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管理服务合同范文10篇

时间：2023-03-25 13:22:40

管理服务合同

管理服务合同范文篇1

物业服务合同

示范文本（试用）

珠海市建设局印制

二OO三年十月

说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于各类物业的业主委员会代表业主大会、或经全体业主同意决定不成立业主大会面履行业主大会职责的机构，与物业管理公司签订。使用之前，双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准，也可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。

2、为体现合同双方自愿的原则，双方当事人可以对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。

3、本合同文本中有【】符号的为选择项，选用【】内容的，以划√方式表示；对于实际情况未发生或双方不作约定的，应在【】中及其它留有空格的部位打×，以示删除。

物业服务合同

（编号：）

第一章总则

甲方（业主委员会或履行业主大会职责的机构）:

地址:

代表人:联系电话：

乙方（物业管理公司）：

注册地址：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

法定代表人：联系电话：

根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就物业（以下简称“本物业”）实行物业管理的有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。

第一条本物业基本情况

物业名称：

物业类型：

坐落位置：市区路（街道）号

四至：东南

西北

占地面积：平方米，其中绿地面积平方米。

建筑面积：平方米，其中：

住宅平方米（多层，高层）；

商场平方米；

写字楼平方米；

停车场平方米；

工业厂房平方米；

平方米。

物业管理区域范围示意图见附件一。

物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地构成细目见附件二。

第二条甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。

第三条本合同中涉及的币值，均指人民币。

第二章物业服务事项

第四条乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：

一、基本服务

（一）日常服务

1、公共环境卫生

服务范围：物业管理区域范围内，业主户门以外。

人员配备：

服务要求及质量：

【】有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

【】房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象；

【】设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房、池，对垃圾（专用）房、池、箱、道、桶及垃圾进行管理；

【】按政府有关规定在服务范围区域内定期进行卫生消毒灭杀；

【】在雨季应及时对区内主路、干路积水进行清扫；

【】每日对保洁服务范围内的区域进行次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

【】公共卫生间每天清洁次；

【】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等日湿拖一次；

【】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，日进行一次清洁；

【】;

【】；

【】。

2、绿化与建筑小品的维修养护与管理

服务范围：物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地,包括：【草地】、【树木】、【色块】、【花卉】、【园林小品】、【绿篱】等。

人员配备：

。

服务要求及质量：

【】制定维修养护管理制度并实施；

【】无改变使用用途；

【】无破坏、践踏、占用现象；

【】花草树木长势良好，修剪整齐美观；

【】无病虫害，无折损现象，无斑秃；

【】合理控制水肥，无杂草；

【】应绿化地绿化覆盖率达100%，无黄土裸露现象；

【】；

【】。

3、治安防范

服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。

人员配备：门岗个共人；巡逻岗个共人；大堂岗个共人；。

服务要求及质量：

【】有专业治安防范队伍，实行24小时值班及巡逻制度；

【】制定突发事件应急方案；

【】相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

【】看管公共财产：小区公共设施、设备的看管；

【】夜间对服务范围内重点部位，道路进行不少于次的防范检查和巡逻，巡逻不少于人，做到有计划，有记录；

【】发生治安案件，刑事案件，交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。

【】；

【】。

4、交通、车辆停放秩序、及停车场的管理

服务范围：物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理。

人员配备：停车场岗个共人；巡逻岗个共

人；。

服务要求及质量：

【】维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理；

【】有健全的机动车停放管理制度和管理方案；

【】对进出本区的机动车辆进行登记；

【】保证车辆停放有序，定时巡逻；

【】使用固定车位及长期停放的车辆，建立车辆档案；

【】车辆被盗的经确认后，协助车主向当地公安机关报案；

【】区内发生交通事故，及时报警并保护好现场；

【】；

【】。

5、装饰装修管理

人员配备：

。

服务要求及质量：

1、有健全的装饰装修管理服务制度；

2、按国家有关规定在装饰装修工程开工前查验装饰装修当事人提交的各项申报材料、与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议；

3、按照装饰装修管理服务协议实施管理；

4、装饰装修工程竣工后，按装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，责成当事人纠正，拒不改正的及时报告有关部门，并将检查记录存档。

【】；

【】。

6、消防管理

服务范围：物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理，包括：【中控室】、【自动喷淋系统】、【烟感系统】、【广播系统】、【消防栓】、、。

人员配备：

。

服务要求及质量：

【】健全消防管理制度，建立消防责任制；

【】建立消防设施设备台帐；

【】制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图；

【】照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；

【】消防设施有明显标志，定期对消防设施进行例行巡视，检查和保养；

【】定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；

【】无火灾安全隐患；

【】消防控制中心24小时值班；

【】；

【】。

7、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理

服务范围：物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、

。

人员配备：

。

服务要求及质量：

【】确保本区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用；

【】以上共用设施设备的日常维护；

【】保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

【】道路、甬道、步道、活动场地、边沟涵洞基本完好通畅；

【】确保雨水、污水管道保持通畅，化粪池定期吸粪，雨水井、相关设施无破损；

【】清洗外墙一次；

【】；

【】。

8、生活服务设施的维修养护和管理

生活服务设施包括【商业网点】、【文化体育娱乐场】、、、。

人员配备：。

服务要求及质量：

【】商业网点管理有序，符合卫生标准；

【】无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；

【】；

【】。

9、社区文化建设

【】制定社区文化活动计划并实施；

【】；

【】。

（二）定期服务

1、【日】【月】用水清洗楼梯一次；

2、【日】【月】清理生活垃圾一次；

3、【日】【月】清洗水池一次；

4、【日】【月】清疏化粪池一次；

5、【日】【月】清疏排水系统一次；

6、【日】【月】清洗建筑物立面一次；

7、【日】【月】检修水泵一次；

8、【日】【月】检修电梯一次；

9、【日】【月】检修发电机一次；

10、【日】【月】检修中央空调一次；

11、；

12、；

13、；

服务要求及质量：

。

（三）综合管理：物业管理区域内涉及共用财产和公共事务的管理。

1、全体员工统一着装，持证上岗；

2、制定物业管理服务工作计划并组织实施；

【】每年一次对房屋及设施设备进行安全普查；

【】白天有管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理业主或非业主使用人的咨询和投诉；

【】夜间有人值班，处理急迫性报修小时内到现场；

【】协助成立业主委员会的筹备工作；

【】管理规章制度健全，服务质量标准完善；

【】管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料，物业管理档案资料齐全；

【】公开服务标准、收费依据及标准；

【】用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

【】每个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，每次征求意见用户不低于%，满意率不低于%；

【】；【】；【】。

二、特约服务

（一）房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造

服务内容：共用部位的范围，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、共用设施设备的范围，包括：【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管理网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、

。

服务要求及质量：

【】编制物业年度维修计划及维修预算；

【】建立并落实维修服务承诺制；

【】建立维修回访记录；

【】；

【】。

费用支出方式：

【】保修期内的，由物业建设单位承担；

【】保修期后由相关产权人共同承担；

【】；

【】。

（二）部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造

服务内容：【电梯】、【中央空调】、【发电机】、【消防设施设备】、【防盗对讲系统】、【智能化设备】、。

服务要求及质量：

【】；

【】。

费用支出方式：

【】保修期内的，由物业建设单位承担；

【】保修期后由相关产权人共同承担；

【】；

【】。

（三）其他特约服务

【】；

【】。

三、有偿服务

业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙提出维修养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。

四、其它服务

【】；

【】。

第五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经有关业主、业主大会同意，其收益按以下方式处理：

1、；

2、；

3、。

第六条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施及建筑共用部分，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知乙方。乙方确需改变公共建筑、共用设施及建筑共用部分用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第三章物业服务费用

第七条本物业服务总收入包括如下项目：

1、物业服务费；

2、；

3、；

4、；

5、。

第八条本物业服务总支出包括如下项目：

1、服务成本；

2、；

3、；

4、；

5、。

第九条本物业采用以下第种方式收取物业服务费或提取酬金：

1、按每月每平方米一定标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方按【每月物业服务总收入的%】【每月从物业服务总收入中提取元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。

2、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、

另行分摊。乙方按【每月物业服务总收入的%】【每月从物业服务总收入中提取元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。

3、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归乙方。

4、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、

另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归乙方。

5、

。

第十条乙方按本合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：

1、住宅按【建筑面积】每月每平方米元收取；商场按【建筑面积】每月每平方米元收取；写字楼按【建筑面积】每月每平方米元收取；工业厂房按【建筑面积】每月每平方米元收取；。

2、已竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准）但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业，由乙方按本条第1点约定的标准向建设单位【全额】【半价】收取物业服务费。

第十一条乙方应在本合同生效后的年月日开始实施物业服务工作。并从年月日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变更或物业服务合同终止时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预期收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人。

第十二条物业服务费的调整和违约责任

1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】【可作调整】；

2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第项处理：

（1）从逾期之日起每天元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之交纳滞纳金；

（3）。

3、业主或非业主使用人无正当理由连续3个月不交物业服务费的，甲方将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取。当物业服务费收缴率低于%时，乙方可在告知甲方后日无条件单方终止物业服务合同，退出物业管理区域，并保留对业主或非业主使用人所欠交管理费的追收权和向人民法院起诉权。

非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。

第十三条车位使用管理费或停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

一、车位管理费及车位使用管理费（已购买车位的，收取车位管理费；未购买车位的，收取车位使用管理费）。

（一）露天车位：

1、车位管理费：

【小型车辆】元/月；

【中型车辆】元/月；

【大型车辆】元/月；

【摩托车】元/月。

2、车位使用管理费：

【小型车辆】元/月；

【中型车辆】元/月；

【大型车辆】元/月；

【摩托车】元/月。

3、临时停车的，【每小时】【每次】收取元。

4、。

（二）车库或停车场：

1、车位管理费：

【小型车辆】元/月；

【中型车辆】元/月；

【大型车辆】元/月；

【摩托车】元/月。

2、车位使用管理费：

【小型车辆】元/月；

【中型车辆】元/月；

【大型车辆】元/月；

【摩托车】元/月。

3、临时停车的，【每小时】【每次】收取元。

4、。

二、停车保管费

1、元/月；

2、。

车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行签订车辆保管合同并约定保管责任。发生车辆损坏或车辆丢失事故的，由责任方按约定承担相应责任。

第十四条物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责。

第十五条本物业按以下第种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）。

1、

；

2、

；

3、

；

4、

。

第十六条专项维修资金的使用与管理，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。

物业需要使用专项维修资金时，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算为基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。

第十七条业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任的，经业主大会同意可委托乙方负责维修养护，费用由该业主承担。造成公共利益或他人合法权益受损的，责任人应当承担相应赔偿责任。

第十八条本物业区域内新增设的公共设施设备其费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊。

第十九条本物业按以下第种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备的保险费用。

1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊；

2、由乙方代办，保险费用从物业服务总收入中支出，计入成本；

3、。

具体投保的保险险种为

。

附加险险种为

。

业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。

第四章双方责任

第二十条甲乙双方责任

一、甲方责任

1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，协助乙方做好物业管理工作。

2、向业主公布《业主公约》，督促业主或非业主使用人遵守。非业主使用人不履行《业主公约》的，由业主承担连带责任。

3、审议乙方制定的各项物业管理制度，没有异议的应当督促业主或非业主使用人遵守各项物业管理制度。

4、交给乙方管理的房屋、设施、设备应当符合国家规定的验收标准。如存在质量问题，双方应当以书面形式确认并按以下第种方式处理：

（1）由甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用；

（3）。

返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。

5、在合同生效之日起日内向乙方提供物业管理用房建筑面积平方米；保安宿舍建筑面积平方米，由乙方按下列第项约定使用：

（1）无偿使用；

（2）。

6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于合同生效之日起日内向乙方移交；

前款所述的资料包括：

（1）竣工验收资料，包括物业竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图等；

（2）技术资料，包括设施设备安装、使用和维护保养等资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的，乙方不承担违约责任。

7、业主或非业主使用人不按合同约定缴交物业服务费的，甲方应当催收并；

8、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题：

（1）；

（2）；

（3）。

9、

。

10、

。

二、乙方责任

1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理制度，开展物业管理活动；

2、将制定的物业管理制度送甲方审议，有异议的应当进行协商；

3、编制物业年度维修养护计划及维修预算，送甲方审定后组织实施；

4、向业主或非业主使用人告知使用物业的有关规定，业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项，与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议，并实施管理；

5、按本合同第九条第1种或第2种收费方式执行的，每个月向业主或非业主使用人公布一次物业服务总收入和总支出帐目；

6、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方；

7、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。

8、本合同终止时，应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，甲方应当予以协助，但乙方不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域；

9、

。

10、

。

第二十一条乙方未能履行本合同的约定，导致业主或非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主或非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。

第五章违约责任

第二十二条甲方违反本合同第二十条第一项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内整改，逾期未整改的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。

第二十三条乙方违反本合同第四条和第二十条第二项约定，甲方有权要求乙方在合理的期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第二十四条乙方违反本合同第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第二十五条甲方根据第二十三条或乙方根据第二十二条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理有关事项时进行交接。

第二十六条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付违约金元；给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。

第二十七条本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按照有关法律、法规及有关规定协商处理。

第二十八条业主或非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，甲方应当制止，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理、等措施。

第二十九条物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护公众、业主或非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成业主或非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和规定处理。

第三十条因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到使用功能，双方按有关法律、法规和规定处理。

第六章服务期限

第三十一条服务期限为年。自年月日起至年月日止。

第三十二条合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。

第七章附则

第三十三条本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议。

第三十四条本合同的履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意按以下第种方式解决。

1、向珠海仲裁委员会申请仲裁；

2、依法向人民法院起诉。

第三十五条本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力。本合同由甲方存份，乙方存份，份。

第三十六条本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。

甲方（签章）：乙方（签章）：

代表人（签名）：法定代表人（签名）：

年月日年月日

管理服务合同范文篇2

委托方（以下简称甲方）：

组织名称：＿＿＿＿＿＿＿＿

代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿

地址；＿＿＿＿＿＿＿＿

联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿

受委托方（以下简称乙方）：

企业名称：＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿

注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿

联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将＿＿＿＿＿＿＿（牧业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：＿＿＿＿＿＿＿＿

座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿区＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿号

四至：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

占地面积：＿＿＿＿平方米

建筑面积：＿＿＿＿平方米

（委托管理的物业构成细目见附件）

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院＿＿＿＿。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第七条公共绿地的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体场所＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第九条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫、垃圾的收集、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、＿＿＿＿、＿＿＿、＿＿＿。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1．物业管理费：＿＿＿＿＿＿＿＿

2．保洁费：＿＿＿＿＿＿＿＿

3．保安费：＿＿＿＿＿＿＿＿

4．房屋设备运行费：＿＿＿＿＿＿＿＿

5．维修养护费：＿＿＿＿＿＿＿＿

第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。

第十五条对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、＿＿＿＿等措施。

第十六条其他委托事项第三章委托管理期限

第十七条委托管理期限为＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿时起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿时止。第四章双方权利义务

第十八条甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；

3、审定乙方制定的物业管理方案；

4、检查监督乙方管理工作的执行情况；

5、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

6、在合同生效之日起＿＿＿＿日内向乙方提供＿＿＿＿平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第＿＿＿＿项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。

7．负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿＿＿日内向乙方提供；

8．当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以＿＿＿＿方式偿付；

9．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿

10．协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活；

第十九条乙方权利义务

1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安；

2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3．按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；

4．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5．负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；

6．向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；

7．每＿＿＿个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；

8．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

9．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；第五章物业管理服务要求标准

第二十条乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方管理满意率达到＿＿＿%

1．房屋外观：＿＿＿＿＿＿

2．设备运行：＿＿＿＿＿＿

3．房屋及设施、设备的维修、养护：＿＿＿＿＿＿

4．公共环境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

5．绿化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

6．交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

7．保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

8．急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿第六章物业管理服务费用

第二十一条物业管理服务费

1．管理费由乙方按建筑面积每平方米＿＿＿元或按套每户＿＿＿元向业主收取；

2．保洁费由乙方按建筑面积每平方米＿＿＿元或按套每户＿＿＿元向业主或物业使用人收取；

3．保安费由乙方按建筑面积生平方米＿＿＿元或按套每户＿＿＿元向业主或物业使用人收取；

4．高层住宅电梯、水泵、＿＿＿运行费按实结算，由乙方向业主收取；

5．管理服务费标准的调整，按＿＿＿调整；

6．对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。

第二十二条住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的＿＿＿倍取。

第二十三条车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；

1、露天车位：＿＿＿＿＿＿

2、车库车位：＿＿＿＿＿＿

第二十四条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。

第二十五条乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定下：

1．＿＿＿＿＿＿

2．＿＿＿＿＿＿

第二十六条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。第七章违约责任

第二十七条甲方违反本合同第十八条第＿＿＿款的约定，使乙方未完成规管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方＿＿元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。第八章附则

第三十一条双方约定自本合同生效之日起＿＿＿天内，根据甲方委托管理项，办理接管验收手续。

第三十二条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，充协议与合同具有相同等效力。

第三十三条本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十四条本合同正本连同附件＿＿＿＿页，一式三份，甲乙双方及物业理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十五条因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十六条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方按有关法律规定及时协商处理。

第三十七条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，请＿＿＿＿市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第三十八条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期＿＿＿＿天前向对方提出书面意见。

第三十九条本合同自签订之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

代表人：代表人：

附：

业主公约

为加强＿＿＿＿（以下简称"本物业"）和管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定

二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业管理企业和管理工作如有意见或建议，可直向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会直辖市解决。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防工作，确保家庭人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物来的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门贪污处理。

八、业主发委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其他非业主使用人建立佥租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；

（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（9）影响市容光焕发观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

（10）随意停放车辆；

（11）聚从喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

（13）法律、法规及政府规定禁止的共他行为。

十二、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任负责修复或赔偿经济损失。

十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设、场地时，应按规定交纳费用。

管理服务合同范文篇3

(一)前期物业管理合同的不合理。前期物业管理合同是由开发公司与物业管理机构签订的，这是任何房产以及业务实施的基础法律合同，根据合同内容履行甲乙方的基本合法义务，是任何一个开发公司和物业管理机构应该做的。而目前存在的问题就是:物业管理与开发商签订的合同最应该受保障的一方，也就是业主，并不在此合同中参与签订，所以，这直接导致了业主失去合法权益，成为最不受益的一方，而他们仍要履行合同上的规定。这直接折损了业主的利益。也使得在业主发挥自己的权益的时候得不到保障，产生矛盾和纠纷。(二)对临时公约的忽视。虽然法律法规有很多的明文规定，在销售物业以前，便要拟定临时公约。在前期物业管理合同的临时公约中，如若侵犯业主的利益会有怎样的后果以及要承担怎样的责任，并强调业主的权益和物业管理的责任适用，甚至制定了完善的违反临时公约合同的后果和应当承担的责任。但由于物业管理方或开发方的不重视，或为了从中谋取利益，置合约内容于不顾，甚至不按合约内容履行应尽的义务，于是使物业自己业主双方的权益都不能得到保障，这对前期物业有着很负面的影响。(三)各项合同内容不规范。有很多合同项目在物业管理公司的制定下，存在着一系列问题，导致后续业主无法得到相应的待遇，而且合同上内容不规范，马马虎虎，试图一概而过，业主在后来的住房体验中因为一些设备的不完善，但却没有地方可以投诉或者因合约不规范而自认倒霉。这些都是这位前期物业管理公司的马虎和敷衍，忽视消费者业主的合法利益，从而使业主和物业管理公司之间有很多的争吵和后续的一系列问题。

二、对于存在的问题应有相应的对策

(一)全面普及前期物业的知识。前期物业对于我们现在这个时代来说，是一个将要面临的很大的问题。身为小区真正的业主，要很清楚地知道，物业管理服务是为业主效力的，一切收益和权益都是业主放在第一位。我们身为业主要牢记合同内容，重视合约的严谨性和规范性，不能让物业和开发商钻空子。而身为物业管理公司工作人员，应该无愧于自己的工作，站在业主的角度去考虑合约内容，不能为了一己私利就不顾法律。在用人方面一定要严谨，适合的人才能把工作做好。(二)临时公约要严谨进行规范化。前期物业对于各位业主都是最重要的，这就要求物业公司能够将自己的公司制度和人员编制管理好。前期物业管理的合约签订，它的存在即保障了业主利益，也能够强有效的监督物业公司对自身的管理模式的严肃负责，防止建管脱节或者是只注重建设，不注重管理。预防此类现象的发生。签订合同后，双方都具有合法权益，都在法律上拥有合法的依据，所以要规范化临时公约，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。1．根据不同情况的监督，制定完善的法律合约制度，规范管理系统的性质，根据法律知识，促进物业管理的合法性和妥善性。2．仔细审阅。在签订合同时，一定要严格审查合同内容，是否有违反法律规定的条款规定，要保证业主的合法权益，不能用欺骗手段来欺骗业主。

三、结束语

前期物业对我们来讲，我们国家的法律法规还有很多很多的问题，有待我们去进一步完善和加强管理，对于前期物业来说，是一个物业系统完成的初始阶段，我们一定要严格按照法律法规来规范管理和完善制度，不能欺骗业主，尽力保护业主的合法权益，只有这样才能让前期物业得到更好的发展，才能让我们的物业管理公司更好的发展。

［参考文献］

［1］周宏泉．前期物业管理的误区及对策［J］．中国物业管理，2014(6)．

管理服务合同范文篇4

一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别

物业管理，即“区分所有建筑物的管理”①，是指由政府规定的对配套设施比较齐全的原有住宅区和新建住宅区以及配套设施比较齐全的大厦、工业区等物业进行管理服务的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析，既具有行政法律关系的特性，又具有民事法律关系的特性，如从法律关系产生来看，物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性规范；从法律关系的内容来看，物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范性文件事先界定；从法律关系的权利义务实现上看，物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或遵政府物价部门指导等。但从其本质特性看，物业管理行为属于民事法律行为，理由是：

1、物业管理行为是一种服务活动。是由物业管理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系，没有管理与被管理的关系，双方主体关系中不具有服从性、隶属性。

2、物业管理是由政府规定的服务管理活动，不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《管理办法》）和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理，物业管理服务中的被服务主体——业主，虽然对是否接受物业管理服务不能选择，但可以选择由谁来提供服务。如《江苏省物业管理条例》就规定“物业交付使用后，业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。”

3、物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。目前我国法律、行政法规和部门规章对“物业”范围尚未作统一界定，《上海市居住物业管理条例》规定“居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《珠海市住宅小区物业管理条例》定义为“物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。”虽然各方法规及规范性文件对“物业”的表述不相一致，但对概念内涵和外延和认识基本相同，即物业，就是“区分所有建筑物”，是指住宅以及相关的公共设施和场地。物业管理就是管理物业的服务，而不是“人居管理”。

物业管理行为虽然属于民事法律关系范畴，但作为一种新型民事法律关系，物业管理合同与一般服务合同有明显区别：

1、合同对方的过渡性。新建物业出售前，物业管理企业的服务对象是建设单位，即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后，物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会，即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。

2、管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果，即被服务对象选择是否接受某种服务，同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象——业主，虽然可以选择由谁来提供管理服务，但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定，故对是否需要实行物业管理却不能选择。

3、服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务，涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面，其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。物业管理服务按WHO（国际保健机构）设定的居住环境基准，至少包括以下内容：

（1）火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；

（2）清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；

（3）公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备等的定期检查；

（4）花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的的枝叶等。

4、服务对象的抽象性。物业管理服务的对象不是单个具体的业主，而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订，业主委员会执行业主大会的决定，业主大会的决定并不是所有业主的意志，只是过半数以上业主的意志，业主大会的决定，只要不与法律、法规、规范性文件相抵触，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。

二、物业管理企业与业主委员会及个别业主之间的关系

物业管理企业是具有一定物业管理资质，经过工商行政管理部门核准，领取营业执照的法人企业。业主委员会是由全体业主选举产生的，执行业主大会决定并对其负责的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益并履行职责的自治组织。建设部在1994年《管理办法》中称管理委员会，后于1998年建设部、财政部在《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中改称为业主委员会。物业管理企业与业主委员会是合同双方平等的当事人，之间的关系是服务与被服务的关系。物业管理企业按照法律、法规、规章以及与业主委员会的约定，制定物业管理服务的工作制度，为全体业主提供标准规范的服务，收取合理的管理服务费用，并受业主委员会的监督。业主委员会代表全体业主选聘或解聘物业管理企业，负责与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同，审定物业管理企业的年度工作计划和物业管理重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动，督促业主遵守和履行物业管理服务合同的约定及有关规定。在物业管理企业违约的情况下，代表全体业主对其提起民事诉讼。

物业管理企业与单个业主和全体业主是个别与一般的关系，业主委员会履行物业管理服务合同依赖于每个业主对物业管理服务合同约定的遵守和履行，物业管理企业服务于全体业主通常是通过服务一个个单个业主来体现的，同时，物业管理企业工作的顺利开展也离不开每个业主的配合和支持。此外，根据各地方法规和建设部规范性文件的规定，在全体业主的共同财产和公共利益等受到个别业主的不法侵犯时，物业管理企业有权以自己的名义，代为全体业主对个别业主向人民法院提起民事诉讼。侵犯全体业主的共同财产和公共利益的行为主要是指：

1、占用或者损坏物业共用部位、共用设施、擅自移动共用设施设备；

2、违章私搭乱建；

3、损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；

4、侵占绿地、毁坏绿化；

5、在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

6、利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

7、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；

8、其他法律法规和业主公约禁止的行为。

同时，个别业主的合法利益受到物业管理企业的不法侵害时，业主可以自己名义向人民法院提起民事诉讼。

三、物业管理服务纠纷的类型及其处理

根据物业管理服务的范围和内容以及物业管理服务的特点来分析，其发生纠纷主要分为两大类型，即因物业管理合同产生的纠纷和因物业管理侵权产生的纠纷②。

（一）因物业管理合同产生的纠纷的处理

因物业管理合同产生的纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因服务质量产生的纠纷、因服务内容产生的纠纷、因服务费用产生的纠纷、解除物业管理服务合同等等。

1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的纠纷。如，物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，安全防范不力消防救灾不及时等等。

2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的纠纷。如，没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。

3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主（或使用人）少交、欠交物业管理服务费等。

4、终止物业管理合同纠纷。是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为；或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的纠纷。如，合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管理物业管理企业要求解除合同等。

因物业管理合同产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和业主委员会，还是物业管理企和业主，在目前尚有争议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人，即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是自治组织，依法成立，虽然没有必要的财产或经费，只有民事行为能力，不具备完全民事权利能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务，但建设部《管理办法》第六条规定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成，代表和维护业主的合法权益。《中华人民共和国事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。”可见，业主委员会依法可以作为诉讼主体，其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为，业主委员会应属于《民诉法》第四十九规定的“其他组织”，能以自己名义参加诉讼③。对此，笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构，其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权，而“其他组织”行使民事行为能力和民事权利能力则无需他人授权。此外，“其他组织”具有自身的民事权利义务，对自己的行为有承担一定民事责任的能力，而业主委员会其组织没有自身的民事权利义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任可言。

业主委员会作为业主的诉讼代表人，可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权利，在通常情况下，代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力，但根据《民诉法》第五十四条的规定，“代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经过被代表的当事人同意。”因此，在因物业管理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中，业主委员会如违反规定不起诉或怠于诉讼时，与纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益，有权以自己名义直接对物业管理企业提起诉讼。

另外，在因业主拖欠服务费的纠纷中，诉讼主体是物业管理企业和具体业主（或使用人），而不是业主委员会。《管理办法》第十四条规定，产权人和使用人不按规定交费，物业管理公司责令赔偿损失。同时，《管理办法》第十五条又规定，物业管理公司擅自扩大收费范围，提高收费标准的，产权人和使用人有权投诉。《江苏省物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定业主、使用人未按约定交纳服务费的，物业管理企业可以催交并加收滞纳金。《广东省物业管理条例》规定业主和使用人不按约定交付物业管理费用的，物业管理公司可以依法向人民法院起诉。其他城市的物业管理条例也有类似的规定。

处理此类纠纷的主要适用的依据：法律有《中华人民共和国合同法》，法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规，规范性文件有建设部的《管理办法》和各较大的市制定的条例以及双方当事人对《物业管理服务合同》的合法约定等等。

（二）因物业管理侵权产生的纠纷处理

因物业管理侵权产生的纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的，主要包括：损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。

1、损坏公共财物纠纷。主要是因当事人违反规定致物业管理区域内公共财物损毁、损坏而产生的纠纷。如，业主损毁、损坏公共财物，物业管理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业管理区域内公共财产等。

2、侵占共用部位纠纷。是指因当事人违反规定或约定侵占物业管理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的纠纷。如，业主或物业管理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物，堆放物品；在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。

3、防碍管理服务纠纷。是指业主违反规定或约定，干涉、阻碍、制止物业管理企业进行物业管理服务而引起的纠纷。如，阻止物业管理企业安装服务设施设备或擅自移动物业管理企业的服务设施设备，在消防通道上设置路障或故意损坏消防设备，未经批准在物业管理区域内、出口处摆摊设点等。

4、相邻关系纠纷。是指业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的纠纷。如，下水道堵塞的清理、阳台的封闭、楼道堆放物品、安装空调太阳能热水器等。

因物业管理侵权产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和相关业主，此类纠纷主要是由于一方当事人的侵权行为而引起，承担是侵权的民事责任，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，应当由侵害人承担责任并赔偿损失。《江苏省物业管理条例》就直接规定，物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼。《管理办法》也明确规定，产权人和使用人擅自改变小区内土地用途的；擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备、，危及房屋安全的；私搭乱建、乱停放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民等物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。物业管理公司私搭乱建，改变房地产和公用设施用途等，产权人、使用人有权投诉。

管理服务合同范文篇5

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济和社会事业发展，根据国务院《物业管理条例》和省有关规定，结合我市实际情况，提出以下意见。

一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。社区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，其涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，旧区环境综合整治和新区建设齐头并进，城市面貌发生了很大的变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的环境；有利于提高经营城市水平、促进城市房地产的保值增值；有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐社会的良好氛围。各级政府、各有关部门要树立和落实科学发展观，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建安全城市为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理工作，健全长效管理机制，不断扩大物业管理服务覆盖面，推动物业管理上水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架

社区物业管理工作，要按照“县市区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

（一）县市区人民政府（管委）对本辖区物业管理工作负总责：

1.组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作；

2.落实办事机构，建立县市区、街道、社区三级物业管理工作体系；

3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实。

（二）街道办事处负责指导辖区物业管理工作的开展：

1.会同有关部门，科学划定社区物业管理区域，界定物业服务范围；

2.组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；

5.对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调公安等部门加强对社区物业保安工作的监督和检查。

（三）社区居委会要指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施：

1.组织业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为；

2.落实物业管理服务项目，聘请有关单位核算成本，提出收费标准和依据，经业主大会通过后，到辖区街道办事处、当地物价部门和房管部门备案；

3.指导业主委员会选聘物业管理企业或建立群众性物业服务组织，签订物业管理服务合同，组织物业管理实施；

4.督促检查物业管理企业和物业服务组织，落实管理服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。

（四）房管部门作为物业管理的行业主管部门，要切实加强行业管理：

1.认真研究当地物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；

2.负责物业管理公共资金的归集，会同财政等部门安排物业管理公共资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；

3.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

4.监管物业管理企业，调处物业管理重点纠纷案件，规范物业管理服务行为。

三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式

社区物业管理实行等级性或基础性管理服务。要根据各个区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式和组织形式。

（一）新建住宅小区。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业管理企业实施等级性物业管理。规划、建设、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

（二）整治后的旧住宅小区。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业管理企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业管理企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。力求到2008年底前，物业管理覆盖到每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（三）物业管理服务内容与收费标准。物业管理服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建的住宅小区，其管理服务内容和收费标准，根据区域内规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准。旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业管理企业或物业服务组织，签订服务合同，并在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业管理企业，进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定，由市房管局另行制定。

（二）规范业主委员会的组建和工作运转。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，主任可由社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业管理企业、监督履行物业服务合同、监督实施业主公约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。关于业主委员会组建及工作实施的相关规定，由市房管局另行制定。

（三）规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业管理企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时公约，并履行公约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业管理企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业管理企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业管理企业依法催交。对物业管理企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调处；调处不成的依法解决。

（四）规范物业服务行为。物业管理企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。各级房管部门要会同街道办事处，加强对物业管理企业的监管，建立健全物业管理企业信用档案制度，认真评定物业管理企业的服务业绩和信用程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业管理企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业管理企业，按有关规定予以处理。

五、明确责任，落实扶持社区物业管理的各项政策

（一）明确管理责任。物业管理企业（服务组织）与城市基础设施专业管理部门要密切配合，通力协作，严格按照责任分工，履行工作职责，共同做好社区物业管理工作。物业管理企业（服务组织）负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业管理服务合同约定的其他服务项目。各相关专业设施管理部门要做好社区内供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足社区居民的要求。

（二）加强政策扶持。各级各部门要积极扶持社区物业管理工作。凡在住宅小区内批准设置的各类停车场的收费全部划归社区，凡批准设置的经营性临时摊点、早市等收费，相关部门要给予优惠政策，以补充社区物业管理服务费用。劳动保障部门要结合实施“扩大再就业工程”和“完善社会保障体系工程”，给予物业管理从业人员优惠政策。各级房管部门要与有关部门搞好配合，从政策上、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个部门和单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（三）落实资金保障。要加大社区物业管理资金的筹集力度。一是坚持“取之于民、用之于民”的原则，在提高市民、业主缴费意识的同时，物业管理企业（服务组织）要加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业管理服务提供基本保障。二是完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。三是各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动旧城区物业管理的全面开展。旧住宅区内应由城管部门管理的道路、路灯、绿化、环卫等维修、养护费用，仍按原资金渠道解决。

六、加强领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强组织领导。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各级各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。市政府成立社区物业管理工作领导小组（名单附后）。各县市区也要成立相应机构，把加强社区物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

管理服务合同范文篇6

法定代表人：────；

住所地：───────；

邮编：────────。

乙方：────────；

法定代表人：─────；

住所地：────────；

邮编：────────；

资质等级：────────；

证书编号：────────。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对────────（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章─物业基本情况

第一条─物业基本情况:

物业名称──────────────；

物业类型──────────────；

座落位置──────────────；

建筑面积──────────────。

物业管理区域四至：

东至──────────────；

南至──────────────；

西至──────────────；

北至──────────────。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章─服务内容与质量

第二条─在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条─在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、──────────────；

2、──────────────；

3、──────────────。

第四条─乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。

第五条─单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章─服务费用

第六条─本物业管理区域物业服务收费选择以下第─种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：─────元/月.平方米；

高层住宅：─────元/月.平方米；

别墅：─────元/月.平方米；

办公楼：─────元/月.平方米；

商业物业：─────元/月.平方米；

物业：─────元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11）─────────。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅：─────元/月.平方米；

高层住宅：─────元/月.平方米；

别墅：─────元/月.平方米；

办公楼：─────元/月.平方米；

商业物业：─────元/月.平方米；

物业：─────元/月.平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）────────────。

乙方采取以下第─种方式提取酬金：

（1）乙方按───（每月/每季/每年）───元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方───（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金

%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第七条─业主应于────────之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用（物业服务资金）按──（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在───（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

第八条─物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年──次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、──────────────；

2、──────────────。

第四章物业的经营与管理

第九条─停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位───元/个·月、车库车位───元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位───元/个·月、车库车位───元/个·月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位───元/个·月、车库车位───元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位───元/个·月、车库车位───元/个·月的标准提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位───元/个·月、车库车位───元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十条─乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十一条─本物业管理区域内的会所属───（全体业主/甲方）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、──────────────；

2、──────────────。

第十二条─本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：

1、──────────────；

2、──────────────。

第五章─物业的承接验收

第十三条─乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、──────────────；

2、──────────────；

3、──────────────。

第十四条─甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、──────────────；

2、──────────────；

3、──────────────。

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1、──────────────；

2、──────────────；

3、──────────────。

第十五条─对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十六条─乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、──────────────。

第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章─物业的使用与维护

第十八条─业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十九条─乙方可采取规劝、───、───等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条─乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条─因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十二条─乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十三条─甲方应于────（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理用房建筑面积────平方米，其中：办公用房───平方米，位于─────；住宿用房───平方米，位于─────；

用房───平方米，位于─────.

第二十四条─物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章─专项维修资金

第二十五条─专项维修资金的缴存──────────。

第二十六条─专项维修资金的管理──────────。

第二十七条─专项维修资金的使用──────────。

第二十八条─专项维修资金的续筹──────────。

第八章─违约责任

第二十九条─甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十条─除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按───的标准向甲方、业主支付违约金。

第三十一条─甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按标准向乙方支付违约金。

第三十二条─乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十三条─甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十四条─以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、──────────────。

第九章─其他事项

第三十五条─本合同期限自─年─月─日起至─年─月─日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第三十六条─本合同期满前──月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第三十七条─本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或─────代管。

第三十八条─甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十九条─业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十条─本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第四十一条─本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十二条─本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第─种方式处理：

1、向─────仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第四十三条─本合同一式─份，甲、乙双方各执─份。

甲方（签章）─────────乙方（签章）

管理服务合同范文篇7

依据建市［2003］30号文“工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。”在这一过程中业主方主要责任是监督项目管理方和决策，其余管理工作可全部或部分交给项目管理方完成，满足业主对项目的需求和期望。工程项目管理主要有如下方式：

（1）项目管理服务（PM）

项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。

（2）项目管理承包（PMC）

项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务（PM）的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。

（3）根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用其他项目管理方式。

工程项目管理企业可以向建设单位提供如下管理服务：

（1）在工程项目决策阶段，为建设单位进行项目策划和可行性分析，编制可行性研究报告；

（2）完成工程初步设计工作；

（3）协助建设单位与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受建设单位委托监督合同的履行；

（4）在工程项目实施阶段，为建设单位提供工程造价咨询、招标、设计管理、采购管理、施工管理和竣工验收等服务，代表建设单位对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制；

（5）法律法规未禁止的其它管理服务。

工程项目管理企业提供以上所列的全部或部分管理服务，应当具备相应的工程咨询资质、工程造价咨询资质、工程招标资格、工程勘察资质、工程设计资质、工程监理资质。

工程咨询、造价咨询、招标、勘察、设计、施工、监理等企业也可以组成联合体对工程项目进行联合管理和服务，联合体各方应符合工程项目管理内容对资质的要求。联合体各方应当共同与建设单位签定委托合同并向建设单位承担连带责任。

工程项目管理企业接受建设单位委托，按照合同约定承担工程项目管理业务时，不应在同一个工程项目上再承担工程施工业务，也不应与承担工程施工业务的企业有隶属关系或者其他利害关系。

2项目可行性研究等。1规划设计任务书；

2项目报建；

3规划、设计、采购、施工招投标；

4主持参与规划设计方案优化；

5施工过程项目管理；

6主持参与竣工验收等。1项目后评估；

2项目经营策划；

3参与项目物业管理等〖BG)F〗

工程项目管理企业是以工程项目管理专业人员为基础，以工程项目管理技术为手段，以工程项目管理服务为主业，具有与提供专业化工程项目管理服务相适应的组织机构、项目管理体系、项目管理专业人员和项目管理技术，通过提供项目管理服务，创造价值并获取利润的企业。工程项目管理企业应具备以下基本特征：

（1）具有工程项目投资咨询、勘察设计管理、施工管理、工程监理、造价咨询和招标等方面能力，能够在工程项目决策阶段为业主编制项目建议书、可行性研究报告，在工程项目实施阶段为业主提供招标管理、勘察设计管理、采购管理、施工管理和试运行管理等服务，代表业主对工程项目的质量、安全、进度、费用、合同、信息、环境、风险等方面进行管理。根据合同约定，可以为业主提供全过程或分阶段项目管理服务。

（2）具有与工程项目管理服务相适应的组织机构和管理体系，在企业的组织结构、专业设置、资质资格、管理制度和运行机制等方面满足开展工程项目管理服务的需要。

（3）掌握先进、科学的项目管理技术和方法，拥有先进的工程项目管理软件，具有完善的项目管理程序、作业指导文件和基础数据库，能够实现工程项目的科学化、信息化和程序化管理。

（4）拥有配备齐全的专业技术人员和复合型管理人员构成的高素质人才队伍。配备与开展全过程工程项目管理服务相适应的注册监理工程师、注册造价工程师、一级注册建造师、一级注册建筑师、勘察设计注册工程师等各类执业人员和专业工程技术人员。

（5）具有良好的职业道德和社会责任感，遵守国家法律法规、标准规范，科学、诚信地开展项目管理服务。项目管理工作内容

参考文献

［1］蔡中辉工程建设项目监理实务手册北京：中国电力出版社，2006.10

［2］周建国工程项目管理北京：中国电力出版社，2006.8

管理服务合同范文篇8

（2）项目管理承包（PMC）

（3）根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用其他项目管理方式。

工程项目管理企业可以向建设单位提供如下管理服务：

（1）在工程项目决策阶段，为建设单位进行项目策划和可行性分析，编制可行性研究报告；

（2）完成工程初步设计工作；

（3）协助建设单位与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受建设单位委托监督合同的履行；

（5）法律法规未禁止的其它管理服务。

2项目可行性研究等。1规划设计任务书；

2项目报建；

3规划、设计、采购、施工招投标；

4主持参与规划设计方案优化；

5施工过程项目管理；

6主持参与竣工验收等。1项目后评估；

2项目经营策划；

3参与项目物业管理等〖BG)F〗

（5）具有良好的职业道德和社会责任感，遵守国家法律法规、标准规范，科学、诚信地开展项目管理服务。项目管理工作内容

参考文献

［1］蔡中辉工程建设项目监理实务手册北京：中国电力出版社，2006.10

［2］周建国工程项目管理北京：中国电力出版社，2006.8

管理服务合同范文篇9

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

（一）物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效.

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。

三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。

（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作.笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。

关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。

（二）关于管理委员会的主体资格问题。

管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。

（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。