城市住宅小区范文10篇

城市住宅小区范文篇1

中国园林有着悠久的历史，中华人民共和国成立后，由于各种原因，在相当长的一段时间内忽视了对环境景观的建设。20世纪80年代开始建设实验小区，在考虑并开始注重环境的营造，提出了人要居住在优美的环境中。进入90年代，扩大试点后，环境景观概念进一步深化。后来，随着个人住购房时代的来临，开发商也逐渐意识到环境景观是一个很重要的卖点，并把它作为品牌来炒作。这就带来了生态小区和绿色小区概念的流行，然而与此同时，许多开发商也利用购房者不成熟的消费心理，追求社区景观形态西洋化，带来了许多弊病。近来，住宅创新的中心思想就是如何实现"以人为本、天人合一"，达到"自然"与"人为"的相通和统一，求得人文环境与自然生态环境的和谐与融合。

2.目前我国住宅小区景观设计环节存在的问题

我国居住区小区景观设计经过二十多年的发展，取得了很大成绩，但现存问题也是很明显的。

2.1功能性差

目前许多小区的园林景观，从设计到营造都未充分考虑"功能第一"的原则，而是侧重于外表的美观表现（多从促销的目的出发），使"景观"成为"仅观"，参观的作用代替了园林参与性、共融性的功能和作用。

2.2经济性差

一些小区的园林景观为追求表面的美观和气势以达到促销的目的，不惜重金追新求异，结果是加大了投资成本，增大了购房者的房款支出，同时也增大了后期的物业管理费用。

2.3协调性差

目前"景观"在业内很受欢迎，园林景观风格迥异，多姿多彩，成了营造楼盘特色的重要手段。但有的楼盘因景观设计欠妥，定位不准，处理不当，使人造景观与自然景观难成一体，这种"分离"使得小区景观的整体效果较差。

2.4缺乏个性

走进一些新开发的地产项目，总会感觉有似曾相识之感，原因之一便是小区园林景观缺乏个性，不同程度上存在着"克隆"和"模仿"的痕迹，你建个花架，我盖个亭子；你有个小桥流水，我有个跌水喷泉。而且部分景观设计公司为达到签单目的迁就客户需求，也使得景观设计得雷同化倾向日益突出。

3.住宅小区绿地景观环境规划设计的原则

为了更好的满足城市住宅小区各方面的要求，克服在设计过程中出现的问题，优秀的住宅小区景观设计应遵循如下原则：

3.1遵循天人合一原则

随着景观生态思想的发展,在规划设计住宅小区绿地景观时,首先要以植物学、景观生态学、人居学、社会学、美学等为基础,遵循生态原则,重新认识身边熟悉而又陌生的自然景观要素。例如地形、水体、植物、动物、微生物等。要始终以人为本,协调好人与自然的关系,使人与自然界的植物、动物、微生物及环境因子组成有机整体,体现生物多样性。其次要从视觉景观形象、生态环境、大众行为方面,崇尚绿色;不仅要有绿化的数量,更要考虑绿地的质量和功能,创造回归自然,溶于自然的诗意天地,使住宅小区景观生态建设不仅仅停留在生存的层次,而是迈向心理和精神上的愉悦,是对美和情的追求。这样才能保证住宅小区环境的社会活力,才能与人与自然相协调的规划设计理念相对应。

3.2注重人性化原则

住宅小区景观设计要做到人性化，就是一切要以人的需求为根本出发点，应该在开发商商业运作的科学性及合理性，整体自然环境保护和可持续发展的前提下，以人的尺度，人的活动为出发点，追求一种优雅、放松、生态、安全并有强烈归属感的景观风貌。比如，现在的社区内经常有水池，如何使水景在干旱季节或冬季无水的情况下也能成为一种有功能的优美景观？济南的某些住宅小区就在这方面进行了一些创新。如在浅水池底铺设卵石，形成自然驳岸。在无水期间，呈旱溪风貌，面积稍大的硬底水池在冬季作为旱冰场或舞池，起到体育娱乐功能。

3.3体现生态化原则

住宅小区景观设计还要追求生态化。所谓生态住宅区就是指：在保证社区各项功能正常运行和维护社区内居民较好生活质量的前提下，尽量减少人均生态基区面积的居住社区。从规划、设计和施工的角度出发，生态居住区是指在居住区的建设中，通过规划、设计和施工等方面的共同努力，尽量减少对自然的伤害，减少对环境的破坏，减少建设过程中的生态基区面积。学者们一致认为：生态居住区应该达到节能、节地、节约资源、节省材料、太阳能运用，无害化、减少废弃物、注重材料、能量和资源的重复运用和循环运用等要求。生态居住区的目的，就是把可持续发展思想和生态学原理运用于居住社区的设计和规划之中，尽量减少对大自然的破坏，达到人与自然的和谐共生。它既是时展的产物，更是时展的需要。

3.4坚持因地制宜的原则

住宅小区是人们日常生活的地方，建筑风格多为现代建筑风格，各地区在建筑装饰上也强调要突出地方特色。绿化设计首先应该从这一大的前提出发，做到不同地域和建筑形式的小区绿化各具特色。特色是绿化设计中非常重要的一环，必须根据不同地域的气候特点，居民生活习惯和对户外活动的要求不同，作出不同设计。由于北方四季分明，冬春风沙大，因此绿化首先从防护功能出发，充分考虑冬季防风，降低风速，防尘的效应；夏季应考虑通风，遮荫降温的作用，应以乔、灌、草为基本形式，并有一个合理的配置比例。楼间绿地应有足够的遮荫乔木。其次，为了方便居民的户外活动，在空间组织上应考虑不同年龄段居民的需求，应通过绿化带等形式划分出若干大小不同的活动空间；在道路，小广场的安排上，还必须考虑日常生活上的行动方便以及突发事件发生后的防灾及人员疏散问题，因此绿化种植不应阻碍交通。

3.5经济实用原则

所谓"经济实用"就是说居住区的绿化设计应考虑以最适当的投入取得最佳的效益。

3.5.1要善于充分利用原有地形地貌

居住区毕竟不同于公园，绿化应以满足居民生活为主，给居民创造一个生态环境良好，有一定户外活动场地为宗旨。因此，应本着经济实用的原则，根据已有的地形地貌，适当整理，没有必要大量改变原有的地形地貌，这也符合我国造园一向强调的要"因地制宜，巧于因借"的优良传统。

3.5.2适地适树

小区房屋建设，对原有土壤破坏极大，建筑垃圾往往就地掩埋，已经造成了原有城市土壤的贫瘠化。再者，居住区环境的日常管理水平也不可能像公园绿地那样高。因此应从较粗放的管理投入考虑，在树种选择上一定要以地方树种为主，否则会造成不必要的损失。

3.6适度美化原则

园林绿地设计是一种多维立体空间艺术的设计，是以自然美为特征的空间环境设计，是把自然美，生活美，建筑美，文学美综合为一体的艺术，同时它受时空及自然条件变化的制约。因此，一个好的园林设计作品，必然明确立意（创意），因地制宜地形成特色，要符合一切完美艺术的构图基本规

律。

4.结束语

景观设计越来越受到欢迎和重视，是社会经济发展的必然结果，是人们日益重视环境品质的直接体现。在住宅商品化的今天，房地产开发商对小区环境日益重视。环境已成为住户购房首要考虑的与户型、区位同等重要的因素。环境景观设计已不再是简单的一个中心绿地加上宅前绿化，单纯满足绿地率就可以了。景观设计要配合小区规划、建筑风格与地产企业文化等来进行。

住房消费市场日趋成熟，人们对小区景观的关注程度越来越高，而集中观赏、休闲与实用性为一体的小区景观，已愈来愈受到人们的青睐。

参考文献

[1]刘滨谊,住区景观规划设计的四大基本问题.景观设计[J].2004,11.

[2]白德樊,居住区规划与环境设计[M].中国建筑工业出版社,1993.

[3]陈易,自然之韵-生态居住社区设计,同济大学出版社,2003.

城市住宅小区范文篇2

关键词:城市住宅小区；园林规划设计；论述

由于我国当前房地产行业的迅速发展使得这一行业的市场竞争趋势愈加激烈。所以需要进一步提升城市住宅小区的环境质量。充分结合小区自身特征，制定科学合理的园林规划设计方案。

1.当前城市住宅小区的主要特征

1.1规模方面

在通常情况下，现代城市住宅小区都是有多栋建筑物构建而成。不仅在住宅小区内部建有住宅楼群，并且还建设了相关的超市与健身、娱乐等场所，使得人们在居住过程中可以享受到多元化的服务，多方面需求都可以得到实际满足。

1.2规划方面

我国政府方面针对市容构建工作制定了诸多标准，从而引起社会方面对市容建设工作的重视程度。我国现代城市住宅小区在制定园林规划方案时都是以统一为主要前提，从而对布局展开规划，同时针对小区内部设施的不断开发、建设，满足了当前居民以及房地产行业的具体需求。与此同时，对城市住宅小区展开的统一规划工作，对小区内部的资源进行有效的整合，使得小区内部环境得到保护。例如，如果住宅小区的建筑风格属于欧式风格时，可以种植一些高大树木，如雪松、法国梧桐等，并且数木的选择要与小区绿化结合在一起，最好将高大树木种植在道路的两侧，从而达到节能、遮阴的效果，同时还避免对建筑采光造成影响。

1.3综合性光照方面

在人们对自身居住环境的标准不断提升的背景因素下，开始要求室内的光照效果可以得到优化，所以通常情况下在规划设计住宅小区的过程中，都会将墙面粉刷成彩色，并且使用玻璃安装在阳台或者窗户中，使得居住环境的光照效果可以进一步加强，即便是居住于阴面，也可以享受到光照。例如以法国梧桐为例，其树冠直径可以达到8米左右，占地面积为1平方米，有效吸收辐射热达到了50%，因此可以将其种植在不挡光建筑的一侧，这样可以降低周围温度，降低小区空调的使用率，以达到节能的效果。

2.我国城市住宅小区园林规划设计的发展现状与必要性

2.1功能性与实用性方面

在当前房地产行业市场竞争趋势日益激烈复杂的情况下，某部分房地产企业为了将自身住宅小区的卖点增加，开始对住宅小区内部的园林规划展开构建。但是长期处于这一竞争模式中，我国城市住宅小区园林规划的设计思路与模式开始出现停滞不前的状态，过分执着于传统模式的园林规划设计理念，过于注重形式化的体现，没有考虑到城市住宅小区园林的实用性能与功能性能的发挥。

2.2过于追求表面化

另一方面，我国在规划设计城市住宅小区园林的过程中，模仿意识较为强，并且其创新意识与创新思维能力缺乏提升，从而导致住宅小区内部的建筑特色并不能将本地的文化特色以及地域特征鲜明表现出来。与此同时，设计人员过于注重草坪的整洁统一性，忽略了植物群落的自然美，使得园林内部的整个景观其协调性能始终得不到改善。只是单方面的打造草坪的大面积化，使得小区园林的美感遭到破坏，使得住户无法长期承担对草坪的养护工作。对园林表面化、形式化的过度追求，导致园林内部景观的文化氛围严重缺失，过于含糊。

2.3我国现代城市住宅小区园林规划设计的必要性

在我国社会经济不断提升的背景下，居民的经济水平也有所提升，其生活质量也随着经济水平的提升而不断发展。居民不止停留于对住宅建筑物的标准提升，同时对自身的居住环境以及居住质量也不断提出更加高端化的标准。结合当前城市住宅园林的设计观念，城市住宅园林规划设计必须要发挥园林绿化的功能性，使得空气得到全面净化，尘土污染以及噪音污染都可以得到降低；另外还可以借助于园林绿化所具备的遮阳降温、防治日晒风吹等功能将住宅小区内部的气候进行有效的改善，从而将节能环保的价值意义发挥到最大。同时，现代城市住宅小区园林规划设计还可以利用植物群落的差异性进行有效的分割、划分，在发挥其功能作用的同时还要加强园林景观的设计涵义，从而加强生活质量的舒适性。

3.当前城市住宅小区园林规划设计的原则内容

3.1坚持以人为本的原则

在开展城市住宅小区园林规划设计的过程中，设计人员必须要加强“以人为本”的设计原则，使得工程的设计、工作划分等都可以得到明确，以此为根本再进一步将设计理念完善健全。因为园林规划设计所服务的主体是人，所以设计人员在设计、实践过程中，必须要结合服务主体的主观感受，从而加大住宅小区内部园林规划的合理性与功能性。设计人员在小区园林的空间布局方面必须要做到开合的合理性，加大居民居住的舒适性。同时在设计建设过程中，要不断拓宽自身的创新思维模式，以提高居民生活质量为设计原则，使其可以加大与绿色植物群落的亲密性。

3.2坚持因地制宜原则

通常情况下，城市住宅小区的园林规划设计工作必须要做到因地制宜，设计人员需要在设计过程中结合地基条件以及当地气候因素等，以住宅小区内部的基本地形要素为基础，并加以利用，制定科学合理的设计方案，使得园林景观的整体内涵可以得到展现。另一方面，设计人员需要结合当地的气候因素，选择相应的树木加以植栽，使得园林景观与四周的景观设计可以得到有效的融合。设计人员在设计过程中需要对其他园林景观案例尽量避免，要考虑到实际的设计状况；加大园林景观规划设计的实际性，可以将城市住宅小区中的园林景观规划方案实际制定，使得园林景观的规划设计成本可以得到全面节约，从而相关开发商的经济效益与社会效益可以得合理提升。

3.3重视创新原则

现代城市住宅小区的园林规划设计和其他方面的规划设计工作有着异曲同工之妙，都迫切需要延伸创新思维，融入新鲜活力，将传统模式下的设计原则与观念进一步的改革创新，实施的完善设计技术。只有这样才可以加强城市住宅小区园林景观的鲜明特色，其文化氛围也可以得到有效构建，使得人和大自然可以得到高效的融合。例如，以小区人行道和停车场为例，传统的规划中该部分一般为人行步道板加沥青路面，如今随着绿化技术的发展，大部分小区对其进行了创新，选择了镂空步道板的形式，并种上了一些草类植物，从而提高了小区的绿化面积。

3.4文化原则的展现

在开展城市住宅小区原理规划设计的过程中，要具体结合生态理论的设计风格，并结合工程想要具体表达的文化风格，使得我国古代传统园林景观中的设计精华可以得到全面传承；并以此为基础学习国外先进科学的设计理念，使得我国城市住宅小区内部的园林规划设计内涵得以提升，其风格特色可以得到体现。因为小区自身的园林规划受众群体是居民，因此设计人员在设计过程中必须结合居民实际需求；并且在设计过程中不可以过度倾向欧美风格的园林规划，要具体结合我国的状况，做到高度统一。

3.5现代技术的应用原则

在开展城市住宅小区园林规划设计工作的过程中，设计人员需要结合当前绿化技术在园林规划中加以应用，使得住宅小区内部的绿地面积范围可以得到整体提升。同时由于园林规划工作自身具备繁杂性的特征，其生态学与建筑学士较为关键的影响因素；所以设计人员不仅仅是要加强对建筑美感的重视程度，同时还要将其实用性、功能性全面发挥。设计人员要严格按照相应标准对城市资源加以应用，将住宅小区内部的园林规划与城市特色加以融合，使得居民的居住环境可以得到提升，从而提高城市住宅小区园林景观的高度。

3.6经济适用性原则

在进行城市住宅小区规划设计的过程中要充分考虑到经济条件对小区规划设计工作的影响。在进行城市住宅小区规划设计时一方面要考虑到居民居住的实际需求，使小区能满足居民居住的基本功能需求。另一方面也要考虑到经济成本的问题。尽量通过巧妙的设计来降低城市住宅小区规划设计的费用，从而获得更好的经济效益。

3.7超前原则

近年来，随着社会经济的不断发展，城市发展的速度也变得越来越快。因此，在进行城市住宅小区规划设计时应从长远发展的角度出发，为以后小区的规划建设工作留有一定的空间。所谓超前原则就是指在进行城市住宅小区规划设计时，要让设计的结果打破现在固有模式的限制，体现未来的设计方向。遵守超前原则的目的是为了保证小区的设计风格不会因时代的发展而落伍，而是随着时间的推移，展现出小区规划设计不一样的魅力。

3.8个性化原则

城市住宅小区规划和城市规划之间是具有很大的区别的。而且我国城市住宅小区规划和西方国家城市住宅小区规划也是不同的。从人口密度方面来说，我国人口密度比较大，在进行城市住宅小区规划设计时不能完全参照西方国家城市住宅小区规划设计的模式。但可以吸取他们在城市住宅小区规划设计中的经验，并将其转化为适用于我国城市住宅小区规划设计的方法。例如，在进行城市住宅小区规划设计时必须要充分考虑到小区的居住环境问题、居民对小区的认同感问题等。这就要求在进行城市住宅小区规划设计时要遵守个性化原则，使得小区的规划设计与众不同。

4.结语

综上所述，在我国社会经济不断上升的背景下，小区内部的园林绿化也逐渐开始得到规划设计。同时城市住宅小区园林规划设计已经发展成为生态环境保护的关键流程，因此必须要秉承“以人为本”的设计原则，使得城市中的环境资源可以得到全面利用，使得我国节约型社会得到构建，从而推动我国城市住宅小区园林规划设计的发展水平，使得生态环境得以构建。

参考文献：

[1]黄灼华.探究城市住宅小区园林规划设计的几点思考[J].建筑工程技术与设计,2014,(24):775-775.

[2]林永安.城市住宅小区园林规划设计的几点思考[J].江西建材,2014,(15):188-189.

城市住宅小区范文篇3

（一）物业及住宅小区物业

“物业”对应的英文是“REALESTATE”或“REALPROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地，由以下四个部分构成：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。《河南省物业管理条例》第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

住宅小区物业系指一个住宅小区的房地产的总称。首先以小区宗地土地使用权的土地的四至为界，其次在该宗地上附着了可供所有权人或使用权人使用的各种房屋、设施、绿化等。住宅小区物业具有以下法律特点：1．房屋所有权具有多业主。2．土地具有共用性。3．小区配套房屋产权具有模糊性。

（二）住宅小区物业管理及界定

住宅小区物业管理，是对住宅小区作为房地产的物业管理：业主通过选聘具有相应等级资质的专业物业公司，由业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

所谓住宅小区物业的界定，是指如何区分A小区与B小区的边界。中华人民共和国成立以来，我国对待房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑；地上建筑物、构筑物、定着物所有权转移时，连同其所占用的土地使用权一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。多年来，我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则，处理有关房地产权属问题的。上述原则体现在相关宪法和法律条文中：中华人民共和国宪法第12条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”中华人民共和国土地法第11条规定“土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

《物业管理条例》第9条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由于开发商不同，规划不同，各个小区的容积率、绿化率、配套设施的完善程度都各不相同。如果根据一定的评价指标将住宅小区划分为好、中、差的话，就会出现相邻小区实际上处在不同居住环境等级中，不同小区的业主购买房屋的价格也不同。一个小区的业主出高价买了住房和与之配套的设施、环境，让他的小区与居住环境较差的小区并为一个“物业管理区域”，显然他对配套设施、绿化、土地使用权的权利都会受到不同程度的侵害。

所以，对住宅小区物业的法律界定，应结合实际情况，确定合适级别以收取物业服务费用，以当前中央提出的建立和谐社会为指导原则，把事情做细做好。郑州中方园小区经过11月8日事件使方圆物业退出后，原来的东西两小区分别聘请不同的物业公司来服务，有利于竞争，提高服务质量。

二、住宅小区物业管理中存在的问题

国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。所谓业主管理物业，就是业主通过某种手段、措施达到所要的服务质量。一般来说，都是在业主大会的基础上成立业主委员会并聘请专业物业公司来具体管理，根据业主大会做出的决定行使一定的权限。

（一）现阶段业主如何行使管理物业的权利

1．业主如何通过业主委员会管理物业

《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。如何计算参加投票的业主投票权问题？《河南省物业管理条例》第十一条业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：（1）住宅物业按一户一投票权数计算；（2）非住宅物业按建筑面积计算。确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

2．业主委员履行职责不力

国务院颁布的《条例》第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。上述规定已经明确了两个问题：一是住宅小区的业主大会代表和维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益；二是住宅小区业主大会的代表和维护活动是通过业主委员会实施。

3．业主委员会备案问题。《物业管理条例》第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

备案的本意应当是登记备查。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主选举产生，不因备案产生。到所在地县级房产管理部门办理备案，是为了备查，方便工作。不能让备案成为一道关卡。一方面我们在强调业主自治，另一方面我们又增加审批程序，这与当前的市场经济体制是不相容的。解决的办法就是明确规定由业主委员会将选举结果报送房地产主管部门登记备案。只要选举符合法规规定，房地产主管部门就不得拒绝备案，简化程序，合法即备，规定在若干个工作日内作出给予备案或不与备案理由的答复。

（二）业主、业主委员会和物业公司之间的关系

1．业主委员会是业主代表大会的执行机构，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，其有效的工作是社区稳定的基础。

2．业主委员会和物业公司的关系：业主委员会在相关主管机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。

3．业主和物业公司的对立关系。由于业主对物业公司服务不满意，或者物业公司对业主欠缴物业费用采取停水停电的不当做法，导致矛盾对立。业主作为弱者，被物业公司人员聚众殴打经常出现：05年11月8日出现的郑州中方园小区多位业主被方圆物业公司保安人员殴打即为典型案例。此事引起郑州多家主流媒体前往采访，甚至于河南电视台一摄影记者也喋血小区。11月10日，《东方今报》头版头条推出“诚招十大解决物业难题”，希望借助专家和社会的力量解读物业出现的难题。

4．业主、业委会炒物业公司不容易。“本来管家是为主人服务的，现在管家把家都占了。”郑州德亿小区一位业主的这句话，讲出了现今物业管理中许多业主的无奈与尴尬。该小区选出的业主委员会认为原物业公司的服务不够好，业主招聘的新物业前来服务，原物业公司以某些物业费未能收齐为借口，拒绝撤出，一副不管你乐意不乐意，我要为你服务到底的架势。于是在小区门口出现了身穿迷彩服和蓝色工装的两家物业公司保安并排而立值班“一门两岗”的罕见现象。但后来，业主聘请的郑州大宇物业终于抵不住对方给予的各种压力，包括8月17、18日两次流血冲突，终于坚持一周后无奈离开。

从道理上讲，业主既然是花钱请物业公司来服务的，双方是平等的民事主体。业主对物业公司的服务不满意，业主有权依法更换。但是从南到北，从东到西的城市，居民小区业主委员会要换物业，为首的业主被黑恶势力恐吓甚至打伤的事情屡有发生，物业公司为你服务俨然成了一种霸权。在物业管理中，尽管理论上承认业主种种权利，也规定了物业公司种种的责任。《物权法》草案第78条，对业主炒物业公司作了规定：应经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意。但是在具体的技术操作中，由于业主在法律条文及实践中处于弱势，其权利往往被稀释、被挟持、被屏蔽、被蚕食。在业主自我维权中，法律和政府提供的保护也常常缺位，使业主处在与物业公司很不平等的弱势地位。

就拿上文所说那个原物业公司拒绝撤出的理由来说，是很滑稽的，但究根结底是其不撤出将来所得的利益驱使。业主拖欠物业费，是个人和物业公司之间的债权债务关系，完全可以通过司法途径追索，这和业主集体行使权利是两种法律关系。如果在技术层面上，不为一种权利兑现扫除重重障碍，那么这种权利就不是真正的权利，而只能停留在纸面上，服务的霸权将自然滋生。

（三）作为业主委员会，如何才能履行好监督物业公司财务收支情况？很少物业公司定期公布财务报表。应要求物业公司财务公开化，增加透明程度。

1．管理预算年度期间

（1）对物业公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。

（2）定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。

（3）建立例外大额费用支出报告制度。

2．管理预算年度年终

（1）根据被委托的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。

（2）根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。

（3）对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。

（四）重新审视业主委员会制度的缺陷

1．业主委员会的法律地位和性质模糊

《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界观点不一：（1）业主委员会是独立的社团法人；（2）业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。笔者赞同后一种。《中国物权法草案》第113条也规定，管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。由此可以看出，《中国物权法草案》亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”予以规制，并赋予其诉讼当事人的地位。。

2．业主委员会成立的数量少

《条例》第11条明确规定：“业主大会履行下列职责：选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。”第10条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”但是，由于《条例》对此并未做强制性规定，也没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。据调查，郑州市的物业管理公司大大小小已达400余家，物业管理行业已初具规模。然而，全市1000多个住宅小区，有近80％的房地产开发商和物业公司是“父子”关系，即物业管理公司是由开发商派生的，他们当然不积极支持让将来成立的业主委员会挑刺。因此仅有不到十分之一的小区成立了业主委员会，与住宅小区的数量相差悬殊。据查40%的物业纠纷源于开发商的遗留问题，建议在选聘业主委员会之前的物业费用由开发商承担，好处在于：在经济利益的带动下，开发商会竭力避免因商品房质量问题而发生物业纠纷，从而在建房时充分考虑房屋质量；开发商将会积极促进业主大会的召开和业委会的成立，从而使业委会能行使选聘或者解聘物业公司的权力。

3．业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动

《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责，但是没有规定其办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动，出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。而且，很多委员都很忙，只能利用业余时间进行工作。对于物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动，《河南省物业管理条例》也有明确的规定：“利用物业公用部位、公用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。”小区的业主委员会有权对物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动所获得的收益进行核算并监督物业管理公司合理分配、使用该收益。应制定相关法律、采取适当措施包括通过对物业公用部位、共用设施经营等方面，解决业主委员会经费，符合社会主义市场经济规律。

4．业主委员会超越权、滥用职权。

《条例》虽然对业主委员会的权利义务进行了规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性。此外，《条例》没有规定业主委员会超越大会授权范围所为民事法律行为的法律效力及其对此应承担的法律责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越权，甚至滥用职权损害全体业主利益的情况。例如业主委员会，在未经业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便聘用物业公司或同意物业管理公司使用专项维修基金。

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三、住宅小区物业管理收费存在的问题

《河南物业管理条例》第三十七条物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定。也可以实行政府指导价。具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。

第四十一条物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。

第四十六条物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业管理费，并按合同约定追究违约责任。

第四十七条业主或者使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金；物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。

《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。

《物业管理条例》第六十七条也规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，企业可以向人民法院起诉。”根据该条的规定，物业公司在和业主因交纳物业服务费用发生争议的情况下，物业公司享有向人民法院起诉的权利，但无权自行采取措施停水停电。

在当今仍不完善的城市小区管理中，业主委员会的缺失导致物业公司和业主之间缺少一个交流沟通的重要环节。于是，在服务收费等问题上，变成了物业公司跟单个业主的对峙。在某些时候，单个业主便丧失了一些选择权，因此导致了双方在很多时候难以达成互相理解，甚至矛盾激化。我并不赞同部分业主长期拒交物业费的行为，在应对物业公司的诉讼实例中，业主屡屡因此败诉的结果应当引起业主的重视。业主遇到问题，可以采取向物业管理、物价、消协等部门投诉等方式来解决问题，也可进行仲裁裁决，快速高效。另外，双方要注重协调，理性处理好服务和被服务的关系，激化矛盾对谁都没有好处。如果双方能够有一个充分而善意的沟通，相信问题能够更好地解决。

物业管理在国外已有100多年的历史，在我国从深圳开始到目前，只有20多年的时间，目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着郑州市房产经济的迅猛发展，十余年来，全市的物业管理公司也迅速发展到400余家，实现市场化物业管理的商品房面积达2000万平方米，占全市住宅面积的1／3多。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。实践证明，物业业主的自治管理以及受聘物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场健康发展，促进城市社区建设。

四、住宅小区物业管理的立法完善及对策

（一）物业管理的法律法规有待完善。笔者认为：应从立法上树立物业公司的服务意识，物业公司的注册名称去掉“管理”，增加“服务”字样；物业公司部分从业人员素质较低，应该尽快设立物业管理资格证门槛，让所有的从业人员经过严格的学习、培训才能上岗；政府要承担管理责任，及时化解矛盾；对于物业公司服务缩水问题，业主委员会要及时监督物业公司整改；业主要多学点相关法律知识，来维护自己的权益。城市住宅小区的物业管理是城市管理的重要内容，既能保持市容的优美整洁，又能巩固城市建设成果，逐步向现代化城市迈进。通过创新工作，拆除违章建筑、加大绿地覆盖面积、整修道路、建设文化娱乐等公共设施，达到初具现代文明小区的规模。在此基础上，逐步建立完善物业管理体制，实行综合管理，不仅可以延长城市住宅和公用设施的使用寿命，还能提高居民的精神文明素质和现代化城市水平。

（二）《物业管理条例》中业主委员会的亮点

亮点一第一部国家物业管理条例出台，客观上填补了20多年没有国家物业管理法规的空白；统一了物业管理立法，规范了物业管理行为，明确了物业管理各主体的责、权、利，促进物业管理的市场化。

“第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

把原来的委托合同改为服务合同是正本清源的事。一向以来，业主与物业管理签定的合同被认为是物业管理委托合同，这是一种错误的认识。按照这种理解，物业管理是业主委托物业管理公司小区物业管理工作。而在法律上对是有明确界定的：“一是人以被人的名义去从事法律行为；二是人只能在被人授权范围内从事行为；三是人的所有行为，法律后果归属于被人”。事实上，物业管理公司在物业服务过程出现问题应当由物业管理公司自己承担责任。原先对物业管理的合同这种委托和的法律关系的认定导致了主仆论、管家论和保姆论的流行，一直以来不利于物业管理的健康发展，此次国家条例摆正双方的位置。事实上双方是平等的，完全按照合约来办事。

亮点二明确业委会只是业主大会的执行机构

“第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“第十五条业主委员会是业主大会的执行机构……”。尽管“国家条例”对业主大会和业主委员会法律地位的界定还不太明确，但已经有了一个进步，把业主大会定性为业主自治的组织，代表业主的合法权益，并且业主大会作出的决定全体业主都必须执行。同时国家条例明确说明业主委员会只能是业主大会的执行机构，而维修基金的使用、续筹，物业共用部分和共用设施设备的使用和监控，公共秩序和环境卫生的维护以及选聘管理公司等影响业主利益的重大事宜则由业主大会来决定。这约束了业委会的职权，而原来的省市条例则过大的给予了业委会职权，比如业委会有选聘物业管理公司的权力等等，导致郑州市一些小区业委会滥用权利。

亮点三业委会须督促业主交物业管理费

“第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”“第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”国家条例关于对业委会有义务督促业主缴交物业管理费是一大进步。物业管理公司的服务是整体性的，收取的物业管理费是为全体业主利益服务的，个别业主欠交物业管理费的结果是伤害了绝大多数业主的利益。新条例明确说明了当业主欠交物业管理费时业委会有义务做好督促的工作，这体现了业主大会真正成为自我管理约束的自治组织。

亮点四物管公司职能划分更明细

“第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”由此也引发了不少物业管理纠纷，在郑州引发多次众多物业公司集体“罢收”以示抗议。国家条例明确了物业管理公司没有代公共配套单位向业主收取费用的义务，意味着物业管理公司今后与各相关公共部门只是一种协调配合的关系，而不必承担代收、代交的义务，就减少了许多纠纷的来源，对一些物业管理公司来说是一种解放。

（三）对住宅小区物业服务的相关对策

2003年9月1日，我国正式实施《物业管理条例》，至今已实施二年多了，它是我国第一部关于物业管理的行政法规，标志着中国物业管理行业步入了法制化、规范化发展的新时期，但现实中的物业管理还存在许多问题无法可依。

1．学习广州等地先进经验，加强政府立法。对于业主、物业公司矛盾比较突出的住宅小区，按社区规模大小确定相应资质的物业公司参与竞标。必须按《招投标法》有关国定按法定程序进行公开招投标，在媒体上发表招标公告，必须对投标人进行资格审查、必须召开评标大会，由专家评审、现场答辩，由高分到低分排序交给招标单位；新建现售商品房、预售商品房和非出售的新建物业分别在现售物业30日、取得《商品房预售许可证》和交付物业使用90日之前，由建设单位组织招投标选聘物业管理公司，实施前期物业管理。招投标的评标专家在评标委员会的比例应当不少于评标成员总数的2/3，且这些专家应当从市国土房管局建立的物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定。建设单位应当自确定中标人之日起30日内，与中标的物业管理公司签订《前期物业服务合同》。对未通过招投标方式选聘物业管理公司的建设单位，由区国土房管局责令其限期改正，逾期不改正的，处10万元以下的罚款。

2．业主要主动学习《物业管理条例》等相关法规，积极依法维护自己合法权益。如郑州市某小区未建成时，就有热心业主在网上建立QQ群，很快引来了小区其他业主及准业主加入该群，共同监督开发商的建设质量等事项。由于地下室高度增加，开发商将地下室价格上调100元，但事先没有告知业主。业主们由此和开发商协商，最后增加费用由开发商买单，从而维护了自己的合法权益。

3．对于时常出现暴力问题的小区，多是由有保安和业主发生肢体冲突。往往是保安听命于物业公司，有些保安是物业公司直接从社会上直接招聘的，让干什么就干什么。郑州市公安局12月初规定：严格保安管理、培训，决不能让保安充当黑恶势力的打手。此规定应严格落实、执行到位。

鉴于以上，笔者提出以下观点：第一、加强《物业管理条例》的贯彻落实；第二、各个省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准；第三、在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业服务一章，专门调整物业服务中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。第四、尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。

五、结语

我国的物业管理行业目前还存在巨大的潜力可以挖掘，物业管理的法治化任重而道远，目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势。音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐，物业管理法律制度就是现代建筑这场交响乐的最精彩的一篇乐谱。随着物业管理法律制度的深化和完善，我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期，必将演奏出一篇现代建筑美妙和谐、雄浑精彩的乐章！

参考文献资料：

1．张尚，《郑州物管纠纷“病根”难除？》，大河报2005年11月23日。

2．王红伟、陈松,《首个吃螃蟹小区缘和何被扎了嘴》,河南商报2005年11月5日。

3．黄达、马惊，《关注圆方物业与业主流血冲突事件矛盾背后都是利益惹的祸》，郑州晚报2005年11月10日

城市住宅小区范文篇4

关键字：邻里单位居住小区居住模式

一、居住小区模式的原型和背景

1．功能主义等级化城市组织结构

18世纪下半叶爆发的工业革命引发了城市形态的重大变革，人口向城市大规模聚集，城市的迅速膨胀打破了传统城市以家庭经济为中心的城市格局。城市中出现了前所未有的大片工业区、商贸区、工人住宅区以及仓储区等职能区划，城市结构和规模都发生了急剧的改变。同时城市人口爆炸，居住条件恶劣等问题日益严重，出现了一系列被称为"城市病"的复杂城市问题。为了根治"城市病"，19世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到20世纪20年代，在国际建协（CIAM）的推动和雅典宪章的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进。

雅典宪章强调城市明晰的结构组织，注重功能分区与用途纯化，追求统一的视觉空间秩序，将城市机械地分割为四项基本功能，即居住、工作、交通和游憩，强调城市中不同功能的分区布局，再以交通网彼此联系。雅典宪章的基本原则和精神实质在城市形态上表现为各城市功能被交通线划分成具有严整几何性的功能分区，形体环境秩序井然。同时城市结构以纵向的树形结构形成等级化的组织体系，即按照严格的递增等级来组织城市。

城市的基本组成单元是：

1.近百家住宅组成一个邻里单元；

2.几个邻里单元围合成一个邻里单位（以一个小学的服务面积控制规模），中间是邻里单位的中心。

3.几个邻里单位围绕一个包括各项公共生活设施的城市次中心，中心的服务半径正好覆盖这些邻里单位城市中心被多个这样的城市基本组织单元，以及独立出来的工业用地、绿地等围绕，从而使城市结构表现为由大至小等级化梯度形成的中心体系（即城市中心、城市次中心等）组织的城市空间，同时城市道路也根据各中心的等级相应呈等级化的梯度变化。二次大战以后以这种组织结构规划的城市及城区大量出现，尤其在新建城市，如以英国哈罗新城为代表的新城建设及巴西利亚的规划和建设中，这种等级化的城市组织结构和功能空间划分的特征非常鲜明地体现出来。

邻里单位模式产生于功能主义形体规划观为主流思潮的背景下，与功能主义等级化城市具有同构关系，邻里单位模式的确立为等级化的城市组织结构提供了基础。作为城市居住空间的组织方式，邻里单位体现了《雅典宪章》所倡导的功能主义原则，本身的组织结构也呈现等级化：邻里单位中的服务设施独立于居中的位置，并以其服务面积控制着邻里单位的居住人口规模；居住空间的功能被划分为住宅、道路、绿化、服务设施，彼此功能划分明确、空间互不交叉；邻里单位内部道路宽度、绿化面积、服务设施规模也从邻里单位向邻里单元呈等级化递减；对于建筑形体环境，住宅的高度、日照、间距、朝向、建筑密度等都通过精心的设计达到理性的结果。邻里单位模式的出现，改变了工业革命后住宅街坊中的拥护、恶劣的居住环境，并以新的居住模式对应汽车交通时代的客观条件，其在当时的进步意义是不可忽略的。斯坦因的雷德朋街坊模式、苏联的居住小区模式是邻里单位模式的代表。

二、中国城市居住小区的发展

中国城市居住空间的组织模式的原型来自邻里单位模式，不论是1950年代完整模仿邻里单位以及苏联的居住街坊模式，还是1960年代基于邻里单位模式发展起来的居住小区规划理论，亦或1980年代以后随着国家试点小区的推行和成熟，居住空间逐步形成"小区－组团－院落"的三级组织结构以及通过对三级结构的改良形成的"小区－院落"的二级组织结构，居住空间的组织模式本身并没有脱离邻里单位模式的基本原则和组织方式，即以一个小学的服务人口限定居住空间的人口规模，以公共设施服务半径限定居住空间的用地规模，小区内只容纳单一的居住功能；小区内呈等级化的组织结构等等。居住小区模式正借目前大规模住宅建设的东风在中国城市中被普遍使用着。

三、对居住小区模式的反思

1．对以邻里单位为原型的居住小区模式的置疑

不论是邻里单位模式，还是以之为原型的居住小区模式，都是建立于功能主义城市规划理论基础上，是功能至上理念下的产物。作为功能主义等级化城市组织结构的基础，邻里单位过分注重功能，注重公共交通与居住的分离，注重空间组织的秩序和空间结构的明晰与条理性，试图以良好的形体环境重塑人的社会生活。应该看到，在从邻里单位理念上发展起来的小区模式中，屈从于汽车交通的需要，以公共设施服务及其半径限定居住人口规模的方法把居住空间的主体--人置于从属的地位，忽视空间规模及范围与人的认知和控制能力之间的关系，人不得不屈从于物质环境。小区模式等级化的组织结构，把居住空间机械地分解为住宅、道路、服务设施、绿地等一系列子系统，道路宽度、绿地大小、服务设施规模，根据等级层层分解、逐级缩小，从而将各个子系统分解成的等级化的树形结构（与克·亚历山大在《城市并非树形》中描述的结构类似），这种树形结构排除了居住、交通、休闲、服务等空间的综合交叉，无法与居民生活的多元性和多样性所具有的网络化结构相符合，泯灭了物质形态与社会网络、人文关系间的对应。小区模式所采用的先验结构，不论是"小区－组团－院?quot;的三级组织结构还是"小区－院落"的二级结构，它们既定的结构和自上而下的规划方法使居住小区在形体环境和规模彼此相似的同时，失去了不同居住小区与各种类型居住人群之间应有的差异。从本质上讲，以邻里单位为原型的小区模式忽视了人对居住空间的主体性，单纯注重物质形体美学及其物质形体的功能结构。因此当物质环境得以完善、再进而追求居住空间更多的精神层次内涵的时候，小区模式就明显地表现出先天不足，难怪在现有居住小区中，人们享受物质环境日益完善的同时，感慨精神生活的贫瘠，居民对所居住的空间缺乏认同，居民间缺乏交往，人际关系冷漠。

邻里单位模式及以之为原型的小区模式，都是在住宅匮乏、需要大量建设的背景下形成并成熟的，以最短的时间、最简化的形式、最易掌握的操作方法塑造最优化的形式，是这一背景下的必然结果。小区模式简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，而忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理，在大量住宅建设时这一作法的效果是很明显的。但当社会从满足量的需求发展转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来，因此1960年代以来西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。在我国大城市居住空间组织方式需要质的飞跃时，借鉴社区理论从根本上改变居住空间规划的小区模式，使之从物质决定论向以人为本回归，其必要性和迫切性都是不言而喻的。2．西方居住空间构建模式的发展

1960年代以后，战后新建的大量城市新区其功能分区、等级化的组织结构所带来的生活、就业、文化、娱乐、心理等方面的问题逐步出现，现代主义城市规划思想所倡导的功能化等级性的城市组织结构遭到不断的怀疑和挑战。人们重新品评传统的城市空间及其网络结构，开始反对城市功能分区、低密度分散等现代主义城市规划思想，并逐渐出现了尊重生活本身的要求，顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性，允许适当的高密度和功能混合等趋势。在这一背景下，邻里单位模式逐步被社区理论所代替。建立在社会科学领域成果的基础上，社区理论强调了社会整体关怀，把居住置于社会网络的整体中。社区理论把人与所居住的环境视为一个整体，并强调人的主体性，重视人的生活与物质环境的对应，追求多层次的物质环境与多元化的生活方式复合，激发居住者对所居住的环境的心理和情感上的认同。在这一理论基础上，以小学的服务半径设定规模、以交通干道划分空间范围的方式被遵是从人的认知范围和规模所代替。居住空间在组织结构上不再继续沿袭邻里单位的树形结构，并试图使居住空间与丰富多样的具有网络结构的邻里生活相适应，向多功能复合的空间回归，对居住空间中人的认知、参与、创造能力及居住空间的秩序、意义的认识也在不断具体和深入。工作、居住、交通、游憩等各项职能空间不再被机械地割裂，尤其在进入信息时代后，劳动密集型生产被高科技的知识密集型生产所代替，也为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础，居住空间内允许与其它城市职能混合布局。至此，居住空间的构建模式发生了根本的变化，在国外大城市中出现了混合居住区、居住综合体、整体式小区等，在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。

四、对我国居住小区建设的思考

1．居住小区规模

以往我国的居住空间的建设规模通常在10h平方米以上的居多，通过对入选《中国小康住宅示范工程集萃》和《中国城市居住小区建设试点丛书--规划设计篇》中的城市居住小区进行统计，在总计的44个小区中，用地规模的比例分别在表1中作出统计。表1对居住小区用地规模的统计从中可以发现规模在10h平方米以上的小区占到总数的81.81％。中国城市住宅区的用地规模通常是根据城市规划中的城市路网结构划定的，城市路网的间距限定了住宅区的用地边界。现代城市路网间距一般为400m左右，由此形成城市住宅区用地单元规模一般为十几公顷。这种以交通干道划定范围是依据邻里单位模式的结果。人类一直是以天赋的能力认知世界，自古以来直至功能主义占统治地位之前，人类构筑环境也一直以自身的尺度为标准的，为了使居住空间的组织结构更能体现人的主体性，使之成为人的生活的物化反映，依照社区理论将居住空间组织形式向邻里模式回归，依据人的尺度而不是汽车交通的需求、依据人控制环境的范围和认知能力作为限定居住空间规模的依据是必要的。

以人的尺度限定住宅区规模就必须了解人的认知能力。根据生理学家的研究，人的视力能力在超过130m~140m就无法分辨其他人的轮廓、衣服、年龄、性别等，因此在传统街区中通常将130m～140m作为街与街之间的距离；F·吉伯德指出文雅的城市空间范围不应大于137m，亚历山大也指出人的认知邻里范围直径不超过274m（即面积在50h平方米左右）。因此可以判定以人的尺度确立的理想的居住小区规模是应该小于5h平方米的。同济大学周俭等学者通过对居住空间的研究提出我国居住小区规模应该是不超过150m的空间范围或4h平方米的用地规模，其结论与国外学者的研究成果相近。因此从居住者对所居住环境的控制能力和认知能力看，我国通常的居住小区规模是明显偏大的。由于同一个小区内居住人口过多，居民间从相遇、相识、相知，到建立交往圈，并重组社会邻里结构和社会关系网络的可能性随着异质性人群人数的增加而减少。减小居住小区的规模不仅可以增进居民的交往，加强居住空间的邻里感，也顺应了住宅商品化以后的市场机制制约下的开发模式，避免了住宅大规模开发中一次投入过大的压力，以及对市场判定不准而大量房屋空置等问题。同时小规模居住小区建设有利于将多种职能空间有机分散在居住空间附近，形成居住空间与其他多种职能空间混合布局。另外，减小住宅区规模也有利于避免同一阶层居民家庭的过度聚集，降低居住分异的程度。

2．居住小区的组织结构设想

目前我国的居住小区规划强调各项设施的功能划分，在布局上各成体系，很难做到功能的复合交叉。通常公共活动设施在小区内居中布局，小区道路单纯担负小区的交通功能，商业设施设置于小区的入口以及小区沿街的裙房。居住小区机械的组织结构所造成的各种功能彼此的不交叉，与传统街区同一空间中多种功能并置所形成的浓郁的生活气氛相比差别是明显的。然而在缩小居住小区的规模后，在同一个城市干道划分出的地块中，可能包容几个小规模居住小区，并可能在地块中插入其他职能空间，有可能就此改善居住空间的组织结构。具体方式是将居住小区的各项配套服务设施从居住小区中分离抽取出来，置于几个小规模居住小区间的交界线形成的道路上，将这种道路建设成步行街或符合人的尺度的人车混流的小路，改变其单纯的交通功能，使复合交通、生产设施、商业设施等多重功能，在道路上形成交往、购物、休息、饮食、观赏、儿童游戏等活动，并有可能形成密集人流的聚集，并以此改善居住空间的生活气氛。同时利用各小区间规划中预留的弹性空间，允许某些功能以及功能所需空间的自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节和自发形成的城市肌理，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间的关系的同时，逐步恢复传统街区的多元化和多层次，在这些小街中为社会各阶层提供需要的各种类型生活空间。

住宅商品化过程中，不同收入阶层的家庭通过"房价"的过滤作用在居住模式和居住区位上形成了明显的分化。由于不同阶层的居住分异，不同社会阶层居住空间彼此隔离，在激化社会阶层的对立、引起社会矛盾以及对儿童成长等方面所产生的社会学后果也令人担心。在减小居住小区规模后，通过在同一地块内并置不同社会阶层的居住小区，有可能通过规划模式的变化为改善居住分异所造成的社会隔离作出尝试。同时由于服务设施都布置在各居住小区间的道路上，公共服务设施将从目前小区模式中对外封闭的内向型转变为对外包容的外向型，因而有可能通过多个社会阶层共用某些服务设施，如小学、商店、酒吧、绿地等等，促使各社会阶层建立交往的机会，降低居住分异所造成的社会影响。

3．多种规划模式的引入

城市住宅小区范文篇5

关键词:住宅;规划;问题

随着我国经济的不断发展和进步，我国城市居民的生活质量也随之有了很大的提高。也正是因为这样，城市居民对其所居住的住宅小区和居住环境有了更高的要求。就我们国家现在的房地产市场来说，更好的居住环境质量意味着更高的住宅小区规划设计和建设，也意味着我们要注重在住宅小区建设过程前的规划设计工作，切实解决住宅小区规划设计过程中遇到的问题，提高整个住宅小区的居住环境水平和居住环境质量，实现科学合理的住宅规划工作，满足当代城市居民对居住环境的高标准和严要求。

1．住宅小区规划设计中存在的问题

1．1生态环境过于单调

就当代的城市住宅小区来说，多为楼宇密集且人口密度极大的高层小区。在常见的住宅小区中，很大一部分小区内空闲用地是用来做小区绿化工作的，也是提高我们当今城市居住需要的必然要求和准备。但是，根据我们的调查和研究，我们可以发现很多的住宅小区周围的生态环境是极其单调且低质量的，还有一些小区因为建筑密度过大而使得绿地面积过小，缺少了本应该存在的生态环境的建设和规划。另外，在我们进行住宅小区前期规划的时候，会因为利益的需要而将建筑用地内原有的河流、树木等进行了移除，严重破坏了小区内的生态环境，降低了小区整体的规划质量。

1．2小区居民活动空间有限

在当代城市的居住生活中，居民不仅对居住环境有着很高的要求，对于居住环境空间也有着极高的要求。更多的城市居民在要求居住环境质量的同时，也要求小区内有充足的活动空间以满足人们日常的运动需要和公共活动需要。但是，在我们实际的住宅小区规划设计过程中，往往最大程度的追求利益的最大化而忽视小区内城市居民的日常活动的需要，让人们不能拥有安全且舒适的公共活动场所，只能在小区内的部分人行道和水泥路上进行活动。就现代城市居民小区住宅规划来说，这种极为有限的活动空间极难满足人们的需求，需要人们的改进。

1．3商业环境混乱

对每一个城市住宅小区来说，商业区的存在都是不可避免且十分重要的。但是，在我们的实际生活中，住宅小区的商业规划往往是随意的，有着极大的不合理性和不科学性，影响着人们的正常生活质量。在很多小区中，牙科诊所、课后辅导班、家庭旅馆、按摩院等商业场所肆意的分布在小区的各个方位，不仅影响着居民正常的生活质量，也影响着居民的居住安全和居住环境。尽管我们的城管部门和小区物业也极力的在对其进行管理，但是效果却是微乎其微。城市住宅小区商业环境的规划工作十分必要。

2．住宅小区规划设计中存在问题的解决措施

2．1重视住宅小区生态环境质量

在城市的住宅小区规划设计过程中，生态环境的设计直接影响着人们对于小区的选择，其环境质量的好坏也直接影响着居民生活质量的好坏。当人们生活质量得到提高的时候，住宅小区的生态环境质量也应该有相应的提高和改善。因此，我们在住宅小区的规划设计过程中，更应该重视住宅小区的生态环境质量的提高。在我们前期规划小区住宅的时候，就应该根据小区用地的原有风貌对其进行合理的规划，在保持原有特色的基础上来进行小区建设，在保证住宅小区原有的生态环境质量的同时也提高住宅小区的文化底蕴。当我们合理科学的提高了住宅小区的环境质量的时候，我们的住宅小区也自然的会受到人们的欢迎和喜爱。

2．2建立合理完善的公共基础设施

对于现代城市的住宅小区来说，公共基础设施也是影响小区整体质量的重要组成部分，影响着小区居民的整体生活质量和住宅小区未来的发展计划。也正是因为这样，我们更要重视城市住宅小区的公共基础设施建设，根据小区居民的预期需要来建立合理完善的公共基础设施，满足当代城市居民的基本生活需求和活动需要，做到最大程度的方便人们的日常生活和文化生活，提高人们的整体文化修养，更大程度的提高城市居民的生活质量。当我们住宅小区的公共基础设施建设完善之后，我们也就更好的可以弥补城市功能的不足，更能完善小区的基础设施建设，更满足居民的日常需要，也能扩大我们的整体经济收益。

2．3科学化规划住宅小区各区域

在我们进行城市住宅小区规划设计的时候，其实应该做好住宅小区各区域的规划工作。特别是住宅小区商业区的规划设计。就一个城市住宅小区而言，科学合理的区域规划更能满足人们的需要，可以最大程度的方便居民的生活。因此，我们要科学化的进行住宅小区的规划工作，科学化的规划设计住宅小区内的各个区域和各个领域，将方便人们的生活作为我们住宅小区规划设计过程中的根本出发点和落脚点，以满足广大居民的基本需求为最终目标，从而实现整个城市住宅小区整体质量的提高，也提高我们城市住宅小区居民的整体生活水平和生活质量。

3．结语

就当今的社会发展状况和我们当今城市的发展水平来看，我们的住宅小区的整体规划设计是一个十分必要也十分基础的系统工作，需要我们整体的规划水平的提高和整个住宅小区居住质量的提高。因此，我们更应该认识到住宅小区规划设计的重要性，更注重住宅小区规划设计的基础工作，提高规划设计的科学性和合理性，更合乎当代城市居民的居住标准和居住要求，更能满足当代城市居民的当代要求。对于上述我们所思考的在住宅小区规划设计过程中所面对的问题，我们应该认真的面对这些问题并入手解决这些问题，实现城市住宅小区的合理科学规划。

作者:赵辉 单位:吉林省通化市城乡规划研究院

参考文献:

城市住宅小区范文篇6

关键词：拆围后时代；住宅规划；公共设施设计

城市中封闭住宅小区的增多，给城市的道路规划带来了诸多的问题。住宅区域由于公共设施众多，如何进行门禁类的公共设施的设置，如何解决小区内外的交通拥堵问题，如何进行人车分流，控制噪音，设计导向，都是进行住宅小区公共设施创新设计要解决的重点难点问题。

1、住宅小区公共设施现状分析

城市中封闭式住宅小区，相对开放小区，更为安静，封闭的管理带来的是安静的建筑环境，让人能够产生安逸、舒适、稳定的感觉。在我国传统的建筑设计中，封闭住宅早有先例，例如中国传统住宅----四合院，就是一个典型的以住宅为基本结构的单元体，四合院周边的巷、街都是开放的构造。随着社会的变迁，生活方式也发生了变化，四合院也淡出了历史的舞台，但是类似于四合院这样的封闭式住宅，以多层、高层封闭小区的形式出现，院墙转换为了小区的围墙，“围合式”住宅小区成为了普遍采用的小区设计形式，具体表现为采用围墙将住宅小区封闭，门口设置门禁，通过这种管理，小区居民能够出入，小区外的人不能随便出入，给居住在其中的人以安全感，物业管理也较为简单。但是，这种封闭式的管理模式和住宅设施的设计，在大型城市中，跨越街区较大，带来的城市交通拥堵的问题较多，已经逐渐显露出不适宜的迹象[1]。

2、拆围后开放住宅小区创新设计

将封闭住宅小区开放，是上世纪90年代欧美国家已经采取的设计模式，这一模式旨在探索开放型的住宅小区。美国的开放住宅的结构，使得住宅小区的道路与城市道路融合，能够形成清晰连贯的道路规划体系。拆围后，新的开放式住宅，形成了新城市主义的文化理念。拆围后，小区的道路交通拥堵问题得到了缓解，开放住宅小区的道路体系与城市交通网络体系融于一体，使得交通车辆和道路行人分别拥有自己的道路，能够在道路和住宅小区之间自由穿行。开放式住宅小区，使得城市居民之间的关系更为融洽，邻里关系得到了缓解，城市道路畅通，路网密集，拥堵的现状得到了改善[2]。拆围后，开放式住宅小区的活力得到了提升，城市街道的空间骤然扩大，各种公共设施被布设在街道的两侧，交通顺畅，购物方便，服务空间和体系呈现出多样化、多层次的特点。拆围后，开放式住宅小区在城市管理建设成本上得到了降低，解决了传统封闭小区管理简单的问题，使得社区的内部规划元素的使用，能够与城市的结构相互独立，同时还满足小区内部的需要。公共设施不需要重复建设，物业管理成本得到了降低。减少了传统粉笔住宅社区基础设施、人员调动依赖于城市政府统一行为的问题，从社区服务的标准出发，真正能够维护城市安全，方便居民居住和出行。

3、拆围后时代住宅小区需要解决的问题

从国人的传统观念上进行心理学的分析，小区开放后，一些设施从私有变成了公共，很可能会出现排斥的心理。心理上的排斥感通过设计难以弥补。这是由于归属感、私密性、安全感使无法弥补的。再就是住宅小区的内部道路公共化，意味着小区内部的专属花园、公园都要成为共有，开发商投资巨大，园林景观精心设计，一下子就要成为共享的资源，这对于原有的封闭小区的居民无疑是损失，如何对他们进行补偿，如何将城市绿化和地产开发商之间的利益加以协调?拆围后时代的住宅小区，开放道路后，公共交通将得到缓解，主干道路与小区的内部道路都会增多，但是如何解决道路之间的冲突问题，一旦道路增多，交通噪声也随之而来，如何处理呢？对于道路的整体优化如何实现人车分流？社会车辆进入小区之后，停车位紧张是必然的结果，如何解决乱停乱放的问题，特别是自行车和电瓶车等非机动车辆如何安置？另外，由于拆围之后，公共设施将有所改变，原有的门禁管理要变更为楼道管理和街道管理，门禁管理虽然简单，但是对于不法分子确实有阻挡的作用，一旦放开，或者改为街道管理，物业对于社区的安全管理范围将缩小，单纯依靠宣传社区问题难以达到较高的安全性[3]。拆围后，小区的内部交通公共设施将于城市交通公共设施接轨，这就要对原有的小区公共设施进行重新的设计和规划，但是小区的公共的场所已经很小，再加以改造如何保证公共设施、场所会不会受到侵袭和损坏？如何将公共场所、设施和物业服务之间的界限进行划分，共享的公共设施如何管理？开放后的小区的安全问题如何顾及？这都是拆围后开放住宅小区要面对的问题，也是拆围后时代的住宅公共设施设计要面对的重要问题。

4、住宅小区公共设施创新设计思路

住宅小区的公共设施，一般由文化、娱乐、休闲、商业服务、安全、交通等设施构成，位于的出入口或者道路两侧，生活服务中心的位置应设置在的中心路段、出入口，位于住宅的底层或者独立的地段，娱乐休闲设施应设置在居住区域的边缘，较为僻静的地段，不应布置在城市干道的附近，并与住宅保持距离。公共建筑要与开放空间保持良好的关系，与现有的地方景观元素和标志物协调一致，合理分析各个设施之间的潜在功能练习，通过便捷的路径强化练习。交通网络衔接应予步行街区合理分布，优先考虑步行和自行车系统，路径的环境优美和舒适。小区的设施要达到国家标准，形式要简单[4]。值得一提的是，我国现代化建设和公共设施建设，是借鉴了国外的先进经验的。但是中国文化的细胞始终在其中发挥着关键性的作用，照搬外来设计风尚是难以在国土生根发芽的。如何将文化细胞的中国元素始终作为小区公共设施的设计思路的基本，并受到居民的尊重和肯定，是每个设计师所要深入思考的。期待小区设施的规划设计中，能够更多地融入人性化的产品思路，向着健康、安全、完善的居住艺术的方向发展[5]。

随着我国的封闭社区建设的形式和功能的改进和完善，快速城市化的背后，隐藏着众多的社会环境和交通问题，实行住“拆围后时代”住宅小区公共设施创新设计宅小区的管理，从单位大院到街区制，从原有的小区道路变更为公共道路，从围墙的局限到多个街区，优点在于地域内的道路系统得到了优化，交通拥堵状况将被大大改观，住宅内的公共设施与城市的公共设施将实现共享，但是问题也是并存的。拆围后，公共设施的共享化能否真正为不同的人群服务，公共设施的设计能否满足城市大发展的需求，公共设施的建设能否动态发展、因地制宜，这都是维护社会的公平、和谐的重要保障，需要加以重视。

参考文献

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[4]海玮.长沙:机关大院变身市民公园[J].城乡建设,2016,(5):23.

城市住宅小区范文篇7

一、统一思想，提高认识，切实增强工作的责任感和使命感

实施旧住宅小区综合整治是市委、市政府的一项重要决策，是我市实施的一项重要民生工程，具有重要意义，我们必须从思想上真正提高认识，切实增强责任感和使命感，务必按照市委、市政府的总体要求全力推进，确保整治工作按进度完成。

第一，全面实施旧住宅小区综合整治，是体现政府执政为民的重大举措。党的十七大报告指出，要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民群众的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。旧住宅小区是普通百姓、低收入家庭居住比较集中的区域，对旧住宅小区进行综合整治，直接关系到普通百姓的切身利益,是维护好、实现好、发展好广大人民群众根本利益的民心工程。这项工作做好了，既能够充分体现党和政府对人民群众的关心，又能够赢得人民群众对党和政府的拥护和支持。去年，国务院为解决城市低收入家庭住房困难问题，专门下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，在文件中特别要求，要积极推进旧住宅区综合整治，以改善低收入家庭居住环境为宗旨，进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治。因此，对旧住宅小区进行综合整治，既是贯彻落实党和国家有关部署的具体行动，也是政府为广大市民办的实事之一。

第二，全面实施旧住宅小区综合整治，是实施我市“四大战略”的必然要求。市委在十届五次全会上把“营造大环境”作为四大战略目标之一，要举全市之力营造适应经济发展需要的大环境。而城市旧住宅小区是城市环境建设的基本组成部分，是城市的一个缩影。抓好旧住宅小区综合整治，把城区本身作为景区来建设、管理和经营，不仅可以进一步改善城市环境，提升城市整体形象，也有利于招商引资，有利于创建旅游名城、环保城市和文明城市。市委薛恒书记对此给予高度重视，并一再强调，旧住宅小区综合整治直接关系到普通百姓的利益，是重要的民生工程，一定要把这项工作抓细抓实抓好。所以，对旧住宅小区进行综合整治，这不仅是改善居民生活条件的需要，也是经济和社会发展、建设新*的客观要求。对旧小区综合整治早已成为发达地区的成功经验，沈阳、大连等市把旧小区整治作为为百姓办好事的重要举措，取得了明显成效。因此市委、市政府把这项工作摆到重要工作议程，作为今年为群众办的13件实事之一。各级政府、各部门、各单位必须从实现我市经济和社会发展战略的高度认识旧住宅小区综合整治工作的重要意义，全力组织实施。

第三，全面实施旧住宅小区整治，是改善广大人民群众生活环境的迫切需要。近年来，随着我市城市开发建设进程不断推进，特别是近三年棚户区改造工程的大规模实施，我市居民的居住环境质量得到明显改善。但是上世纪八、九十年代建设的旧住宅小区，由于建设年代早，基础设施不配套，并一直延续房管单位管房屋，社区管环境卫生的旧管理体制，这种“重建轻管、建管脱节”管理模式影响了对小区的管理，造成部分旧小区违章建筑多，门市网点多，小商小贩多，致使环境脏乱差，群众出行难。特别是随着国有企业转制并轨，原由企业管理房屋、开发建设单位自建自管的小区便成了无人管理的小区，致使小区道路、绿地长期得不到维修，破损率达80%。还有一些九十年代中期开发建设的小区，由于当时建设资金短缺，又要确保动迁户按时回迁，小区内的道路、绿地、硬覆盖普遍欠建，部分房屋建设质量差，屋面漏雨、墙体透寒、下水渗漏，没有达到居住环境条件就急于回迁入住，遗留了很多问题至今没有得到彻底解决，群众反映比较强烈。针对这些问题，前几年我市虽然开展了对旧住宅小区的综合整治，取得一定成效。但由于投资少、规模小，没有从根本上解决广大群众居住环境问题。全市现有旧住宅小区道路破损、绿地欠建、设施损坏、噪音扰民、烟尘害民、污垢脏民问题仍然比较突出，影响了广大居民的居住和生活。很多居民期盼着政府早日对这些旧住宅小区进行综合整治，有的小区居民联合给市领导写信，要求尽快解决旧小区脏乱差问题，改善居住环境。因此，对旧住宅小区进行综合整治，既是人民群众的迫切愿望，也是建设和谐社会的客观要求。

同时，在旧住宅小区综合整治工作中，还要坚决克服三种不正确的思想和情绪。

一要坚决克服“无关”思想。有的同志对旧住宅小区综合整治不以为然，漠不关心，甚至认为，与自己、与本部门、本单位没什么关系。这里我要告诉大家，建设新*，整治旧小区，是市委、市政府的重要决策，是全局性的工作，我们没有局外人，不应有“无关论”和旁观者的思想。每个人、每个部门、单位都有责任和义务。

二要坚决克服“畏难”情绪。部分同志认为我市财力有限，整治资金无法保障，两年内难以完成旧小区综合整治任务，甚至持怀疑态度。不可否认，旧小区整治面临许多困难和问题，但我们必须知难而进，勇于突破。发扬有条件要上，没有条件创造条件也要上的进取精神，多渠道筹措旧小区综合整治资金，边干边解决存在的问题和困难，如果等“四脚落地”再干，那就太晚了、太慢了、太落后了。

三要坚决克服“为少数人”思想。有的同志认为，旧住宅小区综合整治只是为少数人办实事，不属于大局问题，这完全是一种误解。一方面，市区旧住宅小区近12万户，占全市人口一半以上，而且旧小区里居住的是普通群众，广大普通群众迫切要求改善居住环境。另一方面，实施旧住宅小区综合整治是按照全面建设小康社会和构建和谐社会的目标要求，维护普通百姓利益的重要工作，是政府公共服务的一项重要职责，事关改革发展稳定大局。我们一定要统一思想，顾全大局，增强加快对旧住宅小区综合整治的责任感、使命感和紧迫感。

二、加强领导，形成合力，又好又快地完成旧住宅小区综合整治任务

旧住宅小区综合整治工作是市委、市政府的一项重要工作，是一项繁杂的系统工程，绝不是房产局一个部门的事情，必须动员和组织各地区、各部门和全社会的力量，精心组织，周密部署，狠抓落实，全力以赴把这项工作落到实处。

一要齐抓共管，形成合力。各责任单位要把旧住宅小区综合整治作为实现我市超常规、跨越式发展的一项重要工作，纳入主要工作议事日程，精心组织，抓好落实，主要领导要亲自过问，分管领导要靠前指挥，积极协调和解决综合整治推进中出现的各种问题。各部门要相互支持，密切配合，不等不靠，有能力解决的应尽快解决，无能力解决的要及时向上反映，超常规、创造性地开展工作，保质保量、按期完成综合整治任务。各成员单位要齐心协力，互相支持，密切配合，并结合本地区、本单位实际和所承担的任务，制定贯彻落实的具体实施方案，并认真抓好落实。市内三个区承担着此次旧小区整治的重要任务，尤其是振兴区，旧小区整治任务占全市的70%。希望三个区的区委、区政府一定要从大局出发，把这项工作摆在突出的位置，高度重视，精心组织，切实把这项工作落到实处。这次旧住宅小区综合整治的显著特点是：投资多、规模大、标准高、时间紧，整治任务相当艰巨。最大的困难就是缺少资金，仅靠房屋产权单位或物业管理企业自筹，市财政给予一定补贴是解决不了的。全市各部门包括中省直单位以及有一定经济实力的企事业单位，都要参与出资共建，承担旧住宅小区综合整治任务。市委、市政府希望各共建单位，要增强大局观念，树立全市“一盘棋”思想，以旧住宅小区综合整治为己任，服从和服务于这一大局，自觉承担社会责任和社会义务，为广大普通百姓奉献出一份爱心。要有钱出钱，有物出物，有人出人，特别是在资金上最大限度地给予支持。对成绩突出的，市政府要予以表彰，整治达标的旧住宅小区可由共建单位命名，让小区居民记住你们，感谢你们。

二要广泛宣传，共同参与。街道办事处和社区要深入动员群众，自觉地服从和服务于旧住宅小区的综合整治。整治前，各小区组织居民选举产生业主委员会，动员业主配合和支持综合整治工作。要广泛征求群众意见，解决好群众最迫切的问题。发动群众开展拆除违章、清理乱堆占、认养树木等工作。电台、电视台、报刊等新闻媒体要广泛宣传自己家园自己建，城市建设人人有责的理念，使广大居民和共建单位充分认识旧住宅小区综合整治的目的、意义，赢得广大居民和共建单位的理解、支持和参与。对按期完成整治任务的单位和好的做法及时宣传报道，对态度不积极、行动迟缓、不能按期完成整治任务的予以批评。要广泛深入开展创建“文明、和谐、平安”住宅小区活动，引导居民爱小区、建小区、管小区。各共建单位和房管、物业管理单位，要主动承担并按期完成整治任务。供热、自来水、煤气、通讯、电力、路灯等管理单位要积极配合小区综合整治，主动做好各种管道、管网、管线的维修改造工作。

三要加强督查，严格考核。旧住宅小区综合整治工作要纳入市政府对各区政府和各相关部门工作目标考核，市旧小区综合整治领导小组和市目标管理办公室要按阶段召开调度会议，及时通报各部门落实情况。对旧住宅小区综合整治工作中做出贡献的部门、单位和个人，要以市政府名义予以表彰奖励。对整治不积极、行动迟缓，没有完成整治任务的责任单位，不仅要通报批评，还要按工作目标考核有关规定认真处理，决不能积极消极一个样，干好干差一个样。旧住宅小区综合整治要坚持高标准、严要求，要层层把好规划设计、工程招投标、材料采购、施工质量、检查验收等关口，切实保证整治质量。

城市住宅小区范文篇8

旅游功能系统理论最早是由美国学者(Gunn，1979)提出来的，作为一个动态系统，Gunn认为它由五个部分组成，即旅游吸引物、服务与设施、交通、信息与引导以及旅游者，他认为这五个部分是旅游区规划中的基本要素，旅游活动的实现至少要涉及上述五个要素，并且这五个要素相互作用形成一个有机整体——旅游功能系统。

城市住宅小区的旅游功能系统构成首先应基于旅游功能系统理论，然旅游业是集“食、住、行、游、购、娱”六大基本要素为一体的综合性产业，因此我们在规划住宅小区时还应满足旅游业发展六大要素的基本要求。另外，城市住宅小区是城市构成的基本单元，还是城市旅游形象的组合要素，故本文界定城市住宅小区旅游功能系统由以下六大部分组成，即旅游吸引物、服务与设施、交通、信息与引导、旅游者和社区居民，这六大部分相互作用，并且在住宅小区旅游开发中有其特定的含义。

二、城市住宅小区旅游功能开发的内容

1.旅游吸引物。旅游吸引物(通常也称旅游资源)是旅游业发展的基础，是吸引旅游者前往和驻足游玩的基本要素，将其置于城市住宅小区中也是吸引居民产生购房欲望和长期居住的重要因素。依据中国旅游资源普查规范(国家标准)对旅游资源的分类，本文认为城市住宅小区的旅游资源类型主要可分为三个主类：即人文景观旅游资源中的建筑与设施(F)和人文活动(H)；自然风光旅游资源中的生物景观(C)，此类景观的形成主要依托一定的自然条件和小区周边环境，人工创造为主。如果将这两种属性的旅游资源有机结合再附之文化底蕴深厚的社会风貌，必将形成现代城市亮丽的风景线，对旅游者产生极大的吸引力。分析如下：

(1)建筑与设施类景观。建筑与设施类景观是城市住宅小区旅游功能开发的最基本要求，其直接体现于住宅房屋本体和小区相关生活设施上。我国曾在上世纪90年代初期就明确提出在城市建筑和重点项目建设中要体现“造一物，添一景”的要求，这在许多城市发展中得以了贯彻，取得了一定成效，如上海的黄浦江东岸及陆家嘴地区，北京市已建成的亚运场馆区和正在建设的奥运场馆区等，但在迅速发展的城市住宅小区建设中却没有贯彻这一精神，结果大部分城市住宅小区建筑造型简单，风格千篇一律，不具备观赏性，只有少数小区在建筑设计之前考虑了景观效应。例如：座落于上海市浦东新区金桥生活区的“爱法新都”，小区在房屋设计上采用了欧洲原版巴洛克式建筑风格，立面严格依据黄金分割原理实施，精雕细琢，整个建筑气势恢弘，高贵典雅，小区大门前和小区中心活动区的两处风格与房屋主题协调一致的雕塑作品又起到了突出主题、提升艺术感染力的效果，该小区已成为上海住宅建筑中罕见的高品位艺术精品之一。国际首席华裔建筑泰斗—贝聿铭先生2002年5月1日参观“爱法新都”后给予了高度评价，称赞说能在中国看到如此逼真、精湛的建筑作品非常高兴，并亲笔为小区题名“爱法新都”，此举又为小区增添了名人效应，大大提升了影响力。现在，无论是建筑界的人士或旅游者来到小区参观无不赞赏、拍照留影，该小区还是一些影视作品的外景地，并且是不多见的能够在上海市地图上找到的以住宅小区作为地标的建筑。

另外，小区文化活动场所、体育健身场所、停车场、休闲坐椅、照明灯具、便利店铺、市场等也都应注意外观的设计，将建筑、艺术、环境和人文活动场景统驭一体，展现小区景观的和谐魅力。

(2)生物景观类资源。现代人类对生命的重视往往比较喜欢选择自然条件好，生态环境优越的地方旅游和居住，城市住宅小区一般不具备自然风景区的生态条件，但现代科技的发展完全可以通过人造来实现。生态化建设是城市住宅小区开发旅游功能的重点。2001年，建设部颁布了《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》，明确了社会、经济、环境效益相统一的总体目标，划定了生态小区建设的主要技术内容为十个方面：总则；能源系统；水环境系统；气环境系统；声环境系统；光环境系统；热环境系统；绿化系统；废弃物管理与处置系统；绿色建材系统等。众所周知，生态(森林)旅游之所以快速发展，主要就是因为城市在日益发展的过程中水、气、声、光等污染的加剧，以及城市热岛效应和生态系统恶化引起的居住环境质量的下降，人们希望寻找一片空气清新、环境优美的地方休憩，达到愉悦身心、恢复体力和精力的目的。从《导则》的总体目标和规定的建设内容来看，正契合了城市居民的心里，与生态旅游开发目标高度吻合，所以在住宅小区开发生物景观类资源是必要的也是可行的。

(3)人文活动类景观资源。人文活动包括人事记录、艺术、民间习俗和现代节庆等，这些都与居民的日常生活直接相关，属可以挖掘的旅游资源。小区设计时应有合理的生活活动功能分区，如游憩区、健身区、文化娱乐区与公共社会交往区等，用以满足居民的业余生活需要。其实这些区域的建设也是吸引居民购买房屋和提升小区品质的重要因素，是展示地方风俗、民间礼仪、民间健身活动和民间商贸活动的场所，是吸引外来游客体验旅游的资源。试想，经典的建筑、绿色环绕的生态环境、合理布局的休闲娱乐设施、居民悠闲自在的生活场景完美结合在一起，是多么美丽的一幅生活画卷。

2.服务与设施系统。旅游服务是旅游产品构成的核心要素。旅游服务是一种行为，它是以有形物质产品、自然物和社会现象为载体，在存在旅游需要的情况下实现其价值和使用价值。旅游设施是直接或间接向游客提供服务所凭借的物质条件，通常包括旅游服务设施和旅游基础设施，它们都是旅游业发展必须的条件。在城市住宅小区旅游设施系统开发中有些可以列入小区建设规划，与小区同步建造；但大部分的设施要依靠社区或城区建造，在具备旅游功能的住宅小区中，居民享受着旅游者的生活方式，居民的需求类似旅游需求，小区物业管理公司、社区相关企业和部门提供着各种相应的服务。当有外来游客时，即为旅游者服务。另外，住宅小区在设施建设上应有超前意识，如“爱法新都”小区，为住户提供了家用小型中央空调和集中供应热水设施，由住户自由选择消费，可谓达到了星级宾馆的服务设施标准。

3.交通系统。交通是解决和提高城市住宅小区可进入性的关键要素，是住宅小区与外界沟通和联系的桥梁，目前我国城市住宅小区的进出交通主要是依靠城市交通布局决定，如上海，基本形成了空中(高架)、地面(公交)和地下(地铁)立体交叉的交通网络，使各小区与城市的联系十分方便。至于小区内部的交通应由小区建设单位完成，可学习一些主题公园的做法，即交通道路的铺设与交通设施的选配突出景观效应。如位于上海市南汇区的“爱法·奥朗新庄园”别墅小区，总占地面积918亩，小区在设计上贯彻“以人为本”、“尊重自然”的开发思想，形成了层次丰富的自然景观，在宅间人行道的开发中将线形，铺装材质、绿化装饰等进行了综合考虑，以赋予道路美的形式，为了方便居民生活和旅游者参观游览，小区内开通了电瓶车，生活其中犹如置身世外桃源。

4.信息与引导系统。信息和引导系统在我国景区和一些正式参观场合都有设立，主要指参观指引标识、图示、景点牌以及解说系统等，目的是使来访者方便地进入与游览，同时也是景区管理能力和水平的体现。目前城市住宅小区大都忽略了这一环节或以简单的房屋布局图代之，大部分的小区尤其是那些中、高档的小区，为了安全的需要，几乎不约而同地在小区门口挂出了“私家住宅，谢绝参观”的铜牌。住宅小区旅游功能开发时建议将此改为“私家住宅，参观请与物业联系”的匾牌，这样不仅显得人性化，而且可增强小区的亲和力，提升小区的形象。

5.旅游者和社区居民。旅游者是旅游市场的主体，旅游产品的价值和使用价值能否得以实现关键看旅游者的态度。旅游者来自居民，同时居民还是旅游目的地的形象，属广义旅游资源的范畴，对他们进行旅游意识培养是旅游功能系统开发的重要工作。我国居民客观上已经具备成为旅游者的条件。有资料显示，2006年我国城镇居民年人均可支配收入与农村居民人均纯收入分别达到11759元和3587元，比2005年增长12%和10.2%。我国国内旅游人均花费达446.9元。

三、旅游功能开发实施对策

城市住宅小区的旅游功能开发必须经过规划设计、建设施工和有效使用几个环节的配合。其中规划设计是前提和指南；建设施工是实现的保障；有效使用则是发展的延续。

1.设计环节入手。城市住宅小区进行旅游功能开发牵涉的部门多，设计的地域范围广，为了顺利开展，应该首先成立一个由政府牵头，建设部门、旅游部门、房地产开发企业等相关单位组成的开发指导小组，站在提高城市综合素质和整体形象的高度来布置指导这项工作，具体工作则由建筑企业、旅游规划设计、园林绿化设计等相关单位共同参与。规划的内容应该包括小区用地及城市交通规划；小区景观和绿色生态规划；小区服务和设施规划；小区信息与引导系统规划；小区能源与用水规划；小区污染防治规划、小区管理与居民教育规划等。在景观主题设计上可将区内区外的资源结合，如位于上海市浦东新区曹路镇的“爱法花园”，凭借文化(周边的多所高校)和景致(城市开放公园)条件，构建了“校园、公园、家园”的三维生活链，再结合曹路镇独有的淳朴风貌，形成“小镇大学城，社区公园家”的居住景观特色。

2.施工环节配合。建筑规划设计审批后自然进入施工建设阶段。为了保证施工环节中各项指标的落实，避免由于施工对场地造成永久性破坏，影响小区的景观建设，必须组建一支含各类专业人员的施工队伍，同时还要选派各类监理人员，各尽其责以保证工程质量。

3.管理环节体现。住宅小区旅游功能开发建成后，必须通过有效管理来体现其价值和生命力。一个管理混乱的小区是没有吸引力的。建议构建“三位一体”的管理模式，即由社区(街道)政府、物业管理公司、小区业主委员会组成管理委员会，协商处理小区的事情；建立相关的管理制度，如公共设施的保护制度、小区绿化管理制度、小区机动车辆进出管理制度、小区治安消防条例、小区有偿服务收费标准、业主公约和居民精神文明建设公约等；提倡“以人为本”，“管理即服务”、“尊重为前提”的管理理念，以和谐为目标，以宣传为手段，以宽容为基石，以制度为标准的管理胸怀。

4.消费环节提升。2006年10月，中央文明办和国家旅游局联合向中国公民了国内旅游公约和出境旅游行为指南，目的是希望广大旅游者在旅游产品消费中提高礼仪修养和文明素质，塑造良好的国际形象。城市住宅小区提升旅游价值后，居民在消费住宅产品中也应注意行为举止，加强修养。小区的品质建设包括软硬环境，居民的素质是小区软环境建设的根本，是提升小区形象、扩大小区影响力的关键。爱护小区环境，合理使用设施，遵守管理制度，有事沟通协商，邻里和和气气，家庭和和睦睦，小区口碑好，最终受益的还是居民。

我国城市住宅小区的旅游功能开发工作目前处在一种尝试阶段，但随着奥运与世博两大盛会开幕的临近，城市旅游将成为新一轮旅游热点，旅游市场将达到空前的规模，城市住宅小区也会成为重要的城市旅游目的地，吸引大量的参观者。因此，有关部门应该加快研究和实践，新建小区可直接融入旅游开发理念，旧有小区应按照旅游功能系统建设要求加快改造，使城市居民有一个舒适的居住环境，生活中心情愉悦；小区提升品质，房屋实现增值；城市和谐稳定，实现可持续发展。

参考文献：

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城市住宅小区范文篇9

住宅小区的绿化规划设计包括两个方面的作用：一是维护生态平衡。我国城市人口密度大、植物种植面积少、空气质量差。在城市住宅小区中进行绿化正能有效改善人们居住的生态环境，提高城市环境质量。二是美化景观。景观的美化不仅能够人们带来视觉感受，还能够改善住宅小区环境，而且人工建筑与绿色植物更能相得益彰。总的来说，在加快我国城镇化建设的同时，为了维护生态平衡，实现城市建设的和谐、统一，应当加大住宅小区的绿化工作力度，从而促进城市的可持续发展。

二、住宅小区绿化规划设计原则

首先，进行住宅小区绿化规划设计要依据小区的空间的开放度和私密度，重新进行空间规划。不同的空间能够满足居民不同的生活需求。若要重新规划空间，就要先对小区进行景观分区并确定空间布局。其次，绿化规划设计要体现出地方特色、自然特征。若要充分凸显小区的自然特征，就要实地调研小区的地形、气候等因素，以便能够科学地进行合理规划、设计。再次，住宅小区的绿化规划设计应当满足功能需求。住宅小区绿化最主要的目的就是满足居民的生活需求。因而在进行住宅小区的绿化规划设计时应当把握区域不同设计类型的功能性，并根据居民的心理行为合理设计空间层次。最后，住宅小区绿化规划设计应突出改善生态环境的作用。小区绿化要符合城市整体规划以及绿地面积设计要求。同时还应当能够满足居民对生态环境的需求，从而使住宅小区成为空气清新、温度适宜、环境适宜的理性居住场所。

三、住宅小区绿化规划设计管理

1.植物设计管理

首先，在植物选择方面，应当充分考虑植物的颜色、形态、质感以及生长条件。另外，还应当根据小区不同空间的功能选择合适的植物种类。比如乔木树冠高大，枝叶繁茂既不影响居民的正常生活，也能给在炎炎夏日提供一出纳凉之所，比较适宜种植在开放空间中。其次，应当合理配置植物。植物配置的方式包括规则式配置和自然式配置。其中规则是配置包括行植、环植等人为制造植物群落形状的种植方法。自然配置是指丛植、群植等以植物自然生长模式为主的种植方法。最为常见的是空间分层植物配置方法，主要是将乔木类和草坪种植在一起，两者的空间高度存在较大的差异能够做到互不影响。最后，应当重视植物群落的营造。较长常见的植物群落营造方法包括乔木+灌木+地被+草坪、灌木+草花+草坪、乔木+灌木、乔木+草坪以及专门突出草坪的大面积草坪。其中乔木+灌木+地被+草坪方式适合小空间绿化，能够达到生态和美观的共赢，并且植物群落稳定适合养护和管理。灌木+草花+草坪方式在开花时节较为漂亮，但是在夏日缺乏无法遮阴，且生态功能较差。乔木+灌木方式适用于道路绿化，既不影响居民采光，也能够起到良好的空间隔离作用。乔木+草坪缺乏层次感、紧密感，但是空间视觉效果好。而草坪方式比较适用于广场绿地，作为观赏型绿地。

2.水景设计管理

第一，住宅小区水体是否自成系统。一般情况下住宅小区的水体都要人工开凿，若要水体规模较小、水量不足很容易造成水体的严重污染，影响到住宅小区绿化规划的美观性。在水体空间布局方面，设计人员应从现代化的设计角度出发，要树立活水的理念，将人工水体与周边的水系结合在一起，以方便水体的维护。第二，要考虑水面形态以及水质。水面形态多种多样，既能规则的水面形态，也要不规则是水面心态。在住宅小区中选择水面形态应依据实际的小区空间规划。另外，还应当保证水体的水质良好，做好不影响居民生活，真正发挥出水体的优势。第三，确保水体的可接触性。可接近性包括视觉可接触和身体可接触两种。其中要做到视觉可接触，就是要让水体在视线可接触范围内，无遮挡。另外，为了增加水体的美观性，设计人员通常还会选择一些水生植物点缀水体，如荷花、睡莲等。

3.小品设计管理

首先，对于坐凳和座椅来说。通过合理添加坐凳和座椅能够方便居民休息、观景。如果采用造型独特、设计新颖的坐凳和座椅来点缀住宅小区绿化更能满足居民的生活需求。一般会在居民活动较为频繁的空间设置坐凳和座椅。这样一方面居民能够休息，另一方面也能够方便居民观赏活动和小区绿化景色。其次，园灯和草坪灯。灯既能照明，也能美化小区景观。虽然小区的夜景可以通过建筑、植物等来表达。但是利用灯具既能增强小组夜景的质感，也能充分发挥指示和引导的作用。通常，园灯和草坪灯会设置在道路旁、出入口、水面等空间。而且还可以选择形式多样的灯，如吊灯、地灯等，从而实现功能与美观的双赢。再次，假山的设计管理。并不是所有的小区都会设计假山。只有在一些区域面积较大、功能设施齐全的小区会设计假山。通常假山会防止在广场、花坛、水体中，与周边环境遥相呼应，从而提高住宅小区绿化景观的统一性。最后，亭的设计管理。在住宅小区中设计亭有两个方面的作用：一是能够满足居民的停驻休息需求，同时还能纳凉避雨。二是亭的外形较为典雅、美观，能够提高小区景观的观赏性。为此，设计人员可以根据住宅小区的整体景观风格选择亭的设计风格，以保证小区景观的整体性。

4.绿化节水管理

设计人员应当重视在住宅小区绿化设计中采取科学、合理的措施以达到解决用水的目标。绿化节水管理主要包括绿化节水灌溉和工程节水管理。其中绿化节水管理又包括灌溉方式节水和灌溉时间节水。比较常用的灌溉方式仍是漫灌和喷灌。漫灌主要用于草坪灌溉，喷灌适用于乔木、绿色植物等。另外，可以选择在早晨和晚上进行灌溉，以减少水分散失。工程节水措施主要是在施工过程中进行节水，如雨水的收集再利用、中水灌溉等。其中中水灌溉是指污水经过处理之后的水。总之，为了最大限度地减少水资源浪费，相关人员应当重视在住宅小区绿化过程中采取合理的节水措施，从而达到缓解我国城市水资源缺乏的问题，促进我国的可持续发展。

四、总结

城市住宅小区范文篇10

关键词：公有老旧住宅；物业管理；有效对策

随着城市的发展和生活水平的提高，新商品住宅小区不断涌现，公有老旧住宅小区的问题也在不断凸显，两者在物业管理方面更是存在巨大差异。公有老旧住宅是指在早些年由国家以及国有企业、事业单位等为职工投资建设的住宅，随着时间的推移、后期保养的不恰当逐渐变得落后、老旧的住宅小区。并且，相比新住宅小区高效、完善的物业管理，公有老旧住宅小区的物业管理则显得脆弱、不堪一击。因此，如何改善公有老旧住宅小区物业管理是要实现城市全面发展、维护社会和谐所要面对的。

1公有老旧住宅小区物业管理存在的问题及原因

1.1公有老旧住宅小区物业管理存在的问题

公有老旧小区最初是基于当时的社会发展水平建设的，小区建设缺乏长远的规划。随着城市的发展，公有老旧小区由于建设年代久远，工程质量、房屋结构、使用功能上都存在着这样或那样的问题。小区内不仅基础设施的配套建设不完善，而且养护也不得当，到如今已经处于落后的局面，有的时候更像文明城市建设的疮疤。在公有老旧小区里上下水管网老化严重，漏水、冒水现象严重；供暖系统不完善，供暖不及时，温度不达标问题经常出现；机动车位严重缺乏，导致许多居民占用行人通道来停车，这种情况引发小区多重安全问题，给小区居民出行带来极大不便，特别是对老人、小孩的安全造成了严重威胁。并且公有老旧小区的绿化少、休闲区域更少，各类违章搭建多，环境脏乱差。不止小区内部环境差，也影响到周边环境，由于小区长期缺乏管理，一些商贩便在区内及周边随意摆摊设点，时间长了就会自动成为一个露天的自由市场，导致其周边的流动人口增大、人员更复杂，这给原本就缺乏安保的公有老旧小区带来了更多的安全隐患。还有噪音污染大、自私改建、占用小区绿地等现象，都导致居民生活水平大打折扣，导致许多居民搬离老旧小区。他们之中很多人将原有住房以出租、或私下出售的形式转给他人，由于房租或房价低廉，所以接手这些老旧住宅的人经常是经济能力一般的人员，因此，使小区管理性收费愈加困难；而房屋主人不在，部分租客主人意识差，甚至许多人员对小区管理概念模糊，不愿意缴纳小区物业管理费用，因此，用于小区物业管理与维护的费用已经严重入不敷出，己经难以为继，更使得小区不能得到及时养护。这种恶性循环导致公有老旧小区的物业管理越来越难于实施与进行。

1.2公有老旧住宅小区物业管理出现问题的原因

公有老旧小区之所以出现上述问题究其根本是一个“公”字。我国公有住房的产权来源形式多样，既有国有房产，即归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产，又有城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。产权形式的多样化使公有住宅小区的管理形式也多样化了起来，有的实行直属公房管理，有的实行委托管理，还有自行管理或社区管理等等。这种共存现象必然会导致管理上出现诸多矛盾。一些社区管理委员会并没有真正的管理制度，缺乏相应的管理人才、管理知识，有的甚至会以赢利为目的，不惜以破坏小区内部环境、设施为代价，为一些无证经营的小商贩提供便宜的经营场所。由于房屋的公有性质，导致国家居民和物业在义务、责任、收益等方面的问题不明确，从而使得居民缴费的积极性不高，管理者费用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老旧观念也是导致许多小区管理制度没有有效实施的直接原因。老旧小区的居民多半对现有的居住环境也已经习惯，并不想做出改变，对于生活简朴的他们更不愿对非实物进行消费。而另一部分公有老旧小区的居民往往是低收入人群，所以很难让他们再为改善环境，维护安全等买单，甚至出现抵触情绪和逆反情绪，给小区管理工作带来更大的阻力。

1.3物业管理是市场化、专业化的管理

作为城市的重要组成部分，公有老旧住宅小区在突飞猛进的城市发展中，只有解决自身问题，改头换面重新焕发生机，才能使公有老旧小区跟上城市发展的脚步。否则即使再洁净的地面，只要有一团污渍，都不会令人觉得赏心悦目。如何在投资经费有限的情况下，修缮、保养公有老旧住宅小区，延长其使用寿命，同时改善居民的居住环境，使城市得到全方位发展，推进现代化城市的进程是加快城市发展进程的问题关键。在诸多条件限制下，推倒重建不如修缮、修缮不如保养，改善公有老旧住宅小区管理既可以提高居民生活质量，还能推动城市发展。由此可见，改善公有老旧住宅小区物业管理具有十分重大的意义。

2加强公有老旧住宅小区物业管理的对策

2.1加强公有老旧住宅小区硬件设施的改造

面对公有老旧住宅小区资金缺口的问题，各级政府应该拿出专项资金，并有针对性、有计划性的改造公有老旧小区的物业管理，加强小区内的硬件改造，先要进行危旧房的改善，对于不同程度的危旧房可以进行不同程度的帮扶。并完善、修复小区内已经老旧的水网、电网、煤气管道等，彻底改变以往小区一到用电、用水高峰期就断电、断水的现象，使管道煤气代替罐装煤气，让居民切实感受到有效的管理带来的好处，享受到城市配套的方便。还应该加大小区内部和周边的环境整治力度，加强小区内部的道路规划、停车位补建、绿化等工程建设工作。还应在政府的帮助协同下对周边的环境进行整改，劝退周边商贩，统一建设室内市场，提升整体环境。科学有效的使用维修养护基金，同时也应积极寻找更宽的经费来源渠道。

2.2建立专业化物业管理机制

要彻底改善公有老旧小区物业管理机制就必须引进市场化的物业管理办法，提高物业管理水平，转变原有的管理观念。同时也要确立物业管理公司是小区物业实施物业管理的主要负责人，改变多头管理的局面。此外，社会上加强有偿服务的宣传工作，谁受益谁付费，这也符合市场经济规律。对企业内部要树立积极努力为业主服务的意识，用所提供的服务获得应有的回报。更要借鉴其他国内外的先进的成功的管理经验，弥补自己在物业管理方面的不足，为今后的工作打下良好的基础。在物业管理过程中也要加强物业运作的透明度，让小区居民清楚地看到他们所交的物业管理费用在何处，只有公开透明的管理制度才能打消居民以往对小区物业冷淡、怀疑的态度。因此，只有通过科学有效的管理运作模式，有层次、有计划的管理调控，符合法律法规的管理细则，加上有良好的职业技能、专业知识的管理人员才能为居民提供更优质的物业服务。

2.3调动公有老旧住宅小区业主的积极性

作为住宅的实际使用人，小区居民才是小区的主人，只有他们改变观念，改掉陋习才能使自己居住环境得到改善。所以要充分调动小区业主的积极性，在老旧小区中可以鼓励居民参与讨论、投资、建设。利用这种办式作为文明共建的宣传载体，让居民感受到正规的物业管理带来的好处。

3结束语

公有老旧住宅小区必须引入新的物业管理模式，才能顺应社会的发展。它工作量大，任务重，所以此项工作的完成需要政府、社会、民众的多方参与，改变原有管理制度，与市场接轨才能从根本上解决公有老旧住宅小区现存的问题。同时要更加注意的是我们在修建硬件的同时，居民也要养成良好的居住习惯，以及落实到为后期养护工作，才能真正有效的延长小区的使用寿命。这是一个共建的过程，需要来自每个方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促进整个城市的和谐发展。

作者:丁敏 单位:陕西省西安市房地产经营一公司东升街管理所

参考文献:

[1]叶秋向.我国住宅小区物业管理问题及对策研究[J].江西建材，2016，04：274，276.