公司物业管理办法范文

导语：如何才能写好一篇公司物业管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

第一条：为树立公司形象，统一着装，对司服，工作服制作，发放，领用，穿着，实施管理，特制定本办法。

第二条：司服，工作服，面料，颜色，样式，发放，领用，穿着标准执行公司CI标识体系，由董事长办公室批准后实施。

第三条：司服，工作服的制定，着装管理由董事长办公室负责。

第四条：本规定适用于公司全体员工。

第二章制作，发放

第五条：管理人员司服，依据各人体形量体定做，不回收，如有离开公司或调出本管理岗位者，按下列规定执行：

（一）：穿用不满一年者，按全额交纳服装工本费；

（二）：穿用满一年，不满二年者，按70交纳服装工本费；

（三）：穿用满二年，不满三年者，按50交纳服装工本费；

（四）：穿用满三年，不用再交纳服装工本费。

第六条：员工工作服，依据公司CI表识体系，按岗位服装要求，分大，中，小规格制作，如遇辞职或被辞退，按下列规定执行：

（一）：员工工作服穿着前按成本价交纳工作服费；

（二）：春秋工作服使用期二年，员工使用期满一年时，退还费用的50，满二年时再退还50：

（1）安全护卫队员：

春秋上装2件，长裤2条，长袖衬衫件，领带2条，另配短袖衬衫2件（夏天用）

（2）：其他员工：

春秋上装2件，长裤2条，另配短袖衬衫或T袖衫2件（夏天用）

（三）：冬季工作服使用期三年，员工使用期满一年时退还33，使用期满二年时再退还33，使用期满三年时再退还34。

（！）安全护卫队员：上装_____件，长裤____条。

（2）：其他员工：上装______件，长裤_____条。

（四）：辞退或被辞退，提前离开时，未到应退工作服时不予退还工作服费，但经公司批准可拆价处理给新聘用之相同岗位的员工，但必须适宜穿着，新进人员同意，公司按协商价按年限返还新聘用员工。

（五）：返还的工作服费用，在当年物业经营费用中列支。

（六）：防寒大衣，雨衣，雨靴统一添置，集中保管，需要时领用。

第七条：司服，工作服丢失或非正常损坏，必须及时向公司办理报失手续，并自费以成本价重新定制，仍按原使用期限执行返还工作费。

第三章领用，穿用

第八条：司服的发放由领用人填写领用单，经人力资源岗位核查后，由董事长办公室发放。

第九条：新入公司的员工在通过试用期签定佣工协议后，依第八条向董事长办公室申请制作，领用。

第十条：上班必须按规定着装，并佩带工作牌和司徽，违反者，按《员工条例》有关规定处理。

第十一条：按规定着装，做到保持整齐洁净，不得露胸或披挂，衬衫必须束于裤腰或裙内，男士不得将领带拉开。

第十二条：司服着装时间为每周除周末之外的正常上班时间，遇周末可穿休闲服装，加班也可不穿司服。

第十三条：管理人员深入一线参加劳动，可视情况不穿司服，但必须佩带司徽和工作牌。

第十四条：员工在设施设备维修，油污较多的情况下，可着装旧工作服或自备服装或特殊作业劳动时，也视情况可不着装工作服，但必须佩带司徽和工作牌。

第四章附则

第十五条：本规定由物业公司研定，报董事会审批后施行，修改时亦同。本公司负责解释，检查，考核，同时接受董事会的检查与考核。

篇2

关键词：风险资产;资本充足率;资产配置

一、资产配置的理论基础

1.风险资产。集团财务公司依托集团、服务集团，其业务功能与专业银行的业务有一定差距，从业务类型上看无非结算、信贷、外汇、理财、咨询顾问等一些有限业务，看似平凡的业务要能做细做精，做好资产的合理配置却非常不简单。不同业务存在不同的风险形式，新资本办法中引入了信用风险、市场风险和操作风险的综合概念。

首先，参考一下我们公司2014年6月风险加权资产的构成比例图：

信用风险资产占比94%，占据了主导地位，市场风险和操作风险占比不高，认识信用风险并合理配置信用风险资产也就成为风险管理的关键。

2.风险资产分类。（1）安全性资产。现金、黄金、存放央行款项;持有我国中央政府、中国人民银行、我国政策性银行的债权（持有债券）;持有我国中央政府投资的金融资产管理公司为收购国有银行不良贷款而定向发行的债券;对评级AA-以上的国家或地区的中央政府和中央银行的债权;对多边开发银行、国际清算银行及国际货币基金组织的债权。

该类资产特点：无经营风险，不需要资本占用，带来的经济利益低。

（2）低风险资产：①对公共部门实体的债权（收入来源于中央财政），风险权重20%;②对其他商业银行的债权（存放同业款项）――原始期限3个月以内，风险权重20%;③对其他商业银行的债权（存放同业款项）――原始期限3个月以上，风险权重25%;④对评级AA-以上国家或地区注册的金融机构和公共部门实体的债权，风险权重25%;⑤对评级AA-以下国家或地区注册的金融机构和公共部门实体的债权，风险权重50%;⑥对符合标准的微型和小型企业的债权（给小微企业的贷款），风险权重75%。（3）高风险资产：①对不符合评级标准的中央政府和中央银行的债权;对我国中央政府投资的金融资产管理公司的其他债权;对我国商业银行及其他金融机构的债权，对一般企事业债权（普通贷款），其他表内资产，风险权重100%;②等同于贷款的授信业务即表外资产被转换成表内的资产，例如，承兑、保函、承诺和信用证等对金融机构的股权投资（持有股份），风险权重250%;③被动持有的工商企业的投资，风险权重400%;④对工商企业的其他股权投资，风险权重1250%，该类资产特点：经营该项资产业务能给公司带来较高的经济利益流入，但该部分资产的资本占用较高，有的风险资产甚至需要配备翻倍的资本才能弥补风险损失。此项资产业务开展需要审慎，考虑风险和收益的平衡，应在业务存续期对业务进展实施全程监控。

3.资本充足率。资本充足率即为资本与风险资产的比率。资产业务被风险量化后，某项业务具有的风险暴露就能准确地计算出来（风险暴露=风险资产金额×风险权重），依据资本充足率计算原理，资本占用的多少也就容易量化得出：“资本=资产风险暴露量化金额×资本充足率”。

二、资产配置的现实分析

1.资产配置现状。我们的资产业务主要包括了贷款、存放与拆放同业，承兑、担保、信用证和股权投资等，而贷款资产仍然是集团财务公司最大最明显的信用风险来源，参见以下资产配置图：（数据来源2013年）

2.资产配置过程。“资产配置”是为了实现一定财务目标及管理目标，把自有资金及吸收资金等多种资产进行分配的过程，此过程需通过三个环节完成：（1）根据公司发展规划和资本补充计划，明确资本充足率目标，提出经济资本总量和增量控制目标。（2）在各业务部门之间进行协调平衡分配。（3）根据经营目标，对经济资本增量的一定百分比进行战略性分配。

三、资产配置的探讨

1.针对集团财务公司，业务投向作出几点提示：

适量增加对符合标准的小微企业贷款。

《新资本办法》降低了对符合标准的小微企业的风险权重，积极支持小微企业贷款是资产配置改革的一个方向，随着资本市场发展、金融脱媒、金融市场的竞争会导致大中企业信贷业务利润空间日益收窄，在农村城镇化、农业产业化以及农民非农化过程中，必然涌现出一些小微企业，需要信贷资金支持，所以只要通过恰当的渠道，及时把握小微企业的信用状况和发展趋势，辅以信息系统的支持，在对符合标准的小微企业贷款领域会取得丰硕成果。

表外业务的发展：开展电票业务的优势。

（1）保证金的沉淀：企业申请开具电子银行承兑汇票，作为承兑人的财务公司一般都要收取一定的保证金，这些保证金可以在同业账户中存放，增加金融往来收入。（2）企业收到的电子银行承兑汇票，其承兑后所产生的资金也会沉淀在我们的资金池里，增加资金的来源

2.积极开展中间业务。积极把握人民币利率上行以及汇率波动加剧的市场时机，开展结售汇业务，实现收益价差，带动非利息收入增长，发展委托贷款、基金代销、保险等业务，实现业务收入跨越式增长。为资本补充提供广阔渠道。

四、结束语

抓住《新资本办法》的实施机遇，提升财务公司风险管理能力，以风险管理促进业务转型――集团财务公司应走将资产业务与中间业务以及公司业务并重的发展模式和盈利模式，从资本补充渠道分析，我们可以通过发行金融债券改变资产、负债的期限结构的匹配，获得中长期资金运用，将符合条件的债务资金作为二级资本的补充，通过发行股票，筹集永久性营运资金等。《新资本办法》的诞生，给我们带来了新的发展机遇，如能有效实施必将指导我们在实践的运用和开展业务的安全探索中顺利前行。

参考文献：

篇3

一、××县物业管理的难点表现

(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服务。

(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未形成目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健康有序物业市场的发展。

(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨随着《物业管理条例》、《××省物业管理条例》和《××市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。

(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定，新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约17万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约30万平方米，其余约50多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。

(五)收费低，收费难使物业管理举步维艰

《××市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准，仅达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收缴率仅在6o％左右。

二、要着重处理好几个关系

物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿服务’’。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。

(一)物业公司与业主委员会的关系

物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身服务权，双方互为依存，缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的，其权利和义务由法律、合同约定。相互之间是一种提供服务与购买服务的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任，提供统一专业化的周到服务；业主委员会要以主人翁的身份参与管理，监督管理，决策管理。把两者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国特色的物业管理的一大特点。

在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位置，正确处理好服务与管理的关系?一是对业主的各类服务需求，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业主需要，我要做好”服务观念；二是对个别业主违规违章行为，则应依据法规、合同、公约等的约定，大胆地认真地管理，以维护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得到保值增值。

(二)业主与业主的关系

“远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出矛盾大于统一的一面。

成百上千个家庭同住一个小区，共同使用许多公用设施设备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于许多主客观原因又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要帮助所有业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参加多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和睦融洽、相互关心、欢快舒畅的邻里关系就会形成。这种“详和”的邻里关系，必须由物业公司和业主委员会来为其创造。

(三)有关部门与物业公司的关系

按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方面的业务，应由工程质量监督部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地产管理部门的管理职能；服务项目收费和收费标准方面的业务，属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些部门都是服务性的，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表，计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身上，这种分摊是违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨言和责任转嫁到物业公司，而应与物业公司配合起来，运用法律武器来保护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的委托书，明确双方的责、权、利，否则物业公司无权为其服务。

(四)物业管理主管部门与物业公司的关系

随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运动员又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立法、监督、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员，对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子，谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而发展产业，增加效益，政府和企业也都将同时受益。××县物业管理所作为房地产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政策、法规制定全县物业管理办法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法规实施行业监督管理；依法归集并合理使用房屋维修基金；以为业主服务为宗旨，委托物业管理公司按照住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理；政企分离，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进行改制，使其自主经营，自主发展。

三、××县物业管理健康有序发展的对策

鉴于我县物业管理的现状和诸多问题，如何规范物业管理市场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，究竟如何引导物业管理工作朝着健康有序的方向发展?关键要从以下几个方面入手：

(一)尽快完善配套办法和实施细则

社会主义市场经济是法制经济，要用法制规范人们的行为。从深圳、xx、大连等城市的经验来看，自建设部《城市新建住宅小区管理办法》出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的发展。

××市在2002年出台了《××市住宅小区物业管理办法》，但作为县区地域，借鉴实施毕竟不太切合我县实际，因此，应在广泛调查研究的前提下，根据《物业管理条例》、《××省物业管理条例》、《××市住宅小区物业管理办法》尽快出台××县物业管理配套办法和实施细则。同时，从体制上给予理顺，从政策上给予支持，特别是对未提留维修基金和未纳入物业管理的已售公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维修基金的归集，应在办理《规划许可证》时一次性按比例缴纳，对不按规定缴纳者，建设行政主管部门应不予办理《规划许可证》和《开工施工许可证》，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。

(二)加大宣传力度，引导观念转变

物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能够正确地理解、认识和支持的更少。这同舆论宣传不到位有直接的关系。人民群众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业发展的社会基础。应利用广播、电视、报纸等新闻媒体，向社会和居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进经验，报道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深入小区，面向住户，利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓地做好宣传动员工作，使广大居民认识到物业管理是为广大居民营造一个安全舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变计划经济条件下的无偿服务的旧观念，树立起花钱买服务的新观念，养成自觉交费的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。

(三)理顺管理机制和监督约束机制

政府应出台办法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服服务多头管理，互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监督约束机制。业主和物业企业应双向选择，平等协商，双方应根据服务内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地发展。

(四)加强自身建设，提高服务质量

提高服务管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是广大群众的实际需求。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建设，才能使管理上档次、上水平。首先，物业管理人员要树立爱岗敬业，无私奉献的精神。物业工作事无巨细，服务时间不分昼夜，服务空间不受限制，物业员工要树立全心全意为住户服务的思想，恪守“住户至上，服务第一”的宗旨，以优良的服务，满足住户日益增长的物质文化和精神需求，让住户体会到花钱买服务所带来的方便和实惠。其次，健全小区的管理制度。包括报修制度、承诺服务制度、物业人员的考核奖罚制度、文明优质服务制度等，用制度规范物业人员的行为，用服务调查来监督物业人员的表现，用奖惩实施调动物业人员的积极性和创造性。再次，加强业务技能学习和培养。提高从业人员整体素质，建立良好的专业队伍，以此赢得住户和社会的认可。

(五)拓宽经费渠道，培育造血机能

篇4

正是由于存在这些纠纷，已经严重影响到广大人民群众的生活、工作，因此要从法律、社会管理、企业自身等多方面出发，寻求解决物业管理纠纷的最佳路径，因此，笔者提出以下六点建议。

1.推行菜单式物业服务收费、在全国推广、普及《住宅物业分级收费管理办法》。根据目前我国《物业服务收费管理办法》第六条的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价相结合。物业收费应当遵循合理、公开、服务与收费相适应的原则。实际生活中，物业服务的收费一般依据当地政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，考虑物业管理服务的等级标准、市场基准价和浮动幅度等因素。具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，实行明码标价，并在小区显著位置公示。调研中发现，目前全国各地关于物业服务收费存在的问题主要是收费标准的问题，笔者建议可以根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)中对物业企业的分类来制定《住宅物业分级收费管理办法》，将不同级别的物业企业能够提供的服务用“菜单式”的形式公布，引导业主正确选择和评判，再结合当地消费水平制定统一的收费管理办法，这样可以树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生矛盾。

2.推行物业公司服务专业化、职业化。调研发现目前物业纠纷中很大程度是由于物业公司专业化、职业化水平低，我国在2003年开始实施物业从业人员持证上岗制度，并于2005年出台《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》和《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》等一系列规章制度，但从我国目前状况来看，出来少数一线城市的住宅小区，大部分地区的物业从业人员中持证上岗人较少，具有物业管理师资格的人员更是少之又少，大部分物业从业人员素质有待提高，这些都成为影响物业行业的服务质量和自身发展的重要因素。建议各省职业技术院校尽快开设物业管理服务专业，增加物业方面人才的培养，物业管理部门要严格审查物业持证上岗人员是否符合最低数量，物业企业也要加强员工的培训，以提高社会对物业从业人员的认知度。

3.实行行业保险。调研中发现，住宅共用设施、第三人侵权、水灾、火灾等导致业主财产、人身受损引发业主与物业矛盾逐年增加，这些损害往往与物业无关，但是也成为业主不交物业费，或者物业的导火索。从上海2008年引入物业行业保险的发展状况来看，行业保险是目前解决这一难题的最佳途径，物业企业用优惠价团购家庭综合保险，并向一次性支付一年物业费的家庭赠送，对于电梯用户和有机动车家庭还可以附加电梯责任险和停车场险种。

4.出台规范物业服务合同范本。关于物业服务合同范本，目前只有建设部于1999年印发的《前期物业管理服务协议》(示范文本)，它规范了前期物业管理活动的具体内容，减少物业管理纠纷，但只适用于自房屋出售之日起之业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。在之后的物业合同就没有了相应的示范文本，而物业公司自制的物业管理合同往往倾向于物业企业单方面的利益保护，在许多问题上约定不明或者没有约定，业主的合法权益无法保障，必然导致纠纷的产生，因此，笔者建议应当尽快出台《物业服务合同》示范文本，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。

篇5

近几年来，我国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的发展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点，因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次，物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面，物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业公司财务管理现状及存在问题

(一)财务管控体系比较薄弱。住宅物业由于管理能力有限，内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账，临时停车费没有监控管理措施，租赁的车位等没有专人审核和保管合同，固定资产与办公用品没有区分管理，物业费的催收不及时，部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账，支出又无法有效节省，最终只能是亏损越来越大。究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，更不要说内控了。

(二)管理者缺乏现财观念，不重视成本管理工作。传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受老观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。

(三)财务管理人员能力不强。从多数物业公司的实际情况看，更多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以成本最低为依据选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗位设置上不尽合理，不满足不相容职务相分离原则，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此，从专业角度来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。

(四)资金不足和筹资能力差。物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。

(五)投资回报低，盈利较难。我国物业快速发展主要是近十来年，由于目前物业费的标准比较低，不少物业公司一直处于亏损中。同时，受经营规模和资质的限制，物业公司可以选择的其他投资项目较少，即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强有力的管理团队，导致其存在较大的风险。

三、提高物业公司财务管理水平的对策建议

(一)建立和健全物业公司内部财务管理制度。物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收人进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。

(二)强化成本观念，建立财务成本分析控带制度。物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本，另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高管理工作质量和效率。

(三)加强财务人员的专业培训。首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书，公司应该给予学费和考试费上的支持，这样财务人员能力得到了提升，对公司的财务管理才能有所帮助，才能成为经理的好助手，一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训，有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习，并针对学习需要安排必要的考试，这样才能保证学习的效果，只有财务人员的能力提升了，公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变，不仅仅是一个单据传递员，机械地处理一些账务，更多地是要通过财务数据发现问题，为项目经理做决策提出可行建议。

篇6

2007年10月1日起实施的《物权法》，从法律层面上对物业管理法律关系进行了规范。《物业管理条例》，《物业管理企业资质管理办法》等下位法也根据《物权法》的规定作了相应的修改和调整。目前《北京市物业管理办法》草案已公开征求意见完毕，即将出台。那么，现行法规定的物业管理都有哪些模式，从事物业管理活动是否有门槛限制，应具备哪些条件，《物权法》第八十一条的规定是否意味着国家对物业管理资质的放开，由于目前相关法律法规尚未具体明确，因此在理解上容易产生误区。本文将就上述问题展开分析和讨论，并对物业管理纠纷所适用的法律规定和司法解释进行归纳，希望能为读者提供一些有价值的参考。

一　现行法关于“物业管理”的定义

讨论物业管理有关法律问题，首先应明确现行法关于“物业管理”的定义。

修订前的《物业管理条例》对于物业管理的定义是：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物权法》的实施并未给物业管理带来法律上的定义。《物权法》颁布之后，国务院对《物业管理条例》进行了修订，对“物业管理”的概念作了相应修改，将其中的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，突出了“服务”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物业管理办法(草案)》，面向社会公开征求意见，该草案对于物业管理的定义是：“对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该定义涵盖了非由物业服务企业进行物业管理的情形。

可见，我国目前关于“物业管理”尚无法律层面的定义，《物业管理条例》所指的“物业管理”，仅指业主与物业服务企业签订物业服务合同，并依据合同对物业实施一系列管理活动的情形。《北京市物业管理办法(草案)》在对物业管理进行定义时，没有对提供物业服务的主体做出限定，其调整范围大于《物业管理条例》。

二　《物权法》规定的三种物业管理模式

在《物权法》颁布之前，Ⅸ物业管理条例》只规定了一种管理模式，即由业主委员会同业主大会选聘的物业管理企业签订《物业管理合同》，由具有相应资质的物业管理企业进行物业管理。

《物权法》对物业管理模式进行了扩展，《物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”该条规定列出了三种物业管理模式：1、由业主自行管理；2、委托物业服务企业进行管理；3、委托“其他管理人”进行管理。

然而，《物权法》并未对业主自行管理和委托其他管理人进行管理的模式进行具体说明。修订后的《物业管理条例》也没有将业主白行管理以及委托其他管理人进行物业管理这两种新的物业管理模式纳入调整范围，这就给人们全面理解《物权法》所规定的三种物业管理模式带来一定困难。

实际上，对于前两种物业管理模式，比较容易理解：由业主自行管理，是指由业委会或业主大会直接组织、聘请有关人员或委托专业服务企业对小区物业进行管理的模式；第二种管理模式是传统的物业管理模式，即委托具有相应资质的物业服务企业进行物业管理，对于这种模式，目前有着较为完善的法律规范体系。就北京地区来讲，《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》、《北京市物业管理招标投标办法》、《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》、《关于外地企业来京开展物业管理经营活动进行资质审核有关问题的通知》等一系列的规范性文件，对物业服务企业从资质审核、市场竞争、动态监管等各方面进行着调整和规范。只是对于第三种管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法规尚无统一规定，理论、司法实践当中众说纷纭，则较难理解和解释。本文后面将对“其他管理人”的问题继续讨论。

三、成为物业服务企业的条件

根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业从事物业管理活动的基本条件是：1、具有独立的法人资格。因此，个人独资企业、合伙企业不能登记为物业服务企业，以物业服务企业的名义从事物业管理服务；2、取得相应的物业管理资质。是指原建设部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物业管理企业资质管理办法》，该办法将物业服务企业分为三个资质等级，并以面积为标准，规定了每个资质等级可提供物业管理服务的范围。

从上述规定可以看出，物业服务企业资质属行政许可事项，该行政许可由《物业管理条例》设定，由国务院建设行政主管部门规定具体管理办法。根据《物业管理条例》的规定，未取得相应资质及从事物业管理活动的，将会受到“没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款”的行政处罚，给业主造成损失的，还要依法承担赔偿责任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟应如何界定“其他管理人”，《物权法》和修改后的《物业管理条例》都没有明确说明，北京《物业管理办法(草案)》中也未对“其他管理人”作出具体规定。那么，在实践当中应如何理解呢?

(一)关于“其他管理人”的范围

哪些个人或组织可能成为“其他管理人”呢?有人认为，“委托其他管理人管理，可能是指有从业资格的注册物业管理师组织负责管理”。在审判实践当中，2009年，某法院在对一起物业纠纷案件的判决书中认为：涉案的某物业服务有限公司没有取得物业管理资质，但依据《物权法》的规定，可以认定为“其他管理人”。该判决实际上是将未取得物业管理资质而从事物业管理活动的企业认定为“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局颁布了《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》，该《办法》是全国范围内，率先对《物权法》规定的“其他管理人”进行具体规定的规范性文件。根据该办法，在成都从事物业管理服务的“其他管理人”，包括社区服务机构、民办非经营性企业及由国家物业管理师、物业服务项目经理设立的个人独资企业、合伙企业等组织。

笔者认为，虽然《物业管理条例》没有将“其他管理人”纳入调整范围，但要界定“其他管理人”的范围，仍需考察《物业管理条例》。根据《物业管理条例》的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

可见，虽然目前“其他管理人”的具体范围尚不能确定，但可以肯定的是，企业从事物业管理活动，必须取得相应的资质，并按照资质等级，开展相应的物业管理活动。否则，就违反了国家规范物业管理领域市场秩序的立法精神，将受到相应的行政处罚。因此，个人独资企业和台伙企业等不具有独立法人资格的企业，则不能以物业服务企业或“其他管理人”的名义从事物业管理活动，《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》将个人独资企业和合伙企业纳入到“其他管理人”，其在合法性上存在问题。

(二)成为“其他管理人”是否须取得政府颁发的相应资质

根据《行政许可法》的规定，对于应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可，只能由法律和行政法规设定。但我国目前在法律和行政法规层面，只对物业服务企业和从事物业管理的人员设定了行政许可，并未将“其他管理人”资质作为行政许可事项。即目前对于成为“其他管理人”的问题，没有门槛限制。

(三)“其他管理人”所从事的物业管理活动是否有范围限制

对此问题，目前法律和行政法规同样没有规定，全国范围内仅有四川省成都市房屋土地管理局颁布的《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》进行了规定。但是，随着物业管理法律规范的不断出台，对于“其他管理人”可从事的物业服务范围，将会有明确的规定，这样才能更好地与物业服务企业共同组成物业管理市场。

四、关于前期物业管理的规定

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业对小区进行的物业管理称为前期物业管理。根据《物业管理条例》，建设单位应当与物业服务企业签订书面的《前期物业服务合同》，约定各方权利义务。《前期物业服务合同》约定的期限届满，或小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时起，前期物业管理阶段结束。

对于前期物业管理，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”

然而，《物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

这里不禁会让人产生一个疑问：根据《物业管理条例》的规定，住宅的前期物业管理，要求建设单位“应当”(即只能)选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行管理。而《物权法》却规定，对建设单位聘清的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。一般来讲，建设单位只在前期物业管理阶段聘请物业管理人，那么此处《物权法》与《物业管理条例》的规定是否存在矛盾?

笔者认为，不致引起矛盾的理解是：对于住宅物业的前期物业管理，建设单位应当选聘具备相应资质的物业服务企业，而对于非住宅物业，则既可以选聘物业服务企业，也可以选聘其他管理人。

根据《北京市贯彻，的若干意见》的规定，自2003年12月1日起，凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位，应当选聘具有相应资质的物业管理企业。

五、不同物业管理模式下的法律适用

由于《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《最高院物业服务纠纷解释》)、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(下称《北京高院物业管理纠纷意见》)等法律法规在调整范围上存在差异，不同物业管理模式下产生的法律纠纷在适用法律上也有所不同：

《物业管理条例》及配套的部门规章、政府规章和其他规范性文件的调整范围仅限于“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

《最高院物业服务纠纷解释》适用于物业服务纠纷案件，该司法解释第十一条规定：“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”

《北京高院物业管理纠纷意见》不具有司法解释的效力，但其可以指导北京地区人民法院的案件审理工作。根据《北京高院物业管理纠纷意见》第1条、第2条的规定，该意见适用于“居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷”，“不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。”因此，《北京高院物业管理纠纷意见》仅适用于北京地区人民法院审理的业主委托物业服务企业进行物业管理模式下产生的物业管理纠纷。而且，在法律、司法解释另有规定的情况下，应按法律和司法解释的规定执行。

从上述分析中可知，对于北京地区来讲，在《物权法》规定的三种物业管理模式下：1、选择业主自行管理的，可以通过委托个人或专业服务公司对具体事项进行管理，受托人应符合从事具体委托事项的条件，如果产生纠纷，属于一般民事纠纷，适用《物权法》，但不适用《物业管理条例》，也不适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；2、对于具有独立法人资格的企业从事物业管理活动的，则必须取得相应的资质等级，适用《物权法》、《物业管理条例》及有关部门规章、北京市的政府规章和其他规范性文件的规定，如果发生纠纷，适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；3、不具备独立法人资格的企业、非企业组织、自然人等从事物业管理活动的，在具体的从业资质和管理办法等规定出台之前，其与业主签订物业服务合同，所形成的法律关系属一般民事法律关系，在纠纷解决时，不适用《物业管理条例》，也不适用《北京高院物业管理纠纷意见》，纠纷双方属平等民事主体的，按照一般的民事纠纷处理。但被认定为“其他管理人”的，则适用《最高院物业服务纠纷解释》。

(作者单位：中国法律咨询中心)

链接　物业服务政策风向

目前刚刚征求民意完毕的《北京市物业管理办法(草案)》透露了物业服务市场的一些政策风向。归纳起来，政策突破主要体现在以下几个方面：

1、业主大会有望成为法人

《草案》提出：“一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。”这意味着除业主专有房屋可以进行登记外，类似车库、会所等全体业主共有财产也可以进行登记，这一突破在全国尚属首次。

2、政府将定期公布物业服务成本

《草案》针对目前物业服务中存在的一些争议问题进行了法律约束。如市房屋行政主管部门应定期物业服务成本信息，物业服务企业应将“菜单式”服务在物业管理区域内显著位置公示。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年至少公示一次并接受业主核查。

3、原物业拒接交接可被罚三万元

篇7

关键词：物业管理；物业管理费；服务质量

Abstract: this article from the property management company, owners, developers of property management company analyzed why difficult problem in charge, and tried to find out the effective methods to solve the property management fee difficult challenge has been property management company to influence the development problems.

Keywords: property management; Property management fee; Service quality

中图分类号： C29 文献标识码：A 文章编号：

“物业管理” 产生于19世纪的英国，伴随工业革命逐渐兴起，发展到今天已经有近200年的发展历程。早在“九五”期间我国建设部就认为：“全面推行物业管理是房屋管理领域深化改革的重要内容，同时对房地产经营企业制度的改革也将起到推动和促进作用，要在全国范围内推行物业管理新体制。”为了能更好地适应我国的发展实际，必须对物业管理进行调整，开辟一条符合中国国情的新思路。

随着社会的发展，城镇化建设和房改不断推进，物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理的进一步发展和完善，尤其是物业管理收费问题。物业管理公司对业主的物业进行管理和维护，为业主提供保安、保洁、维护和其他综合，按规定收取物业管理费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。目前，我国大部分地方的物业管理费收缴率都只有50%～70%。这么低的收缴率，对于物业管理公司的生存及服务质量必然造成严重的影响，不利于物管行业的普及和实施。

一、相关法律法规不完善导致收费困难

我国于2003年9月1日起施行《物业管理条例》；2007年10月1日起施行《国务院关于修改规定》；2007年3月通过《物权法》，2007年10月1日开始施行。虽说有全国性具体的条例法规，但缺乏实际操作性，对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，对于双方约定的“质”、“价”、“量”等服务没有统一的标准和要求。由于各地经济文化发展不同，导致各地自行制定相关的地方性法规，对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，未形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加，由此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。

物业管理是一个微利的服务性行业，物业管理企业发展依赖向业主收取的物业管理服务费。许多企业为了生存而降低物业管理费征收标准，价位低于物价部门审定的标准。但是在物业管理费中，业主能享受多少服务，没有明确标准，造成业主和物业管理公司之间出现认知差异。

二、物业管理公司的服务质量不高导致收费困难

物业管理属于第三产业，是服务行业。物业管理企业的根本任务突出服务二字。近年来，随着物业管理行业市场化程度不断提高，物业服务质量的重要性愈显重要。在一定程度上，服务质量能决定物业服务企业的生存和发展状况。因为服务质量不高被业主炒掉甚至被市场淘汰的物业管理企业屡见不鲜。由于物业管理在内地起步晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物业管理公司提供的服务“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。还有一些物管公司不在管理与服务上下工夫，管理和服务无法满足业主的需求，但费用却照收，激起业主抵触拒交物管费。

我国的物业管理企业多数由房地产公司分立出来，或是从房管部门转制而来，公司规模小，管理成本高，经营效益比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才，造成管理不到位，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣。由于规模小，物业管理公司希望管理成本越低越好，员工待遇较低，难以招聘到高素质的专业人员。

伴随着业主生活水平的提高，业主对物业服务的需求不再满足于保修、保洁、保绿及秩序维护等基础服务，业主越来越注重物业服务细节。由于居住结构的变化、环保的要求和人们对舒适度的要求不断增高，现代化的建筑设备系统大到供电、给排水、供暖、空调、电梯、通讯、电视接收系统、停车，小到水龙头、马桶、电源开关等。随着业主文化素质和维权意识的不断提高，要求物业管理服务全面化和多样化，现在的物业管理不仅是房屋管理，还涉及物权维护、财产保护等。由于工作从单一进入复杂，有的物业管理公司的业务无法适应新要求，与业主容易产生矛盾。

三、开发商遗留问题导致收费困难

物业管理公司是在开发商交房后进入小区，开发商为了自己的达到销售利润，在销售时可能会对业主进行某些承诺。而当业主入住后发现开发商售前的承诺没有得到兑现，开发商建设过程中的质量问题开始暴露，业主只能对着物业管理公司发难。问题解决不了，就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪，物业管理公司处在了既服务于小区业主，又与业主相对立的尴尬局面。

2007年10月30日中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》已经，于2008年2月1日起施行，根据这项办法，各地也出台了相应的维修基金管理办法和标准。但依然是执行力度不够，若物业项目保修期一过，需要大、中修工程，业主们想申请物业维修基金，程序很繁琐，拖延时间也很长，而物业管理企业自身资金短缺，没有实力也没有能力垫付这笔资金，导致工程被搁浅，直接影响到业主的生活。业主认为我交物业费了，房屋出现问题物业管理服务企业就应该负责，不修好我就不再交物业费。

四、业主方面的问题

篇8

    过去城市住宅区的房屋产权一部分归房管部门所有，另一部分归非房管单位所有，也就是说产权多数属于公房。住宅区内的公共配套设施一般都归房管机构所有，并且由房管机构管理。自从房地产市场形成以来，住宅区的产权结构有了较大变化，住宅区内的公建设施的产权界定就显得不是十分清楚，越来越多的人对这个问题提出了疑问。

    业主已经为公建配套掏了钱

    发展商向国家购买了一块土地的使用权，并在该块土地上开发建设一片住宅，为了使住宅区产权所有人的生活舒适便利，按照国家有关规定，发展商必须建造若干平方米的公共配套设施，例如，学校、幼儿园、各种商业服务设施等，发展商将住宅出售给广大业主，收回其在该住宅区的全部投资并获得利润。广大业主购买的每一平方米的住宅建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的面积，而且也包括相应土地使用权面积和公建配套设施。所以，住宅区所有产权人也是公建配套设施的产权所有人，尽管他们的房屋产权证上未注明这一点，但从法律关系上分析，这一点应该是肯定的。

    公建配套的产权， 应由业主委员会来处置

    根据建设部《新建住宅小区管理办法》和北京市《居住小区管理办法》的精神，住宅区内的最高权力机构应是由房屋产权所有人代表组成的业主管理委员会或物业管理委员会。公建配套设施的产权应该由广大产权所有人的代表机构———业主管理委员会来具体处置。当业主管理委员会与物业管理公司签订了委托管理协议后，也就随之将公建配套设施委托给了物业管理公司来管理，物业管理公司除了直接从业主处收取管理费用外，还可以从经营管理公建配套设施、提供综合服务获取其他收益。

篇9

为适应当前新的物业管理法制环境，为当地物业管理行业提供更加规范的发展空间，江西省萍乡市人民政府对《萍乡市物业管理办法》(市政府19号令，以下简称原《办法》)进行了修订。修订后的《萍乡市物业管理办法》(市政府51号令，以下简称新《办法》)已正式实施。本文就《办法》修订背景、主要内容和法律依据加以说明。

修订背景

《办法》的修订是相关法律法规发展的需要。随着2007年3月《中华人民共和国物权法》的颁布，国务院《物业管理条例》亦随之进行了修订。同时，建设部和财政部也相应修订了《住宅专项维修资金管理办法》。该办法的一个根本变化是，将专项维修资金归集标准进行了调整，即“商品住宅的业主、非住宅的业主按拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％”。这个规定体现了法律的公正合理，即同一栋住宅不存在因购房款多少而交纳不同的首期专项维修资金。所以萍乡市再执行原标准就不符合现行的《住宅专项维修资金管理办法》了。

地区物业管理行业快速的发展需要相应的规范文件加以更新。截至2009年，全市城区物业管理覆盖率达43％，覆盖面积700多万平方米，物业管理项目100余个，物业服务企业近50家，业主委员会32个。物业管理的兴起和发展，为萍乡市人民的安居乐业提供了重要的保障。但随之而来的是，一些新的问题和矛盾为原《办法》所不能解决，主要表现在：

1、未对业主委员会成员质量的要求作定性化的规定，不便于备案。确定业主委员会成员质量是做好物业管理工作重要的一环：业主委员会是物业管理企业服务的接受对象，又是物业服务合同的直接签订者；既是业主利益的代表人，又是政府有关政策、法规的宣传者与执行者。

2、未对业主委员会活动经费作出规定。小区的业主委员会进行管理、开展各种活动，必须有一定的工作经费才能保障业主委员会正常运作，才能发挥业主委员会的桥梁作用。尽管有些小区依靠共有用房等公共部位收益能维持业主委员会工作，但是有些业主委员会并没有共有用房等公共部位可供支配，筹措活动经费就相当困难，造成该类业主委员会工作不能正常运转，形同虚设。

3、未对物业管理行业协会的地位和作用予以确认。虽然协会成立时确立了协会的地位和作用，这是团体的共同意愿，无政府方向性的政策指导，这样不仅协会的职能和作用不能充分发挥出来，而且还为政府部门增添不少事务。

4、未对前期物业服务企业作要式规定。由于萍乡市物业管理起步晚，管理缺乏经验，对前期物业管理认识不足，加上开发企业出于经营利益策略，多数未对前期物业服务企业进行招标，从而挫伤了物业管理行业市场竞争的积极性。

增加的主要内容

根据上述实际情况，经市房管局起草、市法制局论证，新《办法》增加了如下八个方面的主要内容。

之一：增加了第七条第三款“街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举工作、指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调处理物业管理与社区管理的关系”。此内容旨在强化业主委员会产生过程及产生后管理工作的监督力度和协调能力。法律依据源于国务院《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。

之二：增加了第八条“物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展”。如前文述及，这样规定有利于确定物业管理协会的地位和作用，而减少了政府部门的一些事务。法律源于参照《广东省物业管理条例》第六条，内容相同。参照原因是广东的物业管理兴起较早，物业管理经验也极为丰富和先进，值得萍乡市借鉴。

之三：增加了第十条第二款“住宅物业和非住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较少的，经住宅物业所在地的市、县人民政府房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。此款内容源于国家《物业管理条例》第二十四条第二款，旨在加强物业服务企业的市场竞争。

之四：增加了第二十九条“业主委员会成员有下列情形之一的，其职务自行终止：(一)因物业转让等原因不再是业主的；(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(三)任职期间被依法追究刑事责任的；(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；(五)业主会议规则约定的其他情形”。增加此条意在注重业主委员会成员质量，使业主委员会成员身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同时还注重身体状况，尊重业主会议规则。据此管理部门便可结合国家《物业管理条例》第十六条进行业主大会备案了，法律依据也是参照《广东省物业管理条例》第五十二条，内容表述完全一致。

之五：增加了第三十条第一款“业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定”。本增加内容主要是为了保障业主委员会工作经费来源，在未有其他渠道获取(如共有用房的出租收入、广告收入等)，可召开业主大会，讨论业主委员会日常工作经费由业主成员承担，采取其他获取方式以保障业主委员会活动经费。其法律依据是参照《辽宁省物业管理条例》第十七条，条款采用内容相同。

之六：增加了第三十条第二款“业主委员会成员应当遵守法律法规和管理公约，不得有下列行为：(一)挪用、侵占业主共有财产；(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者利害关系业主提供的利益和报酬；(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动，其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为”。此内容条款是将业主委员会成员在工作中违纪违规定性化，做到业主委员会成员在任届中能知道自己哪些可为或不可为，同时又便于业主、物业公司等相关主体的监督。法律依据是参照《广东省物业管理条例》第三十条，其采用条款内容不变。

之七：调整了原《办法》第四十条第二款表述，更改为新《办法》第四十三条第二款“商品房、经济适用住房出售时，售房单位应当与买受人签订代收缴专项维修资金的约定，买受人应当按本市、县住宅建筑安装工程每平方米造价6％的比例与购买物业的建筑面积的乘积，向售房单位缴交首期专项维修资金，市、县房产主管部门应当根据本辖区的实际情况，合理确定，公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”。缴交专项维修资金公平与否是广大业主共同关心的大事，本条款的修改是从既遵守法律又体现公平，符合业主的意愿，并结合萍乡实际出发的。故根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》第七条之规定“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％”的要求，结合萍乡地级市水平的经济发展等因素，经讨论研究决定，按6％的标准收取比较合理实际。

篇10

（凌源市物价局，辽宁 凌源 122500）

摘　要：随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。因此，只有不断加强和完善小区的物业管理，才能促进社会的和谐发展和进步。

关键词 ：加强；物业；管理；促进；和谐；发展

中图分类号：F279.23文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0199-02

物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，是物业社会化、专业化、企业化发展的有效途径。广义的物业管理泛指一切围绕房地产发展、租赁及售租后的服务；狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关设备的维护管护、治安保卫、清洁卫生、绿化、餐饮等。物业管理的对象是物业，服务的对象是人。通过专业化的物业管理，可以以更经济的方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效、优质、经济的服务，实现社会、经济、环境效益的同步增长。

作为物业服务公司与其服务的业主之间本来应该是唇齿相依的关系，互利互惠，应该弹奏出和谐的乐章，然而事实上，物业公司抱怨物业费难收，业主难“伺候”，业主更是怨声载道，抱怨收费高、收费乱。出现的不协调的现象和因素呈现多发态势，严重地阻碍了社会的和谐发展。

一、物业管理现状

（一）居民小区与物业服务公司不相匹配，管理“缺失”。我市（县级市）从2003年开始成立物业服务公司，2004年成立物业管理办公室。目前，我市城区共有213个居民小区，其中有物业服务企业的小区46个，没有物业管理的小区167个，这些基本上都是过去开发建设的老旧小区。全市有资质的物业服务公司15家，从业人员400多人，服务区域总建筑面积330多万平方米。

（二）小区基础建设参差不齐，物业管理难以规范。老旧住宅小区基础条件十分落后。由于开发商随意变更小区建设规划，致使小区缺少物业用房，没有绿地、自行车棚、汽车停车位，更谈不上花坛、水池等美化设施。由于小区配套严重缺项，车辆乱停乱放现象严重，导致无法清扫，造成小区脏乱差的局面。

（三）前期物业管理不到位。《辽宁省物业管理条例》第十九条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。然而建设单位即使聘用物业公司并与其签订前期物业合同，也只是形式，签订的合同极不规范。《辽宁省物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。物业服务企业发现资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。而我市多数开发建设单位都没按《规定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建设项目竣工时，在经单项验收（如水、电、质监、消防等）后就交付使用，唯独没有物业行政管理部门参加验收，这便给开发建设单位在小区物业用房、绿化、自行车（摩托车）车棚等基础设施建设方面造成了可乘之机，导致后期物业无法正常管理，致使业主怨声载道，把矛盾推向了物业公司，影响了物业费的收取，降低了物业服务质量，结果造成恶性循环。

（四）业主委员会自主能力差，维权意识淡薄。按照规定，同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，召开首次业主大会会议时，应制定业主大会议事规则和管理规约，并选举产生业主委员会。而很多业主大会的召开及业主委员会的选举形式都不够民主，不够规范。很多物业小区在居民入住率较低的情况下召开业主大会，而业主大会又缺乏民主气氛，往往是推举或指定有一定影响的公务员、企业老板或社会公众人物为业主委员会成员，靠名人效应办事，偏离了法制轨道。业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。“代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会应当履行的职责之一，然而有的业主委员会成员缺乏必备的物业知识和法律常识，造成草率签订物业服务合同，无法代表广大业主的意愿和利益，在履行合同中产生诸多纠纷。有的业主委员会监管无力，管理无序。有的业主素质十分低下，不按规定交或拒缴物业费，并在小区内乱倒垃圾脏水。

（五）物业服务企业制度不健全，人员素质低下，缺乏竞争意识。按照规定，从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。目前我市有资质的物业服务企业15家，而绝大多数都是从开发建设企业派生出来的产物，这样的企业只对自己的开发项目实施物业服务收费，对其他项目则不参与。在400余人的从业人员中有300人左右是下岗失业人员，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，摆不正服务与被服务的关系。

（六）专项维修资金不能得到及时使用。据了解，目前，我市没有物业管理的167个小区住宅基本都已到维修期，而《朝阳市住宅共用部位共同设施设备维修基金管理使用暂行办法》第十条规定：维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后，市房产部门按计划拨付，物业管理企业负责实施并报送竣工决算”。由于维修资金政策不透明，再加上没有物业管理，少数居民为不影响自己的正常生活，只能自己掏钱维修，致使大部分住宅的基础、承重墙体、楼板、屋顶、上下管道等共同设备设施年久老化，无人维修，给居民的日常生活造成极大的危害和安全隐患。同时，绝大多数业主购房时已按标准向开发商足额缴纳了专项维修基金，但部分开发商将专项维修资金据为己有，造成维修基金严重流失。

（七）部门之间联动协作不畅。负责属地管理的相关街道办事处和社区，没有把物业管理工作提升到应有的高度，使得属地管理与行业管理脱节，街道、社区、派出所很难在物业管理中发挥应有的作用；土地、规划、工商、城管、环保、供电、供气、供水等部门之间难以形成齐抓共管的合力，使得物业管理过程中出现的难点问题甚至无人解决，无法解决。

二、加强小区物业管理，促进社会和谐的具体措施

（一）实行物业管理工作考核制度。将物业管理工作列为各街道办事处的重点工作之一，纳入市委市政府目标管理岗位责任制考核内容。同时，相关部门也要明确责任，明确分工。要大力推进“网络化管理”，每名社区干部包一定户数责任区，每天都到社区走一走，到楼道内看一看，碰到纠纷劝一劝，遇到求助帮一帮，及时了解社情民意，化解矛盾纠纷。

（二）不断提升物业管理水平。加大物业服务行业的培训力度，规范物业服务行为。要彻底扭转物业公司收钱后，就成了“大爷”的观念，使其认清自己的“管家”身份。同时，政府及有关部门要制定相关的制度办法，推行对物业服务企业实行履约保证金制度，避免物业公司中途“撂挑子”或“弃管”。

（三）实行项目资金制度和住宅开发环境配套验收制度。按照《朝阳市房地产开发项目资本金管理暂行办法》，由城建行政主管部门收取项目资本金，并专户保管，已督促开发建设单位按规定设计要求履行职责，把物业建设达标作为退款的前置条件，以此约束其完善物业设施设备。按照《朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法》规定，城建行政主管部门应把物业用房、物业基础设施设备、绿化等作为验收的重点，物业管理部门直接参与建设项目审批、图表的汇审及项目竣工验收。要进一步加大工作力度，对继续从事房地产开发建设并陈欠专项维修资金的建设单位，在办理《建筑工程规划许可证》前，必须补交陈欠款额，否则，不予办理相关手续，不予批准开工建设。对已不从事房地产开发项目且陈欠专项维修资金的建设单位，切实加大追缴力度，并由所在区域的业主或业主委员会向人民法院起诉，依法强制收缴。

（四）加快老旧小区改造步伐。要加大老旧小区的维修改造力度，提高修缮标准，完善配套设施，严格接管验收，为老旧小区物业管理创造良好的基础条件。同时，要改革创新物业管理途径办法，在部分无人管的住宅小区推行在街道办事处指导下，以社区服务中心为管理主体的新的小区管理模式，或鼓励小区业主“自治管理”。

（五）从物业服务企业本身来讲，除了为业主提供合同约定、可量化的服务之外，在其服务范围和服务水准上还要达到相当的广度和深度，才能称其为优秀的物业管理企业。一是要加强居住环境的改善，物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实施“见缝插绿”，想方设法为业主提供舒适的休闲娱乐场所。其次要注重精神文明建设。物业管理企业应多开展一些能够增进邻里感情的活动，强化团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳的意识。第三，物业管理企业始终把服务放在第一位，真正做到想业主之所想，急业主之所急。