住房贷款范文10篇

住房贷款范文篇1

一、当地经济发展状况及房地产市场情况

200×年××市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。××市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，××市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。

二、个人住房贷款的基本情况

（一）贷款余额和占比情况。截至200×年12月30日，全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行×万元，占比34.4％，排名第一；农行×万元，占比23.1％，排名第二；中行×万元，占比22％，排名第三；××银行18927万元，占比20.4％，排名第四。

（二）新发放贷款情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款全年新发放额约13000万元，但余额却比年初减少2700万元。其中工行基本无新发放，余额比年初减少5300万元；××银行新发放1330万元，余额比年初减少4600万元；农行新发放额约1670万元，余额比年初减少600万元；中行新发放约10000万元，余额比年初增加7800万元，占有绝对优势。

（三）贷款质量情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款不良额约16900万元，不良率19.2％，资产质量较差。其中工行不良贷款额约9000万元，不良率28.2％；农行不良贷款额约5200万元，24.3％；××银行不良贷款额2693万元，不良率14.2％；中行的资产质量最好，不良额只有约20万元。

三、××市分行个人住房贷款下滑原因

（一）外部原因

1．同业营销手法多样，市场竞争激烈

近年来，当地多家金融机构纷纷将个人住房贷款列为一项首要业务加以重点营销，并在信贷资源、人力资源和财务资源等方面给予大力倾斜，其中以中行力度最大：

（1）中行与当地第一大开发商××公司建立了稳固的合作关系。××公司近几年的开发量在市区占据主导地位，市区的按揭贷款基本都是××公司开发的房产，××公司去年开发的站前中心花园、锦绣家园、城市家园和骏景花园等市区几个较为大型的项目，按揭业务都由中行独家承办。

（2）上级行对中行××市分行按揭业务转授权限比较大。零售业务部经理具备40万元以内的审批权，市分行行长具备80万元以内得审批权。中行楼盘准入政策宽松，存量楼盘不需年审。

（3）中行服务手段贴近市场、效率高。业务流程简单、环节少，从贷款受理、审批到发放在分行零售业务部“一站式”就可完成。在还款能力的分析方面，中行比较注重以实际调查为准；引进律师见证签字服务，客户只需跑一次银行；与房管局协调好关系，抵押登记时间较短。

2．部分商业银行则不惜代价争夺或扩充“阵地”，甚至敢冒“风险”。工行和农行为了抢占市场份额而降低准入门槛，采取不规范的竞争手段，虽然提高了市场份额占比，但贷款不良率高，付出沉重代价，也扰乱了整个信用环境和市场竞争秩序。据了解，工行和农行开始觉醒，逐步提高个人住房贷款的准入门槛，谨慎发放，工行去年基本无发放，农行去年发放也大大减少。

由于同业竞争手法多种多样，致使××市分行未能对当地较大规模的按揭贷款楼盘实施有效营销，这是该行市场份额下滑的一个重要因素。

（二）内部原因

1．还款压力大。当地按揭业务量只占交易额的17.7%，市场总量偏小。××市分行是全市最早开办按揭业务的金融机构，供楼贷款的本金回收已进入高峰期，每月正常回收额约在500万元以上，个贷发放额小于回收额。去年以来，受人民币升息预期及社会整体经营利润下降的影响，借款人提前归还个贷现象频繁发生，仅去年上半年，××市分行提前还清按揭贷款客户达127户，金额780万元，占全部个人住房贷款回收总额的28%。

2．开发贷款投放减少对个人住房贷款业务的影响在近两年内逐渐显现。近几年，由于受地方经济环境、信用环境的影响，××市分行对于房地产金融业务的开展较为稳健，谨慎投入，造成楼盘项目储备数量下降，个人住房贷款业务的发展后劲不足。

3．楼盘准入比他行严格、工作效率和服务质量有待提高等因素也一定程度影响业务发展。我行要求开发商提供的资料比较多，有关要求较其他银行严格。前后台分离实施办法尚处于“磨合期”，经办行尚未在新的运作框架内制订既能有效防范信贷风险、又能提高工作效率和服务质量的细化流程，没有充分体现贴近市场、方便客户。例如，每笔业务开发商需多次往返陪借款人前来我行办理有关手续，给开发商和借款人带来诸多不便；每笔业务从申请到发放我行平均需要1个月时间，而中行只需20天，工作效率相对低。开发商普遍认为我行按揭贷款手续多、程序复杂，在当前不规范的市场环境中，我行不但难以争取新的按揭市场份额，就连一些存量楼盘按揭业务也在不断流失。

四、尽快遏制市场份额萎缩局面，持续健康快速发展个人住房贷款的对策

面对个人住房贷款市场日趋激烈的竞争，××市分行只有坚持走发展之路，逐步理顺管理机制，加大市场投放力度，才能促进个人住房贷款持续健康快速发展。

（一）增强市场意识，切实把个人住房贷款作为重要业务来抓

提高市场敏感度，加强与当地国土、建设规划、房管等部门的联系，掌握新开工楼盘情况，善于捕捉市场信息，抓住源头；对优质楼盘、优质开发商，在风险可控前提下，可积极营销房地产开发贷款，逐步形成了一条从生产到消费领域良性循环的房地产金融链，为个人住房贷款的持续发展增强了后劲；要抓住大型企业集团办理职工集资建房的契机，争取实行批量营销；要积极采取措施，加强对无开发贷款投入楼盘的“渗透”，争取按揭贷款份额，并高度重视客户服务维护工作，密切与开发商、售楼人员的联系，增强对开发商的吸引力；要丰富营销手段，大力营销个人住房转让贷款、个人住房再交易贷款、个人住房组合贷款等新产品，开拓市场，丰富“乐得家”品牌内涵。

（二）加强财务资源配置，体现与个人住房贷款发展目标相匹配的政策倾斜

优化个人住房贷款及其关联产品的经济资本分配系数，加大对住房楼盘项目营销和个人客户营销的费用投入，制订适应市场竞争形势的灵活营销激励政策，在业务考核中提高对个人住房贷款业务发展的考核权重，强化和完善对客户经理营销住房楼盘项目和个人客户的激励机制。

（三）操作流程的设计要体现方便客户和提高服务质量

要根据市场和客户需求变化，研究和借鉴同业竞争策略，分析影响我行竞争能力的因素，定期、不定期地对现有业务流程进行检查，对流程中与内控关系不大，但对效率影响较大的环节和重复劳动要及时加以改进，对系统性效率问题，要进行优化或再造。

在具体操作上，前台部门和客户经理无论是从客户需求的采集、分析，还是到具体业务的受理、申报、抵押登记、发放的每一个环节都要进行效率检查，严格规定时限，明晰责任，千方百计缩短业务办理时间，减少客户往返办理次数，提高客户办理业务的便利程度。前台部门在审批前要加强与后台的会商和沟通，准确把握营销方向，甚至后台部门可提前介入，提高营销的成功率。

（四）推广个人住房贷款中心，为客户提供多层次、全方位的服务

个贷笔数多、金额小、面对千家万户，便捷、安全、高效办理有关手续是首要工作，建议在市场资源和业务量相对集中的地区，积极实践专业化经营模式，建立个人贷款中心，通过整合经营机构、再造业务流程，实现个人信贷业务流程标准化、管理规范化、经营规模化、业务批量化、程序自动化、风控集中化，为客户提供一站式服务。

个客中心可以采取代办或将中介机构、保险公司、公证部门请进场的方式，为客户提供贷款、办理抵押登记、保险、公证等一条龙服务，客户到中心不超过两次就能办妥所有的贷款手续，促进业务流程全面提速，最大限度地消除“手续繁锁、程序多、时间长”等现象。

（五）量化考核，实施长效的激励约束措施，保持个人客户经理队伍的活力

要按照业务规模和发展要求合理、充分配备个人住房贷款业务各经营管理环节的人员，保证个人贷款业务经营管理人员的数量和质量。建立合理有效的激励约束和考核机制，对各项个贷指标实施细化、量化，实行综合考核，绩效挂钩，多劳多得，奖优罚劣，充分调动个贷从业人员的积极性、主动性和创造性，树立高度责任感。从客观实际出发，推行贷款责任制，将客户经理的收入和等级晋升与个人业绩联系在一起，奖惩兑现，优胜劣汰，保持客户经理队伍的活力。

住房贷款范文篇2

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3．贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4．贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5．偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

1．个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

2．欺诈行为带来的风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

3．由银行自身操作带来的风险。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

4．抵押物产权带来的风险。

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

5．抵押物处分引起的风险。

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

6．贷款条件风险。

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

7．其他不可抗力风险。

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

1．狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

人民银行于近期了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。

2．加强内部管理，努力防范金融风险。

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3．加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。

在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。

参考文献：

1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．

住房贷款范文篇3

关键词:商业银行;个人住房贷款;风险;防范

1.引言

现阶段，中国经济呈现出经济增速放缓、经济结构深度调整和经济发展方式转变的新常态，对商业银行信贷风险管理提出新的挑战。特别是中央经济工作会议将去库存作为经济结构调整的重要任务以来，商品房价格持续走高，催生房地产市场泡沫，给整个金融体系特别是商业银行带来不稳定因素。而今年一季度末全国各个城市为应对房地产市场过热相继出台的限购政策使得房价跌落的同时，也加剧了商业银行个人住房贷款的风险。我国商业银行应不断适应经济环境的变化，积极应对经济新常态带来的挑战，加强个人住房贷款风险管理，降低个人住房贷款风险，在经济新常态下稳健发展。

2.个人住房贷款的含义与特点

2.1商业银行个人住房贷款的含义。中国人民银行将个人住房贷款定义为:借款人由于购买自用普通住房的需要而向贷款人申请的贷款。同时贷款人在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。中国农业银行个人住房贷款是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房，并以购房设定抵押的贷款。2.2商业银行个人住房贷款的特点。与其他个人贷款不同，商业银行个人住房贷款主要有以下特点:第一，贷款额度较高。随着房屋价格的走高，以房产作为抵押物的个人住房贷款的额度一般在几十万到几百万不等，明显高于其他个人贷款额度。第二，贷款期限长，还款周期短。个人住房贷款期限根据借款人年龄及意愿一般为5至20年，最高可达30年。其还款形式为按月还款的偿还方式。第三，贷款对象、贷款用途与抵押物单一。个人住房贷款的贷款对象是自然人，贷款只可用于购买自用住房，其抵押物是所购买的住房本身。第四，贷款信息分散庞杂。住房贷款属于个人消费贷款，申请人数量较多，涉及申请人基本信息和信用信息、贷款数量和年限信息、还款信息等，对商业银行信息处理能力提出较高要求。

3.我国商业银行个人住房贷款风险分析

由于商业银行个人住房贷款具有上述特征，其风险也呈现出隐蔽性、系统性、对政策的敏感性等特征。本文从银行、借款人和市场三个角度，对个人住房贷款的风险进行分析。3.1商业银行内部因素产生的风险。(1)操作风险。操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。商业银行人住房贷款风险是由银行内部人员违规办理业务、设计不当的风险控制体系、信息处理系统失灵以及欺诈等引起的潜在损失的可能。个人住房贷款在贷款调查、审批、发放和贷后追踪环节均有不同程度的操作失职现象。(2)制度缺陷。个人住房贷款的发放往往依据个人征信报告、收入证明和银行流水等信息对借款人作出评价，缺乏有效的个人信用评估体系，无法识别借款人的长期经济状况和潜在信用风险，使银行处于信息劣势。(3)流动性和银行挤兑风险。随着房贷业务的迅猛发展，个人住房贷款规模迅速扩大，造成银行资金运用的长期化和来源的短期化期限错配问题严重。银行资金流动性受到限制，容易造成流动性风险，同时也为银行挤兑埋下隐患。(4)抵押物风险。当个人住房贷款的借款人出现违约，银行将处置其抵押物以减少损失。抵押物风险主要有抵押物价格风险和抵押物处置风险。当抵押物价格下降，不足以偿还贷款时会产生抵押物价格风险。而当处置耗费成本过高或房地产二级市场不完善导致抵押物拍卖价格偏低，不足以偿还贷款时则会产生抵押物处置风险。3.2信用风险。信用风险又称违约风险，是指交易对手未能履行契约中所约定的义务而造成损失的风险。第一，我国信用体系不完善，银行不能全面了解借款人信息的真实性，导致银行向一些劣质客户发放贷款，易造成信用风险的发生。第二，目前互联网金融、担保公司和中介机构发展迅猛，相关管理滞后，借款人通过上述途径筹借“假首付”，冒充合格的借款人，容易引发违约风险。第三，借款人利用银行管理漏洞，编造借款用途，以购房的名义套取银行个人住房贷款另做他用，这种“假按揭”的现象给商业银行带来信用风险隐患。3.3市场风险。(1)利率风险。一方面，随着我国利率市场化速度加快，各个银行个人住房贷款利率呈现非同质变化态势，成本较高的银行会调高房贷利率，信息的不对称将引发逆向选择问题，引致高风险借款者的加入，增加银行房贷的风险。另一方面，由于个人房贷期限较长，当利率处于上升期且借款人预期未来利率仍将升高时，会选择提前还款来规避损失，利率的波动增加了借款人的违约风险。(2)房地产市场风险。当房价下跌，剩余贷款本息额大于所购买的房产价值时，借款人选择主动弃房的可能性增加，导致银行贷款无法收回，形成银行不良资产。目前，为防止房价进一步增长，国家和地方政府相继出台了一系列政策，通过限购、提高首付比例、降杠杆等方式对房地产市场进行调控。2016年，天津市也陆续出台“9•30”“11•28”“3•30”限购政策，促使住房回归其作为消费品的居住属性，抑制其作为投资品的资产属性。在政策调控下，天津房地产市场降温明显，银行个人贷款政策趋紧。

4.我国商业银行个人住房贷款风险的防范

商业银行个人住房贷款风险影响大，范围广，不仅影响着银行经营的优劣，更影响着整个金融体系甚至整个国民经济的命脉。因此，必须加强个人房贷风险管理，做好风险防范。4.1严把按揭楼盘准入关。当前市场环境下，各大银行收紧银根、控制额度、审慎批贷，开发商及购房客户贷款审批更为严格，企业回款速度放缓;受环境治理的影响，政府往往在冬季出台停工令，拉长了开发商回款周期，资金压力增大，这都考验了开发商的综合实力。大型开发商制度规范、资金实力雄厚、员工管理严格，能正面应对房地产市场降温，而小型开发商则可能面临资金链断裂、楼盘烂尾的困境，从而可能出现大规模一手楼假按揭情况，危及信贷安全。因此，一手房严把按揭楼盘准入关，关注企业办证进度及资金状况，深入调查关系人贷款。二手房要优选大型中介推荐的业务，大型中介制度规范、员工管理严格、业务量较多，能利用集体智慧及资金实力正面应对房地产市场。4.2注重贷款客户真实性调查。2015年以来，天津房地产市场快速升温，房产价值几近翻倍，这无疑刺激了个人客户将住房作为投资性资产的热情。虽然现在国家政策限制了个人客户购房资格，但不断涌现的地王，坚定了客户对未来房地产回温走高的信心，因此依旧可能存在个人客户通过虚假借款主体、虚假婚姻状况、虚假工作、虚假收入、虚假自有资金支付首付等情况来获取银行贷款。因此，客户经理必须与借款人进行面谈，核验借款人证明资料、购买行为真实性、工作情况等，并通过电话核实、上门调查、征信查询、企查查等手段进一步核实借款人提供资料的真实性，确保真实购买行为，保证第一还款来源的稳定性。4.3关注周围楼盘价格波动。当前市场环境下，楼盘价格大部分维持稳定，不排除降价的可能。应关注周围楼盘价格波动情况，尤其是偏远地区的楼盘，对周围降价现象较多的楼盘，要提前采取措施，提高该楼盘客户贷款首付成数，避免抵押物价值降低造成我行第二还款来源价值不足。4.4严格做好贷后管理工作。严格按照贷后管理工作要求，开展贷后检查、处置风险信号、了解楼盘办证进度、逾期催收清收、档案管理等工作，遵循“全面覆盖、突出重点、分类管理、明确职责、快速处置”的原则，识别、化解风险，保障我行个人信贷资金安全。

5.结语

在经济新常态背景下，我国商业银行个人住房贷款的风险管理面临新的挑战，商业银行应提高风险防范意识，提高风险识别能力，加强风险防控能力，使企业最大程度地规避风险，稳健经营。

参考文献:

［1］J银行XX分行个人住房贷款风险管理研究［D］.桂林:广西师范大学，2016.

［2］瞿烩慧.我国商业银行个人住房贷款风险及其防范［J］.质量与安全，2017(3).

［3］饶以春.当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策［J］.金融经济，2013(6).

［4］章帆.提升商业银行贷后管理效率研究［J］.财经界，2012(4).

［5］张长刚.商业银行个人住房贷款风险分析及防范—以莱芜农行为例［D］.济南:山东大学，2016.

住房贷款范文篇4

第一条：为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条：个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条：本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章贷款对象和条件

第四条：贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条：借款人须同时具备以下条件：

1.具有城镇常住户口或有效居留身份；

2.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3.具有购买住房的合同或协议；

4.不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以下个人承担部分的30％作为购房的首期付款；

5.有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

6.贷款人规定的其他条件。

第六条：借款人应向贷款人提供下列资料：

身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章贷款程序

第七条：借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条：贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条：申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第四章贷款期限与利率

第十条：贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。

第十一条：借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。

第十二条：用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）。法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5％。

第十三条：用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15年至20年（含20年）的，加3.42个百分点。

第十四条：个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按应利率档次执行新的利率规定。

第五章抵押

第十五条：贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押。

第十六条：借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条：以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记的手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条：借款人对设备定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条：抵押期间，未经贷款人同意抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条：抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章质押和保证

第二十一条：采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条：对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条：借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

第七章房屋保险

第二十五条：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条：抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章借款合同的变更和终止

第二十七条：借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条：借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条：保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章抵押物或质物的处分

第三十一条：借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条：处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条：借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条：借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

1.借款人不按期归还贷款本息的；

2.借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

3.未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

4.借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

5.借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

6.借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

7.保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章附则

第三十六条：个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十七条：贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。

住房贷款范文篇5

增强素质展示党员形象

作为一名共产党员，×××对自己严格要求，长期坚持通过理论学习提高自身的政治修养和觉悟。在20****年开展的保持共产党员先进性教育活动中，他积极参加理论学习，认真进行自我剖析，虚心接受各方面评议意见，组织本部室党员开展主题实践活动，使自身的政治思想素质得到了进一步提高。他不仅注重在理论上提高完善自己，在实际行动中也充分体现了共产党员的模范作用。在本职工作岗位上尽职尽责，发挥带头作用。他还连续四年参加支行组织的资助庄河夹皮沟小学贫困儿童的助学活动，累计捐款捐物近千元。

爱岗敬业员工心目中的旗帜

喊破嗓子，不如做出样子。作为一名基层支行的中层干部，×××在岗位上尽职尽责，正确认识作为部室经理的权利、责任和义务，既能够以严肃的工作纪律和奖惩激励制度不断提高本部室的整体工作效率，又以人性化的领导艺术和人格魅力带动每一名员工的工作热情，激发员工的创造性潜能。在全支行举行的揽存竞赛中，他个人揽入存款近3000万元，个贷中心也以近亿元的存款贡献量成为全行揽存贡献最突出的部室，五个揽存状元中有三个出自这里。在不良资产压降工作中，他带头抓重点、攻难点，与清收人员深入小区进行摸底和催收。在支行个贷中心，无论是同事间的细小摩擦，还是工作中的分歧与误解，甚至家庭中的磕磕碰碰，员工们都会自然得想到善于解决矛盾的朱翔。在员工的心目中，他是一面最醒目的旗帜，是离员工最近又最可信任的人。在他带领下，友好支行个贷中心在三年多的时间内迅速成长壮大。在连续四年荣获大连市分行系统内16家支行行长目标责任制考核排名第一的友好广场支行，作为该支行建立时间最短的部室，个贷中心各项考核指标始终名列前茅。

勇立潮头逆境中取得骄人业绩

住房贷款范文篇6

一、当地经济发展状况及房地产市场情况

2004年揭阳市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。

2004年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。揭阳市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。揭阳建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，揭阳市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。一、个人住房贷款的基本情况

（一）贷款余额和占比情况。截至2004年12月30日，全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行31900万元，占比34.4％，排名第一；农行21400万元，占比23.1％，排名第二；中行20385万元，占比22％，排名第三；XX银行18927万元，占比20.4％，排名第四。

表一：2003、2004年揭阳市个人住房贷款变化情况表

报告期：2004年12月31日单位：万元

单位余额合计XX银行工行农行中行

2003年916992350737228220038962

2004年9261218927319002140020383

2004年新增-2700-4600-5300-6007800

2003年市场

占比（%）10025.640.623.49.7

2004年市场

占比（%）10020.434.423.122 （二）新发放贷款情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款全年新发放额约13000万元，但余额却比年初减少2700万元。其中工行基本无新发放，余额比年初减少5300万元；XX银行新发放1330万元，余额比年初减少4600万元；农行新发放额约1670万元，余额比年初减少600万元；中行新发放约10000万元，余额比年初增加7800万元，占有绝对优势。

表二：2004年揭阳市金融机构个人住房贷款新增图表（单位：万元）

（三）贷款质量情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款不良额约16900万元，不良率19.2％，资产质量较差。其中工行不良贷款额约9000万元，不良率28.2％；农行不良贷款额约5200万元，24.3％；XX银行不良贷款额2693万元，不良率14.2％；中行的资产质量最好，不良额只有约20万元。

三、揭阳市分行个人住房贷款下滑原因

（一）外部原因

1、同业营销手法多样，市场竞争激烈

近年来，当地多家金融机构纷纷将个人住房贷款列为一项首要业务加以重点营销，并在信贷资源、人力资源和财务资源等方面给予大力倾斜，其中以中行力度最大：

（1）中行与当地第一大开发商乐万邦公司建立了稳固的合作关系。乐万邦公司近几年的开发量在市区占据主导地位，市区的按揭贷款基本都是乐万邦公司开发的房产，乐万邦公司去年开发的站前中心花园、锦绣家园、城市家园和骏景花园等市区几个较为大型的项目，按揭业务都由中行独家承办。

（2）上级行对中行揭阳市分行按揭业务转授权限比较大。零售业务部经理具备40万元以内的审批权，市分行行长具备80万元以内得审批权。中行楼盘准入政策宽松，存量楼盘不需年审。

（3）中行服务手段贴近市场、效率高。业务流程简单、环节少，从贷款受理、审批到发放在分行零售业务部“一站式”就可完成。在还款能力的分析方面，中行比较注重以实际调查为准；引进律师见证签字服务，客户只需跑一次银行；与房管局协调好关系，抵押登记时间较短。

2、部分商业银行则不惜代价争夺或扩充“阵地”，甚至敢冒“风险”。工行和农行为了抢占市场份额而降低准入门槛，采取不规范的竞争手段，虽然提高了市场份额占比，但贷款不良率高，付出沉重代价，也扰乱了整个信用环境和市场竞争秩序。据了解，工行和农行开始觉醒，逐步提高个人住房贷款的准入门槛，谨慎发放，工行去年基本无发放，农行去年发放也大大减少。

由于同业竞争手法多种多样，致使揭阳市分行未能对当地较大规模的按揭贷款楼盘实施有效营销，这是该行市场份额下滑的一个重要因素。

（二）内部原因

1、还款压力大。当地按揭业务量只占交易额的17.7%，市场总量偏小。揭阳市分行是全市最早开办按揭业务的金融机构，供楼贷款的本金回收已进入高峰期，每月正常回收额约在500万元以上，个贷发放额小于回收额。去年以来，受人民币升息预期及社会整体经营利润下降的影响，借款人提前归还个贷现象频繁发生，仅去年上半年，揭阳市分行提前还清按揭贷款客户达127户，金额780万元，占全部个人住房贷款回收总额的28%。

2、开发贷款投放减少对个人住房贷款业务的影响在近两年内逐渐显现。近几年，由于受地方经济环境、信用环境的影响，揭阳市分行对于房地产金融业务的开展较为稳健，谨慎投入，造成楼盘项目储备数量下降，个人住房贷款业务的发展后劲不足。

3、楼盘准入比他行严格、工作效率和服务质量有待提高等因素也一定程度影响业务发展。我行要求开发商提供的资料比较多，有关要求较其他银行严格。前后台分离实施办法尚处于“磨合期”，经办行尚未在新的运作框架内制订既能有效防范信贷风险、又能提高工作效率和服务质量的细化流程，没有充分体现贴近市场、方便客户。例如，每笔业务开发商需多次往返陪借款人前来我行办理有关手续，给开发商和借款人带来诸多不便；每笔业务从申请到发放我行平均需要1个月时间，而中行只需20天，工作效率相对低。开发商普遍认为我行按揭贷款手续多、程序复杂，在当前不规范的市场环境中，我行不但难以争取新的按揭市场份额，就连一些存量楼盘按揭业务也在不断流失。

四、尽快遏制市场份额萎缩局面，持续健康快速发展个人住房贷款的对策

面对个人住房贷款市场日趋激烈的竞争，揭阳市分行只有坚持走发展之路，逐步理顺管理机制，加大市场投放力度，才能促进个人住房贷款持续健康快速发展。

（一）增强市场意识，切实把个人住房贷款作为重要业务来抓

提高市场敏感度，加强与当地国土、建设规划、房管等部门的联系，掌握新开工楼盘情况，善于捕捉市场信息，抓住源头；对优质楼盘、优质开发商，在风险可控前提下，可积极营销房地产开发贷款，逐步形成了一条从生产到消费领域良性循环的房地产金融链，为个人住房贷款的持续发展增强了后劲；要抓住大型企业集团办理职工集资建房的契机，争取实行批量营销；要积极采取措施，加强对无开发贷款投入楼盘的“渗透”，争取按揭贷款份额，并高度重视客户服务维护工作，密切与开发商、售楼人员的联系，增强对开发商的吸引力；要丰富营销手段，大力营销个人住房转让贷款、个人住房再交易贷款、个人住房组合贷款等新产品，开拓市场，丰富“乐得家”品牌内涵。

（二）加强财务资源配置，体现与个人住房贷款发展目标相匹配的政策倾斜

优化个人住房贷款及其关联产品的经济资本分配系数，加大对住房楼盘项目营销和个人客户营销的费用投入，制订适应市场竞争形势的灵活营销激励政策，在业务考核中提高对个人住房贷款业务发展的考核权重，强化和完善对客户经理营销住房楼盘项目和个人客户的激励机制。

（三）操作流程的设计要体现方便客户和提高服务质量

要根据市场和客户需求变化，研究和借鉴同业竞争策略，分析影响我行竞争能力的因素，定期、不定期地对现有业务流程进行检查，对流程中与内控关系不大，但对效率影响较大的环节和重复劳动要及时加以改进，对系统性效率问题，要进行优化或再造。

在具体操作上，前台部门和客户经理无论是从客户需求的采集、分析，还是到具体业务的受理、申报、抵押登记、发放的每一个环节都要进行效率检查，严格规定时限，明晰责任，千方百计缩短业务办理时间，减少客户往返办理次数，提高客户办理业务的便利程度。前台部门在审批前要加强与后台的会商和沟通，准确把握营销方向，甚至后台部门可提前介入，提高营销的成功率。

（四）推广个人住房贷款中心，为客户提供多层次、全方位的服务

个贷笔数多、金额小、面对千家万户，便捷、安全、高效办理有关手续是首要工作，建议在市场资源和业务量相对集中的地区，积极实践专业化经营模式，建立个人贷款中心，通过整合经营机构、再造业务流程，实现个人信贷业务流程标准化、管理规范化、经营规模化、业务批量化、程序自动化、风控集中化，为客户提供一站式服务。

个客中心可以采取代办或将中介机构、保险公司、公证部门请进场的方式，为客户提供贷款、办理抵押登记、保险、公证等一条龙服务，客户到中心不超过两次就能办妥所有的贷款手续，促进业务流程全面提速，最大限度地消除“手续繁锁、程序多、时间长”等现象。

（五）量化考核，实施长效的激励约束措施，保持个人客户经理队伍的活力

要按照业务规模和发展要求合理、充分配备个人住房贷款业务各经营管理环节的人员，保证个人贷款业务经营管理人员的数量和质量。建立合理有效的激励约束和考核机制，对各项个贷指标实施细化、量化，实行综合考核，绩效挂钩，多劳多得，奖优罚劣，充分调动个贷从业人员的积极性、主动性和创造性，树立高度责任感。从客观实际出发，推行贷款责任制，将客户经理的收入和等级晋升与个人业绩联系在一起，奖惩兑现，优胜劣汰，保持客户经理队伍的活力。

住房贷款范文篇7

关键词:商业银行;住房贷款;风险控制;主成分分析法

一、个人住房贷款

(一)个人住房贷款的概念。个人住房贷款，顾名思义，就是商业银行向需要购买住房的居民所提供的一项个人信贷业务。为了确保客户能够按时还款，商业银行通常需要客户在办理业务时提供可以作为抵押的担保物或资信度较高的担保人。如果发生违约情况，银行直接收回担保物或向担保人寻求赔偿。(二)个人住房贷款特点。1．贷款金额大。个人住房贷款的目的是为了支付高昂的购房款项，因此其金额与房价的变化是息息相关的。随着近年来通货膨胀的压力和土地价格的上涨，房价也在逐步攀升。以北京市为例，十年内房价上涨了181个百分点，导致市民对住房贷款金额的需求也随之上升。2．利率水平高。相比较其他贷款，个人住房贷款的利率固定，但是利率水平偏高。以20年的偿还期限为例，2017年我国个人商业住房贷款年利率已经达到了5．15%，比人民币贷款基准利率多了0．25个百分点。3．定期还款。个人住房贷款的还款来源主要是个人工资和奖金，都是一些固定性收入。因此，个人住房贷款每月还款金额固定，还款时间固定。(三)个人住房相关政策。2017年起，我国开始执行住房公积金首套放贷新政。该政策规定，凡是在2017年6月8日前通过公积金贷款购买的住房，利息的缴纳降低。并且，2017年个人住房公积金贷款利率经历了两次下调，年利率变为4%，五年以上的贷款，年利率也下降到了4．5%。虽然对首套个人住房的利率有所下降，但是对于二套房贷的利率却进行了上调，规定二房房贷利率上浮10个百分点，该措施在一定程度上遏制了炒房现象。

二、个人住房贷款存在的风险

(一)宏观风险。宏观风险主要从市场和政策两个方面产生风险。从市场角度而言，当市场形势良好，社会经济处于繁荣发展时期时，人们更倾向于安居乐业，对个人住房贷款需求大;当经济萎靡不振、市场情形不乐观时，人们大多处于观望状态，对个人住房贷款需求小。从政策角度而言，如果国家采取降低个人贷款利率，实行宽松的房地产政策时，个人或家庭对房产的需求会增加;反之，如果个人贷款利率过高，对二房条件政策趋紧时，房地产的需求往往呈现下降的态势。(二)信用风险。信用风险又称违约风险，是指由于还款人无法履行合同中预先规定的还款义务，而造成银行承受经济损失的行为。还款人不及时偿还贷款主要分为两个层次，一是由于国民素质水平不高，还款人信用意识淡薄而导致的违约;二是因还款人没有还款能力，恶意骗取贷款。(三)银行内部风险。近几年以来，随着房地产市场的不断扩容，个人房贷业务也逐渐增多。而高素质银行从业人员的补充存在滞后性，银行员工存在操作不规范、违规操作的现象。不仅如此，为了占据更多的市场份额，对贷款的批准条件放开，对贷前、贷中、贷后缺乏跟踪监管，也都给商业银行带来了巨大的风险。(四)抵押物风险。个人申请住房贷款需要提供易变现的抵押物，住房贷款的担保物主要包括贷款人的房屋和银行认可的个人财产。既然是可变现财产，那么就存在风险性。首先，有些开发商为了骗取贷款，利用质量不高的楼盘骗取贷款后出逃。其次，一些信誉不高的开发商为了周转资金，变相利用个人信贷筹资。一旦资金链断裂，银行的贷款追回的可能性极小。

三、商业银行个人住房贷款风险的层次分析

(一)层次分析模型构建。假设八个风险因素A1，A2，…，An的权重系数分别为w1，w2，…，w8，接下来利用层次分析的方法求解得到这八个权重系数的数值。记每一个风险因素与第j个风险因素的比值构成向量aj(j=1，2，…，5)，所有的权重因素构成权重向量w=(w1，w2，…，wi)(i=1，2，…，8)，所有因素比值矩阵构成矩阵A。aj=wiwjA=(a1，a2，…，ai)由于Aw=nw，因此n为矩阵A所有特征值中的一个，w则是n所对应的权重向量。在此，引入一致性检验指标CI来判断风险因素重要性程度的误差。CI=λmax－nn－1通过公式可以发现，λmax的取值与CI的值存在正相关关系，随着λmax值的增大，CI将不断减小。当λmax增大到极值n时，CI的值为零，此时矩阵达到完全一致。在八个风险因素情况下，即n=8时，RI对应的值为1．14。如果CI＜0．114，认为结果一致性较满意。反之，则需要创新构造矩阵。(二)主成分分析评价。指标为了保证结果具有较高的准确性，本文的评价标准由走访的工农中建交等国有商业银行部分信贷经理进行评判，通过一致性检验，得到评价商业银行个人住房贷款评价指标专家打分(见表1)。分别构造目标层对准则层和准则层对方案层的判断矩阵，并进行一致性检验，对通过一致性检验的矩阵求权重系数。(三)主成分结果分析。得到目标层对准则层的权重w和准则层对方案层的权重w1，w2，…，w8，两者的乘积即为最后的综合权重(见表2)。通过表2可以发现，信用风险和银行内部风险在个人贷款风险中占据较大比重，而信用风险权重大是由于借款人客观风险导致的，银行内部风险则是由借款准入风险导致。因此，要想降低个人贷款存在的风险，重点应放在如何防止借款人无力还款和审查借款人资质这两个方面上。

四、商业银行个人住房贷款风险控制措施

(一)加强贷款监管力度，严格执行国家政策。做好市场调研工作，日常关注国内房地产发展情况和国家政策导向，预测房贷业务的发展与经营规模，及时调整房贷的利率，防范由于市场的波动导致的损失。在此过程中，还要结合地域特点和人口需求做出适当的调整。(二)跟踪借款人资金状况，防范违约风险。对符合条件的借款人，定期进行贷后追踪，建立个人贷款征信机制，调查借款人工资收入变动情况，提醒贷款者履行定期还款的义务。一旦发现借贷者存在资金异动或者资金抽离，立即冻结其相关抵押物。(三)商业银行加强内部风险管理机制。商业银行定期组织内部培训，规范内部业务考核制度，提高银行从业人员的个人素质，防范道德风险。建立严格的房贷准入机制，严格执行贷前调查和贷中审查工作，加强与同业银行之间的交流，从源头上根治不良贷款的产生。(四)加强与工商部门联系，防范抵押物风险。银行不仅要对借贷人的情况进行评估，还应该对借贷人抵押的房屋进行实地调查。与工商部门进行核实，审查房地产公司的真实合法性，防止骗贷现象的发生。不仅如此，还要审查公司的经营状况、资金流动情况以及抵押质押状况，防止开发商利用房贷变相融资。

五、结论

房贷业务的发展与房地产行业息息相关，房地产事业的不断繁荣扩展刺激了房贷规模的扩大。在影响个人住房贷款业务各种各样的风险中，信用风险对个人住房贷款的影响尤为重要，主要体现在个人信用风险和房地产商的信用风险上。因此，加强信用评级制度，完善贷款审查是当代商业银行针对住房贷款义务的当务之急。

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住房贷款范文篇8

在个人住房贷款的贷款银行、开发商、借款人中的任何一个环节，发生违约情况，都可能导致银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房贷款中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房贷款中主要存在以下风险：

1.来源于开发商的风险

（1）开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途或携款而逃，此种情况在期房交易中产生的概率较大。

（2）开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。

（3）由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行贷款协议。

（4）开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。

2.来源于购房人的风险

（1）购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行贷款合同。

（2）购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。

（3）购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。

3.来源于银行自身的风险

（1）银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资源共享资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。

（2）银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此，签章问题显得异常重要），从而危及银行权益。

4.来源于其它因素的风险

在住房贷款合同履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽然会给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。

二、风险防范的措施建议

1.建立住房贷款风险转移机制

保险融资与住房贷款融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入得行以妥善解决，使保险与贷款各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。

（1）购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的是在实际操作中，绝大多数保险合同中都有明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种做法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此，建议在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。

（2）购房人的人寿保险，荷兰国际集团（ING）提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”，笔者认为“ING模式”为我国住房贷款风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。

（3）开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。

2.实行制度创新，加强制度建设，提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力

法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前，我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度，提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。

3.提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，动作有序的内控机制，以防范住房贷款风险

在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的动作质量，达到防范和化解风险（包括住房按揭风险）的目的。4.加强风险管理，抓住关键环节，落实风险防范责任

贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用。三是认真落实贷款调查、贷款发放、贷后管理中相关人员的责任，以严格的责任追究制确保贷款经办人员尽职尽责。

5.加强贷后管理，做好风险预测

对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。

6.加强对住房信贷业务的监管

房地产业属于高风险行业，住房信贷业务隐含较大的风险。因此，银监部门必须加强对住房信贷业务的监管，要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。一是定期和不定期地对银行住房贷款业务进行现场和非现场检查。检点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。二是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。三是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不待。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。

住房贷款范文篇9

关键词:住房抵押贷款;法律风险;MBS

最近,从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”,我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性,一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化(MBS),购买这些证券的投资者将面临巨大损失,而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多,涉及的法律问题复杂,因此,完善相关的法律金融制度,保护投资者利益,是我国顺利实现资产证券化,进一步发展住房抵押贷款证券化市场的迫切需要。本文试图从投资者的角度出发,探讨住房抵押贷款证券化的法律风险,从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。

一、我国住房抵押贷款证券化的法律金融制度框架

住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池,并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作为支撑,通过一定的结构安排,对风险与收益要素进行分离与重组,在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种:一是信托方式;二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托,让与SPV以换取受益权证,然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV,由其发行资产支持证券。

近年来,我国相继推出了一系列关于住房抵押贷款证券化的法律法规(见表1),从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。

我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。

(一)以信托方式实行住房抵押贷款证券化

关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。

另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。

(二)投资主体只限于机构投资者

现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理性行为;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。

我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。

(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保

信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。

我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。

二、我国住房抵押贷款支持证券的法律风险

我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况:一是由于法律方面的空白使得投资者的利益得不到切实保障;二是有的法律法规不合理、可操作性差,导致法律执行成本高,违规者得不到惩罚,容易导致道德风险和金融欺诈行为。公务员之家

(一)假按揭的法律风险

住房贷款范文篇10

第一条为支持经济适用住房建设，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《经济适用住房管理办法》等有关法律法规和《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于印发〈经济适用住房开发贷款管理办法〉的通知》《河北省农村信用社贷款操作规程（试行）》《河北省农村信用社担保业务管理办法（试行）等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房开发贷款是指农村信用社向借款人发放的专项用于经济适用住房项目开发建设的贷款。

第三条本办法所称借款人是指具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业。

第四条本办法适用于河北省辖内农村信用社经济适用住房开发贷款。

第二章贷款条件、期限、利率及相关规定

第五条经济适用住房开发贷款条件：

（一）借款人已取得贷款证（卡）并在农村信用社开立基本存款账户或一般存款账户。

（二）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。

（三）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

（四）建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。

（五）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。

（六）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。

（七）建设项目规划设计符合国家相关规定。

（八）农村信用社规定的其他条件。

第六条经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。

第七条农村信用社发放的经济适用住房开发贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。

第八条经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

第九条经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。

第十条经济适用住房开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源。

第十一条农村信用社必须依法开展经济适用住房开发贷款业务。

第十二条农村信用社必须对借款人和建设项目进行调查、评估,加强贷款审查。

第十三条农村信用社必须要求借款人提供农村信用社认可的有效担保。

第十四条农村信用社必须与借款人签订书面合同，办妥担保手续。采用抵（质）押担保方式的，必须及时办理抵（质）押登记。

第十五条农村信用社对经济适用住房开发贷款应实行封闭管理，与借款人签订资金监管协议，设定资金监管账户，通过资金监管账户对资金的流出和流入等情况进行有效监控管理。

第十六条农村信用社对经济适用住房开发贷款使用情况必须进行有效监督和检查，要求借款人定期提供项目建设进度、贷款使用、项目销售等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。

第三章贷款操作程序

第十七条操作程序

经济适用住房开发贷款的基本操作程序：申请和受理→贷前调查、评估→贷款审查、审批→办理保险→贷款发放→贷后管理→贷款收回。按照信贷业务先客户评级、后额度授信、再具体支用的原则，借款人在农村信用社办理经济适用住房开发贷款业务时应对其先予评级，然后审批其授信额度。

具体操作参照《河北省农村信用社房地产开发贷款管理办法（试行）》（冀信联发[2008]28号）执行。

第四章档案管理

第十八条经办县级联社应以借款人为单位建立和保存贷款档案。

档案内容参照《河北省农村信用社房地产开发贷款管理办法（试行）》（冀信联发[2008]28号）执行。

第五章附则