物业服务合理平摊电梯费的研究

随着房地产业的蓬勃发展，我国新建高层住宅区基本都安装了电梯。在物业小区的高层住宅中，电梯作为业主上下楼必需的工具，其作用是毋庸置疑的。

但电梯费的收取问题，目前无论是国家物业管理相关条例，还是地方上的相关物业管理办法，均没有对此做出过明确规定。而物业费的收费标准主要依靠市场调节，政府不能干预太多。因此，物业电梯费如何分摊，一直是困扰广大物业公司和业主的一个重大问题。

一、电梯费分摊的现状

目前，物业服务企业在市区电梯费时，常采用的分摊方式，主要有以下几种：

1.按专有部分所占的面积比例进行分摊电梯费

因为在计算分摊面积时，是按照专有面积(套内面积)的权重比考虑的，物业公司通常会将电梯费的总额按照业主的专有部分面积进行分摊，不管你是几楼的，还是家庭常住人口有多少，一律按照专有部分面积进行分摊。

2.按家庭常住人口多少进行分摊电梯费

电梯的运行的频次与人口数量有者必然的联系，因此物业公司通常会将电梯费的总额按照业主的家庭常住人口数量进行分摊，不管你是几楼的，还是专有部分面积多少，一律按照家庭常住人口进行分摊。有些物业公司还推行“人性化服务”——60岁以上的老人和6岁以下的小孩免交电梯费。

3.按楼层的高低进行收费

电梯的运行的时间与楼层有者必然的联系，因此有些物业公司会将某一层楼的电梯费作为基准，每增高一层增加一定的金额，每减少一层减去同样的金额。作为一层的或者是三层以下的业主由于不使用电梯，或者是很少使用电梯而不需缴纳电梯费。

4.谁使用谁就该交费

有些地方使用IC卡电梯，物业公司按一定使用次数，预先充值后，给业主发放IC卡。真正实现了电梯费用与使用次数挂钩。

此外，有些物业公司为了淡化物业费得详细条目，避免单独收取电梯费遇到的麻烦，通常将小区内的各种物业费进行均摊。(也就是说，只要是小区业户，不管是住几层，还是本楼是否有电梯，均应该缴纳电梯费，因为电梯费已经包括在了物业费当中了。)

二、电梯费分摊纠纷的反思

对于现行的各种电梯费的收取方式，业主们或多或少都有不同的看法。譬如，按专有部分所占的面积比例进行分摊电梯费方式，有业主认为面积的大小与实际使用没有必然联系，面积大，并不一定使用量大。

按家庭常住人口多少进行分摊电梯费，这种体现了人性化与使用可能频次，但细细一想也仍然存在着好多问题。首先，作为老人和小孩在乘坐电梯中是比较频繁的一个群体，老人出去锻炼身体，买菜，散步等等，每天上下电梯不下10次，而小孩又比较好动，不喜欢呆在屋里，因此上下电梯的次数也比较频繁;其次，从享受权利上来考虑，公共部分的所有权的享有是以专有部分的比例来划分的，专有部分面积多，享有的公共部分的权利就多，如果假定某一业主的房子面积比较大，但家庭常住人口反而少，这样该业主需缴纳的电梯费就少，也就是说尽得义务少而享有的权利大，显然是不合理的。

这么多问题得不到共识，那就我们有必要对现行的电梯费收取方式进行是党的反思。

首先，电梯虽然属于物业的共用设施设备的一种，但它又不同于配电室、水泵房、绿地、道路、路灯、消防设施等其他共用设施设备。这些其他共用设施设备属于全体业主共有，而且实际上也由全体业主共同使用。如：配电室在为每户业主的用电服务，水泵房为每户业主供水。这些设施设备供全体业主使用，每户业主的正常生活也丝毫离不开这些设施设备。但是，电梯却不同，虽然它也是全体业主的共有财产，但从实际使用情况来看，电梯是仅由部分业主使用的，首层业主几乎不使用电梯。有人可能会说，首层的业主同样也有权利使用电梯。理论上如此，但是，首层业主没有使用的必要性，实际上也基本不使用。因此，这种权利对首层业主来说是形同虚设的。

其次，电梯费一般由两部分构成：维护费用(维修保养费与电梯检测费)、运行费用(司机工资与电费)。作为首层或三层以下不愿使用电梯的业主，由于在平时不使用电梯，根据“谁享用，谁付费”的原则，不用缴纳电梯的运行费用。电梯作为建筑物的一部分，属于共用部分，只要是该楼业主都有维护电梯能够正常使用的义务，因此必须分担由此产生的费用。而对于其他层的业主，不但要承担电梯的维护费用，还应该承担电梯的运行费用。

第三，电梯运行费用中的电费主要由耗电引发，而电梯的耗电首要是牵引的曳引机，其次是开门、关门电机和照明，曳引机的耗电量随着重量、高度变化，当然楼层越高耗电量越大，但是也和居住人口相关(与人口数量没有正比例关系)。但与专有部分面积比例、物业的价值没有必然联系。

三、电梯费合理分摊的尝试建议

针对目前电梯费收费中的种种乱象，应该可以通过创新、细致的工作加以改进。

1.提高业主与物业服务企业的意识

电梯费是物业管理费的重要组成部分，只有按时按量的缴纳了电梯费，才能够保证电梯的正常使用，才能够保障物业管理工作的开展，才能使物业实现保值增值。

因此，有必要进一步提高业主按时缴纳电梯费、物业服务企业合理收取电梯费的意识。无论是业主或者是物业管理公司，都应该认真对待，应该相互谅解，通过相互协商，才能实现各自在物业管理中的利益。

2.实现电梯维护费用与运行费用的分离

从现实的情形来看，电梯费是可以分离的，也应该分离。建筑物区分所有权，作为一种特殊的物权形式，又具有自身特点。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，这个集合权包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，而这三种权利具有不可分离性。电梯，属于公用设施设备，由全体业主行使共有权。当然，这个“共有权”并非纯粹意义上的“权利”，它同时包括共同负担的“义务”。因此，每位业主都有使用电梯的权利，也都负有支付维修养护等相关费用的义务。业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修养护费用。同样，低层区的业主，尤其是首层业主，在使用少或不使用的情况下，电梯的运行费用必然较少产生。

基于这样的权利基础与事实，实行电梯维护费用与运行费用的分离应该势在必行。

3.电梯维护费用与运行费用合理分摊

按照《物权法》第八十条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

由于涉及到电梯的电梯井、等候区(前室、大堂)的公共建筑面积通常按照专有部分面积比重分摊，而电梯购置安装成本通常是通过物业价值分配回收，使得电梯维护费用无法简单核算，一般也就无法明确约定。因此，电梯维护费用可以按照《物权法》的第二原则(即建筑面积比例)分摊。

而电梯运行费用主要有电耗产生，同时电耗与重量、高度，人口有着密切的联系，所以业主可以将电梯运行费费的分摊办法写进《管理规约》，以小区“宪法”的形式规定下来，明确各自权利义务，定纷止争。每个小区、每位业主都可能有其特殊性。比如，有的业主将房子出租给了多人，增加了电梯负担。有的业主经常携带大宗物品乘坐电梯等。对于这些不同情况如何分摊费用，业主都可以写进《管理规约》。

当然，电梯运行费用无论实行IC卡制、月票和次票制，都无法达到绝对的公平，但是物业服务企业都应该积极行动、不能简单地处理。