物业管理的法律问题研究

摘要:物业管理对于大部分人而言最熟悉的莫过于城市住宅小区的物管部门，这一行业在我国存在的时间不长，经过二十来年的发展时间，已经在物业管理已经成为城市住宅不可或缺的工作岗位了。快速的发展虽然取得了一定的进步，但是也正因这种快速的发展，也给物业管理带来许多新的挑战，同时也存在着较多的管理问题，经常见诸报端物业管理部门和小区业主之间爆发矛盾。作者针对小区物业管理存在的一些突出问题进行简要分析，并依据法律相关原则提出相应完善对策。

关键词:物业管理;物业问题;法律对策

当前我国城市化进程成效显著，城镇化达到空前高度，人居环境得到了明显改善，对于居住小区人文化管理方式要求越来越高。相应的小区物业管理水平也随着要求的改变不断在提高，管理和服务方式越来越成熟逐渐变得成熟，但在法律保障方面却没有跟上进步的步伐，在一定程度上限制了小区物业管理水平的继续提升，对于物业管理的稳步前进也有一定的阻碍作用。现在急需要对小区物业管理的法律支撑作用作进一步的完善，以推动小区物业管理水平的不断完善，为融入城市化进程的人们体验到舒心的生活方式。

一、物业管理的内涵

物业管理的概念定位是指小区业主将小区的内的物产、相关设施及场地，卫生状况委托给商业管理公司进行统一管理和维护的委托聘任关系，小区业主按照合同规定缴纳一定的管理费用，二受委托的物业管理公司则依照合同承担一定的法律责任。总体而言，可以从以下几个方面对物业管理进行概括:

(一)商业化经营盈利模式，物业管理是一种基于委托关系的商业经营行为，由承托方进行统一管理，盈利是其开展工作的基本要求和目标，物业公司开展任何一项业务也都需要支付报酬才能得以实现。

(二)集中化管理模式，小区管理涉及到的工作方方面面、纷繁复杂，而物业公司则需要将这些工作统一到一起进行集中式管理，由于这些工作对于小区业主来说，与日常生活密切相关，这就需要物业管理公司把问题集中起来再细分下去，逐一处理到位。

(三)规范化管理模式，当前物业管理政策清晰，权责明朗，物业管理也需要科学化的管理方式，物业管理公司只有把管理方式做到规范合理，才会起到好的效果和效益，也只有如此物业管理这一行业才能得到良好发展。这也是人们生活水平提高的对于物业管理提出的必然要求和结果。

(四)服务水平要求专业化，物业管理中涉及到很多专业领域知识，这就需要专业化的人才和专业化技能才能开展好工作。例如小区供电系统的运行和维护，小区供气系统、供水系统等等，就是专业知识较强的领域，必须使从业人员达到一定的专业素养才能得以进行。

二、物业管理中易凸显的问题

(一)物业与小区业主的关系

业主即是小区的真正拥有者，与小区物业管理公司属于委托和承托的关系，属于物业管理服务的承受方，两者的关系理应非常融洽，但实际上这两者之间的矛盾和问题时有出现。这其中有业主对于服务关系理解偏差有一定关系，一些业主认为我既然出了钱，那么就理所应当的任何要求都可以提，只要物业管理方没有达到我提的要求，那么就认定物业管理水平差，服务不到位等。当然也存在有的业主未能完全认识到物业管理方提供的服务属于商品范畴，由于种种原因，对于物业提供的服务不到位也完全不知情，合法权益未能得到保障。除此之外矛盾比较集中的是每个月业主所付出的管理费和维修基金费用，物业公司对这笔费用的使用情况，如何才能既使业主放心又能使物业管理公司得到信任。业主应当选出代表承力业主小区物业管理参与方，与物业公司共同对这笔费用进行管理，对这笔费用的存留和去向均要知情并同意后方能使用，如果这笔维修基金未能完全使用，则有业主委员会取出，征求所有业主决定使用。业主委员应当选举负责人的人员组成，才能真正起到监督的作用。

(二)物业管理方易于凸显的问题

物业管理方出现的问题很多主要集中在服务态度上，一些物业管理人员的服务意识不够，把小区业主看做自己的管理对象，而非服务主体，甚至出现服务乱收费，收费后服务不到位等以及出现侵害业主权益的行为。这种服务方式很容易引起业主的反感和抵触，导致矛盾的出现，处理不好更容易出现矛盾升级的事件，这些情况的出现主要体现出的还是物业管理公司人员素质的问题和管理方式不够科学规范。这就要求物业管理公司在选聘物业管理人员的时候需要对人员素养进行认真挑选，并对选中的人员进行相关工作的细致培训，合格者方能上岗留用。小区的安全问题是业主和物业管理公司共同关注的最重要因素，在一些城市中心地段的小区物业管理人员，出于一些个人私利原因，对于外来人员的检查未能保持警惕性，特别是在停车拥堵地段，只要缴纳停车费，任何人都可以把车辆停放在非小区业主的小区内。一是侵占业主的合法权益，二是给小区的安全带来隐患，在出现安全事故之后，小区物业管理方往往会倾向于对应付责任进行转移。对于物业公司对于物业管理人员与小区外闲散人员的关系也应当实时把握和关注。如果出现物业从业人员与社会闲散人员交往过密且物管人员出现思想波动时，应该予以重点关注，必要时认真排查，以确保物业从业人员良好的职业操守。

(三)政府监管问题

当前各地政府均对小区物业管理做出了明确的规定，也出台一系列管理文件，但是在法律体系内仍旧缺乏系统有效的管理体系。尤其是在出现矛盾纠纷的时候，很多法规都没有对责任的认定给予明确规定，致使对矛盾责任的认定模棱两可，难以认定，缺乏实际操作性。

三、改善物管水平的法律对策

(一)加强监督，以监管促进步

物业管理应当作为公共事业管理的一部分，政府相应管理部门应当对物业公司的行为进行有效的监督，更不能对于物业管理问题听任不管。当然行政单位对于物业管理公司的管辖权也应当在适当的权限范围内，这主要是加强对物业协会的监制上，以行业标准迫使各个物业管理公司提升自身的管理水平和服务水平。在行政单位对物业管理进行协调时，应当坚持公平、公正原则，不偏袒，不包私。

(二)完善物业法规建设

为了确保物业管理工作的稳定和有序，也为了当有纠纷发生时能够有效处理矛盾的问题，完善物业管理相关法规建设，势在必行。对于已有的法规应当不断进行调整，以确保合符实际需要。

(三)大力加强物业法治意识建设

光有立法而没有普及法的精神，所立之法不会起到太大的作用和效果。行政监管部门应当大力普及物管相关法律政策的宣传工作，既加强业主的维权意识也加强物管企业的依法行事意识，共同改变法律意识，形成正确的服务委托关系，建立起良好的人居环境。对于超越法规内容的行为，无论是业主还是物管企业，都应当予以严厉处罚，以维护正常秩序。对于问题的反映，应当建立通畅渠道，是问题能在第一时间内得到解决，第一时间内能够对事情的原委做出真是反映和了解，以有利于问题得到正确处理。

作者:李松霖 单位:西南科技大学应用技术学院

参考文献:

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