物业管理服务发展趋势研究论文

上传:nongjun168 2009-10-20 15:12:00 版权声明 举报文章

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21世纪,是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段,在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说,质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新,要求物业管理企业从服务观念到服务方式,从经营理念到市场定位,都要作出相应的变革,才能适应发展的需要。

面对日益激烈的市场竞争,物业管理企业如何求生存、求发展,这是我们的当务之急。笔者试图就新世纪的行业特点,谈谈个人的看法。

一、奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量平台

新世纪里,市场意识和市场竞争,对于物业管理行业来说,既是机遇又是挑战。面对即将到来的挑战,物业管理企业要生存、要发展,就必须走进市场参与竞争。因此,物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下,坚持“以人为本”服务理念,不断创新服务平台,才能获得市场。

第一,建设“天人合一”的居住区。市场的开放和经济的发展,必然使人们的生活水平从量到质的飞跃。人们对居住环境的需求将不满足于现有的条件,向往的是“天人合一”的环境,关注的是居住质量,追求的是高品位的生活。因此,新世纪的居住区建设,应当把“以人为本”的服务理念,贯穿到房地产规划、建设的全过程中,人才能营造出中国“天人合一”的居住环境,满足人们的需求。首先要充分应用社会学和心理学理论,既考虑居住者相互联系、增进邻里间活动与交往的机会,又考虑每户甚至每人都有自身隐私、不愿公开的心理需要;其次是应用生态环境学理论,从社区选址到建设都要注意保持区内自然景观和生态环境,以保持原有地形的起伏与湖泊的走势,依自然环境来铺设道理等;再次是应用美学理论,即通过整体规划设计来表列社区美观的建筑风格、生态环境的保持、小品的形式与布置,使人造景观与自然环境最佳地融为一体。与此同时,应用智能化技术,以微电脑实现客访、防盗、防火、防警等系统的自动化控制;自动检测空调系统的温度、湿度、风速、风压等参数;水、电、煤气表出户计费;保健、家庭办公等功能。从而使居室、教育机构、文化娱乐、商业配套、休闲等场所,都让人感受到一种高雅文化环境的氛围,使居住者产生对居住环境的认同感。

第二,提供“以人为本”的人性化服务。21世纪是质量的世纪,这是一种新趋势,更是一种新挑战。物业管理作为劳动密集型的服务行业,最终的顾客是居住者,居住者的满意才是衡量物业公司工作的最终标准。无论是顾客、发展商还是物业公司,对物业管理越来越关注的是服务质量,服务质量自然而然地成为关系到物业管理企业发展的核心问题。市场竞争使物业管理行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变,这就要求物业管理企业:一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理;不断捐纳优秀人才、建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度,提高人员的综合素质;投入大量的人才、物力和时间等资源,从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念,优化服务质量,市场迫使物业公司将管理的重点放在对硬件管理上的同时,注重如何进行对顾客提供优质的服务,从完善居住者的居住生活出发,提供高水准的服务;以诚恳、守信、积极的态度对待居住者;关心居住者,满足居住者的需要,不断改进服务质量。只有这样,才能真正尊重居住者的理和心理需求,进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

第三,营造具有中国特钯的“人文”居住环境。居住区的可持续发展,关键在于如何创造一个人性化的环境。物业管理在注重高质量、高水平服务的同时,把“感情投资”看作是物业管理活动的重要组成部份,力求把自已变为社区群众的核心,使人们信任、依赖与求助于它;利用公众假日,组织丰富多彩的社会活动,为居住者提供广泛的交流机会,以此推动和协调物业区居住者之间的人际关系,建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系,在居住区中创造出没有“陌生人”的理想家园,增强居住者对居住区的归属感。

二、运用专业化、规范化、科学化管理手段,开拓进取,提高参与市场的竞争力

中国物业管理企业面临的竞争将不仅仅是国内的竞争,还有国际性的竞争。在竞争中形成国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元竞争的局面。如果没有意识上、思想上的制高点,也就难以占领市场竞争上的制高点。因此,国内物业管理走规范化、专业化、科学化的道路,是时代的呼唤。1、专业化管理是提高管理服务水平的先决条件。专来化体现在专业技能和专业分包两方面。因此,要求物业管理企业首先要折好人力资源管理,提高员工的专业技能。员工是企业最有价值的资源,也是唯一能提供竞争争优势的潜在力量。员工管理是服务行业的核心工作,提高管理服务水平,根本途径只能是进行员工管理。通过抓好管理人才的培养,解决“顾客对服务质量的需求与企业管理水平之间的邓盾、管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾”,解决企业长久发展的问题。其次,要做好分包工作的评估和考核。不型物业管理企业除配备小修所需的人员外,将保安、清洁、维修等项目以合同的形式发包给专业公司、承包商去做,而物业公司将代表居住者监督各类专营公司的工作,这样,物业管理公司成为物业管理的组织者,按合同进行管理协调、考核评价。

2、规范化管理是增强服务质量观念的前提。没有规矩,不成方圆。在市场经济日益成熟的今天,物业管理企业应当有意识地引进国外已经成熟的管理、经营和服务思想、方法,以科学的手段规范管理。按照ISO9000标准,建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序,明确规定每一个岗位的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法,由“人治”变为“法治”,让每一个员工工作都有章可循,才能确保工作质量,全面提高企业的管理水平和服务质量。通过调查分析顾客的真正需要,科学地分解、组合管理服务过程,最大限度地提高工作效率,从而使管理工作步入标准化、规范化的轨道。

3、科学化管理是创造企业高效率的保证。科学技术是第一生产力,这已经是被现实证明的真理。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展普及和运作,为实施智能化小区管理和节约管理成本提供了可能。因此,高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研究和应用新的物业管理技术,全面提升管理服务平台,节约服务成本,将会为物业管理企业提供新的竞争手段,谁领先掌握了这种手段,谁就能有效地占领市场。国内市场化竞争的日趋激烈,国际市场的逐步形成,给物业管理提出了全新的课题:谁先掌握科技,谁就能够把握市场的脉搏。物业管理企业一要建立物业管理信息系统,落实电脑化管理。利用物业管理信息系统,在记录、查询有关物业管理资料的基础上,参与物业管理决策,及时、准确地反映企业经营管理中的状况,发挥辅助决策的作用,提高自动化程度,减少重复的工作,节省人力,也大大提高工作效率。二要采用网络科技,实现智能化管理。智能化建筑在21世纪将成为国际都市的潮流,物业管理应适应社会发展的需要,要突破传统的观念,引入网络科技手段,才能发挥智能建筑应有效果,最大限度地满足居住者的需求。

三、实施集团化、规模化经营和品牌战略,赢得市场份额

目前,企业竞争战略中的主要方向是品牌战略。通过实施品牌战略,扩大企业的竞争优势,形成一批规模化、集团化的企业。优势强化的企业优势互补和优势叠加,能够形成立业的“航空母舰”,从而提高行业的竞争能力,才能与跨国公司相抗衡。

首先,品牌战略是企业发展的“助产士”。品牌是企业的招牌,是企业的信誉,更是企业发展的“助产士”。物业管理企业要想保持其行业领先地位,一定要有自已的品牌,必须把产业发展汇入到这一潮流中,制定和实施品牌战略。要树立品牌发展意识,充分认识到“一个品牌可以带来一方市场”的市场选择,把提高质量创造品牌的重要性列上发展议程,并切实将名牌意识融入企业的经营行为当中。从质量竞争、集团经营、技术创新、宣传推广等方面入手催生品牌。通过较准确的市场定位,创造出与市场需求相适应的“产品”,体现自已的品牌特色,从而创造出企业的品牌效应,不仅有助于与广大的直接相关的公众建立一种良好的信任与合作关系,也有助于在不直接相关公众中树立威信产生亲和力,造成“慕名而来”的结果,从而有利于企业的发展。

其次,规模化经营给消费者提供信心。随着科技的发展,物业配备的设备将越来越先进、复杂,物业公司为此建设一支庞大的技术队伍是不合实际的,那种分散型的人员多、成本大、“五脏俱全”的管理和经营方式,必然被规模化和连锁经营形式为特征的全国规模的物业公司所取代。规模效应的物业才能吸引专业人才、充分发挥专业人才的作用,最终实现提高质量、降低成本的目标。物业管理企业靠良好的管理和服务进入和占领市场,健全科学的组织机构,各职能部门各司其职,既分工又合作,大型物业管理公司以其雄厚的实力,成片甚至跨地区承接楼盘的管理服务工作,用其规模化与集约化相融合的经营优势,大大降低成本,获可观利润并赢得市场,甚至垄断市场。小型企业依赖专营公司,大型企业实现集团化经营。因此,只有充分发挥企业的规模优势,才能凭借规模的群体效应、集团化的雄厚实力和辐射力,实现资源的共享和低成本的市场扩张。

再次,集团化发展增强企业的竞争力。竞争投标机制的实施,地方保护主义的打破,为那些有能力、有实力的物业公司实施跨地区经营提供了新的机遇与可能。集团化的商化、金融业和保险业,给消费者住心的保证。物业管理和经营也一样离不开消费者,如果能给消费者充分地展示企业的实力,就自然而然地拥有了消费群。以集团方式管理和经营,大大扩展了企业的覆盖面,在为消费者展示了企业实力的同时,给消费者提供了信心的保主,更给企业参与竞争提供了“核动力”。这是因为集团化的发展有利于把有限的专业人才集中起来,形成强有力的“智囊团”来为企业的发展出谋划策,使企业能处处、事事都走在行业的前面,提高企业竞争能力;集团化管理与经营,有利于人力、财务、物力的集中,力量集中后不但可以发展物业的管理,也可以发展物业的经营,逐步走扩大规模和占领市场之路。

总而言之,物业管理企业,要想求生存,求发展,就必须为参与市场竞争做好充分的准备,才能在竞争中,赢得市场、占领市场。