住宅专项维修资金管理办法十篇

住宅专项维修资金管理办法篇1

住宅专项维修资金管理办法全文第一章　总 则

第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条　商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条　国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章　交 存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条　业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条　业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条　专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条　业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

(二)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

(三)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。

第十七条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

第三章　使 用

第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;

(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业组织实施使用方案;

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;

(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

(一)住宅专项维修资金的存储利息;

(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第二十八条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条　房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条　直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条　专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章　法律责任

第三十五条　公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正：

(一)未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的;

(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;

(三)未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条　开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条　直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。

第三十九条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十条　县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附 则

第四十一条　省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十二条　本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

第四十三条　本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。

第四十四条　本办法自20xx年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)同时废止。

广东省《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知各地级以上市建设局、房管局(国土房管局)、财政局，各县(市)建设局、房管局(国土房管局)、财政局：

建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号，以下简称《办法》)于20xx年2月1日起施行，为做好我省住宅专项维修资金的交存、使用和监管等各项工作，提出如下贯彻《办法》的意见：

一、各市、县房地产主管部门应抓紧建立住宅专项维修资金专户

(一)各市、县房地产主管部门应委托当地商业银行作为商品住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。本地区所有商品住宅项目的专项维修资金应交存至各市、县房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。

(二)住宅专项维修资金专户按照物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，可以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

(三)各市、县房地产主管部门要根据《办法》的相关规定和专户管理银行签订监管协议，约定住宅专项维修资金存储、查阅、支出、增值的管理要求，保障住宅专项维修资金的安全运行。

(四)各市、县房地产主管部门应当在20xx年6月30日前按照《办法》的规定开设商品住宅专项维修资金专户。已经开设住宅专项维修资金专户的市、县，应当按照《办法》规定规范管理。

二、明确首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存主体，做好资金交存工作

(一)对于1998年10月1日(《广东省物业管理条例》施行之日)至20xx年8月31日(国务院《物业管理条例》施行前一日)期间取得商品房预售许可证的商品住宅项目，按照省人大《对省建设厅关于请求明确广东省物业管理条例对物业维修基金缴存有关规定的请示的答复》(粤常法函﹝20xx﹞第109号)意见执行，即物业管理维修基金由物业建设单位交存。建设单位尚未交存的，应当将物业管理维修基金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。

(二)对于20xx年9月1日(国务院《物业管理条例》施行之日)起取得商品房预售许可证的商品住宅项目，业主应当在商品住宅交付使用或者办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。尚未缴存首期住宅维修资金的商品住宅项目，业主委员会应当组织业主将首期住宅专项维修资金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位或者物业服务企业已经代收的，应当及时将首期住宅专项维修资金转存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位在商品住宅交付使用时，应当配合做好首期住宅专项维修资金交存工作。

三、公布首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存标准

各市、县房地产主管部门可根据国家和省各个时期规定的交存标准，结合当地实际情况，遵循方便、简化、公平、合理的原则，区分不同类型商品住宅物业，制定每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的标准，并向社会公布。

四、做好首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的交存和补交工作

各市、县房地产主管部门应当对本辖区内的商品住宅项目进行全面清理，指导尚未交存首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的业主、物业建设单位、代管资金的物业服务企业，按照标准将首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。

五、做好住宅专项维修资金的监管工作

(一)各市、县房地产主管部门要做好资金的监管工作，严格按照《办法》规定的程序和用途使用资金，保证住宅专项维修资金的运行安全。

(二)专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会和当地房地产主管部门发送住宅专项维修资金对帐单，核对住宅专项维修资金帐目，公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况，业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，并接受广大业主和当地房地产主管部门的监督。

六、做好已出售公有住房的住宅专项维修资金的管理工作

(一)已出售公有住房的住房住宅专项维修资金，由物业所在地市、县房地产主管部门负责管理。各市、县房地产主管部门应当同时在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

(二)20xx年2月1日起向个人出售公有住宅项目，业主和售房单位要按照《办法》的规定交存住宅专项维修资金，存入公有住房住宅专项维修资金专户。

(三)20xx年2月1日前已售公房住宅专项维修资金的补建具体办法另行研究制定。

七、各市、县房地产主管部门，可以按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和我省贯彻意见要求，结合当地实际情况，会同财政等部门制定本地住宅专项维修资金的管理细则。

广东省建设厅

住宅专项维修资金管理办法篇2

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章使用

第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章监督管理

第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章法律责任

第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

住宅专项维修资金管理办法篇3

【关键词】住宅专项维修资金 增值管理 政府代管 业主自治 基金公司

2008年2月1日颁布实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十七条规定：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交；成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。这表明当住宅专项维修资金余额不足的时候，政府可以强制业主缴纳。住宅专项维修资金再次缴纳过程中，“拒缴”、“托词不交”现象肯定存在，催缴成本也较高。而只要有不交的业主，缴纳的业主就会心理不平衡，进而引发业主之间、业主和物业公司之间的矛盾，甚至会导致社会问题。住宅专项维修资金的不足，会导致房屋缺乏正常的维修，损害房屋使用寿命，严重的会影响住户生命、财产安全。国家应当未雨绸缪，将住宅专项维修资金管理的增值研究提到重要位置。而住宅专项维修资金管理的好，能够增值，业主就可以不用续交或者少缴住宅专项维修资金，这对业主和社会都是难得的好事。

住宅专项维修资金增值的重要性

必要性。住宅专项维修资金，又称“房屋的养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主购买的商品房，随着使用年限的推移，保修期满后，房屋共用部位、设施设备的老化、损坏现象随时都会发生。这给业主的生活带来很多不便。首次收缴的住宅专项维修资金使用完后，再次收缴住宅专项维修资金就变得极为被动和麻烦。如果住宅专项维修资金管理在安全的前提下，坚持效益原则，不断得到增值，不仅可以有效减轻业主负担，还可以减少住宅专项维修资金再缴带来的种种纠纷，促进社会和谐、稳定。

增值可能性。首先，住宅专项维修资金的使用有闲置期。目前我国许多住宅专项维修资金在房屋刚刚建成的若干年内支出寥寥无几。截至2007年4月，北京市归集的130亿元维修资金中，近8年时间，累计支出才415万元，使用率仅为万分之三，有的区县甚至从未使用过一笔专项维修资金。①究其原因，除了我国住宅专项维修资金管得过死外，还因为房屋刚刚建成时，大多还处在保修期内，不需要动用住宅专项维修资金；而且住宅共用部位、共用设施设备不需要保修期满后立即进行维修、更新、改造。这表明住宅专项维修资金的使用有一段很长的闲置期，即使开始使用也不会很快用完，需要有一个过程。无论在闲置期还是使用阶段，让暂时不用的住宅专项维修资金进行增值是完全可能的。

其次，住宅专项维修资金可以到银行存储，也可购买国债。按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，专项维修资金经业主投票表决后可购买国债。而且可以转入住宅专项维修资金滚存使用的不只是暂时闲置不用的住宅专项维修资金，还有住宅共用部分、共用设施设备经营所得收益等。我国《办法》第二十七条规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。”住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，提高资金增值收益能力，减轻业主负担。

保障住宅专项维修资金增值的机制

比较住宅专项维修资金管理的安全目标，实现增值目标是一件更复杂的事情。政府要解决的是建立住宅专项维修资金增值机制，并通过法律进行规范管理，而不是为其增值亲力亲为。这一机制的建立，首先要解决的是住宅专项维修资金的管理主体问题。因为按照《办法》规定，业主大会对住宅专项维修资金可以委托政府代管，也可以自己管理，还可以由社会中介机构或者物业管理企业等单位代管。这就像投资人进行投资活动，可以建立独资企业，也可以选择合伙企业或者公司组织形式，国家要给当事人多种选择的自由。要保障住宅专项维修资金的增值，政府也要给业主多种选择的自由。那么，哪种管理者最有利于住宅专项维修资金的增值呢？

政府代管的利弊。政府管理最大的好处是安全性。即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实。因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其擅长和职能；况且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府生存和利益没有直接影响。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。

业主自治的利弊。业主对住宅专项维修资金的增值最有积极性，由业主大会、业主委员会亲自管理住宅专项维修资金，效益性应当好于政府代管。但是，业主自治也存在一定问题。

首先，业主对小区“公共事务”关心程度并不相同。中国政法大学教授杨玉圣认为，就绝大多数业主而言，尚未有自觉关注维修资金下落的公共责任与共同意识。②《办法》规定：利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；多数共决虽然公平合理，但是效率也是应当考虑的。

其次，住宅专项维修资金的增值是件专业性很强的投资事业，业主很难在自己事业与资金增值之间维持平衡，而且是否付给业主相应报酬也是个问题。经济学界的解释是：“传统看法认为具有相同利益的人组成的集团均有进一步扩大集团利益的倾向是不正确的。因为作为理性经济人的个人如果经过努力改善了集团利益，但个人只能得到集团收益的一个极小份额，即集团收益的公共性使每一个成员都能均等地分享它，不管他是否为之付出了成本。因此，集团成员都想成为不付成本而坐享其成的人，这种‘搭便车’行为最终使理性人都不会为集团的共同利益采取行动。”③

第三，监管问题。住宅专项维修资金是业主共有财产，由业主大会决策后，管理通常由民主选举的人进行，由此就可能出现委托―问题。如果人不以业主的利益当作自己的利益诉求，那么同样是个人利益最大化者的人的目标可能偏离全部业主的目标，这样，经营最终实现的利益就不会同全体业主成员应获得的产权利益相一致。

基金公司负责管理。在美国，住房专项维修资金的管理完全是市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

基金公司管理的优势

基金公司是指具体对基金财产进行投资运作的机构。基金公司经营管理住宅专项维修资金的优势主要有以下几点：

专业性。基金管理公司是专门集合运用投资者闲散的资金，按照科学的投资组合原理进行投资决策的专业公司，其最大的特点是专家理财。业主委员会可以对其监督，看它是否遵循基金契约和托管协议的有关规定，是否真正做到了诚实信用、勤勉尽责地管理和运用住宅专项维修资金。

竞争性。基金管理公司处在充分竞争的市场经济环境中，他们必须通过提高管理服务质量才能够生存和发展。这种机制有效保障了基金管理公司对业主住宅专项维修资金增值的负责。

监管分离。住宅专项维修资金只要不是业主大会自己经营，不论委托政府还是基金公司管理，都具有信托属性。受托人（包括政府或者基金管理人）对业主的财产具有支配权，因此，保证住宅专项维修资金的依法规范运作以保护业主的利益是一个非常重要的问题，这就必须加强对受托人的监管。《办法》规定，各级政府的建设主管部门和财政部门负责住宅专项维修资金的指导和监督工作。其中第4条规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。笔者认同这一规定，业主委托基金公司管理住宅专项维修资金，虽然主要依靠市场机制的作用，但是市场也有失灵的问题，因此，政府对其加强监督是必要的。基金公司管理住宅专项维修资金，政府对其进行监督，实现了监管分离。这种监督的设置在理论上是有效的。

能够独立承担法律责任。基金公司的性质一般为企业法人，是独立的法人，能够独立承担法律责任。由于基金公司原因，造成业主损失的，基金公司依据合同约定和相关法规承担民事赔偿责任。这些基金公司处于市场竞争状态并且承担着民事责任和刑事责任，应当是保障住宅专项维修资金增值管理的最佳选择。（作者单位：天津理工大学；本文系2010年天津市哲学社会科学研究重大项目《综合配套改革先行先试的司法保障研究》研究成果）

注释

住宅专项维修资金管理办法篇4

关键词：物业；专项维修资金；管理使用；问题；对策

引言

随着城市化建设水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高，住宅物业管理的精细化程度和规范化水平与日俱增。住宅建筑在长时间使用过程中，受客观条件或人为因素影响会发生不同程度的损坏，给业主或用户的正常工作生活带来很大负面影响。在过去，住宅建筑公用设施、公用部位的维修由于责任不清、资金来源等问题一直是住宅维修的难点。为妥善解决这一问题，我国于2008年出台了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），对住宅公用部位、公用设施的维修、改造问题进行了明确规范。《办法》实施几年来，在优化住宅物业管理服务、提高住宅保障水平方面发挥了巨大的促进作用。但在实际工作中，也遇到许多问题和困难，影响了住宅专项维修资金的高效使用。

1 当前我国物业专项维修资金管理使用面临的困难和问题

1.1 住宅专项维修资金归集环节存在的问题

为确保《住宅专项维修资金管理办法》的顺利实施，各地政府投入大量资源，采取包括将缴纳住宅专项维修资金和发放房屋所有权证相挂钩等多项有力措施进行宣传、推广，有力地支持了首期住宅专项维修资金的收缴工作。但在征集环节，还存有如下问题：一是和商品房建设速度相比，维修资金的设立较为滞后。商品房的销售和专项维修资金的收缴彼此相脱节。有的小区房屋已经销售完毕，专项维修资金才刚刚开始收缴，还有的小区销售时间段跨度很大，在收缴专销维修资金时之前销售的住房往往没有补交。二是住宅专项维修资金减免情况严重。自住宅专项维修资金设立实施以来，在各地资金收缴过程中经常因为各种人为影响，比如行政命令或人情的原因受到减免，导致应缴纳的专项维修资金严重不足额，影响了住宅维修、改造工程的顺利实施，给广大业主用户造成不便。2008年《住宅专项维修资金管理办法》出台后，应缴改造资金减免问题才有所遏制。三是许多业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%，未进行续交。上述三个问题是住宅专项维修资金归集阶段存在的主要问题，它们的存在，严重影响了住宅专项资金的后续使用与管理，必须下大力气解决。

1.2 住宅专项维修资金使用过程中存在的问题

住宅专项维修资金使用阶段存在的问题主要包括以下两个方面：一是专项资金使用申请难以获批。在实际工作中，许多住宅出现质量问题，需要维修，但业主在申请使用专项资金时遇到各种各样问题，申请成功难度很大。这无疑降低了专项资金的使用效率。之所以会造成这个问题，主要是因为住房专项维修资金收缴不全，居住在同一小区或住宅楼里的业主有的缴纳了有的没缴纳，如果使用这笔资金，势必会损坏缴纳资金的业主利益，这就给管理部门决策造成了很大困难，进而制约了专项资金的使用申请。还有部分是因为物业公司或资金管理单位人为的设置困难。此外，业主对于住宅专项维修资金本身和使用申请相关程序和细节的不了解，甚至是不知道，也是造成专项资金使用效率低下、申请困难的一个重要原因。而当前造成住宅专项维修资金使用难的另外一个重要原因是由当前住宅专项维修资金使用机制造成的。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，没有成立业主大会的小区，要使用住宅专项维修资金，必须由业主或服务机构提出建议，经三分之二以上的业主同意后方可向资金管理部门申请。如果已经成立了业主大会，由业主大会审核通过。但在实际生活中，同一小区内业主相熟的程度很低，互不认识的情况大有人在，三分之二以上的人数要求难以达到，从而使得资金使用申请难以通过。二是专项资金的违规使用现象严重。由于缺乏严格的监管措施，住宅专项维修资金往往会被违规挪作它用。

1.3 住宅专项维修资金续筹阶段中存在的问题

在房屋销售时筹集的房屋专项维修资金额度有限，随着房屋维修次数的增多，剩余资金越来越少，无法继续承担住宅维修的使用需要。为保证后续房屋维修使用需要，就必须在适当时机开展专修维修资金续筹工作。当前许多业主对住房专项维修资金的关注度普遍不高，而相关资金管理单位使用专项维修资金情况透明度较低，使得广大业主缺乏对专项维修资金续缴的积极性。专项维修资金后续无力，而住宅维修又不可避免，这就导致业主之间、业主和专项维修资金管理者之间的纠纷频发，不但滞缓了房屋维修，影响了房屋正常使用，还给安定和谐的社会氛围带来负面作用。

1.4 管理制度中存在的缺陷

为扩大专项资金来源，保障越来越大的住房维修需要，国家出台文件，允许业主大会、售房单位或主管部门在符合相关规定的前提下，使用住房专项维修资金进行存储和购买国债活动。但由于管理制度自身的缺陷，导致以此方式盈利的利润远远低于通货膨胀带来的损失，致使专项资金发生贬值，加剧了住宅维修专项资金的紧张程度。

2 推进住房专项维修资金管理体制改革的相关建议

2.1 建立健全科学完善的住房维修专项资金监督法律体系

作为一项国家决策，住房维修专项资金的使用与管理必须有坚实完善的法律制度予以保障，在资金的支出、投资、预算、收入、政府采购等环节设立专项法律，对各道环节中的行为进行监督管理。法律体系的建立，要注重两个方面：一是要对专项资金监管的范围和职责进行明确。二是要不断提高监管水平，要充分利用信息化等现代科学技术为资金监管提供服务，促进监管效率的提升。三要注意完善专项法律法规制度，制定专项资金使用和监督管理的细则办法，确保宏观制度和基层实际有机结合到一起。

2.2 强化业主维权意识

住宅维修专项资金是维护业主利益的重要途径。要推动专项资金的高效使用，首先就要求广大业主具有高度的维权意识，在遇到需要使用专项资金的情况时，能够按照法律规定主动争取自己的合法权益。业主要积极学习、了解住宅专项资金使用管理方面的详细情况，积极参与业主大会等业益代表机构，通过合法渠道表达自己的意愿，并促其依法实现。

2.3 将住房专项维修资金监管落到实处

要落实审计监察部门对住房专项维修资金使用管理的监管力度，明确住房专项维修资金使用管理的法律程序和操作办法。完善资金使用管理运行机制，实行阳光行政，提高住房专项维修资金使用管理透明化水平。

3 结束语

综上所述，要保障物业专项维修资金制度的顺畅运行，必须要对管理主体、缴交主体进行清晰、明确的界定，根据我国实际情况科学设计专项资金的使用管理规则，确保专项资金来源稳定，管理有序，使用安全高效，充分发挥出为业主服务的积极作用。

参考文献

住宅专项维修资金管理办法篇5

关键词：住宅 维修资金 和谐社区

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。当前，由建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》已于2008年2月1日起实施，住宅专项维修资金制度已成为保护业主利益、维护社会稳定并关系到人民群众住房使用问题的一项基本制度。

一、西安市住宅专项维修资金管理工作现状

西安市的住宅维修资金管理工作起步于2000年，一直由市房屋管理局物业管理办公室具体负责专项维修资金的归集管理工作。随着西安市住宅物业大量增加和国家住宅专项维修资金管理制度的不断健全完善，2006年10月，专项维修资金管理工作开始全面推进，为了进一步加强管理，2007年5月经西安市编办批准，成立了西安市房屋维修资金管理中心，和规格相当于县处级，核定事业编制10人，其中处级领导职数3名，所需经费由财政局核定，实行收支两条线，具体负责专项维修资金的教训、使用和管理工作。截至2008年8月底，房屋维修资金专户累计归集资金6.15亿元。涉及物业项目353个，业主59936户。

(一)建立房屋维修资金业务网上办理系统

我局经过两年开发，于2007年9月28日。开通了网上房屋维修资金业务办理平台，为便于建设单位、物业服务企业熟练使用操作系统，系统开通前2007年8月底分三期我们对全市近5D0家房地产开发和物业服务企业进行专项维修资金网上系统培训，重点讲解了国家部委、省、市房屋维修资金的有关政策和文件，规定及介绍了系统概说、操作演练、系统培训。在运行过程中，根据实际操作及时完善网上操作系统及流程。

(二)认真做好政策宣传和工作

为了更好深入地开展此项工作，我们做了大量工作，一是联系华商报及华商报《房周刊》、《西安晚报》、《三秦都市报》等多家报刊媒体积极宣传专项维修资金的法规政策、交存规定、交存程序等；二是近年来，有关房屋维修资金的诉讼案件呈上升趋势，如何处理好这类案件、问题。对法院来说是新的领域，我们安排维修资金的业务人员在边工作边学习的同时，配合市局法规处接待法院，协调处理维修资金有关案件的办理：三是安排接待专人接待来访业主和单位，耐心解答问题并做好政策解释工作：四是设立投诉电话和投诉接待专人，受理业主和办事单位意见和建议。并及时将投诉问题分类归纳上报，能解决的立即解决，不能立即解决的召开专题会议，寻找思路与对策，并及时制定方案予以实施。(自市房屋维修资金管理中心成立至今，共计接听咨询电话2700余次，接待来访业主和办事单位人员1600余次。接到投诉电话共38个，反映投诉实践28建，已解决25建，正在解决办理的3建：收到书面投诉信件13件，已办结8件，正在办理5件。)

(三)初步拟定了《西安市住宅专项维修资金管理暂行办法》

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《西安市物业管理条例》以及建设部、财政部于2008年2月1日颁布实施的(住宅专项维修资金管理办法)，我们会同西安市物业管理办公室、西安市房屋管理局法规处起草并修订了《西安市住宅专项维修资金管理暂行办法(草察)》。目前此《办法(草案)》已呈送市政府申请批转执行。(目前，由于《西安市物业管理条例》正在修订，有关专项维修资金的管理制度也要在《条例》中明确，因此鉴于《西安市住宅专项维修资金管理暂行办法(草案)》不能在短期内颁布实施。我们经过与市法制局多次联系、积极蹉商后，初步决定由市法制局拟定规范性文件，在文件中对专项维修资金的关键性管理规定进行着重说明和阐述，以此作为专项维修资金新的交存办法实施的开始，做好与旧的管理对顶的衔接过度，进一步理顺专项维修挨近管理体系，规范制度，加大力度，并不断完善修订《办法(草案)》，以期颁布一个切实有效的《西安市住宅专项维修资金管理暂行办法》。)

二、专项维修资金管理中存在的主要问题

(一)地方性法律法规依据不足。

建设部、财政部于2008年2月1日颁布实施了新《办法》中对专项维修资金的交存、使用和监管都做了新的规定。《办法》中明确规定：“各省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。”由于目前我省还未出台相应的专项维修资金有关法规，西安市专项维修资金的管理仍按照陕西省2001年颁布的《陕西省城市住宅共用部位公用设施设备维修基金使用管理办法)执行。最近，大量业主不断询问我市如何执行国家的新政策。特别是新的维修资金交存规定。在这种情况下。我们积极与建设厅联系，协调市财政局、物价局、建委、法制办，经请示西安市人大会批复。在西安市物业管理条例修订完成之前，仍然执行目前的交存规定，这对我市专项维修资金的归集管理带来一定影响。

(二)未建立专项维修资金制度的小区亟待规范

从2000年开始专项维修资金的归集管理工作至今，近年新建商品住宅已基本建立了专项维修资金，可分为以下两类：一是2000年以前建成的小区，有95％以上基本没有建立专项维修资金。国家部委在1988年11月颁布了《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》，我省在2001年7月颁布实施了《陕西省共用部位公用设施设备维修基金使用管理办法》，专项维修资金的交存、归集刚刚开展，专项维修资金的管理还没有规范完善，因此这些建成年代较早的小区都没有建立专项维修资金。二是2000年后直至2006年10月我市全面开展专项维修资金归集工作，这期间的小区楼盘都已办理了房产证，专项维修资金全部由开发建设单位、物业服务企业代收。全部归集后交存至专户，但实际上，有相当一部分开发建设单位、物业服务企业代收了资金而没有转入专户，经我们与开发建设单位、物业服务企业多次协调、督促后，至今仍有一些开发建设单位、物业服务企业还未将专项维修资金转至专户。但随着住宅小区使用时间越长，这些建成年代较早的小区的共用部位、共用设施设备已出现了不同程度的损坏：如房屋承重结构损坏、屋面漏雨、下水主管道堵塞、小区道路破损等。因没有修缮资金保障所以我们无法维修，极大地影响房屋使用安全，降低房屋使用寿命，也不利于社区的和谐稳定。目前我们正在考虑如何解决这方面的问题。

(三)开发商“代收”风险不能有效规避

2007年9月28日，市房屋管理局开通了网上维修资金业务办理平台后，我市专项维修资金一律由业主个人直接向专户银行交存。开发建设单位、物业服务企业不再代收专项维修资金，这在很大程度上避免

了专项维修资金被滞留于建设单位、物业服务企业，甚至被挪用的可能。但在此之前，我市专项维修资金基本由开发建设单位、物业服务企业的“代收”行为，这样使专项维修资金在向市房屋行政主管部门指定的专户银行划转之前，资金就处于“游离”状态，游离于有效的监管之外，很容易造成开发建设单位、物业服务企业相当长一段时间的“代管”，客观上存在著挪用专项维修资金的风险。这在我们的实际工作中也屡见不鲜：当业主发现专项维修资金被挪用而无法追回时，而此时业主再向主管部门反映，因双方没有合同约定，问题就比较复杂。

(四)成立业主委员会专项维修资金的划转隐患多

新《办法》中有关业主委员会成立后维修资金的划转问题规定，业主大会成立后可以按照有关规定划转专项维修资金，专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，其开立的账户接受市房屋行政主管部门的监督。其本身是以《物权法>立意，维护了专项维修资金所有者的合法权益，但同时也滋生了关于资金管理的一系列问题：例如，根据《物业管理条例》，业主委员会应定期换届选举，其本身具有太多的不确定性，而专项维修资金划转后的管理是长期、连续的，并且一旦划转由业主大会管理，则作为专项维修资金的主管部门，其实际监管的力度和范围就很有限了，一旦发生专项维修资金不规范操作和使用或一些账目问题，使业主利益蒙受损失。事后再由行业主管部门干涉处理，问题不仅复杂，而且事后处理难度可想而知。

(五)特殊情况下的专项维修资金使用问题

5月12曰四川汶川发生了8，0级地震，因震感较强，我市个别高层建筑出现了电梯损坏、墙体裂缝。外墙面砖大面积剥落现象。但是部委颁布的新《办法》中没有涉及因自然灾害(火灾、地震等)不可抗力因素使房屋发生损坏需要使用专项维修资金的有关规定和办法，因此关于地震后如何界定是否能够使用专项维修资金，如何处理等问题上，我们还没有相关依据。另一方面，由于住宅共用部位、共用设施设备由多个相关业主区分所有，在发生维修和更新、改造需使用时，造成业主意见不统一，或者实行归集政策前2006年个别业主没有交存专项维修资金，需有效规范未交存专项维修资金业主的行为，以免影响单元、幢或小区住宅专项维修资金的使用，延误了对损坏部位及时进行维修和更新、改造。

(六)一家专户银行向全市业主提供专项维修资金交存服务的能力十分有限

一是2007年7月西安市房屋维修资金管理中心成立后，专项维修资金的归集力度加大，归集速度加快，但是由于我市专项维修资金专户只设在中国银行处一家，业主只能设在西大街交易大厦的中行网点交存：二是中国银行一家从事归集工作，人员、管理规模都不能满足全市专项维修资金的交存管理，在月归集量逐步增大的情况下，常常不能按时、快捷地完成有关工作。目前我们接到业主对有关此类问题的投诉越来越多，绐业主交存专项维修资金带来很多不便。

(七)房改房专项维修资金归集困难多

房改房售房专款归公积金中心管理，其中房改房的专项维修资金是房改房专款中的一部分，房改房维修资金一直由市公积金管理中心代管，历时较长。其中存量的已售公有住房原先都由单位交存售房款至公积金中心专户，其中很多单位根本没有提存20％的专项维修资金，而个人2％部分也没有交存，而且很多单位在建设房屋时就全部使用了专户的售房款或者所剩无几，资金归集和使用情况比较复杂，目前我们也无法涉及这部分专项维修资金的归集管理工作。从全国其他城市的情况看，基本上都没有涉及这部分房屋专项维修资金的归集管理工作。只有个别城市涉及房改房维修资金归集管理工作。

三、专项维修资金管理的对策和建议

(一)建议加快我市住宅专项维修资金的立法进度，进一步明确专项维修资金归集、使用和管理制度，制定对欠缴专项维修资金的单位和个人的有效处罚措施，加大处罚力度，严格执法。建立政府主导、社会协同、有序归集规范使用的地方性法律法规。

(二)经过我们反复考察，所在全市区域内增设两到三家商业银行50个交存网点，基本上可以满足需要，不仅大大方便业主交存，也提高专项维修资金归集效率，同时大大降低银行代收代管的资金风险。

(三)以地方性法规、制度的形式规范业主交存专项维修资金的受理环节和有关规定，如确定足额交存的期限，归于拒不交存专项维修资金的业主规定在一定期限内交存至专户，拒不交存的，制定相应的强制措施。

(四)加大专项维修资金交存、使用和管理的宣传力度，使广大业主进一步认识交存专项维修资金的重要性和必要性，并使业主普遍知晓专项维修资金的交存程序、交存办法。

(五)单位集资建房专项维修资金交存标准参照现行商品房住宅专项维修资金的交存标准执行。

(六)对于未建立专项维修资金的建成年代较早的小区研究制定逐步补建专项维修资金的具体方案和措施。

(七)已由开发建设单位、物业服务企业代收的，必须完善有关手续，约定，必须在规定时限将所代收的专项维修资金缴存至专户管理银行，对“代收”单位要加强监管，通过一定措施方案发现有违约行为的。及时通过司法途径解决。

另外，为保证广大人民群众利益，我中心以实践科学发展观为统领，针对如何对维修资金进行有力收缴、维修资金的管理与使用、维修资金的政策法规宣传等问题进行了探讨，通过实践，笔者认为，制订一系列工作规范和管理制度很有必要。

一是坚持以人为本的核心理念。实现以满足物质需求到促进人的全面发展的转变。和谐社会主要的出发点和落脚点是以人为本，以人为本是和谐社会建设的核心精神。组织社区居民参与和谐建设，开展互助服务、自我管理，体现了居民在和谐建设中的主人翁地位，为社区居民关心和维护自身的权益提供了合法、正当途径。这种和谐社区建设的形式，也为和睦人际关系的建立提供了平台，让人们在相互关怀下提高素质，促进发展。

住宅专项维修资金管理办法篇6

［关键词］专项维修资金；资金使用；维修

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）45-0042-01

1 新、旧《办法》的主要变化

1.1 “维修基金”变为“维修资金”

新《办法》第二条规定,本《办法》所称住宅维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；旧《办法》第四条规定,凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。由“基金”改为“资金”,在概念上实际更准确一些。一般而言,基金不能使用本金,只能使用增值部分；而资金不但可以动用本金,也可以动用所产生的增值收益,而且可以再次收取,以满足房屋维修之用。

1.2 “房款”变为“建安费”

新《办法》第七条规定,商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金,每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%~8%；旧《办法》规定,房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的2%、高层按购房款的3%来缴存。

1.3 有利于业主大会发挥作用

新《办法》中,从交付到法律责任,都有关于业主大会和业主委员会的明确规定。对于维修资金的使用、监管,代表业主的业主大会和业主委员会有非常重要的责任,业主大会只有真正发挥其作用,才能实现业主的共同意愿,保障业主的权益。这些规定,有助于民主、公正,为业主大会和业主委员会发挥作用、履行职责提供依据。如何尽快落实新《办法》确保住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的合理归集、保管和使用是各级地方政府当前亟待研究和解决的问题。

2 维修资金运行现状

2.1 维修资金归集有了很大改善

在近年来广泛的宣传和落实维修资金制度后,首次维修资金的交纳目前已基本到位。原有的维修资金制度规定购房者应当按购房款一定比例交纳维修资金。购房款属销售价格,而商品住房的销售价格属市场定价,因购房人所支付的购房款不一致,从而有提取的维修资金不一致的现象。基于对以房屋售价为计取基数方式的合理化改进,新《办法》推出了以房屋建安费为计取基数的模式。以房屋建安费为维修资金计取基数的方式避免了同一个户型、不同维修资金交纳数额的情况发生,同时解决了在续交过程中出现两种标准的问题,使得维修资金的交纳更为公平、合理。建安费由很多款项构成,同时由于不同的小区采用的建筑设计、材料、技术各不相同,所以建安费也有一定的差别,消费者由于得不到建安费的详细数据,造成新《办法》未能有效的执行。针对执行中的问题,部分城市陆续采用以建筑面积为单位不同房屋类型按照不同标准交存的模式。新标准下首期交存额有所下降,而且,初步解决了原有模式的不合理性。

2.2 维修资金的管理不断完善

维修资金遵循“专户存储,专款专用,按栋设账,核算到户”的原则进行管理。随着商品房交易的日趋正规化,政府对维修资金管理立法和监管力度均在加强,新《办法》细化了对挪用维修资金的处罚程度,强化了处罚力度,对打击挪用维修资金起到了威慑作用。增加维修资金管理的透明度,使业主能够及时了解维修资金的收缴、管理、支取情况。部分城市建立了住宅专项维修资金管理信息网,业主可以随时查询交存的资金到账和运行情况。但逐年增加的大量资金一直闲置在账上成为资金管理的另一个问题。这些资金只能得到活期存款利率的收益,一定程度上浪费了资源,保值增值的问题正引起政府有关部门及广大业主的关注。

2.3 维修资金的使用率依然处于较低水平

第一,使用资金的要求非常严格。维修资金划转业主大会管理前,需要使用维修资金的,物业服务企业根据维修项目提出使用建议,持费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主征求书面意见,在维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过后才能使用资金。实际操作中,由于普遍存在的业主和物业公司信任度不足的现象,以物业公司为牵头单位来组织这项工作很难进行。在维修资金划转业主大会管理后,需要使用维修资金时,业主委员会除了要进行申请、评估、开设账户等复杂的手续外,还需要将产权人分户清册以及征求2/3业主同意,条件非常严格。具体的实施中,业主大会的召开和业主委员会的成立还比较困难,造成了法定决策程序难以落实。

第二,由于缺乏必要的工程咨询、鉴定机构参与对维修方案的核定,物业管理公司和业主常常在维修方案上难以达成协议,造成许多该修的项目迟迟未能有效的利用资金。

3 维修资金运行实践分析及建议

3.1 政府基层组织应引导住宅小区尽快组建业主委员会

业主委员会是一个民间性组织,由于召开业主大会要进行繁重的宣传、组织、相关机构配合和审批工作,筹备小组要自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》,并在小区内明显位置张贴公布,征求业主意见。还有组织发动业主自荐或推荐候选人,并将相关文件向业主张贴公布,像《业主委员会选举办法》还必须书面送达全体业主。实际情况是分散的业主很难克服重重困难自发召开业主大会来产生业主委员会,即便形成组织也缺少具有完备的专业知识的人才进行运作。业主委员会缺位对专项维修资金的使用造成了很大障碍。政府的基层组织——街道办事处在这项工作中应给予业主们必要的指导和先期召集,尽快帮助辖区内小区顺利的召开业主大会,应将业主委员会成立列为街道办事处工作的一个重要考评指标。政府应充分认识到建立业主自治的有效机制是物业小区长治久安的前提,是构建和谐社会的基础。只有住宅小区普遍成立了业主委员会,才能使更多的小区业主能合法、有效的利用维修资金。

3.2 搭建好为住宅维修服务的公共平台

住宅专项维修资金管理办法篇7

第一条  为规范城市住宅小区的物业管理，保障和监督物业管理企业有效实施管理，维护住宅小区的公共利益和生活秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条  本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主，有相配套的市政公用设施和相关的商业、文化设施的居住区（含住宅建筑群）。

本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋和相关的公用设施及公共场地等。

本办法所称物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿地、环境、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮和整治。

本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅所有人。

第三条  物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。

受委托的物业管理企业按合同约定提供有偿服务。

第四条  省建设行政主管部门是本省住宅小区物业管理的行政主管部门。县级以上人民政府房地产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门。

县级以上人民政府有关专业部门按照政府职责分工，协助同级房地产管理部门负责对物业管理有关工作的指导和监督。

第二章  业主自治管理

第五条  公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上，新建住宅小区出售建筑面积达到百分之五十以上时，房地产管理部门应组织公有住宅出售单位或开发建设单位召集第一次业主大会或业主代表大会。

业主大会或业主代表大会应当吸收房屋使用人参加。

第六条  业主大会或业主代表大会是住宅小区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：

（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），选举、罢免管委会委员；

（二）听取并审议管委会工作报告，改变或撤消管委会不适当的决定，监督管委会工作；

（三）决定关于业主利益的重大事项；

（四）审议并通过管委会章程和业主公约；

（五）审议并通过物业管理企业提出的房屋共用部位和共用设施维修、资金筹措、使用计划和预决算。

（六）其他需要讨论的问题。

第七条  住宅小区应当成立管委会。

管委会权利和义务是：

（一）起草管委会章程；

（二）选聘、解聘住宅小区的物业管理企业，代表业主与物业管理企业签订物业管理合同；

（三）审议物业管理企业制定的住宅小区的年度工作计划，住宅小区配套工程和重大的维修工程项目及资金；监督、检查物业管理服务费的收取和使用情况；

（四）负责房屋共用部位、共用设施基金和资金的管理；

（五）接受房地产管理部门和各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

第八条  管委会应自选举产生之日起30日内，将下列材料报当地房地产管理部门备案：

（一）成立管委会的报告；

（二）管委会章程；

（三）管委会组成人员名单；

（四）办公场所证明文件及管理区域说明、附图。

第九条  住宅小区内业主和房屋使用人应当就住宅小区使用、维护物业及其管理等方面制定公约。

业主公约对本住宅小区全体人员具有普遍约束力。

第三章  物业管理企业和服务

第十条  物业管理企业应当按照规定，依照《中华人民共和国公司法》规定，到工商部门办理营业执照，经房地产管理部门核发《江西省物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理活动。

物业管理实行企业资质认证管理制度和管理人员持证上岗制度。具体办法按照《江西省物业管理企业资质管理暂行办法》和《房地产行业企事业单位关键岗位持证上岗实施办法》（赣建科字〔1997〕2号）执行。

第十一条  物业管理企业根据签订的住宅小区物业管理合同对住宅小区实施管理。

物业管理合同应报住宅小区所在地房地产管理部门备案。

第十二条  物业管理企业在住宅小区范围内应当提供下列物业管理服务事项：

（一）房屋住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

（二）住宅小区内共用设施的使用管理、维修和更新；

（三）电梯、水泵等设备的运行服务；

（四）保洁服务；

（五）保安服务；

（六）车辆行驶及停泊；

（七）房地产管理部门规定的其他物业管理事项。

物业管理企业与业主可以约定下列物业管理服务事项：

（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；

（二）业主管委会委托的其他物业管理服务事项。

第十三条  物业管理公司的权利和义务：

（一）享受国家对第三产业的优惠政策；

（二）选聘专营公司承担专项经营业务；

（三）依据物业管理合同和物价部门有关规定收取物业管理服务费；

（四）接受管委会和业主的监督；

（五）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化体育活动；

（六）按照法律、法规和有关规定可从事与物业管理相适应的经营活动。

第十四条  住宅小区开发建设单位应当做好前期物业管理工作，费用由开发建设单位承担。

本办法所称前期物业管理，是指住宅出售后至管委会成立前的物业管理。

住宅小区开发建设单位应当依照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担住宅小区前期物业管理的保修责任。

第十五条  物业管理企业有下列行为之一的，管委会有权制止并要求限期改正：

（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

（四）乱搭乱建、改变房地产和公用设施用途的；

（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

经管委会指出，仍不改正的，业主或房屋使用人可向当地房地产管理部门投诉；房地产管理部门应当受理，并在15日内将调查处理结果答复投诉人。

第四章  住宅小区物业的使用和维护

第十六条  住宅小区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅小区工程资料：

（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑结构、设备竣工图；

（三）管线竣工图；

（四）其他物业管理所需的资料。

第十七条  业主使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经当地房地产行政主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。

第十八条  住宅小区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿地，攀折花木；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）影响市容观瞻的乱搭、张贴、乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）随意停放车辆和鸣高音喇叭；

（七）发出超出规定标准的噪音；

（八）排放有毒、有害物质；

（九）法律、法规、规章和业主公约所禁止的其他行为。

第十九条  房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分和其他自用部位及自用设备，由业主负责维修，也可委托物业管理企业有偿维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋共用部位和共用设备、设施、场地等，管委会可委托物业管理公司统一维修、养护和管理；

共用部位、共用设备和设施人为造成损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当照价赔偿损失。

第二十条  住宅小区内水、电、煤气、通讯等管线的维修，由上述专业单位负责维修养护。

第二十一条  凡使用不当使房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共利益的，业主应当及时修缮。

第五章  物业管理费用的管理与使用

第二十二条  住宅小区物业管理资金包括：（一）房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）；（二）房屋共用部位、共用设施维修费；（三）管理服务费。上述管理资金应当设立专户存储。

房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）所获取的利息用于房屋共用部位，共用设备、设施的维修和养护；管理服务费用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。

第二十三条  住宅小区内应当建立房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）。

基金资金来源：

属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按照多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款的30％提取基金；属新建住宅小区的，由住宅小区开发建设单位按建造成本价的1％至3％比例提取资金，该资金在小区开发建设成本中列支。

基金由公有住房售房单位归集，资金由当地房地产管理部门归集。基金（资金）应当自管委会成立之日起15日内全额移交。

第二十五条  房屋共用部位、共用设施维修费，业主应当按照物价等有关部门核定的收费标准，向管委会缴纳相关的房屋共用部位、共用设施维修费。

第二十六条  管理服务费由物业管理企业按物价部门收费规定逐期直接向业主或房屋使用人收取。

管委会应当将基金（资金）以单元为单位分别存入专户。发生房屋权属转移时，其基金（资金）也随之转移，归现业主享有。

特约服务费由双方约定。

第二十七条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当无偿向管委会移交公用配套设施和场地。

第二十八条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当按房屋总建筑面积的一定比例，以建造成本价向管委会提供管委会办公用房和物业管理企业办公业务用房，所提供房屋的购房款可在住宅开发建设单位提取的共用部位、共用设施维修资金中列支。所购房屋产权归全体业主所有，由管委会和物业管理企业使用，不得挪作他用。

第二十九条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当以建造成本价向管委会，按房屋总建筑面积0.5％的比例提供经营用房。该经营用房的产权归全体业主所有，由物业管理企业租用。

经营用房的购房款可从住宅小区共用部位、共用设施维修资金中垫支，所垫房款从其租金中收回。

第三十条  公有住宅出售单位应当参照第二十七条、第二十八条、第二十九条规定办理。

第三十一条  住宅小区的共用部位、共用设施维修基金（资金）、费的收支帐目，管委会应当每季度公布一次，接受业主或房屋使用人的监督。

第六章  法律责任

第三十二条  业主或使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。

物业管理企业违反物业管理合同的约定，应当承担相应的法律责任；造成业主或使用人损失的，应当承担赔偿责任。

第三十三条  业主代表大会、管委会作出的决定违反本办法的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十四条  物业管理企业违反本办法第十五条规定的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处1000元以上30000元以下的罚款。违反本办法情节严重的，省建设行政主管部门可以作出降低资质等级的处理，并依法予以处罚。

第七章  附则

第三十五条  业主公约范本和物业管理合同文本，由省建设行政主管部门统一监制。

第三十六条  大厦写字楼、商住楼、别墅区及其他可委托进行管理的非居住房屋的物业管理可参照本办法执行。省级以上开发区的住宅小区可参照本办法执行。

住宅专项维修资金管理办法篇8

为全面了解我市物业管理行业发展状况，及时掌握行业动态发展信息，进一步研究解决行业发展中的新情况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。根据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟经验进行学习，现将有关调研情况报告如下：

一、物业管理行业基本情况

连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经历了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。

1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家（国企19家、民营企业111家），其中，二级资质企业2家，三级资质企业99家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。

2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延伸。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1000万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达100%。全市获部级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区（大厦）18个，市级物业管理优秀住宅小区（大厦）27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。

3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。积极启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参与实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标志着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创造条件。

4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费一直是企业“各自为政”，收费不统一、业主不了解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。

5、物业专项维修资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项维修资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项维修资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项维修资金存储银行，开创了全省物业专项维修资金管理先河，确保资金管理使用效益，切实维护了广大业主物权利益，充分发挥了物业专项维修资金的房屋“养老金”作用。

二、推进物业管理行业发展的主要措施

近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，积极探索构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。

1、及时安排部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道 办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，认真总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导具体负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推进行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。

2、明确管理职责，构建两级物业管理体系。根据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地按照属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局具体负责本辖区内物业管理活动的指导和监管，各县市区物业行政主管部门按照要求设立物业管理股室作为专门行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。

3、完善制度体系，提高政策法规的可操作性。围绕物业服务企业资质监管、市场准入、资金归集、规范服务、纠纷调处等行业监管重点，先后制定出台了《市物业管理行业-20__年工作规划》、《进一步加强市物业管理工作实施意见》、《市城市物业服务收费实施细则》、《市物业专项维修资金管理使用实施细则》、《市物业管理投诉受理处理暂行办法》、《市业主大会规程》、《市住宅物业服务等级标准》等近30项规范性文件，行业服务标准和工作体系得到完善，进一步提高了物业管理法规政策的可操作性。

4、严把“四道关口”，加强前期物业管理。一是严把物业管理项目招标投标关。房地产开发建设单位要严格按照物业管理招标投标办法规定，预售商品房项目必须在备案取得《商品房预售许可证》之前落实物业管理，5万平方米以上住宅小区通过招投标方式选聘物业服务企业。二是严把行政审批关。协议方式选聘行政审批关，投标人少于3个或者物业面积在5万平方米以下的，必须经县市区物业行政主管部门批准，方可选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。三是严把企业资质准入关。严格审核新成立企业资质核准和原有企业资质核定，确保做到标准不降低、审查不迁就。四是严把前期物业管理备案关。通过对前期物业项目管理方案的可行性、管理服务措施的有效性、备案资料的真实性以及落实物业管理服务用房等内容进行严格审查，使物业管理市场秩序进一步规范。

5、理顺投诉受理机制，努力定纷止争。近年来，市物业行政主管部门定期不定期开展全市物业管理项目信息采集，全面掌握物业管理行业发展现状，不断加大投诉处理力度，拓展延伸投诉受理渠道，初步建立了市、县（市区）两级投诉受理机制，通过咨询投诉、政风行风热线、来人、来信、来电等多种渠道受理群众纠纷投诉，每年依法及时妥善处置不同形式来信来访达一百多件，坚持市房地产管理局督办指导、县市区物业行政主管部门现场核查、企业整改落实相结合处理群众投诉，努力减少物业管理服务矛盾纠纷，业主投诉率比去年同期相比下降了15%，业主满意率提高了10%以上。

6、严格项目招投标，促进市场有序竞争。为规范物业管理招投标市场运行机制，促进物业管理市场有序竞争，市房地产管理局于出台了《市物业管理招投标管理暂行办法》、《市物业服务企业退出项目管理暂行办法》，目前已成功举办了21个房地产开发企业开发建设的23个住宅项目、4个商业区项目和2个综合办公区项目的前期物业管理招投标工作，并对国有资金投入项目建设全部推行招投标制度建设。对5万平方米以下的住宅区，近年来共通过协议方式选聘物业服务企业实施物业管理项目27个，实现物业管理项目实施依法阳光有序操作。

7、注重专业培训，提升行业整体素质。以建立完善物业管理从业人员岗位培训工作为主抓手，坚持实行从业人员持证上岗制度，建立长效机制，实行资格动态管理。提高全市物业管理行业队伍整体素质，提升物业管理人员服务水平，促进物业管理专业化进程，举办岗位培训班，邀请建设厅资深专家教授、国家注册物管师来阜授课，达到了预期目的，收到了良好效果。同时大力开展职业教育，与安徽电大分校联合举办物业管理专科教育，着重培养一批高素质、高水平的物业管理专业人员队伍，提高行业专业化、规范化服务水平。

8、开展专题调研，明确发展方向。为及时掌握行业发展动态，研究解决行业发展中的深层次问题，市物业行政主管部门会同县市区物业行政主管部门对全市物业管理行业进行了专题调研，对物业服务企业数量、从业人员总数、行业经营总收入、总支出、城镇实施物业管理覆盖面、业主大会和业主委员会的成立运行、物业管理法规建设实施等情况进行调研，总结规范发展物业管理方面的经验做法，分析制约影响物业管理发展的主要问题与矛盾和原因，提出解决问题的措施与对策，进一步明确了规范行业发展的着力重点。

9、开展宣传报道，建立长效机制。为适应新形势下物业管理发展需要，及时、准确、正面反映报道我市物业管理市场运行状况和发展轨迹，坚持在全市范围内组织开展物业管理行业宣传报道工作，建立了信息员工作长效机制，定期在新闻媒体宣传报导政策法规、典型事例以及先进管理经验，为企业提供了有力的宣传展示平台，为广大市民更好地了解认识物业管理、自觉参与物业管理搭建了沟通桥梁，为树立行业良好形象提供了宽阔平台。

三、存在的主要问题

在肯定我市物业管理服务不断规范的同时，也必须清醒看到物业管理仍存在发展质量和服务水平不高，物业服务企业数量多而品牌企业少，质价相符的服务机制刚刚推行仍不够规范，社会群众对物业管理服务认识不清，物业管理行政监管体制尚未理顺等客观实际问题，在一定程度上制约了物业管理行业又好又快发展。一是重视程度不够，监管体制尚未理顺。物业管理是一项综合系统的管理工作，有较强的综合性、专门性和区域性特点，涉及建设、房产、规划、市容、公安、环保、工商、 物价、消防、供电、供水等多个部门管理服务职能。目前，各县市区政府既是物业管理监管部门又是职能部门，物业行政主管部门缺乏专职人员，造成工作开展较为困难。二是物业服务收费收缴困难，制约行业加快发展。全市物业管理住宅小区收费平均标准0.3元/月?平方米左右，收费率仅达50%，基本不收费和很少收费的物业服务小区占全市物业管理住宅小区30%。而物业服务企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院。但又面临着周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。出现这种问题的主要原因是业主商品意识、物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，久而久之，就形成了物业管理与服务收费难的恶性循环。三是物业服务企业不能有效解决问题，影响物业服务收费。部分住宅小区存在开发房屋质量存在问题、开发商承诺未兑现等开发商遗留问题未得到有效解决，个别住宅小区环境建设不到位、屋顶渗漏等问题，或者开发商承诺的配套设施没有建，业主不找或找不到开发建设单位，把责任都埋怨到物业服务企业上，有的甚至以此为由拒交物业服务费，物业服务企业有苦难言。四是历史遗留问题较多,亟待加强整治。许多旧住宅小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施,地下管网大都年久失修,排污能力较差,并且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。公用事业单位“单户单控”改造滞后，按照国家有关政策,供水、供电、供气等专业部门要收费到户,由于目前单户单控率较低,物业服务企业承担了大量的中间损耗。五是业主委员会成立难，小区管理不规范。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠城区街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。业主物业管理的主体意识不强，大多数业主缺乏参与意识，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际问题难以解决。

四、规范我市物业管理行业发展的几点建议

依据《物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关法律法规规定，借鉴外地市先进经验，结合我市物业管理现状和实际，提出以下几点建议：

1、提高重视程度,加大部门联动协调力度。物业管理事关很多行政部门职能的履行,单由哪个职能部门牵头协调难度很大,建议市政府成立物业管理委员会,由市政府分管领导亲自挂帅任主任,建设、房产、公安、环保、工商、市容、物价、供电、供水等相关部门为成员,物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理行业规范工作，各县市区政府也相应成立物业管理委员会，建立市、县市区两级物业管理委员会的管理体系，加强条块联动，有力推进此项工作。

2、实现物管重心下移，创新物业管理工作体制。根据《安徽省物业管理条例》规定，建立“条块结合、以块为主”的物业管理新机制，将物业管理监管职责由县市区政府统一行使。明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会配合物业服务企业开展工作。明确街道办事处会同有关职能部门，指导成立辖区住宅区业主大会成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会和人民调解委员会等组织，及时协调处理物业管理矛盾纠纷，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物业管理目标责任制和检查考核机制，各县市区政府、开发区管委会与街道办事处签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立、业主矛盾纠纷调处以及物业管理热点难点纳入县市区政府目标责任制考核，确保规范物业管理发展的一系列措施落到实处。

3、理顺条块关系，明确多方职责。一是理顺条块关系。街道办事处、社区居委会接受物业行政主管部门的业务指导。二是街道办事处建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业等违反相关规定行为的投诉。三是不具备市场化物业管理条件的住宅区所在街道办事处、社区要承担起物业管理服务的责任。四是加强小区治安联防工作。强化公安机关片警和群防群治工作,指导物业服务企业认真落实与业主签订的物业管理安全秩序维护责任，抓好住宅小区治安。

4、结合实际，建立街道“两站一中心”的物业管理模式。借鉴外地经验，结合实际，建立街道办事处服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业管理应急维修服务站的“两站一中心”物业管理模式。一是成立街道服务中心，全面接管旧住宅区、保障性住宅小区等不具备市场化物业管理条件小区的物业管理服务，确保工作顺利开展。二是建立街道办事处物业管理投诉调解工作站，通过人才市场公开招聘配备一名适应工作需要的专职主任和4名兼职协调员，选聘后与街道签订劳动合同，每年对调解工作站主任进行定期考核。三是各街道办事处建立物业管理应急维修服务站，可以聘用专职站长1名和兼职维修员4名，解决应急维修难问题，尽最大可能方便业主生活。四是政府加大对物业管理经费的投入，街道办事处的“两站一中心”中街道服务中心年需经费2万元，投诉调解工作站年需经费4万元，应急维修服务站年需经费4万元，按阜城区7个街道办事处计划，“一站两中心”每年约需投入经费约70万元，建议由市、区两级财政按7:3比例分担，因物业管理工作是文明城市创建的重要组成部分，经费缺口也可由创建经费调剂解决。

5、把好前置关口，加强前期物业管理。物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件,必须把好前置关口,切实解决好规划、建设、管理的衔接问题。一是在小区规划论证及报建阶段,街道办事处会同物业行政主管部门参与建设项目的可行性研究,审查规划是否体现物业管理的全部需求,为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段,街道办事处会同物业行政主管部门代表业主监督小区规划落实,监督物业服务用房配套落实,提前策划前期物业管理方案,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。三是建立新建住宅小区综合查验制度，新建住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位应向物业行政主管部门申请综合查验，符合综合查验条件的方可交付使用。

住宅专项维修资金管理办法篇9

关键词：专项维修资金；管理；完善

中图分类号：F830.45 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

专项维修资金是指由法律规定由业主交纳的，用于物业保修期满后物业共用单位、共用设施设备的维修和更修、改造的资金。建立住宅专项维修资金并建立一套管理制度是我国物业管理的重大举措，然而合理性和可操作性较差，制度尚不成熟，需要加强物业管理，合理使用和保值增值这笔专项资金，维护社会和谐稳定。

一、专项维修资金的管理模式

所谓专项维修资金的管理模式，是指为了保障住宅共用部分、共用设施设备的维修和正常使用，在专项维修资金确保的基础上，有关机构或者个人依法归集、保管和支配专项维修资金，形成的有序健康的运行体制。不同的管理模式下，掌握专项维修资金决定权的主体，以及支配方式有所不同。根据专项维修资金决策主体的不同，以将专项维修资金的管理模式分为业主自治模式、物业公司管理模式。

（一）业主自治模式

业主自治模式是指个体业主或者业主代表组成的业主委员会决定专项维修资金的归集、支配的体制。业主大会管理模式是指个体业主组成业主大会，对住宅维修事宜以业主大会多数表决的方式通过，有关单位或个人组织实施的制度。业主大会是个体业主的议事机构，能够体现个体业主的根本意志，具有鲜明的自决性，其形成的意思表示对个体业主具有约束力。该模式存在的问题是：运行效率不高；可能出现多数人的“暴政”。业主大会可参与人数众多，特别是在一些较大的社区，召集会议非常困难，往往因为达不到法定人数而无法形成决议，另外，以业主大会名义通过的决议有可能损害部分业主的利益。

（二）物业公司管理模式

物业公司管理模式是指物业管理公司或物业负责人决定住宅专项维修资金的使用，并组织有关单位或个人对住宅进行维修的运行体制。物业公司无疑具有较为丰富的管理经验，掌握着小区各类信息，能够及时组织有关单位或个人施工维护，具有较强的专业性和可行性，该模式可能存在问题：一是物业公司往往以建设单位设立，会积极维护建设单位的利益，特别是在物业区域建立的初期；二是物业公司以营利为目的，为了追求自身利益的最大化，可能损害业主的利益；三是存在着物业公司侵吞专项维修资金，或推卸职责，不愿交付给业主委员会管理的案例。

二、住宅专项维修管理资金存在的问题

1.住宅专项维修资金归集依据不明确

住宅专项维修资金归集依据不明确主要表现在：（1）造价确认的主体不明确，建筑安装工程造价作为售房价的重要组成部分，是开发商不愿公开的数字，业主又不可能对造价进行调查，因此，工程的实际造价到底由谁来确认，还尚未定论。（2）造价的核定方式不明确，建筑造价有很多项目组成，不同的住宅小区采用不同的结构，不同的建筑材料，不同的配套设施，因此具体造价有区别。（3）造假的形成项目不明确，以往的建筑工程造价未考虑到小区绿化、景观、安保等配套设施，且均属业主共用范围，此类设施未纳入归集依据，给今后管理带来了问题。

2.住宅专项维修资金使用难，支取困难

住宅专项维修资金使用难，支取困难是一个不争的事实。主要原因在于：（1）相关手续要求严格、呆板、难以操作。（2）使用规范不明确，在小区内哪些建筑物、项目的维修能够动用专项维修资金，没有明确的规定。因而管理者难以把握尺度，而且需要物业主请示、汇报、研究等程序，加重了使用和支取的难度。

3.增值方式单一，分配方法不明确

住宅专项维修资金的增值方式为存款和购买国债，同时对购买国债的增值方式做了很多限制，因此在实际操作中，增值方式仅限于存款，方式单一。且很多城市还是活期存款，因此，住宅专项维修资金的保值、增值普遍不高。另外规定住宅专项维修资金实行记账到户的管理方式，增值部分是否记账到户，怎样进行分配，都还不明确。

三、住宅专项维修资金完善的对策

1.确保开发商明确商品房保修义务

根据相关规定，保修期内的商品房维修由开发商负责，保修费用由造成质量缺陷的责任方承担，业主缴纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用。对于“共用部位，共用设施设备”，住宅专项维修资金只能在一定范围内使用。若开发商不履行保修义务，在卖完房子后就解散公司，业主将面临无钱修缮的困境，而自存自用的专项维修资金要到保限期后才能使用。因此，要重新订立新款，确保开发商履行商品房保修义务，防止开发商逃避保修期内的责任。

2.建立“政府主导型”管理模式

建立“政府主导型”的管理模式，即由地方政府的建设管理部门委托下属专业机构实施直管，财政部门配合业主委员会进行监督。之所以采用这一模式，是因为政府部门代管和业主委员会管理均存在管理不专业，管理能力不够的问题。政府执政为民，有义务、有责任管理好这笔资金，涉及到专项维修资金具体事项和业务的办理以及政策边缘化的问题，政府部门的处理更具有公信力，管监分离，能有效兼顾资金使用、运作的安全和效益。具体表现在以下几个方面：第一 ， 分工协作，各司其职。住宅专项维修资金由政府对口部门管理，财政部门和业主委员会对各自区域内的专项维修资金负责监管责任，物管中心和资金管理中心对区域内的专项维修资金的安全、归集、增值运作等负具体责任。第二，强势推进，专业管理。强力打造专业化的管理队伍，全面提升管理水平。其次是发挥政府职能，采取有效措施，确保资金及时、足额归集到账。第三，拓展增值渠道，在确保安全的前提下，促使资金增值最大化。

3.减少行政强制，加强业主自治

自缴自用的专项维修资金是业主个人的私有财产，而由政府行政主管部门审批后划拨售房单位的做法，是一种侵权行为，非但不能有效保护业主的私有财产，并且容易产生“”的腐败行为，需要重新修订。同样，房屋属于业主的私有财产，它的维修和保养问题比谁都关心。因此，在专项资金的缴纳标准，以及如何使用和管理等问题，应适当扩大业主的自治权力，政府行政主管部门没有必要制定一些强制的法规来规范其行为，加强业主自治，又能有效地管理住宅专项维修资金，能更好地维护他们的权益。

4.建立“区域一体化”运作模式

建立类似于住房公积金管理中心的机构，并参照住房公积金的资金管理模式对住宅专项维修资金实施增值最大化管理，解决住宅专项维修资金筹集难的问题，充分发挥资金的使用效率，让群众得到更大的实惠。研究出台相关细则，规范管理。第一，要明确住宅专项维修资金的缴存依据，为保证归集缴存的公平性，各地方政府应根据具体情况制定明确的费率，以便于实际工作操作和保证缴存依据的统一。第二，要明确住宅专项维修资金管理主体，充实专业化管理元素。要组建业主委员会，尽量吸收文化层次高、专业能力强的人员参加，强化业主委员会对住宅专项维修资金的监管。第三，采取切实可行的办法解决住宅专项维修资金的使用难、支取难的问题。由业主委员会对年度专项维修资金进行预算，以解决资金使用难、支取难的问题。另外，加大住宅专项维修资金的力度。对违法使用的责任部门和责任人予以追究，以确保资金安全。各地管理部门应将住宅专项维修资金的使用、增值、结余信息及时公开，更新，接受业主查询。要及时解答业主疑难问题，做好反馈工作。

四、结语

做好住宅专项维修资金管理工作，有利于保障房的安全使用，有利于社会稳定。但也存在一些问题，要完善专项资金管理工作，就要确保开发商履行对商品房的义务，建立政府主导型管理模式，减少行政强制，加强业主自治，杜绝腐败行为，建立区域一体化运作模式，解决住宅专项维修资金筹集难的问题，充分发挥资金的使用效率，让群众得到更大的实惠。以便于构建和谐社会。

参考文献：

住宅专项维修资金管理办法篇10

一、指导思想和总体要求

以科学发展观为指导,以促进全市物业服务行业规范化管理为目标,以提升物业管理水平和服务质量、解决居民实际困难和突出问题为重点,按照政府相关职能部门、街道、社区及住宅小区互联互动、相互配合、相互支持、齐抓共管的总体要求,努力营造良好的生活环境,确保居民生活秩序稳定,人民群众安居乐业。

二、理顺物业管理工作体制

物业管理工作坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合和属地化管理的原则,采取“物业主管部门牵头、有关部门协作、属地政府管理”的工作方式,建立物业管理工作新体系。

市住建局是我市物业管理工作的行政主管部门,市房管中心(以下称物业主管部门)具体负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

县(市)房管局(房管中心)(以下称县(市)物业主管部门)在市物业主管部门的指导下,负责本行政区域内物业管理活动的协调、监督和管理工作。

德城区政府、经济开发区、运河经济开发区管委会要明确相应的管理机构,指导和监督本辖区的物业管理工作。

乡(镇)政府、街道办要将物业管理纳入社区建设规划,以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围,形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。负责组织、指导本辖区业主大会和业主委员会成立、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,召集有关单位参加物业管理联席会议,调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助乡(镇)政府、街道办开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

三、进一步明确部门职责,确保执法进小区

城市建设、规划行政主管部门要加强对住宅小区综合验收的监督管理工作,落实住宅小区的规划建设标准,查处违规行为;房管部门负责对擅自改变房屋用途、侵占物业共用部位和共用设施设备等违反房屋管理和物业管理规定行为的管理工作;城管执法部门负责对小区违章搭建、随意倾倒垃圾等违反规划和市容环境卫生规定行为的管理工作;环保部门负责对堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等违反环境保护规定行为的管理工作;物价部门负责会同物业主管部门制定普通住宅类物业服务费的基准价和浮动幅度并向社会公布;市政公用部门负责对供水、供气、供热等专业经营单位的监督管理工作,其他专业经营单位的主管部门负责对其管理的专业经营单位实施监督管理工作,督促其履行投资、建设和维护管理义务;公安部门负责对违反治安管理规定行为的管理工作等。财政、民政、工商等其他有关部门要按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。

四、规范新建物业与前期物业管理

(一)新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设标准和交付条件按《省物业管理条例》执行。城市建设、规划行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准要征求房地产开发、物业主管部门和专业经营单位的意见。各有关部门要加强开发项目的监督管理,把好建设工程质量验收关口,物业主管部门参加住宅小区竣工综合验收,监管小区配套建筑及设施设备的落实。

(二)小区配套建筑按下列标准建设。1.物业服务用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三以上标准配置,最少不低于100平方米;2.具备水、电、采光、通风等正常使用功能;3.业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于20平方米;4.住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米;5.社区居民委员会用房按照规划要求进行配套建设。6.小区配套建筑的投资渠道和产权归属按《省物业管理条例》执行。

(三)加强物业前期介入管理。建设单位办理商品房预售许可证、商品房现售备案前,须持有关资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。同时,将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

按照《物业承接查验办法》的规定,前期物业服务企业要提前介入开展工作,建设单位在单位工程竣工验收和分户验收时须通知前期物业服务企业参与监督。建设单位要在物业主管部门、乡(镇)政府、街道办的监督下,在物业交付前按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、资料、文件等。

(四)实行物业管理招投标制度。按照国家、省有关规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,逐步实现建管分离。

招标人要在招标公告或发出投标邀请书的10日前将以下资料报物业主管部门备案:1.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;2.招标公告或招标邀请书;3.招标文件;4.法律、法规规定的其他材料。

投标人少于3个或建设规模小于3万平方米的,经物业主管部门批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由物业主管部门责令限期改正,给予警告,可并处10万元以下罚款。

五、实行物业质量保修金管理制度

(一)建立健全物业售后维修服务体系。根据《省物业管理条例》、省住建厅《关于印发〈省物业质量保修金管理办法(试行)〉的通知》(鲁建发〔2010〕18号)规定,实行物业质量保修金管理制度。按照“统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管”的原则,物业主管部门对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理并接受财政、审计等部门的监督。

(二)交存范围和标准。全市范围内建设和竣工用于销售的商品房、经济适用住房及其它保障性住房等新建物业,在办理物业单位竣工验收备案或交付使用前,开发企业要按照建筑安装工程总造价3%—5%的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。具体标准为:低层和多层建筑3%、小高层建筑(7—12层)4%、高层建筑(12层以上,不含12层)5%。按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层28.80元/平方米、小高层50元/平方米、高层80元/平方米。

各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。

六、调整住宅专项维修资金收缴标准

(一)根据省住建厅、省财政厅《关于印发〈省住宅专项维修资金管理办法〉的通知》(鲁建房字〔2009〕38号)规定,调整现行住宅专项维修资金收缴标准。结合我市实际,住宅物业在销售时,业主按建筑安装工程每平方米造价5%的比例,向物业主管部门设立的账户交存首期住宅专项维修资金。

按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层48元/平方米、小高层62.50元/平方米、高层80元/平方米。

(二)住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业,按照相应建筑类型的标准交存。

(三)住宅专项维修资金的使用,按国家、省有关规定执行。

(四)未建立住宅专项维修资金管理制度或未缴存首期住宅专项维修资金的商品住宅,应按现行标准进行补建或补交。已成立业主大会的,由业主大会委托业主委员会或物业服务企业组织归集;未成立业主大会的,经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主委托,由社区居民委员会组织归集。

各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。

七、规范专业经营设施设备管理

专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营单位要承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、运行等责任及相关费用。

物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,由经营单位投资经营的除外。

本《意见》实施前建成并交付使用的住宅小区,其专业经营设施设备由业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。各专业经营单位要根据实际,制定接收计划,3年内完成。专业经营单位接收后,要对设施设备进行查验,需要进行改造的,由各专业经营单位负责整治改造,要达到分户计量、分户控制要求。专业经营设施设备的改造、维修、养护、更新等责任及相关费用,由专业经营单位承担。业主专有部分设施设备的改造支出由业主承担。

本《意见》实施后正在建设尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小区,在交付使用时,建设单位要与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接收手续。建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的,由开发建设单位负责整治改造后进行移交。

八、规范旧住宅区物业管理

各县(市、区)政府要结合实际,划定旧住宅区范围,制定整改计划。对本《意见》实施前已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区逐步进行整治改造,达到实施规范化物业管理的条件。制定的整改规划和年度计划要向社会公布。

按《省物业管理条例》确定的原则,各县(市、区)政府要负责对旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备进行改造和建设;原建设单位未按规划设计方案进行建设而出现的遗留问题仍由其投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;需业主负责的专有部分改造,由业主承担支出费用。

旧住宅区改造整治完成后,由乡(镇)政府、街道办负责组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或其他管理人实施管理。尚未进行整治改造且无物业服务企业或其他管理人实施管理的住宅小区,其业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。

九、规范费用代收代缴行为

物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同直接为业主提供服务并向最终用户收取有关费用。

对直接收费到户有困难的,有关专业经营单位可委托物业服务企业代收。委托单位要与代收单位协商签订代收协议并支付报酬。代收费用的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

十、建立物业管理工作目标考核制度