住宅产业论文十篇

住宅产业论文篇1

【摘要】改革开放以来我国住宅建设发展迅速,以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但传统的产业发展模式严重制约了住宅产业的可持续健康发展。住宅产业化是发展循环经济、建设节能省地型住宅的必经之路。

【关键词】循环经济;住宅;产业化

改革开放以来我国住宅建设发展迅速,以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。近年来全国城乡住宅每年竣工面积达到12-14亿平方米,每年全国城乡住宅投资额约2万亿元左右,有效地拉动了社会经济发展。但在全球资源空前紧张,环境保护迫在眉睫的大环境下,我国住宅产业仍处于前工业化阶段,传统的产业发展模式严重制约了住宅产业的可持续健康发展。住宅产业化是发展循环经济、建设节能省地型住宅的重要手段,也是建立符合我国国情的住宅建设和消费模式的重要组成部分。

1我国住宅产业存在的问题

我国经济发展正处于快速增长的阶段,住宅产业经过多年的改革和发展,取得了显著的成效,进入了持续、健康发展的新时期,在国民经济中占有重要的地位。但我国住宅产业仍处于前工业化阶段,与发达国家相比还存在着较大的差距,主要表现为:劳动生产率低、施工周期长;施工工艺落后、住宅部品的系列化产品不到20%;住宅产业化率仅为发达国家的1/5(我国为15%);建筑节能远远落后于发达国家;企业规模小,经营管理粗放等。

上述问题中最为紧迫的是我国的建筑能耗问题。住宅对资源的占用和消耗巨大,住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的20%,水泥用量占全国总用量的17.6%,城市建成区用地的30%用于住宅建设,城市水资源的32%在住宅中消耗,住宅能耗占全国总能耗的20%左右。如果与当前国际先进水准看齐,在不降低文明生活水准的前提下,根据我国住宅的物耗水平,住宅建筑至少还有节能30%~50%、节水15%~20%的潜力。因此,住宅业及其相关产业能不能切实贯彻“节能、节水、节地、节材、环保”(简称四节一环保)的要求,是发展循环经济,建设节约型社会的关键环节。

2循环经济与住宅产业化

循环经济是以资源的高效利用和循环利用为目标,以物质闭路循环和能量梯次使用为特征,按照自然生态系统物质循环和能量流动方式运行的经济模式。实现以最小的资源消耗、最小的污染获取最大的发展效益。循环经济以“减量化(Reduce)、再使用Reuse)、再循环(Recycle)”为行为原则(简称3R原则),其中又以“减量化”为首要原则。循环经济的运行模式见图1。

图1循环经济运行模式

住宅产业化是指通过利用科学技术改造传统住宅产业,实现以工业化的建造体系为基础,以建造体系和部品体系的标准化、通用化、模数化为依托,以节能、环保和资源的循环利用为特色,以科学的组织和现代化的管理为手段,通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。住宅产业化的内涵有四个方面:一是住宅建筑标准化;二是住宅建筑工业化;三是住宅生产经营一体化;四是协作服务社会化。包括住宅基础技术体系、成套的住宅建筑体系技术、住宅部品集成化体系、住宅质量保障体系、住宅性能评价体系五项目标体系。联合国提出的“住宅产业化”的6条标准是:生产的连续性,生产物的标准化,生产过程的集成化,工程建设管理的规范化,生产的机械化,技术生产科研的一体化。

3发展住宅产业循环经济的必要性

3.1住宅建设任务繁重:我国正处于城市化发展和住房消费的上升阶段。我国的城市化发展进程将大大加快,城镇人口的比重也将会有较大幅度的提高,随着国民经济发展和人民生活水平的提高,住宅的需求将是巨大的,住宅建设任务将十分繁重。根据有关部门预测,2020年我国总人口将达到14.7亿,我国城市化将以每年1~1.5%的速率发展,城市人口会达到849亿。城乡人均住宅将达到38M2(城镇住宅的人均建筑面积达到35M2,农村住宅的人均建筑面积达到40M2)。照此推算,从现在到2020年,累计需要新建住宅130亿M2。

3.2住宅产业是循环经济的重要载体:

住宅产业是循环经济的重要载体。近年来,近年来全国城乡住宅每年竣工面积达到12~14亿平方米,每年全国城乡住宅投资额约2万亿元左右,且这样的势头还将持续相当一段时间。住宅建设对资源的占用和消耗是巨大的,住宅的使用对环境的负荷也是相当大的(相关数据见前文)。可我国现有资源不可能长期支撑粗放的住宅建设生产方式,如果按目前住宅建设的资源和材料消耗水平发展,势必对资源的利用产生影响,亦将成为建立资源节约型社会的障碍。面对巨大的住宅建设任务和资源短缺之间的矛盾,只有通过住宅产业现代化的途径,彻底改变目前的住宅建设落后的现状,走资源节约的道路,处理好我国人居与资源短缺之间的矛盾,真正实现人类的经济与社会的协调发展。因此住宅产业是走资源循环型经济、坚持可持续发展的最大的载体。通过住宅建设的资源节约必定会对我国的经济与社会、人居与环境协调发展做出积极的影响和贡献。

3.3住宅产业化是发展住宅产业循环经济的根本途径:发达国家住宅产业化发展大致经历了三个阶段:第一阶段是产业化形成的初期阶段,重点是建立工业化生产体系;第二阶段是推进产业化的发展期,重点是提高产品的质量和性能价格比;第三阶段是产业化发展的成熟期,重点是进一步降低住宅的物耗和对环境的负荷,发展资源循环型住宅。由此可见,利用住宅产业现代化的生产手段是实现住宅建设低消耗、低污染,达到资源节约目标的根本途径。只有坚持科学发展观,依靠住宅产业现代化,才能实现住宅建造达到资源节约,建立循环经济社会的总体要求。

4发展住宅产业循环经济的对策

4.1完善住宅产业发展政策,加强政府管理和扶持:首先应进一步明确住宅产业政策目标、发展规划、技术政策、经济政策、组织政策、市场政策等,建立必要的工作推进制度和激励机制;根据国家发展循环经济、建立资源节约型社会的发展战略要求,研究制定住宅产业资源节约与可持续发展规划与技术发展纲要。同时,加强政府管理与扶持,完善相关的政策法规,特别是要建立基于市场的财税、信贷、保险等经济政策保障;建立基于市场为主的推进机制。

4.2加大科技投入,夯实技术基础:加强对基础性、关键性、全局性和战略性问题的研究,为实行住宅产业的发展提供强有力的技术支撑。一是做好“三个体系”工作,即完善住宅建筑标准体系、建立资源节约型住宅成套技术体系、推进以住宅性能认定为主的质量控制体系。二是研究开发符合循环经济发展要求的新一代资源节约、环保生态型住宅加大对资源节约、环保生态型住宅及其成套技术研究开发的科技投入,尽快使其科技成果产业化,逐步提高住宅建造的可再生循环利用的水平。

4.3开展住宅产业生态系统建设:住宅产业发展循环经济必须将整个产业链建立成为一个生态系统,使资源在一个循环的系统里充分共享,相关产业间协调运作,将一个产业的废弃物用做另一个产业的原材料,从而实现“低开采、高利用、低排放”,进而形成“最优生产、最优消费和最少废弃”的循环系统。

参考文献

[1]董秀英,韩仰君,赵燕.对推进我国住宅产业现代化的思考[J].城市,2005(3)

[2]赵金怀.基于循环经济的住宅产业的可持续发展研究[D].西安:西安建筑科技大学,2006

[3]张建利,谷岷.加快我国建筑业发展循环经济的对策研究[J].建筑经济,2006(2)

住宅产业论文篇2

[关键词] 恩格斯住宅理论；发展历程；启迪

一、恩格斯住宅理论的形成

恩格斯的住宅理论主要以l872年5月到l873年1月出版的《蒲鲁东怎样解决住宅问题》、《资产阶级怎样解决住宅问题》以及《再论蒲鲁东和住宅问题》此三篇文章及此后1887年第二次出版的文章所组和而形成的。而恩格斯为何要对住宅问题进行研究与分析，大致原因有两方面：一是所处时代产生的社会矛盾所决定的。在1872年至1887年间，欧洲工业革命使得当时的经济迅速增长，在这种经济基础上的政治上层建筑中的代表者之间的的斗争愈演愈烈，社会主义者、小资产阶级、大资产阶级等阶层之间的矛盾不断的激化。同时，由于社会生产力从工场手工转变为大工业，使得经济不断昌盛、繁荣，但是伴随着的消极问题产生了，即住宅短缺的问题。另外一方面是当时存在着关于住宅问题的理论层出不穷，各个阶层为了占据自身立场的主动性，不断的提出倾向于自身的住宅理论，如此情势下，不同阶级的矛盾更加激化，恩格斯以代表广大工人阶级政治经济利益为目的亦进行了关于住宅问题的论证，在后世证明，恩格斯关于住宅问题的论证是科学社会主义的发展。

二、恩格斯住宅理论的主要内容

恩格斯住宅理论的主要内容是关于恩格斯与蒲鲁东、萨克斯以及米尔柏格之间关于住宅问题的争论，其所提出的关于住宅问题的基本思想主要包括：首先，恩格斯认为住宅缺乏是工业化发展与城市化发展的必然结果。而住宅严重短缺的问题是资本主义私有制与生产方式所引发的，住宅问题根本解决办法是消灭资本主义生产方式，此种问题的最终解决必须是无产阶级通过社会主义代替资本主义，同时建立公有制来彻底消除这种由资本主义产生的祸害。其次，工人拥有自己住宅的所有权是资产阶级与小资产阶级解决住宅问题的关键。而恩格斯认为小资产阶级的代表者米尔柏格的“开历史倒车”与萨克斯的“丧失无产性质”理论均是反动的，不现实的。他认为无产阶级变成自己住宅的所有者，不仅不会改善他们的生活，而且还会使他们的生活更加艰难。同时，恩格斯还坚持认为雇主与住宅承租人之间仅仅是一般的商品买卖关系，与资产阶级和工人之间的关系是存在着根本差别的，他认为萨克斯和米尔柏格是缺乏对于经济的基础性认识。

三、 恩格斯住宅理论的运用、发展与启示

恩格斯住宅理论在后期的经济建设中得到了广泛的运用，苏联时期、我国、邓小平时期的实践运用都充分说了恩格斯住宅理论的科学与时代进步性。

在苏联时期，列宁提出并在俄国实施了社会主义的公社制度，列宁充分运用了恩格斯“论住宅问题”中的公社经验，到了斯大林时期，公社制度更加完善，恩格斯的住宅理论得到了更好的继承与发扬。同时，斯大林对于住宅问题的本质认知，将恩格斯的城乡对立思想进行了发展与变化，其在《苏联社会主义经济问题》中对城乡对立思想进行了发展性的论证。

在时期，在俄国斯大林住宅福利制度的影响下，此时期我国住宅的制度主要是住宅福利制度。住宅福利制度是恩格斯住宅理论思想在东方社会主义国家初级阶段的前进与发展。由于新中国在建立之初，经历了抗战，社会经济较为滞后，住宅紧张，同时伴随着住房纠纷的增加以及福利性住房引导思想的“左倾”，我国在新中国时期的住宅问题较多，但整体来讲，住宅福利制度在当时的国情下也发挥了其积极的作用。

邓小平时期，其住宅理论是其改革开放经济理论的重要组成部分，在1980年4月，邓小平发表了关于“建筑业和住宅业”的谈话，其中的内容发展并完善成为住宅制度改革与发展的住宅理论体系，体系中包含了住宅市场商品化、保障性住宅制度、住宅金融体制等相关制度。在改革开放之后的邓小平住宅建设思想迎来了现代化时代，其住宅建设的基本内容有发展工业需要建设住房，发展旅游业以解决就业，教育业住宅的发展等等。

四、恩格斯住宅理论对我国住宅问题的启迪

我国经济快速发展，住宅问题也是势必解决的问题。通过对于恩格斯住宅理论的分析以及其理论的实践运用，认为当前我国住宅问题应当注意一下几个方面：首先，当前中国住宅问题主要产生于城乡差别，要进一步统筹城乡规划；其次，在住宅问题解决与改革过程中，要进一步明确我国居民住宅问题基本目标与本质内容；最后，恩格斯住宅理论中的福利性表现为公平、公正、共同富裕等，故而，当前我国住宅制度更要重视建设住宅的福利性。

参考文献：

[1]包玉泉：“恩格斯住宅问题理论研究”，内蒙古师范大学硕士学位论文，2011年5月4日。

[2]陈征：“重温恩格斯的论住宅问题”，《高校理论战线》2009年第1期。

[3]何灵：“经济适州制度、改革路径控析”，《经济体制改革》2010年1月刊。

住宅产业论文篇3

宅产业化的重要组成部分；本文针对于目前在住宅设计相关规范中存在的一些问题进行

了深刻的论述，旨在为我国住宅设计相关规范的补充和修订提供实施的参考意见。

关键词：住宅设计规范思考

中图分类号：TU2文献标识码：A

1.前言

城市化带动了房地产行业欣欣向荣的发展势态，房地产行业已经成为了国民经济支

柱性产业；目前《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》中收纳规范和设计标准,对比《住

宅建筑规范》和《高层民用建筑设计防火规范》中关于高层住宅规定中存在的明显差异,

从这个角度上来说，国家应形成统一的建筑设计标准来约束建筑设计的工作，这有助于

房地产行业的发展。

2.住宅设计规范的发展概况

2.1住宅的发展概况

经济的发展，带动了住宅建设市场的强劲上涨；生活水平的提高使得人们思想观念

发生了的变化，人们对住宅的不再仅仅局限于实用的居住功能，还对住宅建筑品质提出

了严格的标准。住宅产业化的发展被提上议事日程，住宅产业化能搞活住宅市场，并形

成相应的系统理论指导；在此系统理论化的指导下，能对住宅建设快速持续稳定的发展

提供有益的支撑。

2.2住宅相关建筑设计规范的修订情况

上世纪五十年代，国家从设计管理、建筑设计通则、防火及消防、居住及公共建筑、

生产与仓库及临时性建筑等方面制定了《建筑设计规范》作为建筑设计的依据，在此规

范中并没有将住宅设计规范单独罗列出来。在1987年正式推出我国第一部可依赖的《住

宅建筑设计规范》，1999年建设部主编并批准执行了新的《住宅设计规范》GB50096-1999。

此后针对规范中问题做了修正，颁布了《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版），2005

年《住宅建筑规范》GB50368-2005和《住宅性能评定技术标准》GB/T50352―2005相继

出台，最新版是《住宅建筑规范》GB50096-2011。

3.现行住宅建筑设计规范存在的主要问题

3.1条文内容上不清晰

据统计过往对住宅设计的规范有：《住宅建筑设计规范》GBJ96-86、《住宅设计规范》

GB50096-1999、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003）《住宅建筑规范》GB50368-2005，

这些已经被新的《住宅设计规范》GB50096-2011所取代。我们了解到住宅规范对低层低

密度住宅、小面积公寓、商住两用住宅仍关注不够，容易造成了规范体系的混乱。

3.2定义相互矛盾

住宅的更新改造目前已成为城市住宅开发的主要形式，但由于环境因素的变化和居

住机能老化，迫切需要对住宅再生的实施做出必要的安排；国家相关规范条文存在严重

缺陷，针对于住宅形式定义的不准确，使得住宅进入市场后发生变化的情况比比皆是。

如：如现行《住宅设计规范》GB50096-2011中6.4.2规定：“十二层及以上的高层

住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台”。而现行《住宅设计规范》另一章中“塔式和通廊

式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊

联通”的要求，这显然是自相矛盾。

3.3规范适应性差

现行住宅相关建筑设计规范本应该建立在住宅产业化基础之上，但由于经济的快速

发展，使得住宅相关建筑设计规范滞后不能有效适应变化和发展，进而不能达到住宅产

业化要求建立完备的住宅标准化体系的要求，阻碍了住宅产业化的发展。

3.4功能空间规范不足

目前在现行住宅相关建筑设计规范中在细节方面还存在缺陷；

如：伴随起居室公共活动空间功能的强化，主卧室会客、娱乐、学习空间的功能弱

化。《住宅设计规范》5.1.2条文说明中“由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成

的住宅套型，其面积不应小于30”中对起居室的规范不足以对功能空间的使用面积判

断是否可用，因此起居室的使用面积很难确定。

再如：开放式厨房比较美观，它把两个本来相对独立的空间――厨房和客厅连接起

来，装修风格与整个家居协调统一，目前设计当中经常用到。而且微波炉、电烤箱，洗

碗机等新型厨房电气在现代家庭中的角色越来越重要；作为储物功能的电冰箱需要回归

厨房，厨房也经常放置燃气热水器、直饮水设备等。《住宅设计规范》5.3.3指出:“厨

房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机、热水器等设施或为其预留位置。”对厨房开放

式厨房的使用度做出了要求，却未能提及对开放式厨房需要解决的防止油烟等问题做出

表述，造成厨房的使用功能丧失。

4.完善住宅建筑设计标准体系的建议

4.1明确住宅建筑规范的地位

住宅建筑规范是住宅建筑的依据，其地位必须在建筑法规中予以确认，维护住宅建

筑规范严肃性，做好宣传的力度和规范的推广普及，并且理顺住宅建筑设计规范关系，

梳理关系中所引发的矛盾，及时对细节做出明确的安排和相应处理。

4.2加强基础标准建设

住宅建筑规范需要采用标准的术语进行文本的描述，对术语概念的界定要讲求科学

性和力求规范。如：工程建设标准体系中，建筑设计专业的基础标准主要包括术语标准、

图形标准、模数标准、分类标准，占据基础性地位。

4.3建立与设计规范编制及管理机制

住宅设计相关规范的编制工作要采取实际与专业相结合的方法，要根据住宅建设的

实际情况，进行研究工作。与此同时，规范出台以后，要严格遵守规范的实施细则，明

确设计标准的时效性和溯及力,建立高效的执行机制。

4.4制定专项设计标准

时代的发展让住宅产业化的趋势已经势不可挡，我们要用前瞻性的眼光来看待目前

住宅建筑规范性的问题，及时制定有利于住宅产业化发展的细致而全面的专项标准。

4.5设计结合使用实际

住宅建筑规范应该遵循理论联系实际的方针，要针对实际存在的问题和矛盾进行规

范的研究和制定，从使用的便捷性和规范性着手；如：我国目前没有可能全面淘汰砌体

结构体系，因此应该对砌体结构相关标准做出调整，使其继续发挥作用。再如：5.8.1

对高层住宅的“外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施”的规定，

并没有对解决安全疏散问题做出详细说明。

4.6提高设计自由度

住宅建筑规范约束了设计的行为，极大控制了设计的自由度造成设计的受限，而目

前建筑设计规范正向“性能规定型”转变，因此我们可以将住宅建筑规范确定为以性能

规定作为制定的基础，并且采用“性能规定型”放宽设计的自由度，以此来辅助和保障

住宅建筑设计规范体系框架结构和完整性。

结语：

住宅相关建筑设计规范的编制与修订工作要以实事求是的原则进行相对应的整改，

无论是规范的编制工作和规范的执行机制都应该要适应住宅市场化和产业化的要求，强

化和理顺各规范的从属关系，以期为住宅发展和人们日益增长的物质生活水平提高做出

贡献。

参考文献：

住宅产业论文篇4

论文关键词：山地住宅；营销战略；营销策略

随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4．1 swot分析

1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4．3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：

1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。

5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4．4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4p&4c)

4p 4c都是营销组合理论，4p即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4p理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4p理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5．1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。

5．2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5．3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。

2)网络。选购房产对于大多数人来说是慎之又慎，反复衡量比较的结果。“中产阶层”经常与网络打交道。选择网络销售是一种比较好的方式。建设一个房地产企业网站，不过网络重点在于展示，让购房者能够在互联网上全面了解开发商背景和楼盘产品特色，增强购房者的信心，这对于房产开发商具有非常现实的意义。

住宅产业论文篇5

（海南大学经济与管理学院，海口 570208）

摘要：文章基于低碳经济的背景，提出了住宅产业化的含义，介绍了国外住宅产业化的发展现状以及住宅产业化的优势。文章还介绍了低碳住宅与绿色住宅、节能住宅等的区别，认为低碳住宅是低碳经济背景下的发展趋势和必然要求。文章重点分析了低碳住宅产业化所面临的来自企业、政府和民众接受三个层面的挑战并提出了解决对策。

关键词 ：低碳住宅；产业化；问题与挑战；对策与出路

中图分类号：F426.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）26-0241-03

收稿日期：2015年07月19日。

基金项目：海口综合保税区管理委员会委托项目“海口综合保税区‘十三五’发展规划”研究；海南省2014年哲学社会科学规划课题（HNSK14-35）。

作者简介：唐建荣（1977-），男，湖南永州人，海南大学经济与管理学院副教授，硕士研究生导师，研究方向为管理哲学、管理创新。

1 低碳经济背景下的住宅产业化

1.1 住宅产业化的背景及含义

低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。低碳经济对我国的长期发展意义重大。国家主席曾指出：“要正确处理好经济发展同生态环境保护的关系，牢固树立保护生态环境就是保护生产力、改善生态环境就是发展生产力的理念，更加自觉地推动绿色发展、循环发展、低碳发展，决不以牺牲环境为代价去换取一时的经济增长。”2014年11月12日，在“习奥会晤”后发表的《中美气候变化联合声明》中，我国计划2030年左右二氧化碳排放达到峰值且将努力早日达峰。为实现这一目标，大力发展低碳住宅产业化是具有革命意义的举措之一。

住房和城乡建设部公布的数据，我国目前平均每年新增的建筑面积约20亿平方米，居世界第一位，占全世界新建总量的40%，水泥和钢材消耗量也占全世界的40%，而我国的快速城市化预计还要持续25-30年。另一方面，我国的建筑平均寿命约35年，建筑质量不高加上短视的城市规划和不当的大拆大建，每年产生大量的建筑废物。

正是在上述大背景下，住宅产业化在我国应运而生。所谓住宅产业化，是要实现住宅生产、供应等的标准化、流程化和批量化。具体来说，住宅的标准配件先在工厂和车间生产出来，然后运送到工地进行拼装。住宅产业化是住宅模式的变革，户主可以根据自己的爱好选择住宅的模块进行拼装，其选购过程跟戴尔PC的模式类同，住宅更加个性化，建造速度也更快。

1.2 国内外住宅产业化的发展现状

住宅产业化在国外已不是新兴词汇，日本早已将这一概念全方位应用到了房屋的建造过程中。住宅产业化管理公司直接与消费者沟通，了解消费者的需求并贯穿整个建房购房始终。三泽公司的模块化住宅生产线基本能代表当前世界的最高水平，该公司已在日本销售了近500万套模块化住宅。

日本的产业化住宅主要采用轻骨架（钢、木和SIP），北美和澳大利亚也大体如此。北美遍布有轻骨架住宅制造厂，美国企业将住宅部件标准化、系列化，住户可以实现菜单式选择。在欧洲，则有不少制造盒子（pod）厨房的工厂。

我国的住宅产业化起步较晚，但也不乏成功范例。建在香港的汇丰银行大厦，其所有构件都是可拆卸的，理论上说，可以将这栋大厦整体拆开，然后搬到另一个地方，再完整地把它拼装起来。在大陆，万科作为最大的专业住宅开发企业，在推进住宅产业化方面走在前列，上海“新里程”项目是其代表性项目之一。

住宅产业化是流水线生产在住宅建造领域的运用，这种运用，意义重大。亨利·福特发明的流水线生产模式曾经彻底改变了美国工业，甚至可以说美国的崛起也以此为基石。日本也从中受益，丰田创立的基于流水线的JIT模式促进了日本工业的崛起。以上例证说明一种生产和管理模式的变革能带来一个国家的崛起，那么目前兴起的住宅产业化将给中国带来什么？这值得深入探讨。

1.3 住宅产业化的优势

与传统的住宅建造模式相比，住宅产业化优势明显，主要体现在：①施工用水量、混凝损耗、钢材和木材损耗降低约60%；②节能约50%；③劳动力节约80%；④施工周期缩短约50%；⑤外墙渗漏率降低约90%；⑥施工垃圾、装修垃圾减少约80%；⑦施工现场的高空坠落、触电、物体打击等事故大大减少。

总体来看，与传统住宅相比，产业化住宅的建造、使用和维修时资源消耗更低，使用寿命更长，并且可回收重复利用，对生态环境的破坏也更少。

2 低碳住宅产业化及其所面临的挑战

2.1 低碳住宅及其产业化

低碳住宅是低碳建筑的一个子类，即人居建筑。与绿色住宅、节能住宅等相比，低碳住宅更为强调在建筑材料与设备制造、施工建设及建筑物使用的整个生命周期内减少能源的使用、提高能效、降低温室气体如二氧化碳的排放量。

低碳住宅节能减排的具体措施有很多，比如：①通过房屋建材的总量减少与类别选择减少碳排量，比如用木材来代替钢材；②提倡节约和循环用水，减少自来水的生产和废水的处理，从而降低二氧化碳排放；③提倡电动车、自行车出行，提供便捷的公共交通服务，尽量减少私人机动交通工具的使用，降低温室气体排放；④选择吸附二氧化碳能力较强的乔木、灌木和自然生态绿化，而不是为片面追求绿化效果，采用吸碳能力基本为零的人工草坪等绿化方式。

低碳住宅是低碳经济背景下的发展趋势和必然要求，我国人口众多，人均资源缺乏，环境承载力有限，在城市化水平快速推进中批量建造低碳住宅意义深远。所以，在中国住宅产业化刚刚兴起时，大力引导和推进低碳住宅的产业化极为必要。

2.2 低碳住宅产业化所面临的挑战

低碳住宅的产业化在现阶段所面临的挑战主要是来自于三个层面，一是企业层面，二是政府层面，三是民众接受层面。

来自企业层面的挑战因素有：

一是产业链不完整，缺乏配套厂商。住宅产业化作为新兴行业尚未成熟，缺乏配套厂商提供住宅需要的各种标准配件，这靠一家或少数几家厂商来做不现实。二是国内技术工人极其缺乏。住宅产业化对技术要求极高，在日本，建筑商手下有大量的熟练技术工人，这些工人必须经过两年系统的培训与实践才有资格进入工地。三是前期投入巨大，盈利时间不确定。住宅产业化发展之初要求投入巨大，以万科为例，其住宅产业化推进6年来基本都是亏损和补贴，达不到盈利标准，其它房地产企业也不愿意为产业化研发买单，相比之下，更愿意搭便车享受产业成熟以后的成果。四是形成不了规模优势，目前产品价格极高，缺乏竞争优势。在住宅产业化未形成规模发展之前，成本增加是必然。万科在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原基础上增加了约40%。

来自政府层面的挑战因素有：一是缺乏专门的法律法规，二是政府部门间协作机制不完善，三是技术标准不完善。

在民众接受层面，尽管政府大力呼吁低碳经济，但普通民众购房时大多优先考虑价格，很少考虑房子是否“低碳”。有些城市里尽管推出了所谓的“节能住宅”、“科技住宅”，但在普通民众看来只是高价房、豪宅的代名词。普通民众情愿花较少的钱，去挑选并不节能的材料。抽样结果显示目前国内市场上有近20%的节能型材料属不合格产品，这极大地阻碍了低碳住宅在中国的推广。

3 低碳住宅产业化的出路

为推动我国低碳住宅产业化的发展，可考虑从以下方面入手：

①在思想层面上，应当认清低碳住宅产业化发展的长期趋势。低碳住宅及其产业化是改变住宅建造模式的重大变革，无论在理论上还是实践上，目前我国的住宅产业化都是可行的，它是住宅市场发展的一个方向。著名管理学家德鲁克说：“没有人能够左右变化，惟有走在变化之前。”政府部门应高瞻远瞩，通过大力宣传，并采取实际措施引导和规范低碳住宅产业化的发展；企业应抓住机遇，积极参与；民众在选择住房时，应树立低碳、生态的新观念。

②需要多个政府部门加强协作，尽快出台行业法规和政策。低碳住宅的产业化需要住房和城乡建设部、民政部、财政部及其下属部门等多个政府部门的协作，加快推进相关法律法规的健全、体制机制的配套和技术标准的规范。住房和城乡建设部有文件指出：“住宅产业化蕴涵着先进的住宅生产技术，若完全按照市场运作，无法实现资源最优配置，因而需要政府大力推动，不可过度依赖市场。”

纵览发达国家的住宅产业化过程，无不得益于政府的合理引导和大力推动。特别是在前期需要较大的技术、设备和人才投入，实力较弱的企业很难自觉实现，实力较强的企业，也会因投入过高及技术和市场风险过大而止步。因此，政府在行业发展初期的政策引导和激励，至关重要。

③房地产企业的积极参与。我国目前的城镇化水平较低，城市化的推进预计带来房地产业20年以上的繁荣。在此过程中，低碳住宅的产业化作为行业的新趋势，蕴藏着巨大机遇。低碳住宅产业化无法靠一家企业完成，需要多家企业的参与，特别是需要国资委旗下的房地产央企的积极参与，这样才能出现良好的发展势头。

在低碳住宅产业化发展之初，为防范市场和技术创新风险，需要实力雄厚的大企业联合起来，在政府政策支持下，建立良好的利益共享和风险共担机制，推动行业的前期启动。中小企业可积极参与产业链分工，作好配套生产和服务。与大企业配套能给中小企业带来大量机会，比如万科在实施上海“新里程”项目时，其整合的上下游产业链包括规划、设计、施工、安装及监理等环节在内，共有50多个核心合作伙伴，涉及到各种标准200多个。

事实上，率先进入低碳住宅产业化领域的企业，易于占据这一领域的高端和领先地位。未来的行业标准，很可能就以这些企业为参照来制定，当企业从单纯卖产品到居于“行业标准”地位时，将获得更高层次的竞争优势。

④其它方面的配套措施。诸如科研部门加强低碳住宅产业化的相关研究，人力资源部门加强技术工人培训，另外，积极派员出国学习先进技术、管理经验等。

参考文献：

[1]吕俊芳.中国低碳建筑发展的必然趋势及其未来展望[J].2013（12）：72-74.

[2]（美）德鲁克.管理未来[M].北京：机械工业出版社，2007.

[3]计永毅，李月琴，陈浩.日本建设低碳建筑的举措及其效果分析[J].2012（10）:165-167.

[4]张坤民.低碳经济论[M].北京：中国环境科学出版社，2009.

[5]中国城市科学研究会.中国低碳生态城市发展战略[M].北京：中国城市出版社，2009.

[6]蔡林海.低碳经济 绿色革命与全球创新竞争大格局[M].北京：经济科学出版社，2009.

[7]万科企业股份有限公司.万科企业股份有限公司2014年年度报告〔DB/OL〕.2015年3月31日.

住宅产业论文篇6

论文摘要：住宅权是一项基本人权，这已经得到了国际社会的广泛认同，我国解放后的数部宪法都对居住或住宅问题作了相关规定。现行宪法关于住宅权利保障的规定包括：国家人权保障职责、公民住宅权利和住宅保障的基本政策和原则。但是，我国宪法》关于住宅权利的规定并不完善，有待进一步改进。

一、住宅权与住宅法

住宅权是全体社会成员取得住宅和逐步改善住宅的一项基本人权。。

《宪法》第l3条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照 法律 规定保护公民的私有财产权和继承权。”该规范规定的是私有财产权和继承权，它作为住宅法的渊源，有两个方面的含义：一是对住宅私有财产权的规定说明：国家保护通过自身的努力取得住宅财产权，这有利于激发人们创造财富、追求财富的积极性和创造性，从而自力实现“住有所居”和不断改善住宅条件的权利，这正是住宅自力保障制度的核心，即：通过保护住宅财产权的取得和享有来保障住宅权的实现；二是对住宅的继承权的规定是住宅家庭保障制度的宪法依据，家庭成员有权基于继承权取得住宅财产，从而保障继承人的住宅权利。

《宪法》第l4条规定：“国家合理安排积累和消费，兼顾国家、集体和个人的利益，在 发展 生产的基础上，逐步改善人民的物质生活和文化生活1国家建立健全同 经济 发展水平相适应的社会保障制度。”该规定作为住宅法的渊源，有三个方面的含义：一是国家有责任逐步改善全体社会成员的包括住宅条件在内的物质生活，这是国家对全体社会成员的住宅保障义务和责任的体现；二是国家应逐步建立健全包括住宅社会保障在内的社会保障制度：三是住宅的改善和住宅社会保障制度的发展应该建立在发展生产、同经济发展水平相适应的基础之上，既要让广大社会成员享受到社会发展的成果，也要与我国经济社会发展水平相适应，不能滞后，也不能超前，这是我国住宅社会保障制度的基本原则。所以，这些规定不但确定了国家的住宅保障责任，包括不断改善全体社会成员的住宅条件和建立健全针对特定群体的住宅社会保障制度，而且还明确了履行改善住宅条件和建立健全住宅社会保障制度所应遵循的基本原则，它对我国当前正努力进行的住宅保障工作具有重要的指导意义。

《宪法》第l5条规定：“国家实行社会主义市场经济；国家加强经济立法，完善宏观调控；国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序。”《宪法》这一规定的意义在于：一方面，只有实行社会主义市场经济，才能不断解放和发展生产力，也必将促进我国住宅产业的迅速发展。住宅产业的发展，将会促进建设更多更适宜的住宅以满足人们的住宅需求，特别是不断改善住宅条件的需求。另一方面，本着协调经济发展和民生保障之间关系、维护社会和谐的原则，针对住宅产业发展中过于追求经济利益而不能更好的满足人们的住宅保障的问题，我们应该通过加强相关立法，完善宏观调控，从而促进住宅产业的健康发展，满足人们的住宅需求。所以，上述宪法规定是我国发展和规范住宅产业、建立住宅自力保障制度的依据。

三、我国《宪法》在住宅权利保障上的不足与完善

我国有关住宅保障的宪法性规定也有不足之处，表现在：有关社会成员的住宅权仅仅是从“防守”的角度进行规定的，是“消极权利”的住宅权，而没有从更积极的角度进行规定。

住宅产业论文篇7

[关键词] 住宅；用户；满意度；测量；实证研究

[中图分类号] F293.35 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)01-0120-04

[作者简介] 张 原，北京建筑工程学院经济与管理工程学院副教授，管理学博士，研究方向为房地产市场营销。

(北京 100044)

住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。居民的居住环境和居住质量直接决定人们基本需求和发展需要的实现程度。对多数人而言，住房是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所。住宅用户需求和欲望的满足程度不仅为学者们而且也为开发商和城市规划者所关注。为每一个家庭提供适合的住房环境是国家住房目标的组成部分。在住房规划中，应针对不同的住宅用户群体，通过测量其满意度来评估住房规划成功与否。住宅用户对住宅状况及邻里关系的主观评价决定了住宅用户对居住环境的满意程度，并由此形成公众选择的基础。如果用户对住宅状况及邻里关系不满意，他们会考虑迁移。研究住宅用户满意度，对于理解公众对住宅的选择至关重要。

一、住宅用户满意度测量的理论基础

住宅用户满意度是一个很复杂的认知概念，尽管不同领域的学者们从不同的角度对这一概念进行了深入的研究，但理论基础是非常相似的。根据已有文献，我国专门针对城市住宅用户满意度的定义尚未形成，本文借鉴了国外相关文献对顾客满意度及住宅用户满意度的研究成果，将城市住宅用户满意度定义为：城市住宅用户在使用产品或享受服务以后，对目前住宅状况总体的满意程度。

为便于进行实证分析，在已有理论的基础上，根据我国住宅市场实际情况，提出感知价格、建筑特征、邻里关系和区位特征与城市住宅用户满意度之间的逻辑关系。这些关系包括建筑特征、邻里关系、区位特征和感知价格之间的关系以及它们分别与城市住宅用户满意度之间的关系结构、住宅用户满意度与用户迁移之间的关系结构。

1.建筑特征与城市住宅用户满意度之间的关系

建筑特征的具体因素包括采光、通风、住宅面积和内部建筑的其他特征，是住宅用户考虑的重要因素。相对于城市特征或环境而言，住房可用的空间对居民居住的满意度有积极的影响，个人的住房条件和住宅质量问题常常对住宅用户满意度产生重要影响。

2.邻里特征与城市住宅用户满意度之间的关系

邻里特征的具体因素包括绿化、社区密度和配套设施如学校、银行、商店、邮局和公园等，它是决定用户是否改变居住地点的重要因素。物业管理的质量也是解释城市住宅用户满意度的重要变量。在评价住宅用户满意度方面，邻里特征要比建筑特征更重要。低收入群体对安全性更为关注。邻里特征是城市住宅用户考虑的重要因素。邻里关系好，住宅用户对邻里特征的满意度就高。由此可见，邻里特征的质量决定城市住宅用户满意度的高低。

3.区位特征与城市住宅用户满意度之间的关系

住宅的区位因素在人们选择住宅时越来越受到关注。区位特征是影响城市住宅用户满意度主要因素，对区位偏好会影响城市住宅用户满意度的高低。如果到市中心的时间距离越短，或者说相应的交通设施越完善，居民对其综合评价也就越高，区位的经济价值也就越高。

4.建筑特征与感知价格之间的关系

建筑特征与城市住宅满意度之间存在较强的关联性。如果一套住宅拥有更多的令人满意的建筑特征，那么对这些特征而言，住宅在市场上所能获得的价格就高。外部结构、地板、窗户等质量特征跟房间数目、浴室数目、宗地大小一样对住宅价格有重要的影响。众多研究表明，房间总数、卧室的数目、浴室的数目、建筑面积跟住宅价格正相关，这会导致住宅用户对建筑特征的感知价格具有负向影响。

5.邻里特征与感知价格之间的关系

外部性变量是邻里因素中研究最多的。自20世纪70年代初起，经济学家不断研究外部性对城市房价影响的问题。在外部性变量中，废物处理设施(如垃圾站等)、宜人性与非宜人性、交通噪声以及景观等对城市房价的影响研究最多。由于居民害怕健康受到损害，并希望自己的房地产不受潜在的负面设施影响，有关有毒垃圾站对城市房价的影响问题特别重视。一些学者研究了附属设施(如会所、游泳池、花园、健身房、运动设施等 )对城市房地产价格的影响。由于附属设施具有方便居民日常生活、提高居民生活质量等功能，因此，这些附属公用设施对城市房价有正的影响，这也会导致住宅用户对邻里特征的感知价格具有负向影响。

6.区位特征与感知价格之间的关系

对于购房的居民而言，在购房时考虑最多的因素是房屋的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大。按照传统的区位观点，可达性通过到CBD的距离进行量化。无论何种形式的可达性测量，都对住宅价格有一定的影响。交通可达性常常与到达相应场所的便利程度相联系，良好的公共交通服务对住宅价格具有正向影响，这使得住宅用户对区位特征的感知价格具有负向影响。

7.感知价格与城市住宅用户满意度之间的关系

人们从直觉上可以推断价格和顾客满意度负相关，但这只是针对客观价格而言，即较高的价格会导致较低的顾客满意度。在本研究中，对于价格的定义并非指的是客观价格，而是采用感知价格。它和顾客满意度之间应该存在正向的直接影响，即顾客对于商品或服务的感知价格越有利，他从中所获得的满意度就越高。

8.城市住宅用户满意度与用户迁移之间的关系

如果住宅用户目前的居住能满足需要，住宅用户就对住宅和邻里关系拥有高满意度。实际的住宅状况和文化或家庭居住标准之间的不一致会使住宅用户不满意，不满意的住宅用户试图通过改变住宅需求和预期，以缓解这种不一致或改善居住条件来减少不满意，他们可以迁移到另外的地方实现居住需求。住宅用户满意度的确对迁移行为具有重要的影响。

二、住宅用户满意度的测量方法

测量项目的确定是研究过程中最重要的环节之一。本研究是在借鉴中外文献相关测量项目的基础上，根据具体应用范围和适应性进行了调整改进而形成的量表。在提出的测量变量中，住宅用户满意度采用了美国顾客满意度指数和欧洲顾客满意度指数模型中一些成熟的量表。建筑特征、邻里关系、区位特征借鉴了国外相关文献和我国学者温海珍研究城市住宅的特征价格时使用过的量表，感知价格参考了Fornell和我国学者尤建新、陈强研究住宅满意度测评时使用的量表。上述测量项目均根据本研究的具体应用范围――城市住宅的特点作了相应调整。

1.城市住宅用户满意度

城市住宅用户满意度从对目前住房总体上的满意程度、与预期相比对住房的满意程度二个方面计量。

2.建筑特征

建筑特征从现有住宅居住面积、住宅厨卫面积及位置、现有住宅户型结构、住宅采光通风条件、住宅朝向、水电等配套设施(水、电、燃气、网络等)、住宅建筑类型、住宅私密性(隔音、避免户间“对视”等)、住宅建筑外观、住宅施工质量、住宅防水防潮、车位、房间数、楼层等十四个方面计量。

3.邻里特征

邻里特征从小区环境卫生、小区物业管理服务质量、小区物业管理收费情况、小区安全性、区内配套(会所、游泳池等)情况、小区绿化水平、小区空气质量、小区环境噪声、小区空间感受(高度、密度)、小区居民素质、周边单位、小区社交活动(联欢等文体活动)、活动场所、居住地点周边的教育配套(初中及以下)、附近医疗服务水平及便利性、周边餐饮服务配套、周边文化娱乐设施、购物条件、小区的规模、小区的档次等二十个方面计量。

4.区位特征

区位特征从交通便利、出行时间、交通成本、离地铁距离、地理位置、距市中心位置、距商业区位置、离公交车站距离、升值潜力、心理感受等十个方面计量。

5.感知价格

本文中感知价格主要是指人们对住宅价格水平的一种接受程度。对于感知价格的测度包括和价格相比的质量评判以及与质量相比的价格评判。此外，本研究还设计了住宅价格合理性与可接受性来测评感知价格。

6.迁移

用户迁移是通过迁移意愿、迁移计划两个方面计量。

上述测量项目共同构成城市住宅用户满意度指标评价体系。将测量变量展开为调查问卷上的问题，利用用户对问题的回答，可得到测量变量的数值。这涉及到如何用数值反映顾客对测量对象的态度，量表是态度测量的基本工具。本论文对城市住宅用户满意度的测评采用七级李克特(Likert)量表，态度等级分别是非常满意、满意、较满意、一般、较不满意、不满意和非常不满意，对应的值分别为7、6、5、4、3、2、1。

三、住宅用户满意度测量实证研究

2006年12月至2007年1月，我们通过整群抽样调查和随机抽样调查相结合的方式对北京市普通住宅用户进行正式研究的问卷调查，共发出问卷500份，收回问卷391份，经初步分析有效问卷为336份，有效率为85.9%。问卷结合国内外对于住宅满意度研究成果，设置了4个二级测量指标、47个三级指标对于北京市住宅用户满意度进行描述。为研究个体特征对于住宅用户满意度的影响，问卷同时还对被访者的个体特征进行了调查。

本次调研主要面对的是20-50岁的在职已婚工薪阶层，其中家庭处于满巢期的为186人，占55.4%，新婚期青年为82人，占24.4%，两者合计为268人，占全部样本容量的79.8%，绝大多数样本为成年人。

从被调查者的家庭收入上看，93个样本的家庭月收入为4001-6000元，占总样本的27.68%，其他收入情况较为平均地分布在4001-8000元之间，基本上保证了本次调查对象为普通住宅用户的初衷。

在学历方面，本、专科院校毕业的样本共计77.39%，样本的学历差别不大。从业人员多为在民营或私营企业工作的一般管理人员和技术人员。

1.问卷总体情况

问卷结果用SPSS13.0进行统计后，样本总体的Cron-bach＇s Alpha系数为0.971，表明各测量指标具有良好的一致性，问卷的信度较好。

从各指标的平均值来看，各样本对应的项目平均值差异不大。因此，本文拟用平均值计算得到本次研究的北京市住宅用户满意度指数为4.218，换算成百分制为53.63分，说明北京市住宅用户满意水平不高，目前尚有较大的提升空间。

在具体指标上，平均满意度低于4(即百分制50分)的有8个，它们分别是私密性A8、车位数A12、小区安全性B4、活动场所B5、噪声B8、社交活动B12、教育配套B13、文化娱乐B17，其中最低的是社交活动B12为3.49；平均满意度在4-4.6(即百分制的60分)的有34个；满意程度较高(4.6以上，百分制60分以上)的指标是朝向A5、水电等配套A6、地理位置C1、离公交车站距离C8、升值潜力C10(见表3)。

2.住宅用户满意度主要指标的筛选

本文运用SPSS13.0对47个满意度测评指标进行数据缩减，结合陡坡图和特征值大于1下的主成分情况，选定了4个主成分的前提下，47个指标解释了满意度整体47个指标的61.57%信息量，说明指标可以进行缩减，对这4个主成分下的各分指标进行解释量在70%左右的缩减后，保留了表4中的如下指标。

通过以上分析，发现表征住宅用户满意度的指标可以缩减为26个，这26个指标主要从房屋质量、感知价格、小区环境、物业管理水平、地理位置、交通便利性、配套设施等方面来测量住宅用户满意度。

3.个体特征对住宅用户满意度具有一定的影响

根据相关文献，住宅用户满意度与用户特征存在着一定的相关性，而本次研究中问卷设计中也针对用户特征设置了相关指标。因此，有必要根据偏相关分析来验证住宅用户满意度与用户特征的相关性。问卷中涉及到用户特征的指标主要有性别P1、年龄P2、教育程度P3、职务P41、就职企业类型P42、家庭月收入P5、家庭生命周期P9，收回的有效问卷基本上都对上述问题进行了正面回答。

运用SPSS13.0对得到的数据分别进行了个体特征与47个满意度观测指标的偏相关分析，发现7个个体特征指标中只有就职企业类型P42、家庭月收入P5在0.01水平下与47个指标中的绝大多数或全部呈显著相关，说明不同就业企业、家庭收入水平是影响住宅用户满意度的主要个体特征。

四、结论

住宅用户满意度反映了住宅用户需求的满足程度。本研究设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，验证了城市住宅用户满意度测量变量之间的关系。实证研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。

本论文仅对北京市普通住宅用户满意度进行了调查和实证研究，由于对部分调研对象采用整群抽样，为此样本选择具有一定的局限性。房地产市场区域性特点非常强，所以，本研究的结论在其他城市可能会有所差异，其广泛适用性受到一定程度的限制。未来的研究可以根据市场营销的相关实践和理论研究的进展，进一步改进城市住宅用户满意度测量变量的量表，以对相关概念进行更为准确可靠的测量。

参考文献：

[1]洪楠，吴伟健.SPSS for Windows统计分析[M].北京：电子工业出版社，2006.

[2]Kaplan，R.Nature at the doorstep： Residential satis-faction and the nearby environment. Journal of Architectural and Planning Research，1985，2，115-127.

[3]Nathan，V. Residents＇ satisfaction with the sites and services approach in affordable housing. Housing and Society，1995，22(3)： 53-78.

[4]Gomez-Jacinto，L. & Hombrados-Mendieta，I. Multiple effects of community and household crowding. Journal of Environmental Psychology，2002，22，233-246.

[5]Zeithaml，V.A.Consumer perceptions of price，quality and value：a means-end model and synthesit of evidence，Journal of Markrting，1988，Vol.52，July：2-22.

[6][美]尼尔・卡恩，约瑟夫・拉宾斯基，罗纳德・兰卡斯特，莫里・塞尔丁.房地产市场分析方法与应用[M].北京：中信出版社，2005.

[7]中国指数研究院.中国房地产顾客满意度指数系统理论与实践[M].北京：经济管理出版社，2005.

[8]Claes Fornll，刘金兰.顾客满意度与ACSI[M].天津：天津大学出版社，2006.

住宅产业论文篇8

关键词：新农村建设；住宅设计；支撑体建筑；新农村住宅

1. 前言

2006年中央了一份名为《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》的一号文件，这是中央3年来连续出的第3个关于“三农”工作的一号文件。该文件主要是从推进新农村建设，强化对“三农”的全方位支持。以人为本地从乡风村容、社会文化事业以及民主管理等方面下手。出台了关于建设社会主义新农村的20字方针：“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主。”而农村住宅建设是社会主义新农村建设的主要内容之一，是一项惠及农村千家万户的重要工程。中央一号文件强调要加强宅基地规划和管理，节约村庄建设用地，向农民提供经济安全适用的住宅设计图样，帮助农民建设一个经济安全适用美观的家。

2. 我国农村住宅现状

2.1旧农村住宅存在的问题

我国过去的农村住宅一般都是农民朋友参照隔壁邻居的样式或自己设计的样式修建的。但由于他们缺乏系统的建筑专业知识，设计的方案就必然带有很大的盲目性，往往是顾此失彼，要么功能不齐全，要么结构不安全，要么浪费土地，要么浪费资源，建成的房屋往往是投资巨大却难称小康住宅。

具体的来说，旧农村住宅一般存在1.无抗震能力；2. 地基基础隐患较多；3. 上部梁板的安全问题；4.住宅面貌“百花齐放”；5.建筑能耗高和功能空间划分不合理等问题。所以建设社会主义新农村，住宅的建设是件头等大事。而我国对于新农村住宅设计的思路就是解决这些存在的问题，按照经济、适用、美观三个原则进行。

2.2新农村住宅设计原则

经济性原则，就是建得起，买得起，还可以用来生产。在农村，住宅并不只是农民生活的场所，同时也是他们重要的生产资料。所以如何能以更加实惠的价格提供住房给农民和如何提供与之相适应的生产和仓储空间让他们用以生产和生活。成为了新农村住宅建设的首要原则。

适用性原则，农村住宅与城市住宅相比，农村住宅功能要求更多。如有些家庭人口众多需要更多房间；与他们的日常劳动息息相关的农具与其他器具的存放；收获的农产品存放；甚至有些家庭有个小作坊等。这些对新农村住宅设计是个很大但必须面对的考验。

美观性原则，我国的传统民居，无论是在平面布局、结构构造，还是造型艺术方面，都凝聚着我国历代先民的聪明才智和光辉业绩，形成了各种风格特异的文化特征。但千百年的发展和小农经济的生产模式使我国农村居民的居住形态极其复杂。生产空间和生活空间的夹杂使人们的生活质量越来越差。脏，乱，差成了现如今农村的形容词。所以如何改变农村现有面貌和对风格各异的文化特征的保护，美观又不失个性是个不能忽视原则。

3. 支撑体（SAR）建筑

20世纪60年代，美国麻省理工学院教授哈布瑞肯（J.N.Habraken）提出一个住宅建设新概念，称之为“骨架支撑体”理论。随后荷兰建筑师开办了一个建筑师研究会（StichingArchitecten Research），简称SAR,专门从事“支撑体”设想的研究。1965年，哈布瑞肯在荷兰建筑师协会上首次提出将住宅设计和建造分成“支撑体”和“可分体”的设想,随后对此产生的一整套理论和方法就叫SAR理论。

SAR理论是把住宅分成支撑体和填充体两部分,并给出了实现其概念的设计方法,这方法同以往的一切设计施工方法都不同。提出了一个新的概念：“让居住者参加住宅的建设过程并有自己作出选择和决定的权利。”

在支撑体建筑里,支撑体是建筑不可变定型的部分,可采用工业化和标准化施工,是建筑的骨架（包括公共部分）,不由使用者变更。而填充体是提供给用户的自由空间,可根据用户要求来选择和安排,使其在支撑体构成的框架中能有效的划分他所需的实际使用空间,并根据自己的爱好决定内部装饰,形成不同的平面形式,产生不同的内部和外部居住空间环境。这样就从根本上解决了标准化和多样化的矛盾。

而同时支撑体也不是仅仅是一个框架,但也不像如今大量商品房那样完全齐备的全部都已建好,它是个房地产产品,包含建筑的框架、管线和公共部分。而填充体则是由工厂大量生产提供部件,由用户根据自己的使用要求和兴趣爱好、经济能力等来进行设计安装,最后构成自己需要的完全个性化又符合自己实际情况的温馨的家：住宅。

4. 支撑体建筑可解决的问题

4.1农民自己参与设计

以往的农村住宅建设中，要么是被排斥在外，政府统建农民无法参与设计；要么就自己设计，不考虑其结构的安全性等。而支撑体住宅的根本出发点就是让居住者参加到住宅建设中来，让居住者有选择和决定的权利。这对于新农村住宅来说，可以有效地解决住宅适用性的问题。农户可以自由的变换住宅的使用空间，不再需要考虑户型不合适，仓储空间不足等这类问题。只需要根据自己的实际需求情况来划分生活和生产空间。

而且，这样的住宅还可以在不同的时期变换户型，以适应家庭成员的数量年龄变化和生产情况的变化。如一家农户家里有个小作坊，买下房后可以做个大点的房间用来做生产空间，而把居住空间适当的减小。而如果以后这家农户关闭了作坊，则可以生产的空间改小，把居住空间做大或重新分隔。这样只通过变换内部隔墙划分不同的使用空间就可以适应不同时期农民生产生活的需要。解决了农村住宅功能要求多还要兼顾生产，仓储等问题。

住宅产业论文篇9

一、景区住宅的特点

随着居民生活水平的提高,物质生活的丰富,人们已经不再仅仅满足于城市的喧嚣生活,而是更多地追求一种自然状态下的生存,渴望改善居住环境。于是越来越多的人们选择了郊外空气清新、风景优美、交通便捷的环境。尤其是法定假日天数的增加,使人们对周末或节假日休闲度假越来越重视。在这种需求的催生下,越来越多的楼盘开始借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林作为开发的卖点,景区住宅应运而生。作为一种新兴的住宅形式,景区住宅具备一些区别于普通住宅项目的特质。

1、优雅的环境资源。景区住宅的开发多选择在风景名胜区,风光秀丽、气候宜人不论是作为第一居所还是第二居所,景区住宅都能够使人们充分享受大自然的气息和休闲娱乐设施。而普通房地产项目选址多考虑距市中心的距离、生活便利性等,对自然环境及休闲娱乐的要求往往不是很高。

2、定位较高。普通住宅虽有档次之分,但都是为了满足消费者日常基本的居住需求而建的。而景区住宅已脱离生活必需品的行列,不以满足人们的基本居住为目的,而是作为住宅中的奢侈品为人们的居住或休闲提供更大的选择范围。因此,景区住宅多以高端大盘的形式出现,通常被冠以豪宅的称谓。景区住宅的客户定位也多是针对城市的高收入阶层,他们经济状况良好,希望拥有较高品位的住宿条件和休闲娱乐环境,传统的住宅项目已不能满足他们的需求。

3、人性化内涵。与普通房地产住宅项目相比较,景区住宅具有高度的人性化内涵。景区住宅以景观环境和居住舒适为卖点,处处为消费者的需求考虑,倡导心情的释放与自然属性的回归,使得人本主义思想也成为景观住宅的核心价值观。

4、先进的规划理念。景区住宅开发的重要思想就是让消费者能够舒适、便利地享用周围的旅游景观资源。因此,住宅区的规划也要围绕这一开发主旨,使小区环境与周围的景区环境相协调,成为旅游景观的延伸。目前,多数有实力的开发商在进行景区住宅规划的阶段都会请国际知名的园林绿化公司进行实地考察,对小区内的环境进行设计。

二、景区住宅定价模型构建及检验

从以上方面看来景区住宅虽属于住宅产品的子类,但它与普通住宅又有着许多差别,因此,对景区住宅的定价方法应区别于普通住宅。本文采用hedonic定价模型对景区住宅进行定价。

(一)资料收集。本论文所选样本的区域范围为西安市曲江新区。西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区,以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心,是西北唯一的旅游度假区,部级文化产业示范基地,不仅是陕西省和西安市振兴旅游的重大工程,也是未来西安城市发展的重点区域。本文中的58个样本数据一部分来源于网络,包括西安房地产信息网、焦点房地产网、搜房网,其余为实地调研结果。

(二)hedonic模型。根据以往的hedonic住宅定价模型以及对景区住宅类房地产项目的价格影响因素的分析,下文对景区住宅的特征变量归结为以下几点:配套设施、区域规划、房龄、容积率、建筑类型、户型朝向、装修程度、景观环境,具体内容如表1所示。(表1)

1、模型回归。将收集的样本数据应用SPSS软件进行回归分析,采用Stepwise方法,对比线性模型、对数模型和半对数模型的拟合结果,发现半对数模型的R和R2最高,拟合度最好。最终选用半对数模型对特征变量进行F和T检验,进入模型的有配套设施、房龄、建筑类型、朝向、景观环境五个特征变量,得到特征价格模型为:lnP=7.092+0.039×配套设施-0.046×房龄+0.497×建筑类型+0.056×朝向+0.041×景观环境。(表2)

2、回归结果分析。从回归结果可以看出,配套设施增加一项,单位面积的住宅均价的对数增加0.039;房龄每增加一年,单位面积的住宅均价的对数增加0.046;建筑类型高层、小高层相对于多层,使单位面积的住宅均价的对数增加0.497,别墅相对于高层、小高层,使单位面积的住宅均价的对数增加0.497;依次类推。由模型拟合结果可以看到,进入模型的各个特征变量的符号均与预期符号一致。

三、总结

住宅产业论文篇10

关键词：人口数量 空间变动 人口红利 住宅市场

中国在短时间内完成从“高出生率、高死亡率和高自然增长率”到“低出生率、低死亡率和低自然增长率”的再生产类型的转变。中国的人口变动以人类历史上罕见的步伐推进。人口变动与人均收入提高之间的缺口，造成了“未富先老”的社会现象。在此背景下，人口变动与住宅市场互为影响的研究是目前学术界研究的焦点。人口学与住宅学研究相结合的同时，以下几个问题有待学者进行深入探究：人口机械变动与自然变动分别对住宅市场造成了多大影响，人口红利对住宅市场是否产生了影响以及影响程度等。本文在参考国内外大量文献的基础上，将相关研究成果进行比较分析，阐明人口变动对住宅市场的影响。

人口变动对住宅市场的影响

（一）人口数量变动对住宅市场的影响

住宅作为一种刚性需求产品，生活的必需品，部分学者认为人数的多少必然会对住宅的需求产生影响。曹光辉（2002）运用相关系数法定量研究了1993-2000年重庆市人口、人均GDP、利率等因素与居住水平之间的关系。得出城市人口是影响重庆市主城区住宅需求总量的关键因素。持相同观点的学者有：罗兆烈 （1998）、孙伶莉（2003）等。然而部分研究认为人口数量对住宅市场需求影响并不显著。张兵（2009）以安徽淮南市为例，建立基于灰色理论的房地产市场需求影响因素分析模型，结果显示，城镇人口数对商品房的销售影响较小。

笔者认为研究结论不同的原因在于不同区域的住宅市场和人口状况存在差异，且经济发展水平和政府政策不同。在研究方法和角度上，已有研究中以灰色关联度分析法和回归分析法为主，数据基本上采用官方公布的数据，一手数据运用得很少。在其他指标的选取上也有很大不同，因此造成结果不一致。

在人口数量变动对住宅价格影响问题上，Wolfgang Maennig通过研究德国98个大城市的人口增长和衰退与房价之间的关系，他选取了房地产价格、人口数量、人口增长、人口衰退、建造成本、居民收入等作为变量建立模型，得出结论：在人口相对集中的大城市，人口增长所引发的房地产需求并不能有效作用于房价，而人口衰退却能导致房价显著下降。同样，史青青等（2010）建立房地产均衡价格模型，采用城市不同类别房屋销售价格和人口相关数据进行分析，证明了人口总量因素不会推动房地产价格上升，人口结构因素（城镇化水平）影响房地产市场的发展。

综上所述，学者在人口数量对住宅市场需求影响方面的研究结论并不一致。原因在于影响房地产需求的因素很多，在检验人口数量这一变量时，其他变量的选取是关键因素。各学者在做相关研究的时候，选取的变量都是不一样的。此外，在研究范围上，主要以区域为主，每个区域各自的社会经济发展状况不同，也造成了研究结果的不一致。学者在人口数量对住宅价格影响方面，结论趋于一致，无论是在全国范围内还是区域范围内，均认为人口数量对住宅价格影响并不显著。住宅价格的形成受到很多因素的影响，但人口数量因素不是主要因素。

（二）人口空间变动对住宅市场的影响

Gabriel等（2000）利用美国加利福尼亚州两个最大城市的住房价格数据，通过建立住房价格模型，分析出人口迁移和城市结构演变对于城市住房价格的影响，结果表明影响房价的主要因素是巨大的人口迁移。国内也有学者持相同的观点，吴老二等（2007）运用简化的联立方程模型，从空间计量学角度审视了广东省各城市房地产价格与人口迁移之间的关系，指出不仅传统的经济变量会影响城市房地产价格，空间地理因素同样显著地影响房地产价格。持相同观点的学者有：龙奋杰等（2003）、李松等（2009）等。

由以上分析可知，国内学者一致认为，人口空间变动推动住宅市场需求和价格变动。只要人口在空间上的移动到达一定规模，就能对区域住宅市场造成很大冲击。但多数学者都忽略了人口迁移的距离、时间长短以及迁移人群的购买力问题，这些问题都对迁移人口选择是否购买还是租赁住房有很大关系。目前在研究人口空间变动问题上，研究区域主要以行政市为研究单位，研究范围较小。从微观层面对人口迁移与住宅市场的关系进行定量分析与评估会是下一个研究的热点。此外，多学科学者的参与，多角度的交叉分析和综合研究，自然科学方法和社会科学方法的密切结合，将会是未来这一问题的研究趋势。

人口结构对住宅市场的影响

（一）人口红利与住宅市场关系

史青青（2010）通过建立房地产均衡价格模型，从理论上证明了在完全理性的市场中，房地产收益率与人口增长、劳动人口抚养比无关，从而证明了人口红利与住宅市场价格不存在关系。人口红利与住宅市场价格不存在关系，但与住宅市场需求存在关系。徐虹（2008）指出由于人口红利的存在，人口规模能引发更多的住宅需求。更多的学者从人口年龄结构变化的角度对人口红利与住宅市场进行研究。Mankiw和Weil（1988，1992）认为战后婴儿潮（1946-1964年）推动人口规模和结构的变化，能够显著影响美国房地产价格。随着婴儿潮一代逐步进入工作、婚育年龄，美国房地产价格会于1969-1989年进入上升通道，并于1989年达到顶点后，步入长达30年的价格下行期。国内持相同观点的学者有：赵君丽（2002）、宋国学等（2007）等。

学者关注人口红利多从人口红利与经济发展的角度出发，研究人口红利是否促进了经济发展及程度如何、人口红利持续时间等方面。而对于人口红利与住宅市场的关系，却很少涉及，仅有的研究认为人口红利与住宅价格之间不存在关系，但人口红利能促进住宅产业的发展。原因在于人口红利与住宅需求之间存在相关关系。“婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利期”为房屋需求的实现提供经济基础，住房的改善性需求和投资性需求将会得到有效实现。现有研究关注于前者，而对于后者存在很多不足，如由人口红利带来的储蓄率如何影响住宅市场及程度；人口红利期过后进入人口负债期，如何保证住宅市场的发展等问题都很少有学者研究。

（二）年龄结构、家庭结构与住宅市场关系

赵君丽（2002）通过人口结构变化与房地产周期相关性的研究，指出人口结构变化与住宅需求直接相关。特别是25-35岁的人口对住宅的需求影响显著。谢琛等（2010）认为20岁人口对房地产需求影响最高，而20-23岁年龄段、36-40岁年龄段人口对房地产需求影响较大。

戴国海（2011）运用混合扩展模型对人口结构和房地产周期之间的关系进行了实证检验，结果表明，人口结构对房地产合成增长率指数的影响极为显著。其中，城镇家庭户数的长、短期弹性系数显著为正。此外，刘光宇（2005）、龚莹（2010）等均认为家庭结构的变化直接影响住宅需求的结构和方向。

综上所述，学者一致认为不同年龄段的人口对住宅需求影响是不同的，但哪个年龄段的人口对住宅影响最显著，学者们得出了不同的意见。出现分歧的原因在于，各个学者采用的方法、指标和口径不同。并且每个地区都有各自的特色，根据不同的实际情况得出不同的结论是正常的，但在方法上缺乏创新。在家庭结构方面，学者一致认为家庭的小型化导致家庭数量的增加，同时家庭数量的增加对住宅需求影响显著。但是家庭结构分为两个方面，一是家庭的结构类型因素，包括：家庭的人口数量要素；家庭的代际层次要素；家庭内夫妻对数的要素。二是家庭生命周期因素分为初婚期、生育期、满巢期、减退阶段、空巢期和空床阶段共6个时期。对于前者，学者们进行了充分研究；而对于后者，家庭生命周期与住宅市场关系的研究很少。

结论

随着大多数发达国家和许多新兴工业化国家及地区相继完成了人口转变， 人口学与住宅学的结合将是未来研究的一个焦点问题。本文通过国内外人口与住宅市场相关研究，得出以下结论：

首先，人口数量变动对住宅需求是否产生影响有待商榷，但对住宅价格影响并不显著。理论上，住宅作为刚性需求产品，人数的多寡对住宅需求影响应该是显著的，但在区域上由于受到各种因素影响，在部分区域内表现并不显著。当前国内住宅价格并非完全由需求决定而形成的理性价格，所以由人口数量形成的需求并不能有效作用于住宅价格。

其次，人口空间变动对住宅市场影响显著。其原因在于中国人口与经济空间分布不平衡，导致人口空间变动的范围和规模巨大。对区域住宅市场造成的冲击也很显著，但目前对此有待进一步研究。

最后，国内外研究普遍认为人口红利与住宅市场存在关系。表现形式以“婴儿潮”等年龄结构的变化来对住宅市场需求产生影响，而住宅价格方面未显示存在相关关系。人口红利所引起的储蓄率等与住宅市场问题还有待学者进行深入研究。不同年龄段人口对住宅需求的影响是不一致的，但各个学者的研究结果相对集中。家庭结构的变化对住宅市场产生显著影响，包括家庭结构类型的变化和家庭生命周期的变化。

总的来说，国内在人口与住宅市场方面的现有研究，在深度和广度上还存在不足，人口变动对住宅市场的影响是一个长期而复杂的过程。今后研究的重点是如何更好地量化两者的关系，为人口和住宅市场政策制定提供更好参考。

参考文献：

1.曹光辉.重庆市主城区住宅需求总量预测模型[J].重庆大学学报（自然科学版），2002（11）

2.罗兆烈，关柯，郭逸.我国城镇住宅需求结构的分析与预测[J].哈尔滨建筑大学学报，1998（12）

3.孙伶莉.对上海市居民住宅需求的研究[J].上海统计，2003（5）

4.张兵.基于灰色理论的房地产需求分析—以安徽淮南市房地产市场为例[J]. 区域金融研究，2009（6）

5.史青青.基于人口红利、汇率的房地产价格研究[D].上海交通大学，2010

6.Stuart A.Gabriel.House price Differentials and Dynamics Evidence from the Los Angeles and San Francisco Metropolitan Areas，2000

7.王春艳，吴老二.人口迁移、城市圈与房地产价格—基于空间计量学的研究[J].人口与经济，2007（4）

8.龙奋杰.城市人口对房地产投资的影响研究[J].土木工程学报，2003（9）

9.李松.基于PSR响应模型对乌鲁木齐市非户籍人口与房地产市场的相关性验证[J].建筑经济，2009（5）

10.史青青.人口红利与房地产收益率的无关性[J].经济学（季刊），2011（1）

11.徐虹.我国住房需求的影响因素及发展趋势分析[J].兰州学刊，2008（10）

12.Mankiw，N.Gregory and David Weil.The Baby Boom，the Baby Brust，and the Housing Market[J].Regiongal Science and Urban Economics，1989（19）

13.赵君丽.人口变化与房地产需求—人口结构变化与房地产周期相关性研究[J].城市开发，2002（8）

14.宋国学.城镇住宅需求动力因素分析[J].商业时代，2007（27）

15.谢琛.基于灰色理论的人口年龄结构对房地产需求影响分析[J].数学的实践与认识， 2010（10）

16.戴国海.人口结构变化对房地产周期性波动的影响[J].金融发展研究，2011（7）