城市建设下房地产开发规划管理思路

［摘要］本文主要以城市建设框架下房地产开发规划管理思路为重点进行阐述，首先分析房地产开发规划管理存在的问题，其次从几个方面深入说明并探讨城市建设框架下房地产开发规划管理相关措施，旨在为相关研究提供参考资料。

［关键词］城市建设；房地产；开发规划管理；相关措施

为了更好地增强城市建设行政监督水平，强化城乡规划改革，在城市建设期间逐步运用动态监督的管理模式，房地产开发成为城市建设与规划的主要内容，开发与创新管理工作是至关重要的。新时期下，立足于城市建设框架的背景，每一个房地产企业都要进行开发规划管理工作创新，内化房地产开发的价值，不断推动城市建设脚步，为城市的发展提供更多经济支持。

1房地产开发规划管理存在的问题

（1）规划编制不能满足房地产开发条件。结合各个城市房地产开发情况，区域政府给予管辖的城市发展规划进行高度重视，基本上都编制了城市发展规划[1]。然而在审批权限的因素影响下，一些城市编制的规划至今为止没有被批准，加之最近几年部分地区行政区划的变动，已经编制的规划无法给城市建设提供优质条件。可是城市尤其是经济迅速发展的城市开发地区，存在着区域规划与控制规划滞后的现象，不仅受到房地产产业的发展因素影响，还受到城市规划方案的影响，阻碍着城市进一步开发与规划。比如为了处理业主上下班的问题，城市对于小区进行配备楼巴，业主数量的不断增加，导致楼巴不能给业主提供对应的需求，导致业主和开发商家出现矛盾与冲突。或者为了处理业主子女的教育问题，一些城市的小区通过开发商投资进行学校创办，学校管理体现着民办公助的模式，对应的学费增加导致部分业主不能承担昂贵的学费转投公立学校，引出小区资源的浪费。（2）规划变动相对明显。其一，开发商对项目规划进行变动。开发商企业在利益获取目标下，结合市场信息变动处理用地规划方案。开发企业的项目规划在一般情况下，应该向政府规划单位进行申请，得到批准之后，才可以采取规划方案。对于一些项目规划，部分开发商没有通知业主，导致业主由于规划调整出现经济损失，或者部分开发企业对业主隐瞒区域规划，导致房地产开发规划问题时常出现[2]。其二，政府对项目规划进行变动。政府对房地产开发规划的方案进行变动，原因各有不同，有的原因是城市经济不断提升，现有的规划编制不能和城市发展相适应，因此对房地产规划方案进行再次调整。有的原因是按照领导的片面想法进行房地产项目规划更改，导致开发商和业主出现经济损失，可是对应的损失无法得到补偿。第一个层面是由于城市道路的扩建阻碍项目规划进行，新规划道路开发项目减少开发项目用地空间，受到噪音和空气污染因素的影响，降低开发价值。或者城市道路两旁减少项目用地，受到地红线的影响阻碍房地产资源正常开发。第二个层面由于是任何公共设施的建设需求，对房地产用地性质进行开发和变更，导致企业前期的费用受到损失，所以政府一般不进行补偿。（3）政府和企业在房地产规划管理上信息沟通不够实效。目前我国各个地区政府规划单位的管理水平在提升，可是对于协调管理和信息交流层面存在着不足，政府内部管理信息传递不够实效，不仅受到单位人员利益关系的影响，还受到单位人员工作态度不积极的影响，结果是房地产开发规划管理呈现混乱局面。比如某个城市的房地产规划，政府规划单位已经明确城市快速干道的修建，在即将施工之前，土地管理单位把用地出让给开发商，这样政府和开发企业的信息不协调，导致房地产规划编制和决策管理质量不佳[3]，所以应充分关注政府和企业在房地产规划管理上的信息沟通问题。

2城市建设框架下房地产开发规划管理相关措施

（1）构建弹性管理制度，体现房地产开发规划的灵活性。处于市场经济不断提升的环境中，房地产市场波动情况和计划经济的管理形式是存在差异的，城市化改革的深入发展深深地影响房地产企业的市场地位，房地产开发企业要想在繁琐的环境中脱颖而出，应该保证外部市场决策的正确性，给予外部市场的环境变化进行敏锐观察，立足于企业的实际情况面对外部市场环境的变化，使得企业决策和外部环境变化倾向相统一。如果企业可以在最短的时间内适应市场变化，借助灵活地调整手段能够提高企业经济效益[4]。现代化的企业管理主要表现扁平化模式，此种管理模式确保企业能够及时对外部环境作出反应，保证企业相关的生产管理活动数据足够准确和可靠，通过信息数据得到外部市场运作情况，相关工作者得到规划方案，站在投资费用变化的视角有效地进行科学判断。以此为基础进行科学的开发行为，控制因为信息匮乏造成决策失误的情况出现，排除房地产开发规划中不确定因素和不可预见的因素，将管理机制纳入在弹性体系之内，更好地提高企业经济效益。目前企业在发展运行中，针对知识的需求量逐步加大，知识经济成为世界经济前进的主流，知识经济存在着不可预测性和分化性，和传统产业之间的关联逐步紧密，在一定程度上导致知识经济和产业之间的划分逐步模糊。对于传统的管理模式，管理对象比较直观化，运用固定的管理流程进行工作，无法满足时展脚步。现代化的房地产企业应该形成灵活且具备弹性的管理模式，动态监督房地产市场运作，将节点分布和市场环境进行有效地衔接，形成动态监督系统及时得到信息数据，保证监测过程受到真实的信息知识，同时把外部信息变动的内容反馈在管理体系中，全面提升对周围信息的处理能力和运用能力。（2）结合管理监测信息，完善城市规划编制。对于传统的房地产资源开发与监督，主要是对调查的结果进行研究，并且明确对应的规划思路。在新时期房地产规划与管理工作中，不仅仅要思考传统的工作方式，还要把目标当作导向，获取大量的信息数据，从多个角度上对房地产规划的价值进行评估[5]。以规划方案积极影响城市建设为前提，具备房地产开发的条件，使得房地产规划思路更为科学与合理，充分得到多种类型的规划数据，持续化监测与分析，提高城市规划的效果。与此同时得到相关工作者和企业单位的意见，对房地产规划编制存在的不足进行修改，保证城市规划方案具备连续性和可用性。参考外部单位对房地产规划给予的有效建议，纳入原有的规划方案中，保证房地产规划方案可以得到多方的监督和管理。（3）强化管理监督，制定规范的法规要点。在房地产开发规划管理中，应该重视法规技术的制定，把强化管理监督当作基础，相关人员得到社会各个渠道的数据信息，参考反馈信息建议。由于这些信息普遍代表规划效果对实践操作带来的影响，因此是值得思考和研究的。在信息动态监督过程中，要思考法规技术编制的科学性，强调在具体实施操作中反馈结果的可用性，促进房地产开发管理工作正常运行。如果在具体实施中，针对故意超过面积的行为尚未进行处罚，即便开发规划单位给企业一定的罚款，也不会使得开发商受到过多的损失[6]。故意超过面积的行为会在今后工作中影响工作者的配合程度，或者建筑设计管理单位的信息标准不够统一化，难以保证后续的房地产开发计划顺利进行，降低参与单位和企业职工工作的积极性，埋下房地产开发实践的安全隐患。因此，房地产企业的管理者要强化规划监督，引进核算体系，要求多个参与单位的核算标准，可以实现统一，申报建筑的材料要结合面积进行具体计算，附带对应的电子文件，在测绘单位提供信息时，把附有的建筑面积内容加以明确，便于规划单位在整理信息数据时直接比较多种参数结果除此之外，对于企业故意不配合执法单位进行房地产开发监督工作的现象，要结合企业制定的处罚机制，追究其工作责任，其他单位也应该制定对应的法规要点，推动城市规划单位工作，保证多个制度之间可以互相辅助，强化关联，不断提高房地产开发规划的执行力。（4）整合动态监督的目标主体与评价指标，满足城市规划框架的发展。目标导向为基础的动态监督，便于确定具体的监督方向，明确监督对象，保证监督效果达到一定水平。首先监督管理范围内房地产开发活动以及地区的结构特征，给予城市规划工作进行编制修改，提供对应的真实数据，科学地改进房地产开发方案。其次是明确违法建设性质，对多种类型的建设处罚形式加以明确，尤其是凸显影响程度，使得工作者在工作期间可以有理有据地进行。在实际的规划技术修改过程中，动态监测结果能够提供参考数据，保证各项机制可辅助房地产规划管理工作，帮助企业和相关单位工作者维护自身的权益，各方可以在城市规划框架下完成自身工作[7]。与此同时，在动态监测主体的明确中，要把主体对象放在批后管理单位和规划审批单位上，开发规划管理房地产活动期间，强调多个单位之间分工明确，使得各个单位之间的信息数据存在协调性，规划单位对于开发的项目进行回答，标明同意和不同意的决策信息。需要注意的是，预测和现实之间会存在差异，所以要及时监测与反馈，将所有的信息综合思考纳入后期房地产规划和管理中。除此之外，针对动态监测指标的明确，要按照有时间界限与切合实际的原则，使得房地产监测指标更加具备意义[8]。监测指标的明确应该是便于审批单位和管理单位获取的指标数据，其评价指标的数量不宜过多，过多的指标数量会造成信息数据出现混淆和重叠的情况，制约规划监督环节的顺利进行。关注管理期间的违规违法行为，找到违法建设的特征，探索出现的因素和发展激励，摸查地区分布情况，找到潜在的发展规律，从根源上进行房地产开发和管理，全面处理违法建设的相关影响因素。不可以盲目地运用之前收到的基础资料，而是要与时俱进地得到技术资料，持续化调查和筛选，互相对比现有的资料和规划目标，研究因果关系，掌握房地产开发调控的具体效果。

3结束语

综上所述，立足于城市建设框架的视角，房地产开发规划管理工作中，要保证持续性和高效性，在实际的房地产开发规划管理过程中，相关人员应该综合原有规划方案的内容，以此为前提进行不间断的修改和优化，强化房地产各项工作的运作效率。

参考文献

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[3]曹阳，李松涛，孙伟，等.以修整行动为框架的洛阳龙门高铁枢纽片区空间规划策略[J].城市发展研究，2019，26（3）：145-150.

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[5]张璐，庹川.战略规划视角下的宜居城市建设策略——以昆明为例[J].城市，2019（11）：70-79.

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[7]葛吉虹.基于地理视角的智慧城市规划与建设的理论思考[J].中国房地产业，2018（25）：58.

[8]李维楠，张威，李金刚.基于景观安全格局的城市绿道规划研究——以西安市为例[J].房地产导刊，2018（9）：19.

作者:熊平洋 单位:中铁二十二局集团有限公司