物业管理成本核算问题及对策

摘要：随着社会经济的快步发展，人们的生活水平也越来越好，伴随着各式各样的服务行业的出现，如物理管理，它的特点是无产品积存，工作员工和打理知识多集中，产品没有全部形成一致的计算标准，所以，其他企业的成本核算与物业管理公司的成本核算有很大的区别。近年来，我国物业管理的成本核算取得了较好的结果，但还是存在一些问题，需要注意改进。本文针对物业管理成本核算中存在的问题进行讨论，并且提出相应的对策来解决这些问题，为我国物业管理成本核算取得更好成绩做出参考。

关键词：物业管理；成本核算；管理制度

近年来，随着我国经济、科技、文化的发展，加快了城乡改革进程，人们的要求也越来越高，新式的物业管理服务行业不得不加快脚步，造就了物业公司各个部门的扩大，令其管理和服务购买各个不同层次的商品房或者其他房子的对象。物理管理是物业产权入、房主授权物业管理对其居住各种物业进行管理和维护，如环境卫生、安全隐患、道路等实行专业化管理，并把涉及到业主的事情向他们汇报。物业公司面对各种各样的事情，它具有复杂性和特殊性，使得物业公司核算成本比较难，且物业公司的相关人员无法根据物业公司的情况制定相关的处理政策来核算成本。因此，物业公司目前在物业管理成本核算中还存在一些不良情况，这些问题如果不能够及时处理就会导致物业公司经营困难。

1物业管理成本核算体系构造的原则

物业管理与别的企业管理不一样，管理的事情并不直接看到结果，付出的劳动力不能马上得到效益，没有直接的产品及库存，工作员工和打理知识多又集中，产品没有全部形成一致的计算标准。所以，物业管理的成本核算体系构造的原则具体表现如下。1.1集中核算和扁平化的二级成本核算相结合原则。物业管理公司部门比较广泛，且各个部门之间比较分散，在处理和管理方面，各个部门都相当于物业公司出面处理，每个部门都有自己独立的组织，如经营部、管理部、服务部等。所以，物业公司对分散的部门核算总数就比较困难。面对这样的形式构建一个公司总部、管理处分级归口的核算组织十分有必要。这样能够把每一级的成本花费控制在一定范围内，物业公司大部门的工作内容都是在管理下做完的，需要成立二级成本核算组织。1.2成本管理与管理效果的统一相结合原则。为了提高收入需要严格实行成本管理，并且物业公司需要对各个部门的消费进行规划，制定出最合理的支出与收入比例。现代社会业主们以最低的成本，得到最好的服务，同样物业公司也希望消耗少却换取更多服务产品，达到利益最大化。要达到这样的效果，需要制定最合理的核算策略，把成本管理和管理效果作为一项大原则。1.3动态原则。物业公司很大程度上是负责招揽业务，公司面对全社会实行承接物业，公司的管理部门中他们只负责管理工作，在对业主服务这方面是承包给专业的服务公司，不了解专业服务公司的情况，相关工作人员的服务态度、工作经验等这些都会影响服务质量。因此，物业管理公司核算成本制定相关制度，关于构建社会相关组织和公司内部组织相结合，进行各方面的沟通，例如信息相互交换、人员考核、资金问题、物质方面等，都要动态控制的系统。1.4物业管理成本核算中存在的问题。物业管理公司财务部门最主要的任务是成本的核算，提高企业的竞争能力对企业的发展有着至关重要的作用。近年来，伴随着我国经济的快速发展，其他企业成本核算也不断地提高，但是物业管理成本核算的探究和使用都落后与其他企业成本核算，导致我国物业管理公司成本核算存在很多问题，具体表现如下。第一，成本核算制定不合理。现在大多数企业的成本核算都是由财务部门全权负责，成本支出小细节没有制定全面，制定比较简单不够合理，相对笼统。物业公司的部门比较广泛和分散，在成本管理上没有自己制定合理的方法，只是简单的模仿别的企业来成本核算，最终导致成本核算不够细致。物业管理面对的是几十个或者几百个小区，每天要提供各种各样的服务，每天都成本的支出，面对这些只是粗略的核算，没有实行详细的核算，会导致物业公司财务部门成本核算的时候出现纰漏，最终出现一些错误的决策，严重会影响公司的发展。第二，核算手段不先进。随着高科技的发展，物业公司目前使用的成本核算方法相对落后，使用计算器和算盘类比较旧的核算方法，没有实行电脑记录。面对公司大量的成本支出，财务部的工作人员会花费很多精力核算上，导致花费大量人力且工作效率又低的局面，最终公司的人力不足，其他业务也跟不上进度。如果改进成本核算手段，利用先进的成本核算方法，比如电脑，则能在一定程度上提升核算的效益和准确。

2完善物业管理成本核算的策略

我国经济实力越来越好，目前物业管理公司面不断扩展管理业务，物业公司财务部门是公司的核心部分。为了提高公司最大效益，财务部需制定、完善成本核算策略，做到更精细化。成本核算好坏与否能够直接影响公司的效益，所以，物业管理公司做好成本核算可以提升公司财务部的工作管理水平，面对以上的问题，制定出如下措施。2.1建立二级成本核算管理制度。我国经济实力不断增强，房产市场也跟着快速发展，最受影响的是物业管理公司，很多是给财务部门实行成本核算的物业管理公司，其服务类型多，管理较为独立的物业项目与小区。这些小区管理与服务对职员、财务、物质上都比较独立，实行一级下的二级管理。除此之外，实行业主委员会监督小区的财务与维修，所以，根据社会的发展需求，物业管理要积极成本核算，加强成本的核算质量，物业管理公司应该构建二级成本核算管理制度。第一，构建公司财务部与物业管理处实行“内部往来”，通过相互沟通来成本核算，且在每个月末实行全部资金核对。如果发现与“内部往来”的剩余额不一致时，立马相关部门来调查；第二，物业管理是一个二级管理部门。二级核算各个小区每个月的支出情况之外，还要报送内部报表，比如“经济收入与支出表”“直接使用与间接使用表”等。除此之外，每个月要求清楚记录各个小区的支出情况，与物业财务部认真核对。2.2实行财务精细化管理。第一，物业管理公司要按照公司的体系构造划分各个不同的专业，再将各个物业管理处分化多个单元，这些业务单元管理公司的利益。实行会计职员编码管理，工作起来比较方便，例如对物业管理工作人员的工资、奖金、相应福利及在公司日常支出等费用记录到“管理费用”，可以很方便的计算物业管理的成本支出收入，免去了会计职员算账困乱；第二，构建物业管理公司资金总体管理，比如可以构建公司内部银行，公司的管理资金中心，这样方便管理物业管理资金，物业公司可以授权资金管理部门对物理公司下的资金进行管理，他们可以使用内部管理对资金进行控制，管理资金的流动方向，对资金进行合理的分配，这样可以清楚的指导资金的使用情况，提高成本核算效益和资金的使用效益。2.3实行绩效考核来降低人工成本。物业管理的人工成本一般为百分之七十到百分之八十，所以，在物业管理成本中实行人工计算，计算时尽可能考虑人工成本支出和承受的责任关系。通过考核的方式来管理人工们完成的目标情况和管理人工的成本核算，这样既能提高管理服务水平和质量，又能减少人工成本。

3结束语

物业公司作为一个新式的服务行业，它具有特殊性和复杂性，它与其他企业成本核算方式不一样，物业管理公司想要在激烈的竞争中更好地发展，要注重成本核算的管理，构建二级成本核算策略，创造新的制度，采取更精细化的管理处理成本核算。除此之外，物业管理还要提高公司各部门之间的合作，为成本核算管理工作打下基础，让物业管理公司更好的发展。

参考文献：

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[2]蒋名才.关于建筑工程成本管理中存在的问题及其对策的探讨[J].中国外资,2012(17):24+26.

[3]张菊芬.浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].中国外资,2011(17):37-38.

作者:纪玉东 单位:辽源市物业和住房维修资金管理中心