重庆城区建筑量计算

一前言

传统的城市规划编制与管理,重点关注城市的二维空间体系(主要是城市的用地与功能布局),而对于涉及城市第三维(高度与密度)的容量因素关注甚少。大多数城市的规划编制体系,一般由“城市总体规划—分区规划—控制性详细规划”三阶段组成。城市容量在规划制定中就被忽视,这在一定程度上导致了后期规划管理过程中城市容量的失控。具体而言,在宏观方面,由于缺乏城市总体层面的容量把握,由分区规划直接过渡到控制性详细规划,很容易导致局部地区的容量积累失控和无序的问题;在微观方面,则存在地块指标确定依据不充分的问题[1]。目前,我国诸多城市如深圳、上海、重庆、昆明等先后尝试在规划编制体系中,引入容积率的宏观研究与控制,提出从宏观到微观容量分配的控制原则和方法,促进了容量总体控制目标由上至下的层层衔接和落实。在这个过程中,城市总体的合理建筑量,即建筑的合理容量,成为研究中的一个重要环节。本文在总结国内外大城市发展经验的基础上,对重庆主城区的合理建筑量进行了测算。

二重庆主城区规划建筑总量

根据重庆市规划信息服务中心提供的主城区控制性详细规划指标,重庆主城区范围内建设用地总规模为835平方公里,规划建筑总面积为8.7亿平方米,主城区规划容积率为1.04。按照现有控规确定的8.7亿平方米的总建筑量和5.4亿平方米的居住总量,按人均35平方米的建筑使用量和100%居住比例计算,重庆主城区规划人口规模容量约1540万人,比《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》确定的1100万城市总人口(其中含200万流动人口)多出了440万人,人均城市建设用地指标仅为54平方米,远低于总规确定的93平方米/人的人均用地指标,难以满足建设宜居城市对城市空间的需求。

三国内外大城市发展经验

1.国内外大城市容积率概况

表1是对国内外部分大城市建设毛容积率的统计。从表1可以看出,北京(中心城)的城市建设毛容积率最低,仅为0.60,而东京(都)、上海(中心城)、深圳(特区内)则维持在0.87-0.98之间。东京都的城市发展较为注重集约利用土地,核心地段的毛容积率则更高。比如在1996年,其市中心的千代田区、中央区容积率最高,毛容积率分别为2.08、2.10,其它几个区中毛容积率大于1.1的还有港区、新宿区、文京区、台东区、墨田区和涉谷区。北京、上海的毛容积率主要反映中心城区范围情况,深圳的反映特区内情况,如果范围扩展到城市建成区所有范围,则上海、深圳的毛容积率则要低于0.87-0.98这一范围值。

2.国内外大城市建筑总量及构成

(1)东京(都)建筑总量情况1999-2002年,东京(都)人均建筑量一直介于45-46平方米左右。从建筑总量的内部结构比例来看,居住建筑量所占比重最大,超过了60%;其次是事务所、店铺、百货店建筑量,占到了34.14%(表2、3)。

(2)纽约曼哈顿建筑总量情况曼哈顿是纽约市的中心区,是世界上公认的就业密度最高的地区之一。2005年,曼哈顿人口156万,建筑总量11910万平方米,人均建筑量已经达到了76.34平方米,远远超过了一般城市水平;另外,住宅建筑量比例为66.09%,写字楼建筑量所占比例也相当高,为32.15%(表4)。

(3)上海建筑总量情况2003-2008年,上海市人均建筑量呈现持续攀升的态势,2008年为43平方米,比2003年高出10平方米(表5);居住建筑总量基本维持在60%左右,工业建筑基本维持在17-19%左右,仓储建筑一般低于2%,办公建筑维持在6.5%左右,商业建筑基本维持在5%左右(表6)。

(4)深圳特区内建筑总量情况2001年,深圳特区内建筑用地总量为133.4平方千米,建筑总量为1.3亿平方米,特区内现人口为255万,人均建筑量达到了53平方米[2]。从建筑构成比例来看,居住建筑面积为7941万平方米,占建筑总量的60.85%,其他的如商务办公建筑总量比例为7.99%,商业建筑总量比例为6.34%,工业仓储建筑总量比例为14.68%(表7)。

四重庆市主城区合理建筑量的测算

1.合理建筑总量测算

(1)从人均建筑量角度测算从国内外大城市的人均建筑量来看,一般介于40-70平方米/人。目前,上海全市域人均建筑量为40平方米/人,由于重庆主城区与上海全市域的情况存在较大差异,若以此来核算重庆主城区未来的建筑总量,显然不尽合理;2005年曼哈顿的人均建筑量已经达到了76.34平方米,这一经验对城市核心区较为实用,对重庆主城区而言则偏大。深圳在2001年人均建筑量已达到了53平方米,这一数据相对合理。考虑未来重庆主城区人民生活品质的提高,人均建筑量将略有提高,按60平方米/人计。按1200万的人口规模(含外来人口),则可以确定2020年的建筑发展规模为7.2亿平方米。

(2)从居住建筑量角度测算重庆主城区现状居住建筑总量占建筑总量的58.73%,参照国内外城市将这一比例取60%。按1200万的人口规模(含外来人口)、人均住宅建筑面积为35平方米/人,可以确定2020年的建筑发展规模为7.0亿平方米。

(3)从公共服务设施角度测算从教育设施的角度测算。根据《重庆市城乡规划导则》的技术规定和深圳市的相关经验,远期新建小学的生均校舍面积综合水平应达到6.5平方米/人,远期新建中学的生均校舍面积综合水平应达到9平方米/人。假设远期人口年龄结构和现状保持不变,可以推算出远期中小学生数量,进而测算出2020年中小学的校舍建筑面积为837.7万平方米。如果保持中小学建筑在建筑总量中的构成比例不变(大约1.1%),可以推算出到2020年主城区建筑总量为7.62亿平方米。从医疗设施的角度测算。根据《重庆市城乡规划导则》的技术规定和深圳市的相关经验,重庆主城区医院的总体规模按4床/千人的标准计算,建筑面积的标准应达到60-70平方米/床。考虑到重庆正处于迅速发展时期,对医疗保健的需求较大,兼顾未来的发展,应适当增加床均建筑面积和用地面积。床均建筑面积取64平方米/床,2020年主城区1200万人口(含外来人口)的病床需求数为4.4万张,对应的综合医院建筑面积为308万平方米。假设医院建筑面积占建筑总量的比例为0.44%保持不变,可以推测2020年的建筑总量为7.1亿平方米。教育设施和医疗卫生设施同属于公共设施,二者叠加取均值,得到建筑总量的推测结果为7.4亿平方米左右。

2.毛容积率测算

综合而言,至2020年重庆主城区的合理建筑总量应介于7.0-7.4亿平方米之间,以此而计,则2020年重庆主城区的毛容积率介于0.84-0.89之间,对比国内外城市密度的建设情况来看较为适宜。考虑到实际的可操作性,可实际采用这一范围值的最大值来进行总量控制。

3.分类建筑量调整

(1)建筑总量调整以7.4亿平方米为建筑总量进行建设控制,建筑总量在控规整合的基础上需调减8.7亿-7.4亿=1.3亿平方米。

(2)居住建筑量调整从人均建筑量的角度。根据《重庆市城乡总体规划(2007-2020)》,到2020年,主城区常住人口达到900万,人均住房建筑面积达到35平方米的小康水平。居住建筑量考虑到半年以下流动人口因素,半年以下流动人口按300万计,到2020年重庆市主城区的居住建筑总量=(900万人+300万人)×35平方米/人=42000万平方米,即约4.2亿平方米。从居住建筑量占建筑总量比例的角度测算。从国内外城市的发展经验来看,居住建筑量一般占建筑总量的60%。2020年重庆市主城区的合理建筑量以7.4亿平方米计,若居住建筑量占建筑总量按60%计,则适宜居住建筑量=7.4亿×60%=4.44亿平方米。根据实际情况综合考虑,主城区合理居住建筑量目标建议控制在4.4亿平方米左右,居住建筑量在控规整合的基础上需调减5.4亿-4.4亿=1.0亿平方米。

(3)商业建筑量调整重庆市的适宜商业建筑量,可从国内外相关城市发展经验予以借鉴。从表8来看,国内城市的人均商业建筑量要远远高于国外城市。上海2008年商业建筑量为4355万平方米,常住人口为1888万,则人均商业面积已高达2.31平方米,远远超过了发达国家的人均商业面积1.2平方米的标准,已超过香港,堪比东京等城市的人均商业面积。从重庆市主城区规划整合的情况来看,2020年商业金融建筑量应为10401万平方米,规划人口按1200万人来计,则人均商业建筑面积将达8.67平方米。考虑重庆市建设长江中上游地区的商贸中心和金融中心的实际需要,以及重庆市主城区商业建筑调整的实际可能性,参考表8深圳特区的指标,按人均3.3平方米来进行商业建筑的控制,则2020年适宜商业建筑量为1200平方米×3.3=4000万平方米。总体上则商业建筑量在控规整合的基础上需调减1.04亿-0.4亿=0.64亿平方米。

(4)工业仓储建筑量调整国外发达城市已进入后工业化时代,因此重庆无法从这些城市获取适宜工业仓储建筑量的经验。重庆市适宜工业仓储建筑量的确定,可以更多地借鉴上海和深圳的现状情况。从现状发展情况来看,重庆市的工业仓储用地集约情况远未达到上海和深圳的水平。上海市工业仓储建筑量占建筑总量比例已由2003年的23%降到2008年的20%,这一数值随着上海的工业化集约进程估计会进一步下降;而深圳2001年工业仓储建筑量仅占到建筑总量比例的14%左右。从重庆市主城区2003年的建筑总量统计来看,工业仓储建筑量占建筑总量比例为14.3%。有鉴于此,重庆市主城区2020年的适宜工业仓储建筑量比例可按照15%来控制,则2020年适宜工业仓储建筑量为7.4亿×15%=1.11亿平方米,这与控规确定的1.26亿平方米差别不大。因此可以认为,主城区适宜工业仓储建筑量目标按照1.26亿平方米左右控制,总量不需要进行调整。

(5)行政办公建筑量调整同上海和深圳相比,行政办公在重庆城市功能中的地位相对要弱一些。从上海的办公建筑量来看,2003-2008年期间其比例维持在总建筑量的6-7%左右;而从深圳特区2001年的建筑总量来看,其商务办公建筑量占总建筑量的比例为7.99%。以此而论,重庆主城区的行政办公建筑量占总建筑量比例可按照7%来进行控制,则2020年适宜行政办公建筑量为7.4亿×7%=0.52亿平方米,实际主城区适宜行政办公建筑量目标按照0.52亿平方米左右控制。总体上,行政办公建筑量在控规整合的基础上需调增0.52亿-0.12亿=0.40亿平方米。

(6)综合调整在控规整合量的基础上,重庆市主城区要达到适宜建筑量,如表9所示,居住建筑量需调减1.0亿平方米,商业建筑量需调减0.64亿平方米,工业仓储建筑量维持不变,行政办公建筑量需调增0.4亿平方米,其他建筑量调减0.06亿平方米。

五结论

从国内外大城市的发展经验来看,城市的毛容积率大多维持在0.87-0.98之间,人均建筑量则一般介于40-70平方米/人,居住建筑量一般占建筑总量的60%,人均商业建筑量一般介于1-3平方米/人,工业仓储建筑量一般占建筑总量的14-20%,行政办公建筑量一般维持在总建筑量的6-7%左右。基于上述经验数据,对重庆市的合理建筑量进行测算,目前的重庆市的规划建筑总量达8.7亿平方米,明显偏高。根据测算,到2020年,按照1200万人计(其中含300万流动人口),重庆市主城区建筑总量宜控制在7.4亿平方米,居住建筑量宜控制在4.4亿平方米,商业建筑量宜控制在0.4亿平方米,工业仓储建筑量宜维持在1.26亿平方米,行政办公建筑量宜控制在0.52亿平方米。