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公租房的管理政策十篇

时间：2024-01-11 17:42:32

公租房的管理政策

公租房的管理政策篇1

【关键词】公租房；市场化；管理

2010年6月12日住房和城乡建设部等七部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，《意见》中明确指出：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，公共租赁住房主要满足基本居住需求。”可见国家对住房保障主导措施已逐步转向公租房，各省市政府也相继制定出台了符合当地情况的公租房政策。

1 如何选择公租房的管理人

随着公租房政策的推进，各级城市的公租房也开始涌现，随之而来的是公租房的管理问题就呈现在政府尤其是房地产管理部门面前，公租房由谁来管理？怎么管理？

公租房是解决中低收入住房困难的家庭保障性住房，它的经济定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相关部门负责房屋建设和管理，这是世界其他各国解决住房问题经常用的方法，此模式能够使政府部门更好的掌控公租房供应的数量和质量。但它也存在政府投入大的问题，仅靠政府力量建公租房，规模和资金上都受限制，要想持续长期地解决中低收入的家庭住房问题，政府应该逐渐地从主体供应地位，转向主导市场供应，大量吸引市场投资和多种筹集方式。有庞大的数量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常运营和房屋维修的费用也是非常巨大的，面对各地住房的保障机构普遍存在人员紧缺的事实，巨大的工作量会加大政府管理的负荷并影响执行效率。

根据一些国外解决中低收入的住房问题和公共住房的建设管理的先进经验，还有国内一些城市对住房保障的探索，笔者认为，不要重走供给计划性租赁住房的老路，建立政策支持的市场化、市场化的专业管理机构——公租房管理公司，使它成为接轨市场和执行政策的主要载体。公租房管理公司既可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，也可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，通过市场化的运作包揽政策监督、存量房源整合、管理维修、租金核算等一系列服务，公租房管理公司必须在政府的指导下面向中低收入家庭进行房屋租赁业务，实现其保本微利的目标。

2 公租房市场化管理的优势

公租房管理公司是连接政府和市场的纽带，可以充分挖掘市场潜力，灵活运用市场管理手段，解决中低收入家庭的住房困难，实现政策保障的目标。

2.1 从政府方面考虑

2.1.1 挖掘整合住房资源。据有关部门调查显示，目前空置的住房数量很大，一些毛胚房很多年都空置着，造成供不应求的原因是租赁市场不规范，很多业主不缺钱用而不愿费时费力进行房屋整修管理，就让其空置。如果政府出面长期承租这些空置住房，委托公租房管理公司统一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供给体系中，可以扩大房源数量，并实现城市多点定居房源储备。

2.1.2 减少政府的建设投资。把私人空置住房纳入公租房管理体，可以充分利用现有房源，大大缩减政府投资建设公租房的规模，只需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴。从而在满足需求的前提下极大的减轻政府财政压力，对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费。

2.1.3 调节市场租赁供给。当经过一段时间的发展，公租房管理公司的房源规模和比例在整个住房租赁市场中都有一定影响时，政府可以发挥公租房管理公司“房屋银行”的作用，在市场租金过高时指导其加大供给或补贴力度来调节均衡价格。

2.2 从租户方面考虑

2.2.1 满足区位多元化需求。面对众多租户，其需求也是有一定差异的，按租户申请的意愿，管理公司可通过房源储备在全市范围内调配房源满足其个体需求，如果是集中建设的房屋，则较难协调租户所在区域的需求。管理公司还可租户需求数据积累，在需求密集地域提供较多的房源，尽量满足保障人群的区位多元化需求。

2.2.2 提高租赁者居住质量。集中建设公租房租金可以低一些，但区位选址往往远离市区，交通不方便，通勤成本较大，众多的困难群体的集中居住可能产生贫民窟等社会问题；而公租房管理公司可选房源多为市区交通和生活设施配套较为完善的小户型，能够满足租户的舒适性需求。

2.2.3 承担稳定低廉租契约。公租房管理公司作为拥有政府信用的房地产租赁服务商，可以给予符合政策时限的稳定长期租约，同时根据承租者的条件设定合理租金和补贴水平，从而承租者可在稳定低廉租约下实现居住需求。

2.3 从房源供给者考虑

2.3.1 减少空置率。当房屋的租赁委托给有政府信用的租赁服务商时，空置风险将由公租房管理公司承担，精力的节省和风险的转移对房主有很大的吸引力。

2.3.2 获得稳定收益。信息不对称下的甄别成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不确定性增加，而公租房管理公司的长期合约和按年转账使得出租方的权益得到合理保障，并能收获稳定的收益。

2.3.3 享受税收优惠。在政策的扶持下，委托给公租房管理公司租赁的房屋可以凭借合同获得租房税收减免等优惠政策，相对于市场化租赁可以带给出租方更多的利益激励，从而更大程度地调动起房屋供应者与公租房管理公司合作的积极性。

3 公租房管理公司运行模式的思路

通过分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以发挥灵活有效的作用，能通过市场化手段盘活存量市场，吸收社会力量实现政策目标，因此成立公租房管理公司具有较强的政策意义和现实必要性。下面从四个方面阐述具体设计思路。

3.1 收购房源。公租房管理公司在政府的支持下，进行统筹管理加盟的私房，与房主契约签订不少于5年，价格与市场上同类住房的长期租赁的相同，当年的租金在每年年初支付给房主。把空闲私房吸收到公租房管理范围，经过一定时期的发展，形成多点居住的公租房房源。

3.2 公布信息。主要是在互联网上建立公租房服务信息平台，将筹集到的房源统一在信息平台备案，房源信息，供符合条件的租户选择。各辖区房源优先供应本辖区范围内的申请者，多余房源向有承租意向的申请者配租。辖区之间的房源调配由公租房管理公司统筹把握。

3.3 运营管理。公租房的运营成本包括：支付给房主的租金、装修和维护费用、配租过程中的花费等等。收入包括：承租户按政策缴纳的租金、政府支付租金差价和管理费用，公租房管理公司通过市场租金的长短期差额和政府支付的管理费用覆盖成本，实现保本微利目标。

3.4 退出保障。公租房要有完善的退出机制，才能保障真正的困难群体的需求。通过公租房信息网络管理公司可以掌握租户全部的信息，每年或两年都进行信息一次评估，确定是否停止配租。若是租户在不符合政策条件后仍拒绝退出公租房，管理公司则按照市场价格收取租金，以市场化方式提供房屋租赁服务，间接实现不符合条件者的实质退出。

参考文献：

[1]王春敏公租房制度的现实选择与理想路径[j] 中国房地产 2010 1；

公租房的管理政策篇2

【关键词】直管公房；直管非住宅公房租金；直管非住宅公房租金改革

我市直管非住宅公房租金标准，自1993年至2011年一直未作调整，执行的是宁政发[1993]117号文件的定价租金标准，租金长期维持在低水平上，和市场租金相差较大。为将直管公房租金逐渐向市场化引导，自2010年起，我们将直管非住宅公房租金改革列入我们的重点工作。

一、我市直管非住宅公房租金改革工作基本情况

长期以来，我市直管非住宅公房执行的仍是宁政发[1993]117号文件制定的定价租金标准（1.06-15.25元/m2・月），租金标准低。2000年，为贯彻省物价局、原省建设厅相关文件精神，市物价局与原市房产局曾联合向市政府行文请示，建议对直管非住宅公房租金标准进行适当调整，但由于当时正值我市国有企业改制的高峰时期，综合考虑各种因素，市政府决定暂缓租金调整工作。至此，近二十年来，我市直管非住宅公房租金标准一直未作调整，和市场租金相差较大。例如中央商场总营业面积约为6.3万O，其中直管公房面积约为1.7万O，位于商场1-4层裙楼内，为商场内黄金铺位，租金标准却仅为15元/O・月，与该地段近450元/O・月的市场租金相比，差距巨大。再如山西路百货大楼总营业面积约为1万O，其中直管公房面积约为0.38万O，位于商场1-3层，虽已实行协议租金，但仅为16元/O・月，和近400元/O・月的市场租金相比，相差达20多倍。

我们也曾多次试图以调整中央、山百大型商场租金为突破口推动租金市场化改革。按政策规定，根据宁政发[1993]117号文件，商场改建前原有出租面积应维持定价租金，扩建后新增的面积可实行协议租金，租金增幅应在原租金的6倍以内，最高可达月租金50元/O・月左右。虽然这与市场租金差距仍然很大，但承租人还是无法接受。以中央商场为例，我们在其部分房屋改建时，按规定要求对新增加的面积实行协议租金（约占商场内公房总面积的12%），但商场拒不接受，后经多次协调，这部分新增面积租金终于有了象征性调增（达到原租金的3.5倍，约为40元/O・月）。之后，我们还曾想再次调租，但均无功而返。2012年，中央商场还通过市商务局提请市政府，提出以很低的价格购买其所承租的直管公房产权。

随着改革开放的不断深入，我国社会主义市场经济的逐步建立和完善，直管非住宅公房存在的租金政策明显滞后、租金标准严重偏低、管理成本不断加大、转租现象日趋严重等问题越发突出。2011年，根据市政府要求，市住建委、市物价局联合组织对国内部分城市、省内兄弟城市的直管非住宅租金情况进行了专题调研、充分论证，并向市政府写了专题报告。报告指出，我市的直管非住宅公房租金标准，仍是20年前制定的定价租金标准，显然与现在的市场租金水平相差甚远；现在的法律法规文件也已明确，非住宅公房不再是福利性公房，其租金应受市场调节；我市的租金标准水平也明显落后于省内外其他兄弟城市。2011年底，市住建委、市物价局联合下文出台了《直管非住宅公房租金改革实施意见》（宁建物字[2011]1374号）。新政策规定：除行政机关、全额或差额预算事业单位、文教卫生事业单位、居委会、农贸市场、民政部门所属的福利性企事业单位等一些公益性单位所承租且自用的直管非住宅公房，暂维持宁政发[1993]117号文件租金标准不变外，其余直管非住宅公房均实行协议租金。协议租金以市场租金为基础，由租赁双方协商议定。与此同时，市纪委也组成专题调查小组来市住建委和我中心调研直管公房管理工作，并在2012年第1期的《纪检监察要情》中明确指出：由于未进行市场化改革，我市直管非住宅公房租金明显偏低，严重背离市场价格，国有资产流失严重。随后，杨卫泽书记就该文批示“积极改革，堵塞漏洞”，原市政府主要领导也作了批示“国有资产如此管理，亟须解剖问题原因”。

为落实好上级对直管非住宅的工作要求以及市委、市政府领导的批示精神，堵塞国有资产管理漏洞，确保国有资产保值增值，我们加快推进非住宅租金改革工作。2012年初，我们组织人员向全体承租户宣传租金改革政策并听取意见，同时积极与承租户接触、商谈，拟以市场租金为基础，双方协商议定租金标准。经过大量的工作，有少部分经济状况较好的承租户接受了市场租金，也有极少部分选择了退租，但绝大部分承租户以房屋为计划经济产物、企业困难等等原因拒绝调增租金或只愿调增极少量租金，以致我市的非住宅租金改革工作收效甚微，进展十分缓慢。

二、相关司法案件情况

为使租金改革工作得以向前推进，确保国有资产保值增值，对极不配合的承租单位，我们尝试通过诉讼的途径来解决，希望以此在行业中起到导向作用。

自2013年5月起，我们分别在秦淮、玄武、鼓楼三个区人民法院向部分承租户提讼4例（其中1例上诉至市中院），向南京市仲裁委申请仲裁2例，以积极寻求司法部门的大力支持。现除1例因双方当事人最终形成和解后由我们撤诉，其余5例均以我们的请求被驳回结案。归纳分析，具体如下：

除一例仲裁案例中我中心提起的请求为“变更双方之间的租赁合同，要求对方按照市场租金标准支付租金”，其余请求均为“解除双方之间的租赁合同，要求对方立即迁让涉案房屋”。我中心主要认为：双方签订的租赁合同均已到期，对方一直使用涉案房屋至今，依据《合同法》第232条、236条规定，双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系，我中心有权随时解除合同；且根据2011年底出台的调租政策，我中心多次要求双方重新商谈、签署租赁合同，但对方均不理会，对方的行为违反了调租政策的要求。故我中心提起的请求符合法律和政策规定。

承租方的主要辩诉理由为：双方之间的租赁合同并未终止，其从未拖欠房租，也不存在任何违约及未履行协议的行为；其取得公有房屋是历史形成，是国家分配，是具有福利性质的计划性公房，转租也是维持目前已下岗和在职员工社会统筹费用及生活费用的支付，并不是谋求其他利益；且根据调租政策规定，涉案房屋应当实行协议租金，应由双方协商解决，但中心从未与其进行协商，是中心单方制定的房屋租金，“市场价”过高，没有市场依据，明显不合理，故其不予认可。

最终，5例案件法院（仲裁委）驳回我中心请求，判（裁）决理由主要为：对方租赁涉案房屋并非无权占有；我中心并无证据证明在此之前通知对方解除合同，故双方的租赁合同关系仍在履行且受法律保护；我中心单方提出的涉案房屋的租金，应与对方进行充分的沟通和协商，而不应简单地在缺乏依据的情况下，要求对方按照标准支付租金。另1例在法院主持下双方和解，这个案件中，承租户认同租金改革工作是大势所趋，只是认为调租幅度过大及企业困难，要求适当降低调租幅度。

三、我们面临的困难及原因分析

长期以来，计划经济体制形成的直管公房具有鲜明的特殊性。一是来源复杂，既有国家代管的私人房产、对私改造的房产，也有政府新建、没收和收购的房产，还有无主和产权不清的房产。二是社会认知没有转变，依然停留在计划经济时期，主要表现在：社会普遍认为直管公房具有浓重的政策性和福利性；在涉及到直管公房的民事诉讼案件中，法院及承租户仍坚持在计划经济时期福利型、分配制模式下讨论问题等。三是法律依据不足。随着前几年国家对公房管理政策相继废止，公房管理无章可依，一些房地产法律法规又明确指出不适用于直管公房管理。如当我们与承租人就租赁价格产生纠纷而诉至法院时，法院也往往因直管公房的特殊性，将直管公房承租人视为弱势，或不受理，或不立案，或以牺牲直管公房产权人的利益调解结案。四是推进阻力大。客观上，非住宅承租户不少是派出所、幼儿园等机关事业单位，大部分是原国有企事业单位改制后的民营或股份制企业，改制企业人员负担较重，企业发展艰难。主观上，我们也有担心租金调整过快，影响社会稳定，往往在得不到法院支持的情况下，管理缺乏有效的手段和措施。五是老旧公房所占比例较大。如市管直管公房中超出设计使用年限的老旧砖木结构约5万平方米，占总量的17%，各区县所管的住宅房中，老旧公房所占比例更大。

通过这两年来我市开展的非住宅租金改革工作情况来看，究其深层次的原因，我们认为：一是改革配套措施不健全，承租户认知没有转变，误认为直管非住宅公房是政策性和福利性房屋，如定价租金长期应远低于市场租金，房屋遇拆迁时能获得最高60%的拆迁补偿款，且事实上存在永久性承租权，不少承租人已理所当然地将所承租的公房作为其资产的一部分，当起了“二房东”，从中谋取高额转租利益，同时也不相信司法部门会对调租工作有较大实质性支持。二是部分司法机关虽然已逐渐认识到，从政策角度我们向承租户收取市场租金是合法合规的，但往往因直管公房的特殊性，且承租户大部分为改制企业或困难企业，考虑到维稳、调增租金难度大等因素，最终未对调租工作作出大的实质性支持。

四、我们的做法

为进一步推进租金改革工作，我们在对各区试点单位诉讼结果进行归类总结分析的基础上，及时研究有效对策。针对上述判决（仲裁）文书中我方败诉的原因，我中心已向各直管非住宅公房承租户发函，告知其在收到函后限定日期内来洽谈及签订新的房屋租赁合同，并声明，其如未在函定日期内来，我中心即解除与其租赁合同，且将向其主张租赁合同解除后的房屋占用费（参照市场价格标准）以及要求迁让房屋等权利。

与此同时，我们努力采取各种措施，分类推进租金改革，保证直管公房租金收入总体平稳，力争直管非住宅租金收入有所调增。

1、对原计划经济时代承租户由于企业重组或发展，我们积极谈判，争取退租房源后，再以市场租金招租，不但提高了租金，也增加了将来征收的补偿。如戴家巷6号房屋，建筑面积957.4O，原由南京烟草公司承租作仓库使用，年租金仅为5.4万元。在新一轮租赁谈判中，我们坚持执行市场租金为基础的协议租金，烟草公司不能接受，最终提出了退租申请。随后，我们按50万元左右的年租金向社会公开招租。今后如该处房屋被征收，我中心作为承租人还可获得100%的征收补偿款，这样极大地保证了国有资产的保值增值。

2、对非公益性单位承租的直管非住宅公房，未实行协议租金的，在原租金基础上增长一倍以上，合同期限为一年；已实行协议租金的，在上年度租金基础上上浮10%以上，合同期限为一年；重点以转租且获利丰厚的承租单位为试点，加快诉讼试点工作。

公租房的管理政策篇3

一、上海住房公积金投资公租房的现状

2011年上半年，上海市住房公积金管理中心（下称“中心”）从公积金增值收益中出资近15亿元，收储了新江湾“尚景园”公租房项目（15万平方米2200余套房源），实现了公积金投资公租房零的突破。

尚景园的产权属于中心所有，公积金中心作为将该公租房的租赁管理、物业管理等交由杨浦区公租房运营公司运作。目前，已经正式向社会开放招租，并将优先出租给符合条件的公积金缴存人，受到了社会的好评。2012年，中心将继续加大公积金增值资金投资公共租赁房的力度，并积极探索使用公积金结余资金直接支持公租房建设的道路。

二、住房公积金投资建设公租房面临的问题

住房公积金投资建设公租房，除了具有资金规模大、来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势外，对于完成自身功能结构转型，实现制度可持续健康发展，无疑具有十分重要的意义。但是，住房公积金投资建设公租房还面临以下风险。

1.政策障碍

根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后（即城市廉租住房建设补充资金），全部用于廉租住房和公共租赁住房建设”。也就是说，住房公积金增值收益支持公租房建设已无政策障碍。但是，公积金结余资金直接投资公租房建设，需要国家在政策上予以明确。

2.资金保值增值

目前，住房公积金投资建设公共租赁住房，完全靠租金回收资金，回收周期长、循环慢、成本压力较大。而住房公积金属于全体缴存人所有，不同于财政资金，有保值增值的需求。因此，住房公积金投资公租房建设也需确立投资回收期。如果投资不能回收，没有一定的资金回报率，长久看来，公积金资金也会入不敷出，不利于公租房的可持续发展。

3.流动性风险

一是住房公积金投资公租房，将现金资产转换为固定资产，导致住房公积金资产流动性大为降低。二是如何平衡公积金正常使用，即提取、贷款与投资建设公租房资金比例，确保公积金缴存人权益不受侵害，对住房公积金管理者来说是一个新的课题。

4.管理难题

公租房作为一种租赁性的保障性住房，运营管理在一定意义上比投资和建设更为复杂。一方面，公租房的运营管理需要多部门的协调，包括相关部门与保障对象、参与企业以及其他主体等，怎样协调、如何管理，这是一个难题；另一方面，从国际经验看，公租房运营管理最大的难点在于退出管理，如何建立科学的退出机制，是关系到住房保障效果的关键点，也是难点所在。

综观世界各国在投资发展公租房方面的经验：一是建立有效的融资机制，通过税收、补贴等政策给予支持和倾斜，从而吸引社会资金参与，保障资金供给；二是完善的管理体系，特别是在公共租赁住房制度的推行过程中，建立科学完善的监管、退出机制来保证公租房的可持续发展；三是法律的强力保障，国外的公共住房政策基本是以法律形式出现的，公共租赁住房体系的建立也得益于法律的强力保障。国外的成功经验，对于我国住房公积金投资建设公共租赁住房具有重要的借鉴意义。

三、对住房公积金投资公租房建设领域的几点建议

1.加紧修订《住房公积金管理条例》

如前所述，虽然目前住房公积金增值收益投资公租房建设已无政策障碍，但是利用住房公积金结余资金直接投资公租房建设，尚无明确的政策支持。目前，住建部已经启动《住房公积金管理条例》的修订工作，建议在修订该《条例》时进一步明确资金使用规定，使得住房公积金投资公租房做到有法可依。

2.给予相应的政策支持

为确保住房公积金资金安全，同时也为了加快公租房发展，建议公租房建设用地由政府无偿划拨，税费予以减免。除此之外，还要积极防范资金流动性风险，确保资金的流动性平衡。住房公积金资金流动性偏紧时，应建立政策托底机制，由市政府指定机构托底收购；在租金收益率低于运行成本时，由政府财政安排专门的资金给予公积金托底支持。

3.明确资金退出机制

目前尚景园的产权归属公积金中心，当时的收购价格为9500元/平方米，而目前周边项目售价每平方米在3万元左右。从这点来说，已体现了收购价值，实现了资金的保值增值。但按照目前的政策，这部分房源只能出租，不能出售。为确保公租房的融资收益和资金安全，可考虑建立租售并举、动态平衡的偿债机制：一是可借鉴香港公屋“以商养租”的成功经验，公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡；二是在一定时期后，应允许住房公积金中心在不改变公租房性质的前提下转让产权，收回投资。

公租房的管理政策篇4

“公共租赁房”即此前北京提出的“政策性租赁房”,是以低租金租赁的政策性住房,由政府建设或回购,供中低收入住房困难家庭租赁居住。今年北京市将至少完成50万平方米公共租赁房的建设收购计划。

从1998年福利分房停止开始,北京积极探索经济适用房、限价房、廉租房等各种保障房政策。2009年8月1日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委等部门联合的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》开始正式实施。这标志着北京市由廉租房、经济适用房、限价房和公共租赁房组成的四级住房保障管理体系基本建立。对没有购房支付能力的低收入家庭实行廉租政策,对有一定支付能力的低收入住房困难家庭配售经济适用房,对中等收入家庭的自主需求提供限价房,对夹心层和处于过渡期的家庭提供公共租赁房。

对于北京市政府出台的这一举措,大部分民众表示了欢迎,认为政府能够考虑到房价的压力,为低收入群体提供较为宽松舒适的住房环境,值得肯定。但是,民众心中也是充满了顾虑,我们是否能得到真正的实惠呢?

毁誉参半的经济适用房

为切实解决老百姓住房难的问题,从1994年起,我国开始启动经济适用房计划。截至2009年,通过经济适用房这一保障性住房制度,政府为中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济适用房投入了大量补贴。很多老百姓也切切实实得到了实惠。但是由于相关的制度设计不完善,运行体制运转不畅,监督和后评价缺失,长期以来,大量问题存在于经济适用房项目,为人所诟病。业内人士把经济适用房存在问题归纳为“对象失控,面积失控,价格失控,用途失控。”具体表现为:一些经济适用房超过标准成了别墅区和富人区,经济适用房的价格成了整个房地产市场价格的底线和上涨的推手,违规出租、转让的现象屡禁不止。

事实上,经济适用房之所以离设计之初的目标有一定差距,并不是因为经济适用房的设计理念和基本的原理存在问题,主要问题是经济适用房长久以来一直在一种真空和无序的状态下运行:没有明确的标准和规范的模型;缺乏具体的、具有可操作性的文件指导;对于其中的违规和违法行为没有相应的监督措施和必要的惩罚手段;在一个项目完成后,不进行项目的跟踪和科学的后评价,因而同一个问题一而再再而三地犯。直到2004年5月13日,为了加强经济适用住房建设和管理,建设部联合国家发改委、国土资源部和人民银行共同颁布了我国第一部《经济适用住房管理办法》。这个管理办法严格界定了经济适用房是具有保障性质的政策性商品房,严禁将经济适用房项目变成商品房项目,规定对经济适用房的户型标准、供应对象及销售价格等进行了严格限制。经济适用房进入了有法可依,有章可循的发展阶段,但是先前存在的问题并没有完全杜绝,毕竟,如果政府要让所有人都放弃利益的吸引而遵纪守法还需要下很大的功夫,其中包括执法成本和监督成本。

公租房,期待规范和有效监督

“经济适用房”、“限价房”、“廉租房”政策在实施过程暴露出的一些问题给我们新出台的公共租赁房的实施提供了两点值得借鉴的经验教训:第一,一项政策的成功落实必须在设计的过程中进行缜密的考虑,并将相关的内容制度化和法律化,这样在实施的过程中才会有章可循,有法可依,而不是一个地方一个样,换个地方大变样。第二,政策的实施首先要求有制度和法律的保障,更重要的是要能够真正做到有法必依,按规章办事,这其中免不了要有严格的监督机制和严厉的惩罚措施。现阶段,社会生活中完整的信息管理系统尚未建立,人们信用基础不牢靠,违规、违法的道德成本和社会成本普遍较低。在这样的社会背景下,即使设计得再完善的政策在实施过程中也一定会走样。所以要求任何一项政策的出台必须要有相关配套制度作为保障,否则就是一纸空文,老百姓很难真正得到实惠。

可喜的是,伴随保障性住房新政策“公租房”的出台,相关的管理办法――《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》,也于8月1日正式实施。较前三类保障性住房政策相比,此次住房政策加强了相应的监管。例如,公租房的对转租转借的行为进行细致的规定并进行严格监管、严厉处罚。《办法》规定了6种承租家庭禁止的行为,包括:“1.将承租住房转租、转借;2.擅自改变承租住房居住用途;3.连续6个月以上未在承租住房内居住;4.连续3个月以上未按期交纳租金;5.获得其他形式政策性住房保障的;6.其他违反租赁合同行为。这6种情况只要出现1种,产权单位可与承租家庭解决租赁合同,收回住房。”

《办法》还对违规行为制定了相应的处罚措施:“实行严格的监管制度,禁止转租、转借或用于非居住用途。合同解除或到期暂时不能腾退住房的,承租家庭要按照同类地段类似房屋市场租金缴纳租金。有欺诈的要记入个人诚信档案,并且5年内不能申请政策性住房。”

公租房的管理政策篇5

【关键词】公租房；供给模式；对策建议

1、引言

高速增长的房地产业在改善城镇居民居住条件的同时，也进一步拉大了人与人之间的贫富差距。近年来在房地产市场大量投机因素的推动下，全国大部分城市房价不断攀升，大量年轻人沦为房奴。据中国指数研究院统计，以100m2住房为例，2012年12月份全国100个城市的房价收入比为19.7：1，而合理的房价收入比应该在3：1—6：1之间，国内房价收入比严重超离。高企的房价给城市中大多数中低收入家庭、外来务工人员及新就业人员购置住宅带来了巨大的经济障碍。

近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭住房难问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足，外来务工人员居住条件也亟需改善[1]。在这种背景下公租房应运而生，公租房由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工、大学毕业生和一些从外地务工群体出租。

公租房是针对“夹心层”——既买不起经济适用房又不不能申请廉租房的住房难问题，政府所下的决策。它的出现对缓解了中低收入家庭阶段性的住房困难、抑制高企的房价、缓解现阶段房地产市场供需矛盾、完善我国现有的住房保障体系具有重要意义。

2＼我国公租房供给模式的现状分析

2.1 公租房供给建设模式

在国家大力推行保障性住房的前景下，住房市场“保障房+商品房”的供应体系已形成，随着公租房建设的不断推进，公租房已迎来了大规模建设时期。现阶段我国公租房的供给建设有几下几种模式：

2.1.1 政府主导型。即由政府划拨土地，政府投资并负责后期运营管理。

2.1.2房地产商主导型。即房地产商在拿地时，政府给予一定的优惠政策如规划提供较高容积率，适当降低楼面地价，或政府保留20%—30%的划拨土地连同出让土地一起交易，房地产开发商在商品房中配建一定比例的公租房也可单独建设，建成后面向“夹心层”出租，租金按当地公租房水平确定。

2.1.3 园区和企事业单位主导型。即园区和企事业单位可以利用自有存量土地建立公租房，建成后向本单位职工出租，也可预留一部分给政府，出租给该地区就业的低收入群体。

2.1.4 农村集体经济组织主导型。即对于一些有能力进行开发房屋的农村集体组织，可以采取自行建设公租房的模式，村民以集体建设用地入股公租房建设，租金收益按入股比例划分，村民每个月能获得固定的租金收益。如上海市2010年年底首开先例在集体建设用地上新建的联明雅苑项目。

2.1.5 运营机构主导型。即由政府组织或扶持从事公租房投资和经营管理的专业机构参与集体建设用地上公租房的建设与管理[2]。运营机构负责公租房的筹资、建设和管理，政府提供法律支持，农民集体经济组织以其建设用地入股公租房建设来获得租金或收益。

2.2 不同供给模式的特点

2.2.1 服务对象方面。不管是以何种供给建设模式建设的公租房，它们的服务对象始终一致，那就是城市中的夹心层——外来务工人员、新就业大学毕业生和城市中低收入家庭。

2.2.2产权性质方面。根据划拨土地部分土地开发成本的支付方式，公租房的产权主要有两种形式，一是独有产权（包括开发商独有和政府独有），二是共有产权——开发商和政府共有[3]。对于共有产权和政府独有产权，一定租赁期满（10年为起点）后，开发商可与政府谈判，是继续租赁还是转为商品房，如若选择后者则按届时的标准支付划拨土地出让金及开发成本，即可出售。

2.2.3 运营管理方面。公租房的运营管理不同于商品房，它独立于商品房市场而存在，公租房的运营管理有自己的系统，它的流通也仅限于“网内”。我国除了重庆和北京设有由政府主管的公租房运营管理专门机构外，其他大多数城市都没有类似的专门机构，公租房的分配管理工作分散在发改委、建设、住房委员会等多个部门[4]。

3、我国公租房供给模式中存在的问题

3.1 公租房新建速度慢，总量供给较小

各地公租房建设大多是政府划拨土地，虽然省去了土地申请等一系列手续，但公租房项目从开工建设到竣工完成投入使用，仍需耗费一定的时间，且需要投入一定的资金和土地。截至到今年上半年，全国306个城市的土地出让金收益同比增长60%，达到1.13万亿元；北京、上海、广州三地土地收益更差不多接近去年全年的水平。结合当前中国各城市的发展现状，在“土地财政”的影响下地方政府不可能大规模的划拨土地兴建公租房，下表反应近年来公租房修建的规模。

虽然近年来公租房建设比例和规模都在不断扩大，但截至2013年为止公租房计划建成总数总共才490万套，早在2010年北京市夹心层人群至少占20%-30%，上海也在20%以上，而2010年保障性住房竣工比例仅占35%，在一步到公租房就只有2.45%，近年来随着房价的快速上涨，“夹心层”群体有被扩大的趋势，公租房单靠新建，只能满足少部分群体的住房需要，不能大规模的解决“夹心层”的住房难问题。

3.2 公租房规划选址不尽合理

地方政府迫于国家政策下达的硬性指标，以及为表现积极响应国家政策，不得不划拨土地进行公租房建设，而迫于土地财政，地段越好的区域，土地经营性收益越高。大多数城市公租房的建设，都规划于城市偏远地带，交通不便，周边配套设施缺乏，虽然租金降低了，但另一方面出行成本、出行时间却翻了一倍以上，生活质量受到严重影响，而位于是中心或周边配套设施齐全区域的公租房，其租金和市场租金相差不大，有的甚至高于市价，如上海市新海湾尚景园地区，该区域租一个套内面积在70左右的房源月租金在2500左右；而建筑面积在67-72左右（去掉公摊实际面积约为60）的公租房，月租金要2540-2930元，算上去比市价还高，租金高、位置偏远是北京、上海、武汉等地公租房项目纷纷“遇冷”的主要原因，同时也造成城市“夹心层”住房难而郊区或偏远地带公租房空置的不良现象。

3.3 房地产商参与积极性不高

虽然各地都在兴起商品房配建公租房项目，但却是在各级政府做出硬性规定的前提下。如四川省《关于加快发展公共租赁住房的通知》中，就对新建商品房项目做了强制性规定，必须按3%-5%的比例配建公租房；泉州也于2011年下达通知规定，全省房地产开发项目都要按不低于住宅建筑面积10%配建公租房；上海、广州、济南等城市也分别做出了明确指示，新开工住宅项目必须按一定比例配建公租房。然而一说配建公租房，开发商拿地热情便降了温，在2011年广州最大规模的卖地会上，9宗地块8宗地块有人应价，唯一无人问津的地块就是需配建公租房的地块，而该地块地理位置优越，位于市政府重点开发的白云湖辐射范围内；无独有偶北京需配建公租房的黄金住宅地块，土地出让也暴冷，只有三家竞购者前去参加，配建公租房地块流拍情况时有发生。虽然配建公租房能享受一定程度的优惠政策，但房地产开发商都希望自己开发楼盘在定位上比较纯粹，如果在楼盘中配建公租房，势必会影响整个楼盘的档次、价格，同时也不便于日后的运营管理。公租房配建政策不能“一刀切”，并非所有新开发的商品房住宅都适合配建公租房，如高端豪宅、花园洋楼区等。

4、改善的建议

4.1 多渠道筹集房源，利用租赁市场，盘活存量房

如果单靠政府重新建设的方式，公租房在短期内的供应量恐怕不会很大。公租房要在短期内发挥其保障作用，解决广大“夹心层”的住房难问题，就必须多方式筹集公租房房源，充分利用现存房屋租赁市场，盘活城市中的大量存量房。一方面政府应面向二手房市场收购或租赁，二手房往往是由于住房者生活水平提高，住房需求水平发现变化，或移居外地等原因产生的，这些房屋一般位于周边设施成熟地带，地方政府可以在中心城区面向二手房市场长期收购或租赁符合公租房条件的房源。另一方面在许多城市小区、新开发楼盘中都存在大量闲置房屋，且房屋闲置数与房价呈现出正相关的关系。仅北京一地，在2010年其闲置房屋就多大400多万套，杭州、上海等大城市也存在大量闲置房屋。出于各方面原因，这些闲置房屋既无人居住，也没有入市流通。如果政府能通过税收等政策把做这些闲置房屋纳入公租房体系中，并将房地产市场中的大量投机者、囤房者赶出市场，那么不仅可以解决公租房房源问题，还能破解楼市调控的僵局。

4.2 引入“地票”式配建模式

“地票”从本质上来说是一种票据化的建设用地指标，通过异地“占补平衡”实现了土地这一固定资源的空间转移。高端商业住宅中，配建公租房会在一定程度上影响整个楼盘的品质及物业管理，也会削弱房地产商拿地的积极性。如何在达到配建公租房目标的同时，改变这一局面，本文认为可以引入“地票”式的配建模式（如图1），在新开工项目必须配建一定比例公租房的政策下，“配建”的地点或方式可以有所选择，开发商可以选择在项目内分散配建，也可以选择在政府划拨制定的另外地块建设，或者把配建的比例以指标置换形势，转化为像政府缴纳相应建设款，政府在另外建设。此方式即解决了楼盘品质问题，也解决了政府另建公租房的资金来源。

4.3 多渠道融资，创新公租房资金来源

与出售型的保障性住房不同，公租房作为租赁型保障房，其建设成本靠逐年收取租金回收，且在建设过程中资金投入大、利润少，不管对于政府还是投资方来说都不是最佳选择。目前公租房建设的主要资金来源仍是财政补贴，但大量的资金投入让地方政府财政入不敷出，资金已成为阻碍公租房建设的“拦路虎”。如何多渠道筹集资金，让公租房建设进入良性循环，成为摆在地方政府面前一道待解的难题。借鉴国外及我国公租房建设的融资经验，可以从以下方面入手：

4.3.1 鼓励国有地产企业参与公租房建设，发行企业债

早在2011年，国家发改委就下发了通知，要求各省市要通过发行债券，如企业债的形式募集资金用于保障性住房建设。相对于目前我国银行的贷款利率，企业债具有期限长、利率低的优势，同时在国内发行企业债限定条件比较高，能获批的企业，都是财务状况、资质等非常好的企业，其投资风险很低，收益比较稳定，是保障性住房市场融资的好工具。例如，在试水“企业债”的重庆，通过城投、地产集团等募集了94亿用于公租房建设。发行企业债，能在一定程度上缓解公租房建设的资金缺口。鼓励国有地产企业参与公租房建设，可以适当放宽公租房配建商品房比例，公租房通过租金特别是公租房中的可供出租、出售的商业房产，可以加快建设成本的回收，平衡公租房建设运营财务问题，重庆市公租房商业配套比例由最初的15%放宽到了30%，而北京住房部拟把这个比例最多放宽到45%。根据各地建设成本的不同，可因地制宜，制定相应的公租房商业配套比例，以公租房零成本持有为上限，弥补公租房建设的资金缺口。

4.3.2 推行公租房私募债

私募债是一种非公开定向的债务融资工具[5]，面向少数特定的投资人发行，发行范围很小，其投资者大多数为银行或保险公司等金融机构。在国外，私募已成为与银行贷款和IPO并驾齐驱的融资手段之一。在国内，继北京中关村发展集团于去年首发人才公租房私募债后，上海也在争取保障房定向私募工具试点，公租房私募成果显著，北京已有6家企业完成私募债注册发行累计发行221亿元，支持保障性住房项目26个，共计6.6万套。。但私募债并未在我国得到推广，私募债的基金管理人也大都分布在北京、上海等一线城市。对于公租房这一保障性政策，各地可由政府牵头发行一定数额的公租房私募债，相对于上交所规定的私募债期限需在3年以下，公租房私募债的期限可以适当放宽到5-10年，发行利率可低于同期发行的用于其它用途的私募债，为同期银行贷款基准利率的1-2倍。

4.4 把公租房入住率纳入地方政府的绩效考核

作为我国现阶段主打的保障性住房，公租房正从政策性口号转变为建设供应。然而城市中明明有许多“夹心层”人群居住条件恶劣、无房可住，许多城市的公租房却出现入住率极低甚至空置的现象，如去年武汉市在洪山区推出的首批公租房空置率高达76%；上海市去年推出的两个公租房项目，申请率也只有40%，更不用说后期人们的退租现象。公租房为何“叫好不叫座”？究其原因主要来自两方面，一是公租房规划不合理，项目位置偏远，周边配套设施缺乏，不但影响居民的出行也给其生活造成了不便；二是租金过高，各大城市中公租房的价格大多比市价便宜20%—30%，但租赁市场的二手房一般都已装修好并配有一定家具，整体来看，公租房并不实惠。如何提高公租房入住率，使得保障性住房发挥其保障效应？对各地公租房建设我们应该从两方面入手，其一把公租房入住率纳入地方政府的绩效考核，迫使政府考虑从建成及有效出租的角度建设公租房，而不是只图完成建设目标；其二，从城市总体规划的角度进行公租房规划，综合考虑其交通成本和生活成本，使公租房能真正落到实处，造福于民。

参考文献：

[1]住建部等.关于加快发展公共租赁住房的指导意见[Z].建保[2010]87号.

[2]赵莹.集体建设用地上建公租房问题研究[J].湖北警官学院学报，2012（8）：58-61.

[3]李峰.开发公租房：先打分，后给地[J].国土资源导刊，2010（9）：57—59.

[4]曾德珩，温晓娟.国内外公租房运营管理制度对比研究[J].城市发展研究，2012（10）：80-85.

[5]刘苏鑫.我国民间私募资金借贷监管法制制度研究[J].征信，2011（4）： 90 - 92.

作者简介：

马智利，男，山东菏泽人，重庆大学建设管理与房地产学院教授。黄心云，女，湖南益阳人，重庆大学建设管理与房地产学院2012级硕士研究生。

公租房的管理政策篇6

一、认清公共租赁住房的特殊性

认清公共租赁住房的特殊性，对于理清公共租赁住房的建设思路、明确筹建方式具有重要意义，也是探索投融资途径的重要前提。

公共租赁住房作为住房保障的重要方式之一，是继经济适用住房、廉租住房、限价商品房等住房保障方式后推出的一项新的住房保障措施，有不同于其他住房保障方式的鲜明特征。首先，公共租赁住房通常规定为只租不售，它不像经济适用住房及限价商品房那样，要支付一定比例的现金，也不像廉租住房那样限制性条件较多。其次，公共租赁住房需求量相对较大。面对的保障对象通常为新就业人员、外来务工人员以及买不起经济适用住房、限价商品房又不符合廉租住房保障条件的“夹心层”。经济适用住房通常面向低收入住房困难家庭；廉租住房通常面向低保家庭或具有特殊待遇，如市级以上劳模等住房困难家庭；公共租赁住房的覆盖范围较为广泛。再次，公共租赁住房的租金限定性强。公共租赁住房属于公益性住房、保障性住房，其投入大、租金低、收益慢，不像经济适用住房、限价商品房那样需要支付一定现金，也不像廉租住房那样微租金、甚至免租金；公共租赁住房的租金水平低于市场租金但通常高于廉租住房的资金标准。最后，公共租赁住房通常作为过渡性用房，人员的流动性较大，管理难度较大，“准入退出”频繁。

二、领悟公共基础设施项目投融资的内涵

从各地公共租赁住房的资金投入结构看，主要局限在中央财政补贴、公积金贷款、一部分土地出让金收益和地方债券，表面上看资金来源较多，但真正的资金供给量还是捉襟见肘，难以满足大量的建设需求。面对公共租赁住房的目标任务，各级政府在没有充分准备的情况下就投入立项、规划与建设，资金来源主要靠财政投入，资金来源的渠道单一，政府的负担逐渐加大。有些地方财政本就不堪负重，加上公共租赁住房的硬性任务就更加难以为继，保持公共租赁住房的可持续性发展较为艰难。因此，公共租赁住房筹建的思路要开阔，要探寻到政府财政投入外的新途径，这就要求深刻领悟传统基础项目建设融资的内涵，这是开拓新的投融资渠道的必由之路。

1.传统融资渠道的局限性。目前大部分地方公共租赁住房的融资渠道有公积金增值收益、地方社保基金与企业年金、企业债券、房地产投资信托基金（REITs）等方式，但由于其局限性，如公积金增值收益主要局限于廉租住房保障且数额有限；地方社保基金与企业年金主要局限于投资动产；企业债券发行要求高，一般企业难以达到发行标准；房地产投资信托基金（REITs）几乎都局限于债权性且主要面向特定机构定向募资等客观条件的限制，难以发挥其公共租赁住房项目融资的主导优势，新的融资渠道急需开拓。

2.时下流行的投融资渠道的局限性。时下流行的投融资渠道主要包括BO T、TO T和BT方式。BO T（bui l d -operate-transfer）,即建设―经营―转让，政府给予项目的特许权，大型财团自己融资建设，并在经营该设施约定的时间后，将该项目转让给政府部门或其他公共机构。TO T

2.时下流行的投融资渠道的局限性。时下流行的投融资渠道主要包括BO T、TO T和BT方式。BO T（bui l d -operate-transfer）,即建设―经营―转让，政府给予项目的特许权，大型财团自己融资建设，并在经营该设施约定的时间后，将该项目转让给政府部门或其他公共机构。TO T （transfer-operate-transfer）,即转让―经营―转让，将建设好的公共工程移交给外商企业或私人企业进行一定期限的经营管理，在合约期满后，再交回给所建部门或单位，在移交给外商或私营企业时，建设单位将取得一定额度的资金以建设其他项目。BT（bui l d-transfer）,即建设―移交，所有权是政府，政府转让项目的融资和建设的特许权，银行或其他金融机构根据项目收益情况提供融资贷款。投资方按合同移交项目，政府按约定分期偿还投资方的融资和建设费用，政府行使监督管理职能。大型项目融资规模大、周期长，可以将公共租赁住房项目包括未来几年的建设进行打包，以BO T或TO T方式进行融资建设，在政府统筹指导与管理下进行建设与经营，或以BT方式让资金实力强的企业建设好后由政府回购并经营管理。但由于公共租赁住房投资大、经营利益小、收益周期长，再考虑到资金的时间价值等问题，可行性不大。BT方式虽然具有完成目标任务快等优势，政府依然要承担回购义务。（transfer-operate-transfer）,即转让―经营―转让，将建设好的公共工程移交给外商企业或私人企业进行一定期限的经营管理，在合约期满后，再交回给所建部门或单位，在移交给外商或私营企业时，建设单位将取得一定额度的资金以建设其他项目。BT（bui l d-transfer）,即建设―移交，所有权是政府，政府转让项目的融资和建设的特许权，银行或其他金融机构根据项目收益情况提供融资贷款。投资方按合同移交项目，政府按约定分期偿还投资方的融资和建设费用，政府行使监督管理职能。大型项目融资规模大、周期长，可以将公共租赁住房项目包括未来几年的建设进行打包，以BO T或TO T方式进行融资建设，在政府统筹指导与管理下进行建设与经营，或以BT方式让资金实力强的企业建设好后由政府回购并经营管理。但由于公共租赁住房投资大、经营利益小、收益周期长，再考虑到资金的时间价值等问题，可行性不大。BT方式虽然具有完成目标任务快等优势，政府依然要承担回购义务。

三、打破公共租赁住房投融资桎梏

公共租赁住房投融资难题是各地的共性问题，而以政府主导的集中建设也是其共性，公共租赁住房的筹建途径较为狭窄。破解公共租赁住房的投融资难题就要在对公共租赁住房特殊性理解的基础上，把脉其发展趋势，打破政府单一投资建设公共租赁住房的桎梏，大胆创新，以各种方式与优惠条件吸引社会资金参与，促进公共租赁住房建设的健康发展。

1.冠名引资策略。由于公共租赁住房具有公益性、非营利性、保障性等特征，且其选址通常为交通便利，经济发展较好、外来务工人员集中的地方，所以是具有特色的标志性建筑，完全具有以冠名引资的方式建设的条件。应认真策划，与知名品牌企业进行洽谈，以企业或产品来冠名，并可附加其他条件，如可以在当地媒体免费宣传、提供政府部门长期集中福利消费其产品等优惠条件等，最大限度地平衡其收益。

2.限期可交易策略。即突破公共租赁住房“只租不售”的限制，推出“长期租赁、到期上市”的方式实施建设和经营，由政府出让土地、房地产建成后若干年作为公共租赁住房使用，到期后可转化为商品房上市销售。因为从长远来看，如果商品房房价得以有效控制，公共租赁住房的需求量必然下降甚至最终走向消亡，公共租赁住房上市交易的目的完全可以达到，这一策略也正好平衡了开发企业由于公共租赁住房收益小、周期长带来的损失。

3.补偿性开发策略。由于公共租赁住房的诸多局限性，开发企业不愿意投资经营，民间资本难以发挥作用，政府可以提供补偿性条件，如将本地开发企业的工业用地转变为商业用地，开发完成后移交部分房源作为公共租赁住房。对于外地企业，可以以土地出让金及其他税费减免等方式予以补偿，鼓励开发公共租赁住房。

4.分散筹资策略。即由政府集中投资的方式转变为多方联动投资，如由政府提供土地、规划设计部门进行规划设计、几家大型企业共同出资建设，建成后提供一定的房源作为该出资方的外来务工人员、新就业人员住房使用。也可以由政府牵头，本地区各企事业单位共同出资建设，形成全社会共建格局，这样虽然依然是财政承担，但避免了由市、区或县集中支付带来的财政压力，经营收益可以逐步按照出资额分配到相关单位。

5.配建策略。《南京市江宁区公共租赁住房保障实施细则》规定“在普通商品房建设规模达10万平方米以上的开发项目中配建公共租赁住房的，比例约占住宅总建筑面积的5%左右，其套型建筑面积控制在50平方米左右”。主管部门在土地出让前就将公共租赁住房的配建指标及基本生活设施的配备要求等作为土地出让的前置条件。这样一方面减轻了政府集中建设带来的财政压力，另一方面有利于构建和谐的生活氛围。

2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3. 9%。

二、二手住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0. 1%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3. 5%。

我国今年将进行多项土地制度改革试点工作

日前，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史表示，今年国土资源管理改革最重要的任务是组织开展各类改革探索和试点经验的总结、提炼和规范工作。特别是福建“三到位”、河南郑东新区“和谐拆迁”、广东“留地安置”、海南陵水农民自主实施征地拆迁等实践探索。重庆地票交易制度和成都统筹城乡土地管理制度改革经验，广东“三旧改造”等低效利用土地二次开发及节约集约试点经验等，也将进入总结阶段。今年还要“部署安排，新设一批改革试点”。主要包括在总结推广成都、佛山等地建设耕地保护补偿机制的经验基础上，在部分地区由省级人民政府审核同意并报国土资源部批准后开展集体建设用地建设租赁住房试点。力争启动中原经济区、义乌国际贸易综合改革试验区、沈阳经济区等配套土地管理制度改革，开展土地调控差别化政策试点探索。舻匕仓谩薄⒑D狭晁┟褡灾魇凳鞯夭鹎ǖ仁导剿鳌V厍斓仄苯灰字贫群统啥纪吵锍窍缤恋毓芾碇贫雀母锞椋愣叭筛脑臁钡鹊托Ю猛恋囟慰⒓敖谠技际缘憔榈龋步胱芙峤锥巍＝衲昊挂安渴鸢才牛律枰慌母锸缘恪薄V饕ㄔ谧芙嵬乒愠啥肌⒎鹕降鹊亟ㄉ韪乇；げ钩セ频木榛∩希诓糠值厍墒〖度嗣裾蠛送獠⒈ü磷试床颗己罂辜褰ㄉ栌玫亟ㄉ枳饬拮》渴缘恪Aφ舳性们⒁逦诠拭骋鬃酆细母锸匝榍⑸蜓艟们扰涮淄恋毓芾碇贫雀母铮雇恋氐骺夭畋鸹呤缘闾剿鳌

全国土地市场1月成交量同比下降逾五成

中国指数研究院数据显示，1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地推出3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。成交方面也同样低迷，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达7成，北京则为去年同期的1/3，广州缩水幅度更是达9成。

北京新购经适房不得上市交易

日前，《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》（下称《意见》），住房保障的多个环节均出台了新政策。今后，北京的廉租房、公租房、经适房、限价房这四种保障房将统一申请、审核、分配。新通过审核的经适房申请家庭如果购买经适房，将不得上市交易，确需转让的也将由住保部门回购。经适房、限价房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售。《意见》明确，北京将实施经适房封闭运行。经适房购房人如果通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的则应当退出，原经适房由住保部门回购。

上海：居住证满三年可购二套房政策叫停

近日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地产市场调控政策，完善上海市住房保障体系。文件明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。对于住房限售政策，上海表态严格执行。上海房管局也在官网上《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》表示，严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。同时，《通知》还明确了子女成年后购房的口径。

深圳新售保障房或仅限内部流转

深圳市住房和建设局近日起草完

深圳市住房和建设局近日起草完成的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(以下简称《纲要》)，正待市政府批准。根据《纲要》，今年深圳将推出建立保障性住房内部流转机制等十大改革创新举措。《纲要》显示，深圳计划探索建立保障性住房内部流转机制，对于新售出的保障房，买受人需转让的，应面向在册轮候家庭出售，实行内部循环、封闭运作。同时，在充分考虑深圳城市发展定位、财政承受能力、产业升级以及结构调整等因素的前提下，深圳将把住房保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，将保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。《纲要》还提出，要建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式；减少直至停止经济适用住房供应；大力发展公共租赁住房，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主。成的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(以下简称《纲要》)，正待市政府批准。根据《纲要》，今年深圳将推出建立保障性住房内部流转机制等十大改革创新举措。《纲要》显示，深圳计划探索建立保障性住房内部流转机制，对于新售出的保障房，买受人需转让的，应面向在册轮候家庭出售，实行内部循环、封闭运作。同时，在充分考虑深圳城市发展定位、财政承受能力、产业升级以及结构调整等因素的前提下，深圳将把住房保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，将保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。《纲要》还提出，要建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式；减少直至停止经济适用住房供应；大力发展公共租赁住房，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主。

浙江公布征地补偿最低保护标准

日前，浙江省公布全省征地补偿最低保护标准，并要求所辖市、县（市、区）政府根据当地实际情况，对征地补偿标准进行重新公布或调整，在当地主要新闻媒体上向社会公布。公布的全省征地补偿最低保护标准为：实行征地区片综合价补偿的，征收耕地的区片综合价不低于3万元／亩；实行统一年产值倍数法补偿的，征收耕地的统一年产值不低于1800元／亩，补偿倍数不低于16倍，补偿标准不低于2. 88万元／亩。浙江省政府相关负责人表示，全省征地补偿最低保护标准由土地补偿费和安置补助费组成，不含青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据实际需要调整征地补偿标准的市、县（市、区），须对新拟订的征地补偿标准组织听证，广泛听取社会各界和群众的意见。憬既≌鞯夭钩プ畹捅；け曜迹⒁笏绞小⑾兀ㄊ小⑶莸钡厥导是榭觯哉鞯夭钩ケ曜冀兄匦鹿蓟虻髡诘钡刂饕挛琶教迳舷蛏缁峁肌9嫉娜≌鞯夭钩プ畹捅；け曜嘉菏敌姓鞯厍酆霞鄄钩サ模魇崭氐那酆霞鄄坏陀万元／亩；实行统一年产值倍数法补偿的，征收耕地的统一年产值不低于1800元／亩，补偿倍数不低于16倍，补偿标准不低于2. 88万元／亩。浙江省政府相关负责人表示，全省征地补偿最低保护标准由土地补偿费和安置补助费组成，不含青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据实际需要调整征地补偿标准的市、县（市、区），须对新拟订的征地补偿标准组织听证，广泛听取社会各界和群众的意见。

广州保障房建设使用高科技和信息化手段

目前，广州保障房建设使用了高科技和信息化手段，如为混凝土植入芯片、对项目的施工过程实行全程视频监控等。据悉，广州保障房建设信息化管理的做法在全国尚属首创。通过混凝土生产过程的实时监控，直接获得每一车、每一槽混凝土生产真实配比数据，并实时上传市质检站，确保生产实际配比与设计配比一致，杜绝混凝土生产出现偷工减料现象。在混凝土试块中植入RFID芯片，实现混凝土试块在制作、运送和检测过程中的全程追踪，确保试件的真实性和检测报告的有效性。

石首市加快推进住房保障工作五措施

湖北省石首市房产管理局建管并举，加快推进住房保障工作。一是完善政策，确保项目实施。建立了具有石首特色的住房保障机制，编制了石首市“十二五”保障性安居工程建设规划和多项配套政策。二是积极探索，确保资金投入。近年来，各级财政累计投资1. 15亿元，其中上级项目资金7038万元，地方财政配套4462万元。三是优先安排，确保土地供给。政府供应保障性住房建设用地120亩。在用地选址上，将保障性住房安排在交通相对便利、市政设施和公共服务设施配套较为完善的城市中心区。四是从严监督，确保工程进度。在工程项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，按照有关标准和要求，加强设施配套和质量监管。五是规范管理，建立健全机制。建立住房保障对象信息库，建立健全住房保障资格三级审核、两次公示制度。

秦虹：坚持宏观调控楼市，长期短期都不动摇

住建部政策研究中心主任秦虹表示，“中央确定了今年的政策基调，我们所有的相关政策均应该符合这样的政策基调。坚持宏观调控，无论长期短期都不会动摇。”秦虹认为，从当前来看，房地产市场调控持续将近两年，其成果已经很明显。根据去年执行限购的40多个大中城市住房成交量数据可以看出：这些城市“投资和投机性需求已经被挤出市场”，同时这些“原本房价上涨过快的城市”房价上涨趋势已经得到有效控制。这是经过将近两年的市场调控所取得的结果，当前阶段需要巩固这些调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，与当前和长远的房地产市场发展形势密切相关。今年房地产市场政策趋势已经明确，一方面要继续控制房地产市场的供应需求，减少影响房地产发展的不健康因素；另一方面还要支持鼓励普通商品房的购买和建设，把保障性住房建设逐步落实到位。

公租房的管理政策篇7

[关键词]政策性租赁;住房租赁市场;发展现状

[中图分类号]F299 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)45-0127-01

1 住房租赁市场普遍存在的问题

1.1 普遍的制度性缺失,造成重买轻租

1998年,全国城镇停止住房实物分配,逐步实行货币分配,我国的住房政策存在着普遍的制度性缺失――鼓励通过购买方式,解决住房问题为主,银行提供的个人住房贷款大大加快这一进程。由于缺乏针对租赁住房的金融支持,开发企业为了尽快回笼投入资金,新建商品房只售不租。政策性住房绝大部分也采取出售方式,各城市的廉租房供给很少,给租赁住房的消费者补贴很少,使得住房支付能力不足的家庭缺乏选择租赁住房的机会。正是这种住房政策,导致了我国在很长一段时间内住房消费以购买为主要形式,这实质上是制度性安排的结果。

1.2 市场化的住房租赁供应主要由个人提供,缺少机构投资者

除有少量的廉租房供应外,各城市目前租赁住房的供应除了原有的公有住房由政府和单位以极低租金出租给个人外,主要是由个人以市场租金提供,机构投资者进行住房租赁经营的很少。在产品供应上主要是已售公房和少量商品房。在户型结构、设施配备、小区配套、物业管理等方面,都不能满足租赁者的需求,市场缺乏长期稳定的租赁住房提供者,规范化和规模化租赁住房小区很少。

1.3 住房租赁缺乏监管

具体表现为:①租赁行为不规范,租赁合同责任约定不明,租金、租期得不到保证,租户没有安全感,租赁纠纷多;②大多数私房租赁以隐形市场形式出现,税收流失严重;③一些从事房屋租赁业务的中介公司经营行为不规范,少数中介公司骗取中介费,挪用租金,造成很坏的社会影响;④存在较大社会隐患。

2 主要城市探索政策性租赁住房存在的问题分析

2.1 缺乏市场机构投资者参与,政府包袱过重

由于金融、税收等支持政策的缺失,限制了市场机构投资者进入,导致租赁体系建设无法规模化、市场化。政府在政策性租赁住房的建设中承担过多职能、包袱过重,供应规模受到限制,不能满足需求。而已有研究表明,政府不应是租赁住房的主导供应者,大部分供应应该来自私营部门。

2.2 管理措施及管理手段有待加强

各城市虽然针对户型标准、准入退出机制、租金方案等进行了研究与设计,但在实际操作中,还是在不同程度上出现了寻租、拒绝缴纳房租、清退难等现象,这些问题表明了管理措施及管理手段在政策设计中的重要性,值得注意。

3 其他城市经验与借鉴

面对上述租赁市场存在的问题,近年来国内许多城市纷纷开始探索政策性租赁住房,比如,厦门的社会保障性租赁房、福州的经济租赁房、深圳的公共租赁住房、杭州的经济适用租赁住房、天津的经济租赁房、青岛的政策性租赁住房。虽然各城市的叫法不同,但从本质来看,都是以住房租赁形式、主要以满足城市中低收入住房困难家庭住房消费需求为目的,并且主要都是面向没有能力购买经济适用房、又不符合廉租住房保障条件的户籍家庭,即第一类夹心层人群。

公租房的管理政策篇8

关键词：公租房；有序退出；对策建议

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）16-0180-02

实施公租房是党和政府改善民生的一项重大战略举措，深得普通民众的欢迎和认同。公租房是公共租赁房的简称。所谓公共租赁房，是指通过政府或政府委托的机构，按照低于市场价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的惠民租房补贴。公租房是对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有。公租房的这一属性决定了公租房改善民生的惠民性，并在建立有效的准入机制的同时必须配套相应的有效退出机制。当前我国的公租房建设和运行无疑取得了良好的效果，有效地解决了广大困难群体的住房难问题。然而，随着公租房进程的推进和深入发展，公租房的无序退出问题日益凸显，出现了开着宝马申请和出租公租房的种种乱象，如何建立科学、合理、有效的退出机制成为当务之急。

一、公租房退出机制的存在问题

目前，尽管我国不少大中型城市和地区已经提出了相应的公租房退出政策，但并未达到其预想的效果。究其原因，在于这些退出机制中也存在着不少问题。

（一）信息缺乏公开性、透明性

公租房的有效退出是一个公开透明过程，在这个过程中涉及到各种信息，比如公租房退出条件、退出程序等等，这些信息能否做到公开、透明是保障公租房退出机制顺利运行的一个必要前提条件。然而，在现实状况中，目前我国各地公租房退出机制当中关于退出条件、退出程序等的信息往往是遮遮掩掩、不够公开、不够透明。这种做法不仅使承租者担心自己被“清退”，也使得被“清退者”怀疑管理部门做法的公正、公平，这使得公租房的退出是难上加难。

（二）信息缺乏准确性、真实性

公租房的信息公开化和透明化是影响公租房退出的前提，而确保这些信息的准确性和真实性是影响公租房退出的基础性条件。在公租房的退出机制中，影响承租者退出条件的因素包括家庭收入、住房面积等，一旦这些条件超过限制就会被“清退”；与此同时，我国实行的是个人及家庭收入、资产定期申报制度。在这种制度下就很容易出现谎报、瞒报状况，进而影响到公租房退出信息的准确性和真实性，增加了公租房有序退出的难度。因此，如何避免承租者谎报、瞒报个人、家庭信息成为当前影响公租房退出的关键因素，同时也是保障社会公平的必然要求。我国现行的公租房退出机制缺乏相应的惩罚性措施纵容了这种现象的滋生，也阻碍了公租房的有效退出，影响了公租房保障的实现。

（三）缺乏法律制度的有效监管

有效的法律制度是保障一切社会发展有序性和科学性的法律依据。当“依法治国”纳入我国的基本国策之后，让一切社会保障性措施在“良法”与“善治”的大环境下实施，是实现社会公平正义的关键所在。目前，在我国公众法律意识不足，法律无法在公众中树立威慑力与公信力，造成公众对退出机制认同度低。国家部委在制定法律法规时不够细致、准确，甚至缺乏大框架和思路。致使公共租赁房领域缺乏一部统一的大法，各种行政文件、部门规章颁布混乱，各地自成一派，条款颁布的部门杂乱，不免带来条款内容重复甚至相互冲突，进而又引发各部门相互推诿、扯皮，导致公共租房退出问题层出不穷。这些情况的深层次原因是政府部门缺乏依法治国的理念，过多地依赖行政手段，依靠行政命令而非法律来执政。从《住房保障法》由一开始的法律降格到条例可看出，政府仍以行政观念执政为重，倾向选择灵活易变、较少约束的行政命令，有些部门甚至扭曲正式规则，有法不依，非要用行政手段谋取私利，这是公共租房退出过程中执法混乱的重要原因。

（四）相关政府部门的不够作为、乱作为

相关政府部门是国家行政命令、政策法规执行和贯彻过程中最为关键的环节。在河南兰考考察调研时就曾指出，为民服务，重在解决“最后一公里”的问题，要努力实现联系服务群众“零距离”。而基层地方政府正是打通为人民服务“最后一公里”的主力。因此，相关基层地方政府的不作为将会阻碍各种社会保障性措施的实施。当前，我国的公租房退出机制中，有许多地方政府不作为，甚至乱作为。由于公租房具有房租廉价、政府主导等特点，这就使得一些地方政府官员钻国家政策法令的空子，产生了许多寻租、骗租的现象。地方政府的这种失职、渎职的做法不但影响了公租房的合理退出，甚至损害了政府的公信力，这也是导致公租房退出困难的重要原因。

二、公租房有序退出机制的有效对策

（一）切实建立信息公开透明制度

2012年住房和城乡建设部在《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》中要求各地住建部门做好信息公开工作，主动接受社会监督。信息不公开者，将被约谈、问责，的将被依法追究法律责任。尽管这种通知和要求对于提升公租房信息的公开度和透明度有一定的效用，但也只能起到一种暂时性的督促作用。因此，要保证信息真正的公开化、透明化，必须建立完善的信息公开制度。首先，要建立健全政府信息主动公开制度，明确政府信息公开的职责、内容、程序、方式和时限要求。政府通过主动公布各种相关信息，使得承租者能够做到及时了解到政府的各种政策、法令的更新和变化，配合政府部门完善公租房的各项管理工作，进而保障公租房退出机制的顺利运行。其次，要建立健全政府信息协调机制。的政府信息涉及其他行政机关的，机关在公开该政府信息前，应当与所涉及的其他行政机关进行沟通、确认，保证公开的政府信息准确一致。最后，要建立健全政府新闻和新闻发言人制度，增强政府信息的主动性和权威性。政府通过这些形式信息，一方面可以使承租者准确了解政府部门的权威性信息，另一方面也有利于提升政府公信力，保障公租房退出的各项措施的顺利实施。

（二）切实建立精准信息的核查制度

首先，要建立精准公租房相关信息的收集和采集制度。改变原来单一的个人财产申报制度，增加专门的家庭财产和收入信息的采集部门，为每一位承租户建立个人信息档案，及时更新个人信息，保证每一位承租户的个人信息的真实性。其次，要建立周密的信息反馈制度。设立多种渠道完善个人信息的反馈核查，当政府公布的个人信息与承租户的实际情况出现差别时，承租户可以通过这些渠道及时有效地对自己的收入、财产等信息进行有效的反馈，协助管理者提升信息的准确性。最后，要建立科学的后期督查制度。政府可以联合其他相关部门，实现个人信息的集中管理和信息共享，建立覆盖全社会的个人信息管理系统。利用电子计算机和互联网管理的现代方式，提高对公租房个人信用信息的后期监管力度，切实保证公租房个人信息的准确性和真实性。

（三）切实加大法治监管的有效力度

首先，要制定公租房管理的法律法规细则。从法律层面上更加清晰、明确的规定公租房的保障的范围、保障的标准、退出机制、管理及监督机构的职责等，并适时出台一些配套制度和规定，对公租房的申请条件、租金标准、补贴标准、退出管理等进行细化。对违法违规行为的处罚规定要更加详细，具体的处理程序也要提高针对性，使得公租房政策和法规更具操作性。其次，要完善法律监督体系。在细化公租房管理的相关法律的同时，要完善针对公租房管理者的法律监督体系。一方面通过完善实体法监督政府部门的管理职能，避免失职、渎职；另一方面通过司法监督的完善来督促政府管理部门依法行政，杜绝管理部门的“监守自盗”。最后，要加大惩罚力度，提高违法违规成本。对于管理者存在利用权力进行寻租，将受到开除公职，移交法办等处理。而对于存在隐瞒、欺瞒行为的申请者或租住户，将给与取消租赁资格、追缴违法所得、高额罚款等惩罚。只有以高强度的惩罚措施提高住户的违法违规成本，才能有效地遏制违法违规行为的发生。

公租房的管理政策篇9

【关键词】保障房；退出模式；多元化模式

【项目】天津市2012年度哲学社会科学规划课题“关于我市保障性住房后续管理问题研究”（项目编码：TJGL12-014）阶段性成果。

【中图分类号】F8 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）03-0121-3

保障性安居工程建设是“十二五”期间满足城乡居民基本住房需求，完善中国住房保障体系，实现“居者有其屋”目标的核心工作。现阶段，中国保障房建设的关注焦点主要集中在如何通过加大保障房的增量供给，满足保障房的现实需求。但相对而言，对于被保障人从保障房体系当中退出问题的关注程度还较低，相关政策也尚待完善。退出机制的运转不畅导致存量保障房良性周转效率低下，资源再配置体系失灵，间接加大了对于保障房增量供给的过度依赖和国家的财政负担。因此，完善中国保障房退出政策是缓解保障房供需矛盾，节约社会资源，提高资源利用效率的关键。

一、现有保障房退出模式

现阶段，中国保障房体系主要由经济适用房、廉租房和公共租赁住房三部分组成，相关的退出政策主要体现在2007年颁布实施的《经济适用房管理办法》、2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2012年颁布实施的《公共租赁住房管理办法》，以及相关地方性法规之中。

经济适用房的主要保障对象是家庭收入符合当地政府划定的低收入家庭收入标准，且无房或现住房面积低于当地政府规定住房困难标准的城镇居民。购买经济适用房之后，购房人将拥有经济适用房的有限产权。一般情况下，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。经济适用房的现行退出模式主要有两种：其一，政府回购，主要针对购买经济适用房之后又购买其他住房的购房人，以及购买经济适用住房满5年，并补齐届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的购房人；其二，购房人拥有完全产权，主要针对按照政府所确定标准向政府交纳土地收益等相关价款后的购房人。现行经济适用房退出路径如图1所示。

廉租房的主要保障对象是符合当地政府规定的住房困难的最低收入家庭，其保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。享受廉租房保障的承租人不拥有房屋的产权。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定了六种住房保障机构收回廉租房的行为，可归纳为三种退出模式：其一，超出收入标准退出，即因家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准不再享受廉租房政策；其二，居住面积超出标准退出，即因家庭人数减少或住房面积增加导致的人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准不再享受廉租房政策；其三，违规退出，即因将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途，未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况不再享受廉租房政策。现行廉租房退出路径如图2所示。

公共租赁住房的保障对象是经济能力高于廉租房但低于经济适用房的家庭，以及在当地稳定就业并达到一定年限的外来务工人员。与廉租房相似，公共租赁住房的承租人也不拥有房屋的产权。公共租赁住房现有三种退出模式：其一，以其他形式获得住房退出，主要包括租赁期内承租或者承购其他保障性住房或者租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房；其二，期满解约退出，即租期届满不在申请或者因收入水平增加不再符合续租条件的承租人；其三，违规退出，即因转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房，改变所承租公共租赁住房用途，破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，在公共租赁住房内从事违法活动及无正当理由连续6个月以上闲置而退出。现行公共租赁住房退出路径如图3所示。

二、保障房退出政策的现存问题

（一）“鼓励性”退出条款导致“奖懒罚勤”。保障性住房是主要针对生活困难的低收入群体的临时性住房保障措施，政策的根本还是应当鼓励被保障人通过自身努力提高收入退出保障房体系，实现保障房的存量循环。现行政策制定了相应的“鼓励性”退出条款，如《经济适用房管理办法》和《公共租赁住房管理办法》分别规定了被保障人购买其他住房之后，政府有权回购经济适用房，或要求承租人腾退公共租赁住房。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》也对家庭收入超标家庭须退出廉租房保障做出了详尽规定。但是，现行“鼓励性”退出条款最终将导致被保障人行为上的“逆向选择”，客观上产生“奖懒罚勤”的作用。也就是说，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度与自身实际被保障程度成反比。现行政策可能导致两个结果：被保障人要么放弃努力使自己长期停留在保障房福利体系之内，要么隐瞒真实收入或其他房产，免于退出保障房福利体系。

（二）“惩罚性”退出条款未能规避“道德风险”。所谓“道德风险”是指在信息不对称条件下，契约的乙方（通常为人）利用其信息优势采取契约的甲方（通常为委托人）无法观测或监督的行动，导致甲方利益损失的现象。“道德风险”是行为人基于逐利动机最大限度增进自身效用而损害他人利益的行动。在存在“道德风险”时，即使均衡是存在的，行为结果对于社会也是无效率的。为了避免被保障人“道德风险”行为的发生，现行廉租房和公共租赁住房政策都明确规定了“惩罚性”退出条款，经济适用房政策也将违规出租等行为明确界定为违规。但关键问题是，即使被保障人的违规行为可被观测和监督，但如果其成本超出住房保障机构能够通过阻止被保障人违规行为所获得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考虑放弃监督行为。例如，2011年中国之声相关报道显示，北京市部分小区有将近7成经济适用房被出租，租赁双方仅仅过签订租住双方协议便可完成经济适用房出租行为。由于根本无需北京市建委备案，政府相关部门也就无从监管，只能任由被保障人“道德风险”行为的发生，造成住房保障资源的极大浪费。即使一种较好的情况，住房保障机构能够通过监管发现被保障人的违规行为并迫使其退出保障体系，大量资源也会浪费在监管和后续诉讼过程中。因此，现行保障房所规定的违规退出模式在理论上是成立的，但在现实中是较难实现的。

（三）退出标准规定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本来具有价值的资源或财产，由于产权安排不明，导致其价值下降并引起社会福利损失的经济现象。从经济学角度分析，保障房制度的本质是对资产进行的价格管制。其中，经济适用房是对房屋售价的管制，廉租房和公共租赁住房是对房屋租金的管制。因此，经济适用房购置价格必然低于市场出清条件下的均衡价格，均衡价格与管制价格之差就形成了经济适用房的“非专有收入”。同理，廉租房或公共租赁住房的实付租金必然也低于市场出清条件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租赁住房的“非专有收入”。现行保障房退出政策试图对这部分“非专有收入”进行明晰界定，如《经济适用房管理办法》规定了对于购买期满5年的经济适用房，被保障人须按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。但是，在实际操作层面，须补足的价差标准如何界定并未形成统一标准。北京市和天津市经济适用房管理办法的退出条款规定：“购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”；上海市的退出条款规定：“原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让”。关键问题是，房屋价格具有不可比较性，即使是相同地段的住房由于朝向、楼层等方面的差异也是“一房一价”。因此，保障房退出时间点上的“普通商品住房”参照标准如何选择，“一定比例”以多少为合适等关键问题都难以清晰划定。当事双方必然都想对这部分“非专有收入”进行争夺：被保障人必然采用寻租等行为期望尽可能低估参照标的价格以占有更多“非专有收入”；住房保障机构如果没有被寻租，也必然期望高估参照标的以保障自身权益。其结果将引致租值消散，进而产生福利损耗。

三、多元化退出模式的改革构想

保障房退出政策现存问题产生的根本原因在于其特殊的产权属性。制度经济学观点认为，即使在完全竞争市场条件下，也只有在对产权进行明确界定后，市场配置资源的效力才能有效发挥。一旦产权被置于公共领域（公共物品问题），或部分被其他产权主体所占有（外部性问题），资源的配置机制就会失灵。正如前文分析，被保障人对经济适用房仅拥有部分产权，剩余产权归属住房保障机构，且剩余产权的购买金额尚缺乏统一度量标准，从而为寻租行为的出现提供了空间。租赁廉租房和公共租赁住房的被保障人对承租住房无任何产权，基于逐利的行为动机自然倾向于对于承租住房的过度甚至损害性使用。并且，基于信息不对称和交易成本等考虑，住房保障机构也很难做到对被保障人行为的完全监管。因此，问题的解决可从产权视角着手，通过建立多元化的保障房退出模式实现保障房产权的合理让渡，最终实现住房保障机构与被保障人之间关系上的激励相容。

（一）经济适用房多元化退出模式的改革构想。经济适用房退出模式改革的基本构想是在将经济适用房产权进行等额划分基础上，以经济适用房建设开发成本为最低产权支付点，通过容许被保障人在特定时间范围内根据自身实际通过逐步购买房屋剩余产权形式，实现经济适用房产权由住房保障机构到被保障人的逐步让渡。被保障人拥有完全产权后，经济适用房性质自动转化为普通商品房，可自由上市流通。

例如，某套经济适用房的建设开发成本为T，开发当期同地段商品房的售价为S，必然存在S>T。以m（如1万元）作为产权分割基准，则该套经济适用房的产权被分割为■等份。被保障人至少需要支付该房屋的建设开发成本T，才能够获得房屋的居住权。当然，被保障人亦可支付一个大于的购买价格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人拥有的产权份额就越高。对于一个首次支付购房款的经济适用房被保障人，剩余的■部分产权归属住房保障机构所有，此时的经济适用房不能流通。被保障人可以选择不同的分期付款方式在不同的时间期限内购买剩余产权，每年支付金额越高，获取完全产权的时间就越短。

如图4所示，线①表示被保障人初始支付了一个高于经济适用房建设开发成本的房款，并且之后每年支付一个较高的分期付款金额，可在较短时间内获得经济适用房的完全产权。线②意味着被保障人支付了一个与线①一样的初始房款，但之后每年支付一个较低的分期付款金额，将在稍长的时间内获得完全产权。线③意味着被保障人选择在支付初始房款之后延迟t年开始支付剩余房款，将在更长的时间内才能获得完全产权。线④意味着被保障人仅支付了最低的经济适用房建设开发成本，并延迟t年开始分期支付剩余房款购买剩余产权，将在相当长的时间内获得完全产权。线⑤意味着被保障人仅选择支付最低的建设开发成本T，并不再支付剩余房款，将不能获得经济适用房的完全产权，也就不能转化为商品住房进行流转。

被保障人可依据自身实际，自由选择经济适用房完全产权获取方式。同时，由于完全产权价值在购房之初已明确，且通过产权分割和被保障人自身选择将产权关系在被保障人和住房保障机构之间予以清晰界定，因退出标准规定不明导致的“租值消散”问题可有效解决。同时，住房保障机构获取的经济适用房产权让渡收益可作为新建保障房的资金来源，间接实现了存量资源的有效流转。

（二）廉租房和公共租赁住房多元化退出模式的改革构想。廉租房和公共租赁住房退出政策改革的基本构想是设计多元化租金支付模式，解决房屋供需双方由于激励不相容而产生的“奖懒罚勤”和“道德风险”问题。具体来讲，对于生活确实困难且未来亦无改善可能的被保障人，将继续维持原有廉租房政策。除特殊原因，其租赁的廉租房将不产生退出问题。对于具有一定现期或即期支付能力的廉租房和公共租赁住房被保障人，可借鉴融资租赁模式，设计多元化的租金支付标准和退出模式供被保障人选择。被保障人选择的支付租金越高，其获得租住住房完全产权的年限也就越短。

例如，保障机构以S的金额收购某套住房作为公共租赁住房的房源。对于生活确实困难的被保障人可选择支付最低租金H，H大致相当于当前廉租房或公共租赁住房的一般租金。此时，被保障人将不能获得承租住房的任何产权。对于具有一定支付能力的被保障人，亦可选择高于H的租金L，其可在第■年获得房屋的完全产权。该被保障人如果选择支付租金nH（n>1），则其可提前■年获得承租住房的完全产权。

多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益与承租住房的使用行为紧密结合，即可缓解被保障人因产权不明导致的“道德风险”，也可减少现有退出政策所引致的“奖懒罚勤”现象。同时，由于多元化退出模式下住房保障机构收取的租金高于现行政策租金收益，也可在一定程度上缓解保障房建设资金不足问题。

本质上讲，多元化的廉租房和公共租赁住房租金支付和多元化的经济适用房购买模式都是以激励相容为目标，以明确房屋产权为手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折旧、资金的时间成本、多元化退出模式之间的转换等细节工作的基础上，辅之以其他相关政策配合，可有效提高保障房退出效率，进一步实现存量资源的优化利用。

【参考文献】

[1]艾建国，陈泓冰，鲁璐.保障房退出机制研究[J].城市问题，2012（2）.

公租房的管理政策篇10

工具随着城市化的稳步推进,许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨,价格已经偏离了理性的轨道,不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准,购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇,也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多,包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润,还有投机者的大肆炒作等因素,但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多,而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分,然而由于长期以来过分忽略其作用,而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控,政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控?采取何种手段?这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制,其对调控对象具有显着的激励和刺激作用,透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发,作出符合政府政策意图的选择,从而实现房地产资源的合理配置,因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一,必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1.“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善,地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求,土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是,地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后,为获取高额的垄断利润,基本上都是对土地进行商业开发,他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展,因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变,导致了房地产市场“跛足”而行。

2.住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式,实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房,并以低价出租给中低收入者,货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭,由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点:实物补贴有利于增加住房供给,缓解住房短缺问题,但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便,尊重消费者的自主选择,能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金,被补贴对象也很容易将补贴挪作他用,使得补贴效果大打折扣。

目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有:首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损,住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题,不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合,但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学,需要继续加以改善,如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法,没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素,外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面,货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知,可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言,由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度,不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。

3.与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。

目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策,在财税(2008)24号文件中提到:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。最近,由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出:对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果,然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素,住房出租的税费依然偏高。其次,对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除,这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。

4.住房租赁市场管理混乱,税源流失十分严重。

首先,住房租赁市场出租登记备案制度不健全,租赁方式又非常多样,其中口头交易占相当一部分,住房租赁的黑市交易盛行。其次,税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅,缺乏一个统一的信息交流平台,未能实现资源共享。再次,缺乏专业的租赁服务公司的管理,住房租赁呈现分散化、非规范化的特点,各种虚假的交易信息横行,欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种,对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视,相关部门也没有制定市场租金指导价,而且对偷漏税的处罚措施执行不到位,导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。

住房租赁市场管理的混乱不堪,扰乱了市场交易秩序,违背公平竞争原则,这不仅给税收征管带来了很大难度,而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。

3促进住房租赁市场发展的财税政策建议

1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制,建立以财政预算为主的多渠道资金来源,财政部门根据项目建设进度,如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中,避免出现贫民窟,还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督,不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当,周边基础设施和公共服务要完善,不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现,在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法,鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房,建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租,财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与,可以由财政承担贴息,支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。

同时为了加强对财政资金使用的监管,提高财政资金使用效益,应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作,对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。

为了突出反映公共租赁房建设的社会效益,在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门,以加强绩效评价结果的应用,将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。

2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看,地方税的主体税种应该是房地产保有税,应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税,对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合,把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合,目前存在着不同的意见,争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续,有一点毋庸置疑,开征房地产保有税后,地方政府获得了可持续性的税源,财源建设有了保证,对“土地财政”的依赖程度会降低,建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后,流通环节税收负担减少,房屋持有成本增加,可以使高企的房价得到抑制,同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担,这将降低住房空置率,使得租赁市场上的房源增加,带来住房租赁市场的繁荣。

3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围,将申请标准定为常住人口,以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群,如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体,加强对准入、监管到退出的一系列管理,在定期审查的基础上,进行随时抽查,进行动态监管。

在实物补贴的基础上,加大货币补贴的力度,待条件成熟后再减少实物补贴,目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式,充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度,各地区因地制宜地(主要结合当地平均收入水平和一般住房条件)制定“标准住房保障线”,恰好达到这一收入水平获得标准住房保障,高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加,确定住房保障水平之后,按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用,可以采取发放住房券的形式,也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况,审核通过后,政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度,在一定时期内不再受理其补贴申请,并将其行为公之于众,使其在办理其他经济事项时受到限制,如申请贷款、办理保险等,增加其失信违规的成本。

4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业,其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税;企业用于住房租赁的房屋用地,免征城镇土地使用税,免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧,对其应纳税所得额适用20%的优惠税率,对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠,出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。