公租房管理措施十篇

公租房管理措施篇1

引言：近年来，我区按照中央和省、市的要求，全面实施住房保障，建立了以公共租赁住房为主渠道，廉租房、经济适用房、限价房为补充的城镇住房保障体系。工作中，结合本区实际，积极探索创新，充分发挥以企业为主的社会力量，共同做好公租房建设工作。

一、支持企业建造公租房的背景

（一）引导、支持企业建公租房的现实意义

随着“用工荒”现象的日益严重和外来务工人员改善自身生活条件愿望的日益迫切，企业和外来务工人员要求改善外来员工居住条件的呼声也越来越强烈。但政府提供的廉租房、经济适用房、限价房、公租房远远不能满足人数众多的外来务工人员住房需求。为解决企业外来员工的住

房问题，我区以“三思三创”精神为主导，深入调查研究，积极探索企业建设公租房，解决外来员工住房困难问题新途径。

（二）引导、支持企业建公租房是提升经济发展的重要内容

以外来人员为主的企业职工，到北仑从业后，必须解决居住问题。向市场租房，居住条件较好的，价格偏高，以新碶城区为例，中等左右标准的，在15元/月平方米左右，中等以下标准的也在10——15元/月平方米左右，标准略高的则在15元/月平方米以上，最高的如“里仁花园”小区，则在50元/月平方米左右。这样的房租价格，对20__元/月左右工资收入的普通外来职工是很大的经济包袱，推高了他们的生活成本，生活成本的高低，影响到企业用工成本，进而影响产品成本，影响产品市场竞争力，影响企业的发展。通过支持企业自建公租房，使职工能住上价格合理、宜居宜住的公租房，减轻职工的生活成本，吸引更多外来人员到北仑就业创业，使企业有更多可供选择的劳动力，为企业发展提供劳动力保障，从而为北仑经济持续发展提供基本基础。

（三）引导、支持企业建公租房是落实中央精神的需要

国家“十二五”规划纲要确定，“十二五”期间全国要建造3600万套公租房，中央的任务是要全国各省、市、县（区）共同来完成，面对这一巨大的工程，光靠政府财政资金投入是远远不够的，是难以完成这一任务的，必须发挥社会力量共同参与，而引导、支持企业参与公租房建设，是发挥社会力量参与的重要方面。通过企业参与，实现政府投资造一点，企业等社会力量建一点，从而保证中央提出的公租房建设任务得到全面落实。

基于以上原因，政府确定将企业建造公租房作为保障性安居房建设的一条新思路进行探索。

二、引导、支持企业建公租房政策制订过程

企业建造公租房是住房保障工作的一个创新，面临政策、规范、标准、程序等诸多问题需要突破。

（一）区委、区府主要领导高度重视

企业建公租房需要政策上的突破，为此，区委、区府主要领导高度重视，陈书记、华伟区长三次听取企业建公租项专题汇报，并作出具体指示，分管副区长多次提出具体意见。根据区主要领导的指示精神，区政府建立了北仑区公租房建设领导小组，领导小组由分管副区长任组长，并由住房保障、规划、环保、土管等部门组成，协调解决企业建公租房中出现的各种矛盾。20__年3月，区政府组成由区政研、住房保障、规划、环保等部门参加的调研组，专题对企业建公租房进行专项调研。区领导的高度重视有力推进了企业建公租房工作的开展。

（二）走访企业、深入调研

企业建公租房，企业是主体，是实际的承担者和主要的受益方，企业情况不了解，无法作出正确的决策。调研组根据区领导的指示和自身工作需要，深入企业，倾听意见、建议，掌握到：

一是企业有自建公租房的需求和积极性。企业为应对激烈的人才竞争形势，应对“用工荒”现象，达到留住人才、留住职工的目的，有自建公租房的意愿。企业通过给职工解决临时性居住问题，既能解决职工的居住之忧，又能降低职工的生活成本，达到增加企业吸引人才、留住职工的目的。

二是部分大型企业有建造公租房的土地资源。企业通过现有空余土地，通过老厂房（仓库、堆场）改造，能整理出部分土地用于建造公租房，且这些土地有成片规模，公租房建设后能形成相当的规模小区，不会产生“零星”现象，有利于后续管理。

三是部分大型企业能筹措足够的建设资金。企业利用自有资金、部分贷款等办法能筹措足够的公租房建设资金，使公租房建设有资金保障。

四是企业具备一定的小区管理经验和工作队伍，有能力管理好建成后公租房运营中的管理事务。

五是存在的主要困难：企业现有空余土地、改造后腾出的土地大多是工业用地，工业用地建造公租房面临土地性质改变、规划许可、工业用地建筑规范控制等方面的限制，这些政策上的限制，企业是无法解决的，必须通过政府对现行政策、规定的突破和创新，为企业提供政策支持，才能建造公租房。若没有政府政策支持，企业建公租房是无法作为的。

（三）制订政策文件

通过调研，对企业建公租房提出的意见和建议。

一是允许企业在自用存量土地（工业用地）上建造公租房，土地使用性质不转换。因为土地性质转换后，产生推高企业用地成本，增加企业建公租房的投入，企业难以承担，对企业建公租房无积极性。

二是允许企业在自用存量土地上建公租房，可以缓解土地资源紧张的矛盾，达到集约利用土地的目的。采用政策上允许企业在存量用地上建造公租房，调动了企业的积极性，引导企业通过整理等办法，整合出部分土地用于建造公租房

，既达到集约利用土地的目的，又缓解土地资源紧张的矛盾。

三是允许企业在自用存量土地上建造公租房，虽与现行工业用地使用规定存在矛盾，但符合中央提出的发挥社会力量建公租房的总体原则，社会力量建公租房需要政府解决的最基本困难就是土地问题。同时也符合中央确定的持续发展、科学发展、节约资源、合理利用资源的科学发展观方针。当前，土地资源与发展的矛盾十分突出，如何解决这一矛盾，需要我们以改革的勇气，创新的精神予以破解，循规蹈矩是难以解决问题的。北仑作为东部沿海经济发达地区，城市化进程正在日益推进，土地资源紧张与发展的矛盾将会长期存在，更需要我们以创新的精神解决发展中面临的困难。

经反复研究，区政府于20__年10月9日出台了《北仑区工业企业建造公共租赁住房办法（试行）》。文件从基本原则、土地利用方式、企业条件、建造要求、管理要求、扶持政策、特殊情况下处置、执行期限八个方面进行了规范。文件的出台，为企业建造公租房提供了强有力的政策支持，解决了企业建公租房面临的政策难题。

（四）制订操作规则和程序

20__年4月25日出台了《北仑区工业企业建造公租房操作规则》（仑政办［20__］77号），使企业建公租房形成了从政策到具体操作程序的一整套完备的政策体系，使企业建公租房可以扬帆起航。

三、试点计划及实施情况

企业建公租房在我区是件新生事物，实施中，坚持大胆创新、谨慎管理、摸索前进的原则。根据这一原则，计划先选择三家大型企业进行试点。试点企业根据以下原则选择，一是企业对社会、对财政的贡献，二是符合政策文件中规定的企业条件，三是企业意愿及土地资源，四是区域内制造业企业，并业是职工人数较多的劳动密集型企业。根据以上试点原则，初步确定以下三家企业先行试点：

略

四、管理措施

根据政策文件及操作规则规定，政府职能部门主要从四方面实行管理，即：建设阶段管理、配租阶段管理、优惠政策享受管理、退出机制管理。

（一）建设阶段管理。重点抓住申报、设计方案、安全、质量、交付等环节管理。

1．申报管理。企业应提交申报文件，报告企业是否符合建造条件，项目建设的初步计划，提交给政府统筹配租的15%房源的计划，套型、面积等涉及项目的基本内容。同时，企业应向政府签订承诺书，承诺建成后15%房源给政府统筹配租，配租办法、配租名单报政府职能部门审批同意后实施。

2．设计方案管理。公租房设计方案按政府的公租房套型面积及层高等要求执行。为解决人才类对象需求而略超标准的，须经特许批准。

3．安全、质量、进度管理。公租房质量要求须符合市定标准，达到省标化工地要求，争创“甬江杯”。安全无事故，抓紧建设进度。

4．交付管理。在住宅项目各项专题验收的基础上，对15%房源交政府统筹列入专项验收范围。

（二）配租管理。抓好配租方案、配租对象管理。

1．配租方案管理。配租方案（办法）应明确配租条件、租期、租金标准等事项，并报区住房保障部门批准后方可实施。配租条件以政府公布的公租房对象条件为基础，结合企业实际确定，租赁期限、租金标准以政府规定的公租房高限标准以下确定。

2．配租对象管理。配租对象依配租条件确定，企业经公示无异议后上报区住房保障部门批准后确定。

3．运营管理。企业应确定公租房运营中管理机构、方式、小区管理制度等，保证小区日常正常运行，为住户提供清洁、安全、舒适的居住环境。

（三）优惠政策享受管理。

企业公租房建造过程中和建成后及运营时可享受国家及区定相关优惠政策。优惠政策的享受应与企业履行的义务紧密挂钩，通过优惠政策享受管理，达到督促企业履行义务与规范管理的“双重”目的。

1．计划管理。按财政部文件规定，公租房需享受国家税收优惠政策的，必须列入当地年度计划。据此，企业建造公租房应提前向区住房保障办公室（公租房建设办公室）提出申请，并由住房保障办公室报区公租房领导小组及区土地管理领导小组批准后，列入年度全区公租房建设计划，否则不能享受相关优惠政策。

2．申报和建设阶段优惠政策享受管理。按财政部和住建部文件规定，公租房在前期申报和建设中可享受相关税费优惠，优惠政策的享受采用以下原则：一是专项申请、审批。企业凡需享受优惠政策的，由企业按规定专项提出申请，区住房保障部门签署意见，相关部门批准后予以享受。区保障部门对享受的优惠政策逐项进行登记，便于日后特殊情况下处置时，汇集政策给予优惠的数额。二是优惠政策享受应结合企业在公租房建设中，是否执行各级住房保障部门、建设项目监管部门提出的质量、安全、进度等方面的规定及整改措施落实情况，如执行和落实不够的，区住房保障部门应暂停签署同意享受意见，直至完全执行和落实好。

3．交付和运营阶段优惠政策享受管理。根据财政部及区政府文件规定，公租房在交付后及日后运营中，可享受相关税收和开发建设补贴，优惠政策的享受应把握二点：一是交政府统筹配租房源是否全部移交，二是分配方案、日常管理办法、租期、租金标准、退出机制、配租对象等是否按要求执行。统筹房源未交齐，相关规定未执行或执行欠缺的，优惠政策不能享受或部分享受。

（四）退出机制管理。

退出机制是企业公租房日后管理中的重要内容，应提前谋划，避免出现易进退难的状况，采取以下措施：

一是年审、复核措施。企业对已入住的职工，根据配租条件，每年进行年审复核，复核情况报区住房保障部门备案。复核后不符合继续居住的对象通知其退出居住。

二是租、补分离措施。租金以市场租金价为参考确定，入住对象全额承担租金。同时，根据不同情况给予租额一定比例的补贴。不符居住条件的，通知其退出居住，不退出的，停止租金补贴，同时提高租金价格，促进退出机制落实。同时，财政部规定的公租房经营收入免征营业税为此措施提供了政策支持。为使企业执行这一措施，保障部门在实施细则中予以明确，在上报的管理办法中必须明确，并按此办法实施。

三是电子门禁等技术措施。采用在单元（电梯）门上安装电子门禁等现代技术设备，对不符居住条件的人员失效其持有的门禁卡，促进退出机制落实。

四是租赁合同促进措施。租赁合同中应对退出机制作出详细具体的规定，对不履行合同约定退出公租房的人员,在反复劝告无效的情况，提交 司法部门强制执行。

公租房管理措施篇2

根据市委关于开展深入学习实践科学发展观活动（以下简称学习实践活动）的总体要求，为加强班子自身建设，更好地团结和带领全体党员干部群众解放思想、加快发展，努力提升服务水平，针对存在的问题，经过认真分析研究，就贯彻落实科学发展观方面存在的主要问题，提出以下整改方案。

一、指导思想和基本原则

坚持以科学发展观为指导，以领导班子分析检查报告为依据，以解决群众提出的突出问题为落脚点，要把解决影响和制约科学发展的突出问题与解决党员干部党性党风党纪方面群众反映强烈的突出问题紧密结合起来；把解决发展问题与解决民生问题紧密结合起来，兴办一批群众普遍期待的惠民实事；认真清理现有的规章制度，努力构建充满活力、富有效率、更加开放、有利于科学发展的体制机制。紧紧围绕党员干部受教育、科学发展上水平、人民群众得实惠这个总体要求，牢牢抓住落实实践科学发展观这个主题，进一步解放思想、实事求是、改革创新，切实增强贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性。着力转变不适应、不符合科学发展观的思想观念，着力解决影响和制约房地产管理科学发展的突出问题，着力解决党员干部党性党风党纪方面群众反映强烈的突出问题，着力构建有利于房地产科学发展的体制机制，提高领导房地产管理科学发展、推动社会和谐的能力，把科学发展观贯彻落实到房地产管理工作的各个方面，努力为人民群众提供高效、便捷、规范的房地产管理服务。

二、整改目标要求

通过落实整改，达到对科学发展观的认识深度和广度上有新突破；在解决影响和制约科学发展的突出问题上有新举措；在推动房地产事业科学发展上有新成果。

一是提高解放思想能力。通过整改进一步加深对科学发展观的理解，增强贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性。进一步解放思想，转变不适应、不符合科学发展要求的思想观念，统一思想，明确方向，用科学发展观统领房管工作。

二是提高解决问题能力。深入研究我市房地产管理方面的重大问题，认真查找工作中存在的主要问题和薄弱环节，努力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，为人民群众办看得见、摸得着、促进科学发展的实事。

三是提高体制创新能力。以深化房地产管理体制改革为契机，加快推进住房保障制度建设，为群众提供高效、便捷、规范的管理服务，建立相关制度，规范办事流程,健全保障体系，促进保障机制均等化，切实转变职能，履行责任，建立有利于房地产科学发展的政策法规和体制机制。

四是提高党的执政能力。按照科学执政、民主执政、依法执政的要求，改进领导班子的思想作风，提高领导干部执政本领，改善领导方式和执政方式，逐步健全领导机制。切实改善服务态度，提高服务质量，转变工作作风，完善服务制度，优化服务环境，建立办事高效、运转协调、行为规范的服务型机关。改进党员干部作风，切实解决党性党风党纪方面群众反映的突出问题。

五是提高科学发展能力。把落实整改作为提升房地产行业科学发展水平的重要机遇，作为推动各项工作的强大动力，努力实现在继续解放思想上迈出新步伐，在提高服务能力上实现新突破，在加强行业职业道德建设、促进社会和谐关系上见到新成效，保持和发展房地产事业科学发展的好势头、好局面、好氛围。

三、整改任务、整改方向和措施

（一）、关于房地产市场管理方面的意见和建议

1、主要解决：加强商品房的开发管理，控制无序开发。

具体措施：根据宜昌市建委、宜昌市房地产管理局《关于开展房地产市场秩序专项检查的通知》要求，对我市房地产开发项目审批、建设、销售等环节开展专项检查，对销售人员组织培训，规范房地产企业的开发建设行为、商品房预售行为和商品房网上销售合同备案公示行为，通过专项整治，强化对房地产市场的监管，净化房地产市场。

责任领导：晏波云

责任科室：房政科

整改期限：20xx年底

2、主要解决：搞好租赁市场的管理。

具体措施：强化房地产市场监管工作，联合公安、工商部门下发《关于加强房屋租赁市场管理的通知》，搞好租赁市场的日常管理。

责任领导：晏波云

责任科室：房政科、陆城、枝城房管所

整改期限：20xx年上半年

（二）、关于直管公房、廉租房建设管理方面的意见和建议

3、主要解决：洋溪直管公房烂了不修，找房产部门反映没人管。

具体措施：对零星空置的直管公房通过国资局有计划进行处置，对目前仍然在租用的公房进行维修，保证租户的安全。

责任领导：胡玉平

责任科室：枝城房管所、计划财务科

整改期限：20xx年底

4、主要解决：加强直管公房的管理，杜绝转租行为。

具体 措施：加强与各社区的配合，通过电视、广播、走访、问卷的形式，加强宣传，健全社会各界的监督机制，鼓励群众举报私自转租转让的现象，对通过举报的情况认真进行调查取证，事实成立的依照合同条款的规定进行处理。同时收回该房屋的使用权，彻底根治直管公房私自转租转让行为。

责任领导：李文培、胡玉平

责任科室：陆城、枝城房管所

整改期限：20xx年底

5、主要解决：加强对地方特色的老“四合院”“天井房”等文化遗产的保护力度

具体措施：积极配合有关部门加强陆城古建筑文化遗产的挖掘与保护，对尚存的老“四合院”“天井房”全面进行调查登记、维修保护。责任领导：李文培、胡玉平

责任科室：陆城、枝城房管所，局办公室

整改期限：20xx年底

6、主要解决：加大直管公房和老城区改造力度，高起点搞好配套建设，改善居民住房环境。

具体措施：结合廉租房建设，对直管公房配套改造，达到灭旱厕，分户新建水冲式卫生间，使其厨卫配套，功能齐全，改善租住户的居住环境。同时制定规划，采取市场运作方式通过3～5年年的努力逐步改造老城区的环境。

责任领导：李文培

责任科室：陆城房管所、安全鉴定办公室

整改期限：3～5年

7、主要解决：将零星不成片的危旧房挂牌出售或用于项目建设拆迁安置用地。

具体措施：加强对零星不成片的危旧直管公房科学利用，采取用零星不成片的直管公房与私房进行产权置换，为今后的房屋拆迁、老城改造创造有利的条件。对不便开发建设，通过挂牌拍卖的方式出售，将筹集到的资金用于改水改电，使国有资产物尽其用，达到保值增值。

责任领导：李文培、胡玉平

责任科室：陆城、枝城房管所，计划财务科，安全鉴定办公室

整改期限：3～5年

8、主要解决：加强直管公房水电配套。

具体措施：通过分年度对直管公房配套改造，想方设法多方筹集资金，争取相关部门的支持与配合，使直管公房尽早实现一户一表，切实降低承租户的水电费。

责任领导：李文培、胡玉平

责任科室：陆城、枝城房管所，计划财务科

整改期限：3年

9、主要解决：加强廉租房的建设和管理。

具体措施：为进一步加快我市廉租房建设，认真搞好老城区的调查摸底，为领导决策提供可靠的理论数据，同时广泛征求群众意见，同社区组织密切联系，同相关部门加强配合，加强廉租房的建设管理与使用监督，确保廉租房的使用与管理公平、公正、公开。

责任领导：李文培、胡玉平

责任科室：陆城、枝城房管所，住房保障办公室，安全鉴定办公室

整改期限：3年

（三）、关于物业管理方面的意见和建议

10、主要解决：创新维修资金的管理模式。

具体措施：做到维修资金专户储存，分幢建立账户，业主委员会决策专款专用。同时与开户银行协商，对30万元及以上的专户可按30%—70%分期购买国债，或者定期储存，其利息以进一步补充全体业主的维修资金。

责任领导：晏波云

责任科室：物业科、计划财务科

整改期限：20xx年底

11、主要解决：规划建设中充分考虑业主车位和物业管理的配套设施。

具体措施：参与新建小区规划评审，按比例配套物业管理用房及其配套设施。3万平方米及以上的住宅小区，严格执行“前期物业管理的招投标”。

责任领导：晏波云

责任科室：物业科、房政科

整改期限：20xx年底

12、主要解决：物业管理水平不高，有的小区没有物业管理机构，居民居住环境差。

具体措施：对零星无法实施物业管理的市场化运作的，协调所在社区组织管理，引导其搞好业主自治的相关工作。

责任领导：晏波云

责任科室：物业科，计划财务科，陆城、枝城房管所

整改期限：3～5年

（四）、关于拆迁管理方面的意见和建议

13、主要解决：多研究拆迁方面的政策法规，借鉴外地拆迁经验，加强拆迁行业管理。

具体措施：为促进项目征地拆迁工作顺利进行，保障被征地拆迁人的合法权益，推进全市项目建设。由市委办、政府办牵头制定《**市项目征地拆迁工作实施意见》已通过第15次常务会讨论修改，目前正在进一步修改之中。

责任领导：晏波云

责任科室：拆迁办公室、安全鉴定办公室

整改期限：20xx年底

14、主要解决：进一步规范拆迁公司的行为，做到依法、安全、文明拆迁。

具体措施：为加强对城市房屋拆迁单位的管理，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》，制定《**市房屋拆迁单位管理规定》，对房屋拆除单位必须签订《房屋拆除安全施工管理承诺书》，规范拆迁行为，做到依法、依规文明拆迁。

责任领导：晏波云

责任科室：拆迁办公室

整改期限：20xx年底

（五）、关于班子和队伍建设方面的意见和建议

15、主要解决：加强党员与困难干部职工的帮扶活动。

具体措施：一是建立帮扶制度。对符合廉租住房租金补贴的特困职工申办租金补贴。二是结对帮困。组织单位职工与困难职工帮困结对，在职工生活、子女就学和就医等方面予以资助。三是实物和资金帮扶。四是提供就业谋职帮助。

责任领导：晏波云

责任科室：局办公室

整改期限：20xx年底

16、主要解决：多组织职工开展健康有益的活动，加强联系和沟通。

具体措施：建立完善相关制度，开展多形式的活动。

责任领导：晏波云

责任科室：局办公室

整改期限：20xx年底

四、组织领导和保障措施

为确保整改工作取得实效，成立由局长任组长，副局长任副组长，各所、科室负责人为成员的整改工作领导小组，办公室设在局办公室。由“一把手”负总责，分管领导具体抓，责任科室具体落实，形成一级抓一级、层层抓落实的工作机制。

对需要解决的突出问题和需要完善的体制机制进行全面分析、归类和清理，按照科学发展观要求，该废则废，该立则立，该完善则完善。

公租房管理措施篇3

“公共租赁房”即此前北京提出的“政策性租赁房”,是以低租金租赁的政策性住房,由政府建设或回购,供中低收入住房困难家庭租赁居住。今年北京市将至少完成50万平方米公共租赁房的建设收购计划。

从1998年福利分房停止开始,北京积极探索经济适用房、限价房、廉租房等各种保障房政策。2009年8月1日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委等部门联合的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》开始正式实施。这标志着北京市由廉租房、经济适用房、限价房和公共租赁房组成的四级住房保障管理体系基本建立。对没有购房支付能力的低收入家庭实行廉租政策,对有一定支付能力的低收入住房困难家庭配售经济适用房,对中等收入家庭的自主需求提供限价房,对夹心层和处于过渡期的家庭提供公共租赁房。

对于北京市政府出台的这一举措,大部分民众表示了欢迎,认为政府能够考虑到房价的压力,为低收入群体提供较为宽松舒适的住房环境,值得肯定。但是,民众心中也是充满了顾虑,我们是否能得到真正的实惠呢?

毁誉参半的经济适用房

为切实解决老百姓住房难的问题,从1994年起,我国开始启动经济适用房计划。截至2009年,通过经济适用房这一保障性住房制度,政府为中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济适用房投入了大量补贴。很多老百姓也切切实实得到了实惠。但是由于相关的制度设计不完善,运行体制运转不畅,监督和后评价缺失,长期以来,大量问题存在于经济适用房项目,为人所诟病。业内人士把经济适用房存在问题归纳为“对象失控,面积失控,价格失控,用途失控。”具体表现为:一些经济适用房超过标准成了别墅区和富人区,经济适用房的价格成了整个房地产市场价格的底线和上涨的推手,违规出租、转让的现象屡禁不止。

事实上,经济适用房之所以离设计之初的目标有一定差距,并不是因为经济适用房的设计理念和基本的原理存在问题,主要问题是经济适用房长久以来一直在一种真空和无序的状态下运行:没有明确的标准和规范的模型;缺乏具体的、具有可操作性的文件指导;对于其中的违规和违法行为没有相应的监督措施和必要的惩罚手段;在一个项目完成后,不进行项目的跟踪和科学的后评价,因而同一个问题一而再再而三地犯。直到2004年5月13日,为了加强经济适用住房建设和管理,建设部联合国家发改委、国土资源部和人民银行共同颁布了我国第一部《经济适用住房管理办法》。这个管理办法严格界定了经济适用房是具有保障性质的政策性商品房,严禁将经济适用房项目变成商品房项目,规定对经济适用房的户型标准、供应对象及销售价格等进行了严格限制。经济适用房进入了有法可依,有章可循的发展阶段,但是先前存在的问题并没有完全杜绝,毕竟,如果政府要让所有人都放弃利益的吸引而遵纪守法还需要下很大的功夫,其中包括执法成本和监督成本。

公租房,期待规范和有效监督

“经济适用房”、“限价房”、“廉租房”政策在实施过程暴露出的一些问题给我们新出台的公共租赁房的实施提供了两点值得借鉴的经验教训:第一,一项政策的成功落实必须在设计的过程中进行缜密的考虑,并将相关的内容制度化和法律化,这样在实施的过程中才会有章可循,有法可依,而不是一个地方一个样,换个地方大变样。第二,政策的实施首先要求有制度和法律的保障,更重要的是要能够真正做到有法必依,按规章办事,这其中免不了要有严格的监督机制和严厉的惩罚措施。现阶段,社会生活中完整的信息管理系统尚未建立,人们信用基础不牢靠,违规、违法的道德成本和社会成本普遍较低。在这样的社会背景下,即使设计得再完善的政策在实施过程中也一定会走样。所以要求任何一项政策的出台必须要有相关配套制度作为保障,否则就是一纸空文,老百姓很难真正得到实惠。

可喜的是,伴随保障性住房新政策“公租房”的出台,相关的管理办法――《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》,也于8月1日正式实施。较前三类保障性住房政策相比,此次住房政策加强了相应的监管。例如,公租房的对转租转借的行为进行细致的规定并进行严格监管、严厉处罚。《办法》规定了6种承租家庭禁止的行为,包括:“1.将承租住房转租、转借;2.擅自改变承租住房居住用途;3.连续6个月以上未在承租住房内居住;4.连续3个月以上未按期交纳租金;5.获得其他形式政策性住房保障的;6.其他违反租赁合同行为。这6种情况只要出现1种,产权单位可与承租家庭解决租赁合同,收回住房。”

《办法》还对违规行为制定了相应的处罚措施:“实行严格的监管制度,禁止转租、转借或用于非居住用途。合同解除或到期暂时不能腾退住房的,承租家庭要按照同类地段类似房屋市场租金缴纳租金。有欺诈的要记入个人诚信档案,并且5年内不能申请政策性住房。”

公租房管理措施篇4

一、进一步放开房屋租赁市场的范围？

（一）凡在城镇国有土地范围内依法取得所有权的各类房屋，均可向社会公开出租。

暂未办理所有权登记的下列房屋，亦可向社会公开出租：

1、空置商品房可以办理二年期以内的短期出租；

2、未竣工的商品房，凡取得了《商品房销售许可证》的，可以办理预租登记；

3、职工依照房改政策购买的住宅，凡交款50%以上的，可以出租。

（二）各类房屋的承租人征得房屋所有权人同意，并签订收益分配协议后，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。但转租的终止期限不得超过与所有权人签订的租赁合同约定的终止期限。受转租人不得再行转租。

各类房屋的承租人在征得房屋所有权人同意后，可以改变房屋使用用途，既可自营也可与他人联营开展经营活动。但凡属市政府统一规划布局的与居民日常生活密切相关的粮油、蔬菜、副食品、理发、浴池等商业网点用房，未经主管部门批准，不得擅自改变房屋使用用途。改变房屋使用用途不得影响房屋的正常使用和周围环境。

（三）公民、法人或其他组织以及外国人、无国籍人、外国组织，持有合法证照手续，均可承租向社会公开出租的各类房屋。

（四）凡向社会公开出租、转租房屋和实行指令性租金的房屋改变使用用途，租金由租赁当事人协商议定。房屋所有权人也可进行公开招租、拍租。

二、完善房屋租赁登记备案制度

（一）房屋租赁当事人须在租赁合同签订之日起十五日内，持下列证件到本通知规定的房地产管理部门办理房屋租赁登记备案手续，领取《房屋租赁证》：

1、租赁双方的合法身份、资格证明；

2、租赁合同或转租合同；

3、房屋所有权或使用权证件；

4、法律、法规和规章规定的其他证件。

（二）未竣工房屋预租登记、军产房屋和涉外房屋租赁或转租登记备案手续，由市房地产管理局委托市房地产交易所办理；市内四区其他房屋租赁或转租登记备案手续，由市房地产管理局委托房屋所在地的房地产管理处办理。

（三）本通知下发前，已将房屋向社会出租或转租的，租赁当事人应在1997年12月31日前补办登记备案手续。

（四）《房屋租赁证》是房屋租赁的合法凭证。租用房屋从事生产经营的，生产经营者应将《房屋租赁证》置于生产经营场所，以备监督检查。外来人口承租房屋用于居住的，在办理《房屋租赁证》的同时，还应按照公安部《租赁房屋治安管理规定》和《大连市外来暂住人口管理规定》办理有关治安管理手续。

（五）房屋租赁当事人须依法缴纳税费。市房地产管理局、物价局应当根据市场情况，定期房屋租金评估价格。房屋租赁有关税费的计征，协议租金低于评估价格的，以评估价格为准；高于评估价格的，以协议租金为准。

三、加强对房屋租赁市场的管理

（一）市房地产管理局是负责全市城镇房屋租赁市场管理的行政主管部门，应认真做好房屋租赁市场的管理工作。

市内四区人民政府及市政府各有关部门应协助主管部门加强对房屋租赁市场的管理。

（二）房屋租赁当事人应当认真遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》、《大连市城镇房地产交易管理暂行办法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和本通知的规定，依法进行房屋租赁活动。

（三）市房地产管理局及其他有关管理部门应加强对房屋租赁市场的监督和检查。对于不办理房屋租赁手续、不缴纳税费，擅自进行房屋租赁或转租的，按照法律、法规和规章的规定给予行政处罚。

公租房管理措施篇5

一、工作原则

保障性住房建设采取政府组织、社会参与，因地制宜、分别决策，统筹规划、分步实施的原则，坚持准入标准，严格操作程序，强化动态管理，确保公开透明。

二、建设指标

省政府年下达给我市的保障性住房任务指标总计为3168套，其中廉租住房1000套、经济适用住房1000套、公共租赁住房300套、城市棚户区改造500套、垦区棚户区改造368套。

经济适用住房建设继续采取由中省直大型企业建设的方式实施。其他保障性住房指标分配、建设方式、资金筹措办法为：

（一）任务指标分配

保障性住房建设任务按照我市区划调整后的人口比例（各区人口数参照区划调整方案中数据）以及低收入住房困难家庭比例分配到各县（市）区，具体指标如下：

1.区（551套）：廉租住房484套、公共租赁住房67套。

2.区（707套）：廉租住房182套、公共租赁住房25套、城市棚户区改造500套。

3.区（528套）：廉租住房141套、公共租赁住房19套、垦区棚户区改造368套。

4.区（71套）：廉租住房50套、公共租赁住房21套。

5.区（68套）：廉租住房52套、公共租赁住房16套。

6.县（122套）：廉租住房43套、公共租赁住房79套。

7.市（121套）：廉租住房48套、公共租赁住房73套。

（二）建设方式

1.区、区、区年、年廉租住房、公共租赁住房建设采取一次性规划集中建设方式实施，由市住房保障主管部门利用现有征用的铁西街道办事处西地块统一组织，通过公开招投标、工程总承包等方式进行集中建设。年三区廉租住房、公共租赁住房建设任务共计918套，年省政府下达任务在正常情况下与年基本相同，两年任务为1836套。

铁西街道办事处西地块由小庄街、双树路、林光街、林辉路围合而成，占地约6.93公顷（103.95亩），规划总建筑面积约为19.51万平方米。年建设廉租住房807套，公共租赁住房111套，建筑面积约5.14万平方米，同时沿小庄街配套公建0.77万平方米，总计约5.91万平方米（占地约31.05亩）；年廉租住房和公共租赁住房计划建设5.29万平方米（占地约22.5亩）。

资金预算。两年项目建设任务计划总投资预计3.08亿元，其中：廉租住房和公共租赁住房1836套、约10.43万平方米，按2600元/平方米计算，需投入资金约2.71亿元；公建0.77万平方米，按3500元/平方米计算，需投入资金约2695万元；人防工程费预计约1000万元。此预算资金数额是预计数，招标时按程序再确定拦标价。

2.其他保障性住房建设由各有关县（市）区政府自行组织实施，并与市政府签订责任状。市住房保障主管部门负责督导检查。

（三）资金筹措

1.年全市1300套廉租住房、公共租赁住房建设任务，参照年数据估算，市财政可筹措资金总计约7390万元，其中：中央和省补助资金3272万元；提取土地出让净收益的10%，预计2118万元；住房公积金2000万元。此资金按各县（市）区所承担廉租住房、公共租赁住房建设任务比例进行分配。

2.年市集中建设保障性住房建设资金继续由市、区两级政府共同承担。考虑到行政区划调整等因素，、、三个区政府今年共承担资金4000万元，其中区2400万元、区900万元、区700万元。

3.铁西街道办事处西地块集中建设年、年廉租住房、公共租赁住房剩余约50.4亩土地采取市场化运作方式出让，土地征收价和地上物补偿预计约35万元/亩，土地出让价约90万元/亩，预计可收益约2772万元；年配建的0.77万平方米公建出售价格按8000元/平方米计算，预计可实现收益约6160万元。该收益全部专项用于补贴保障性住房建设资金。

4.县、市、区、区根据各自实际，除中央、省、市政策性补贴资金外，自行筹集其他保障性住房建设资金。

三、建设标准和相关政策

（一）建设标准

新建小区的供暖管线、给排水管线、道路、绿化等按规划设计标准建设，要达到配套设施齐全。新建住房按建设部规定的居民住宅强制性标准建设，执行节能标准。经济适用住房以中小户型为主，建筑面积在60平方米左右；廉租住房、公共租赁住房的建筑面积在45至50平方米左右。廉租住房和公共租赁住房室内装饰达到入住即可使用的标准，同时适当提高装饰、装修标准（尤其是木门、座便等）。实现廉租住房和公共租赁住房统筹建设和并轨运行，将该小区建成高标准示范小区。

(二)相关政策

相关优惠政策按照国家、省、市现行政策规定执行。廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房的物业管理，主要通过增加公益性岗位设置和从网点销售收入所得贴补物业管理费用，由开发建设单位负责。

四、时间安排

年月前完成土地征收、规划调整以及立项、环评等工作，同时开展单体设计、地勘、工程招标及现场施工准备工作。

年月至月开展基础施工。

年月至月开展主体施工。

年月末进行配套工程建设。

年月日前办理入住手续。

五、组织机构

为加强对全市保障性住房工作的组织领导，成立市住房保障领导小组，组长由市长王正谱担任，副组长由副市长韩春军担任。领导小组成员单位有市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市民政局、市审计局、市监察局、市国土资源局、市环保局、市城建公用事业局、市人防办、市城管执法局、市规划局、市物价局、市交警支队、市住房公积金管理中心、市局、供电公司和区政府、区政府、区政府。领导小组下设办公室，办公室设在市住房城乡建设委，全面负责保障性住房建设、管理、分配等相关工作。领导小组办公室下设保障性住房综合协调部、征地部、工程建设部、住房分配及管理部、财务部、纪检监察部等工作部门，对保障性住房组织立项、工程建设、入住使用、后期管理、准入退出等工作实行系统管理。原市保障性住房建设领导小组及其办公室同时撤销。

六、责任分工

市住房城乡建设委：负责全市保障性住房的计划安排，集中建设保障性住房的组织实施、后续管理，以及对各县（市）区保障性住房工作的监督检查等工作。

市发展改革委：负责会同市住房城乡建设委按照廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房建设计划，下达立项、批复文件。

市国土资源局：负责落实工程建设土地征用、划拨工作。

市规划局：负责保障性住房建设的规划选址工作。

市财政局：负责落实廉租住房和公共租赁住房本级建设资金筹集工作。

市民政局：负责会同、、区政府对廉租住房和公共租赁住房保障对象的收入、资产核定及分配工作。

市监察局、审计局：负责对工程建设、工程招投标、原材料采购、承租人资格认定、资金使用实施全程监管。

市环保局：负责相关环评工作。

市物价局：负责经济适用住房出售价格和公共租赁住房租金价格认定工作。

市局：负责做好群众和稳定工作。

市住房公积金管理中心：负责按相关规定提供住房保障资金。

公租房管理措施篇6

一、总则

（一）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会的要求，建立健全以廉租住房、经济适用住房为重点的政策体系，坚持以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主，坚持构筑诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系和分层次、成系统的住房保障体系，坚持从城市居民家庭住房消费能力的实际出发，多渠道地实施住房保障，努力使广大群众住有所居。

（二）原则

1．广覆盖。将住房保障范围由最低收入住房困难家庭扩大到中低收入住房困难家庭，在加快解决低收入家庭的住房困难的同时，努力解决既不符合享受廉租住房条件，又缺乏住房市场消费能力的家庭的住房困难。

2．保基本。住房保障范围和标准应与本市经济社会发展水平相适应，与政府承担能力相协调，严格限定保障对象和申请条件，严格控制保障性住房的建设标准和套型面积，满足急需救助家庭的基本住房需要。

3．分层次。按照不同家庭的收入状况，将住房困难家庭划分为不同的保障层次，实施不同的住房保障方式，分层、分类并有针对性地解决本市住房保障对象的住房困难。

4．重公平。保持新老政策的连续性和稳定性，通过政策措施的深化、细化和完善，体现住房公共政策的公平性。

5．促稳定。住房保障政策应统筹兼顾，既有利于解决广大群众的住房困难，又有利于房地产市场持续健康稳定发展。

（三）主要目的

本规划旨在完善本市经济社会发展规划与住房建设规划，明确今后五年的总体目标，分解工作任务和工作职责，制订和落实相应的政策措施，为切实解决城市低收入和中低收入家庭住房困难提供实施和考核依据。

二、规划目标及保障方式

（一）规划目标

1．完善廉租住房制度，加快解决低收入家庭住房困难。**年，将政策覆盖面由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，到**年，基本实现“应保尽保”，受益家庭累计新增不少于10万户。同时，调整和完善公有住房租金减免办法，逐步将承租公有住房的低收入家庭和重点优抚家庭纳入廉租住房保障体系。

2．健全经济适用住房制度，积极解决中低收入家庭的住房困难和经市政府认定的其他住房困难家庭的住房问题。到**年，累计享受经济适用住房政策的家庭达到30万户。

3．坚持多渠道解决住房困难的机制，通过推进旧区和旧住房综合改造、研究实施“租房贴费”政策，进一步改善城市居民家庭的住房条件。同时，加快完善工作机制，逐步改善来沪务工人员的居住条件。

（二）住房保障的准入条件、保障标准和方式

1．住房保障对象的准入条件

享受廉租住房和经济适用住房政策的住房保障家庭准入条件，主要依据市统计部门公布的城镇家庭人均可支配收入，结合经济社会发展和住房价格水平，从家庭住房困难面积、收入线和金融资产线等方面确定，并建立动态调整机制，定期向社会公布。

2．保障标准

（1）廉租住房保障面积标准和租金补贴标准。分别根据本市家庭平均住房水平和经济社会发展水平、普通商品住房的市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素综合确定，并建立动态调整机制，定期向社会公布。

廉租住房保障面积标准：根据“广覆盖、保基本”的原则，采取保障面积标准和住房困难面积的认定标准相一致的办法，补足廉租住房保障家庭的住房面积与住房保障面积之间的差额。

廉租住房租金补贴标准：以普通商品住房的市场平均租金为基础，考虑廉租住房保障家庭所在的区域因素进行调整，不同的区域实施不同的补贴标准。

（2）经济适用住房保障标准。对于符合条件可享受经济适用住房政策的家庭，采取轮候制，按照家庭的人口结构，配售不同户型面积标准的经济适用住房。

3．廉租住房保障方式

本市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。

（1）发放租赁补贴。由廉租住房保障对象自行从市场租赁住房，并按照规定标准发放租赁补贴。对面积差额低于规定保底面积标准的，按保底面积标准计算货币补贴。

（2）实行实物配租。实物配租是指向符合条件的低收入家庭提供住房，并按规定标准收取租金。规划期内，逐步扩大廉租住房实物配租比例，对象为符合廉租住房条件的孤老、残疾、患有重大疾病、丧失劳动能力的特殊困难等家庭。

（3）完善公有住房租金减免政策。实行公有住房租金减免政策与廉租住房政策相衔接，将享受租金减免的低收入家庭和重点优抚家庭，逐步纳入廉租住房保障体系。

4．经济适用住房保障方式

申请购买经济适用住房的家庭，按照规定程序审核并公示，符合申请条件的，采取登记轮候方式购买。经济适用住房的购房人拥有有限产权，实行半封闭运作。

三、住房供应量和租赁补贴户数量

（一）廉租住房、经济适用住房供应

1．建设总量

规划期内，累计筹集和建设廉租住房、经济适用住房约2000万平方米（平均每年约400万平方米），占同期全市住宅建设总量的20%左右。

2．建设指引

（1）廉租住房。加大筹措力度，通过新建、配建、收购、改建和鼓励社会捐赠等渠道，增加廉租房源供应。新建的廉租住房按照大分散（全市面上分散布局）、小集中（点上相对集中到幢、到组团）的方式，通过项目招标实施开发，由政府指定的专门机构回购，并通过税费支持等优惠政策，引导和鼓励社会机构建设和供应廉租房源。

（2）经济适用住房。按照“政府主导、市场运作、市区联手、定向供应”的原则，市政府统一规划、统筹协调，区（县）政府承担具体组织实施。经济适用住房建设实行管办分离，通过项目认定办法确定开发项目，并通过项目招标方式确定开发建设单位，或通过在普通商品住房项目中配建的办法筹措房源。

3．其他供应方式

（1）多渠道收购适用于廉租住房的各类房源。在中环以内，收购部分存量产权住房和不成套公有住房承租权；在外环周边，收购小套型配套商品房。

（2）政府给予税收优惠等政策。鼓励社会机构和私人提供房源，用于住房保障对象租赁。

同时，建立保障性住房租赁信息服务平台，将政府、社会机构和私人提供的租赁房源，在全市范围内供住房保障对象选择承租，并提供相应的专业服务。

（二）租赁补贴户数

截至**年底，本市享受廉租住房政策的家庭累计达到3万户。规划期内，对申请廉租住房租赁补贴的低收入住房困难家庭，基本实现“应保尽保”，享受廉租住房政策的家庭新增10万户。同时，将承租公有住房的低收入家庭和重点优抚家庭逐步纳入廉租住房保障体系。

四、土地供应

（一）土地供应方式。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式，在制订本市年度土地供应计划中单独列出，优先保证供应。

（二）土地供应区域。市、区（县）政府根据城市中低收入住房困难家庭的住房需要，分别编制保障性住房土地供应计划，合理配置廉租住房和经济适用住房建设项目用地，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地。

五、改善其他住房困难群体居住条件

（一）继续推进旧区和旧住房综合改造。重点是稳步推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，加快推进旧住房综合整治。

（二）改善来沪务工人员居住条件。在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，按照“政府主导、统筹规划、单位负责、市场运作”的原则，在经济开发区、工业园区等外来务工人员集中的区域，新建或改建部分集体宿舍和集体公寓，定向出租给来沪务工人员。

六、政策措施和规划实施机制

（一）政策措施

1．完善廉租住房制度。加快制订《**市廉租住房保障实施办法》，重点是建立廉租对象收入认定的动态调整机制，不断扩大政策受益面；建立健全廉租房源的筹措机制，逐步扩大实物配租比例；完善和细化廉租住房申请、审核和退出的具体办法，并健全实物配租和退出机制。

2．健全经济适用住房制度。加快制订《**市经济适用住房管理实施办法》，重点是建立健全经济适用住房的市、区（县）联动建设机制；建立健全经济适用住房申请、审核和供应分配机制；建立健全经济适用住房产权管理机制。

3．加快建立保障性住房租赁服务机制。建立全市统一、市区联动的保障性住房租赁服务平台，形成市、区（县）、街道（镇）三级管理、联动服务的网络体系。同时，研究制订租房贴费政策和相关税费支持政策。

（二）规划实施机制

1．加强组织机构建设。按照“决策、监管、运作”相分离的原则，进一步加强市住房保障领导小组的职能，建立和完善区（县）住房保障领导小组，作为市和区（县）住房保障决策协调机构；强化市和区（县）房地管理部门的住房保障职能，健全住房保障实施机构，重点加强区（县）和街道（乡镇）的住房保障机构建设。

公租房管理措施篇7

     近年来，随着房屋租赁业的迅速发展，房屋出租税税源规模的日益扩大，加之，我县教育产业发展趋势良好，各种形式的房屋出租日益增加，给地方税税收带来了新的税源。但是由于私房租赁情况复杂、分布零散、涉及面广、隐蔽性强，以往我局对房屋出租税收征管工作重视不够，使房屋出租税收几乎成了我县税收征管的盲点。2004年7月，我局新班子到位后，提出了“两重点、两带动”的房屋出租税收征管工作新思路，即：以县城所在地秀谷镇为重点，带动乡镇房屋出租税收征管；

以营业性出租房屋为重点，带动居民私房出租税收征管。2004年，金溪县地方税务局通过对房屋出租税收进行集中专项清理，共清理房屋出租户240余户，征收税款32万元，滞纳金0.8万元，罚款3万元，同比增收28万元，房屋出租税收实现了历史性的突破。现将我局加强房屋出租税收征管的主要做法介绍如下：

一、舆论宣传是导向，程序合法是根本

1、加大宣传力度，营造自主申报纳税的良好氛围。舆论宣传工作是做好各项工作的根本前提，做好此项工作，往往能达到事半功倍的效果。为此，我们在利用电视台、宣传单、宣传车、张贴通告等形式做好常规税法宣传的同时，针对拥有房产的多为公职人员和经济实力较为雄厚的特定社会人群，采取了：一是税务干部到各企事业单位进行上门宣传，将税法送到每个干职工；

二是利用电话预约和上门服务的形式对特定的社会人群进行专题宣传；

三是委托各居委会和社区干部上门上家宣传等方式。通过宣传，使出租者和承租者知晓纳税程序、涉税事宜、法律责任等相关税收知识，促使其主动纳税申报，为清缴房屋出租税收营造良好的社会氛围。

2、严格依法办事，确保执法程序合法。执法的关键在于程序合法、主体合法、内容合法。在加大宣传的同时，我们结合《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》和其他相关税收法律，对2002年至2004年的欠税户进行了重新摸底，并严格按照执法程序和期限的规定，对各欠税户下达了税务文书，分别下发了核定通知书、限期缴纳税款通知书、处理决定书、处罚告知书和处罚决定书，做到税务文书内容合法，下达文书程序合法，执行主体资格合法，一环扣一环，做到任何一个环节不出差错，保证执法程序的规范化。

二、健全制度是基础，阳光操作是关键

1、健全内部制度，强化执法责任追究。严格执行《抚州市地税系统征收、管理、稽查工作责任追究实施办法》。大力推进税收执法责任制，强化对税收执法权的监督制约。设立房屋出租税收业务岗，规范分局内部管理员的征收职责，按照欠税摸底数制定了私房出租税收收入计划，将计划任务层层分解落实到每个管理员，明确工作责任。同时，监察室将房屋出租税收征管工作列为行政效能督查工作的重点，及时通报督查情况。通过明确工作职责，加大纪律监督，极大地提高了税收管理员的责任心。

2、细化征管措施，加强房屋出租税收的基础建设。先以县政府名义下发了《房屋出租（经营）税收管理工作通知税征收管理办法》（金府字［2004］44号），切实将房屋出租税收纳入规范管理之中。后我局细化房屋出租业税收征管措施，首先，建立一套完整出租房屋税源底册。凡在税务机关办理税务登记或办理变更登记，用自有房屋经营的，必须持有房屋产权证书复印件或购房发票复印件进行申报登记；

租赁房屋的，必须持房屋租赁协议书复印件进行申报登记。其次，建立房屋出租（经营）税务登记台帐，统一编号制牌，注明房屋座落地点、房屋面积、租金收入、纳税情况，实行分片（类）管理，对转租、转营、变更等情况加强日常跟踪管理，使房屋出租情况底数清晰，源泉控管有力；

再次，建立定期清理检查制度，按区域进行房屋出租税收清理，责任到人，落实到户，逐门逐户进行清理登记并催缴税款，使房屋出租税收管理更加合理化、规范化，并逐步建立起房屋出租业税收征管的长效机制。

3、推行“阳光操作”，全面实行纳税告知服务。积极推行“阳光操作”，在专项清理过程中，全面实行“三公开”服务，即公开征收管理及处罚规定，公开计税依据，公开纳税情况。一是公开征收管理及处罚规定，自查阶段：只缴欠税和滞纳金;检查阶段：严格按照《征管法》规定，除追缴欠税和滞纳金外，还对欠缴税款进行处罚；

二是公开计税依据，按不同地段制定租金收入最低标准；

三是公开纳税情况，定期将纳税人名称、租金收入、承租人姓名、纳税情况、税票号码等进行公开，自觉接受社会各界监督。

三、部门协作是保障，规范巩固是目的

1、加强部门间的联系协作，争取多方支持与协助。各级党政、人大政协及其领导的关心支持是做好地税工作的根本保证，为此，我局领导在清理房屋税收前，亲自向县委、县政府领导进行了专题工作汇报，走访人大、政协领导，取得了他们的理解和支持。征收单位定期与工商、房管等部门建立联席会议制度，沟通情况，实现了全县房屋租赁信息共亨，与房管、居委会、社区等相关部门建立定期联系制度，密切关注出租变动情况，发挥社会力量，健全协税护税网络。同时，在执法过程中得到了公安、法院和监察等部门的大力支持，与公安、法院建立了联系反馈制度，将不缴、欠缴房屋出租税收的党政、事业单位及党政领导干部名单报监察部门，由监察部门列为重点监察对象。取得了各方面的支持和协助是我们做好房屋出租税收征管工作的最强有力保障。

2、规范行为，完善后期税收管理。在2004年私房出租税收清理基础上，规范该行业税收管理。根据《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》规定，对个人出租房屋应缴纳的房产税实行“以店管税”为主的征管方式，即个人出租房屋的房产税由房屋承租人（使用人），委托承租户（使用人），签订委托书。并要求各分局高度重视委托房屋出租税款工作，与承租户签订委托协议后，经常加强联系、密切配合，对涉税问题及时给予辅导和解释，特别注意做好税收管理员的职业道德和税收业务的培训工作。建立税收管理员巡查制度，定期检查、监督承租户行为，及时结算税款，防止税款积压现象发生。

3、实行以票控税，防止税源流失。对房屋出租的单位和个人必须按规定开具《租赁业发票》方可收取租金；

对承租单位和个人必须取得《租赁业发票》方可支付租金；

公租房管理措施篇8

［关键词］公租房制度；住房保障法律制度；廉租房；经济适用房；保障性住房；融资渠道；政府责任；住房市场化改革；

公租房是指由政府或多元主体投资，并由政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，向符合条件的中低收入家庭或劳动者供应的保障性住房［1］①。 作为我国在解决民众住房福利问题时的一项制度创新，公租房主要面向“夹心层”②群体出租或出售，具有明显的政策性、公共性和福利性特征。 目前，各地在公租房建设中尝试推出符合自身需要的政策，为进一步完善全国统一的住房保障法律制度提供了可资借鉴的实践经验。 而从学理上通过样本分析探求公租房制度的价值理念与制度建构，将更有助于为建立和完善住房保障法律制度提供有益的理论参考。

【①目前，有关公租房（即公共租赁住房）的界定主要存在于部门规章、地方政府规章与学者的论述中，笔者认为，对公租房的界定需要结合这一保障性住房形式所要解决的问题、保障的对象以及所要达到的社会功能等方面，只有这样才能揭示出其本质属性，为这一新的住房保障形式的发展明确定位。

②“夹心层”一词有以下两层含义：一是指那些既不符合享受廉租房、经济适用房等保障性住房条件，又无力购买普通商品房的群体；二是指由于户籍制度限制而无法享受城市住房保障的进城务工人员、新就业的大学生等中低收入者。】

一、公租房制度产生的现实逻辑

（一） 国家住房保障责任的确立与承担

我国自开启住房市场化改革以来，房价一度居高不下。 各地政府出于确保地方经济利益的考虑，大力发展房地产市场，放松了对房地产市场应有的调控和对提供住房保障的要求。 为此，国务院出台了一系列措施对房价进行调控，同时，地方政府也注意到了自身应在住房保障方面承担相应的责任，陆续出台了一系列住房保障措施。 2007年 8月，国务院通过了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责”。 这表明，政府明确了自身在住房保障方面的职责，开始注重住房保障方面的制度建设。 随后，政府又相继出台了关于规范廉租住房和经济适用住房管理工作的一系列相关文件。 由此，政府通过制定住房保障政策和实施住房保障措施为民众实现住房福利的利益诉求提供必要的公共服务，并借以体现其服务政府和责任政府的角色。

（二） 前期住房保障实践问题的显现与解决

从 2007年至 2009年，我国以廉租房和经济适用房作为保障性住房建设的重点。 但是，廉租房与经济适用房在推行中均暴露出明显的问题。 就廉租房而言，一方面因受制于国家财力投入的限制，廉租房房源供应不足，许多低收入的住房困难家庭不得不长时间轮候；另一方面，廉租房制度保障对象的覆盖面过窄，外来务工人员和刚毕业大学生等具有刚性住房需求的主体未被纳入在内，长期生活在城镇中的“夹心层”群体难以依靠廉租房解决住房困难问题［1］。 与此同时，经济适用房制度在实施中也暴露出发展的困境———保障功能因制度运行不当而丧失。 经济适用房自推出以来便备受争议，而各地经济适用房因配置不公而被曝光的事件也时有发生［2］①，许多生活富裕者通过各种手段把经济适用房变成其投资手段，而符合条件的中低收入者却无法享受这一福利政策。 究其原因，主要是经济适用房的产权归属和转让差价所产生的巨大利益诱使某些所有者违背经济适用房制度推行的初衷去谋取不正当利益，进而使得其保障功能丧失。

【①例如，2005年，有研究机构推出了一项调查，该调查以当年北京、太原、西安三地为对象展开，其结果显示，高达 48％的经济适用房被用于出租。 至 2011年，媒体曝光位于杭州市下沙区最大的经济适用房小区竟有七成房屋被指用于出租。】

正是以解决廉租房和经济适用房制度在实践中凸显的问题为出发点，政府开始着手探索新的住房保障制度措施，公租房制度由此得以启动运行。

（三） 政府对公租房制度的探索与肯定

基于化解保障性住房的发展难题，各地纷纷探索新的住房保障形式———公租房。 2009年，《政府工作报告》首次对公租房的实践加以肯定，提出要“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，……积极发展公共租赁住房，……深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标”［3］。 这表明，政府开始考虑以这种新举措来推进住房保障问题的解决［4］。 2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。 《意见》指出，“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措”。 2012年 6月，住房和城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》，《办法》对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等都作出了明确规定。 这表明，游离在廉租房、经济适用房之外的“夹心层”的住房问题将通过公租房的保障形式得以解决，且有了全国统一的法律依据。从上述政府对公租房制度的探索实践脉络可以看出，公租房制度的发展正在经历着一个由提出宣示性的官方主张到推行主管部门的规范性文件、再到生成规范公租房运营问题的相关法律制度的进程，这正是公租房制度产生的现实逻辑。 而在公租房制度的演进变迁过程中，相关的价值理念与制度建构问题是把握公租房制度发展规律的两个重要议题。

二、公租房制度所蕴含的价值理念

在学理上，公租房制度所蕴含的价值理念在终极意义上可诉诸正义价值。 正如德国法学家拉德布鲁赫所说：“除了正义，法律的理念不可能是其他理念。 因为正义就像真、善、美一样，是一个绝对的价值，也就是说，不可能从其他价值中推导出来的价值。”［5］而在法律制度运行的实践中，正义实际上又可具体体现为自由、公平、平等、安全等价值。 在住房制度领域，保障性住房和商品房均在各自的运行中体现出其自身价值。 与以营利为目的的商品房相较而言，公租房这一保障性住房形式主要是针对没有房屋居住的“夹心层”推出，由政府提供保障支持的，这也决定了此项制度蕴含了平等、开放、保障性等几种独具特色的价值理念。 这些价值理念的核心是实现“居者有其屋”的理想愿景，其应当成为评价现有公租房制度的运行状况和构建更为完善的公租房制度的价值尺度。

（一） 平等价值：保障弱势群体利益

平等价值之于一个社会的现实意义在于，它有助于社会成员各方（特别是弱势群体）在享有资源和获得发展机会时能够得到富有正义的制度保护，由此确保每个社会成员在社会中都能够有尊严地生存和发展。 在一个社会中，“每个成员，仅仅因为他是社会成员之一，就有权不仅享受其他成员提供的个人生活所需，而且有权享受每一个人都想得到而实际上确实对人类有益的一切好处和机会，这种观念已经被人们所普遍接受”［6］。 正因如此，有学者在论及人与人之间的平等关系时才说，“平等乃是一个具有多种不同含义的多型概念。 它所指的对象可以是政治参与权利、收入分配制度，也可以是不得势的群体的社会地位与法律地位。 其范围涉及法律待遇的平等、机会的平等以及人类基本需要的平等”［7］。

公租房制度的设计同样坚守着平等这一价值目标，特别是彰显了对“不得势的群体”的特别对待。 这种“特别对待”并不是在破坏平等，而是恰恰相反，其制度安排有助于维护或实现平等价值。具体而言，公租房制度所包含的平等价值体现在以下三个方面：其一，法律待遇的平等。 各级政府将长期生活在城镇中的“夹心层”群体的住房保障问题写入保障性住房制度，通过法定的形式确认和保护“夹心层”群体的住宅权，赋予其享用公租房的平等的法律待遇。 其二，机会的平等。 公租房制度对于符合居住条件的保障对象给予申请和租赁公租房的机会，以此实现“夹心层”人员享用公租房的平等机会。 其三，基本需要的平等。 对于符合居住条件的保障对象，公租房制度保障其基本的住房需要能够得以平等实现，这应当是公租房制度运行最为根本的目的。

（二） 开放价值：打破地域限制

在一个开放社会中，“任何（社会）系统都是一个有机的整体，它不是各个部分的机械组合或简单相加，系统的整体功能是各要素在孤立状态下所没有的新质”［8］。 随着我国改革开放的不断深入，开放性成为当代社会的一项基本特征，任何城市都不可能在与外界的隔绝中孤立地存在。 而城市的发展离不开大量自由流动的劳动者，其中，从农村转移到城市的农民工和新就业的大学毕业生是城市发展的重要力量，他们为城市建设提供了必需的专业知识与人力资源。 然而，由于户籍制度的限制，城市的福利措施对于他们而言似乎是遥远的，他们几乎享受不到除工资之外的任何福利待遇。 因此，公租房制度自产生之日起，就应确立开放性的定位，打破廉租房和经济适用房的地域限制，体现城市发展的开放性。 公租房的建设必须将开放性作为其重要的价值基础，具有开放性特征的公租房制度将有助于促进城市的持久繁荣与多元发展。

实践中，各地公租房制度所具有的开放程度是不一样的，正如后文在分析“公租房保障对象的设定”时所展现的那样，城镇户籍、在一地连续稳定工作的年限、稳定的工作和收入来源、成为符合当地发展需要的专业人才等因素均有可能影响一地公租房保障对象标准的设立。 尽管存在这些影响公租房制度开放性的因素，但随着户籍制度改革的加快、基本公共服务水平的提高以及公租房制度本身的不断改进，开放性价值在公租房制度的变迁中将得到越来越充分的实现。

（三） 保障性价值：实现公民住房福利

公租房制度所包含的一个重要价值理念就是保障性价值，此项价值的实质是政府承担着提供住房福利的责任，而所有公民均具有实现其基本的住宅权并享有免于住房匮乏的积极自由［9］。 公租房制度的保障性价值本身又包含了三个基本的维度，即“谁提供保障”、“向谁提供保障”及“保障的目的”。 具体而言，公租房制度所应实现的保障性价值表明，政府是提供公租房的责任人，公租房应向“夹心层”群体提供，公租房供给的目的是实现公民的住房福利。 公租房制度运行的现实情况表明，“真正缺房的绝大多数是中低收入的居民，即通常所说的‘缺钱又缺房’的情况大量存在。 即便在市场经济发达的西方国家，住房供应也实行多渠道供应，无法也不可能完全市场化”［10］。 因此，正确的做法是对高收入者实行住房的市场供给，对中低收入者实行不同程度的住房福利政策。

在市场经济体制下，公民住房福利的制度安排被纳入社会保障体系之中。 现代社会福利制度必须包含住房福利的内容［11］①。 而政府有责任对低收入家庭提供帮助和救济，使其获得基本的住房保障。 在公租房制度的构建过程中，应坚持保障性价值理念，即建设公租房的根本目的是为了保障在经济上处于不利地位的弱势群体实现其居住权。 只有坚持这一价值目标，才可以有效地预防公租房制度在实践中背离其建立初衷的情况。

【①我国存在着传统福利制度下的住房福利和新型社会福利制度下的住房福利之分。 前者所指的住房福利是城镇居民普遍性的物化福利，是最大的福利项目，后者所指的住房福利虽然仍是一种普遍性福利，但主要是有限的货币形态（即现金补贴）福利，而由政府提供住房的受益对象只限于那些十分困难的无房户。】

三、公租房制度运行的现状考察———以京、沪、渝、深为例

为揭示公租房制度的运行逻辑，本文拟选取实施该制度具有代表性的北京、上海、重庆、深圳等城市作为样本，考察它们在管理机构设置、资金筹措、保障对象、法制建设等方面的具体做法，以此来展现各地公租房制度运行的概况。 应当指出的是，随着 2012年 7月 15日住房与城乡建设部的《公共租赁住房管理办法》开始施行，各地的公租房制度将会有相应的变化，这也有待学界作进一步的研究。

（一） 公租房管理机构的设置

公租房的管理机构主要指负责公租房建设、运营及管理的行政主管机构，同时，以市场主体角色运营的公租房日常管理机构亦是本文考察的范围。 根据住房与城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》规定，“县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作”，但具体到每个城市，其做法并不统一。

1． 北京市公租房管理机构

《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》规定，北京市的住房和城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政等有关部门按照各自职责分工，做好公租房相关管理工作。 从这个规定看，除各部门各司其职、配合做好公租房的管理之外，住房保障管理部门是该市公租房的行政主管机构。 具体而言，该《办法》涉及配租管理、租赁管理、监督管理等管理制度，管理机构均在其中发挥作用。 在配租管理中，住房保障管理部门对由产权单位编制的配租方案进行核准，核准后实施配租。 在租赁管理中，“公共租赁住房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务企业管理”。 在监督管理中，住房保障管理部门对产权单位不按规定收缴租金或擅自出租的采取处罚措施。 由此可见，住房保障管理部门在北京市的公租房管理工作中发挥着主要作用，同时，产权单位也在日常管理中发挥一定的作用。

2． 上海市公租房管理机构

上海市的公租房管理机构是住房保障和房屋管理局。 《上海市发展公共租赁住房的实施意见》规定，市住房保障房屋管理局是该市公租房工作的行政主管部门，区（县）住房保障房屋管理部门是该区（县）公租房工作的管理部门。 此外，市和区（县）发展改革、城乡建设、规划土地、财政、税务、工商、国资、民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门按照职责分工，负责公租房的相关管理与监督工作。

由于上海市采取“政府支持，机构运作”的原则，因此公租房的日常运行管理主要由公租房的实施机构来负责。 这些“运营机构”负责具体的运营管理工作，其运作的前提是接受政府对公租房的政策指导，严格按照准入、退出标准接受申请。

3． 重庆市公租房管理机构

《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》指出，全市公租房的行政管理部门是市国土资源和房屋管理部门，即重庆市国土资源和房屋管理局。 同时，市级有关部门按照职责分工，负责自己职能范围内与公租房有关的监督管理工作。

实践中，为了管理好公租房，重庆市组建了公租房管理局，这也是我国首个公租房管理局，它专门负责主城九区的公租房管理，同时负责指导区县公租房的业务工作。 与此同时，“重庆市公租房信息网”作为公租房管理局与社会公众沟通的信息平台，在公租房相关信息、加强公租房建设监督等方面发挥了积极的作用。

4． 深圳市公租房管理机构

深圳市于 2009年设立住房和建设局，它的一个重要职能就是“负责推进住房制度改革和住房保障工作；负责市保障性和政策性住房的建设、维修、租售和监督管理以及相关基础资料的信息化和档案工作”［12］。 2010年公布的《深圳市保障性住房条例》对其管理部门作出如下规定：“市政府住房和建设部门负责本市住房保障的组织实施和监督管理并可以依法委托相关事业组织具体实施。”可见，深圳市公租房的管理机构即为深圳市住房和建设局。

（二） 公租房资金筹措的现状

公租房建设规模巨大，需要大量的土地和建设资金作为保障。 中央和地方都对公租房的资金来源十分重视，各级政府也采取了不同的探索方式。

1． 政府对公租房资金筹措的指导

住房和城乡建设部的《公共租赁住房管理办法》将资金筹措途经分为“政府投资”和“政府提供政策支持、社会力量投资”两个方面。 其中，在政府投资方面，市、县人民政府应通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公租房建设和运营的投入。 省级人民政府给予资金支持，中央以适当方式给予资金补助。 在社会力量投资方面，政府鼓励金融机构发放公租房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公租房建设和运营；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。 《办法》为拓宽公租房建设的融资渠道奠定了政策基础。

2． 资金筹措的现实困境

实践中，公租房资金筹措存在两个主要问题：

其一，政府一度包揽，造成资金渠道单一。 目前，一些地区在落实保障性安居工程建设任务过程中，仍然存在政府包揽较多的情形。 而按照政府的惯性思维，其最容易选择的公租房融资模式就是由政府提供财政拨款、专项资金及政府贷款等为主要内容的单一融资模式。 这种融资模式的问题在于，政府承担了公租房融资的绝大部分责任，投资结构单一，从而使得融资过程显得呆滞化、僵硬化；而且，政府承受的财政压力比较大，公租房建设的资金筹集困难。

其二，社会资金参与度不高。 社会资金参与公租房建设的瓶颈在于公租房项目收益回报率较低、投资回收期过长。 虽然国务院在其的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确提出，民间资本投资建设政策性住房应享受相应的政策优惠，但银行信贷、企业投资仍然很难承受这么长的投资期。 而目前，政府在运用税收优惠、优先扶植等鼓励手段激励各类企业或组织参与公租房建设方面所做的工作还远远不足。

3． 公租房建设资金筹集渠道的创新探索

实践中，公租房建设资金筹集渠道有两点创新：其一，保障房建设投资基金的参与。 我国第一支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金———建银精瑞公共租赁住房建设投资基金正在筹备成立。 该基金拟采取股份公司制设立，由全国工商联房地产商会牵头，组织一批企业共同发起组建。 基金首期募集资金不低于 100亿元，成立后 3年内，在全国范围内选择符合基金投资条件的公租房项目［13］。 建银精瑞投资基金的建立将为公租房建设的民间资本参与提供一个可供参考的例证。

其二，社保基金对公租房的支持。 2011年，全国社保基金理事会同南京、天津、重庆等城市签约，投资保障性住房，其中，该会以信托产品形式为重庆市的公租房建设提供 45亿元贷款。 社保基金投资公租房建设，打破了公租房单纯依靠银行融资的格局，为多渠道融通公租房建设资金提供了可资借鉴的模式，有助于引导社会资金积极参与保障房建设。

（三） 公租房保障对象的设定

公租房的保障对象涉及公租房制度的保障范围。 住房与城乡建设部的《公共租赁住房管理办法》规定，公租房供应对象主要是“符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员”。 本文所考察的四个城市对此问题的规定不尽相同。

1． 北京市关于保障对象的规定

北京市在其的《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》中明确提出，公租房的租赁对象包括以下三类：其一，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房的轮候家庭；其二，申请人具有该市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下，3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入 13万元（含）以下；其三，外省市来京连续稳定工作一定年限的人员。 与此前的《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》相比，该《通知》放宽了准入对象标准，允许新就业职工和外来务工者申请公租房。 这对于实现应保尽保具有积极的现实意义。

2． 上海市关于保障对象的规定

上海市在《本市发展公共租赁住房的实施意见》中对准入条件的规定是：“具有本市常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限。”这表明该市关于公租房保障对象的规定也是比较开放和包容的，但外来人口需要符合持有《上海市居住证》及连续缴纳社会保险金达到规定年限这两项条件，与重庆市直接将“进城务工及外地来渝工作的无住房人员”作为公租房保障对象的做法有所不同。

3． 重庆市关于保障对象的规定

重庆市在《公共租赁住房管理暂行办法》中对保障对象作了如下规定：“申请人应年满 18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于 13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。”随后，该市颁布的《公共租赁住房管理实施细则》分别对“有稳定工作”、“收入限制标准”等条件进行了解释。 该市明确将“进城务工及外地来渝工作的无住房人员”纳入保障对象的做法充分体现了公租房制度的开放性和平等性。

4． 深圳市关于保障对象的规定

深圳市的《公共租赁住房管理暂行办法》中规定：“申请人及共同申请人均具有本市户籍。”其后，该市在《保障性住房条例》中规定：“对本市经济社会发展需要的各类专业人才以及在本市连续缴纳社会保险费达到一定年限的非本市户籍常住人员……逐步纳入住房保障范围。”这表明，该市居民、连续缴纳社会保险费达到规定年限的非该市户籍常住者、该市经济社会发展需要的各类专业人才被纳入保障对象，其保障对象范围体现出该市的特色。

（四） 公租房法律制度运行的现状

1． 统一的住房保障基本法处于缺位状态

到目前为止，我国尚无一部统一的综合性住房保障法律。 由于《住房保障法》的缺位，包括公租房在内的住房保障体系建设一直较为滞后。 尽管在全国和地方层面均已出台了一些相关的法律法规，但多是针对现实问题的应急产物，缺乏系统性和权威性，执行效果不甚理想［14］。 因此，要从根本上完善公租房制度，改变我国住房保障制度的现状，必须制定统一的《住房保障法》，以此将廉租房、公租房等保障性住房形式综合起来进行规范，由此从法制层面为各地的公租房建设和构建符合本地实际的公租房制度提供一个兼顾全国统筹规划和地方利益诉求的调控性、示范性法律文本。

2． 地方政府建设公租房的法律责任亟待明确

在国家对保障性住房日益重视的背景下，2011年全国计划新开工建设保障房一千万套，其中，公租房建设是该计划最为主要的任务。 国家为此成立了保障性安居工程协调小组。 协调小组作为保障房建设的协调方，与各地方政府签订了保障房建设的责任书，将一千万套保障房建设目标层层分解到各地。 但是，各地政府并没有因此高度重视保障房的建设进度，而且对未能实现保障房建设目标的责任也难以追究。 截至 2011年 6月份，仍有六个省区的保障房开工率没有达到 20％①。 实际上，除资金筹措方面存在困难外，地方政府更多地考虑本地经济发展与地方财政收入，不愿进行公租房等保障性住房建设，是一个重要的原因。 由此可见，公租房的建设不仅需要地方政府的积极支持和投入，更需要在立法上明确地方政府承担公租房建设的法律责任。

【①关于各地保障房建设进展缓慢的原因，《凤凰网》进行了一项调查，把可能的原因列举为以下六项：1．保障房项目筹集资金较难。 2．项目前置审批需要很长时间。 3．各地不愿意将土地划拨保障房。 4．保障房项目的制度还没有设计好。 5．地方政府腐败影响保障房进度。 6．其他情况。 该项调查共 23864人参加，调查结果显示：选择答案项 1的人占 8． 2％，选择答案项 2的人占 0． 9％，选择答案项 3的人占 24． 0％，选择答案项 4的人占 4． 3％，选择答案项 5的人占 61． 6％，选择答案项 6的人占 0． 9％。 其中，答案选项 3和选项 6可以一并归结为地方政府积极性问题。 由此可见，绝大部分公众认为地方政府在兴建保障性住房的积极性方面存在问题［15］。】

3． 缺乏有效法律制度确保丰富的公租房融资渠道

如前文所述，目前，我国公租房建设资金方面存在的问题主要是政府一度包揽融资造成资金渠道单一以及社会资金参与度不高等情况。 尽管政府采取了鼓励保障房建设投资基金和社保基金参与融资以及出台鼓励民间资本参与投资公租房的规范性文件等措施，但由于鼓励和保护公租房融资的制度不健全，特别是没有提升到法律层面，公租房融资渠道的拓展问题难以得到国家法的有力保障。

4． 公租房分配的公平性有待进一步获得法律保障

公租房制度作为我国住房保障体系的主要组成部分，具有十分明显的福利性和保障性。 因此，在分配对象的确定上必须充分体现公平、公正的原则，使公租房能够提供给真正需要的人。 而从各地现行制度所确立的保障对象来看，有的城市的公租房制度虽然在原则上将不具有本地户口的人员包括在内，但设置了重重条件，在当前社会保险缴纳制度并不完善的情况下，能够申请的人寥寥无几。 当然，也有城市态度鲜明地将“进城务工及外地的无住房人员”涵盖在公租房范围内，充分体现了公租房制度的公平性和城市发展的包容性。 据此可见，各地在设定公租房的保障对象标准时，应当消除地方立法之间的冲突，避免公民在各地遭遇有差别的法律对待，并且，在条件成熟时，国家应当以行政法规以上层级的法律形式保障公租房分配的公平性。

四、关于完善公租房制度的思考

（一） 立法规定统一的住房保障制度

我国现行住房保障制度以“管理办法”、“实施意见”、“暂行办法”、“条例”等“软法”为表现形式，尚缺乏基本的《住房保障法》。 从学理上看，住房保障政策仅仅是“软法”，虽具有灵活性的优点，但不利于实现住房保障制度的稳定性和权威性，并且无法依靠强制力保障这些政策的实施。 而经过法定程序制定的“硬法”（即法律法规）则可以避免政策的临时性和不确定性，且可以凭借国家强制力来确保其有效实施［16］。 因此，我国应尽快制定住房保障法律，以此实现住房保障从“软法”到“硬法”的转变。 就现阶段看来，制定《住宅保障法》已经成为完善住房保障制度的一个重要规划。 具体而言，我国《住房保障法》的起草已列入十一届全国人大常委会的立法规划，并已形成《基本住房保障法征求意见稿》。 在制定过程中，由于住房保障涉及的内容很广，因此需要完善相关配套法规。 其中，最重要的就是改进目前不完善的住房保障体系，停止施行存在明显缺陷的经济适用房制度，融合公租房制度与廉租房制度，构建完整的住房保障体系，实现对中低收入阶层的广泛保障①。

【①关于我国住房保障体系的完善问题，理论界和实务界均在进行不懈的探索：2011年，中国社会科学院在其的《2011中国城市蓝皮书》中指出，我国应“逐步取消现行经济适用住房，保留廉租住房政策，大力发展公共租赁房政策”。 2012年，江西省住房和城乡建设厅在其的《关于加快推进经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房三房合一的指导意见》中指出，江西各市县从 2012年起停止新建经济适用房和限价商品房，廉租房、经济适用房和公租房保障对象统一纳入公共租赁住房保障范围。 自此，江西省成为全国首个正式宣布停建经济适用房的省份，也是首个将三种保障房并轨为公租房的省份。 以上关于保障性住房制度的理论探索和实践探索表明，如何完善我国的住房保障体系，仍然需要实践的不断试错和理论的不断反思［17 18］。】

（二） 加强公租房建设的政府责任

1． 从保障公民住宅权角度认识政府责任

目前，公民住宅权已被大多数国家的法律所承认，并为国际社会所接受。 联合国大会在 1966年通过的《经济、社会及文化权利国际公约》中就规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。”由此可知，住宅权是人权的重要组成部分。 “公民住宅权是近几十年才逐渐发展起来的基本人权概念，它经历了政府无责、政府承担道义责任、政府承担法律责任的演进过程。”［19］因此，住宅权是公民的基本权利，而保护公民的住宅权乃是政府的一项重要责任。

2． 规范地方政府在保障性住房建设中的违规行为

2011年，我国提出建设 1000万套保障性住房。 在中央问责制的强大压力下，地方政府以各种方式来应对中央的要求：在建教师宿舍、企业员工宿舍、定向出让土地、收缴违建房等通过各种渠道成为“保障房”。 这种做法实质上是逃避政府责任，违背了保障房的“保障”本质和公平分配的原则。 为了使公租房的建设得到保障，各地政府应在落实监督措施上有所“行动”，应首先明确公租房等保障性住房所包含的范围；同时，将不属于保障性住房范围的职工宿舍、罚没违建房、公务员小区排除在外，真正确保以公租房为重点的保障性住房建设任务按进度完成；此外，还应依法追究保障性住房建设中的违法行为相关责任人和政府部门的法律责任，防范此类行为的发生。

（三） 扩大公租房的融资平台

1． 借鉴国外成熟的融资模式

在国外的住房保障实践中，保障性住房的融资模式较多，有 REITs（房地产信托投资）模式、BOT（建设—运营—移交）模式、PPP（公共部门与私人企业合作）模式、PIPP（以中间组织为枢纽的公私合作）模式、PFI（私人主动融资）模式、房地产证券化、住房保障税、福利模式、委托、联合租赁模式等。 虽然我国的国情与其他国家相比有较大差别，但发达国家成熟的保障性住房融资模式仍然能为我国公租房的融资提供宝贵的经验。 根据我国公租房政策实施现状及融资模式的可行性，我国可以重点考虑 REITs、BOT、PIPP等三种住房融资方式。

2． 扩大国内已有的融资渠道

除借鉴各国成熟的融资模式外，我国还可根据实际情况采取以下几种方式扩大资金来源：其一，财政拨款成立专项资金。 一般而言，公租房的融资渠道既可以来自于市场，又可以来自于政府。 从长期来看，政府的财政支持应当是公租房建设资金来源的主要渠道，特别是在公租房运营机构所需要的资本金方面，往往要以政府的出资作为基础。 目前，公租房的供给主要采取新建房源的方式，财政拨款的用途主要体现在开工建设、折旧费及预留维修基金等几个方面。

其二，发挥住房公积金的作用。 住房公积金是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有，专门用于职工的住房建设和消费［20］。 住房公积金作为公租房建设的一种融资模式，主要体现在政府每年把住房公积金归集余额按一定比例用于公租房建设。 中低收入缴存职工可以以低于市场租赁价格的租金租房，这就使支持购房为主的政策取向转变为支持购房与租房并重的政策取向，同时也体现了住房公积金制度的互助性。

其三，建立公租房公益基金。 公租房公益基金主要来源于社会捐赠和福利收益。 据民政部统计，中国福利在“十一五”期间，福彩发行量 3455亿元，成为社会福利和公益事业发展的重要资金来源［21］。 从社会福利资金中提取适当比例，专项用于公租房建设，符合发行社会福利的宗旨。其四，商业银行信贷、民间设立基金等也是公租房建设的融资渠道，相应的做法是建立起多项资金良性循环系统，让各方参与主体均获得一定经济收益，并且在政府的主导下形成社会资本的有机联合与互动。

（四） 确保公租房房源的公平分配

根据我国住房保障工作多年的实践经验，保障性住房工作最容易出现的问题就是分配过程中的不公平性，公租房也同样面临这个问题。 中央已经对此问题予以充分关注，强调要确保房源分配公平。 为此，公租房的分配应全面接受社会各界监督，做到分配过程与分配结果的公平公正，避免将公租房搞成“权力房”。

具体而言，国家应从立法层面对公租房的保障对象作出统一规定，确保其保障对象的公平性。 立法者在确定公租房的保障对象时，应主要考虑以下几个群体：城镇中低收入家庭人群；新就业的大学毕业生和机关企事业单位新近就业的暂时购房支付能力不足的、收入符合限定标准的人群；进城务工的非本地户籍、经济收入符合当地公租房标准的人群；确属经济适用房和廉租房的保障对象，但是因房源供给不足，尚在轮候的住房困难家庭。

此外，在合理确定公租房的保障对象后，一个重点就是如何保证符合条件的人员能够公平地申请到公租房房源。 而其中的关键问题是信息公开。 笔者认为，在相关信息的公开方面需做到以下几点：第一，公布公租房房源信息。 包括公租房的规划信息、现有房源、已被申请房源等内容。 第二，对配租过程全程公开。 首先，将申请公共租赁房的基本条件和相关材料公布于众；然后，进行摇号配租，在摇号前，可由媒体公布摇号程序及配租户数等基本情况，摇号活动由媒体现场直播，并邀请人大代表、政协委员参与监督。 第三，对入住人员的身份进行公示。 摇号结果出现后，应当对申请人姓名、身份证号码（首尾号）、工作单位、申请户型、配租房号进行公示，方便社会公众监督。 （五） 充分发挥新闻媒体等社会舆论的监督作用

舆论监督是新闻媒体拥有的独特力量，它可以帮助公众了解政府事务、社会事务和一切涉及公共利益的事务，促使政府施政和公共治理沿着法治的方向运作。 在建设服务型政府和透明性政府的背景下，各级政府均应将年度公租房项目的建设目标任务（包括年度建设计划、开工竣工项目、预计完工时间）在网上完全公开。 新闻媒体可以随时核查建设进度，查明项目未开工或建设进度明显滞后的原因，及时向社会反馈有关信息，从而形成舆论压力，促进公租房建设的健康发展。

参考文献

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公租房管理措施篇9

关键词：保障政策；廉租房；政府；中外比较

中图分类号：F12文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）06-0199-02

住房问题是一个世界性的问题。住房问题的实质是公共住房问题，即城市低收入阶层困难群体的住房问题，其核心是这一群体居民收入与住房价格的关系问题。中国在住房领域实施的一系列改革措施，如鼓励住房商品化、住房分配货币化等，在较大程度上改善了中国居民的居住条件，城市居民的住房面积有了大幅度的提高。但是，城市低收入家庭的住房困难问题仍然比较突出，与发达国家相比，中国城市低收入家庭的居住水平更显落后。

一、中国廉租房制度发展路径

在中国，廉租住房这一概念最早见于1998年国务院的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知明确指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，将中国居民以家庭收入为单位，划分为高、中低、最低三个层次，其中最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。2003年11月，住房和城乡建设部审议通过《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，确定了廉租住房制度以“发放租赁补贴为主，实物配租与租金核减为辅”的保障方式，对保障面积、资金渠道、房屋来源、申请审核程序、收回条件作了具体的规定，明确建设廉租住房的用地使用行政划拨的方式。2007年8月，国务院了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见中提出要逐步扩大廉租住房制度的保障对象和保障范围，将廉租住房的保障对象扩大为城市低收入家庭。2010年9月，住建部等联合发出通知，明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。经过十多年的探索和实践，中国已经初步建立了廉租住房制度，并且取得了一定的效果，同时，也应该看到，中国的廉租住房制度建立的时间短，国内对廉租住房制度的研究与探讨还处于起步阶段，廉租住房制度在实践的过程中存在着诸多问题，制约了中国廉租住房制度的发展。

二、中国廉租房制度存在的问题

建立健全中国的廉租住房制度的前提，是认清廉租住房制度在建设的过程中所存在的问题。

第一，廉租房法律法规不健全。中国现行的住宅制度非常零散，各自为政，没有统一的立法，廉租住房、经济适用房、住房公积金和商品房之间的关系不清，制度之间无法很好地协调。由于廉租住房制度的立法层次低，执行的力度不够，导致了廉租住房制度很长时间一直停滞不前或者各地方政府对廉租住房制度进行异化演变。

第二，廉租住房制度的保障对象过窄。廉租住房建立之初，提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。之后，虽然完善了廉租住房制度的具体规定，但是仍然以城镇最低收入住房困难家庭为保障对象。

第三，保障资金和房屋供给不足。到目前为止，廉租住房的建设情况并不理想，从廉租住房制度的发展实践来看，廉租住房的住房保障资金不足制约了廉租住房快速发展，是廉租住房严重缺乏的内在原因，并且尚未形成一套健全的廉租住房供给模式。

第四，准入机制和退出机制不完善。中国的经济发展水平还不高，用于住房保障的资源更是相当缺乏，必须将有限的资源用最需要保障的家庭，建立科学合理的廉租住房准入退出机制，否则，保障对象错位，不该保障的人获得额外的利益，该保障的人未获得保障，会产生更加严重的社会不公平；“有进无出”的推出机制会增加政府的财政压力，导致新生的弱势群体无法获得住房保障。

三、国外廉租房制度的成功经验

社会低收入家庭的住房保障问题是各个国家都比较重视的问题，世界各国廉租住房保障制度各有特色，利弊并存，甚至在发展道路上有反复。但总体而言，对这些国家的社会进步与经济发展起到了不可替代的、巨大的促进作用。

第一，美国严格法律和税收减免住房保障模式。美国对低收入家庭住房保障的特色就在于其各项保障措施的法制化。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税;对出租屋的家庭实行税收减免政策。

第二，日本公营住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原则，采取政策性调节措施，旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房，各级政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由东京都政府管理的叫都营住宅，由县政府管理的叫县营住宅，由区政府管理的叫区营住宅，由市政府管理的就叫市营住宅。日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外还有大批供中产阶级居住和购买的房子。公营住宅针对贫困群体，形式多样化，保障了日本的贫困家庭人人“居者有其屋”。

第三，法国中央补贴和地方管理双层次住房保障模式。法国“廉租房”在建造过程主要有中央政府提供补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。地方办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖；另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里，除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。

第四，新加坡分级住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干预和介入程度很大，是计划和市场相结合的典范。新加坡实行住房公积金制度，中央公积金制度已经成为新加坡的基本社会制度之一，是一种综合的社会保障储蓄制度。分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10％的钱作为房租；收入在800新元～1 500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30％。

第五，香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的简称，是特区政府为无法负担市场房租的低收入家庭而实施的重要社会居住保障政策。政府将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。目前，香港共有约65万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的三成。

四、完善中国廉租房制度的若干建议

中国廉租住房制度改革应积极借鉴以上国家成功经验，通过完善法律、改变保障性住房补贴方式、发展公共租屋、健全准入与退出机制等措施实现“民有所居”。

第一，完善相关法律、法规。完善的法律能强制规范住房市场的行为，促进其健康发展。国外住房制度都有相关法律的支持：如美国的《住房法》和《国民住房法》、日本的《公营住房法》等。中国的《住宅法》应当尽快制定，以《住宅法》统领中国的住房制度，促进中国住房制度的发展，并可以在住房制度实践的过程中不断地进步和完善。对于廉租住房制度而言，《住宅法》主要是全局性的，统筹整个住房制度，不可能对廉租住房制度规定的过于详细，所以，当务之急，是先建立一部廉租住房制度的行政法规，对廉租住房制度建立成果进行整理和归结，建立廉租住房制度的科学体系，对廉租住房制度的保障对象、保障方式、保障标准、资金保障、房屋保障、准入和退出机制以及对各种违法违规行为的惩罚措施进行详细的规定，同时要加大廉租住房制度的执行力度，使廉租住房制度得以贯彻落实。

第二，坚持商品房与保障房共同供应战略。商品住房和保障性住房是城镇住房的两种主要形式，两者彼此关联，共同发展。住房过度市场化，追求效率的同时，造成的是社会广泛的不公，社会福利难以最大化；住房过度福利化，将严重影响住房发展效率，福利得不到提高，任何一种住房供应方式片面发展都不能有效解决住房问题。所以，确定两者之间的合理比例尤为重要。为了住房市场的发展，政府应该坚持商品房与保障房共同供应战略，同时制定科学合理的中长期发展计划，协调好两者比例关系。

第三，改变保障性住房补贴方式，严控住房面积。政府应致力于改变经济适用房的补贴方式，严加控制经济适用房面积。建议实行“补人头”方式，即把住房保障金或者住房补贴费，按照一定标准，以货币形式直接补贴到每个应当享受补贴者的头上，让这部分群体拿着补贴款去房产市场上购买、租赁自己能够购买、租赁的住房，不给开发商从中牟取暴利的机会。

第四，大力发展公共租屋。公共住房问题虽然是城市化进程中面临的一个共性问题，为了更好地解决无力购买经济适用房、又不符合廉租住房保障条件的这部分“夹心层”困难家庭的住房问题，积极探索建立公共租屋制度，引导居民树立买房与租房都是住房消费的合理形式的观念，有效地缓解房地产市场紧张的供需关系，促进房产市场健康、稳定、有序地发展，要求大力发展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型为主，建筑面积控制在60平方米左右。

第五，完善保障性住房的准入与退出机制。准入机制中主要把握的方向是：动态性、地域性、合理性地划分家庭收入水平线，划分为最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七组；完善的住房档案系统，实时监管家庭的收入和财产；建立严格的审查、登记及征询制度。退出机制是一种事后机制，住房保障应实行定期审核制度，只有有效地审查和确定退出对象，使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围，才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。

参考文献：

[1]侯淅珉，张恩逸.英国的住房保障制度[N].中国建设报，2002-08.

公租房管理措施篇10

一、充分认识加快发展公共租赁住房的重要意义

近年来，我市大力推进住房保障工作，积极解决低收入家庭住房困难问题，不断改善城市居民居住条件，取得了明显成效。但部分中等偏下收入家庭住房问题仍然比较突出，单身职工及外来务工人员居住条件也亟需改善。公共租赁住房是由政府投资建设（筹集）或政策支持其它机构投资建设（筹集），限定建设标准和准入条件，以低于市场水平的租赁价格，面向中等偏下收入住房困难家庭和特殊群体出租的保障性住房。加快发展公共租赁住房工作是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费、调整房地产市场供应结构的必然要求。各级各有关部门要充分认识加快发展租赁住房工作的重要意义，站在改善民生、促进社会和谐的高度，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设工作。

二、总体要求和基本原则

（一）总体要求。以科学发展观为指导，以逐步满足城市中等偏下收入家庭及其他特殊群体的基本住房需求为目标，积极探索和创新公共租赁住房建设和运营机制，把发展公共租赁住房与保障和改善民生、促进城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会结合起来，以主城区、新城区建设为重点，加快推进公共租赁住房建设，进一步完善住房保障体系，满足不同保障对象需求。

（二）基本原则。

1、政府组织，社会参与。在加大政府对公共租赁住房投入的同时，在用地、税收、金融等方面给予政策支持，鼓励事业单位、大专院校、开发区及产业园区和各类企业等社会力量参与保障性住房建设，统筹多方资源，形成全社会共同支持、参与公共租赁住房建设的良好氛围。

2、统筹规划，合理布局。公共租赁住房发展应符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，结合城市产业发展布局等情况，充分考虑居民就业和生活要求，安排在交通便捷、生活配套设施完善的区域。

3、科学安排，分步实施。在摸清公共租赁住房需求底数的基础上，科学制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入“十二五”住房保障规划，实行一次规划，分步组织实施。

三、认真做好规划建设工作

（一）制定公共租赁住房发展规划。市住建委、房管中心会同市发改委、财政局、国土局、开发区等部门，根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，综合考虑我市资源环境承载能力、产业政策、人口政策和人才政策，以及公共租赁住房的总体需求和布局要求，制定公共租赁住房发展规划和年度实施计划，明确规划期内的建设规模、土地供应计划和资金安排。

（二）科学规划公共租赁住房布局。按照我市城市总体规划、城市发展趋势、产业布局、中等偏下收入住房困难家庭分布以及明水经济开发区鼓励创业人才政策，充分考虑供应对象的就业、生活要求以及公共服务设施配套情况，规划确定在交通技校西侧、经十东路以北、重汽西侧、胶济铁路以北、电厂东侧、南涧溪北侧、环卫中心东侧等七个地块建设公共租赁住房。今年首先在交通技校西侧地块建设1000套公共租赁住房，重点面向开发区用工单位和园区就业人员出租。

（三）明确公共租赁住房建设标准。成套住房套型建筑面积控制在60平方米以内；集体宿舍人均面积不低于5平方米。公共租赁住房建筑设计要符合国家和省市有关建筑标准、规范和规定，要积极推广应用成熟适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，并进行一次性简易装修，配置必要的生活设施。同时，公共租赁住房小区同步规划配套商业服务、社区服务中心、文化健身广场等公共设施。

四、落实相关政策

（一）明确建设用地政策。公共租赁住房建设用地要在土地供应计划中优先安排，重点保障，并纳入土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，优先安排。政府投资建设的公共租赁住房建设用地，采取行政划拨方式供应。

（二）落实税费减免政策。认真落实国家关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策，对公共租赁住房建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等按有关规定予以减免，按规定免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

（三）鼓励社会参与。支持驻省和市直单位在自用存量土地内按政策、规划及需求建设公共租赁住房；鼓励大专院校、开发区及产业园区和各类企业等社会力量参与公共租赁住房建设。社会组织建设公共租赁住房的，可利用自用土地，自筹资金进行建设，也可由政府提供土地，社会组织投资，通过合作方式建设。利用自用土地建设公共租赁住房，土地性质原为划拨的，暂不改变使用性质；原为出让的，不再缴纳用地差价。政府与社会组织合作建设的，产权共有，按投资比例明确产权份额。凡社会组织建设的公共租赁住房，经市住房保障工作领导小组办公室认定后，享受行政事业性收费和政府性基金的减免政策；建设和运营管理方面涉及的税费享受国家有关税收优惠。社会组织参与建设公共租赁住房的具体办法参照《市人民政府办公厅关于印发市社会组织建设公共租赁住房暂行规定的通知》要求执行。

（四）实行配建制度。对新建商品住宅项目，根据规模、区位、性质，按照不同比例配建公共租赁住房，建成后由政府回购或回收，产权归政府所有。

（五）收购既有住宅。收购、转换、改造一批不违反城市规划、建筑质量合格、设施配套相对齐全的既有住宅，转化为公共租赁住房。

（六）完善审批程序。开辟公共租赁住房建设项目审批“绿色通道”，相关审批部门要明确审批承诺时限，减少审批环节，提高工作效率。涉及多部门审核审批的，由市住房保障工作领导小组办公室协调相关部门采取现场联合办公的方式，统一办理开工建设相关手续。市住房保障工作领导小组批准的公共租赁住房项目，相关部门要主动服务，特事特办，确保开工日期并及时完善相关手续。

五、规范公共租赁住房管理

（一）明确租金标准。公共租赁住房租金实行政府指导价。租金基准价格和浮动幅度由市发改委、物价局会同市住建委、财政局、房管中心制定，报市政府批准后执行。公共租赁住房租金标准原则上不高于当地市场平均租金的70%。

（二）规范租赁管理。市住建委、房管中心要统一制定公共租赁住房租赁合同，租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项，并会同相关部门制定公共租赁住房后期管理规定，规范公共租赁住房后期管理工作。公共租赁住房1次租赁期限最长4年，续租须在合同期满前3个月提出申请。单身职工租赁期限由其申请单位根据劳动（聘用）合同年限等因素确定。承租人拖欠租金和其他相关费用的，市住建委、房管中心负责通报其所在单位从其工资收入中直接划扣。

（三）加强动态管理。市住建委、房管中心要建立公共租赁住房动态管理机制，对公共租赁住房承租资格每2年审查1次，对承租家庭及承租单位定期进行走访、抽查，及时发现和掌握承租家庭及承租单位的各种变动情况，对违规行为根据相关规定及时纠正或处理。对承租人违反合同约定的，出租人应解除租赁合同，收回公共租赁住房，并载入承租人个人诚信档案，该承租人5年内不得申请任何一种保障性住房。承租人不能按时退出公共租赁住房的，经市住建委、房管中心批准，可给予3个月的过渡期，过渡期内按合同签订时的市场租金收缴房租;承租人在过渡期满后拒不退出的，市住建委、房管中心可依法申请人民法院强制执行，此期间按合同签订时的市场租金上浮50%收缴房租。

（四）完善档案管理。各级各部门各有关单位要建立健全公共租赁住房档案管理制度，做好纸质档案和电子档案收集、管理及利用工作，保证档案数据完整、准确，并根据申请人变动情况及时变更住房档案，实现档案动态管理。

六、加强组织领导和监督管理

（一）加强组织领导。公共租赁住房建设工作在市住房保障工作领导小组的统一领导下组织实施。市住房保障工作领导小组在市房管中心下设办公室，负责我市公共租赁住房的组织协调、建设管理、监督检查等工作。为保障公共租赁住房建设工作顺利推进，市政府成立国有独资保障性住房投融资建设管理公司，隶属市房屋管理服务中心，具体负责我市公共租赁住房的建设、管理、运营等工作。

（二）明确工作职责。市住建委、房管中心负责牵头抓好公共租赁住房的建设管理工作，根据年度建设任务和目标，制定实施方案，加强对公共租赁住房工作的指导和监督。发改委、监察、财政、国土、税务、金融、人社、工会、民政等有关部门按照各自职责分工，负责做好公共租赁住房规划选址、项目立项、资金筹措、用地、税费等优惠政策落实及供应对象收入、资产、住房情况审核等相关工作。要确保今年的建设项目，8月底前全部开工；今后每年10月底前提前谋划下一年度建设规模，并做好项目规划选址、立项、资金、土地供应和指标安排等工作。

（三）加强资金管理。政府投资建设的公共租赁住房租金收入全额缴入市财政，纳入政府预算，实行收支两条线管理。公共租赁住房建设贷款本金和利息由租赁收益及政府性资金偿还。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。住房公积金支持保障性住房建设项目贷款按住房和城乡建设部等7部委有关规定执行。市财政局会同市住建委、房管中心、监察局、审计局等部门制定专项资金使用管理办法，切实加强建设（筹集）资金拨付、使用、核算及各项管理费用的监管。

（四）完善运行监管机制。关于公共租赁住房的申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理以及审核监管工作，由市住建委、房管中心等部门负责制定相关细则。要严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对、、等违法违规行为，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。