装房的发展阶段。到今天，精装房越来越受到客户的青睐，成为市场的主流产品而成为不可逆转之趋势，逐渐由产权式外租公寓、小户型公寓、酒店式公寓中曼延开来，从高端的别墅项目到低端的廉租房都在搞精装修。

精装房，即是由房地产开发商负责设计、主体结构建造、室内外装修整体方案，一步到位建造好，房产商销售已经完成装修的商品房，购房者“拎包”即可入住，省时省力省心。但我们也注意到，往往有些客户在入住前把好端端的精装修“敲”掉，自行重新进行二次装修，造成极大的资源浪费，令人痛心。说明这些精装修达不到客户的要求。

商品房的主体建造、室内外装修由地产商一体化开发建设，同时业主要求房子的质量更好、价格更低，希望物有所值，物超所值。增大了开发企业的责任，对开发企业提出了更高的要求，促使其作出有效的运作手段和应对策略。

1.精装房分析

精装房的含义是开发商从主体建设到成品装修一条龙开发，其装修部分包括室内室内防水、水电管线插口和控制等工程，入户门、房门、内外窗等门窗工程，室内及阳台的地面、墙面、天花等装饰工程；提供厨具和卫浴洁具，包括部分的灯具和家电；并保证装修质量和承诺维护服务。

1.1从开发商的角度：相对于毛坯房，精装房增加了开发工作的范围，增加管理的难度，延长建设的时间。精装房建设责任的加大，对开发商的要求更高。

1.2从客户的角度：，担心精装房的质量是否保证、价钱是否合理、能否满足业主的个性的多样化要求。精装房为客户省去繁琐的装修工作，局部改动和变动亦简易和方便。

1.3从建设的角度：前瞻的设计、过硬的质量、精致的品味，使精装房更受欢迎，易于销售。集约式的、一次到位的建设避免了装修噪声的互相干扰，减少装修粉尘、垃圾对环境的污染。

1.4从管理的角度：精细化管理、严格监控确保高质量；标准化、规范化施工建精品工程。采取材料团购、流水配装、机械施工措施，促使生产成本降低。

2.精装房装修设计及质量管理策略

精装房时代的来临，对开发企业提出了更高的要求。精装房既要有全面解决家居标准化方案，又要有装饰个性化的对策；既要保证所开发住宅的品高、质优，又要保证其价廉、好用；既加长项目建设周期、增大开发企业资金积压，又增加装修质量责任和风险。

精装房开发建设是一个复杂的综合工程，开发商应具有精确把握市场动向智慧、超前设计的理念、精细化管理的能力，有足够的设计对应策略，制订详细的装修实施方案。进行严格的监控，设置质量控制点，明析控制参数和标准，遵循工艺流程，标准化规范施工，建精品工程。

2.1精装房装修设计定位策略

房地产商在项目开发之初，通常会进行一系列的调研及论证，为准备开发的商品房项目进行销售定位，比如客户的定位、建筑的定位、成本的定位等。精装房的装修设计无论是室外或室内都要遵循商品房项目的一致性及整体性，精装房工作在进行到进一步深入装修设计时，首先考虑的应该是精装设计与商品房项目销售定位相统一。另一方面即使是小项目的商品房开发，从立项运作、设计，到建筑主体建成都要2-3年的时间，这个时间内会发生很多的变数，比如外部地理环境、客户的购房取向、流行趋势、建筑装饰材料、设备的更新、相关的法律法规都会发生改变要，这时装修设计就需要作出相应的调整和修正，重新进行装修设计定位。这主要从下面几个方面进行：

①根据外部环境的变化定位：从商品房所在地段的交通和地理环境的变化、区域功能调整、教育资源发展、区域经济的发展、智能化住宅设备的发展等方面分析，进行最终装修设计方案调整定位。

②根据客户的需求定位：与签约客户进行必要的交流，了解客户喜好什么？追求什么？需求什么？讨厌什么。明确作出详细的客户需求分析报告，以此为根据装修设计师与开发营销策划部门再次进行产品的装修定位分析。

③根据营销反馈信息调整定位：营销方案是否符合市场，目标客户群体是否适宜，是否有调整的必要，装修设计师密切与开发商营销部门沟通，避免设计方案与营销目标脱节。

④根据新材料、新设备进行定位：建筑装饰材料及设备升级换代非常之快，设计单位应掌握建筑装饰材料领域的最新成果及市场动向。最终装修设计尽可能利用性能更好、成本更低、施工简单的新材料和新设备进行设计，与时共进。

⑤根据流行趋势进行定位：大众喜爱是之所以流行的原因，流行元素永远是营销的手段。紧跟潮流、锁定营销目标，运用流行元素进行设计定位。

⑥根据新的法律法规要求进行定位：法律法规的安全、节能、再生等方面的要求符合社会可持续发展的原则，以对社会负责的态度进行装修设计定位。

2.2灵动空间装修设计策略

房地产开发商在项目的前期工作中，委托相关的策划机构进行商品房项目的数据收集、分析，包括户型及室内空间的功能区的分析，设计公司根据这些数据进行建筑设计，一般来说户型空间是谋定的。由于建筑技术的发展，框架结构的住宅楼占的比重越来越大，楼房承重墙的数量的比例相对少了许多，为室内空间的灵动装修设计带来了更多的方便：

①尽量减少户内的非承重隔墙。在装修时利用轻体隔墙或活动隔墙，提高户内空间的可变性和灵动性，以适应不同客户的要求；

②提高户型在使用期内的灵变性。住宅的设计寿命长达50年-100年，在这期间必然会进行多次的重新装修，有可能的话，会对户内空间的功能布局重新规划以适应新的要求，建议户内的水电及其它设备的暗装管线避免大量装于非承重墙内(特别是主干管线)，方便以后的改造。

③水电及其它设备的接口、开关，既要考虑简洁和灵动空间的要求，又要方便使用。

2.3装修成本控制策略

精装房具有设计的统一性与灵活性、施工规模化、工艺流程化、管理验收标准化、装修组件工业化的特点，如何保证管理到位、采取得力的措施来控制成本的合理性是开发商和客户共同关心的问题：

①统一设计，为客户提供装修方案菜单，避免了大量重复设计所带来的高额设计费用

②材料招标，集团式采购，或由生产厂家直接提供，减少中间环节，保证品质、降低材料价格

③组件工厂定制，规范制作，节省损耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省时、省力、省心

④规范材料、施工、验收的管理工作，保证施工质量，提高精装房的品质，让客户放心，同时节省后续维护的成本。

2.4组件配装策略

注重模数设计，装修模块、组件集成开发，机械化加工，配套使用，流水组装，降低装修生产成本。

①利用市场成熟的装修模块、部品组件进行装修，比如套装门、配套卫浴、成套厨房、整体吊顶等整体模块嵌入装修设计中。

②配套部件的开发、选用要注意2点：A尊重重行业模数；B同一部件，多系列配套设计，便于客户选择与搭配

2.5个性化菜单定制策略

精装房如何克服标准化装修的统一性和适应客户个性要求的多样性的矛盾。太尊重客户会造成精装个性零碎，不方便饰材的统一采购、施工管理。唯一折衷的办法是采取个性化菜单定制模式，制订《全装修菜单选择表》给客户多样化的选择和组合。

①装修风格菜单：根据楼盘的情况、设计出多种精装方案供客户选择

②配装部件菜单：配装部件可以提多种品牌系列进行选择、搭配，方便自由组合形成多种风格、色调的个性

③装修材料菜单：选定一些好品菜单的材料，提供多材质、多式样的饰料供客户挑选，打造不一样的，自己喜欢的个性空间。

2.6材料的互换性和通用性策略

材料的互换性有材料的更多选择和更换的便利，利于菜单材料的更多选择及日后维护维修的更换，通用性设计特别适合水电设备的友好连接，其适用范围广，利于客户的无障碍使用。

①选择行业模数化标准材料及可能避免个性定制型材

②选择施工工艺简单、便于安装及更换的材料及组件

③选择较友好连接和标准配件，不使用特殊配件。

2.7标准装修材料的选用策略

根据品牌、市场质量、价格、规格等方面选定标准装修材料，并制作好《精装修标准装饰材料表》，材料选用策略如下：

①选用质优价廉的材料：选择市场品牌硬、质量稳定、规格统一的材料，并通过竞标或直购的方式降低材料价。

②多样的品牌和材料规格：同一用途的材料可以多选一、二个品牌供客户选用，多型号、多规格、多色样、多色彩、多系列供客户挑选使用。

2.8装修施工质量管理策略

装修质量直接影响精装房的品质，除了有好的设计方案外，精装房的施工管理显得尤为重要，需采取有力管理手段和有效的措施：

①制定管理方案：组织管理团队，明确分工责任。编制详细管理实施方案，包括工程进度、材料的采购与检测、施工管理与安全措施、设置质量控制点及控制参数、装修质量验收的流程与方法。

②装修施工企业的选择：挑信誉好、有丰富施工管理经验的装修公司。考察其是否具有大规模施工的能力、充足的资金周转能力、良好的沟通能力，管理、施工人员是否具有上岗资格证。

③装修材料管理：按装修菜单和客户自选定的材料菜单有步骤地进行采购。主要材料进场严格进行建、施、监三方共同签证，按照材料的相关技术参数查验，保证装修材料的高品质。

④施工及安装管理：实行封闭施工安全管理，管理、施工人员凭资格证上岗。监管施工的工艺及流程是否正确，材料的使用配合比例是否适当，相关参数是否达标，养护、保护措施是否到位。注意保存材料样本及施工现场影象资料。

⑤验收管理：严格按照工程验收规范进行验收，主要有两个方面：A根据分项施工验收技术参数单项逐一检验；B根据工艺流程系统地、有序地分步验收，特别注意隐蔽工程的验收。同时做好验收签证的管理。

3.结语

商品房精设计、装修是一个复杂的综合工程，它要求开发商精确把握市场动向，通过超前的设计、精细化管理为客户提供标准化的、高品质的、性价比高、能满足客户多样个性化要求的产品。这不仅检验开发商设计、开发、管理的能力。亦考验住宅产业的整体智慧和策略。

参考文献：

[1] 陈泉辛,关于精装房的思考.[ DB/OL]. ，2007-02-01。

商品房建设标准篇5

关键词：经济适用住房：保障性住房；中低收入家庭

一、引言

经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。通过近10年的探索和实践，我国部分中低收入家庭享受了经济适用住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，经济适用住房政策在具体实施过程中，却出现了较多问题。本文力图通过对我国经济适用住房建设存在的问题进行分析，为其今后的发展和其他正在起步的保障性住房政策提供借鉴，扬长避短，使保障性住房的建设能够为中低收入家庭真正地带来实惠。

二、我国经济适用住房建设存在的主要问题

(一)目标定位和土地使用制度改革的总体目标相悖

目前我国的经济适用住房定义为具有保障性质的政策性商品住房，这样的属性使其无法设置退出机制。我国是土地资源短缺的国家，人口众多，可用于居住的土地十分有限。加之目前已全面实行土地的招拍挂制度，因此，地方政府能够或愿意用于建设经济适用住房的土地变得更加有限。而政府建设经济适用住房在土地和税费上的补贴却随着其上市交易而彻底转化，政府的保障性住房资源也就随之流失。

(二)“中低收入”难界定

“名义”保障范围过宽而实际保障范围过窄。在“中低收入”界定不规范的情况下，开发商实际上存在着把销售目标定位在中等收入偏高家庭上的可能性，从而导致：财政补贴部分落到了收入较高者身上，降低了稀缺的补贴资源使用效率，不符合建设经济适用住房的目的和财政补贴的支付原则；对商品房市场而言，财政补贴利益不当接受者的存在导致了“挤出效应”，不利于商品房市场的健康发展。

(三)供应主体错位

目前经济适用住房主要由房地产企业来组织运作。既然是企业行为。追求利润最大化的目标将始终不会改变。开发商大力开发商品房以获取经济利益，而对开发低盈利率的经济适用住房缺乏兴趣。同时，不乏开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途、变相进行商品房开发。经济适用住房是用来解决城镇中低收入家庭的住房问题，最终却以商品房的形式开发，从根本上改变了经济适用住房用地的性质。

(四)补贴方式不合理

现在的经济适用住房可认为是将国家提供的社会福利固化在房屋上的“补砖头”的政策。由于实际购买者不一定是中低收入阶层，这就造成有一部分福利落到了不该享受者的头上，而需要者却求助无门，形成了社会不公。

(五)政府缺管

缺少专门的管理机构，管理人员严重不足，以至于准入审查不严，退出缺少监管；房源缺少储备，建设缺少限制等问题。

(六)决策缺少通盘规划

作为我国保障性住房建设的主体的经济适用住房，其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带，目前有越来越远的趋势，而且规模过大，商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后，虽然居民的居住条件得到了改善，但出行的交通成本和时间增加了，就业机会减少了，中低收入居民的整体生活水平有所下降。

三、相关建议

第一，进行经济适用住房制度的改革，保持保障性住房的保障属性，取消其商品属性，建立合理的准人和退出机制，即实行所谓的经济适用住房“内循环”的管理模式。购买经济适用住房除限定其收入标准外，还应限定原居住状况的最高标准(如人居居住面积不足15平方米)；鼓励中低收入家庭不断提高生活质量并通过市场进一步改善居住条件，但购买商品住房的家庭应按政府回购价将原经济适用住房出售给政府，以便作为经济适用住房重新提供给需要保障的中低收入家庭。

第二，在制定经济适用住房制度时，首先应由以国家法定的形式规定设定标准依据，再由地方政府根据本地区可支配收入状况拟定的标准划分享有经济适用住房的主体。这样就形成统一中又具灵活性的确定主体机制。经济适用住房的适用主体问题，不能仅看其家庭收入状况，应该由国家确定评估指标体系，如现有住房情况、家庭可支配收入、家庭成员、人均可支配收入、家庭开支状况等。在地方房地产管理部门和统计机关广泛调查研究的基础上，根据国家指定的评估指标确定适合地方执行的评估标准。同时，政府应建立刚性的购房资格标准，完善家庭收入、人口、现有居住条件信息系统，规范经济实用房供给信息、申报者排队顺序、资格审查和公示等购房程序。对于违规购房、炒卖行为应给予严厉的经济处罚，并追回所购经济适用住房。

第三，政府要更全面地参与经济适用住房成本核算和定价过程，还要运用市场手段来降低开发成本。应事先比照商品房地价和税费成本来核定政府无偿提供的土地市价和税收优惠金额，直接从成本和售价中扣除；严格监控建筑成本，政府可直接参与公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支。开发商随意提高价格应给予经济处罚、取消开发资格等制裁。

第四，建立相应的保障性住房管理机构，加强对经济适用住房的管理，严格控制供应对象和建设标准。突出保障性住房的特点――满足住房的基本需求，而不是改善和提高住房水平。经济适用住房建筑面积以满足中低收入家庭的基本需求为准，面积不应过大，建议控制在平均建筑面积70平方米／套为宜，不宜超过80平方米／套；且建设标准也应有所控制。内部设施水平不宜过高；但相应的环境质量、公共设施水平和交通便捷条件应该是良好的。

第五，发挥城市规划的综合调控作用，保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。经济适用住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门，根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址，并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持，这是一个综合决策的过程。

第六，可考虑从“补砖头”改为“补人头”，即将对低收入者的补贴补在“人头”上，而不是补在“砖头”上。政府不应通过减免税费以及土地出让金等形式来降低经济适用房的造价，而应直接补贴给中低收入者以货币，让其在市场寻求满足自己需要的房屋。

商品房建设标准篇6

第二条  本办法所称开发经营商品房是指具有开发经营资格的房地产开发企业开发经营的商品房。

第三条  凡本省行政区域内房地产开发企业开发经营的商品房（以下简称商品房）价格的确定，必须遵守本办法。

第四条  商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价三种价格管理形式。回迁安置房、解困房、安居工程等福利性住宅实行国家定价；普通商品住宅实行国家指导价；高级商品住宅和非住宅商品房实行市场调节价。

第五条  县级以上人民政府的物价部门会同同级房地产行政主管部门，对商品房价格实施管理。

第六条  商品房价格实行统一领导、分级管理原则。中直、省直、部队和外商投资房地产开发企业以及省外在本省开发经营的商品房的价格，属于国家定价和国家指导价的，由省物价部门审批。省物价部门对其审批的商品房价格可以委托项目所在地的物价部门办理。

市（州）、县（市）房地产开发企业开发经营的商品房的价格，属于国家定价和国家指导价的，按行政隶属关系，由各市（州）、县（市）物价部门负责审批。

第七条  实行国家定价和国家指导价的商品房，在出售以前（含预售），房屋开发经营企业应当在申报价格时按小区（零星按栋）如实填写《商品房价格申报表》，按商品房价格管理权限分别报送物价部门、房地产行政主管部门，并提交建设银行审定的工程预（结）算资料、拆迁还房面积、户数以及各项费用清单等资料。物价部门应及时会同房地产行政主管部门进行审批，对商品房价格申请人提交的材料齐全的，应当在接到书面申请30日内审批完毕，特殊情况可延长15日。物价部门逾期不进行审批的，企业可以自行定价出售商品房。

第八条  商品房价格应当依据合法成本、国家规定的税金和适当的利润，本着按质论价的原则和市场供求状况以及国家政策要求制定。

第九条  商品房的基准价格，以预算成本为基础，由下列项目构成：

（一）成本构成。

1.土地征用及拆迁补偿费（或土地使用权出让金），包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。处理拆迁征购房屋等收回的残值一律冲减商品住宅成本。

2.前期工程费，包括规则、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3.建筑安装工程费，以当地建设银行审定的工程预（结）算为计算依据。

4.基础设施建设费，包括开发小区内道路、供水、供气、供电、排污、排洪、通讯、照明、环卫绿化等工程发生的支出。

5.公共设施配套费，包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出。安居工程住宅发生的公共配套设施费按50％计入成本，其余50％由城市政府承担。

6.商品房开发经营单位管理费（含间接开发费和三项费用中扣除利息部分），按本条1－5项费用总额计取。其中：一级开发单位为3.2％；二级开发单位为3.0％；三级开发单位为2.8％；四级开发单位为2.6％；五级开发单位为2.5％；福利性住宅建设单位一律按2.5％计取。

7.贷款利息（财务费用部分），按当年建设银行发放房屋贷款的年利息率乘以本条1－5项费用总额的40％计算。

（二）税金，按国家税法规定税率计算。

（三）利润，以成本中1－5项费和之和为基数计算，最高不超过8％。

第十条  成本中所列费用凡国家和省有规定标准的，按国家和省规定计算，国家和省没有规定标准的按实际发生的合理费用计算。商品房开发规划之外的市政建设项目费用不得进入成本。

第十一条  作价办法：

（一）回迁安置（不含偿还产权安置）住宅价格。由省价格主管部门会同有关部门根据全省平均住宅建筑造价并同住房制度改革进程相衔接，定期公布全省回迁安置住宅增加面积（不含超标准部分）的基准价格。各市（州）、县（市）价格管理部门会同有关部门可根据实际情况在不超过省公布基准价15％的幅度内制定当地最高限价，并报省备案。

（二）解困房价格，按成本（含定额费用）加税金（按实际发生）作出基准价格，再根据当地解困费收缴情况予以补贴的数额确定出售价格，但平均出售价格不得低于当地政府确定的房改方案中规定的同类结构房屋的标准价格。

（三）安居工程住宅价格，按成本（含定额费用）加税金（按实际发生）核定。

（四）普通商品住宅基准价格，由成本、税金、利润三部分构成；普通商品房销售价格，由基准价格和经国务院、省政府批准的价外应收取的各项代缴费用（按实际发生）两部分构成，同时允许开发经营企业在物价部门核定的最高限价基础上，向下浮动，下浮幅度不限。

（五）高级商品住宅和非住宅商品房价格由企业根据成本和市场情况自行确定。定价资料报同级房地产行政管理部门和物价部门备案。

（六）商品住宅在销售时，各经营单位可根据实际情况自行制定朝向差价和楼层差价，但其差价增减的代数和应为零。

（七）对当地政府利用好坏地号搭配办法调节开发企业利益的，作价中可平衡考虑利润率，但已在非住宅商品房价格中得到补偿的除外。

第十二条  对非住宅商品房和高级商品住宅实行高额利润调控机制，具体办法由省物价部门会同有关部门另行制定。

第十三条  房地产行政主管部门对未经价格管理部门审定价格的新建商品住宅，不予办理交易手续和产权登记。

第十四条  商品房开发经营企业对非法的行政性、事业性以及省物价局公布的商品房建筑取费项目外的收费有权拒缴。如已缴纳，也不得计入商品房销售价格。

第十五条  对尚未实行土地有偿使用的地区，当地政府可在商品房价格外收取地段差价。其标准，市（州）物价部门可以参照国家和省有关城镇国有土地基准地价标准制定。

第十六条  由个人承担的购房款（含解困、安居工程和回迁安置扩大面积等）部分，可按有关规定，予以明确部分产权。

第十七条  对违反本办法有下列行为之一的，由物价部门依照《中华人民共和国价格管理条例》及有关规定予以处罚：

（一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；

（二）越权定价和擅自提价的；

（三）不按规定如实申报商品住宅定价成本和备案资料的；

（四）擅自向商品房住宅开发经营单位摊派、收费的；

（五）其他违反本办法规定行为的。

商品房建设标准篇7

一、配套建设是国家法律规定房地产开发企业应当承担的义务。

《城市房地产管理法》第24条规定，“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相一致的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”第26条第1款规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”《城市房地产开发管理暂行办法》第6条规定，“房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拔前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。”“《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：（一）项目性质、规模和开发期限；（二）规划控制指标及规划设计要求；（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；（五）项目拆迁补偿安置要求；（六）项目经营方式等。”“将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拔的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拔土地使用权批准文件的内容之一。”国家建设部、工商行政管理局制定的《商品房购销合同》（GF-95-0171）范本第1条要求将土地使用权出让合同或划拔土地使用权批准文件作为房地产开发企业的用地根据，第22条第2款规定房地产开发企业“不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质”。这表明《房地产开发项目建设条件意见书》是《商品房购销合同》的潜在的有效组成部分，配套设施建设是房地产开发企业对商品房买方应当承担的法定和合同义务。

二、非营业性配套建设费用计入房地产开发成本决定了小区非营业性配套设施的产权共有性质。

国家物价局、建设部、财政部、中国建设银行1992年《商品住宅价格管理暂行办法》第5条规定，住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费（依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行）计入商品住宅价格组成的成本项目。既然房地产产权人购买商品房时支付了非经营性配套设施费用而房地产开发企业将该费用计入了成本，那么，除法律另有规定的部分外，非经营性配套设施的产权就应当归住宅小区全体房地产产权人所共有，并由住宅小区房地产产权人或使用人共同占用、使用、管理、收益，或由其聘用的物业管理公司进行管理。

三、加强和改善行政管理，确保商品房买方或房地产产权人的合法权益。

1、严格执行验收标准。这是指必须按照《城市房地产开发管理暂行办法》第16条的规定进行综合验收。综合验收内容应当包括非营业性配套设施是否建设完毕；如未依《房地产开发项目建设条件意见书》的要求建设非营业性配套设施，则综合验收的结果应为不合格。

商品房建设标准篇8

    第一章  总则

    第一条 为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

    第二条 凡在本省行政区域内设立房地产开发企业（以下简称房地产企业），从事房地产开发活动，均应遵守本条例。

    第三条 本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。

    第四条 房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

    第五条 县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。

    县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。

    县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。

    各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。

    第六条 房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。

    第二章  房地产开发规划

    第七条 县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。

    编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。

    编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。

    房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。

    第八条 市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。

    第九条 省人民政府计划部门应会商建设部门根据市（地）、县（市）房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。

    第十条 省、市（地）人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。

    第十一条 市（地）、县（市）人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。

    第三章  房地产企业的设立与管理

    第十二条 设立房地产企业，应向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在听取同级建设部门的意见后，对符合条件的，发给企业法人营业执照。

    第十三条 建设部门应按规定对房地产企业的资质、开发情况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起一年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。

    第十四条 省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门备案。

    第四章  房地产开发项目所需土地使用权的取得

    第十五条 房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。

    第十六条 房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：

    （一）已列入当年商品房建设计划；

    （二）已由城市规划部门提供规划设计条件；

    （三）所需土地已列入年度用地计划。

    第十七条 房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。

    第十八条 房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。

    第十九条 房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：

    （一）具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；

    （二）具有该建设项目总投资百分之二十以上的实有资金或银行出具的融资证明（不包括土地使用权出让金）；

    （三）符合市、县人民政府规定的其他条件。

    第二十条 房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：

    （一）由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；

    （二）投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；

    （三）由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起七日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；

    （四）中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

    （五）中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同。

    中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。

    第二十一条 房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：

    （一）由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；

    （二）土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；

    （三）竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；

    （四）拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；

    （五）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

    （六）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同。

    竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。

    第二十二条 出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。

    出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。

    第二十三条 房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。

    第五章  房地产开发管理

    第二十四条 房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。

    房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。

    第二十五条 房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。

    建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。

    第二十六条 房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。

    申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：

    （一）有审核批准的工程设计图纸；

    （二）已取得建设工程规划许可证；

    （三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的百分之二十五以上。

    第二十七条 房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。

    第二十八条 房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。

    第二十九条 房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。

    第三十条 商品房的销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。商品房的销售价格报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。

    第三十一条 房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起三十日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。

    第六章  涉外房地产开发管理

    第三十二条 设立外商投资房地产企业，应当符合法律、行政法规规定的条件，并按照外商投资企业法律、行政法规的规定办理有关审批手续。

    第三十三条 外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。

    第三十四条 外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。

    第三十五条 外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。

    第三十六条 香港、澳门、台湾地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。

    第七章  法律责任

    第三十七条 房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以一万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。

    第三十八条 房地产企业未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条的规定处理。

    第三十九条 房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，按照《中华人民共和国招标投标法》第五十四条的规定处理。

    第四十条 土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。

    第四十一条 房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。

    房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。

    第四十二条 房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处理。

商品房建设标准篇9

政策性保障住房是指政府提供政策优惠，按照合理标准建设，供应城市中、低收入住房困难家庭等特定群体，具有保障性质的政策性住房。

我市政策性保障住房价格与租金管理范围包括直管公房、廉租住房、政府投资建设的公共租赁住房、经济适用住房、城市危旧房（棚户区）改造安置住房、限价商品住房等。

廉租住房、直管公房、政府投资建设的公共租赁住房等租金标准实行政府定价管理。经济适用住房、城市危旧房（棚户区）改造安置住房、限价商品住房等住房价格实行政府指导价管理。

二、严格执行政策性保障住房价格管理规定

经济适用住房、城市危旧房（棚户区）改造安置住房、限价商品住房等政策性保障住房价格，要严格执行政府指导价管理规定，其基准价格的制定，由市、县价格主管部门会同同级住房保障主管部门在成本认证的基础上，以保本微利为原则，与同一区域内的城镇中、低收入家庭经济承受能力相适应，并能切实体现政府给予的各项优惠政策。对开发建设单位申报手续、材料齐全的，应在接到定价申请后30个工作日内作出制定或调整价格的决定。销售单位可按不高于基准价格的3%浮动幅度确定具体单套住房销售价格，报送有定价权限的价格主管部门和同级住房保障主管部门审核后，报当地人民政府同意向社会公示。

房地产开发企业实施建设的经济适用住房、城市危旧房（棚户区）改造安置住房、限价商品住房等政策性保障住房项目，其中经济适用住房利润率不得高于3%，其他政策性保障住房利润率不得高于5%；政府直接组织建设的政策性保障住房严格按成本价销售。

对商品住房小区中配建经济适用住房的，经移交或回购并面向城市低收入住房困难家庭销售的，其销售价格由价格主管部门会同同级住房保障主管部门综合考虑同区位同类经济适用住房价格和低收入家庭承受能力等因素确定。

三、加强住房租金标准管理

廉租住房租金标准应严格按维修费和直接管理费用两项因素，由市、县价格主管部门会同同级住房保障主管部门结合当地低收入家庭的经济承受能力，在成本监审的基础上制定具体标准，并向社会公布。

直管公房租金和政府投资建设的公共租赁住房租金标准，由市、县价格主管部门会同同级住房保障主管部门在成本监审的基础上，参照同地段商品房市场租金标准的一定比例，并结合楼层、地段等因素合理制定。租金标准原则上3年内不得调整。租金收入按政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

对城市最低生活保障家庭，由本人申请经住房保障主管部门审核同意后，可以减半收取实物配租住房中保障面积标准内的租金。

四、严格执行收费减免优惠政策

对经济适用住房、廉租住房，城市危旧房（棚户区）改造安置住房、政府投资建设的公共租赁住房等免收城市基础设施配套费、人防易地建设费、白蚁防治费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金等各种行政事业性收费和政府性基金；对建设限价商品住房减半征收城市基础设施配套费、人防易地建设费、白蚁防治费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金等各种行政事业性收费和政府性基金。

政策性保障住房项目建设中，凡涉及政府定价或政府指导价的经营服务性收费，有下限标准的，一律按下限标准执行，没有下限标准的，按不高于80%收费标准执行。任何部门和单位不得以押金、保证金名义，变相向建设单位收取费用。

五、严格实行明码标价制度

政策性保障住房的销售价格，必须严格执行明码标价制度和“一价清”制度。政策性保障住房的销售，必须按照政府所核定价格，按“一套一标”形式实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

直管公房租金、廉租住房租金标准以及政府投资建设的公共租赁住房租金标准，也应当在醒目位置公布，接受消费者监督。

商品房建设标准篇10

关键词：限价商品房 政策 政府 策略

现如今我国房价非常不稳定，房价大趋势是震荡上涨，特别是07年、09年房价猛涨，虽然后续有回落，但是房价依旧是呈上升趋势。针对这一问题，国家也不断加强保障性住房的开发建设工作力度，提出有关廉租房、公租房、经济适用房建设、限价商品房的一些政策。限价商品房能够为购房居民减少购房负担，也是解决民生问题重要环节，也是住房保障的重要着力点。但是，由于我国市场环境比较复杂，限价商品房依旧存在很多问题，政府也是针对这一问题不断的进行完善。

一、限价商品房的政策实践情况及问题

（一）我国各地限价商品房的政策对比

我国房价飙升重点在07年、09年，特别是中大型城市，限价商品房政策也最先在中大城市实施。限价商品房明确了销售对象、户型面积以及销售价格等规定，各地区根据本地区的情况在的政策实施过程中也有一定差别。限价商品房更多是作为保障性住房，其主要的消费群体是收入中低等的家庭，对申请保障家庭有年收入的申请标准，再有就是对一些外来务工人员也纳入了保障对象。限价商品房大多数都是以中小户型为主，面积最大不会超过100平方米，对于拆迁房，更多的是采取对接的方式。限价商品房价格是实行政府指导价，由于各地的房价不同，其限价商品房的指导价也不相同，一般的售价是在同地点、同类型房价的70%左右，同时也考虑土地成本、建设成本以及利润进行综合考虑，进而确定限价商品房的售价。

（二）限价商品房政策实施中的几个问题

1、限价商品房门槛高

限价商品房的实质是一种保障性住房，其销售对象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭。现如今许多限价商品房都设立较高的购买门槛，关系到需求者的人口结构到家庭收入比例以及家庭总资产等多项考量。以西安为例，目前的准入标准为：三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元，两人及单身家庭分别乘以系数1.1和1.2；人均住房面积小于17平方米，这就造成群众实际购买能力与银行按揭标准不匹配。还有一些城市对有购房需求者的户籍、婚姻状况、具体年龄进行门槛设置，其很多阻碍性非常大。还有个别城市改变限价商品房的性质，由于限价商品房的房价相对较低，其购买力强，许多城市把限价商品房作为一种福利，把限价商品房演变成一种内部员工特供房。

2、限价商品房的定价机制不合理

限价商品房的定价是基于同地点、同类型商品房价格的70%左右定价考虑。由于现如今房价相对比较虚高，把限价商品房的定价依托于周边房价欠缺合理性，但是炒房的现象依旧存在，使得房价虚高是事实。如果周边房价过高，就会导致限价商品房的价格就不会很低，限价商品房的价格过高，会为中低等收入家庭造成较大的负担，让许多中低等家庭承受不起过高的房价。以西安三环为例，普通商品房销售均价在5500元左右，限价商品房销售均价在4800元左右，差价较小，由于购买资格准入门槛较高，市民需提供的资料证明较多，花费时间精力较多，导致好多市民不愿意申请限价商品房。

3、配套不全的影响

限价商品房位置相对较偏，多数都在城乡结合部周围，特别是大城市都是“寸土寸金”，很多新建立的限价商品房都在郊区。周边配套不全，例如商场、医院、图书馆等，而且交通不便，有的项目市政配套不到位，这也成为了制约限价商品房销售的主要因素。

二、完善限价商品房政策的策略及建议

（一）降低购房门槛，完善管理体系

限价商品房应该真正的做到利国利民，就要做到公平性、透明性，建立健全更加完善的管理机制。政府应该落实限价商品房的真正作用、目的，保证购房需求者都是一些收入中低等的家庭，建立一个收入、财产、不动产等审查制度，对于限价商品房的准入机制和退出机制进行完善。限价商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的购买者。就西安市目前对申请人或家庭成员离异、涉及房产处置且未再婚的，申请条件是离异时间应满3年，这个规定使离异后面临无房确实需要住房的人员是无法购买的。建议有关部门对限价房的政策根据本地区的不同时期的具体情况进行及时的调整，使限价房这一惠民政策真正落实到需要住房的中低收入家庭头上。

（二）合理定制限价商品房价格

限价商品房的定价要做到定价相对比较合理的范围之内，不能让中低等家庭望尘莫及，就算买不起也不能想不起，价格要让中低等家庭接受，真正的让人们感觉到限价商品房相比普通商业房更加优惠。而且政府应该健全土地市场机制，对于限价商品房的各个环节进行合理定价，对限价商品房的定价不以周边房价为标准，政府应该以房产自身造价为依据，在保证不亏损的情况下，获得一些利润。在满足限价商品房保障对象的前提下，剩余房源可用于住房困难职工较多的企事业单位，也可用于棚户区改造、省市重点项目、公益性项目和市政基础设施项目的拆迁安置。

（三）健全配套设施

针对配套设施不完善的问题，政府应加强限价商品房周边交通建设，例如开通公交车、地铁、轻轨等线路。加强公共交通的便利性，保证交通线路的多样性，保证居民出行便捷性。在限价商品房周边安排配套设施的建设，特别是大型购物商场、大型超市、医院等设施，并且一些基础设施要健全，保证基础设施能够满足居民的日常需求。

三、结束语

限价商品房是带有保障性的房产，为许多中低等家庭提供住房的机会。虽然限价商品房的政策还不够完善，但是随着社会的发展，一些问题必将会被国家、政府解决，到时限价商品房的经济性、适用性更加能够凸显出来。

参考文献：