物业服务发展方向

1从物权入手，思考物业服务发展之路

随着房地产业的迅速发展，以及决定居民生活水平的资产、收入和支出的增加，物、物权、物业、物业管理和物业服务的概念，悄然进入了我们的工作和生活。所有与物有关的事物，都从根源上与物权密不可分。因此，讲物业，首先就要从根源上讲物权，然后讲物业管理和更高层次的物业服务。物业管理是一种管“物”的理念，然而由于物业每天几乎都实实在在的与业主打着交道，所以物业管理的觉悟要上升到为业主和房屋使用人服务的高度，为打造和谐社会做出自己的贡献。我们有了物是为了利用，现代由重归属，向重利用转变。比如，物业中的房屋作为一种“物”时，所体现出的价值和功能，不只是一种资产，更在于其被使用的价值。无论是购买或者租用，只要能住，就已经体现了房屋的真正价值。也许，租住房屋所花的钱会更低廉，更合算。如果说《物权法》涉及对资产的所属和利用等多方面的界定，那么，物业的概念，形象地说，就是有关物的资产和行业。物业作为资产，举例来说，有房屋、矿山等。我们平时接触最多的物业，就是住宅小区、写字楼、行政机关、商场、学校、幼儿园和医院等。物业作为行业来说，是相对于动产所说的，涉及对不动产所进行的管理、经营和服务的第三产业。而物业管理服务主要有两个方面：一是对配套的设施设备和相关场地进行维护、养护；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，也包括交通和车辆管理等。此外，还有特别委托，为百姓提供物业服务合同中没有约定的服务项目；还可以接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收代缴相关费用。从一些做得比较好的物业管理范例来看，拓展物业管理的服务范围，在建设具有高度认同感和归宿感的和谐社区，是大有可为的。还要从观念上更新，要从物业管理，向物业服务上转变。这种态度的转变，意味着，站在服务的角度上看待问题，也是物业管理走向贯深发展的必经之路。质价相符，乐于交费，关于物业服务企业发展道路的思考赵媛媛北京市密云县住建委物业科101500摘要物业管理是市场经济发展中新兴的一个服务性行业。从经济形式上说，它是一种以服务为内容的特殊商品；从管理形式上说，它是一种寓管理于服务之中的特殊管理。在经济全球化的大背景下，用工成本大幅上升和房屋维修成本的大大增加冲击着刚刚成长起来的物业管理行业，也造成了城乡结合部物业服务企业的生存危机和发展难题。物业服务企业求生存，促服务，就要精打细算，不仅要在“开源”上想办法，更要在“节流”上多下工夫。其中，减少人员成本支出和加强节能，就是值得借鉴的好经验，好办法。物业服务企业的产生和发展，依赖于所提供的服务与业主的需求之间的平衡。物业服务企业的服务活动，与百姓的先“安居”后“乐业”的日常生活密不可分。关键词城乡结合部；物业服务企业；节流；减少人员支出园区环境得到提升，最终受益人是业主。物业服务企业首要的是把企业的产品——物业服务，做得更精更细。要充分利用现有资金，将物业服务进行提高和改进，让业主觉得掏物业费值得。物权是物业的根基，物业管理和物业服务也都是在围绕着物业展开活动。深入的讲，物业服务是在物业管理在理念上的升华。怎样提升服务水平和质量，得到更多百姓的认同感，是值得物业服务企业深思的。物权、物业、物业管理和物业服务联系在一起，相辅相成。物业服务更需要全社会的共同理解、支持和参与，多方携手，才能把我们的家园建设得更加舒适和美好。

2企业转变经营方式，以“节流”促服务

物业管理要走上一条专业化、社会化、市场化、规模化和效益化的道路，才是硬道理。物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会、经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业。物业服务企业归根结底只是企业，只不过提供的是无形的物业服务。近二十年，物业管理已经走上了一条自负盈亏的市场道路。由于业务范围是面对广大的老百姓，使物业管理具有了准公共的性质。但是，为了在激烈的竞争中求生存，求发展，就不能等，不能靠。用工成本大幅上升和房屋维修成本的大大增加冲击着刚刚成长起来的物业管理行业，也造成了城乡结合部物业服务企业的生存危机和发展难题。在社会主义市场经济体制的新形势下，物业服务企业要因地制宜，合理规划，实现收支平衡。唯有此，活跃在城乡结合部的物业服务企业才能在汹涌的改革大潮中，迈出更加稳健的步伐，走向光明的未来。在长期的不懈探索和实践经营中，很多物业服务企业尽心尽力，已在开源节流的道路上取得了可喜的成绩。“开源”是指在都市化程度较高的地区，一些物业服务企业能够在固有的主营业务外，再行开展入户式的家政服务、分得部分广告收益、租赁车位收益等。而对于城乡结合部地区的物业服务企业来说，想要取得这部分收益，实属困难。既然“开源”在城乡结合部地区的效果不是那么令人满意，那么，物业服务企业就要在“节流”上下工夫。在这里，笔者谈两点自己的看法。

2.1减少人员成本支出。随着物价的上涨，国家用工政策也进行了相应的调整。北京市的最低工资标准从2004年的每人每月545元，到2008年的每人每月800元，再到2012年的每人每月1260元，8年时间调整幅度高达113%；劳动保险也逐年增加，现在每人每月的“五险”中，企业要掏690元。如今，一个年轻的保洁人员按最低工资标准和“五险”标准来算，他每年的基本工资是1，950元，加上基本的福利支出，如防暑降温补贴、供暖费补贴等，每年的基本工资就达到25，200元。京郊某物业服务企业受托服务于一个具有46栋多层住宅楼的小区，此小区住宅面积约有20万平方米，今年如聘用15个类似的保洁人员，用工支出会高达378，000元。其中，保险支出就占据了很大的比重。如果物业服务企业的保洁人员聘用了退休人员、下岗职工等，工资支出中就能省去“五险”，每年可节省124，200元。因此大力启用退休人员、下岗职工不仅降低了企业的用人成本，也为他们提供了就业机会，可谓一举两得。

2.2加强节能。物业服务企业的绿化灌溉用水每吨5.6元，比普通民用水高出1元多。京郊的一个占地约19万平方米的联排别墅小区，绿化率是42.28%，其中共用区域的树木、灌木占地约为1900平方米，草地占地约为2328平方米。一次灌溉最低用水是400吨，费用为2240元。每月灌溉10次，每年120次，植物会生长茂盛，只是年费用高达268，800元。但是，每月灌溉4次，每年48次，也能保证植物成活，年费用仅为107，520元，每年就可节省下来161，280元。因此节能是物业服务企业应对成本上涨、走出困境的有力举措，也是建设资源节约型、环境友好型社会的题中之意。只有打造市场化、规模化、专业化的物业服务企业，突破发展瓶颈，才能在广大的城乡结合部地区站稳脚跟。

3物业服务是商品，更新百姓住房观念

中国的很多老百姓都有种观念，没有房就是没有家，要成家，就得有个自己的“窝”儿。住房需求是百姓生活中的基本需求。而且可以说，居住条件的改善在很大程度上体现了生活质量的提高。传统的房屋消费观念是“只住房，不掏钱管房”——这种观念是受我国计划经济体制下,城镇住房制度影响而形成的。在改革开放前，住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入与产出之间的良性循环，制约了住宅建设的发展。住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。改革开放以来，新的住房观念认为，住房即是一种消费，也是一种投资。其中的住房消费是必然的，而住房投资却是需被制约和限制的。买房时花的钱，虽有确定数额，却是笔不小的开支。而且，大家都知道，从房屋的基本功能上讲，居住就是一种持久的消费。房屋在使用过程中，会不断的消耗水、电、暖和气、通讯等资源。同时，因为涉及巨额的渣土消纳，房子使用再久，也不会轻易拆除重建。固定资产折旧的维修费用，会逐年增加。住房时，日常必须能源消费和用于维修的费用，是长久的支出。由于日积月累，数额巨大。住房问题既是经济问题，也是一个长期的社会问题。美国爆发的“次贷”危机，就是一个活生生的例子。由于养不起房，只好把房抵还给银行。银行收存了过多的房屋，无法消化，造成了经济循环的“消化不良”。这种恶性循环，不仅恶化了美国的经济危机，把美国经济推到了濒临崩溃的边缘，而且，其破坏力很快就波及了世界上很多与美国有着直接或间接贸易往来的国家。中国在这次全球性的经济危机中，也遭受了国际经济势头低落的影响。

此时，物业服务市场更应得到政府的高度重视，进行有效的调控。政府还应下大力气，抑制房价过高的“泡沫经济”，解决无房人员的住房问题，不能让他们在夹层中艰难度日。实践使大家深深体会到，现存的城市单位型社区开始向真正意义上的社会型社区转变，不断探索和拓宽商业市场，既是物业服务业的发展需要，也能够满足消费者的多样化服务。随着城乡经济的发展和繁荣，盘踞在城乡结合部的物业服务企业也会迎来新的发展机遇。只要善于抓住机遇，就能实现企业的可持续发展。