社区商业规划方案范文

导语：如何才能写好一篇社区商业规划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：商业设计策略分析

Abstract: commercial buildings often is the center of the city commercial culture, different city has a different style, therefore, the architect in use their architectural styles and techniques, need to be deeply understand the city commercial culture characteristics, extract the essence of regional culture, architecture design makes commercial buildings have culture, local characteristics, more to be outstanding features formats, space characteristic, the humanities characteristics in the commercial building use, not only has can sense of the substance of the shell, also expressed a strong commercial building style.

Key words: the commercial design strategy analysis

中图分类号：TU984.13 文献标识码：A 文章编号：

1、项目概况

城市更新发展，该社区居住和城市商业两种用途60公顷用地，8个地块，5条城市道路穿越，4面环山，容积率从2提高至3.2，总(计容)建筑面积超过190万平方米。结合场地技术条件，作出资源配置最优的方案。提出各项建设内容、各内容的比例、布局，帮助项目实现最大价值。对城市设计的艺术与工程技术问题和社会关注作出妥善的回应。

2、商业设计策略

2.1规模 （1）居民(~4.4万规划人口)生活需求：1万~4.5万平方米可出租面积(社区中心规模) ；

（2）外侧没有发展大型新社区的空间 ，不能提供足够的人口；

（3）非传统商业区，现时仅有2万余平米住宅底商形式为主的商业；

（4）与主要聚居区之间有两个大型商圈插入，城市对侧消费人口被截流；

（5）规划中运力大、乘坐舒适的地铁不能直接连接本区，运送大流量公共人群；

商业建筑总面积不宜过大，预防未来经营惨淡；公共设施指标需要分解，发展商业、商务办公、酒店、商业公寓多种经营项目，制造多个经济增长点；

2.2商业属性

品质型商业：依靠一系列规模不大但品质精良的高端商业业态带来的附加价值、品牌塑造，建立高端社区的形象，吸引高端消费人群。

2.3建筑形式

(1)漫步式商业街

尺度近人，便于创造旖旎情调，符合高品质社区的悠闲气氛；提供大量室外公共开放空间，形成户外活动和娱乐的重点；可渗透性的、可穿行的街区做法，增强内部空间的可达性，吸取街道活力；加强视觉上的连接感和穿透感，便于城市空间解读；

参考案例一：神户马赛克商业街

提供美食、流行服饰品和娱乐消遣等90多种设施；

两层以下的小尺度建筑；

类似传统沿街商业的漫步式街区；

马赛克庭园作为主题景点。

参考案例二：北京三里屯

高档品牌的商户为主；

采用“开放城市” 与“开放建筑” 理念；

十多栋低层为主的建筑，高度与风格各异，街道尺度宜人，视觉感受丰富；

大量人性化的开放空间，提供优质景观和休憩家具；

时尚用品、时尚文化、时尚消费是它的主题。

(2)商铺模式

①行为心理与商铺模式的关系

行移动的倾向大于垂直方向的移动；通过主要门面及入口来定义功能空间的位置的倾向将内部空间感知为整体的倾向。连续逛街购物最多2小时即达到疲劳时间(可逛1万平方米左右营业面积的商铺)；休闲、娱乐、餐饮等才能增加消费者的滞留时间；商铺位置排序：

纯首层商铺>>一托二店铺>>纯二层店铺>>二托三店铺>>纯三层店铺

②选择纯首层和一托二为基本模式

店铺均有一层门面和入口；首层可起到带动二、三层一体销售的作用；店铺分割相对灵活、面积易于分档；销售亮点均衡；主力店可以带动整体商业氛围，并消化二、三层大量面积；

可支撑多样化的商业业态。

(3) 街道线型

①直线型街道

直线空间的街道，尽头无建筑，视线一览无余。

优点：街道空间整齐

缺点：空间单调，缺少吸引力

②直线对景型街道

直线空间的街道，尽头有作为对景的建筑，自然形成围合感。

优点：端头的建筑让街道更具吸引力。

缺点：空间单调，缺少吸引力

③折线对景型对景型街道

街道由折线空间组成，视线会看到更多建筑的主立面，街道的曲折能延伸空间感。

优点：空间相对多样丰富，趣味性更强。

(4)街道截面尺度

(5) 外部空间节奏

收放相间的形式，让空间产生对比和变化。空间形式的重复带来韵律感，空间形式的变化增加惊喜。

3、结语

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传统的土地整备、城市更新等专项规划，由开发商或社区主导编制，向规划主管部门报送。由规划主管部门审批后，直接按规划实施。但其审批过程缺乏对现状、发展意愿和规划的深入研究，要么审批+修改意见，要么不批，存在武断和主观性。本文拟分享笔者的一次规划经历：变被动审批到主动规划，由政府主导，从公众利益出发，深入研究专项规划的合理性；并搭建由政府、社区、开发商、公众组成的协商平台，充分了解各方诉求，多次会议协商，在公众利益和社区、开发商利益中寻求平衡。具体如下：

1 现状

梅林社区位于深圳市坪山新区的中部、坪山河流域的中段，属于梅林社区。

北面与出口加工区相邻，为其提供低端、基本的配套，居住方面为宿舍、农民房出租，公共设施方面为小诊所、小超市、简易球场、饮食店等；其余三面被燕子岭公园、坪山河湿地公园所围合，是坪山环境条件最为优越的地区。

整备范围位于梅林社区南侧，用地面积29.49公顷，建筑面积为26.05万平方米。呈现典型的特区外旧村旧厂房犬牙交错的形态。

2 规划方案比较

（1）社区方案

社区方案由梅林社区主导编制，体现了社区、开发商的利益诉求：功能全为居住、商业等经营，建设量大，道路尽量不穿越社区，内部没有公共空间，以实现社区利益的最大化。

（2）我方方案

我方方案由管理局委托我中心编制，站在公众利益的角度：建议部分居住用房用于人才公寓、人才租赁房，为出口加工区提供服务；核算片区的发展规模；打通连通出口加工区的悦景路，加强工作与居住的联系；留出公共空间，打造美好生态的城市环境。

表1：社区、我方规划方案比较

3 协调博弈

没有社区的改造，片区的未来发展无法实现，公众利益也无从谈起；社区的利益驱动又会损害公众利益。如何实现社区、公众利益的双赢呢？采用了以下方式：

（1）编制体现公众利益的理想方案

由政府主导，从公众利益出发，深入研究片区的现状特征和发展方向，编制理想的规划方案。政府审批、管理人员主动认清片区的现状情况和未来发展目标，改变了原被动审批的模式。

（2）搭建协调平台

搭建由政府、社区、开发商、公众组成的协商平台，充分了解各方诉求，多次会议协商，在公众利益和社区、开发商利益中寻求平衡。

经过多次会议艰难的协调沟通，社区接受了打通道路和留出公共空间的布局方案；建设规模方面，社区做了投融资研究，认为50-60万平方米的建设规模无法支撑。我方核算片区的配套设施承载力，推导出整备范围的居住建筑上限（47.42万平方米），并对总建筑规模不提硬性要求；是否建设人才公寓的方案还在协调中。

4 效益评估

虽然协调还在进行中，但可以预见未来各方意愿诉求将逐步平衡：

政府方面：一揽子解决历史遗留问题；获得用地1.4公顷；打通南北次干道；形成整体高品质的生活区；人才公寓、人才保障房有利于吸引人才（待协调）。

社区、村民方面：实现转型发展；充分享受湿地公园、公共设施等带来的环境效益和土地价值的提升。

出口加工区方面：生活配套问题得以解决，能够吸引高素质的人才，促进产业发展。

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关键词：住宅小区；规划；定位；目标；原则；手法

Abstract: this paper work experience and the practical engineering, the residential area planning from market orientation, planning objectives, planning concept, principle of planning and design and planning technique and so on the discussion and research, and has strong value and significance, for reference.

Keywords: residential district; Planning; Positioning; Target; Principle; technique

中图分类号：[F292]文献标识码：A 文章编号：

随着人们生活水平的不断提高，安居不只是乐业。如今安居的概念已不仅仅是有屋而居，而是完整的配套设施、良好的住宅环境和住宅质量的结合，创造良好、舒适、宜人、便捷的住宅小区环境和住宅建筑，达成现代人对“物质家园和精神家园”的双重追求，这些已成为21世纪现代住宅小区建设的新理念。本文就某住宅小区规划过程中的各关键节点展开分析和探讨。

1规划条件

根据规划要求，该项目是集交通、居住、商业为一体的中型综合居住区。用地面积39 513 m2，总建筑面积162 198.1 m2，容积率3.7，建筑密度35%，由1栋32层(底部3层商业、上部单身公寓)、2栋28层(底部3层商业、上部单身公寓)、1栋25层住宅、1栋18层住宅及1栋3层幼儿园组成，其建筑形式以单身公寓和住宅为主，并配以高档的商业形成情景式商业内街，高低错落，形成城市道路的新制高点，完善城市形象。

2规划构思

总平面布局上，在充分研究分析该区域地段特征的前提下，寻求本地段内商业、居住业态与当地经济的互补与共生，最大限度的发挥和创造本地段的核心价值，并通过规划与建筑设计的手段实现上述目标。

高层住宅和低层商业沿某大道形成梯状布局、塑造城市形象、空间处理充分发挥立体交通的潜力，营造丰富的空间感受，形体处理以简洁的空间体量、明确的材质、多层次的景观渗透，来勾勒小区的时尚地标。

2.1市场定位

项目市场定位---高档住宅及配套商业，具有高品质居住生活环境的现代化生活社区。

环境塑造定位---充分利用基地特点，强调自然化生活氛围，实现天然景观要素、生态资源与人工优化处理的有机结合，使自然景观与人文景观相得益彰。

外部商业定位---本项目中的商业定位为服务性质为主的配套商业。本项目的商业及服务设施面积两万三千余平方米，以补充区域内配套商业设施的缺乏。

建筑房型设置定位---以20～90 m2的小房型住宅为主力房型，面积占住宅总面积70%以上，其他如100 m2以上的大户型住宅占少数。

2.2规划目标

基于用地自身特定的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化，创造充满时代感、富有高品质、体现了城市新风貌的新型城市居住空间及商业空间为目标，协调住宅区内外部的环境与景观形象，合理确定住宅的布局与开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化、生态型城市住区。最终达到“为公众美化环境、为城市塑造形象、为开发者打造品牌，为投资者创造利润”的目标。

2.3规划理念

2.3.1“自然”的概念

树立“都市化、生态化”的整体环境形象。本住宅小区拥有良好的交通区位条件。作为开发建设的现代城市居住社区，基地内部及周边丰富的自然资源以及在此基础之上规划形成的、充满生态自然异趣的居住氛围是区域内重要的城市景观资源之一。

充分利用现有基地条件，并进行适度改造与重整，使居民环境的营建尽可能地贴近自然，将原本有可能对开发建设不利的因素转变成引人注目的亮点，树立城市居住社区“生态、雅居”的整体环境形象，这便使在房产开发过程中最为重要的“自然”的概念，即一种经过人工处理了的优化的、与居住紧密结合的自然环境。

2.3.2“社区”的理念

通过围合内向聚合空间，从物质载体的角度力图实现人际交往、居住社区认同感。

本住宅小区作为面向社会的房产开发项目，必须以“社区”概念作为居住区开发建设的立足点，通过物质空间以及各项服务设施的合理规划建设，在居住小区内部形成易于居民相互交往的空间环境，为住区在建成后的使用过程中形成持续发展的“社区”环境提供必要的物质基础。因此，居住小区以及居住组团必须在环境、场地以及住宅的设计与空间布局中反映这一居住理念。并通过相应的物质实体配置来实现住宅区内部“社区”归属感。

2.3.3环境景观均好性理念

环境的均好性是中高档商品化住区的典型特征，强调住区环境资源的均好与共享。规划中绿地和公共设施安排尽量做到比较均衡，尽可能使各个组团、每户居民都能获得良好的居住环境，每个住户都能方便的使用。当处于不能均享的限制条件下，则应做出弥补措施，创造必要的景观环境。

强调居住物理环境的均好，要使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔音和朝向，在规划设计时就要保证有效的日照间距，引导夏季主导风向的流通，隔绝外来噪音的干扰以及创造具有温馨、朴素和亲切的视觉环境。

2.4规划设计原则

2.4.1人本原则

整体尺度设定、环境设计以人为本、通过宏观结构层面上的总体考虑与微观景观与住宅设计层面上的具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。

以人为本，考虑现代人的生活方式，特别是居家生活模式的转变，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适、高效的居住环境。公共服务配套设施在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。

2.4.2生态化原则

在保持并适度调整优化原有景观格局的基础之上，在具体居住空间的规划设计过程中，强调对自然景观、生态要素的引入。

在局部地带，如景观轴线，有机结合地形重整，创建生态景观与绿地的有机结合，形成住区整体的景观轴线，调节优化整个居住社区的局部小气候，成为该居住环境优势与亮点。

贯彻“尊重自然”思想与“可持续发展”概念，以建设绿色居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代化生活家园。

2.4.3可操作性原则

面对规划基地内的现状景观资源，在充分调查、分析现状地形条件的基础之上，合理有效地、适度地对地形重整，从而创造出既宜于人们居住生活，又具有丰富的自然景观、生态资源的居住社区。

在户型配备方面，充分考虑多样化的需要，以适应多元化的市场需求，满足不同居住群体的生活需要。

在配套服务设施的开发建设中，根据城市商业发展的宏观需求来确定经营项目与运作方式，充分利用区位优势，以达到对土地的最优化利用。住宅区建设以科技为先导，加强新技术的利用，使住区建设新技术融入居民的日常生活，同时促进住区市政基础设施的合理布局，注重物业管理与安全保卫。

2.4.4科技化原则

努力将新观念、新技术、新材料与传统居住生活模式有机结合，提升住宅功能质量与环境水平，在确保生活模式宜人的前提之下，提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。

2.4.5规划设计整体框架

处理上注重整体性与融合性，形成中心围合、空间交融的景观形态。在核心位置设置景观步道以增强小区空间景观的层次感；在住宅的规划设计中，为了避免建筑形象的单调和围合空间的压抑感，将部分住宅组群做了分段处理和微小的错落变化，以加强整体的节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并与绿化相融合。

(1)住宅布局。

识别性与认同感---住宅布局强调空间塑造，强调单体的布局，通过住宅单体的造型和空间限定，形成相对内向围合的邻里空间。

(2)公建布局。

区位性与方便性---沿西环大道布置商业，结合小区内部景观布置配电房，在临近商业的住宅楼底层布置物业管理用房和社区服务用房。此外，结合中心绿地与各组团绿化设置一定数量的休闲服务设施以及健身活动设施。

2.4.6道路系统设计

小区于基地东侧规划道路设主要出入口，于西侧规划道路设次要出入口，区内主要道路宽6～7 m，沿用地布置成环状，线型流畅与城市道路连接，便于区内交通组织，避免外部交通的穿越，同时形成区内变化丰富的景观效果。结合区内景观空间及相应的规划住宅院落、公共设施的设置，设有完整的步行系统。

2.5规划手法

2.5.1整体统一

强调小区建设的整体性，包括：住宅群体布局、道路系统、绿化系统与市政基础设施，统一规划，形成整体。

(1)公共空间优先。

在城市建设用地日趋紧张的今天，高居住密度、高建筑容积率的开发是一个不容回避的现实。如何将这一现实的难点转化为规划设计本身的优势是本方案力图达到的目标。居住活动的集约化是未来都市居住建筑的发展趋势，本方案以此为前提，将住宅、停车、社区的生活服务设施适当的集中，在满足人们社会交往，现代生活多元需求的同时，有效控制建筑密度，让公共空间、自然生态空间与绿化环境场所成为居住社区的主题。

(2)绿化渗透。

围绕小区的中心绿地，有机组织住宅的院落空间，使其与中心绿化与景观环境充分联系与融合，形成整体、统一的住区生态环境。

(3)空间轴线与自由布局相结合。

整个方案的空间构图采用空间轴线控制与自由布局相结合的手法，在强调空间景观轴线的同时，在这个整体空间布局与形态上，又通过道路与建筑的有机布局来强调其自然个性，并通过步行线的组织在人行活动与视觉上将两者进行有机地结合。

2.5.2空间形态

整个小区以东侧住宅入口和西北侧商业内街入口贯穿的轴线为空间中轴，形成整个住宅区的环境识别特征；住宅的布局组成的围合形成向中央绿地开放的院落空间，从而构成一个整体。

群体轮廓：整个小区的总体建筑轮廓，采用18、25、28、32层的高层住宅及底层商业内街相结合的建筑布局形式。在景观界面的道路系统，穿行于各规划住宅院落之间，创造步移景异的宜人生活环境与多样化的活动空间，并与各公共设施有效的联系。

商业区部分设置完整的步行商业内街和外街，形成内部商业的对话，完善了本区域的商业配套设施。

结语

小区规划反映当地的城市文化和地区风貌，要打造高品位小区就必须注重整体规划的每个环节，才能做出文化内涵丰富，艺术性强的作品。根据不同项目特定的环境精心设计，去追求各自的需求，即美与丑、动与静、舒畅与局促、休闲与烦躁等物质和精神的需求，改善居住环境，健全住宅功能和区域配套设施，达到提高城市品位的目标。

参考文献：

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一、指导思想和总体目标

社区商业的建设要贯彻落实“*”重要思想和科学发展观，坚持“以人为本、服务社会”的宗旨，以“便民、利民、为民”为出发点，紧紧抓住新区开发和旧城改造的机遇，完善新社区商业服务功能，优化老社区商业结构布局，加快营造和谐的社区消费环境，为实现构建社会主义和谐社会做贡献。

争取利用3－5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造工作，形成满足基本生活消费需求的社区服务网络，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求，在社区内就能得到基本满足。在消费水平较高的社区，要在满足基本生活需求的基础上，形成商业布局较合理、服务功能较齐备、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。

二、工作原则

一是坚持以人为本。发展社区商业要反映民心、体现民情、满足民需，坚持以人民群众高兴不高兴、满意不满意为标准，使社区商业建设成为解决实际问题、为群众办好事办实事的工作。

二是坚持政府引导，市场化运作。社区商业建设要逐步形成政府引导、企业投入、市场运作、社会参与的发展机制，充分发挥各种所有制企业在社区商业建设中的作用。

三是典型引路，循序渐进。开展创建社区商业示范社区的工程，在总结示范社区经验基础上，逐步推开，形成辐射带动效应。

四是因地制宜，分类指导。要根据各地经济发展水平和社区商业发展的不同阶段，分类指导；坚持一切从实际出发，不搞形式，不走过场，突出重点，逐步推进。

三、工作重点

（一）加强规划，促进网点布局合理化。商业网点合理规划，是实现社区商业服务功能，满足不同消费水平、消费特点、消费习惯的前提。推进社区商业发展必须坚持规划先行。各地商务主管部门要加快完成城市商业网点规划，在城市商业网点规划中对社区商业的规模、结构、布局做出详细规定。有条件的地方，可依据城市商业网点规划，制定社区商业网点专项规划。

（二）制定标准，分类指导，突出重点。目前，商务部正在制定全国社区商业的建设标准。各地商务主管部门可根据本地区城市发展的不同特点和社区商业的不同类型，因地制宜，制定地方性标准，确定工作重点，有针对性地对社区商业的建设活动进行协调。老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，要针对社区居民需求变化，合理配置网点，扩大服务范围，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要加强总体规划，以集中建设团组式社区商业中心和合理配置多点式便利型商业网点为主。

（三）鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设。各地商务主管部门要采取切实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，积极引导企业运用连锁经营方式，到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民的网点，并逐步搭载便民服务功能，满足社区居民多样化、个性化的消费需求。积极引导下岗失业人员进入社区，把社区创业就业与发展社区经济有机结合起来。鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。

（四）利用现代技术手段，创新服务体系。各地商务主管部门要积极建设面向社区服务的信息服务平台。鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足；鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、存储客户信息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务，延伸服务功能，提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道，开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。

（五）切实搞好社区商业示范工作。目前，部分省市社区商业的建设工作已经开展，并取得了初步成效。为进一步推动社区商业发展，各地商务主管部门要结合当地实际，重点选择和建设一批在本地区带有示范作用的社区，制定切实可行的社区商业示范活动方案和规划，提出对示范社区的具体要求和措施，并抓好督促检查和验收工作（示范工作要求见附件1，示范活动的通知不再另发）。2005年商务部拟在全国范围内确定50个示范社区。明后两年，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动社区商业的全面发展。

四、工作要求

（一）加强领导，建立长效工作机制。社区商业建设既是一项造福于民的民心工程，也是一项涉及方方面面的系统工程。各地商务主管部门要积极争取地方政府的支持，成立相应的领导协调机制，加强同建设、财政、劳动和社会保障、工商、民政、税务等部门的沟通与协作，形成合力。同时，充分发挥街道办事处、居委会、物业管理部门和商业企业几个方面的积极性，形成互联互动，协调配合的机制。

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关键词：规划设计；生态环境；思路；

Abstract: Taking a project as an example, the paper elaborates the residential area planning design train of thought, and analyzes the design process of the residential district each key nodes.

Keywords: Planning and design; Ecological environment; Train of thought

中图分类号：S757文献标识码： A 文章编号：

1 规划条件

该项目是集交通、居住、商业为一体的中型综合居住区。用地面积39 513 m2，总建筑面积162 198.1 m2，容积率3.7，建筑密度35%，由1 栋32 层(底部3 层商业、上部单身公寓)、2 栋28 层(底部3 层商业、上部单身公寓)、1 栋25 层住宅、1 栋18 层住宅及1 栋3 层幼儿园组成，其建筑形式以单身公寓和住宅为主，并配以高档的商业形成情景式商业内街，高低错落，形成城市道路的新制高点，完善城市形象。

2 规划构思

总平面布局上，在充分研究分析该区域地段特征的前提下，寻求本地段内商业、居住业态与当地经济的互补与共生，最大限度的发挥和创造本地段的核心价值，并通过规划与建筑设计的手段实现上述目标。

高层住宅和低层商业沿某大道形成梯状布局、塑造城市形象、空间处理充分发挥立体交通的潜力，营造丰富的空间感受，形体处理以简洁的空间体量、明确的材质、多层次的景观渗透，来勾勒小区的时尚地标。

2.1 规划目标

基于用地自身特定的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化，创造充满时代感、富有高品质、体现了城市新风貌的新型城市居住空间及商业空间为目标，协调住宅区内外部的环境与景观形象，合理确定住宅的布局与开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化、生态型城市住区。最终达到“为公众美化环境、为城市塑造形象、为开发者打造品牌，为投资者创造利润”的目标。

2.2 规划理念

2.2.1 “自然”的概念

树立“都市化、生态化”的整体环境形象。本住宅小区拥有良好的交通区位条件。作为开发建设的现代城市居住社区，基地内部及周边丰富的自然资源以及在此基础之上规划形成的、充满生态自然异趣的居住氛围是区域内重要的城市景观资源之一。

充分利用现有基地条件，并进行适度改造与重整，使居民环境的营建尽可能地贴近自然，将原本有可能对开发建设不利的因素转变成引人注目的亮点，树立城市居住社区“生态、雅居”的整体环境形象，这便使在房产开发过程中最为重要的“自然”的概念，即一种经过人工处理了的优化的、与居住紧密结合的自然环境。

2.2.2 “社区”的理念

通过围合内向聚合空间，从物质载体的角度力图实现人际交往、居住社区认同感。

本住宅小区作为面向社会的房产开发项目，必须以“社区”概念作为居住区开发建设的立足点，通过物质空间以及各项服务设施的合理规划建设，在居住小区内部形成易于居民相互交往的空间环境，为住区在建成后的使用过程中形成持续发展的“社区”环境提供必要的物质基础。因此，居住小区以及居住组团必须在环境、场地以及住宅的设计与空间布局中反映这一居住理念。并通过相应的物质实体配置来实现住宅区内部“社区”归属感。

2.2.3 环境景观均好性理念

环境的均好性是中高档商品化住区的典型特征，强调住区环境资源的均好与共享。规划中绿地和公共设施安排尽量做到比较均衡，尽可能使各个组团、每户居民都能获得良好的居住环境，每个住户都能方便的使用。当处于不能均享的限制条件下，则应做出弥补措施，创造必要的景观环境。

强调居住物理环境的均好，要使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔音和朝向，在规划设计时就要保证有效的日照间距，引导夏季主导风向的流通，隔绝外来噪音的干扰以及创造具有温馨、朴素和亲切的视觉环境。

2.3 规划设计原则

2.3.1 人本原则

整体尺度设定、环境设计以人为本、通过宏观结构层面上的总体考虑与微观景观与住宅设计层面上的具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。

以人为本，考虑现代人的生活方式，特别是居家生活模式的转变，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适、高效的居住环境。

公共服务配套设施在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。

2.3.2 生态化原则

在保持并适度调整优化原有景观格局的基础之上，在具体居住空间的规划设计过程中，强调对自然景观、生态要素的引入。

在局部地带，如景观轴线，有机结合地形重整，创建生态景观与绿地的有机结合，形成住区整体的景观轴线，调节优化整个居住社区的局部小气候，成为该居住环境优势与亮点。

贯彻“尊重自然”思想与“可持续发展”概念，以建设绿色居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代化生活家园。

2.3.3 规划设计整体框架

处理上注重整体性与融合性，形成中心围合、空间交融的景观形态。在核心位置设置景观步道以增强小区空间景观的层次感；在住宅的规划设计中，为了避免建筑形象的单调和围合空间的压抑感，将部分住宅组群做了分段处理和微小的错落变化，以加强整体的节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并与绿化相融合。

2.3.4 道路系统设计

小区于基地东侧规划道路设主要出入口，于西侧规划道路设次要出入口，区内主要道路宽6～7 m，沿用地布置成环状，线型流畅与城市道路连接，便于区内交通组织，避免外部交通的穿越，同时形成区内变化丰富的景观效果。结合区内景观空间及相应的规划住宅院落、公共设施的设置，设有完整的步行系统。

2.4 规划手法

2.4.1 整体统一

强调小区建设的整体性，包括：住宅群体布局、道路系统、绿化系统与市政基础设施，统一规划，形成整体。

(1)公共空间优先

在城市建设用地日趋紧张的今天，高居住密度、高建筑容积率的开发是一个不容回避的现实。如何将这一现实的难点转化为规划设计本身的优势是本方案力图达到的目标。居住活动的集约化是未来都市居住建筑的发展趋势，本方案以此为前提，将住宅、停车、社区的生活服务设施适当的集中，在满足人们社会交往，现代生活多元需求的同时，有效控制建筑密度，让公共空间、自然生态空间与绿化环境场所成为居住社区的主题。

(2)绿化渗透

围绕小区的中心绿地，有机组织住宅的院落空间，使其与中心绿化与景观环境充分联系与融合，形成整体、统一的住区生态环境。

(3)空间轴线与自由布局相结合

整个方案的空间构图采用空间轴线控制与自由布局相结合的手法，在强调空间景观轴线的同时，在这个整体空间布局与形态上，又通过道路与建筑的有机布局来强调其自然个性，并通过步行线的组织在人行活动与视觉上将两者进行有机地结合。

2.4.2 空间形态

整个小区以东侧住宅入口和西北侧商业内街入口贯穿的轴线为空间中轴，形成整个住宅区的环境识别特征；住宅的布局组成的围合形成向中央绿地开放的院落空间，从而构成一个整体。

群体轮廓：整个小区的总体建筑轮廓，采用18、25、28、32 层的高层住宅及底层商业内街相结合的建筑布局形式。在景观界面的道路系统，穿行于各规划住宅院落之间，创造步移景异的宜人生活环境与多样化的活动空间，并与各公共设施有效的联系。

商业区部分设置完整的步行商业内街和外街，形成内部商业的对话，完善了本区域的商业配套设施。

3 建筑设计

3.1 平面设计

户型设计上均考虑自然通风，坚持“以人为本”的设计原则，创造良好的室内气候。以40～90 m2 单身公寓为主力房型，配以110～150 m2 的大户型，户型多样正满足了如今市场的需求。

3.2 立面造型设计

住宅建筑造型以古典简约，精致为主要格调，且明快富于变化，立面设计以灰色、白色涂料和面砖为主要饰面材料，表达典雅，温馨的基调。各部分结合处利用简洁大方的线脚处理，竖向线条，精致细腻的光影变化，彰显出高尚小区特质。

商业建筑造型体现热闹、活跃的建筑特征，采用现代式的建筑风格，有不同颜色和材质的变化，对比效果强烈而醒目，符合商业建筑特征。

篇6

关键词：开放型城市住区；开放性与私密性；住区规划结构模式；机车厂

Abstract:Dalian locomotive manufacturing works was in the central area,the land where the factory was before will be used as city residential land.Because of the special status environment and the larger region,this planning design should be during the consolidated requires both in the urban development and in the self―interest. While elaborating several aspects such as the basic content and the features of the opening residential areas,this paper make "New three―level"structure of the opening residential.Then the planning designed the region for the factory moved by analyzing this opinion.This paper also explains how to realize and melt into the city life,and live with the city for ever.

Keywords:openingcity residential areas； openness and privacy； residential planning structure mode； locomotive manufacturing works

中图分类号：TU984.13

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2011）06-0113-04

1引言

大连，作为中国重要的港口、工业、商贸、旅游中心城市，是落实振兴东北老工业基地，辽宁沿海经济带发展等国家战略的龙头和窗口，随着城市经济的迅猛发展，城市形态日新月异。大连机车厂地块随着城市快速扩张，原本为工业的边缘地区如今成为了城市的中心区域，原有的生产职能正逐渐被综合职能所代替。随着区域协调和城乡统筹发展，城市的产业布局结构面临调整，因此大连机车厂厂原址的改造利用综合规划日显紧迫。

在大连市总体规划中，机车厂地块整体搬迁改造后成为中部综合居住片区，同时是西安路商务区城市副中心功能的完善和有力补充。该区域居住和商业综合适宜性较好。规划设计主要目标是实现居住品质和居住环境的更新升级，完善公共设施。同时要求集约利用土地，发展TOD模式，在公共交通枢纽和公共服务中心周边适度提高开发强度。

传统居住小区采用的是一种“自给自足”的规划模式，采用封闭形态，与城市相隔绝。现在越来越多的大型住区规划仍然采用这种规划模式，或将其简单的放大化来套用，已经带来了前所未有的负面影响。大连机车厂及配套生活区地块面积达到107.6hm2，即房地产界所谓的“大盘”。其住区规划理论和相应的规划管理手段和技术如果仍然停留在传统的居住小区规划模式上将会带来很多城市问题，诸如城市交通被大型封闭型住区所阻断，城市公共活动空间被私有领地所占据，城市商业网点和教育设施分布体系被打乱等都是由大型封闭住区的建设而产生的，同时也导致住区本身丧失活力，如人际关系冷漠、街道生活丧失等。

面对这些社会问题，机车厂地块的改造规划应采用一种全新的理念与方式来应对。本文通过对机车厂的现状分析以及开放式住区的基本内涵与特征进行基础研究后，提出一种新的住区规划结构，从而创造开放型城市住区使住区回归城市。

2基地与项目分析

2.1 区位分析

机车厂地块位于大连市市级商圈“西安路―星海湾金融商务区”边缘地带，北至疏港路，东至西安路，南至中长街。机车厂地块概念规划范围包括机车厂东区，面积80.2hm2；西区，面积9.1hm2；北家属区，面积18.3hm2。总规划面积107.6hm2。

2.2 区域发展演变

大连机车厂的发展经历了一下阶段：

a.初建期

1899年为东清铁道机车制造所。工厂以及附属市街区相对独立，形成了公共设施齐全的独立市街。

b.扩建期

上世纪20至40年代，工厂生产规模继续扩大，机车车辆生产成倍增长。厂区不断扩大，生活区逐渐与市区相连。

c.转型期

解放后至今，随着城市用地的扩展，机车车辆厂厂区已经被城市空间包围，厂区对城市用地的分割和影响逐步显现。同时西安路商业不断发展，形成商业副中心，这一地区的城市功能、用地结构、交通组织问题越发突出。

2.3 现状用地

规划用地内现状为工业用地和居住用地，有少量科研有地。其中拆迁住宅14.2万m2。另外规划地块从卫星影像图上看，因其工业生产流程的需要城市肌理为南北向，与周边地块呈现明显的差异。

现状用地存在问题：

1）工业用地阻隔城市，现状用地与区域职能不匹配，工业用地阻断城市功能；

2）用地功能单一，缺乏公共绿地，缺少文化娱乐用地；

3）用地亟待整合，部分地块设施陈旧，新建地块缺乏有机组织。

工业遗存要素：

卫星图中的两条绿带中，遗留许多原机车厂的历史遗迹其中包括：

a.要素性遗存

1.历史建筑；厂工会办公楼、大连47中、老干部活动中心；2.产业建筑；机车车间；3.产业构筑；、老设备、铁轨、老车头。

b.结构性遗存：1.产业生活配套区的街坊机理；2.产业生活配套区的空间结构； 3.产业区的纵向发展结构。

2.4现状交通

现状路网存在一下问题：

1）结构体系不完善：

a.区域城市快速路未形成完整结构；b.区内道路与城市快速路联系不强；c.次干路体系不完整。

2）功能不明确；

a.西安路生活较重；b.黄河路 交通较重；

3）空间分布不均；

a.长江路有向西延伸的必要；b.块内缺乏东西向次干道；

4）异形状交叉口较多；

a.中长街黄河路交叉口不规则；

2.5现状小结

通过现状分析可以看出，机车厂原址对城市发展的阻碍是十分巨大的，这体现在用地、交通等多个方面。但同时，这也为方案构建开放式住区提供了机遇和一个更有说服力的理由。

3开放型城市住区的内涵及其特征

3.1开放型城市住区的内涵

从《雅典》关于功能分区理念的提出到《马丘比丘》旨在功能融合的倡议，城市作为一个有机的综合体，已经逐渐由分离走向整合。城市住区是城市有机体的重要组成部分，不仅住区的布局和规模对城市空间结构产生决定性的影响，住区的居住活动本身也影响着城市的发展和兴衰。

开放型城市住区是一种与城市共融的住区模式，它不仅能将与居住相关的各种活动组织到城市网络之中，并且从开发建设到经营管理都应与城市建立便捷的沟通，由此使住区与城市产生良好的互动关系。从某种意义上说，开放型城市住区具有一定的社区概念，它作为一种承载城市生活的物质空间，可以认为是社区发展的初级阶段。

3.2开放型城市住区的基本特征

3.2.1功能复合化

在几十甚至上百公顷的土地上，如果采用单一的居住功能，而不考虑商业、办公和适合于设置在住区的工厂和企业，就会出现地区功能的结构失调，不仅会加大居住者通勤出行的交通成本，还会导致该地区活力不足。

因此，在机车厂方案设计中对于开放型社区应强调功能的复合化，把居住、工作、生活统一考虑，为各种类型的城市生活提供可能的物质支持，使住区成为真正复合化的城市片区。

3.2.2结构网络化

开放型住区的结构应该源于城市结构，住区内部的道路应与城市道路进行良好的衔接，而不是仅仅遵循居住小区规划中道路“通而不畅”的概念，实践证明树枝状结构的住区道路体系不利于住区与外界的联系和交往，不利于住区功能与城市功能的交融。

机车厂改造方案设计中，应采用网络状的且较为均匀的道路体系。同时尽量减少道路等级的划分，以此弱化因区位产生临街面的商业价值的降低。除了住区道路的网络化以外，住区的公共服务设施布局也要从整个城市的公共设施网络中来考虑，以及住区集中绿地和活动空间也要参与到城市公共空间的有机组成中。

3.2.3空间邻里化

传统的居住小区并没有真正的体现出居民间的邻里关系，它采用“邻里单位”的划分方式更多是出于从居民管理和配套设施服务范围的角度来考虑的。

机车厂改造方案中，应将人作为居住空间的主体，具备能够促进人交往的真正意义上的邻里空间。这种邻里空间应具备给予居民归属感的邻域范围、供居民接触交往的空间氛围以及适当的规模。

开放型社区还具有投资多元化和经营开放化等特点，由于本文主要研究集中于开放型住区的规划结构模式方面，因此不再一一详述。

4开放型城市住区中开放性与私密性之间的矛盾

开放型城市住区的最大特点就是开放性，这一点主要从住区应与城市融合和互动的角度来考虑的。这种开放意味着住区外的车辆和人更多地进入到住区中，住区的配套设施、集中绿地和活动场地要更多考虑到与住区外的人共享。因而这种开放性如果不能很好地把握，势必对住区内居民的正常生活和安全产生很大负面影响，这与住区应具有的私密性是一种矛盾。

住区最核心的理念是为其居民提供一个舒适、安静、安全的生活居住空间，对居民来说住区就好比泊船的港湾、鸟儿的栖息地，而良好的私密性是这种理念得以体现重要保证。单纯从城市角度来强调住区的开放性而忽略了住区本身应具有的私密性，也是与开放型城市住区模式所提倡的邻里化的居住空间相违背的。这种矛盾若不能很好的解决，那么建设开放型住区只能是“纸上谈兵”。因此，如何构建一个合理的开放型住区的规划结构模式，最大程度地解决开放性与私密性之间的矛盾，或是为两者找到一个平衡点，是开放性住区模式能够成功实践的重要途径。

5基于“新三级”住区结构理念的方案解析

5.1“新三级”住区规划结构

如何保证开放型住区的开放性并兼顾到私密性，笔者认为最重要的是两点：（1）从邻里关系的建立方面出发来构建住区结构。（2）在结构划分中，确定各等级的合理规模。

从邻里关系的建立方面，可将开放型住区的结构分为3级：“城市社区”――“居住环境区”――“基本居住单位”，这就是所谓的“新三级”结构。旧有的住区三级机构（居住区――居住小区――组团）是以公共设施（特别是教育设施）的服务半径为依据进行划分的，新的三级结构是以住区与城市功能，交通，开放空间以及邻里关系的建立作为划分依据的。下面依托机车厂改造方案具体阐述“新三级”结构的规划思路。

5.2城市社区――住区融入城市生活

城市社区规模较大一般要达到100公顷以上，应作为城市的有机组成部分，其规划和建设，需要综合面对各种城市问题，包括道路密度，公共交通组织，购物和休闲设施的配套建设以及城市氛围，城市生活的培育等。规划方案中，综合考虑住区与城市在公建配套设施，交通组织，生态环境三个方面的交融共生。

a.住区与城市―功能互补共生

沿兴工街两侧布置城市商业将西安路原有的商业氛围以L型顺延至住区内部，作为触媒点带动住区的开发。同时依托现有的位于规划区中部的工业遗产及开放空间，围绕其发展面向城市独具特色的商业设施。使之呈现双T型垂直于兴工街布置并嵌入至规划区内部，从而促进城市生活向住区内部延伸，进而实现与城市功能互补共生。

b.住区与城市―众流共生

对于城市道路网衔接。因机车厂占地面积较大，造成地段东西向，与南北向城市交通均受到较大的影响。由于交通组织十分混乱，规划地块的景观也受到一定的影响。方案中为了减小西安路原有的南北向过境交通压力，考虑在规划地块西侧打通一条南北向城市主干路，将东西向中长路向南延伸至黄河路，向西与西安路相交。原被机车厂阻断的兴工街，鞍山路，长兴路三条南北向城市道路向西穿过规划地块延伸至新打通的南北向主干路。同时按照200-300m间距加密城市支路网密度。

对于城市公共交通及停车设施。在伸入住区内部双T型功能轴与城市干路相交叉的节点处设置公共交通站点。从布点上看既符合了公交站点服务半径的基本原则，同时也能够为商业街区吸引和快速疏散更多的人流。同时结合公交站点周围的开放空间和商业设施的地下空间布置大型的公共停车空间，将会极大的改善规划地段的交通环境。

对于城市步行系统。依托规划区内两条南北向的带状公共开放空间以及兴工街两侧的加宽人行步道和地下过街通道，构建围绕商业设施环境优雅的倒H型购物游线系统。同时加强鞍山路与长兴路对西安路商业人流向住区内部的环境引导，形成地段内面向城市的完善的网络状步行系统。

c.住区与城市―环境共生

位于地段中部的带状开放空间内遗留了大量的机车厂的工业遗产，包括厂房，锅炉，传送带等构架，还有一些日常供工人使用的球场健身设施等。方案中考虑将其建设成为属于住区也是属于城市的机车厂工业遗产公园，为城市居民提供具有文化意义的公共环境。同时也为规划区内的居民带来一种特定的场所感与归属感。建立周边居住用地内部的开放空间与带状公园的联系通道，使得规划区内的开放空间呈现四通八达的网络状布局。

5.3居住环境区――以人为本的城市交往空间

“居住环境区”的建立是这个三级体系的关键。“居住环境区”是一个对城市车辆封闭，但对城市步行者开放的，安静和安全的城市区域。“居住环境区”大小参考值为5~6公顷，其周边道路应为城市支路。其大小主要参考了城市支路网的间距(150m~250m)，机动车辆的交通通行范围由合理的步行距离来决定。除了少量的小商业外，主要的商业和公共服务设施均设置在“居住环境区”外。“居住环境区”的概念确定了开放式住区的“度”的问题，它可以算作一个“半私密性”的区域，保证了住区的开放性，又兼顾了居住的环境质量。

5.4基本居住单元――私密与安宁的居住空间

“居住环境区”限制了城市车辆进入，但没有限制外来人员的进入，因此要在“居住环境区”中再细分出若干“基本居住单位”作为“私密性”区域。“基本居住单元”可视为住区内若干户居民的私人领地，是建立亲密邻里关系的区域。其出入口应设置门禁系统，限制外来人员进入。根据社会学者和规划专家的建议，80~120户居民之间最适合交流。也就是说当基本居住单元的的居住户数在80~120之间时，其住户间最易形成“熟知”或“互助”层次的邻里关系。因此，按照每户3.2人的标准，再结合城市规划以及居住区规划对人均居住用地的控制指标，可以得出基本居住单位的面积应在0.5~1hm2左右。

在具体建筑布局的中，不同的气候条件对通风日照等住宅外部环境的要求不同，由于受气候纬度的影响，规划地块对住宅的朝向要求是比较严格的，难以做到居住院落的全封闭，方案中考虑由4~6栋住宅围合，形成一个相对封闭的基本居住单元，每个单元占地约4700m2 ~15000m2 ，居住户数为80~160户。

6结语

通过对机车厂地块综合改造方案的解析，建立“住区――居住环境区――基本居住单元”三级结构模式，开放型城市住区的空间层次由公共性空间向私密性空间逐渐过渡，即实现了与城市的互动又兼顾了居住环境质量和邻里关系的建立。通过这种“新三级”规划结构模式，开放型城市住区的建设将不仅仅停留在理念上，而是会在城市住区开发实践中发挥越来越重要的作用。

参考文献：

[1]杨靖，马进.建立与城市互动的住区规划设计观（J）.城市规划.2007，（9）.

[2]宋聚生，昌盛.开放性城市住区中的基本居住单元规模探讨（M）.2007中国城市规划年会.

[3]蒋黎.我国城市住区发展新模式――开放型住区研究（J）. 南京工业大学学报.2005，（1).

[4]谷口邦.集合住宅小区（M）.北京：中国建筑工业出版社，2001.

篇7

根据相关数据研究，我国正在进入老龄社会，城市人均GDP水平已经达到国际上老年住宅发展的基准线。“两限房”的大部分客户对象是城市危改拆迁过程中的低收入居民(其中老年人占相当比例)；解决他们的住宅保障和提供配套医疗社区服务，就是辅助政府解决社会问题。

项目用地处于定福庄集团中心地带，用地内部被划分成三个地块，分别是：B-08居住区用地86 809m2，B-09代征城市绿化用地2137m2，B-10配套公建用地6700m2。现状用地周边区域内以住宅为主，医疗、教育、老年康体休闲、商业等社区生活配套设施比较齐备，客观上支持了本项目开发为老年社区。

针对老年人对社区环境的特殊需求，提出了“住宅均好、公建便利、社区融合、通行无障碍”的核心理念，具体有三个特点。

营造无障碍的社区环境

创建老年宜居社区首先是要规划无障碍的社区环境。为达到这一目标，方案将小区整于1.5m高台地之上形成独立的内环境。台地周边设置7m双向环形车道，并安排近400个绿化停车位，有效地解决了小区车行交通问题。住宅楼紧邻车行道，出入便利。台地上以步行交通为主，宅前步行道可兼用消防车道，平时实现了人车完全分流。其次，台地与周边的车行道都设有绿化坡道，便于老年人出行；台地之上的林荫大道、中心广场等形成的步行系统均设置无障碍坡道，便于轮椅行走。

营造多层次的社区交往空间

研究表明，老年人的生活需求中，日常交流占到很大比重，因此在老年宜居社区中设置丰富的交往空间很重要。方案运用12栋高层板式塔楼住宅沿用地周边布置，围合小区内部绿化庭院达数公顷，其中设置以中心广场、景观大道、道旁休息空间、运动场地，宅前休息平台以及方便老年人小聚的泛会所等多层次的社区空间，为老年人平日的交往活动提供便利。

完善便利的社区配套。基于国情，老年人一般需要负责家庭采买，便利的配套设施既满足日常需要也提供了交往的场地。规划在沿长营北路的住宅底层设置了商业网点，同时依据要求在南侧用地设置了以综合超市为主体的公建。老年人可以在小区内完成采买，既提供便利又保障安全。

篇8

【关键词】社区综合体；布局原则；建设模式；配置标准

1. 背景

2013年，四川省委和成都市委对成都市提出“五个转型升级”和“立城优城”的战略，要求积极推进城市管理转型升级，完善公共服务设施的配套与服务，引导公共资源的均衡配置，不断改善人民群众就医、上学、养老条件，满足城市居民的需求，提升城市服务质量，努力构建多元化、多层次的社会服务体系，这对城市基础设施和公共服务设施体系提出了更高的要求。因此，在完善原有规划基本公共服务设施的基础上，结合城市公共服务发展趋势，打造社区综合体，引导公共资源的均衡配置势在必行。

2. 社区综合体定义及功能研究

成都市中心城区公服圈分类布局图图3公交导向社区综合体布局模式图2.2社区综合体的定义及功能构成。

（1）建设社区综合体的目的是在保障社区居民基本物质生活需求的同时，满足其精神文化层面的需求，塑造社区文化、增强居民的社区归属感。为使片区居民能够方便快捷的到达和使用社区综合体，规划应设置公共交通站点和停车场等。

3. 社区综合体布局原则

3.1服务深入，覆盖全面。成都市中心城区的社区综合体是以《成都市中心城区十五分钟基本公共服务圈规划》为基础，全面评估中心城区服务设施用地，遴选符合社区综合体建设标准的地块，原则上每个公服圈建设一处社区综合体，实现社区公共服务均等化，满足居民日常生活需求与社会交往。

3.2交通便捷，出行低碳。社区综合体应尽量结合公共交通站点联合打造（图3），同时在具备完善的公共停车设施和便捷的公共交通换乘工具等交通便利地段，也可考虑社区综合（图4），原则上满足居民500米步行距离达到社区综合体，提高社区综合体的可达性和使用便捷度。与此同时，将社区综合体设置于慢行道路系统交汇处，并在社区综合体中设置社区巴士停靠站和自行车租赁系统，采取物理隔离或交通信号控制等方式管理城市慢行系统与机动车系统，实现机非友好分离，确保了慢行系统的安全，使行人和非机动车具有路权优先，实现了绿色出行的目的。

3.3公共开发。社区综合体应尽量临近小区绿地、水域、公园、广场、综合运动场等开敞空间布局，设置供人们交谈、停留和活动的场所，为居民提供开放的交往空间。

4. 社区综合体建设模式及标准

4.1建设模式。社区综合体的建设模式主要包括以下三种模式：

（1）垂直布局。针对单个地块，在垂直空间叠建多种公共服务设施功能，主要表现为多层的单体建筑（社区综合体垂直布局模式示意图见图6）。

（2）水平布局。水平建设模式，即针对单个地块，在水平空间叠建多种公共服务设施功能，主要表现为沿街低层建筑；或针对相邻的多个地块（各地块功能单一），共同开发形成的一个布局相对集中的社区综合体，主要表现为建筑群（社区综合体水平布局模式示意图见图7）。

（3）混合布局。由相邻的单独占地及叠建多个服务设施地块组合在一起，可根据实际需求共同开发，形成一个布局相对集中，高效集约的社区综合体。可根据方案设计，在内部形成商业街、开敞空间及交流平台等公共空间（社区综合体混合布局模式示意图见图8）。

4.2建设标准。

4.2.1分级体系。参照《成都市公建配套设施规划导则》（2010），形成“居住区级和基层级”两级社区综合体体系，分别对应不同的服务人口和不同的配建设施。基层级社区综合体服务于其所在的居住社区，服务人口约1～3万人；居住区级社区综合体服务于其所在的居住区，服务人口约3～5万人。

4.2.2配建标准。

（1）公益设施配建标准。对应社区综合体的两级体系，分别形成“居住区级和基层级”两类建设标准，其中，各项基本公共服务设施的设置按照《成都市中心城区十五分钟基本公共服务圈规划》的建设标准进行识别（社区综合体建设标准一览表见表3）。

（2）其他社区商业设施配建标准。社区综合体除配建农贸市场、邮政服务网点等公益性的社区商业服务设施，还可配建一定量的其他社区商业设施，涉及餐饮购物、休闲娱乐、生活服务、便民维修、金融服务、教育培训等多种功能，以保证社区综合体的商业活力。本次将其他社区商业设施分为必备设施及备选设施两种，如表4所示。其中必备设施在社区综合体内必须设置，但社区综合体中若已配建类似的公益设施功能，则根据需求选择是否需要进行配置，不再作为必备设施。例如在社区综合体中已配建了农贸市场功能，则必备设施中的生鲜连锁可作为选择配建设施。其他备选设施的功能和面积则由建设单位根据主题功能需求选择配建。

4.2.3用地规模。根据相关案例研究，层数较高的公共服务设施不利于居民日常使用，造成设施的闲置浪费（图9）；体量较大的社区综合体在形态方面不易与周边建筑协调。因此社区综合体应要在合理的建筑高度控制下满足一定的用地规模，以保证社区综合体内的各项公共设施能被有效利用。

根据成都市中心城区基本公共服务设施的建设现状与发展需求，社区综合体应须尽量配建社区养老、社区医疗、文化活动、综合运动场、绿地等设施。基于社区综合体建设标准中的最小规模测算，除需独立占地的综合运动场、小区绿地和绿地与广场外，可叠建的公益设施的最小建筑面积约为8500平方米，在预留一定比例的其他社区商业设施建设空间基础上，确定成都市中心城区社区综合体服务设施用地的总用地规模不宜小于6000平方米。

5. 结语

在中心城区土地资源普遍较为紧张的情况下，如何满足居民日渐提高的公共服务设施需求，是广大规划工作者不懈努力研究的课题。本文针对不同的服务人口形成两级社区综合体体系，并配置相应的设施和设置相应的建设标准，较合理的平衡了用地紧张和公服需求的矛盾。此外，对社区综合体的布局原则和建设模式进行研究，为以后社区综合体的规划管理提供了指导作用。

参考文献

[1]武田艳，何芳.城市社区公共服务设施规划标准设置准则探讨[J].城市规划，2011（9）：13～18.

[2]成都市规划设计研究院. 成都市中心城区十五分钟基本公共服务圈规划[R].2013.

[3]吴南.基于生态导向下的社区中心布局研究――以中新天津生态城为例[M].中国城市规划年会，2011.

篇9

关键词:智慧社区;末端配送;信息

智慧城市与智慧社区近年来成了极具热度的城市与社区发展模式，智慧社区即依据信息时展而构建出的具有信息和智能过滤功能，可以处理产业发展、社会关系管理等多项业务的智能化社区。我国也在多个城市进行了相应的试点工程，在可以预见的未来，智慧社区的普及将成为一种必然。与此同时，智慧社区的末端配送问题也进入了公众视野，如何设计一种能够高效运行并且结合智慧社区特点的末端配送方式，该问题在学术界也引发了相关的讨论。万志涛提出了智慧社区模式下电商物流配送策略，以达到降低物流成本，提升顾客满意度的目的。其分析了现在末端配送模式的种种不足，并提出了依托物联网建立末端配送体系的方案。但其在一定程度上缺乏与智慧社区的联系，并未做根据智慧社区的特点建立末端配送体系，并且作者并未对其方案提出评价或改进思路。在智慧社区的概念与特点方面，蔡艳提出了智慧社区的概念及其发展历程，并依据实地调研的结果，对智慧社区的进一步发展提出了相应的改进建议。基于上述研究背景，本文从智慧社区的特点出发，探究符合其特点的末端配送方式，并使用SWOT分析法对该方案进行了分析，提出了相应的改进建议。

一、智慧社区的概念与特点

智慧社区就是依据互联网、传感网等信息时代产物，构建出来的社区。它主要通过充分发挥信息化基础设施的优势，构建出具有信息和智能过滤处理能力，可以具有产业发展、社会管理等多种功能的具有智能形态的社区。智能楼宇、路网监控以及智能医院等就是其应用的体现。智慧社区有以下几大特点。

(一)体现人、物的感知智慧社区以物联网为基础，通过各种感知技术与手段，把人和物的信息进行感知互联，从而建立起智慧社区的信息源，进而实现智慧社区中的每个人与物都可以被分析与感知，最终实现人人互联，人物互联。

(二)主动服务能力智慧社区可以通过对住户的购买货品数量与规格的记录，对住户的购买习惯进行分析，从而合理规划配送时间，并且在社区网站上主动向住户推荐符合其购买习惯的商品。

(三)自动化能力智慧社区旨在降低工作人员操作难度系数，实现操作的自动化与智能化。其楼宇系统、配送系统均可以实现自动化，从而降低社区管理成本，提升社区服务质量。

二、智慧社区末端配送方案设计

智慧社区末端配送系统主要由智慧社区物流分拣中心、管道系统、住户仓储柜三个部分构成。将三个部分有机结合，并结合智慧社区的特点就可以得到具体的社区末端配送方案。

(一)物流分拣中心物流分拣中心作为整个社区的物流总调度枢纽，起着鉴别、分类与输送的重要作用，物流分拣中心以物联网为基础，通过自动扫描货物的条码获取货物信息包括尺寸，订货人等。之后经由全自动的分拣环节，将货物分拣至不同的分拣栏中等待运输。物流分拣中心与智慧社区的人物感知的特性相契合，作为末端配送的第一站，发挥着巨大的作用。

(二)管道运输系统管道运输系统采用地下与地上相结合的运行方式，在地下进行以物流分拣系统为起点的管道铺设，管道延伸至各单元楼的地下。管道运输系统根据运筹学规划最佳路线进行铺设，其中管道的货物流动由物流分拣中心进行统一调度。该系统体现了智慧社区的自动化能力。(三)住户仓储柜住户仓储柜安置在每层的电梯附近，当货物通过管道运输到达每栋单元楼的下方时，物流分拣中心会根据该货物的扫描结果为其确定所在的楼层，之后货物会在货物管道中随着电梯的上下运动而被运送到各层的住户仓储柜当中，等待住户实现足不出户的取得快递。所以智慧社区末端配送的具体流程:快递配送车辆定期将整个小区的快递运输至小区物流分拣中心，之后再由分拣中心通过自动条码扫描进行快递包裹分类，之后通过管道运输系统将快递包裹进行运输，最后借助电梯被放置于住户仓储柜中。

三、智慧社区末端配送方案评价

通过对该方案进行SWOT分析，得到智慧社区末端配送方案的SWOT矩阵如表1所示。经过SWOT分析，可以看出本智能社区末端配送方案面临着巨大的机遇与不小的挑战，要想成为社会主流社区末端配送方案，本方案应在成本方面加以细化，去除不必要的成本，同时，考虑不同地区地下空间使用程度不同的现状，因地制宜地设计管道的布局与路径安排。同时，应该尽可能地利用物联网技术，顺应智慧社区的发展潮流，不断地进行修正与改进，以最好地适应智慧社区。

四、结语

本文通过设计智慧社区末端配送方案提出了未来新型社区的末端配送解决办法，同时，本文对其进行了SWOT分析，在剖析本方案的优点与缺点，机遇与挑战之后得出了初步的改进建议。之后作者的研究方向将会是方案的各环节细化与完善。

参考文献:

［1］符逸杰，李鑫伟，甘红日，李朝阳，蒋宗益，张晓明．公共配送点的快递社区末端共同配送模式初探［J］．现代营销(经营版)，2020(2):152－153．

［2］尹思文，保小玉，陈昊楠，于登臣，李佳，王海文．电商物流“最后一公里”的发展对策研究:以菜鸟驿站为例［J］．现代营销(经营版)，2020(1):100－101．

［3］葛明峰．关于“最后一公里”的末端物流配送模式分析［J］．商场现代化，2019(17):50－51．

［4］寇长华，王艳．末端智能投递融入社区生态圈的策略探讨［J］．商业经济研究，2019(3):83－86．

篇10

调控“雾里看花”

至今,上海没有推出相应的地方配套规定,反而率先放松了“三套房贷”,一度被寄予厚望的“物业税”征收试点也未见下文。

“新国十条”出台后一个月,舆论盛传上海将与重庆等城市成为首批试点推出物业税。

《上海证券报》称,上海将按户型从小到大累进增加税收:持户型较小住房者缴纳之税收也较少,大户型商品房持有者将缴纳较高额税收。

上海住房保障和房屋管理局回应说,物业税问题讨论多年,“如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的”。住房和城乡建设部官员也相继表示,对所谓“上海物业税试点征收方案获批”并不知情。

经过一轮热炒后,上海物业税试点征收未见下文。据知情者称,上海确曾递交一份试点方案,但未能在中央层面获批,原因在于方案过于保守,征税力度不足。

上海房管局以“目前不方便接受采访”为由,婉拒了《财经》记者的询问。这一说法亦未能从其他渠道获得证实。

“物业税”之外,上海土地“零闲置”同样引人注目。近日,有媒体披露了国土部1457宗闲置土地“黑名单”,令人吃惊的是,上海竟无一在列。

另一方面,中国房地产信息集团(下称中房信)7月26日的研究报告却显示,截至7月,上海2009年6月以来出让的33幅地块中只有3幅地块部分或全部开工,其余30幅地块目前尚在未开工阶段,开工率不到一成。截至今年1月,上海的闲置土地约300幅,涉及建筑面积近4000万平方米。

上海世博期间部分区域限制开工,是部分“地王”未获建设许可的理由,但在更多情况下,只是被开发商借用的“挡建牌”。《第一财经日报》引用上海市金山区规划和土地管理局用地科科长奚敏的话称,根据上海市统一要求,所有区县都必须在8月底之前完成对全区全部登记在册的闲置土地的调查、取证、认定工作,目前期限未至。

中房信分析师薛建雄表示,上海限期8月底完成闲置土地登记,或有“拖延时间”之嫌。但他分析指出,今年1月,上海曾要求开发商登记并上报闲置理由,此后不少开发商都主动去拿了施工许可证,也可能正是因此逃过“黑名单”。

“要开工也很容易,奠个基,打个桩,然后慢慢做,能一天做的我做一个礼拜,效果也是一样的。所以现在很多新地拍出去都会约定,到什么时候要建设到什么程度。”薛建雄补充说。

高调保障房

7月27日,上海市第十三届人大常委会第二十次会议结束。据列席的上海运高房地产发展有限公司总经理、上海市政协委员曹耘透露,上海对于住房问题的态度,并未与“新国十条”出台前发生太大变化,即不在市场层面干预打压,而是集中精力推进保障房建设。

在当天的会议上,上海市市长韩正谈及住房问题时,主要强调了四项措施:旧区改造、经济适用房、廉租房和公共租赁房。韩正指出,上海首先坚决贯彻落实国务院有关房地产调控的各项政策措施;其次则是“结合大城市的实际,建立起科学调控需求的有关政策”。

两天后,上海规划和国土资源网悄然公示了八处大型居住社区的《控制性详细规划(草案)》,共占地4448.7783公顷。在今年5月举行的大型居住社区土地储备工作推进会上,有关部门曾透露,上海今年将规划选址浦东航头等23个大型居住社区基地,并于明年10月底前完成土地储备工作。

这八份规划,有四个大型居住社区披露了规划建筑面积及新增住宅比例。以浦东新区民乐大型居住社区为例,该社区规划住宅建筑约454万平方米(新增住宅建筑约407万平方米),新增住宅中动迁房农民动迁房建筑总量约56万平方米,普通商品房约100万平方米,保障性住房约 251万平方米。

这四个社区规划中,农民动迁安置房共223.2万平方米,保障性住房及配套商品房共651.5万平方米,普通商品房约343.6万平方米,保障性住房和商品房比例约为2∶1。

薛建雄认为,此类大型居住社区的建设,必将拉低周边其他普通商品住宅价格。他指出,目前上海规划的大型居住社区主要在地铁沿线,交通便利,若能迅速大量供应,有望平抑同一区块内的房价。但这种大型居住社区多位于远郊,政府的大力建设会带动各种商业配套的跟进,从这个角度看,反而也可能会对区域房地产市场起到带动作用。