土地供应管理范文10篇

土地供应管理范文篇1

一、指导思想

严格贯彻执行土地利用总体规划，在保证经济建设需求的前提下，采取适度从紧的土地供应政策，以供应引导需求，努力盘活存量，严格控制增量，力求建设项目用地70%来自于收购储备土地，推动土地利用向规范、节约、集约、高效的方向发展，为经济社会可持续发展提供资源保障。

二、遵循的原则

（一）闲置土地一律进入县政府土地储备库，建设用地实行集中统一供应。

（二）严格控制建设项目占用耕地，保持耕地总量动态平衡。

（三）城市建设用地要符合土地利用总体规划和城市总体规划。鼓励联建，搞成片开发，提高土地利用率，防止土地资源和城市基础设施的浪费。禁止“扒皮式”开发，限制一家一户小面积自建。

（四）有利于发挥土地资产效益，增加政府土地收益。

（五）保证重点项目、重点产业用地，控制一般性用地。

三、年度土地供应总量及分配

2012年全县土地供应总量为374.5506公顷。其中：农用地转用指标面积为334.3294公顷，占用耕地面积为99.0450公顷（其中基本农田为2.2000公顷）；旧城改造及其它建设占用城镇土地面积为40.2212公顷。具体是：

（一）新增建设用地供地计划

全县新增建设用地计划供地总面积为334.3294公顷，其中耕地为99.0450公顷。

1、县级以上重点项目供地计划，全县重点建设项目9个，用地面积56.5544公顷，其中耕地19.0000公顷(含基本农田为2.2000公顷)。

2、乡镇场建设用地计划供地248.4700公顷，其中耕地75.9200公顷。

3、农村居民住宅供地计划，计划供地29.3050公顷，其中耕地为4.1250公顷。

（二）城区国有土地供地计划

城区供地计划：宗地为28宗，用地面积40.2212公顷。其中成片开发为20宗地，面积为39.8837公顷；楼群间插空为8宗地，面积为0.3375公顷。

四、土地供应方式

在土地供应方式上，坚持以市场机制配置土地资源，努力提高招、拍、挂供地的比重。除《划拨供地目录》中规定的石油天然气等国家重点扶持的能源基础设施、农村居民宅基地以划拨方式供地外。经营性用地，包括经营性基础设施用地都要以有偿方式供地。其中商业、娱乐以及房地产开发用地以拍卖、挂牌方式供应土地。今年计划以拍卖方式供应土地2.0346公顷；挂牌出让38.1866公顷。严格限制以协议方式出让土地，协议出让土地要严格按照法定程序办理，严格界定并控制协议出让价格。

五、计划的实施和监督

土地供应计划是政府宏观调控行为，要在县政府的统一领导下实施。县国土资源局是供地计划的实施部门，必须严格按计划审批土地；县项目办、建设、发改部门要配合县国土资源部门搞好供地计划的贯彻实施。

土地供应管理范文篇2

为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，现就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题通知如下：

一、清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，不管什么名称，都必须进行认真清理。对违反土地利用总体规划批准设立的园区，必须撤消，并追究批准者的责任。各地不得为迎合设立园区而修改土地利用总体规划。对违反土地利用总体规划设立的园区，国土资源管理部门不得提供土地。未经依法批准用地的，要依法查处，追究责任。

二、严禁违法下放土地审批权。各类园区用地必须纳入当地政府的统一计划，统一供应、统一市场管理。经营性用地也必须实行招标拍卖挂牌出让。严格控制各类园区的商品房开发。严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。要严肃查处此类非法转让土地的行为。

三、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。对于签订这种协议，要求办理用地手续的，要进行认真清理，所签协议一律无效。违反土地利用总体规划和以此规避经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让有关规定的，国土资源管理部门不得办理用地手续。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。

四、严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。供地方式要公开、公平、公正，保证土地市场的稳定、公开、安全运行。

土地供应管理范文篇3

关键词：土地供应制度整治储备制度

据重庆市国土局披露，重庆市区到2010年总的用地指标是5万公顷，但目前已用去了4.5万公顷。重庆市都市圈内用地已经非常紧张。然而，重庆市都市圈内土地使用却极不合理，其根本原因在于现行土地供应制度存在缺陷。

重庆市土地供应制度改革中的问题

在市场经济中，土地具有保值增值及投资的功能，土地使用者取得土地使用权必须通过市场，实现土地产权转移。土地使用制度改革的最终目标，就是要建立与社会主义市场经济体制相适应的城市土地有偿使用制度，充分发挥市场机制对土地资源的配置作用，促进城市总体规划有效实施，实现城市经济社会可持续发展。

重庆市从上世纪90年代开始的土地供应制度改革经历了三个阶段：由全面行政划拨、无偿无期使用土地到部分有偿使用土地使用权的改革；行政划拨用地之外的土地使用权有偿有期的土地批租；土地的资产化运作。与这三个阶段所对应的市场化进程表现为：土地市场开放；土地市场的培育与完善；土地市场化改革的深化。重庆市土地供应制度改革取得了一定的成绩，主要体现在：变革土地无偿无限期使用为有偿有限期使用，使土地资产属性真正得以实现；促进了土地市场的形成和发育；增加了政府财政收入；加快了城镇化进程；调整了城市空间布局。

由于传统体制的惯性作用，市场机制的引入对传统体制下的一些政策和体制设置不能马上彻底改变，导致现行的土地供应制度存在许多缺陷，主要表现在：

政府垄断和调控土地力度不够

因城市土地大部分在土地使用者手中，导致存量土地多头供应的局面；城市用地规模过度膨胀、开发区的盲目设置，造成局部供地过量，用地结构不合理。

城市规划制约着土地市场化配置

规划的龙头作用要求首先按最佳的人居环境编制土地空间的发展方向，再用市场机制选择最佳的投资者，才能确保土地价值的最佳体现。但由于规划滞后，难以实现土地按市场方式进行供应。

土地市场行为不规范

主要表现在以毛地、生地出让为主，熟地出让比重过低，土地的价值未真正得到体现；远郊区县土地供应中因短期政绩的驱动，急于招商引资发展经济，招标拍卖出让比重偏低，零地价出让土地时有发生。

土地资源优化配置和利用必须建立在有效的土地供应制度上。土地供应制度改革要显化土地生产力级差，并创造出合理利用的条件。

重庆市都市圈土地供应制度选择分析

土地供应机制的选择

在特定经济制度下，土地供应要素相互作用而建立起来的内在关系总和叫做土地供应机制，它包括土地供应主体、计划、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供应机制主要有：

计划经济向市场经济转轨过程中的土地供应机制这一供地流程简单概括为“先立项、规划，后得地”，用地者只要有计划立项，就可以申请规划选址、用地申请，无需竞争或有少量竞争，其供地程序如图1。

社会主义市场经济条件下的土地供应机制这一供地模式是依靠以价格机制为核心的市场机制作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供求均衡来决定，如图2。

这一流程包括“规划、储备、整治、出让”四个环节，其核心是依赖土地储备制度。当土地使用者在取得市场准入许可后方可在市场上选择已储备的土地。土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。

通过上述两种供应机制探讨，笔者认为城市土地一级市场供应处于“源头”地位，政府如果要优化城市土地使用制度，就必须变需求拉动供给为供给引导需求的城市建设用地供给新机制。

都市圈土地整治储备运作模式的选择

许多发达国家在城市发展过程中不考虑土地资源问题，出现了土地资源消耗过多等一系列突出问题，在解决城市发展过程中的用地问题上，政府和学术界都提出了一些新的对策和理论，其中以“理性发展”最为突出。“理性发展”理念就是通过加强对土地利用的规划，确定城市发展边界，提高城区建筑密度，实现现有城区土地利用效率最大化，复兴现有城区，保护自然和重要农田，这一措施即为土地整治储备。目前国内正在实施的土地整治储备制度的运作模式有三类：市场主导型运作模式；政府主导型运行模式；政府市场混合型运作模式。结合重庆市实际，笔者认为选择政府主导型的土地整治储备制度运作模式较为恰当。其理由如下：

政府主导型有利于确保土地储备制度建立建立土地整治储备制度的主要目标是规范土地市场，盘活存量土地，增加土地的有效供给，落实城市规划等诸多社会经济目标。要实现这些目标，必须有一定的政府强制性权力，否则就无法实现这些目标，建立城市土地收购储备的意义和作用也无从说起。

政府主导型是确保土地资产保值增值的必然要求在市场经济条件下，土地所有权理应在经济上得以体现，为确保国家土地所有权收益的不流失，作为城市土地所有权代表的城市政府就必然要参与土地市场，一方面要以城市土地所有者身份参与土地储备全过程，另一方面又要以社会管理者的身份维护市场秩序。从而实现土地规划权、土地储备权和土地批发权的三个统一。进入加速城市化发展进程的重庆市，迫切需要通过新的土地供应制度，来发挥都市圈土地应有的功能，实现城市空间结构优化，从而促进城市功能升级。

重庆推行都市圈土地整治储备制度的对策

随着土地整治储备实践的不断深入，会遇到许多问题，需要深入研究和探讨。

土地收购价格的确定

合理分配土地收益，这是土地收购储备成功的基本条件，也是实施土地收购储备的核心问题，因此，需要合规、合理地确定土地收购储备价格。

实施土地收购储备涉及的价格或费用主要包括土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户拆迁安置费、企业迁移经营建设费以及企业债务等。其中土地价格分两种：土地原用途价格；土地规划条件下或土地最佳利用条件下的土地发展权价格。土地收购储备价格应是介于二者之间的价格。有的人认为土地的增值收益应由土地使用者拥有，然而土地的增值收益是随经济发展、人口增加、基础设施、城市规划、原土地使用者对土地进行投入等综合因素来决定的，这里面相当部分是政府历年投入形成的，因而增值收益的相当部分应该归政府。借鉴经验，笔者认为土地收购储备价格应由具有资格的中介评估机构评估，并经土地估价委员会确认评估价格，将土地原用途的价格加上发展权价格与原用途价格差的35%作为土地使用权收购价格。

协调土地整治与行政管理部门的关系

为了切实贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，政府必须高度垄断土地一级市场。市政府按法令规定的储备范围，应将城市规划区内土地统一纳入市政府土地储备，实行“红线储备或信息储备”。

主城各区政府土地行政主管部门会同相关部门，按照经济社会发展计划以及城（镇）总体规划实施时序要求，提出土地整治计划，报经市土地行政主管部门批准后，交由土地整治机构执行。土地整治机构根据整治地块的状况，拟订包括土地基本情况、地上物状况、收购、收回、征地情况、土地取得费情况、规划预案、资金投入计划、经济技术和可行性分析等在内的方案，并上报市土地行政主管部门，经审核同意后，签订整治委托合同。土地整治委托合同需要约定土地整治期限、土地整治要求和验收标准、土地整治成本等条款，以及约定双方权利与义务在内的整治方案，编制土地整治成本预算报告。房地产-[飞诺网]

新增建设用地整治，土地整治机构持当年整治计划、地块详细规划等资料，依据程序，向土地行政主管部门申请依法办理农用地转用、征用手续，依法缴纳新增建设用地有偿使用费用后，与土地行政主管部门签订土地整治合同。

土地行政主管部门与土地整治机构应该是委托与被委托的关系。土地行政主管部门行使土地管理的职能，而整治机构是企业行为，必须是依法取得土地整治权。土地使用权的收回、收购、征用等行政行为仍由土地行政主管部门依法实施后，将收回、收购、征用取得的土地使用权交由土地整治机构按合同约定期限实施工程行为，且达到验收标准后，交回土地行政主管部门定期招标拍卖挂牌出让。

防范土地整治储备中的投资风险

实施土地整治储备制度需要大量资金投入，如果投入的资金变现困难，不仅不能盘活存量土地资产，而且可能对金融机构和政府财政产生不利影响。因此，土地整治必须防范投资风险。

土地整治储备风险从理论上分析，市场风险一般主要来源于客观条件下的不确定性、决定信息的不充分性和决策者决策水平的局限性三方面。对于土地整治储备过程中的风险，最大的莫过于非理性因素导致的资金运作风险。其表现在于：对收购价格、再开发成本及土地的收益缺乏正确估算，导致资金无法有效管理，土地整治储备和出让无法实施以及还贷计划无法完成；贷款投资的风险，目前，城市土地整治资金来源主要是商业银行贷款，而在贷款利率高低、期限长短和投资回收等方面都存在着风险问题；土地整治过程的风险，整治的土地需要拆迁和基础设施配套，在这个过程中涉及到许多政府职能部门，时间周期无法控制，加之规划的变更，从而导致整治土地的变现及土地再开发无法顺利实现的风险；社会义务的风险，土地整治不恰当地承担了过多的社会义务，大大增加了整治过程的成本和贷款规模，给整治过程的资金运作产生了巨大压力和风险；市场的风险。由于市场供求关系的变化，可能产生土地整治规模、贷款规模和还贷周期与土地市场需求不一致，造成整治土地重新闲置和无力还贷。

土地整治储备风险的防范建立一支高水平、多学科的整治队伍。要引进懂经济、善管理、会经营的高级人才；建立投资风险预警机制，定期进行市场情况分析。合理确定整治机构储备土地的范围。加强对整治土地过程中成本的控制。贯彻执行风险管理责任制度。对土地整治储备过程加强宏观管理和监督。明确规定出让供应的土地必须是经过整治后的储备土地，同时对整治储备机构进行严格监督。

参考文献：

土地供应管理范文篇4

一、指导思想和基本原则

坚持以科学发展观为指导，加快城市中心区建设步伐，合理调控土地资源，提高土地利用效率，加快土地报批、供应、使用周期，实现城市中心区土地供应登记集中统一管理，为全市城市建设和经济社会又好又快发展提供持续有力的土地资源保障能力。

（一）坚持“集中统一，强化管理，有利于统一调控土地资源”的原则。为加速阿康一体化建设进程，推进城市中心区建设步伐，营造良好的土地资源利用管理环境，城市中心区的土地供应、登记，由市人民政府统一调控管理，集中配置使用，。

（二）坚持“依法公正、阳光操作，有利于纠正行业不正之风，推进廉政建设”的原则。城市中心区的土地供应登记纳入市人民政府的统一管理平台，确保依法、公开、公正、阳光操作，坚决制止和打击土地市场中存在的非法交易、暗箱交易行为，堵塞土地出让收益存在的漏洞，从制度上、源头上预防和制止土地供应中的腐败行为。

（三）坚持“便捷高效，规范服务，有利于提高工作效率”的原则。城市中心区土地供应登记的集中统一管理，实现在一个平台上运作，减少环节、便捷服务，提高工作效率和管理服务能力，树立政府部门公共服务的良好形象。

（四）坚持“合理布局，优化结构，有利于提高土地资源利用率”的原则。实现城市中心区土地的集中统一供应与土地利用总体规划、城市总体规划的有机衔接，依法共享社会公共资源，提高土地利用效率，提升城市建设品位。

（五）坚持“属地管理，强化监管，有利于维护土地市场秩序稳定”的原则。城市中心区土地供应登记职能调整后，东胜区、康巴什新区和伊金霍洛旗继续负责辖区内的土地违法违规案件查处，市国土资源局要加强对城市中心区土地市场秩序的监督检查。疑难问题重大案件由市国土资源局挂牌督办或直接查处。

二、工作范围及内容

（一）城市中心区土地供应登记管理范围

东胜区、康巴什新区行政辖区内的全部土地供应登记和伊金霍洛旗划入城市中心区规划范围（以市人民政府批准的城市中心区规划图件为准）的土地供应由市人民政府纳入城市中心区集中统一管理。

（二）土地征收报批

东胜区和伊金霍洛旗人民政府及康巴什新区管理委员会根据土地利用总体规划、城市中心区建设规划、城市控制性详规和国家产业政策、供地政策，编制本辖区拟开发土地计划，报请市人民政府批准后，开展土地报批的前期工作。市国土资源局协调有关各方完成报批工作。

（三）土地使用权公开出让

1．编制计划。各旗区按照城市中心区土地开发计划，根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让计划，报市国土资源局审核后由市人民政府批准向社会公布。

2．制定方案。各旗区提出拟出让地块申请（明确地块位置、用途、建议价格等内容），市国土资源局会同有关部门，依据国有建设用地使用权出让计划、城市规划条件等，编制国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案，并组织对拟出让地块进行评估，按照评估结果和市场情况初步确定出让最低价格，报请市人民政府常务会议研究决定。

3．公开出让。市国土资源局根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案，组织编制国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让文件，出让公告，受理国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让的申请，并对申请人进行资格审查，实施招标拍卖挂牌活动，签订《成交确认书》或发出《中标通知书》。

4．成交确认。招标拍卖挂牌出让活动结束后，市国土资源局与中标人、竞得人按照《成交确认书》或《中标通知书》的约定，签订《国有土地使用权出让合同》，公布出让结果，并向受让人核发《建设用地批准书》。

（四）土地使用权的协议出让和划拨

纳入城市中心区管理范围的国有土地使用权的协议出让和划拨，依据有关法律法规和政策文件规定，由业主提出用地申请，旗区国土资源局(分局)报请旗区人民政府（管委会）审核后报市国土资源局，提请市人民政府批准办理。

（五）土地登记

1．土地登记申请。土地登记申请者（受让人）向市登记中心提出登记申请，并提交相关证明材料。

2．地籍调查。由市土地登记中心进行初审后，对申请登记土地进行地籍调查。

3．权属审核和注册登记。由市国土资源局根据申请者所提交的申请书、权属证明材料和地籍调查成果，对申请登记的土地使用权、所有权及他项权利进行审核确认，颁发或者更换土地证书。

三、机构设置及工作职责

（一）机构设置

成立鄂尔多斯市土地交易中心和土地登记中心。鄂尔多斯市土地交易中心负责城市中心区土地一级市场的公开出让及二级市场的咨询服务工作。鄂尔多斯市土地登记中心负责东胜区、康巴什新区的土地所有权、使用权、他项权的审核登记工作。

（二）旗区与市国土资源局的职责划分

1．东胜区、康巴什新区和伊金霍洛旗在土地供应管理中的职责

（1）负责辖区的征地拆迁和安置补偿工作；

（2）负责辖区的土地违法违规案件查处，维护本辖区内的土地市场秩序稳定；

（3）负责辖区涉地信访纠纷矛盾的排查、协调、处理工作；

（4）负责拟订城市中心区土地开发计划；

（5）负责建设用地报批组件工作；

（6）拟定供地计划，提出拟出让地块申请。

伊金霍洛旗境内城市中心区外的土地供应仍由伊金霍洛旗负责。

2．市国土资源局在土地供应登记管理中的职责：

（1）负责城市中心区年度土地开发计划、供地计划审查；

（2）实施城市中心区一、二级土地市场国有建设用地土地使用权招标、拍卖、挂牌出让及协议出让、划拨国有土地使用权工作；

（3）负责东胜区、康巴什新区管辖范围内的土地登记工作。

市国土资源局根据调整后的工作职责，制定详细的《工作细则》，明确职责权限，细化内部职能职责，规范工作流程，完善各项管理制度，加强内部监督，确保城市中心区的土地供应登记管理工作规范高效运作。

四、土地出让收益管理

土地出让收益按照“谁的地，谁受益”的原则进行分配。纳入城市中心区管理范围的土地出让金由市国土资源局统一收取，财政专户管理，按规定提取一定的管理费用后，由市财政局根据旗区的申请使用预算，在10个工作日内划转到土地所辖旗区的财政专户，由市人民政府监督使用。

五、组织领导

各旗区人民政府一定要加强领导，高度重视，认真研究，积极配合市国土资源局做好城市中心区的土地供应登记调整工作。市人民政府由分管副市长负责，相关部门配合，统一领导，协调监管，做好交接工作。为保证城市中心区土地供应登记管理工作顺利开展，圆满完成各项工作任务，成立鄂尔多斯市城市中心区土地供应登记管理工作领导小组。组成人员如下：

组长：

副组长：

成员：

领导小组的职责是：负责对各旗区（管委会）上报的公开出让土地计划、出让方案的审核；负责对各旗区国土资源局上报的协议、划拨供地的审查；负责城市中心区土地出让的前期协调准备工作。

领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局，负责日常工作，办公室主任由市国土资源局局长温建华兼任，副主任由市国土资源局副局长兼任。各成员单位要指定一名科级干部作为联系人，负责承办本部门业务范围内的工作，做好业务衔接。

六、其它事宜

1．本方案印发后，城市中心区的土地供应登记即由市国土资源局统一组织实施；

2．本方案实施前的土地供应登记等遗留问题，由各旗区在2012年月30日前自行解决处理完毕；

土地供应管理范文篇5

一、编制计划的指导思想

在保证经济建设需求的前提下，采取适度从紧的土地供应政策,严格贯彻执行土地利用总体规划，以供应引导需求，盘活存量，控制增量，实行土地定性管理，定量供应，推动土地利用向规范、集约、高效的方向发展，通过加大政府对土地资源配置的宏观调控力度，编制实施土地年度供应计划，进一步发挥土地资产效益，规范和整顿土地市场秩序。

二、编制计划遵循的原则

根据国家关于土地管理方面的法律、法规和我县城市总体规划，遵循以下原则编制年度土地供应计划：

（一）保持耕地总量动态平衡，对农用地转用实行占补平衡。

（二）城市建设用地包括旧城改造和成片开发，要符合土地利用总体规划和城市总体规划；

（三）有利于发挥土地资产效益，增加政府土地收益；

（四）保证重点项目、重点产业用地，控制一般性用地。

三、年度土地供应总量及分配

20*年，全县土地供应总量为342398.5平方米。其中：农用地转用指标260000平方米，具体分配为：矿产资源开发项目120000平方米，农产品加工类项目60000平方米，牧业养殖类项目60000平方米，农村居民住房建设用地20000平方米；旧城改造及其它建设占用城镇土地82398.5平方米。

四、土地供应方式

按照国土资源部《划拨供地目录》的规定，石油天然气等国家重点扶持基础能源设施建设用地，农村居民住宅建设用地以划拨方式供应土地。

旧城改造中涉及的经营性用地以有偿方式供地，其中商业、娱乐以及房地产开发用地以拍卖、挂牌方式供应土地。今年计划以拍卖方式供应土地24563.8平方米；挂牌出让57834.7平方米。严格限制以协议方式出让土地，协议出让土地须经县政府常务会议研究决定，严格界定并控制协议出让价格。

五、计划的实施和监督

土地供应计划是政府宏观调控行为。县国土资源局作为供地计划的实施部门，必须严格按计划审批土地；建设、计划部门要配合国土资源部门搞好供地计划的贯彻实施。

土地供应管理范文篇6

关键词：城市经营；城市土地经营；主要对策

城市经营是在社会主义市场经济条件下，为了突破城市发展的资金瓶颈，适应城市持续快速健康发展丽兴起的一种新理念。所谓城市经营是指城市政府依据城市发展战略，广泛引用市场机制和营销手段，充分挖掘与合理开发城市自身资源，科学地组织资源、资产、资金的市场化运营，做到增值财富、优化产业发展、加快城市建设，籍以提高城市的整体功能、环境质量和综合实力，实现城市可持续发展的一种谋略和战略措施。其中，城市的土地资源是城市最大的存量资产，是政府最大的财富。城市经营的一个重要内容就是要最大限度地盘活土地资产，把自然资源转化成滚滚财源。城市土地经营是城市经营的核心和关键。如何实现对土地的有效利用和保护性开发，达到可持续发展，是政府城市经营的基本目标和重要任务。政府要做好城市土地经营工作，这还需从它的制度条件谈起。

一、城市土地经营的制度条件

我国传统的城市土地使用制度是实行无偿无限期元流动使用的制度。在这种城市土地使用制度下，形成了无偿调拨土地的计划管理体制，以及由计划管理部门根据项目立项批地，然后由土地管理部门行政划拨土地的城市土地供应机制。这种无偿调拨和以需求定供给的土地供应机制和管理体制，由于缺乏市场机制的有效引导和有偿付费的制约，土地使用者占用土地没有任何经济压力，占丽不用、征丽不用、多占少用现象普遍。由于计划者缺乏合理配置土地资源的价值尺度和来自市场的有关资源配置的信息，无法对大量建设用地的需求做出切合实际的调拨计划，难以真正做到节约用地和空间合理配置，导致了城市土地滥用、土地资源配置不合理、土地利用效率低下以及土地资源的浪费严重等问题，制约了我国社会经济的可持续发展。显然这种传统的土地无偿使用制度早已不适合时代要求。在市场经济条件下，对构成城市空间资源和功能载体的各种资本(如土地、基础设施、城市形象等)特别是城市土地进行集聚、重组和运营，最大限度地盘活存量，吸引增量，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值，走以地建城、以地兴城的自我发展之路已成必然。要达到这一目标必须首先改革相关的土地使用制度，变原有的计划经济体制下国有土地无偿无限期使用制度为社会主义市场经济条件下的以城市土地有偿、有限期使用为核心内容的国有土地有偿使用制度。这是进行城市土地经营的制度条件，也是重要的前提条件。

二、当前城市土地经营中存在的主要问题

随着城市国有土地有偿使用制度的建立，城市土地经营工作得以不断开展，城市土地的资产价值日益显现，对城市筹集建设资金，实现城市自我滚动、自我积累、自我发展发挥了越来越大的作用。另一方面，我们应该看到，由于城市土地经营工作实践的时间不长，人们的观点还比较陈旧、认识还不足，相关的研究不充分，法律法规不健全，所以就不可避免地还存在一些问题。

(一)国有土地非法入市。国有土地资产收益大量流失

我国城市存在的大量存量土地，还有很多掌握在土地使用者手中，而政府掌握的份额较少。在划拨存量土地使用权可以通过补办出让手续向土地市场供应土地的制度下，使得众多划拨土地使用者成为合法的土地供应者，导致城市存量土地供应市场成为多头供应的买方市场。存量土地自发、元序进入土地市场流转的局面，使得政府难以真正实现对城市一级市场土地供应的高度垄断，从而导致政府为管理城市土地市场所制定的以市场取向的供地计划失效，政府宏观调控市场能力大大削弱，容易引发土地市场供求失衡和总量失控，并导致土地市场运作不规范、国有土地资产大量流失。这种城市存量土地供应机制不仅难以有效促使存量土地资产显化，相反，由于当前土地管理政策、手段、法制等的不完善，反而加剧了“隐性市场”的发展，造成大量国有土地资产收益的流失。

(二)土地出让以生地、毛地为主。熟地出让比重低

以熟地方式出让，可以使土地前期开发后的增值收益归政府所有，有利于增加城市建设资金，有利于缩短开发商的开发周期，分散开发经营风险，改善投资环境，有利于形成公平竞争的市场交易秩序。而以生地、毛地出让，不仅导致理应归属国家的部分土地资产收益不能实现，而且由于土地标价的显性程度低，导致土地市场竞争不规范，土地收益分配不合理。据不完全统计，我国目前城市出让的土地中生地、毛地所占比例超过60％，而熟地则不到40％。

(三)土地供应协议方式比重大。招标拍卖比重过低

目前虽然有偿出让迅速扩大，但是在国家城市建设用地的供应总量中，通过有偿出让供应的仍占少数，而出让中采用招标拍卖的更低。众所周知，拍卖和招标的市场化和公开化程度要高于协议出让，价格比较合理，也容易接受社会的监督，保持交易的公正、公开和公平性，有利于防止徇私舞弊。而协议出让在地块选择、规范要求、价格形成、付款方式等方面更多依赖出让机构的能动作用，随意性和盲目性大，不易实现规范化。土地出让行为的不规范，导致人情地、关系地、条子地比较普遍存在。土地使用权出让价格偏低，少收了大量的土地出让金。特别是房地产开发用地，过多的协议出让，使城市土地价值收益不能通过出让价格充分体现出来，不利于城市土地的经营，为土地交易中的“暗箱操作”和腐败提供了温床。一方面，掌握土地出让权的个别人利用权力，徇私舞弊，贪污受贿；另一方面，一些人进行土地投机，炒买炒卖，牟取暴利。这些既造成了国家土地资产的大量流失，又造成了土地市场的混乱和无序。公务员之家

三、完善城市土地经营的主要对策

(一)深化土地使用制度改革。解决土地供应“源头”问题。实现政府对城市土地经营主动权

城市土地一级市场供应处于“源头”地位，是城市土地资源的初次分配，对城市土地利用和土地市场规范意义重大。由于我国当前城市土地使用制度改革尚不够完善，土地市场亦处于初级阶段，距离规范化、成熟化的市场还有较大距离，市场机制对土地资源的合理配置作用还不显著，土地供应和管理方式难以适应城市社会经济发展的需要，难以对城市土地市场及各类开发行为发挥积极的宏观调控作用。所以，深化土地使用制度改革，须先从“源头”人手，从转变城市土地供应机制模式这一深层次原因出发，彻底解决当前土地使用管理中的诸多问题。改变目前多个“源头”供地的局面，将分散的土地集中起来，使政府真正做到垄断经营土地一级市场供应，增强政府调控土地市场的能力，按照房地产的发展规律，在不同的经济发展时期采用不同的土地供应计划，促进城市经济的良性发展。

(二)科学规划。地尽其用。实现城市土地经营的持续发展

应遵循“以人为本”的原则，从长远的可持续发展的战略需要出发，把“科学规划，地尽其用”作为城市土地经营的基本策略。如果城市发展与用地规划不科学，打乱仗，那就无法做到地尽其用，不能经营好城市土地。大连市市长说过：“要做好、做美一个城市，最重要的是总体规划和精品意识，并不是有钱就能堆出一个美好的环境。……城市建设是凝固的艺术，欧洲人把它们的古城、古建筑都视为珍宝，文艺复兴时期那些大师的作品，也多体现在一座座建筑的设计、墙雕和绘画上。搞好城市要有点艺术眼光和品位。城市建设的特点是，抹上一笔，就很难拿掉，几十年就是它了，搞个脏兮兮的建筑，能窝囊一辈子，给后人都添麻烦。我们不仅要给城市以使用价值，而且要赋予她艺术气息，而且越往后，经济条件越好，人们对精神和艺术的追求就越强烈。在我们今天对城市进行脱胎换骨改造的过程中，应该有更长远的眼光，更好的艺术感觉，把未来城市的骨架做好。”在这样的思想指导下，其规划出来的城市土地价值肯定不会低，土地经营收入就不可能少。

(三)积极思考。寻求合理有效的经营方略

第一，争获先行优势，增加土地价值。城市规划一旦确定，就应加快建设，晚建不如早建，早建可获得先行优势。城市规划由上级部门批准，可避免相邻城市间的恶性竞争。严格按已被上级政府批准的规划，加快城市建设，争获先行优势，亦不损害其他城市的利益。通过加快基础设施建设，改善城市生活居住、投资与经营环境，促进地价上升之后再出租或出让土地使用权，显然可大幅度增加土地经营收入。

第二，先多抵押，后再出售。在城市建设初期，城市基础设施尚未建设完善：城市土地的级差地租也还没有更高地注入进来，同时申请使用土地的投资者们手中尚未积累起很多资金，购买力有限，地价难以升高。而随着时间的推移和城市建设的不断加强，一方面城市建设资金不断投入，使城市土地所含有的级差地租逐渐提高，促进地价上升。另一方面，随着城市经济的发展，社会上的资金增多，申请使用土地的投资者不仅人数增多，而且他们平均拥有的资金也增多在银行的信用度提高，能够用来购地的借贷资金也增多，从另一个角度可促进城市土地价格的上升。这样，城市土地价格在未来几年、十几年甚至几十年时间跨度内的平均上升率，将显著高于银行贷款年利率，更高于市政建设债的年利率，为城市建设获取更多的土地经营的收益。当然，先多抵押，后再出售的土地经营策略，是不要纯粹为了筹资而急于卖地，缺钱可以抵押借贷和发行市政建设债。至于必要的建设用地，还是应正常供应。公务员之家

土地供应管理范文篇7

[论文关键词]城市经营；城市土地经营；主要对策

城市经营是在社会主义市场经济条件下，为了突破城市发展的资金瓶颈，适应城市持续快速健康发展丽兴起的一种新理念。所谓城市经营是指城市政府依据城市发展战略，广泛引用市场机制和营销手段，充分挖掘与合理开发城市自身资源，科学地组织资源、资产、资金的市场化运营，做到增值财富、优化产业发展、加快城市建设，籍以提高城市的整体功能、环境质量和综合实力，实现城市可持续发展的一种谋略和战略措施。其中，城市的土地资源是城市最大的存量资产，是政府最大的财富。城市经营的一个重要内容就是要最大限度地盘活土地资产，把自然资源转化成滚滚财源。城市土地经营是城市经营的核心和关键。如何实现对土地的有效利用和保护性开发，达到可持续发展，是政府城市经营的基本目标和重要任务。政府要做好城市土地经营工作，这还需从它的制度条件谈起。

一、城市土地经营的制度条件

我国传统的城市土地使用制度是实行无偿无限期元流动使用的制度。在这种城市土地使用制度下，形成了无偿调拨土地的计划管理体制，以及由计划管理部门根据项目立项批地，然后由土地管理部门行政划拨土地的城市土地供应机制。这种无偿调拨和以需求定供给的土地供应机制和管理体制，由于缺乏市场机制的有效引导和有偿付费的制约，土地使用者占用土地没有任何经济压力，占丽不用、征丽不用、多占少用现象普遍。由于计划者缺乏合理配置土地资源的价值尺度和来自市场的有关资源配置的信息，无法对大量建设用地的需求做出切合实际的调拨计划，难以真正做到节约用地和空间合理配置，导致了城市土地滥用、土地资源配置不合理、土地利用效率低下以及土地资源的浪费严重等问题，制约了我国社会经济的可持续发展。显然这种传统的土地无偿使用制度早已不适合时代要求。在市场经济条件下，对构成城市空间资源和功能载体的各种资本(如土地、基础设施、城市形象等)特别是城市土地进行集聚、重组和运营，最大限度地盘活存量，吸引增量，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值，走以地建城、以地兴城的自我发展之路已成必然。要达到这一目标必须首先改革相关的土地使用制度，变原有的计划经济体制下国有土地无偿无限期使用制度为社会主义市场经济条件下的以城市土地有偿、有限期使用为核心内容的国有土地有偿使用制度。这是进行城市土地经营的制度条件，也是重要的前提条件。

二、当前城市土地经营中存在的主要问题

随着城市国有土地有偿使用制度的建立，城市土地经营工作得以不断开展，城市土地的资产价值日益显现，对城市筹集建设资金，实现城市自我滚动、自我积累、自我发展发挥了越来越大的作用。另一方面，我们应该看到，由于城市土地经营工作实践的时间不长，人们的观点还比较陈旧、认识还不足，相关的研究不充分，法律法规不健全，所以就不可避免地还存在一些问题。

(一)国有土地非法入市。国有土地资产收益大量流失

我国城市存在的大量存量土地，还有很多掌握在土地使用者手中，而政府掌握的份额较少。在划拨存量土地使用权可以通过补办出让手续向土地市场供应土地的制度下，使得众多划拨土地使用者成为合法的土地供应者，导致城市存量土地供应市场成为多头供应的买方市场。存量土地自发、元序进入土地市场流转的局面，使得政府难以真正实现对城市一级市场土地供应的高度垄断，从而导致政府为管理城市土地市场所制定的以市场取向的供地计划失效，政府宏观调控市场能力大大削弱，容易引发土地市场供求失衡和总量失控，并导致土地市场运作不规范、国有土地资产大量流失。这种城市存量土地供应机制不仅难以有效促使存量土地资产显化，相反，由于当前土地管理政策、手段、法制等的不完善，反而加剧了“隐性市场”的发展，造成大量国有土地资产收益的流失。

(二)土地出让以生地、毛地为主。熟地出让比重低

以熟地方式出让，可以使土地前期开发后的增值收益归政府所有，有利于增加城市建设资金，有利于缩短开发商的开发周期，分散开发经营风险，改善投资环境，有利于形成公平竞争的市场交易秩序。而以生地、毛地出让，不仅导致理应归属国家的部分土地资产收益不能实现，而且由于土地标价的显性程度低，导致土地市场竞争不规范，土地收益分配不合理。据不完全统计，我国目前城市出让的土地中生地、毛地所占比例超过60％，而熟地则不到40％。

(三)土地供应协议方式比重大。招标拍卖比重过低

目前虽然有偿出让迅速扩大，但是在国家城市建设用地的供应总量中，通过有偿出让供应的仍占少数，而出让中采用招标拍卖的更低。众所周知，拍卖和招标的市场化和公开化程度要高于协议出让，价格比较合理，也容易接受社会的监督，保持交易的公正、公开和公平性，有利于防止徇私舞弊。而协议出让在地块选择、规范要求、价格形成、付款方式等方面更多依赖出让机构的能动作用，随意性和盲目性大，不易实现规范化。土地出让行为的不规范，导致人情地、关系地、条子地比较普遍存在。土地使用权出让价格偏低，少收了大量的土地出让金。特别是房地产开发用地，过多的协议出让，使城市土地价值收益不能通过出让价格充分体现出来，不利于城市土地的经营，为土地交易中的“暗箱操作”和腐败提供了温床。一方面，掌握土地出让权的个别人利用权力，徇私舞弊，贪污受贿；另一方面，一些人进行土地投机，炒买炒卖，牟取暴利。这些既造成了国家土地资产的大量流失，又造成了土地市场的混乱和无序。

三、完善城市土地经营的主要对策

(一)深化土地使用制度改革。解决土地供应“源头”问题。实现政府对城市土地经营主动权

城市土地一级市场供应处于“源头”地位，是城市土地资源的初次分配，对城市土地利用和土地市场规范意义重大。由于我国当前城市土地使用制度改革尚不够完善，土地市场亦处于初级阶段，距离规范化、成熟化的市场还有较大距离，市场机制对土地资源的合理配置作用还不显著，土地供应和管理方式难以适应城市社会经济发展的需要，难以对城市土地市场及各类开发行为发挥积极的宏观调控作用。所以，深化土地使用制度改革，须先从“源头”人手，从转变城市土地供应机制模式这一深层次原因出发，彻底解决当前土地使用管理中的诸多问题。改变目前多个“源头”供地的局面，将分散的土地集中起来，使政府真正做到垄断经营土地一级市场供应，增强政府调控土地市场的能力，按照房地产的发展规律，在不同的经济发展时期采用不同的土地供应计划，促进城市经济的良性发展。

(二)科学规划。地尽其用。实现城市土地经营的持续发展

应遵循“以人为本”的原则，从长远的可持续发展的战略需要出发，把“科学规划，地尽其用”作为城市土地经营的基本策略。如果城市发展与用地规划不科学，打乱仗，那就无法做到地尽其用，不能经营好城市土地。大连市市长说过：“要做好、做美一个城市，最重要的是总体规划和精品意识，并不是有钱就能堆出一个美好的环境。……城市建设是凝固的艺术，欧洲人把它们的古城、古建筑都视为珍宝，文艺复兴时期那些大师的作品，也多体现在一座座建筑的设计、墙雕和绘画上。搞好城市要有点艺术眼光和品位。城市建设的特点是，抹上一笔，就很难拿掉，几十年就是它了，搞个脏兮兮的建筑，能窝囊一辈子，给后人都添麻烦。我们不仅要给城市以使用价值，而且要赋予她艺术气息，而且越往后，经济条件越好，人们对精神和艺术的追求就越强烈。在我们今天对城市进行脱胎换骨改造的过程中，应该有更长远的眼光，更好的艺术感觉，把未来城市的骨架做好。”在这样的思想指导下，其规划出来的城市土地价值肯定不会低，土地经营收入就不可能少。

(三)积极思考。寻求合理有效的经营方略

第一，争获先行优势，增加土地价值。城市规划一旦确定，就应加快建设，晚建不如早建，早建可获得先行优势。城市规划由上级部门批准，可避免相邻城市间的恶性竞争。严格按已被上级政府批准的规划，加快城市建设，争获先行优势，亦不损害其他城市的利益。通过加快基础设施建设，改善城市生活居住、投资与经营环境，促进地价上升之后再出租或出让土地使用权，显然可大幅度增加土地经营收入。

第二，先多抵押，后再出售。在城市建设初期，城市基础设施尚未建设完善：城市土地的级差地租也还没有更高地注入进来，同时申请使用土地的投资者们手中尚未积累起很多资金，购买力有限，地价难以升高。而随着时间的推移和城市建设的不断加强，一方面城市建设资金不断投入，使城市土地所含有的级差地租逐渐提高，促进地价上升。另一方面，随着城市经济的发展，社会上的资金增多，申请使用土地的投资者不仅人数增多，而且他们平均拥有的资金也增多在银行的信用度提高，能够用来购地的借贷资金也增多，从另一个角度可促进城市土地价格的上升。这样，城市土地价格在未来几年、十几年甚至几十年时间跨度内的平均上升率，将显著高于银行贷款年利率，更高于市政建设债的年利率，为城市建设获取更多的土地经营的收益。当然，先多抵押，后再出售的土地经营策略，是不要纯粹为了筹资而急于卖地，缺钱可以抵押借贷和发行市政建设债。至于必要的建设用地，还是应正常供应。公务员之家

土地供应管理范文篇8

关键词：城市经营；城市土地经营；主要对策

城市经营是在社会主义市场经济条件下，为了突破城市发展的资金瓶颈，适应城市持续快速健康发展丽兴起的一种新理念。所谓城市经营是指城市政府依据城市发展战略，广泛引用市场机制和营销手段，充分挖掘与合理开发城市自身资源，科学地组织资源、资产、资金的市场化运营，做到增值财富、优化产业发展、加快城市建设，籍以提高城市的整体功能、环境质量和综合实力，实现城市可持续发展的一种谋略和战略措施。其中，城市的土地资源是城市最大的存量资产，是政府最大的财富。

城市经营的一个重要内容就是要最大限度地盘活土地资产，把自然资源转化成滚滚财源。城市土地经营是城市经营的核心和关键。如何实现对土地的有效利用和保护性开发，达到可持续发展，是政府城市经营的基本目标和重要任务。政府要做好城市土地经营工作，这还需从它的制度条件谈起。

一、城市土地经营的制度条件

我国传统的城市土地使用制度是实行无偿无限期元流动使用的制度。在这种城市土地使用制度下，形成了无偿调拨土地的计划管理体制，以及由计划管理部门根据项目立项批地，然后由土地管理部门行政划拨土地的城市土地供应机制。这种无偿调拨和以需求定供给的土地供应机制和管理体制，由于缺乏市场机制的有效引导和有偿付费的制约，土地使用者占用土地没有任何经济压力，占丽不用、征丽不用、多占少用现象普遍。由于计划者缺乏合理配置土地资源的价值尺度和来自市场的有关资源配置的信息，无法对大量建设用地的需求做出切合实际的调拨计划，难以真正做到节约用地和空间合理配置，导致了城市土地滥用、土地资源配置不合理、土地利用效率低下以及土地资源的浪费严重等问题，制约了我国社会经济的可持续发展。显然这种传统的土地无偿使用制度早已不适合时代要求。在市场经济条件下，对构成城市空间资源和功能载体的各种资本(如土地、基础设施、城市形象等)特别是城市土地进行集聚、重组和运营，最大限度地盘活存量，吸引增量，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值，走以地建城、以地兴城的自我发展之路已成必然。要达到这一目标必须首先改革相关的土地使用制度，变原有的计划经济体制下国有土地无偿无限期使用制度为社会主义市场经济条件下的以城市土地有偿、有限期使用为核心内容的国有土地有偿使用制度。这是进行城市土地经营的制度条件，也是重要的前提条件。

二、当前城市土地经营中存在的主要问题

随着城市国有土地有偿使用制度的建立，城市土地经营工作得以不断开展，城市土地的资产价值日益显现，对城市筹集建设资金，实现城市自我滚动、自我积累、自我发展发挥了越来越大的作用。另一方面，我们应该看到，由于城市土地经营工作实践的时间不长，人们的观点还比较陈旧、认识还不足，相关的研究不充分，法律法规不健全，所以就不可避免地还存在一些问题。

(一)国有土地非法入市。国有土地资产收益大量流失

我国城市存在的大量存量土地，还有很多掌握在土地使用者手中，而政府掌握的份额较少。在划拨存量土地使用权可以通过补办出让手续向土地市场供应土地的制度下，使得众多划拨土地使用者成为合法的土地供应者，导致城市存量土地供应市场成为多头供应的买方市场。存量土地自发、元序进入土地市场流转的局面，使得政府难以真正实现对城市一级市场土地供应的高度垄断，从而导致政府为管理城市土地市场所制定的以市场取向的供地计划失效，政府宏观调控市场能力大大削弱，容易引发土地市场供求失衡和总量失控，并导致土地市场运作不规范、国有土地资产大量流失。这种城市存量土地供应机制不仅难以有效促使存量土地资产显化，相反，由于当前土地管理政策、手段、法制等的不完善，反而加剧了“隐性市场”的发展，造成大量国有土地资产收益的流失。

(二)土地出让以生地、毛地为主。熟地出让比重低

以熟地方式出让，可以使土地前期开发后的增值收益归政府所有，有利于增加城市建设资金，有利于缩短开发商的开发周期，分散开发经营风险，改善投资环境，有利于形成公平竞争的市场交易秩序。而以生地、毛地出让，不仅导致理应归属国家的部分土地资产收益不能实现，而且由于土地标价的显性程度低，导致土地市场竞争不规范，土地收益分配不合理。据不完全统计，我国目前城市出让的土地中生地、毛地所占比例超过60％，而熟地则不到40％。

(三)土地供应协议方式比重大。招标拍卖比重过低

目前虽然有偿出让迅速扩大，但是在国家城市建设用地的供应总量中，通过有偿出让供应的仍占少数，而出让中采用招标拍卖的更低。众所周知，拍卖和招标的市场化和公开化程度要高于协议出让，价格比较合理，也容易接受社会的监督，保持交易的公正、公开和公平性，有利于防止徇私舞弊。而协议出让在地块选择、规范要求、价格形成、付款方式等方面更多依赖出让机构的能动作用，随意性和盲目性大，不易实现规范化。土地出让行为的不规范，导致人情地、关系地、条子地比较普遍存在。土地使用权出让价格偏低，少收了大量的土地出让金。特别是房地产开发用地，过多的协议出让，使城市土地价值收益不能通过出让价格充分体现出来，不利于城市土地的经营，为土地交易中的“暗箱操作”和腐败提供了温床。一方面，掌握土地出让权的个别人利用权力，徇私舞弊，贪污受贿；另一方面，一些人进行土地投机，炒买炒卖，牟取暴利。这些既造成了国家土地资产的大量流失，又造成了土地市场的混乱和无序。

三、完善城市土地经营的主要对策

(一)深化土地使用制度改革。解决土地供应“源头”问题。实现政府对城市土地经营主动权

城市土地一级市场供应处于“源头”地位，是城市土地资源的初次分配，对城市土地利用和土地市场规范意义重大。由于我国当前城市土地使用制度改革尚不够完善，土地市场亦处于初级阶段，距离规范化、成熟化的市场还有较大距离，市场机制对土地资源的合理配置作用还不显著，土地供应和管理方式难以适应城市社会经济发展的需要，难以对城市土地市场及各类开发行为发挥积极的宏观调控作用。所以，深化土地使用制度改革，须先从“源头”人手，从转变城市土地供应机制模式这一深层次原因出发，彻底解决当前土地使用管理中的诸多问题。改变目前多个“源头”供地的局面，将分散的土地集中起来，使政府真正做到垄断经营土地一级市场供应，增强政府调控土地市场的能力，按照房地产的发展规律，在不同的经济发展时期采用不同的土地供应计划，促进城市经济的良性发展。公务员之家

(二)科学规划。地尽其用。实现城市土地经营的持续发展

应遵循“以人为本”的原则，从长远的可持续发展的战略需要出发，把“科学规划，地尽其用”作为城市土地经营的基本策略。如果城市发展与用地规划不科学，打乱仗，那就无法做到地尽其用，不能经营好城市土地。大连市市长说过：“要做好、做美一个城市，最重要的是总体规划和精品意识，并不是有钱就能堆出一个美好的环境。……城市建设是凝固的艺术，欧洲人把它们的古城、古建筑都视为珍宝，文艺复兴时期那些大师的作品，也多体现在一座座建筑的设计、墙雕和绘画上。搞好城市要有点艺术眼光和品位。城市建设的特点是，抹上一笔，就很难拿掉，几十年就是它了，搞个脏兮兮的建筑，能窝囊一辈子，给后人都添麻烦。我们不仅要给城市以使用价值，而且要赋予她艺术气息，而且越往后，经济条件越好，人们对精神和艺术的追求就越强烈。在我们今天对城市进行脱胎换骨改造的过程中，应该有更长远的眼光，更好的艺术感觉，把未来城市的骨架做好。”在这样的思想指导下，其规划出来的城市土地价值肯定不会低，土地经营收入就不可能少。

(三)积极思考。寻求合理有效的经营方略

第一，争获先行优势，增加土地价值。城市规划一旦确定，就应加快建设，晚建不如早建，早建可获得先行优势。城市规划由上级部门批准，可避免相邻城市间的恶性竞争。严格按已被上级政府批准的规划，加快城市建设，争获先行优势，亦不损害其他城市的利益。通过加快基础设施建设，改善城市生活居住、投资与经营环境，促进地价上升之后再出租或出让土地使用权，显然可大幅度增加土地经营收入。

第二，先多抵押，后再出售。在城市建设初期，城市基础设施尚未建设完善：城市土地的级差地租也还没有更高地注入进来，同时申请使用土地的投资者们手中尚未积累起很多资金，购买力有限，地价难以升高。而随着时间的推移和城市建设的不断加强，一方面城市建设资金不断投入，使城市土地所含有的级差地租逐渐提高，促进地价上升。另一方面，随着城市经济的发展，社会上的资金增多，申请使用土地的投资者不仅人数增多，而且他们平均拥有的资金也增多在银行的信用度提高，能够用来购地的借贷资金也增多，从另一个角度可促进城市土地价格的上升。这样，城市土地价格在未来几年、十几年甚至几十年时间跨度内的平均上升率，将显著高于银行贷款年利率，更高于市政建设债的年利率，为城市建设获取更多的土地经营的收益。当然，先多抵押，后再出售的土地经营策略，是不要纯粹为了筹资而急于卖地，缺钱可以抵押借贷和发行市政建设债。至于必要的建设用地，还是应正常供应。

土地供应管理范文篇9

关键词：城市经营；城市土地经营；主要对策

城市经营是在社会主义市场经济条件下，为了突破城市发展的资金瓶颈，适应城市持续快速健康发展丽兴起的一种新理念。所谓城市经营是指城市政府依据城市发展战略，广泛引用市场机制和营销手段，充分挖掘与合理开发城市自身资源，科学地组织资源、资产、资金的市场化运营，做到增值财富、优化产业发展、加快城市建设，籍以提高城市的整体功能、环境质量和综合实力，实现城市可持续发展的一种谋略和战略措施。其中，城市的土地资源是城市最大的存量资产，是政府最大的财富。城市经营的一个重要内容就是要最大限度地盘活土地资产，把自然资源转化成滚滚财源。城市土地经营是城市经营的核心和关键。如何实现对土地的有效利用和保护性开发，达到可持续发展，是政府城市经营的基本目标和重要任务。政府要做好城市土地经营工作，这还需从它的制度条件谈起。

一、城市土地经营的制度条件

我国传统的城市土地使用制度是实行无偿无限期元流动使用的制度。在这种城市土地使用制度下，形成了无偿调拨土地的计划管理体制，以及由计划管理部门根据项目立项批地，然后由土地管理部门行政划拨土地的城市土地供应机制。这种无偿调拨和以需求定供给的土地供应机制和管理体制，由于缺乏市场机制的有效引导和有偿付费的制约，土地使用者占用土地没有任何经济压力，占丽不用、征丽不用、多占少用现象普遍。由于计划者缺乏合理配置土地资源的价值尺度和来自市场的有关资源配置的信息，无法对大量建设用地的需求做出切合实际的调拨计划，难以真正做到节约用地和空间合理配置，导致了城市土地滥用、土地资源配置不合理、土地利用效率低下以及土地资源的浪费严重等问题，制约了我国社会经济的可持续发展。显然这种传统的土地无偿使用制度早已不适合时代要求。在市场经济条件下，对构成城市空间资源和功能载体的各种资本(如土地、基础设施、城市形象等)特别是城市土地进行集聚、重组和运营，最大限度地盘活存量，吸引增量，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值，走以地建城、以地兴城的自我发展之路已成必然。要达到这一目标必须首先改革相关的土地使用制度，变原有的计划经济体制下国有土地无偿无限期使用制度为社会主义市场经济条件下的以城市土地有偿、有限期使用为核心内容的国有土地有偿使用制度。这是进行城市土地经营的制度条件，也是重要的前提条件。

二、当前城市土地经营中存在的主要问题

随着城市国有土地有偿使用制度的建立，城市土地经营工作得以不断开展，城市土地的资产价值日益显现，对城市筹集建设资金，实现城市自我滚动、自我积累、自我发展发挥了越来越大的作用。另一方面，我们应该看到，由于城市土地经营工作实践的时间不长，人们的观点还比较陈旧、认识还不足，相关的研究不充分，法律法规不健全，所以就不可避免地还存在一些问题。

(一)国有土地非法入市。国有土地资产收益大量流失

我国城市存在的大量存量土地，还有很多掌握在土地使用者手中，而政府掌握的份额较少。在划拨存量土地使用权可以通过补办出让手续向土地市场供应土地的制度下，使得众多划拨土地使用者成为合法的土地供应者，导致城市存量土地供应市场成为多头供应的买方市场。存量土地自发、元序进入土地市场流转的局面，使得政府难以真正实现对城市一级市场土地供应的高度垄断，从而导致政府为管理城市土地市场所制定的以市场取向的供地计划失效，政府宏观调控市场能力大大削弱，容易引发土地市场供求失衡和总量失控，并导致土地市场运作不规范、国有土地资产大量流失。这种城市存量土地供应机制不仅难以有效促使存量土地资产显化，相反，由于当前土地管理政策、手段、法制等的不完善，反而加剧了“隐性市场”的发展，造成大量国有土地资产收益的流失。

(二)土地出让以生地、毛地为主。熟地出让比重低

以熟地方式出让，可以使土地前期开发后的增值收益归政府所有，有利于增加城市建设资金，有利于缩短开发商的开发周期，分散开发经营风险，改善投资环境，有利于形成公平竞争的市场交易秩序。而以生地、毛地出让，不仅导致理应归属国家的部分土地资产收益不能实现，而且由于土地标价的显性程度低，导致土地市场竞争不规范，土地收益分配不合理。据不完全统计，我国目前城市出让的土地中生地、毛地所占比例超过60％，而熟地则不到40％。

(三)土地供应协议方式比重大。招标拍卖比重过低

目前虽然有偿出让迅速扩大，但是在国家城市建设用地的供应总量中，通过有偿出让供应的仍占少数，而出让中采用招标拍卖的更低。众所周知，拍卖和招标的市场化和公开化程度要高于协议出让，价格比较合理，也容易接受社会的监督，保持交易的公正、公开和公平性，有利于防止徇私舞弊。而协议出让在地块选择、规范要求、价格形成、付款方式等方面更多依赖出让机构的能动作用，随意性和盲目性大，不易实现规范化。土地出让行为的不规范，导致人情地、关系地、条子地比较普遍存在。土地使用权出让价格偏低，少收了大量的土地出让金。特别是房地产开发用地，过多的协议出让，使城市土地价值收益不能通过出让价格充分体现出来，不利于城市土地的经营，为土地交易中的“暗箱操作”和腐败提供了温床。一方面，掌握土地出让权的个别人利用权力，徇私舞弊，贪污受贿；另一方面，一些人进行土地投机，炒买炒卖，牟取暴利。这些既造成了国家土地资产的大量流失，又造成了土地市场的混乱和无序。

三、完善城市土地经营的主要对策

(一)深化土地使用制度改革。解决土地供应“源头”问题。实现政府对城市土地经营主动权

城市土地一级市场供应处于“源头”地位，是城市土地资源的初次分配，对城市土地利用和土地市场规范意义重大。由于我国当前城市土地使用制度改革尚不够完善，土地市场亦处于初级阶段，距离规范化、成熟化的市场还有较大距离，市场机制对土地资源的合理配置作用还不显著，土地供应和管理方式难以适应城市社会经济发展的需要，难以对城市土地市场及各类开发行为发挥积极的宏观调控作用。所以，深化土地使用制度改革，须先从“源头”人手，从转变城市土地供应机制模式这一深层次原因出发，彻底解决当前土地使用管理中的诸多问题。改变目前多个“源头”供地的局面，将分散的土地集中起来，使政府真正做到垄断经营土地一级市场供应，增强政府调控土地市场的能力，按照房地产的发展规律，在不同的经济发展时期采用不同的土地供应计划，促进城市经济的良性发展。

(二)科学规划。地尽其用。实现城市土地经营的持续发展

应遵循“以人为本”的原则，从长远的可持续发展的战略需要出发，把“科学规划，地尽其用”作为城市土地经营的基本策略。如果城市发展与用地规划不科学，打乱仗，那就无法做到地尽其用，不能经营好城市土地。大连市市长说过：“要做好、做美一个城市，最重要的是总体规划和精品意识，并不是有钱就能堆出一个美好的环境。……城市建设是凝固的艺术，欧洲人把它们的古城、古建筑都视为珍宝，文艺复兴时期那些大师的作品，也多体现在一座座建筑的设计、墙雕和绘画上。搞好城市要有点艺术眼光和品位。城市建设的特点是，抹上一笔，就很难拿掉，几十年就是它了，搞个脏兮兮的建筑，能窝囊一辈子，给后人都添麻烦。我们不仅要给城市以使用价值，而且要赋予她艺术气息，而且越往后，经济条件越好，人们对精神和艺术的追求就越强烈。在我们今天对城市进行脱胎换骨改造的过程中，应该有更长远的眼光，更好的艺术感觉，把未来城市的骨架做好。”在这样的思想指导下，其规划出来的城市土地价值肯定不会低，土地经营收入就不可能少。

(三)积极思考。寻求合理有效的经营方略

第一，争获先行优势，增加土地价值。城市规划一旦确定，就应加快建设，晚建不如早建，早建可获得先行优势。城市规划由上级部门批准，可避免相邻城市间的恶性竞争。严格按已被上级政府批准的规划，加快城市建设，争获先行优势，亦不损害其他城市的利益。通过加快基础设施建设，改善城市生活居住、投资与经营环境，促进地价上升之后再出租或出让土地使用权，显然可大幅度增加土地经营收入。

第二，先多抵押，后再出售。在城市建设初期，城市基础设施尚未建设完善：城市土地的级差地租也还没有更高地注入进来，同时申请使用土地的投资者们手中尚未积累起很多资金，购买力有限，地价难以升高。而随着时间的推移和城市建设的不断加强，一方面城市建设资金不断投入，使城市土地所含有的级差地租逐渐提高，促进地价上升。另一方面，随着城市经济的发展，社会上的资金增多，申请使用土地的投资者不仅人数增多，而且他们平均拥有的资金也增多在银行的信用度提高，能够用来购地的借贷资金也增多，从另一个角度可促进城市土地价格的上升。这样，城市土地价格在未来几年、十几年甚至几十年时间跨度内的平均上升率，将显著高于银行贷款年利率，更高于市政建设债的年利率，为城市建设获取更多的土地经营的收益。当然，先多抵押，后再出售的土地经营策略，是不要纯粹为了筹资而急于卖地，缺钱可以抵押借贷和发行市政建设债。至于必要的建设用地，还是应正常供应。

第三，先多出租，后再出售。土地经营的起初阶段，有一些土地使用者可能会由于暂时缺少购地，而愿意在约定期限内租用土地，每年支付地租，对此应当鼓励。因为这样做等于扩大了购买和租用土地的现实购买力，有助于通过市场竞争提升地租水平，进而提升地价。有些土地使用者使用土地比较稳定，时限较长，但又很难一次性交纳一大笔土地出让金，这种情况下可采取国有土地租赁的方式，确定一个使用年限，签订土地租赁合同，规定每年交纳土地的租金，这样会解决一大批一次性交纳土地出让金困难的土地使用者有偿使用土地的问题。

土地供应管理范文篇10

第二条本市辖区范围内项目建设用地的监督管理，适用本暂行规定。

第三条土地受让人应当按《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限足额交纳土地出让金；土地受让人应依照《国有建设用地使用权出让合同》确定的时间和条件将出让土地交付给土地受让人。

第四条土地受让人应当按《国有建设用地使用权出让合同》和建设用地批准文件规定的土地用途、动工期限、城市规划要求开发、利用土地。

第五条动工开发期限是指土地交付日期起至《国有建设用地使用权出让合同》约定动工开发期限建满日期或批准文件规定的动工开发期限。

第六条规范国有建设用地供应行为

（一）严格审查土地来源。供应新增建设用地的，必须依法取得省级以上人民政府批准文件，并按法律法规规定的征地安置补偿标准签定了土地征收补偿协议，征地补偿的各种费用全部到位；供应存量土地的，必须提供土地收储协议或有关土地产权的证明材料；原则上执行“熟地供应”政策；未经依法批准或土地权属不清的，一律不予办理供地手续。

（二）严格把握土地规划指标。房地产开发用地规划设计条件必须符合国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定稳定住房价格的意见》规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，不得出具别墅类房地产开发的规划设计条件；工业用地的规划设计条件必须符合国土资源部《关于和实施（工业项目建设用地控制指标）的通知》（国土资发[2008]24号）及《江西省建设用地指标》等有关规定；其他用地的规划设计条件必须符合《江西省建设用地指标》等有关规定。

（三）严格把握土地价格。工业用地不得低于最低价标准，即11.2万元/亩；经营性用地不得低于市场评估价；划拨用地价格不得低于土地征收补偿费用、报批规费、房屋拆迁安置补偿费用以及相关税费之和；土地价格必须实行集体研究决定。

（四）严格做好土地供应基础工作。根据建设用地供应计划，市国土局向市规划局提出征询土地供应规划设计指标的函；市规划局按规定提出宗地规划条件；市国土局拟定建设用地供应工作方案，经土地供应领导小组研究同意；根据市土地供应领导小组研究的结果，拟定国有建设用地使用权供应工作方案。宗地面积150亩以内的，报经市人民政府批准后实施。宗地面积150亩至300亩的，呈鹰潭市国土局审查同意后，报市人民政府批准后实施。宗地面积300亩以上的呈鹰潭市国土局和省国土资源厅审查同意后，报市人民政府批准后实施。

（五）严格做好土地供应工作。市国土局按规定编制土地出让供应文件；出让公告；受理申请，进行资质审查，接受报名登记，组织答疑及实地踏勘；按规定确定底价，在拍卖会或决标前半个小时，召开市土地供应领导小组会议，集体决定土地出让底价；按规定出让方式实施决标；签订《成交确认书》；土地成交10个工作日内，将土地供应信息录入土地供应系统，并报上级国土部门备案；签订《建设用地使用权出让合同》，整理资料并归档；市财政局会同市土地储备中心负责按《建设用地使用权出让合同》约定收（催）缴土地出让金；土地受让方缴清土地出让金后，按规定办理土地登记手续。按规定核发《建设用地批准书》或《划拨土地决定书》。未缴清土地出让金的，不得核发《国有建设用地土地使用权证》。

第七条强化建设用地使用管理

（一）建立供地备案制度。市国土部门按照“供一宗、录一宗”的原则，在土地成交（或批准之日起）10个工作日内，将土地供应信息及时录入土地供应系统，并报上级国土部门备案。

（二）建立试行收取用地保证金制度。房地产开发项目用地按土地出让价款的2%-5%收缴用地保证金，工业项目用地按土地出让价款的1%-2%收缴用地保证金，其他用地按土地价款的0.5%-1%收缴用地保证金。具体管理办法由市国土部门与财政部门另行制定。

（三）建立建设用地信息公开制度。市国土部门要及时向社会公开供地计划、供地结果等动态信息和情况，并按规定在有关网站进行公布。建设项目用地经依法批准后，市国土部门要按规定核发《建设用地批准书》；建设用地单位在取得《建设用地批准书》之日起5个工作日内将《建设用地批准书》等有关资料的信息在施工现场醒目的位置公开悬挂，接受全社会的监督。

（四）建立建设用地跟踪管理制度。市国土部门参与建设用地项目的规划设计、方案评审等工作，严格按土地出让合同或划拨决定书的约定，对建设用地规划设计条件、投资强度、开工竣工时间等进行审查并出具审查意见。未通过审查或审查意见不合格的，市规划部门不得批准发放工程建设规划许可证；经依法批准进行施工的，由市规划部门牵头，会同市国土、建设、房管、城管等相关部门进行实地放（验）线；在建设过程中，市国土部门定期或不定期地组织对建设项目进展情况进行检查。房地产开发项目的，每季度不少于1次，其他项目的每半年不少于1次；其他部门也要按职责要求加强跟踪管理。

（五）建立土地用途管制制度。严格执行土地出让合同和划拨决定书约定的土地用途建设项目投资额、产业政策、开竣工时间、规划设计条件、缴纳土地价款、违约责任等内容。确需改变规划设计条件等相关内容的，必须经市人民政府批准，并按规定补交土地价款；对非经营性用地改变为经营性用地的，明确市人民政府依法收回土地使用权，重新依法出让。

（六）建立商品房预售登记备案制度。商品房预售人依法办理商品房预售登记，取得商品房预售许可证之日起10个工作日内，到市国土部门办理备案手续。同时，应当将商品房预售合同报市国土部门进行登记备案。

（七）建立建设项目用地竣工验收制度。市人民政府组织有关部门对已建成的建设项目进行竣工验收时，市国土部门着重对建设项目用地和履行土地出让合同、划拨决定书、商品房预售备案登记、建设项目用地信息公示等情况逐项进行验收，并出具检查核验意见，检查核验不合格的，不得通过竣工验收。工业项目竣工后，由园区管委会组织发改、规划、国土、环保、经贸等部门对产业政策执行情况、投资情况、土地产出效率、环境保护政策落实情况以及容积率、绿地率、建筑密度、开竣工时间、配套办公及生活服务设施用地比例等指标和要求进行验收。

（八）建立部门联动制度。市国土部门做好土地供应和项目用地竣工验收以及日常监管工作；市发改部门要做好项目的审核、核准和备案工作；市规划部门要做好建设项目供地前规划设计条件的编制、审批工作和供地后的规划检查工作；市监察部门要做好对土地供应过程监督工作，发现问题及时纠正处理；其他相关职能部门要积极配合做好有关报审工作；各建设项目主管部门要严格督促用地单位依法依规、节约集约使用土地。强化执法。对未取得合法用地手续的建设项目，市发改部门不得办理项目审批、核准手续；市规划部门不得办理建设规划许可；市建设部门不得发放施工许可证；市电力和市政公用部门不得通电、通水、通气；市国土部门不得受理土地登记申请；市房管部门不得办理房产所有权登记手续；市金融机构不得发放贷款；未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。对未按规定缴清土地价款的，市国土部门不得发放《国有土地使用权证》；市规划、建设等部门不得办理报建手续；市房管部门不得办理商品房预售手续。市国土、规划、建设等相关部门按职责要求加大对违法违规行为的查处力度，对违反法律法规和弄虚作假的，要依法严肃处理，并追究有关责任人员的责任。

第八条因不可抗力或者政府行为造成动工开发延期的，土地受让人应当在动工开发期限届满三十日前，依法申请办理延长动工开发期限；因不可抗力或者政府行为造成的建设工期延迟的，土地受让人应当在建设工期届满三十日前，申请办理延长建设工期，经批准延期的，最多不超过一年。

第九条根据《闲置土地处置办法》的有关规定，土地受让人依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设的，其土地认定为闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（一）《国有建设用地使用权出让合同》或者建设用地批准书未规定动工开发期限，自国有建设用地使用权出让合同生效或核发建设用地批准书之日起满一年未动工开发的；

（二）已动工开发建设，但已开发建设的土地面积占应动工开发总面积不足三分之一，或者已投资额占项目总投资额（不含土地出让金）不足百分之二十五，且未经批准中止开发建设连续满一年的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

第十条闲置土地按下列标准计算收取土地闲置费

（一）闲置一年以上、不足一年半的，按土地出让金总额的百分之十计收；

（二）闲置一年半以上、不足两年的，按土地出让金总额的百分之二十计收。

闲置以划拨方式供地的，以征地费用总额按以上标准收取土地闲置费。

土地受让人拒交土地闲置费用，由市国土局责令限期缴纳；逾期不缴纳的，依法申请人民法院强制执行。

第十一条土地闲置两年以上的，无偿收回其未使用部分的土地使用权。对不符合法定收回条件的，通过改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入土地储备等途径及时处置，充分利用。

第十二条工业项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到约定标准的，土地受让人必须按实际差额部分占约定标准的比例，支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金，并限期整改到位。工业项目的绿地率、相关配套设施用地所占比例等任一项超过约定标准，土地受让人要按相当于土地使用权出让金总额的0.5%缴纳违约金，并依法进行处理。达不到生产规模，甚至只建厂房不进行生产的“隐形土地闲置”，通过责令整改、协商收回、依法收回、置换等方式进行处理。

第十三条对未按合同约定缴纳土地出让金的，日按未缴金额的1‰标准收取滞纳金。对不按合同约定使用土地的，责令停止建设，并依法进行处理。

第十四条对未经依法批准，擅自改变土地出让规划条件的，由市规划局限期改正，确实难以改正且不影响城市规划的，经依法处罚后，按市场价补交地价款。

第十五条本暂行规定之日前，凡本市有关建设用地监督管理的规定与本暂行规定相抵触的，按本暂行规定执行。