土地增值税范文10篇

土地增值税范文篇1

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

土地增值税范文篇2

关键词:土地增值税;计税依据

一、引言

由于增值税独特的价外税计税规则，营业税改征增值税不可避免地影响了其他税种计税依据的确定，土地增值税也不例外。但不同税种税额的计算规则和步骤各不相同，目前税收政策并没有细化到就每一计算环节遇到的问题予以明确。于是，在实际操作中对一些具体业务的处理就出现了不同的声音。本文仅就“营改增”后增值税差额征税对房产企业土地增值税的影响进行分析。以嘉禾公司为例:2018年9月，嘉禾房地产公司(一般纳税人，适用一般计税方法)通过“招、拍、挂”方式取得一地块，支付土地价款10．9亿元(为简化，假设取得土地的其他相关税费为0)，用于开发“嘉禾丽园”项目。2019年8月“嘉禾丽园”项目取得预售许可证，随即陆续销售。至2021年4月销售比例已达到86%，取得销售总价款43．6亿元。目前进入土地增值税清算阶段。但在确认嘉禾公司土地增值税清算收入和可扣除的地价款金额时，却出现了意见分歧:有人认为收入和扣除应分别为40．9亿元和10．9亿元;而有人则认为应是40亿元和10亿元。分歧起因缘于房地产开发企业增值税差额征税。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定:“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”可以从销售收入中扣除一定金额再计算增值税税款的做法在实务中俗称为“差额征税”。上述案例之所以出现两种答案，就是因为对差除的地价款中含有的增值税税额的性质产生了不同的理解。一种观点认为:地价款中含有的增值税税额属于销项税额，在清算土地增值税时，应恢复至收入，而可扣除项的地价款无需调整。据此，收入和可扣除应分别为40．9亿元和10．9亿元。另一种观点认为:该部分增值税税额不属于销项税额范畴，更接近于进项税额，在清算土地增值税时，无需恢复至收入，反而应相应调整可扣除的地价款金额。据此，收入和可扣除应分别为40亿元和10亿元。本文认为第二种观点更为合理，从以下几方面进行分析。

二、从土地增值税计税依据确定上分析

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”按照增值税价外税的计算规则，本案中，“转让房地产取得的不含增值税收入”应为40亿元，即43．6÷(1+9%)，将含税收入额按适用的增值税税率换算为不含税收入额。但后续国家税务总局的《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年70号文)却引发了讨论。该文进一步规定:“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”大家对这段文字中的“销项税额”产生了不同看法。有人认为应直接从增值税申报表取数，即增值税纳税申报表(一般纳纳税人适用)第11行“销项税额”，本案为2．7亿元=(43．6－10．9)÷(1+9%)×9%。按此口径，土地增值税应税收入即为40．9亿元(43．6－2．7)。笔者认为这种理解并不符合增值税原理。申报表第11行“销项税额”2．7亿元是差除地价款后计算出来的税额，并非真正意义上的销项税额。报表的设计主要是考虑纳税人填报方便。事实上这样的报表呈现，与会计核算是不匹配的，现实中也确实给纳税人带来困惑。其实，“营改增”早期试点时，申报表是另一种设计思路:将差除部分涉及的税额于附列资料三“服务、不动产和无形资产扣除项目明细”单设一列，不经过附列资料一“本期销售情况明细”，而直接进入主表，在主表11行下另设“第11－1行销项税额抵减额”。按照这一填报规则，申报表上的“销项税额”即为3．6亿元。这里报表设计既做到了路径明晰又符合增值税计税原理，可以认为，国家税务总局公告2016年70号和财税〔2016〕43号的内在含义并无不同。

三、从增值税计税原理及申报资料角度分析

首先，对于“销项税额”，《中华人民共和国增值税暂行条例》(以下简称《增值税暂行条例》)给出了明确的定义:“纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式:销项税额=销售额×税率”。表述为“收取的增值税额”，即与支付无关。据此，案例中的销项税额应为向购买方收取的销售额43．6亿元中含有的增值税税额3．6亿元。那么，不含税销售额就应为40亿元。其次，看增值税发票的开具。增值税相关文件并没有提及差除的地价款不得开具增值税专用发票，也就是说可以全额开票。虽然全额开票有考虑惠及最终消费者的意图(这里不作展开)，但从另一角度直观地看，全额开票即意味着发票上呈现出的税额是按照差额前的销售额全额计算出来的。就本案而言，增值税发票上的税额应为3．6亿元(=43．6÷(1+9%)×9%)，也就是销项税额。这与《增值税暂行条例》对销项税额的界定是一致的。再次，看差额征税的计税原理。“营改增”后，受制于增值税进项税额抵扣的诸多限制性要求，某些特殊情形下企业外采支出从销项税额中抵扣，导致企业税负增加。为解决这一问题，对这些特殊情形采用了差额征税办法。差额征税看似是保留了营业税的做法，但事实上其本身就是增值税的计税方法之一(即俗称的“扣额法”)。扣额法下，应纳税款=(销售额－购进金额)×税率，如将括号展开，则等式右边变为“销售额×税率－购进金额×税率”。这里的“购进金额×税率”实际就是进项税额，即本案例中的0．9亿元，即10．9÷(1+9%)×9%。因此，从进项税额角度理解差除的地价款10．9亿元中的0．9亿元更为合理，而不应从销项税额角度去理解。最后，看增值税申报资料。2018年2月1日之前，增值税申报表附列资料中有一张反映进项税额结构的明细表“本期抵扣进项税额结构明细表”，该表第10行填报“受让土地使用权的进项”，即将土地价款涉及的税额作为进项税额进行统计。虽然目前该表已废止，但并不影响从报表路径推测差额部分涉及税额的进项税额属性。

四、从增值税会计核算角度分析

《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)(以下简称“22号文”)对增值税的会计核算进行了系统性规范。1．销项税额的会计处理。22号文规定:“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额。这和《增值税暂行条例》对销项税额的定义是一致的。据此，案例中“销项税额”专栏核算的金额应为3．6亿元:43．6÷(1+9%)×9%，不含税销售额自然应为40亿元。这也和增值税发票票面呈现的税额一致。2．差额征税的会计处理。对于差额部分含有的增值税税额的核算，会计核算是有变化的。先前的《财政部关于印发营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定的通知》(财会〔2012〕13号)(以下简称“13号文”)规定:企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费———应交增值税(营改增抵减的销项税额)”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”“应付账款”等科目。后22号文将其修改为:按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费———应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费———简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费———应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。初看之下，似乎仅专栏名称作了改变，由“营改增抵减的销项税额”变为了“销项税额抵减”。但仔细比较，可以发现还有两个另含深意的细节:一是完善了借方核算科目。13号文借方核算科目仅列举了“主营业务成本”一项(虽然有个“等”字)，而22号文明确增加了“存货”“工程施工”(当然，“等”字仍然保留)。这个变动应该是针对实际中差额征税的不同行业，其差除的部分会进入不同核算科目的缘故。暗示企业应根据自身行业特点确定会计核算科目，而不是一刀切地将差额部分涉及的税金一律直接冲减“主营业务成本”。二是清晰了扣减的过程和时点。22号文进一步明确“发生成本费用时”借记相关科目。而房地产企业发生相关成本费用时不会直接记入“主营业务成本”，支付的土地价款是先记入“开发成本”，最后结转至“主营业务成本”的。据此，土地价款差额部分涉及的税额就应该经原科目冲回，而不是直接冲减“主营业务成本”。这样的核算规定能够更清晰、更准确地反映企业业务实质。据此，案例中相关业务的账务处理应为(省略预缴增值税及土地增税计算过程、单位为亿元):(1)取得土地使用权时，借:开发成本———土地价款10．9亿元;贷:银行存款10．9亿元。(2)结转相关收入、成本时的处理。①结转主营业务收入，借:预收账款43．6亿元;：贷:主营业务收入40亿元，应交税金———应交增值税(销项税额)3．6亿元。②核算按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借:应交税费———应交增值税(销项税额抵减)0．9亿元;贷:开发成本0．9亿元(注:0．9亿元=10．9÷1．09×9%)。③结转开发成本，借:开发产品10．9亿元;贷:开发成本———土地价款10．9亿元。借:开发成本0．9亿元;贷:开发产品0．9亿元。④结转主营业务成本。借:主营业务成本10亿元;贷:开发产品10亿元。经过上述一系列账务处理，开发成本中的地价款自动得到了调整。即相当于将含税的地价款10．9亿元调整为不含税的10亿元。那么，在计算土地增值税时，扣除项目中地价款的金额就可以直接取数10亿元。土地增值税确认的收入与扣除金额和会计核算保持了一致，也避免了计税时的差异调整，便利了征纳双方的实际操作。

五、从营改增对土地增税税额影响角度分析

由于房地产开发企业在计算土地增值税时还有加计扣除政策，差除金额部分涉及增值税额的不同处理，会进一步加大对土地增值税应纳税额的影响。结合案例中的数据简要分析如下(为简化，除营业税、增值税外不考虑其他税费，且不考虑其他开发成本和开发费用等)。(1)缴纳营业税情况下，转让房地产的增值额=43．6－10．9－43．6×5%－10．9×20%=28．34(亿元)。(2)缴纳增值税情况下的处理，①按第一种观点(即:抵减的税额恢复至收入、调整可扣除的地价款)计算:转让房地产的增值额=43．6－(3．6－0．9)－10．9－10．9×20%=27．82(亿元)，较缴纳营业税情况下增值额减少0．52亿元。②按第二种观点(即:抵减的税额不恢复至收入、调整可扣除的地价款)计算:转让房地产的增值额=43．6－3．6－(10．9－0．9)－(10．9－0．9)×20%=28亿元，较缴纳营业税情况下增值额减少0．34亿元。两相比较，虽然第一种观点下收入额较大，但加计扣除的基数也增大，这会加剧增值额减少幅度，同时也可能降低适用税率，进而引起更大程度的土地增值税税额下降，必然影响地方财政收入。营业税改征增值税的整体目标是“税负只减不增”，叠加增值税分成方案的变化，营改增已经直接影响到了地方财政收入。而营改增带来的其他税种计税依据的变化又对地方税收收入产生了间接影响。在这种情况下，土地增值税更大幅度地减少。

六、从房产购买方的账务处理角度分析

由于房地产开发企业销售房产开具了全额增值税发票(发票上注明:金额40亿元、税率9%、税额3．6亿元)。而《中华人民共和国增值税暂行条例》亦明确，“纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，为进项税额。”如果购买方为企业，其取得了增值税专用发票且符合进项税额抵扣的其他规定，则会做以下账务处理:借:固定资产40亿元，应交税费—应交增值税(进项税额)3．6亿元;贷:银行存款43．6亿元。其“进项税额”专栏核算的3．6亿元既与取得的增值税专用发票上注明的税额保持了一致，也与销售方房产开发企业的“销项税额”专栏核算的3．6亿元相同，购销双方的账务处理很好地进行了衔接。同时也契合增值税链式管理的逻辑:上家的销项税额即为下家的进项税额。

七、结语

土地增值税范文篇3

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。

房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

二、分散收入法

在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。

在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。

三、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。四、利用土地增值税的征税范围进行筹划

准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

土地增值税范文篇4

关键词：土地增值税，清算，预征，累进税率

根据国税总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，今年2月1日起全国各地将开展房地产开发企业土地增值税清算。一听说土地增值税要清算，全国的开发商都跳了起来，煞是热闹。让人想不明白的是，这本是13年前就该征收的老税种，何以开发商的反应还会如此强烈？

一、土地增值税简介

土地增值税并不是一个新税种，1993年中国就开征了土地增值税。但由于当时房地产还相当不景气，为了鼓励房地产流通，一直未对土地增值税进行严格征收。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。在项目销售面积不到85%的时候，预征土地增值税(各地税率不同，北京为销售收入的1%)，等销售超过85%后再清算补足。由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，土地增值税征收多采用“预征”，在实际操作中，这往往成为开发商拖欠税款的借口。

土地增值税是房地产市场利益中政府与开发商的分配，它虽然不是新的政策，但最大的变化在于征收方式由事前的预征改为清算。一般此类税种大约占公司开发成本的百分之三左右；现在，土地增值税大约占开发成本的百分之十左右。按过去根据销售收入预征百分之一计算，到现在的按百分之三十甚至是六十计征，假如北京一家房产商售出一套200平方米的房子，该房产土地和建筑成本是5000元/平方米，售价是10000元/平方米，即总房价为200万元，其中土地增值税的除项目总额为100万元，增值额为100万元。按四级超率累进税率计算，增值额未超过扣除项目金额50%的部分(即增值额中的50万元)，税率为30%，应缴税额为15万元；增值额为扣除金额50%-100%部分(即余下的100-50=50万元)，税率为40%，应缴税额为20万元。到项目清算时，该房地产商应为该套房产的销售缴纳15+20=35万元的土地增值税。但按1%的预征率，该房地产商在销售该房地产时只需缴纳200×1%=2万元，中间的差额达到33万元。可见，预征额相对于真正的应缴税额来说不过是九牛一毛，完全起不到该税种应有的利润调节作用。

二、影响税收环境的因素

目前，影响土地增值税税收政策环境的相关因素主要有：

其一，经济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足，局部供应失衡。

其二，城市住宅建设缺乏合理规划，对居民住房需求不能合理引导。如廉租房制度，在世界范围内是解决低收入群体居住的有效办法，而在我国，一些地方对此兴趣不浓。

其三，各地普遍缺乏规范、权威的房地产市场信息披露制度，以及及时、真实的披露平台，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，不实价格信息，恶意哄抬房价，人为造成市场紧张。

其四，房地产行业偷逃税款现象严重，缺少诚信纳税的地方合力监管机制，使房地产行业的实际税负水平、利润水平出现局部失真。

三、新规定的精神

根据的《通知》精神，以预售起三年为“大限”，无论房地产项目是否销罄或是否已进行项目结算，都必须对土地增值税进行清算。从2月1日开始，那些打着“万年不清算”主意的项目，就会陆续被集中清算，已经装进口袋里的钱不得不重新掏出来。可以想见，房地产企业的利润表将受到多大的影响。这就细化了清算办法，使得以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，可以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，也标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

新规定严重打击了房地产商的囤地行为。一直以来，“囤地优于囤房”、“面粉贵过面包”，已是发展商的共识。也就是说，以前不少开发商获得利润，更多的是来自于土地的升值，因为以几百元的楼面地价甚至更低的价格获得土地，等土地的价格上升后再进行开发，彼时的楼面地价已经上千元了，开发商此时以几千元的价格进行销售，只要能销售出去就能获得高额的利润。据调查，通过招、拍、挂等正规渠道取得土地的，土地本身价格就高，因此核算土地成本也就拉高，其增值部分就小了，受新规定的影响就小。而拿地越便宜，土地增值税就越高，特别是那些连片开发、周期长的项目，规模大，开发时间长，最初拿地时较便宜，目前上涨升值快，增值多，因此需交纳的增值税也多，受影响也大。对通过走关系拿到便宜土地指望“捂地”升值的企业来说新规定无疑不亚于一次地震。国家通过完善税收征管，将房地产土地增值税依法足额征缴入库，使房地产企业过去“潜藏”的一大块开发成本显露出来。那些通过倒卖地皮抬高市价、囤积地产待价而售的投机商们首先要受到税收杠杆的“鞭笞”；那些试图通过分期开发、销售和出租物业相结合等手段钻空子的房地产商也无路可走了；那些不设置会计账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱资料不全的，要按不低于预征率的征收率核定征收。也就是说，“清算”土地增值税，房地产商的利润将被狠狠地“削”去一大块。只要国家宏观调控政策陆续到位，“清算”土地增值税落实到实处，房地产的暴利时代就将一去不复返。

四、严征与房价的关系

但奇怪的是，很多老百姓对这项政策的出台也没有表现出多大的热情，有的反而多了一份担心，因为老百姓关心的是房价。有人担心，最后还是“羊毛出在羊身上”，房价不但不会下跌，相反开发商可能还会以此为借口提高房价。

老百姓的这种担心也不是杞人忧天。从提高契税、调整营业税、到征收个人所得税等等，房地产领域一直新政不断，但市场并没完全向政策所预期的方向发展，房价依然不断上涨。其根本原因就在于卖方把成本转嫁到了买房人头上。在一些地方，新政策带来的交易成本的上扬甚至间接导致房价上涨。

房子的价格是由市场供求决定的，也是开发商参考成本费用等因素决定的。供大于求的情况下与供不应求的情况下价格走势不一样。因此，税收价格起什么作用，取决于不同情况。有些地区房地产价格有所回落，但是有些地区房地产价格还在上涨。对价格的调控，关键在于相关政策的协调运用。土地增值税按累进税率的征收，会使得建大户型房甚至豪华型房、开发中心黄金地段房产的成本大大提升，会抑制房产商的开发冲动。但如果经济适用房、中小户型房和均衡地段房不能充分供给、均衡供给，群众对住房需求增长的刚性，又会使房价不降反升。因为，税负具有很强的“转嫁性”，当住房需求无法满足和替代时，税负带来的成本自然会转嫁到消费者身上，这是国家宏观调控所不愿看到的情形。

但从市场的角度来讲，房价是否上涨还要视市场需求而定。如果市场购房需求疲软，那么把这部分税收转嫁到房价上是行不通的。任何一个开发商给房子定价，首先考虑的就是购房者的需求和承受能力。保利集团王希岩称，严征土地增值税后，开发商很大一块利润被政府抽走，为了尽快回笼资金，就必须加快抛盘速度，在这种情况下，房价不可能上涨。相反开发商会加快开发土地的速度，导致市场供应加快，购房者的选择余地会更大，因此市场将进一步向买方市场倾斜。

土地增值税范文篇5

【关键词】房地产开发企业;土地增值税;税收筹划

2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%—60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。

一、土地增值税税收筹划分析

土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。

(一)增加扣除项目金额

房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。

案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

1.扣除的利息支出差异=(1000+600)×(10%-5%)=80(万元);

2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元<80万元,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+(600+1000)×5%=170(万元),否则只能按(600+1000)×10%=160(万元)扣除,扣税基数将减少10(万元)而多缴税款;

3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万<80万,所以应选择不按房地产开发项目分摊利息或不提供有关金融机构的证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计(600+1000)×10%=160(万元),可以多扣除160-(70+80)=10(万元)利息支出,扣税基数增加10万元。

房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。

(二)对于不同增值率的房产的筹划

同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。

案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1为写字楼,营业收入为20000万元,可扣除项目金额为6000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4000万元,可扣除项目金额为2400万元。

1.分开核算:项目1:增值额=20000-6000=14000(万元),增值率=14000÷6000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14000×60%-6000×35%=6300(万元)。项目2:增值额=4000

-2400=1600(万元),增值率=1600÷2400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1600×40%-2400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额

=6300+520=6820(万元)。

2.合并核算:该公司营业总收入=20000+4000=24000(万元),扣除项目总金额=6000+2400=8400(万元),增值额=24000-8400=15600(万元),增值率=15600÷8400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15600×50%-8400×15%=6540(万元)。

比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。

二、合理定价

根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。

案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1000+5.5%P),可得P=1285(万元)。即当该公司的销售价格在1285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1071万元,获利214万元。

如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1071+5.5%y;增值额=1285+y-(1071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。

三、综合应用

以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。

华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1000万元,合计开发成本费用为5000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?

一是在利息部分,由于(1000+5000)×(10%-5%)=6000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。

二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3269+5.5%A),A=4200(万元);B=1.2×(4670+5.5%B),B=6000(万元),此时免征土地增值税。

三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5600万元,写字楼价格不变,总收入为6000万元。此时住宅楼增值额=5600-3500=2100(万元),住宅楼增值率=2100÷3500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2100×40%-3500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5600+6000)-(3500+5000)

=3100(万元),增值率=3100÷8500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。

在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。

四、结束语

随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。

【参考文献】

[1]国土资源局.2009年调查报告[EB/OL]./zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2]国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).

[3]中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社,2009.

土地增值税范文篇6

关键词：土地增值税清算宏观调控征缴

近期，国家税务总局密集出台了《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》、《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管工作的通知》等三项政令，分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强土地增值税的征缴。显然，这是国家税务总局为贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）而采取的一系列严厉举措，力度之大，前所未有，且可操作性较强，充分彰显出在复杂的内外部经济形势中，当前的畸高房价以及由此引起的社会问题已经引起党中央国务院的高度重视，中央稳定房价决心稳如磐石。

一、我国土地增值税征缴历程简要回顾

1.启动征收阶段

1994年1月1日,国务院实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称简称《条例》），标志着土地增值税开始征收。自那时起到2006年12月底国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》为止，国家税务总局或单独、或联合财政部、国家国有资产管理局、国家土地管理局、建设部等部门实施的以及各省、自治区、直辖市等地方配套出台的有关土地增值税征管的政策文件达60余项，其中国家税务总局牵头的就有10项之多。内容涉及到条例的实施细则、相关会计处理方法以及在执行条例的过程中针对出现的问题适时应采取的措施事项等等。

但是，政策制度层面上的“刚性”和执行层面上的“柔性”之间的矛盾在这体现得淋漓尽致。土地增值税作为房地产行业的重要税种，操作起来难度相当大，需要大量的不同专业的人力来密切配合，还要耗费数量众多的物力财力。虽然《条例》规定了四级超率累进税率，但是在涉及成本确定或其他原因而无法计算土地增值税时,允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税，待楼盘销售交付后再进行清算，但由于清算难度大，最终被清算的极少。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用，四级超率累进税率异化成了固定税率，而正因为如此低的固定预征率，导致了各地财政收入巨额流失和土地增值税应有调控作用的难以发挥。

2.清算阶段

2006年底,国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定自2007年2月1日起开始清算,但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。虽然因市场状况变化较快导致这一次土地增值税清算政令没有得到落实，毕竟，清算土地增值税的冲锋号已经吹响，同时也给房地产开发商敲响了警钟：土地增值税征收的异常和政策执行的宽松状况不可能长期持续下去。

3.从严清算阶段

2010年5月19日,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题，拉开了从严清算土地增值税的大幕。为进一步落实“国十条”，5月25日，国家税务总局实施了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，再加上之前的《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》，这样构成了严格清算土地增值税的三步重棋，力度之大，前所未有。

综上，我国近二十年土地增值税征缴实践给了如下启示：诸多清算的税政措施历尽波折效果不佳，表面上看是由于技术以及市场原因，但根源却在于中央政府和地方政府诉求迥异。中央政府开征土地增值税的根本目的在于运用此税种调控房地产业的利润，抑制房地产行业的过度投机行为，促进房地产业平稳、健康发展，希望地方政府与中央政府协调一致，维持房价的稳定，进而维护宏观经济的良好态势。而地方政府基于各种原因则更多的从地方经济发展的视角来实施土地增值税政策，实施前会对严格预征和清算给地方经济带来的影响与地方财政收入的增加展开博弈，尤其是一些地方政府把房地产作为本地经济发展的龙头支柱产业，在执行土地增值税政策时会更会大打折扣。

二、目前土地增值税征缴存在的一些问题

1.纳税人和基层税务人员对于土地增值税相关法规了解不够。

这是2007年税收专项检查所暴露出来的问题，土地增值税检查收效甚微没有达到预期效果。究其原因，主要就是纳税人不知道如何计算缴纳土地增值税，而基层税务人员也缺乏清算检查土地增值税的相关法律法规知识。另外，土地增值税是小税种，预征操作技术含量不高，而各地很少实施清算操作，造成税务工作人员对该税种研究较少，缺乏经验。

2.清算过程极为复杂，地方税务机关存在畏难情绪。

土地增值税实行超率累进税率，其允许扣除项目金额、增值额的确定较为复杂，其纳税申报表的设计甚为严谨，须与房地产开发过程以及会计核算紧密衔接，是一个计算复杂、清算难度较大的税种，地方税务机关产生畏难情绪在所难免。

3.地方政府对房地产商的保护。

房地产开发商在追逐暴利的过程中，必然为当地经济做出了贡献，而这些贡献都揉进了地方政府的政绩中，尤其是在以房地产开发为主要经济支柱的地方更是明显。“国十条”中所谓的“定价过高”和“上涨过快”的项目的开发商往往与地方政府更是关系密切。地方税务机关如果对土地增值税展开严厉的清算，当地地方政府很可能就是一个不可忽视的障碍。

4.长期以来的土地增值税征缴政策的“柔性”执行。

这一方面造成中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低之间鲜明的对比，另一方面使开发商存在侥幸心理，对于目前的调控政令持观望态度，他们认为政府逐项目进行清算，在现实中是难以行通的，只不过又是一次“狼来了”而已。

5.各地的预征基本都能执行，但清算完成者数量极少。

税务局来征收土地增值税，税负往往都是纳税人和税务工作人员双方商谈而定，一般比预征额略高即可，难以进行清算。在二三线城市，预征情况执行得都不容乐观，遑论清算情况了。

三、强化土地增值税征缴的若干建议

1.准备阶段

不言而喻，此次调控新政是在中央已经认识到房价上涨过快即将成为影响社会稳定的政治问题的前提下而出台的。具体说来，在准备阶段应该从以下几个方面来着手：

（1）思想宣传方面，各级地税机关要深刻领会中央此次调控房价的核心精神，树立百折不扣地执行中央新政令的信心，要充分认识到土地增值税征缴的复杂性和艰巨性，要认识到此举关系到全体人民的切身利益，关系到社会的稳定和长治久安，坚决克服畏难情绪，打好这一场攻坚战。

（2）组织领导方面，因为此次新政得以全面贯彻执行的难度较大，建议由地税机关牵头，成立一个由地税、物价、房产、财政、国土和审计等部门组成的临时性的联席办公室，由当地政府行政首长推荐其分管地税的副手亲自挂帅，联席办公室常务副主任由当地地税一把手兼任，其他各部门行政首长分别兼任副主任，具体落实此次调控政策；当然，各地也可以通过设立领导小组，下面再设不同工作组的方式来组织实施此次新政。

（3）人员技术方面，要充分考虑到实施土地增值税的特殊性和艰巨性，按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，抽调精兵强将，组成精悍队伍，在知识结构方面要注重搭配合理，确保团队的战斗力；另外，要重视信息系统平台的构建和评估审计工作，做到地税、物价、房产、财政、国土等部门的信息共享，确保信息安全。4）法律普及方面，要对纳税人和基层税务人员进行土地增值税法规的教育和普及，基于此，至少要达到两个目的：一是纳税人知道如何计算缴纳土地增值税；二是税务人员清楚理解当前土地增值税与预征和清算对于当前我国经济生活产生的巨大影响以及清算检查的具体操作。

（5）激励设计方面，不能一味地提高奖励的力度，因为边际效应递减规律，奖励的力度达到一定程度后，其激励作用会逐步下降，同时也提高了征税成本，应将税务人员的固定工资水平与最终完成的税收收入额联系起来，使政府和税务人员共同承担征税风险，藉此充分调动税务人员的积极性。

2.征缴具体过程阶段

（1）预征环节上，按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，在预征工作方面做到四个“结合”，严格对预征率根据不同情况进行调整，一定确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。各地地方税务局根据本地情况颁发地方性预征文件，重点是要针对普通住房和别墅采取有显著差别的预征率。

（2）清算环节上，要做到以下几点：

①严格按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》中有关技术操作层面上的明确具体规定来执行，针对开发商迟交、少交和不交三种具体情况，分别采取相应的措施和对策，谨防开发商在清算问题上“拖时间”。特别注意，在清算过程中，重点摸清开发商的“避税空间”，借鉴《特别纳税调整实施办法（试行）》之规定，对开发商通过与自己集团内的建筑公司做关联交易以及将未竣工的开发项目在开发商之间整体相互转让等方式来避税或者协作避税启动一般反避税调查。

②按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。如何确定需要重点清算的项目，即如何定“点”。枪打“出头鸟”，这个“出头鸟”的落实过程中，要警惕寻租的发生。因此，清算之前必须要尽量准确具体摸底，在符合清算条件的项目中，再具体制定一个“定价过高、涨幅过快”的标准，按照这个标准，对项目不对开发商的“有针对性选择”。

③鉴于同一个省、市、自治区的实际情况有时也悬殊过大，各地税务机关要根据本地区实际情况，将本地区按照收入水平或经济发展水平或其他的标准划分成不同的类型，在不同类型的地区执行不同的清算方案和清算力度。譬如，在中央政策压力下，财政资金越紧张的地方，越要严格执行清算。

④建立清算工作进程状况详细说明书，对清算过程中发生的一切重要问题和问题的重要方面都要详细记录，以备核查。

⑤清算过程财务审计和核查都很繁杂，可以借助会计师事务所和注册税务师事务所的力量，一方面，可以加速清算过程、提高清算效率，另一方面可以使社会中介力量发挥其应有的作用，有利于该行业的稳定发展和成长。

（3）核定征收环节上，首先，要严格遵守核定征收条件；其次，“核定征收率原则上不得低于5%”的规定给税务部门使用自由裁量权提供了充分的空间，但是，在实施核定操作时，如果难度较大，税务部门就会不用或者少用自由裁量权，结果就就仅仅按照5%的最低预征率来执行。质言之，这种“不用或者少用自由裁量权”也是在滥用自由裁量权，这种现象必须坚决加以杜绝。

3.督查阶段

（1）本着“执行到位则调控效果显现，执行不到位则调控再次流产”的理念，严格督查，充分发挥监督权的威力。首先，强化税务稽查“推进器”的作用；再次真正发挥国家税务总局督导检查组的作用；最后，要使查到的问题具有“警示”作用，必须做到整改、责任追究和复查三结合。

（2）必须建立一套科学合理的清算质量评价指标体系，它是进行土地增值税督查所依据的标准，要在考核评估这套体系的有效性的基础上，据此进行全面严格核查。

土地增值税范文篇7

关键词：增值税

为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然而，它的成长发展历程并不向财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌宕起伏，至今效果难以发挥。

我国自建国以来,对城市土地长期实行无偿的指令性划拔和无期限使用的管理制度。改革开放以后,随着市场经济因素的不断扩大，以及非公有制经济的快速发展，加速了房地产开发的进程，原有的无偿使用国家土地的制度逐步向有偿使用的方向转化。

1987年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果。

为了增强对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，国务院于1993年12月13日了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种，深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。深圳市出于抑制过高房价，特别是高档住宅上涨存在着暴利的可能和缓解普通商品房的市场需求很大，但是市场供给不足的矛盾，于2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。但恢复征收一年以来，收效甚微。北京地税局继二手房开征土地增值税后，从今年1月1日起，对新房中的普通住宅征收1％的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。

今年1月16日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。具体而言，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，该《通知》也从具体的操作角度，提出了相对清晰的清算条件。这意味着自后搁置了13年房地产企业的土地增值税从“预征”缴纳现状正式进入清算状态。此利空消息一，股市大受刺激，17日房地产板块大幅下挫，并带动大盘跳水。理论分析家的分析再一次刺激了普通老百姓紧绷的神经，于是大家欢呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降临到每个人的头上，光明即将来临之势。

乐观的观点认为：新《通知》要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。在这种规则下，开发商的税收筹划将无用武之地。而此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%-2%的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这与通知所强调的30%-60%的累进税率，不可同日而语。在土地大幅度升值、利润高企的情况下，土地增值税的清算，无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高。在这种情况下，开发商也不敢贸然提高房屋售价，因为提价势必造成增值额的上升，它到一定程度会触发更高一级税率的适用。理论上我们可以认为：土地的供给是缺乏弹性的，在边际收益递减规律的作用下人们对土地的需求量随着地租的升高而递减，事实上，由于级差地租的存在，这一规律在沉疴日久的房地产市场不能完全发挥作用，而城市房地产赖以存在的土地也会随着我国城市化进程的加快出现水涨船高的的势头。众所周知，对房价可能会有拉动作用土地增值税以土地增值为税基，土地的增值往往在漫长的持有过程中发生，土地增值税的征收对象一般是土地使用者、持有者或经营者。在征收过程中，各国和地区均发现投机者会运用各种手段分散和转移土地增值。我国的土地增值税并不对土地保有过程征税，而是对土地开发阶段的增值征税，也就是说对利润直接征税，这一过程基本是2~3年。而从理论上讲，正常房价涨幅下，土地增值可能微乎其微。而房价的涨跌最终取决于供求关系，与住宅开发成本没有必然联系。在目前总体需求大于供给的条件下，任何税收都会存在负税人，土地增值税清算对房价可能会有拉动作用，但也不能避免房地产商一定不转嫁给消费者。目前土地增值税的一级税率为30%，如果开发商的利润大幅度减少，房地产开发投资可能也会受到较大影响，投资少供给就少，可能会进一步抬高房价。恰恰是由于土地增值税扣除项目包括了土地价格与开发、配套设施等成本，反而给开发商提供了抬高成本的足够动力。北京中原地产副总经理颜光茂以北京为例预测，由于目前北京地价水平已处于高位，而地价推高房价的趋势已经很明显，如果更严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条的末端消费者身上转嫁，推高房价不可避免。

宏观角度来看，土地增值税作为地税，是地方政府收入的有力补偿。征收土地增值税对于建立公共财政有利，以税收方式获得的财政收入将纳入预算内，而不会像以往一样土地收入在预算外或者制度外流转，导致中央政府完全无法掌控。此举也可能使房产商的囤地之风有所收敛，甚至有学者认为会终结囤地暴利，但我们不能避免地方政府在征税时继续通过或明或暗的优惠政策对有关系的房地产商网开一面，导致征收成本将上升。

所以，土地增值税清算开幕并不会出现人们预期的那样出现鱼和熊掌兼得的局面，按照以往的房地产行业逻辑，由于土地增值税抬高了开发商的经营成本，因此他们会选择多报抵减成本项目减少征税额、扩大奢侈住房建筑比例获取超额利润回报等方式抵消新政策的不利影响。只要有需求，房地产商就没必要改变目前的赢利模式。土地增值税能带来土地市场的嬗变，能弥补地方政府的土地收入，能在某种程度上改变房地产的经营模式，却不能增加普通住房的市场供应量与提升普通购房者的利益。《通知》中规定“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”办公楼、商铺的出售率一直不如住宅，原因就在于商业地产往往采用出租或自营的方式。把物业转化为自有经营资产，已经成为开发商的一种选择，并且有逐年增多的趋势。土地增值税清算，可能加剧这种趋势。土地增值税清算，可能促使更多的开发商采用酒店公寓、青年公寓、白领公寓等经营模式来避税，传统住宅项目投资的比例可能会有所减少。

事实上，要让住房满足普通购房者的需求，政府需要的是给中低价位商品房的开发商经济补贴，对交易减税，是少征甚至停征经济适用房的土地增值税，是鼓励民间个人集资建房的努力，是严格甄别经济适用房的购买对象。只有如此，才能培育普通住宅市场，盘活存量的房地产资源扩大供应量，使房地产商乐于建造普通商品房，并鼓励房地产领域市场主体的竞争行为冲击商人对超额利润的攫取，而所有这些行为的出发点都是让利于民、放松对具体市场行为的管制。做到这些政府必须有相应的措施，比如颁布明确具体的实施细则，才能保证政府的相关调控措施如土地增值税清算主要由房地产开发商拿出利润来支出，而不会转移到房价中，转嫁给房屋购买者。但在当前的情况下，来势汹汹的土地增值税这支杀手锏，因其直接影响资金链条，有可能促使房地产企业重组与洗牌，也有可能因税负转嫁而影响交易量，但对于价格，短期内却很难说有实质性触动。对即将走下神坛的土地增值税，我们的确是想说爱你不容易。

参考文献

[1]财政部税政司地方税处.地方税：税政与征管[F].东北财经大学出版社.1995（2）：134-142；251-256.

OnreformsofChinaOnlandappreciationTax

土地增值税范文篇8

关键词：税收管理土地增值税清算方法

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计

算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

土地增值税范文篇9

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。

④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

土地增值税范文篇10

关键词：土地增值；增值税；土地；改革

Abstract:Carriesonthesettlementtakethepropertydevelopmentprojectastheunitthelandincrementdutyreformtobeabletobringthelandmarkettheevolution,canmakeupLocalauthority''''slandincome,canchangetherealestatetoacertainextentthebusinessmodel,actuallycannotincreasetheordinaryhousingthemarketsupplyandthepromotionordinaryhome-buyer''''sbenefit.

keyword:Landincrement;Incrementduty;Land;Reform

前言

为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然而，它的成长发展历程并不向财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌宕起伏，至今效果难以发挥。

1987年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果。

我国自建国以来,对城市土地长期实行无偿的指令性划拔和无期限使用的管理制度。改革开放以后,随着市场经济因素的不断扩大，以及非公有制经济的快速发展，加速了房地产开发的进程，原有的无偿使用国家土地的制度逐步向有偿使用的方向转化。

为了增强对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，国务院于1993年12月13日了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种，深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。深圳市出于抑制过高房价，特别是高档住宅上涨存在着暴利的可能和缓解普通商品房的市场需求很大，但是市场供给不足的矛盾，于2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。但恢复征收一年以来，收效甚微。北京地税局继二手房开征土地增值税后，从今年1月1日起，对新房中的普通住宅征收1％的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。

今年1月16日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。具体而言，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，该《通知》也从具体的操作角度，提出了相对清晰的清算条件。这意味着自后搁置了13年房地产企业的土地增值税从“预征”缴纳现状正式进入清算状态。此利空消息一，股市大受刺激，17日房地产板块大幅下挫，并带动大盘跳水。理论分析家的分析再一次刺激了普通老百姓紧绷的神经，于是大家欢呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降临到每个人的头上，光明即将来临之势。

理论上我们可以认为：土地的供给是缺乏弹性的，在边际收益递减规律的作用下人们对土地的需求量随着地租的升高而递减，事实上，由于级差地租的存在，这一规律在沉疴日久的房地产市场不能完全发挥作用，而城市房地产赖以存在的土地也会随着我国城市化进程的加快出现水涨船高的的势头。众所周知，对房价可能会有拉动作用土地增值税以土地增值为税基，土地的增值往往在漫长的持有过程中发生，土地增值税的征收对象一般是土地使用者、持有者或经营者。在征收过程中，各国和地区均发现投机者会运用各种手段分散和转移土地增值。我国的土地增值税并不对土地保有过程征税，而是对土地开发阶段的增值征税，也就是说对利润直接征税，这一过程基本是2~3年。而从理论上讲，正常房价涨幅下，土地增值可能微乎其微。而房价的涨跌最终取决于供求关系，与住宅开发成本没有必然联系。在目前总体需求大于供给的条件下，任何税收都会存在负税人，土地增值税清算对房价可能会有拉动作用，但也不能避免房地产商一定不转嫁给消费者。目前土地增值税的一级税率为30%，如果开发商的利润大幅度减少，房地产开发投资可能也会受到较大影响，投资少供给就少，可能会进一步抬高房价。恰恰是由于土地增值税扣除项目包括了土地价格与开发、配套设施等成本，反而给开发商提供了抬高成本的足够动力。北京中原地产副总经理颜光茂以北京为例预测，由于目前北京地价水平已处于高位，而地价推高房价的趋势已经很明显，如果更严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条的末端消费者身上转嫁，推高房价不可避免。

宏观角度来看，土地增值税作为地税，是地方政府收入的有力补偿。征收土地增值税对于建立公共财政有利，以税收方式获得的财政收入将纳入预算内，而不会像以往一样土地收入在预算外或者制度外流转，导致中央政府完全无法掌控。此举也可能使房产商的囤地之风有所收敛，甚至有学者认为会终结囤地暴利，但我们不能避免地方政府在征税时继续通过或明或暗的优惠政策对有关系的房地产商网开一面，导致征收成本将上升。

乐观的观点认为：新《通知》要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。在这种规则下，开发商的税收筹划将无用武之地。而此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%-2%的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这与通知所强调的30%-60%的累进税率，不可同日而语。在土地大幅度升值、利润高企的情况下，土地增值税的清算，无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高。在这种情况下，开发商也不敢贸然提高房屋售价，因为提价势必造成增值额的上升，它到一定程度会触发更高一级税率的适用。

所以，土地增值税清算开幕并不会出现人们预期的那样出现鱼和熊掌兼得的局面，按照以往的房地产行业逻辑，由于土地增值税抬高了开发商的经营成本，因此他们会选择多报抵减成本项目减少征税额、扩大奢侈住房建筑比例获取超额利润回报等方式抵消新政策的不利影响。只要有需求，房地产商就没必要改变目前的赢利模式。土地增值税能带来土地市场的嬗变，能弥补地方政府的土地收入，能在某种程度上改变房地产的经营模式，却不能增加普通住房的市场供应量与提升普通购房者的利益。《通知》中规定“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”办公楼、商铺的出售率一直不如住宅，原因就在于商业地产往往采用出租或自营的方式。把物业转化为自有经营资产，已经成为开发商的一种选择，并且有逐年增多的趋势。土地增值税清算，可能加剧这种趋势。土地增值税清算，可能促使更多的开发商采用酒店公寓、青年公寓、白领公寓等经营模式来避税，传统住宅项目投资的比例可能会有所减少。

事实上，要让住房满足普通购房者的需求，政府需要的是给中低价位商品房的开发商经济补贴，对交易减税，是少征甚至停征经济适用房的土地增值税，是鼓励民间个人集资建房的努力，是严格甄别经济适用房的购买对象。只有如此，才能培育普通住宅市场，盘活存量的房地产资源扩大供应量，使房地产商乐于建造普通商品房，并鼓励房地产领域市场主体的竞争行为冲击商人对超额利润的攫取，而所有这些行为的出发点都是让利于民、放松对具体市场行为的管制。做到这些政府必须有相应的措施，比如颁布明确具体的实施细则，才能保证政府的相关调控措施如土地增值税清算主要由房地产开发商拿出利润来支出，而不会转移到房价中，转嫁给房屋购买者。但在当前的情况下，来势汹汹的土地增值税这支杀手锏，因其直接影响资金链条，有可能促使房地产企业重组与洗牌，也有可能因税负转嫁而影响交易量，但对于价格，短期内却很难说有实质性触动。对即将走下神坛的土地增值税，我们的确是想说爱你不容易。

参考文献