地方文化论文范文
时间：2023-04-06 15:23:40
导语：如何才能写好一篇地方文化论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
作者：王孝千 单位：富阳市东洲街道社区卫生服务中心
建立健全文化建设领导小组和工作小组，做到有人干事、分工负责、责任到人，发挥党、政、工会、共青团、妇女组织各自的优势和积极性，齐抓共管，形成全体职工积极参与的文化建设格局。制订出与“十二五”经济社会发展规划相衔接的文化发展总体规划和计划［3］，明确目标任务和工作重点。通过文体活动抓凝聚力建设和精神文化；通过竞赛比武抓学习文化；通过医疗卫生工作者评先评优抓服务文化；通过岗位廉政教育和营造廉政建设氛围抓廉政文化；通过制度建设和规范化管理抓管理文化，同时给予一定经费保障。明确主题“守护健康，共创和谐”是社区卫生服务工作者的共同愿望，也是社区卫生服务中心文化建设的宗旨和主题。它内涵丰富、个性鲜明，充分体现了社区卫生服务的特点，具有丰富的文化内涵。可以把宣传精神、形象、标志文化内涵作为文化建设的切入点，激发所有工作人员的创新热情，形成团队精神，产生共鸣的效果，使工作人员的奋斗目标与社区卫生服务的发展目标相统一。将文化建设纳入日常工作的议事日程，定期研究，中心负责人切实担负起对单位文化建设的领导和指导责任，保证文化建设的顺利实施。将文化建设工作纳入到各科室年度考核指标体系，与科室评先评优挂钩。同时，把文化建设与党建、思想政治工作、精神文明建设、制度建设和行政管理工作结合起来，使其协调发展，相互促进。
突出重点在办公大楼一楼设立宣传栏，专门进行社区卫生文化建设宣传。在一楼大厅增设电子显示屏，公布社区卫生服务工作动态、办事程序、服务承诺等内容。巩固和开展巾帼文明示范岗、青年文明号创建活动，发挥年轻工作人员、妇女同志的积极性。在办公楼楼梯张贴廉政警示用语，体现浓厚的文化氛围。加强图书室管理，充实业务书籍数量，延长阅览室开放时间。经常开展群众性文体活动，为工作人员搭建一个相互交流的平台。建立荣誉室，展览获得的各项奖励等。精神文化突现“四个一”：即一个宗旨：守护健康，共创和谐；一种社区卫生服务团队精神：敬业、务实、责任、奉献；一种质量理念：用高水平高质量的服务促进社区卫生事业的发展；一种历史使命：争当人民健康事业的“守门人”。强化执行要进一步拓展社区卫生服务功能，加强专业技术队伍建设，着重在内涵建设上下功夫，树立品牌意识［4］，发动全体工作人员尤其是医生学习工作人员守则、行为规范、行风效能建设、道德规范等规章制度。完善各类人员的考评制度和考核标准，制度和标准重点体现工作业绩、职业道德、行为规范、价值观、作风等内容。要求每个科室开展一次社区卫生服务文化建设大讨论，写好关于文化建设学习讨论心得体会，把执行力建设纳入科室和人员考核准则。社区卫生服务中心应充分发挥自身优势，主动深入社区，贴近居民，赢得社区居民的信赖，这也是社区卫生服务能够持续、健康运行的基础［5］。加强社区卫生文化建设对塑造这一功能有着深远的影响和现实意义，当前必须增强具有时代特征的社区卫生服务文化氛围，深入开展全心全意为人民健康服务的宗旨教育、文明行为常识教育、典型人物模范事迹教育，在工作人员中倡导“爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献”的基本道德规范，不断引导工作人员追求更高的思想道德目标。在宣传方面，扩大全科医生在社区的知名度和影响力［6］，规范社区卫生服务文明用语和着装要求，提升社区卫生服务形象。
社区卫生服务中心办公楼大厅和走廊要体现社区卫生特色和文化内涵，建立文化宣传窗（廊）和文体健身活动场所，进一步提升文化建设氛围。总之，文化建设是从非计划、非理性的感情因素出发来协调和控制人的行为，既充分发挥每个人的创造性，又使他们的行为自觉地趋向一致，构成团结协作的整体，为实现医院目标而努力［7］。满足社区居民卫生服务需求是社区卫生服务中心文化建设的出发点和归宿，社区卫生服务中心文化形成后，通过文化的培育、教化和熏陶，用新型的服务文化理念规范工作人员的思想与行为，不断提高他们的个人素质，使广大工作人员树立正确的价值观念，对许多问题的认识就会趋于一致，能增强相互之间的信任、交流和沟通。只要我们持之以恒地用精神凝聚人、用机制激励人、用活动吸引人，就能将文化的理念内化于心，固化于制，外化于行，为社区卫生事业发展提供坚实的思想基础和精神动力［8］，使社区卫生服务工作提高到更高的水平。
篇2
人才培养目标是构建课程结构体系的基础目标，课程设置应以人才培养目标为方向。《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》针对高校在培养文化产业管理专业人才方面提出了基本要求，“要充分发挥高等学校在建设先进文化、培养文化人才中的重要作用。高等学校要全面推进素质教育，以培养学生的社会责任感、创新精神和实践能力为重点，深化教学改革，加强学科建设，提高教学质量，促进学生的全面发展”。依据纲要的基本要求，一些地方高校把文化产业管理专业的人才培养目标明确为：旨在培养德、智、体、美全面发展，适应文化产业快速发展需要，具备深厚的文化理论功能和丰富的人文知识，具有人文素质、创新意识、广阔视野和社会责任，熟练掌握国内外有关文化产业的政策法规、文化产业的经营特点和运作规律，富有较强的学习能力、实践操作能力和创新精神，能够在文化管理机关、文化企事业单位、新闻出版机构、文化传媒等部门从事管理、创意、经纪、教育等工作的应用型、复合型人才。并使所改专业围绕人才培养目标与专业方向构建“平台+模块”式课程结构体系。
二、构建地方高校课程结构体系的原则
一是多元化原则。多元化原则就是从全方位、多角度的层面去构建课程结构体系。如人才培养目标中强调对学生多方面能力的培养，课程结构体系就不能只从单一的能力角度构建，而应体现在综合能力、专业基础能力和、专业专长能力和能力拓展等多角度设置相关课程，提升学生的各方面能力，促进学生全面发展。二是特色性原则。服务区域经济社会的发展是地方高校的办学宗旨，只有加强同地方文化产业市场的紧密结合，才能办出特色专业，才能使之生存下去且发展下去。如文化资源较丰富的地区，当地高校可以结合这种文化资源优势开设有具有特色的课程。池州学院在文化产业管理专业课程设置中结合了池州的地方文化资源开设了符合地方特色的“池州文化资源规划与开发”的专长课程。三是实践性原则。文化产业管理专业是一门实践能力很强的课程，构建课程体系时要注重实践课程体系的建设，加强对学生文化产品的策划、开发、营销能力、沟通能力、创新能力、团队合作能力等能力的培养，努力同地方政府部门、演艺公司、文化团体等单位建立实践实习的合作机会，打造产学研为一体的课程结构体系。
三、“平台+模块”式课程结构体系的构成
（一）结合地方特色，构建“平台+模块”课程结构体系
“平台+模块”课程结构体系是在完全学分制教学管理的环境中，在“平台”基础上进一步细化“模块”，以能力培养为导向，设置不同的能力模块，为地方培养经济文化建设和社会发展需要的应用型、复合型人才。“平台+模块”课程结构体系由综合能力平台、专业能力平台、能力拓展平台3大平台，若干能力模块组成。
1．综合能力平台
综合能力平台是学生必修的公共课程，包括五个模块，旨在提高学生的价值判断能力、身心调试能力、外语沟通能力、计算机信息处理能力等综合能力。这些课程是培养文化产业管理专业学生其他能力的基础，是培养德、智、体全面发展人才所必不可少的课程。
2．专业能力平台
专业能力平台是培养文化产业管理专业人才的核心，结合地方本科院校发展的需求，这一平台设置四个模块。专业认知能力模块旨在培养学生对文化产业管理专业的基础认知能力，是针对刚进入高校的大一新生设置的课程模块。通过课程学习和认知实践课程的锻炼，加强学生对专业课程学习和实践课程操作的能力培养。专业基础能力模块旨在培养学生具有文化产业管理方面的基础能力，分为文化理论分析模块、文化经营与管理模块、文化产业分析能力、文化创意与策划基础能力四个子模块，是学生必须修读的课程。理论分析模块培养学生具有对文化现象进行甄别、判断、分析的能力；文化经营与管理能力模块培养学生具有计划、组织、动员、协调的能力，要求学生既能懂经营又善于管理；文化产业分析能力模块培养学生具有对产业现状、存在的问题以及发展前景进行判断分析能力；文化创意与策划基础能力培养学生具有创新思维和基本的创意与策划能力，为进一步提升其应用能力奠定基础。专业专长能力模块旨在培养学生专业化的能力，是学生选修课程，以发展学生的兴趣、爱好和个性为主要目的。地方高校应结合地方文化特色及地方文化市场的需求，充分利用地方资源，设定相关课程。专业应用能力模块旨在培养学生的实践动手能力与初步的科学研究能力，是学生必修课程。根据地方高校人才培养目标和人才培养方向的能力要求，筛选与培养学生专业能力直接有关的专业知识内容，配合实施教学，突出培养学生的专业应用能力。
3．能力拓展平台
能力拓展平台是专业学生选修的辅助课程，通过这一平台进一步拓展了能力锻炼的途径，充分利用了高校第二课程的教学资源，培养学生的创新创业能力、就业能力、社会实践能力，使学生掌握理论知识的前提下，适应社会对“技能”人才的需求。
（二）需要处理好的几个关系
1．正确处理专业基础能力模块与专业专长能力模块的关系
合理设置专业专长能力模块课程，培养个性化的人才专业专长能力模块是培养学生个性的有效载体，需要充分重视。第一，适当压缩专业基础能力模块课程，增加专业专长能力模块课程所占的比重，使之占总学时的25%左右。第二，合理安排专业专长能力模块课程。根据人才培养目标与方向的需求，改变“有师开课、无师不开”的狭隘观念，增设专业专长模块的课程。第三，增加学生选修专业专长能力模块课程的自由度，不能把其变相为必修课，让任课教师或教研室主任来选定。另外，要想给学生提供较大的选择余地，还必须开发课程资源，扩大专业专长能力模块课程开课的门数，扩大选课的自由度。
2．正确处理理论课程与实践课程之间的关系
增加实践教学课程的学时，培养学生实际动手能力建立理论课程与实践课程一体化的课程体系，这既是课程组织结构上二者的并行推进、有机结合，又内含了实践课程与理论课程具有同等重要的地位，同时也要求建立与理论课程要求相适应的形式多样的实践课程体系。具体需要注意以下几个方面：一是提高认识，树立理论课程与实践课程同等重要的教学理念，在课程设置过程中加强实践课程的设置；二是正确处理好一门课程的理论教学与实践教学内容、学时方面的协调配合问题，适量增加实践教学的学时比重，一门专业能力平台课程的实践教学学时需占总课时的20%以上；三是单独开设与专业人才培养方向相适应的实践教学课程或项目，并按教学要求组织教学，提高其在整个教学过程中的比重，可以通过专业实训、课程实训等单独实践项目形式加强实践教学的实施；四是多创造条件，组织学生积极开展池州或具有代表性的文化市场和文化资源的社会调查、社会实践等活动，加大第二课程学分比例。
3．正确处理课程之间横向与纵向之间的关系
充分考虑同一学期各类课程开设顺序和不同学期课程间的衔接关系课程在设置过程中必须要根据学生的身心发展以及科学知识的递接性，处理好课程的衔接问题。课程横向上要在同一层次课程之间建立课程群，纵向上要处理好学科基础课、专业核心课、专长课之间的关系。课程衔接是人才培养目标、教学内容、学分课时数的链接。因此需要做到以下几点：一要保证课程群培养目标的一致性；二要保证教学目标相同的课程连续开设，根据课程间的前后续关系安排课程顺序，做到知识的系统链接，前者必须为后者服务，后者必须与前者做好衔接；三要对学时学分合理调配，不同的课程在教学内容上有所不同，学科基础课程、专业核心课程、专长课在学时安排上要合理配置，教学课时过多就会浪费教学时间，教学课时过少就不能较好地实现教学目标。课程内容既要保证本门课程的独立性，也要注意与其他相关课程内容的衔接，保证知识之间的完整性。
四、结语
篇3
关键词：房地产房地产营销营销策划
Abstract
Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.
Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing
引言
改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。
在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。
1房地产营销策划
1.1房地产营销策划内涵
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。
1.2房地产营销策划特点
1.2.1“以人为本”
房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。
1.2.2地产营销策划是各种理念的复合
理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]：
生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。
智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务[4]。
投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
1.2.3策略和手段是营销策划的生命
楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销策划中所采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，再依靠营销手段使其具体化，那么最终产生的结果也将会是令人满意的[5]。
1.3房地产营销策划作用
1.3.1准确决策
房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家的决策更为准确，以尽量避免项目在运作中出现的偏差。
1.3.2增强竞争力
房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，房地产策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
1.3.3增强创新能力
房地产策划能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
1.3.4有效整合资源
房地产策划能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用[6]。
2房地产营销策划内容
2.1市场分析
2.1.1市场供给调查分析
针对某一时期该区域市场供给状况的调查主要包括：市场上已有的在售住房、同期将要建设的项目以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式；同等级房地产企业的数量、实力和市场占有率；同等级房地产企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果；同等房地产企业、同等项目销售情况和空置情况。
2.1.2市场需求调查分析
首先要调查消费需求的满足状况，即市场的实际需求状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次，这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样，他们需要什么结构和面积的住房。再次，他们的收入水平、受教育状况以及会购买、能够买什么样的住宅，愿意以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。
2.2项目自身分析
项目自身在分析外部环境的同时，必须分析其内部环境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身情况进行分析，例如SWOT方法，它能把内、外部环境有机结合起来，使我们能调整策略，谋求更好发展，又因为是经过认真地分析得出结论，所以也能够提高决策的质量[7]。
2.3目标市场的确定
不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群，此时在对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划，包括媒体的选择、组合，宣传主题、力度，诉求方式和其它辅助手段，同时，人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考虑如下问题：目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。
2.4项目定位
项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。例如，“海逸长洲”的目标客户是上层富裕家庭，它的项目定位是度假、休闲场所，身份地位的象征。“远洋新天地”的目标客户是白领人士，它的项目定位是文化丰富的和谐生活。
2.5项目推广
2.5.1项目推广过程
房地产的营销过程共可分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期，所以项目推广过程也应该相应的分为四个阶段，一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划，所谓“量体裁衣”[8]。例如：在预热期，可以以突出项目的物业主题为主，展示楼盘的基本情况。
2.5.2项目推广方式
项目的推广实施是整个推广过程中的关键，是将推广计划具体落实的过程。从目前国内的实际情况来看，房地产项目推广以广告推广为主，广告效果的好坏直接影响到整个推广过程的成败。除此之外，活动推广和品牌推广也占据着重要的地位。活动推广可以借由一些活动来吸引公众关心，来提升形象、促进销售的目的。而在房地产市场竞争日益激烈的今天，品牌的树立就越发显得尤为重要了，品牌推广越来越成为决胜的关键。
3房地产营销策划存在的误区、对策及发展方向
3.1房地产营销策划存在的误区
3.1.1房地产公司在营销策划中的误区
（1）只以销售结果作为成败关键
房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标，不注重真正的全程营销过程，主要以广告投入为主。就拿天津来说，天津的房地产市场这几年是很火的，房价一涨再涨，由均价3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但随着房价的不断急速攀升，市场销售开始减缓。于是，各家房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间在同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间，房产广告铺天盖地席卷而来，然而最终，这些费用还是得由消费者来承担。
（2）营销策划重心在营销而非策划
房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营，而忽视了对产品的开发，就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计，然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度，知晓度远高于认知度，忠诚度低而且品牌联想模糊零碎。房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格，一味追逐市场流行，而抛弃了真正的文化根基。
3.1.2策划人对自身工作的认识误区
（1）策划人的专业性不强
现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘房地产营销策划人员，但真正满足需要的人却很少。房地产业在近几年来飞速发展，由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性，使得现阶段鲜有专业的从业人员，很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识，而对房地产业没有一个整体的认识，有的只是一些其他行业的营销操作经验，不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。
（2）策划人过于注重甲方、乙方的概念
就现在看来，房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作，因而，策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置，把自己作为乙方，没有有效的建立起一种平等的合作关系，没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来，根本不具有任何的专业性。策划公司由于是专业从事这方面的工作，因而对市场具有更多的敏感性，在很多方面认识更深刻，经验更丰富。可是却在很多时候，在很多事情上不坚持原则，并且主动性不强。
3.1.3政府认识中存在的误区
（1）政府没有意识到房地产营销策划重要意义
房地产营销策划应该是一个全民参与的过程。这关系到一个城市的现在和未来，也关系到在城市中生存的每一个人的现在和未来。这是一个要将宏观和微观结合考虑的问题，涉及到城市的整体形象、可持续发展与城市文化。
政府没有对其进行很好的指导与规范。由于认识方面的缺失，政府对房地产的整体发展没有一个很好的长期规划，过于注重短期的经济效益，不能有一个准确地定位。这将严重阻碍城市的发展，阻碍经典城市和百年住宅的形成。
（2）政府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视
在各高校中，房地产专业设置很少，相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的，而房地产营销策划就更加只是这个专业中的一门并不专业的课程。很多房地产专业有的还只是一种笼统的营销策划课程，没有注意两者之间所存在的根本区别。以至于，当前市场上专业人才严重缺乏，很多人只是冲着收入高而来得。其严重结果可想而知。
3.2应对房地产营销策划问题的对策
3.2.1摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念
整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作，我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导，深层次来说是企业文化与核心理念的推广，是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行，既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念，营销策划必须符合城市可持续发展的要求，从城市的整体营销入手，以铸造经典城市为目的，建造与城市文化相融合的住宅，并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它，需要大家共同的努力。
3.2.2政府正确调控及把握正确方向
政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定，如：在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅，其他的方面由开发商自己掌控。这样，开发商既能放手尝试新的观念或形式，底层市民的利益也有了一定的保障。
3.2.3房地产商的先进开发理念
房产商应有一种前瞻性的眼光，房地产业即将从新洗牌，产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源，原址是天津玻璃厂，几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物，做为开发商施展“手脚”的障碍，通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度，保持原有建筑的历史风貌，并使其巧妙的融入现在的建筑中，比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园，在新的规划中被保留下来；吊装车间被赋予现代材料和形式，激活成为晶莹剔透的社区会所；老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中，成为标志性的要素[9]。
3.2.4策划人的责任感
策划人，作为一个策划人的意义，需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程,虽然存在着不小的阻力，但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持，房地产开发商不一定理解，公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮，但我们的脑子应该清醒，这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要，重要的是责任感。有责任感就有思考，有思考就有希望。
3.3房地产营销策划发展方向
3.3.1品牌观念与效益观念转变
房地产的策划观念从产品品牌观念向企业品牌的观念转变；从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。现在，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，如天津的"水晶城"项目的策划已在观念转变中大做文章。该楼盘在名称上着重体现企业品牌的声誉，在观念上着重表达"历史的庆典"的主题概念，追求生态住区可持续发展的至高境界。实现这一理念，不是策划人的刻意做作，而是人们对住区观念要求变化、创新的必然结果。
3.3.2房地产的策划组织方向转变
房地产的策划组织从"自由策划人"走向群体组织；从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道。由于房地产策划最早是由"自由策划人"实践、探索而逐渐发展起来的，至今还有不少"自由策划人"。随着房地产策划业的深入发展，策划人必然走向规范的组织化道路。这是因为房地产业的发展，项目开发涉及到人文、经济、管理、建筑、IT业、生态与环境等多个方面，各方面需要互相协作。再有，策划人要使策划的项目成功，必须充分利用与策划有关的信息，但策划者个人无法收集、分析、整理、归纳大量的动态信息，进而作出正确的判断和决策。
3.3.3房地产的策划方法转变
房地产的策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方法上。项目策划概念是当前房地产策划方法上的主要特征，它强调某个概念的创意而使楼盘热销。随着消费者消费出发点的改变，消费者买房不只是买"概念房"，还要买"精品房"。因而，楼盘的细节、细部的完美和舒适将进一步引起购买者的重视。
3.3.4房地产的策划理论转变
房地产的策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理论体系。几年来，房地产策划经过优秀策划人的辛勤努力，策划思想不断丰富，策划理论研究日益深入，这些实践积累起来的真知灼见是房地产策划理论不可多得的财富。经过策划人不懈地实践、积累和探索，全面、科学的房地产策划理论必然会呈现在人们面前。
3.3.5房地产的策划信息转变
房地产的策划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从定性分析转移到定性定量相结合。现代计算机业、互联网业的发展，使人们利用计算机和互联网进行房地产信息的搜集、分析、加工、整理乃至运用成为可能。从发展观点看，处理信息时定性与定量相结合，互为补充、互为促进，才能使信息处理达到科学化，才能准确地反映市场动态情况。如果这样，房地产策划水平就会产生新的提高，新的飞跃[10]。
4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用
海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。
4.1市场分析
4.1.1市场供给调查分析
2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。
笔者选取本案周边五个项目进行对比分析：
项目名称
建筑面积（M2）
均价（M2）
总价范围（万元）
春和景明
30万
4600
35-62
风和日丽
9万
4700
34-62
百合春天
22万
4600
32-60
阳光星期八
46万
5000
30-75
爱家星河国际
14万
5500
50-77
与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。
项目名称
面积指标（平米）
主要面积配比
两室
三室
两室
三室
春和景明
73-93
100-130
42%
40%
风和日丽
90-102
120-130
47%
33%
百合春天
90-100
120-130
47%
30%
阳光星期八
96-110
125-150
56%
30%
爱家星河国际
92-108
115-140
37%
63%
进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。
项目名称
环境特点
配套特征
春和景明
无显著特征
楼宇对讲
风和日丽
文化主题景观
楼宇对讲
百合春天
无显著特征
会所、社区智能化水平较高
阳光星期八
水景式设计
会所、社区智能化水平较高
爱家星河国际
中心主题景观
酒店式管理
进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析
2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。
4.2海韵家园项目SWOT分析
4.2.1优势
本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。
4.2.2劣势
近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。
4.2.3机会
在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。
4.2.4威胁
项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。
4.3海韵家园项目目标市场分析
主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。
次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。
目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。
4.4海韵家园项目定位
4.4.1定位依据
随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。
4.4.2海韵家园项目定位原则
挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。
4.4.3定位方向
项目定位：CLD北岸风情典范社区
主题定位：独享尊崇，私有首府
价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右
四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右
产品设计：主打房型为三室和跃层
园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房
项目总建筑面积：8万平方米
为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。
4.5海韵家园项目推广过程
由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。
4.5.1老客户转化期
本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。
时间阶段:9月10日——9月25日
主要营销手段：
（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）
（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。
时间阶段:9月25日——10月15日
主要营销手段：
（1）A卡的客户分批次前来现场选房。
（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。
4.5.2客户新增期
在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。
时间阶段:10月15日——11月6日
主要营销手段：
（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。
（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。
4.5.3开盘强销期
项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。
时间阶段:11月6日——12月30日
主要营销手段:
（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。
（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。
（3）通过各种销售政策以及适当的促销政策，来促进销售业绩。
4.6海韵家园项目推广方式
4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用
海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。
4.1市场分析
4.1.1市场供给调查分析
2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。
与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。
项目名称
进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。
进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析
2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。
4.2海韵家园项目SWOT分析
4.2.1优势
本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。
4.2.2劣势
近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。
4.2.3机会
在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。
4.2.4威胁
项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。
4.3海韵家园项目目标市场分析
主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。
次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。
目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。
4.4海韵家园项目定位
4.4.1定位依据
随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。
4.4.2海韵家园项目定位原则
挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。
4.4.3定位方向
项目定位：CLD北岸风情典范社区
主题定位：独享尊崇，私有首府
价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右
四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右
产品设计：主打房型为三室和跃层
园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房
项目总建筑面积：8万平方米
为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。
4.5海韵家园项目推广过程
由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。
4.5.1老客户转化期
本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。
时间阶段:9月10日——9月25日
主要营销手段：
（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）
（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。
时间阶段:9月25日——10月15日
主要营销手段：
（1）A卡的客户分批次前来现场选房。
（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。
4.5.2客户新增期
在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。
时间阶段:10月15日——11月6日
主要营销手段：
（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。
（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。
4.5.3开盘强销期
项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。
时间阶段:11月6日——12月30日
主要营销手段:
（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。
（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。
篇4
关键词：地方文化志 群众文化 功用
一个地方必然有其悠久的历史，为了记录了保存，基本上每个地方都有记录这些历史的地方志。然而，单就文化工作而言，专门编纂文化志的却并不多见，尤其是作为街道这一级的基层组织编纂文化志，就更为罕见。所幸的是，我所在的街道——深圳市宝安区西乡街道，就做了这样一项具有开拓性的工作，在全国也许是开了先河。
在深圳市宝安区西乡街道党工委和办事处的正确领导和大力支持下，在工作人员的辛苦付出和社会各界的共同努力下，历经四年多时间，编纂完成了《西乡文化志》。我在研究群众文化工作时发现这本《西乡文化志》对于群众文化工作，影响面之广、意义之大、作用之明显，均远远超出了我的当初编纂时的判断。
一、文化志作为专项志，内容详细而全面
一般情况，地方志里面肯定会提到文化工作，但是一般都是放在“科技、教育、文化、卫生、体育”，简称“科教文卫”专栏予的扼要介绍。限于篇幅，不可能详细地一一介绍，只能拣重点作以记录叙述。这样，难免记录的内容就不够全面，也不够详细。《西乡文化志》详细记录了和文化相关的方方面面，内容非常翔实，非常全面。不但有文化机构、文化设施与投入、文学、艺术、宗教、群众文化、文化交流、文物、民间民俗文化、文化市场与管理等内容，我们还收录了具有代表性的作品。
二、文化志具有很高的史料价值
“志”本身就具有史料价值，因为是对于历史的记录，便于保存，也利于传承。比如：历史一些当地的民谣、儿歌，可能以后再过几十年就会失传，没有人能够记得，更没有人会唱，我们通过“志”的这种方式记录整理下来，就能够完整保存，可以世代传承下去。
文化的力量是非常巨大的，可以穿越时空，对于一个民族和国家，都有深远的影响。正如英国著名历史学家汤因比所说：“就中国人来说，几千年来，比世界任何民族都成功地把几亿民众从政治、文化上团结起来，他们显示出这种政治、文化上统一的本领，具有无与伦比的成功经验”。①保存史料意义巨大，是志在当代，功在千秋，可以惠泽子孙万代。
三、文化志具有学术研究价值
随着历史的发展，时代变迁，社会的进步，很多东西都会发生变化，那么，若干年以后，我们的后人如何探寻我们的生活轨迹呢？就不得不从历史文献资料中去找寻。而我们现在想知道前人的文化习俗，也是从前人留下的珍贵资料中寻找。
对于《西乡文化志》的编纂，我们也弄清楚了西乡文化发展的历史轨迹和脉络，根据这个特点，可以预测未来发展趋势和走向，可以更好地有的放矢地开展群众文化工作，促进文化的大繁荣、大发展。对于其它从事文史研究的人员考证或者研究西乡的文化，具有一定的学术参考价值，也为研究者提供了难得的资料。因为“志”中所列，均是我们工作人员经过收集、整理、筛选、核实等等环节，能够经得起检验的真实保贵资料。
四、文化志具有教育功能
首先，编纂“志”的过程，本身就是一个教育的过程。因为修“志”是一项系统的工程，工作量较大，耗费时间也较长，参与人员众多。凡参与的人员，都会增长一些新的见识，更多地了解西乡这块地方的文化历史和现状。而这些系统全面的知识，以前没有渠道获得。此次通过修“志”才有了这样一个难得的机会。
其次，对于《西乡文化志》的印刷发行，读者也会从中受到教育。当然，“志”的发行是有限的，主要是西乡的人民群众。学校师生是《西乡文化志》比较集中的一个读者群体，对于了西乡文化历史，起到了很大的帮助。老师可以借助《西乡文化志》掌握更多更丰富的素材，可以更好的激发学生的学习兴趣。对于青少年的培养，起到积极的作用。让青少年从小就了解家乡，热爱家乡。
最后，加强了外地移民的文化融合。从前外地人普遍认为深圳之前是个小渔村，更有甚者认为深圳古代是荒芜人烟的不毛之地。据此有人说以前深圳是文化的沙漠，没有任何文化积淀。通过《西乡文化志》新移民们读了之后，才明白了自己的误解。不但热爱现在的西乡，也喜欢西乡的过去。再遇到别人谈论深圳历史的时候，就会纠正别人和自己过去一样的误解和偏见。
五、文化志对于群众文化的创作有促进作用
群众文化的造创作需要源泉，我们通过编纂《西乡文化志》，找到一些素材和艺术营养，可以说是“古为今用，推陈出新”，更加有利于我们的创作。新创作的舞蹈加进去了之前渔民、蚝民劳作的动作，演出之后受到了中老年观众的一致好评，因为这些动作勾起了他们的回忆，重新将观众带回了已经逝去的那个年代。我们创作的歌曲中借用了渔歌的曲调，在社区居民中更容易广为传唱，非常对居民群众的胃口。而借助本土传统文化创造出来的东西，更容易让群众接受，因为宣传效果会更好，内涵丰富而具有历史厚重感。
六、文化志可以促进社会主义精神文明建设
社会主义精神文明建设和文化工作密不可分。通过对传统文化的梳理、筛选，再在社区居民中间进行传播，对于改善社会风气，提高居民的人文素质，都有很大的帮助和促进作用。“当代文化中的许多现象，如相当多的通俗文艺以刺激人的感官为能事， 是远离审美，或反审美的。因此，不能把审美文化理解为当代文化。” ②对于培养居民的审美情趣，提高审美水平，促进社区群众的精神文明帮助很大。
总而言之，编纂《西乡文化志》对于西乡街道的群众文化工作具有很大的推动促进作用。我仅仅是从我个人的研究领域，侧重于从群众文化方面进行一点探讨而已。我仅代表我一家之见，希望对于正准备编纂地方文化志的地方能够有些许参考价值，若有，则我倍感欣慰。
参考文献：
①广少奎、展瑞祥主编的《民族精神教育》，中国石油大学出版社2007年10月第1版
篇5
关键词：地方文化；语文教学；利用；价值
中图分类号：G633.3 文献标识码：A 文章编号：1992-7711（2014）05-0046
一、引言
地方文化是一个地区的人民在长期生活中逐步形成的物质和精神文化的总和。作为一种长期以来创造、积淀和传承的宝贵的精神财富，地方文化有其地域鲜明的本土特色、独特的文化价值和内涵。
初中语文一线教学可巧借地方丰富的文化资源来提高学生的语文水平和语文素养，充分发挥语文教学的育人功能，让优秀的地方文化震撼学生的心灵，培养学生热爱家乡的情感，拓宽学生的视野，进而陶冶其情操，促进学生健康而有个性的发展。
二、地方文化在初中语文教学中的开发与利用
《语文课程标准》指出：“各地区都蕴藏着自然、社会、人文等多种语文课程资源。学校要有强烈的资源意识，认真分析本地和本校的特点，充分利用己有的资源，积极开发潜在的资源去努力开发，积极利用。”“语文教师应高度重视课程资源的开发与利用，创造性地开展各类活动，增强学生在各种场合学语文、用语文的意识，通过多种途径提高学生的语文素养”。这表明初中语文教学要十分重视和强调校内外的语文教育资源，组织语文实践活动，使“语文的外延和生活的外延相等”，改变应试教育下只读教材现象，在实际社会大环境中培养和发展学生的语文素养。
然而，长期以来，初中语文教学却常常忽视地方文化的教育功能。一方面，长期的应试教育使得学校漠视对学生综合素养的培养，学校教学对地方文化比较冷落，未能有效利用地方文化资源；另一方面，教材片面强调普遍性，缺乏对地方文化的引入和利用。
在此，笔者认为将地方文化引入初中语文教学，全面提升学生的语文素养还需要做到以下几点：
1. 融入课堂，文化教育
由于初中语文教学主要是在课堂上进行，要想引起学生关注地方文化，必须想方设法将地方文化资源融合进语文课堂教学。语文教师要参照《语文课程标准》，根据教学目标合理地选择利用地方文化的方式。以地方文化作为语文课堂教学的辅助材料或者把地方文化作为课堂教学的突破口，提高学生兴趣；或者设立地方文化专题讨论会，以地方某方面的文化为侧重点，引导学生进行深入学习。
2. 实践活动，探究学习
由于语文课堂教学时间是有限的，讲授的理论也略显枯燥，学生在课堂上的学习很难对地方文化有深刻的领悟和认识，有感官的、细致的体会。同时，初中学生所处的年龄段又生性好动，所以在语文教学中，教师要将学生引领到生活实践中，鼓励学生利用课外时间积极主动地探索身边的地方文化。地方文化孕育在实际生活中，中学生只有走出教室，主动探索，把自己融入到浓厚的地方文化氛围中，领会其人文精神，这样比课堂学习更有效、更有主动性。
3. 生活中贯穿语文，行动中渗透文化
语文教学与实际生活息息相关，只有热爱自己生活中的人、周围的事，才能激发自己学习语文的动力。地方文化正好为中学生语文学习提供了这样一片天地。学生身处于地方文化之中，细心观察，用心体会，热爱与自己共同生活的风物人情，认同时间积累下的历史文化，使学生认识到自己不仅是文化的载体，而且更应该对文化具有传承和发扬的责任感和使命感。这将大大提高学生对地方文化的感受力，也在一定程度上推动着初中语文教学的发展。
三、初中语文教学引入地方文化的价值和意义
将地方文化引入初中语文教学之中具有深刻的文化意义和教育意义，对青少年健康全面的成长也有很大的价值，具体分析有以下几点：
1. 有利于培养学生热爱家乡的感情
地方文化在长期以来的积累过程中蕴涵着丰富的人文精神资源，它为语文教学提供了鲜活的宝贵的课程材料，同时为培养学生良好性格和塑造健康的人格，提供了坚实的精神基础。青少年通过对地方文化的认知、感受和理解，了解本地文化的历史和由来，确认自己的文化特性，从而形成自己的人格修养和文化品格，培养他们热爱家乡、报效家乡和国家的美好情感。
2. 有利于培养学生的探究能力
初中语文是实践性很强的课程，通过语文综合性学习活动在实践活动中培养学生的语文能力。地方文化资源中生动鲜活、丰富多彩的文化材料能够最大限度地满足学生的实践感受需求。例如参观古迹、寻访名人故居、观赏民间戏曲、搜集民谣民歌等等。在这样的学习活动过程中，学生只有相互支持、相互配合、通过有效的沟通，才能解决问题，完成任务。这种实践性较强的语文教学活动有利于学生自主、合作、探究的学习方式的开展。
3. 有利于构建开放而有活力的语文课程
地方文化的活力和开放性使得语文“这本小书”和生活“这本大书”融为一体，超越狭隘的教育内容，强调语文学科与其他学科的有机联系，密切语文课堂与社会生活的关系。
初中语文课堂教学引入地方文化，强调语文生活的教育意义，使语文课程不局限于教科书、教师甚至学校。而将学习语文的视野扩大到整个生活世界，让学生在更为广阔的空间学习语文、利用语文，则有利于构建开放而有活力的语文课程。
四、结束语
篇6
1.河南地方戏做亮点
在导入环节，先给学生唱一段河南豫剧《花木兰》中的《谁说女子不如男》选段，让学生选择并讲出老师唱的是哪个省的地方戏。随后根据学生的选择情况再范唱安徽的黄梅戏《女驸马》中的“为救李郎离家园”和浙江的越剧《红楼梦》里的“天上掉下个林妹妹”，让学生直观地感受地方戏曲的不同特点。这种听辨过程，让学生有了新鲜感，激发了学习积极性，初步感受到了我国地方戏曲的丰富多彩与差异性，为后续教学铺好垫。在学唱环节，让学生带着“你认为哪一句最具有河南的地方特点”的问题，听一遍《编花篮》范唱录音。因为在之前的导入环节，教师范唱过《谁说女子不如男》选段，所以学生根据直觉很容易说出答案，即最后一句：“那嗬依呀哎”。教师进一步追问原因，以加深印象。思辨环节，为了能让学生的感性认识趋向理性思辨，老师将豫剧《谁说女子不如男》中的最后一句甩腔和《编花篮》中的最后一句对比范唱，让学生听辨异同。学生一般会很快发现这两句很像，这时，教师顺势指出两首民歌的相同之处在于均吸收了河南地方戏曲的旋律音调，所以会显得非常具有河南的地方韵味。通过这些环节中对地方戏曲的恰当引用，不但能激发学生的学习热情，有助于学生对歌曲的理解和学习，也是一种潜移默化的地方音乐文化的渗透。
2.河南方言破难点
每个地方的音乐与本地的语言都有着千丝万缕的联系，甚至起着至关重要的标鉴引导作用。鉴于这一点，教师仔细分析了歌曲的谱子，并画出每个字、词的旋律线，再用河南方言说一说、比一比，学生们发现有相似之处，在普通话里，“编”是第一声，而在河南话里它是第三声，如果歌曲的谱子里没有前倚音，唱出来就像普通话里的第一声，而加了前倚音，就变成了先低后高的三声，符合河南话“编”的音调。这一句让学生用河南话说一说，再唱一唱，学生很容易发现二者之间的关联，随之也会将前倚音唱的特别到位，很好地解决了倚音的演唱难点。在这一环节学生说的很起劲，唱也很兴奋。用方言带动歌唱，感受地方音乐特点，在教学内音中渗透地方音乐文化。
3.牡丹花贯穿教学过程
河南洛阳盛产牡丹花，作为“国花”，牡丹花不但是河南人民的骄傲，也是河南地方音乐文化的重要内容之一。而《编花篮》这首歌里的花指的就是牡丹花，里面的歌词也处处唱的是牡丹花，因此，将“牡丹文化”作为一个渗透河南地方音乐文化的基点带入课堂，则显得尤为有意义。首先在课件设计上，采用各种牡丹花图案为背景，不同颜色、不同品种、不同形态的牡丹花为学生营造了氛围，将学生的视觉、听觉和感觉融为一体，紧紧把学生的学习兴趣点集中到课堂中去。其次在学唱环节，为使学生进一步熟悉歌曲，更为直观地了解牡丹花，播放各种牡丹花的动态视频，配上《编花篮》的伴奏音乐，伴着老师有感情的讲解，让学生在音乐中欣赏牡丹花的美，在观赏与现讲解中了解牡丹花的价值。这样，不但使他们熟悉了歌曲的旋律，也激发他们热爱牡丹、喜爱河南地方音乐之情。
4.对比教学把握歌唱情绪
在歌唱的情绪处理环节，为了让学生更好地把握歌曲情绪，将江苏的《茉莉花》与河南的《编花篮》进行对比，边唱江苏《茉莉花》边问：“‘我有心采一朵戴，又怕看花的人儿骂’她采了吗？”“‘我有心采一朵戴，又怕来年旁人笑话’她采了吗？“‘我有心采一朵戴，又怕来年不发芽’她最后采了吗？”没有，都没有，说明江苏姑娘比较害羞、委婉、含蓄。再唱《编花篮》：“摘、摘、摘牡丹，三朵两朵摘一篮！”说明什么？说明河南姑娘具有豪爽、率真、大气的一种地方性格。另外，在音乐的旋律上也进行对比，江苏的民歌《茉莉花》旋律中，音与音之间的距离较近，一般以小波浪式的旋律线条为主，而河南《编花篮》旋律中音与音之间的距离较大，旋律起伏较明显，有六度、八度大跳等，表现了河南人豪爽的性格。有了这种对比提示后，再问学生：在唱这首《编花篮》时，我们应该用一种什么样的情绪去演唱，学生很快就找到了感觉。对地方音乐文化的讲授，不一定要照本宣科，可以通过幽默的课堂语言、教材的有效整合等，让学生轻松、愉快地了解、掌握地方音乐文化特色，让学生在“玩”中就不知不觉地接受了民族音乐文化的熏陶。
二、教学思考
课标指出“应将我国各民族优秀的传统音乐作为音乐教学的重要内容。通过学习，学生熟悉并热爱祖国的音乐文化，增强民族意识、培养爱国主义情操。”地方音乐文化在小学音乐课堂中应加强地方音乐文化的传播意识；充分挖掘地方音乐文化素材；把握地方音乐文化渗透音乐课堂的尺度。
1.加强地方音乐文化传播意识
在我们的音乐教材中，几乎涉及了各个民族、各个地方的音乐、歌曲，这些音乐作品都是精心挑选过，具有很强的代表性，为学生了解、熟悉地方民族音乐提供了很好的素材。我们的音乐课堂应充分运用这些素材，有计划、有目的地进行地方民族音乐文化的教学渗透。另外，不能以学生年龄小，很难理解地方音乐文化的内涵为借口，处处回避对地方音乐文化的教学；也不能以课外的音乐媒介更为丰富，手段更为灵活（如通过动漫、电影、电视纪录片等方式获得相关信息），而忽略对于教材中的地方音乐文化内容和素材的使用。如若如此，就不能体现音乐课堂作为弘扬地方民族音乐文化主阵地的价值。在《编花篮》的教学设计中，由于歌曲为一段体结构，曲调流畅，朗朗上口，按照传统教学模式，很多教师会选择将其设计为以歌唱为主的综合课。要么将本单元的其他内容融合进来，进行教学内容的整合；要么像前面的执教者一样，只关注学生的声音、合唱能力、为歌曲伴奏、欣赏不同版本、随乐舞蹈等，使整堂课体现音乐学科的特点。但是，作为一首地方民歌，在整个课堂里丝毫没有涉及到地方音乐文化的内容，岂不感到可惜和遗憾呢！因此，不能因为教师缺乏弘扬地方音乐文化的意识，从而使学生受地方音乐文化熏陶成为美丽的泡沫，使引导学生弘扬地方民族音乐文化成为空谈。
2.挖掘地方音乐文化素材
《音乐课程标准（2011年版）解读》指出“一首乐曲往往成为当地民族感情的生动展现，一首歌曲往往真切地表达出了当地人民群众的生活、思想、感情、愿望。”1阐明了音乐与当地的地方文化之间有着密切、深厚的关系，在教学的过程中应有选择、有重点地去渗透。在《编花篮》教学中，不论是从导入环节的戏曲范唱、方言的学习、采花情境的设计、对比教学的运用，还是图片、视频等的辅助，都从不同角度引导学生关注、了解歌曲背后的地方音乐文化。这样既激发了学生的学习热情，无形中又让学生接受了地方音乐文化的熏陶。不但学习了民歌，还领略了孕育这首民歌的地方文化，可谓是一举两得。
3.把握地方音乐文化渗透尺度
篇7
作者：张立巍 吉林化工学院经济管理学院
吉林省工业化中级阶段的表现
吉林省一直是重工业基地，早在20世纪50年代的“一五”计划时期，吉林省就率先建设了长春一汽和吉林工业区，这两大产业至今仍然是吉林省的支柱产业。近几年，吉林省轻工业虽然也加快发展，但还是无法改变轻重工业的比例结构。2006年，吉林省规模以上工业中，重工业增加值占总量的比重达到80%，重工业对规模以上工业增长的贡献率近90%，重工业资产规模是轻工业的4倍多［5］。2008年，吉林省轻工业增加值增长27%，重工业增加值增长16%，轻工业增速比重工业快11%，轻重工业各占比例变为25．6/74．4，但仍然改变不了重工业比重较大的事实。所有制结构单一所有制结构单一，国有经济比重大，是老工业基地的共同特征，这也是一个地区企业技术设备老化、历史负担沉重和经济增长困难的原因。近年，随着吉林省工业化步伐加快，非国有经济有了较快发展。2008年，各类企业结构出现新格局。全省股份制企业完成增加值1422．9亿元，增长20．4%;外商及港澳台商投资企业完成661．8亿元，增长16．9%;其它经济类型企业完成125．2亿元，增长31．1%。国有经济比重下降，国有及国有控股企业完成增加值1164．6亿元，增长7．8%，占全省工业比重为46．7%，比上年末下降7．8个百分点。从可比数据来看，吉林省国有经济成分仍然偏高，如2007年，规模以上国有工业总产值占全部工业总产值的比例分析，东部省份该数据平均为6%左右;中部省份平均为15%左右。而同期吉林省该指标为55%左右［6］，可见，吉林省国有经济成分远远超过了其他区域，所有制结构单一，非国有经济不活跃。主导产业结构不合理吉林省的汽车产业和化工产业，曾经被人戏称为吉林省的“二人转”，特别是汽车产业，可以说几乎是举全省之力支持其发展壮大。围绕这两大产业进行的产业布局将吉林省排名第一位和第二位的长春、吉林两市囊括其中，如今的汽车产业对于长春市、石化产业对于吉林市真正是俱损俱荣、休戚相关。2008年，吉林省汽车工业实现销售收入2191亿元，利润138．8亿元，税金132．5亿元，分别占全省工业的28%、39%和35%。石化产业完成工业总产值也增加迅速，总产值居全国同行业第16位，资产总计1274亿元，居全国同行业第14位，完成固定资产投资379．2亿元，居全国同行业第10位［6］。吉林省工业产业结构明显偏向汽车和化工，二者所占比重近50%，而具有本地优势的医药、农产品等发展明显不足，比例较低，这对吉林省工业的发展会产生制约。
吉林省工业产业结构优化的策略
(一)工业、农业和第三产业互促互进吉林省虽然被称为老工业基地，但是吉林省也确实属于中国13个粮食主产省份之一，是国家重要的商品粮基地，地处世界三大黄金玉米带。吉林省三大产业发展不容乐观:作为老工业基地，生产设备老化，吉林省工业后续发展乏力;农产品虽然丰富，但农产品所能创造的GDP总量较小，对经济助力不大;缺乏了工农业基础，第三产业的发展也必然缓慢。所以，吉林省工业的发展需要注重农产品丰富的特点，除了汽车、化工产业，还应大力发展农产品加工业，增加农产品附加值，提高农产品对GDP的贡献。同时，大力培育对工业、农业生产有帮助的第三产业，为工农业的产前、产中和产后服务。三大产业协调发展，互相借力，经济结构趋于合理，吉林省的工业方能健康发展。(二)轻、重工业同步发展吉林省轻工业发展速度虽然快于重工业，但仍然比例失衡。到目前为止，吉林省轻重工业比例已经接近3:7，轻工业比例较低。而经济发展成果最高，GDP排名第一的广东省，其轻重工业比重为4:6，“三来一补”等轻工业为广东省经济发展积累了经验和资金。当然，因为各省的经济结构和现状不同，轻重工业结构比例也会有差异，不过，从广东省的经验来看，轻工业的发展对GDP的增长、解决就业、满足群众生活消费等方面有重要贡献。吉林省历来作为重工业省份，应大力发展轻工业，特别是医药、轻纺、玉米深加工等传统产业、优势产业，这对带动群众致富，经济结构优化，GDP增长作用不可估量。在未来，吉林省轻重工业应同步发展，将比例关系调整地更加合理［7］。(三)国有经济和非国有经济协调运行吉林省国有经济比重超过55%，非国有经济比重低，经济发展缺乏活力。在这一方面的发展中，首先，吉林省要加快民营经济的发展，搞活中小民营企业，为其提供宽松的创业环境和发展政策，建立中小企业的孵化机制。其次，在吉林省长吉图开发开放先导区成立之际，抓住这一契机，积极吸引东亚各国的外资进入，引导外资流入吉林省的农业、高新技术、环境治理等瓶颈产业［8］。再次，“产业转移与产业承接在协同互动中推动产业调整与产业发展，而生产要素的转换和流动是推动产业结构升级与经济增长的基础。”［9］吉林省要利用东南沿海地区产业转移的机会，积极搞好产业承接，将适合吉林省发展的优质产业争取过来，加快经济发展步伐。国有经济在经济中占有主导作用，“承担着国家对经济运行进行宏观调控的部分职能，承担着国家应对和处理重大事件、突发事件的部分职能”［10］，非国有经济是地方经济发展腾飞的重要力量，二者的协调发展将进一步优化吉林省工业产业结构。(四)支柱产业和新兴产业合理布局汽车产业、化工产业和农产品加工业作为支柱产业是吉林省产业布局的重点。除此之外，为了更加均衡地发展经济，还应大力发展其他主导产业，如电子信息产业、冶金建材产业、装备制造业、生物产业和新材料产业。在吉林省各产业发展中，政府应从宏观合理布局，将产业发展和省内地区发展结合起来，充分利用各地优势，整合资源。从地域来看，汽车产业、农产品加工业和电子信息产业应主要位于长春，化工产业位于吉林市，冶金建材业位于延边，装备制造业、生物产业和新材料产业在长春、吉林市、通化等地择优发展。
篇8
关键词:消防部队;信息化建设;灭火救援能力
随着经济社会的不断发展，高层建筑、石油化工、地下设施、液化石油气槽车泄漏、毒气泄漏、危险化学品等灾害事故越来越多，消防部队在灭火作战和社会抢险救援中面临的挑战也越来越严峻，传统的灭火作战和社会抢险救援方法和装备已不适应新的形势需要。就象其它军种面临的现代化战争一样，信息化建设已成为辅助消防部队灭火作战的神经网络和中枢系统，成为消防部队全面提高灭火作战能力的重要手段。那么当前形势下落后地区消防部队灭火救援中的信息化建设面临着什么样的瓶颈，如何解决这些瓶颈使信息化建设成为提高灭火救援处置能力的强大动力，笔者谈几点浅显的看法，如有不当之处，敬请批评指证。
一、虽然说近年来落后地区消防部队相继建成的119调度指挥中心，应用的化危品处置辅助决策软件、灭火救援力量评估与估算软件、重点单位信息系统等对提高灭火救援能力发挥了一定的作用，但与其他发达的城市相比差距还很大，信息化建设对提高灭火作战和抢险救援能力的辅助作用弱化的现象比较明显。究其原因，有以下几个方面：
一是建设层次较低。由于对信息化建设在灭火作战、抢险救援中的长远性认识不到位，对未来网络通信的发展趋势缺乏远景规划，目前针对提高灭火救援能力进行的信息化建设没有被作为系统工程进行长远规划和建设。如目前建成的支队级指挥中心，由于没有统一的标准，大家各自为政，致使承建厂家不统一规范，采用的设备五花八门。建设过程中大多重建设轻应用，重硬件建设轻软件建设，使建成的指挥中心重观赏，缺乏实际应用的基本功能。
二是专业人才使用不合理。目前只有少数支队有通信机构编制，有的干部虽然学了通信专业，但在支队身兼数职，精力不能完全用在通信业务的学习，设备的维护和信息化工作的思考上来。同时缺乏对通信士官队伍的选拔、培训机制，全省通信士官与其它专业士官相比，所占比例非常少。
三是专项建设经费缺乏。目前没有针对提高灭火救援能力的信息化建设专项的资金和维护经费，经常是前紧后松。如大多的119指挥调度系统建好后，后续的维护资金不到位，造成最后通信指挥系统瘫痪，回到原始的靠模拟电话接警的老路上，不利于通信建设的发展和消防部队的灭火作战。
针对以上存在的瓶颈问题，笔者认为消防信息化建设要改变对灭火救援能力过去相对单一的辅助作用，应从内因和外因两个方面着手一是要有清晰的思路作引导，不能盲目建设，重复投资。
近一二年来，大家都在制定本地区信息化建设的总体规划和实施方案。笔者认为无论是制定标准还是具体实施都必须本着厉行节俭，重视效率，注重应用，保持技术的传承性，强化标准化，整合现有资源来进行。在进行建设之前，应当向有关专家咨询，讨论适合灭火救援需要的信息战略。不能把建设一个包罗万象的信息系统作为目标。应当懂得，“毕其功于一役”的想法是不现实的。一是要避免盲目建设，防止一哄而起。建设是一个长期的过程，应当有一个逐步发展的战略，包括信息化的远景，信息系统结构的设想，业务流程的改造，基础设施的建设，信息人才的培养，组织的调整等等。这些目标不可能一下实现。饭要一口一口地吃，仗要一个一个地打，信息化建设必须要有一个过程。可以先确定一个近期目标和一个中期目标，然后考虑更细致的实现手段。同时，建设应在公安部制定的标准体系下，按照国家的统一部署和管理规定，有序开展。在这些规划和方案尚未付诸实施之前，必须加深对信息化建设的理解，抓住建设的关键，强化建设管理。以350M无线通讯网建设为例，如果不统一规划，各自为政，不但会造成巨额资金的浪费，还可能形成网络割据，造成数字鸿沟；二是要避免重复建设。建设要在资源整合的有效管理和技术的标准化上狠下功夫。现在一些地州在联接金盾网时，过分强调自己铺设光纤，认为是一次性投资。笔者认为其实这是一种重复投资。如能在租金上与电信达成很好的协议，充分利用国家电信运营商的现成网络资源，根据应用的实际需要租用网络带宽是十分明智的选择。因为自建的网络系统既不可能达到电信运营商的高效、可靠的运行管理水平，也没有日后升级维护的合理、有效的经费保障机制，不可避免地会造成浪费。而且应该看到，国际互联网就是依靠统一的网络协议和应用标准、统一的IP地址划分和域名解析，整合不同的网络资源，在全球范围实现互联互通和信息共享。同样，金盾网也一样，如果建立技术标准不同的应用系统，则很难实现互联互通和信息共享。所以，结合本地实际，选择统一的技术标准，避免重复投资，整合现有网络资源是更加重要和切合实际的任务。:
二是建设既要加强信息基础设施建设，又要高度重视信息资源建设，大力培养信息化高素质复合型人才
信息是以计算机、数字、网络、电子等技术为主，信息科技知识是信息化人才知识结构的核心内容，只有具备坚实的信息化基础知识，熟练掌握使用信息化技术装备，才能够把信息技术融入消防工作。信息化人才不仅要有丰富的专业知识，还应是善于谋划、能综合、素质全面的复合型人才。审视全省消防部队的整个信息化建设，最大的对手在两个方面：一是文化，二是人才。目前，消防部队人才素质严重滞后于建设信息化的要求，受过全日制大学本科教育和拥有硕士学位的干部所占比例较低，其中文科又占有相当大比例，干部科技素质不高成为信息化建设的绊脚石，必须加大人才培养。一是要紧跟新知识新技术发展，培养创新素质。创新是发展的根本，在人才培养上，消防部队一要注重战略，二要注重实施，在实施方面更要发挥职能的作用，在文化的转型和人才的培养上要走出误区，紧跟新知识新技术，着力培养年轻优秀干部的创新素质；二是要制定人才培养目标。以信息化建设为坐标，立足当前消防部队信息化建设实际，使培养的人才达到观念信息化、知识信息化、能力信息化。为此，不能局限于目前已有的培训方法和途径，必须开阔思路，与社会接轨，采取措施，提高教育层次和水平，加强与地方院校间的沟通，开放教育平台，开展教育合作。
篇9
房地产被称为“不动产”(Property)，是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中，房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条件。因此，在传统的理论视野中，房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来，人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言，是否已经产生了泡沫，或者，是高了还是低了，有没有偏离其本身的价值，从目前学术界各种观点来看，主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(HousingPrice-to-income-Ratio)。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右，这是一般的标准。
第二是房地产空置率(Vacancies)，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。
第三个标准是房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1～200:1。如果房价租金高于300:1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。
不可否认，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但是，研究表明，仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。Quigley使用1986-1994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，结果表明，这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最准确的模型错误率也高达52.73％。19(见表2-1)这意味着，房地产市场价格出现异常波动时，只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然，房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释，必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。
二、房地产业的二重性
在当代社会经济中，房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面，却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国，中国证监会(CSRC)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准GB/T4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中，房地产业作为单独的一个门类，在所有产业中排行第15位(分类代码：J)。证监会是将房地产业单列出来，不仅是为了突出房地产业的重要性，更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然，总体来说，证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家，不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(GICS)，还是伦敦金融时报的全球分类体系(GCS)，都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达的国家，房地产业的虚拟化已经非常深刻，所以，房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列入的是虚拟经济的范畴。房地产业的二重性特征主要表现在以下几个方面：
第一，房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度，在一个完全竞争市场中，一件商品的价格应该等于其成本的加总，是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例，方法就是使产品的价格与其边际成本相等，即P=MC，当某一产品的价格与其边际成本相等时，实现了帕累托最优。但是，当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品，而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡，而是以未来收益现金流的贴现方式出现，反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下，房地产与股票一样，具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动，大约只相当于股票价格波动的五分之一，但是，投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平，他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57％。
第二，房价脱离实体经济因素，资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知，房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定，两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度，就表明房地产市场价格出现了异常。但是，在现实中，房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来，在香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波动中，房地产的价格与租金价格相比，也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段，房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关，这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。
第三，房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业，传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款，这使银行系统性风险不断增加，20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是，为了分散风险，抵押贷款证券和房地产投资信托(REITs)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末，国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元，年增长速度甚至一度达到近16％。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫，美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(MBS)，为了这些证券的高评级，债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫，创造了一个巨大的市值泡沫。在美国。与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔，(图2)房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。
三、房地产市场二元分析框架
关于房地产泡沫的研究有三条路径，一是从实体经济层面进行研究，二是从虚拟经济视角展开，三是从产业经济学和政府规制经济学角度进行研究。周建军、鞠方的研究表明，货币政策、利率政策、信贷波动及股价等对房地产的价格存在显著的影响。他们认为，房地产市场的高波动性与经济基本面关系不大，而更多的来自金融因素，主要与金融风险的增加有关。进一步地，他们提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。
在过去很长一段时间，房地产价格波动基本上是取决于经济基本面或者实体经济决定论，但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，金融危机和房地产价格波动越来越明显，房地产波动越来越脱离实体经济，而更多的与金融发展有关。现代经济实际上是货币经济，货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。房地产泡沫归结到底是一种货币现象，因此，应该从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫，这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析，也有别于存量分析方法。货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。
第一，房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度，在一个完全竞争市场中，一件商品的价格应该等于其成本的加总，是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例，方法就是使产品的价格与其边际成本相等，即P=MC，当某一产品的价格与其边际成本相等时，实现了帕累托最优。但是，当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品，而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡，而是以未来收益现金流的贴现方式出现，反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下，房地产与股票一样，具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动，大约只相当于股票价格波动的五分之一，但是，投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平，他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57％。
第二，房价脱离实体经济因素，资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知，房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定，两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度，就表明房地产市场价格出现了异常。但是，在现实中，房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来，在香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波动中，房地产的价格与租金价格相比，也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段，房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关，这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。
第三，房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业，传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款，这使银行系统性风险不断增加，20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是，为了分散风险，抵押贷款证券和房地产投资信托(REITs)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末，国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元，年增长速度甚至一度达到近16％。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫，美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(MBS)，为了这些证券的高评级，债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫，创造了一个巨大的市值泡沫。在美国。与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔，(图2)房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。
三、房地产市场二元分析框架
关于房地产泡沫的研究有三条路径，一是从实体经济层面进行研究，二是从虚拟经济视角展开，三是从产业经济学和政府规制经济学角度进行研究。周建军、鞠方的研究表明，货币政策、利率政策、信贷波动及股价等对房地产的价格存在显著的影响。他们认为，房地产市场的高波动性与经济基本面关系不大，而更多的来自金融因素，主要与金融风险的增加有关。进一步地，他们提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。
在过去很长一段时间，房地产价格波动基本上是取决于经济基本面或者实体经济决定论，但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，金融危机和房地产价格波动越来越明显，房地产波动越来越脱离实体经济，而更多的与金融发展有关。现代经济实际上是货币经济，货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。房地产泡沫归结到底是一种货币现象，因此，应该从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫，这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析，也有别于存量分析方法。货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。房地产泡沫既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关，而且，在房地产泡沫中，虚拟经济起着决定性的作用。引入虚拟经济因素可以较好地解释房地产市场和实体经济部门同步发展时所存在的房地产泡沫现象，即使房地产市场和实体经济部门没有出现背离，如果房地产和其他虚拟资产之间的结构不合理，发展速度不平衡，房地产市场和虚拟经济出现背离，同样可能由于大量的货币资金积聚在房地产市场上而造成房地产泡沫。可以说，二元结构分析框架从实体经济和虚拟经济两个角度来判断房地产泡沫，改变了传统的实体经济判断泡沫的局限和不足，为研究房地产泡沫开辟了一条新的道路。
四、美国的房地产泡沫与向实体经济的回归
1、从实体经济因素分析美国泡沫的生成有意义，但存在缺陷
首先，从美国历年来的房价收入比来看，美国的房价收入比一直在2.7-5.2之间，07年底为4.9(见图图2-5)。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右。显然，美国的这个房价收入比尽管近年来有所上升，泡沫风险确实在提高，但是，美国的房价收入比仍还在国际承认的安全范围之内。要知道，在我国，10年来，我国一线城市的房地产估值，如北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。08年6月北京的房价收入比为21.0；上海的房价收入比为15.6；广州的房价收入比为13.6；深圳的房价收入比为19.4。而且，相较之下，图2-6数据表明，与美国的人均可支配收入相比，美国的单套房价也不是很贵。为什么在中国没有发生次金融危机，而美国却成为金融危机的引爆点呢?显然，从房价收入比等来解释美国的房地产泡沫和次级债危机，说服力并不强。
其次，在次级债危机爆发之前，美国的房价租金比虽有所上升，但仍在安全范围之内。从图2-7中我们可以看到，从1989年到2007年间，美国的房价租金比大体上是上升的，毫无疑问，这加大了房地产市场的泡沫风险。但是，我们也可以发现，直到2007年，美国的房屋租金比不到300:1，应该还是在合理的区间内。
再次，次级债危机前，美国的经济基本面向好。首先，从美国GDP增长率来看，直到2007年，美国GDP增长率仍然保持在2％以上，这说明，在2007年以前，美国并没有出现明显的经济衰退。从就业人口数来看，在危机发生之前，美国就业人口保持着良好的增长势头。而且，我们也从中可以发现，在次级债危机爆发的2007年7月，美国全就业人口就有所下降，相应的失业人口增加。
毫无疑问，通过对以上数据的分析，不论是房价收入比、房价租多比，还是GDP增长率、失业率等，这一系列传统的实体经济因素尽管都有或多或少的征兆，但都无法在根本上解释次级债危机的发生。显然，仅从实体经济因素考察美国次级债危机存在缺陷。
2、金融自由化与货币循环流视野下的美国房地产泡沫
从房地产虚拟经济属性的角度来看，美国的房地产泡沫和次级债危机则是一种金融或货币现象，即房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀。但除此之外，美国房地产泡沫不只是单纯的价格泡沫，我们从前文中已经得出结论，美国房价尽管已经开始与其实体经济相背离，但价格泡沫并不是想象中的严重。美国房地产泡沫的本质，还在于它是一种以货币以及金融衍生产品等为基础的信用泡沫。
首先，我们可以从图2-10中看出，房价的走势与货币供应量是正相关的，而且，从图中，我们也可以大约推算一下，房价一般要滞后于货币供应量的变化，换句话说，货币供应量在某种程度上决定了房价的上涨或下跌。此外，利率作为货币的价格，无疑对房地产市场也产生着重要的影响。(1)在利率水平较低的时候，购房者的月供较少，促进了房地产的需求，同时低利率水平也促进了经济的加速增长，居民收入预期增加，也促进了对于房地产的需求；在加息的过程中，人们对于经济前景普遍非常乐观，居民收入预期进一步增长。同时房价的上涨也促使居民进一步购买房产，进一步促进了房价的上涨。(2)在利率水平较高的时候，购房者的月供较大，抑制了房地产的需求，同时高利率水平也促进了经济的增速的下降，居民收入预期减少，也遏止了对于房地产的需隶在降息的过程中，人们对于经济前景普遍非常忧虑，居民收入预期进一步下降。同时房价的下跌也促使居民的观望乃至抛售房产，进一步促进了房价的下跌。从图2-11中可以看到，美国联邦基金利率与美国住房价格存在强烈的反向作用。这说明，房地产泡沫的受货币政策的影响很大。
其次，近年来美国房地产的房屋价格与通胀率背道而驰。根据Belke和Wiedmann(2005)的观点，房屋的价格增长应与通胀率的走势大致一样。一般来说，从货币循环流的角度，当通胀率高企的时候，投资者会以房地产作为一种投资工具以对冲货币随时间的贬值。因此，房价增长率与通胀率相差的过大正是房屋根本价值与市场价值不相称的表现。从图2-10中，我们可以看到，1995年以来，美国的通胀率均保持了比较稳定的水平，按道理说，从实体经济的角度，这意味着宏观经济较为稳定。但是，从1995年以来，美国房屋价格开始大幅背离通胀率，直到2005年，这一差距被放大到了最高点。房屋价格与通胀率背道而驰的加剧表明，尽管国家通货膨胀并不明显，但房地产领域仍聚集着大量的投机资金，而这，正是房地产泡沫化的一个重要征兆。
在我看来，美国这一次次级债危机的大背景，是上世纪以来的“金融自由化”。金融自由化加剧了货币在各个虚拟经济部门之间自由、快速地流动并投机、套利。毫无疑问，住房金融制度的改革和住房金融约束的放松，为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融自由化使信贷约束放松，造成流入房地产市场的货币资金增加，也就是需求增加，在供给刚性的情况下，房地产价格的上涨，信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。美国这一次次贷危机，本质上是一种以资产价格泡沫破灭为特征的信用危机。房地产抵押贷款本来是一个信用产品，但是，由于金融自由化和近乎疯狂的金融创新，由于管制的放松，由于法律的不到位、缺位或者刻意被规避，银行的抵押贷款被给了一群没有信用的人。信用标准的降低，次级债款越来越多，使银行的信贷资金过度流入到了房地产市场，制造出了一个巨大的资产泡沫。
更重要的是，自上世纪80年代以来，作为一种金融创新，按揭证券化在美国经历了突飞猛进的发展。(见图2-11)房地产市场和证券市场以及商业银行等整个金融市场通过抵押贷款证券化、担保债务凭证(CDO)等金融衍生产品紧紧联接在一起。在按揭项目不断进行证券化的过程中，银行及其它机构把原本一部分的借贷款及相对风险转移给按揭证券的持有者，由于证券可以在市场自由流通，在货币循环流的作用下，更多人可以间接投资于房地产市场，按揭证券的资金来源也不再只局限于本地的存款金额，也可以来自证券市场，毫无疑问。这又变向增加了房地产及其衍生品市场的资金来源渠道，在扩大房地产市场的影响范围的同时，也在放大房地产的泡沫，在房地产市场不景气的时候，房地产泡沫就会通过这种具有“传递”性质的证券，将房地产领域内的风险转嫁给固定收益市场。很容易理解，这是一整条的泡沫镱信用泡沫一产品泡沫一资金泡沫一价格泡沫一市值泡沫。
3、泡沫的破灭：向实体经济的复归
什么是房地产泡沫，我们知道，所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。然而，实体经济是虚拟经济的基础，虚拟资本虽有其独特的定价方式，有其自身发展的规律，但决不能背离这个基础而孤立的发展。如果虚拟资本的市场价格大大背离它的内在投资价值，形成泡沫，而泡沫作为一种财富幻觉，终有醒来的一天，泡沫被挤出后，虚拟资本的价格会立刻回到其自身价值的水平之上。泡沫破灭之日，就是向实体经济复归之时。从图2-13中可以看到，在房价开始下跌的情况下，股票也开始下跌，泡沫破灭。虚拟经济逐渐向实体经济回归还表现在美国住房投资占GDP的比重上。在图2-14中，从2002年开始，美国住宅投资占GDP比重开始越过均值，比重逐年加大，这意味着，货币更多地流向房地产市场，最终的结果是造成了美国的房地产泡沫和由此而来的次级债危机。紧接着，2006年-2007年间，受次级债危机的影响，美国住宅投资占GDP的比重开始重返均值。
美国房地产泡沫的破灭对实体经济也造成了严重的影响，这主要体现在两个方面。一是造成经济增长速度持续下滑甚至经济衰退。进入2008年以来，美国第一季度的GDP增长率为0.9％，第二季度为1.9％，第三季度为－0.3％，都远低于去年的2.2％。从目前来看，虽然美国经济陷入长期、深度衰退的可能性不大，但是，中性的观点认为，美国会经历2-3年的低迷期。二是失业率呈上升趋势。自2008年1月份以来，受次贷危机的影响，美国非农就业人数就开始下降。2008年10月份，美国非农就业岗位减少24万个，9月份则降28.4万，8月份降127万，这使得美国失业率升至6.5％，创下1994年以来最高纪录。
五、政策含义与建议
通过传统实体经济角度来分析房地产泡沫尽管有一定的解释力，却存在不可避免的缺陷。基于房地产市场的二重性，从虚拟经济和实体经济两方面来看待房地产市场及其泡沫问题，则有着极大的理论和实践意义。显然，房地产泡沫的治理离不开货币金融政策的支持配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理，特别是加强对信用的治理，防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动，消除房地产泡沫的货币根源，是治理房地产泡沫的关键。
事实上，以货币循环和金融自由化为切入点，通过对美国房地产泡沫的生成和破灭，以及美国次级债危机传导过程的分析，证明了美国这一次的房地产泡沫不仅与实体经济有关，更与货币向房市的过度集中有关。对于我们国家，美国次贷危机的教训是两方面的。首先，站在国内的视角，我们应逐渐认识到，金融自由化不是不切实际的金融创新，不是单纯的放弃政府管制，而是改变政府管制的作用方式与政策工具；金融自由化所抛弃的仅仅是妨碍金融发展和经济增长的金融抑制政策，而不是放弃所有正当而必需的金融体系游戏规则。事实上，要使得金融自由化导致真正的金融发展和经济增长，必须有一整套完善有效的法律规范和市场规则，以此来支撑金融体系的自由化过程。
其次，鉴于虚拟经济泡沫的破灭对实体经济造成的巨大影响，笔者还认为，有必要在二者之间构筑一道防火墙。这里所指的防火墙，是指在当前的货币政策的调控中，作为监管部门的央行，应特别关注虚拟资产价格，在有条件的情况下，应建立起虚拟资产价格监测等相关指标体系。
篇10
住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。
我国住房产业已经进入一个快速发展时期，从资本市场发育条件和发展的资本需求来看，我国已具备一定的发展住房抵押贷款证券化的基础，应早日实施适合我国国情和商业银行行情的住房抵押贷款证券化。我国发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，例如中国住房抵押公司，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心和各商业银行可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。
一、政府提供担保的必要性
目前我国的抵押贷款担保有三种方式：（1）第三方担保（由购房者所在单位或其亲朋好友等个人提供担保）；（2）由开发商提供阶段性或全程担保；（3）保险公司或专门的保证公司提供担保。
这三种担保方式中，第三方担保由于与《担保法》冲突及担保单位或个人无力担保、不愿担保，常常无从落实，银行一般都要求开发商提供担保。开发商为了尽快把房子卖出去、回收资金，而与银行签订按揭协议，承担起本不应该由他承担的风险，这种风险一旦发生，其后果可能是大量住房积压在开发商手中。保险公司只提供有限的财产险，不足以防范因购房者无力偿付造成的风险。
政府机构出面提供担保，可以解决我国目前发放抵押贷款时存在着的担保主体难以落实的问题。为了推动住房抵押贷款业务的开展，我们可以参照国外的做法，由政府建立担保机构来为抵押贷款充当担保人。可以考虑设立专门的住房担保中心，为低收入阶层取得其他金融机构的住房抵押贷款充当担保人，也可以直接向他们发放抵押贷款。由政府提供担保，对于稳定住房抵押贷款市场有重要的作用，同时也促进了住房需求。政府机构在一级市场上提供担保，实际上充当了一种“最终贷款人”的角色，成为贷款风险的最终承担者。
政府实行住房抵押贷款担保的资金可以考虑以下来源：一是建立住房担保投资基金。可以改变房地产投资因额度大、周期长、流动性差，广大中小投资者难以参与的局面。住房担保投资基金由专门公司经营，把投资者范围扩大到最大限度。二是互助抵押贷款保险基金。即由借款人在支付保险费基础上，根据住房贷款额度大小交纳一定的前期费。可以为整个保险机制运行奠定一定的资金基础，增强赔偿能力，减少贷款风险。三是发行抵押担保债券。即将抵押贷款作为抵押的再发行且利率固定但期限不同的组合债券，它是抵押债券的主要形式。发行人根据集中的银行债权抵押合同，按到期日的长短分类组合，形成不同期限且具有固定利率的债券，在资本市场上向投资者发行。抵押担保债券到期还本付息。四是向贷款机构发行长期债券，以取代现金方式支付抵押贷款的赔偿。这种融资机制一是可用在抵押贷款证券化试点城市，二是也可以用在全国推行住房抵押贷款担保的初期阶段。通过央行、国家证券管理机构等发行长期债券，可以较快实现政府担保的承诺。五是收取保险费。结合国外经验，担保费一般为贷款额的1％左右。保险费支付方式一般分一次支付和分期多次支付两种。六是利用寿险、房屋综合险。人寿保险具有风险的稳定性、长期性和储蓄性。房屋综合险是房屋财产险和寿险的集合。寿险与房屋综合险是担保基金的重要资金来源。二、证券化产吕设计
l、发行转手抵押贷款证券。在具体的证券形式选择上，可以选择转手证券，即贷款银行将贷款组群出售给住房抵押公司，再经住房抵押公司组群并获得政府担保后，发行抵押证券。转手抵押贷款证券是抵押贷款证券最基本的形式之一，运作方式就是将若干种类的抵押贷款组合成为一个集合，以这个集合所产生的现金流量（即该集合中的抵押贷款的本金和利息收入）为基础发行证券。每一张证券都代表着该抵押贷款总体收益的一部分，证券发行商在扣除一定担保费和服务费之后，将该组合中的抵押贷款本息收入全部转交给抵押贷款证券的投资者。
转手抵押贷款证券巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种期限不同、流通性强的新的证券；将以往由金融中介机构一家办理的抵押信贷业务，转换为由多家机构和市场投资者共同参与的融资活动；将原本由单个投资者承担的金融风险，分散到尽可能广的范围上。通过这些转换，传统间接融资机制中抵押信贷的多种风险被大大降低了。在众多投资者看来，这种证券在特征上与一般证券几乎没有区别，且信用等级高，收益也常常更高；在证券经营机构看来，这种证券能从抵押贷款证券的服务中获得稳定的服务费，还因为他们经过转手而支付给投资者利息，可以免交所得税。
根据我国住房抵押贷款证券的发展情况，今后还可以相机推出本息切块抵押贷款证券和多级抵押证券等创新金融工具。本息切块抵押贷款证券是1986年美国联邦国民抵押贷款协会推出的一种金融工具。其基本做法，是将抵押贷款组合中的收入流拆细，并分别以贷款利息收入流和本金收入流为基础发行抵押贷款本金证券和利息证券。多级抵押债券是美国联邦住宅抵押公司在抵押贷款证券的基础上又创造出的一种证券投资工具，即担保抵押贷款债券。与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同，担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。多级抵押贷款证券的最大优势在于期限。利率和种类的多样化，这对众多投资机构颇具吸引力。
2、期限的确定。我国住房抵押贷款的发放期限最长为30年。在现实生活中，绝大部分贷款的期限分布在10～20年之间。根据这样的住房抵押贷款债权所形成的资产池，经分类整理后，应该可以制定出一个12～15年的标准化资产组合，以此发行的证券，相应期限应在10～12年之间。
在我国的债券市场上，一直缺乏较为长期的品种，比如10年以上的品种。这种以住房抵押贷款为支撑基础上发行的长期债券，正好可以弥补债券市场的不足。
三、相关法制建设
制定和完善与房地产二级市场有关的法律法规是培育和发展我国房地产抵押二级市场的保证。我国在制定与住房抵押贷款有关的法律法规时，应该考虑以下两个问题：一是要制定出一个整体的法规规划体系，即形成严密的管理网络，既要保证各法规之间的衔接，又要避免法规之间的交叉重叠或遗漏空白，甚至相互抵触，这是制定法规的一个远景目标。二是要制定为建立二级市场迫切需要的法律法规，以使参与住房抵押贷款二级市场的主体和客体以及抵押贷款二级市场的运行机制有法可依。在发展住房抵押贷款二级市场方面，应该优先制定以下几类法律法规。
1、为了稳定和扩大现有的住房抵押贷款一级市场，保障贷款机构的利益，应该首先制定与抵押贷款一级市场有关的法律法规，如《住房抵押贷款法》、《住房贷款保险法》等。
2、为了培育二级市场上的机构投资者，应该制定《投资基金管理法》等法律法规。
同时，还需要完善一些现有的法律法规，提高法规的针对性和可操作性。在二级市场刚刚建立的过渡阶段，如果立法的时机尚未成熟，可以由有关部门统一颁布一些临时性的法规。在立法的同时，还应该加大执法力度，使各项业务有序地发展。此外，目前我国还没有针对证券化交易的会计与税收法规，这使得证券化交易处于一种无法可依的境况。并且，个人住房抵押贷款证券化的开展和推进还需要《破产法》、《信托法》和《票据法》等法律法规的支持，有了这些法律法规的支持，才能保证“真实销售”这个证券化的核心。四、其他配套环节的建设
1、改革评估业。投资者的决策很大程度上依赖于评估结果，因而，客观性的评估在证券化过程中发挥着重要作用，这就需要对评估业进行改革。抵押贷款市场上的评估机构主要有两类：一是房地产估价机构；二是抵押贷款资信评估机构。我国目前的房地产估价机构不够规范，往往出现一房多价的情况。为此，应做到：（1）由国家核准的专门机构聘用经过专业资格考试认定的专门人员从事估价及相关的政策咨询工作；（2）组织行业协会来管理。监督和协调会员的行为，提高会员的业务素质，使会员的整体服务水平不断提高；（3）发展贷款资信评估业务，制定统一的贷款评估标准，以使进入抵押二级市场的贷款标准化和规范化。改革的核心在于组建中立的、自负盈亏的评级机构。为了塑造中立的评级机构，国家应以法律形式规定评级机构不能参与企业的经营活动，不能充当投资银行或财务顾问的角色，并应割断评级机构与评级申请者之间的直接利益关系。同时，不允许证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动。以盈利为目的的证券评级机构，为了生存和发展，必须客观、公正地进行评级。
2、深化住房制度改革，完善配套服务体系。（1）强化居民借贷消费观念。随着住房制度改革的深化，加强住房流通市场建设，完善房地产交易规则，降低住房交易税费，在税收政策和担保政策方面采取一系列优惠措施，例如允许居民在缴纳个人所得税前还贷；完善抵押贷款的品种、期限、还款方式；刺激具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层和既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理，又急需住房的青年消费群体的购房欲望。这些都促使居民借贷消费的观念在逐步强化，住房抵押贷款证券化很快便会发展起来。（2）建立个人信用体系。居民的消费观念、消费模式发生变化，逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费，即进入消费信用化时代以后，应在着手建立区域性的个人信用体系的基础上，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法。（3）简化住房抵押贷款的手续，全面实行承诺制。为了让消费者感受到方便、快捷、满意，应当简化住房抵押贷款办理手续，大力推广承诺制，即公开承诺在规定的工作日内完成所有手续，提升服务质量。同时完善围绕住房消费信贷的其他相关配套服务体系，如住房信息、咨询、买卖指南、个人住房贷款方案设计、房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等。
