试议房地产财务绩效评价

一、关于房地产企业财务绩效评价的相关内容

1.我国房地产企业的发展现状。

我国的房地产企业现在主要是以销售地盘为主，另外就是公开地发行股票，也就是房地产股份有限公司，近年来我国房地产企业有几大特征：第一，就是房地产企业规模并不壮大，虽然现在国内的万科地产、中海地产规模比较大，但是与石化、汽车等行业相比而言，规模将是一般水平。但是随着国内人民生活水平的提高，房地产行业将会迎来新的机遇。第二，房地产行业分布的地方并不均匀，现在房地产行业的龙头老大都集中在北京地区，随着人们的消费水平在不断地提高，可是现在的大多数人购买力不足，房地产行业只能集中在经济发达的地区。第三，开发房地产的周期很长，要经过策划、施工、销售、管理等过程，所以房地产企业必须有一定的周转资金，由于房地产受国家政策!市场等多种因素影响，开发和销售的难度较大，如果不能很好的做足前期工作,很可能给后期销售带来很大压力。第四，房地产企业的经营风险过大，因为房地产企业开发项目周期长，需要向银行等金融机构借贷大量的资金，这样就形成了一定的风险。

2.小议下企业财务绩效评价的内涵。

财务绩效评价是通过财务指标对行业内企业进行对比的方法，它是通过该企业的各项指标与现在的行业水平的比较分析，给予客观的评估。按照一定的评估标准，分为优差档次。通过这些客观的评估来反映企业位于行业中的经营状况和管理水平，财务绩效评价是公司绩效评价标准之一，这种评估体系是经过科学证明的，能显示出企业面临的各种风险和发展空间，为企业管理者判断企业的财务状况的总体状况提供一定的科学依据。

3.房地产企业的财务绩效评价的重要意义。

对于房地产企业来说，财务绩效评价体系占据着企业经营的重要地位，由此可见，财务绩效评价体系的重要性。该体系就是指导企业经营者及投资者及时反馈企业信息，做出正确的决策。刚才上文已经提到，房地产企业的开发项目周期很长，需要长期依赖银行借贷来保证企业资金的正常运转，正是因为这个原因，给企业带来很大的财务风险。因此，房地产企业及时测量和关注营运能力和偿债能力指标,时刻关注企业的营运能力和偿债能力，保证高效的资金利用，实施财务风险预警，财务绩效评价体系就能起到了这样的作用，它可以保证企业朝向健康的方向发展。定期的财务绩效评价可以使企业了解自身的可持续增长率，掌握企业的过度增长态势，使企业能够时刻了解企业的财务运转出现的问题，及时地调整经营方案来解决问题。另外，房地产企业绩效评估的数据可以为政府出纳新政策提供一定的科学依据。现在房地产企业是我国经济发展的龙头行业，近年来，随着中国市场经济的不断发展，加快了房地产行业的发展，但是，与国外的房地产行业进行对比，就会发现自身企业的差距。现在我国的企业在经营管理和技术水平相对较低，在国际市场的竞争力较弱。现在，为了提高国内房地产企业的竞争力，必须通过财务绩效评价的结果，让政府制定更有利地财政政策等来促进房地产企业的健康发展。随着房地产市场竞争愈演愈烈，我国房地产企业必须不断地壮大自己，企业一定要结合我国的实际情况，去引进科学的房地产企业绩效评价体系，对我国企业绩效评价进行一些探索性的研究，将会促进我国的经济发展。

二、剖析下几种房地产财务绩效评价体系

1.概述下常见的杜邦分析体系。

杜邦分析体系，就是需要房地产企业经营方面的各种指标，通过研究它们之间关系，进行综合分析下企业财务和经济效益，并对此进行综合评估的体系。其实杜邦分析体系就是一种比较传统的财务绩效评价体系，这个体系是从美国杜邦公司引进的，从深层次地理解，它就是从财务角度评价企业绩效出发，用于评价股东权益回报水平和公司盈利能力的经典方法。杜邦分析的基本原理是将企业净资产收益率分为多项财务比率的乘积，有助于深入分析比较企业经营的业绩，这样的话，就可以将企业内部的各项指标进行有机地结合在一起，形成一套完整地评估体系。应用杜邦分析体系的房地产企业想当多，其实，简单而言，杜邦分析就是把财务指标作为重点，全面地评估企业的财务运转情况。使评价者对企业自身的财务状况有深层次的认识，进而能够有效的进行财务决策。它有助于企业管理层更加清晰地发现总资产周转率与销售净利润率，资金流动和债务比率之间的联系。同时，杜邦分析法也有自身的缺点，因为杜邦分析法评估的只有企业财务方面的详细信息，而企业需要的整体绩效评价，杜邦法分析的数据并不能体现一个企业整体的状况，可能导致公司管理者的短期行为使企业过分依赖短期财务结果而忽略企业的成长价值，所以，这也成为杜邦法进一步地广泛应用的障碍。

2.沃尔评价指标体系也是企业常用财务绩效评估体系之一。

沃尔评分法是通过选择合适的财务指标，并且根据整体的评估给予它们自身的比重，这样就确定了标准比率，然后开始与企业每月的实际的比率进行对比，得出最后每项指标的得分，最后需要汇总出最后的分数，这个总评估的总分为100分。通过获评的分数可以了解，分数越高，证明企业的财务运转情况良好，如果分数较低，则证明了企业的财务出现了漏洞，需要及时制定出相应的措施来解决问题。下面具体来了解下沃尔评价体系的具体细节：首先，应该选择好评价的指标，并分配相应的比重。沃尔评分法选用流动比率、存货周转率、应收账款周转率、净值报酬率、资产净利率、资产增长率、销售净利率、净利增长率等八个比率指标,并分别分配权重25%、25%、15%、10%、10%、5%、5%、5%，根据标准比率和实际比率计算相对比率，最后计算出各项比率指标的评分值，满分为100分，然后与其权数相乘就确定出了企业信用总评分，通过这个分数来评估企业的财务状况。在此，沃尔评价体系的评分有自己的理想标准，当评估的分数大于这一标准，那么企业的财务运转无误，否则，企业财务将出现严重的问题。实践证明：沃尔评分法有一定的科学依据，但是技术上还出现一点问题需要探究并予以解决。

三、我国房地产企业财务绩效体系仍需完善的几个方面

近年来，根据房地产企业的财务绩效评价，发现了我国房地产企业出现的问题，如整体偿债能力不强、公司负债较大、周转资金不到位、资本的营运管理结构不合理等问题，现在针对这些问题，提出我国房地产绩效评价体系需要完善的几个方面。

1.加强房地产企业的周转资金管理。

从上文中，我们已经提到过房地产企业投资项目有一定的风险性，因为开发项目周期长，需要保证企业有一定量的周转资金，所以，要改善周转资金的管理，就要加强生产经营管理，强化供应链管理，加强成本费用的控制，加强库存管理，这样可以减少不必要资金的流出。其次，企业需要制定更为详细、科学的财务计划，使企业加强对流动资金的监理。除此，还要加快资金的回收力度，所以需要做好整个项目过程的每一个环节，从施工，销售都要加强管理，加快房地产的销售，尽快回收资金。最后，就是控制好企业的投资力度，因为投资具有一定的风险，所以房地产企业要提高财务风险控制的意识，必须通过周密的计算和考量再确定投资的可行性。

2.进一步优化房地产企业资本体系。

现在的大多数房地产企业的资本结构比较不科学，负债比较高，影响企业的发展，很多企业融资渠道单一，就是普遍的依靠银行借贷，房地产企业应拓宽融资渠道，通过信托基金!和外资基金资源并购等其它方式解决公司资金需求的问题，优化资本结构，进一步加快企业的发展。首先，企业应该加强对收账款的管理，防止资金无法周转。另外，还要充分地利用现有的固定资产，科学地分化流动资产与固定资产的结构，这样才能提高总资产周转率，保证企业的未来发展。

四、结语

房地产企业在我国国民经济占据着重要地位，所以加强房地产企业财务绩效评价研究，不但可以提高我国房地产企业在市场上的竞争力，还会促进我国国民经济的发展。

作者：王红梅单位：沈阳万怡房产置业有限公司