商业广场项目暖通设施设备维护方案

摘要：商业广场对暖通设施设备要求高，为了确保商业广场暖通系统正常运行，只有规范暖通系统设施设备维修保养工作，确保暖通空调系统各项性能完好，才能确保商业综合体安全、可靠的供冷与供热，从而营造舒适的商业环境。文章从物业管理角度对某商业广场项目暖通系统进行运行管理，通过对暖通设施设备运行状况检查、日常的维护保养，并熟练掌握暖通系统各种故障排除及应急处理方案，协助并监管相关单位进行暖通维保工作，以确保冷机、锅炉、空调系统及辅助设备处于良好运行状态。

关键词：商业广场；暖通空调；维护保养；冷冻机

随着商业综合体建设规模的不断扩大，其能耗也在持续上升，商业综合体作为公共建筑，如何提升暖通系统运行效率，为商业体提供必要运行保障，促进建筑整体节能减排是一个值得研究的课题。

1项目概况

本项目总建筑面积约为48×104m2的商业广场，地处于某地三区结合的繁华地段，项目地块包括五星级酒店、甲级办公楼、高档公寓、商业综合体等，建筑高度248m，其中，购物中心建筑面积为28×104m2，五星级酒店建筑面积为40000m2。由于该项目规模大、空调供冷时间长，对空调系统的舒适节能、稳定可靠、自动化程度等方面都有严格的要求。为了确保项目长期稳定、可靠、安全运行，必须合理组织，加强暖通设施设备运行管理，运行管理以暖通设备维保工作为核心，主要对项目内暖通机电设备，如冷冻机、锅炉、空调箱、水泵等进行日常维护保养，测试相关暖通设施设备的功能性；并配合BA智能控制系统维护保养，对控制系统进行测试维护工作。

2暖通设施设备维护保养目标

2.1暖通设施设备现状

由于本项目规模庞大，故当前以商业综合体建筑暖通系统维保为例，该综合体暖通系统设计通过全年负荷模拟、优化设备选型、运行策略设计、调适跟踪优化、数据监控专家诊断等高标准精细化考量，量身打造高效制冷机房，主机设备经过优化，采用4台700RT永磁同步变频离心机组和2台300RT永磁同步变频螺杆机组进行供冷；3台700kW风冷热泵机组在夏季用冷高峰期进行供冷，冬季进行供暖；3台180kW空气能热水机组提供全年生活热水的搭配方案。并配置BA自控系统，可根据商业广场负荷需求自动调节运行，确保制冷机在不同负载的工况下均运行在高效区间。

2.2维护保养目标

为了给顾客提供一个舒适的购物环境，本项目暖通系统除了在设计与施工过程中十分严谨，还加强了对暖通设施设备的维护保养工作，基于对顾客提供舒适的环境的社会、经济效益，制定相应的暖通设备管理制度，通过科学的管理方式，确保设备设施正常运作，为商业体正常的经营秩序，舒适的购物环境提供有力保障。对此物业专业人员应强化设备基础管理工作，维修和定期保养相结合；安排专人做好设备、设施运行操作及日常巡视检查，做好运行记录；对运行中发现的问题及时分析、处理，做好维修保养记录；此外，做好设备、设施信息管理系统的完善，保持实时更新。暖通系统设施设备维保内容包括空调水系统、空调风系统、冷冻主机系统及辅助设备等（如图1），其中以冷冻机的维保为重点。

3暖通设施设备维护保养实施

3.1冷冻主机维保措施

冷冻机组维护对于技术的要求很高，且对运行工况也有很高要求，油位、水质、室内环境等等，一旦出现故障，会使影响面进一步扩大。因此，冷冻机必须进行常规的维护保养工作：冷冻机初期运转需要对压缩机的油面、回油情况及油的清洁度经常观察，为了防止润滑不良对冷水机运行造成影响，必须要及时更换或添加调整油位；风冷系统要对冷凝器是否结垢进行经常检查，将水垢及时清除，保证良好换热状态。水冷系统则要确保水泵工作正常，保持正常流量，同时避免水质不达标，影响正常运行；在日常维保中，对冷冻机压缩机运行状态进行经常性检查，保证排气温度正常，尤其是换季运行时要对系统运行状态特别关注，对系统供液量和冷凝温度进行及时调整；仔细倾听压缩机、冷却塔、水泵及冷凝器风机运转声音，及时分析处理异常情况，并对压缩机、排气管及水泵振动情况进行检查；加强对压缩机的维护，由于初期系统内部清洁度较差，故在运行3个月后就应更换一次冷冻油与干燥过滤器，根据实际情况，大约半年之后再进行一次更换，确保机组的润滑、降温功能处于良好状态；冷冻机长期运行会有冷凝器、蒸发器结垢现象，降低效率、增加能耗、缩短寿命，如不能及时清除水垢，势必会面临设备故障、停机的危险，进而影响商业体运作。因此，做好设备定期清洗十分必要，但必须采用科学的清洗方式，避免因清洗方式不当造成冷冻机设备腐蚀、损坏等；由于冷冻机是非常精细的密封系统，必须密封运行，故必须开展定期检漏，冷冻机常规使用肥皂水检漏，检漏时将肥皂水涂抹系统中容易或怀疑渗漏部位，接口、接头、控制器等处，如有气泡产生则此处就有渗漏点需要系统检查，漏点可能不止一个。本项目使用2台螺杆式制冷压缩机，其属于容积型压缩机，在运行中容易遇到压缩比异常、冷凝器与蒸发器效率低、油路系统故障、压缩机过载故障等。在实际运维中碰到控制器报警、压缩机不启动问题，经检查分析后，造成该种故障现象的主要原因在于压缩机运行时高压压力过高而导致报警，由于机组冷凝器过脏，造成散热不良，在对该故障原因进行确认后，将机组冷凝器清洗干净之后，并改善冷凝器周围散热环境，压缩机可正常运行，警报去除；压缩机虽运行正常，但又出现频繁启动，运行几秒后停止又启动，经过深入检查、分析，是低压继电器出现偏差，压差变小，在这种不正常条件下长期运行容易损坏压缩机。立即对低压继电器上两个调节螺钉进行调整，左边刻度指示为压力下限部分，右边刻度为压力上限部分，两个刻度值之差为压缩机启动运行区间，在调试过程中，应注意对控制箱上数字显示低压压力进行观察，不可为0或0以下，以免导致压缩机运行状态下制冷回气系统管路抽空，低负荷下高速运行会损坏压缩机机械部件。制冷机组是商场空调系统的心脏，如制冷机组制冷量不够，会对空调系统效果产生很大影响，从而无法满足商场制冷需求。造成制冷难以满足商场要求的原因有：实际冷负荷超出机组制冷量，导致机组冷水出水温度偏高；其次，冷却水参数达不到规定要求，冷却水温偏高与流量偏小也会对制冷效率产生负面影响，故应对冷却塔设备运行状况进行检查，确保运行正常，此外，还应检查冷却水管路，将管路中的过滤器拆卸，是否有杂质堵塞冷凝器、吸收器、蒸发器等机组主要传热部件，避免对冷却水流量和换热效率造成影响；如检查无误，应检查冷却塔配比余量是否充足。制冷机组长期运行也会因其自身原因引起制冷量衰退，故在项目初期，购置机组应在设计冷量基础上适当留有余量；如无法满足设计冷量要求，应根据商场负荷供冷需求与供冷效率进行相应的系统改造，以促进系统良好运行，提升商场供冷环境。

3.2BA系统维护措施

要想提高BA系统维保效果，就必须对系统所监控的内容充分了解，本项目BA控制主要对新风机组、空调机组、冷水系统、热交换系统、送风系统等暖通系统内容进行监控，监控新风机组送风温度/湿度、可控风机启停、消防系统联锁等；空调机组监控回风温/湿度，联合调节新、回风阀及排风开度，根据温度设定，调节表冷器电动调节阀开度等；冷水系统监控包括冷水机组供回水流量、工作状态、故障报警、回水温度、启停次数等；热交换系统监控换热器进出水温度、控制循环泵启停、运行状态等；送风系统监控送、排风机启停与消防系统报警系统联锁等。按照每年度计划完成对制冷、制暖系统、空调机组、送排风系统等BA自控系统的巡查与维护，BA系统维护主要对自控管理网通讯进行测试，检查操作站与各网络控制器的通讯状况，在换季时对系统做换季调整，对相应参数进行修改设定，并对各控制设备控制程序做对应环境控制检查与修改。维保工作主要依据BA系统控制逻辑，结合现场检查，通过手动调校相应现场设备，对经常损坏设备查明与分析原因进行处理解决。同时，还应每年完成一次全系统的点检，如对现场各温度、湿度传感器进行检查，如存在测温异常，对需要修定点进行参数修定补偿；巡查及调校现场各压差送器，查看其测量值是否合理，并进行参数修定与补偿；对低温、高温、压差、液位等各状态点、报警点的设备查看其所引起的逻辑动作是否有效，发现问题及时修改；测试调节阀全行程动作，调校偏移量。

3.3其他设备维护措施

暖通系统还包括水泵机组、管道阀门、风机、冷却塔等设施设备，如无突发故障执行特定维修，根据维保计划进行维护保养工作。水泵机组每天对仪表指示进行检查，确保其指示正确；检查振动、轴温，保证运转平稳；外观直观目测无滴水现象；擦洗、除污，确保观感良好；电机运行电流直观目测在正常范围；水泵轴端每月检查更换盘根填料，保证无渗漏；每半年对电机绝缘进行检查，测电机吸收比，确保绝缘良好。管道每季度检查渗漏问题与保温破损；阀门每年进行一次检查，紧固压盖螺丝，调整更换调料，保证手动运转灵活、无漏水。新风机主要每季度对过滤网进行除尘；每天通过视觉和听觉，检查运转方向，确保运行无不正常声音及振动。检查冷却塔，每月清洗一次，消除全部杂物；检查启动时运转正常后的电机电流、电压、振动、噪声是否在正常范围内，并及时排除故障。

4结束语

综合上述，商业综合体行业不断发展，对于环境的品质要求越来越高，而暖通系统运行中会出现各种各样的问题，通过科学、规范的运维管理可大大降低设施设备故障率，提高暖通设备运行效率。运维管理阶段是一个长期过程，设备维护保养是工作重点，通过对暖通设备进行全面细致的管理，通过工艺参数在线监测、日常维护保养减轻冷冻机磨损、避免渗漏、控制故障，以延长暖通设备使用寿命，使运行状态更加合理、科学，确保暖通设备运行稳定，实现业主的保值增值目标。

参考文献：

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作者：范广好 单位：上海柏悦物业服务有限公司