农村个人建房管理通知

各乡镇人民政府、县政府各部门：

为进一步加强农村个人建房在规划、用地、建筑设计、外形、质量安全等方面的管理，改善农村生产生活条件，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国公路法》、《省村庄和集镇规划建设管理办法》等有关法律、法规及规范性文件的规定，结合我县实际，现就进一步加强农村个人建房管理工作的有关事项通知如下：

一、基本原则

1、符合规划原则。按照城乡一体发展的要求，突出山区特色，高起点、高质量、科学编制集镇和村庄规划。农村个人建房必须服从规划，合理布局农村居民点数量和规模，实现城乡规划“一盘棋”，形成以城带乡、以乡促城的发展新格局。

2、节约用地原则。农村个人建房要坚持节约用地、保护耕地、合理用地的原则，促进农村经济可持续发展。

3、集中集约原则。引导和鼓励农民建房由村庄向集镇、一般村向中心村、小自然村向大自然村集聚。推进土地集约利用，改进农村建房模式，推行全坡屋顶式、多层式、集中连片建房，控制独立式住宅建设。

4、以人为本原则。本着经济、适用、美观、安全的原则，加快推进危房改造解困工程、移民下山工程建设，切实解决群众住房困难问题，改善农村住房条件，提高农民生活质量。

5、依法管理原则。严格按照村庄和集镇建设总体规划、土地利用总体规划，坚持“先规划、后批地、再建设”的原则，按程序规范审批农村个人建房。加大违法建设整治力度，确保建设工程质量安全。

二、严格用地条件，切实保护土地资源

农村村民占用集体土地建房严格实行一户一宅，即一户村民只能拥有一处不超过标准的宅基地。宅基地面积包括附属用房、庭院用地等场地，属于拆旧建新的，必须先拆后建。新建、扩建、改建个人住房的，必须符合下列土地和建房条件：

1、建设用地条件。

（1）每户原有住宅占地面积超过140平方米的，原则上不予批准新宅基；人均占地面积达到30平方米或人均建筑面积达到50平方米，不予批准新宅基。农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。

（2）农村村民新建房屋（包括危房户、受灾户和无房户）使用农用地的，每户不得超过140平方米（含附属设施）；使用未利用土地（建设用地）的，每户用地不得超过200平方米（含附属设施）。超过标准的不得审批。

（3）单位和个人不得非法租用、征用、购买、占用农村集体所有土地进行房地产开发。

（4）农村村民占用集体土地，异地新建房屋除上述规定条件外还应具备下列条件：

①原有住宅占地面积小于140平方米或人均占地面积小于30平方米。

②与村委会签订了退回原宅基地用地协议的（拆旧建新的除外）。

③农村村民零星建房必须使用本集体经济组织的土地。

④建房用地必须符合土地利用总体规划和村庄规划。

（5）对要求分户的，严格按照以下条件审批：

①原有住房面积在140-200平方米范围内的，可以采取拆旧建新的方法，不再批准新的建设用地。

②面积在140-200平方米规定以下，确实不够居住的，如需分户划拨供地的，以户籍人口为准审批。

2、房屋规划建筑设计条件。

（1）农村个人建房选址地点必须符合村庄规划，不符合村庄规划的不得批准建设手续。

（2）农村村民在村庄、集镇规划区内新建二层以上的住宅（含暂建一层、以后续建的住宅），必须由取得相应设计资质的单位进行设计，也可选用通用设计、标准设计。没有进行设计或未选用通用设计、标准设计的不予审批。

（3）符合建房条件的，由国土部门无偿进行泥石流、滑坡体等土地环境评价。

三、依法报批用地，规范建房审批程序

各乡镇要按照《县村镇建设管理暂行办法》的规定，科学编制村庄土地利用规划、集镇和村庄建设规划，指导和引导农民依法依规科学建房，合理布局，节约集约用地。对农民新建（翻建）住宅的，必须选址建造在村庄建设规划划定的区域内，并严格落实拆旧建新、一户一宅的要求，把好农民建房的统一规划关、建筑设计关、审查批准关、实地放线关、跟踪管理关和复查验收关。对符合规定批准建设用地的个人建房按照以下程序进行审批：

（一）申请建房的农村村民向所在地的村民委员会提出书面建房申请，并提供现有住房、家庭成员、户籍关系等情况。

（二）村民委员会集体讨论建房申请，并予以张榜公示。期满后无异议、且符合本文件规定的，由村民委员会签署意见，同时附具村民委员会与申请建房农村村民签订的原有住房拆除协议或无偿交由村民委员会统一管理的协议，报当地乡（镇）人民政府村镇建设管理办公室、国土资源管理所现场核实，并踏勘用地现场是否符合村镇规划，绘制建设地点图，填写农村个人建房用地呈报表并提出初审意见。

（三）对符合村镇规划和土地利用规划的，村镇建设管理机构应组织供电、供水、路政、水务、消防等单位到现场，按照各自管理规定进行选址。严格控制在国道、省道、县道沿线建房，其建筑物边缘距公路两侧边沟的最小间距为：高速路50米、国道20米、省道15米、县道10米、乡村道5米。符合要求的，各相关单位签署可行性意见。相关质量安全操作和其他审批程序按照《县村镇建设管理暂行办法》执行。

（四）农村个人建房实行“一把手”负责制。对符合规划的，乡（镇）村镇建设管理办公室、国土资源管理所对申报材料的真实性和完整性进行审查，由分管领导审核并签署初审意见后报乡（镇）长审批。严格使用《县村镇建设管理暂行办法》规定的全县农村个人建房统一审批表，发放“一书一证”。国土资源管理所依据“一书一证”下发用地通知书。

（五）建房户取得用地审批手续和其他相关审批手续后，在规定时间内自行确定日期报请乡（镇）建设管理办公室放线动工。乡（镇）村镇建设管理办公室接到农户申请后，组织乡镇国土资源管理所等相关单位参加放线。

（六）乡（镇）建设管理办公室负责对村庄、集镇建设的设计、施工质量进行监督，对房产转移、分户登记的进行税费清理检查，对违法违章违纪行为进行查处，对村民建房进行全程管理。

四、强化工作措施，确保各项工作落实

（一）加强组织领导。乡镇人民政府是农村个人建房管理工作的责任主体。要实行乡镇“一把手”负总责制度，明确一名班子成员兼任乡（镇）建设管理办公室主任，在现有干部中配备2名以上专职工作人员专门从事农村建筑市场监管工作。

（二）严格审批程序。各乡镇要制定农村宅基地管理、农村个人建房的具体规定，加强房屋式样、规划、土地、建设批前、批中、批后的管理，杜绝违法占地行为。要严格坚持“户报、村评、办（乡建办）审、乡镇长批和谁审批、谁负责”的原则，认真执行审批一支笔制度，切实规范我县农村个人建房秩序。

（三）加大违法查处。各乡镇建设管理办公室、国土资源管理所要认真执行政策，加强对群众的宣传引导，强化依法用地意识，加大对违反村镇建设规划、道路交通建设规划、私下买卖土地、未批先建、乱占滥用土地、乱搭滥建等违法行为的查处力度，制止未批先建、批少建多等违法行为，从源头上遏制违法违章等突出问题。对违法修建和不服从管理的建房户，乡（镇）建设管理办公室要报请乡镇人民政府采取强有力的措施控制违法建设。

（四）严格责任追究。县政府各有关部门、各乡镇人民政府及乡（镇）建设管理工作人员要廉洁勤政，秉公执法，严格农民建房审批，有效控制农村建房用地，切实保护土地资源。对滥用职权、徇私舞弊、越权审批建房、违规收费、纵容违法建设的乡（镇）直单位、乡镇、村干部，纪检、监察部门要按照相关规定严肃处理。对辖区内村民违法建设行为放任不管、制止不力、玩忽职守而造成违法建筑多发、信访问题不断的，要严肃追究乡镇单位、乡镇干部、村级管理工作人员的责任。对因工作措施不力、监管审批不严造成违法占地、违章建筑、房屋建设式样混乱的，乡镇主要负责人要向县政府做出书面检查，并在规定时间内整改。违法建设主体是公务员或行政机关工作人员的，由其主管部门或监察机关依照有关规定予以处理。县国土资源局每季度要对各乡镇国土资源管理所进行检查和自查，及时抓好整改；县政府每半年组织对各乡镇农村个人建房管理情况进行一次巡查，对不符合规定的严肃追究相关单位、个人的责任。

（五）落实奖惩措施。305省道沿线的乡镇要制定奖励和激励政策，对农村个人新建房屋的质量安全、建筑式样、房屋规划、建筑面积、建筑层数、立面造型等，经验收符合竹房城镇带要求的，对建房户给予一定的奖励；对不服从管理、不符合规定要求的，按照有关规定进行处罚。县政府将农村个人建房管理工作纳入目标考核内容，对工作成效显著的乡镇进行奖励和表彰，对执行不力的乡镇给予通报批评。

本通知只适用县城规划区以外的乡镇集镇和村组农村个人建房，县城规划区内按县城规划区建设的相关法规执行。本通知自印发之日起执行，以前规定与本通知不一致的，以本通知为准。