泡沫经济的特征十篇

泡沫经济的特征篇1

关键词：股价泡沫；监控政策；金融风险

中图分类号：F830.9 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）33-0148-02

收稿日期：2013-07-09

基金项目：安徽省高校省级自然科学研究项目（KJ2010B007）

作者简介：高志（1976-），男，安徽蚌埠人，讲师，博士研究生，从事资本市场理论研究。

一、股市泡沫理论模型的研究

作为股市泡沫相关研究的理论基础，泡沫理论模型研究可分为两类。第一类是理性泡沫理论模型。Blanchard（1979）提出的理性泡沫模型是资产价格泡沫研究的一个里程碑工作。在理性预期前提下，资产价格由未来股息的价值——基本价值解和泡沫两部分组成，并由此衍生出多种理性泡沫模型（Abreu and Brunnermeier，2003）。针对理性泡沫检验难以有效处理泡沫状态转换过程中非平稳时间序列的问题，Evans（1991）提出了周期性破灭泡沫模型，该模型依据泡沫成分规模变化计算泡沫破灭概率，可以更好地反映泡沫周期性演变过程中的泡沫非线性特征。第二类为非理性泡沫理论模型：上世纪八十年代开始，噪音交易者理论（De Long，1990，1991）的提出开创了泡沫理论研究的新方向。投资者非理的相关研究发现泡沫动态调整路径是投资者理性和非理交织推动的（Chancellor，1999），泡沫研究继而从信息不对称（Allen，et al，1993，2000）、交易者异质信念（Scheinkman and Xiong，2006）等视角展开，以试图摆脱严苛的投资者理性假设前提，并更为注重在面对金融市场各种约束和交易限制时，从金融市场的微观主体行为特征变化来解释泡沫现象（Shiller，2001；Harrison Hong，2006）。

二、股市泡沫检验与测度研究

1.股市泡沫的检验方法。股市泡沫检验方法可划分为间接检验法与直接检验法。间接检验法依据股价的分布特征检验泡沫是否存在。代表性方法是Shiler（1981）提出的方差边界检验。中国学者如周爱民（1998）、史永东（2005）等都设计了多种间接法并对中国股市泡沫进行了实证检验。但是间接法存在联合假设问题而受到质疑（Flood，1986；West，1987）。直接检验法首先设定泡沫具体过程，借助宏观经济指标与泡沫之间的关系分离出泡沫成分，进而检验泡沫是否存在（Wu，1997；Nordon and Schaller，1993；Nordon and Vigfusson，1998）。直接检验法的实现较多采用机制转换模型，主要有两类：一类是门限自回归机制转换模型（Martin T.Bohl，2002；Michael J.Dueker，2010；崔畅与刘金全，2006）；另一类是马尔可夫机制转换（Markov Switch Model）模型（又称马氏域变模型）。以上方法认为股市泡沫的动态调整表现为泡沫从产生、膨胀到最终破灭多种状态的转换演进过程[2]。以上方法的运用可分为二分法和三方法。股市泡沫状态识别的二分法是最为经典的泡沫状态识别方法，但它只能识别泡沫是否存在，即只有泡沫存在这一唯一状态。该方法并不设定泡沫的具体过程，采用计量检验从股价的分布特征着手检验是否存在泡沫（Shiler，1981；Blanchard and Waston，1982），在识别泡沫是否存在的基础上，通过赋予泡沫状态更具体的含义来描述泡沫状态特征。Chan，K.F.，et al.，（2011）将泡沫状态划分为平静状态（Tranquil）与危机状态（Crisis）两种；国内学者戴园晨（2003）将股市泡沫划分为非常态和常态泡沫；赵鹏与曾剑云（2008）划分为泡沫生存和泡沫破灭两个状态。

2.股市泡沫测度方法研究。在发现了股市是否存在泡沫后，需要进一步测度泡沫的规模和性质[3]。泡沫测度方法可划分为直接测度法和间接测度法：直接度量法利用未来股利预期值直接计算股票内在价值（即股票理性价格），通过测算市场股价与股票内在价值的偏离程度来度量泡沫（潘国陵，2000；吴世农，2002；葛新权，2005；刘熀松，2005；毛有碧，2007；吕江林，2012）；间接度量法利用影响股价的宏观经济指标和股市运行特征指标，间接估算股票内在价值，进而分离出股市价格泡沫实现泡沫测度（葛新权，2008；黄秀海，2008）。直接法虽然测算精确高，但由于股票内在价值测算方法较多而难有统一标准，且依赖于不确定的上市公司未来股利预期，因而在实际应用中有一定困难。间接法虽较好地回避了上述问题，但股票基础价值的变量选取争议较大，还需进一步研究。

三、泡沫动态调整影响因素的研究

为了更有效地监测股市泡沫，防控泡沫破灭，需要深入探究泡沫状态调整的影响因素。依据影响因素的不同类别，泡沫状态调整影响因素的研究集中于三个方面。

1.货币政策冲击对泡沫动态调整的影响。Allen 和Gale （2000）研究了在不确定性条件下出现的风险与收益的不对称会导致的风险转移现象，将这种风险转移应用于资产定价分析，提出基于信贷扩张的资产价格泡沫AG模型。Okina（2001）等对日本等国家泡沫经济的研究发现，随着股市泡沫的膨胀，信贷量急剧上升，从而认为信贷量是表征泡沫最好的变量。翟强（2005）在AG模型基础上提出在中国，信贷扩张与资产价格泡沫密切相关，在股市低迷时期试图绕开市场的基本制度缺陷，单纯用各种资金入市来解决以前股市扩张带来的问题，可能为未来带来更大的风险。银行信贷扩张。黄飞鸣（2012）利用贷款价值比指标证明在借贷投资的情况下，降低风险投资贷款可以抑制泡沫亲经济周期性波动。此外也有研究发现利率波动、利率非市场化都是泡沫状态调整的重要影响因素（Wesche and Gerlach，2010；Fischbacher，2013）。低利率（徐建国，2011）、利率扭曲（黄鑫，2012）都将推动泡沫膨胀。

2.投资者交易行为对泡沫动态调整的影响。行为金融学为泡沫研究开辟了新领域。行为金融学更加关注金融市场中的异质投资者及其引发的资产价格泡的成因[4]。20世纪80年代开始，噪音交易者理论（De Long，1990，1991）的提出开创了泡沫研究的新方向。相关研究分别从信息不对称（Allen，et al.，1993，2000）、交易者异质信念（Scheinkman and Xiong，2006）等视角展开，以试图摆脱严苛的投资者理性假设前提，并更为注重在面对金融市场各种约束和交易限制时，从金融市场的微观主体行为特征变化来解释泡沫现象（Shiller，2001；Harrison Hong，2006）。Robin Greenwood与Stefan Nagel（2009）利用共同基金经理的年龄作为投资者交易经验的变量，研究发现缺乏经验投资者的过度交易行为将推动泡沫扩张。Scheinkman and Xiong（2003）认为高换手率是推动投机性泡沫发展的原因之一。Branch and Evans（2012）考察了风险厌恶投资者的反馈行为对泡沫性态演变的影响作用。中国学者吴卫星（2006）认为投资者过度自信和有限参与是泡沫产生的重要原因之一。陈国进（2011）利用超额收益识别投资者行为，认为中国股市投资者存在的较强异质个人信息以及噪音交易情绪化是推动泡沫的重要因素。

3.交易机制对泡沫状态的影响。卖空机制一直为认为是有效抑制的泡沫的重要机制设计，卖空约束导致的定价偏差是泡沫成因之一（古志辉，2011），在卖空机制下，股票价格对相同程度的利好和利空信息的反应基本是对称的，利空信息也不会形成大的负资产泡沫（罗黎平、饶育蕾，2011）。但Boulton与Braga（2010）发现股票在被限制卖空期间也会获得超额收益。机构投资者通常被视为理性投资者，其交易行为可以矫正偏差。但M Griffin与JH Harris（2011）认为理易者和机构投资者并不能矫正错误定价，锁定期和限售并不能抑制泡沫。徐浩峰与朱松（2012）认为中国机构投资者的交易是导致证券价格泡沫的重要因素，难以依赖机构投资者来维护市场稳定。

四、泡沫监控目标研究

股市泡沫的相关理论研究成果是金融市场监管机构实施调控的重要依据，泡沫监控目标的设定同时对于货币当局制定政策也有着重要的参考价值[5]。现有研究中设计泡沫监控目标的方法可划分为两类。第一类是以合理泡沫区间作为监控目标，有以下观点：依据资金在股市与实体经济之间的流转速度考查股市泡沫的合理范围（冯祈善，2005）；依据市盈率划分合理泡沫区间（徐爱农，2007）；依据泡沫规模和泡沫性质划分合理泡沫区间（毛有碧，2007）。第二类是以泡沫破灭临界时点作为监控目标（Ulrich Homm，2009，2012；林黎和任若恩，2012）。现有泡沫监控目标设计研究尚未综合考虑泡沫自身动态变化，因而难以根据不同经济发展时期来估算股市泡沫监测最优区间。

五、股市泡沫监控研究的新思路

由于股市泡沫自身调整行为与宏观经济政策和投资者微观行为之间相互影响作用的传导路径较为复杂，如何将宏观经济环境、投资者微观行为与泡沫动态调整纳入统一框架，揭示影响泡沫演变的传导渠道和内在作用机理进而估计不同经济环境下的合理泡沫监控区间，以提高股市调控效果仍需进一步深入研究。

从时间序列的角度观察，股市泡沫的长期发展演变由若干周期和区间组成，而每个区间内的泡沫规模和泡沫性质都在不断变化。股市泡沫临界点正是泡沫类型转换、性质发生突变的重要时刻。从系统理论分析，股票市场本质上是一个复杂自组织系统，股市泡沫则是市场内部参与者、监管者及其外部宏观经济环境相互作用、长期累积的结果，泡沫破灭是系统在临界点发生状态反转[6]。因此，在现有研究成果的基础上应该更深入挖掘、利用股市泡沫状态转变临界点所包含的显著泡沫特征信息以识别泡沫发展趋势，定量分析泡沫演变机理，揭示经济政策、市场特征和投资者之间复杂数量关系，构建泡沫监控模型。

参考文献：

[1] Branch W A，Evans G W.Bubbles，crashes and risk[J].Economics Letters.2013.

[2] Al-Anaswah N，Wilfling B.Identification of speculative bubbles using state-space models with Markov-switching[J].Journal of

Banking & Finance.2010.

[3] 毛有碧，周军.股市泡沫测量及性质区分[J].金融研究，2007，（12）：186-197.

[4] 张维，李根，熊熊，等.资产价格泡沫研究综述：基于行为金融和计算实验方法的视角[J].金融研究，2009，（8）：182-193.

泡沫经济的特征篇2

1、定义

房地产泡沫有多种定义，至今为止学界也未形成统一的共识，这里截取美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的定义：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。

2、特征

泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者的支撑。

3、成因

与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因主要有以下三个方面。

（1）土地稀缺

土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处。

（2）投机需求膨胀

其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

（3）过度放贷

金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。

二、我国房地产泡沫概况

1、主要城市的房地产泡沫指数

《

三、房地产泡沫的防范机制

虽然通过以上分析，我国的房地产业泡沫短期内破灭的可能性很小，但是鉴于其对国民经济的重大影响，我们应该采取措施来抑制泡沫越来越大这一趋势。

1、政府对房地产的调控力度必须加强，对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施。应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”，坚决打击炒卖地皮的投机商，吊销其营业执照；对有些地方政府为了非法获得收入，竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”，则更应予以严厉惩处，以抑制短线炒房。

2、严格控制每年住房信贷的增长，是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。住房信贷有经济周期风险，国外民用住房建筑业周期性的不稳定，导因是住房抵押信贷供给的波动，因此，自上世纪六十年代中期以来，稳定住房市场上抵押信贷资金的流量，成为有些国家住房政策的一个重要目标。我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40%—60%，显然增幅偏高，导致房地产业发展速度过快，有些城市出现了房地产泡沫。今后每年房地产信贷增长应严格控制在一定范围以内，以防止吹大房地产泡沫。

3、要解决住房空置率过高和控制房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，压缩别墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划，合理配置住房贷款的结构。

参考文献：

1.《商品与质量·理论研究》期刊—《房地产泡沫产生的原因及浅析》-许勤筱

2.《科学技术与工程》期刊—《房地产泡沫量化研究》-苟燕霞

泡沫经济的特征篇3

[关键词]地产泡沫 形成机理 政府行为 房地产价格

一、房地产泡沫的内涵

迄今为止,经济学界对此尚无标准定义。西方的经济学家对“泡沫”的争论以久,正如金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”辞条中写道:“在编写本辞条时,理论界尚未达成对泡沫的一致同意的定义;至于它是否可能发生,也没有一致的看法。在辞条中金德尔伯格将泡沫界定为“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终”。弗拉德与加伯认为当实际市场价格正向地依赖于它的预期的变动率时,资产泡沫才会产生。具有理性预期的经济主体不会有系统性的预测误差,所以,价格及其预期的变动率之间的正相关就意味着价格与其实际的变动率之间也有类似的关系。在这种情况下,由于对价格变动的套利行为及自我完成的预期就会使实际价格变动脱离市场基础,这种情况叫价格泡沫。英国经济学者乔纳丹•泰纳鲍姆认为世界经济的架构是倒金字塔,下层是实物资本,上层是金融衍生物及虚拟资本,泡沫是虚拟资本缺乏实物资本的保证而过度膨胀的结果。我国学者曹振良对“资产泡沫”的内涵进行深入研究,人为资产泡沫是任何形式的过度投机;资产泡沫是一种资产的价格持续上涨到很高的水平直至崩溃;它是一种投机性冒险,除非有无数个参与者,否则,泡沫在本质上是非理性的;资产泡沫是指一个机构为谋取暴利,以欺骗手法将一种物品或股票的价格抬高到远远高于它的实际价值之上,最后就像气泡破裂那样,其价格猛然下降,使买主蒙受巨大损失;是买卖资信欠佳的公司以股票进行投机,使股票的价格远远高于它的实际价值。可见,“房地产泡沫”就是通过各种狂热的活动如房地产开发商向银行大量贷款开发房产,高额售房;还有一些购买者购买多套商品房为转售或者出租来赚取利润的投机行为使得房地产的价格猛涨,若干倍地远离其价值,这种若干倍地猛涨形成的高价的价格,不能长期维持,虚高的价格最终会像泡沫一样地破灭,这就是房地产的泡沫经济现象。

二、房地产泡沫的形成机理

1. 房地产的固有特性是形成泡沫的基础

房地产自身的固有特征表现在:其一,稀缺性。由于土地自然供给的刚性以及一定社会经济条件下土地经济供给的有限性,因此土地始终是稀缺的。稀缺性则意味着其资产存在着价格上涨的巨大可能。其二,耐久性。土地作为重要的载体,如果得到科学利用可以实现永续利用,而土地之上的建筑物经济持续时间通常也可以达到数十年之上。其三,需求的强劲性。人类的一切生产和生活活动都是在地球上进行的,都需要一定的物质空间作为生产和生活活动的载体,因此客观上存在着对于房地产的需求。同时,随着世界范围内城市化、工业化大规模的展开,这种需求增长表现得越来越明显。

人们的习惯性思维中还是在传统的经济理论中,房地产一直被认为是一种最重要的实物资产,土地和建筑其上的房屋不但是最真实的物质财富形式,而且是创造和生产其他财富的原始要素。但是在现代经济中,房地产还是一种重要的投资品,其具有虚拟资产的重要特征并呈现出越来越明显的趋势。在一定程度上,由于房地产具有虚拟资产的特征从而使得泡沫现象在房地产界更加易于发生。

2.房地产投资需求缺乏真实需求支持是形成泡沫的根源

房地产泡沫产生的直接根源在于房地产市场中的投资需求缺乏真实需求的支持。对于房地产泡沫而言,只要是真实需求就不会产生泡沫,而泡沫的产生则全部缘由房地产投资市场上形成的虚拟需求。只要存在着房地产投资的虚拟需求,就存在着泡沫的可能。问题的核心在于这种投资性虚拟需求是否以真实需求为依托。假若投资市场上的虚拟需求超出了那部分必须到投资市场上得到满足的真实需求时,泡沫就产生了。并且这种差距越大,泡沫的程度就越严重。

3.不健全的金融体制是形成泡沫的催化剂

房地产业是资本密集型产业,其发展往往与金融密不可分。一个健全的金融体制能够有效地激励社会闲散资金向生产性投资转化,引导资金流向高效益的部门和地区。但是,金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步,以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势益明显。金融机构一般以自己所掌握的信息为依据进行决策。在不健全的金融体制下,金融机构往往为追求市场份额、信贷规模,而忽视了对借款者的资信调查,低估了投资项目的潜在危机。尤其在经济“繁荣”时期,抵押物价值上扬,使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷,放松贷款条件。当投机商把这些资金投到炒作过程中时,就会加速房地产价格的上涨,造成经济结构失衡。

4.政府宏观调控下的房地产业政策取向是形成泡沫的间接因素

政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面:一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的客观条件下,所采取政策的局限性。如土地供应采取的“双轨制”,政府对土地市场的计划干预过多或干预不力等。二是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下,容易滋生权力寻租现象,为房地产泡沫的形成提供了温床。

在经济快速发展的中国,宏观调控是一项长期的任务。由于工业化、城市化等多种因素的交织,因此对于房地产业的调控也将是一个长期的过程。由于房地产产品涉及全社会居民的最基本的福利,且由于其市场的自身非完全竞争性特点,因此政府在确保房地产业稳定健康发展过程中的任务责无旁贷。但在消除房地产泡沫的过程中,政策体系的实施效果有赖于以上供求两个方面各项政策的共同协同,单独在某一个方面的进展往往并不能有效地消除房地产市场上的泡沫。

三、防止房地产泡沫形成的应对措施

在深入分析房地产泡沫的内涵及其形成机理的基础上,我们提出了防止房地产泡沫形成应从一下几个方面抓起:

1.规范土地市场,保持房地产供需关系基本平衡,改变现有住房投资结构单一模式,提高现有资源的使用效率。

2.健全我国房地产税制。

3.加强信贷监管,抑制投机。

4.大力发展和规范房地产中介。

参考文献:

[1]赵保强:基于社会矛盾理论的房地产预警研究[D],重庆大学,2008年

[2]敖波:成都市房地产市场泡沫研究[D],四川师范大学,2008年

[3]王鹏:中国股票市场财务信息与股票价格相关性研究[D],上海师范大学,2008年

[4]贺雪梅:东部沿海城市住宅价格运行研究[D],广西大学,2008年

[5]吴地宝:不对称信息、信贷支持与房地产泡沫风险研究[D],南京财经大学,2008年

[6]刘炳鹏:中国股票市场泡沫研究[D],中国海洋大学,2008年

[7]黎子超:政府干预股票市场研究[D],暨南大学,2008年

[8]张伟:泡沫经济对我国金融业的效应分析[D],青岛大学,2008年

泡沫经济的特征篇4

 

一、房地产泡沫与泡沫经济

 

1. 经济泡沫与泡沫经济

 

房地产泡沫是经济泡沫的一种，但经济泡沫并不等于泡沫经济。经济泡沫是经济发展中不可避免的，， 是市场经济中的正常现象， 它虽然也会对经济的发展造成一定的损害和浪费，但经济泡沫是可以通过市场机制的自发调节予以缓解或消除的，但泡沫经济是与市场机制无关甚至相反的一种对经济发展极为有害的经济现象。

 

泡沫经济，顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落，但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落，而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象，是社会资金过于集中某一部门、同一商品反复转手炒卖而导致该部门短期内扭曲膨胀、生产部门因缺乏足够的资金而长期衰退的一种必然结果。

 

2. 泡沫经济的运行机制

 

泡沫经济之所以能够创造虚假繁荣是因为它具有一种特殊的运行机制。在正常的市场机制中，商品价格上升必然会导致商品需求下降。而泡沫经济则不然，它会出现违规律的变化，价格上涨，市场需求增加;价格下跌，市场需求下降得更快， 正所谓“买涨不买落”。

 

为什么会出现这种现象呢?主要是因为人们购买这种商品不是为了消费， 而是为了投机获利。当人们普遍认为某种商品价格会上涨时，人们就会抢购这种商品;他们同样知道该种商品价格将来会下降，但是他们坚信自己能赶在价格下降以前将持有的商品卖出去，因为市场上有比自己更傻的人。同一商品的反复交易会迭加商品价格，使其远远偏离商品价值;而价格上涨坚定了大众的信念，又会吸引更多投机者的加入，直到某一天，市场没有足够的需求时(或是因为信心不足，或是因为缺乏资金)，市场出现价格可能将要回落的信号，人们猜测投机已经走到了尽头，于是大量抛出商品，而市场需求不足、商品价格瞬间下跌，市场从此一撅不振。这就是一个完整的泡沫经济演变过程。

 

当然并不是所有商品都可以成为泡沫经济的载体，它必须具备一定的条件。首先，这种商品的供给是稀缺的，市场始终保持供不应求局面。其次，交易便利，费用低廉，这样投机的热情才能顺利得到实现，市场利好的消息才能不断被扩散出去，市场需求和价格能以很快的速度被推到高潮。房地产正是这种商品之一。

 

另外，泡沫经济的发生还需要足够货币供给支撑。因此，泡沫经济的上演总是需要以宏观扩张的货币政策和银行体系宽松的信贷政策为依据。无论泡沫经济曾经如何绚丽多彩，但从一开始就注定了难逃破裂的结局。因为再宽松的银行信贷环境也要受到信贷规模的限制，汲养泡沫经济生存的资金链注定要断裂，从而导致泡沫经济连锁反应。

 

二、房地产泡沫的防范

 

1.加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量

 

一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量;同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。

 

2.加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作

 

建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。

 

3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制

 

各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测.评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。

 

4.利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为。

 

政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款 比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手.完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。

 

三、结 语

 

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产业发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫的房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。

 

参考文献

 

[1]刘国光，王洛林，李京文：《2006年：中国经济形势分析与预测》

 

[2]董潘，刘正山.新编房地产投资学[M].大连：东北财经大学出版社。2004：16.

泡沫经济的特征篇5

1. 房地产泡沫的涵义

经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说，房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时，土地和房屋价格高涨，大大高于由真实需求所支撑的市场价值，并且交易频繁，形成了一种表面上的虚假繁荣。

房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一，房地产业的资源基础是土地，而土地是现代社会最稀缺的自然资源，其供给量难以随需求的增加而增加；第二，房地产是社会赖以生存和发展的物质基础，人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；第三，房地产行业的生产周期比较长，供给量在短期内难以增加。正是这些特征，使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡，价格波动剧烈，这是诱发房地产泡沫的重要因素。

2. 房地产市场供求关系的一般特征

2.1住房需求的一般特征包括：

（1）作为人们赖以生存和发展的物本文由收集整理质基础，住房是一种生活必需品，因此，人们的基本住房需求是刚性的，其价格弹性较小。（2）随着生活水平的提高，人们对住房各方面的追求逐渐升级。由于住房品质提高，即使在供求总量不变的情况下，房价也呈逐渐上升的趋势。（3）由于住房抵押贷款制度的普遍实施，住房购买力不完全取决于当期收入水平。因此，与收入波动相比，住房需求的波动更大。（4）住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产，现在也变成了一种高值商品。人们更倾向于将货币资产转化为房产，因此住房购买需求增加，而住房供给在短期内难以相应地增加，结果必定导致住房价格上升。

2.2住房供给的一般特征包括：

2.2.1住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。

2.2.2住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看，住房供给成本决定住房价格，但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本，而是土地成本，尤其是级差地租，级差地租是城市住房供给成本的主体。因此，随着地租和地价上升，房价自然会水涨船高。

2.2.3住房供给受建造周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生成，因此住房供给在短期内缺乏弹性，不能迅速适应市场需求的变化。在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。

上述特征说明，房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。

3. 房地产价格泡沫形成机制

在房地产市场上，出于追求住房使用价值的目的，人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律，即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下，房价上升则需求量会随之下降，而房价下降则需求量会相应增加。

研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度，是一个相对值。供求弹性分别是指，当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时，表明供求缺乏弹性，相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性，在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加，因此，房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。

一般来说，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加。短期内，由于住房供难以随需求的增加而增加，交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升，也就是说，此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。

但是，从长期来看，住房供给是富有弹性的，它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内，如十年、二十年，如果房价持续上涨，投资于房地产的利润增加，开发商就可以想办法克服城市空间的限制，向市场提供更多的住宅。在这个过程中，虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度，房价仍然有上涨的趋势。但是，由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期，从而使投机性需求迅速减少，结果必然导致房价上涨失去动力，甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。

但是，在中国，由于房地产市场的垄断性较强，房价具有向上的刚性，超额供给更多地表现为空置率上升，而不是房价下降。

4. 挤压泡沫的措施

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

4.1从土地源头入手，规范土地市场；

4.2建立健全房地产市场信息系统和预警机制；

4.3要加强对银行的监管，有效化解金融风险；

转贴于

4.4利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为。

20世纪80年代日本房地产泡沫的破灭给世人很多警示，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控；其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报；其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金；三是政府调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，鼓励节能建材的大量使用。实践证明，这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。

结论

泡沫经济的特征篇6

【关键词】泡沫;房地产泡沫;评价体系

1.国内外关于泡沫研究现状述评

“泡沫”一词最早用来形容如1636－1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述:“一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产谋利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。

对房地产业泡沫状况的评价，国外可供借鉴的理论主要是对房地产泡沫实证检验的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年对美国的房地产市场泡沫进行的实证检验； Helbing和Terrones(2003)等学者对房地产泡沫的识别、房地产泡沫对国民经济的危害以及如何降低房地产泡沫的危害都进行了较深入的研究。总体来说，国内外土地制度、产权制度等有所不同，我们不能简单的照搬其中的某些理论，然而这些研究对于我们科学构建识别房地产泡沫的理论模型有一定的借鉴作用。

到目前为止，国内经济学界还没有就经济泡沫与泡沫经济的概念达成一致，多数学者都把经济泡沫(或者简称为泡沫)与泡沫经济的概念混为一谈。崔华伟; 赵莉（2011）认为巨额土地出让金最终转嫁到房价中,这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性,参与了房地产建设、销售的各个环节,它们构成了房产泡沫大厦的主体。杨宽欣，李明（2010）认为，泡沫经济是指某一经济领域出现的交易价格过分异常,交易价格不断上涨,严重偏离正常的合理定价,是社会资源严重畸形配置的一种经济现象。不同的学者从不同的角度论述了泡沫以及泡沫经济的认识，然而，泡沫现象是一种复杂的经济现象，在很多情况下它是多种因素共同作用而产生的，因此，仅仅用某一个理论来解释并不能说明泡沫现象的整体。

2.关于房地产泡沫评价的研究

目前对如何衡量房地产泡沫尚无标准。由于房地产的独特性，房产需求和供给及监管环境的复杂性，以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列，使得识别房产泡沫的难度加大，房价的波动性及各地价格的差异性，也使得标准的资产定价理论失去了解释的基础。

从学者们已作的研究看，测度房地产泡沫的检测方法主要有统计检验法、指标法、收益还原法市场修正法等。

2.1统计检验法是利用计量统计学原理建立数学模型对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律;而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法的基本思路是把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设。这样，一旦拒绝零假设，就认为可能存在泡沫。统计检验法可以分为四种:方差检验法，单位根与协整检验法，投机度检验法，设定性检验法。

张朝洋（2011）将房地产基础价值看作一种状态变量,借助于协整理论,建立基于房地产供求的SSpace模型,并利用卡尔曼(Kalman)滤波进行参数估计,对中国1995～2007年间的全国性房地产进行了基础价值测度,阐明了全国性房地产泡沫的周期性特征。李丹美（2007）对近17年来中国商品房平均价格和房地产投资进行了协整分析, 实证结果是: 各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增, 从而抵消了房地产投资对于房价的影响。吴地宝（2007）从房地产泡沫的内涵、特征和运行机理分析，选取了理性泡沫模型，采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。

2.2指标法是根据某个指标的值来判断房地产试产是否存在泡沫。对于指示指标的选取，不同的研究者从不同的角度给出了众多指标。尤明（2011）通过选取不同的指数对北京市2003～2009年的房地产泡沫进行了分析。认为不同的指数由于性质各异,所以可能导致分析所得结论差距较大甚至完全相反,因而影响了这些指数的评价效率。周方明(2006)按照各个指标在显示房地产泡沫中的方式的不同，把所有的指标归为五类:预示指标、指示指标、滞后指标、信贷指标和伴生指标。选取指标主要包括三步:(1)选取指标;(2)各项指标的评价标准;(3)泡沫系数的合成。郑子蹼(2004)在袁贤祯的研究基础上，对这些指标进行了调整，同样也使用了三类指标构造了一个新的指标体系。胡瑾卿、张大亮(2004)利用泡沫评价指标体系和消费者信心指数，构建了二维的房地产泡沫测评体系，利用1996-2004年杭州统计年鉴的数据，测算了杭州市1996-2003年的房地产指标数据，认为杭州市房地产的泡沫值介于轻微泡沫和中重泡沫之间。

2.3收益还原法是一种评估收益性房地产价格的基本方法。要度量其大小，一般认可的是用预期未来的房地产收益的现值与房地产现实价格相比较来进行。收益还原法的基本原理是:房地产的价格等于房地产未来净收益的现值之和。其基本评估程序是确定一个折现率，把未来各期的纯收益换算为现值，而这个折现值就代表了房地产正常合理的理论价格。现实价格高于理论价格的部分就代表了房地产泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取边际收益法计算房地产的基础价值，将实际价格同基础价值比较，若实际价格超过基础价值即认为存在正泡沫，反之则认为存在负泡沫。

2.4市场修正法，洪开荣(2001)提出了计量经济泡沫的“空置率修正法”，以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况进行修正，从而估计出房地产泡沫的数值，采用的计算公式是:

房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数

在这里，经济增长修正系数等于上期的(1+GDP增长率)除以本期的(l+GDP增长率)。产业贡献修正系数等于上期的(1+房地产业增长率)除以本期的(1+房地产业增长率)。交易状况修正系数等于上期的(1+个人购房比例)除以本期的(1+个人购房比例)。因此房地产泡沫的度量系数为:

年度泡沫系数=总空置率×{上年度(1+GDP增长率)/本年度(l+GDP增长率)} ×{上年度（1+房地产业增长率）/本年度(l+房地产业增长率)} ×{上年度(l+个人购房比例) /本年度(l+个人购房比例)}

2.5评论：

上述检验方法从不同角度对我国的房地产市场进行了泡沫存在性检验，在一定程度上反映了我国房地产市场的现状。由于对房地产泡沫的理解角度不同，而产生了诸多的检验方法，导致检验结果各异，甚至有些结果大相径庭。但是在一定程度上对我国房地产市场也起到了警示的作用，特别是对房地产市场实证分析这一研究领域具有一定的借鉴意义。

3.总结

国内外经济学家对泡沫的研究较广泛和深入，并取得了相当多的成果。然而，房地产泡沫存在性检验是一项复杂的工作，并且理论基础不同检测的方法和结论也有所不同，本论文要在对错误理论的批判以及在吸收和借鉴国内外有用研究成果的基础上对我国房地产泡沫评价进行科学的研究。　[科]

【参考文献】

［1］杨宽欣，李明.论泡沫经济的内涵、形成、影响、防范对策[J].经济理论研究,2010，（9）．

［2］载伊特韦尔.新帕尔格雷夫经济学大辞典中译本[M].经济科学出版社，1999：306．

［3］尤明.基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究[J].特区经济，2011，05．

［4］崔华伟，赵莉.浅析近年我国房地产泡沫及其成因[J].改革与开放，2011，08．

［5］张朝洋.基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究[J].金融教学与研，2010，02．

［6］吴地宝,余小勇.房地产泡沫问题及实证分析[J].经济研究导，2007,(02)．

泡沫经济的特征篇7

 

世界经济体系已多次受到泡沫的冲击，网络泡沫是世界经济发展到以信息处理为核心的网络经济阶段经济泡沫相应的演变形式。网络经济是社会经济进入信息化时代后引发的包括与互联网相关产业发展以及以互联网作为一种基础平台对整个经济发展产生革命性变革的新的经济模式。其运营体制依旧是市场机制，因而从理论上讲经济泡沫存在有其必然性，而实际上纳斯达克指数的大幅度起伏也证实了这一点。

 

一、网络经济泡沫界定

 

(一)网络经济泡沫的载体

 

我们知道，泡沫的产生需要一定的附着物，经济泡沫也不例外，这个附着物用学术术语来说就是载体。17世纪在荷兰发生的“郁金香狂热”中，郁金香的球茎充当了经济泡沫载体的角色。那么，网络是经济泡沫的载体吗?回答是否定的，因为根据载体的性质，作为载体的物品必须被确定为有不断升值的可能而形成过量的需求，且交易成本较低，很显然没有人对网络构成的某个产品诸如某型号的服务器形成升值预期而不断地增加这种服务器的拥有量。人们只是对整个互联网经济，或者说是很多诸如雅虎、新浪等互联网公司有良好的预期，狂购以及后来狂抛的是这些网络公司或相关企业的上市股票，因此网络经济泡沫的载体是股票。

 

自从独立于实体经济的以“无形”为特征的虚拟经济产生后，股票已不止一次地充当经济泡沫的载体。股票作为一种纸化商品，其供求与一般商品有很大区别，而这些区别也正是它充当泡沫载体的前提。

 

从需求上看，社会对商品的需求分为真实需求和投机需求，人们对一般商品诸如食物、消费品的需求，企业对木材、水的需求等以满足自身和再生产为目的称为真实需求；而对股票的需求从“炒股”这一妇孺皆知的名词就可看出绝大多数是投机需求。投机需求取决于对未来价值的预期，预期经济具有同向性，即看涨时大家都看涨，看跌时大家都看跌，这使得投机需求具有明显的放大效应，并且由于投机需求交易的成本比较小，资金占用时间短，因此这种放大效应加大了经济泡沫的程度。

 

从供给上看，一般商品的价格取决于由真实需求和供给共同决定的均衡价格，然而股票、债券等有价证券属于虚拟资本，其价格只是资本化的收益，诸如预期价格、预期股息、现实利息等因素都会对其当期价格产生影响，其价格的变化与生产中发挥作用的现实资本并没有直接关系。除了价格变动的不确定性，股票资本在数量上和运动规律上也存在与现实资本的背离，股票资本的数量总是大大超过现实资本数量。

 

股票的虚拟资本特性和价格的决定方法注定其内在价值的难以确定，而内在价值难以确定或具有多变性是产生经济泡沫的重要条件之一。一般商品具有供给易变性且供给弹性较大，因而即便在一般商品市场上产生了经济泡沫，这种泡沫也难以维持下去。相对来说，股票这种虚拟资本的供给在一定时期内固定不变且缺乏弹性，使得股票市场上的经济泡沫得以较长时期存在。

 

综上可以看出，经济泡沫发生的载体集中表现在容易发生投机需求的股票市场，然而对载体股票的分析只是针对经济泡沫的一般特性而言，而网络泡沫分析中更为重要的还是它的独特的诱因——网络。

 

(二)网络经济泡沫的诱因

正像网络经济区别于传统经济一样，网络经济泡沫与传统经济泡沫以及其周期规律等特性上有着较大差别，而这些差别便是由于网络这个特殊诱因本身的特性所引起的。

 

网络的诞生不过是几十年的事，而它运营于商业直至开辟出“网络经济”则是近几年的事。“时势造英雄”这句话在这里作为描述网络经济的形成发展颇为贴切，而根源于信息需求的这种网络经济很清晰地被盖上了注意力经济特性的烙印。我们上网冲浪时一定都注意到，不少网站都有一个在一定期限内上站访问人数的统计数字，这个数字代表的就是该网站吸引网民的注意力，或称“眼球”数，网站的生存兴衰靠的就是这一数字，因为只有高数量“眼球”保证的网站才能获得投资商、广告商的青睐，而注意力经济的一大特征便是“胜者通吃”，这种“通吃”的效应，引发了优胜者的财富迅速膨胀。于是人们相信在网络经济世界里，只要有美好前景存在的可能性，即使只是一个概念，也有理由拿出自己毕生的积蓄来购买股票进行概念投资，以期待短期内数倍甚至数十倍的增加，由于硅谷中百万富翁日益涌出，使人们忘记了高风险性的存在。网络经济中“增长动力是第一位”这句话已成了网络经营者们的座右铭。这样，网络便促成了经济泡沫的产生。

 

二、网络经济泡沫的形成分析

 

(一)网络经济泡沫形成的经济学描述

 

虽然以网络公司为代表的高科技企业不断诞生，大量网络公司不断上市，然而相对于全球看好网络股的投资者来说，此类投资回报率极高的股票依旧是稀少而又缺乏弹性。造成股票的供给不易变化的原因主要是各国对股票的发行、上市以及已上市股票的赎回都有严格的规定，网络公司不能随心所欲地增发或赎回已发行的股票。在这种情况下，如图1所示，假设某网络股的市场供给完全无弹性，S0为其市场供给线，D0为其市场需求线，市场均衡时S0与D0相交于E0，E0所对应的价格P*就是该股票内在价值在市场上的表现。如果某种外在因素的变化使人们产生了“未来需求增加”的预期，在市场经济体制下套利者必然会出现，从而在本期产生投机需求，使市场需求线向右上方移动至D1，倘若该股票可在任意时刻以表现其内在价值的价格P*创造任意供给，即市场供给线是完全弹性的水平线S1，则市场均衡时D1与S1相交所确定的新均衡点E1和E0相比，股票价格并没有变化，只是均衡数量从Q0增加到Q1，这样就不会有网络泡沫的产生。但事实上是该股票市场供给线是垂直的S0，至少在短期内，投机需求的增加会引起股票市价的上升，D1所对应的均衡价格P*+bt中的bt就是由于需求的增加而导致的泡沫。而这一过程远未结束，因为股票价格的上升拉动股票需求有强烈的正反馈作用，即股票价格上升引起人们对该股票信心大增，预期惯性与从众行为继续推动包含投机需求的市场需求线向右上方移动，经过D2、D3、D4……直至上升到Dt这个信心极限，Dt所对应的均衡价格P*+bt中的bt也是由于需求不断增加而导致泡沫膨胀过程中t时刻的一个均衡状态。740)this.width=740" border=undefined>

 

从上述分析可以看出，网络经济泡沫存在的关键在于网络股的供给在一定时期内不易变化，尤其是不易增加、缺乏弹性，这种供给特性使网络股的市场价格即使发生很大的变化也不能靠增减供给来满足市场需求，从而使股价偏离其内在价值，产生大量泡沫。

当然，在长期内上市公司可以增资配股，以满足不断增长的需求，但前提条件是公司必须是持续盈利的。如果市场供给线从S0移到S’0，股票供给量就从Q0增加到Q1，这样既满足了市场需求，又自动排除了泡沫。

 

(二)网络经济泡沫的成因分析

 

国内外学者分析经济泡沫的成因主要有：（1)大量过剩流动资金的形成。 (2)实业发展受限制，资金偏向非实业。(3)投机心理成为经济泡沫的加速器。 (4)起导火索作用的某种契机的存在。

 

从表面上看，从众心理、投机心理和暴富思想是导致网络泡沫发生和破裂的直接原因，但我们认为，只有剖析网络泡沫的深层次成因，才能正确认识网络经济的本质，这对于我国发展网络经济有重要意义。

 

首先，大量过剩资金的存在是网络泡沫的推动力。1990年代新经济带来的较高回报率和预期以及美国经济较长时期的繁荣，使得其利率水平一直呈现上扬趋势，加之世界范围内频繁爆发金融危机，大量本国和外国的资金流回或流向美国，从而为美国经济的发展，尤其是股市的火爆提供了充裕的资金基础。据统计，1998年《幸福》杂志公布的1000家大企业中设立风险投资的企业由两年前的不足1％上升到20％以上；1999年全美70％以上的风险投资涌入互联网，总额达到300多亿美元，2000年外资总共持有9080亿美元的美国公司债券，每年对美国的外商直接投资达2000多亿美元。与此同时，美国各类电话公司、媒体公司、计算机公司、软件公司、卫星制造公司、互联网服务商都在积极投资建设互联网，使信息技术方面的投资在GDP中的比重不断提高，企业在信息技术设备的投资份额提升到了45％以上，这使美国资本类支出在1990年代后半期年均增长11％，远远超出了大多数人的预料。

 

其次，一套“网络理论”的形成是网络泡沫的理论基础。在网络经济超常规发展的同时，人们纷纷创立各式各样新的速成理论以求对其作出更直接和更表象的解释。这套理论的核心包括未来理论、注意力理论；成长率理论。在这套理论指导下，大量风险资本涌向网络公司，众多企业、机构和个人投资股票，庞大的资本推动促成互联网商业化发展的奇迹，但同时也为互联网发展埋下了隐患，因此在网络理论的权威受到逐渐质疑和挑战的情况下，网络经济出现泡沫现象就很自然了。

再次，网络公司的短视行为是网络泡沫的内因。在网络理论的指导和投资者短线操作的推动下，网络公司为了提高自己在网络用户和传媒中的“知名度”、“注意力”，将大量的资金用于宣传，其“一掷千金”的做法被人们形象地称之为“烧钱”，为此必然需要大量的资金。于是网络公司的经营目的变成了争取源源不断的风险投资和使公司股票上市。这种做法虽然可以部分缓解网络公司现金周转日渐困难的局面，但却使网络泡沫越来越大。

 

从本质上看，大部分网络公司的经营基本上都可以用“融资”两个字来概括。网络公司的这种短视行为使它们往往只顾眼前利益，而忽略了加强公司自身建设和内部管理，特别是为消费者和网络用户提供最优秀的信息产品和信息服务，而这些正是企业发展最本质的东西。事实上大部分网络公司持续亏损，面临着生存危机，一旦没有资金继续注入，网络泡沫就会破裂。

 

最后，媒体炒作是网络泡沫的外因。网络经济的概念被反复炒作，导致网络的作用被无限夸大，结果产生了“风险投资的全民化”和“风险投资对象的虚泛化”。媒体在网络泡沫的形成中起到了不可忽视的催化剂作用。

 

预期盈利不等于真正盈利，网络股投资者常常根据自己对网络公司的未来成长率的心理预期来评判网络股的合理价格，在媒体炒作下由网络股成长性引发的股价想象空间将两者混为一谈，这是“网络股泡沫”的关键。

 

三、网络经济泡沫对国民经济的影响分析

 

目前，许多实力雄厚的网络企业出现了负盈利的状态，原因是受美国宏观经济增长减缓的影响，而这次经济增长减速又恰恰是因为．网络经济排除泡沫导致NASDAC股价狂跌，加上股市连锁反应引起投资信心不足的缘故，所以进一步分析网络泡沫对整个国民经济的综合影。向是十分必要的。

 

网络经济在当今经济世界的地位(2000年网络高科技股占美国股市总市值的比例达到43.9％，而美国股市的市值已经超过美国GDP总值)决定了网络泡沫对整个国民经济同样有巨大的作用，所以首先从网络泡沫膨胀时期开始分析。 

 

这里，我们利用希克斯—汉森模型(IS—LM模型)讨论，如图2所示，横轴表示一定时期的国民收入，纵轴是利率水平，IS曲线表示的是在产品市场均衡时(即意愿投资与储蓄相等)r与Y的组合，LM则表示货币市场均衡时的组合。在网络泡沫产生前IS0与LM0相交于均衡点E0，对应利率r0与国民收入Y0。在泡沫上升期，网络泡沫对经济实体产生两大效应：财富支出效应和资金成本效应。财富支出效应会提高平均消费倾向(APC)和边际消费倾向(MPC)，资金成本效益会提高全社会的投资水平，显然消费与投资的上升促使IS曲线上移至IS1；同时在货币市场，泡沫出现时由于资产价格膨胀以及对各种资产需求的增长，导致货币需求上升。在货币供给不变的前提下，LM曲线上移至LM1，于是新的均衡点在E1。与E0相比，新均衡点的利率明显高于原均衡利率，但由于IS、LM的移动效应大小并不能完全确定，因此均衡国民收入变化并不确定(图2中表示的是国民收入增加的情形)。然而事实上这一结果并非美国经济调控当局所希望的，因为利率的提高可能导致投资的大量减少，从长期来说不利于经济发展，而且升息可能吸引欧洲、日本等外国资金流入美国，进而引起外国政府的不满。所以，美联储采取增加信贷等措施来维持原有利率r0(实际上泡沫膨胀本身加快了金融资产的周转速度，相当于央行放松银根增加总货币量，也有降低利率的作用)，这样一来LM曲线反而是向右移动至LM2，国民收入增加到Y2，短期内刺激了经济增长。

 

从长期考虑，Y2所对应的E2点并不能成为稳定的均衡点。下面建立总需求一总供给模型进行分析。在图3中，横轴表示一定时期的国民收入，纵轴表示价格水平，AD曲线是社会的总需求曲线，AS是社会的总供给曲线。初期均衡点E0所对应总需求曲线是AD0。因为美国的市场经济发展已经比较成熟完善，社会生产力利用率应该比较高，所以E0点不会在总供给曲线中还有很大生产潜力的水平部分，而是在水平部分与垂直部分的过渡曲线上。随着泡沫兴起，刺激国民收入增加到Y1，Y的增加引发人们对网络经济更加乐观的预期，从而形成更大的投机需求。如果此时总供给并没有得到相应的发展，人们以膨胀的资产作抵押向银行贷款再投入到市场上则将引起资产价格的进一步膨胀，如此形成的恶性循环造成的虚假繁荣会对整个经济产生极大的负作用。如图3所示，投机需求增加使得社会总需求曲线AD0右移，在刺激国民收入少量增长的同时付出了物价上涨的代价。直至右移ADn时，AD线继续右移只会导致总价格的上升，发生通货膨胀，而对总收入的增加毫无帮助。

 

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但我们注意到在1998~2000年3月这段网络泡沫时期，美国国内并没有物价上涨的压力，而且正处于高增长、低失业、低膨胀的“新经济”发展期，这实际上是包括网络在内的高科技推动生产率提高从而使社会总供给得以增加的结果。表现在图3上就是总供给曲线从AS0向右下移到AS1，这样就在维持物价的前提下刺激了国民收入的增加。

 

从以上分析可以看出，在美国特定的环境下这次网络泡沫的产生、膨胀对经济所起的影响，它推动了经济无通胀的增长。

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网络泡沫膨胀到一定程度就会破裂，泡沫的破灭使社会投资信心下降，并且进一步引起消费的下降。根据前面的IS—LM模型，投资和消费下滑使IS曲线从IS1向左下方移动，如果泡沫破灭影响到人们对整个经济的信心，那么IS甚至会移动到IS0的左边，这时美联储还要保持r0的利率水平，国民收入的缩水会非常严重；同时在货币市场，泡沫破裂时由于资产价格收缩以及对各种资产需求的减少，导致货币需求下降。在货币供给不变的前提下，LM曲线向右下方移动，于是新的均衡点的利率明显低于原均衡利率，但由于IS、LM的移动效应大小并不能完全确定，因此均衡国民收入变化并不确定。此时更为理智的做法是通过货币政策让利率下降，美联储连续7次降息很好地证实了这一点。短期内刺激经济增长，从长期来说有利于经济发展，事实上这也是美国经济调控当局所希望的。

 

在网络经济排除泡沫时期，虽然美联储不断地下调利率，但宏观经济还是会出现一定程度的萎缩。美国经济自2000年下半年开始增长明显减速，GDP的增长率从2000年第2季度的5．6％降到了第3、4季度的2．2％和1％，进入了一个调整时期。由于宏观经济调整相对于网络泡沫排除的滞后性，所以 2000年3月就开始的网络经济调整到2001年初才显现出来。

 

中国网络经济的发展远远滞后于美国，当全球网络经济泡沫处于破灭期的时候，中国的网络经济才刚刚出现发展的势头。因此，网络泡沫的破灭对中国宏观经济的直接影响并不大，主要是经济运行外部环境的变化对宏观经济产生的影响。但是由于中国对外开放的进一步扩大，以及与国际市场的接轨，这一影响也是不容忽视的。特别是对以网络企业为代表的高新技术产业的影响较大，使人们对整个经济的信心下降，投资和消费下滑。中国GDP的增长率之所以仍有上升，主要是采取积极的财政政策，通过内需拉动实现的。

 

四、结  语

 

在网络经济时代，经济社会的发展离不开网络，而且随着网络经济发展速度的加快，对经济社会发展的影响也将不断深入。从网络经济泡沫分析结果可以看到，在网络经济发展过程中网络经济特别是网络概念股存在泡沫成分是难以避免的，然而通过与传统经济的融合，就能最大程度地避免经济泡沫的恶性膨胀，使网络经济稳健增长，从而推动经济新一轮高速发展。

 

中国网络经济的发展从整体上来看已经取得了一定的成绩，而且伴随着我国各级政府将发展网络经济作为一项战略任务，网络经济在中国的发展必将取得更大的成就。但也应看到伴随着网络经济在我国如火如荼的发展，还存在着不注重中国实际国情的超前发展趋势，这会产生严重的泡沫成分。因此，在推进网络经济发展时，应走网络经济与传统产业相结合的道路。只有这样，才能提高网络经济能力，加快网络经济发展进程，从而推动产业结构的调整，使国民经济得到快速、持续、稳定和健康的发展。

 

参考文献：

 

[1]三木谷良一．日本泡沫经济的产生、崩溃与金融改革[J]．金融研究，1998，(6)．

 

[2]陆家骡．论泡沫经济[N]．经济学消息报，1998-03-13．

 

[3]郑海航．日本泡沫经济考察[J]．中国工业经济研究，1993，(12)．

 

[4]方东兴．互联网当前形势浅析[Z]．http：／／www．sina．com．cn，2000-07-04．

泡沫经济的特征篇8

关键字：房地产业 泡沫 风险管理 经验借鉴

随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、迪拜债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。

一、世界房地产泡沫的特征分析

所谓泡沫经济，是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。因此，房地产泡沫是一种表面繁荣的现象，其表现是房地产价格远远偏离了房子和土地本身所包含的真正价值。世界房地产泡沫的发展主要分为形成、膨胀和破灭三个阶段，每个阶段的都有其一定的特点，对经济造成的影响也不尽相同（如表1）：

（一）房地产泡沫特征分析

1.房地产泡沫产生于繁荣的经济环境。纵观历史发展长河，几乎每一次极具影响力的房地产泡沫大都发生在经济发展较发达地区。经济体为追求经济的进一步扩张，一系列紧密的、投资活动持续不断，再加上政府的一些扩张政策又进一步推动了泡沫的扩大。从世界范围来看，20世纪三次最具影响力的房地产泡沫分别为20世纪30年代的美国房地产泡沫、20世纪90年代的日本房地产泡沫及继日本之后，东南亚国家的房地产泡沫。其中，美国和日本都是发达国家，20世纪20年代中叶美国经济一片繁荣之象，最为显著的一个特征便是房屋建筑异常活跃，这是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期；90年代时，日本经济一片繁荣，吸引了大量的国际资本，不断推高了房地产价格。东南亚国家的房地产泡沫，以泰国为代表，泡沫的产生也是经济的持续过热导致的。从单个经济体来看，发达城市更容易引发房地产泡沫，例如美国房地产泡沫期间，纽约、华盛顿、旧金山等城市的房价暴涨50%；日本的房地产泡沫时期东京、大阪等城市房价的飙升。由此可见，房地产泡沫是经济发展到一定阶段的产物。

2.房地产投资活动动机由长期投资转变为短期套利。楼市价格不断攀升的原因是人们将不再房地产视为一项长期的投资资产，而是非理性地将房地产作为一项短期投机活动的工具以获取暴利。房产作为一项固定资产，其所代表的是一笔规模不小的财富。房地产开发商的大肆鼓吹、政府的刺激计划以及一些媒体不恰当的宣传使得投资者对房地产市场过分自信、盲目追捧，忽视了其价格上涨的不合理性。2008年美国房地产泡沫破灭的原因正是由于一些投资机构及个人投资者的盲目追逐，认为楼市价格仍会不断上升，购买了大量的垃圾债券以求在短期内获得巨大的利润，最终导致了许多老牌金融机构的破产。因此，对于房地产投资活动，人们更多地应该将其视为一项长期的投资活动，应采取理性的态度对待。

3.国际热钱的大量涌入是房地产泡沫破灭的信号灯。全球金融自由化和一体化使得金融投资活动在世界范围内更加开放和自由。但伴随而来的是金融风险的加剧。现阶段，国际热钱在全球金融市场的活跃表现，助推了楼市价格的不断上升。20世纪90年代，东南亚一些国家过度宽松的金融环境给了国际游资可乘之机，大量热钱涌入这些国家，不断推高楼市价格，当楼市呈现一片海市蜃楼、投资者热情高涨之时，国际游资的迅速撤离使得一片繁荣之间化为废墟。由此可见，国际热钱为了寻求国际套利往往会影响目标国正常的经济运行，成为泡沫破灭的推动力。

4.政府的宽松政策是房地产泡沫破灭的助推手。政府是经济活动的重要参与者，政府的任何一项政策都会影响到经济发展走向。不可否认，政府的扩张政策使得房地产投资活动日益加剧。政府对房地产的作用表现为直接作用和间接作用。所谓直接作用是指政府的刺激政策给房地产市场带来的直接效应。例如政府实施降息的刺激计划，这就意味着直接降低了开发商的开发成本，大大地刺激了房地产开发商的开发热情。而间接作用则是指政府的刺激政策会给投资者传达一定的信号，从而左右投资者的决定。由于政府是执政者，直接决定经济走向，并且政府的决策也是依据当前经济发展形势所决定，因此，投资者就会自觉地按照政府的决策来选择投资方式。例如，政府鼓励房地产业的发展，这势必就会使得大量的投资集中于房地产。此外，由于政府的决策具有一定的滞后期，因此，在经济衰退期的决策可能到了经济繁荣期才会产生效果，这不但不是逆经济发展，反而进一步刺激了泡沫的不断膨胀。

（二）房地产泡沫的影响

1.适当的房地产泡沫有利于刺激经济的发展。事实上，房地产泡沫的存在并不意味着对经济发展就有一定的阻碍，相反，微小的泡沫是能够刺激经济发展的，也是符合经济发展需求的。房地产业是一个经济体发展的重要载体，特别是对于发展落后和发展中国家而言。适当的房地产泡沫能够刺激投资者们的投资热情，鼓励人们参与到经济建设中，从而能够扩大房地产的投资规模，拉动经济生产总值，扩大就业率，实现经济的加速发展。对于经济发展失衡地区而言，房地产也是调节均衡的重要手段。通过开发落后地区的房地产业能够带动落后地区的其他产业，如旅游、能源等产业。因此，适当的房地产泡沫正如微小的通货膨胀一样对经济发展具有积极作用。

2.泡沫膨胀阶段，房地产业及经济的运行秩序脱离正常轨道。当泡沫不断扩大，其带来的不利影响也会随之不断地放大和传递，并且超过正面影响。房地产泡沫不断膨胀，房价就会不断上升，超过居民所能承受的范围，一方面直接导致居民的购买力下降，另一方面，通过各种传递媒介将这种不利影响传递到其他行业。当一国房地产价格的增长幅度大于居民收入的增长幅度，那么居民的有效购买力就会直接下降。房地产泡沫的传递途径也是多样化的，如股票市场、债券市场等。美国房地产业欣欣向荣之时，美国房地产两大巨头房利美和房地美公司发行了大量的债券，这些债券中不乏大量的垃圾债券，当两房公司倒闭时，股票市场、债券市场就会受到牵连，产生骨牌效应。直至今日，美国仍在发行大量的垃圾债券，2010年前9个月，美国企业共计发行1720亿美元垃圾债券，创年度纪录。金融市场有巨大的杠杆作用，投资回报丰厚的同时也意味着巨大风险的产生，在当前金融环境极不稳定的情况下，极易导致投资者选择失误，造成巨大的损失。

3.房地产泡沫破灭产生的连锁反应大于任何一类泡沫。房地产泡沫的实质是一种虚拟现象，破灭是必然的结果。但是，房地产泡沫又不同于其他资产泡沫的破灭，其破坏程度更深更广。就破坏深度而言，日本房地产泡沫的破灭是最典型的案例。上世纪90年代日本房地产泡沫的破灭使得日本经济倒退十年，不止如此，直至今日，日本经济仍未走出泡沫破灭的阴影，始终处于低迷的状况。就破坏广度而言，美国次贷危机的爆发是给全世界最大的警示。美国房地产泡沫的破灭先是导致了本国金融危机的爆发，随后传递到亚洲、欧洲等地区，最终引发了全球金融危机，几乎没有一个国家能够独善其身，甚至希腊等国都面临着破产危机。房地产泡沫之所以产生如此大的影响，是因为房地产已经成为了连接虚拟经济与实体经济的桥梁，因此，一旦房地产出现问题，其传导方向是双向的，产生的影响是相当恶劣的。

房地产泡沫已经成为世界共同关注的焦点，其高度的传染性和扩散性对经济体有着重要的影响。正确认识和对待房地产泡沫的特性有助于有效地遏制房地产泡沫的产生和扩散。

二、我国房地产发展现状分析

（一）是否存在房地产泡沫？

房地产是否存在泡沫是目前中国社会关注的焦点。要判断泡沫是否存在，可以通过一些指标得到相应的信息。参考国内外学者近年来研究的成果，主要有以下几个重要的参考指标：

1.房地产投资增长率/GDP增长率

对于不同的国家，这一比值会有所不同。经济发展水平较发达国家，其房地产发展相对比较平稳，对于发展起步或加速发展的国家而言，这一指标可以相对高一些。房地产投资额增长率与GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些，可达到2-4。本文采集了自2001年至2010年我国房地产开发投资增长率及GDP增长率，得到下图（图1）：

从图1中可以发现，近十年来，我国房地产投资开发增长率/GDP增长率一直保持一个较高的水平，基本维持在3左右，最高曾达到3.46。可见，在我国房地产正处于发展繁荣时期。

2.空置率

这一指标可以有效地判断房地产市场是否存在过度的虚拟需求，存在过度的房屋空置。2010年11月，我国商品房空置面积分类指数为103.10，而2009年同期，我国商品房空置面积分类指数仅为96.87，由此可见，这一年来，我国商品房空置面积有着明显的上升趋势。这就意味着，目前，我国房地产市场可能存在不适当的投机行为。

3.房价收入比

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。自2005年以来，房价的涨幅和居民收入涨幅基本保持一致的上涨趋势。

根据上述三项指标反映的信息可以对我国房地产市场做一个基本的判断，整体而言，我国房地产市场正处于一个繁荣的时期，发展相对过热，但自2010年，由于宏观调控政策的不断出台，这种上涨趋势正得到有效地控制。由此而言，我国房地产市场整体发展还不成熟、发展趋势有欠平稳。

（二）我国房地产特点分析

不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：

1.房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。

2.房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17 %，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族”等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。

3.国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。

三、世界房地产泡沫对中国房地产的启示

从中国房地产业的现状分析中可以发现，目前国内房地产市场的发展前景不容乐观，而国际房地产市场一个又一个泡沫的破裂足以使我国投资者和各类机构引以为鉴。因此，应从以下几个方面着手，努力控制房地产泡沫的产生和扩大：

（一）实施“两手抓”的监管措施。所谓“两手抓”的监管措施是指从国内、国外两方面共同加强对经济的监管，做到“杜内忧、防外患”。首先应是“杜内忧”，加强国内房地产市场的监管，可以从土地的审批、银根的松紧、房屋的建设等方面加强监管。要严格土地的审批，对于土地的开发用途、销售期限等作出明确的规定；严格控制银行信贷，适当收紧银根，使房地产业市场化程度更加明显，尽可能通过市场化的手段解决市场问题；对于房屋的建设，尽量做到延长房屋的使用寿命，间接增加供给。我国房屋使用寿命平均为70年，但实际只能达到五六十年，即使如此也远不如欧美等地区，欧美等发达地区的房子使用寿命远超国内，至今仍有不少具有百年历史的房屋在使用中。“防外患”就是要求本国具有更加完善的法律法规和应对风险的措施。由于国外房地产泡沫可以通过多种传递途径进入中国，因此，“防外患”必须从整体出发，加强各方面的风险控制能力。

（二）建立房地产风险管理体系。房地产的重要性已不言而喻，房地产泡沫的危害性也显而易见，因此，有必要将房地产管理纳入一国全面风险管理体系中。正如其他风险管理体系，房地产风险管理体系也应包含预警机制、管理机制、防范机制、化解机制及监管机制等。通过建立一套相应的指标体系，将各类指数作为考察指标，如房屋出售价格和租金比、房价与收入比、房屋空置率、房地产投资增长率与GDP增长率比等纳入指标体系，针对这些指标设定不同的风险警戒线，进行时事防控、监督和管理。同时，对于泡沫破灭后可能产生的影响也要有相应的化解机制，努力将可能造成的损失降到最低。更重要的是，房地产风险管理不应只是银行或者政府一类机构的责任，而应引起全社会的重视，只有这样，才能保证房地产的稳健发展。

（三）积极发挥政府这只“背后的手”的职能。政府的特殊地位赋予了政府特殊的职能，政府是经济活动的参与者也是决策者，政府制定货币政策的原则是“逆经济”风向行事。通过对几次大的房地产泡沫的产生和发展的分析，不可否认，政府的决策起了至关重要的作用。第一，政府有责任改变经济增长的方式，目前，我国强调拉动内需，正是为了减少“以出口”拉动经济增长所带来的风险；第二，政府应对存在的结构性矛盾予以重视，出台优惠政策鼓励开发商建造经济适用房等房型，以满足我国大部分居民对房屋的需求；第三，相关部门必须出台措施对不合理的房价进行治理，对于靠房地产谋取暴利的企业应给予严厉打击；第四，对外国投资政府也应该予以足够的重视，以防国际热钱趁势进入我国房地产业，恶意炒高楼房价格，以紊乱房地产业的经营秩序。对于房地产企业的准入和退出都应该制定明确的规定。

（四）创造良好的金融生态环境以保障经济的稳定运行。我国金融市场的建设还不成熟，金融生态环境的建设还有待改善。首先应从体制、制度着手，处理好各类利益相关者之间的关系，处理好政府与金融机构之间的关系，处理好个人投资者与机构投资者之间的关系；其次，推进诚信文化建设，诚信是金融活动展开的支撑点，一旦诚信出现问题，那么整个金融体系就会崩溃，为此，应当建立有关诚信的立法，持续推动社会信用制度建设、促进信用服务业发展、开展诚信文化创建活动；第三，完善全面风险管理，加强风险防控、风险管理、信息披露等一系列环节，尽可能地将风险造成的负面影响控制住，保持我国经济环境的相对独立性。

泡沫经济的特征篇9

【论文关键词】金融泡沫;投机资本;房地产泡沫

一、引言

从1636 年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机,近400年的时间里,人类在金融领域取得了长足的进步,金融工具不断丰富和完善,但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生,而投机资本正是催生泡沫的主因,特别是随着国际金融一体化的推进,金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小,交易成本越来越低,这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生,规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机,至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫,金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征,最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。

二、投机资本的利与弊

牛津字典对投机的定义是:对商品、股票和证券等的一般性买卖行为,与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义,所有那些买入(卖出)某一样资产只是为了今后能够以更高(更低)的价格卖出(买入)的交易都是投机易。而以投机易为运作手段的资本就称之为投机资本。

投机交易依靠不确定性而存在,不确定性既是投机交易的利润来源,同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的,并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子,众所周知,期货交易由于高杠杆化,具有高收益、高风险的特征,然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险,也就是套期保值交易。一直到今天,期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险,同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者,出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因,套期保值交易往往难以达成,这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会,将亏损的风险转嫁给投机者,而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者,正是投机交易的存在,使得期货市场可以发挥其应有的功能,为实体经济的健康发展做出贡献。

然而投机之所以为人所厌恶,是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机,使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象,这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续,一旦无法为继,资产价格就会快速大幅下跌,导致泡沫破裂。如同投机一样,金融泡沫也有其两面性,在泡沫产生和膨胀阶段初期,其为经济发展提供了新的增长点,经济快速增长,金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀,价格偏离价值的程度越来越严重,赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂,产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域,虽然虚拟财富依然在增长,但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小,甚至阻碍了实体经济的发展,最终出于各种原因导致泡沫破裂,由于资产价格严重下降,资产持有者面临巨额亏损,同时债务违约等问题相继出现,导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化,同时,商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济,导致经济下滑甚至产生萧条。

综上所述,投机资本的存在有其必要性,但必须加以控制,否则只会产生一个又一个的金融泡沫。

三、金融泡沫形成至破裂的过程

1.泡沫的形成

根据普林斯顿经济学家Jose′ A. Scheinkman和熊伟的研究,泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程多空双方对价格的走势有很强的分歧,看空的投资者会抛售甚至做空,但是由于做空的成本非常大,而且风险也很高,所以一般的投资者都不会站在空方这边,这样多方天然就占优势。当价格上升的时候,空方就损失惨重,促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现,引来更多的新投资者,形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者,当一批投资者认为价格过高时,总有另外一批投资者进入市场推高价格,或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下,价格会越来越高,泡沫形成。

如果从宏观流动性的角度分析,金融泡沫的产生可以分为两种情况:一种是整体流动性泛滥导致,这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域,例如股市、楼市等,这样的泡沫往往持续时间较长,规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因,但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策,但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥,也就是市场上整体资金并不十分宽裕,但由于难以寻找到良好的投资标的,使得投机资本集中于少数资产领域,这些资产类型往往是之前被资金关注较少,因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场,例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等,这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在,因此资金容量较小,相应对整体经济的影响也有限。

在泡沫的形成阶段,价格刚刚开始偏离其价值,但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准,这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的,而一旦价格开始推升,赚钱效应显现,嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场,为价格加速上涨提供动力,也就进入了泡沫的膨胀期。 泡沫膨胀

泡沫形成时价格的走势是稳步上升,但是进入膨胀期后,价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象:理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在,因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码,但是有更多的新投资者进入,所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱,在新闻媒体的报道下,这些人成为众人羡慕的对象,而更多的人也决定一试身手,价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断,由于害怕错过这次机会,所以也开始买入。在不同的投资者之间,分歧仍然很大,看空和看多的投资者都占相当大的比例。

3.泡沫破裂

泡沫持续膨胀,直到有一天,当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度,或者市场上出现重大转变时,泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识,因此一同抛售。而此时,由于很多投资者承担了过大的风险(比如借债买房或炒股),价格的下跌导致他们(以及他们的债务人)的财务状况急剧恶化,泡沫破灭了,价格的下滑比上升时还要快。这就是着名的明斯基时刻。一般来说,泡沫上涨期(形成、膨胀)和下跌期(崩溃)的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫,其中5年是上涨,3年是急跌。

四、我国房地产泡沫分析

我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市,房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此,政府出台了一系列的政策以求平抑房价,如收紧银行房贷,出台限购政策,大力推进保障房建设等,目 的就是为了通过抑制投资性购房需求,同时提高保障性住房供给,使房价回归合理区间。

那么我国目前是否存在房地产泡沫呢?通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言,过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房;而在一些大城市,这一比率最近攀升到了20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%,上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率,说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段,而是依靠房地产价格的上涨,属于典型的投机资本。其实,我们可以用更简单的标准来判断,当绝大多数人都认为房价过高了,买不起房了的时候,就可以断定房价存在泡沫。

与一般的金融泡沫相比,楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段,只有比较富有的人群才买房,而随着房价的增高,原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌,从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此,市场上会出现各式各样的新奇现象,比如高价倒卖楼号,合伙买房等。另外,楼市几乎没有做空机制,因此理性的投资人最多也就是观望而已,这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为,具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价,或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨,但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损,加大损失,从而进一步压低房价。在某一个时间,多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变,价格开始下跌,此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价,如果还是没有人买房,这就是房价见顶的信号,楼市泡沫开始破裂。

针对我国的情况,可能有多种因素会触发楼市泡沫破裂,例如:信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好等,也有可能到了某个时点房价不再上涨,房地产的实际资产收益率为负,从而造成需求下降。

泡沫经济的特征篇10

【关键词】济南市 房地产市场 蛛网模型 泡沫 测度

一、房地产泡沫的定义

房地产泡沫是指由房地产投机、垄断、信息不对称、外部效应等因素所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨的现象。

二、济南市房地产市场泡沫的探析

1.济南房地产市场价格分析

从1998年国内开始实行住房制度改革开始,我国房地产市场经历了2004年以来的快速增长,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在国家大力刺激下的复苏,再到如今的国内一、二线城市房价的居高不下,而济南的房地产市场的状况如何,笔者对此进行了具体分析。

选用当年济南市房屋销售面积作为当年房地产市场需求量,以当年房屋销售价格作为本期价格;采用当年竣工房屋面积作为当年房地产市场供给量,以上一年房屋销售价格作为本期价格,建立蛛网模型。运用Stata10.0普通最小二乘法对济南市1998年～2009年的统计数据进行了线性回归。得到回归方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假设存在均衡价格,求得Pe=3660.29。根据回归模型,需求曲线与供给曲线均为正斜率,又因为在2006年以后房屋销售价格高于均衡价格Pe,所以随着房价的逐年增长,商品房的供给量越来越大地小于住宅需求,供不应求的市场矛盾更加严重。这会使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场,甚至会产生泡沫。

2.济南市场的泡沫与非泡沫――以投机理论模型为基础的实证分析

本文借鉴Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地产价格,yt代表居民可支配收入,it代表贷款利率,gt /(1+ it)代表房地产价格实际增长率,ut为随机误差项。

根据周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,则θ可以用来表示房地产业投机度,如果θ值过高,房地产市场很可能存在泡沫。根据国际经验,认为θ>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。

参数的检验和结论:根据济南统计信息网2009年济南市国民经济和社会发展统计公报及2009年统计年鉴,本文选取了1998~2009年房屋销售价格,城镇居民人均可支配收入,中国人民银行网站历年抵押贷款利率数据,运用Stata10.0估计方程,结果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根据公式计算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,济南市的房地产投机度已经接近40%的警戒水平,说明2009年房地产市场的持续升温已经引发了进一步的投机需求,尽管投机性的需求可以在一定程度上扩大内需、活跃市场,但是过度投机则会产生房地产市场泡沫。

3. 济南市房地产市场泡沫的指标分析

为了进一步检验济南市房地产市场是否存在泡沫,笔者选取了国际上比较公认的2个测量指标:房价收入比、房地产开发投资占总投资比例做进一步的测度分析。

(1)房价收入比

房价收入比是指一套居民住房的平均价格与家庭平均年收入的比值,该比值越高产生泡沫的可能性越大,国际上通常认为房价收入比在3~6的范围内比较合理。

济南市近几年的房价收入比已经临近产生泡沫的警戒水平,说明济南市房地产市场有发生泡沫的风险。

(2)房地产开发投资占总投资比例

房地产投资应当在一定范围之内,否则就会引发泡沫。笔者对济南市1995年到2009年房地产开发投资在总投资中所占比例做了测算,从中可以看到,这个指标有逐年攀升的趋势,尤其是2009年已经达到20.09%,超过了20%的泡沫警戒点,而且从06年开始,房地产投资增长速度都远远超过了同期全社会固定资产增长速度,可以判定,济南市房地产市场已经出现了过热倾向。

三、综合评价及政策建议

通过以上价格分析、模型分析与指标分析可以得出结论,当房地产市场供求矛盾随着房价的上涨不断加剧时,开发商的垄断地位就得到加强;与此同时,房价的预期看涨导致房地产市场的投机现象进一步加剧,基于投机理论的模型验证了济南市的房价持续上涨的原因还与投机因素有关,在进一步的分析中发现:在2005年到2009 年,大部分特征指标没有显示房地产价格脱离市场价格的基础持续飞涨,可以说总体上并没有出现房地产泡沫,但局部年份已经显示了房地产泡沫才具有的特征,可以认为是房地产过热现象。但是伴随着全国房地产市场的持续过热,依靠市场自身的力量调节不可能使房价回归理性,必须借助政府的力量、拿出切实可行的政策方案才能改变目前这种市场失灵的状态。笔者认为调控房地产市场主要应做好以下几个方面:

1.进一步加强经济适用房和廉租房的建设,将出让土地收入主要用于改善民生的经济适用房与廉租房及其配套设施的建设中。同时严惩开发商无正当理由闲置土地、囤房的行为。

2.积极引导居民的消费观念。改变消费者“居者有其屋”的观念,鼓励低收入者租房代替买房;在新增商品房,存量商品房之间做合理选择,提倡从小户型逐渐扩大住房面积。

3.紧缩央行对房地产行业的信贷支持,尤其要注意风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者为获得了较多的银行贷款而导致逆向选择的问题。对资金进入房地产市场进行严格审查,通过累进交易税制继续加大对房地产市场投机者的打击力度等。使济南市房地产业避免泡沫化而稳定、健康发展。

参考文献

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[2] 周京奎,曹振良. 中国房地产泡沫与非泡沫――以投机理论为基础的实证分析[J] 山西财经大学学报,2006(5)

[3] 何赛姣. 我国房地产市场泡沫分析与测度[D] 浙江工商大学硕士学位论文,2008.

[4] 何雄. 房地产泡沫理论的实证分析――以郑州市为例[J] 建设科技,2009