物业管理行业范文10篇

物业管理行业范文篇1

贵阳市位于西部地区，经济相对东部较为落后，居民收入水平偏低，对物业管理认可度和需求相对较低。

2004年，我国西部地区人均GDP只相当于东部地区的38%；城镇居民人均可支配收入相当于东部地区的71%。经济发展的水平决定着市场需求。位于西部地区的贵阳物业管理行业的差距根源是经济发展水平长期低迷。物业管理行业地区的经济差异必然导致地区间行业报酬的差距。从2007年《住宅与房地产——物业管理》专刊进行的全国物业管理行业薪酬调资料表明，贵阳市的行业报酬处于相当低的水平。以管理处经理为例，上海的管理处经理月薪约为3600—11480元，重庆的管理处经理月薪约为3900—4600元，深圳市管理处经理月薪约为4500—18000元，而贵阳市的管理处经理一般为1500—3000元。同样，较大收入差距存在于一线员工身上。以保安员为例，上海的保安月薪约为1320—1820元，重庆约为1000—1370元，深圳约为1040—1500元。贵阳市的保安月薪只有500—950元。巨大的地区性报酬差异，使许多行业内的管理人才或较有能力的一线员工大量向以上地区流失。

同时，物管行业的报酬与本地区其它行业相比报酬较低。从贵阳市物管行业协会初步调查显示，物管企业员工月平均工资为600元左右，一年下来能获得7000余元的报酬，与贵阳市城镇居民平均年收入13000元左右相比，还存在较大差距。本地区行业间的报酬差距也使大量员工流向本地区其他行业。

二、贵阳市物业管理的市场经济观念尚未形成

现代城市物业管理意识主要有三个方面。第一，物业管理的消费观念。物业管理是一种市场行业，它与过去的房管所管理有着本质的区别。居民享受物业管理的各项服务是一种市场消费行为，而消费就要付钱。但现实中很多的业主由于观念的错误，没有把享受物业管理看成是一种消费，一种市场交换行为。因此我们应通过不断的努力，让市民逐渐树立享受物业管理服务需要自觉缴费这样的市场意识。第二，遵守物业管理规定的观念。一幢大楼、一个小区、几百户人家在一起，如果没有共同的规矩和约束，大家我行我素那一定会乱套。于是产生了制定物业管理公约及管理守则、规定等的必要。现有的问题是有的业主对小区的管理公约和规定不放在眼里，想怎么办就怎么办，于是乱搭建、乱停车、乱扔垃圾等事屡屡发生，物业公司苦不堪言。培养市民的这方面的意识非常重要，要逐步使业主普遍养成遵守公约的观念。第三，自主管理的意识。物业管理是居民自主管理与市场化专业管理相结合的新型管理，它要求业主具有高度的自制管理意识，一方面要关心物业管理，帮助物业管理公司；另一方面要监督物业管理，积极参与业主委员会的相关工作。目前大多数业主积极参与的自觉性不强，多一事不如少一事的思想比较浓。提高业主的自主意识，调动业主的积极性是搞好物业管理的重要环节。

三、贵阳市物业管理行业自身发展水平较低

贵阳市的物业管理开展已逾10年，但对于一个新型行业来说，10年的时间是行业的发展、调整期。应该说物业管理在贵阳市得到了发展，取得了部分的成绩，但我们也应该正视贵阳市物业管理行业自身发展水平较低的现状。规模问题是困扰贵阳市物业管理企业的一个难题。据相关资料显示，目前贵阳市物业管理企业384家，物管面积在1800万平方米，平均每个物业管理企业物管面积只在4.6万平方米左右。企业规模小，成本高不但难以发挥综合优势，而且给行业带来极大的资源浪费，影响物业管理行业的整体发展水平。

四、贵阳市物业管理企业自身不重视人力资源的开发和利用

第一，忽视人力资源规划的价值，大多没有形成较系统的人力资源规划体系。人力资源规划是人力资源开发与管理的主要功能，人力资源规划可以使企业能够确定它未来所需要的人才组合，然后利用这些信息为其招聘、录用以及培训和开发等环节指定计划。人力资源规划具有很大的价值，但大多企业都忽视了这一环节，因而没有形成系统的、长远的人力资源规划体系，普遍采用实用主义，缺什么人才就补什么人才，个别企业即使有所规划，但也与企业的整个经营战略和发展规划相脱节。

第二，对人才的招聘录用重视不够，没有一套科学的招聘管理系统。对招聘工作重视不够，没有做科学的岗位分析，招聘条件不清晰。招聘录用工作的随意性很大，缺乏一套科学的招聘管理系统，很少科学地对招聘工作进行追踪、分析。招聘方法不科学没有根据实际情况采取科学的招聘手段，致使招聘工作的效率低下，很大程度上影响了招聘质量。招聘渠道的定位失误，招聘方式不合适。在一些重要职位上招聘工作，欠缺科学的人事测量工具等。

第三，没有真正理解培训的作用。许多培训工作只流于形式。企业的培训工作通常是与人事部门分离的，一般都由各业务部门分别举办短期培训班，这咱培训仅限于岗位培训，常着眼于当前。企业人事部门还没有从开发人的能力角度制定培养符合企业未来发展需要的、有潜质的经理人的规划。就目前物管企业人力资源现状看，职工自身素质不适应企业的发展需求、人才得不到发掘，企业的兴衰多系于主要领导人身上。*

第四，大多企业没有一套成熟的、系统的、公正的绩效考评系统。就当前大多数物业管理的绩效考评情况来看，大多数企业没有一套成熟的、公正的绩效考评体系。如何建立一套适合自身企业的绩效考评体系，的确不是一件易事，很多企业都沿用其他企业的，甚至是其他行业的，但并没有根据自身企业的情况进行修改和完善。有些企业本来可以定量考核的却不定量，整个企业一个标准，很大程度上只反映了某个主管的一些主观看法，缺乏合理性、科学性，这样就难以发挥绩效考评的作用，给企业承包的发展带来很大的负面影响。

第五，没有一套与现代市场经济相适应的、有效的激励机制。在职工工资类别等级上，国有企业与之有很相似之处。但在职工资源共享上，却缺乏激励性。只要企业有收益，职工干好干坏都能升资。对职工的业绩考评，则更是情高于法，激励作用荡然无存。大部分企业都不得没有健全、完善、合理的与现代市场经济相适应的激励机制，很多还处于偏向单纯的物质激励阶段。有些企业，从制度上看是比较完善合理的，但实际操作起来其实不然，一些激励措施并没有真正落实到实处。

第六，整体的人力资源素质亟待提高。贵阳市物业管理从业人员的知识、技术、经验等素质，大部分还不能适应当前的物业管理发展的状况，整体的人力资源亟待提高。由于物业管理尚属新兴行业，目前还没有普遍建立起完善的从业人员行业规范和行业管理标准。据统计，目前贵阳市80%左右的物业管理从业人员来自城市企、事业单位下岗分流人员、部队退伍军人以及农村剩余劳动力。高素质物业管理人才紧缺。管理人员大专以上教育的很少。80%以上的一线员工是高中甚至初中学历。而且贵阳市大多物业管理企业都忽视人力资源的开发与管理，既不经常组织专业技能与职业道德的培训学习，又没有建立严格的岗位职责、操作规程和考核标准，使企业的管理服务理念、内容、质量难以达到，管理水平跟不上，服务质量搞不好，甚至有搞不清楚“物业管理”到底是管理还是服务。

第七，行业对人才的吸引不大。由于很多人都普遍认为物业管理行业是一个低技术、劳动密集型的行业，主要从事的只是一些简单的保安、清洁、绿化和维修工作，不需要高素质的人才，因此也就缺乏良好的用人机制。社会上大多物业管理行业定位在一个较低的层次上，因此也就难以形成吸引人才、人尽其才的良好环境。贵阳市大部分物业管理企业小而分散，规模不大，其创利能力低下决定了这个行业难以提供良好的薪酬待遇，也就难以吸引高素质的专业管理人才。

第八，社会供应物业管理人才质量不高，导致供应失衡。物业管理行业由于创利能力低下和行业人才培养机制落后，人才的培养工作一直比较滞后。这些年来，贵州省的各大院校也纷纷设立了物业管理专业和一些培训机构。但由于行业发展过快，而之前的人才培养滞后，相对于全市约1.2万从业人员，也只是杯水车薪。目前，贵阳市物业管理人才的供应渠道还是下岗职工、农村剩余劳动力及退伍军人等，社会供应人才质量不高，导致了整个行业的人才供求仍然失衡。

参考文献：

[1]黄磊:《员工流失研究》，安徽工业大学学报2005年04期.

[2]王虹吴菁:《员工流失分析与研究》，商业经济与管理2001年第05期.

[3]谢宏伟:《物业管理人才开发管理》，住宅产业2001年第6期.

物业管理行业范文篇2

一、我市物业管理行业存在的优势

1、建立前期物业管理招投标机制

为规范物业的前期管理，建立通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的机制。我市下发了《关于做好贯彻实施<物业管理条例>有关工作的通知》等相关文件对前期物业管理做了明确规定。并率先组建了物业管理招投标专家库，即沈阳市物业管理招投标评审委员会，主要负责主持物业管理企业对物业管理项目的评审工作。还聘请业务精，能力强的资深律师组建法律顾问团，为招投标工作的顺利开展，打好坚实的法律基础，充分体现了物业管理市场竞争机制的“公开、公平、公正”原则。去年成功的组织了“中街北苑”等多个前期物业管理招投标项目。从而改变了我市物业管理的委托制为聘任制，打破了谁开发、谁管理的垄断局面。

2、完善物业管理企业资质的审批、年检制度。

为了加强对物业管理企业的资质管理，根据《物业管理企业资质管理办法》我市下发了《关于印发沈阳市新设立物业管理企业资质核定办法的通知》严格按照规定对新设立的物业管理企业进行审核。同时，实行分级审批制度，即先由各区房产局进行初审，然后再由市房产局进行审查。并不定期对物业管理企业资质进行突检，业已对17家临时资质期限已满，尚未向市、区物业行政主管部门申请三级资质评定的物业管理企业，对其物业资质予以取消。并对那些服务意识不好，只收费不服务、屡遭投诉的劣质物业管理企业进行警告。通过对我市物业管理企业资质的清理、整顿，规范了物业管理企业行为、有效解决群众投诉保证了物业管理的服务质量，净化了物业管理市场。

3、组织培训，提高从业人员素质

随着我市经济的持续增长，居民生活水平的逐步提高，这就对物业管理行业的服务意识及管理水平提出了更高的要求。因此，《条例》实施以来，我市与国家建设部物业管理培训中心，联合举办了5期物业管理从业人员岗位培训班，全市物业管理企业经理及具体工作人员共有1700余人参加了培训。使他们及时学习了《条例》的各项规定，掌握了物业管理的专业化知识，达到物业管理企业和业主双赢。

4、开展组团整治工程，推进我市物业化进程。

为改善居民的生活环境，彻底改变旧住宅区脏、乱、差的旧貌，我市开展了组团整治工程。完善小区道路，达到路面平整，硬铺装为彩色方砖；设立景观花坛和艺术小品；安装铁艺大门；建通透式围墙；设立垃圾转运站；经规划部门批准，建设收发室、物业管理及服务用房等。旧住宅区的硬件得到了完善，具备了实行物业管理的基本条件，逐步对旧住宅区推行物业管理。随机对全市813个实行物业管理的住宅区进行调研，其中98年以前建成的旧住宅区占305个。物业化率达92%，规范化率达40%。物业管理这一新兴行业在我市已逐渐的被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、等综合配套服务的新体制。

5、建立物业管理企业资质信用档案

为进一步规范物业企业行为，提高物业企业服务质量，市、区两级共同建立了系统软件。这个软件包括每个物业管理公司的企业基本情况、物业情况、企业简介及自述、企业图片、企业资质情况、企业管理制度、企业财务制度、企业管理人员的情况等全部评细情况。此软件的建立，将每个企业可以的相关信息面向社会予以，便于各物业公司自行查询，更便于接受公众的监督，使物业管理行业能够建立一个公正、健康的行业环境。

6、完善机构建设，明确职责

我市物业管理行业主管部门的机构建设比较完善。市房产局物业管理处全面负责物业管理行业的指导、监督，方针政策的制定及物业管理行业的相关事宜。市住宅小区管理办公室负责物业管理活动的日常监督、管理。这一模式的管理机构设立，更便于对物业管理行业的管理。

物业管理行业范文篇3

关键词：物业管理行业；设备安全管理；问题；对策分析

成为我国经济市场中一个主要的行业，经过长时间的沉淀发展，物业管理行业的技术水平越来越高，其所使用的设备也得到了更新。在现在的生活模式之下，物业管理行业中的物业设备对其发展起着极大的作用，因此，为了物业管理企业能够拥有更良好的物业管理水平，需要对其物业设备设施管理工作进行提升。

1物业企业管理行业设备管理存在的问题

为了能够有效推动我国物业管理行业的发展，需要针对其发展过程中出现的问题进行分析，现今，我国物业管理行业在开展工作中主要存在以下3个问题。

1.1工作人员技术能力不强

在当下的物理管理行业中，普遍存在工作人员技术性不强的问题。由于现在物理管理行业对其物业设备进行了创新，导致其原有的工作人员无法熟练应用物业设备，进而导致物业工作不能良好开展，且其管理过程中也容易出现问题。为了能够跟随时展，满足人们所需，物业设备逐渐向技术化与现代化的方向发展，物业设备的技术性提升，也就提高了对物业工作人员专业技术能力的要求，若现物业设备能够得到充分利用，需要物业工作人员具有极强的学习能力，充分了解掌握物业设备的使用原理及使用技术，与此同时，工作人员还需掌握其维修方法等方面的技能，保证物业设备使用的稳定性。简而言之，若想实现良好的物业设备管理，需要工作人员具有极高的专业技术水平，与丰富的工作经验，最好是高素质的全能型人才，推动物业管理行业发展，但是，就目前物理管理行业的发展形势来看，除了个别知名企业中具有一定数量的高素质专业技术人才，绝大多数的物业企业工作人员都不具备足够的专业能力，无法充分发挥物业设备的作用，进而导致物业设备安全管理不能有效开展，阻碍物业行业设备安全管理的发展进步。

1.2资金缺失

在现在的物业行业中，资金缺失是其发展过程中经常出现的问题。在物业管理行业中，资金主要是用来为人民服务，使得物业管理过程中能够保持收支平衡，并有所结余，满足企业发展需要。但是现在物业管理行业中却普遍面临着收费困难的问题，收费困难会进而导致物业企业经费开支紧张的出现，致使物业企业管理不能良好实现，无法更好地为人民服务。物业管理行业设备安全管理中存在的问题及对策分析孙颖立（中国华油集团有限公司，北京100724）摘要：本文主要探讨物业管理行业设备安全管理中存在的问题，并针对存在问题进行对策分析。若想实现良好的物业管理，需要注重物业设备设施的管理工作，但是目前我国的物业管理行业普遍存在工作人员缺乏专业性、物业维修工作成本高、物业管理缺乏资金等方面的问题，为了改善我国物业设备安全管理行业的现状，需要针对性强化员工的工作素养，创新设备管理模式。关键词：物业管理行业；设备安全管理；问题；对策分析中图分类号：TU713文献标识码：A文章编号：1671-0711（2021）06（上）-0055-02其次，由于社会大部分人民都无法认识到物业管理的重要性，不理解其工作意义，导致物业管理行业得不到民众的支持，进而，使得物业管理行业很难有所进步，物业管理工作也难以开展。与此同时，政府对物业管理企业的房产税、营业税、所得税等税收都是按照建筑行业的标准进行收取的，导致物业行业的资金缺失的状况加剧，物理管理行业中大多数企业一直处于亏损状态，无法有效推动企业发展，物业设备等方面的东西也得不到改善，维修不能正常进行，导致物业管理过程中问题频出，居民满意度严重下降，物业管理费的收取更为困难，由此形成了一个恶性循环，使得物业管理行业发展处于窘困的状态。与此同时，物业管理行业的设备管护工作属于投入行为，不能够直接产生经济效益，导致大多数物业管理企业对其有了错误认知，认为将资金投入到物业设备维护工作中得不到经济效益，不利于企业发展，进而导致物业设备出现问题不能及时地进行维修，长时间使用运行更是导致物业设备出现积劳成疾的现象，运行过程中存在问题，不能良好开展工作。1.3设备管理耗费成本高随着我国人口的不断增多，为了解决人口居住问题，现在大多数的房建工程都是建设高层建筑或是大型智能建筑，为了能够满足工程需求，现在很多建筑设备工程技术都开始向自动化，智能化方向发展，结合了计算机智能控制一体技术使得建筑工程设备更加超前，更满足时代所需。在现今建筑工程中，建筑设备工程在建筑基本建设投资中占比逐渐增大，在建筑工程开展一些高层建筑工作时，其设备工程在总投资的占比几乎接近50%。以广州的标志建筑中信广场为例，其整个建筑工程的总投资接近60亿，其中设备投资占了1/3，接近20亿，虽然住宅物业设备的投入比写字楼少很多，但是其重要性依旧要得到重视。物业设备的使用年限与建筑物本身相比会少很多，且随着物业设备的使用年限增加，其内部必然会有损耗发生，使其性能有所降低。其次，由于现在科学技术迅速发展，新技术新设备不断出现，也会使物业设备出现无形损耗。但无论是哪一种损耗，都会缩短房屋设备维修更新的间隔期，并引起设备管理的成本有所提升，并且，由于新设备运用了很多先进科技与高端材料，如果引入新设备也会增加物业管理的成本，且新设备的维修更新也会加大物业管理过程中的成本消耗。其次，由于社会大部分人民都无法认识到物业管理的重要性，不理解其工作意义，导致物业管理行业得不到民众的支持，进而，使得物业管理行业很难有所进步，物业管理工作也难以开展。与此同时，政府对物业管理企业的房产税、营业税、所得税等税收都是按照建筑行业的标准进行收取的，导致物业行业的资金缺失的状况加剧，物理管理行业中大多数企业一直处于亏损状态，无法有效推动企业发展，物业设备等方面的东西也得不到改善，维修不能正常进行，导致物业管理过程中问题频出，居民满意度严重下降，物业管理费的收取更为困难，由此形成了一个恶性循环，使得物业管理行业发展处于窘困的状态。与此同时，物业管理行业的设备管护工作属于投入行为，不能够直接产生经济效益，导致大多数物业管理企业对其有了错误认知，认为将资金投入到物业设备维护工作中得不到经济效益，不利于企业发展，进而导致物业设备出现问题不能及时地进行维修，长时间使用运行更是导致物业设备出现积劳成疾的现象，运行过程中存在问题，不能良好开展工作。

1.3设备管理耗费成本高

随着我国人口的不断增多，为了解决人口居住问题，现在大多数的房建工程都是建设高层建筑或是大型智能建筑，为了能够满足工程需求，现在很多建筑设备工程技术都开始向自动化，智能化方向发展，结合了计算机智能控制一体技术使得建筑工程设备更加超前，更满足时代所需。在现今建筑工程中，建筑设备工程在建筑基本建设投资中占比逐渐增大，在建筑工程开展一些高层建筑工作时，其设备工程在总投资的占比几乎接近50%。以广州的标志建筑中信广场为例，其整个建筑工程的总投资接近60亿，其中设备投资占了1/3，接近20亿，虽然住宅物业设备的投入比写字楼少很多，但是其重要性依旧要得到重视。物业设备的使用年限与建筑物本身相比会少很多，且随着物业设备的使用年限增加，其内部必然会有损耗发生，使其性能有所降低。其次，由于现在科学技术迅速发展，新技术新设备不断出现，也会使物业设备出现无形损耗。但无论是哪一种损耗，都会缩短房屋设备维修更新的间隔期，并引起设备管理的成本有所提升，并且，由于新设备运用了很多先进科技与高端材料，如果引入新设备也会增加物业管理的成本，且新设备的维修更新也会加大物业管理过程中的成本消耗。

2完善物理管理企业设备管理的对策

2.1进行员工培训

为了让物业管理企业设备管理的作用能够得到充分体现与发挥，需要物业企业提升相关工作人员的专业技术水平与综合素质，使得员工能够熟练掌握并应用新型的物业设备，让员工的技术水平满足企业发展所需，帮助企业实现经济效益的增长，促进物业行业发展进步。物业企业要针对发展需要针对性对员工进行培训，员工的专业技术水平的提升需要从多个方面入手，首先，需要提升员工对物业设备使用理念的了解，让员工的理论知识得到提升，让员工的专业能力更为全面，然后需要员工了解整个物业设备的结构及组成，充分了解每个部分的功能，以便设备出现故障时，员工能够及时发现，并快速想到解决方法，在对物业设备有了基础了解后，需要一对一教导员工使用设备的方法，让每一个员工都能掌握设备使用方法，独当一面，提升整个物业设备管理的水平。与此同时，为了避免设备出现问题进而影响物业工作的进行，企业好需要找专业人士教导员工检修设备的方法，让自家员工的专业技能能够得到全面发展，并能够自主发现物业设备运行过程中存在的问题，并及时处理故障予以解决，且员工学会检修方法后，还能有效减少有部分维修资金。为了能够将物业设备进行更新创新，物业企业可以招收一批新的高素质专业型人才，保证企业发展能够跟随时展趋势，并提升物业设备管理队伍的整体业务水平。企业员工专业技术能力水平的提升不仅能够让企业员工重视物业设备管理工作的重要性，认识到物业设备在工作中的重大作用，还能进一步保障物业设备的安全运行。与此同时，企业还需加强员工之间的交流，使得工作人员之间能够进行思想交流，提升其专业能力水平，增长工作经验，以此促进物业设备管理方案的不断优化，使得物业企业的设备管理水平全面提升。

2.2补贴资金

为了能够解决物业管理行业运行中出现的资金缺失问题，政府部门需要将行业行规进行完善，并针对物业行业的发展特点制定相关补贴政策，支持物业行业的正常运作，为物业行业的发展创造有利的条件。物业企业也可以适当抽取从业主处收取的物业管理费，通过物业管理费的抽取增加物业设备管理的相关经费，使得物业设备能够得到及时维修，确保小区物业管理工作能够顺利开展。

2.3完善物业设备管理模式

物业设备管理模式需要根据发展所需进行不断完善，从目前的物业设备管理模式来看，物业设备维修及护养工作缺乏一定的资金基础，物业企业很难对相关小区开展物业设备维护工作。因此，为了能够有效开展物业设备管理工作，可以采取两种管理方法并行的方式，一种是自行管理模式，由自家企业工作人员管理一些技术性不强的设备，并将一些综合性较强的物业设备进行委托管理，由专业人士负责，提高物业设备安全管理的有效性。

3结语

时展越来越迅速，经济市场不断出现新技术、新企业，物业管理行业若要维持自身可持续性发展，需要跟随时代变化将物业设备不断进行改进，使其更加智能化，满足人们的需求。在物业设备改善的同时，不仅需要注重对物业设备的创新研发，还需注重提升员工的专业技能与物业设备管理水平，只有两者同步发展，才能促进物业管理行业的稳定发展。

参考文献：

[1]王广乾.住宅小区物业管理中消防安全问题及对策分析[J].科技视界，2016，000(016):267-267.

[2]曾跃祥.高层住宅建筑物业消防安全管理工作中存在的问题及对策探析[J].今日消防，2020，005(004):P.67-68.

[3]高国敬，李庆利，胡加庆.北京市物业管理行业的安全生产状况及对策[J].安全，2017，038(002):33-35.

[4]井凤娟.浅析中国物业管理存在的问题及对策[J].中国市场，2016，No.877(10):100-101.

[5]叶金凤.专项物业维修资金管理中存在的问题及解决对策[J].工程技术(文摘版)·建筑，2016(11):00104-00104.

物业管理行业范文篇4

关键词:物业管理；员工；流失

一、贵阳市经济水平发展较低

贵阳市位于西部地区，经济相对东部较为落后，居民收入水平偏低，对物业管理认可度和需求相对较低。

2004年，我国西部地区人均GDP只相当于东部地区的38%；城镇居民人均可支配收入相当于东部地区的71%。经济发展的水平决定着市场需求。位于西部地区的贵阳物业管理行业的差距根源是经济发展水平长期低迷。物业管理行业地区的经济差异必然导致地区间行业报酬的差距。从2007年《住宅与房地产——物业管理》专刊进行的全国物业管理行业薪酬调资料表明，贵阳市的行业报酬处于相当低的水平。以管理处经理为例，上海的管理处经理月薪约为3600—11480元，重庆的管理处经理月薪约为3900—4600元，深圳市管理处经理月薪约为4500—18000元，而贵阳市的管理处经理一般为1500—3000元。同样，较大收入差距存在于一线员工身上。以保安员为例，上海的保安月薪约为1320—1820元，重庆约为1000—1370元，深圳约为1040—1500元。贵阳市的保安月薪只有500—950元。巨大的地区性报酬差异，使许多行业内的管理人才或较有能力的一线员工大量向以上地区流失。

同时，物管行业的报酬与本地区其它行业相比报酬较低。从贵阳市物管行业协会初步调查显示，物管企业员工月平均工资为600元左右，一年下来能获得7000余元的报酬，与贵阳市城镇居民平均年收入13000元左右相比，还存在较大差距。本地区行业间的报酬差距也使大量员工流向本地区其他行业。

二、贵阳市物业管理的市场经济观念尚未形成

现代城市物业管理意识主要有三个方面。第一，物业管理的消费观念。物业管理是一种市场行业，它与过去的房管所管理有着本质的区别。居民享受物业管理的各项服务是一种市场消费行为，而消费就要付钱。但现实中很多的业主由于观念的错误，没有把享受物业管理看成是一种消费，一种市场交换行为。因此我们应通过不断的努力，让市民逐渐树立享受物业管理服务需要自觉缴费这样的市场意识。第二，遵守物业管理规定的观念。一幢大楼、一个小区、几百户人家在一起，如果没有共同的规矩和约束，大家我行我素那一定会乱套。于是产生了制定物业管理公约及管理守则、规定等的必要。现有的问题是有的业主对小区的管理公约和规定不放在眼里，想怎么办就怎么办，于是乱搭建、乱停车、乱扔垃圾等事屡屡发生，物业公司苦不堪言。培养市民的这方面的意识非常重要，要逐步使业主普遍养成遵守公约的观念。第三，自主管理的意识。物业管理是居民自主管理与市场化专业管理相结合的新型管理，它要求业主具有高度的自制管理意识，一方面要关心物业管理，帮助物业管理公司；另一方面要监督物业管理，积极参与业主委员会的相关工作。目前大多数业主积极参与的自觉性不强，多一事不如少一事的思想比较浓。提高业主的自主意识，调动业主的积极性是搞好物业管理的重要环节。

三、贵阳市物业管理行业自身发展水平较低

贵阳市的物业管理开展已逾10年，但对于一个新型行业来说，10年的时间是行业的发展、调整期。应该说物业管理在贵阳市得到了发展，取得了部分的成绩，但我们也应该正视贵阳市物业管理行业自身发展水平较低的现状。规模问题是困扰贵阳市物业管理企业的一个难题。据相关资料显示，目前贵阳市物业管理企业384家，物管面积在1800万平方米，平均每个物业管理企业物管面积只在4.6万平方米左右。企业规模小，成本高不但难以发挥综合优势，而且给行业带来极大的资源浪费，影响物业管理行业的整体发展水平。

四、贵阳市物业管理企业自身不重视人力资源的开发和利用

第一，忽视人力资源规划的价值，大多没有形成较系统的人力资源规划体系。人力资源规划是人力资源开发与管理的主要功能，人力资源规划可以使企业能够确定它未来所需要的人才组合，然后利用这些信息为其招聘、录用以及培训和开发等环节指定计划。人力资源规划具有很大的价值，但大多企业都忽视了这一环节，因而没有形成系统的、长远的人力资源规划体系，普遍采用实用主义，缺什么人才就补什么人才，个别企业即使有所规划，但也与企业的整个经营战略和发展规划相脱节。

第二，对人才的招聘录用重视不够，没有一套科学的招聘管理系统。对招聘工作重视不够，没有做科学的岗位分析，招聘条件不清晰。招聘录用工作的随意性很大，缺乏一套科学的招聘管理系统，很少科学地对招聘工作进行追踪、分析。招聘方法不科学没有根据实际情况采取科学的招聘手段，致使招聘工作的效率低下，很大程度上影响了招聘质量。招聘渠道的定位失误，招聘方式不合适。在一些重要职位上招聘工作，欠缺科学的人事测量工具等。

第三，没有真正理解培训的作用。许多培训工作只流于形式。企业的培训工作通常是与人事部门分离的，一般都由各业务部门分别举办短期培训班，这咱培训仅限于岗位培训，常着眼于当前。企业人事部门还没有从开发人的能力角度制定培养符合企业未来发展需要的、有潜质的经理人的规划。就目前物管企业人力资源现状看，职工自身素质不适应企业的发展需求、人才得不到发掘，企业的兴衰多系于主要领导人身上。第四，大多企业没有一套成熟的、系统的、公正的绩效考评系统。就当前大多数物业管理的绩效考评情况来看，大多数企业没有一套成熟的、公正的绩效考评体系。如何建立一套适合自身企业的绩效考评体系，的确不是一件易事，很多企业都沿用其他企业的，甚至是其他行业的，但并没有根据自身企业的情况进行修改和完善。有些企业本来可以定量考核的却不定量，整个企业一个标准，很大程度上只反映了某个主管的一些主观看法，缺乏合理性、科学性，这样就难以发挥绩效考评的作用，给企业承包的发展带来很大的负面影响。

第五，没有一套与现代市场经济相适应的、有效的激励机制。在职工工资类别等级上，国有企业与之有很相似之处。但在职工资源共享上，却缺乏激励性。只要企业有收益，职工干好干坏都能升资。对职工的业绩考评，则更是情高于法，激励作用荡然无存。大部分企业都不得没有健全、完善、合理的与现代市场经济相适应的激励机制，很多还处于偏向单纯的物质激励阶段。有些企业，从制度上看是比较完善合理的，但实际操作起来其实不然，一些激励措施并没有真正落实到实处。

第六，整体的人力资源素质亟待提高。贵阳市物业管理从业人员的知识、技术、经验等素质，大部分还不能适应当前的物业管理发展的状况，整体的人力资源亟待提高。由于物业管理尚属新兴行业，目前还没有普遍建立起完善的从业人员行业规范和行业管理标准。据统计，目前贵阳市80%左右的物业管理从业人员来自城市企、事业单位下岗分流人员、部队退伍军人以及农村剩余劳动力。高素质物业管理人才紧缺。管理人员大专以上教育的很少。80%以上的一线员工是高中甚至初中学历。而且贵阳市大多物业管理企业都忽视人力资源的开发与管理，既不经常组织专业技能与职业道德的培训学习，又没有建立严格的岗位职责、操作规程和考核标准，使企业的管理服务理念、内容、质量难以达到，管理水平跟不上，服务质量搞不好，甚至有搞不清楚“物业管理”到底是管理还是服务。

第七，行业对人才的吸引不大。由于很多人都普遍认为物业管理行业是一个低技术、劳动密集型的行业，主要从事的只是一些简单的保安、清洁、绿化和维修工作，不需要高素质的人才，因此也就缺乏良好的用人机制。社会上大多物业管理行业定位在一个较低的层次上，因此也就难以形成吸引人才、人尽其才的良好环境。贵阳市大部分物业管理企业小而分散，规模不大，其创利能力低下决定了这个行业难以提供良好的薪酬待遇，也就难以吸引高素质的专业管理人才。

第八，社会供应物业管理人才质量不高，导致供应失衡。物业管理行业由于创利能力低下和行业人才培养机制落后，人才的培养工作一直比较滞后。这些年来，贵州省的各大院校也纷纷设立了物业管理专业和一些培训机构。但由于行业发展过快，而之前的人才培养滞后，相对于全市约1.2万从业人员，也只是杯水车薪。目前，贵阳市物业管理人才的供应渠道还是下岗职工、农村剩余劳动力及退伍军人等，社会供应人才质量不高，导致了整个行业的人才供求仍然失衡。

参考文献：

[1]黄磊:《员工流失研究》，安徽工业大学学报2005年04期.

物业管理行业范文篇5

关键词：物业管理；风险；保险

1我国物业管理行业发展的基本情况

作为房地产业的一个分支，我国的物业管理行业起步较晚，经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。

本世纪20年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初步发展阶段。在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。此时，因房地产市场的需求，产生了经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些专业公司的管理形式与我们今天的物业管理公司的服务形式较为相似。

1949年新中国成立后，城市土地收归国有实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配，房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通，其经营活动停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。

20世纪80年代后，随着我国市场经济的不断发展，房地产业重新崛起并不断加快其发展的步伐。在沿海开放城市和一些特大城市，由于房地产业的迅猛发展，同时出现了这些物业的管理问题。此时，由深圳和广州开始，出现了借鉴香港经验、大胆探索、不断创新的现代物业管理行业。1994年，建设部以33号令颁布建国以来我国有关物业管理的第一个部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》，从而明确了这种新的管理体制。同年6月，深圳市人大常委会通过了我国有关物业管理的第一个地方法规——《深圳经济特区物业管理条例》。上述这些法规和规定的实施，进一步确定了物业管理在中国的地位，标志着中国物业管理事业的发展进人了新的时期。



2我国物业管理行业引入保险机制的必要性

2.1物业管理的特点所决定

物业管理的管理对象是物业，即有办公楼、商场、厂房、花园别墅、高档商品房、售后公房、旧住宅小区等；服务对象是人，既包括物业所有人（业主）和使用人，又包括在物业管理区域里的活动对象。实施专业化、契约化、规范化物业管理，除了房屋及公共设备的维修养护外，其他物业管理的内容在程度上或方式上，存在着某些不同的社会职能，如安保、消防、保洁、绿化，任何组织和个人都会与物业管理产生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系，因此，物业管理的权利主体和义务主体非常广泛。同时，在物业管理活动中，潜藏着一些不可预见的风险，如外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、机动车遭窃、老人摔跤等，现今物业建设的档次越来越高，小区中各类配套设施数量也越来越多，诸如空调、健身娱乐等，为小区的安全管理增加了难度，将会因为使用不当、疏忽等原因造成不必要的伤害，再优秀的物业管理公司，在具体管理和服务过程中都难免出现失误，难逃承担赔偿责任，因此需分担风险、分散意外损失。

2.2保障物业管理行业发展的需要

物业管理是微利、高责任风险行业，其经济实力十分有限，难以承担经济索赔责任。引入保险机制有助于物业管理减轻经济责任纠纷的困扰，提高服务质量和信誉，而业主及非业主使用人的合法权益受到侵害时，也能够及时、有保障地得到赔偿。

2.3为解决业主和物业管理公司矛盾提供了一种机制

在赋予物业管理公司管理服务权利的同时，一份沉重的责任也随之而来。目前因为意外事故造成业主同物业管理公司之间产生纠纷的事例已占到相当大的比重，特别是业主的合法权益受到侵害，尤其是生命安全受到侵害时，业主和物业管理企业常为赔偿责任分析大费周折。通过保险，可以减轻化解和转移经营风险，协调缓解业主与物业管理公司之间出现的矛盾。

3我国物业行业引入保险机制主要面临的问题

3.1公民缺乏较强的保险意识

在我国，保险意识没有深入人心，多数物业公司认为只要公司管理规范，就不会发生意外事件。物业管理公司对物业保险认知不足，以致发展多年的深市物业管理行业内至今都少有人过问和购买物业保险，在日常管理和服务过程中发生了许多诸如机动车辆被盗、高空抛物砸伤过路人、污水井盖被盗掉进小孩、电梯困人复发心脏病等经济索赔案件，管理公司常常作为第三者被推上法庭，出现和业主没完没了的纠纷。

3.2法律环境不够完善

物业管理责任保险是提供专业服务时，因过失致使服务的消费者或第三者遭受财产损失或人身伤害而“依法”承担的经济赔偿责任。因此是否有法可依是判定保险责任的关键所在，也是该保险合同成立的重要基础。我国《物业管理责任条例》对于保护消费者的权益发挥了积极的作用。但是并没有具体的法规对物业管理公司应当承担的经济赔偿责任的认定进行详细的规定，加之实际执法中没有足够的案例可循，导致判定何种情况下物业管理公司应当承担赔偿责任，赔偿到何种程度等都存在相当大的困难。

3.3物业管理行业发展不规范

物业责任保险在现阶段缺乏有效的市场需求，该险种最早在2000年9月由中国人民保险公司推出，但直到2001年底，才在深圳签了第一单。保险经营是以“大数法则”为基础的，需要承保足够的风险单位来分散风险。由于投保单位太少，保险公司面临的风险无法分散，还可能面临着“逆选择”的风险，不得不将费率定到比较高的水平或者干脆对于为数不多的投保人拒绝承保，形成恶性循环。保费收入有限、赔付率高，这样的经营状况使得保险公司的积极性也大打折扣。这种现状离不开我国物业管理行业的特点以及市场经济中的竞争因素。生活中许多物业管理企业的前身多是房管所基建单位的分支机构，也有些是安置下岗职工的劳服企业。这些造成了物业管理公司的管理水平低、效益差，造成物业管理责任保险发展缓慢。

3.4可操作性有待提高

物业保险，应是整个社会保险中不可缺少的一个重要组成部分，物业保险通过对物业管理区域由于自然灾害和意外事故等造成的保险责任范围的损失提供经济补偿。一般物业管理保险分为：房屋财产险、物业管理责任险、物业共用部位和共用设施设备及公共责任险、物业员工普通社会保险及其他保险。现在保险公司推出的“物业管理责任险”名义上是专为物业管理公司定身而设的,按保险公司条文规定,物业管理责任险主要承担各类物业管理公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失，造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由投保该险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。物业管理责任险是建立在物业管理公司已经有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司赔偿，其保险费不能从物管费中支出，应该由物业管理公司自己独立承担。这款险本意是对物业管理公司因工作上的疏忽或过失造成他人损害应由保险公司来赔偿，但这对物业管理行业可能是一个挑战。有业主会认为，今后出了事就由物业管理公司来承担责任，尤其是目前物业管理立法滞后，许多物业管理责任不能正确区分的情况下，容易将物业管理公司的有限责任扩大为无限责任。所以，现在许多保险意识强的物业管理公司，宁愿购买传统意义的公共责任险，而不购买物业管理责任险。而公共责任险附加条款太复杂，在发生事故时，理赔又很难，让人望而却步。对此，可借鉴先进国家的经验，尽可能细化保险条款，明确责任，尽可能地覆盖发生事故的可能性，增强其操作性。

4完善我国物业行业保险机制引入的相关建议

4.1健全法规和制度

现行的相关法律、法规不健全，造成在责任上，业主、物管企业与保险公司较难区分，产生推磨现象。如车辆在小区内遭到损坏，在找不到肇事方的情况下，从物业管理条例到各政策法规，都没有明确规定该由谁来担责、赔偿，如业主被宠物咬伤、道路不平老人摔伤、高空抛物伤人、污水井盖被盗导致的事故等。小区水域的伤害事故一旦发生，物业管理公司常常作为被告被推上法庭。目前由于物业管理法规尚不完善，责任认定比较困难，业主损失往往很难得到赔偿。因此，需要通过国家立法把购买物业保险事项和物业管理收费等进行明示，以鼓励物业管理公司特别是中小型公司购买物业保险。

4.2引入强制保险制度,组织行业统保物业管理责任保险

在发达国家,为了保护消费者的权益,很多职业责任保险被作为法定强制保险,投保职业责任保险是专业服务机构或人员执业的必要条件。在美国、日本、新加坡以及我国的香港、台湾,物业管理公司投保物业管理责任险是非常普遍的。在香港,投保这一险种的费用占了整个物业管理费的20%至30%。从目前物业管理行业的情况来看，各类物业管理企业无论是经营方式、服务内容还是管理水平等均具有较强的同质性，其风险状况也呈现出很高的同质性特征。因此，根据大多数法则，宜采用行业统保的方式开办物业管理责任保险。通过行业统保指导意见等管理规定，督促物业管理企业提高经营管理水平、加强风险控制与管理，提高抵御、承担风险的能力。进一步通过制定相应的法律法规，明确物业管理公司应当承担的经济赔偿责任以及赔偿程度的认定，使物业管理强制保险得到全面的执行，从而更好的抵御服务管理中的风险。

4.3物业公司主动加强和保险公司合作

物业管理在创建品牌时，引进保险机制是最好的规避风险、分解风险、服务于业主的手段。物业管理公司可以为其接管物业购买保险，以便在意外发生后，保障第三者的财物乃至生命安全。因此，物业公司通过对业主保险意识的适当引导，形成整个小区积极投保的氛围，就可以使整个物业管理活动积极开展，树立物业公司自身的形象，从而为长远发展奠定基础。所以，为了获得物业管理公司业主的双重利益，物业管理公司应当主动加强和保险公司的合作。

物业管理行业范文篇6

关键词：物业管理；税收负担；税收筹划；“营改增”

“营改增”的出现，为降低企业税负带来了极大帮助。在这一背景之下，物业管理行业以及相关企业的税收工作必然会受到极大影响，有效利用现行政策减轻物业管理行业税收负担是财务工作人员的工作重点。在这一环节，相关工作人员需要以现有税负问题为目标，找到减轻物业管理行业税收负担的有效路径。

一、“营改增”背景下的物业管理行业

“营改增”（营业税改增值税）的出现和实施，意味着我国财税体制的重要变革。在“营改增”实施后，针对服务或产品的增值部分纳税，可有效避免重复纳税，对降低企业税负十分有益。当前，物业管理行业已经完成“营改增”工作，这种税收方式将会为该行业的税收管理带来极大影响。对于物业管理行业而言，被纳入增值税体系当中，可有效规避重复纳税问题，征税漏洞将得到弥补，则企业的税负将会降低，可获得的经济利益将得到提升。如果“营改增”后，能够对税率以及抵扣范围加以完善，那么物业管理行业的税收征收与财务管理都将进入新的阶段，对实现产业结构调整和升级十分有利。从物业管理行业的划分情况来看，划为现代服务的商务辅助服务，缴纳的增值税税率为6%；高于原有的5%营业税税率。物业管理类型以及物业服务的收费方式差异，都会引发税收负担变化，且“营改增”后税率的变化将会对物业企业的利润产生直接影响。

二、税收筹划的应用价值

企业所开展的税收筹划工作，实质上是一种合理避税行为。基于税收筹划，企业可实现避税、节税、专家税筹或降低涉税风险，十分有利于降低企业的税收负担，能为提高企业财务管理绩效提供保障。而且，开展税收筹划工作有利于增加企业的可支配收入、提高企业的经营决策科学性、获得最大化税收利益，更能充分发挥税收杠杆作用，为增加国家收入奠定基础。总之，税收筹划是一种具有合法性、事前筹划性和明确目的性的企业筹划行为，是促进企业和行业发展的重要推手。对于物业管理行业而言，开展税收筹划十分必要，这将成为强化企业税负控制、降低企业税收负担的有效方法［1］。开展全面税收筹划，可以从企业的实际需求出发，在满足“营改增”要求的基础上，帮助物业管理企业选定科学的税收管理方案从而达到减轻企业税收负担的目的。

三、基于税收筹划减轻税收负担的策略

以有效开展税收筹划的方式，减轻物业管理行业的税收负担十分可行。但从现有情况来看，“营改增”后物业管理企业的税收筹划工作开展成效并不高，许多企业都存在制度不完善、税法与政策了解不深入、管理不精细等问题，从业人员的专业素养也不足以满足实际工作要求。为此，物业管理行业应该高度重视税收筹划工作，通过提升税收筹划水平帮助企业合理控制税负。

（一）建立健全税收筹划制度

建立健全税收筹划制度，可以为减轻物业管理行业税收负担提供制度保障。在实践工作当中，相关工作人员需要将税收筹划工作渗透于物业管理企业生产经营管理的方方面面，并且对筹划行为加以约束，从而真正地基于税收筹划达到控制和减轻税负的目标。物业管理企业的工作性质复杂，业务内容以及工作流程极为烦琐，在一定程度上加剧了税收管理难度，也十分容易增加税收负担。因此，相关工作人员需要科学完善的税收筹划制度，保证增值税纳税流程完整、税收筹方案科学，为实现动态化税收筹划管理奠定基础。在实践工作当中，物业管理企业应该就税收筹划的范围、分工、标准和责任等指标建立税收筹划管理体系，以明确的制度为相关工作的顺利开展提供保障。比如，建立长效化、动态化税收筹划管理制度，基于全局性眼光看待税收筹划管理，为保证税收筹划方案发挥实际价值做好充足准备；建立税收筹划责任人机制，为实现税收筹划的各项工序以及最终方案的有效追责提供保障。物业管理企业还应该结合企业性质以及现有政策，对账目明细进行细致化管理，为实现高质高效地税收筹划提供支持，使企业的缴税成本能得到有效控制。

（二）提高税收筹划合理性

物业管理企业的税收筹划人员需要着力提升税收筹划方案适用性和科学性，合理安排纳税筹划，为降低企业纳税负担做好充足准备。从企业的角度来看，纳税筹划是一种基于不同税收政策差异或特殊政策优惠条件，完成合理避税的方法，纳税筹划的科学性越高，企业的税负可控性就越强［2］。为此，物业管理企业需要深入研究现有的税收法律和政策，结合自身实际需求，制定最为合适的税收筹划方案，最大限度地降低企业的纳税负担。1.了解政策法规物业管理企业工作人员必须充分了解与自身相关的税收政策与法规，保证税收筹划工作的合理性与合法性。在此环节，物业管理企业应该深入研究《物业管理条例》《中华人民共和国发票管理办法》和当年的“营改增”实施细则等政策、法规，为税收筹划的开展提供有力支撑。2.优化会计处理由于物业管理企业的经济业务范畴较广，所以在财务工作中常常会应用不同的会计处理方法；甚至在处理同一经济业务时，也会面临税法与会计准则差异问题。为此，企业财务人员需要基于自身的专业知识，权衡利弊找到最为适用的会计处理方法，实现合理调账和税收筹划，为有效减轻税收负担做好充足准备。在开展税收筹划处理过程中，相关工作人员应对税法中允许税前扣除的费用加以重视，并以此为基础开展税收筹划，降低企业的税负。比如，依据员工实际工资以按比例计算的福利、工会经费、职工教育经费中可税前扣除这一规定，开展税收筹划。此时，必须保证工资表的真实且准确，并依据限额发放企业的员工福利和培训经费，从而保障相关费用可以税前抵扣。同时，还可以基于业务招待费完善税收筹划方案。根据税法规定，在企业生产经营环节，无论是实际发生的还是与经营相关的业务招待费，都应该在不超过销售收入的千分之五的前提下，按照实际发生额的60%扣除。为此，在会计处理环节，物业管理企业应该合理调整业务招待费用的计算科目，为提高税前扣除额度、降低企业税收负担做好充足准备。3.深化凭票抵扣凭票抵扣是增值税的一大特点，物业管理企业在缴纳增值税时应该合理利用凭票抵扣政策，从而避免重复征税。在此环节，物业管理企业需要选择基于自身实际情况，对公司各项支出的凭票抵扣比重进行分析，从而确定企业业务中可取得增值税进项专用发票的数据，为企业开展税收筹划奠定基础。通常来说，物业管理企业无法正常取得增值税专用发票的业务范围较广，所以企业应该着力优化投资结构，改变经营策略，为获得大量进项税专用发票奠定基础。比如，优化人力资源配置，优化用工方式，增加固定资产投资，为降低经营成本、获得进项税专用发票和抵减增值税销项税额做好充足准备。

（三）实现精细化税收管理

物业管理企业在税收工作中面临的风险，都可能会加剧企业的税收负担。因此，物业管理企业应该实现精细化税收管理，着力降低企业的税务风险，为更合理地开展税收筹划，降低企业税负做好充足准备。在这一过程中，企业需要先强化内部管理，提升自身的服务质量和自治力，让企业的经营成本能够得到有效控制。比如，明确划分代收和支出范畴，实现各项经营业务的精细化管理，基于现行法律规定将部分项目从增值税税收费用中剥离出来，使企业的税负能够有效减轻。与此同时，物业管理企业还必须强化税收风险管理。在实践工作中，企业的财务工作人员应该对企业可能面临的税务风险进行合理判断和评估，并有效开展风险预警和管控，让企业的税务工作能平稳开展。比如，建立易错项目会计业务抽查机制；定期检查会计凭证、总账账簿、原始票据，并核对经济业务的真实性和准确性；重点关注企业的现金流量表、所得税纳税申报表、增值税纳税申报表编制工作；强化税务工作追责机制落实效果等。物业管理企业还应该与税务机关保持良好的沟通和联系，为有效解决税务问题、规避税务风险做好准备。比如，面对不确定的税务问题，及时致电税务机关或以访问官方网站的方式远程求助；保持警惕性，面对潜在税务风险时需立即与税务主管部门取得联系等。

（四）加强税务筹划人才培养

培养税收筹划人才，能够有效提升税收筹划工作的有效性，将会为降低物业管理企业税收负担提供保障。此时，应先通过有效培训增强企业人员的法律意识以及政策敏感度，保证涉税人员都能够拥有扎实的税务知识。比如，定期开展税务知识培训与考核，以最新税收政策、法规和工作方法为主要内容组织学习，保证涉税员工能够掌握最新税收动态；鼓励税收工作人员自主进修，参与税务师考试，提升个人专业水平，降低纳税风险。当然，物业管理企业还应该积极吸纳优质人才加入，寻找财务管理水平高且纳税筹划工作能力强的优质人才扩充企业的财务管理团队。在培养人才时，物业管理企业也应该重视人才考核，通过常规绩效考核和定期开展的能力测试鉴别和淘汰能力不足的员工，保障企业涉税管理的可靠性。

四、结语

总而言之，减轻物业管理行业税收负担，有助于强化物业管理行业的税收管理和可持续发展。在实践工作当中，物业管理行业面临税率偏高和重复征税的问题，而“营改增”的出现能够对这一问题进行有效缓解。为了有效减轻物业管理行业的税收负担，相关工作人员应该科学开展税收筹划工作并有效规避税收风险。

参考文献

［1］贾玉莲.“营改增”后物业管理企业税收筹划的关键点研究［J］.财会学习，2018（25）.

物业管理行业范文篇7

关键词:物业管理;物管人才;人才流失

从我国首家物管公司1981年在深圳成立至今，物管行业在我国的发展已经历经30多年的发展，行业涉及到城市各类楼宇、商业和街道以及各类型社区，巨大的行业发展潜力之下却因为人才的易流失现状影响物管企业在市场的健康发展。

一、物业管理行业人才流失的现状和对企业的影响

依据有关资料，以下几类人员在物业公司的人员流失现状中比较严重。首先是服务型和基础操作型岗位的员工，也就是一线员工，如保洁人员和保安人员。这些人员素质有高有低，他们的流失比率最高。其次是各部门经理等中层管理人员，这些人员一般较易被别的企业挖走，因为他们不仅工作经验丰富，又掌握了物业管理的相关理论知识，他们在具备较好的职业素质的同时，又有足够的能力与业主沟通。最后是本专科毕业的大学生，这些人的学历层次比较高，他们转行或者转入别的物业公司基本是出于企业问题，心态变化，或者角色变化等原因引起的。物业管理行业人才流失现状对物管企业产生的不良影响主要变现于以下方面:首先是企业经营成本的上升，这主要是人才流失所造成的，主要有新员工的招聘以及培训;老员工的离职引发的成本损失和新进员工工作失误或浪费引发的成本等等。其次是导致业主对物管企业的满意度降低。只有工作时间越长的员工才越能了解业主的需求，也越可以提供给业主更好的服务。

二、物业管理行业人才流失的原因分析

(一)对物业服务的认识偏见和工作困境影响因素

多数人缺乏对物业信息化，智能化的了解，他们对于物业服务的认知还停留在绿化、保安、保洁这些物业的基础服务上，以为技术型的高层次人才物业并不需要，不论什么样的学历，工作经验甚至年龄大小都能胜任物业服务的工作。正是由于人们对于物业服务这种不全面的认识导致了物业服务业较低的社会地位，也使得物业服务工作因不能吸引员工导致人员的流失。有些起初选择了物业行业的高校毕业生或者具有一定技术或服务能力的人在经过一段时间的工作后，因外界对这一行业的偏见而不想再从事这项工作。另外从事物业服务的人员日常工作较为琐碎，他们需要对不同层面的业主进行服务，处理的问题也细微多样，工作事务繁杂，种种这些长此以往都会影响他们才能的发挥，造成他们身心的疲惫，最终结果便是造成物业企业员工的流失。

(二)行业整体薪酬水平偏低并且缺乏福利的影响

一个行业或企业若想吸引并留住员工，重要因素便是薪酬福利待遇。相比之下，物业企业的员工薪酬并不高，而且除了保险、公积金这些国家规定的待遇外，别的福利待遇基本没有。员工的薪酬水平如果在企业中难以提升，他就会因此而缺乏工作的动力，这样便会使员工跳槽到别的行业或同行业中待遇较高的企业。而且物业企业中，员工的薪金待遇与他的工作年限并不挂钩，企业对那些工作多年，物业服务方面工作经验丰富的老员工并未充分认可，员工缺少归属感，丧失了在企业继续工作的信心，最后只能离开企业去谋求新的发展途径。

(三)不重视员工培训导致员工个人发展难的影响

在经历了不同发展阶段后，物业企业开始逐渐意识到提升员工的能力和素质对企业的发展具有重要意义，相应的人员培训措施也开始采用。然而因物业行业是微利行业，中小型物业企业不想在培训方面进行投入，目前只在那些规模较大，发展较快的物业企业中展开培训项目。而且，他们重点针对少数员工即本企业中的储备人才来进行全面，系统，有实质内容的培训。相对于企业的大多数员工，便只是让他们接受一些对日常工作的检查、要求以及指导来作为培训，这些员工个人的能力并没有得到根本上的提升，企业也没有给他们一个较好的平台来发展自己。

(四)缺乏人文关怀导致员工难以承受工作的压力

物业企业的工作人员需要面对各种各样的业主，加之物业服务较为繁杂的工作特点，使得员工产生了较大的心理压力。而且长期以来物业和业主间的紧张关系导致业主一对物业的服务有所不满便会引发与物业工作人员间的冲突。有些物业企业的相关领导片面强调员工的服务水平，遇冲突不问原因，在面对员工与业主矛盾时一味追求息事宁人，强制员工微笑服务，不可以同业主争辩。当员工遭受不公平待遇，遇到自己不能解决的问题时，他们的工作热情便会被极大的挫伤。

三、物业管理管业对于人才流失问题的应对策略

(一)选择专业对口并了解本行业的人才录用

通过反馈率比较高的招聘方式，如网络招聘、校园招聘、人才交流会等来挑选物业管理专业毕业的大学生，以及在物业公司工作过的经验丰富的人才，这样的人才能够以更快的速度适应公司的企业文化和工作岗位。从而避免引入那些通过一般招聘进入企业却不了解物业管理，入职后又反差巨大，开始工作不久就要离职的员工。

(二)制定更具吸引力并公平合理的薪酬制度

员工的基本工资予以适当提高，员工激励予以加大，特别是长期激励，应采取能者多劳和多劳多得这样的薪资制度，通过长短期激励互相结合的有效措施，将员工个人的利益和企业长期的发展相结合，通过精神层面与物质层面的双重激励吸引并留住员工。

(三)构建科学合理的人才储备以及培养制度

企业可按比例针对管理岗位建立一个“人才储备库”，明确以企业内部培养为主导，兼以外部招聘的管理人员招聘制度，提高对企业员工综合素质和工作业绩的考核力度;为员工制定转岗计划，让那些工作突出而且通过了考核测评的一线员工获得转岗和晋升的机会。

(四)重视对员工专业培训体系的构建和完善

为达到知识的实用性和系统性，应对于专业技术岗位，如:保洁、安保、工程、绿化、客服、前台等以及各项公共类课程如:应用文写作、公关礼仪、计算机操作等采用系列课程的方式。此外需对培训方式加以丰富，通过拓展培训、工作交流、实操培训、外请培训等众多培训方式来实现员工兴趣的提高，全面的意识到培训是员工的福利，也是自己的一大收获。

(五)结合本企业实际加强对企业文化的建设

以“人本主义”作为企业文化的核心，通过多种方法提升员工的职业归属感和安全感。领导应该对员工工作进行正确指导，多关心他们的生活和工作。在节假日多组织如郊游、游戏竞赛、节日晚会等集体活动，用做对员工的激励和感谢。若员工感受到企业对自己的认可和尊重，他们对企业的归属感就会越强，因此便越不会轻易跳槽，这样企业才能拥有稳定的人力资源。

四、结语

综上所述，虽然由于物业管理行业的巨大市场潜力和发展机遇，很多物业管理企业都已经在重视专业人才的培养和吸收但是依然无法避免日益凸显的行业人才流失问题。因此物业管理行业必须采取相应的科学有效策略解决人才流失问题带给企业的不良影响，才能通过稳定的人才队伍确保物业管理行业的可持续健康发展。

作者:陈建 单位:保利重庆物业管理有限公司

参考文献:

［1］牛东霞．物业管理行业人才流失问题分析．现代商贸工业．2014，05．

物业管理行业范文篇8

一、物业公司的收入及征收特点

（一）规模较大的物业公司的收入及代收费用包括：物业管理费收入、租金收入、经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入、清理生活垃圾收入、物业大修收入、中介收入、广告收入、其他收入及代收水费、电费、燃气费、房租、维修基金、暖气报装费、排污费、宽带入网费、有线电视入网费等。一些规模较小的物业公司只有以上项目中的几种收入。

（二）物业管理行业企业收费及收入现状。

1、物业收费面对的是广大业主，个性千差万别，收取难度不一，部分业主因房屋质量问题、物业服务质量问题、业主已入伙但未实际入住等因素拒交物业费。造成部分物业费收入不能到位。

2、部分物业公司物业费收取未能按照物价部门批准标准收取，在实际收取中采用低于批准的物业费标准收取物业费，再综合入伙率、入住率、物业费收取率几种因素，造成理论上的计算与收取到位的收入存在较大差异。大部分的物业费征收率在30%---80%之间。部分物业公司存在微利经营、艰难经营状态，少数物业公司需房地产开发公司的补贴收入才能略有赢利。

二、物业管理行业企业在涉税上存在的问题及成因：

（一）收入不真实。主要表现在以下几种方式：

1、部分收入不入账。业户在缴纳物业费或租金时，未能索取发票，部分物业公司将这部分收入隐匿不入账，造成少计收入。

2、收入不确认，记入其他应付款等科目。部分物业公司在取得物业管理费收入或租金收入时，暂挂预收款、其他应付款等科目，以收入不能确认为由，不计入收入，造成预收款、其他应付款科目余额较大，收入长期得不到确认，收入与其物业管理规模不相符。少数物业公司以住户装修保证金抵业主应缴的物业管理费时，不作收入处理。

3、减免收入。减免收入的情形有：一次性缴纳一年的物业费少收两个月或几个月；对新入伙户一年收半年；为房地产公司介绍他人买房，减免当年物业管理费等方式，相应减少了公司应收物业管理费收入。形成应计收入而未计的情况。

4、应收取的物管费以“工资、费用”的形式减少收入，少数物业公司在收取单位物业管理费时，未按规定开具发票，而是以工资、日常发生的费用等方式，向对方取得该部分物业管理费，不入账或不作收入处理，从而少计收入。

5、补贴收入记往来账。少数物业公司对于房地产公司物业管理补贴收入，不作收入处理，长期挂其他应付款，以暂借款的名目，少计收入。

（二）纳税申报不规范

1、纳税义务发生时间的变化形成会计准则与税法差异，造成营业税当期计税依据不准确。就一次性收取的物业管理费或房屋租赁收入，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）中第五条“关于纳税义务发生时间”的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款、包括预收款、预付款、预存款、预存费用、预收定金等，其营业税纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认收入的时间为准。也就是说发生在2008年的上述业务可以按照财税[2003]16号文件规定执行。2009年1月1日起施行的新的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其纳税义务发生时间具有了收付实现制的特点而不完全属于权责发生制的性质，在会计处理与税法存在差异的情况下，应按税法规定办理。物业公司应在收到款项时一次性申报营业税，而不需考虑所属期。部分物业公司在收取物业费等款项时，采用预收款方式，一次收取半年或一年的物管费等，根据所属期按月分摊结转收入，按结转收入申报营业税，而不是一次性全额申报，按月分摊方式既不符合税法规定，税务机关也很难把握，难以核对，会造成申报和税务管理的混乱，同时滞延了应纳税款。

2、代收费用扣除不规范。国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税。”部分物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。随着社会的发展，代收费用中的暖气报装费、排污费、宽带入网费、有线电视入网费等代收费用政策上未明确是否要缴纳营业税。代收的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租等费用长期挂其他应付款，历年结转，既反映不出代收的手续费，也反映不出其余额中有多少是代收费用，长期挂账几年的其他应付款未结转收入申报税款。

3、跨年度租金收入企业所得税问题的政策因素。《企业所得税法实施条例》第九条与第十九条第二款二者容易产生歧义，但第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，对租金收入的处理作出了具体规定。一次收取跨年度租金收入应一次结转。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

按照以上规定，笔者认为，企业的跨年度租金收入在2008年1月1日前可按年度分摊结转，2008年度、2009年度则应全部结转，2010年1月1日后则可一次结转或按年分摊结转。在实际工作中，一次结转还是按年结转这两种观点一直存在，大部分企业的表现形式为按年分摊结转，主管税务管理部门予以默认，实际操作上两种情况都存在。

（三）发票使用不规范。部分物业公司在收取个人业主物业管理费时使用自制收据收取物业管理费，而在收取单位物业费或出租给单位使用的门面时才使用税务发票，从而造成未按规定向业主开具发票。一方面是业主索取税务发票的意识不强，按入伙时签订的物业管理合同或租赁合同的约定付了物业管理费或租金后，索取税务发票的意识不强，合法权益未能体现；另一方面，物业公司开具发票的意识不够，收取款项时未向业主开具税务发票，或出于某种目的，向个人业主收取款项不开具税务发票。部分物业公司申报营业税等税款后，未领购相对应的发票，造成应开具而未开具发票、可以领购又未领购发票的现象。

（四）账务不健全或不建账。部分规模较小的物业公司人员少，收入成本核算简单，设立简易账或不建账，不能全面反映收入、成本、费用等情况，税务机关不能掌握其真实的收入、费用等情况。

（五）税务管理部门收入难核实。采用自制收据收取的应税收入是否全部入账核算方面同时也就相应地存在问题，税务部门在核实物业公司管理情况时，可能调查到物业公司管理了多少幢、多少套，但入住业户多少则较难掌握，已入伙业主也有长期不在的情况，已入住的业户物业管理费也存在征收率的问题，并不能100%到位。物业面积、入住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异，物业公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收入难。

三、管理措施

（一）宣传与辅导。一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，加强涉税辅导，向企业财会人员宣传行业最新政策，提升财会人员对政策的正确理解，准确、及时确定收入，诚信纳税，提高企业对税收的遵从度。另一方面要通过多途径向业主宣传，提高业主索取发票意识，把索取发票当作一种常态，形成维护自己的合法权益的一种习惯。

（二）规范使用发票，强化“以票控税”。1、物业公司使用税控机向业主开具机打发票，但大部份物业费需管理人员上门征收，适用于自行缴纳物业费率较高的单位，并且允许该部分企业领用定额发票，方便物业公司因业主未自行缴纳而需上门收取物业费。2、领取定额发票，但业务量较大的企业领用发票的数量较大，使用也不是很方便，适用于规模相对较小的企业，3、领用裁剪式发票或允许企业自行印制专业发票，税务机关加强控管。4、建立发票违规举报制度，打击发票违章行为，规范发票开具和使用，维护纳税人的合法权益。

（三）日常管理。建立物业管理明细台账，企业每半年报送一次纳入物业管理的楼盘、房屋、门面相应的入住、使用及收取物业管理费情况，主管税务机关在审核后可建立相关动态台账，后期的每期数据应呈递增状态，如发现异常，及时跟踪管理。税务机关应加强税源调查，实地调查、详细了解企业物业管理项目，各小区物业面积，入住情况、门面出租情况，物业费收费标准、其他经营项目等情况，与企业自报资料进行比对，分析异常，加强巡管。

物业管理行业范文篇9

《食品安全概论》是由任媛媛、郝健雄、王云峰、赵丹丹、谷大海、薛佳联合编写的研究食品安全的书籍。本书共分为十四个章节，第一章主要介绍食品安全概念、食品安全研究主要内容与意义以及我国食品安全现状与展望；第二章主要介绍植物与动物中存在的天然有毒物质；第三章主要介绍大气污染、水体污染、土壤污染、海洋污染、环境中内分泌干扰物、食物链的生物富集与食品安全的关系；第四章主要介绍细菌污染、真菌污染、病毒污染以及寄生虫、害虫与食品安全的关系；第五章主要介绍有害元素与食品安全的关系；第六章主要介绍农药与食品安全的关系；第七章主要介绍兽用化学物质与食品安全的关系；第八章主要介绍食品添加剂与食品安全的关系；第九章主要介绍包装材料与食品安全的关系；第十章主要介绍辐照食品的安全性；第十一章主要介绍转基因食品的安全性；第十二章主要介绍食品安全性评价与食品安全性监测；第十三章主要介绍食品安全监管与食品法律法规；第十四章主要介绍食品安全控制与管理。

通过阅读《食品安全概论》一书，可以对食品安全事件的严重程度以及引发原因进行深入了解。民以食为天，食品安全出了问题，首先会对人们的健康造成威胁，轻则生病住院，重则失去生命。想要保证食品安全难度很大，从天然毒性物质到环境污染再到生物性污染简直防不胜防，而这也充分反映出建立食品安全监管体系具有何等重要意义。具体到物业管理行业中，杜绝安全问题要从以下几个方面入手：

第一，强化意识，将保障安全置于重要地位。强化安全意识的前提是对安全问题的充分认识与了解，不仅要认识安全问题的危害，还要了解其产生的原因，比如有的小区出现地下室渗水，有人会认为是防水材料不达标准，这的确是原因之一，但更重要的是物业没有做好排水与导水工作，造成地下水、生活废水等长期积聚，埋下渗水隐患。当找到安全问题的真正原因后，安全保障工作才能更具针对性，才能使安全问题得到杜绝。另外，具备安全意识也能预防安全问题出现。在物业管理中，很多安全问题并不是临时爆发，而是长期不管理与不处理导致问题愈加严重，如果能在问题刚刚露出苗头便慎重对待，将其消弭于萌芽，则不会形成后面的大问题。强化意识要从上至下严格进行，领导层与管理者要做好表率，以带动基层员工将安全意识融入每一项具体工作中，通过夯实每个细枝末节，使安全问题无处遁形。

第二，规范标准，构建科学安全管理体系。在食品安全管理中，制定安全标准是重中之重，只有标准明确，安全监测与管理工作才能有的放矢、高效开展。同理，物业管理行业也要规范标准。从实际情况看，物业管理行业由于涵盖内容多，管理与服务过程牵涉很多部门，如公安消防、国土规划、环保、民政等。这样一来容易形成多头管理现象，造成物业管理企业在疲于应付中降低管理质量。如此现象也曾经出现在食品安全管理领域，比如臭名昭著的“三聚氰胺毒奶粉”事件便与食品安全管理标准不统一、管理体系混乱有着直接关联，造成很多婴幼儿深受其害，甚至出现死亡案例。规范标准、统一管理大势所趋，这不仅有利于提升管理效率，还能使物业管理行业内部形成统一规范，便于依托同等服务标准与安全规范对物业管理企业进行评级。目前我国物业管理行业在整体标准上正向大一统挺进，但是细节标准仍待整合，尤其对可操作性有着更高要求的环节更加需要细致到位的操作标准作支持。

物业管理行业范文篇10

内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。

关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。

物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建部级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。

石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。

二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。

三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：

1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。

2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。

4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。

5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。

参考文献：

1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120

2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102

3、郭西强，名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社

1999.27-36