土地增值税的减免政策范文

导语：如何才能写好一篇土地增值税的减免政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词 房地产 土地增值税 会计处理

土地增值税的征收是为了调节土地增值收益。目前，土地增值税已经成为企业所得税并列的三大税种之一，是国家财政收入的重要组成部分。增值税直接关系着企业的经营成本和持续发展，对于房地产行业土地增值税企业，如何通过会计处理来进行合理的纳税筹划是值得研究和探讨的问题。

一、房地产行业土地增值税概述

作为我国国民经济的重要产业支柱，房地产行业每年会产生巨大的税款，随着社会经济的迅速发展，房地产行业的土地增值税成本不断升高。在我国，房地产增值税的税率通常以超额累进形式来计征，一般在30%～60%之间。企业通过采取有效的措施来进行土地增值税纳税筹划，可以有效地提高企业利润，降低企业税负，有利于企业实现长期稳定的发展。房地产企业最关心的问题就是规避纳税风险，最大限度地延长抵押税额缴纳时间。在实际的纳税过程中，许多企业都选择且采用1%～3%的预征率，这样一来需要在项目结束时对它们进行汇集清算，进而实现了缴纳税款时间的递延，对企业十分有利。此外，房地产企业还应充分利用国家关于税收的优惠政策，通过调整销售价格和增值额等手段来使企业缴纳的增值税率得到进一步降低，实现节省税费的目的。不仅如此，企业应提高税务风险的防范意识，做好税收风险的防范和规避，对于增值税缴纳做好合理安排和筹划。

二、土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理直接关系着企业的经济利益，从会计核算的角度考虑，房地产开发企业土地增值税成本具有明显的特点。主要表现为：首先，会计中的责权发生制是土地增值税成本计提的基础；其次，在确定土地增值税的支出时，应该严格按照税法中的相关规定来进行，房地产企业应设置必要的营业税及附加、应交税费、待摊费用等账户，利用这些账户对土地增值税的成本进行详细核算。在房地产企业需要多个项目同时开发的情况下，要对不同的项目进行分别的核算。房地产行业与其他行业相比具有一定的特殊性，通常房地产开发商都采用预售制度，所以在项目建设过程中会先收到客户的预售收入，等到建设项目完工后再结算收入。我国的税法中有明确的规定，预售收入增值税的征收是按照一定的比例进行的，当项目全部清算完成后根据实际金额进行多退少补。

第一，在取得预售收入的情况下，房地产企业应该按照一定的比例预缴土地增值税。具体的处理过程为：先借记待摊费用，再贷记应交税费，最后核算应交土地增值税，到了实际缴纳税款阶段，借记应交税费，贷记银行存款。

第二，当建设项目竣工验收合格后，如果符合收入_认条件，则按照当期的结算收入和成本的计算方式来进行，借记“营业税金及附加――土地增值税”，贷记“待摊费用――预缴土地增值税”。

第三，当项目办理结算后清算土地增值税时，要根据实际情况来合理调整前期的土地增值税款和计提的增值税费，税务局签发增值税清算报告后，有明确的清算金额，借记“营业税金及附加――土地增值税”“待摊费用――预缴土地增值税”。贷记“应缴会费――应交土地增值税”在进行补交时，应借记“应交税费――前期积累已预缴的土地增值税款”。

三、房地产企业土地增值税税收策略

（一）利用国家税收优惠政策

近年来，国家提高了对房地产增值税收的重视程度，出台了一系列税收优惠政策。房地产企业应充分利用国家税收优惠政策进行税收筹划，在准确核算增值额的基础上，通过合理调整增值额与扣除项目金额的比例，实现税费缴纳的优惠，减轻企业的纳税负担。此外，企业还应结合企业实际情况和国家相关的法规政策来制定税收筹划方案，尽量实现总税收最低。对于合作开发房地产的税收优惠，需要合作双方商定按照一定的比例来分配，双方中一方负责资金，另一方负责土地。对于这种形式的合作，企业可以暂时减免土地增值税，使双方企业以较低的成本取得房地产，有利于双方的合作共赢。对于代建房，由于税收中只收取一定的代建费，而且代建房的营业税率只有3%，所以代建房是房地产企业开发的一个很好的选择。

（二）利用税收临界点进行纳税策划

房地产增值税有等级之分，房地产企业在进行纳税筹划时，应对临界点进行控制，在进行充分的测算后，衡量税收优惠与收入之间的关系，对房产销售价格进行合理控制，使房产增值率趋向理想值，尽量使增值额在起征点的优惠范围内。在房地产项目的两种不同利息支出计算方式中，应该选择较高者。此外，装修和费用转移也是实现扣除项目金额增加的有效手段，可以使增值额控制在目标范围内，但是要保证严格遵守税法规定，严禁出现偷税漏税行为。

（三）其他方式

根据项目的实际情况来确定项目的核算方式，即分开核算或合并核算，这是降低土地增值税的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房选择分开核算时，能够享受到的增值额小于扣除项目金额之和的20%的税收优惠政策。物业管理基金、公建维修基金、公共设施尚未建造的报批报建费用、出包工程还没有办理最终结算的都属于税法允许的三项预提项目，利用预提费用的税前扣除政策，有利于企业实现纳税优惠。

四、结语

我国的房地产行业具有广阔的发展前景，房地产土地增值税的会计处理对房地产企业的可持续发展具有重要的作用。在激烈的市场竞争环境下，房地产企业应认清发展形势，掌握税务处理方法，在遵守税法规定的前提下，通过合理的土地增值税税收筹划来降低企业的税负。通过利用国家税收优惠政策、对税收临界点进行纳税策划等手段，规避税收风险，使企业得到优质发展。

（作者单位为宁夏万耀生物科技有限公司）

参考文献

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摘要：当前北部湾经济区房地产行业税收政策中存在着开发环节税负分布不合理、税种交叉重叠、税费结构不合理及税收征管手段落后等问题，为此，政府必须对现有税收政策进行调整。调整思路是：优化设计房地产开发、保有和转让环节的税收负担比例；降低土地增值税和企业所得税，稳步推进物业税或财产税的征收，努力改进税收的征管方法等，以此来推动北部湾经济区房地产行业的可持续发展。

关键词：北部湾经济区 房地产行业 可持续发展 税收政策

北部湾经济区位居北部湾尖端的中央位置，含括南宁、钦州、北海、防城港四个市和玉林、崇左两个市物流中心，土地面积4万余平方公里（不含玉林、崇左）。房地产行业在北部湾经济区起步较晚，并且其发展有显著的区域差距，其投资大多数集中在南宁一带。随着国家的发展战略和北部湾经济区的确认，房地产税快速增长，已成为地方财政收入增长的重要源泉，北部湾区域房地产行业已然成为推动该区经济建设与发展的重要力量。如何制定税收政策，推动北部湾经济区房地产行业可持续发展，已成为当前地方税收管理部门面临的一个重大问题。

一、北部湾经济区房地产行业税收政策现状

目前，我国仍然没有专门的房地产税收制度，现行的房地产税制中土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税等四个税种和房地产行业有着直接联系，其他十余个税种也在不同程度上和房地产业发生课税关系。北部湾区域房地产业税制按照征税环节的不同可以划分为四类，即房地产开发环节税收、房地产保有环节税收、房地产转让环节税收、房地产出租环节税收（见下页表1）。

近年来，北部湾经济区房地产市场快速发展，在房地产业投资拉动、房地产交易量与价格同步增长和房地产税收征管加强等诸多因素的影响下，房地产征税出现了较快的增长趋势（见表2）。

税收政策影响房地产行业资源配置，是地方政府调节经济运行的重要手段，如何充分利用税收组合拳促进北部湾经济区房地产行业健康发展是一个重要的现实课题。

二、北部湾经济区住宅交易量与税收关系实证研究

（一）模型的构建

根据税收对住宅交易量的影响因素分析，建立如下的模型来研究“销售不动产营业税”、“土地增值税”和“企业所得税”等三个变量对住宅市场交易量的影响：

Qit=F（OTit ，Ltit， ETit，Pit，Iit，PPit，Poit）

其中：Qit表示i省t年的住宅交易量（万平方米）；OTit表示i省t年销售不动产营业税税率（%）；Ltit表示i省t年土地增值税税率（%）；ETit表示i省t年房地产企业所得税税率（%）；Pit表示i省t年的住宅价格（元/平方米）；Iit表示i省t年的人均可支配收入（元）；PPit表示i省t年住宅资产增值程度（%）；Poit表示i省t年人口规模（万人）。

参考学者研究住房需求时普遍使用的对数函数模型，构建如下具体模型：

LnQit=β0+β1OTit +β2LTit+β3ETit+β4LnPit+β5LnIit+β6PPit+β7POit+μ

笔者使用2012-2013年北部湾经济区的截面时间混合数据，采用OLS估计方法进行回归分析，回归结果见表3。

（二）房地产税收对北部湾经济区住宅交易量影响的结果分析

回归1，用所选择的营业税、土地增值税和企业所得税等解释变量进行回归分析。结果表明，模型中的解释变量对被解释变量存在一定的解释能力，R值为0.696157，意味着被解释变量的方差有接近70%可以由解释变量的方差予以解释。

F统计检验十分显著，说明回归总体呈显著线性关系。从T统计值来看，所选择的影响因素大多数都通过统计检验。但销售不动产所征收的营业税税率的T检验值较低。这表明营业税变量对住宅交易量的线性作用不显著，应放弃考虑此变量。

在回归1的基础上，将销售不动产营业税税率剔除后重新回归，得到的回归结果基本令人满意：首先，模型对住宅市场交易量的解释程度在70%左右，F统计值也更为显著。第二，剔除销售不动产营业税税率后的所有解释变量，都通过了T检验。价格变量、收入变量、人口变量和土地增值税税率的系数符号与预期吻合。经Park检验，随样本观察点X的变化，模型随机扰动项的方差并没有改变，即不存在异方差。以上表明估计基本有效。

从回归分析的结果看：在1%的显著水平下，土地增值税税率和房产市场交易量呈高度相关关系，系数为负。即土地增值税税负的提高会降低市场交易量，说明北部湾经济区目前实行的土地增值税政策对住房市场交易活动存在显著影响。

过去普遍认为：提高企业所得税负担会减少房地产开发商向市场供应住宅的数量，进而引起市场交易量的萎缩。回归显示：在1%的显著水平下，企业所得税税率的提高对住宅市场交易量存在较大影响，但系数为正。这种结果的原因可能在于：保障性住房提供占据着市场较大比例，该类住房供应的目的主要在于解决中低收入家庭住房问题。为此，政府给予了该类住宅开发项目降低土地出让价格、税收减免等诸多优惠政策。

就销售不动产征收营业税而言，该举措对市场交易量的影响不显著，原因在于对房地产企业征收营业税，税收负担很大程度通过抬价的方式转嫁给了购房者，不足以引起开发商供给决策的变化。

三、北部湾经济区房地产行业税收制度问题研究

（一）北部湾经济区现有税收制度不合理，集中在交易环节，缺乏持有环节税种

交易环节税种包括营业税、契税、土地增值税以及和交易间接相关的房地产开发企业所得税，但该环节税负极易转嫁，转而推高房价，违背税收调控的初衷，可以考虑增加持有环节税负。

（二）房地产行业税收优惠政策单一，优惠范围狭窄

目前北部湾经济区所涉及的房地产优惠政策中，主要还是以传统的税率式、税额式的直接减免优惠形式为主；而对于新型的加速计提折旧、投资抵免、再投资退税、科研投入等间接的优惠手段运用较少。该种政策对于刺激和发展投资规模大、经营周期长的房地产行业的引导作用和效果就会打折扣。

（三）北部湾经济区现有的税种优惠大多体现在企业所得税上，而企业所得税的优惠并非专门针对房地产开发企业制定

现有的税收优惠存在的问题有：部分税收优惠政策的优惠时限不长，最长年限不超过6年；未专门针对房地产开发企业制定所得税优惠政策，所得税负担重，这将削弱北部湾经济区所具有的独特区位优势。此外，房地产行业涉外税收政策优惠更是欠缺，严重制约了北部湾经济区和东盟国家合作交流，不利于把北部湾经济区建设成为区域性加工制造基地、物流基地和商贸基地。

（四）土地增值税清算负担重，影响房地产开发商向市场提供住宅产品的积极性，进而引起市场成交量的萎缩

就项目销售完毕清算土地增值税而言，将严重影响该阶段现金流安排，对市场交易量的影响显著，地方政府可考虑改革土地增值税，适当降低土地增值税税率。

四、北部湾经济区房地产行业可持续发展税收政策研究

北部湾经济区税收政策执行力度在全国范围内来说比较严格，为促进北部湾经济区房地产行业可持续发展，笔者从税收政策方面提出几点建议。

（一）改变现行财税体制格局，增强地方政府财政实力

多年来地方政府存在财权和事权不匹配，中央政府可以考虑在全国施行统一税制情况下，适度放宽经济区的税收管理权。允许北部湾经济区内地方政府依据本地经济、社会发展与财化的需要对某些具有地方特色的税种执行开征或减免权。建立更为合理的税收返还机制，建议对中央税与共享税的分成比和返还比进行调整，加强中央财政对北部湾经济区的税收返还力度。

（二）重新调整开发、保有和转让环节的税负

调整现行北部湾经济区税制结构，增加保有环节税收负担，尽早在北部湾经济区开征房产税、物业税、土地闲置税。（1）房产税。可考虑大力鼓励发展咨询评估等中介机构，以房地产评估价值为计税依据，对房地产所有权人或实际使用人征收。（2）土地闲置税。以闲置土地为征税对象，对空地实际持有人征收，严格执行原有土地闲置处理政策。（3）物业税。主要是针对投机性房地产税，利用规定税额标准以年度征收。

（三）完善房地产税收制度

1.完善土地增值税。土地增值税敏感性很强。北部湾经济区对普通商品住房的土地增值税的比例超过1%，非普通商品住房超过2%，都是实行预征，这对商品房的交易量有很大的影响，房地产开发企业必然将这部分钱转嫁到消费者身上。建议广西区的商品住房统一按1%来预征土地增值税，如果其中配建有保障性住房的，按0.5%来预征。

2.变更房地产行业营业税的计税依据。从税法上看，不管是建筑企业营业税还是房地产开发企业销售不动产，其营业税都是以取得的营业收入和销售不动产的营业额为计税依据，其中包含着以前环节的税费，这导致双重征税问题，违背税收公平原则，增加房地产开发和销售的税收负担，不利于房地产产品流通。另外营业税征收对市场成交量影响有限，可以考虑从严征收营业税。

（四）调整纳税时间，统一会计处理方法

北部湾经济区房地产行业是按月缴税，大大增加了企业的资金负担。建议该税收按季度征收，从而减轻企业负担。

对于资金周转不畅的房地产开发企业申请房地产税收项目延期，银行应当放宽时限，按照“有保有压”的政策，不能一味的拒绝。如果企业在银行贷款不成功，会向民间借贷，很可能会进一步抬高房价。对那些没有获得银行贷款的开发企业，成本核算中应允许扣除开发成本，允许民间借贷，同时可享受银行的同等利率。

（五）地税部门完善税收征管

为更有效地配合北部湾经济区的开发，北部湾经济区地税部门应提升纳税服务意识，为落户北部湾经济区的重大房地产投资项目提供高效优质的对口服务。此外，北部湾经济区地税部门还应该利用自治区在税收方面的管理权，为房地产开发企业争取更多的较为宽松的税收优惠政策，以促进北部湾经济区房地产行业的可持续发展。X

参考文献：

1.安体富.发挥税收调控作用促进房地产市场健康发展[J].铜陵学院学报，2010，（2）：9-10.

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倾力谋求避税之道

土地增值税真正清算，对于大多数企业而言，都会是大笔支出。在风暴来袭之前，开发商正“想出方法”展开避税暗战。

首都经济贸易大学财政税务学院教授丁芸曾对本刊表示，对增值额未超过20％的普通住宅不予征收土地增值税。所以，房地产企业势必想尽一切办法，将企业的收益率维持在20％以下。而且在她看来，通过一些财务手段，房地产企业达到如上目的“并不是一件很困难的事”。

而对那些增值额高企的房企来说，尽量降低缴纳税率也是可以预见的税收筹划“招数”。“比如一个项目的增值额本来在200％以上，通过提高成本等方法，尽可能使增值率保持在100％～200％之间是很简单的。

还有一种思路则是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、服务、贸易等其他关联行业利润，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果。国内多家知名上市房企的财务筹划顾问李明俊详细讲解如下：具体措施包括通过新设、收购、联营等方式，成立装修公司、园林绿化公司、工程管理顾问公司等公司，为开发的各项目提供服务，在正常的价格基础上适度提高收费，利用公司交纳税率的不同(公司交营业税、企业所得税，地产公司可以抵土地增值税、企业所得税，并且在计算土地增值税扣除成本时还可以加计扣除，两者至少相差34％)，同时由于公司可以申请所得税核定征收、财政返还，甚至营业税可以利用优惠政策减免等，进一步降低税负(有可能相差48％以上)。

另外，由于清算包括两种方式，一是查实，二是采取核定征收，而核定征收有的地方比例高，有的地方比例低，如果开发商觉得核定征收比查实所交税款少，就会给出一些理由而争取核定征收。

还有些开发商巧用特殊扣除项目规定，比如某房地产公司开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1 200万元。财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为(1000+1200)×10％=220(万元)；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为80+(1000+1200)×5％=190(万元)。可见，在这样的情况下，公司就不提供金融机构证明。

虽然方式很多，不过陈萍生认为，站在开发商的角度，其目的多是尽量少交，而转让房地产所取得的收入一般都有据可查，没有太多操作空间，因此，不管那种方式，开发商主要是在扣除项目金额方面“做文章。”。

土地增值税难题

正是由于土地增值税扣除项目具有太多可操作空间，也加大了土地增值税清算的难度。

北京致通振业税务顾问有限公司董事长李记有认为，这么多年来土地增值税清算一直悬而不决，首要原因是清算本身需要训练有素的清算队伍。土地增值税涉及的技术太复杂，房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅也有非普通住宅。也就是说，既有免税项目也有征税项目。对于这种交叉开发的情况，即便按照单独项目进行核算，税务机关亦很难辨别其账目的真伪，人才储备需要时间。

接受记者采访的专家普遍对如何准确核算地产企业的开发成本表示头疼。虽然近几年国税总局对清算条件、要求以及一些技术性的细节问题不断进行明确，比如明确前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，开发企业须提供合法有效的凭证，但由于所涉项目繁多，在实际审核、征缴过程当中“难度非常之大”。加之房地产开发大部分是滚动开发，有许多企业核算上亦不规范，且开发成本费用，项目与项目之间在财务核算上基本是没有分开核算，造成单个项目开发成本费用核算不实，所以清算仍然是非常困难。

陈萍生认为，除了扣除凭证、拆迁补偿交换、没有取得票据等等扣除项目认可有困难外，可能还会有一些考虑，比如是否推高房价、转移到购房者等。

另外，李记有还告诉记者一个惊人的信息，清算过程中涉及到退税的问题。“一直以来很多主动清算的企业都是为了退税。虽然预征1％，但是开发商有自己一套算法，算完以后反而是税务机关要退给开发商钱。从税务机关讲，并不想这样的结果，加之财政能否保证也是问题，因此从税务机关来讲，也有不清算的动机。

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论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

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关键词：税收管理  土地增值税  清算方法

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3o％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发    票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

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关键词：房地产、税务筹划、所得税、土地增值税

税务筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税的意识提高而出现的，随着市场经济体制的不断完善，税务筹划将具有更广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对纳税活动进行全方位、多层次的运筹。

所谓税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。

在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。

因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

一、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划

一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。

（一）、企业所得税的税务筹划

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。

（二）、土地增值税的税务筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。

1、根据土地增值税的征税范围进行筹划

土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

2、利用土地增值税起征点作税收筹划

土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

阳光房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

3、利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

二、根据房地产企业的经营活动进行税务筹划

（一）.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

假设2011年1月份阳光房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率6%计算，每年需要支付利息60万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为60万元，可以为公司节税60×25%=15万元；如果阳光房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

（二）、通过不同的投资方式进行税务筹划

根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。

譬如阳光房地产公司有500万的闲置资金，希望与某房地产开发公司A进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对阳光房地产公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。

阳光房地产公司主要可以采取三种方式与A公司进行合作：第一种是直接将500万作为出资与A公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将500万资金出借给A公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。

假设阳光房地产公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与A公司协商，分得现金100万。第一种方式下，100万收入按税法规定作为项目收入分利。由于阳光房地产公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得100万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给A公司，转让价格为600万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为33万元，企业所得税16.75万元，税后收入为50.25万元。第二种方式下，假设阳光房地产公司通过金融机构将500万借给A公司。1年后阳光房地产公司同样收回100万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加5.5万元，企业所得税23.625万元，税后利润70.875万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利100万元。由于两个公司的税率相同，公司100万税后利润不需要补税，即阳光房地产公司所获经济利益为100万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是阳光房地产公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。

（三）、合作建房的税务筹划

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关键词：股权转让；房地产；土地增值税；税收优惠

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0134-04

引言

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）（以下简称“48号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。

一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理

中国自1994年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号），开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48号文的规定，可暂免征收土地增值税。当时恰逢20世纪90年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①

但是，48号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

根据该批复，以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题：一是其自身的效力问题，二是该文件所规范的行为界定问题。

第一，国税函[2000]687号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件，对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力，但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定，国税函属部门规范性文件，具有一定的法律效力，效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力，同时也对抄送的机关也有法律效力，但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执行的，也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。

第二，该批复仅是根据个案的批复，并未给出适用情形的界定标准。例如，在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”？转让 100%以下股权就可以不征？“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定？

在该文件效力不明且文件所规范的行为界定不清的情况下，财政部、国家税务总局于2006年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”

然而，该文件只对财税 [1995]48号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说，48号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000年已经出现相关批复的情况下，为何财税[2006]21号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48号文“暂免征收”的情形之外呢？下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析，认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。

二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析

（一）土地增值税随“流转”而生，适用四级超率累进税率

土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第4条、第6条的规定，土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等项目金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节，其承担的税负可以转嫁，亦即在房地产交易中如果上个环节（因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件）免征，在下个环节必须补上或者有收益时再收。

土地增值税的计税公式可以简单地表示为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，其中，土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额，土地增值税税额的扣除项目，主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除项目中，取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下，如果取得土地使用权所应支付的成本高，则扣除的金额增多，则土地增值额较低，反之土地增值额较高。

同时，土地增值税实行四级累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。

因此，土地增值额越高，则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下，如果取得土地使用权所支付的成本越高，则扣除的金额越多，由此土地增值额越低，导致适用的税率就可能越低。反之，如果取得土地使用权所支付的成本低，则土地增值额高，故可能导致适用较高税率而多纳税款。

（二）48号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收”

“暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠，是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称，是政府通过税收制度，按照预定目的，减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的，根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免，以体现量能课税原则，并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的对象、范围、条件和申报审批程序的规定，但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言，税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠，在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。

48号文第3条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”首先，这种暂免征收不等于免税，即对于该部分的土地增值税不是被直接免除，免税条文的表述如48号文中的第5条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”其次，这种暂免征收的具有期限性、临时性。48号文第3条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间，根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质，我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节，由于下一次的土地流转环节发生时间不确定，因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然，也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度，如台湾《促进产业升级条例》第十九条之二第一项规定：“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者，其所得税得选择缓课五年。”

通过上述分析可知48号文第3条仅是规定土地增值税的暂免征收，不等于该部分税收被直接免除。同时，暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。

三、常见的以股权转让房地产案例分析

A公司是房地产开发公司，实收资本5 000万元。2012年A公司通过拍卖取得一宗土地使用权，支付土地出让金3 000万元。该宗地拟投资6 000万元开发非普通住宅项目。2013年A公司投入该项目开发成本1 500万元，发生期间费用200 万元。后因资金原因无力开发，欲将该在建项目以 8 500万元转让给 B公司。公司无其他经营业务。A 公司为减少税费，要求以股权转让方式转让该项目。交易前两家公司对两种交易方式进行了测算（两家企业所得税税率均为25%，单位：万元）。

（一）交易环节税赋测算

1.以股权转让方式应纳税金额

2.以房地产直接转让方式应纳税金额

从两张计算表可看出，以股权转让方式转让房地产较直接以房地产转让交易方式少纳税金。

（二）后续开发销售应纳税额

房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。设定B公司受让后投入7 500万元继续修建，发生期间费用800万元。销售收入26 000万元，均为非普通住宅项目收入。

1.当上个环节以股权转让方式进行时本环节主要应纳税额

2.当上个环节以转让房地产方式转让时本环节主要应纳税额

（三）两开发环节税赋分析

结合受让后继续开发销售环节来看，以股权转让方式进行交易前后两环节纳税额共计7 196万元，而以房地产直接转让的方式纳税额共计5 817万元。其中纳税的差额主要产生于土地增值税环节，采股权转让方式比房地产直接转让方式多纳929万元税额。由此可以看出，以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费。房地产交易环节采股权转让方式暂免缴纳土地增值税，得到的结果是整个环节缴纳的税金最多。

结论

48号文规定企业兼并过程中的土地增值税暂免征收，而以股权转让的方式转让房地产并不能依据该条文达到节约税收成本的目的。因为土地增值税随土地的流转环节而生，交易环节的免征部分会在下一环节进行递延征税，且由于土地增值税适用四级超率累进税率，上一环节暂免征税部分可能导致可扣减税额的减少，进而导致适用更高的税率，导致最终纳税数额的增加。

股权收购与资产收购相比，有负债风险、政府审批、第三方权益影响等诸多差异，企业应当结合自身情况、通过充分的尽职调查，基于对目标公司主体资格、经营管理合法性、主要资产和财产权利、债权债务、税务等情况的尽职调查，谨慎合理地选择并购方式。在房地产转让环节，转、受让双方应当进行全面的税负分析，将日后目标公司开发或继续开发该房地产项目所产生的税负特别是土地增值税等体现在股权转让的价格当中，以确定合理的房地产转让方式及价格。

参考文献：

[1] 黄燕.以股权转让方式转让房地产的涉税分析[J].企业研究，2011，（18）.

[2] 刘晓尧，崔润苗.房地产企业股权收购之法律风险及防范[J].经营管理者，2012，（16）.

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[9] 黄霖.房地产企业土地增值税纳税筹划的误区[J].新会计，2010，（2）.

篇8

【论文摘要】 房地产开发过程中涉及的税种及税务问题较多,不同的安排所产生的税收成本差异也较大。由于税收成本影响企业运营成本,所以管理层非常有必要熟悉房地产开发各环节常涉及的税务问题,以帮助企业抓住税收筹划机会,降低企业税负。 

 

房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

 

一、立项环节

 

实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。 

企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。 

 

二、规划设计环节 

 

实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。 

境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。 

所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。 

 

三、融资环节 

 

企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。 

所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 

如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。 

所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。 

若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。 

所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。

四、土地取得环节 

 

(一)企业以国家出让方式取得土地 

在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 

所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 

对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。 

所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。 

企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。 

所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。 

(二)以资产收购方式取得土地 

实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。 

所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。 

 

五、拆迁安置环节 

 

在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。 

所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。 

 

六、工程建设环节 

 

在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。 

所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。 

 

七、预售环节 

 

企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。 

所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。 

八、销售环节 

 

企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。 

所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。 

企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。 

所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。 

 

九、出租环节 

 

实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。 

无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。 

所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。 

 

十、项目清算环节 

 

在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。 

所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。 

总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。

 

【参考文献】 

[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号. 

[2] 中华人民共和国土地增值税暂行条例.国务院令[1993]第138号. 

篇9

关键词：民营建筑企业 税收筹划 主要税种 征收制度

税收筹划是现代社会中一种新兴的理财行为，企业作为纳税主体在国家相应税收政策导向的基础上，在企业内部可以对涉税项目或活动进行一定的统筹与运作，以期获取财务管理收益。作为一种前期的理财行为，税收筹划本身就具有计划性、经济预测性特征，企业应该依据相关的税收法律规定，在合规的范围内进行。民营建筑企业要想在激烈的市场竞争中生存，通过必要的税收筹划可以在很大程度上节约经营成本，对企业的长远运营是非常有必要的。

一、税收筹划概述

（一）税收筹划概念

税收筹划（Tax Planning）兴起于20世纪30年代中期，并于50年代开始在西方国家推广开来，税收筹划的专业性也逐渐得到突显，企业在合法性前提下研究与制定少纳税策略显得十分普遍。在我国，税收筹划兴起较晚，受制于传统的计划经济体制的观念，人们对税收筹划缺乏必要的理解与认知，我国税收筹划当前正处于初级阶段，在税制建设、税收筹划规定等方面尚未有具体定论。

税收筹划概念有广义与狭义之分：从广义上看，税收筹划被看做是一种可以实现节税、避税、转嫁税负等行为的综合体，在筹划范围上为纳税人提供了更加广阔的空间；从狭义上看，节税被看做是税收筹划的基本内容，各国税务机关也普遍认同企业在合法条件下，可以通过对内部生产经营或其他经济活动的统筹安排达到合理较少税负的目标。从企业税收筹划的实际执行过程看，广义上的税收筹划应用性较强，纳税人也较多按照其规定范围进行广义的税收筹划活动。

（二）税收筹划内容与途径

广义上的税收筹划主要包括三个层面的基本内容：一是节税筹划。节税筹划是一种较为普遍的税收筹划，纳税人在遵循税收政策的前提下，可以充分利用税收政策在起征点、减免税收等方面的优惠条款进行企业内部筹资、安排经营等活动。企业合法节税行为不仅能够在一定程度上减少企业税收负担，同时有利于发挥国家税收政策的宏观调控作用。二是避税筹划，企业纳税人在掌握相关税收知识与会计知识基础上，可以通过合法的经济行为规避或减轻税负负担。三是税负转嫁筹划。企业纳税人可以通过经济手段（如价格调整等）将自身的税负压力转嫁到其他主体身上，在市场间的商品流通中，经常可见商家将税负转移至消费者或其他主体方面的税负转嫁行为。

税收筹划的途径主要通过缩小税基及选用低税率、规避纳税义务及税负转嫁和利用税收优惠政策延迟纳税三个方面进行。缩小税基及选用低税率原因是，税基是随计税的依据发生变化的，与产生生产销售方式存在一定的联系，通过缩小税基或降低税率，实现降低纳税的目的。作为纳税人，将自有资产通过一定的方式转到公司账上，降低个人纳税负担，还可以在此基础上增加企业的税后收益。而税负转嫁是指纳税人的应交税款转由他人负担的过程。同时，我国的税收优惠筹划成本小、操作性强、收益大，与国家的法律法规密切相关，可以通过货币政策，税基、税额、税率式减免实现减免税务的目的。另外可充分利用纳税义务实行的时间差，延迟纳税，节省利息资金，积累财富。

二、税收筹划对民营建筑企业的重要性分析

企业税收筹划从其具体实施途径看，可以理解为优惠性税收筹划和节约型税收筹划，无论是哪种类型的税收筹划都会直接为企业减轻税负压力，使企业获取一定的经济效益。对于民营企业而言，合理的税收筹划能够为其节省或创造生产发展的有利条件，从依法理财的角度实现企业生产再投资、扩大规模等活动，从而进一步凝聚资源优势，提升企业市场竞争力。

我国的民营建筑企业作为我国经济发展的一个组成部分，在当前社会的经济发展中具有重要意义。但是，很多民营建筑企业面对激烈的内部竞争环境，要想实现自身的生存与发展，必须依靠对现有政策的准确解读。税收制度在我国发展相对较晚，在很多方面存在一定的问题与不足，民营建筑企业进行适当的税收筹划对企业发展也是非常重要的。通过对民营企业进行税收筹划，可以很好地帮助和引导企业对税收政策的认识，通过合法的方式降低企业税收负担，增加自身的财务收入，不但规范了自身财务管理，更提高了企业的市场竞争力。

三、建筑企业主要税种及其征收制度

（一）营业税

建筑企业营业税是指我国对境内提供建筑劳务活动的企业按照其营业额进行计算的流转税形式，其主要征税范围包括建筑、修缮、安装、装饰以及其他相关建筑性活动。营业税是建筑企业最大的涉税税种，建筑企业税收筹划活动应以营业税为重点，同时针对营业税空间较小的特点，根据行业或具体业务属性进行相关筹划研究与预测。从当前我国的税收政策来分析，我国建筑企业的营业税按照工程收入的3%计算缴纳。对于施工项目，施工单位如果与发包单位签订合同，应该按照合同规定的付款日期支付营业税，对于合同没有明确付款时间的，缴税时间应该为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭证的当天。

（二）房产税

我国现行企业房产税是在第二步利改税之后开始起征的，是对建筑企业房产及由房产形态表现的财产为征收对象的一种形式。房产税采取比例税、从价计征的方式，其具体的计税依据有两种：房产计税余值和房产租金收入。

（三）土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人应为：转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物（转让房地产）及其取得收入的单位或个人。同时，财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。房地产企业是主要的土地增值税缴纳主体，土地增值税的税收筹划应该在遵循相关政策规定的基础上，降低土地增值税的税率，在减少增值税率的基础上，通过减少增值额或增加扣除项目金额等形式进行税收筹划安排。

（四）企业所得税

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税的计算公式为：所得税=应纳税所得额 * 税率（25%或20%），这里的应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损。企业所得税减免主要是指国家运用税收经济杠杆，为鼓励和扶持企业或某些特殊行业的发展而采取的一项灵活调节措施。当前国家结合不同区域、不同行业的特点制定了不同的免税优惠。比如，民族区域自治地方的企业经省级人民政府批准，可以实行定期减税或免税；对于法律、行政法规和国务院有关规定给予减税免税的企业，依照规定执行。比如，跟当地税务专管员申请每季度交企业所得税，不要每次代开发票都缴企业所得税，否则就会多缴。业务收入全额作为营业收入来做，项目经理所发生的各项费用作成本。对税制改革以前的所得税优惠政策中，属于政策性强，影响面大，有利于经济发展和维护社会安定的，经国务院同意，可以继续执行。

四、民营建筑企业有效实施税收筹划的基本思路

（一）合理定位税收筹划重点税种

民营建筑企业进行税收筹划的最终目的在于降低税收上缴比例，从而减少企业负担。在税收筹划过程中，不同的税种所带来的效益是不同的。因此，企业在进行税收筹划时要分清主次，围绕企业主要涉税项目进行合理筹划，避免全面筹划却收效甚微的情况发生，不分重点的税收筹划不仅难以达到节税目的，反而浪费企业大量的人力、物力、财力等资源。从建筑企业税收筹划过程看，主要税种中营业税、土地增值税、所得税占据其缴纳税款的90%以上，而企业营业税又在三者中占据较大份额，因此对建筑企业的税收筹划应该强调以上三种税种的节税规划，充分利用国家的税收优惠政策获取收益。

（二）在合规范围内采取适当的税收筹划技巧

现代财务管理理论中，常规性税收筹划方法有：成本调整法、收入控制法，同时也包括按照税收环境特征进行相应税收筹划安排的灵活性处理方法。在企业实施税收筹划的过程中，注意在准确理解国家税收相关政策的基础上，加强对企业内部主要经济活动的研究与分析，在合规的范围内选择适当的税收筹划技巧，以实现企业最大限度的自我效益。对于民营建筑企业而言，税收筹划对于企业的长远运营是非常有必要的，但是在税收筹划的过程中，可能需要大量的人力、物力参与。而税收筹划在短时间内可能难以给企业带来立竿见影的效果，所以在操作的过程中，需要在合理的范围内采取适当的技巧，最大限度地节约成本。建筑企业主要税种有营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、企业所得税等，不同的税种采取税收筹划的策略是不同的，这些都需要专业的财务管理人员针对公司的情况进行具体分析。从企业营业税筹划看，民营建筑企业的适用税率并不高，但是如果按照业务进行全额缴纳，也会形成较大的税负压力，造成重复性纳税等税收管理问题。就建筑行业而言，在营业税筹划上可以采取签订第三方合同的形式修改交易方式，以本项主营业务为主进行合同签订，只按照合同的“建筑业”3%的税率缴纳营业税，这种以签订三方合同或多方合同的形式进行款项的周转或代收，不仅能够依法合理避税，同时也可以消除营业税重复缴纳的问题。

五、结束语

随着改革开放的不断推进，社会经济得到了很大程度的发展，人民生活水平得到了很大程度的提高，税收筹划作为企业合法减少缴税的重要理念也开始深入人心。作为民营建筑企业而言，想要在当前的社会竞争中获得生存，采取合理、合法的经营策略是尤为重要的，因此企业需要不断改进传统的税收管理模式，加强对税收筹划的研究力度，以达到税后利益最大化的目标。

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篇10

【关键词】房地产企业 税收筹划 阶段性

一、我国当前房地产企业涉税现状分析

近些年来，伴着国家经济体制不断地成熟，房地产行业发展迅猛，紧接着房价日益攀升，不仅影响着普通大众的越来越多的住房需求，更是形成了社会的不稳定因素。？纵观高房价的具体原因，从拆迁、买地到建造、销售，较高的成本是造成高房价的重要原因，可以看到其中税费较高且最具筹划降低的可能性。房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集、涉及行政主管部门较多。正因如此，其涉税也较为复杂。其几乎涉及现在所有税种。并且房地产企业的税务管理过程中存在很大的风险，企业财务方面也在税务稽查面前屡屡出现问题，不仅不能省掉可以减免的税额，甚至多缴不该缴的税。同时，房地产行业的税收筹划专业技术人员的缺失也是该行业面临的重大税收筹划问题。这就要求房地产企业的税收管理需要对房地产行业性业务知识和税法知识都较为了解。

二、房地产行业的阶段性税收筹划

首先介绍一个简要的流程：签订土地出让合同――设立项目公司――立项――选址、方案审查、用地许可――办理拆迁许可――初步设计审查审批――施工图审查备案――工程招投标及备案――办理施工许可证――办理商品房预售许可――专业验收――竣工验收办证、备案――交房

通过简单的房地产开发完工流程，可以发现房地产行业阶段性明显，财税人员按照阶段性发展进行税收筹划适合大多数房地产企业。

（一）设立阶段

1.注册资本的选择。注册资本的来源也是可以选择筹划的一方面，房地产企业的建设周期长，资金需要量大，因此借款、融资对房地产企业来说是必不可少的。当前，我国房地产企业开发建设资金主要有银行信贷、外资投入、发行股票、内部积累等四个来源，即负债筹资和权益筹资。权益融资不需要偿还，没有偿债压力，根据盈利情况分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值税的计算中扣除，又可作为所得税的抵减项，而股息支付不能作为费用列支。所以在筹划角度来看，权益筹资效果是不如负债筹资的。

2.分公司和子公司的选择。分公司是不具有独立法人资格的，对子公司和分公司的税率及相关税收优惠政策方面我们国家有不同的税法规定，这就要求房地产企业在建立之前作出合适的选择。

设立分公司，好处就在于：首先，税务机关对其监管力度相对子公司来说更小；其次，在项目的建设初期公司基本会处于亏损状态，分公司的亏损对总公司的税前利润可以有一些减少以达到减轻总公司企业所得税负担的作用；最后，分公司和总公司之间的财产转移不涉及所有权的转变，因而是没有纳税义务的。然而在分公司的开发建设阶段总公司是负有连带的税务责任的，因而会给总公司带来一部分的危险。对于子公司的建立，利弊恰恰与分公司的设立相反。

（二）销售阶段

1.销售价格的选择。房地产企业项目销售价格的确定依赖各个因素，对销售价格的合理确定对房地产企业发展具有重要意义。从税收筹划角度来看，销售价格的确定主要依据是土地增值税的计算中增值率未超过20%的暂不征收土地增值税的优惠政策和土地增值税的四级超率累进税率。可见，房地产企业若提高房地产售价，房地产开发企业的税后利润可能增加、也可能减少，此时就要考虑如何做到利润最大。

2.销售收入的确定。房地产开发企业通过设立销售公司对新开发的项目进行代销或是转销。代销是指新成立的销售公司代原房地产企业销售其产品，同时向企业收取一定的佣金作为报酬。由于双方的关联关系，佣金的多少便存在调整的空间。房地产企业向销售公司所支付的佣金属于其成本费用的范围，可以在计算土地增值税时项目作为扣除项目。而销售公司所取得佣金尽管要缴纳营业税，但可作为企业所得税的扣除。转销就是销售公司先取得项目之后以自己名义销售出去，此时同样由于关联关系的存在，可以调整销售价格，因而减少土地增值税的计税依据。同时，由于销售过程中的交易成本费用增加，可以在计算企业所得税时增加扣除数额，使企业的土地增值税和企业所得税方面都达到节税效果。

（三）保有阶段