实行货币拆迁　加速旧城改造

旧城改造

襄樊位于汉水中游，由隔汉江相望的古城襄阳和古埠樊城组成，已有2800多年的历史，是国家第二批公布伪全国历史文化名城。目前城市旧区面积80平方公里，市区人口70万，是鄂、豫、川、陕毗邻地区唯一的一座大城市。与其它城市相比，襄樊的旧城改造工作起步较晚，99年以前的旧区改造主要由房地产开发商进行零星开发实施的，改造点少面小，效果不明显。99年8月，市委、市政府抢抓国家实施西部大开发战略和加大城市基础设施建设投资力度两大机遇，决定以汉江大道改造为龙头，集中建设17项旧城改造重点工程。我们襄樊市房管局作为拆迁主管部门，积极参与、献计献策，大力推行货币拆迁，有力促进了旧城改造工作，取得了良好的社会效益和经济效益。两年来，共拆除各类房屋292234平方米，改造旧区面积400公顷，改造后新建、扩建广场、公园等公共设施14个，新修城市道路15．8Km，提供开发用地211亩，可新建商品房屋56万平方米。下面将我们的作法和体会作一汇报：

一、货币拆迁是城市建设和经济发展的要求，体现了广大群众的利益

我市的旧城改造之所以起步较晚，主要原因在于我市作为内地城市经济发展水平不高，政府缺乏足够的改造资金，而房地产开发企业的整体实力不强，如果按照传统的城市建设投资模式和思维定式，完成我市旧城改造仍将遥遥无期。面对成片危旧房屋，面对与大城市地位不相适应的旧区市貌，面对广大群众要求改造的强烈呼声，99年8月，市委、市政府抓住国家新增600亿国债用于城市基础设施建设的有利时机，提出运用市场机制，资金采取“借、生、还”的方式，大力实施旧城改造。所谓“借”，就是通过借贷方式筹措资金，完成拆迁补偿、安置和基础设施建设；所谓“生”和“还”，就是利用拆迁后腾出的土地和基础设施投资所带来的土地增值，通过拍卖及房地产开发回收资金，偿还贷款。这一改造目标和运作模式能否顺利实现，关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。作为拆迁主管部门，制定拆迁具体方案的任务责无旁贷地落在我们肩上。为此，我们一方面派人赴天津、上海、大连、长沙多地考察，积极汲取外地的先进经验，一方面组织开展市场调查，充分掌握房屋销售、房屋建筑、建筑装修等市场行情，同时比照现行的拆迁法规。政策，通过努力，在比较短的时间里提出了货币拆迁的政策及具体补偿标准，并报经市政府批准。这一货币拆迁的新政策运用到旧城改造实践中，99年当年即完成拆迁210户，47000平方米，拆迁速度之快，群众反映之好是前所未有的，而且这一政策实施两年来没有出现一起越级上访事件，货币拆迁方式之所以取得这样好的效果，我们分析主要有以下几个方面原因：

1、货币化拆迁效率高。货币拆迁使补偿、安置一次性完成，大大缩短了拆迁周期，减少了实物安置中过渡、建房、选房、面积的认定、水电开户、新房办证等等中间环节，从而避免了由这些环节而带来的种种矛盾和问题，这种高效率的拆迁方式适应人们快节奏的生活和思维方式，符合市场经济的客观规律。

2、货币拆迁补偿计算方式清晰明白，群众易于将其房屋实际价值与拆迁所得利益进行比较，补偿合理与否一目了然。拆迁协议内容简单，易于操作，拆迁双方也容易合作。

3、货币拆迁腾出土地是净地，易于规划、拍卖和施工，体现了级差地租的升值，可以充分实现“借、生、还”的旧城改造目标，同时也促进了商品房屋的销售，带动了房地产市场的繁荣。

4、使群众得到更合理安置。不同被拆迁人的家庭结构、收入水平以及入学点、就业点等各不相同，对住房的要求也迥然不同，实物安置必然在安置地点、房屋面积、房屋户型等方百有诸多局限，很难满足不同被拆迁人的要求，实行货币拆迁，群众拿到补偿款后可以根据自身情况，自由选择购买安置房屋，甚至可以暂时租住房屋，将钱用于其它投资，因此，货币拆迁符合以人为本的思想，体现了被拆迁群众的利益。

二、我市货币拆迁的作法

我市制定货币拆迁补偿的标准主要把握了两大原则，一是合法性，二是合理性。所谓合法性，即是指符合国务院现行拆迁条例规定的拆迁补偿以重置价为基础的原则，省政府关于放弃产权给予适当奖励的政策，以及房地产法、土地管理法对于产权认定、土地补偿的有关规定；所谓合理性，就是补偿价格应适应当前市场经济的客观要求，与房屋实际价值相符，偏高则改造投资增大，偏低则群众不能接受，两者都不利于旧城改造工作的推动。为此我们比照市场实际交易价格，进行反复测算，确定了我市货币拆迁的补偿标准，同时对房改房、无证房、营业用房等货币拆迁难点问题也都提出了相应的补偿办法，具体内容是：

（一）持有房屋所有权证的合法住宅房屋的补偿办法：

这类房屋拆迁补偿包括三个部分，一是房屋重置价格，二是根据不同地段等级的土地补偿，三是拆迁安置补助费，公式为：

货币补偿款=房屋建筑面积×房屋重置价×[1+50％（安置费）+地段调节系数]

其中：地段调节系数根据不同地段等级分别为：一类50％，二类35％，三类20％，四类及以下为0。据此标准，一类地段砖混结构甲等房屋补偿单价为1040元／平方米，这个价格与同类地段商品房价格差价不足100。一类地段砖木甲、乙、丙、丁等级房屋补偿价分别为860元/平方米、630元/平方米、586元/平方米和528元/平方米，均与同类房屋市场实际交易价格基本相当。对于房改住房，按上述标准计算后，根据职工与单位实际产权比例，分别补偿给职工和单位。

（二）无证房屋的补偿。私有无证房屋多是我市旧城改造的一个特点。由于我市旧城改造起步较晚，同时规划部门对旧城区房屋改建一直控制较严，多年来一部分私房户为改善其住房条件，未经批准便陆续在房屋周围及楼顶建筑了许多房屋。严格地讲对这部分房屋如能及时发现，并进行了处罚，就可确认为违章建筑，不予补偿。事实上这类房屋真正得到处罚的只是少数，大部分房屋建成多年未经处理。依据《行政处罚法》的规定，违法行为两年内未被发现的不再予以处罚，但这部分房屋由于手续不全，又办不到房产证，对这类房屋如何定性，成为货币拆迁的一个难点。经过调查研究，结合有关政策法规，我们针对不同情况，作出如下规定：（1）对于规划部门确认下达《违法建筑通知》的违法建筑，不予补偿；（2）对于违反建设批准程序，但房屋本身不违反规划要求的，限期由被拆迁人申请补办手续后，按合法房屋给予全额补偿；（3）经有关部门审核不予补办手续的，如果被拆迁人持有房屋的《土地使用权证》，只在房屋重置价基础上增加地段调节系数，不增补50％的安置补助费；（4）不能补办手续，又无土地使用权证件的，只按重置价给予补偿，不增加任何系数。上述规定既维护了国家法律、法规的严肃性，又照顾了被拆迁群众的实际情况，得到政府及被拆迁群众的一致认同，使拆迁工作得以顺利实施。

（三）营业房屋补偿。营业房拆迁历来是拆迁工作的难点，其主要症结在于拆迁涉及到被拆迁人由土地级差收益而带来的可观的既得利益，而土地级差收益是城市经济综合发展，特别是政府基础设施投资而产生的，显然将这部分土地收益全部交给被拆迁人是不合理的，但如果丝毫不考虑被拆迁人作为土地使用权人的利益也是不可取的。营业房拆迁补偿标准实际上是对土地收益如何分配的问题，具体到旧城改造中实际是国家与集体、个人，土地所有权人与土地使用权人之间如何分配土地收益的问题，综合考虑上述情况，我市规定营业用房货币补偿在住宅房屋补偿标准的基础上，根据不同商业区位，经房地产评估机构评估后另外增加补偿，具体增补标准为：一类区位增加1500—2000元/平方米，二类区位增加1000一1500元/平方米，三类区位增加500—1000元/平方米，四类及以下区位增加250—500元/平方米。据此核算，一类区位商业用房的补偿价格相当于同类区位新建营业房售价的60—70％，扣除新开发土地增值因素，这个补偿标准基本与被拆迁房屋实际市场价值相当。

货币拆迁给我市旧城改造带来了生机与活力，使“借、生、还”的旧城改造运作模式得以顺利实施。通过两年的集中改造，我市的旧城面貌发生了巨大变化，新建成的汉江大道起步区被国家建设部评为“全国城市建设新景观”，拆迁后的市区土地也呈大幅增值趋势，原定的80万/亩的汉江大道改造土地也增值到100万/亩，而且市区中心商业区位地价已核定为150万/亩，有的土地尚未拆迁已被外地开发商预定。与此同时，旧城区群众的居住环境和住房条件也大幅改善。目前国务院新的拆迁条例已经出台，使货币化拆迁有了法律依据，可以肯定，新条例的实施，必将对城市旧区改造产生更大的促进作用。