公租房管理方案十篇

公租房管理方案篇1

一、指导思想

为了加强和规范行政事业单位公有房产出租管理，合理配置和有效利用国有资产，提高国有资产使用效益，确保国有资产保值增值，实现规范统一管理。

二、基本原则

1.全区各行政事业单位出租、闲置房产全部登记，交由国资办统一管理，同时将房产的相关证件资料交国资办保管。

2.各行政事业单位对交接的房产做好排查和梳理，指派专人负责房产移交工作，确保无任何纠纷，交接后如发现遗留问题，由原单位负责解决。

3.出租协议到期的房产由接收单位办理公开招租事宜，未到期的出租房产继续履行原协议至期满。如有拟转做办公用房或其他用途的房产，原单位向区政府提出申请，批准后方可实施。

三、交接内容和步骤

（一）房产交接所需资料。

1.房产的产权证及土地证原件，无证的房产提供书面说明。

2.房产出租协议原件（含到期和未到期）、未到期出租房产现承租人身份证复印件、营业执照复印件各1份。

3.有关房产的书面说明，如欠缴租金、房产纠纷、历史遗留、是否危房及其他需要说明的问题。

（二）交接步骤分两个阶段。

1.材料准备阶段：3月1日--3月11日，各单位按照实施方案要求准备交接所需提供的相关资料。

2.具体交接阶段：3月12--3月31日，区国资办、监察局、审计局组成三个接收小组，对各单位出租房产进行逐一核查接收，包括房产、产权证等相关资料的审核验收。

四、保障措施

1.加强领导，提高认识。成立行政事业单位公有房产出租统一管理工作领导小组，领导小组办公室设在区国资办，办公室主任由国资办

各部门要高度重视，精心组织，周密部署，认真履行职责，保证房产出租统一管理按规定时限完成。

2.明确责任，密切配合。各行政事业单位及其主管部门是本项工作的第一责任人，单位领导要认真组织落实好出租房产交接的准备工作，按要求如实填写交接表，提供相关资料，与接收单位密切配合，保证交接工作的顺利进行。

区国资办负责各单位房产的接收管理工作，并督促房管所做好具体实施。

公租房管理方案篇2

一、理论基础

在进行课题研究之前，对于房屋实际情况进行了调查，分别从出租租金收入纳税情况和纳税税目情况两个方面收集资料。下面针对于这两个方面，将分别进行阐述说明。

(一)出租租金纳税情况现今市场存在一种普遍的投资方式，即企业将闲置的房屋对外出租。房屋出租业务主要缴纳营业税和房产税。具体规定为:按租金收入的5%计算缴纳营业税;按租金收入的12%计算缴纳房产税。另出租合同还需按照1‰缴纳印花税。可见,房产税与营业税的计税依据都是租金收入,且税负较重。因此,企业对于房屋出租业务进行综合的税收筹划意义重大。

(二)纳税税目包含房产税、营业税、营业税金及附加、印花税房产税：是以房屋为征税对象，以房价或出租租金收入为征收依据。如自用房以房价为计税依据，在会计核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。如出租房产以租金收入为计税依据，在会计核算时，需要区分纯租金收入（不包括，水电费等）。根据税法规定，自用房产，房产税实行从价计征，按房产原值一次减除30%后的余值为计税依据，税率1.2%；出租房产，房产税实行从租计征，以房产租金收入为计税依据，税率12%。其中，出租房产税计算：年租金收入×12%，自用房产税计算＝房产原值×（1-30%）×1.2%（江苏省比率30%）。房产税的征税对象是房产。所谓房产，是有屋面和围护结构，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

二、平衡点

年租金收入×12%=房产原值×（1-30%）×1.2%年租金收入/房产原值=0.07，即年租金收入＝7％*房产原值当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税,当年租金收入低于房产原值的7%时,租赁房产交纳的房产税小于自用房产交纳的房产税。

三、节税途径分析

途径一：房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划不要在合同中约定免租期，可以摊到每月租金中计算（根据税法规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税）。途径二：结合某些客户，可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划。房产租赁行为除缴纳营业税外，需按房产租赁收入为计税依据，税率12%计征房产税，仓储保管行为缴纳5％的营业税，房产税按照自用规则缴纳。途径三：将房屋租金分为二块，租金、物业费的纳税筹划。租金缴纳5％营业税及12％房产税，物业费只缴纳5％营业税。途径四：改变水电费等费用支付方式的纳税筹划承租企业自行支付或由出租企业代收代缴，出租房屋的水电费，燃气费等，那么出租企业实际得到的租金不变，但由于降低了营业税、房产税的税基，因此税负随之降低。途径五：变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划企业以房产与其他单位联营，共担风险，共享利润就可以避免缴纳营业税，按自用房缴纳房产税。如果房屋权属没有转移，该企业按从租计征方式征收房产税，还需要按照租金收入缴纳营业税因此变房屋出租业务为联营业务税负随之降低。途径六：转租房产，因为转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。(上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知，沪地税地[1996]42号1996年7月18日；浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知，浙地税函[2002]257号2002年8月28日)具体案例分析：途径一：房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元（1-2月份免租金，3-12月份每月2400元），房屋原值100,000元。方案1：有免租期，正常1-2月份房产税＝（100,000*70％*1.2％）/12*2＝140元，3-12月份按租金计算房税＝24000*12％＝2,880。方案2：没有免租期，可以摊到每月租金中计算，只需要交纳租金计算的房产税2880。方案2比方案1节约了免租期从价征收的房产税140元，营业税不变＝24000*5％＝1200，税金总计减少140元。途径二：结合某些客户，可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元。如果上述租金合同改为仓储代为保管合同（假设没有免租期），年租金收入24000>7％*100,000,故当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税。方案1：房产税2880元，营业税1200元。方案2：房产税100000*70％*1.2％＝840营业税24000*5％＝1200税金总计1200+840＝2040方案2比方案1节约了从价征收的房产税2040元，营业税不变＝24000*5％＝1200，税金总计减少了2040元。途径三：将房屋租金分为二块，租金、物业费的纳税筹划。甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元，将租金分成两块，租金（90％）、物业费（10％），即租金21600，物业费2400。方案1：没有分成两块前：房产税2880元，营业税1200元。方案2：分成两块后房产税＝21600*12％＝2592营业税＝21600*5％＝1080税金总计＝2592+1080＝3672，而物业公司物业费承担的营业税＝2400*5％＝120，即税金总计＝3792，比方案1节约房产税288，增加营业税不变，即税金总计减少了288。途径四：改变水电费等费用支付方式甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，出租企业承担水电燃气费4000元，房屋原值100,000元将年租金收入24000出租企业承担水电燃气费4000元，改为年租金收入20000元，承租方承担水电燃气费4000元。方案1：房产税24000*12％＝2880元营业税24000*5％＝1200元税金总计2880+1200＝4080元方案2：房产税20000*12％＝2400元营业税20000*5％＝1000元税金总计2400+1000＝3400元方案2比方案1节约了房产税480元，营业税200，税金总计减少680元。途径五：变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，出租企业承担水电燃气费4000元，房屋原值100,000元将租赁合同改为甲公司以联营方式投入乙公司房产，共担风险，共享利润。方案1：房产税24000*12％＝2880元营业税24000*5％＝1200元税金总计＝2880+1200＝4080元方案2：房产税100000*70％*1.2％＝840营业税免税金总计＝840元方案2比方案1节约了房产税2040元，营业税1200，税金总计减少3240元。途径六：转租行为的纳税筹划房屋所有人可以成立一个资产管理公司，将预出租的房产先以较低的价格b出租给该资产管理公司，然后由该资产管理公司按市场价格假设a出租。转租要全额缴纳营业税的，因此，该方案多出一道5%营业税，（a-b）12%＝(a+b)*5%，只有a>1.42b方案才可行。如果出租人是准备对精装修后房屋重新出租的话，可以先将毛坯房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行精装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理合法的，筹划风险很低。

四、制定对策

(1)签订合同时不要出现免租期，尽量把租金摊在每个月的房租里；(2)房屋的租赁行为改为仓储保管行为。(3)从房屋租金中分离出物业费；(4)房屋中不要包括水电费等其它费用，如确有其它费用单独列明收费项目及金额；(5)房屋租赁中应尽量区分房租及物品租赁费，不要全部计在房租中。(6)将房屋出租业务改为联营业务共担风险，共享利润。(7)成立资产管理公司将毛坯房以较低价格出租给资产管理公司后装修改造后再以市场价格对外出租。

五、结束语

公租房管理方案篇3

随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。

一、预售商品房按揭

按揭是英语"mortgage"一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。

预售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。

预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。

案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，起诉至法院。

此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。

案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲起诉至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。

此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则，解除合同，双方合理分担损失。

由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。

二、无效房屋租赁合同的认定及处理

房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，"下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。

应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲起诉乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲起诉至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。

司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而

被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。

笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。

房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。

对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。

三、落实私房政策遗留问题。

落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，文革期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。

我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于"左"的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。

对文革期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。

在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。

对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。

在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。

以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于"提高租金标准"，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定："住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策"，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定："房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定".如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。

总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做"案外工作"，如做住私房的承租人单位的工作，使

其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。

四、离婚案件中房屋纠纷的处理。

住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。

（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。

（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称"解答"）中规定："在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。"

在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定："对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。"但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。

（三）

部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据"解答"的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋"部分产权"的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1　双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2　公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。

五、拆迁纠纷的受理问题。

在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。

根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提起诉讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提起诉讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提起诉讼

的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提起诉讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提起诉讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提起诉讼的。

除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。

但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提起诉讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。

六、军产房问题。

所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民解放军总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。

关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。

根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。

军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷起诉至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。

人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。

公租房管理方案篇4

按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。

预售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。

案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，至法院。

此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。

案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。

此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则，解除合同，双方合理分担损失。

由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。

二、无效房屋租赁合同的认定及处理

房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，"下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。

司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。

笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。

房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。

对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。

三、落实私房政策遗留问题。

落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在

五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于"左"的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。对期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。

在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。

对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。

在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于"提高租金标准"，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定："住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策"，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定："房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定".如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做"案外工作"，如做住私房的承租人单位的工作，使其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。

四、离婚案件中房屋纠纷的处理。

住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。

（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。

（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称"解答"）中规定："在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。"在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定："对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。"但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。

（三）部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据"解答"的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋"部分产权"的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。

五、拆迁纠纷的受理问题。

在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。

根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提讼的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提讼的。除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。

六、军产房问题。

所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。

关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。

根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。

军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。

人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。

军队利用房地产开展经营，与地方单位或个人签订合同，在合同履行期间，军队方由于国防、战备的需要，要求收回房屋、解除合同的，应当准许，但军队方应给予对方适当的补偿。

公租房管理方案篇5

开展房屋租赁登记备案工作是实现管人与管房相结合、人与房信息采集录入相结合的重要手段，是落实以房管人，加强流动人口管理服务工作的有效途径。《办法》明确规定流管站受房管和公安部门委托，开展房屋租赁登记备案综合管理服务工作，根据《办法》规定和《意见》的要求，结合我区房屋租赁管理实际，进一步完善房屋租赁管理制度，将房屋租赁管理与社会综合管理工作紧密结合，形成综合管理和服务机制，促进我区房屋租赁市场的健康发展，维护社会和谐稳定。

二、工作目标

根据市流管办、市房管局和市公安局联合签发的《关于在流动人口和出租屋管理服务站开展房屋租赁登记备案工作的通知》（流管办〔〕3号，以下简称《通知》）的要求，在区综治办的统一部署下，配合公安、街道等部门切实将社区流管站建设起来，充分发挥法律、法规赋予流管站的工作职能，满足房屋租赁登记备案工作需要，推进租赁备案工作顺利开展。

三、组织领导

成立《开展房屋租赁管理再推进工作》领导小组。局长任组长，调研员王运全、副局长任副组长。办公室、房管站、物业科、鉴定站等部门负责人为小组成员。日常工作专班设在房管站，具体负责推进工作的组织协调和落实。各科室要积极配合，统一行动，圆满完成该项工作。

四、职责分工

在市、区领导小组的统一部署下，各职能科室要切实落实协作工作机制，明确职责，加强沟通。

（一）房管站依法开展房屋租赁管理。

根据新的《办法》，进一步加强非住宅类房屋租赁管理，推广网上备案，逐步向新的工作方式转向。

根据《办法》的规定和《通知》的要求，在区综治办的统一部署下，配合公安、街道等部门切实将社区流管站建设起来，充分发挥法律、法规赋予流管站的工作职能，满足房屋租赁登记备案工作需要。加强房屋租赁工作组织管理，与社区流管站签订委托书，组织业务培训。印发相关资料，推进租赁备案工作顺利开展。

（二）物业科加强对物业服务行业管理。负责督促辖区物业服务企业配合社区流管站开展小区内的房屋租赁登记备案工作，及时向公安机关和流管站提供出租房屋、出租人以及承租人员信息。

（三）鉴定站加强对出租房屋安全的监控。经鉴定为危险的房屋不得出租，并督促房屋所有人及时对危险房屋采取排险措施；拒不采取排险措施的，要采取强制排险措施。

（四）办公室负责专班工作经费、车辆、硬件、宣传等后勤保障。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导。各专班成员要把流管站建设作为加强和创新社会管理的重要内容，充分认识其重要性和必要性，将建设工作纳入到日常工作的总体规划和部署中。切实加强领导，及时研究解决工作中的问题，主要领导要亲自抓、分管领导要具体抓，确保工作落实。

（二）落实责任目标。把流管站建设工作纳入到年度考核制度中，各职能科室要履行法定责任，大力支持、积极参与流管站建设工作。

（三）落实经费保障。争取区政府支持，落实流管站建设经费，把人力、财力、物力更多地投向基层，加强工作的衔接、配合，形成合力，确保流管站房屋租赁登记备案工作顺利开展。

公租房管理方案篇6

一审案号：（1999）宣行初字第30号

二审案号：（1999）一中行终字第178号

一审合议庭组成人员：审判长：刘长革；审判员：马三美；审判员：李振

二审合议庭组成人员：审判长：李正旺；审判员：吴月；审判员：梁菲

当事人基本情况

原告：王某某，女，48岁，退休工人。

被告：某房管所。

第三人：王某，女，65岁，退休工人。

上诉人：王某某，女，48岁，退休工人。

被上诉人：某房管所。

被上诉人：王某，女，65岁，退休工人。

被诉具体行政行为

1995年9月21日，某房管所依某区某胡同29号公房承租人闺某某的申请，将该房转由第三人王某承租并与王某签订了1057号公有住宅租赁合同。阎某某系原告王某某的嫂子，第三人王某系原告的姐姐。1999年4月15日，原告认为被告变更公有住宅租赁合同的行政行为侵犯了其承租权，诉至法院。

原告的诉讼理由和诉讼请求

原告认为：1。其在该房内长期居住，房管所不能不让其知道便将原公有住宅租赁合同予以变更；2。闰某某承租该房时，租房问题一直存在纠纷，现在房管所私下变更承租关系后，使矛盾更加激化；3。王某不符合新的承租人的条件，4、变更程序不合法。故诉请法院判决撤销被告某房管所与第三人王某签定的1057号公有住宅租赁合同，案件受理费由被告及第三人负担。

被告的答辩意见

被告答辩认为：1。原告并非在公房内长期居住。市政发〔1987〕109号文件规定：“使用公房必须经所有权单位同意，不得擅自进住。违者，所有权单位有权责令其迁出和赔偿由此而造成的经济损失，或诉请房管机关或司法机关解决。”1994年冬天，原告未经原承租人及其他居住人的同意，私自撬锁入住，并以离婚无房为由，虽经告戒，拒绝搬出。严重影响原承租人的租住使用。2。原承租人闰某某承租该房时，与房管所因租赁问题并无任何纠纷，只是原告无理强行入住后，才导致原告与闫某某形成纠纷，3。现承租人王某符合承租人条件，王某原在外地工作，退休回本市后无正式住房，身边并有一子系残疾人，王某如在市里居住，可申请办事处解决其子的工作问题；4。变更租赁合同程序合法。根据市房屋土地管理局的有关文件规定：“承租人死亡或迁移，原与承租人同一户口，长期（一年以上）共同居住的家属，可申请更改承租人，当事人须写出书面申请，由甲方经办人签注意见报上级领导批准后，方可更名。”第三人现承租的公房，系原承租人闰某某于1995年向房管所提出正式书面申请，经房管所调查核实后批准的。故房管所变更公有住宅租赁合同的行政行为并无错误，请求法院予以维持，案件受理费由原告负担。

第三人的答辩意见

第三人王某答辩认为：1。答辩人承租权的取得是合法的。2。原告擅自侵占房屋行为严重侵犯了答辩人的合法权益。

一审法院认定的事实、裁判理由及裁判结果

一审法院经审理查明，闰某某承租某区某胡同29号公房1间，1995年8月，闰某某以第三人王某从外地退休回到本市无房居住为由，向某房管所书面申请将该房转由第三人承租并使用。某房管所经审查同意闰某某的申请，并于1995年9月21日与王某签订了1057号公有住宅租赁合同。1999年4月15日，原告王某某认为被告未按有关规定履行变更手续，将原承租人闰某某变更为现承租人王某的行政行为侵犯了其合法权利，诉至法院，诉请法院撤销该具体行政行为。被告某房管所认为其变更承租关系未违反有关规定，请求法院维持1057号公有住宅租赁合同。第三人王某对该租赁合同无异议。

受诉法院认为，凡因不服具体行政行为而向人民法院提起的行政诉讼，必须具备行政诉讼起诉条件，即应符合人民法院管辖范围。本案被告某房管所虽是具有对城市房屋行使行政管理职权的事业法人，但其同时具有以民事主体对国有公房行使所有权的身份，其与公民自愿签定、变更或终止国有公房租赁合同的行为，并不具有行政管理性质，不属于其在行政管理活动中单方作出的具体行政行为，不应属于行政诉讼调整的范围。故原告王某某就此提起的诉讼，不符合行政诉讼的起诉条件。

1999年8月16日，受诉法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条第（四）项之规定，裁定驳回原告王某某的起诉，案件受理费由原告负担。

上诉人的上诉请求和理由

在法定期限内，王某某提起上诉，其认为某房管所的变更租赁合同的行为是该房管所行使行政管理职权的具体行政行为，应属行政诉讼管辖范围。另其认为某房管所在变更租赁合同时，未对她予以告知，且新承租人王某不符合承租人条件，一审人民法院裁定驳回其起诉显然错误。诉请第二审人民法院撤销一审法院的裁定。

被上诉人某房管所的答辩意见

被上诉人欠房管所在二审诉讼中答辩如下：我房管所就承租人的书面申请，变更承租人的行为，并非行使房管所的行政管理职权与相对管理人之间的行为，该行为系民事行为，不应属于行政诉讼管辖范围，一审人民法院裁定驳回王某某的起诉，正确无误，请求第二审人民法院维持一审裁定。

被上诉人王某的答辩意见

王某答辩认为，其承租权的取得是合法的，服从一审法院裁定。

二审认定的事实和裁判理由、裁判结果

二审人民法院认为，某房管所是对城市房屋行使行政管理职权的事业法人，具有以民事主体对国有公房行使所有权的身份，其在与公民签定、变更或终止国有公房租赁合同时，代表国家行使国有房屋所有权的处分权，不具有行政管理性质，因其引起的争议，不属行政诉讼调整范围，原审法院裁定驳回王某某的起诉是正确的。1999年10月27日，二审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，裁定驳回王某某的上诉，维持一审法院裁定，案件受理费由王某某负担。

分析意见

原告王某某认为被告某房管所变更公有房屋租赁合同侵犯其财产权而提起行政诉讼案件，是基于原告认为该变更行为系被告行使行政管理职权而作出的具体行政行为。经一、二审人民法院审查认定：房管所虽然是对城市房屋行使管理职权的事业法人，但同时具有以民事主体对国有公房行使所有权的身份，其在与公民签定、变更或终止国有公房租赁合同时，系代表国家行使国有房屋所有权的处分权，不具有行政管理性质，因此而引起的纠纷，不应属于行政诉讼调整范围。故一审人民法院裁定驳回王某某的起诉裁定；二审法院亦予维持。

对于该案某房管所同意变更租赁契约承租人的行为是否属于具体行政行为，当否属于人民法院行政诉讼受案范围，受诉法院将该行为与行政合同进行了比较，大致存在如下不同观点：

第一、某房管所同意变更租赁契约承租人的行为具有行政管理性质，符合行政合同特性，属于具体行政行为。因为作为实现行政效能的重要手段和行政机关行使管理职权的常用方式，行政合同不但具有合同性，更重要的是具有行政性。其行政性即表现为实现行政主体的行政管理职能目的上，又更具体地体现在行政主体的选择合同当事人、指挥与监督合同执行、单方变更与解除合同以及对合同相对方行使罚金制裁和强制执行合同等特权上。由于这些行政特权和特殊义务大多不在行政合同中约定，并且行政特权不受合同约定所限制或剥夺，特殊义务亦不因合同约定而解除。由此。具有事业法人执照的某房管所，具有国有公房的管理资格，故其在公房租赁管理活动中的行为，具有行政合同性质，应当视为具有特殊权利、特殊义务的单方意志行为，是某房管所单方意志的体现，故应纳入行政诉讼审查范围。

第二、某房管所同意变更租赁契约承租人的作法不具有行政合同性质，亦不属于具体行政行为，不应纳入行政诉讼调整范围。因为所谓“行政合同”的概念，根据大多数学者认同的特点和行政法学理论关于行政合同的一般原理，可以将其界定为：国家行政主体为行使行政职能而与公民、法人或其他组织相互意思表示一致而达成的协议。行政合同又称行政契约或公法上的契约。行政合同在有的国家属于法律概念，如德国；在有些国家行政合同又可能是判例法上或学理上的概念，如英、美、日等国；在典型的制定法国家法国，则是“没有一个法律规定行政合同的意义”，众所周知，在我国是有公、私法之分的，但由于尚未制定出相关法律，且亦不实行判例法，所以行政合同并不是法律意义上的概念。目前，我国没有任何一部法律上有“行政合同”字样。显而易见，行政合同还是学理上对某些合同进行分析、概括的结果。按照公认的行政合同的概念，其应当具有以下基本特征，（1）行政合同的一方当事人必须是行政主体，这是将合同冠以“行政”二字的一个重要原因。（2）行政机关签订合同是为了实施行政管理。（3）行政合同的双方意思表示一致。行政合同是行政与合同的混合体，这是区别于单方行政行为的一个显着特征。（4）行政主体享有行政优益权，即行政主体享有履行合同的监督权，行政主体享有单方面变更合同权；行政主体享有解除合同权。行政主体享有制裁权。

单就当地房管所同意变更租赁契约承租人的作法来讲，虽然该作法与行政合同中的行政租赁合同的确有相似之处，但即使按行政租赁合同的标准来衡量，承租人的使用权、受益权不明晰，而且房管部门国家这一特殊主体与公民等签定、变更或终止国有公房租赁合同，无论是内容还是形式上均有悖于行政合同的本质特征，实质上亦不具有行政管理的性质。由此，虽然根据某区机构编制委员会核发的事业法人执照，房管所具有国家行政主体资格，但依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”的规定，以及最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的意见（试行））》中对具体行政行为的司法解释，人民法院在司法实践中的司法审查对象应仅限定为行政机关的单方行政行为，行政机关实施的双方行为（如行政合同性质的行为）应当排除在司法审查之外。不难看出，在现阶段即使是符合“行政合同”特点的纠纷，人民法院无论是受理还是审判既没有法律依据，又缺乏立法解释。

公租房管理方案篇7

一、机构建设

目前，房屋租赁管理机构主要有独立机构和内设机构，独立机构又有参公管理和自收自支事业单位，但是独立机构建设在各个城市又是严重不完善，而内设机构基本上淡化了租赁管理，对整个房地产市场管理而言是一种缺位管理，不能对房地产市场走势进行全面的研判。根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件精神，对于房屋租赁管理业界是一种机遇，应积极建立起房屋租赁管理独立机构，地方财政给予人员经费和工作经费保证，与发达国家完善的住房租赁理念接轨，在房地产市场下行阶段更能凸显租赁管理的存在价值。

二、住房租赁信息政府服务平台建设

长时间以来，房屋租赁市场信息主要是通过社会性网站、媒体、中介门店等方式和寻租，当事人难以对房源的真实性和有效性进行甄别，由此引发的骗租、非法转租、二房东等行为也屡见不鲜，给承租人带来相当的经济损失，直接影响了城市的良好形象，不利于社会综合治理。因此，充分利用房管部门完整的产权信息资源，建立住房租赁信息政府服务平台，通过对平台上房源信息的真实性进行验证，定期在平台公布分区域、分时段的房屋租金指导价，减少住房需求人群的后顾之忧，引导当事人主动在该平台上、寻租房源信息，将平台打造成为城市住房租赁市场信息主要集散地，规范房屋租赁市场健康发展。

三、房屋租赁网上备案系统的应用

2010年住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》中提出：直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案。连云港市于2011年启动开发房屋租赁网上登记备案系统、2012年正式运行使用，将 “三查五登记”制度（三查包含查房屋权属、查房屋租赁备案记录、查勘现场；五登记是初始登记、变更登记、续期登记、注销登记、转租登记）引入系统中，规范房屋租赁登记行为，对于房屋状态的连续跟踪管理起到了重要作用；系统还设有统计，社区、经纪公司挂牌，二代身份证识别、到期短信提醒、扫描等功能，实现了窗口之间的信息共享，提高了工作效率；实现了部门之间的信息互通，齐抓共管，促进了房屋租赁管理良性发展，提升了城市综合管理水平。

四、城市房屋租赁指导价的重要性

房地产市场化决定房屋租赁价格由市场决定，但房地产市场走势存在一定的波动性，由于房屋租赁价格与创业者生活密切相关，一些不法者刻意哄抬价格，租赁纠纷时有发生，影响了租赁市场的良性发展。

通过网上备案数据、部门联动互通信息数据，结合租赁平台成交信息价格，定期分地区、分类别整理房屋租赁市场动态信息。其意义一方面是引导房屋租赁市场健康发展的重要手段，通过指导租金平衡房地产市场的供求关系，减少租赁纠纷，维护社会稳定。另一方面能够为公租房定价、税收征缴、征收安置等提供合理定价服务，促进社会和谐发展。

五、构建“房屋银行”意义深远

1.建立“房屋银行”

“房屋银行”，顾名思义就是房屋权利人将手中闲置房源提供给权威运营机构，由此获得安全、稳定的出租收益的模式。即通过住房租赁信息政府服务平台权威性的社会闲置房源出租信息，与房屋需求者信息进行匹配，对符合条件的房屋进行协商收储，纳入运营机构统一管理，房屋权利人因此定期在指定银行领取租金的形式。通过“房屋银行”的建立，可以让房屋持有人无后顾之忧，从而有精力有能力有信心去投资购买其他存量房屋，再次激活住房买卖市场；“房屋银行”还能够满足有更换环境居住而无力购买或付租的人群，选择住房市场“以租养租”的消费模式，有利于促进养老地产的发展。

2.公租房建设的有力补充

公租房作为社会保障性住房，要求高，资金量大，回收周期长。从全国三四线城市公租房出租率看，基于位置、环境等因素，都不容乐观。因此，收储社会闲置房源作为公租房的补充，不仅能够缓解建设资金压力，还可以让申请人在“房屋银行”选择适合房源，减轻保障压力。

六、培育经营住房租售机构

以连云港市为例，房屋中介机构基本上从事房屋买卖，租赁业务利微事烦，做的很少。而且，规模化、集约化、专业化水平高的中介机构在三、四线城市很少，难以形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，不能满足不断增长的住房租赁需求。因此，建立国有化城市住房租售运营机构（有条件的城市可以培育社会机构），政府给与一定的政策支持，带动行业发展，促进一些有潜力的中介机构做大做强是必要的。

七、构建“租售并举、先租后买”梯度消费模式

引导房企与住房租售运营机构合作，将库存房屋提供给运营机构运作去化，针对新市民、农民工、新就业、较低收入或有需求但对市场信心不足人群等，运营机构可采取“先租后买、租售并举”的模式盘活房企存量房屋，期间不限制该房屋交易流通，试行将租金转化为购房款，提高承租人的购房积极性，进而刺激库存去化；或者将具备条件的商品房屋转成租赁型的长租或短租公寓、养老地产、旅游地产等等。对于二手房屋，同样可以通过“房屋银行”实施租售并举模式，实现产权人亦租亦卖，承租人亦租亦买的消费趋势。

八、房屋租赁市场的监管模式

1.定期集中报备

对于集中性租赁市场、办公楼等，主要以市场管理者定期上报租赁信息的模式，信用良好的市场可开通网备端口，加大非住宅租赁备案量。

2.抽点检查与现场报备相结合

定期抽调人员开展市场检查，针对市场散户采取印发材料现场宣传的方式，增强承租人自我保护意识，进而做到现场受理报备。

3.窗口登记与自主申报相结合

为进一步提升服务效率，方便办事群众，推出网上自主申报业务，申请人只需在网上根据流程填写材料，即可完成申报，实现足不出户，就能轻松在网上办理房屋租赁登记备案手续。

4.市、区、街三级联动

将房屋租赁部分管理职能下放至社区一级，方便群众就近办理，充分发挥社区自身优势，做好房屋租赁宣传、登记及流动人口信息采集，加强教育和管理，从源头上做好为流动人口服务管理工作，达到“以房管人”目的。

5.借力居住证前置监管

将《房屋租赁登记备案证明》列入居住证办理要件之一，通过部门间相互合作，做好外来人口信息采集工作，维护社会治安秩序；有利于住宅租赁信息统计，提高市场租金指导价的准确性，引导租赁市场主体合理定价。这些住宅租赁信息也将是“房屋银行”信息源的有力补充。

6.平台租售信息分析

通过平台上和成交的信息，分析当前房地产市场走势，测算价格水平；利用“房屋银行”吸收闲置房源信息，释放成交信息，分类别统计、整理，跟踪当事人后期住房需求，出租人是潜在卖家，承租人是潜在买家，做大做强“房屋银行”。

7.租赁网备系统与产权系统的无缝衔接

充分利用租赁备案数据对租赁房屋上市交易实施前期调查，最大程度保障承租方在同等条件下的优先购买权。

公租房管理方案篇8

一、调租范围

南京市十个区范围内房管部门直接管理的公房（以下简称“直管公房”）和各系统、单位自行管理的公房（以下简称“自管公房”），以及地处五县的市属以上独立工矿区单位自管公房，均属此次调租范围。

二、调租时间

自《南京市住房制度改革实施方案》正式实施之日起执行。

三、组织领导

鉴于此项工作政策性强，面广量大，情况复杂，涉及群众的切身利益，市、区房管局分别组成调租工作小组。市房管局工作小组负责组织业务培训，统一政策业务口径和调租的指导、监督、协调工作；区房管局工作小组负责辖区范围内调租的组织实施工作。直管公房的租金由市、区房产经营管理部门评定；自管公房的租金由管房单位自行评定，并报市、区房管局备案，市、区房管局有权检查。

四、时间安排

1、三月份，宣传发动，建立工作班子，组织业务培训；

公租房管理方案篇9

随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。

一、预售商品房按揭

按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译,是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。

预售商品房按揭具有以下法律特征:

(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;

(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;

(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。 预售商品房按揭是近几年才出现的,目前在我国尤其是在沿海地区,发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况,使普通百姓拥有商品房成为可能,同时也为房地产开发商提供了融资手段,增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定,与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同,购房者与发展商只有签约与否的选择,而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展,笔者试举二个案例说明之。

案例一:个人甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套,价金为五十万元,甲应分五次交购房款二十五万元,余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后,甲如约履行支付了二十五万元购房款,要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供,因而认为乙公司违约,至法院。

此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭,实际并未办理,因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确,该商品房预售合同应认定为尚未成立,由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商,对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。

案例二:甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司开发的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交纳,另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前,银行通知停止办理按揭贷款,此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院,请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。

此案双方当事人对付款方式约定明确,且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议,但由于国家政策性调整,银行停止办理按揭,使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则,解除合同,双方合理分担损失。

由以上两个案例可以看出,我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时,对此问题做出规定。

二、无效房屋租赁合同的认定及处理

公租房管理方案篇10

一、指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面落实党的十七大精神，按照建设“平安”、创建和谐宜居城市的要求，以改善外来务工人员居住环境和增加城乡居民财产性收入为目标，以构建与和谐社会相适应的出租房屋服务管理模式为着力点，以规范出租房屋服务管理、改善出租房屋基础设施为重点，进一步理顺出租房屋服务管理体制，整合服务管理资源，提高服务管理水平；进一步创新出租房屋服务管理机制，探索并完善政府主导、部门联动、基层负责、社会参与的服务管理新路子，改进管理方式，提高服务质量，确保出租房屋服务管理工作取得突破性进展。

二、基本原则和工作目标

（一）基本原则。坚持以人为本，服务管理并重；坚持依法监管，促进健康发展；坚持攻坚克难，积极稳妥推进；坚持疏堵结合，提供有效保障。（二）工作目标。通过深入开展出租房屋服务管理工作，出租房屋消防安全、建筑隐患和治安问题得到有效治理；出租房屋基本服务设施得到明显改善，村(社区)服务管理能力得到有效提升；出租房屋纳管率、信息采集率、登记备案率大幅度提高；完善体制机制，建立信息网络平台，创新服务管理模式，形成出租房屋服务管理新格局，推进出租房屋服务管理法制化、规范化建设，努力实现“底数清、情况明、服务好、管控严”的目标。

三、工作内容

（一）完善出租房屋服务管理体制。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立市和乡镇、街道两级出租房屋服务管理联席会议制度，进一步完善出租房屋服务管理的决策、协调机制。明确乡镇、街道和村(社区)为出租房屋及外来务工人员服务管理的责任主体，在乡镇、街道和村(社区)设立服务管理办公室(站)，纳入综治工作中心(室)。相关职能部门重心下移，将行政职权内有关工作依法委托基层办理，实行“一站式”管理，提供“一条龙”服务。

（二）强化出租房屋业主（房东）责任。全面实行房屋租赁申报登记、租赁准入制度，建立申报、审核、备案机制，规范房屋租赁行为。按照“谁出租、谁负责”的原则，建立健全业主（房东）治安、消防、安监、计生、卫生等管理责任制，落实出租房屋和入住人员信息登记报送、日常检查管理、重大情况报告等制度，强化业主（房东）管理责任。建立责任追究制度，对出租房屋内发生重大刑事、治安案件和安全事故的，实行责任倒查，追究有关人员的责任。对不遵守管理法规、不履行管理职责的业主（房东），依法追究其相关责任。

（三）建立综合服务管理队伍。以现有外来务工人员专管员为基础，整合基层管理资源，建立一支以出租房屋和外来务工人员为主要工作对象的综合服务管理员队伍(简称综管员)。综管员队伍建在乡镇、街道综治工作中心和村(社区)综治(警务)，按照外来务工人员500:1的要求配备，经费纳入财政预算。加强日常教育管理，规范人员招用和培训，健全各项管理制度，建立考核奖惩机制。

（四）开展综合信息采集登记工作。落实村(社区)属地化综合信息采集登记工作，全面推行出租房屋和外来务工人员信息采集责任制，实施责任承包、网格管理、分层采集、绩效考核，不断完善出租房屋和外来务工人员服务管理基础工作。依托全市外来务工人员服务管理信息系统，在乡镇、街道和村(社区)开设信息登记录入查询平台，完善信息采集协作网络，整合信息资源，规范采集要素，做到“统一要素、综合采集、集中管理、信息共享”。

（五）推行社会化服务管理模式。以村(社区)为基础，专群结合、社会联动，推广实施出租房屋委托管理、企业自主管理、村级自治管理、社区物业管理、中介组织管理、村企结对共管等社会化管理模式。积极探索以市场化运作、社会化服务、政府采购服务为方向的改革模式，优化服务管理资源配置，促进行政管理与社会管理有机结合。指导村(社区)把出租房屋服务管理纳入村规民约，规范村(居)民在出租房屋服务管理中的义务和责任，推进出租

房屋服务管理规范有序。开展“文明安全出租屋(户)”创建活动，加强出租房屋规范化管理。（六）加强对出租房屋综合管理。依据《省房屋租赁管理条例》和公安部等部门《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字〔20__〕83号），坚持常态管理与专项整治相结合，加强对出租房屋的依法监督和动态管理。完善“以房管人”机制，实行出租房屋分类管理，强化外来务工人员落脚点管理和重点人员管控。建立出租房屋管理部门联合执法机制，实行部门协作联动，开展联合执法，强化综合治理。认真开展出租房屋专项检查整治，督促抓好消防和安全隐患整改，打击出租房屋内各类违法犯罪活动。加大行政管理力度，依法查处违规租赁行为，强化出租房屋登记备案制度。加强房屋租赁中介组织管理，规范租赁市场秩序，完善市场服务功能。认真清理出租房屋内的违法经营行为，切实搞好外来务工人员计划生育服务管理工作。

（七）多渠道提供住房保障。坚持疏堵结合，在强化出租房屋规范管理的同时，建立政府引导、用工单位或社会机构多元投资机制，多渠道推进外来务工人员居住用房建设。村(社区)、用工单位要向外来务工人员提供符合基本安全、卫生和生活条件的出租房屋或集体宿舍。外来务工人员集中的开发区和工业园区（工业功能区），在符合城乡规划和土地利用总体规划的前提下，可按照集约用地的原则，规划建设规模适度的外来务工人员集中居住区(点)。结合新农村建设，充分利用闲置土地或村区改造，建设多种形式的居住点，规范农村房屋租赁秩序，切实为外来务工人员提供住房保障。

四、工作职能

（一）乡镇、街道和村（社区）主要职能。充分发挥乡镇、街道及村(社区)在出租房屋和外来务工人员服务管理中的基础性作用，积极开展信息采集、登记备案、治安和安全管理等工作，提供面向外来务工人员的各项服务。加强对出租房屋的监督检查，督促业主（房东）落实服务管理责任，履行房屋出租相关程序，改善出租房屋的建筑安全、消防安全和卫生条件，完善基本生活设施。结合《城乡规划法》的颁布实施和新农村建设，加大行政执法力度，对城乡环境和违法违规出租房屋进行整治，完善水、电、路、卫等公共设施，改善居住生活条件。

（二）各相关部门主要职能。综治部门负责出租房屋服务管理工作的组织、协调和检查考核；公安部门负责出租房屋和外来务工人员治安管理、消防管理，监督租赁当事人落实管理责任，依法打击出租屋内的违法犯罪活动；房管部门负责房屋租赁登记备案，落实房屋租赁市场、房产中介机构、物业公司及出租房屋建筑安全的监管；工商部门负责房产中介机构的登记管理，查处出租房屋内无照经营等违法行为；财政(税务)部门负责将出租房屋服务管理相关经费纳入预算，做好房屋租赁的税收征管工作；计生部门负责外来务工人员计划生育管理和服务工作；卫生部门负责出租房屋卫生监督执法和疾病预防控制工作；安监部门负责出租房屋内的生产安全监督检查；国土资源部门负责查处非法改变土地用途和非法占用土地建造的出租房屋；规划部门负责对进入租赁市场的临时建筑和改变用途的房屋进行审批；城管部门负责查处违法建设的出租房屋和影响市容及环境卫生的行为；宣传部门负责出租房屋服务管理工作宣传；纪检监察、7组织人事部门对各地各有关部门工作进行效能监督、责任查究。

五、工作步骤和措施

（一）启动实施阶段(3月25日一4月15日)1、制定方案，动员部署。按照市委办公厅、市政府办公厅通知（党办〔20__〕11号）要求，在深入开展调研的基础上制定全市开展出租房屋服务管理工作实施意见，组织召开全市出租房屋服务管理工作动员会议，进行统一部署安排。各地各有关部门按照市里的要求，因地制宜制定具体工作方案，及时作出动员部署。2、成立组织，落实责任。市成立由市委常委、常务副市长同志为组长，市委常委、市公安局局长同志，市委常委、市委政法委书记同志为副组长，各相关职能部门负责人为成员的市出租房屋服务管理工作领导小组，领导小组下设办公室（另行发文）。各地要根据市里要求，成立以

党政一把手为组长，分管政法工作的党委副书记和公安派出所所长为副组长，相关办、所负责人为成员的领导小组，领导小组下设办公室，由分管政法工作的党委副书记兼任办公室主任，并落实专门工作人员，分解任务，落实责任。同时，各地要落实村（社区）在开展出租房屋服务管理工作中的责任，帮助指导各村（社区）建立工作组织，落实工作任务。3、健全队伍，强化培训。各地要按照综管员配备要求，以“公开、公平、公正”的招用办法，及时调整充实综管员队伍。公安、劳动保障、计生、工商等部门要根据各自工作职能，抓紧对综管员队伍进行强化培训，切实提高他们的工作能力和业务水平，为开展工作打下良好基础。4、搞好宣传，营造氛围。各地各有关部门依托村、社区、企业等基层组织，充分利用广播、电视、宣传横幅、标语、公开信等有效途径，大力开展出租房屋服务管理工作的宣传教育，广泛动员社会各界和广大人民群众参与和支持出租房屋服务管理工作，做到家喻户晓、人人皆知，努力形成出租房屋服务管理工作齐抓共管的良好局面。(二)全面推进阶段(4月16日一7月15日)1、建立两级联席会议制度。市建立每月一次的由综治部门牵头，各相关职能部门参加的联席会议制度，对全市出租房屋服务管理工作进展情况进行交流，分析解决工作中遇到的难点问题，及时布置落实下阶段工作任务。各地也要建立每月一次的联席会议制度，并适时邀请辖区内企业、房东和外来务工人员代表参加，共同为开展好出租房屋服务管理工作建言献策。2、深入开展出租房屋排摸登记。各地各有关部门要以村（社区）和综管员队伍为依托，在积极发动出租房屋业主（房东）到村（社区）进行主动登记备案的基础上，落实专门工作力量，集中一段时间，按照分类分层次和“镇不漏村、村不漏户、户不漏人”的工作要求，深入到每家每户开展信息采集、钉牌编号、登记备案，认真排摸出租房屋隐患和外来务工人员高危对象，有效提高出租房屋备案率、外来务工人员登记办证率和人户一致率，真正做到“情况明、底数清”。3、适时开展出租房屋隐患集中整治。公安、工商、房管、国土资源、城管等部门要充分发挥各自职能，适时开展联合集中整治，对排查出的出租房屋内违法犯罪活动、无照经营、违法建造出租房屋及影响市容和环境卫生等行为，加大查处打击力度，净化房屋租赁市场。

(三)巩固提高阶段(7月16日一9月30日)1、建立出租房屋服务管理考核奖惩机制。市出租房屋服务管理工作领导小组将对各地各有关部门开展出租房屋服务管理工作进行专项考核，对此项工作开展好的乡镇、街道和部门给予通报表彰，对领导不重视、工作开展不力的予以通报批评。同时，此项工作的考核成绩直接计入当年度社会治安综合治理工作考核总成绩，与年终先进评比直接挂钩。各地各有关部门也要对村（社区）和相关下属单位进行考核，建立相应的奖惩机制，促使出租房屋服务管理工作真正落到实处。2、建立出租房屋服务管理长效机制。各地各有关部门要按照“先纳轨、后规范”的要求，不断总结好的做法和经验，不断创新工作模式，巩固工作成效。以“文明安全出租屋(户)”创建活动为载体，进一步落实村（社区）和业主（房东）管理出租房屋的责任，研究建立加强出租房屋服务管理的长效机制，形成与和谐社会相适应的出租房屋服务管理体制、机制和模式，加强出租房屋规范化管理，从根本上解决出租房屋服务管理中存在的问题。

六、工作要求

（一）加强领导，精心组织。各地各有关部门要将出租房屋服务管理工作摆上重要议事日程，切实加强领导，努力形成“政府主导、部门协同、社会参与、综合治理、保障有力”的工作格局。要按照本实施意见，结合各地各有关部门实际，尽快建立工作领导机构和工作体系，抓紧研究制定具体实施方案，明确工作目标、措施和要求，保证出租房屋服务管理工作顺利开展。