首页资料文库正文

物业管理市场范文10篇

时间：2023-03-14 09:29:28

物业管理市场

物业管理市场范文篇1

（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应

根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。

由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。

我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。

（二）城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一

城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、维修、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业管理企业陷入左右为难的境地，难以开展正常的管理活动。

如上所述，政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。

（三）普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因

偏重于维持和守摊，是目前物业管理企业普遍存在的现象。然而，按现代企业的要求，维持意味着停顿，意味着走下坡路，意味着等死。一个等死的企业，能有多大的发展、多大的市场份额？然而，令人难以置信的是这些企业还生存着，在社会上竟还有一席之地，亏损而不倒闭，负债累累而不破产原因何在？笔者通过调查，大致明白了其中的原因。来源：考试大的美女编辑们

自建自管的模式，仍处于主导地位。不少物业管理企业既是原开发建设单位的派生机构，又是售后维修管理的授权机构。他们在开发项目完成后的一个时期内，负有处理工程尾期各种问题的任务，经济上开发建设单位还在不断“输血”；业务上，只要低标准完成管理任务，诸如保安、保洁、道路畅通等，能平稳过渡到新的物业管理企业接管，它的任务就完成了。所以，要上档次、要讲服务质量、要开拓管理市场，这些要求对守摊企业太奢侈了。

二、对策与措施

物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业，是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益，属于服务于社会、服务于大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。所以，首先让它生存下来，其次考虑它的发展，给它以美好的前景应是城市政府必须解决的主要问题，也是广大业主共同关心的话题。要解决上述存在的问题，笔者认为，必须首先解决以下几方面问题：

（一）城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单来源：

小区物业管理看似简单，无非是“平安居住，环境整洁，出入顺畅”，其实牵涉的事情很多：如绿化、保洁、保安，其实都是城市政府应承担的责任。在目前情况下，未实行物业管理的小区和组团，这些费用由政府掏腰包，而一旦实现了物业管理，就由管理企业支付费用，而管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费，这是问题的结症所在。这个问题不解决，物业管理费收不起来的矛盾永远存在，物业管理企业永无规范化运作可言。

（二）应尽早使目前的物业管理企业脱离母体，实现公平竞争

市场化是要求在相同条件下的公平竞争；社会化是要求政府充分利用自己的优势，履行自己的社会职能。用政治、经济的手段去调控多方面的关系，形成住房生产供应、消费的良性循环；规范化则要求创造公平的竞争环境，在同一政策、同一标准下开展有序竞争，实现优胜劣汰。从目前的情况看，物业管理企业真正要走向自求生存，自我发展，自我壮大，首先要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的，而且是消极的，它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志，给自己造就了不求发展的温床。www.E考试就到考试大

（三）应确定的收费政策要从细制定，早日实施

物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物业管理工作无法可依，出现了不尽人意的现象。收不到费，物业管理就难以为继。要从细制定收费政策，还要考虑政府补给，这是达到完全收得到费的关键所在。目前存在的状况是：高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好。其次是小高层、多层户等面积较大的物业，收费也不难，最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。所以笔者建议，对这些物业，政策要实行救济，低标准设定价格，超过部分政府补给。

（四）应寻求多种经营，多渠道发展来源：考试大

物业管理企业自求发展、盈亏自补，最好的办法就是多种经营，多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托，要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼儿、老人接送服务，请医生、送病人上医院服务，室内电、水、气管道维修服务等，甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展，都会赢来无限商机。改变等、靠、要，走进大市场，这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。

（五）应完善自我，提升自我素质

物业管理企业也要树立自己的服务品位，要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能，必须通过不定期的自我培训，在工作、实践中学习，向书本学习，再通过以老带新，这样才能培养出来一支适应管理的好队伍。还要创造企业文化，树立优质服务理念，员工人人讲优质服务，从而使企业的整体形象凸现出来。

总之，物业管理企业要真正走向市场化，在市场中求生存，求发展，只有政府承担必要的责任，物业管理企业加强自身建设，以好服务、好品位立足于社会，社会一定会认可它，给它以一定的地位。

物业管理市场范文篇2

最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在：

1.1物业管理市场法律法规比较健全发达国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。

1.2物业管理协会发挥重要作用市场经济国家的政府职能总体上都比较简化，行业管理和行业自律工作主要靠协会。物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。

1.3管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己的来做。

随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。

所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行产业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干，效率高。除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。

1.4物业设施设备配套齐全，管理水平高配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。国外市政的配套设施经过几十年的发展，已达到了相当高的水平。所有建筑物在前期建设时，就做好了水、电、通信、车库等配套设施，计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用。

总的来说，发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业，受政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，而且现行物业管理机制也呈现良性化。发达国家的物业管理体制值得我们借鉴和学习。

资料来源：许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[D].北京:华北电力大学,2008.

2我国物业管理市场的制度创新

鉴于我国物业管理的复杂性和特殊性，针对当前我国物业管理市场实践中存在的问题和现状，总结和学习发达国家的经验，本论文认为应从以下几个方面进行制度创新：

2.1加强物业管理市场的供给主体培育

2.1.1充分发挥自建自管型物业服务企业的主导作用在现阶段，自建自管型的物业服务公司是物业管理市场上的主力军。虽然它们目前的垄断影响了物业管理市场竞争的公平性，但不能因此而打压它们，把物业管理市场上存在的问题归咎于垄断，可以利用其特有的开发商背景和专业背景，解决目前物业管理市场的一系列最主要的纠纷。要实现这些需要实施如下措施：①健全物业管理法律法规。政府部门不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系，建立完善的物业管理法规体系。使物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。②充分发挥物业管理行业协会的行业管理和自律作用。要把物业管理行业协会建成为政府与企业之间沟通的桥梁。政府在物业行政管理职能上要简化，行业管理和行业自律工作主要靠协会。同时物业管理行业协会要在专业上进行细分，这样比较有利于行业管理工作的落实。③利用自建自管型物业公司的开发商背景优势，实施物业管理早期介入。与其他物业公司相比，自建自管型物业公司作为开发商的子公司，从有利于房屋销售和今后物业管理的角度提建议，更容易被开发商接受，能促进母公司建设设施设备配套齐全，信息化水平高的物业。

2.1.2培育高水平、高质量、高层次的市场供给主体对物业服务领域来说，高水平、高质量、高层次的物管企业应具备以下特征:①关注业主利益及提供优质的物业管理服务产品。②良好的社会效益。③良好的企业效益。④较高的物业管理效率。

另外，管理人员的素质决定了物业管理服务的服务质量和能力。目前，物业管理行业缺少大量优秀的物业管理经理人。因此，大力培养物业管理职业经理人是物业管理市场供给主体的很重要的一部分。

2.2培育物业管理市场的需求主体目前，物业管理真正走向市场的需求主体还未形成。为此需做好如下工作：

2.2.1发挥政府的舆论导向作用，转变人们的思想观念在物业管理市场化进程中，政府能否把物业管理作为城市管理系统工程的重要环节来加以考虑，能否对物业管理行业做出准确的市场定位，以及在物业管理行业出现众多问题的情况下能否以坚定的立场来对舆论进行正确引导，对加快广大居民思想观念的转变将起到极为关键的作用。人们对实施物业管理有了客观的和实际的需求，是物业管理市场化及物业管理发展的最根本的动力和基础。

2.2.2确立物业管理买方市场的行为主体在物业管理市场中，单个业主并不具备消费主体的行为能力。因此，只有推选出代表公众消费的行为主体，业主才能主动地进入市场，行使消费权利，并维护自身的合法权益。物业管理的公众消费主体即业主委员会，是经业主大会选举产生，经物业管理行政主管部门登记，在物业管理活动中，代表和维护全体业主的合法权益的组织。引导和培育业主委员会的自觉、自主、自律、自治行为，可有效地确立和规范物业管理市场行为主体，加快物业管理的市场化进程。

2.2.3强化卖方市场服务意识，激活物业管理买方市场的有效需求物业管理服务是一种商品，那么商品的购买者对所购买的商品感到满意，就会更进一步激活购买者的购买欲望，否则会拒绝购买。因此，物业服务公司必须进一步提高物业管理的服务质量，为居民提供多层次的更优质的商品，激活和提高物业管理买方市场的有效需求，从而促进物业管理的市场化进程。

2.3建立良好的物业管理市场秩序物业管理市场的管理体制是国家的管理监督和群众性管理监督相结合，是各种组织和手段的有机统一。

为了建立良好的物业管理市场秩序，必须有比较完善的法规保护竞争，约束竞争中的不合理行为，确立公正而统一的竞争规则。准确科学地为业主委员会和物业服务公司定位，是我国建立业主自治自律与物业服务公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。

因此，在完善物业管理体制时，要按公司法组建和规范物业服务企业，政府积极倡导在物业委托管理时采用招标制度、提高参与标准、严格市场准入制度、创造公平竞争环境。

本文结论：从委托的关系看，物业管理市场存在的前提是委托人——物业产权人，也即物业管理市场的需求者，可以将自己对房地产的全部权力集合中分离出管理权，并拥有这些权力和有效运用这些权利。但是，现实中，这些权力绝大部分掌握在开发商手中的，从而造成了我国当前物业管理市场买方主体缺位，影响到物业管理市场的健康发展。只有物业管理买、卖双方主体完整，才能健全物业管理的市场因素，使物业管理走向市场化、规范化、社会化。

我们必须借鉴国外先进经验，通过制度创新，构建符合我国实际的新的物业管理制度，促进我国物业管理市场的健康发展。因此如何进一步健全我国物业管理市场法律、法规制度，完善物业管理市场环境是我们今后研究的重要课题。

参考文献：

[1]胡晓娟.中国物业管理的法制环境分析[D].成都:四川大学.2004.

[2]毛鹏.物业管理招投标规范化研究[D].南京:东南大学.2006.

[3]赵云.物业管理中业主自治法律问题研究[D].重庆:西南政法大学.2006.

[4]田春枝.国内外物业管理的比较研究[J].经济管理.2007.(3):76-77.

[5]王朝晖.浅谈目前物业管理市场竞争与决策[J].产业论坛.2004.(5):50-51.

[6]赵可.论物业服务公司核心竞争力的培育[D].武汉连:华中师范大学.2007.

[7]周盛.业主委员会自治管理的研究—以上海市虹口区为例[D].上海:同济大学.2007.

[8]许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[D].北京:华北电力大学.2008.

摘要：物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商、和城市管理对物业管理的需求。我国物业管理市场发展的时间短，速度快，规模大，但随之也出现了一些问题，尤其是从传统的单一房产管理到专业的物业管理发展过程中，服务意识与管理意识的错位，法律、法规的不完善等因素的影响，导致物业管理市场供求双方矛盾突出。

物业管理市场范文篇3

一、油田社区物业管理的基本定位

1997年管理局推行社区改革，把原来各二级单位分散管理社会部分分离出来，实行区域化管理、社会化服务。因此，社区是在分离主业办社会职能、分流企业富余人员的大背景下成立的。作为社区的重要组成部分之一，物业管理公司一直是在计划经济中定位的，靠的是吃福利，吃“皇粮”维持管理和服务，随着这种变形的运作模式的不断循环，物业公司的管理服务也在不断扩大，项目不断增多，但经济效益却在逐步下降。这主要是由于当初对水、电、气、暖、住房、环卫、绿化等方面物业的有效投入，逐步变成主业单位甩包袱，安置老弱病残的福利性管理，造成了管理成本的上涨，导致经济效益下降。

从目前的实际情况看，物业公司的管理职能定位主要有两部分：一是管理职能，二是服务职能。这些职能的确定现在看来带有很大的计划性，还保留着计划经济体制的许多痕迹，不是真正意义上的物业管理公司。与真正意义上的市场化运作相比，油田物业公司在很多方面都有较大差别，主要是在自身定位上产生了概念模糊，存在偏差，认为自己是管理局和社区成立的物业管理单位，专门负责管辖各小区的物业管理，住户理应接受管理。而真正市场化运作的物业公司所提供的服务与业主的需求之间应是不断更替、互动的过程，二者之间的关系是服务的提供者与享受者的关系。因此，物业管理既是一种物业上的管理行为，同时，它也是一种物业上的服务行为。随着人们生活水平的不断提高和住房制度改革的逐步深入，为油田物业管理公司的生存和发展创造了更加广阔的空间，决定了物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的基础上，以市场为导向，把握竞争优势，找准市场定位，树立品牌形象，逐步走出一条产业化经营的新路子。

二、玉山物业公司在市场化道路上所取得的成绩

玉山物业管理公司作为油田物业行业的一条巨龙在同行业中处于领先地位，在物业管理市场开拓方面进行了有益的探索和实践，同时也取得了一定的效果和经验。

1、增强了品牌感召力。品牌是公司综合管理、经营服务、公众信誉等多种因素在广大业主以至社会公众心中的综合反映。良好的品牌不仅可以直接得到居民的认可，带来可观的经济效益，而且可以作为物业公司长远发展和规模效益的坚强后盾。因此，公司决策层以“达标、创优、争强、夺牌”活动为载体，着力夯实所属9个基层单位的基本功，努力强化自身的造血功能，大力实施了品牌战略，先后培育了一个名牌物业站，一个行业一强队，2个管理局优秀基层队，提高了基层的管理服务水平，树立全新的品牌形象，使居民真正感受到了生活的舒适和心理的满足，增强了服务品牌感召力。

2、增强了综合管理能力。胜中社区机构整合以后，新的玉山物业公司将服务方法、操作规程、经营理念、发展战略、人力资源等进行了系统、规范的管理，并平衡了公司内部的各种关系，将管理意图贯彻、落实到每一个岗位、每一名员工，变多方面的压力为协调一致的动力。结合ISO9001质量管理标准，切实加强了公司的基础规范管理，靠系统化的制度培育了职业管理层，淡化了个人管理色彩，减少管理随意性，通过管理流程的整合和优化，提高了管理的程序化和标准化水平，实现了最佳管理目标。

3、增强了参与竞争能力。物业管理行业的竞争在比管理水平、比资金实力、比管理规模的同时，已经上升为真正市场化运作基础上的持续竞争。企业要在竞争中取胜，必须提高核心竞争力。为锤炼队伍驾驭市场的能力，公司建立了以物业站为甲方、专业队为乙方的内部模拟市场运行机制，使物业站和专业队都增添了无形的压力。在薪金的分配激励机制上，公司制定了系统、全面的考核标准，采取了岗位系数与日常考核结果相结合的办法，较好地发挥了经济杠杆的调节作用，积极的营造了有序的竞争氛围，增强了公司各单位的竞争能力。目前，公司依靠过硬的技术，优质的服务，在外部市场赢得了良好的信誉。通过几年来的不断努力，公司先后成功地承揽了东营区人民政府、东营区人民检察院、东营区地税局等地方政府和油田明珠广场、胜利日报社、大明油气公司等十多个单位的住宅和非住宅物业管理业务。仅2003年上半年，公司便以优质的服务赢得了130万元的市场份额。

三、所存在的问题

1、市场机制、竞争机制不规范。

由于社区改革不够彻底，原属主营单位的经营场所没有完全移交社区，形成了主营单位与社区抢占市场的局面，市场秩序有待规范。而且部分主营单位在分离绿化、维修等后勤人员后，又出现了重上机构、自建自管的现象。另一方面，受地域管理和客观因素的影响，全局范围内的跨区域物业市场竞争格局还没有完全开展。目前油田物业管理市场发育缓慢，绝大多数物业管理仍由主管部门按区域委派或指定物业管理企业进行管理。物业管理企业在这种情况下既无压力、又无动力，更难以形成由于竞争带来的危机感，阻碍了物业管理市场的健康发展。

2、管理和专业人才匮乏。

油田社区是后勤体制改革的产物，是分离富余人员的集合体。从其它行业转行从事物业管理的人在目前的物业管理企业中占据大多数，真正懂经营、能经营、会经营、善经营的人才缺乏，而且由于油田物业管理发展时间较短，尚未建立统一的行业管理标准和行为规范，从业人员的素质参差不齐。加之一些管理人员观念转变不够，对自己正从事的职业没有清楚的认识，甚至摆不正自己的位置，缺乏对市场的理性认识，看不到物业管理市场的广阔前景，影响了对物业管理市场的开发。

3、人工成本高，负担过重。

近几年来，油田物业管理企业已经成为前线单位甩包袱、安置老弱病残以及子女就业的一个后勤服务单位，人工成本过高、负担过重是油田物业单位的一个普遍现象。目前玉山物业公司现有员工351人，况且今年总费用较往年有大幅的减少，在一些小规模市场的开发上出现了入不敷出的现象，人工成本的过高使公司的产业化经营道路举步维艰。

四、寻求自我发展的实施对策

1、准确地选择市场定位。

物业管理企业同其他企业一样，也是以盈利为最终目的的，因此，物业企业应以自己获取最大经济效益为原则。了解自己的竞争方向、竞争重点、竞争对手和竞争强度等内容，要准确地确定自己的市场定位，来占有和发挥优势，远离价格竞争的圈子。物业企业在确定市场定位时，要根据实际情况，选择科技含量较高、社会信誉度较好，成规模、上档次的高层大厦或住宅小区实施物业管理。对于基础设施不健全、社会信誉较差、不适合实施物业管理及物业市场不完善地区的项目应远离，防止造成不应有的损失。

要充分运用现代科技智能化管理系统，增加物业管理的科技含量，通过实施网上信息服务和智能化管理等高技术附加值，实现高经济回报，创造和巩固物业管理企业新的效益增长点。

3、完善物业管理的商务功能。

物业管理市场范文篇4

不可否认,以上命题和实践,为我国物业管理市场培育和市场化发展做出了巨大贡献,为我国物业管理能够伴随着我国改革开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作用。

但是,作为一个新兴的专业类型市场,我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够的。应该从较广义的和宏观的角度对物业管理的各主客体及领域在较深层次上的实践进行认识和探讨。使物业管理市场培育和市场化发展能够更广泛、更深刻、更完善。

本文拟就物业管理区域化整合、物业管理规模扩张、专业化细分以及物业管理企业改制等方面的问题,谈谈物业管理市场结构调整的策略和途径。

一、分散物业管理的区域性整合,是调整物业管理市场容量和供给关系的重要内容

物业管理市场容量小,供给关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题,说供给不足并不是说我们的房屋建筑存量小,而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因,造成了物业管理企业数量不断膨胀所带来的。

现实中,与一些管理规模大、管理效果好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照的是一些零星分散的物业。以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头管理的物业项目。这类物业原本就缺乏在规划和规模等方面的先天优势,再加上多头管理的高成本,以及相互间的不协调,从而一方面影响了服务质量,降低了服务标准,甚至带来一些社会问题,另一方面使物业管理企业不能形成良性运作和产生有效利润,严重地影响到物业管理市场发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径为:

(一)政府协调

区分不同情况和类型,一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的小区、工业区和特殊功能园区的物业管理最好应由政府出面直接协调或由政府牵头,通过业主的参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验,如对深圳市住宅局一个20万平方米规划完整,但由12个开发商建设和12家管理单位管理的小区实行了整合,通过公开招投标在12家管理单位中选出了一家管理能力、服务水准和经济实力都较强的甲级物业公司进行统一管理,接管后该公司在小区内拆除了隔障,进行了环境整冶,统一了区内形象,提高了服务质量和管理标准,理顺收费标准和行为,受到了业主的好评,同时也降低了这家公司在这个小区的管理成本,形成了效益回报。另一方面,对于一些原本元统一规划、无规则小区环境的老旧小区,政府可在进行区域整治或老区改造的过程中,统一规划定区域的物业管理,进行物业管理的规模整合。另外,还可以结合房管所的转制,本着少设机构,扩大规模,方便管理,提高效益的原则,将区房管所的管辖区域按照定的规模或区划进行划分,形成房管所转,制后的高效、低耗、适应市场的良性局面

(二)市场调整

一方面,使开发商尤其是一些小开发商和只有单项开发权的开发商认识到物业管理并不一定能成为开发商项目开发后的利润来源点。严格说,开发商如果没有相应的自有物业留给物业管理公司,而物业管理公司又没有其它的经营项目和能力的话,单凭某一项目的物业管理所收取的管理费是与开发商一点关系都没有的,按现行规定在管理费中可提取不超过一定比例的佣金,也只是由管理处一级上交给物业管理公司一级。而且当一个项目的管理费总额(由于是政府订价和政府指导价标准)尚不足以完成运作成本所需时,这个佣金实际上是空头的。现在有的开发商不交给专业物业管理公司,也不成立物业管理公司而成立个管理部,实质是统管物业管理费用,使管理费该用的用不到位,物业管理该维护的维护不到位,而尽量使管理费剩余形成利润,这是严重侵害业主利益的情况。如果开发商能明白这种关系,知晓不能长期侵占业主利益时,很多小型物业管理公司和大量非公司的管理机构就没有存在的必要而进入合并和重组行列。另一方面,使业主认识到,有的小区虽然小环境不错,但由于管理规模小,管理成本高,必然要使业主的支出增加,同时也会使管理服务水准下降。那么有效的办法就是通过促进与周边小区的整合,尤其是在业主大会成立后重新聘请物业管理企业时,要把能否进行区域整合和在周边区域范围内挑选比较好的物业管理企业做为主要内容来考虑,实现完全市场化的整合小区和选择物业管理企业的模式。此外,随着物业管理企业认识的提高,物业管理企业最应明白的就是规模、成本和效益的关系,在目前很多物业管理企业还依附在开发商膝下的时候,要看到市场经济最主要的特征就是成本的最小化和利润的最大化。开发商,尤其是小开发商和单项开发商是不会永远给业主补贴的。那么小型物业管理企业的生存前景到底如何,要有一个充分的心理准备,尽早向联合、重组或并购的市场化道路上靠拢。

总之,从事物发展的基本规律角度来看,市场或是任何事物的发生发展都是从出现、增长到调整、优化这样一个循环过程。我们再做一个比较,以深圳为例,目前物业管理企业的数量为数近500,形成规模的公司不足100家,最大的公司本地管理面积不足500平方米,而从事物业管理的各类机构达700多家,深圳市的总人口只有400万。相比较、香港物业管理公司总数亦为500家,形成规模的公司也是100家,而管理面积最多的可达1-2千万平方米,香港基本没有什么公司的管理机构,人口将近700。比较之下,深圳的物业管理企业或机构减掉3-5百家是一点都不多的。

二、物业管理规模扩张和专业化细分,是调整物业管理市场份额和重新划分市场的必然。

时下,有一种认识认为,物业管理的市场化就是物业管理企业能否对外承接别人的项目或有否到外地去承接项目为标志。这是由于人们人为的把物业管理市场视为以管理面积为主的意识造成的,认为有了管理面积就有了物业管理市场的一切。同时,又在传统计划体制影响下,坚守大而全,小而全的做法,似乎要把计划体制下的后勤管理改革需要推向社会的内容一古脑地全盘接收,把物业管理的社会化变成了物业管理的小社会。当然,物业管理发展过程中的这种全面的综合发展也不能一概否定。比如,在90年代初社会上清洁公司的运作水平和能力不能满足我们有些大物业公司的管理标准。到90年代中期一些物业公司又纷纷把包给专业公司的清洁工作收回来,自已重新成立清洁队,但当清洁行业做为一个新兴的专业类型市场形成后,其专业化、低成本、高标准的优势一定会在这个市场中立足,现在又有很多物业公司采用了分包方式,有条件和能力的公司亦有组建专业公司的,将清洁工作在自己的具体操作内容中分离出

去。从这个例子中我们可以肯定物业管理的大而全、小而全或叫综合一体化所起到的历史作用。问题是:很多个原属于物业管理大市场或相关市场的新兴类型市场己经出现,我们如何抓住这样的机遇,在新一轮类型市场划分中占有一席之地,可以从以下途径进行思考和实践。

(一)、在物业管理的微观范围寻找市场

目前,一些有一定规模和有某些方面专业能力特长的公司已组建了一些独立核算的如电梯公司、机电公司、绿化公司、清洁公司等,这些公司成立的基础大都是原物业公司自有业务,能满足专业公司的基本运作,再根据其经验特长,向社会承担相关业务。这个途径并不是说让大家都去一哄而上搞专业公司,搞了专业公司不走向市场没有意义,走向市场,竞争不过别人就更没有意义,所以搞不了专业公司的可以请专业公司来替我们打工。向专业公司分包具体操作项目,从理论上讲,管理成本是会降低的。同时由于专业化公司形成了规模化和标准化的管理,也可使管理效果大大提升,在物业管理费标准不能轻易变动的情况下,效益应该是明显的。

(二)、在物业管理的中观范围寻找市场

在上述物业管理直接操作的内容上再向探寻一下,不难发现,还有很多商机存在,我们没有很好的介入和开辟新市场领域,比如大型商业物业的经营、会所的经营、幼儿园的经营等,如果说大型商业物业有时受开发商出售和直接出租的影响,我们介入不上,幼儿园也都直接租或交给相关部门去经营的话,会所可是大都交给了物业管理公司经营和管理,可现实是95%-98%以上会所都不能盈利甚至不能很好地开展活动。造成了有效资源的浪费。而包括幼儿园、大型商业物业的经营,如果能在我们物业管理范围内进行有效开发,甚至投资或参股组建专业物业经营公司,并不是削弱了物业管理的实力和缩小了物业管理的范围,而洽洽是扩大了物业管理的领域,开发出了新兴的物业管理类型市场。其实,对物业的经营原本就是物业管理概念和内容中的主要组成部分,物业管理企业最有条件成为这一市场类型细分的主力。

(三)、从物业管理的宏观范围寻找市场

物业管理能不能参与高科技领域,能不能进入城市管理的市政领域,答案应该是肯定的。在深圳,除了早已有了专门为物业管理开发电脑软件的高科技公司,也有物业管理企业开办高科技实物产品--外墙清洗剂的专业化公司,最近更有高科技上市公司参股物业管理公司的事例。如果说物业管理介入高科技领域存在高、难、远的问题的话,那么物业管理发展到今天已经成了城市管理的重要组成部分。物业管理与城市管理的具体操作内容也仅仅是一墙(围墙)之隔,一线(红线)相连,其很多市政管理如马路清洁、市政设施的维护,市政绿化的管理等,都可以通过市场竞争的方式介入政府拨款管理的领域,而从市政管理的角度看,通过市场选择管理者也必将成为城市管理体制改革的必然。但是,如果说城管体制改革亦需过程的话。那么,物业管理利用自我优势和物业的便利,介入餐饮、娱乐业领域则早已有了成功的偿试。

当我们看到香港的物业管理只用很少的人,而大部分业务都通过专业分包,把管理责任转移到社会上去,美国的一个20多万平方米的小区只有一名管理人员而惊叹不已的时候,我们所能反应出来的一个主要问题就是真正的社会化不是把后勤体制的内容转移到物业管理企业;真正的专业化也不是在物业公司内部拥有多少个职称的专业人才;真正的规模化更不是不计成本和效益的元限扩大;而真正的市场化经营是在主营项目不断扩大的同时,使专业项目和辅助配套项目形成新的分工,使市场成为由很多类似"纳米"技术一样的社会最小单位所构成。要知道波音飞机公司的最终产品是由成千上万个独立的"纳米"性质的小公司的产品所构成的。

三、物业管理企业建立现代企业制度,是适应市场经济和物业管理市场调整的需要

建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题,也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革,党的十五届四中全会决议指出"当前国有企业的体制转换和结构调整进入攻坚阶段,一些深层次矛盾和问题集中暴露出来"。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业,也同样受到传统体制的影响,相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求,经营机制不活,管理水平落后,服务意识不强,技术创新能力差,亏损经营或上级补贴经营普遍,甚至没有经济上的独立自主权和决策权,较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的直路,也阻碍了物业管理市场的健康发展和物业管理市场化的发展进程。所以,物业管理建立现代企业制度势在必行,其主要途径有以下3个方面:

(一)建立真正的以资产为纽带的有限责任公司,明晰企业资产结构,明确各股东的责任、权利和义务,弱化上级对下级公司的指挥和支配权,强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力,使物业管理企业具备市场准入的基本条件。

物业管理市场范文篇5

(一)政府协调

(二)市场调整

二、物业管理规模扩张和专业化细分,是调整物业管理市场份额和重新划分市场的必然。

(一)、在物业管理的微观范围寻找市场

(二)、在物业管理的中观范围寻找市场

(三)、从物业管理的宏观范围寻找市场

三、物业管理企业建立现代企业制度,是适应市场经济和物业管理市场调整的需要

物业管理市场范文篇6

持续发展。文章探讨市场经济条件下物业管理的要求，分析存在的问题，着重研究物业管理创新。

关键词：物业管理专业化；发展方向；创新措施

随着我国城市规模和城镇规模的不断扩大，城市和城镇社区的居民越来越多，对物业服务的要求也越来越高。当前，物业管理市场化的趋势越来越明确，居民可以对提供服务的物业公司进行选择。这种市场经济形势加大了各物业

公司之间的竞争，需要物业公司不断的进行管理创新，提高服务水平，获得小区居民的认可。

1市场经济条件下物业管理的新形势

1.1机械化程度提高

物业管理中，相较于人工作业模式，机械化作业有着更高的效率、更高的标准、更优的效果。很多物业管理公司采取机械代替传统的人工作业模式，大幅提高了劳动效率。由于大型物业设备的投入和使用，使物业管理成本也随之

提高。例如，保洁是物业管理中一项最基本的服务内容，由于人力成本的上升较快，加之人工保洁效率低、成本高，保洁成本很高。采用大型保洁机械虽能提高劳动效率，但对物业公司的保洁规模要求很大，如果保洁任务量达不

到机械满负荷运转的要求，将会导致单位面积保洁成本过高，这仍然会转嫁的居民身上，带来很多意见。

1.2专业化分工细化

专业化分工是市场经济的一体特征。在市场经济条件下，物业管理的分工也越来越细。以小区绿化为例，以前物业公司需要配备专门的绿化人员。随着市场化的逐步深入，绿化规模和标准越来越高，对绿化工作的水准也日益提高

。这就需要具备相当规范、技术和管理水平的专业化绿化队伍来开展专业化的绿化工作。1.3市场化定价机制价格是市场经济主体获得业务、实现自身利润的一项主要竞争措施在市场经济条件下，企业层面的产品、服务价格是随着

供求关系的变化而不断变动。一方面，物业公司之间由于业务竞争的考虑不断地引进先进的设备和技术，降低人力等运营成本。另一方面，又通过引进最新的管理理念和工具来提升服务水平。因此，在市场化条件下，企业既具有

降低价格的管理、技术等方面的储备，又具有赢得竞争的需求，造成了物业服务价格随着市场环境的不断变化而调低或调高。

2市场经济角度的物业管理创新研究

企业发展，唯新不破。对于物业公司来说，市场化既带来庞大的市场容量和机遇，又带来了前所未有的竞争压力。在这种形势下，从市场经济角度出发进行连续的、有效的创新就成为物业公司提高核心竞争力、获得可持续发展的

必然要求。

2.1牢牢抓住“第一生产力”

人力资源是现代物业管理的第一生产力。21世纪，人才成为最重要、最核心的资源，物业管理必须注重人才的引进与开发。在具体经营过程中，充分认清自己在物业行业中的定位，明确面临的挑战，制定符合企业实际的战略目标

。在此基础上，明确员工队伍的优点和短板，突出优势，放弃不具备竞争优势或人力资源达不到要求的服务项目，将人力资源集中公司最擅长的领域。同时，运用专业的工具和方法，测评人力资源与公司经营绩效之间的匹配度。

根据物业管理实际，设定人力资源与公司绩效的平衡点，当人力资源配置低于这一平衡点时，应采取招聘、培训等措施，强化对人力资源的有效配置，提高物业服务水平；当人力资源配置高于这一平衡点时，应采取加薪、减员、

晋升等激励措施，挖掘人力资源的潜力，保持员工队伍的活力。

2.2紧紧抓住“第一需要”

客户需要是物业创新的第一需求。在市场条件下，物业公司必须不断地挖掘业主的新需求。根据业主的需求，综合考虑自身管理和外部市场环境等因素，对物业管理制度、管理方式和服务流程进行理顺和创新，细化服务措施，不

断创造出符合客户需求的新项目，将物业管理与业主需要更加有效地连接在一起。例如，某物业公司公司根据业主的实际需求，先后创造出了延时服务法、业主代办点等工作方法，满足了业主上下班接送子女上学、收发物品易流

失等问题，为业主的日常工作和生活提供了便利条件，有力地弥补了业主无暇顾及的事项。

2.3时刻抓住“第一影响力”

品牌建设是物业企业的第一影响力。在市场化条件下，物业公司必须注重自身品牌建设。积极主动地向业主群体介绍企业核心价值观所蕴含着精细化服务、客户至上的观点，全面体现企业对业主需要所表现出的终极关怀理念和有

效满足能力。以此为基础，不断提高公司在业主心目中的美誉度，形成客户强烈的忠诚度，将公司的品牌深植业主群体之中。同时将差异化、特色化作为区别与同类物业企业的重要内容，不断地细化服务方式，并将服务内容进行

特色化的包装，加大宣传推介力度，深化业主对公司的认知程度。

2.4不断打造“第一沟通力”

信息化建设是物业企业的第一沟通力。在知识经济时代、人本管理时代，物业公司和业主之间必须建立一道更加迅捷、通畅的互动桥梁，及时地发现业主的服务需求、对物业公司的意见建议。这就需要物业公司加强信息化建设，

通过微信、QQ、网站等业主最容易使用也最常用的互联网工具，加强公司与业主的沟通频度，以便更好的对接业主需求，挖掘物业公司的潜力，提供个性化服务。将公司服务资料、业主工作与生活方面的习惯等内容系统地汇集到

信息化管理系统中。通过专业的信息化系统，分析物业公司的服务能力、业主的满意度等内容。同时借鉴同类企业的新模式、新理念、新措施，形成自身优质的服务内涵、规范的服务流程、高效的服务行为。

3结束语

市场经济条件下，物业管理个体面临着更加激励的竞争，也面对着业主与日增长的服务需求。创新成为必然要求，如何创新则是一门大学问，需要物业服务企业不断地进行研究和实践，保证持续创新的动力，才能在市场中立足不

败之地。

作者:孔令东单位:深圳地铁物业管理发展有限公司

参考文献：

[1]蔡丹雄.企业物业租赁的法律风险及防控[J].中国农垦,2015,(10):50-53.

[2]尚剑.感受不一样的乌镇——浅谈绿城物业养老模式[J].住宅与房地产,2015,(13):18-22.

物业管理市场范文篇7

一、贯彻建设部等八部委文件精神，部署开展专项整治工作

根据建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[20*]87号）和省建厅等十厅委局联合下发的《转发建设部等八部门关于开展房地产市场秩序专项整治的的通知》要求，为强化房地产市场监管，建立规范的房地产市场秩序，健全和完善长效机制，促进我县房地产市场稳定、健康发展,及时拟订方案，在全县开展为期一年时间的房地产市场秩序专项整治。

1、宣传发动，制订方案。今年六月份，在广泛深入地开展宣传贯彻建设部等八部门和省建厅等十厅委局联合下发有关文件的基础上，拟订《*县房地产市场秩序专项整治实施方案》。这次专项整治工作为期一年，分三个阶段进行。第一阶段为动员部署阶段，第二阶段为组织实施阶段，第三阶段为巩固总结阶段。这次专项整治工作的重点内容：一是按照房地产市场秩序专项整治和前阶段已经开展的整顿规范房地产交易秩序和治理商业贿赂两项工作有机结合的工作方针，重点对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理；对涉及群众投诉和媒体曝光的案件进行重点调查；对房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规、钱权交易等行为进行依法查处。切实将专项整治工作纳入房地产市场宏观调控的总体安排，纳入党风政风建设的总体部署。二是建立审计制度和案件线索移送制度。对检查中发现问题的房地产开发企业要依法进行审计和检查。同时，畅通举报投诉案件线索渠道，对群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，配合监察机关、检察机关集中查处房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产开发企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。与此同时，还明确了在专项整治中各部门的工作职责和任务。保证专项整治工作按计划、有重点、分阶段稳步推进。

2、广泛动员，全面部署自查自纠。今年六月份，分别组织县有关部门、全县房地产开发企业和房地产中介机构召开会议，部署我县房地产市场秩序专项整治工作。会议要求各部门和企业要从全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的高度出发，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的原则，充分认识房地产市场秩序专项整治工作的重要意义，集中开展房地产市场秩序专项整治活动，狠抓各项整顿和规范工作的落实，加大对房地产领域违法行为的查处力度，加强制度建设，切实保障群众合法权益，维护公平竞争、规范诚信的市场环境，促进我县房地产市场持续健康发展。

3、分阶段组织实施，全面开展自查自纠。自查自纠工作分二个层面展开，即，部门自查自纠和企业自查自纠。部门自查自纠工作的重点内容是查找并纠正房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目土地取得、立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策、廉租住房资金落实情况等相关工作的执行情况；企业自查自纠的重点内容是房地产开发前期及交易秩序、税收和其他方面是否存在违法违规问题。对照方案要求，我县列入在建并已进入预售环节的房地产开发五个，列入自查自纠范围的还有房地产中介机构65家，部门4个。通过自查自纠，发现了一些问题。如个别房地产开发企业交付使用商品房前未经竣工综合验收备案；已经具备条件的住宅小区，建设单位未能及时成立业主大会；房地产中介机构中有20家无执业资格人员，还有10家无证经营等。

4、全面开展检查工作。八月下旬由县建设局牵头，县发改局、县监察局、县工商局、县国土局参加组成联合专项检查小组，分二组分别对我县房地产开发项目和房地产中介机构开展为期二天的检查。县地税局与国税局对房地产行业税收进行了专项联合检查。列入本次我县专项检查的房地产开发项目有5个，房地产中介机构29个，专项检查采用企业自查自纠汇报和部门检查相结合的方式。对照这次房地产市场秩序专项整治的要求，结合检查结果我县房地产市场秩序总体上来看是规范的，但还存在一定的问题：⑴房地产开发项目中存在的问题包括：个别房地产开发企业印刷的宣传册中，存在着宣传用语不规范；企业委托广告公司的户外广告没有及时办理审批；5家企业在所得税方面存在问题，表现为企业多列成本，少计企业所得税，本次专项检查共计应补缴所得税2122495.03元。⑵房地产中介机构中存在的问题：14户经营户属无证经营；超越经营范围，个别经纪机构只具有一般经纪资格证，不具备经纪机构成立条件。对检查出的问题，各职能部门按分工依法进行了处理。

二、加强市场监管力度，促进行业健康发展

1、继续抓好在地产开发项目的监管工作。一是把好商品房销售关。至12月底，对符合预售条件的10个房地产开发项目核发了《商品房预售证》19张，核定预售面积25.01万平方米。二是按照《关于加强商品房销售管理的通知》的有关要求，继续推行商品房销售合同备案制度。12月底，共有商品房销售合同备案份2015份。三是切实加强住宅小区竣工综合验收的后续监督和管理。继续实行住宅小区竣工综合验收备案制度。共有4个项目(嘉州海岸、绿城花苑29号楼、东海花苑5、7组团、南塘梦琴苑1-14号楼)中16.40万平方米商品房在交付使用前，对竣工综合验收备案资料进行了审核备案，严格把好商品房交付使用关。

2、继续抓好物业管理工作。一是开展物业服务企业年检工作。在参加企业年检的13家物业服务企业中，有12家年检合格，1家晋升。二是继续在新建住宅小区中推行物业管理。交付使用的“嘉洲海岸”“南塘琴园梦琴苑1-14号楼”等住宅小区先后实行了物业管理，新增物业管理的房屋面积9.4万平方米。三是广泛深入地开展《浙江省物业管理条例》宣传和贯彻工作，在物业管理的住宅小区中积极引导和帮助业主委员会开展工作。指导、帮助“邮电新村”“金汇名仕”等住宅小区成立首次业主大会；“城市花苑”住宅小区完成第二届业主委员会换届选举工作。四是以制度建设为抓手，以创优达标活动为契机着力推进物业管理整体水平的提高。今年共有2家物业服务企业管理被评为“20*年度创建‘平安小区’先进集体”，6名物业服务企业经理被评为“20*年创建‘平安小区’先进个人”。五是继续抓好物业维修专项资金的归集管理使用工作。今年归集物业维修专项资金679.5万元，按规定程序使用物业维修专项资金8.42万元。累计归集物业维修专项资金3*4万元。

3、调整方式，继续抓好住宅室内装饰装修管理。依据有关法律规定及时调整管理方式，印发《关于加强城镇住宅室内装饰装修管理的通知》由原来住宅室内装饰装修审批制度改为申报登记制度，并做好相应的宣传贯彻工作。组织装饰装修企业参加20*年嘉兴市市级室内装饰设计技能比赛，共有三家装饰装修企业组成三个队参加，我局获得优秀组织奖。

三、组织实施实事工程，切实为民排忧解难

今年是我处承担组织实施政府实事工程的第三年。我们在认真总结往年工作的基础上，按照既突出重点，又兼顾一般的原则，采用区块整体改造与疏浚修缮相结合的方法，有选择、有重点的解决一些具备改造条件区块的突出问题。今年整治改造区块11个，涉及六个社区居委会中的17幢居民住宅楼，受益居民552户。同时针对一些不具备改造条件或已经列入旧城改造计划区块中存在的问题将采用以维修与疏浚为主的方法来解决。11个整治改造区块分三个标段通过小型工程招投标确定三家施工企业于6月底全面动工建设，8月底全面竣工。11月初，会同发改、财政、审计、质监部门，设计、监理、施工等相关企业参与，通过现场查看、资料审查，对*、*年整治工程进行了竣工验收。

四、其它方面工作

围绕工作中心，开展创建活动。根据局创建省级园林城市工作的统一部署和总体要求，制订园林式居住区创建实施方案，及时调整年度工作计划。并落实专人负责，有计划、有步骤、有重点地扎实推进我县园林式居住区的创建工作。高度重视、认真做好县人大代表建议、县政协委员提案办事答复和信访工作。办理并答复县人大代表建议、县政协委员提案4件；办理12345县长公开电话168件。认真做好县志编写工作的基础性工作。按照分工要求完成了本单位的撰写工作。继续开展老住宅小区地下排水管道的疏通和更新工作，受理8个社区居委会报修。

五、全县房地产市场运行情况

针对我县新建商品住房市场供求矛盾较为突出等问题，县政府加强房地产市场有效调控力度。今年以来，在加强城镇住房保障体系建设，构建多层次住房保障体系的同时，还加大了商品住房用地的投放数量，以增加普通商品住房的市场供给，缓解市场供求矛盾。但是，土地从供应到最后转化为住宅还需要一段时间。因此，今年我县的房地产市场总体运行良好。主要表现在以下几个方面：

1、房地产开发投资有所回升。20*年我县房地产开发投资6亿元，同比增长59.15%，与05年投资基本持平。其中，拆迁安置住房开发投资1.28亿元，占全县房地产开发投资总额21.33%。剔除拆迁安置住房开发投资，同口径与20*年比较，20*年我县商品房开发投资同比增长31.48%。

2、住房供应结构有所调整，中小套型住房供应增加。在建立以中小户型为主的住房消费模式的政策引导下，我县普通商品住房的供应比重增加，普通商品住房所占全部商品住房的比重由20*年的81.52%，增加到20*年的85.13%。中小套型住房市场供应明显增多，套型面积明显减小。据统计（以下统计未包括经济适用住房和廉租住房），20*年市场供应中小套型住房(90平方米以下)有358套,占整个住房供应面积的15.6%。

在调整住房供应结构的同时，也调整了保障性质住房在整个住房供应中的比重，逐步满足低收入家庭的基本住房需求。20*年，拆迁安置住房施工面积11.34万平方米，占全县住宅施工面积的27.58%；供应经济适用住房330套，面积3.43万平方米；供应廉租住房50套，面积2901平方米。

3、消费需求依然强烈，销售额有较大幅度提高。20*年，全县商品房屋销售面积26.36万平方米，剔除拆迁安置用房同比减少7.28%，其中住宅14.61万平方米，剔除拆迁安置用房同比减少19.*%；办公楼1万平方米，同比增长1*.33%；商业营业用房8.43万平方米（包括紧固件城商铺用房），剔除拆迁安置用房同比增长4*.83%。

20*年，全县商品房销售额10.69亿元，剔除拆迁安置用房同比增长24.54%，其中住宅6.17亿元，剔除拆迁安置用房与*年基本持平；办公楼4901万元，同比增长3*%；商业营业用房3.55亿元，剔除拆迁安置用房同比增长195.83%。

4、商品住房成交旺盛，住房价格持续攀升。从20*年全县登记备案的《商品房买卖合同》统计数据中反映出：（1）住房需求强烈，成交量保持一定水平。20*年，全县签订并登记备案的《商品房买卖合同》共计2015份，其中，住房买卖合同1276份，同比增长3.91%。住房成交量分季度统计为：第一季度352套、第二季度383套、第三季度182套、第四季度359套。（2）高层住房需求有所增加。20*年签订高层住房买卖合同389份，同比增长37.46%。（3）住房价格持续攀升。20*年全县商品住房销售均价4300.53元/m2，同比增长21.77%，其中多层均价4185.26元/m2，同比增长19.63%，高层均价4241.85元/m2（不计精装修），同比增长17.03%，精装修高层均价5942.81元/m2,多层住房的上涨幅度大于高层住房的上涨幅度。20*年县城（除大桥新区）商品住房销售均价4417.29元/m2，同比增长23.18%，其中多层均价4343.37元/m2；乡镇商品住房销售均价为2000元/m2，同比增长14.05%。

5、商品房空置面积明显减少。20*年12月底，全县商品房空置面积6.39万平方米，剔除不可销售面积（拆迁安置用房）2.21万平方米，实际空置面积为4.18万平米，同比减少27.56%。其中，住宅空置面积2.*万平方米，剔除不可销售面积（拆迁安置用房）1.71万平方米，实际空置面积为0.37万平米，同比减少85.71%。

六、当前行业发展中存在的主要问题

物业管理市场范文篇8

①加强监督管理，规范经营行为。保持市场农贸大街畅通，坚持做到车辆停放整齐，经营秩序规范。并实行专人管理责任制，跟踪保障道路畅通及规范经营行为，保持市容市貌良好。

②进一步规范入市农副产品交易秩序，不断规范农民自产自销水果、蔬菜和家禽等农产品活跃市场，做到不乱放、乱卖、流动经营，阻塞交通。

2、理顺环境卫生保洁体制，提高卫生保洁质量。将北门市场、桥头市场、牡丹苑临时市场、钨都广场、安康广场的卫生保洁交由县环净美公司进行统一管理，从而进一步提升市场保洁质量，同时解决市场与周边居民区结合部卫生管理脱节问题。

3、强化服务意识，提高服务水平。一是牢固树立“诚信服务、以人为本”的服务理念，以服务求生存，以服务谋发展，为市场业主提供优质服务；二是加强干部礼貌待人，推行首问负责制等方式，切实做到文明管市、热情服务，努力提高服务意识和服务水平，使职工正确处理好管理与服务的关系，与业主多沟通、多联系，真正实现规范性工作与人性化管理的有效结合。

4、进一步实施“岗位工作责任考核”机制。从工作任务、劳动纪律、管理实效等方面对在岗职工进行考核，奖优罚劣，奖勤罚懒，让“想做事、能做事、做了事”的干部职工得到肯定和奖励。

物业管理市场范文篇9

一、由计划经济意识向市场经营意识转变，在思想观念上逐步适应了物业管理市场化发展要求

回顾这几年搏击市场风浪的艰难历程，我们深切地体会到，作为一个特大型国有企业的物业管理机构，影响推进市场化管理进程的主要制约因素，除了体制方面的原因外，主要是由于我们的思想观念还比较落后，始终不想承认，甚至不敢承认社区物业管理“自主经营”的发展趋势，揉入了太多的依赖思想，表现出了太强的惰性意识。迈不开解放思想的步子，就找不到生存发展的路子，不彻底挣脱长期以来在计划经济条件下形成的陈旧思想观念的束缚，不尽快树立起全新的物业管理市场经营观念，就只能在日趋激烈的市场竞争中逐步萎缩，直至彻底消亡。为了促进广大职工的思想尽快由计划经济意识向市场经营意识转变，我们一手抓教育推动，一手抓干部带动，取得了比较好的效果。

一是坚持依靠教育推动观念转变。否定过去是痛苦的，转变观念是艰难的，但是没有痛苦的否定和艰难的转变，思想观念就难以有大的突破，改革发展就难以有大的作为。几年来，我们紧紧围绕油田物业改革的方针政策，牢牢把握物业管理市场发展趋势，积极畅通内部宣传教育信息渠道，根据上级党委的要求，毫不衰减地把推进社区改革和市场竞争的信号传递到了最基层，传递到了每一个员工，使大家逐步认识到，走物业管理市场化发展道路是大势所趋，只有从事实上具有准计划经济特征的运作模式向充满活力和生机、竞争和风险，严格意义上的市场模式转变，我们所从事的物业管理才大有希望，才能从根本上维护好企业和职工群众的切身利益。当前，我们公司上下集中讨论、广泛关注的问题，已经不再是“走不走市场化道路”的问题，而是“如何走好市场化道路”的问题。认真分析市场，努力适应市场，已经成为我们公司这个团队的坚定共识。

二是坚持依靠干部带动观念转变。职工队伍思想观念转变的程度，市场经济意识的强弱，既取决于加强教育引导等基础性工作的效果，更取决于干部的思想认识和行为表率作用。转变思想观念，树立市场意识搞“齐步走”是行不通的，在认识水平和转变程度上要求达到“一般高”也是不现实的。为此，我们突出加强了公司领导和基层负责同志的市场观念培育，主要是利用公司工作例会这个很好的机会，努力灌输物业管理市场理念，经常集体探讨物业管理市场化发展趋势问题，经常研究实施模拟市场运作的方案和机制问题，并组织交流开拓市场的体会和经验。我们还创造条件，经常给大家提供一些参加学习和培训的机会，帮助大家开阔视野、开拓思路，尽量使基层领导干部比普通职工站得更高些，看得更远些，想得更深些，在解放思想、干事创业、开拓市场、加快发展中，为职工群众做出表率，用实际行动影响和促进职工群众尽快转变观念，基本达到了预期的目的。

二、由维持基本生存向谋求更大发展转变，在工作思路上逐步适应了物业管理市场化发展要求

有分析人士指出，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。根据油田社区改革发展趋势预测，未来3-5年，甚至会在更近的时间，我们现行的物业管理市场也会逐步打破行政区域界限，按照市场经营规则重新“洗牌”。在这一转换过程中，一些体制落后，创新滞后，服务低劣，成本过高，依靠外力扶持的物业管理企业必然难逃出局的命运。即使是相对比较优秀的一些物业管理企业，到那时再想进入物业管理社会市场，分得一杯羹，困难和阻力也会更大。所以，对于我们这些市场竞争能力相对较弱的物业管理企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。我们立足当前，稳扎稳打，较好地把握住了生存发展的先机。

一是努力把内部服务市场做精。物业管理企业的发展机遇集中体现在管理服务之中，发展的客观规律也突出体现于管理服务之中，通过为业主提供所需服务，获得他们的认同，“让业主满意”是加快发展的主要动力。尽管我们公司确立了走向市场、做大做强的发展目标，但是并没有脱离现实、本末倒置、急于求成。我们清醒地认识到，现在的内部市场是生存发展的基础，内部市场的管理服务质量是影响外部市场竞争的决定因素。几年来，我们将优质文明服务作为一个系统工程来抓，在各项工作中严格坚持“精、细、美”的质量标准，在落实各项工作的过程中自觉践行“细、实、严、恒”的自率标准，在我们胜中社区首家全面推行了ISO9001质量管理体系认证，对管理服务工作的每一个细节精雕细刻，用精益求精的务实作风牢牢把握住了内部服务市场。目前，我们已经创建出部级示范住宅小区1个，省级优秀住宅小区3个，雅苑小区被评为“全国物业管理优秀示范小区”。

二是努力把内部模拟市场做实。当前，物业管理行业的竞争不但体现在比管理水平、比资金实力、比管理规模上，而且已经上升为市场化运作基础上的持续竞争。在这种发展趋势面前，要提高我们公司的核心竞争力，就必须锤炼一支过硬的职工队伍，不断提高熟悉市场规则、了解市场趋势、自如驾驭市场的能力。我们公司从规范内部管理切入，建立了以物业站为甲方、专业队为乙方的内部模拟市场运行机制，明确了物业站在物业管理中的甲方主体地位。我们根据相关业务机构的工作内容，在组织专题会议共同探讨的过程中，彼此分清了各自应当承担的责任、权利和义务，并达到相互一致认可后，公司安排专人据此制定了对物业站的监督考核办法；物业站制定了对专业队的监督考核办法。在日常管理过程中，物业管理部每天巡视检查物业管理工作状况，物业管理站每天考核专业队的工作质量，在物业管理公司与物业管理站之间、物业管理站和专业队之间形成了以考核为纽带的工作关系，充分调动了各方面的积极性，既控制了成本又保证了服务质量，提高了整体管理水平和经济效益，增强了内部活力。

三是努力把企业服务品牌做响。品牌是综合管理、经营服务、产品质量、企业文化、员工素质、公众信誉等多种因素在广大业主乃至社会公众心中的综合反映。良好的品牌不仅可以直接得到居民的认可，带来可观的经济效益，而且可以作为物业公司长远发展和规模效益的坚强后盾。我们在全员中积极灌输“以人为本”的管理服务方针，努力探索推行“人文社区”、“学习型社区”和“绿色物业管理”等全新的管理服务理念，进一步充实其内涵和外延，通过理念的升华推动了品牌的塑造。目前，我们相继打造出了“心连心”、“彩虹”、“广厦之星”、“银盾”等一批服务品牌。在坚持强化素质、高效服务树品牌的基础上，我们还通过策划设计标识图案、利用媒体进行文字宣传、制作固定或流动宣传图徽等方式充分进行了品牌形象展示，同时对品牌队的服装和其它相关标识也进行了统一的规范，既便于大众识别和监督，又增强了员工自觉维护品牌形象的团队精神和集体主义观念，品牌的感召力正在进一步显现。

三、由固守内部市场向开拓外部市场转变，在具体行动上逐步适应了物业管理市场化发展要求

我们必须充分认识到，油田物业管理市场打破行政区域界限是必然的发展趋势，而且迫在眉睫、指日可待。即使退一步讲，纵然我们能够站稳内部行政区域划定的现有物业管理市场，由于普通住宅小区物业管理的盈利空间是十分有限的，仅靠这部分市场份额枉谈发展。因此，大力实施“走出去”战略，努力开拓外部市场，积极扩大社会市场占有份额，是物业管理企业谋求基本生存、实现持续发展的唯一选择。为了适应这种要求，我们主要从两个方面实现了重点突破。

一是积极向社会公共型物业市场渗透。社会公共型物业主要是指机关事业单位、学校、医院等机构的办公、住宅等物业。这部分物业本来是由单位统一管理，但由于受到管理不够专业等因素影响，致使管理成本高，服务档次低。随着政府后勤制度的改革，这部分物业最终会走向市场。我们之所以把社会公共型物业作为拓展外部市场的首选主攻方向，是由于社会公共型物业是国有产权，业主单一，收费相对比较容易，而且有一定的利润空间。目前，全国社会公共型物业管理全面飘红，在一定程度上就说明了这个问题。几年来，我们以良好的社会信誉、优质的管理服务、诚恳的合作态度和坚韧的和谈毅力，逐步敲开了迈进社会公共型物业市场的大门，先后成功地接管了东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、胜利日报社、计算中心、油城广场等多处社会公共型物业，赢得了近150万元的经济效益。

物业管理市场范文篇10

关键词：物业管理；房地产；销售价格；影响依靠

物业管理公司管理现代新建城市居民住宅小区，已经悄然遍布全国各大中城市，使城市居民住宅小区与物业管理公司实施联合管理变成了一种社会常态。提供城市居民住宅小区管理服务较好的物业管理公司，他们不仅为居民提供最基本的日常维修、小区的园林绿化和小区的保安保洁等优质服务，还要立足创新物业管理模式，向满足所有小区业主全方位需求方向发展，为居住居民努力营造一个既安全又文明，既温馨又和谐的良好生活环境。伴随不断开发兴起的很多优质城市居民住宅小区楼盘的建设进程，过去曾被人们忽视的物业管理服务，已经渐渐得到了人们的认可，甚或是青睐。目前，不论是城市内的高档小区，还是普通住宅小区，业主在购买商品住宅楼时，既要关注楼房的建筑品质，又很在意房子在未来的升值空间。尽管影响城市住宅商品房的价值因素不是一个方面，但在今天备受人们重视房屋软实力的背景之下，即有没有物业公司的管理，则是人们考虑房屋能否在未来是否有升值空间的重要因素。

1物业管理公司的作用

1.1物业管理公司对房地产开发与销售的支持作用

谈到房地产价格，以市场作为考量标准，它具有房地产本身建造价格与市场价格双重的实体价格基本特征。房地产本身建造价格以市场用地、建材以及各种建筑投资与支出为依据进行考量，其属性为房地产内部掌控的价格。房地产的市场价格才是它面向消费者的真实价格。说到底，人们所说的房地产价格则是市场价格。事实上也是如此，只有将房地产放到市场当中，才能体现到它的具体价值。如果房地产还未进入市场，则无法对房地产价格进行具体定位，市场才是房地产价格的实际反映。当前，房地产领域存在的市场竞争极其激烈，房地产开发商极尽能事创造房地产热卖点，而良好的物业管理公司的管理，则是越来越成为了商品住宅的热卖点，尤其是对那些品牌楼盘更是不可或缺的市场热卖点。这一点早已被业内外的所有人士达成共识。作为城市普通市民而言，他们在选购商品房时，同样是要先了解住宅小区有没有物业管理，如果有物业管理，它的服务范围以及收费标准又是如何，这就是在说明，任何一个购房者都在关注小区的物业管理情况，并成为消费者选购商品房的重要条件。由此可见，物业管理公司对房地产的开发与销售具有较大的支持作用。

1.2对房地产估价的助推作用

何为物业管理？根据我国《物业管理条例》当中的规定，体现如下几个特点：一是由入住小区业主自主选聘物业管理企业；二是被聘物业管理公司须与业主依据我国《物业管理条例》规定，签订服务合同。合同内容需要包括对业主居住房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、管理和养护；三是对相关区域内环境卫生和秩序进行维护。物业管理公司依据服务合同约定完成这些规定动作，即为物业管理。实质上，物业公司的管理就是按照服务合同约定，以一系列的管理活动和服务行为，确保业主房屋得以正常、方便和舒适地利用与使用，确保房屋配套设施与设备安全得以持续和高效地运转，最终不会使房屋贬值而达到其保值增值目的。所以，小区物业管理公司管理活动与服务行为的优劣，对房屋的一、二级市场客观而合理估价均有重要的影响，并使之成为房屋估价的重要因素。相对房地产来说，房地产开发商建房质量优的口碑当然是房屋消费者购买房屋的信誉保证，而优秀的物业管理则是人们入住房屋后生活质量的保证。所有购房者都明白，购房行为是短之又短的决策行为，但买房后的居住，少则是一代人一辈子的事情，多则还有可能是几代人几辈子的事情。从这角度说，购房人愈加关注小区的物业管理情况，因此，小区的物业管理对房地产的销售具有越来越大的助推作用，难怪有些房地产开发商，他们很愿意打出品牌的物业管理招牌，因为他们懂得，优良的物业管理已然成为商品房的品牌延续以及对房地产品牌进行有效传播的软实力。

2物业管理对房地产价格的影响

2.1物业管理对一级房地产市场销售价格的影响

房地产一级市场是开发商销售新建商品房的市场，也是房地产开发商重点关注的市场。影响一级房地产市场新建商品房销售价格的因素有很多，比如新建商品房坐落的地理位置、规划设计的房型、建设施工的质量、临近四周的环境和开发商以及建筑商他们自身具有的市场口碑等等，都可对新建商品房销售带来一定价格的影响。同时，从商品房自身具有价值量较大和流动性较差的特点来看，再加上目前开发商对一级市场上的商品房销售方式多以期房销售方式为主，这就使房屋购买者在选购期房时，不得不更多考虑房地产开发商、房地产建筑商以及未来成型小区服务商（物业管理公司）的市场口碑。市场口碑以及传播于市场当中的品牌是房地产开发商、建筑商和服务商的一种无形资产，也是他们的良好信誉驻足市场的集中体现。在通常情况下，留存在市场上的高知名度和口碑以颂的美誉度是一家房地产服务商（物业管理公司）对一个房地产开发建设的商品房项目的品质和价格提升都有相当大的帮助，有时还可形成一个很好的热卖点。说到物业管理公司对一级房地产市场销售价格的影响，作用于房地产开发商和建筑商身上，其影响的特殊性则是在于：当房地产开发商以及建筑商通过了一定程度的投入以后，并使商品房达到了我国法规的相关销售要求时，他们方可制订面向一级市场的对外销售价格，但商品房对外的销售价格往往又都可以进行量化；可是，扮演房地产服务商角色的物业管理公司，尽管在期房还未成就时，也没对未形成入住格局的期房小区开始进行管理服务时，它却对期房的销售价格却已经产生了影响。但物业公司的这种影响则还是难以形成的量化式影响。由此可以看到，房地产服务商（物业管理）公司对一级房地产市场销售价格的影响，并非是它已经提供了什么样的管理或服务，而仅仅还是通过它的企业在物业管理市场当中所建树的企业品牌，使期房购买者对未来小区的物业管理充满信心，以在期房购买者心目中所产生的，对未来居住房屋的良好预期愿望而实现对期房价格的良性影响。所以，房地产开发商和建筑商在制订面向一级市场期房销售价格时，就已经将未来的物业管理因素给予了充分的考虑，并以其影响对期房价格进行了正确地评估。

2.2物业管理对二级房地产市场销售价格的影响

相比房地产一级市场，房地产服务商（物业管理公司）主要是通过那些已经成就的大量而具体持续管理活动以及提供的服务对二级房地产市场销售价格施加影响。从市场销售形态上看，在商品房二级市场上所构成商品房的成交价格元素要比一级市场还要复杂得多，如果仅取二级市场商品房估价这个角度，对房地产服务商（物业管理公司）影响商品房价格进行简要分析，便可更加明了房地产服务商（物业管理公司）对二级市场商品房价格的影响程度。

（1）二级市场商品房售价的估价原则。根据我国《房地产估价规范》规定，对房地产实施估价，既要遵循合法原则，又要遵循最高最佳使用原则，既要遵循替代原则，又要遵循估价时点原则。本文因受篇幅限制，仅对“合法原则”和“最高最佳使用原则”进行简要探讨。对合法原则的理解，可从两个层面进行说明：一是被估价的商品房必须是业主合法使用的，且有合法处分权的商品房（二手房），这是国家法律层面上的规制；二是小区有供全体业主共同遵守的业主公约和有各家业主与房地产服务商（物业管理公司）签订的合法有效的管理服务合同。这是因为小区曾经有了业主共同认可了的业主公约进行自觉遵守，而遵守业主公约则会对某个业主使用和处分自我房产有或多或少的限制，但对于与房地产服务商（物业管理公司）签订的管理服务合同，对小区某个业主使用和处分自我房产的权利和义务也有相应的明确规定或者是相关的约束。为此，对二级市场商品房（二手房）进行估价时，需要考虑房地产服务商（物业管理公司）的某些限制性约束，否则，将影响商品房（二手房）的正确而合理的估价。　　对遵循最高最佳使用原则的理解：需要体现小区与业主双重最高最佳使用因素的考量标准。业主自身不能以自我意志对房屋结构进行有潜在危害性的使用，如装修拆除部分承重墙等，以确保对房屋的正常、安全和合理的使用。房地产服务商（物业管理公司）依据管理服务合同，确保及时维修或管护好房屋配套设施设备，并做好小区环境协调工作，以可持续发展思路，保证房屋的增值空间。只有是贯彻了最高最佳使用原则，才能对商品房（二手房）根据市场变化进行正确而合理的客观估价。这其间，同样有房地产服务商（物业管理公司）很重要的影响因素。

（2）二级市场商品房售价的估价方法。对二级市场商品房售价的估价方法有很多，但本文仅以成本估价法为例进行简要解析。所谓的成本估价法是指对商品房（二手房）在估价时点当中而重新建构价格的方法，即市场时价估价法。当然，评估市场时价需要扣除商品房（二手房）的合理折旧，对商品房（二手房）做一个客观而合理的市场销售估价。因此，使用成本估价法关键是如何求取商品房（二手房）重新建构的价格与折旧。欲售商品房（二手房）所在小区房地产服务商（物业管理公司）管理与服务质量的优劣对欲售商品房（二手房）的折旧额度却是有非常大的影响。欲售商品房（二手房）在市场估价上的折旧，它与会计理论上的折旧具有本质上的区别。在对欲售商品房（二手房）的实际估价当中，既需要考虑欲售商品房（二手房）物质折旧因素，又要考虑它的功能折旧因素，还要考虑它的经济折旧因素。欲售商品房（二手房）的物质折旧，与房地产服务商（物业管理公司）有直接关系，如果他们提供的管理与服务确能保证房屋一直是处在正常使用状态下，而又确保了房屋的设施设备安全，并能一再保持它的持续而高效地运转，最终不能因物业管理而使房屋自身贬值。所以，因物业管理而未减少房屋的意外破坏毁损，亦无杜绝延迟维修而致损坏残存的现象，它将会降低物质上的折旧额度。

在二手房功能折旧方面，如果房屋功能出现某些残缺或者是房屋设施设备落后而不适用最高最佳使用时，因其造成的房屋价值损失，有时是可以通过优良的物业管理给予弥补。比如从在市场上一直得到持续热卖的小户型二手房来看，凡是物业管理水平高和服务质量优的住在小区，相比那些无物业管理与服务小区或有物业管理和服务，但管理与服务质量又较差小区，其二手房的市场售价均相对高许多，这就充分说明了良好物业管理与服务对二手房并不怎么严重的功能性缺损，不但不是影响房价降低的因素，反倒是使房价增值的原因。至于二手房的经济折旧，同样与小区物业管理难脱干系。假如因物业管理不到位而引起小区居住环境恶化，使小区空气污染严重，甚至有噪声现象出现，都会加大二手房经济折旧的额度。因为目前人们对居住环境的要求较高，愈加关注自己居住环境质量，所以，只有良好物业管理小区才能尽可能保持居民居住环境的良性治理。可见，二手房所在小区的物业管理水平，是影响二手房经济折旧的重要因素。从一定意义上说，二手房小区的物业管理水平与房屋市场估价近乎为正比例关系。从二手房市场估价影响因素角度思考问题，权衡物业管理水平似乎很重要。人们对二手房所在小区的物业管理水平相比一级市场商品房更容易进行评价，业已格局成熟的小区，物业管理水平可使人们看得见和摸得着，究竟是何等管理水平则能一目了然。因此，好的物业管理水平档次，则是促进二手房房价提高的一个因素，反之，又是降低二手房房价的一个因素。

3结束语

物业管理对房地产销售价格的影响，关键是看小区有无物业管理，如有物业管理，还要看其管理水平与管理质量如何。在居民崇尚更优居住环境理念支配下，愈加重视居住小区的物业管理问题。市场售房实践已经充分证明，物业管理对一级市场上的商品房销售价格的制订，具有提升售房价格的影响，起码它是一个重要的影响因素之一，特别是优质的物业管理，其影响程度更大。对于二级市场上的二手房房价，有无物业管理或物业管理水平的优劣，同样对欲售二手房的市场房价有着直接的影响，良好物业管理小区的二手房会比没有物业管理或物业管理水平较差小区的房价高许多。由此可见，不论是一级房地产市场，还是二级房地产市场，作为房地产开发商或建筑商，亦或是二手房业主，在对所售商品房进行估价时，均可将物业管理水平影响因考虑其中，以便对新建商品房或二手房进行科学合理的定价或估价，以物业管理因素拉动商品房快速进入市场销售渠道。

参考文献：

[1]于阳.房地产开发经营过程中的物业管理意义[J].现代物业,2007(02):10-12.

[2]黄丽娟.房地产物业管理存在的问题和对策研究[J].住宅与房地产,2016(27):21.