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农村宅基地和村民住宅建设管理办法

第一章总则

第一条为进一步加强我县农村宅基地和村民住宅建设管理,正确引导农民合理集约使用土地,规范农民建房行为,切实保护耕地资源。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《中共省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》(闽委农办〔2020〕4号)和《省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见(试行)》(闽政〔2021〕2号)等有关规定,结合我县实际,制定本实施办法。

第二条本办法所称农民建房是指农民在乡镇(街道)、村庄规划区内,使用宅基地进行新建、扩建、改建住房的行为。

第三条农民建房应遵循以下原则:

(一)坚持科学规划的原则。坚持规划先行,科学编制国土空间规划和村庄规划。农民建房应当按照乡(镇)国土空间规划和村庄规划使用土地(国土空间规划、村庄规划获批前,在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下,现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后,可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据),不符合国土空间规划或村庄规划的,不得批准农村宅基地和村民住宅建设。鼓励农村村民向中心村或小城镇集聚,有条件的乡镇(街道)可集中建设“农民公寓”或“农民住宅小区”。

(二)坚持耕地保护的原则。农民建房集中点的选址应充分利用村内空闲地、原宅基地、未利用地、荒坡地等,严格控制农村宅基地占用农用地特别是耕地,不得占用永久基本农田。

(三)坚持节约集约用地原则。严格控制宅基地面积,鼓励农村集体经济组织采取措施对旧宅基地盘活置换合理利用。

(四)坚持“一户一宅”的原则。严格执行农村村民“一户一宅”的法律规定,另行选址建房的,必须限期拆除原旧房,并将原旧房所占土地退回农村集体经济组织。

第四条县人民政府对农民建房管理负总责;农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作;自然资源部门负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续;住建部门负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作;乡镇(街道)人民政府(办事处)负责审核批准农村村民住宅用地,组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。农民建房实行属地管理,乡镇(街道)人民政府(办事处)是第一责任主体,乡镇(街道)党政主要领导是第一责任人。

第二章规划编制、建房选址与用地保障

第五条建立乡村规划编制委员会,统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作,科学安排农村宅基地布局。具体由乡(镇)人民政府负责组织编制,并报县人民政府审批。原则上各乡(镇)总体规划在五年之内不得修改。

第六条农村住房建设应科学选址。必须避开崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害易发的区域,避开风口和可能出现洪水或被洪水淹没的地段,避开各类保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区,避免被铁路、过境公路、高压输电线路穿越,避开地震活动断裂带等抗震不良场地。

第七条合理安排农村宅基地用地,引导优先利用存量建设用地,确需占用农用地的,新增建设用地计划指标实行单列安排,专项保障、实报实销,当年保障不足的,下一年度优先保障;涉及占用耕地的,由县自然资源部门统一落实耕地占补平衡,不得收取耕地开垦费。具体按照自然资源部、农业农村部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》(自然资发〔2020〕128号)规定办理。

第八条农村宅基地涉及的农用地转用审批事项,由县自然资源部门根据农村宅基地用地需求,及时上报县人民政府审批农用地转用后,由乡镇(街道)人民政府(办事处)审批具体宅基地地块;或由乡镇(街道)人民政府(办事处)每年年初根据全域农村宅基地用地需求,编制农村宅基地农用地转用年度方案,报县自然资源局、县人民政府一次性审批后,审批具体宅基地地块,确有需要的可在年中增加农用地转用审批批次。

第三章农民建房审批

第九条农民建房按照国家、省市有关法律法规规定,由乡镇(街道)人民政府(办事处)负责审批管理。乡镇(街道)人民政府(办事处)每年按季度将农民建房规划、用地审批情况分别报县农业农村、自然资源、住建等主管部门备案。

第十条乡镇(街道)成立农村宅基地和村民住宅建设管理委员会(以下简称管理委员会),负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作,管理委员会主任由乡镇(街道)党委主要负责人兼任。管理委员会统筹组织乡镇(街道)农业服务中心、自然资源所、村建站、综合行政执法等工作力量成立管理委员会办公室,按照省农业农村厅、自然资源厅、住房城乡建设厅《关于规范农村宅基地审批管理的通知》(闽农综〔2020〕45号),落实“一窗收件、一站服务、一次审批”工作机制,承担日常工作。

第十一条农村村民有下列情形之一的,不得申请农村宅基地:

(一)占用永久基本农田的,或有其他乱占、滥用土地行为,经土地行政主管部门立案查处未结案的;

(二)原有宅基地的面积已经达到规定面积标准,或者能够解决分户后法定面积标准的;

(三)将原有住宅出卖、出租、赠与他人或改作生产经营用途的;

(四)不符合城市规划、乡(镇)土地利用总体规划、乡(镇)总体规划、村庄规划等的;

(五)原有住宅拆迁已安置的(包括货币安置);

(六)未选用省、市、县推荐的农民建房设计通用户型的;

(七)法律法规政策规定的其他情形。

第十二条新建建房标准:

(一)用地标准。严格执行“一户一宅”规定,严格控制宅基地面积。按照《省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定的宅基地使用面积标准审批,农村村民新建住宅每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米,具体标准如下:①小户(3人及以下)最高不得超过80平方米;②中户(4~5人)最高不得超过105平方米;③大户(6人及以上)最高不得超过120平方米;④申请拆(扩)建的,可按原有合法宅基地面积审批,但审批的建筑占地最高不得超过120平方米。

(二)建筑标准。村民建房规划以户为单位,提倡联排式建设。农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层,每户住宅建筑面积控制在300平方米以内;建设多层单元式住宅的,每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。村民建房层高一层可放宽在3.5米以内,其他楼层控制在3米以内。

(三)设计标准。村民建房原则上要求按坡屋面形式设计,具体房型须选用省、市、县提供的农民建房设计通用户型,房屋立面装修须符合县住建部门明确的村镇住宅建设风貌管控要求,不符合要求的,乡镇(街道)人民政府(办事处)不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》;邻近铁路、高速公路、公路建房除遵守上述规定外,还需按照《铁路安全管理条例》《公路安全保护条例》规定的外缘起向外的距离标准建设。

第十三条农民建房审批程序:

(一)提出申请。农村村民向户籍所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。填写《农村宅基地和建房申请审批表》,签署《农村宅基地使用承诺书》,并提供相关申请要件(家庭户口本、户主及申请人身份证)。

(二)审核公示。村委会依法组织召开由挂村领导(工作队)参加的村委会或村民代表会议,对宅基地申请对象资格条件进行审议,审议结果形成会议纪要。将申请宅基地的当事人的相关信息在本村张榜公示,无异议后,由挂村领导(工作队)及村主干签署《农村宅基地和建房申请审批表》连同其他材料,报送所在乡镇(街道)便民服务中心。

(三)现场踏勘。乡镇(街道)便民服务中心收件后,由管理委员会办公室具体审查申请人是否符合规划要求及宅基地审批条件,并派员现场核查。

(四)审核批准。乡镇(街道)管理委员会根据审核、踏勘结果集体研究后,由乡镇(街道)人民政府做出审批:对符合条件要求的,核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》,并按规定程序公布;不符合条件要求的,不予核发,并书面告知申请人并说明理由。

第十四条建设项目开工前,建设方应向所在乡镇(街道)管理委员会办公室提出现场丈量放样申请,确定建房位置,明确四至边界后,方可进行施工。

第十五条建设项目竣工后,建设单位或个人应向乡镇(街道)管理委员会办公室报送竣工房屋图像和相关资料,办理工程竣工规划验收后交付使用。

第四章农民建房监督管理

第十六条县人民政府及县农业农村、自然资源、住建等部门,负责本辖区内的农民建房的监督检查,并将农民建房监管纳入各乡镇(街道)年度工作考核体系进行考核奖惩;乡镇(街道)人民政府(办事处)为农民建房监管第一责任单位,乡镇(街道)挂村领导(工作队)和村主干为主要责任人,每个建房项目均明确一名乡镇(街道)挂村领导和一名责任人负责具体监管,乡镇(街道)管理委员会办公室及其组成机构负责建房指导、建房用地的批后监管等工作。

第十七条农民建房监管流程:

(一)实地放样阶段:建房用地批准后,由乡镇(街道)挂村领导召集乡镇(街道)管理委员会办公室相关组成机构和村(居)委会人员,按照批准要求到现场实地丈量放样,根据批准的地类、范围、面积,确定四至界址,并在现场设立包含对拟建房屋负监督责任的乡镇(街道)挂村领导和责任人姓名、电话,及拟建房屋层数、间距、建设规模等内容的公示牌,以便群众监督及县、乡镇(街道)、村三级巡查。

(二)基槽验线阶段:建房户动工挖基时,由乡镇(街道)挂村领导召集乡镇(街道)管理委员会办公室相关组成机构和村(居)委会人员到现场做好验线放样、挖槽埋基。施工完成后,管理委员会办公室相关组成机构进行现场检验,检验合格后方可进行下阶段施工。

(三)主体建设阶段:村民建房完成基础至一层平台期间,由乡镇(街道)挂村领导召集乡镇(街道)管理委员会办公室相关组成机构和村(居)委会人员到现场,依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计图,对该层以下的平面布置、层高、外形(走廊、门窗面等)等进行检验。检验合格后方可进行下一阶段施工。

(四)定期抽查阶段:乡镇(街道)挂村领导、乡镇(街道)综合执法大队要定期对在建项目进行日常巡查,一旦发现违建情况,要在第一时间制止违建行为。

(五)结顶验收阶段:村民建房主体完工后,由乡镇(街道)人民政府(办事处)组织检查验收。验收合格后出具《农村宅基地用地和建房验收意见》并交付使用。

第十八条严格落实“一户一宅”,强化“建新拆旧”管理。易地新建住宅先拆后建的,优先安排宅基地;先建后拆的,村民应与乡镇(街道)管理委员会办公室、村(居)委会签订三方协议并作出承诺,新建住宅竣工后,须在6个月内将旧宅自行拆除或交付村级组织处理,旧宅基地退还村级组织;未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的,乡镇(街道)管理委员会办公室督促村民自行拆除,经催告仍不履行的,由乡镇(街道)管理委员会办公室、村(居)委会向人民法院提出诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前,不予办理新建住宅的不动产登记手续。

第五章法律责任

第十九条对未依法取得或者违反《乡村建设规划许可证》规定内容的建房,由相关部门给予处罚,责令停止建设、限期改正。逾期不履行的,依法依规强制执行。

第二十条县人民政府将农民建房用地管理纳入乡镇(街道)人民政府年度工作目标考核,有下列情形之一的,对乡镇(街道)政府工作目标考核一票否决,对乡镇(街道)人民政府主要领导和乡镇(街道)挂村领导等其他负有责任的人员予以问责:

(一)农民建房用地管理秩序混乱,致使年度辖区内宅基地违法占用耕地面积比重大,造成恶劣影响或其他严重后果的;

(二)发生农民建房违法占地案件造成严重后果的;

(三)对违反农民建房用地管理规定行为不制止、不组织查处,或制止、查处不力的;

(四)对违反农民建房用地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。

第二十一条县农业农村、自然资源、住建部门在受理农民建房申请和监管时应做到公正、公开、透明,如发现徇私舞弊、监管职责履行不到位等行为,追究单位相关责任人的行法律责任。

第六章附则

第二十二条本办法自2021年2月18日起施行,暂行一年。本办法由县农业农村局、自然资源局、住建局负责解释,未涉及事项,依照国家、省、市制定的法律法规及政策执行。

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