地铁上盖物业项目特征分析

在互联网购物繁荣之际，线下实体商业受到了较大的冲击。与此同时，随着以地铁为代表的轨道交通不断建设，城市中的实体物业呈现出向地铁沿线聚集的趋势，并形成了当前关注较多的TOD发展模式。事实上，地铁建设所带来的价值溢出会流向临近地块的既有物业已成为一个共识，那么如何使得该溢价部分能够流向政府并用于弥补公共基础设施建设或是更大程度上实现其可能的潜在价值，无疑用好地铁站点和场段及其临近地块实施上盖物业开发是一个绝佳契机。目前，国内对于上盖物业开发已经有一个初期探索的阶段性发展，通过分析一些已实施上盖的项目来逐渐获得有关业态布局的共识。文章梳理现有上盖开发项目的功能业态特征关系，对于指导今后项目决策有着积极的参考作用。因此，基于既有多个地铁上盖物业项目的对比分析，试图归纳出上盖物业功能业态布局的有益经验，以供借鉴。

1案例介绍

案例1∶香港创纪之城（MillenniumCity）位于东九龙工业区，整体横跨两个地铁车站，沿观塘道西侧兴建，开发商为新鸿基地产，项目一共6期，该项目定位为东九龙商业发展的据点，力图通过该项目将观塘转型为新世纪高科技发展和热闹繁盛的新商业区。项目所在的观塘区属于传统的工业区和居住区。其中，“APMMall”是该项目的核心购物中心，总面积为55740m2，位于地铁观塘站上盖部分。该商场以年轻人为主要客户群体，并且延长了夜间经营的时间，以“二十四小时”购物理念吸引消费者。APM通过延时夜间消费的概念区别于香港多数商场，让平日里繁忙的顾客得以充分利用晚上的时光，尽情放松。案例2：杭州绿城杨柳郡（七堡车辆段）位于杭州地铁1、4号线公用地铁车辆段上盖，项目地块是夹在沪杭甬高速和德胜路之间的50公顷土地，整个地块建筑由地铁站点、地铁功能建筑、住宅、酒店、写字楼等几部分构成。该项目包括车辆段运营库（一号线和四号线）、综合维修大楼和控制中心等；其中，住宅的建筑面积约为63万m2、商业等建筑面积为20万m2[1]。上盖物业呈放射性布局，以强化用地特征，突出地区形象。案例3：深圳华润中心位于深圳CBD金融中心，是典型的多种复合物业协同开发项目。地块周边是以高端写字楼和金融服务为代表的集聚区域。地铁站在项目北侧，地块北区为高端写字楼，中区是购物中心，南区为居住区，分期规划施工建成。甲级写字楼4.2万m2，其中在4层设置了开放式的屋顶花园；大型综合购物中心—万象城18.8万m2，容纳了300余家店铺。两者累计可以提供3000余停车位。其中，购物中心内含四大主力店铺，包括RéEL百货、Olé超市、嘉禾影城以及万象滑冰场，对客流形成吸纳作用。此外，幸福里住宅区由3栋49层住宅组成，楼高164.4m，是深圳最高的住宅。案例4：东京MIDTOWN属于车站上盖综合体，位于原防卫厅旧址之上，地处东京都港区。基地面积68981.63m2，总建筑面积563801.02m2。地下5层、地上54层。物业类型包括写字楼、酒店、住宅、商业、美术馆、多功能厅等的符合城市综合体，中间位置布置超高层地标“中城塔”，南侧设置公共广场，广场东西两侧分别设置两个侧塔，临近桧町公园处布置了三栋住宅。案例5：京投发展•公园悦府。该项目位于北京8号线平西府站，并连接交通枢纽站，交通优势明显，是区域的地标性项目。项目整体规模60万m2，包含6万m2特色商业配套，1万m2商业办公，6万m2景观花园；为社区提供全面覆盖的一站式悦享生活体验；自身配备专属幼儿园及学校，拥有完善的教育体系。该项目在北京地铁8号线正上方进行施工，并充分借鉴日本及香港轨道物业先进开发理念，使地铁建设与城市规划密切融合，借助一体化优势提升轨道物业价值，缔造北京首席轨道综合体。

2上盖物业业态特征的对比分析

APM商业中的业态比较丰富，涵盖超市、餐饮、零售、数码和电影院；其业态占比排序为零售50%、餐饮及娱乐25%、其他25%。可以看出，项目业态整体以零售为主，其次为餐饮和服务，同时随着项目的逐渐成熟，零售的比重在不断提高，但依然维持着业态的丰富程度，以确保其多样性。商场定位年轻人为主要消费对象，聚焦于年龄段为20~39岁的消费群体，并以“夜晚消费、年轻消费、女性行为”为核心对象，特别强调夜间休闲的核心商业概念，并在名称上以“AM和PM”的组合象征白天和夜晚的概念。APM商业的整体规模较小，但是业态齐全，为了凸显购物过程的丰富性。汇聚了购物、娱乐、餐饮和休闲等丰富的功能，零售业态覆盖了超市、时装、美容、影音、娱乐、母婴和个人护理，可以为商业吸聚人气。商场中的不同档次店铺搭配比例合适，强化以主力店吸引客流。APM特别凸出年轻潮流，开发商精选了100余个租客，并且确保其中30%为新进入本地的品牌店铺，借此确保差异化和新鲜感。APM业态之中的时尚潮流服饰和餐饮总共占比接近七成，是项目成功的重点业态；其余休闲娱乐和配套服务各自占比约一成，主要目的是为顾客提供购物的相关服务。APM牺牲了最能获取收益的商业一层，用以解决城市交通问题，增加的人流弥补了商场一层无商铺的经营损失。APM项目运营的核心在于采用多种组合方式来最大限度的聚集人流，并将其转化为实际购买力。杭州杨柳郡上盖物业的核心位置是中央商务区，包括酒店、写字楼和商业，周围分布着七个居住组团，项目内部通过立体方式使人车分流，避免不同部分车辆的相互干扰。项目沿街的功能布局考虑了与南侧道路功能的对接，以塑造出一个完整性，形成统一的街道空间，并利用渐变的色彩规避了2200m超长界面可能带来的单调感。该项目通过技术手段使得车辆段整块土地的使用效率得到了大幅的提升，并通过转换层设置停车位，以及充分利用地块面积较大的特征，进行了良好的项目业态规划，变不利因素为有利因素，形成了低密度、高品质的优质住宅开发项目，以此获得了可观的收益。该项目在地块范畴内形成了一个集住宅私密舒适，办公高端便利，商业服务社区等各功能融洽的业态格局。华润中心的初期规划定位较高，其成功受到优秀管理团队、轨道交通便利性、商业主力店铺引导以及阶段性多业态开发共同作用而实现。大地块的阶段性开发使得可以通过住宅公寓开发出售来反哺商业开发成本，支持了商业资产全部自持的可能性，进而使得管理团队能够集中精力以长期利益目标来开展运营管理工作。差异化的主力店定位极大地打造了项目特色，吸引了人流。总体上，通过地块的高标准综合规划开发实现了地块价值的充分挖掘。东京MIDTOWN（Tokyo）上盖开发代表了城市更新功能的实现，利用TOD站点周边的高密度开发达到盈亏平衡，并且借助商品住宅开发以支持商业综合体的开发。可见，对于地铁周边地块容积率适当放宽标准，通过地铁修建过程来支持旧城更新是可行的举措。公园悦府项目是京投发展开发的高品质住宅案例。项目雄踞北京中轴线北段上风上水地带，以地脉天成的优势矗立8号线地铁上盖，围合中关村商圈、上地商圈、亚奥商圈、奥北商圈等多个黄金城市生活圈，升值潜力巨大。基于此，可以发现影响地铁上盖物业业态的关键性影响因素主要有以下三点：一是区域位置，特别是地铁站点的级别，其决定了交通的便利程度和城市规划中的区域定位，分为城市级、区域级、社区级和交通枢纽四类[2]。每一种轨道站点级别反映了其服务层级的不同和服务重点的差异。例如，城市级和区域级的辐射面较广，而社区级的辐射面相对较窄，交通枢纽的核心服务功能是人流的换乘出行以及相关联服务事项地提供，应重点保证其交通功能；二是地块规模，地块的大小决定了可开发的空间和业态多样性的实施基础，也影响容积率，规模性开发对于开发商必然是有利的，尽可能地协调周边地块实施综合开发规划是进一步挖掘上盖开发价值的有益手段；三是上盖类型，主要分为站点上盖、跨线路上盖、车辆段上盖三种类型，一般站点上盖的开发空间较小，多处于既有城区，以单体商业和办公写字楼为主要开发业态，而车辆段上盖可开发面积会相对较大，往往达到数百公顷，业态的多样性也会更为丰富，以满足该地块内部人群的各项基础服务功能。而跨线上盖目前没能得到足够的重视。整体来看，现有国内地铁上盖物业所涉及的业态既存在同质化综合体的倾向，也存在追求丰富及特色化定位的认识。设置的业态一般包括商务、餐饮、服饰、运动健身、休闲娱乐、居住、城市生活配套等，具体依据相对应的区域功能的需要进一步分析确定。

3结语

总体来看，通过案例对比分析发现地铁上盖项目应以主力店引导下的特色商铺业态进行布局，重点引入未入驻本地的全新品牌，形成差异化的品牌优势。由于城市发展下的土地逐渐稀缺，所以对于车辆段的上盖造地开发已经广泛得到一些城市管理方的重视。地块的规模很大程度上决定了其可开发的空间，应尽可能实现一体化综合开发。城市内部地铁站点的上盖开发可以有助于拆旧建新的城市更新功能的实现，而城市地铁的上盖开发在业态上要保有一定的丰富性，借此保证其居住者生活功能的满足。

参考文献

[1]李文颖.NC地铁车辆段上盖物业开发策划与经济分析[D].南昌：南昌大学，2014.

[2]王祥玉.城市轨道交通站点区域综合开发利用设计研究[D].大连：大连理工大学，2017.

作者:巨鹏炜 单位:西安地铁投资发展有限责任公司