土地流转和土地征收的区别范文

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关键词 土地征收补偿 农民福利 模糊评价

中图分类号： D922．11 文献标识码：A

一、导言

随着经济和社会的飞速发展，土地征收补偿制度存在的问题日益突出，补偿的不公平、社会保障的欠缺等问题都直接或间接造成被征地农民生活水平下降，“钉子户”、征地拆迁中的数量逐年增加。为什么土地征收补偿所带来的社会问题日益增加？笔者试图用福利经济学相关理论来分析土地补偿制度给农民福利的影响，从福利角度来分析产生这些问题的原因。

二、可行能力方法概述

广泛的观点认为经济和社会发展的最终目标是人类的福利水平的改善。但是，什么是福利?如何评价福利却始终缺乏一致的意见。随着经济增长，人均收入和GDP的增加，各项经济指标常被直接用来评价福利。但在高的经济产出的同时相伴随的是贫富差距拉大、环境的恶劣变化、资源粗放利用等一系列社会、生态问题的出现。社会、环境等因素纳入福利的评价指标体系成为必然的趋势。1971年麻省理工学院提出生态需求指标；1972年Tobin等的净经济福利指标；1973年日本政府提出净国民福利指标；1989年RePetoo等提出净国内生产指标；1990年Daly和Cobb提出可持续经济福利指标；1990年联合国提出人类发展指数；1995年世界银行的“扩展的财富”指标；1996世界银行提出“真实储蓄率”指标；1996年Wackernagel的“生态足迹”指标；1997年Constanza“生态服务指标体系”；1998年欧洲日本先后执行环境会计制度等等。从最初的认为人均收入或GDP就可代表福利，到后来的一系列综合评价指标的提出反映了人们对福利内涵认识的不断深入和全面。这些指标各有侧重，各有优缺点。

“可行能力”是1998年诺贝尔经济学奖获得者印度经济学家阿马蒂亚・森在《以自由看待发展》一书中借以表述实质自由的一个核心概念。他认为，“可行能力”是指“此人有可能实现的、各种可能的功能性活动组合。”

功能性活动主要是包括吃、穿、住、行、社会参与等一个自然人认为值得去做或者其能达到的多种状态或事情。功能性活动是一个系统包括了自然人的没一个层面和领域。一个人的“可行能力”就是对于此人可行的所有活动的各种组合。狭义理解就是根据现实需求所具有可能性的功能组合，是一个人可选择的空间大小。

森提出的可行能力实际上指的一种“自由”，是实现各种可能的功能性活动组合的实际自由。森认为这种“自由”是自然人发展的首要目的和手段，这种目的与手段分别被称为该自然人的建构性作用与工具性作用。

三、农民福利的构成

可行能力方法所提及的五种工具性自由包括：政治自由、经济条件、社会机会、透明性保障和防护性保障。这些工具性自由能直接扩展到人们的可行能力，这五种工具性自由之间可互补与强化。在以个体为对象的福利研究中，主要研究的内容包括：居住条件、健康状况、受教育情况、社交、心理满意度。而在农民福利的研究中，也应该包括很多内容。本文主要研究土地征收补偿制度中所带给农民的以及征收补偿前后农民福利发生的变化。

（一）功能性活动评价指标体系选取。

在土地征收补偿过程中，农民失去的是耕作的土地、居住的房屋、改变的生活环境，从另一层面出发，农民也失去了土地所带给其的财富和权利，包括发展、就业、生存保障等权利。本文通过调查研究，选取以下活动为农民福利的功能性活动。

1、经济收入。经济收入是决定农民生活质量的一个重要因素，是实现高福利的一个重要决定因子。在许多经济学家的观点中，家庭经济资源反映了一个家庭改变自身条件的难易程度。在土地征收过程中，一般情况下，被征收前家庭收入高的农户在土地征收过程中受到的冲击相对较小。反应这一功能性活动的指标有：农业收入、非农业收入、总收入。

2、社会保障。评价土地征收前的福利水平选恩格尔系数、人均耕地面积、社会保障内容构成为评价因素。恩格尔系数越大，农地城市流转后农地的流转对农民的生活保障影响越大。在进入城市生活以后，相比被征地进入城市生活的农户，其周边的城市居民享受着完善的城镇社会保障体系，如医疗保险、城市最低生活保障等，在进入城市生活以后，能否享有与城镇居民一样的生活保障体系，公平与否深刻影响着被征地农户福利。

3、居住条件。笔者选取人均居住面积、房屋结构和道路通达度来作为评价指标。人均居住面积可以反映农户所居住房屋的舒适程度。经调查房屋结构，普通平房、高层小区电梯房在农户的心目中的满意程度有很大区别。道路通达度反映了被征地农户居住周边的出行便利与否，对被征地农户的日常生活有着比较大影响。

4、社区生活与环境。农地流转前后，农户所生活区域周边的社区生活会发生较大变化。原来的青山绿水变成了附近的道路、厂房。这些条件的变化直接带来的是农户生活质量的改变与其所能接受程度的改变。判断社区生活与环境的改变主要从被征地农户的主观上来衡量其感受。特选取被征地农户对自然景观的破坏程度、空气、噪音等因素来评价。

5、心理。在sen的可行能力理论中，快乐是一个人所获得的福利的重要内容。农户在土地被征地前后，在失去土地过程中，有许多环节是需要由农户主动积极参与并有相关知情权利的过程。如是否知晓土地补偿的具体构成、土地征收补偿过程中的透明程度、对补偿构成的满意程度等。在实际调查中，由于难以获得心理这一功能在农地城市流转前后的对比值，且对心理的调查答案易受征地补偿政策执行情况的影响，因此选择指标:征地后农民对家庭经济状况的满意度也用来反映农民的心理感受。

在各种因素的影响下，由于个人、社会、环境等差异，各因素在福利转换过程中的效率和程度也有所区别。

（二）转换因素。

在福利的“生产”过程中,由于个人、社会、环境等因素的差异,商品和服务向福利的转换程度和效率也各不相同,这些差异被称作转换因素。转换因素不直接产生福利,但在森的能力方法中扮演着重要角色,它们可以促进或阻碍商品向功能性活动的转换。森将这些差异分为5类:个人的异质性、环境的多样性、社会氛围的差异、人际关系的差别以及家庭内部的分配。个人的异质性可用家庭特征来反映;环境的多样性和社会氛围的差异可用地区社会经济环境来反映;人际关系的差别主要反映不同社会阶层之间的差异,可忽略分析;本文分析的基本单位是农户,因此,可忽略家庭内部的分配。现实的将转换因素分为两类:家庭特征(被抚养人口占家庭总人口的比重T1,被访者的教育程度T2)与地区社会经济环境(地均GDP,T3)。

四、测算方法与确定

森的可行能力理论认为福利是一个广泛和在一定程度模糊的概念，福利在本质上的模糊性和复杂性使得其无法获得精确计算与界定。在福利衡量过程中，由于笔者所选取的一些指标属于主观评价指标，在对于主观因素的判断中，模糊集方法可突显其处理模糊问题的优势。文中，笔者主要是计算土地征收补偿制度中农户福利的模糊评价值。

（一）模糊函数的确立。

将农户福利状况表示为模糊集X，设土地征收补偿制度下可能变化的福利内容为X的子集W，则第n个农户的福利函数可表示为W(n)二{x， w (x)}，其中x∈X，从(x)则是x对W的隶属度， w (x) ∈[0，l]，一般设定隶属度为1时福利处于绝对好的状态，为0时状况绝对差，等于0.5时其状态最模糊，不好也不坏，隶属度值越大表示农户的福利状况越好。

（二）隶属函数的确定。

运用模糊方法的关键问题之一在于选择合适的隶属函数。隶属函数的选择依赖于研究背景和指标的类型。一般情况下，指标变量分为三种类型:虚拟二分变量、连续变量和虚拟定性变量(Miceli，1998)。

（三）指标权重的确立。

在得到初级指标隶属度的基础上, 需要赋予每个指标一个权重, 并进一步将隶属度加总成一个综合指标。Cheli 和Lemmi ( 1995)将权重结构定义为: , 其中, , 反映第n 个农户第i 个功能子集中第j 项指标的均值。该权重公式可保证给予隶属度较小的变量以较大的权重, 在福利评价时更关注获得程度较低的指标和功能。公式就可计算各功能的隶属度。其中, k 表示在第i 个功能子集中包含k个初级指标。该公式可保证在其他农户福利状况不变的情况下, 提高某单个农户的福利指标隶属度水平, 农户整体的水平是增加的。

判断土地征收补偿中相关补偿制度是否合理、是否能满足被征地农民的征收意愿，做到和谐征收，减少社会矛盾。建立一套科学合理评价体系，对相关补偿安置做出合理评价，改进现行土地征收补偿制度中相关不合理之处，完成土地征收补偿制度有现实意义。

（作者单位：华中农业大学土地管理学院）

参考文献：

[1]阿马蒂亚・森著. 任赜，于真译.以自由看待发展.中国人民大学出版社，2002年.

[2]高进云，乔荣锋，张安录.农地城市流转福利变化的经济学分析框架.中国房地产研究，2007a(1),33-47.

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【关键词】房屋征收；补偿标准；分析

0.引言

我国土地实行的是社会主义公有制管理，土地归国家和集体所有，存在土地所有权和土地使用权分离的问题，进而造就了房屋征收这一特有的制度。根据土地所有人和房屋占用范围的不同，这一制度包括国有土地上房屋征收制度和集体土地上房屋征收制度两种[1]。随着我国城市化的不断扩张，城市中可以利用的土地日趋饱和，政府部门可以回收利用的国有土地也越来越少，城市的范围逐渐向农村扩张，随之出现了大量集体土地上房屋征收行为。但目前我国的集体土地上房屋征收中还存在法律不健全、补偿混乱等问题，征收过程中的矛盾和冲突日益突出，农民的损失十分惨重。加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。

1.集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素

集体土地上房屋征收补偿标准是房屋征收补偿中的重要组成部分，它和征收补偿原则、补偿范围和补偿方式等都有一定的关系。从宏观角度来看，集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素主要有以下几个方面。

1.1征收补偿原则的影响

土地征收是为了满足国家公共利益的需求，强制性取得被征收者土地房屋所有权的行为[2]。征收过程中被征收者丧失了不动产的所有权，因而承担了比普通民众更大的负担，也为公共利益做出了很大的牺牲。为了保障被征收者和普通民众之间的平衡，必须给予被征收者一定的补偿。分析各国和地区立法的不同，征收补偿原则可以大致分为：完全性补偿、适当性补偿和公平补偿三类。我国现有的立法中还没有对征收补偿原则做出统一的规定，《宪法》中虽然肯定了征收补偿的作用，但并没有明确规定征收补偿的原则，导致很多地方出现了征收补偿原则不统一，实际使用混乱等情况。

1.2征收补偿范围的影响

很多国家和地区对征收补偿范围的规定比较宽泛，例如美国的不动产征收范围不仅包括不动产本身，还包括不动产的附加产物和与地产相关的无形资产等。我国国有土地上房屋征收补偿范围中包括了房屋价值、搬迁损失和临时安置补偿这三个方面，可以说是立法上的一大进步。但是该立法中对土地使用权和划拨土地使用权这两者没有进行区别划分，很多学者对此存在争议。部分学者认为，集体土地上房屋征收应该有别于国有土地上房屋征收，对集体建设中的土地使用权区别对待，如果可以无偿获得集体建设用地的使用权，对土地使用权的终止不需要进行补偿，反之，就需要增加土地征收补偿的金额。但笔者认为，不论集体建设用地的获取是有偿还是无偿，都是用易物权的行为，征收作为剥夺他人财产权的行为，应该给予相应的赔偿，并纳入征收补偿的范围中。

1.3征收补偿办法的影响

我国的土地征收补偿主要以多种费用的形式体现，其中征地的补偿包括土地补偿、临时安置补助和农作物补偿等。集体土地上房屋征收补偿管理办法主要由各级政府规定，农村地区和城市远郊一般采用迁建安置的方式，进行宅基地建房，按照房屋拆迁成本进行补偿，宅基地征收按照当地规定的征收标准。城乡结合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通过实物和货币补偿，由政府提供安置房或者被拆迁者自行购房。

2.集体土地上房屋征收补偿标准的确定方法

2.1房屋价值补偿标准的确定

集体土地上房屋征收中的非住宅房屋，集体建设中的土地使用权具有一定的限制流转性，很难评估它自身的价值。可以采用区分是否搬迁重建的方法确定补偿标准，需要搬迁重建的非住宅房屋，应该聘请相关专家进行重置成本评估，以确定合理的补偿标准。对于提供土地重建安置的征收补偿，应该由资深房地产评估机构进行房屋价值评估，评估中去除土地使用权价值的补偿。

2.2临时安置和拆迁补偿标准的确定

相关法律规定，只有在征收房屋的情况下被征收者才能得到搬迁补偿；只有在符合产权调用补偿方式的基础上，被征收者用于产权调换的房屋在征收时无法按期交付时才能获得临时安置补偿。但是相关法律中对于搬迁和临时安置的具体补偿标准还没有做出明确规定。笔者认为，搬迁费和临时安置费在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方评估机构并不经济。对此征收者和被征收者可以协商解决，如果协商不成可以聘请专业搬家公司进行搬迁，并由征收方提供周转房作为补偿。

2.3停业停产补偿标准的确定

停业停产补偿是指被征收者由于房产被征收，无法正常开展业务导致的损失，这种补偿和被征房屋属于集体土地或者国有土地没有直接关系。集体土地上房屋和国有土地上房屋的停业停产补偿标准可以一致[3]。停业停产损失包括两方面的内容，第一是由于停业停产导致被征收者失去了获取利润的机会，第二是征收过程中产生的费用，如仪器、设备和商品搬迁费用，以及停产期间员工的福利、工资等。补偿标准应该对相关的利润损失和必要的费用补偿进行分别设定，做出停产停业效益评估的指导性规定，避免政府由于执行不当损害了被征收者的合法权益。

3.结语

加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。国家应该针对集体土地上房屋征收中出现的问题，加强对相关立法的关注和重视。建立有法可依、公平公正的土地补偿操作机制，促进国家、集体和农民三方的利益达到平衡状态。

参考文献

[1]王达.征收补偿决定及其合法性审查[J].中国房地产，2011（21）.

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[论文关键词]“城中村”集体土地开发 “小产权房” 物权二元结构

一、活跃的“城中村”集体土地开发市场与国家禁止集体土地非农建设之间的矛盾冲突

（一）城市房价的飙升和农民生活成本的增加催生农村集体土地开发利用市场

近年来，“高房价”已经成为影响我国经济可持续发展，人民生活安定和谐的一个不容忽视的问题。虽然国家相继出台一系列政策，严格规范房地产市场的发展，但房价飙升的劲头依然不减。一些生活在城市中的外来打工者和低收入人群迫于高房价的压力，不得不走向城市近郊的农村以及“城中村”，去寻找与自身收入水平更相适应的低价房。

催生农村集体土地开发利用市场形成的另一个因素是农民生活成本的增加。随着城市化进程的加快，一些城市周边的集体土地已经转为国有。“城中村”村民的农田被征收、缺乏高水平的劳动技能和社会保障，却要承受着和城市居民一样的高物价。对这些农民来说，仅有的“优势”就是可以通过开发利用自身的土地、房屋来提高收入。久而久之，农民将其自身剩余的房屋出租、出售给本村以外的城市或农村居民的现象越来越普遍。

（一）国家“三令五申”严控农村集体土地流转引发集体土地利用违法问题

长期以来，国家对农村集体土地的流转都实行严格的控制，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”近几年来，鉴于集体土地非法流转现象频发，国务院办公厅于2007年发出《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

由于我国相关的法律法规和政策性规定明确禁止农村集体土地出租、出让用于非农建设，也严格禁止城镇居民到农村购买宅基地或农民住宅，因此无论是从理论界的观点还是从司法实践上看，通常都认为此类农村集体土地转让合同在法律上是无效的。从而使得流转、开发利用集体土地的现象陷入普遍违法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集体土地开发利用问题、矛盾尤为突出

“城中村”与远离城市的偏远乡村相比有着许多特殊性，因此在集体土地开发利用上的问题和矛盾特别突出。首先，大多数“城中村”的土地已经被纳入城市规划控制区范围内，村民丧失或基本丧失农业用地，缺乏通过发展农业生产来提高经济水平的收入来源。其次，村民的生存方式和职业结构已经脱离传统农业，而与城市居民没有太大区别。再次，“城中村”内，每户村民仍拥有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成为“城中村”村民和集体经济组织的主要收入来源。最后，“城中村”的集体土地很容易成为“旧城改造”或“棚户区改造”区域，而被征收为国有土地，兴建房子可以在征地时获得更多的补偿。

“城中村”的这些特点决定了它必将成为集体土地开发利用问题的矛盾集中区。一方面，村民出租、出售房子或土地的行为非常普遍；另一方面，这些房屋又摆脱不了“不合法”的帽子。一旦出现纠纷或者遇上国家征收土地，当事人的权益很可能因为合同无效而得不到保障，从而引发社会问题。

二、现行的法律制度和理论在解决“城中村”集体土地开发利用问题上的缺陷

（一）我国城乡土地二元制使得“城中村”土地开发利用难以实现

根据我国《宪法》第10条的规定，我国实行城乡土地二元制，城市的土地属于国有，农村和城市郊区的土地一般属于集体所有。对于两种不同的土地制度，《物权法》第3条第3款虽然明确了：“保障一切主体的平等法律地位和发展权利。”但是，《土地管理法》第63条却规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

依照现行的法律制度，农民集体所有的土地不能自由流转成为商业用地或者工业用地，也不能用于商品房开发。实行两种不同的土地所有制度固然符合我国国情，然而并不意味着就可以给予两种不同土地所有权以区别对待。《土地管理法》第63条的规定过于一刀切，对于耕地、林地等农用地确实不应该允许用于非农建设，然而随着农业生产力的提高以及农民自身发展的需要，对于一些富余的宅基地或农村集体建设用地，不允许适当的开发，是对农村集体土地所有权的歧视。正如学者乔新生所言：“既然农村集体土地所有者种蔬菜或者粮食比‘种房子’的效益明显偏低，为什么不允许农民集体土地所有者从事商品房开发呢？”

（二）传统所有权理论的束缚导致“城中村”土地利用困难重重

传统物权理论以调整财产归属的所有权为起点和目标，其指导下的农村集体土地所有权，是农民集体对其占有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这种所有权一元至上的农村集体土地物权制度从理论上看的确是对土地的劳动群众集体所有制完整的保护，但是基于各种现实因素的考虑，又不得不对农村集体土地所有权的一些权能有所限制，难以做到真正的“所有”，从这一点上看是有缺陷的。

实际生活中，土地归属主体与土地利用主体往往是分离的，这就产生了大量复杂的土地利用关系。特别是随着城乡一体化步伐的加快，城乡之间的交流日益密切，大批农民工进城务工，大量耕地闲置，由此产生了城市居民或者是本村以外的人或经济组织是否可以承包经营闲置土地的问题。以及城市郊区或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租给外来居民的问题。要想厘清如此复杂的农村集体土地利用关系，保持土地利用的可持续性和高效性，平衡各方利益，是强调财产归属和所有权中心的传统物权理论所无法解决的。

三、以“城中村”为例，对农村集体土地开发利用问题的理论探讨和实证分析

（一）“物权二元”理论支撑下，对“城中村”集体土地开发利用的可行性探讨

“物权二元结构”以所有表述财产的归属状态，以所有权表述财产归属的法律性质；以占有表述财产利用状态，以占有权表述财产利用权利。“物权二元”理论指导下农村集体土地物权制度主要体现为所有权和占有权的结合，农民集体作为农村集体土地的所有者，拥有集体土地的所有权，而其他自然人、法人也可以基于占有权，作为非所有人利用集体土地，从而使得非所有人在占有他人财产基础上拥有占有、使用、收益的权利。运用在解决“城中村”集体土地开发利用问题上，可以理解为城市居民以及本村的农民或者经济组织等一切自然人、法人可以通过占有的方式，对“城中村”集体土地直接进行支配，同时本村农民也能够通过让渡部分财产使用价值的方式来获利。

从解决实际问题的功效上看，以财产归属和利用制度组成的“物权二元结构”体系，坚持平等独立的物权理念，突破传统物权理论的框架体系，能够妥善解决诸如农村土地开发利用问题此类的农村土地上各类物权之间的法律关系。

（二）基于南宁友爱村的调研，对“城中村”集体土地开发利用模式的实证分析

友爱村位于南宁市中心北面，全村面积0.4平方公里，辖13个村民小组，480个农户，常住人口961人，流动人口约15000人。友爱村是一座典型的“城中村”，全村土地几乎被城市规划用地包围，流动人口远远超过本村常住人口，村民收入也是以出租房屋为主。这些出租屋因租金低廉，配套相对齐全，再加上地理位置位于城区中心，交通非常便利等因素受到了许多低收入人群和外来打工者的青睐。

友爱村的情况也就是当今绝大多数“城中村”的真实现状。在当前的法律环境下，这些房屋的出租出售行为都是不合法的，得不到法律的保护，一旦发生纠纷，当事人的权益很可能得不到保障。但是这种不合法的界定是否合理呢？这是需要我们进一步讨论的问题。从南宁友爱村的调研可以发现，一个小小的城中村就解决了1.5万外来流动人口的住房问题，而且房租也是本村村民主要的收入来源之一，可谓“双赢”。如果仅仅是因为《土地管理法》第63条以及一些国务院禁止城市居民在农村购买宅基地的规定就将所有开发利用农村集体土地的模式全盘否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用问题的出路和展望

（一）严格控制“城中村”土地用途的变更，限制农村集体土地的非法流转

在开发城中村集体土地的过程中，可能会存在一些改变土地用途的行为，比如说将农用地擅自改为建设用地，这些行为是要坚决杜绝的。此外，对于一些建造行为不合法的房屋，没有获得建房用地规划、审批等手续以前，房屋本身属于违法建筑，这些房屋同样也不能用于出租、利用。

对于农村集体土地所有权流转的问题，虽然有学者主张要放开，但是从目前我国的国情来看，还是应该对其加以严格限制的。因为农村集体土地不但具有一定的开发利用价值，更具有社会保障功能，农民离开了土地就失去了稳定的生活支柱。而农村集体土地的非法流转通常会引发一系列影响社会稳定的问题，基于此种考虑，应该在允许通过占有的方式开发利用城中村集体土地的同时，坚决打击集体土地非法流转的行为。总之，城中村集体土地可以开发利用但却要限制其流转，原理就如同城市居民可以获得国有土地的使用权却不能拿到所有权一样，这是坚持我国土地公有制的根本。

（二）在满足“城中村”村民需求的前提下，允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用

土地作为一种稀缺资源，是城市发展必不可少的重要条件，同时更是农民赖以生存的基本要素。对于一些因农用地被征收、征用而失去基本收入来源的“城中村”村民，应该允许他们通过出租等方式开发利用自家的宅基地或房屋获利，村集体也能够通过整合资源的方式，在满足村民需求的前提下，开发一些富余的建设用地来增加本村集体的收入水平。

允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用并不意味着放开对农村土地流转的限制，因为这种利用是所有权转移以外的其他权益的让渡。也就是说，如果村民将自家宅基地或者房屋出租给城市居民，其出租合同还必须受到20年的期限制约。此种开发模式不但可以保证农村收入增长的长期性和稳定性，也可以避免以后农民的生活会因为失去土地而得不到保障。

（三）肯定村民和村集体在“城中村”土地开发中的合法主体地位，维护双方合同利益

如今，现实生活中存在不少涉及到农村土地开发的案例，理所当然地会存在相应的合同效力问题，最具有代表性的是一些“小产权房”买卖合同，这些合同大多都因与现行的法律法规相悖而不受法律保护。

既然我们允许村民和村集体对“城中村”非农业用地进行开发和利用，就应该对这种行为的合法性予以肯定，当然对其的保护也必须区别对待。首先，要肯定村民和村集体在“城中村”土地开发中的合法主体地位，只有主体合法才能保证行为合法，真正维护合同双方的权益。其次，对于那些“城中村”宅基地、建设用地以及农民房屋的出租合同，如果是符合规划，经过审批，不属于违章用地建房的，应该依法予以保护，切实地维护合同双方当事人的利益。最后，对于那些类似“小产权房”的买卖合同之类的非法转让农村土地、房屋的合同，应归与无效。但是合同无效并不意味着无需保护合同当事人权益，合同方应根据各自的过错对因合同无效造成的损失承担相应责任。

（四）关于“城中村”土地利用问题的利弊分析与展望

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李克飞，1964年生，新疆石河子人。1987年毕业于陕西师范大学，1997年获法学硕士学位。2000年任职于自治区高级人民法院兵团分院。现为兵团分院研究室副主任。参与编写《法学基础理论》（中国警官教育出版社1990年）教科书，并担任副主编；参与编写《人生的困惑》思想道德教育参考书（中国教育出版社1992年）。近年来，在公开刊物上发表了《国有企业股份制改造应当注意的问题》《我国证券立法模式初探》等论文十余篇。2004年，主持研究了兵团农牧团场职工人身损害赔偿的法律适用问题，出台的《关于审理人身损害赔偿案件若干问题的指导意见》在兵团各级法院中广泛适用。

改革开放以来，兵团农牧团场除了戍边固土、维护新疆的稳定和国家的安全外，也和全国农村一样集中精力落实和完善以职工家庭为基础的土地承包制度。但是，农牧团场与地方农村有着明显的区别，实行的土地承包也就存在着较大的不同。《农村土地承包法》和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》没有规定像农牧团场这种全民所有制形式的土地承包。因此，新疆兵团农牧团场的土地承包如何适用法律，就成为审判中的疑难问题。

一、兵团土地承包与农村土地承包的区别

承包土地的性质不同

兵团农牧团场的土地既不属于城市市区或者郊区，也不同于农村，但从兵团产生的历史背景和管理体制来看，兵团使用的土地都属于国家所有。农牧团场只是依法代表国家行使国有资产管理权，具体则由职工与农牧团场通过签订承包合同从事农业生产经营活动。农村承包的土地依法属于农民集体所有，现实中存在3种形式：乡镇农民集体所有权、村农民集体所有权和村内农民集体所有权。农民集体所有的土地，依照法律被征收或者征用后，国家应当进行补偿，而农牧团场使用的国有土地不存在征收或者征用的问题。

兵团农牧团场中还有一种特殊的所有制成分，即在极少数团场内存在着集体所有制连队，土地属于集体所有，但所占比重很小，农户承包土地则是按照兵团国有土地的性质进行的。

承包土地的主体身份不同

农村土地承包的发包方为村集体经济组织或者村民委员会或者村民小组，承包方是农民。农民承包土地必须具备农村集体经济组织成员资格，否则不能成为土地承包的主体。农民依法享有的土地承包经营权是其安身立命的根本，只有通过承包土地，才能获得生活保障和其他社会保障。“农村居民取得非农业户口的，往往仍需以集体经济组织农村土地保障其基本生活。”

兵团土地承包的发包方为农牧团场，承包方是职工（少数为集体所有制农户）。农牧团场通常作为全民所有制企业对待，对国家授予其经营管理的土地和其他财产依法享有经营权。兵团的职工以与农牧团场形成劳动管理关系而获得身份。2003年农业部和公安部联合下发了《关于落实农垦系统国有企事业单位职工及家属非农业户口政策有关问题的通知》，全部将兵团职工从农业户口转为非农业户口。兵团的职工享受养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保障，并按国家政策享受工资和离退休待遇。

承包方的负担程度不同

目前，农村已取消了农业税，农民承包土地不再向发包方和国家交纳任何费用，大大减轻了农民的负担。

关于国有农场税费问题，国务院办公厅了《关于深化国有农场税费改革的意见》，要求国有农场要积极推进税费改革，减免农（牧）业税，将农场土地承包费中类似农村“乡镇五项统筹费”的收费全部免除，防止通过调整土地承包费加重农场职工负担。兵团正积极制定措施朝这一方向努力。目前，兵团职工承包土地除向发包方按兵团规定交纳国有土地使用费外，还要交纳一定的社会保险五项统筹费、工会经费、教育经费、职工福利费和社会公益性费用等。兵团集体所有制农户除不交纳社会保险五项统筹费、工会经费、教育经费和职工福利费外，其他费用要参照全民所有制职工交纳。

承包形式和经营权流转方式不同

按照《农村土地承包法》的规定，农村土地承包采取集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。这是我国法律规定的家庭承包和其他方式承包两种承包形式。“家庭承包主要是耕地、林地和草地，承包地具有强烈的社会保障和福利功能”。家庭承包是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位、人人有份的家庭土地承包经营，强调的是福利性和生活保障性。所以，除林地外的家庭承包中，承包经营权不能继承，但承包期间取得的利益可以作为遗产继承。其他方式取得的承包经营权可以继承。在农村土地承包中，以家庭承包取得的承包经营权可以通过转包、出租等形式流转；以其他方式取得的土地承包经营权可以通过转让、出租、入股、抵押等形式流转。

兵团农牧团场土地承包，因其所有制性质的不同而有所区别。农牧团场职工每户所确定的“两用地”经营权可以由本团场上岗子女继承，“大田”土地承包经营权不能继承。职工取得的土地承包经营权可以通过转包、出租等形式流转，但必须经农牧团场的同意。农牧团场职工承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（包括荒地、荒沙、荒草和荒水）都属于国有土地和资源，其经营权除了可以通过转包、出租等形式流转外，不能像农村土地承包那样采取转让、出租、入股、抵押等方式流转。

承包方的种植权和产品分配权不同

农民承包土地后，种植什么作物，国家不去干预，只在宏观政策的调控下积极引导农民种植农作物。农民承包土地享有完整的种植权和产品处置权。

兵团职工承包土地要受到国民经济发展和整体利益的约束，带有较强的国家调空和浓厚的计划性。职工除了划分的“两用地”完全自主外，“大田”农业承包需按照国家政策种植农作物，每年与农牧团场订立一次“订单”合同，约定农产品必须销售给发包方，收益和风险按一定比例于合同中确定，保证职工和农牧团场收益共享、风险共担。因此，兵团农牧团场职工的种植权和产品处置权要受到很大的限制。

二、兵团土地承包涉及的法律适用问题

土地承包中合同法律关系的处理

农村土地承包中的法律规范是针对农民集体所有制制定的，全民所有制条件下的土地承包法律关系还是一个空白。因此，兵团土地承包的特殊性，决定了兵团职工与农牧团场签订的土地承包合同难以适用《农村土地承包法》及其司法解释的规定。在我国法律体系中，《土地管理法》、《森林法》、《农业法》只是对国有企业、职工和承包经营进行了原则性的规定，但就单纯的土地承包关系而言，农牧团场与职工之间形成的是平等的合同关系，签订承包合同的依据是兵团的“1＋3”文件，而不是《农村土地承包法》及其司法解释。实践中，兵团土地承包合同约定的权利义务关系本身也突破了《农村土地承包法》及其司法解释的规定。“1＋3”文件是兵团专门规范农牧团场与职工之间土地承包关系的政策性文件，在兵团范围内实施。该文件不违背宪法和法律的基本原则，是报经国务院同意实施的规范性文件，是对法律空白的补充。“1＋3”文件调整兵团土地承包法律关系符合中国特色，符合兵团的实际。

兵团农牧团场土地承包纠纷诉至法院以后，处理兵团土地承包合同纠纷案件应当依据《民法通则》和《合同法》的规定，参照《农村土地承包法》，着重适用“1＋3”文件。

土地承包中劳动法律关系的处理

综观兵团的体制和管理模式，兵团职工已完全纳入社会保障体系，享受工资和离退休待遇，因此，农牧团场的性质是全民所有制国有企业。用人单位是劳动行政管理者，职工是劳动者，二者之间形成的都是一种劳动法律关系。在农村，集体所有制经济组织与农民之间形成的是一种自治的劳动群众关系，与农牧团场有着根本的区别。在市场经济条件下，农牧团场与职工之间的劳动法律关系往往反映于土地承包合同之中，并约定了相关的劳动法律关系的内容，带有很强的劳动行政管理色彩。这在农村土地承包合同中是不存在的。

兵团农牧团场与职工之间发生的大量劳动争议纠纷，要根据当事人的诉讼请求进行审查。当事人请求的纠纷中属于劳动争议的，按劳动纠纷处理程序办理。实践中，农牧团场与职工之间内在的劳动法律关系的内容，常常与土地承包合同关系融为一体，并订立于承包合同之中。发生纠纷后，当事人请求的属于劳动争议的，人民法院应当从土地承包合同中将劳动法律关系的内容“剥离”出来，按照《劳动法》和有关劳动行政法规处理。

有关行政法律关系的处理

篇5

一．物业税取代有关收费的可行性

首先从政府的角度看，第一，土地在未来可能有很大升值空间，对未来地租收益流的估算存在着不确定性，作为地租收益的折现的土地出让金的值是很难确定的。第二，一次性征收土地出让金等于是让政府寅吃卯粮，提前透支了土地的未来收益，另一方面在实际操作中，物业税取代土地出让金，会大幅减少政府目前的财政收入，从而影响政府改善公共服务和城市基础设施的能力，而且，世界上也没有哪个国家愿意出让土地后，再分成几十年来回收地价或地租。

其次从房地产开发商的角度看，(1)房地产市场是需要规模效应和一定垄断性的市场，而大量良莠不齐的房地产开发商涌入房地产开发市场，不利于房地产市场的健康发展。(2)资金门槛的降低使土地供求矛盾空前扩大，从而导致“寻租”现象的泛滥，一方面是土地所有者囤积居奇，为盲目追求高价故意闲置土地资源。另一方面是大小开发商四处奔走关系，实力反而退居其次，土地批租市场从而演变成腐败、贪污现象大量滋生的温床。而物业税的征收对于消费者而言影响最大莫过于房价的变化了．因此在对征收物业税职能解读上，房价的走势也成为争议点之一。

二．物业税与房价走势

据有关专家和业内人士分析，物业税的征收既不能合理地取代土地出让金以及其他税费，又不能有效的平抑房价，其开征的目的以及其积极作用究竟何在呢?

(1)开辟税源，扩大财政收入，改善房地产税制结构。在计划经济体制下，国家的税源主要集中在企业单位上，因此，长期以来征税的对象主要是从生产经营等流通环节征收。具体到房地产市场，也是在房地产开放环节征收的流转税税赋较重，而对于房地产持有期间以不定产为标的物征收的财产税税赋则相应较轻。物业税的开征虽然不具有取代土地出让金的可行性，但是在削减有关房地产流通环节的税费还是有积极作用的。因此物业税的征收，有利于开辟税源，扩大财政收入，有助于缓解地方政府的预算约束瓶颈。

(2)调整房地产市场结构，防范，化解金融风险。目前我国房地产市场结构型矛盾突出，一方面是购房需求旺盛，另一方面是空置率年年攀升，有增无减，原因在于高端商品房供应饱和，而低端则供应相对不足，而物业税的计税是以房地产的价值为依据的，为了合理避税，房地产开发商应该会增加低端市场的供应，从而改善现有的房地产市场结构。另外，物业税的开征还能起到防范、化解金融风险的作用。其金融风险来自于两个方面：①土地囤积，房地产投机炒作引致的房地产市场风险，由于土地的使用价格是一次性支付的，事实上政府是不可能正确估算未来数十年内土地的增值趋势和额度，客观上造成了地价以及房价的失真．在此基础上的投机炒作更是加重了房地产市场泡沫成分，潜伏了巨大的房地产金融市场的风险。②一次性征收土地出让金，也使得有些不法官员和机构产生了幕后操纵地价的动机以谋取私利。因此，开征物业税一方面增加了囤积土地的开放商、以及房地产投机炒作者的成本降低了房地产市场的金融风险；另一方面，为地方政府确立了一套稳定的收入来源，降低了地方政府的财政金融风险，有效抑制了地方政府盲目征地、围地、卖地的动机，从而缓解了某些地方政府强行征用耕地所形成的社会矛盾。

(3)有效配置资源，促进社会公平。物业税的征收将使闲置或半闲置的房产的机会成本增加，从而促使房地产二级交易市场的活跃，达到有效配置资源的目的，另外，财产税的征收的初衷之一就是为了缩小贫富差距，物业税的征收将增加政府的转移支付的能力，避免两级分化的进二步扩大，促进丁社会公平，从而有助于维护社会稳定。

三．物业税的征收探讨

(1)计税税基的选择。由于物业税不具有取代土地出让金的职能，因此无论是新购还是已购业主都将一次性支付土地出让金，在这一点上是平等的。如果对新购和已购业主采取同一税率，己购业主只是在被物业税取代的房地产开发环节的相关税费上被重复课征，因此，只需采取区别的计征税率，应该可以解决这个问题。

篇6

关键词 物业税 房产税 征税对象

中图分类号：F812 文献标识码：A

税收是国家宏观调控的有利工具之一，是调节经济的重要杠杆，也是财政收入的重要手段，房地产税作为税收最重要税种之一，在调控房地产市场中起着极其重要的地位。然而，我国当前房地产税却存在很多弊端。第一，房地产课税税种繁杂、设置重叠，存在重复征税；第二，在征税过程中，“重交易，轻保有”，造成房地产业失衡；第三，地方税权短缺，难以发挥地方政府征收管理的积极性，从而制约了房地产税制的正常发展；第四，房地产相关配套制度不健全，税收流失现象较为严重。

2010年1月9日重庆颁布了《个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，而后，上海于1月27日印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，“沪渝房产税试行”在某种层度上有起到了积极作用，但也存在某些不足。笔者认为，税收开征合理与否，税收要素的设置是重要的判断标准。

一、物业税的界定

目前，在我国大陆比较流行的叫法是物业税，但对其定义，国内不同的学者给出的定义也不一样。有学者认为物业税就是香港地区或东南亚国家的“财产税”。如：吴俊培在《关于物业税》、《论我国的财产税》等文中指出物业税就是香港地区、东南亚国家的财产税。邵锋在《物业税开征与城市发展》等文章中也指出物业税就是财产税，类似的学者还有很多。也有学者认为我国提出的物业税概念不是我国香港地区或东南亚国家的“物业税”。如：蔡红英在《对“物业税”内涵及改革目标的进一步探讨》中指出，我国的物业税和香港及东南亚的不同，而应该是属于房地产税系列

笔者认为，讨论物业税的定义，首先应当明确物业税的性质，根据税法相关理论，按征税对象的不同，税收可划分为：财产税、流转税、所得税和行为税；财产税是指以法律规定的特定财产为征税对象的一类税。流转税是指凡是以商品流转额和非商品流转额为征税对象的税。所得税是以纳税人的所得额或者收入额为征税对象的税，又称收益税。行为税是指法律规定的特定的行为进行征收的税。

从定义可以看出，物业税应属于财产税，但物业税又有别于广义上的财产税，财产税是纳税人所有的财产，按照国外征收财产税的情况看，它大致包含：土地、房屋等不动产；汽车、船舶、摩托车等家用动产；库存商品、机器设备等营业性动产；同时还包含有营业性专利权、资源开采权、股权、有价证券、公司债券等无形动产。而我们国家所讨论的物业税，它仅仅只对“物业”征收，“物业”是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。比如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等等。它仅指不动产，而不包括财产税中动产。

综上所述，物业税应具有财产税的特征而又不完全属于财产税。居于这两者，我们可以对物业税作这样的界定，物业税是指对土地和房屋等不动产在一定期间内（通常是一年）依据不动产在市场中的价值向不动产所有者或使用者征收的一种税。

二、国外及我国香港、台湾地区物业税征税对象介绍

美国财产税的征税对象原则上是纳税人拥有的动产和不动产。纳税财产主要包括有土地、企业营业动产、房产等。虽然美国开征的财产税，物业税只是其中的一部分，但其缴纳最主要的还是物业税。 日本的物业税征收的对象主要是房地产，其涉及的范围较广，具体包括有住房、工厂、店铺、仓库及其它建筑物。 只要能够具有使用价值的“物业”都在征收的范围之内，如具有使用价值的附属物等，假如因增加房屋的某一建筑物，例如阳台或是小屋，而该增加的附属物因其具有使用价值也应纳入课税范围之内。香港物业税（狭义上）的课税对象是指香港境内用于出租而非自用的土地（不包括农用地）、房屋、其它建筑物等物业。而差饷税的课税对象则包括自用的和非自用的两类，其免征的对象很少，具体包括：土地、房屋、其它建筑物等不动产。

三、国内物业税征税对象的探讨

关于物业税的征税范围，目前国内学者的争议点主要聚集在以下问题：征税对象是否涉及农村；征税对象是否涉及已登记的存量房；征税对象是否涉及除商品外的其他产权房。

（一）征税的范围是否涉及农村。

关于这个问题，目前国内学者有以下三种观点，第一种观点认为征收对象不应涉及农村，其范围仅限于城市、县城、建制镇以及工矿区；第二种观点认为，除了上述范围内还需扩大到农村；第三种观点认为，目前征收范围应是城市、县城、建制镇以及工矿区，等时机成熟了再扩展到农村。其实这三者聚集的焦点是是否扩大到农村以及什么时候对农村征收的问题。

笔者倾向于第三种观点，改革开放以来，我国虽然城镇化进化很快，在一些地区农村与城市的界限也越来越近于模糊，但现今对农村开征物业税仍不成熟，理由如下：

首先，我国农村经济水平仍不高，刚刚解决了温饱问题，农业税也刚刚取消不久，而物业税的开征是按照面积的大小来征收的，在我国，农村的房产面积相对较大，这样将会给经济水平相对落后的农村业主带来不可承受的负担，暂缓开征农村物业税，可以减轻农民的负担，促进农村经济的发展。

其次，现今我国的评估机制很难对农村房地产做出合理的评估，有很多农村没有统一的房地产市场价值概念，按照何种标准对其评估很难统一。

（二）征收对象是否涉及存量房。

关于征收对象是否涉及存量房，主要集中在是否取消交纳土地出让金的问题上。笔者认为开征物业税不应取消土地出让金。

首先，土地出让金是费，而物业税是税，二者的性质以及在社会上发挥的作用是完全不同的，税、费二者不具有相互替代性。

其次，取消土地出让金不利于我国的廉政建设，容易滋生腐败。开征物业税的同时取消土地出让金，由于不用一次性缴纳土地出让金，土地的交易与供应则不再有资金这道高高的门槛，通过拍卖、招标、挂牌出让的方式也没了根据，政府分配土地更没有了根据，是凭人情还是凭关系，这些都没有一个统一的标准。

第三，以物业税代替土地出让金不具有现实可行性。物业税的计税依据是按照房地产的价值计税，而作为房屋本身的价值不会随着时间或是其他外界因素的变化而升值的，相反，房屋会随着时间的变化而不断折旧，其真正升值的土地因为取消了土地出让金，使土地无偿取得，这样将造成地价和土地市场的消失，从而使得房价无法得到科学的估算，对物业计税也无法得到统一的依据，最后将使物业税的征收无法正常进行，造成社会不公平现象的发生。

因此，只要物业税的设置合理，对目前已购置房产的业主来说是不存在重复收税的，同时也可以解决取消土地出让金而带来的种种问题。

（三）开征范围是否涉及除商品外的其他产权房。

我国城镇用房主要是商品房，但也包括其他形式的住房，如小产权房、福利房、房改房、经济适用房等等，对于这类产权房是否征收物业税，国内学者有不同的观点。主张对其他产权房开征物业税的学者认为，这些区别的实质只是能否进入市场进行流通，其主张，如果对商品房征税外的其他产权房征税，理论上符合受益原则。 而主张不对其他产权房开征物业税的学者则认为，依据公平原则，税收的征收是缩小财富差距，如果又对其他产权房征税的话则无法实现实质公平。

笔者认为物业税的征税对象不应涉及其他产权房。理由如下：

首先，其他产权房是国家对一些弱势群体的福利政策，其存在的原因是由于这些群体没有能力或是没有足够的能力购置房产，是保障性住房，如果再对这些房产开征物业税的话，不但与国家的政策相违背，也违背了物业税开征的作用，物业税的开征从某种意义上说，可以缩小贫富差距维护社会稳定，实现社会公平，如果仍对其他产权房开征物业税则失去了这一意义。

其次，对其他产权房开征物业税很难施行，且不实际。我国现今的房产制度比较乱，评估制度尚未健全，纳税人的纳税意识还有待提升，如何评估、怎么评估、是否按照市场的价值评估等等这些问题尚未解决，对其他产权房开征物业税很难实现。

第三，其他产权房没有年限限制，物业税的设置是按照一定的年限每年征税，且征税额随着土地的价值逐年提高，再者，商品房开征物业税是把土地出让金相应地平摊或是减少土地出让金，这些产权房缴纳物业税，从某种意义上说，和商品房则没有任何区别了，也就失去国家设置其他产权房的意义。

四、沪渝房产税改革试点方案征税对象的规定

重庆方案的征收对象采取的是分步的实施方式，现纳入征收的住房主要包括以下三种：第一种是个人拥有的独栋商品住宅；第二种是个人新购的高档住房。这里的高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。第三种是在重庆市同时无工作、无企业和无户籍的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

上海方案的征收对象是指在上海新购且该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

从上面的规定可以看出，上海征收的范围只限于新购房，相对上海，重庆的征收范围广一些，既针对存量房也针对新购房，体现的是对高档的个人住房征税。但沪渝方案规定的征税对象有一个共同特点都以第二套房为起征点（除了上海非本市居民，但本质上也是一致，因为其在减免上又做了特殊规定），这一点笔者有不同的看法。

其实对于征税对象是从哪一套房开征问题，国内学者一直存在争议。

第一种观点认为应该从第一套房开征，现在国际上很多国家都是这种征收办法，例如美国。可是反对者认为，这样不仅起不到征税的作用，还会引起社会的不满，目前，我国买房就很难，很多人好不容易买到了房子还得还“贷款”，负担已经很重，如果还要缴纳物业税，对他们来说难免不是一个“噩耗”，而且对于一些家庭比较困难的业主，将面临“住不起”的困境，物业税开征的目的之一是为了解决“买不起房”的问题，可是现在开征后竟然出现了“住不起房”的问题，此外，在中国有很多城市的居民还存在几世同堂的情况，他们仅拥有一套房子，父亲把房子传子女、子女再把房子传孙子，虽然表面上他们所拥有的房子飞速涨价，可是他们的经济状况仍旧贫穷，他们从未让自己的房子在市场上流通，也没有得到利润。对这些群体开征物业税将会引起他们的不满。

还有另一种观点认为，物业税起征点是家庭拥有的第二套房子，第一套自住的房子不征收。

从沪渝方案来看，符合第二种观点，但笔者仍倾向于第一种观点。但在设置上应对某些特殊的情况作出免征或是减免的规定。理由如下：

首先，起征点从第一套房子开征更能实现整体的公平，根据受益原则，居民住房享用着国家提供了很多公共产品，包括基础设施，治安，消防，安全保障等，政府在一块投入了很多，包括人力、物力还有资金，同时，随着政府这些公共产品的投入而使得该区的经济环境和自然环境发生改善，物业也随之升值。而作为受益的居民却无偿的享用着这一切，现今开征物业税，对第一套与第二套都相同受益的物业来说，也应该公平对待。

其次，起征点从第二套开征存在很大的漏洞。第一，很难确认哪套属于第二套，假如某业主，其有两套房子，一套120平米，价值100万，另一套60平米，价值40万，那么怎么确定哪个是第二套，业主肯定选择价值便宜的计税。退一步说，如果按房地产登记的时间来确定的话，那么业主对第一套房子的购置都会选择大户型，不利于房地产市场的发展。重庆方案规定的存量房也应缴纳物业税，那么对存量房怎么认定，按照登记时间的话，对那么购买第二套大户型的业主来说是不公平的。第二，可能会造成社会出现“假离婚”现象。因为物业税仅对拥有第二套住房的家庭开征，所以拥有两套住房的家庭，通过“假离婚”变成两个家庭，绕开物业税，这种情况在中国是有可能出现的。

再次，只要设置合理，起征点从第一套开征不会引起社会群众的不满。对于那些拥有第一套房且经济水平不高，或是现今仍无法缴纳物业税的业主可以给予减免，根据具体情况作合理设置，从第二套起征会更合理。

五、结论

物业税的征收对象是开征物业税的一个重点，也是顺利开征物业税必须解决的难点，其存在的问题比较多，而且争议点比较大。

从上面国外及我国相关地区的分析可以看出，现今国际上征税对象主要还是土地及建筑物。如：美国财产税的征税对象是纳税人拥有的动产和不动产，主要包括有土地、企业营业动产、房产等；日本的物业税征收的对象主要是房地产，具体包括有住房、工厂、店铺、仓库及其它建筑物；香港物业税的课税对象是土地、房屋及其他建筑物；我国台湾地区物业税的征收对象包括土地和房屋及其建筑物。同时，这些国家都对农用地作出免税的规定。

从上面对国内学者观点的综合分析以及对“沪渝方案”规定的分析得出。我国开征物业税，其征税对象不能涉及到农村，只能居于城市、县城、建制镇以及工矿区，等时机成熟了再扩展到农村；对目前已经购置的房屋仍应当征收物业税，但是在税率的设置上有别物业税开证之后新购置的房地产，甚至可以根据具体的特殊情况对其免征物业税，政府对于土地的批租仍需向承租方一次性收取土地出让金，但土地出让金的金额应当相应的降低，结合以后物业税的税率作出不同的调整；对于目前我国除商品房外的其他产权房不应征收物业税，等条件允许时再相应作出调整和修改。

我国开征物业税的征税对象应是纳税人拥有所有权的土地、房屋及其建筑物。物业税的设置应当遵循“宽税基”的基本原则。除了一些特殊的免税范围外，不但应对现今拥有所有权的土地、房屋及其建筑物的业主征税，同时对一些不明产权的使用者或是管理者也应当征收物业税，只要是城市、县城、建制镇以及工矿区内的房地产都是征税的范围，同时，对于土地、房屋或是其他建筑物的新增建筑物或附属建筑物（如凉台，小阳台，小平楼等），只要具有使用价值的，也应当对其征收物业税。

综上所述，我国物业税的征税对象包括我国境内土地、房屋及其建筑物。包括外国人在我国境内的单位及其个人拥有所有权土地、房屋及其建筑物，同时也包括因业主对其占有、使用而产生价值的一些产权不明的土地、房屋和建筑物。

（作者单位：广州大学松田学院 ）

注释：

刘剑文主编：《财政税收法》，法律出版社2004年版，第190页.

钟伟、冯维江：《物业税征收的国际经验及借鉴研究》，载《税务研究》2004年第4期.

Aaron. H. J. Who Pays the Property Tax[M].Washington， DC： Brookings Institution， 1975.

王素昭、李静华：《国外物业税的经验及启示》，载《山西建筑》2008年第1期.

任寿根：《港澳台房地产业与房产税制度》，载《涉外税务》2000年第2期.

受益原则是指，人们房享用了政府提供的基础设施等公共产品，包括治安保护、消防安全、自然环境和公共环境的改善等，同时由于政府提供的这些改变，使得居民住房随之升值。从而能够顺利地为其财产所有者带来经济利益或心理上的满足。作为受益人，财产所有者理应为这种产权保护支付一定的报酬.

《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》第2条.

参见：《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第3条.

按照物业税的税率设置，假如是0.1%――3%的幅度，按1%的税率，一套100万的房子，每年就应该缴纳1万元，1万元对于很多家庭来说还是一个不小的收入，（据统计，中国的人均存款不到2万元），很多夫妻就可能会选择假离婚.

参考文献：

[1]北京大学中国经济研究中心宏观组：《中国物业税研究：理论、政策与可行性》，北京大学出版社2007年版。

[2]张青：《物业税研究》，中国财政经济出版社2006年版。

篇7

关键词：房地产；税务征收；存在问题；改革方向

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

引言

房产税属于财产税，是国家依靠强制力将房屋所有人的房产作为纳税对象进行征收的税种。国家通过应用房产税这个税收杠杆提高房产的使用效率，加强对社会房产所有者的管理，调节国民收入分配，打击投机炒楼行为，合理控制房屋所有者和经营人的收入，实现社会公平，使居者有其屋。可是，目前国内房地产市场存在着诸多现实问题，促使很多专家建议及时征收房产税，以此来稳固我国动荡的房地产市场，房产税税制改革已是大势所趋。

一、我国房地产税收的特征

1、国家性

房地产税收属于一种国家行为，土地是国家的资源，是一切财富的象征，只有国家才有权利实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家通过对土地、不动产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，行使着土地资源最终的管理权限，使国家财政收入得到可靠保证，这是国家权力的体现和反映，只有国家才有资格和权利来进行房地产税收的征收、管理行为。

2、法定性

税收与法律是不可分割的。“依法治税”是税收法律化的基本特征。通过立法要求，将有关房地产税收的种类、具体内容等公布颁行，从而为房地产税收的征收、管理、稽查等奠定法律基础。国家对房地产税收的行为，从表面上看，只是一种国家行为，但实质上也是一种法律行为，具有法定性，也正是这种性质使之与一般的行政收费相区别。

3、规范性

房地产税收工作是一项严谨、更是一项规范的工作，无论是由国家税务机关还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来征收，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为，对房地产税收的征收管理只能在法律规定的范围内、方式下进行。

二、我国现行房产税征收中存在的问题

1、税务部门的工作效率较为低下，管理工作存在缺陷

我国拥有世界上最庞大的税收队伍，却缺少完备的房产登记备案制度，致使房产税的征税过程中税务机关在应纳税房产和纳税人的掌握方面存在较大漏洞。税务机关只能凭借纳税人自己拿出来的房产证等进行判断税源的多少，对于提供的证明材料很少核实，也没有有效地监督机制，更不会实地调查取证。在这种情况下，必然有很多纳税人有意瞒报，提供虚假的材料证明，故意上报较低的收益金额以减少纳税的数额，形成偷税漏税，损害国家的税收权益。

2、税率设计僵化

我国现行房产税的税率实行单一比例税率。但是在当前，我国区域经济的发展已经成为一个重要的潮流，地区之间经济发展的差异已经越来越凸显出来，不同地区的居民按照统一的标准来进行房产税的征收可能会导致两个极端的问题，一是如果按照经济水平发达地区的征收标准来进行征收的话，无疑会加重经济欠发达地区人民的税收负担。如果按照欠发达地区的税收标准来进行征收的话又会难以体现社会的公平分配。

3、我国现行房地产税制体系存在的问题

3.1租税费相互混淆，从根本上并没有发挥土地税种的调控作用。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。而土地闲置费其实就是一种税，而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。此外，税务机关向土地使用者征收城镇土地使用税，同时土地管理部门又对土地使用者征收一定比例的土地使用费，税费并存的情况，增加了企业的负担。

3.2机制存在缺陷

中国社会科学院学部委员、财经战略研究院院长高培勇在参加该院举办的“2012财经战略年会”时表示，房地产税是财产税当中最重要的一项，所以房产税是必须要开征的，然而要实行房产税，就要摸清每个人或每个家庭名下房产的数量，而全国房产信息联网问题目前还没有解决。

3.2房地产开发企业存在税负偏重问题且内外不平等。改革开放初期，我国对外资、合资、合作企业出台了一系列减免税费的优惠政策。多年之后，造成内外资企业待遇差别大，缺乏公平竞争机制，致使许多地方、单位贪洋求外，找外商挂靠，成了外资企业，造成了国家财政收入不必要的损失。

三、我国房产税改革完善方向

1、扩大房产税的征收范围

房产税的开征要结合我国面临的实际问题，循序渐进，稳扎稳打，逐步推进基于我国房产税税制改革的特殊性，近期在我国全面开征房产税的时机尚不成熟，房产税的开征存在不少困难。我国现在房价很高，主要原因在于消费者购房时支付的房价中有很大一部分是土地出让金，约占房价的30%—50%，除了土地出让金之外，还有各种名目的收费，以及各种税收。这就意味着，在消费者首次购房时，政府在房地产的开发流转环节已经获得了大量收入，没有必要通过开征房产税来攫取更多的财政收入。中国的城市化水平还较低，在未来20年我国要将城市化率提高到70%，将要有大量的农村人口进城居住，他们对住房是刚性需求，因此，我国还要维持10—15年的大规模房地产开发。在这种势头下，地方政府仍然可以获得大笔的土地出让金和房地产开发流转环节的税收，全面开征房产税的需求并不迫切。相反，我们应该及时解决房地产开发建设中出现的问题，循序渐进，在大规模房地产开潮结束后，我国房地产市场日臻成熟，房地产产权明确以后，才有可能全面开征房产税。另外，我国的中产阶层还较为脆弱，房产税的全面征收必然会增加这一群体的税收负担，导致中产阶层的可支配收入减少，降低他们的消费能力，将会阻碍他们购买房产，改善生活品质的需求，最终使作为基本国策的扩大内需乏力，影响和阻碍中国经济的持续增长。

2、房产税的开征要完善大量的基础性工作，为全面征收做好制度准备

我国现在还没有建立起全国联网的完善的房地产信息系统，这会给税务机关确定税基制造麻烦。同时，我国房产的价格波动较大，需要及时对房地产的价格进行评估，以3－5年为一个时段，最好是建立网络自动评估机制，辅以人工现场查看。现在的房产制度的不完善会使我国的征税成本过高，房产税的实际收益很低，反而会扩大其负面效应，不利于经济发展和社会进步。

3、房产税的开征从全面推行新购房产税开始

我国已经在上海和重庆对于新购房产税进行了试点，并取得的一定的经验和实际效果。如果未来中国的房地产市场出现全面复苏的状况，就可以试行在全国范围内统一开征新购房产税，即对居民新购商品房超免税标准部分按规定开征房产税，通过开征新购房产税可以摆脱政府对限购令的政策依赖。开征新购房产税的可操作难度不大，交易成本低；使房地产的持有成本上升，打击房产投机行为，抑制投资和投机需求；可以为地方政府提供稳定的财政资金来源，摆脱地方政府对土地出让金过度依赖的现状。

4、西部地区开征房产税的理论可行性分析

4.1房地产刚性需求意味着房产税可成为地方稳定的税源

目前，房产已成为人们基本生活需求的必需品。随着住房制度的改革，居民住房产权逐渐明晰，居住条件的进一步改善，为开拓房地产市场提供了巨大的空间。首先，房地产成交总量的增长必然会带动相关税收收入的稳定提高；其次，房产的稀缺性会保证其单位面积的价值，从而促使其成为地方政府的稳定税源。另外，房地产为不动产，具有不可流动性这一属性。因此，对其征税的外溢性较弱，不会流失到外地域。西部地区的地方财政有其特殊性，尤其是实行西部大开发以后，西部地区又面临着新的机遇和挑战。为此确定比较稳定的地方主税种，保证西部发展的稳定财源已经显得十分急迫。从西部目前的实际情况来看，房产税可以在符合设定条件的情况下作为一个突破口。

4.2房产税税收征管的可操作性

由于房产税的外溢性弱，再加上房地产特有的不可隐匿性和个体占有资产价值的巨大差异性，房产税的征收相当具有可操作性，应由地方政府负责征收。主要原因为：一方面地方房地产管理部门可以提供完备准确的产权户籍资料来保证征税范围的确定；另一方面由地方税务部门授权一定资质的评估机构对纳税人的房地产逐一进行估算以比较准确地计算课税价格，从而解决由于房地产价格决定因素的复杂性带来的不同房地产之间价格无法统一的问题。

结束语

总之，房产税的改革迫在眉睫，我们一定要充分吸收和借鉴外国的先进经验，并且充分考虑到我国经济发展和社会进步的特殊性，改变我国以政策管控为主的落后管理模式，厘清房产税的实质和目标所在，有步骤、有秩序的逐步推进房产税改革，在条件成熟的时候在全国范围内开征房产税。

参考文献

[1]徐小惠.浅析我国房地产税收制度的缺陷及改革[J].商情(教育经济研究),2008(3)

篇8

我国房地产市场发展现状及其地位

（一）经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求改革开放以来，中国经济长期保持着两位数的高速增长，成为全球经济发展最为迅速的国家，在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长，使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高，社会对房地产的需求不断上升，原有的楼市供求矛盾加剧，最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。

（二）房地产业是经济发展的重要领域经过长期的发展，我国房地产行业逐渐走向经济发展的前台，体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。在扣除外贸成分以后，房地产业是一个举足■杨志银（贵州财经学院科研处贵阳550004）中图分类号：F810文献标识码：A内容摘要：住房作为不动产是一个特殊的商品，既具有消费功能，也具有投资功能。近年来，大量投机资金大规模进入房地产领域，推高房价。这也导致国家一系列房地产调控政策未达到预期效果，居民的自住性消费无法得到满足。本文在对我国房地产市场发展现状分析的基础上，探讨税收政策在房地产市场消费中的作用，并提出完善税收政策引导房地产市场健康消费的建议。

关键词：税收政策房地产市场消费轻重的经济领域，是我国经济发展不可忽视的产业成分之一。

（三）房地产业是扩内需、保增长的重要支撑首先，房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下，提出转变经济增长方式，扩大内需，以应对金融危机的影响。在这一过程中，房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次，房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之，由于我国内需产业发展相对落后，竞争力不足，在外部经济环境复杂多变情况下，房地产是我国扩大内需、保增长，应对金融危机对我国经济影响的重要产业，也是我国当前转变经济增长方式，促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。

（四）规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分，不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银行业发展有着重要的关联性，也是我国居民财产性收入的主要构成部分。

当前我国房地产税收政策及其存在问题

（一）我国现行房地产税收政策

1.土地增值税。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房和建筑物的评估价格）、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免征土地增值税。此外，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2.企业所得税。根据最新企业所得税法规定，房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为：土地实际成本，包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费（包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用）、管理费用；住宅和其他商品房开发实际成本，包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。

3.营业税。营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业：一是建筑业；二是转让不动产，因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定，土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。以房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征营业税，但转让该项股权例外。同时，对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房，不再区分用途，一律按照3%的税率征收营业税。

4.房产税。房产税主要由产权所有人缴纳，产权属于全民所有，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税：一是纳税人经营自用的房产，以房产余值计税，即从价计征；二是将自有房产出租经营，以房产租金收入为计税依据，即从租计征，税率为12%。

5.城镇土地使用税。该税是国家按使用土地的等级和数量，对城镇（城市、县城、建制镇、工矿区）范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。计税依据是纳税人实际占用的土地面积，由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征，实行定额税率，按年计算，分期缴纳。

6.契税。契税指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税。

计税依据依不同的房地产权属转移方式而不同：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；土地实用权赠予、房屋赠予，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换和房屋交换，为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格，并无正当理由，由征税机关参照市场价格核定，实行3%-5%比例税率。同时规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，城镇职工按规定第一次购买的公房以及财政部门规定的其他项目，免征契税。

7.印花税。印花税是对中国境内经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人征收的一种税。计税依据是书立、领受的房地产凭证所承载的资金量或实物量。

针对不同的凭证情况实行两种税率：一是比例税率，适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同；二是定额税率，适用于房地产权利证书以及合同金额无法确定的凭证，为每件5元。

（二）现行房地产税收政策存在问题

1.结构不合理，税基交叉，存在重复征税现象。现行涉及房地产业的税收结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，个别税种设置重叠，存在重复征税现象。一方面，土地增值税与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时缺乏科学性。营业税与土地增值税计税依据存在重叠，从而造成对房地产开发转让业务的重复征税，在一定程度上助长了土地的保有或投机行为。另一方面，房地产开发企业的契税和印花税税基交叉性带来了一定程度上的重复征税。此外，房地产出租法人负担的各类税收税基的交叉性，房地产租赁业务税收也存在重复征收的情况，不利于我国房地产租赁市场的发展。

2.征税范围相对狭窄，调节功能弱化。

税种繁多，收费复杂，租费杂乱，征税覆盖面窄，房地产税占全部税收收入比重偏低，使得房地产市场出现的严重投机炒作造成房价快速上涨、泡沫四起，进而使得房地产税类筹集财政收入的功能微弱，抑制了房地产税收作用的发挥。我国房地产评估制度不健全与评估秩序混乱，使得房地产各个交易环节的计税依据难以科学合理地确定，难以发挥调节社会贫富差距的作用，抑制房地产投机的作用十分微弱。

3.消费流通环节税与保有环节税赋不协调。目前我国房地产税收政策主要集中在房产和地产的消费流通环节，而在房地产保有环节的税种非常少，房地产存量税源没有得到充分利用。正是因为这种不平衡，导致了房地产流转环节的税费过于集中，增加新建房地产的开发成本，在一定程度上带动整个房地产市场价格的上扬，提高居民购房的门槛，影响房地产消费市场发展。另外，由于我国土地市场的特殊性，大量的土地使用权由企事业单位无偿取得，并近似无偿地持有，我国对房地产保有、特别是土地的保有税赋过低。这一现象不能很好地抑制市场对楼市的炒作投机行为，在一定程度上放任房地产、土地的投机炒作者坐等资产升值，而不必担忧资产保有期间的成本，造就我国目前大量闲置、空置房产。

4.税收体系不完善，税收政策存在一刀切现象。我国并没有专门的房地产税收体系，而是体现在各个现有税种税收政策之中，这不利于行业税收政策的宏观调节。

现有房地产税收政策措施，很少针对不同性质的房地产需求而给予区别对待，大部分是针对房地产行业的经营特点，规定统一的税收政策，在很大程度上抑制了我国住房市场的消费。

利用税收政策引导房地产市场消费的政策建议

（一）利用房地产高额税率打击房地产市场的投机行为

首先，对房地产保有环节征收高税收，降低房地产市场的投资和保值增值的功能。

同时增强对房地产市场的闲置房以及空置房的税收调控。其次，对我国的第二套房产购买征收重税，开征资本收益税，抑制居民对房地产行业的投机行为。

（二）对投资性房产需求和自住性房产需求区别征税

,改革个人所得税征收管理模式，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税。加大对我国房地产保有环节的税收建设，进一步肃清当前税收政策中存在的税基交叉、重复征税等问题，平衡房产消费环境的税收负担。根据房地产实际占有权属时间长短征税，区别投资性和自住性房产交易的税收，保护合理的房地产需求，增加投资性房地产需求的交易成本。

（三）对低收入购房者实施差别税收优惠政策

在现有财政以及货币方面优惠政策基础上，税收政策应该区别不同收入水平的购买群体而实施差别的税收优惠政策，鼓励中低收入阶层购买自用住房，可以适当考虑给予中低收入阶层住房按揭贷款在征收个人所得税方面减免相关的利息支出。

考虑与其他相关财产类以及所得税类相结合，对中低收入阶层的购房款给予一定年限的抵扣减免。综合考虑我国现有房地产税收政策的基础上，避免相关税收的重复征收，对中低收入阶层的购房行为给予一定程度的免征或者减征，刺激我国住房消费市场的健康发展。

（四）开征统一规范的物业税

我国房地产市场另一个重大问题是存在税费相挤现象，通过开征立足于中国国情的物业税，可以有效解决这种税费相挤现象。通过征收物业税，将一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房地产保有环节分期收取，提高中低收入者的购房水平，有效降低消费流通环节的税费负担，增加房产保有环节的负担，增加楼市投机者房产持有成本，可以有效改变中国目前阶段楼市价格非理性上涨的现象，从而抑制楼市的投机行为。

（五）通过结构性减税保证房地产市场税收收入

有保有压针对房地产市场存在的税基交叉、重复征税等税收问题，按照减少流通环节税收、市场增加保有环节的税收原则，适当地对房地产市场实施结构性减税。根据我国房地产行业发展的需要，对不适应我国地产发展需求的税种给予一定的减免甚至取消，适当取消房地产市场的耕地使用税，减免契税等。增加保有环节税收，降低房地产市场由于结构性减税所带来的税收收入压力，使得房地产消费环节的税负更加合理化、科学化，从而合理引导我国房地产消费市场。

参考文献：

1.樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究.税务研究，2004（9）

篇9

近期,国务院的有关2009年经济体制改革文件中,提到要深化房地产税制改革,研究开征物业税。一石激起千层浪,不仅是与物业税息息相关的老百姓发出了种种担忧和质疑,房地产业内人士也展开了激烈的讨论:物业税究竟该不该收?为什么要收?怎么收?收物业税之后,会给各方带来怎样的影响?物业税何时能收起来?对这些问题,《新财经》邀请了数位房地产行业专家就此展开了讨论。

收还是不收?这是一个问题

《新财经》:最近有关物业税可能开征的消息受到广泛关注,为什么要征收物业税?

牛刀:中央政府的意图其实很明显,既要为地方财政增加收入,又要调节社会财富,这两者权重相当。从已经开征物业税的国家来看,物业税不仅能够发挥调节社会财富的功能,还能抑制楼市的投机炒作。

时寒冰:开征物业税的目的是为了实现公平,当纳税人缺乏负担物业税的能力时,他可将房产转移到有纳税能力者手中,有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。同时,征收物业税还可促进房地产业的健康发展和地方财政收入的持续稳定增长。

易宪容:物业税又称不动产税,它是一种选择性的财产税,同其他财产税一样,是一个国家赋税结构的三大支柱(另外两个是消费税、所得税)。开征物业税,可以矫正现行所得税的某些缺陷,堵塞逃税漏洞;发挥量能课税的原则,促进社会所得的公平分配;提供政府丰富和稳定的财政收入。

物业税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。物业税在大多数国家都属于地方税,是地方政府财政收入最重要的一部分。如美国,1996年地方财政收入1万多亿美元,其中物业税占20%以上。依照各国现行税法,每一笔土地及房屋都要征税,都要根据政府定期查定的价格加以征定,并多采用单一税率。

王锋:征收物业税主要是为调节二次分配,国外多采取征收房产税的方式,然后补贴给普通人,以平衡收入差距。同时,征收物业税还能避免个人拥有过多房产、减少房屋空置。另一个目的则是打击投机,但这不是短期内能够解决的。

《新财经》:如果物业税出台,对地方政府、对开发商、对购房者各有什么影响?对谁有利?对谁无利?老百姓的负担会加重吗?谢百三教授认为“征收物业税将导致百十万家庭妻离子散”的说法成立吗?

易宪容:物业税的基本功能不仅是增加政府财政收入,改变政府财政收入结构,而且也是调节居民收入分配的主要方式。目前,国内房地产市场的问题,最关键的是房价过高,从而使住房成了居民财富差异扩大的一种主要方式。可以说,这几年居民收入差别之所以越来越大,就在于不合理的住房持有,在于一些人利用银行的金融杠杆炒作房地产。

通过征收物业税,一是可以解决地方政府的财政问题,使地方政府有稳定的财政收入来源,而不是把财政收入盯在房价上涨上;二是让持有过多住房的人改变其住房持有行为,减少房地产投资,从而保证居民收入分配公平与房地产市场持续稳定发展。

尹香武:物业税的征收对老百姓是有利的。因为物业税是“从租征”,而不是“从价征”,如果从租征的话,政府为做高租金,就会去改善环境、改善治安、改善教育,这样才能收更多的税。由此,政府与民众的利益就趋同了,就与民众站在一条船上了。

对开发商的影响也是比较正面的,现在的开发商要不就拼命地建房,要不就不建房,不注重销售速度。如果征收物业税,开发商就不敢再囤积房子了,而是积极卖掉房子,因为空置的房子都要交物业税。

在不动产方面的税种中,物业税是最正面的,但我不明白为什么有那么多人反对,物业税真的是万税当中的好税。

《新财经》:政府为什么选择在此时开征物业税?

牛刀:应该说,现在已经到了必须要开征物业税的时候。从今年6月份的国内经济情况看,国家财政还将负增长,物业税的开征已经是箭在弦上,不得不发。

时寒冰:物业税有征收的必要。但我担心,这个税种会成为燃油税那样的“人妖”。

王锋:征收物业税应该是在整个经济基础比较雄厚、老百姓财富积累比较多的时候。现在,住房是每一个老百姓生存的必需品,还远未达到每人30~40平方米的水平,在这种情况下开征物业税是很不合适的。我个人认为,至少在二十年内征收物业税都不是一件很好的事情。

现在,流转环节的营业税、所得税、增值税等已经很高,老百姓买房已经不堪重负,如果再增加物业税,可能使他们的购房压力更大。所以,我认为现在还不是开征物业税的最好时机。

杨少锋:政府出台任何一个政策都必须考虑方方面面的影响,物业税现在出台必然会导致房地产行业整体的崩溃,这个负面影响是很大的。

尹香武:我觉得物业税开征意义重大,甚至可称为第四次。因为房产是要折旧的,折到七十年就没了,房子到七十年就应该拆了。所以,征物业税只能从租金或从地征,这样就埋下了非常大的伏笔,就是我国离土地使用权的无期限越来越近了。现在,大家要鼓励政府赶紧征,不要等了,如果政府愿意的话,我们所有人都应该举手同意。

如果物业税开征,土地突然之间就变得不那么重要了,政府的短期利益趋向将让位于长期利益趋向,就不会那么冲动地卖地了。政府看到老百姓挣钱就眼红,要让政府不眼红,让政府跟老百姓一起赚钱不就好了吗?所以,我觉得老百姓不要期望政府没有收入,但可以给政府一个长期的、稳定的、可以预见的收入。物业税收入稳定下来,政府就不会那么冲动了。

物业税究竟怎么收

《新财经》:物业税到底是个什么税种?国外是怎么征收的?对我国有何借鉴作用?

时寒冰:物业税是一个税收的转移过程。开征物业税并非增税,而是税收从开发和交易环节向持有环节的转移。我国现行的房产税、土地增值税从本质上说就等同于国外的物业税,只需在计税依据、征收范围、征收力度上加以完善即可。

杨少锋:国外的经验具备一定的借鉴作用,但中国的国情需要探索新路。中国的房地产业,不管是土地的流通、房屋的流通还是相关的各种政策跟国外都不一样。所以,设定政策也要依据中国的国情。

《新财经》:如果开征物业税,会取消哪些相关的税费?比如是否应该把房产税、土地出让金纳入到物业税中来?

时寒冰:目前,关于这个问题存在两种对立的观点,对立的焦点是,是否应该将土地出让金纳入到物业税中来。一种观点认为,把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,把土地出让金由一次纳分摊到物业税当中,按年缴纳。但这一设计遭到了地方政府的反对,有官员认为,“每年收上来的物业税,可能仅够城市维护之用。”

另一种观点则认为,把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,而把土地出让金单列,继续按照目前的模式征收。但是,这就意味着七十年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上,住房价格不仅不会因物业税的开征而降低,还可能上涨。

我认为,鉴于中国国情,把土地出让金纳入物业税不仅是最佳选择,也是唯一选择。只有把土地出让金纳入到物业税中,才能抑制地方政府的卖地冲动,才能促使调控措施见效,才能防止房价进一步失控,也才能抑制地方政府盲目建设、浪费建设的冲动。

王锋:物业税将土地出让金等进行合并?这是不可能的,物业税也不是这么个征法。国外征房产税并不管你之前的地价问题,我认为这种方法不可取。

杨少锋:一个比较客观、比较可行的方案,就是把各种税费比如说印花税、契税等等都直接并成一个物业税。这样做,对整个市场的健康发展会起到促进作用。

《新财经》:对于在征收物业税之前已经购房的人,还收物业税吗?因为这部分人在买房的时候,已经一次性付了七十年的土地出让金。

牛刀:问题是对已购物业与正购物业的区分问题。我们假定一个前提,那就是物业税的开征是土地出让金分七十年支付,那么,对已购物业来讲,就存在一个怎么衡量土地出让金的问题。假定土地出让金与物业税并行不悖,那么,对正购物业就有一个公平的问题。解决的办法是,对已购物业先征后退,正购物业在适度的住房面积内核减土地出让金。

时寒冰:既然购房人已经一次性缴纳了七十年的出地出让金,如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金转化到物业税中,就会出现重复征税,加重民众的负担,税收的设计就“跑偏”了。物业税只能针对不含土地出让金的商品房征收。

尹香武:所有征收物业税的国家,物业税与土地、房价都没有关系,所有的房都应该征税,除非你是贫困家庭或者住的是廉租房。

《新财经》:物业税的征收标准怎么定?是按房子的市价定?还是以别的什么标准?

时寒冰:这是物业税征收最大的难题之一。有人建议,根据住房面积来征收,若据此征收,一套位于北京市四环外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税,以面积来计算税负是否公平?毕竟,住在四环外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。实际上,国际上少有以房屋面积来计税的,通行的做法是依据房产的市场价值。当然,如何评估住房的市场价值也是一大难题。

杨少锋:要定这个标准可能会比较难,尤其是按价格。例如,一套住房东南西北四个朝向的房价可能会差一倍;还有,征税到底是以市场价为准,还是以销售价为准?若按销售价格,有一些房子原来卖的是8000元/平方米,现在卖到20000元/平方米了,征收标准怎么定?所以,我觉得物业税之所以迟迟没有出台,就是因为涉及到的难题太多了,包括牵扯的利益、细节的制订等都是很麻烦的,这给新的政策出台增加了难度。

尹香武:不能按价格,按价格就失去了物业税征收的本来意义,要按租金征收。比如说深圳,政府每年公布一个指导租金,按照租金的比例来征收就行了。

《新财经》:是第一套房子免征物业税,第二、三套房逐步提高征收比列,还是用其他办法更合适?

牛刀:根据目前中国城市居民的实际情况,对每个家庭的普通住宅应该给予免征;拥有二套住宅用于出租的,应以征收营业税为主,空置的予以征收物业税;拥有三套以上住宅的课以重税。这样区别不同情况、分层次征收比较符合中国国情,而且可以逼出一部分住宅投放租赁市场,以平抑住房租金,同时起到调节社会财富分配的功能。至于拥有三套以上住宅的富人,也应该让他们多为社会作点贡献。

杨少锋:政府的一系列政策都是在降低自住需求的购房成本,从社会公平的角度来讲,第一套、第二套住房也应该区分开来,我相信这也会在物业税出台的过程中得以体现。

《新财经》:农村的宅基地征不征?

杨少锋:宅基地是比较复杂的,整个宅基地如何变成建设用地,怎么进入流通环节,这一系列的问题都还没有定。所以,我觉得物业税暂时还涉及不到,更多是在城市的商品房用地。

尹香武:农村的宅基地可以不征收。

《新财经》:单位分配的公房怎么收?

杨少锋:公房这一块我觉得从公平的角度来讲应该一视同仁。但是,公房也分为已分配到个人手中的,还是在公家手中。如果划拨到个人了,我认为就要征收,以体现公平;如果产权还在政府手中,政府自己征自己的税就没有太大意义了。

尹香武:公房也需要征税。

物业税能收起来吗

《新财经》:为何物业税试点“空转”这么多年后,还没有正式开征?

牛刀:之所以现在还没有推出开征日程表,一是利益集团的疯狂反对,二是民众的不理解,三是还没有理清土地出让金和物业税之间的关系。在这三个因素中,最重要的是第三点。说到底,是中央和地方在算账。土地出让金减少后,物业税是否能弥补地方财政的不足,以决定税率多少的问题。

尹香武:我真想不明白,这么好的税不开征,可能我们的技术官僚太少了吧。

《新财经》:物业税难以短期开征,是否受限于一些技术难题?比如,许多房屋产权不明,房籍信息难以共享,房地产市场价值评估难、评估人员的缺乏等问题?

时寒冰:是的,物业税立法首先面临的是信息难题,包括三个方面:其一,信息不完整,由于财产登记制度不健全,信息的收集工作难度非常大,成本很高。其二,目前的房产和土地信息分别掌握在建设和国土部门手中,税务部门没有共享。其三,开征物业税之前,如何实现城市与乡村房产制度和房产信息的对接?这些问题牵一发而动全身,并不能一蹴而就。所以,物业税征收需要一个重要的条件,即完备的房屋产权信息体系。

此外,评估体系如何建立,评估人员的缺乏,评估如何保证公平公正,等等;都是很复杂的现实问题。

陈青蓝:物业税开征确实面临着众多技术难题。首先,税务机关目前的征收能力尚不足以应对直接面对个人征税。我国税务机关征税手段主要是针对法人,对个体工商户是采取定额税的方式;而商品流转税包括增值税、企业所得税、消费税等都是由企业来申报,税务机关通过金税工程等税控系统,使企业商品流转税征收率达到相当高的水平,个人所得税基本上是单位代扣代缴。

税务机关近年也在尝试个税自行申报,效果极差,主动申报的人很少。如果对居民开征物业税,则意味着税务机关要面对千家万户的居民。在不存在代扣代缴的情况下,要税务人员挨个上门去收税,其挑战性可想而知。

其次,公正的评估能力短期内无法形成。物业税是以房产的市场现价为征税税基,如何评估房产的市场价,就成了必须面临的另一个挑战。我国目前没有一个成熟的房地产评估行业,税务机关也很难在短时间内培养出一批成熟的评估队伍。因为房地产市场评估是一个高度依赖经验和信用的行业,还需要大量的历史数据作为评估支撑,这不是短期培训就能做到的。

更何况,房地产价格评估必须由真正的独立第三方来进行,不能由税务机构来评估,因为税务机构作为收税一方,有动机将房产价值高估以多收税。那么,其公正性就无法保证,房主对这样的评估机构也不会认可。

《新财经》:物业税能收起来吗?物业税出台的可能性高吗?

牛刀:很多专家根本不懂国家宏观经济大局,认为十年之内物业税都征不起来,实在是误导市场。从目前的税制体系来讲,国家如果决定开征,半年内就完全可以在70个大中城市全面铺开。

时寒冰:物业税不可能很快就开征,倘若把物业税当成一种新的税种,就必须首先经过立法程序,即使进入立法计划,相关准备工作也需要两年左右。根据目前物业税的大致框架,要把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并成为物业税,这一过程非常复杂,操作难度非常大。这些税费有的在开发或流通环节,要向保有环节转移,这种技术难度还比较容易克服。更棘手的问题是,有的税费可能与物业税重叠,而这正是开征物业税必须要解决的问题。

杨少锋:我觉得短期内出台物业税的可能性不是特别大。如果政府针对流通环节征收物业税,也不可能一下子有太大的额度。我认为一开始是象征性的,或者是比较少的,逐步再增加,让市场有一个接受的过程。

尹香武:不乐观。因为大家都反对,我们的政府又不想得罪老百姓。

现在征收物业税不仅是一个技术问题,更是一个哲学问题或者政治问题。在中国历史上,谁说给大家免税,这个政府就占据了道德的制高点,政府一旦占据了道德制高点,跟随者就多了。中国免税的空气很浓,人们还没有认识到物业税开征的好处,而对新增的税收名目多持反对态度。

物业税在其他国家和地区如何征收

香港

在香港,如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,若物业拥有人为法团并作出书面申请,则租金收入可视为公司营业收入,免缴物业税而征收利得税。物业税适用税率为15%。

加拿大

加拿大的温哥华,地产财政的主要来源是地税(物业税)收入,约占总财政收入的58.4%。温哥华的地税不是按土地面积征收,而是按物业的总价值(土地和房屋)分别情况,按不同税率征收,以此抑制贫富差距无限拉大,并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。

荷兰

荷兰对房屋课征的税收,一种是地方政府课征的财产税,主要课税对象是房屋。第二种是房屋消费税,对房屋使用者课征。另外,中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。

荷兰的财产税属地方税收,是地方政府为数很少的几个税种中最重要的税种。课税对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。但主要是房屋,因为对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定,税率由各地政府自定。

法国

篇10

与此同时，国家、省、市县重点工程建设项目的落地，大量的征收集体土地拆迁农村村民房屋，农民需重新择址新建，拆迁安置过程出现了不少问题，由此引起的民间纠纷和群体上访呈上升趋势，严重影响基层社会稳定，成为当前县域经济发展不容忽视的障碍。

一些农民混淆了土地所有权和土地使用权的区别，把土地看成私有财产，误认为集体分给自己的责任田，想拿来种田就种田，想用来建房就建房，谁也干涉不了。

当前，富裕起来的农民建新房的愿望越来越高，很多农户都有两处或多处以上的宅基地或房屋。许多富裕起来的农民在建新房屋时不考虑实际的需要，建房往往选在公路旁，建在农田中，一味图大求宽，又不拆掉旧房，致使老宅闲置着，又在耕地和基本农田上建新房， 建房面积普遍超标，土地资源浪费严重，使农村耕地逐年减少。

同时，影响社会和谐隐患增多。部分村民常常与邻里比台阶、争柱顶的高低，占用道路等公用地邻里之间纠纷不断；还有不少因宅基地权属问题而引发各种矛盾纠纷。

农村建房工程一般由当地施工队伍承建，无资质、无图纸、无完整安全设备的“三无型”施工队是农村住房建设的主力军。建房中使用的多是一些原始或比较简陋的建筑工具，建筑用料全凭施工经验测算，建房、承包人和施工人员安全意识不强，安全防护措施不到位，导致在农村建房中安全事故时有发生。

另外，村庄、居民点布局散乱。农民原来建房基本上没有统一规划，集中建设，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的县乡村道两侧，绝大多数的农民新房建设见缝插针，哪里地势好、“风水好”就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，极为混乱。既影响了村容村貌，又严重浪费了土地资源。

农民建房无序管理的原因主要有三方面：一是农民自身的法律意识、房屋安全意识淡薄。长期以来，农民在兴建房屋时往往仅满足于“居有其屋”，对于房屋是否需要规划、设计、验收等，均未能有足够的认识，又由于相关政策法规宣传落实不够，农民自身的法律意识、房屋安全意识淡薄。

二是农村建设用地流转难。农村建设用地调剂难，因30年不变的土地承包政策，导致农户承包的规划建设留用地、待置换用地调剂难；闲置宅基地流转难。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，闲置宅基地盘活利用难；空置住宅拆除难，“空心”村、“空壳屋”整治难。长期以来，“一户一宅”政策未执行到位，“一户多宅”现象普遍，空置住宅难拆除。