社区物业管理问题分析

时间:2022-09-30 09:57:15

社区物业管理问题分析

一、前言

物业管理企业发展的速度随着我国城市化进程的加快而飞速发展,物业管理在城市管理中所占的位置也越来越重要。但是因为我国引入物业管理制度时间较晚,功夫不深,在发展过程中表现出了众多矛盾,政府对于物业管理缺乏重视,普通居民对于物业管理的认知度低,对于相关理论不了解,物业管理企业行业竞争混乱,市场不明朗。各类问题导致我国物业管理发展成长速度缓慢。因此,要想推进物业管理发展的进一步成长,要从多方面着手,综合治理,通过对问题的研究分析,提出改进建议及对策,以推动中海熙岸物业管理企业建设,提升其服务质量,增强业主满意度,配合度,是本文的研究意义。

二、中海熙岸物业管理现状概况

(一)社区建设现状。中海熙岸社区位于西安市曲江新区,地理位置优越,紧挨西安市著名旅游景点:大唐芙蓉园、曲江海洋世界、南湖、大雁塔。小区户型从二居到五居各类户型齐全,小区环境优美,治安严谨。共计23栋楼,目前业主共1429户。以88-90平米两室、三室实用户型为主。车位分为地上及地下车位,合计793个。容积率:2.4;绿化率:35;于2009年12月交付使用,中海熙岸物业管理处接手社区管理。具体建设工作有:屋面栏杆刷漆维修;楼道墙面污染维修;楼道瓷砖石材破损维修;楼道照明缺损维修;楼道消防器材检修;楼道乱堆放杂物清理;楼道墙面渗水痕及掉皮维修;电梯门套石材巡检维修;楼道闭门器巡检维修;楼道窗户限位块巡检维修;天台门锁闭巡检维修;绿化树木修剪补栽等。中海熙岸项目已交付使用六年,小区公用部位及公用设备已经开始老化,为保障小区正常使用及运行,中海熙岸社区将进行住宅专项维修资金改造大修。(二)社区管理现状。管理人员划分物业管家,安管,绿化及工程,具体管家4人,绿化工6人,工程8人。物业费:1.50元/m2。同时,中海熙岸社区对于员工管理严格:要求员工装着统一整洁;与业主沟通交流时使用规范用语;对待业主态度友好和善。针对物业费存在的问题中海熙岸社区进行公示,按照有关规定进行定价及收费,使业主放心,安心。(三)社区服务现状。人行道快递车等限行管控,针对小区内快递进行统一管理,对进出社区的快递员进行登记;停放车辆损坏道沿绿化管控,对于社区内出现的车辆损坏绿化现象进行24小时监控,对于违规车辆车主进行教育罚款;装修垃圾堆放及清运管理,严格社区垃圾处理机制,保证每栋楼下垃圾桶每天清理一次;社区文化活动,举办多种形式的社区活动,根据节日举办活动;业主见面会\接待日,通过此类活动加深业主对于物业管理的理解,提升业主配合度;宠物管理,对于社区内有宠物的业主进行宣传教育,积极引导文明养宠物;上门沟通回访,经常对业主进行回访沟通,了解业主对于物业的真实看法,发现问题,及时改正;管家微信群沟通服务,建立业主、物业微信群,通过新型方式方便业主反映问题,促使物业快速提供相应服务。

三、中海物业管理企业服务存在的问题

(一)物业管理条例不健全,缺乏上级监管部门。有关政府有关部门对物业管理企业的相关管理规定不健全。由于管理体制的不畅通、部分业主公德意识不强等因素,小区内时常会出现占用公共通道、破坏墙体结构等现象,加大社区安全隐患,严重影响居民生活环境的现象。居民虽然强烈要求物业管理公司对问题及时处理,但是由于物业管理企业缺乏执法权,只能进行口头劝告和协商,有心无力导致缺乏严而有效的治理手段。由于物业公司无法及时解决业主反映强烈的问题,导致业主对物业公司处理问题能力产生质疑,一些业主会选择绕过物业公司直接粗暴解决问题,致使业主间产生矛盾,影响小区氛围。(二)物业管理服务不规范中海熙岸社区物业公司内部制度。并不完善。中海物业基层管理人员普遍为大专及以下学历,同时上岗工作前并未经过系统培训,这些人员难以处理突发情况发生时进行有效快速的处理,缺乏专业性,使业主感到不放心。中海物业管理部门缺乏系统的管理模式,很多细节性问题缺乏考虑。例如:快递存放问题,由于小区户数众多,快递数量急剧增加,许多业主因为上班或其他原因无法及时接受快递,便将快递寄存于物业管理处。但是,物业管理处没有相关保管制度,仅仅将快递堆放于无人看管的房子,且没有取货登记制的,单只快递管理混乱。有业主丢失快递,引发业主不满。(三)社区物业文化建设不到位。中海熙岸物业管理企业在打造社区文化方面有一定的行动,但是不够系统及全面。虽然会定期举办一些社区活动,如老年人健康体检日,儿童节活动等,但是缺乏统一的社区价值观,而且针对的人群范围过窄,占社区大部分的中青年业主并不会参与,使得社区文化难以有效建立。同时,针对部分低素质的业主没有行之有效的教育方法。由于小区内业主众多,人员素质自然参差不齐,社区内个别业主公德意识差,出于对物业管理相关知识的缺乏,以及公共意识淡漠,导致各种社区问题。究其原因,还是社区缺乏健康正确的文化宣导。因此,要想使社区建设更上一层楼,文化建设需到位。

四、解决对策及建议

(一)完善制度,外部改变改善宏观环境。有关部门应增加相关立法,加强对开发商工程质量和环境质量的监管,改善开发商与物业管理企业之间的关系。政府应积极参与社区物业管理,与物业公司,业主形成三方互动,建立专门部门处理业主与物业公司之间的纠纷问题,防止矛盾激化。就中海熙岸物业管理来说,第一,完善快递保管模式,建立登记制度,业主取快递时必须签字确认,同时改善快递存放室的基础建设,配备专人看管,保障货物不会丢失,方便业主拿取;第二,严格外来人员进出制度,社区内经常有外来人员随意出入,特别是房屋中介经常会带客户进入社区看房,由于经常出入,与保安熟悉,通常不需要进行登记直接放行,增加了社区的安全隐患。(二)物业公司内部积极求变,提升员工整体水平。中海熙岸物业管理企业应强化队伍建设,提升工作人员的专业素养和道德素质。对于员工,要从招收方面加以筛选,要求员工具备一定的学习能力,之后对于新招入员工进行统一严格的培训,在专业技能方面,与让人交流沟通方面,应对突发事件方面,包括一定的急救知识等,通过这些专业培训提升员工工作水平,提升服务质量。在日常工作中,严格员工考核制度,将业主满意度放在首位,建立奖惩机制。(三)打造优良社区文化,突出管理水平。打造优良的社区文化,硬件和软件方面两方面都不能落下。在硬件方面,中海熙岸社区物业管理部门应加大基础设施建设,完善相关配套设施,为广大业主提供更加优质的硬件设施。计划和开展社区文化活动时应首先考虑活动的主要对象,注重群众的参与性,活动的娱乐性,以及活动的“新”内容。在软件建设方面,中海熙岸社区打造健康,积极的社区文化,物业管理部门还应当举办电影节,文化社区图书交流会等活动。同时,还可以引导业主组成社区文化小队,通过编排舞蹈、唱歌、生活小短剧等节目形式,向业主宣传社区文化,提升广大社区业主参与度,有力促进社区文化的建设。

参考文献:

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[6]周宇,顾祥红.现代物业管理[M].大连:东北财经大学出版社,2011.

作者:贺志武 单位:西安文理学院经济管理学院