提升高校房地产管理效能思考

[摘要]高校土地和房产是高校办学的重要硬件。近些年，许多高校比较重视扩大土地面积、建设新校区、建设新校舍，忽视土地和房屋使用，导致房地产使用率不高。文章针对公房使用率不高、土地利用率不高等问题，探索实施了统一规划、分步实施、规范配置标准、推进有偿使用等措施，有效提升了学校房地产管理效率。

[关键词]高校；房地产；使用效能；对策建议

近些年，随着高校办学规模的扩大和国家对高校建设的投入，高校房地产规模快速增长。以首都医科大学为例，2008年，公房总建筑面积约22万平方米，2016年达到34万平方米，增长了12万平方米。但是，这种增长不是没有限度的。十八大以后，为落实京津冀协同发展，疏解北京非首都功能战略，北京市政府于2015年了《北京市新增产业禁止和限制目录》。目录中明确规定“北京市不再扩大高等教育办学规模，高等学校不再新增占地面积”。这就意味着高校以外延扩展为主的发展阶段已经过去，进入了向管理要效益的内涵发展阶段。如何发挥现有土地、公房使用效率，是当前高校房地产管理部门需要思考的问题。文章围绕这个主题，对目前高校房地产管理存在的突出问题进行了分析，进而提出解决问题的主要措施。

一、存在的突出问题

（一）土地利用率不高

受国家大环境影响，许多高校都经历过扩招后土地不足，校舍不够的囧境。面对这种情况，征地建设新校区是最佳解决途径。但是，建设新校区周期比较长，远水难解近渴。许多高校不得不在本已拥挤的老校区见缝插针地搞建设。这种急迫的建设过程，往往缺乏整体规划，不考虑功能分区、不考虑建筑间距。缺什么建什么，哪儿有空地在那儿建。其结果是，严重降低了大学校园土地的使用效率。

这种效率降低不是指土地被闲置的数量问题，而是特指与大学教书育人，培养人才这个特性相关的大学校园所占用土地被利用的质量问题。校园土地没有被高质量使用主要体现在以下几个方面：其一，道路多且乱。校园内新旧建筑各成一体，单体建筑内部，各建筑之间功能混杂。无形中增加了许多道路，导致校园内交通路线杂乱，人流、车流交叉混合。其二，绿地不足。见缝插针、摊大饼式的建设和杂乱的路网必然挤占应该保留的绿地，导致校园内缺乏灵性的绿地和活泼的文化，使得校园没有生机勃勃的气象。其三，学生体育设施、室外活动场地缺乏。许多高校在漫长且时断时续的扩建过程中，重视教室、实验室等房屋建设，认为这是办学必要的硬件设施。忽视学生活动和运动场地的建设。甚至有时候，牺牲这些场地，建设教室楼、实验楼等。这种建设理念和校园土地使用思路，必然导致学生体育设施、室外活动场地缺乏。而场地的不足，使得大学校园内应有的功能出现短缺。

（二）公房使用率不高

1.行政办公用房超标理论上讲，随着公房的不断增加，其紧张的局面应该得到改善。然而，事实并非如此。近些年，伴随着公房建设规模的不断扩大，却出现了公房使用率低下，贫富不均，浪费严重的现象。比较突出有三：其一，行政办公用房追求豪华气派。行政管理人员办公室超标准配置，表现为大量建设、改造会议室和接待室。学院甚至学系都布置大中小各类会议、接待室，使用率很低，绝大部分时间都闲置浪费；其二，担任管理工作的教授有多处办公场所。如有的教授，有教授自己专用的办公室。除此以外，如果是院领导，要配备院长办公室；如果是系主任，还要配备系主任办公室。这样算下来，这位教授就有三处办公场所。造成严重的公房浪费。其三，职能部门领导办公室使用面积超标准。

2.实验用房闲置浪费据不完全统计，高校闲置或半闲置公房占公房总量的20%左右，个别高校甚至到达30%。更为严重的是，大量科研和实验用房使用率不到50%。与其它用房相比，实验用房利用率不高是由其功能的特殊性决定的。主要表现为两点：一是原有实验室闲置。随着科技进步和教学改革，教学、科研实验的内容或实验条件发生了变化，原有的实验室给排水、通风空调等系统和实验设备不能满足要求，新的实验场所建成之后，原有实验室因通用性较差，便被闲置，造成浪费。二是新建实验室不能投入使用。由于建设前期缺乏可行性研究、功能调研、设计条件论证，造成实验用房建成后功能不够完善或配套设施不够完备，无法投入使用，需要进行二次改造。

二、主要举措

（一）统一规划、分步实施，提高土地使用率

近十年来虽然国家加大了对高校基建资金的投入和政策支持，使得高校办学条件得到了很好的改善。但由于土地资源稀缺，更由于受北京城市规划限制，北京市很多高校校园占地面积仍然不足，部分高校土地面积与“92建设指标”的要求还相差很远。如我校，按照规划在校生规模和“92建设指标”测算，应有土地面积960亩，目前5个校区校园总占地面积只有近400亩。在经过近30年征地扩建校园土地面积仍然不足的情况下，只有提高土地使用效率，发挥每一寸土地的作用，才能使其成为提供师生学校生活的载体，成为与师生和谐共处的美丽校园。1.科学规划我校1960年建校，校园位于凉水河北侧，占地面积160亩，现在称其为北校园，教园内只建设有一栋楼，名为阶平楼。80年代和90年代，学校在凉水河南征地60亩，现在称其为南校园，并在北校园分别建成了第二教学楼和科研楼，三栋楼内均包含教室、实验室、教师办公室、会议室等，功能交叉、混杂。学校一直试图调整功能分区使其功能单纯、布局合理。苦于没有空地，无法调整。

2008年，学校获得上级部门支持，启动南校园内的基础科研楼等项目建设。以此为契机，我校从科学规划入手，从调整现有公房功能布局入手，启动编制校园建设规划。该套规划文件作为纲领性文件分两部分。第一部分为校园建设规划，用于指导校园建设。第二部门为公房调整规划，用于指导原有公房调整。2.分步实施按照校园建设规划吗，北校园北侧为教学区，南侧为学生生活区。北校园作为老校园，没有更多的扩建空间，只规划建设一栋教学楼。南校园为科学研究区和学生体育活动区。南校园院是一片空地，以校园规划为依据，逐步完成建设任务。横跨凉水河规划建设一座跨河桥连接南北校园。大的校园规划确定后，学校工作重点放在调整北校园上。

目的是在规划指导下，分部实施调整，提高土地使用效率。工作主要分四步：一是拆除校园内围墙和私搭乱建平房，打破后勤保障等部门圈地占地，各自为政，还地于学校广大师生。二是梳理交通流向和路网，封闭改造部分道路，实现人车分流。三是建设灵性的绿地和文化小品以及体育活动设施，创造美丽和谐校园。四是逐步调整现有公房使用功能，彻底改变不相干功能的混杂局面。我校按照整体规划、分期建设、逐步调整的思路，历经5年时间，到2013年寒假，随着新建教学综合楼建成投入使用，北校园公房调整工作全部完成。呈现给师生的是一个功能分区明确、人车各行其道，自然环境优美、人文环境和谐的美丽校园。

（二）规范配置标准，推进有偿使用，提高公房使用率

1.规范办公用房配置标准

高校办公用房的建设和配置，应该把握两个原则，即办公用房总量达标和办公室不超标的原则。按照“92建设指标”，高校办公用房主要指校、院、系行政办公用房，主要包括各类人员办公会、会议室、接待室、资料室库房等。所以，高校在建设和配置办公用房时，应进行总量控制，保证不能高于按照“92建设指标”核算出来的总面积。对于行政人员的办公室，尤其是党政领导干部办公室面积，更要严格规定配置标准。由于“92建设指标”中的指标是以学生规模为基数计算的，无法测算应该配置的行政人员办公室使用面积面积。针对这个问题，我校参照《关于党政机关办公用房建设标准》（发改投资〔2014〕2674号）和北京市印发的《北京市市级党政机关办公用房管理暂行办法》（京办法[2016]7号），制定了行政人员办公室使用面积。具体如下：（1）校级领导办公室使用面积不应超过以下控制标准，校级正职30平方米/人，校级副职24平方米/人。（2）学院各类人员办公室使用面积不应超过以下控制标准，学院正职18平方米/人，学院副职12平方米/人。其他行政人员9平方米/人。（3）机关部处及直属单位各类人员办公室不应超过以下控制标准，正职18平方米/人，副职12平方米/人，其他管理人员9平方米/人。

2.推进有偿使用实验用房机制

公房有偿使用是一种激励机制，其核心是定额配置，超定额部分收取资源占用费。目前，许多高校正在尝试公房有偿使用改革。推行公房有偿使用的根本目的不在于收取资源使用费，而是要在全校范围内树立自我约束的用房理念。客观地说，有偿使用机制推行起来阻力会很大，会触动一些人的既得利益。学校领导必须下决心改革，公房管理职能部门必须下大力气进行数据测算，实施求是地制定出相关定额标准，有的放矢地逐步推进。为保证稳妥，可以先开展试点，看看效果，待条件具备后在全面推进。

如我校2010年基础科研楼交付使用，楼内实验用房均为医学科学研究实验室，而非普通的教学实验室。学校决定以这个楼为试点，推进实验用房有偿使用工作。学校首先成立大楼成立管理委员会，负责推进有偿使用的具体工作。学校规定，凡是有科研经费和项目的，根据科研项目情况，管理委员会核定可以占用实验室面积标准。签订使用合同收费原则是：凡在基础科研大楼使用实验室（含办公室）资源进行科研实验工作的，均需缴纳实验室资源使用费。收费范围：学校科研项目年度管理经费总额的20%；PI（principalinvestigator）课题组实验室资源使用费。实验室资源使用缴费计算标准为：0.5元/m2/天。外单位利用我校基础科研大楼进行科研实验，其实验室资源使用缴费计费标准为：实验室1元/m2/天，空调费0.5元/m2/天（空调开放期）。如果科研项目已完成，项目组没有及时申请到新项目，要无条件退出实验室。即有科研项目，学校提供实验用房。没项目，绝不可以占用实验室。

综上所述，高校土地和房屋是高校教书育人、培养人才的重要硬件设施。高校房地产管理部门要切实做好房地产管理工作，提高管理效能，使房地产发挥应有的作用。

作者:马小龙 单位:首都医科大学后勤与基建管理处