城区公共租赁的指导建议

结合我市中心城区实际，根据国务院《关于坚决遏制局部乡村房价过快上涨的通知》和国家住建部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》以及省政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等文件精神。就加快推进市中心城区公共租赁住房建设，提出以下意见：

一、目的意义

限定套型面积、供应对象和租金水平，公共租赁住房是指政府提供政策支持。面向乡村中等偏下收入的住房困难家庭等群体出租的具有保证性质的住房。加快发展公共租赁住房，对于进一步完善住房保证体系，扩大住房保证范围，加大民生保证和改善力度，促进住房合理消费，调整住房供应结构，有效缓解中等偏下收入家庭阶段性居住困难，促进房地产市场平稳健康发展，维护社会和谐稳定，具有十分重要的意义。

二、基本原则

公共租赁住房建设和管理实行政府组织、政策支持；社会参与、市场运作；因地制宜、分别决策；统筹规划、分步实施；公开公正、严格监督的原则。

三、规划建设

（一）结合我市中心城区经济发展状况、乡村总体规划、土地利用规划、产业政策、人口政策以及公共租赁住房的需求情况。并纳入2010-2012年保证性住房建设规划和“十二五”住房保证规划，分年度组织实施。

（二）新建公共租赁住房以配建为主。同步做好小区内外市政配套设施建设。

（三）公共租赁住房建设可以由政府直接投资组织建设。支持有条件的单位利用自用土地规范建设公共租赁住房。外来务工人员集中的井冈山经济技术开发区及吉州、青原两区工业园区应当依照集约、节约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区的就业人员出租。公共租赁住房房源还可以通过改建、收购、市场上临时租赁住房等方式多渠道筹集。

（四）新建公共租赁住房主要满足基本居住需求。确保工程质量平安，可以是成套住房，也可以是集体宿舍。成套建设的公共租赁住房，应根据供应对象的不同需求分档设计。以小户型为主，单套建筑面积严格控制在60平方米以下；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

（五）负责公共租赁住房建设和运营的机构应当依据本《实施意见》编制公共租赁住房建设和运营方案。按基本建设顺序组织实施。

六）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”投资者权益可依法整体转让（具体管理方法另行制订）

（七）公共租赁住房只能出租。房地产行政主管部门应在房屋所有证上注明“公共租赁住房不得出卖”字样。

四、政策支持

（一）土地供应

予以重点保证。政府直接投资建设、面向经济适用住房供应对象的公共租赁住房，市国土部门要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划。建设用地实行行政划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设规范和设施条件等作为土地供应的前置条件。

（二）资金筹措

建设资金来源包括市本级财政年度预算安排或市级政府通过政策支持，1政府直接投资建设的公共租赁住房。由项目实施主体通过市场运作方式筹措的资金以及中央或省财政补助资金。

建设资金主要由企业和专业机构自筹。2企业和专业机构自建或共建公共租赁住房。

积极向符合条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持；支持符合条件的企业发行债券进行融资；探索运用平安资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。3鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。

4其他筹措资金的方式。

（三）税费减免

免收行政事业收费和政府基金，1公共租赁住房建设按经济适用住房的相关政策执行。经营性收费按低限额减半征收。

新建小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，2电力、通讯、市政公用事业等企业要对公共租赁住房建设给予支持。由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

3公共租赁住房建设、租赁、运营过程中的建扎营业税及附加、营业税及附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税等所征税收、地方所得局部全部用于安排公共租赁住房的建设和管理。

五、租赁管理

（一）租赁对象及条件

公共租赁住房供应对象主要是中心城区中等偏下收入住房困难家庭。具体对象和条件：

1申租对象

但符合政府下述规定收入规范和住房保证规范又买不起普通商品房的被拆迁户；1市重点工程项目所涉不符合经济适用住房或廉租住房申购（租）条件。

2中心城区行政事业单位新录入的国家工作人员及市中心城区具有中级（含）以上职称的教师、医生等专业技术人员和企业高管人员；

3井冈山经济技术开发区及吉州、青原两区工业园区就业人员（具体对象可由上述三区自行制订）

供应对象可延伸至在市中心城区有稳定工作和收入来源，4条件幼稚时。具有租金支付能力，符合政府规定收入规范住房困难的人员；

5市政府确定的其他对象。

2申租条件

且在城区无自有住房或者人均自有住房面积小于15m2规范。1前款所涉第一、四类申租对象其家庭收入应等于或低于统计部门上年公布的乡村人均可支配收入线。

其家庭收入可高于统计部门上年度公布的乡村人均可支配收入线，2前款所涉第二类申租对象以及市政府引进的特殊专业人才和省部级以上劳模、荣立二等功以上的复转军人住房困难的家庭。但必须是城区无自有住房或者人均自有住房面积小于15m2规范。

3前款所涉第三类申租对象其申租规范由井冈山经济技术开发区及吉州、青原两区政府自行制定。

凡具有下列情形之一的不能申请申请公共租赁房：①享受了廉租住房的②已购买过经济适用住房（含安居工程住房）和已参与集资建房的③已参与过房改购房（含在外地已参与房改购房）④单位奖励赠送住房的

（二）租赁价格

由市物价局会同市房管局等相关部门根据市中心城区住房市场租金水平、供应对象的支付能力、维修管理本钱、建设投资回收、房屋类别及所处城地租等因素。依照“保本微利及高于廉租住房租金规范、低于同地段市场租金规范”原则提出意见，1公共租赁住房租金水平。报市政府批准后确定，实行动态调整，每两年调整一次，并向社会公布。

井冈山经济技术开发区和吉州、青原两区工业园区的租赁价格自行制订。

（三）申请审批

具体按《关于贯彻落实<积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见>实施意见》吉市经建办[2007]17号）和吉府办抄告字[2009]47号抄告单的有关规定执行。具体申请、审批顺序由市房管局制订。公共租赁住房申请、审批要坚持公开、公正、公平的原则。

（四）合同管理

及时缴纳租金和其他费用。对承租人拖欠租金和其他费用的可以通报其所在单位，公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房合同期限为3年。承租人应当依照合同约定居住。从其工资收入中直接划扣。租赁合同期满后承租人需要续租的应在合同期满前3个月重新申请，按规定顺序审核符合条件的可以重新签定租赁合同续租。

（五）退出管理

自愿放弃承租资格的应及时向当地公共租赁住房营运管理机构料理相关手续，1公共租赁住房承租人在承租期间或承租期满后。并自承租人腾退住房的下一个月起停止收取租金。

收回所租住的公共租赁住房，2公共租赁住房承租人有下列行为之一的公共租赁住房营运管理机构有权解除合同。将其行为计入个人信用档案，5年内不得申请保证性住房：

1将所承租的公共租赁住房转租、转借或者改变用途的

且未向保证性住房管理机构说明正当理由并备案的2连续6个月以上未在所承租的公共租赁住房居住。

且未向保证性住房管理机构说明正当理由并备案的3累计6个月以上未缴纳公共租赁住房租金和物业管理服务费。

4经调查发现隐瞒有关情况或者提供虚假资料骗取承租资格的

5未按要求及时申报家庭人口、收入及住房变化情况的

6其他违反公共租赁住房管理规定的

过渡期内按市场租金规范计租。过渡期满，3经审核不符合公共租赁住房条件的公共租赁住房营运管理机构应向公共租赁住房承租人出具收回公共租赁住房的书面通知。承租人应当在收到通知书之日起15日内腾退所租住的公共租赁住房。暂时无法腾退的给予3个月的过渡期。仍不腾退公共租赁住房的由公共租赁住房营运管理机构申请人民法院强制退出。

六、监督管理

（一）市房管局负责公共租赁住房的行政管理工作。

（二）建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保证部门要按照规定的顺序严格准入审批。做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

（三）政府投资建设公共租赁住房的租金收入。以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。