企业催款函范文

导语：如何才能写好一篇企业催款函，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

催款函

****公司：

截至****年**月31日，我公司帐面尚有贵公司欠款****元(大写人民币****元整)。按照与贵公司的有关合同协议的约定，贵公司应当在****年**月**日之前支付上述款项，但我公司至今仍未受到该笔款项。因此，特请贵公司能够在近期内及时向我公司支付上述款项。

此致

****公司(印章)

****年**月**日

注：另外《催款函》的送达可以1、由企业派员上门送达，一式二份，在自留的原件上由欠款方签收，或者由欠款方在《催款函》的复印件上签收。2、可交由邮政挂号、速递公司送达，在交寄单上注明请款或催款字样，并真实填写收款企业的名称。

催款函范文二

请款函(针对首次催款或付款通知)

XXX(对方公司名称)：

感谢贵司对我司的支持，选择我司产品，与我司建立友好合作关系。

根据贵司与我司(或"经协商达成口头协议")签订《XXXX合同》，双方约定,我司在交付产品后X日内，贵司应付清货款，现付款期将至(或付款期已过)，请贵司本着友好、诚信、互惠互利之原则尽快安排付款，。我司帐户是(户名：××××;开户行：××××;帐号：××××)。

顺祝商琪!

XXXXXX公司

年月日

催款函范文三

催款函(针对直接催款的)

XXX(对方公司名称)：

贵公司自 年 月 日至 年 月 的 日止尚欠我公司货款共 元，根据贵我双方所签署的合同(或约定)，贵公司应在 年 月 日付清该款。现贵公司已逾期 天仍未支付，严重影响了我公司的资金周转和生产安排。请贵公司收到此通知书后 天内将上述逾期未付的货款汇付我公司帐户(户名：××××;开户行：××××;帐号：××××)。否则，本公司将循法律途径或委托相关追收人员上门催收解决，届时可能造成贵公司不良影响并将有损贵公司诚信形象。

故特此通知。

祝：

商祺!

XXXXXX公司

年月日

催款函范文四

催款函

公司：

于年月日为止，我公司已为贵公司安装了，货款金额计 万元，发票编号为 。可能由于贵方业务过于繁忙，以致忽略承付。故特致函提醒，请即进行结算。如有特殊情况，请即与我公司 联系，手机： 邮编： 地址：。

特此函达

我公司帐户名称：

开 户 银 行：

篇2

关键词 外贸函电 教学方法 福步论坛

中图分类号：G648 文献标识码：A

外贸函电课程是国际贸易专业的核心课程，是一门将英语与外贸业务相结合的课程。通过介绍外贸实务中常用的各种英文业务函件、传真等写作格式、大量的贸易术语、各种表达方法和外贸易各环节的具体做法，使学生在提高英语水平的同时，熟练掌握对外贸易业务中常用的基本术语及表达技能，培养和提高他们的外贸业务工作的能力，因此该课程的教学效果，直接影响学生的职业能力与就业竞争力 。笔者总结了一些外贸函电的教学体会，希望对外贸函电的教学有所帮助。

1外贸函电教学存在问题

（1）教材内容与实际外贸业务脱节。 市面上大多数教材开篇都是讲传统的书信格式，对目前用得比较多的传真和电子邮件，很少有涉及；建立业务关系的信函即外贸业务中常说的开发信，邮件内容太长，缺乏基本的写作技巧，起不到开发客户的作用，误导学生；在交易磋商环节，往往会涉及到寄样及样品费、寄样费和开模费等问题，但教材中没有提及；没有针对不同询盘的回复技巧；履行合同中，卖方在订舱后会收到船公司SO文件，但教材中没有出现SO文件中常见的术语如：截关日ETC（ ESTIMATED TIME OF CLOSING）、截柜日期（CY Closing DATE、截提单补料日期/时间SI CUT OFF date/time等。此外在收款环节，教材中也鲜有提及催款函的写作。总之，目前很难找到一本完全和实际业务相符的教材。

（2）双师素质教师缺乏，教学方法不当。从事外贸函电教学的老师，很多缺乏企业实践经验 。 要么是教基础英语的老师，要么是教国际贸易的老师。教基础英语的老师对外贸业务不熟悉，把函电当英语精读上，侧重词汇和句型讲解，忽视写作技巧传授与专业技能培养；教国际贸易的老师对英语可能不是特别熟练，学生参与性差 ，缺乏学习主动性。

2外贸函电教学方法探讨

如前所述，外贸函电教材内容陈旧，高校双师教师缺乏。教师可以通过一些专业的论坛如福步外贸论坛进行外贸知识及英语的学习，不断地提高自身的业务素质。福步外贸论坛不同于我们的外贸教材，它是工作在外贸一线的业务人员在遇到问题时发帖和交流的平台，因此，论坛里提到的问题及一些经验的分享对没有真正从事外贸工作的高校教师来说，是非常好的学习资料。将论坛中与教学主题相关的案例及真实的邮件往来运用到课堂，可有效解决教师实践经验不足。

以催款函为例，笔者是这样组织课堂教学的。

（1）课前准备：让学生提前上福步外贸论坛查阅关于如何回收货款的资料。

（2）案例导入：出口印度一批五金产品，通过D/P收款，单据寄出去一个月后，没有收到货款，现在我公司的开户行得到客户银行的通知，客户拒绝赎单，怎么办？

（3）分组讨论：教师将学生分成若干组，因为之前学生学过国际贸易的相关知识，并且做了课前的资料准备，在教师的引导下，很快讨论出了客户不付款的原因主要有以下几个：

①客户想等海关拍卖时低价购买；

②客户要挟降价；

③客户不想要货了；

④客户资信很好，但因为资金周转问题，暂时没钱支付货款。

针对以上原因，学生又提出解决方案，如退运、和客户进行沟通及让客户先付一部分货款提货等。

（4）布置写作任务：根据以上讨论结果，教师布置写作任务：

①如果退运，请客户协助；

②和客户讨论降价的条件；

③先让客户支付一部分货款，余款等货卖出去后再支付。

（5）介绍函电相关知识：教师介绍相关术语及核心句型，并以PPT展示，供学生写作时参考。

（6）操作练习及展示：学生以小组合作方式完成写作任务。学生完成信函撰写后，以 PPT形式向全班同学展示 。

（7）教师点评：在每组学生展示后，教师指出学生写作中存在的问题。

（8）参考样函展示：教师展示在实际工作中的样函，让学生参考。

再以开发信的写作为例。因为很少有教材中涉及到开发信的写作要领，课前布置学生查阅福步论坛中外贸高手写的开发信的写作技巧，以小组为单位成立虚拟外贸公司并做公司简介，查找客户信息。课堂上在教师讲解了开发信写作常用短语及句子后，布置学生以外贸公司的名义给他们所找的客户写开发信。

在以上教学方法中，学生从课前的准备就参与到教学活动中，而且他们从福步论坛中得到的信息是外贸从业者实际工作中的经验总结，因此学习的积极性就大大提高了。

参考文献

[1] 赵向阁，熊晓轶.网络资源在外贸类课程教学中的应用――以福步外贸论坛为例[J].中国商贸，2010（29）.

篇3

工商局共同制定的《建设工程施工合同》示范文本，但做为建筑企业相对发包人（业主）方地位较弱的现实，在合同的签订和履行中如何严格控制，规避风险、争取利益最大化。笔者结合工作实践认为有必要针对建筑企业特点，规范作业动作，给予指导。

关键词：施工合同签订履行作业指导

中图分类号：TU723.1文献标识码： A 文章编号：

建筑施工企业签订《建设工程施工合同》及履行作业指导

1．0目的

1．1什么是合同 评审：是指接到招标文件后，通过审查招标文件的实质条件和项目背景，确定是否参加招投标；中标后通过合同谈判形成合同文本，在合同签订前按程序组织相关部门、人员，对合同条款和内容进行审查、评议，为确认合同条款完备、词义准确、合法公平，能够全面顺利履行；识别、评估和确认履行合同中的风险，在可防可控范围内的一项活动。

1．2合同评审目的。通过评审避免合同违法和合同陷井，防范违法工程，规避经营风险；作好合同履行、成本管理、索赔管理等合同管理工作，维护公司合法权益，保障公司经营活动正常运行。

2．0评审原则

2．1合法性；根据《合同法》《建筑法》《招标投标法》及相关法规、条例、司法解释等，审核合同内容合法性。

2．2符合公司实际原则：综合公司的人力资源、技术、设备、财务等情况和措施保障能力，风险承受能力，确认合同能够顺利履行。

2．3合同评审分阶段多次进行：投标阶段的评审、合同正式签订前的评审、合同履行中有关合同变更、补充协议、索赔事件处理的评审。

3．0适用范围

本作业指导书适用于施工企业所有对外签订的《建设工程施工合同》。

4．0职责范围

4．1市场开发部门负责建筑工程施工投标前评审和中标后以及履行中合同变更内容时合同的谈判、洽谈、签订，组织合同评审。

4．2合同管理部门负责合同整理、发放、归档和保存。

4．3项目部为工程合同、分包（联营）合同的实施者，负责工程合同、分包（联营）合同履行过程中风险防范预案、措施的落实责任；负责日常收集各类与合同履行、索赔事件相关的原始资料，妥善保管。

4．4经营、财务部门负责合同履行中的资金使用、成本管理、索赔事件处理的监督指导。

4．5工程、安全部门负责合同履行的工期、质量、安全等施工管理的监督指导。

4．6法律事务部门负责合同签订评审及合同履行中的法律指导，

参与重大合同的谈判、签约，协助相关部门对重要发包方、分包方的资信调查，索赔事件处理，合同纠纷处理的法律服务指导。

5．0评审方法

5．1合同评审采取会议评审、书面评审相结合，但评审过程和结论都必须有书面材料，参与评审人员在评审记录上签字备案。

5．2书面评审由工程、财务、经营、法律等部门专业人员，对合同文本进行逐条逐句分析研究，书面提出评审意见。

5．3会议评审由市场开发部门组织专门评审会议，介绍工程项目投标、业主背景及资信、项目环境、专业人员评审意见等情况，参加评审领导和部门综合各方面意见发表评审意见，形成书面评审结论。

5．4评审结论应明确提出对合同文本××条款必须要修改的意见；力争要写入或取消的条款、文字；努力争取仍不可改变的内容要有变通或接受的处理意见。

6．0建设工程施工合同

6．1招标投标阶段

6．1．1资格审查。对工程业主方主体资格是否适格进行审查。一是审查业主（建设方）是否具有相应的民事权利能力和民事行为能力的法人资格；二是审查有无建设方与合同当事人不一致的行为。

6．1．2资信调查。收到招标文件后，应当深入研究和分析，正确理解招标文件，吃透业主意图及要求；全面分析投标人须知，详细审查图纸，复核工程量，分析合同文本，研究投标策略，以减少合同签订后的潜在风险。重点对业主的履约信誉和招标工程的真实性进行调查、审查。

6．1．3编制投标文件。对招标文件、招标答疑文件、设计文件进行深入分析，结合工程施工现场情况，对工程进行系统分析，在编制投标文件中把可预见的风险因素尽量考虑全面。

6．1．4对风险因素逐项进行审核评价，对招标单位规定的条款中争议较大问题在投标偏差表中可适当提出建议，为以后合同谈判在风险问题处理上做好准备。

6．2合同签订阶段

6．2．1合同签订前对合同文本的评审。审查合同的合法性，了解业主和有关部门落实拟建工程是否合法。如果其合法性得不到落实，合同可约定支付高比例的预付款、进度款和中间结算，切勿垫资；或要求对方提供第三方担保，以保证工程款的支付及非自身原因导致的损失，由其担保方承担连带责任。

6．2．2合同主体审查。合同当事人主体合格，是具有独立承担民事责任的法人资格。签订合同代表人具有与法人组织相一致的法人代表证或由其出示的书面授权委托书。有些项目发包人不是实际的业主，建筑工程的用地由实际业主办理，土地使用权不属于发包人，项目资金由实际业主控制，这类项目的风险是业主有意规避责任，可能出现工程款难以收回。对此防范措施一是尽量不要垫资；二是要求发包人让实际业主或第三方提供履约担保；三是由实际业主给发包人书面授权，明确承担责任的主体。

6．2．3合同文本条款完备。建筑工程施工合同由于是示范文本，评审重点在第一部分协议书和第三部分专用条款填空选项内容，对应通用条款不可空项、漏项，也不能笼统只填写“执行通用条款”而不明确具体条款的真实含义。

6．2．4在协议书和专用条款中的约定条款，约定内容要明确；在约定选择合同文本和解释顺序时尽量选择对我方有利的条款、顺序。

6．2．5合同文字严谨。合同使用文字语言规范，词义准确、明晰，不要使用模棱两可、词不达意语言文字，避免发生歧义和误解。

6．2．6审查合同条款内容。重点审查工程项目内容全面，无漏项；工程立项批准文件齐备；开工、竣工日期清楚，工期合理；工程质量标准合理可行；约定适用标准、规范名称准确；约定确定合同价款或计价的方式清楚准确；实行工程预付款和进度款的条款，明确约定付款时间和比例及计算比例的基础；发包人供应材料的结算方法约定清楚（注意不能计算基数进行优惠）；竣工结算明确约定“发包方收到结算报告和完整结算资料的规定时限内（具体天数明确规定），对结算报告进行审核确认或提出审核意见，未给予书面答复的视为承认”的条款内容；违约责任赔偿损失明确约定违约金额或计算方法（注意不能以合同价款总额为计算比例的基数）；争议解决方式选择管辖地时，尽量争取选择对我方有利的管辖地，不要随意放弃选择权；双方现场代表（工程师）和监理方工程师姓名、职务和职权约定明确；公章与名称一致、签约代表与授权书一致、签约日期与签约时间相符。

6．2．7合同评审中发现问题的处理。漏项条款提出补充条款写入合同内；文字修正提出准确规范文字语言；对可争取的对我方有利条款要全力争取；对争取可能性不大的问题要列入风险控制范围内，进行风险分析评估，根据本公司实际情况，确定为属可承受、可控风险的或属不可承受的风险，决定签约或放弃签约。

6．2．8合同签订时的风险防范。在签订建设工程施工合同时，要充分考虑建设施工过程中可能出现的各种情况，防止意外风险；对风险型条款要设法使其公平合理，风险对等，防止由承包方独立承担风险。要打破在建设工程施工合同方面被动接受的常规思维，高度重视工程中标后的合同洽商谈判，带着问题积极主动同对方沟通、洽谈，经过反复洽谈争取，进一步化解风险。

6．3合同履行中的风险管理。

6．3．1合同交底。由市场营销部牵头，经营、工程、安技、财务、人事和法律事务等部门参加，向组织施工履行合同的项目部进行合同交底。共同分析合同履行中的各种风险因素，确定重点关注风险点，制定风险控制措施和预防风险预案。

6．3．2项目部按照《工程项目管理办法》第三章第一节规定要求，落实责任到人，对合同履行中出现的问题及时向有关领导和管理部门请示报告，并做好相关材料的归档备案。

6．3．3公司相关职能部门按照《工程项目管理办法》规定，切实履行职责，定期检查合同履行情况，对重点关注的风险点检查风险控制措施是否落实到位，根据发现的问题及时调整计划。

6．3．4法律事务部门和专业职能部门，协助指导项目部落实风险防范预案，跟踪检查防范措施执行情况。为项目部在资料归档、变更、索赔、结算等方面提供法律咨询服务，协助、指导项目部解决影响合同履行的法律风险问题，及时处理各类诉讼和非诉讼案件。

6．4合同履行中法律风险相对集中的问题处理策略

6．4．1组建项目管理班子。按照《工程项目管理办法》规定组成项目部，重点是选好项目经理，项目经理是受公司委托授权负责施工项目组织管理的第一责任人，也是控制各类项目风险的总源头。在选用项目经理时要看品行、看能力、看业绩，不仅要考核其能力和业绩，更偏重于考核他的人品素质和对企业的忠诚度。严格按《工程项目管理办法》规定的程序、条件组成项目部，各项责任落实到人。

6．4．2建设方不按合同约定拨付工程预付款、进度款。业主方应按施工合同约定时限支付预付款、进度款，但实际中由于种种原因，业主经常不能按约定履行，给施工带来很大影响。对此，我们要严格遵照合同条款，及时向建设方发出书面限期催款函，申明由于不按时支付款项对工程项目施工造成的影响（工期延误、窝工索赔等）由其承担违约责任，书面材料一定设法让业主方有签字权的人员在报告上签收。如仍不支付，则果断停工行使不安抗辩权，除非业主支付或提供了充分适当的担保，方可继续施工。（书面限期催款函同时抄报本单位，不安抗辩权的行使须经本单位同意后方可行使，项目部不得擅自行动）。

6．4．3建设方、监理方现场工程师变更。施工合同中对建设方、监理方及施工方的现场工程师（现场代表）有明确约定，但在合同履行过程中，各方可能会对合同中指定的人员进行调换。遇此情况，我们一定要索取对方正式的文件或告知函，按照其明确的权限和时间行使职权。

6．4．4合同变更、设计变更、材料代用、现场签证手续。施工合同履行中的各种变更是经常的，我们在施工中要严格管理，按《工程项目管理办法》第三章第一节（三、四、五）的要求，及时办理各种签证及变更手续。在办理签证、变更手续时特别注意的是，应遵循先签证后干活的原则，各方的签字、盖章、内容及时间项目完整无缺，避免后期结算争议。

篇4

关键词：铁路；施工企业；清收清欠；措施；对策

一、前言

形成铁路施工企业应收款项和存货规模居高不下的原因，既有国家宏观经济环境、法律政策等外部因素的影响，也有企业自身内部的原因。从国家层面来看，国家在推行货币政策方面一直定性为“稳健”，其直接后果就是基础建设投资存在较大的资金缺口，一些项目因为资金不到造成工程延期，业主方既不验工计价也不支付款项，使施工企业面临非常被动的局面；在相关法律法规方面，因为合同内容缺乏对工程竣工结算的期限、方式的严格规定，造成在执行合同中因为支付工程款而发生的纠纷难以判定。从企业内部来看，主要表现在对清收清欠管理认识不到位、管理责任界定模糊、执行力不强、考核不坚决等多方面，尤其是近些年，施工企业因为经营规模扩张，很大精力都用在了在建项目的管理上，对竣工收尾项目的管理相对较弱。项目一进入收尾阶段，项目经理、工程人员、工经人员很快又被安排到新的项目上，逐渐梳于与建设方的对接，造成工程的结算和收款工作都明显滞后，项目的存货和应收款随即攀升，形成长期挂账。

二、铁路施工企业做好清收清欠工作的措施

铁路施工企业各级管理层必须在思想上牢固树立“双清即是经营、双清即是创收”的双清管控理念，把双清工作同经营开发和施工生产管理放在同等重要的位置，并充分运用生产和经营管理中先进的方法和策略，常态化管理双清工作，切实把双清工作抓实、管好。

（一）建立长效的清收清欠管理机制，为双清工作提供组织保障

为加强对双清工作的组织领导，施工企业各工程项目要成立双清工作组织机构，在上级单位双清工作领导小组的领导指挥下，具体负责工程项目的清收清欠管理，工作组以项目经理担任组长，项目书记、总经济师和总会计师为副组长，相关部门负责人为组员，形成主要领导亲自抓、各部门各司其职、相互协作的工作机制，为双清工作的有序正常开展奠定了坚实的组织保障。

（二）制定清收清欠管理措施，厘清思路，分解落实

清收清欠工作是施工企业长期性、艰巨性、系统性的工程。要使双清工作实现常态化和规范化，确保清收清欠工作能够得到落实，企业还要结合单位实际情况，制定出台相关的清收清欠工作制度、管理办法和实施细则，把清收清欠的工作范围、工作目标、工作方案进行细化分解，明确部门和个人的职责、工作要求、工作目标，明确清收清欠方案的编制原则、编制要求和审批流程，推动双清工作的有章可循、有序开展。

（三）做好基础工作，积极谋划，灵活开展双清工作

1.对于清收工作，建筑施工企业要以推动验工计价工作为根本，按照在建、概算清理、合同清算三个阶段分别进行。对“己完工未计价”项目，要建立项目档案，分析原因，有重点的对清收项目进行跟踪监管。验工计价是企业债权确认的前提，也是清收工作的落脚点，企业在项目的实施过程中，应尽可能地做到计价、收款的及时、同步。对形成“已完工未计价”的项目、内容及金额要进行逐项落实与确认，并根据行业特点、惯例及合同约定，综合预判“已完工未计价”资产的质量。同时合同外未计价部分应做好变更索赔和概算清理的资料收集，通过扎实细致的工作，确保“已完工未计价”得以及时足额消化。

2.对于清欠工作，建筑施工企业的财务部门应分析每一笔债权的款项性质、账龄期限、合同约定期限等内容，定期编制清欠计划，并对资金回笼制定好时间节点。清欠工作要把握好工作的前瞻性和方法的灵活性。所谓前瞻性，就是将“双清”工作关口前移，将“己完工尚未结算款”与应收账款、其他应收款等一并纳入年度清欠范围，将业主没有在合同约定的时间范围内支付预付款、验工计价款、暂时不能验工计价的工程进度款等列入清欠范围，努力使资金回收风险降到最低。所谓灵活性，就是针对债务方的不同情况，具体问题具体分析，特殊情况特别对待。对于信用评级较高、长期合作的单位，应加强与对方的沟通，通过增进感情，取得对方的理解，争取资金及时到位。对于违约不履行义务的债务方，要及时采用催款函、律师函等方式进行清收，而对于信用评级较低、恶意拖欠工程款的债务方要敢于应用法律手段，采用仲裁方式清理拖欠款项。

（四）充分利用信息化平台，掌握双清工作动态

施工企业应充分利用信息化的手段，通过搭建信息系统平台，强化清收清欠基础工作的动态管理。项目核算单位通过信息系统，按季滚动编制清收清欠工作方案，按月编报清收清欠工作报表，使企业管理层及时掌握各个施工项目清收清欠的各项数据，并能为企业决策者提供可靠的决策依据。

（五）强化双清工作的督导检查

为使清收清欠工作落到实处，施工企业应加强对清收清欠工作的督查力度。督查方式可采取财务抽样调查、专项检查、联合监察等多种方式，对督查中发现的问题限期予以整改落实，对未完成的清收清欠计划的顺延纳入下次清收清欠目标。企业应根据清收清欠计划与实施情况进行对比分析，对清欠工作方案进行全面评估，以使工作方案更加合理优化。

篇5

上市公司2011年三季度的成绩单已全部亮相，根据最新的2282家上市公司的数据来看，前三季度共实现净利润1.5788万亿元，较上年同期增长20.61％；然而，这些上市公司的应收账款高达1.8218万亿元，同比增高达55.22％。应收账款的管理是所有企业财务管理中的重点，对于咨询这样一个新兴行业更是如此。

由于服务周期长、产品表现形式特殊，这使得咨询企业账面上形成了大量的应收款项，有些长期收不回来的款项已经形成坏账。随着咨询业务市场的迅猛发展，咨询企业的业务特点和产品特点又决定了大部分款项是在为客户提供服务后收取，那就意味着应收账款的绝对金额和占流动资产的比重都在不断加大，所以加强对咨询企业应收账款的管理显得尤为重要。

势在必行的应收账款管理

我国咨询行业从上世纪80年代开始兴起，发展到今天已经初具规模。随着我国企业逐步迈向世界舞台，以市场经济为发展平台的咨询业有可能是我国21世纪最具希望的朝阳产业之一。

但由于我国咨询业发展历史较短，目前尚未建立健全行业管理组织，与之配套的相关法规、政策、市场监管和行业规范等也还不完善。此外咨询企业发展也呈现良莠不齐的状态，企业整体经营管理水平不高。在无序的市场竞争之中，为了争取客户和抢占市场份额，以低价或还不符合一般市场规律的收款条件与客户签订合同的现象普遍存在，收款的时间往往晚于项目结束的时间，在企业账面上形成较多的应收账款。再加之服务性行业存货和应收票据等其他流动资产较少的特点，总体导致应收账款占流动资产比重很大。

虽然咨询业的上市公司较少，无法从公开渠道得到准确的公开数据信息，但根据实际工作经验和对行业的了解，可以肯定今后几年随着咨询业务的快速发展，企业应收账款的规模在成倍地快速增长，而且这种增长趋势在近一段时间还会呈现“爆炸式”增长。

加强应收账款管理的重要性

据统计，在应收账款的管理中，如果企业建立有效的管理措施，并对其实施事前、事中和事后的全面控制和管理，可以减少约80％的呆账、坏账损失，如果只采用事前控制，也可以防止约70％的拖欠风险。而咨询业的行业特殊性和其应收账款的特殊性，决定了加强应收账款管理是企业管理的重中之重，所以对咨询企业应收账款的全面管理是减少和防止发生坏账损失的有效手段，原因有以下三个方面。

首先，由于咨询企业的应收账款是企业除现金外最主要的流动资产，咨询企业的大部分项目和大部分合同款是在项目执行结束以后收取，账面累积的应收账款金额较大，同时在项目执行过程中咨询企业的人工成本、差旅成本等直接费用已经支出，所以一旦发生坏账就会给企业带来直接的财产损失。

其次，通过对应收账款的管理可以监控项目质量，随着咨询业的快速发展，企业管理者不可能顾及到项目的执行层面，如果项目的质量监管体系再缺失的话，项目的质量就得不到有效监管，而项目质量又是咨询企业生存的“命脉”，如果项目质量出了问题，不但项目的款项收不回来，有可能因为一个项目毁了一个刚刚树立起来的品牌。

而从应收账款的管理角度出发，通过对项目回款的及时性、回款的可能性等方面进行分析和监管，往往可以起到对项目质量监管的作用，因为如果客户对项目质量不认可或有疑义时，是不可能按照合同及时付款的，这样管理者就可以通过对应收账款的管理来监管和监控项目质量。

第三，咨询业应收账款发生坏账的可能性高。因为咨询业在中国刚刚起步，客户对咨询的认识、接受程度不够，不少客户虽然希望借助外脑提高管理水平，对咨询行业认识仅限于从报刊上爆炒的“××公司花××万元购买管理咨询服务”的了解上。相对于国外管理咨询机构来说，虽然国内咨询公司的收费已经相当低廉，但管理咨询这种高智力服务的收费仍令许多企业“不买账”或者是“买了账”后觉得太不值，这些心理和行为也在一定程度上加大了收款的难度，使坏账发生的可能性升高。

应收账款的形成原因

其一，从咨询服务的产品角度来讲，产品的外在表现形式可能就是一本几十页的报告，和一般意义的商品比较有看不见、不直观的特点。也许咨询报告蕴涵的商业价值很高，但短期内无法看到成效，产品的这种特性使得客户接受起来总觉得不是“物有所值”，所以客户的付款条件往往是“事后付款”或期望“看到咨询服务产品的价值后再付款”，由于咨询企业不能及时收到款项，就形成了对客户的应收账款。

其二，咨询服务在服务形式、产品特点、报酬收取等方面虽然与会计师、律师、券商等的服务基本类似，但客户接受和认可的程度不一样，会计师、律师等提供的中介或咨询服务已经得到了客户的广泛认可，所以客户可以接受“一手交钱一手交货”，甚至是“先付钱后交货”的服务，对咨询服务的认可和接受程度远末达到这种认识。另一方面，目前咨询服务提供的咨询报告的法律效力不同于会计师、律师提供的报告，对所承担的法律责任还未有明确的规定。例如企业在上市过程中由咨询服务提供的发展前景评价、市场分析及预测等咨询报告的使用方式是以引用的形式在券商的招股说明书中出现，咨询报告不作为单独的材料使用。这些因素也是导致客户不愿意及时付款，使咨询企业形成大量应收账款的原因。

其三，随着咨询业务的发展，客户对咨询报告的期望和要求也越来越高。在实际工作过程中经常遇到客户要求以效果定价格，以结果付款的现象，特是关于流程优化咨询、业务流再造咨询、园区招商规划、上市募投可研分析等咨询服务项目，大部分客户往往以“结果导向”制与咨询企业签订合同，甚至有些客户希望是看到效果或有确定的结果后再付款，虽然咨询服务已经完成，但款项却难以立即收回。

其四，咨询业目前处于发展的初期阶段，咨询的服务形式、服务标准尚未建立。咨询方法、咨询技术、咨询工具、咨询的市场环境等不够完善，咨询产品的质量达不到客户的期望。同时客户希望通过一个点子、一本报告即可达到减少成本、提高效益或“一个点子暴富”的投机思想还普遍存在，这些都在一定程度上导致了收款难或收款滞后。

六管齐下

加强对客户的资信管理，建立信用制度

咨询企业要做好应收账款的管理就要从源头抓起，甄现有和潜在的客户资源，建立完善的客户管理体系和信用管理制度。值得提出的是，除财务部以外还要设立项目管理部或资信管理部等职能部门，选取合理的信用条件，建立恰当的信用额度，健全动态的客户信用评级体系，及时对客户资信状况进行跟踪、分析与更新。避免为了盲目占领市场，而忽视对客户的信用管理，或以明显不合理的收款条件与客户进行签约。

加强企业核心竞争力建设，理性选择客户

咨询企业要加强自身核心竞争力建设，形成有特色、成体系的咨询服务产品，在承揽业务前，结合已有的知识积累和项目经验，以及现有人才队伍，充分评估承接项目的能力，尽量承接自己熟悉的业务领域为客户提供专业化的咨询服务。坚持对客户的要求和期望要有理性的评估，对待项目要“有所为，有所不为”，形成有特色的主营业务方向。比如说，提到“埃森哲”时就联想到“企业绩效提升”，提到“麦肯锡”就联想到“战略规划和战略运营”。而且在开展业务时应理性选择客户，不与明显超过实际支付能力的客户签约，避免造成客户对产品的不认可，进而影响到款项的收取。

不断提升咨询服务产品的质量，让客户满意

产品质量是所有企业的“生命线”，对于咨询企业而言产品质量尤其重要。为客户提供有用。实用、有价值的咨询方案并得到认同，是促成应收账款收回的前提条件，也是防止出现坏账的先决条件。咨询企业提供的服务是一种高智力型、高附加值的高端服务产品，需要以高度的职业化和专业化来为客户服务，并通过服务赢得客户的信任。为客户提供咨询方案需要以战略的高度来考虑问题和解决问题，即使不能让其看到咨询方案时，就有一种“眼前一亮”的感觉，也要在使用后有一种“物有所值”的心理感受。只要能提供一个令客户“心服口服”的咨询方案，那么客户就没有理由拒付款项，出现坏账的可能性就不会存在。

要明确内部管理职责，将收款工作与个人利益挂钩

咨询企业在对应收账款的管理上要明确责任，建立不相容职务的分离制度和完善的考核制度，使得不同的利益各方形成相互影响、相互监督、相互牵制的内部管理制度。例如对同一个客户建立项目经理、销售经理、客户服务经理的“3C”服务体系，项目经理负责项目的执行，对项目人事安排、质量控制、进度管理、资料归档等负责。销售经理负责与客户的沟通、商务谈判、付款条件的设定和收款。客户服务经理作为企业内部相对独立的“第三方”，一方面为客户提供项目执行过程中的关怀和服务，另一方面监督和发现项目执行过程中的问题，公司内部将他们的职责范围给予明确界定，将相关责任人的绩效工资，个人业绩，奖励提成等利益与项目的质量、收款挂钩，一旦产生项目质量问题或发生坏账损失，就要追究其责任并影响个人利益，以防止或减少坏账的发生。

多提供咨询的后续附加价值服务，让客户认可服务

咨询服务对客户来讲是一种投资行为，即便是一个成功、实用的咨询项目，也很难在短时间内看到明显的经济效益，所以为了让客户认可咨询服务价值，建立长期、稳定的合作伙伴关系以及长期提供后续附加值服务的机制异常重要。咨询企业在后续服务阶段，通过课程培训、回访、会议、后期沟通等给客户传递先进的管理理念、管理方法、管理工具，并以此进行知识更新和经验分享，培养实用的企业管理人才。通过长期的合作，真正帮助客户发现问题、解决问题，推动客户的变革与成长，让客户在接受咨询服务后，确实能够保持持续稳定的发展与成长，不断提高管理水平，从而提升企业运营效益。通过实实在在的服务建立起相互信任和相互认可的合作基础，以此促进应收款项的收取，发生坏账的机率就会大大降低。

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关键词：风险;财务人员;法律;对策

中图分类号：F230 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）22-0127-03

财务人员的工作表面看，安安稳稳，无风无雨，实际上却是充满了风险。这些风险有时候会使财务人员的职业生涯遭遇较大挫折，有些人的行为会给企业造成巨额损失，还有的会触犯法律。因此，财务人员除了掌握会计知识之外，还要尽可能多地了解一些税务、经济法等知识，提高对一些风险点、尤其是容易忽略的风险点的警惕意识。

一、账龄较长的应收款项易失去法律保护

很多公司都有一些账龄很长的应收款项，这些债权如不及时催收就有可能超过法律规定的诉讼时效。根据《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人超过诉讼时效后的，法院还是应当受理，但受理后查明无中止、中断、延长事由的，法院就会驳回其诉讼请求。因此，应收账款、其他应收款、预付账款等如果任由其逾期超过二年以上，可能无法收回。即使，法院也不予以支持。《民法通则》第137条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时讼时效期间重新计算。超过诉讼期限，当事人自愿履行的，不受诉讼时效的限制。也就是说，此条款应用到应收款项上，当约定的还款期限过了以后，必须在二年以内，法律才可保护其合法权益;如超过诉讼时效，法院可据此驳回，转为自然债务。法律不再用强力保护，只能靠正常的信用、道德来讨债。

为了避免此类损失的法师，企业必须做好风险防范，建立应收款项的催收制度。在日常财务管理中，应随时关注应收账款的账龄，对无经济往来，应收而未收且账龄超过一年以上的应收账款就应特别关注，对这类应收账款应立即定期通过书面催收函进行催收。催收函应让对方签字盖章确认，或以其他能证明该文书到达对方当事人的方式进行催收，比如以特快专递、电报、挂号信等，需要注意的是，此类方式一定要表明是催收函。如果已经过了诉讼时效，应该设法让对方订立还款计划，或在催款函上签字盖章，承诺在某时间前还款，只要对方重新承诺还款，即是“对原债务的重新确认”，诉讼时效即可中断，可重新起算。在催收时要注意几点，首先是财务人员和业务人员必须配合进行，并明确以哪方为主，各自承担什么责任;其次是当债务人下落不明时，企业应在省级以上有影响的媒体上刊登催收债务的公告。只要企业在诉讼时效内进行了催收并取得了上述证据，就能达到诉讼时效中断的效果。最后要注意的是，企业或会计师事务所发的询证函并不能起到诉讼时效中断的作用，除非询证函中有明确的催收意思表示。

二、随手开出发票当收据

在日常经济交往中，当购货方支付款项后，收款方才开具收据和发票给购货方。但销售方先开具发票，购货方收到发票后再支付货款也是很常见的做法。孰不知，此做法的背后，却隐藏着被赖账的风险。一些公司会以“已用现金支付货款，有发票为证”为由赖账。这些赖账公司的依据是《中华人民共和国发票管理办法》第3条：本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。在我国“以票控税”征管模式下，下家为了取得发票，不得不以付款作为对上家的要挟，“拿票来，否则钱免谈。”欠债的是大爷。于是，一个让人匪夷所思的事实发生了：很多情况下销货方给出了发票，但并没有收到货款。发票的开具与货款的收取很多情况下是完全脱离的。因此，即使有的公司以“已支付货款，有发票为证”为由赖账，法院应予以驳回。但在最高人民法院2006年公布的判例中，最高人民法院以《中华人民共和国发票管理办法》3条为依据，认为“发票应为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证，本案中被告持有原告开具的发票，在诉讼中处于优势证据地位，原告没有举出有效证据证明付款事实不存在”。判决认定该案中被告新疆创天房地产开发有限公司已以现金方式支付款项[1]。正因如此，日常经济往来中一定要注意此类风险。可以采取以下防范措施：财务部门在审核合同时就督促业务人员加上相应的条款，明确规定：开具的发票不作为收款证明。如果合同已签订，那么在开具发票时可由对方开具收到发票的收条，要特别注明“款项未收到”，或在发票背面写上“给付发票时款项尚未支付”并让对方签字。

三、口头委托收、付款

在日常的经济往来中，由于各种原因，对方单位可能不直接收款、付款，而是委托其他单位、个人代收代付，比如物流公司等。遇到这种情况一定要小心谨慎，不能仅凭对方业务人员或财务口头通知，必须要有相应的书面委托或通知，否则可能遇到以下风险：（1）债权单位委托第三方单位代收时，债权单位可能声称自己没有收到款项，要求重新支付;（2）第三方单位代收款项后不及时交给委托方，或不全部交给委托方，甚至挪用款项、逃逸;（3）债务单位委托第三方单位代为支付时，第三方单位可能会以“返还不当得利”要求返还相应款项。因此，在债权单位要求将款项支付给第三方时，可要求其提供相应的书面委托书、或书面通知，明确写明委托第三方单位代收;债务单位让第三方单位代为支付时，应由债务单位和第三方单位写出书面说明，共同确认“由第三方单位代债务单位代为支付款项”的事实。

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一、确定信用战略，制定信用政策

在餐饮酒店的成长阶段，经营管理通常是以销售或市场为导向的，高风险和宽松的信用政策是其争取客户所必需的，这时酒店的经营特征是期望值大于成果值，酒店经营管理的重心是市场份额的占有及营销对象的拓展，酒店应采用的是高风险的信用战略，且信用的范围可以放宽到大部份客户都可以记账消费，收账周期一般1-3个月为宜（具体指赊账发生后的1-3个月）。

而到了酒店的成熟及衰退阶段，酒店的经营目标追求相应也转向以利润为导向，这时酒店的经营特征是成果值大于期望值，酒店经营管理的重心则由市场份额的占有逐渐转向为价值创造及现金流理的管理。酒店也应适时采用低风险信用战略，相应的可签单记账单位范围也应缩小，根据信用及消费情况为进行合理的筛选。收账周期应该有所缩短，一般1个月以内或1个月期限为宜。

根据上述的信用战略的指导方向，酒店应适时制订并出台相关的信用政策，同时酒店内部应建立赊账消费客户的审批程序、控制信用额度的大小和落实内部担保人及责任人的风险防范措施等管理控制制度。

确定适当信用标准，谨慎选择客户。首先，按客户群体及性质进行划分，初步确定可签单记账客户范围；其次，为进一步了解获得客户资信，酒店销售中心及财务部需对初步符合签单要求的客户单位进行信用调查和审核。尤其应侧重于对小型企业单位的信用调查。调查过程中可通过销售中心人员掌握的客户资料、管理人员的实地考察、客户的其他合作商的调查情况和其他公开的信息等多项渠道，来了解客户的经营规模、财务状况、发展前景及行业的风险程度等。从而确定出资信较好的单位，批准同意其在酒店记账消费。再次，必须要和需记账消费且资信调查良好的客户签订记账消费协议书，明确允许记账的最高限额和结算期限、有效签单人的亲笔签字笔迹、对应的签单卡及双方违约的责任等相关条款，并由双方负责人签字加盖单位公章，履行了以上手续并发放有效签单卡后，方可实施记账消费。

根据信用等级，控制好信用额度。酒店对记账消费的行为都应有一个适当的控制范围，过大或过小都会对经营造成影响，酒店应根据消费者的信用状况，为客户进行按酒店标准信用等级分类，对于信用等级高的协议单位，可给予较高的信用记账额度；对信用等级一般的单位，记账额度应控制在一定的金额范围内。同时须由财务部主导负责与销售部及酒店前厅部门定期（一般3个月）对记账消费单位重新进行信用等级评定。

上述信用政策的差别，需要落实和体现在具体的应收账款管理制度中，按照这个设计思路，应收账款管理制度的设计制订应以信用政策的选择为前提。因此，餐饮酒店从实际出发，制定以信用标准、信用条件和收账政策为主要内容的信用政策就显得十分必要。

二、加强日常监控管理，严控应收账款余额比重

酒店的应收账款规模不仅要控制在一定的总额之内（一般控制在营业收入的20%左右），还要研究确定最佳应收账款余额水平，以确保酒店的正常现金流量。协议签订数量的控制水平也应视签单记账单位的预计平均年度消费额、收款路程的远近等具体情况进行适当调整。如，对于信用评定良好，但年平均预计或实际消费较低的不能达到预期目标且发生的收账成本（主要指时间成本及差旅成本）较高的客户，酒店销售部门应建议不签订记账协议或取消现有的签单记账而改用现金消费的形式，但又考虑客户良好的资信状况，可建议吸纳成为酒店的贵宾客户并享受酒店提供的贵宾会员其他服务。

为确保每月应收账款正常回收（通常与应收账款发生额作相应比较，如允许存在一个月的应收额度，原则上超出该限额的，都应全部收回），酒店通常可从以下二方面着手：1、酒店应在签订签单协议时，规定收款期限，以从协议条款上确保应收账款的正常回收；2、对收账员实行收款考核责任制，将款项的正常回收时间及收款金额二要素与绩效奖金、差旅费补助（含油耗、车辆损耗）等进行直接挂钩，充分调动收款员的积极性。即绩效奖金和差旅费补助的发放比例或档别是基于在规定时间内将款项及时回收的基础上计算的。通过上述措施把风险责任与个人的物质利益有机结合起来进行考核。

对于因客观原因（如，经多次催款后，协议单位仍无故拖欠的或协议单位破产清理等客观因素）导致挂账款项不能收回的，要视具体情况分析确定是否追究相关人员的经济责任，酒店应保留至法院及追讨款项的权利；对于因主观原因（如，未及时送账单至客户单位或未及时跟踪收款进度而造成酒店对协议单位信用状况等评定信息不等称，使得发生更多的应收账款）所造成的坏账损失，则应追究相关人员的管理责任，并承担相应的经济损失。

加强应收账款的内部记录控制。餐饮酒店应指定专门人员负责对酒店发生的记账账单，进行及时审核并录入，统一保管消费账单，对于收回的款项，进行及时地核销录入，以便准确反映并分析应收账款的余额信息。根据记账发生及余额等相关信息，跟踪收款进度，同时应及时将收款过程中出现的问题或可能存在的风险反馈至相关部门。

由财务部负责主导并会同相关部门对收款过程中有可能发生的风险，研究解决方案，重点跟踪超过规定结算期的客户，以促进提高结算速度，尽可能确保资金的安全。同时，有必要对经善意提醒后，仍不按记账协议履行条款的签单单位，直接作出单方中止协议的决定，但需保留继续收款的权利。

三、做好信用跟踪管理，提升经营管理能力

树立应收账款时间观念和风险观念。应收账款是有时间价值的，采用信用政策意味着效益一定的资金时间价值，是有代价的，信用额度越大，期限越长，代价就越高，应收款规模越大，账龄越长，失去的机会成本也越多。因此，在日常管理工作中,餐饮酒店应按排专部或专人密切关注应收账款账龄分析表，借住应收款管理专用软件，做好对应收账款的即时分析。做好信用跟踪管理工作，定期审核酒店结账单送交记账单位及回执单（用于证明对方单位已取得结账单）回收的情况等；凡是收款期限超过记账协议规定的，应及时告知酒店销售部，经与对方单位了解情况后，再决定是否采取发送催款函或记账消费中止函。如经了解后，对方确需延期付款的，则应尽可能取得对方加盖公章的支付欠款的承诺函件，以备查留作最后需通过法律手段解决时必要的证据。总之，时间拖的越长，应收账款坏账的风险就会越高。

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【关键词】企业内部控制 大数据 互联网金融

最近大数据、互联网金融、企业创新等名词，在媒体、企业、投资人眼中都成了极度热门的词汇，不管你身处哪个行业，似乎都回避不了这一系列新兴技术和行业环境转变的冲击。笔者从事的投融资咨询、管理咨询类的金融服务企业，面对的客户众多。在与他们沟通的过程当中，我们发现，企业对于大数据和互联网金融如何与自身发生关系比较关注，却较少关注这一波技术革命对于企业面临的市场环境风险和对于企业内部控制建设的影响。事实上，笔者认为，技术的革新对于内控五个要素的影响也是革命性的，在此只提出一些粗浅的思考。

一、控制环境（内部环境）：中小企业应加强包括治理结构在内的内部环境建设

控制环境是企业对控制的认知，在这个环境中人们进行经营活动并履行控制职责。我们知道，控制环境一般包括治理结构、机构设置及权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。这是企业实施内部控制的重要基础，表明企业实施内部控制，应先从治理结构等入手。

以笔者自身亲历的与客户沟通的经验来说，目前很多中小企业对于内部控制的认识虽然在提高，但总体来说还处于较为薄弱的阶段。主要是在于对于控制环境的认识上，在企业的整个经营中，没有把内部控制放在一个应有的地位上。很多企业没有规范的公司治理结构和议事规则，也没有建立适当的审批权限和授权机制，或是建立而不执行、执行效果差。

而另一方面，企业面临的市场环境变化非常迅速，包括大数据和互联网在内的技术革新日新月异，产业生态调整使得产业内之间企业的界限变得模糊―导致产业上下游之间整合加剧。如曾经的巨头摩托罗拉、诺基亚也会被谷歌这样的技术背景企业收购。有很多分析认为这些企业的衰落在于他们的促销没做好，技术投入过大。笔者认为，很大的可能还是由于他们了陷入战略的误区，组织结构的设计也不利于企业对于市场变化作出反应。而且制定战略忽视成本因素，系统风险大，成本高，耗资大。此外，没有实现工业品向消费品的转型。每个月推出新产品难以被现有体系支撑；营销战略失误。降价使摩托罗拉失去消费者信任。也不像苹果那样重视用户需求。

因此，在内部环境的建设上面，企业应当做到：

一是企业治理和组织结构的设计：企业治理结构应当有效指导企业运营，组织结构的设计应当有利于企业对市场环境做出快速反应。重视战略，机会与风险平衡。

二是系统策划战略转型。合理设置组织结构为战略转型作保证，充分调研，广泛征求意见。客观评价风险因素。加强战略时期的风险研判，切实执行三重一大的决策机制，加强对下属公司的战略管控。

三是建立以客户为中心运营机制。根据用户体验及时升级产品。

四是制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策。

二、风险评估：建立起迅速反应的风险机制

风险评估就是辨识和评估实现企业目标的风险，作为制定风险管理措施的依据。

如上文提到的，目前的技术革命带来的是市场机制上的根本转变，即是“公理”变化。比如企业面对的行业假设变了，在社交媒体时代，压缩推销的市场空间，可以在微信微博上对你指手画脚。

从公司层面来说，公司必须制定目标，必须设立可辨认、分析和管理相关风险的机制，以了解自身所面临的风险，并适时加以处理。在目前的市场环境下，企业面临的机遇很多但不可预测的风险也随之增加。有效的内部控制为企业希望实现的目标提供指导，应当设计预算，战略和业务计划相一致的内部控制制度。

风险评估需要对外部的内部影响企业运营，财务报告和法规遵循的因素进行评估。可能采用的方法包括风险识别、风险评估和风险管理的技术控制自我评估。

首先是识别风险。在互联网金融产品层出不穷的今天，识别风险比以往变得更加困难。比如包括微信等在内的社交媒体的风险―信息的泄漏。由于市场信息丰富导致的新的机会和新的风险。企业要警惕的已经不仅是行业环境变化，也要学会识别是市场机制的变化还是单个行业的变化。不管是传统行业还是新兴行业，面临海量信息之下，更要提高自身识别风险的能力和水平。

第二步，风险评估，对于很多中小企业来说，首先依赖于企业家和管理层关注的焦点，以及决策的能力。

对于风险管理而言，常见的管理方面包括资信管理和供应链管理等。笔者的某客户曾遭遇由于供应商资信调查不足，实物监控缺失，没有实物调查而被供应商骗取了货款的实例。对于供应链方面就要加强业务模式风险的识别与管控、确保社会贸易的银货两讫、加强对货物所有权的监管和定期开展供应商资信调查。参考著名企业如上海通用等企业，其就不考虑博弈性采购，签订五年期的不变价格合同，实行长单和短单的结合。或如欧洲的第一大钢铁制造商安塞洛米塔尔当供应商超过40%时系统就会亮黄灯，反映供应商依赖度过大。

信用风险的控制包括定期催款：询问，电子邮件，催款函等，事实证明，应收账款只有再刚发生时最容易收回。

我们建议中小企业的管理者要判断紧急状态：到达一定时期不以毛利率为考量，而是以现金流为考量。要保证客户，赶走竞争对手。停止供应商付款。

而投资方面的风险管理也是现今随着并购的热潮兴起而成为更多企业面临到的问题。笔者所在团队就建议企业的管理层和董事会必须高度重视投资风险，投资管理职能要重视风险评估，并及时终止一个预判不成功的项目。

由于收入规模与风险息息相关，企业也要警惕过分追求规模的风险。因为策略传递的不匹配，经营单元决策层对市场风险的判断如果不能及时、准确传达到中层管理人员，则中层管理人员可能认为市场形势并不很严峻。市场剧烈波动时，企业客户的经营状况可能发生较大变化，基于其资金压力或诚信等方面的因素，此时客户的信用风险可能急剧上升。因此需要公司调整信用策略甚至管理体系（如业务审批的授权）。由于社交媒体的强大，外界对于诸如315晚会此类的宣传性节目的反应非常迅速有时甚至过激，舆情传播力非常之大。面临这样的舆论传导机制，企业需要更迅速地做出反应，才能在市场中立于不败之地。

三、控制活动：加强预防型控制和系统型控制

控制活动指能够帮助确保公司应对风险的方法，会被及时执行的政策和步骤。我们知道，主要控制类型包括：预防型控制、检查型控制、手工型控制和系统型控制。

由于控制活动导致的内控问题，比较典型是中信泰富“澳元门”：由于中信泰富的财务董事没有遵循金融交易产品的审批手续，只有电话请示董事长，没有经过董事会讨论。导致交易亏损后董事长荣智健辞职。当然这其中既有评估经营风险不当的问题，中信泰富既没有合理评估交易对手，也没有选择基础性风险管理工具，而是选择是奇异金融衍生产品这一自己并不熟悉的产品。然而更重要的是，内部没有遵循决策机制。

更有去年著名的光大乌龙指事件，也没有对交易有头寸控制，而导致了这场耸人听闻的新闻事件。

在以上的案例当中，一般控制活动：授权、批准、核准和确认都没有被正确的执行。

在第二部分中我们提到，以投资活动为例，投资策略防范的第一要素是投资决策是否正确，即决策层能否准确判断市场趋势，提出正确的投资、资产处置策略。该策略正确与否主要取决于决策层的智慧与战略洞察力而非管理流程（管理体系本身只能减少决策失误的可能性，无法直接提升决策的质量）。做正确的事，这就是做决策，需要智慧。如柯达不做数码相机，为了怕影响其胶卷的市场，尽管数码相机是其发明的。

内控活动讲求的是正确地做事，即管理体系的有效性。因为投资策略需要依靠具体投资项目、资产处置项目来落实和体现。投资、资产处置项目执行过程的各个环节存在管理风险。以并购为例：评估论证阶段的尽职调查如果未能发现并购目标的潜在风险，可能造成并购失败。因此需要通过完善管理体系来规避。正确的做事就是专业的管理执行。专业管理领域的风险防范也是依托于各专业领域的管理体系：即便市场不发生波动，如果内部管理流程存在薄弱环节，依然会产生风险，需要加以防范。

内部控制活动包括直接职能管理或活动管理：绩效指标审阅、资产安全、职责分工和信息系统控制。如世界知名的三井物产集团采用了包括在线控制，市场测试，测评信用风险和国家风险控制手段等。管制单收货发货（章也是管理），后台也管理严格。

因此，在大数据和互联网金融时代，能够预先制止潜在问题或损失发生的活动的预防性控制和设定在软硬件中自动化控制手段的系统型控制显得更为重要。

四、信息与沟通：重视包括移动互联和社交媒体在内的信息传播和沟通方式

在以往，信息与沟通的方式主要包括匿名举报，举报热线电话号码、邮箱向全体员工传达和向客户、供应商等外部利益相关方公开。考虑举报渠道的独立性和保密性，举报及其调查结果记录在案并定期向审计委员会报告，如跨组织、单位和语言的考虑。

如今，信息与沟通的方式则不仅仅如此。如上文提到的，政府部门的工作人员态度明显好转―就是因为随时可以通过微信和微博等社交媒体将其不良行为曝光，也就是不良行为空间被压缩。政府执政方式，与民众沟通的方式也在改变。企业的角度也是如此，不掌握员工和客户等利益相关方的行为变化和规律则不能应对新兴市场。

如现在很多企业建立了自己的公众微博和微信订阅号，与外部利益相关者进行信息互动。企业面临的市场波动风险点，也常常通过微信的转发为员工所知，因此，除了传统的邮箱和电话等形式以外，在考虑独立性和私密性的基础上，企业更应该注重利用新型的媒体社交来加强与员工和客户供应商等的沟通。

五、内部监督

持续监督的目的是确定内部控制是否被恰当的设计和执行，以及内部控制是否有效和适用。整个内部控制的过程必须施以恰当的监督包含两层意思：一是持续的管理层自我监控，包括管理层日常履行控制活动时执行的监控如复核审阅等，以及定期的内控自我评估，如对于大型央企就有公司做内控自我评估的法定要求；二是相对独立部门的监督和审查，如集团审计检查对内控的有效性开展的工作。监督应当融入企业正常的持续的运营活动中，而对于发现的缺陷，应设置上报和追踪改正机制。如中钢集团深陷山西中宇预付款事件，提前预付两个月预付款，包销山西中宇的钢材，就是通过集团审计发现的。

合规性是各种经验教训总结出来的，要遵守议事规则。对于重大经营风险要及时报告最高管理层。

六、小结

为应对大数据和互联网金融行业趋势变化，公司可通过商业模式创新来应对，但商业模式创新的过程存在管理风险，需要加以防范。

每个企业都会面临内控的问题，不管时代怎么改变，这个问题永远不会过时，怎么强调也不过分。很多企业的并购尽职调查因内控混乱而终止，很多上市的项目也因为内控不到位而被退回。我国中小民营企业的内部控制尚处于比较初级的阶段，又遇到了这样的变化剧烈的时代，因此更要加强内部控制意识和内控制度建设，才能做大做强，更好地与资本市场对接，成为未来的成长之星。

参考文献

[1]刘新宇.基于全面风险管理的中国商业银行内部控制研究[D].辽宁大学.2011年.

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关键词：建筑管理；问题；发展

Abstract: The construction project management is an important measure to promote the further development of China's construction industry, strengthen the analyses of the existing problems, and put forward feasible countermeasures, for the development of the construction industry, promoting China's economic development be of great advantage more quickly.

Keywords: construction management; problem; development

中图分类号：TU71文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

前言

在建设过程中找们发现，有的地区搞重复建设，有的地区大量的浪费资源，还有的地区不惜工本，搞一些与本地区不相适应的豪华建筑物，这些都是建筑管理弱化，效益观念差的一种表现。建筑业是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要物质生产部门，它与国家经济的发展、人民生活的改善有着密切的关系，是拉动国民经济快速增长的重要力量。然而，随着社会的不断进步和改革开放的不断深入，我国建筑业在得到飞速发展的同时，与世界上发达国家相比仍存在着一定差距。因此，在建筑管理工作中，管理者如何做好管理工作，提高企业层次和水平，显得尤其重要。只有管理者重视每个管理环节，建立健全管理机制，扎扎实实地做好各方面管理工作，充分发挥每个员工的积极作用，从而激活企业竞争力，才能使企业管理水平得到质的飞跃，迎接未来的机遇和挑战。

一、建筑管理的内容

1 以人为本的管理原则

当前，我国政府确立了社会发展的新思路一一科学发展观。新的发展观更加注重社会“以人为本”的全面发展。因此，“以人为本”也是包括建筑行业在内的管理的根本依据。管理实质上是对被管理者的行为一种有意识的控制和调节。“以人为本”是企业管理的根本之道，同样也是建筑管理的基本原则。

2 安全至上的管理底线

安全至上是建筑工程活动中贯彻“以人为本”的逻辑结论。如果工程不安全可靠，那么建筑管理中的价值就无法实现。企业管理者要自觉采取维护安全，防范危险等措施，施工作业时有高度的职业责任感，严格执行安全生产责任制度，强化施工现场安全管理和安全教育，增强工人安全生产意识，以避免安全事故。

3 创优工程的目标

政府应出台相应政策大力提倡优质工程评选活动，为建筑施工企业减轻评优成本，通过鼓励创优工程来促进行业技术及施工管理水平的提升，增强企业市场竞争力，同时也可提升民生幸福指数和对政府满意度指数。 “百年大计，质量第一”是建筑行业的座右铭。质量第一所体现的是价值取向，百年大计所体现的是行业精神，因为质量符合标准或优质的建筑工程是工程安全的直接前提和基本保障。

4 精益求精的施工手段

要使建筑工程安全可靠，质量优质，体现以人为本的原则，管理者必须做到对工程各项工作和各个环节认真负责、一丝不苟、精益求精。一项建筑工程的落成少则一年，多则几年甚至十几年。建筑项目的勘察、设计、施工、监理 ，几十个环节上百道工序中，任何一个环节管理出现问题都要影响到整个工程的顺利进行。

二、建筑管理方法探索

1推动建筑业结构调整，提升行业管理水平

建设行政主管部门更应通过服务于企业，消除束缚企业结构调整的政策障碍和体制，进一步研究行业结构调整新的方式和途径。

2 进一步强化政府市场监管职能，不断改进管理方法

应当建立市场监管的“预防”机制，积极营造社会化的监管体系。随着建立公共行政管理体制的提出，政府与社会各层面通过合作、协商、听证会、网络媒体平台民意调研等方式实施对公共事务的管理。其本质是政府与公民对公共生活的合作管理，从而使公共管理活动取得公民最大限度的认可。实际上从长期的角度而言这种社会监督更高于政府监督，它不仅包括对政府监督之退出领域的监督、政府监督对象的再监督，也包括对政府监督自身的监督。

建立合理有序的市场退出机制。由于政府在以往经济生活中的重要性，因此在其淡出传统的行业管理的同时，必须重视通过一种有效的退出机制保证行业发展的稳定，国家推行的建设工程监理制就是对政府退出机制的有力补充。除了正在逐步培育的完整的建筑企业体系外，也包括培育和加强行业协会等行业自律组织的建设，逐步把部分以往由政府设置的市场准入过渡为行业准入，并完善有关法律法规，明确法律责任，依法加强政府监管和行业自律。

大力推进电子政务，加强诚信建设。应把政府管理信息化和电子政务建设与政府管理体制创新相结合，从各部门的具体业务入手，通过信息网络技术，重组、规范和优化行政流程，既可以加大政务透明度，又可以提高政府办事效率。

3 运用市场化方式改革政府投资工程的管理模式，提高投资质量

随着调整和优化财政支出结构，国家投资将退出一般的经营性、竞争性领域，重点保证公共服务领域的需要，同时随着城镇化进程的加快，城市基础设施建设已成为政府提升城市竞争力的主要手段，如委托专业的项目管理公司进行项目管理或实行项目法人招标制，既可以运用市场化的方式更好的优化配置公共财政资源，提高项目建设本身的经济性，又可以充分利用社会化的力量为政府服务，把政府从具体的技术性、专业性的事务中解脱出来。改革

政府投资工程的管理方式将为行业发展起到极为重要的推动作用。

三、加强建筑管理，提高经济效益

在近几年的工作实践中，我认为，推行招标投标为核心的多种形式的经济责任制势在必行。这样既可以强化建设单位、承包单位的责任心和主动性，又可以发挥建设银行统一调剂

资金的作用，使有限的资金发挥更好的社会效益。对于招标、投标工程，一定要在国家统一计划和监督下，由发包单位通过招标这一途径，择优选用设计、施工单位。不论是来白哪个地区，不论施工单位的隶属关系如何，经审查合格后方可参加竞争投标。凡在招标部门主持下承包施工任务的建筑企业必须严格执行现行的技术规范和质量验评标准，接受当地质量监督部门的检查和监督。

三、改变不良现状的策略

1、建立健全管理体制

目前，建设市场主体的行政干预过多，市场主体不明确，这严重影响了建筑项目的管理。因此，我们必须与国际惯例接轨，建立和健全项目管理的有关制度、法律、法规和条文。同时，随着我国加入WTO，为了更多地吸引国外资金，政府部门也应充分发挥和运用法律、法规的手段，培养和发展我国的建设市场体系，将建筑建设市场管理活动全部纳入法制轨道。

2、规范建筑造价管理

建筑造价管理不仅是一个重要经济技术指标，还是维护建筑产品供需双方的经济权益的关键所在。在决策阶段，要积极做好决策前的准备工作，认真搜集相关资料；切实做好可行性研究报告，科学进行效益分析，投资估算编制要有依据，要尽可能做到全面细致。在设计阶段，要优化方案，有效控制建筑造价，要对建筑项目实行限额设计。在建筑招标阶段，要严格操作，规范招投标行为，遵循公开、公平、公正原则，尽可能堵住一切漏洞，减少费用变更。

3、提高建筑质量监督管理

首先要确定事故的范围、性质、影响和原因等，通过调查为事故的分析与处理提供依据。其内容包括：建筑概况、事故情况（包括事故发生的时间、性质、现状以及发展变化的情况；是否需要采取临时应急防护措施）。其次要对事故原因进行分析。对调查提供的资料、数据进行细致分析后，找到造成事故的主要原因再进行处理。采取防范措施，消除质量问题，做到建筑一次成型，一次合格，一次成功，杜绝反复返工现象的发生，避免因不必要的人、财、物等大量的投入而浪费建筑成本。

4、加强防范风险的措施

防范违法建筑的风险，首先要了解业主和有关部门落实的建筑是否合法，并要求对方和第三方提供担保，以保证建筑款的如期到账。针对“烂尾楼”建筑，施工企业的风险在于建筑款不能回收，停工损失不能得到赔偿。防止风险发生的途径，不承诺垫资，一旦拖欠进度款，即向其发出限期催款函，如仍不支付，则果断停工，不能姑息。

5、提高管理人员的素质

我国对建筑项目管理人才的培养相对于发达国家一直处于落后状态。为提高人员素质，应该经常进行国内外项目管理学科交流和研讨，加强学会工作，争取出版专业书籍及刊物，在大学设立学科点，培养高端人才。同时，规范项目管理培训和资质认定工作，严格把关，使每一个认定的人才都能发挥最大效用。

参考文献

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关键词：低效不动产 处置实践 探索 问题

一、低效不动产的定义界定

所谓低效不动产是指长期处于闲置状态、租金收益率低、存在安全隐患，不足以弥补企业折旧、人工、税费、维修等各类费用支出，不能给企业带来预期收益的一类不动产。国有低效不动产处置是指运用公开交易平台转移低效不动产所有权或使用权的行为。笔者通过阅读大量文献，认为资产占用——利润比重分析法 能够更加形象的来界定企业的低效不动产资产。资产占用—利润比重分析法是通过对资产占用—利润结构表的分析来实现的，这种分析方法的主要特点有：将企业内部资产分为高效资产、低效资产和无效资产，通过个资产在总资产中所占的比重与其对应创造的利润比重的比较来判断其资产类型，一般分析周期为五年左右。通过这个分析方法，若在整个考察周期内或大部分时间，企业内部某项资产的资产占有比小于利润占比，但同时也创造企业利润的情况下，该项资产就可以界定为低效不动产资产。

二、低效不动产处置的实践

笔者所在公司低效不动产主要来源于企业自行开发建造或福利分房政策取消后的保留房产，由于绝大多数房产房龄在20～30年且年久失修、地段偏远分散、房型结构不理想，管理不便且存在安全隐患等原因，总体租金收益偏低，不足以弥补企业折旧、人工、税费、维修等各类费用支出。根据国资委加快处理低效无效资产的要求，本着推进全面预算管理，优化资源配置，减少低效不动产运营风险，提升资产运行效率，进一步改善资产运行质量，提升有效不动产的盈利能力，自2012年起开始尝试存量低效不动产处置工作，严格按照集团公司下发的《非股权性资产转让管理办法》，以程序规范、效益提升、安全稳定为基本工作准则，边实践、边总结、边改进、边提高的工作思路，努力推进低效不动产处置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，笔者公司共处置完成存量房产计152套、商办用房4套，地下车位8个，合计处置面积达到1.35万平方米，资产处置收入达到2.99亿元，超出评估总价1309.08万元，最终实现处置收益合计1.96亿元，并打包解决了几十套历史占用遗留房产问题。通过上述处置，将不利于公司管理且无法进行改善的低效不动产分离出来，为企业盘活资金，腾出来一定的成本空间，使企业的经济效益得以充分体现。为此，笔者公司在推进低效不动产处置工作上主要做到了以下几点：

1.组织体系保证

成立低效资产处置办公室，并配备专人负责，按项目化管理要求，坚持PDCA+认真的工作方式，全面推进低效不动产处置工作。由于此项工作涉及招商租赁、财务、法务、客服等多个专业，在公司成立跨部门虚拟团队，由公司分管领导负责统一协调，以保证低效不动产处置各项工作的有序开展。

2.完善处置流程

低效不动产处置采取事前、事中、事后全过程管理。事前策划：通过不动产运营效率分析，年度处置计划报经理书记办公会审核与董事会审议（二次审批）；事中管控：处置经济行为上报集团公司审批备案和处置方案上会公示、集团公司指定评估与备案；事后跟踪：审计监察部进行阶段性管理审计、公司纪检参与全过程监督，每次处置行为，上级审计监察部、经营财务部及公司纪检员均派员进行现场监督。具体操作流程如下：

1）公司董事会审议年度低效不动产处置计划与方案；

2）按照处置授权权限分批上报集团公司，取得同意处置经济行为批复；

3）按照国有资产评估程序进行指定评估，取得国有资产评估备案表；

4）具体处置方案经总部领导班子审核备案；

5） 公开市场（平台）上市挂牌交易。

3.健全处置制度

国有低效不动产的处置过程，就是追求资产处置程序合规、效益最大化的过程。但其工作规则，必须符合国家法律法规及现行政策的规定。笔者公司在认真学习领会《企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《上海市国有资产产权交易管理暂行条列》、《上海市国有产权交易规则》及集团公司《非股权性资产转让管理办法》等法律法规政策的基础上，起草了公司《低效不动产处置管理办法》、《低效不动产处置交易流程》等制度。目前，公司低效不动产资产处置制度体系基本确立，特别是依法依规规范了低效不动产处置评估、信息公开、定价（低价）流程、领导班子会议决策处置方案、公开挂牌进场交易等制度。

4.优化处置方式

不断优化低效不动产处置方式，实现低效不动产处置价值最大化。根据地区差别、难易程度及相对优劣差异，将存量房产打包捆绑处置，按每包标的总价（以评估价计）不高于1500万元或总量不超过10 套为原则进行处置。实践证明，根据存量房产现状和特点，采用集中交易、批量处置的方式，不仅让有实力的集约竞买人参与竞价，还解决了许多历史遗留问题，有效提高了处置效率，确保和加快了资金的回笼，减少了处置过程中不必要的人力、物力和财力的支出。

5.注重资产调查

首先，履行尽职调查：包含资产权属（抵押、担保、诉讼），欠费（水电煤、有线电视、物业管理、保安保洁费），户籍等情况；

其次，资产现场勘察与调研：对处置标的物的层次、朝向、内部结构变化情况，以及对所处的区域内同质房屋进行价值比较，并形成书面材料（重点揭示瑕疵情况）；

第三，资产现状梳理：包含租赁状况分析、处置事项或优先购买权书面告知、租赁到期或历史遗留问题清理、附属设施设备清理、结构改变恢复及装修补偿等。

6.严控资金风险

近几年，公司低效不动产处置涉及资金量特别巨大。为此，处置资金及时安全到账对企业的经营发展具有十分重要的意义。根据国有资产处置相关规定，转让价款原则上应当在合同生效之日起5个工作日内一次付清。所以，在处置合同中我们特别约定处置资金必须在5个工作日内到帐。每次处置成交后，首要工作即为按日跟踪资金到账情况。特别是在今年第二批存量房处置中，出现了资金支付延迟的倾向，对方提出需要给予2个月的宽限期。为此，我们及时上报法律事务部并紧急发出催款函，按日跟踪资金流向，确保公司利益不受损失，最终在拖延2周后全部到账，并严格按照合同约定追究对方违约金1.4万元。此事件为后续资金到账积累了经验，进一步采取了预警防范措施，后续处置未再发生类似事件。

7.廉洁透明处置

国有低效不动产处置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群体。公司每年初对于低效不动产处置工作主要责任人员签订《敏感岗位廉洁自律承诺书》，自觉做好廉洁自律的表率，处处防微杜渐；此后，公司经理书记办公会再提出明确要求：公司领导、处置相关工作人员、职工实行回避制，不得参与低效不动产处置的拍卖、买卖等事项；每次处置行为，均在解放日报纸质媒体及网络上公开处置信息；此外，针对个人或集团内部职工需求购买房产的行为，还专门制定了个人参与购买房产流程及风险须知制度，从源头上为低效不动产“阳光处置”提供了坚实的制度保障。

8.妥善化解历史遗留问题

近年处置的存量房产大多数为上世纪八十年代的老公房，涉及历史遗留问题较多。其中清理处置诸如浦东环龙苑别墅、海事局、庆安路水泵房、区商委置换占用等各类占用房产共计几十余套，无一发生不稳定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋结构人为改动、租赁装修补偿及租户到期占用不退等各类疑难杂症达五十余起。

三、低效不动产处置的探索

盘活国有低效不动产应在政府的宏观调控下，以企业战略规划目标为指导，解放思想、转变观念，以市场为导向，以资产效益最大化为目标，进而达到盘活资产的目的。

国有低效不动产处置涉及资产权属不清、清理难度大、情况复杂，并无先例可遵循。通过近几年国有企业的不断尝试与实践，目前对国有低效不动产处置，笔者认为基本有以下四种转让模式，现将四种模式实施路径作以如下分析：

1.与个人交易（协议转让）

根据国家相关规定，企业国有产权转让应不断提高进场交易比例，严格控制场外协议转让，经相关机构批准除外。2013年12月，国务院国有资产监督管理委员进一步下发《关于中央企业资产转让进场交易有关事项的通知》国资厅发产权〔2013〕78号文件规定，中央企业及其各级控股企业一定金额以上的资产对外转让，应当在依法设立的企业国有产权交易机构公开进行，只有涉及企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有、国有控股企业之间协议转让的，由中央企业负责审核批准。为此，与个人交易不可避免的涉嫌将产生国有资产外流和交易结算无法按时按额缴纳的情况，不利于企业的管理和资金的使用，无法可靠稳定的为企业提供有效不动产运营效率的必要资金流。

2.中介机构挂牌交易

中介机构挂牌交易的处置成本基本与拍卖成本相同，处置的方式及流程对于一般企业管理人员较为熟悉也容易操作，可以实现单项标的处置效益最大化，但较难实现批量化处置，也无法保证在短期内取得交易收入。同时，因市场对房地产价格预期的不同，也使交易很难完全按企业预期的成交价格达成交易。由于中介交易的过程中，客户实地看房的需求，不可避免的将增加交易的隐性成本和风险，此方案无法成为国有低效不动产处置的优选。

3.整体拍卖转让

资产整体拍卖较多的应用于企业的闲置资产；长期经营不善，连续多年亏损或接近亏损的企业资产；以及不利于优化产业结构的企业资产。资产整体拍卖主要采用公开招标竞卖的形式，在平面媒体、互联网等渠道拍卖信息，并通过专项推荐会的方式扩大招商，最终将资产卖给出价最高的竞买人。这种交易模式 能满足国家提高企业资产转让公开透明度，较快的寻找到交易对象，满足企业资金较快回笼的需求，特别是能够解决整体资产包中存在的楼品质量、房屋占用、欠费等诸多隐性瑕疵，避免了可能产生的一些不稳定因素。尽管拍卖机构可以根据《拍卖法》和《工商监管条例》对拍卖的委托手续、拍卖公告、拍卖程序、竞买合同、竞买人资格进行控制管理，但目前尚不足以满足国务院国资委的监管要求。

拍卖机构运用其丰富的社会资源，可以向委托人提供下述服务，并取得较好的实际效果。

（1）平行关联增值服务

①在签订委托拍卖合同前的提前介入制；

②拍卖前的策划方案设计；

③通过拍卖预告、项目推荐会等方式扩大受众面、获取市场信息，供委托人参考；

④积极配合委托人完善拍卖标的物的手续。

（2）纵向延伸服务

①以拍卖前的摸底、接触为基础，在拍卖后协助委托人清场；

②协助买受人办理按揭贷款、过户等手续；

③代委托人协调或做好物业的修复工作；

④代委托人做好欠费等调查工作；

⑤协助买受人联系并指导诉讼工作，保证拍卖后期工作的有序开展。

4.产权交易机构挂牌交易

产权交易机构的交易成本与直接委托拍卖相近，进场交易流程与拍卖基本相似（交易方式可选用拍卖进行），基本步骤为挂牌申报、信息披露、举牌受让、竞价和成交签约。产权交易机构能够提供政策、法规咨询和业务指导，确保国有低效不动产处置符合国家法律法规及现行政策的规定，并能够满足政府相关部门对国有资产监管的要求。但产权交易机构对申报材料审核较严，一般要求梳理干净、权利清晰的资产进场交易（在租赁期内一般要求予以清场），且信息披露时间较长（不低于10个工作日），难以满足企业在较短时间内达成交易意愿。

产权交易机构作为一种交易平台，目前在提供增值服务方面表现欠缺，成交后续工作一般也由转让方与受让方自行办理过户手续，企业须投入大量的人力、物力、财力予以配合。为此，此种模式难以达到低效类资产进行快速处置的目标。

四、低效不动产处置存在的问题

1.缺乏评估价格的时效性

一般而言，评估报告的有效性通常为一年。若是年初评估年底交易，根据当前的房地产市场的波动性，资产的成交价格将与资产评估价格差异很大。评估价格对资产处置的实现起着至关重要的作用。若评估价格偏离市场价格（原则上不得低于评估价），特别是商办房，将会严重影响资产的交易。为此，评估时需要全面披露资产瑕疵状况，充分挖掘资产的内在价值，体现一房一价的评估要求，并科学合理地掌握委托评估与处置计划相匹配的节奏，确保评估与市场价格波动相符合，提高资产价格的市场竞争性与可操作性。

2.缺乏处置税务工作的统筹策划

国有低效不动产处置税务策划，是一项系统性的工程。低效不动产与其他物权资产存在一定的差别，按照其不动产物权属性，低效不动产交易成功后还需要进行法律层面的产权转移登记。由此带来的国有资产交易机构的税务策划与产权转移登记的税务申报事项是否可以竞合，这还有待于今后的工作实践；其次是低效不动产处置与房地产交易过户之间存在一定时间周期性，可直接导致过户申报价格与市场价格存在一定的差异性，如何对这部分差额进行税收调节，需要进行系统性统筹策划，合理节税，从而减少处置成本。

3.缺乏低效不动产的安全管理

在处置实践中，一旦该低效不动产被列入处置的范围，往往会忽略该资产的安全性管理。为此，保持资产的安全性与完整性是处置工作的前提保证，需要进一步加强处置资产在抵押、担保、涉诉等方面的管理；加强资产处置的风险管理，特别是在资产成交后尚未完成产权过户前的责任落实与风险管控，需要明确管理责任，确保资产权属转移前的稳定性、安全性、完整性。

参考文献：