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拆迁管理论文十篇

时间：2023-04-09 21:58:23

拆迁管理论文

拆迁管理论文篇1

关键词：房屋拆迁；滥用；预防；公共利益；行政救济

1998年6月，河南省郑州市发生的一起住户状告市政府拆迁纠纷案，就是针对拆迁行为的合法性引发的。为了阐述对房屋拆迁权滥用与预防研究的现实意义，我们简略介绍一下此案案情。

1998年3月，《河南商报》登载了郑州市将兴建裕达文化广场，并将拆除郑州市裕达国贸大厦旁边的五幢楼房的消息。水利部水工金属材料结构质量检测中心（以下称水工检测中心）所购买的裕达花园17号、18号商品楼名列其中。裕达文化广场采取政府和港资合作的方式兴建，政府出资1000万元，港资河南裕达置业有限公司出资5000万元。此两幢楼的住户（水工检测中心职工）向拆迁人"郑州市裕达广场工程建设指挥部"（以下称指挥部）提出了数个问题，均未获答复。随后，指挥部张贴了《城市房屋拆迁公告》，正式开始拆迁。住户认为，裕达广场虽名为公益事业，实质上更多是裕达公司借用政府行政手段，为改善其所有的裕达国贸大厦周边环境从而促使其销售和升值而进行的商业运作。住户进而认为，政府规划、拆迁房屋的行政行为的合法性存在问题，遂向河南省高级人民法院提起行政诉讼，状告郑州市人民政府、郑州市城市规划管理局、郑州市拆迁办等单位，要求撤销其对17号、18号商品楼的拆迁决定。而市政府方面认为，裕达广场的建设是为了改善城市投资环境、创建卫生城市和园林城市而实施的城市建设的一部分，城市规划法赋予了市政府权力，任何单位和个人必须服从人民政府根据城市规划作出的调整用地的决定〔1〕。

显然，房屋拆迁权是否被滥用是本案争执的焦点。其中，政府的拆迁行为程序是否合法以及是否为了公共利益的需要，是两个关键问题。

上述案例，突出表现在如何评定拆迁行为在实体上和程序上都具有合法性上，即拆迁行为实体上应符合什么标准才是合法（而不是看是否有合法的审批机关的正式批文），并应同时履行什么样的法律程序（不应拘泥于现有规定程序）才能有效。这是一个重大理论问题，是解决拆迁权本身合法性的切入点。

一、拆迁权实体合法的唯一标准——社会公共利益

房屋拆迁权的核心在于它的强制力，它不需被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护，因此，防止该项权力的滥用，便成为判定拆迁权行使合法性的关键。而为了判定拆迁权是否被滥用，应当首先在法律上设置一个标准，用以评判一项具体的拆迁行为是否合法。这项标准就是"社会公共利益".因此，"社会公共利益"又成了评判房屋拆迁权是否合宪以及是否被滥用的唯一标准，而且在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益冲突中，也成为了十分有效的"平衡剂".

1.关于"公共利益"的涵义

尽管"社会公共利益"对房屋拆迁法律制度的设立至关重要，但我国目前迄今尚无一个统一的界说。不管在立法上，还是在学理解释上，"社会公共利益"的概念都是不确定的，造成了人们认识上的偏差。这是导致房屋拆迁权被滥用的客观因素。与"社会公共利益"相似的一个概念是"公共性目的".关于"公共性目的"涵义之解释，曾经历了一个发展过程。为了限制土地征用权的滥用，外国的一些法院将"公共性目的"解释为"公共的使用"，即代表公共利益的主体的使用。然而，这一解释却在实践中产生了许多问题。如果只有代表公共利益的主体的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主体就会被排除在外。而且，事实上，代表公共利益的主体的范围在实践中也不易明确界定。有些主体所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，这类主体是否可以进行土地征用呢？因此，各国立法和判例便开始使用"公共利益"的提法，以进一步确定土地征用权合法的标准。现在，大多数国家和地区的立法都认为，"公共利益"应包括两层涵义：一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。

在立法上，一些国家和地区以列举的方式规定"公共利益"的范围。如香港，其《收回官地条例》和《土地征用条例》同时规定，官地收回和征用土地须以"公共用途"为目的，并规定以下几种情况的"收回"和"征用"属于"公共用途"：（1）为使物业欠佳的卫生情况得以改善，或重新修建经改善了卫生情况的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或连接其他建筑物，严重干扰空气流通或建筑物的状况不适合人居住；（3）与军队有关部门的任何用途；（4）总督会同行政局决定为公共用途的任何类别用途而作的收回或征用〔3〕。前面已经论述过，房屋拆迁产生的法律后果之一是导致土地权利流转给拆迁人，这也是房屋拆迁的唯一目的。因此，房屋拆迁权的合法性应适用土地征用的合法性理论。在我国，"公共利益"的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》。该法第十条第三款规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用".其次是《土地管理法》。该法第二条第二款规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用"，并同时在第58条第一款第（一）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆迁立法上，这一立法宗旨却悄然发生着变化。新《城市房屋拆迁管理条例》（已于2001年11月1日生效实施）第二条规定："在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例".事实上，该条例就未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定。相比而言，1991年《城市房屋拆迁管理条例》第二条"凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设的需要拆迁房屋及其附属物的，使用本条例"的规定，将房屋拆迁的合法性界定为"城市建设需要"，却更为明确。《城市私有房屋管理条例》第四条规定："城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿……".这里的"国家建设"与前述"城市建设"不是同一个概念。何谓"国家建设"，我们力图从现有立法中去寻找一个诠释它的依据。1999年1月1日前施行的《土地管理法》列专章规定"国家建设用地"，在第21条中对"国家建设"作了这样的限定，"国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业"，并在第22条中进一步诠释：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的建设项目，只能是列入固定资产投资计划或者按照规定准许建设的国家建设项目。因此，我们可以得出"并不是所有城市建设都是国家建设"的结论。对此，国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第16条规定："本办法所称建设用地，包括国家、乡（镇）村集体建设和农村个人建房的新建、扩建、技改项目用地以及采掘、建材等行业的生产用地".该条进一步解释"国家建设用地"，"是指全民所有制和城镇集体所有制单位以及上述单位同农村集体经济组织共同投资兴办的联合企业，需要的各项建设用地".根据"公共利益"的含义进行理解，国家建设行为总是以社会整体利益作为出发点的，社会整体利益本身就是"社会公共利益"，故国家建设本身就具有"公共利益"的性质。因此，现行拆迁立法本身就存在不统一的问题，在拆迁合法性规定上，宜采用"社会公共利益需要"或者"国家建设需要"的提法，而不宜不作任何规定。这样既可以与土地征用、土地收回实体合法性要件一致，又可避免行政法规的立法与宪法、法律不一致。无论如何，拆迁立法的违宪都是不允许或应予纠正的。

前述案例中的建设项目，显然属于"城市建设需要"，应为"国家建设用地"范畴，具有"公共利益"性质。

2.公共利益的层次性

不同性质国家建设拆迁，其所代表的社会公共利益的层次性是不同的，这产生了公共利益的层次性问题。按建设项目本身计划审批的效力分类，可将拆迁的公共利益分为三个层次：

其一，最高层次的公共利益。它是用国家预算内基本建设拨款进行固定资产投资的项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为国家重点建设工程用地，如大型机场、铁路等工程用地。

其二，中间层次的公共利益。它是地方用国家预算内各项机动财力安排的基本建设固定资产投资项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为地方各级安排的地方重点建设项目，这类用地为数不少。

其三，最低层次的公共利益。它是各地企事业单位用预算外资金、自筹资金和银行贷款安排的基本建设项目拆迁用地具有的利益层次。通常表现为企事业单位利用自有资金安排生产和非生产性建设项目用地，以及人民政府批准或城市规划统一安排的城市居民住宅建设用地。

上述最高层次和中间层次的公共利益建设用地拆迁，属前述"国家建设用地"拆迁范畴，具有一般意义上的公共利益性，不会引起歧义，且得到了社会的普遍认同。而在最低层次的公共利益的建设用地拆迁中，显然建设单位已经多元化，已从计划经济体制下纯国有企业的单一主体，演变成了有集体企业、私营企业甚至外资企业参与的多个主体。国家通过这为数众多的不同经济形式主体实现着国家的经济建设目的。换言之，不管是国有企业，还是集体企业、私营企业和外资企业，只要其拆迁用地一旦被纳入了国家用地计划，便成为了社会主义经济建设的组成部分。并且，商品经济体制本身也将各类所有制的企业置于了独立核算、自主经营和自负盈亏的生产者和经营者的法人地位。因此，不管是国有企业参与的建设项目，还是其他私营、外资企业等参与的经济建设项目，都是以自身利益为其出发点的（在本质上已没有区别），并反过来以提高人民物质文化生活水平、服务于整个社会为最终归宿。即使是城市居民住宅建设，也以此为己任。因此，最低层次的公共利益是间接的，在以生产资料公有制为主体的多种经济成分并存的社会主义初级阶段是存在的。

3.公共利益的层次对房屋拆迁权的影响

我国房屋拆迁的公共利益的层次性，最终影响着房屋拆迁权行使的基本规则，概括起来有以下三项：

其一，低层次的"公共利益"的房屋拆迁，应当满足并服务于高层次的公共利益的拆迁。国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第三条在编制用地计划应遵循的原则的第三项规定，"对各项建设用地实行统筹规划，综合平衡、保证重点、兼顾一般".原国家国土局《关于国家建设用地审批工作的暂行规定》第四条规定："建设项目用地实行计划指标控制，首先保证国家重点建设项目……".此两规定揭示了一个共同原则，即高层次公共利益的建设项目拆迁优先于低层次的公共利益的建设用地拆迁高层次的公共利益建设项目拆迁用地计划制约低层次的公共利益建设项目拆迁用地计划。

其二，相同层次的"公共利益"的房屋拆迁计划，无抵销对方的效力。即同一层次的公共利益的建设需要拆迁同一处房屋时，应以向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请的时间先后顺序为准。为什么要确立这样一项规则呢？首先，是反不正当竞争所需。如果不以这条规则作为处理应将拆迁许可证核发给哪一个申请人的依据，将会导致拆迁行为本身的不公平，也易滋生腐败。其次，房屋拆迁主管部门是拆迁审批机关，计划、规划以及国土部门是从其他方面对建设项目进行管理的，其对建设项目的立项审批、规划许可以及用地批文并不能代替拆迁决定。以提交拆迁申请的先后顺序作为核发拆迁许可证的事实依据，是符合房屋拆迁权的分配原则的。当然，所谓拆迁申请，还应当包括国家规定的建设项目批准文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用权相对稳定，否则，就会造成同一目的层次的用地单位申请对对方进行拆迁，这对保护土地使用权和房屋所有权是非常不利的。

其三，公共利益的层次越低，房屋拆迁权的强制力就越弱。据此，第一类和第二类拆迁具有最完整、最强大的强制力，第三类拆迁的强制力则较弱。实践中，第三类拆迁比第一类拆迁权更易滥用，在拆迁立法时应制定更为严密的方法予以预防，包括制订对被拆迁人更为有利的补偿办法和公平、透明的拆迁决定程序，以防止拆迁人借政府之力、打公益之名、行私利之实，并监督拆迁主管部门公平依法行政。

二、房屋拆迁权合法的程序要件——行政救济

程序法与实体法一样具有"独立的价值".因而，在确立拆迁权本身应当具有的实体要件后，还有必要对拆迁权行使的方式、手续等程序进行探究。

作为拆迁立法的法治化要求，法治原则理论和人权原则理论成为拆迁行政救济的理论基础。作为依法拆迁的方略，行政救济的核心是依法办事，并且，作为保护公民人身财产权的立法，必须以人权作为理论基础。同时，我国《宪法》第五条规定："一切国家机关和武装力量、各政党和社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究"，"任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权".第三十三条规定："中华人民共和国公民在法律上一律平等".上述规定为我国拆迁行政救济的设立奠定了宪法基础。学者认为，房屋拆迁行政救济的途径，是指行政相对人的合法权益受到违法或不正当具体行政行为侵犯时，法律所提供的补救渠道和途径。

1.房屋拆迁行政救济的具体措施

行政复议和行政诉讼的对象是具体行政行为，对拆迁主管部门在房屋拆迁过程中拆迁权性质的认定，直接关系着行政复议和行政诉讼范围的确定。将拆迁行为列为行政救济的范围，首先是基于房屋拆迁权的行使是具体行政行为的认识。理由主要有：其一，从职权上看，房屋拆迁权是一种由政府房屋拆迁主管部门依法行使的行政权力，具有不平等性和强制性，与拆迁主管部门依照法律法规的授权制订规范性文件的抽象行政行为相区分。其二，房屋拆迁权是单方意思行为，不需管理相对人的合意，从而也将其与房屋拆迁立法这一抽象行政行为中的立法合意区分。第三，从结果来看，拆迁决定在外部表现形式上以决定、许可证等非规范性法律文件为存在方式，与抽象行政行为中的规范性文件相区分；从调整的对象来看，拆迁决定针对被拆迁人和拆迁人，可以反复适用，以区别于抽象行政行为中针对不特定人和事；从效力上看，拆迁决定针对现实存在的对象，以区别于抽象行政行为针对未来可能发生的不特定对象而生效。因此，按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》对"具体行政行为"的解释，房屋拆迁决定显然应当属于具体行政行为的范畴。

其次是基于房屋拆迁权的行使行为是外部行政行为的认识。所谓外部行政行为，是指拆迁主管部门对拆迁行政事务进行管理，与拆迁人和被拆迁人之间产生的一种行政管理行为。与外部行政行为对应的一个概念是内部行政行为，它是拆迁主管部门队对内部行政事务进行管理，与内部管理相对人产生的行政隶属关系行为，如拆迁主管部门对内部违法违纪行为的政纪处分。

《行政复议条例》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益可以依照本条例向行政机关申请复议".而该条例第九条规定的行政复议案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".《行政诉讼法》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提讼".该法第11条规定的行政案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".因此，我们有理由认为，如果拆迁申请人依法向拆迁主管部门申请颁发拆迁许可证而拆迁主管部门拒绝颁发，或者被拆迁人认为拆迁许可证的颁布不合法从而侵犯其合法财产权的，都可以申请行政复议或提起行政诉讼。

2.听证程序

"听证"一般是指在国家机关作出决定之前，给有利害关系人提供发表意见的机会，对特定事项进行置证和辩驳的程序。"听证"是行政机关行政决定的一个阶段，属于行政程序的组成部分，不是行政程序的全过程。

我国在颁布的《行政处罚法》中引进了听证程序，确立了听证在行政程序中的法律地位。尽管听证程序只局限于行政处罚决定中，但它所确立的原则无疑为我们提供了一个保护拆迁行政相对人合法权益，监督拆迁主管部门在"社会公共利益"的实体前提下作出拆迁决定，以及规范拆迁当事人及其他人有关行为的有效方法。

按照《行政处罚法》的规定，听证程序在下列情况下进行："行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证".显然，听证程序有三个特征：一是阶段性，即听证只是行政处罚的一个阶段，而不是处罚的全过程。二是局部性，即并不是所有行政处罚都要举行听证，只有对当事人的权益有较大影响的行政处罚才进行听证。三是选择性，即听证不是必经程序，主动权在于当事人。

拆迁管理论文篇2

关键词: 公益性房屋拆迁许可决定公益征收

房屋拆迁按照其目的是为了实现公共利益还是商业利益分为公益性的拆迁和商业性的拆迁,本文主要探讨公益性的房屋拆迁。公益性房屋拆迁是由一系列民事行为和行政行为组成的过程,实践中关于拆迁许可决定的案例最多,包括因拆迁许可行为引起的争议和因拆迁公告引起的争议,因为被拆迁人最先接触的就是公告或者拆迁许可证,关于房屋拆迁许可决定的司法审查就成了重要的关键问题,即拆迁许可决定的合法性是关键,明确拆迁许可的性质问题是给予被拆迁人合法权益的有效救济的前提条件。

一、公益性房屋拆迁中的拆迁许可决定行为依据

在现有立法体系中,涉及房屋拆迁的规范性文件很多,但最高位阶的立法还只是2001年6月6日国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》,以该条例为依据可以把我国房屋拆迁大致分为三个阶段:一是房屋拆迁的决定阶段,二是房屋拆迁补偿安置的协商、裁决阶段,三是房屋拆迁的实施阶段。房屋拆迁的第一个阶段由申请和许可构成,需要实施房屋拆迁的单位必须向房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁的申请,由房屋拆迁管理部门审查后作出拆迁许可的决定,房屋拆迁管理部门作出拆迁许可的决定后向申请拆迁的单位颁发房屋拆迁许可证,同时对外房屋拆迁公告。在这一阶段有两个基本的行政行为:一个是拆迁许可,一个是拆迁公告(公告的内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等)。在拆迁人取得房屋拆迁许可证,以及房屋拆迁管理部门正式房屋拆迁公告后,房屋拆迁进入第二个阶段,即房屋拆迁补偿安置的协商、裁决和第三个阶段,即房屋拆迁的实施。

《城市房屋拆迁管理条例》第六、七条规定了拆迁人应该先向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证,提交相关资料,房屋拆迁管理部门在收到房屋拆迁许可的申请及其相关文件后,经审查认为该申请符合拆迁条件的,作出房屋拆迁许可的决定,并向拆迁人发放房屋拆迁许可证,同时向拆迁范围内的被拆迁人房屋拆迁公告。①这样就出现了两个行政行为:一个是以拆迁人为相对人的房屋拆迁许可,一个是以被拆迁人为相对人的房屋拆迁公告。这两个行政行为实际上是一个复合的行政行为,且又都是可诉的具体行政行为,虽然它们各自独立,但后一个行政行为从法律上看是前一个行政行为的结果,前一个行政行为的违法性必然影响到后一个行政行为的法律效力。

实践中关于拆迁许可决定的案例最多,包括因拆迁许可行为引起的争议和因拆迁公告引起的争议。因为被拆迁人最先接触的就是公告或者拆迁许可证,关于房屋拆迁许可决定的司法审查就成了重要的关键问题,即拆迁许可决定的合法性是关键,首先要解决的就是拆迁许可的性质问题,只有明确了其具体行政行为的性质,才能给予被拆迁人合法权益的有效救济。

二、公益性房屋拆迁中的拆迁许可决定行为的性质分析

从表面上看,拆迁许可是一种相对人提供申请需要的资料,行政机关予以审查,作出不予许可或者予以许可发给拆迁许可证的行政行为。我国目前的立法是将拆迁决定定性为行政许可行为,学界也有认为其是行政征收的理论观点。那么拆迁许可是否是行政许可?是否是行政征收?

(一)拆迁决定非行政许可和行政征收行为

1.资源的有限性和市场失灵现象是政府管制行为存在的理由,行政许可是一种政府管制行为,以对公民权的一种普遍的法律禁止为前提,具有解除法律限制的效力。公民拿到行政许可证即是法律的个案解禁,可以获得从事该活动的某种权利或者资格。拆迁的客体是被拆迁人的房屋财产权,是公民的最基本人权之一,法律没有理由和依据对其设定禁止,不论拆迁人是建设单位还是行政相关部门,法律没有给予其违背被拆迁人的真实意思强制拆迁他们的房屋的权力。因而房屋拆迁不是政府管制的范围,即非行政许可行为。

可见,在我国行政许可法中将拆迁决定行为定性为行政许可是错误的。

2.拆迁决定亦非行政征收。有学者认为拆迁许可是一种行政征收行为,认为城市房屋拆迁实质就是一种国家代表社会要求公民履行其财产权义务的行政征收行为。②作为一种国家依据行政权力剥夺公民产权的强制,房屋拆迁是否是行政征收呢?“所谓行政征收,是指行政主体凭借国家行政权,根据国家和社会公共利益的需要,依法向行政相对人强制地无偿地征集一定数额金钱或实物的行政行为。行政征收具有强制性、无偿性和法定性”,其主要适用于税费的征收。③政府进行拆迁时,依法应当给予拆迁户合理的补偿,并不是无偿的,可见其并不是一种行政征收行为。

(二)房屋拆迁许可定性

我认为城市房屋拆迁许可是一种公益征收行为(或者公用征收行为)。所谓公益征收,就是指行政主体根据公共利益的需要,按照法律规定的程序,并在给予相应补偿的情况下以强制方式取得相对人财产权益的一种行政行为。主要有以下特点:(1)公益征收通常是不固定的,只有在公共利益需要的条件下进行;(2)一般是有偿的,必须给予相对人合理补偿的前提下进行;(3)由于是剥夺公民财产权的行为,程序比较严格;(4)与行政征收不同的是,不以相对人负有行政法上的缴纳义务为前提,是公益需要相对人作出的牺牲。④而行政征收则是无偿固定持续的行为。可见,公益征收和行政征收是有严格区别的。拆迁许可决定符合公益征收的行为特征,实质是公益征收行为的一种。

需要说明的是拆迁公告。拆迁公告不是一种独立的行为,如前所述,是拆迁许可证颁发之后的必须实施的结果行为,实际上与拆迁决定书发放行为是拆迁许可决定的两种外在表现形式。为保护相对人的合法权益,有必要单独对拆迁公告行为进行进一步分析研究。

对拆迁公告理论讨论得更多的是其可诉性问题。目前实践中法院在受理该类案件时分两种情况,一种认为公告是抽象行政行为,对象不特定;或认为只是一种对拆迁事宜的告知行为,对被拆迁人的权利义务不产生实际影响,有强制力。综合二者,公告不属于行政诉讼的受案范围,不予受理。另一种就是认为是具体行政行为,予以受理。那么公告行为是何种行政行为?

赞同后者,首先拆迁公告是具体行政行为。拆迁公告是指拆迁管理部门对涉及拆迁事项,如拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等向被拆迁人及其利害关系人予以告知的行为。有以下特征:(1)公告实施主体是拆迁管理部门,是行政职权行为;(2)公告对象是被拆迁人以及利害关系人,通常限定在特定的某一城区内,数量通常很多,但是数量多并不能认为不特定,被拆迁人是可以统计的、固定的、特定的多数,这一点也决定了拆迁公告是一种具体行政行为;(3)公告行为对被拆迁人,以及利害关系的财产权益产生实际的影响,房屋通常是公民辛苦大半辈子的目标,是他们最重要的财产之一,公告内容对其产生直接的决定作用。可见拆迁公告是具体行政行为,非抽象行政行为。

需要分析的一种观点:公告只是一种对拆迁事宜的告知行为,对被拆迁人的权利义务不产生实际影响,不具有强制力。根据《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定,公告内容有拆迁人、拆迁范围、期限等,⑤似乎只是告知行为而已,但是这里有一个“等”的规定,实践中就有公告中也规定逾期不拆迁的责任、强制措施等内容,导致被拆迁人的合法权益必然会受直接影响。如2003年3月18日,某中学经被告某县建设局批准,取得了《房屋拆迁许可证》,被告按照《国务院城市房屋拆迁管理条例》第八条规定,于3月21日房屋拆迁公告,该公告写明了拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等,同时还写明:望各被拆迁户顾全大局,积极配合,在公告规定期限内完成拆迁,逾期不拆迁的,将按有关规定强制拆迁。⑥

一些地方立法依据国务院的条例,直接规定了拆迁公告内容包括被拆迁人期限内不如期自行搬迁。就强制依法搬迁。如南京的一个拆迁案例中,南京玄武区人民政府根据宁政发[2000]23号文向玄武区拆迁范围的居民发出《公告》,告知被拆迁居民:因南京地铁南北线一期工程建设的需要,经国家计委计投资(1999)411号文,市房管局宁拆许字[2000]087号拆迁许可证批准,玄武区拆迁范围内的居民近日拆迁,拆迁期限为2000年11月1日至2000年11月30日。要求拆迁范围内的居民、企事业单位均应以国家建设为重顾全大局,在规定期限内尽快搬迁,将空房交拆迁单位拆除,逾期不搬者,将依法予以拆除。第十四条规定:在房屋拆迁公告规定的或本通知十三条规定的裁决作出的拆迁期限内,被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的,所在区人民政府可以作出责令限期拆迁的决定,逾期不拆迁的,由所在区人民政府责令有关部门强制拆迁。⑦这种情形是地方规范性文件中直接规定了公告含有不如期搬迁就强制拆迁的内容,明显可见,拆迁公告不仅是单纯的告知行为,还直接影响被拆迁人的合法利益,具有强制力。因此我认为拆迁公告应定性为是一种告知行为,是征收决定的一种外在表现形式。

综上所述,城市房屋拆迁许可应定为公益征收行为。

注释:

①《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定:拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。第七条规定:申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

②顾大松,史笔.城市房屋拆迁行为法律属性简论.2004年江苏省行政法学会年会论文.

③姜明安.行政法与行政诉讼法.北京大学出版社高等教育出版社,1999,第一版:217.

④王克稳.经济行政法基本论.北京大学出版社,2004.4:154.

⑤《城市房屋拆迁管理条例》第八条:房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。

⑥卢晴,马超,周伟.房屋拆迁公告是否具有可诉性.江苏法制报,2003.11.27.

⑦黄彦杰.张广仁不服南京市玄武区人民政府限期搬出《通告》案,大松行政网,2004-10-17.

参考文献:

[1]王克稳.经济行政法基本论.北京大学出版社,2004.4.

拆迁管理论文篇3

XX地区至今为什么一部分居民（农民）长期拖着不肯拆迁呢？从表面上看，城市拆迁是在改变城市环境和市民的居住条件，但许多市民由于现今拆迁得不到眼前的实惠，加之“因拆致烦”，所以对现今拆迁与家庭安置显得十分不满意与行动上的不配合。据观察：由于不少拆迁户从一个长期稳定居住的环境一夜之间被拆迁安置到郊区及边远地区（如铁心桥），从而导致生存成本增加。他们除了为购买新房和家居用品与装潢外，其谋生手段往往也要从头再来，还有交通、购物、子女上学等都成为不得不面对的棘手问题。有关社会学家指出，城市居民的房产往往是一个家庭的命脉，它承载着太多的东西，房屋一旦被拆迁，无疑于为一场“家庭地震”，这就使许多老百姓非常看重自己的房子，一般情况下达不到十分理想的要求而决不轻易搬家拆走的（这种心理在农村地区更为明显）。还有许多老年人在原址已经生活了好多年，说要搬迁就搬家走人移址，他们没有想法也是不可能的。

最近省委书记李源朝对拆迁工作作出指示，他指出拆迁矛盾反映的本质问题是利益问题，少数矛盾激化的诱因是具体工作未认真做好，他要求拆迁工作中不能损害群众利益，一定要居者有其屋。笔者认为：为规范城市房屋拆迁管理工作，进一步规范房屋拆迁管理行为，更好地维护拆迁当事人的合法权益，现今房屋拆迁必须严格执行审批程序，依法拆迁，阳光操作。拆迁单位与拆迁户之间经常心平气和进行友善沟通显得十分重要，拆迁管理人员要严格按照拆迁政策办事，依法进行拆迁，合理落实补偿安置政策，切实保护被拆迁人的合法权益，使广大拆迁户在本地区拆迁中真正受益。此外在拆迁过程中，为避免激化矛盾，拆迁管理人员切忌采取恐吓，胁迫以及声称停水、停电、停止供气等手段强迫拆迁户搬迁。对执法不严、办事不公、吃拿卡要、、刁难服务对象的或利用工作之便接受拆迁户的礼品、礼金、有价证券的以及其它侵犯当事人合法权益等行为的，都应当受到纪律处分与追究。

令人欣慰的是今年九华山拆迁（号称XX第一拆）因采取的是“阳光拆迁”与“文明拆迁”相结合方法，由于在短期内有关拆迁管理人员的依法拆迁和文明操作与友情沟通，如今九华山隧道拆迁现场的全部拆迁工作业已顺利如期完成，这个备受中央电视台《新闻联播》关注的“XX第一拆”，其拆迁全过程正是因为玄武区房屋拆迁安置办公室全体工作人员的认真努力，务实热情、文明操作而得以预期实现的。据报道，正如在九华山现场的拆迁管理工作人员含笑诉说，其中整个拆迁中的辛辛苦苦真可谓是一言难尽，但辛勤劳动终于换回拆迁成功的好报。据有关拆迁管理人员介绍，在努力按市场经济规律办事的前提下，相关利益适当地、更多地向被拆迁人倾斜，用明确规定保证维护其拆迁人合法权益，尤其是实行“阳光拆迁”和“文明操作”，最大限度地为解决困难群众的居住和生活问题提供保障，用事实告诉拆迁居（农）民，拆迁不是与民争利，而是为了将来大家生活得更好。采取阳光拆迁和文明操作的方法，以理服人，以情动人，明确确保广大拆迁户在拆迁中房子不吃亏，利益上有保障，我认为最终拆迁居民将被我们拆迁管理人员的真心真诚所打动，一般都会从不理解到理解，从不接受到配合支持。这样，整个拆迁过程才能得以顺利按时进行，若反之操作不当则可能因拆迁的双方争论升级而激化矛盾，造成局部地区拆迁进展缓慢，甚至停滞不前，以及少数拆迁户无休止吵闹或上访。此次九华山地区拆迁引人瞩目，但是由于有关领导层高度重视，工作做得好，宣教做得细，从而破解了拆迁难题，九华山拆迁工作顺当圆满完成，难怪受到中央电视台与全国人民的普遍关注和一致好评。在此前，一些省市地区因拆迁问题闹出了不少乱子，引发当地社会治安不稳定，甚至一部分人多次去北京上访告状，造成了不好的负面影响，其教训深刻。

拆迁管理论文篇4

摘要：房屋拆迁权的行使是否合法，是一个被立法和理论研究遗忘的问题，其合法性应从实体要件和程序要件两个方面评定。拆迁行为是否符合社会公共利益，是判定拆迁是否符合实体要件，以及是否被滥用的唯一标准。公共利益的层次性，是解决房屋拆迁权冲突的法理依据。行政救济是房屋拆迁权合法的程序要件，应当在房屋拆迁前实施行政听政制度，并允许拆迁当事人提出行政复议和行政诉讼。

关键词：房屋拆迁；滥用；预防；公共利益；行政救济

显然，房屋拆迁权是否被滥用是本案争执的焦点。其中，政府的拆迁行为程序是否合法以及是否为了公共利益的需要，是两个关键问题。

一、拆迁权实体合法的唯一标准——社会公共利益

1.关于"公共利益"的涵义

前述案例中的建设项目，显然属于"城市建设需要"，应为"国家建设用地"范畴，具有"公共利益"性质。

2.公共利益的层次性

3.公共利益的层次对房屋拆迁权的影响

我国房屋拆迁的公共利益的层次性，最终影响着房屋拆迁权行使的基本规则，概括起来有以下三项：

二、房屋拆迁权合法的程序要件——行政救济

程序法与实体法一样具有"独立的价值".因而，在确立拆迁权本身应当具有的实体要件后，还有必要对拆迁权行使的方式、手续等程序进行探究。

1.房屋拆迁行政救济的具体措施

2.听证程序

拆迁管理论文篇5

关键词:拆迁资金管理问题建议

近年来，随着经济社会的不断发展，城市建设日新月异，旧城改造、交通治理、河道疏浚等社会基础设施建设也在如火如荼的进行中。征地拆迁成为一项不可避免的日常工作。征地拆迁工作直接关系到被征地农民或者其他权利人的切身利益,关系着地区经济发展大局和社会和谐稳定。如何加强拆迁资金管理，让有限的拆迁资金真正做到用之于民、造福于民，是摆在各级政府面前的重要工作。经过调查及亲身的经历，我们发现拆迁资金管理使用中存在的问题需要引起政府重视，如何强化拆迁资金管理，提高拆迁资金使用效率是顺利开展征地拆迁工作的关键。

一、拆迁资金管理使用中存在的问题

(一)未设立一套独立于单位财政收支的专门财务核算体系

拆迁资金的核算与其他收支的核算未彻底分开，拆迁资金的应收、实收、支付、结余情况不能一目了然，无法向管理层和相关部门及时提供真实、准确、有效的拆迁资金管理使用的会计信息，从而致使领导层无法做出及时有效的决策。

(二)未在银行单独设立拆迁资金银行账户

拆迁资金与单位的其他资金混在一起，对于拆迁资金管理权责未予明确，致使出现多个部门管理使用拆迁资金的现象，无法完全保证拆迁资金专款专用，出现挤占、挪用拆迁资金状况，一定程度影响拆迁工作的顺利开展。

(三)未完整建立和执行拆迁资金管理内控制度

对于项目拆迁前的摸底测算、方案制定、审批和记入财务账户没有明确规定，对于支付拆迁资金的原始凭证应予具备的手续与必备环节未予明确，以及如何处理超出政策规定的支出和统建安置工程的核算未作规定。

(四)行政监察力度不够，违纪违规行为处罚不到位

专项审计不及时不全面，致使拆迁资金的专项性无法体现，虚假的账目掩盖了事实的真相，每次例行检查在招待中流于形式，即使发现的苗头也大事化小，小事化了，得不到根本的解决。拆迁资金要求单独设立账套，由专人进行管理，而在实际操作中却不能严格执行。加上财政、审计、纪检监察等监督部门力量有限，对拆迁资金的事前事中事后监督难以全面兼顾，对于财务检查、审计中发现的违纪违规现象，因受多种因素的影响，处罚也难以到位，致使违纪违规行为屡禁不止。

二、加强拆迁资金管理的建议

(一)建立拆迁资金管理会计核算体系

建立拆迁资金管理会计核算体系，分别设置总分类账、明细分类账、备查账等，拆迁资金会计核算以收付实现制为基础，执行《行政单位会计制度》。总分类账和明细分类账核算拆迁资金收支余情况。按拆迁项目在支出类账户明细核算兑付拆迁户安置补偿费和拆迁工作经费支出情况，拆迁工作经费支出按项目拆迁方案规定标准计提。备查账辅助核算拆迁项目资金应收、实收和欠收情况。贷方按经批准的项目拆迁方案登记项目拆迁资金总额，借方按实际收到的拆迁资金数额登记，差额反应该项目应收拆迁资金余额。

(二)在银行单独设立拆迁资金银行账户

凡承担拆迁任务的部门，应在该部门开设账户的银行开设拆迁资金专门结算账户，项目拆迁资金必须拨入该账户。并且一个部门只能设立一个拆迁资金专户。拆迁资金银行专户应由该部门所属的财务机构负责日常管理，按规定设置现金日记账，银行存款日记账。原则上不能以现金形式支付拆迁资金，凡确需以现金形式支付拆迁资金的，需经部门主要负责人签批、部门财务机构负责对现金支付过程追踪监督。

(三)各级政府量力而行，科学合理编制预算

在年初编审拆迁计划和城建计划环节，建议政府要充分考虑本级财力、人力的实情，科学安排拆迁项目，增强工作的计划性，适时合理调整房屋拆迁补偿标准，为拆迁工作的顺利实施打好政策基础。同时增强专项拆迁资金预算的透明度，先确定从细编、细化预算着手，对呈报的拆迁项目进行一次“瘦身”，即考虑到项目中的实际支出，又要考虑到必要的管理费用的比例，使资金支出落实到每一个项目和每一项支出的每一款，合理确定支出标准，积极拓宽管理方式，规范专项拆迁资金预算管理，提高预算编制的严肃性和权威性。

(四)制定执行完善的拆迁资金管理内部控制制度

严格按照相关拆迁政策制定，经部门领导班子审批。报拆迁资金拨付单位审核同意的拆迁项目安置补偿方案，应作为登记备查账的原始凭证；支付拆迁户拆迁补偿款应有领款人签名、两名以上经办人的签字和各级负责人的签批手续；超出政策规定的安置补偿支出必须有相关的证明依据及签批手续；统建工程的项目论证，报批，支付，验收等证明资料必须完整有效。

(五)强化监督检查，加大惩处力度

实行监督检查常态化，综合运用法纪、经济、舆论等多种手段，加强监督检查。拆迁资金应全部纳入建设项目资金管理平台进行监控，拆迁总成本达到一定规模的项目应由审计局实行跟踪审计，其他项目由审计局进行决算审计，并将结果反馈拆迁项目组织实施单位。强化问责，实行项目资金法人负责制，项目法人对项目拆迁资金管理使用承担全面责任。加大行政监察力度，充分发挥行政监察职能作用，坚决查处滞留、挤占、截留、挪用拆迁资金的违规行为，对发现的突出问题和典型案件，进行严肃处理，公开曝光，追究主要责任者和单位主要领导责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。通过加大对违规违纪行为处罚力度，增强法纪威慑力，确保拆迁资金管理到位、使用规范。

参考文献：

[1]常印怀.《拆迁资金管理使用中存在的问题及建议》（《审计理论与实践》年第9期）

[2]於维群.《关于主城区拆迁资金管理情况的思考》

[3]赵高雷.《对“专项资金管理”的一点浅见》

拆迁管理论文篇6

论文关键词征地拆迁职务犯罪预防

征地拆迁是一个地方建设发展的关键环节，是一项事关民生的重要工程。近年来，随着城市化建设进程的加快，城市征地拆迁规模的不断扩大，征地拆迁领域已经成为职务犯罪案件的高发领域。笔者参与厦门市翔安区征地拆迁工作已近一年，将结合工作体验，在本文中谈谈对征拆领域职务犯罪预防的几点认识。

一、征地拆迁领域职务犯罪的主要特点

（一）犯罪主体多为基层工作人员，涉案主体身份多元化

目前征地拆迁工作任务主要下派到各个镇街，镇街工作人员以及村干部等基层工作人员成为了征地拆迁的主力军，承担着大部分的征地拆迁工作，也成了征地拆迁领域职务犯罪的主要犯罪主体。同时，征地拆迁的工作人员身份复杂，既有临时聘用人员，村干部小组长，也有借调自各个部门的工作人员，还涉及到拆迁公司、评估公司等多个单位，因此征地拆迁职务犯罪领域的涉案主体具有多元化特点。

（二）共同犯罪较为突出，窝案串案多

征地拆迁补偿的关口较多，程序复杂，单独作案的可能性较低，往往都是测绘人员、验收人员、审批领导之间互相勾结，甚至是征地拆迁工作人员之间或者征地拆迁工作人员与被拆迁户之间的蓄意串通，利用工作上的便利条件，采取虚报面积、违章建房等方法共同犯罪，形成腐败群体。他们除了在一件事情上相互关联发生串案外，还由于相互勾结而产生窝案。

（三）涉案金额大，作案手段多样

征地拆迁领域犯罪的涉案金额往往较大，我院查处的欧厝村村干部伙同村民骗取国家海域退养补偿款一案的涉案金额就高达184万元。从作案手段上来看，既有工作人员利用经手管理补偿款的职务之便，贪污、挪用补偿款；拆迁工作人员与被动迁人员相勾结，突击搭建建筑物，虚增面积，骗取补偿款后共同瓜分，甚至是征地拆迁工作人员利用职务之便直接套取补偿款后侵吞；征地拆迁工作人员在征拆工作中，利用职务之便，收受被拆迁对象贿赂，为他人谋取非法利益，涉嫌滥用职权、受贿犯罪；还有不履行或不正确履行职责，玩忽职守、滥用职权，致使国家拆迁补偿款被骗等等。

（四）社会危害大

征地拆迁领域职务犯罪的危害后果是多元的，一旦有人通过非法手段从征地拆迁工作中获取了非法利益，便容易在群众中形成不良导向，引发更多犯罪。同时征地拆迁工作直接涉及到群众的切身利益，一旦发生职务犯罪，不仅造成了国有资产的严重流失，侵害国家工作人员职务行为的廉洁性，而且容易导致群众的强烈不满，激发社会矛盾，引发上访等群众事件，造成极其恶劣的社会影响，严重损害党和政府在群众心中的形象，破坏社会和谐稳定。

二、征地拆迁领域职务犯罪的原因分析

（一）主观原因

征地拆迁工作人员组成复杂，管理弱化，素质参差不齐，很多工作人员文化水平不高，法律意识淡薄，缺乏专业知识、党性修养和依法行政观念，宗旨意识淡化。由于征地拆迁工作特殊，流动性大，惩处具有一定的难度，因此工作人员在受到外界诱惑时难免会抱有侥幸心理，而征地拆迁小组几乎都是临时组成的工作组织，难以形成完善的工作机制对工作人员进行监管，加上部分负责征地拆迁监督的干部责任心不强，不善监督、不愿监督、不敢监督，对大部分情况只限于纸上监督而缺乏实地考核，也形成了一定程度上的监管空白，给犯罪分子留下了钻漏洞的空间。

（二）客观原因

1.法律法规不完善，政策制定落后

从法律层面上来看，我国并未制定单行法来规范集体土地的征地拆迁工作，虽然《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《物权法》上有少许的规定，但是仍留有大部分的法律空白，法律法规的不完善直接导致了征地拆迁工作没有规范性文件可以做依据，更多的只能是依靠地区经验和习惯做法。

从政策角度看，虽然各地政府都出台了征地拆迁标准，但现行政策标准滞后，随意性大，且存在着同一地区标准不统一的问题，无法满足征地拆迁工作的实际需求。一方面同一地区征地拆迁标准的不统一，使得被征拆人为了获取更多的补偿，想方设法找上工作人员，甚至是送礼行贿，使得一些经不起诱惑工作人员走上职务犯罪的道路；另一方面，法律法规和政策的不完善使得工作人员在政策把握、权属认定、测算方法、补偿款标准上有较大的可操作空间，造成工作人员利用手中的权力和模糊的弹性空间，随意提高补偿标准，虚报面积数量，为被征拆人谋取利益，甚至与被拆迁人相互勾结，抬高标准，从中获取利益。

2.征地拆迁操作程序不严谨，管理缺位

一是临时设立的征地拆迁办事机构缺乏长效的工作机制，对征地拆迁中的土地房屋勘查丈量、套用补偿标准、补偿款的发放等关键环节缺乏规范的操作流程；拆迁补偿资料固定、归档工作不规范，管理混乱，造成有关人员轻易伪造纂改拆迁补偿资料。

二是工作随意性大。在具体征地拆迁工作中，有些工作人员没有严格按照工作方案的要求和征地拆迁操作程序去开展工作，工作程序不规范，工作透明度不高，随意性大，甚至出现其个别领导说了算。

3.操作过程透明度不够，监督流于形式

一是公开性不强。虽然现在要求对征地拆迁补偿必须进行公示，但是由于存在制度规定上的漏洞，许多征地拆迁项目并没有做到完全公之于众，公示流于形式，没有真正起到使征地拆迁过程透明化的作用。由于很多地方的拆迁工作过程不公开、不透明，群众无法参与到监督工作中，为不法分子搞暗箱操作进行权钱交易提供了很大的空间。

二是缺乏透明的制度。由于缺乏规范的征地拆迁工作流程，特别是在一些关键环节，缺乏公开、公正、透明的制度，暗箱操作屡禁不止。透明度不足，客观上为少数工作人员的职务犯罪留下了空隙和漏洞。

三是监督的不到位。根据国务院颁发的《城市房屋管理拆迁条例》规定，国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理，县级以上人民政府拆迁管理办公室是拆迁工作的具体监督管理机构，土地管理部门负责与拆迁有关的土地管理工作。而在实际执行中，由于缺乏完善的监督工作机制和有效措施，城建、国土等部门几乎都没有对拆迁工作的进行实际的监督。征地拆迁补偿评估、测算等具体操作具有一定技术性，客观上给监督带来了难度。操作过程中多是听汇报，看资料，缺乏实质性的监督，加之拆迁完成后就无法查验核实的特点，导致无法实现事后监督。在整个征地拆迁过程中，事前缺乏对机构和人员的监督，事中缺乏对工作程序的监督，事后无法对工作内容进行监督，征地拆迁几乎在真空中运行，最终导致监管缺位。

4.行政命令式的征拆任务

征地拆迁工作时间紧、压力大、任务繁重。上级部门往往通过行政命令的方式，对下达的征地拆迁任务规定了完成时间，这种命令式层层分解指标的工作要求，使拆迁工作人员背负着很大的压力，为了尽快完成拆迁任务，部分工作人员往往抱着“赶进度、完任务”的心态，揣着明白装糊涂，不认真审核拆迁资料，甚至滥用职权，采用虚增拆迁面积土地面积，虚增补偿款等违规方法，来满足被征拆户的无理要求，达到被征拆户自愿拆迁的目的。

三、征地拆迁领域职务犯罪预防对策

（一）加强征拆工作人员的主观世界改造

思想是行为的先导，加强主观世界的改造能为征地拆迁工作的顺利开展创造有利条件。一方面要加强对马克思主义、毛泽东思想、邓小平理论、三个代表和科学发展观等重要理论的学习，从思想上提升征拆工作人员的认识，增强党性修养和宗旨意识，牢固树立以民为本的理念，端正人民公仆的定位，提高责任感和使命感，教育和引导党员干部树立正确的价值观、权力观、利益观，筑牢拒腐防变的“灵魂”工程；另一方面要加强专业培训和法律知识普及，可以采取知识讲座等形式对工作人员进行专业知识的培训，增强工作人员的专业性，优化工作人员的知识结构，同时可以联合检察院、纪委等部门，通过举办巡回检察、图片展览、案例教育、旁听庭审等形式，对工作人员的法律知识和依法行政理念进行普及，警钟长鸣，提高依法征拆的自觉性，预防征地拆迁领域职务犯罪的发生。

（二）完善相关的法律法规和政策

完善的法律法规和政策是依法征拆的重要前提，法律法规的缺位使得征拆工作进入盲区。完善的法律法规和政策必须建立在对征地拆迁的具体问题进行分析和研究的基础之上，且涵盖到征地拆迁的各个方面，既要有对政府在征地拆迁过程中的准确定位，正确区分公益性用地和商业性用地，明确土地征用权和征用范围，还应该有完善的程序、统一的征地拆迁补偿方法，补偿标准、实施细则和补偿机制，规范征地拆迁的工作流程，避免征地拆迁工作的随意性和操作空间，使征地拆迁工作真正回到有法可依有法必依和规范化运作的轨道上来。

（三）提高征地拆迁工作的透明度

阳光是最好的防腐剂，将征地拆迁工作透明化是保证征地拆迁工作健康发展的前提。在征地、拆迁、补偿、安置等一系列程序中应遵循“公开、公平、公正”的原则，实行透明化工作。一是建立健全征地拆迁领域信息公开制度，规范信息公开流程，真正做到征地拆迁工作的透明化。既要对征地拆迁政策、面积、补偿安置标准进行公开，也要对被拆迁的产权人、附属物、补偿金额等具体事项向群众公开。二是要多渠道进行信息公开。可采用在被拆地段设立公示栏进行公开，同时也应将相关信息到互联网和当地报刊进行公示，公布拆迁单位及工作人员身份，公开举报电话、接待信访时间等投诉和复议渠道，接受广大群众的监督，真正做到阳光拆迁。三是要将信息公开制度贯穿于征地拆迁的全过程。在征地拆迁前举行听证，向群众宣传讲解征地拆迁补偿文件和操作程序，让群众了解正当的程序和标准；在征地拆迁过程中及时将征拆的进展情况进行公示；征地拆迁完成后，对完成征地拆迁的全过程进行公开，细化到各个流程，真正实现以公开促监督。

拆迁管理论文篇7

关键词房屋拆迁条例民法公民权利中国

作者简介：田蓉，湘潭大学法学院在职研究生。

中图分类号：d920.4 文献标识码：a 文章编号：1009-0592(2011)04-164-02

一、当前我国房屋拆迁条例与民法基本情况概述

（一）我国房屋拆迁条例基本情况概述

近年来，因为房屋拆迁引发的社会问题与日剧增，与构建社会主义和谐社会的要求背道而驰，相去甚远。房屋拆迁问题受到了社会各界的广泛关注与研究。本文所指的房屋拆迁主要是指城市房屋拆迁。关于法律意义上的城市房屋拆迁目前在理论上和实际操作中都存在一定的争议，尚无统一的标准与定论。笔者对学界的主要观点进行梳理归纳，发现大致可以从以下几个不同的角度进行界定或使用。一是作为法律行为的城市房屋拆迁，主要的法律根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》，《条例》中所指的城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。这是一种行为意义上的界定，城市房屋拆迁行为是作为产生、变更、消灭民事法律关系的行为，它可以引起拆迁法律关系的产生变更和消灭，因而是一种民事法律行为。二是作为拆迁法律关系的城市房屋拆迁，这里的法律关系是指拆迁法律规范在调整房屋拆迁当事人的各种行为过程中所形成的相互之间法律上的权利和义务关系。这一界定使得城市房屋拆迁是一种民事法律关系与行政法律关系的综合行为。三是作为一种拆迁制度的城市房屋拆迁，主要是指规范城市房屋拆迁法律关系的一系列法律规范的总和。这是把城市房屋拆迁作为一种相对独立的制度规范进行界定的。笔者结合自己的思考，在本文中使用城市房屋拆迁的概念，主要是在拆迁行为的意义上使用的。关于我国城市房屋拆迁的法律依据其实早已有之，早在1983年的《中华人民共和国城市私有房屋治理条例》中就已经有了房屋拆迁的内容，成为以后强制拆迁规定的源头。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁治理条例》，与1983年的条例相比较而言，具有重大的进步意义。当前我国的城市房屋拆迁主要是根据2001年6月6日国务院第40次常务会议通过的《中华人民共和国城市房屋拆迁治理条例》，但这并不是唯一的法律根据，其他各省（自治区、直辖市）人大常委会以及政府依据该条例结合本地区的实际情况制定的关于城市房屋拆迁的地方法规和地方行政规章。此外，我国的其他有关土地和房屋的法律法规也对城市房屋拆迁制度产生重要影响，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地储备管理办法》与《中华人民共和国城乡规划法》等。然而这些法律法规在运转过程中仍然存在较多的问题，新的城市房屋拆迁条例正在酝酿之中。

（二）我国民法的基本情况概述

孟德斯鸠曾有“在民法慈母般地眼神下，每一个公民就是整个国家”的著名言论，深刻阐明了民法的本质。民法是用于规定并调整各个平等民事主体的公民与公民之间、法人与法人之间以及公民与法人之间的人身关系和财产关系的法律规范。在我国，《中华人民共和国民法通则》第2条从民法的对象以及其任务的角度出发，认为民法是调整平等民事主体的自然人、法人以及其他各种非法人组织之间的人身财产关系的法律规范，而对于城市房屋拆迁的有关调整与规范与显然属于民法对于财产关系调整的重要内容。民法在我国的社会主义法律体系中的一个极其重要的法律部门①，较之于城市房屋拆迁条例而言，我国民法的历史更加悠久，早在1954年宪法颁布以后的冬天，全国人大常委会就成立了起草民法典的班子，到1956年终于形成了一个包括总则、所有权以及债和继承四遍包括525条的民法典草案。这一时期物权制度的核心是土地权利，债权制度的核心是契约自由。改革开放以后的民法既在理论上阐述民法与商品经济的关系，即民法与市民社会的关系；又在立法上完成了民事基本法—《民法通则》的起草和颁布，从立法上对民法的“领地”予以确认。特别是1982年5月起草了4个民法典草案，1986年颁布了我国目前最基本的民事法律，即《中华人民共和国民法通则》，在之后的时间里，顺应经济发展形势，制定了《经济合同法》、《婚姻法》、《专利法》、《继承法》、《商标法》、《著作权法》以及《公司法》与《保险法》等一系列法律法规，完善了我国民法体系。在我国社会主义社会，民法的作用还具体体现在以下几个方面。一是民法为现代化的社会主义市场经济提供一般规则规范和市场活动的行为规范，保障和促进社会主义市场经济的良好秩序，社会主义市场经济从根本上来说一种竞争经济和法制经济，我国民法调整的社会关系包括各个平等民事主体之间的人身关系和财产关系，能够有力促进社会主义市场经济的发展。此外还可以维护社会公平正义、促进民主政治发展和保障基本人权。

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中国二、当前我国房屋拆迁条例与民法的冲突

学界关于我国城市房屋拆迁条例的讨论较多，对其立法基础，具体条文与实际操作均有诟病，笔者认为当前我国城市房屋拆迁条例与民法的冲突最为核心的体现在二者在原则上与具体条文两个方面，弄清楚这两个方面的矛盾与冲突对于我们找到二者的平衡路径具有十分重要的意义。

（一）城市房屋拆迁条例与民法原则上的冲突

这里所指的城市房屋拆迁条例是指2001年的条例，该条例的核心条款主要是第4、第6等条，在城市房屋拆迁条例的这些条款里，从法律形式上将房屋拆迁过程中国家征收、征用私有财产的权力给予了开发商，这必然导致房屋拆迁主体和补偿主体的错位。城市房屋拆迁涉及土地使用权与所有权，众所周知，这属于只能由国家行使的公共权力，依照我国2004年修改后《土地管理法》第58条的规定来看，土地补偿的主体只能是国家，而不是所谓将要取得土地使用权的个人、企业等私人。

我国民法坚持的六项基本原则即平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、禁止权利滥用原则、公序良俗原则以及民法所调整的财产关系是系平等的民事主体之间的财产关系。显然城市房屋拆迁条例与土地资源管理办法这些核心条款的规定与民法所秉承的平等原则、自愿原则与禁止权利滥用原则存在明显的冲突。

（二）城市房屋拆迁条例与民法条款具文上的冲突

当前我国现行实施中的城市房屋拆迁管理条例在保障城市建设速度方面确实发挥过积极作用。但是根据该条例的相关条款，城市房屋拆迁人不是政府，而是业主或开发商，被拆迁人是房屋所有人，拆迁补偿安置协议可以说是在政府压力下，由被拆迁人与开发商缔结的。值得一提的是该条例还规定，如果拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议达成后产生争议，可以通过仲裁或诉讼方式解决争议，但拆迁人可以申请人民法院先予执行；如果当事人之间达不成协议，由房屋拆迁管理部门或同级政府裁决，对裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，但如果拆迁人已经提供了补偿或安置用房、周转用房的，不论补偿和安置是否合理、是否公平，都不得停止拆迁。然而，我国自1987年开始实施自今的《中华人民共和国民法通则》第75条明文规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋……以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。显然，城市房屋拆迁条例与民法通则的具体条款具文上存在冲突，可以说前者是以牺牲公民的基本权利为基础的，而后者的出发点与归宿在于保护公民的合法权利，二者在法律条文上的冲突，使得在现实生活中常常存在不同利益主体从各自的立场利益观点出发，采用不同的法条，造成了许多摩擦与冲突。

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中国　三、当前我国房屋拆迁条例与民法的平衡之路

（一）在民法的基本原则基础上解决城市房屋拆迁条例的法源问题

在前文的分析中我们可以清晰的看到当前城市房屋拆迁条例与民法基本原则的冲突，笔者认为，对于城市房屋拆迁的调整属于对财产关系的调整，而我国调整财产关系的基本法律依据为民法，所以在城市房屋拆迁条例的设计之时应该以民法的基本原则为基础。诚然，我国宪法及其修正案中也有诸多关于国家保护公民合法财产的规定，任何法律法规的制定都不得与宪法的相关条款相抵触。所以城市房屋拆迁条例必须以宪法与民法为其基本法源，其理念与具文都应该与宪法与民法保持原则上的一致。此外，2007年10月1日生效的《物权法》第42条的规定中也可看出，该规定指出，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。而《物权法》的这些规定与城市房屋拆迁条例存在较大的差异，按照物权法，征收单位、个人的城市房屋及其他不动产，“应当依法给予拆迁补偿”，这里的“法”可以理解为既包括法律，也包括行政法规。所以，解决城市房屋拆迁条例的法源问题，对其进行修改完善已经具备必要性与可能性。

（二）在民法保障人权维护社会公平正义的指导下解决城市房屋拆迁条例的理论设计问题

当前我国城市房屋拆迁的理论依据是由于土地所有权归国家所有，公民和单位只享有土地使用权，国家有权随时收回和重新分配土地使用权。事实上这一理论并不能成立，我国民法作为保障公民基本权利维护社会公平正义的基本法律规范之一，在人权保护上与宪法一致，认为人民是国家的主人，政府作为人民的“人”，并不拥有土地所有权，不能违反人民利益处置土地。另外，政府不应随意收回土地使用权。在被拆迁人的土地使用权依然有效的情况下，政府将该块土地的使用权以招标或拍卖的方式售出，等于无偿收回了被拆迁人的土地使用权。如果不是因为公共利益而是为了商业开发，等于是为了一个民事主体的利益而合法的侵害了其它民事主体的利益。

（三）城市房屋拆迁条例与民法在具文上应力避冲突

这就要求二者在设计与表述上，充分考虑以下问题：一是二者都应该合宪，并与其他法律衔接配套；二是考虑我国规范城市房屋拆迁的法律、法规有必要将为了公共利益需要而进行的拆迁和为商业开发等目的而进行的拆迁活动区别开来；三是二者在具文与实施中要以充分保障公民的基本权利为基本原则；四是二者都应该要体现程序公正，兼顾效率和公平；五是在立法与执法过程中平衡国家利益和公民个人的财产利益。

注释：

①我国社会主义法律体系分为三个层次、七个主要法律部门，三个层次是指法律、行政法规与地方性法规；七个法律部门，除民法商法之外，还包括宪法及其相关法律、行政法、经济法、刑法、社会法、诉讼与非诉讼程序法。

参考文献：

[1]冯其江．城市房屋拆迁引发的系列问题之探讨．法制日报．2005年09月05日．

[2]郑文科．论《城市房屋拆迁管理条例》与民法的四大冲突．河海大学学报（哲学社会科学版）．2004（1）．

[3]刘扬，曹磊．利益平衡：和谐社会构建的基石——从城市房屋拆迁问题分析和谐社会的构建．青海社会科学．2007（5）．

[4]王昭．对《城市房屋拆迁管理条例》中若干问题的研究．现代商业．2007（16）．

[5]刘兴树，王云辉．城市土地出让及房屋拆迁民法适用的法理探析．广州大学学报（社会科学版）．2007（4）．

[6]曾卫，谢春全．当前拆迁补偿中存在的问题及其完善．山西建筑．2007（2）．

拆迁管理论文篇8

关键词：房屋征收；拆迁；补偿；国有土地

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0174-02

近年来，在社会民生领域很少有一个话题像拆迁这样面临如此持续密集的关注和争论。拆迁不仅仅是拆迁方和被拆迁方的事，它还直接关系到房价、交通、城市环境、治安等民生问题。然而，无论是拆迁补偿的内容和程序，还是公共利益的界定，各方的意见都存在很大的分歧，并由此引发了大量暴力冲突事件。从2003年的湖南嘉禾血腥拆迁事件到重庆“最牛钉子户”手持《物权法》拒绝拆迁事件；从深圳“最贵钉子户”到成都唐福珍以自焚对抗强拆事件，都凸显出2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经无法适应于当前的形势，与时俱进修改制定相关法规，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，非常必要。通过对40多个典型城市的房屋拆迁、土地征收等情况的专项调查，东、中、西部的大、中、小城市政府和被拆迁人的多次座谈，经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家论证，2011年1月21日国务院正式实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》，引起社会各方面的广泛关注和热议。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《国有土地上房屋征收和补偿条例》具有以下几大特点：

第一，由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变，必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说，拆迁不是一个法律概念，而是一个事实行为。就拆迁的含义而言，包括“拆”和“迁”两个方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施，“迁”是指迁移他处（或者重新安置）。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人经申请并取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人，由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上，城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系，双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能 [1]。

征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出，征收是一种国家行为，即国家因为公共利益的需要，通过公正补偿，依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属，单位、集体或者个人必须服从 [2]。在很多情况下，征收都会导致房屋的拆迁，但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同，或以拆迁的名义实施征收，公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此，从拆迁到征收的转变，既可以体现城市房屋征收的本质，又可以规范公共权利在财产征收领域的运用，切实保障被征收人的合法权益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题，中国《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。因此，无论是房屋的征收还是土地使用权的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定，导致实践中极大的随意性，“公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清，很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省（区、市）国土部门对各类建设项目用地的调查，在东部省会城市的项目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商业、房地产经营性用地 [3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导，侧重于改善民生；为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决，政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来，必须准确地界定公共利益。

“公共利益”是一个不确定的法律概念，在不同时期，不同环境下对公共利益的理解不完全一样 [4]。公共利益的界定，必须考虑中国的国情。在中国现阶段，工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定：因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要，既明确了公共利益的范围，又明确了公共利益的判断标准，使公共利益的征收和商业开发彻底分开，控制了国家征收权的滥用。

第三，公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定，但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿，但却没有规定具体的补偿原则和标准，政府和拆迁人可以随意制定。另外，该条例只针对房屋进行安置补偿，对土地使用权损失却没有考虑，补偿范围不够完整。此外，该条例规定了两种补偿方式，但在实践中，基本上以货币补偿为主 [5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出，补偿价格评估具体办法由政府制定，这样产生的补偿价格难以保证公平、合理，现实中很多被拆迁者拿到了补偿款，却买不到类似地段类似的房屋。

为了保护被征收人的利益，使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低，必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾，《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善，主要包括以下几个方面：首先，明确征收补偿的内容，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定，而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失，全面考虑了被征收人的利益损失。其次，被征收人具有选择权，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的，政府应当提供调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价；对于因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，确定征收补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权，所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”，不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准，意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿，保障了被征收人的利益。

第四，由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题，对此问题目前有两个方面的观点：一是认为政府作为房屋征收主体，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制拆迁，建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率，有必要保留行政强拆权，但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定，在实践中，大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁，有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的，暴力非法的拆迁手段经常被使用，例如停水停电停气停热等，甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益，导致一些恶性事件的发生。

《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院，由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁，实现了由行政强拆到司法强拆的转变，体现了一种法治理念的回归，是法治的进步 [6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。这样规定，有利于规范拆迁主体的行为，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

参考文献：

[1] 黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产，2010，（12）.

[2] 许明月，黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 赵瑞，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化[J].中国党政干部论坛，2011，（1）.

拆迁管理论文篇9

关键词：拆迁补偿政府管理纠纷

城市房屋拆迁是一项破旧立新的工作，对于改善城市居民的生产、生活环境，推动城市建设以及区域经济的发展，具有重要意义。同时，城市房屋拆迁工作直接关系到被拆迁人的切身利益，稍有不慎，极有可能引发尖锐的矛盾冲突，影响社会稳定。如何防范、化解矛盾，一直是困扰拆迁实务部门的难题。

一、城市房屋拆迁矛盾纠纷的焦点

现实中所有的矛盾和纠纷，无不源于利益的对立和冲突。在城市房屋拆迁中，拆迁人和被拆迁人是利益对立的矛盾着的双方，拆迁人拆除被拆迁人的房屋，对价是补偿被拆迁人。无论是拆迁人，还是被拆迁人，作为理性的市场主体，均有寻求自身利益最大化的动机，拆迁人追求“拆”得又快又省，被拆迁人追求“补”得及时合理。在“拆”与“补”这一对矛盾中，“补”是矛盾的主要方面，直接决定“拆”能否顺利展开，补偿的合理与否与及时与否常常成为纠纷的焦点。

（一）补偿不合理

补偿不合理，通常表现为补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁人因拆迁而遭受的损失。这也就是说，在政府、拆迁人和被拆迁人三方共同参与的拆迁活动中，政府、拆迁人均各取所需，只有被拆迁人遭受了净亏损，纠纷也就在所难免。这既有立法上的原因，也有执法上的原因。

长期以来的“效率优先、兼顾公平”的指导思想，使立法者往往过于关注“多快好省”推进拆迁工作，忽视了对被拆迁人利益的保护。如， 1991 年 3 月 22 日公布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧《条例》）第二十条规定：“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。这种计算补偿金额的方式，虽节省了拆迁成本，但被拆迁人只能得到房屋残存价值的补偿。

不过，这种状况近年有所改善。 2001 年 11 月 1 日实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。显然，新《条例》将被拆迁房屋作为房和地的统一体即完整的房地产来看待，不仅仅考虑房屋的残值，还要考虑区位、用途等因素。与旧《条例》相比，这种补偿金额计算方式对被拆迁人更为有利，也更为合理，我们称之为合理补偿金额。

然而，作为人类建造物的房屋，只有相对于人才有存在的意义。对于被拆迁人而言，被拆迁房屋绝不仅仅是遮风避雨的场所，更是各种人情交往、便利生活（如就医、购物等）得以开展的依托，拆迁即意味着生活环境的变化，这会给被拆迁人原有的便利生活、社会交往等造成不利影响，并且，对新环境的适应也需要一个身心备受煎熬的磨合期。从经济学的角度看，这些都属于被拆迁人因拆迁而支付的成本，理应得到补偿，我们称之为充分补偿金额。不过，无论新、旧条例，均未涉及这方面的补偿。

新《条例》虽然规定了“以房地产市场评估价格”来确定补偿金额，却没有规定明确、具体、公正的操作程序来予以保障。实践中，拆迁人往往采取先入为主的办法，先委托房地产估价机构对拆迁范围内的所有房屋分户评估，分户出具评估报告，以此为依据，使用各种手段要求被拆迁人接受。有的地方性法规甚至规定补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定，这无异于要被拆迁人与虎谋皮，结果可想而知。

因此，现实中被拆迁人所得到的补偿不仅低于前述分析所揭示的理应得到的充分补偿金额，也往往低于现行法律法规规定的合理补偿金额。

（二）补偿不及时

补偿不及时就是拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。与补偿不合理主要发生于拆迁补偿安置协议磋商谈判过程中不同，补偿不及时主要发生于协议签订后，是履行合同的问题。现实中，补偿不及时的情况比较常见，几乎所有的“烂尾地”、“烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大，常常使被拆迁人面临“房、钱两空”的困境，甚至引起灾难性后果，群体性上访也常常因此而起。

二、现行管理体制在一定程度上助长了拆迁纠纷的发生

无论是补偿不合理，还是补偿不及时，均是拆迁人对被拆迁人民事权利的侵害。侵权行为如果能及时得到纠正，纠纷不致产生。可见，化解矛盾、调解纠纷的机制健全与否，在一定条件下是纠纷产生或激化与否的关键所在。与理想状态相反，现行建设项目管理体制并未在缓和矛盾、化解纠纷方面起到充分的积极作用。新的建设项目往往在实际获得所占用土地前就已经办妥了从立项、选址、规划、用地直到施工许可等的行政审批手续，“立新”工作已基本完成，拆除新项目占地范围内的房屋等“破旧”工作只是“立新”工作的附属。政府的精力主要用于“立新”，既未将“立新”与“破旧”统筹考虑，也未对“破旧”给予足够的重视。于是，实际工作中政府管理不到位的情况时有发生。

政府管理不到位有多种表现，首先是具体行政行为有瑕疵，或各管理部门之间协调衔接不够顺畅，或群众参与不充分，直接或间接损害了拆迁人或被拆迁人的权益。这种情形往往直接导致政府管理部门与拆迁人或被拆迁人之间的纠纷，行政复议、行政诉讼是其常见的表现形式。实践中，这种管理不到位引发的拆迁纠纷存在严重的“错位”现象：决定拆迁范围内的房屋拆迁与否的是城市规划，拆迁许可管理只是站在被拆迁人的立场上，对符合城市规划的拆迁申请进行审查，禁止那些未能充分考虑被拆迁人利益的拆迁活动。但在被拆迁人看来，拆迁活动得以实施的直接根据是拆迁许可。所有的拆迁矛盾和纠纷都涌向拆迁管理部门，要求予以解决。由于超出了职能范围，拆迁管理部门问题不可能解决所有问题，更为严重的是，由于前置审批部门没有动力吸收利害关系人参与具体行政行为，前置审批行为大都不能取得群众的理解支持，纠纷的根源还在不断产生。

政府管理不到位更常见的表现是推委，不积极、不主动。这种情况主要发生于法律法规的模糊地带，其特点是广泛存在、不易规范、危害巨大。将凡与“拆”字有关的矛盾纠纷不分青红皂白地推向拆迁管理部门，对于拆迁人与被拆迁人的谈判磋商指导不力，甚至以民事关系为由而置之不理，缺乏主动化解矛盾的积极性等，就是这种情况表现。出现这种情况的根源是管理部门自身定位不准确，将自己仅仅定位于管理者，缺少服务意识，结果就是前期“立新”时就积极行使行政权力，为拆迁人办理立项、规划、用地等一系列行政手续，而后期“破旧”时对于拆迁人与被拆迁人之间的补偿关系消极处之。这种“前期积极蛮干、后期消极不干”的做法不仅在理论上站不住脚，实践中危害也非常大。

首先，在城市房屋拆迁中，拆迁人是经济实力强大的单位，被拆迁人则是经济实力相对较弱的分散个体；拆迁人是有计划、有准备的参与拆迁活动的，是拆迁程序的启动者，被拆迁人是被动的加入到拆迁活动中来的。依据现行的法律法规，一旦拆迁人启动拆迁程序，不论被拆迁人与拆迁人是否达成补偿协议，拆迁都会进行下去，被拆迁人的房屋都会被拆除。可见，这是一个力量不对称的博弈，经济学的研究表明，在此场合，政府的职责是直接或间接扶持弱势一方，使其强大起来，达到或基本达到与对手一样的重量级别。否则，任由不对称博弈发展下去，必将是一场灾难。

其次，从民事法律的角度看，政府拆迁管理工作是公权力干预私权利的过程，集中表现为对被拆迁人合同自由的剥夺或限制。合同自由是合同法最基本的原则，是市场经济的基石之一，包括订立或不订立合同的自由、选择与谁订立合同的自由，以什么条件订立合同的自由。在城市规划确定下来那一刻起，被拆迁人就被剥夺了不订立合同的自由；在土地权属证明文件发出那一刻起，被拆迁人又被剥夺了选择与谁订立合同的自由。被拆迁人唯一能做的就是争取比较有利的合同内容，但囿于手段有限，常常无可奈何。从纠正市场“失灵”的角度看，这种剥夺或限制是可以理解的。不过，这种剥夺和限制也使本来就处于弱势地位的被拆迁人更加“弱不禁风”。就维护市场公平的需要而言，由于政府在前期管理中依法限制被拆迁人的权利，在后期管理中理应加强监管，加强对被拆迁人利益的保护，加强对双方谈判磋商补偿协议的行政指导。

前一种政府管理不到位以积极作为的方式损害了被拆迁人的利益，而后一种政府管理不到位以消极不作为的方式置需要得到帮助的被拆迁人于孤苦无依的境地。前者直接制造了纠纷，后者往往激化原有纠纷，甚至造成悲剧事件。

三、建立健全拆迁矛盾纠纷防范和化解机制的构想

防范与化解拆迁纠纷是建设和谐社会的重要组成部分，是顺利开展城市房屋拆迁工作的重要保障。建立防范和化解拆迁矛盾纠纷的长效机制是一项系统工程，需要从多方面着手。

（一）加强拆迁立法，建立健全科学的拆迁制度

利益是矛盾与纠纷的根源，对利益的归属和“界址”进行清晰、明确的界定，是定纷止争的有效手段，这就是产权制度得以产生和存在的根本原因。产权是一束权利义务的集合，规定产权人及相关利害关系人行为的范围。就城市房屋拆迁而言，制定一套科学、严密、明确、具体的权利义务体系即行为规范体系，是化解矛盾、防范纠纷的前提和依据。目前，拆迁方面的立法最大的问题是没有一部法律来统一规范拆迁活动，仅有国务院《城市房屋拆迁管理条例》，这是一部行政法规，效力层级低，过于简单，有的内容自相矛盾，还有的内容有违反《宪法》之嫌。

（二）加强拆迁法律法规的宣传教育

纠纷的发生与当事人的法治意识和法律素养也有密切关系。法治意识强和法律素养高的人，不但通晓自己在拆迁活动中的权利和义务，还熟悉维护自身合法权益的手段，遇事理智，沿法治轨道行为。加强拆迁法律法规的宣传教育的目的，就是加强拆迁当事人的法治意识，提高法律素养，使当事各方自觉遵循法治轨道参与拆迁，以及解决可能发生的纠纷。加强拆迁法律法规教育的方式，既可以是常规的，即通过广播电视、报刊等媒体举办专题知识讲座，或以张贴宣传画、散发宣传单册等行使开展，也可以是有针对性的，针对某一拆迁项目被拆迁人、拆迁人、拆迁实施单位等集中上课。

（三）保障被拆迁人的参与权

至少从理论上说，作为被拆迁房屋的所有人或使用人，被拆迁人有权参与将对其房屋财产造成重大影响的一切活动或决定。被拆迁人通过参与从规划到用地直到拆迁许可等行政管理活动，能更深入了解政府决策为民的本质，在政府与被拆迁人之间建立起良性互动，争取被拆迁人的理解与支持，改变或缓解被拆迁人由于不理解而导致的敌视态度。被拆迁人参与最常用的形式是听证，通过开听证会，被拆迁人及拆迁人反映问题和困难，管理部门在决策时才能更符合实际。必须明确的是，举行听证绝不仅仅是核发拆迁许可或行政裁决环节才需要做的事情，在从规划开始的各个环节均应举行听证，听取有关当事人的意见。

被拆迁人参与拆迁决策的形式还有很多，在有的城市，为解决被拆迁人对拆迁补偿评估金额的可接受性，采取由被拆迁人集体投票选举评估机构、拆迁人支付评估费用的办法。此举大大降低了因补偿不合理所致的纠纷。

（四）信息公开要充分，保障各方的知情权

拆迁活动中的信息公开，不仅包括政府管理部门政务信息的公开，也包括拆迁当事人之间有关补偿的具体信息的公开。信息公开越充分，越能取信于人，杜绝一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推进拆迁工作的顺利开展。

（五）以积极的态度处理纠纷

现实中，有些政府管理部门常常以拆迁人与被拆迁人之间的补偿纠纷系民事法律关系为由，要求当事人走诉讼程序处理。不能说这种做法不合法或不合理，但这种一推了之的做法，也反映出政府管理部门对人民内部矛盾的漠不关心及懒惰。事实上，作为项目建设的行政管理部门，对有关的民事纠纷更知情，协调处理起来有其独到的优势。因此，政府部门应当本着“执政为民”理念，对于与本部门职责有关的民事纠纷，大胆地居中调解，以尽快化解矛盾，维护社会的安定团结。

（六）正确对待拆迁中的“钉子户”

拆迁管理论文篇10

城区房屋拆迁安置是加快城市建设步伐、完善城市基础设施的前提和基础。为保障城市建设的顺利实施，现就加快推进城区房屋拆迁安置工作提出如下意见：

一、进一步落实年度房屋拆迁目标任务

凡政府出资建设的城建重点工程、土地储备项目、城市公益性社会事业项目等涉及的房屋拆迁内容都作为所在镇人民政府、市有关部门（拆迁人）的拆迁任务。市政府将根据年度城市建设计划，确定年度拆迁目标，并以签订责任状的形式将年度拆迁目标任务下达至各镇人民政府。根据城市建设需要以及拆迁进展情况，对年初确定的房屋拆迁目标任务可作适时调整。

二、进一步加强城区房屋拆迁的组织协调工作

1、实行属地负责。全面推行拆迁属地负责制，由各所在镇人民政府对辖区内的拆迁任务负总责，镇长为拆迁第一责任人。为加强对房屋拆迁工作的组织协调，各有关镇人民政府要建立由镇长任组长的拆迁工作协调小组，并明确1名副书记、1—2名副镇长直接负责拆迁工作。同时，要抽调专业人员，成立镇房屋动迁管理办公室，专职人员不少于5人，并保持人员的相对稳定。有拆迁任务的街道、村也要成立相应的拆迁工作办公室，街道、村主要领导为拆迁第一责任人。

2、明确工作职责。镇、村各级拆迁工作机构要全面履行组织、协调、推进拆迁工作的相关职责，具体为：负责拆迁项目的群众动员、房屋拆迁实施单位的选择、辖区内所有拆迁项目的组织实施和推进、协调房屋拆迁中各种矛盾和强制拆迁后的相关善后工作；充分发挥自身优势，调动多方力量，全力做好房屋拆迁的协调工作；做好解释工作，防止突发事件发生；做好拆迁项目残值回收工作，协助抓好拆迁商品房开工建设的前期协调工作，确保房屋拆迁工作的顺利推进。同时，各街道、村还要协助做好房屋拆迁许可听证、裁决听证、行政强拆听证及各类司法文书的送达等基础工作。

三、进一步强化考核奖惩机制

1、加大考核力度。从20**年起，凡有拆迁任务的镇，拆迁任务完成情况列入年度考核内容，对完成或超额完成目标任务的按规定给予奖励。市监察部门要把有关镇人民政府、市有关部门拆迁工作的实施情况作为行政效能建设的重要内容，加强动态管理，严格督促检查。相关镇人民政府对所属街道、村拆迁工作的实施情况，也要建立健全考核机制，形成一级抓一级、逐级抓落实的拆迁工作格局。

2、落实奖惩措施。为确保房屋拆迁工作的顺利推进，市政府将设立拆迁工作镇村协调奖励经费，对各有关镇、村拆迁目标任务完成情况实行奖励。

四、进一步健全城区房屋拆迁部门联动机制

1、加强组织领导。市政府成立市拆迁工作协调小组，由市政府分管市长任组长，市建设、国土、规划、财政、**、民政、环保、法制、城管、房管、园林旅游、工商、税务等部门负责人、市法院负责人和澄江镇、夏港镇、南闸镇、云亭镇政府镇长为成员，具体协调全市的拆迁工作。协调小组下设办公室，办公室设在市建设局。同时，要建立联合会商制度，协调小组每月召开一次例会，协调小组办公室每周碰头一次，定期通报情况，排查存在问题，及时研究协调，化解拆迁矛盾，全力推进房屋拆迁工作。

2、正面舆论引导。各新闻单位要从维护社会稳定的大局出发，坚持正确的舆论导向，加强对我市城市建设的成果、房屋拆迁带来的城乡巨大变化以及人民群众生活的改善等方面的宣传，进一步营造良好的拆迁氛围。

3、强化司法保障。对拆迁过程中的“钉子户”和违章建筑，要综合运用行政和法律手段，多管齐下完成拆迁任务。市各相关职能部门要依法履行职责，过细做好工作，加大执法力度，提供司法保障。

五、进一步严格执行房屋拆迁政策

要严格执行房屋拆迁政策，维护房屋拆迁政策的统一性、严肃性，不得乱开口子、随意调整房屋拆迁补偿标准，确保依法拆迁、规范拆迁、平安拆迁。市拆迁管理部门要进一步完善拆迁管理机制，对拆迁补偿安置实行全过程的监督管理，并建立健全房屋拆迁补偿安置评价体系，把拆迁项目实施情况的综合评价作为拆迁人支付拆迁实施单位劳务费、房屋拆迁估价单位的评估费及相关考核奖励费的重要依据。要严格市场准入条件，建立规范的审查机制，有序放开动拆迁市场，引进有实力、信誉好的拆迁实施单位参与实施拆迁，着力提高拆迁队伍的整体素质，确保圆满完成房屋拆迁任务。