泡沫经济形成的原因范文
时间：2023-12-19 18:04:26
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篇1
关键词:电泵井泡沫段 套压沉没度聚合物
前言
一口井产液量是生产压差确定的,当地层压力稳定,流压的高低决定油井产量。流压常常以动液面的变化间接地表示,但由于泡沫段的影响,动液面与流压不是单纯的直线关系,因此,常出现液面上升而产量不变的情况。主要原因是存在泡沫段,其实际是流压没变,所以产量不变。若认识不清,可能误以为地层压力上升而进行大泵提液,造成措施无效果,浪费人力物力。尤其是产量较大的电泵井的设备要求,克服泡沫段的难度就更大,因此准确分析判断电泵井泡沫段的大小范围,是保证油井以最佳产能生产的关键。
1、电泵井油套环空泡沫段基本形成原因分析
根据目前生产实际中,抽油井普遍存在油套环空泡沫段,分析主要原因是由于当流压低于原油饱和压力时,原油中溶解气不断从原油中析出来,在油套环空中形成气-液混合的“泡沫段”,由于“泡沫段” 相对于油水界面密度较小,同时表面张力加大,容易附着在真实液面之上,特别对产量大的电泵井,泡沫段更易堆积。
2、通过三种方法得到泡沫段的长度
2.1洗井前后测得泡沫段长度
在生产实际中,根据生产资料和动态分析,对6口即将实施上产措施的电泵井进行了热洗方法进行了核实液面工作,为防止电泵井电缆的老化,保持热洗液温度在72 C,热洗时间控制在2个小时,前后对比平均泡沫段长度在116.65m。
2.2放套压法测得泡沫段长度
根据流体力学的基本原理,以及采出井稳定生产时排量不变则吸入口压力不变的基本条件,降低套管压力,环空动液面就会上升。当套压降到一定值后,真实液面超过泡沫段高度时,泡沫段随之消失。
在有泡沫段情况下,所测得的液面值反映了泡沫段的上部位置。降压时泡沫段并不是随着真实液面保持固定长度同步上升,而是相对的滞后,随后部分地被下面上升的液体所占据,直到整个泡沫段全部被占据后才测到真实液面。
3、生产实际中进一步讨论泡沫段长度的范围
3.1套压与泡沫段大小关系
2000年我矿油气比一般为120m3/t,油层中部深度950m左右,经计算,套压越低,泡沫段越长。当套压为0时,泡沫段长度为100-150m,当套压大于1时,泡沫段长度比较小,小于30m。
3.2沉没度与泡沫段大小关系
从沉没度与泡沫段高度统计表中,可以看出沉没度级别越低的井泡沫段的高度越高。
沉没度级别等于小于400m,泡沫段高度在400m 左右。
沉没度级别在400-500m之间,泡沫段高度在200m 左右。
沉没度级别在500-600m之间,泡沫段高度在70m 左右。
沉没度级别在600m以上,泡沫段高度在50m 左右。
可见,沉没度每下降100m,泡沫段高度上升幅度会更大,甚至达到了200m以上的上升幅度。
不同沉没度级别泡沫段长度范围统计表
3.3聚合物与泡沫段大小关系
由于聚合物是一种单体经聚合反应所得到的产物,通常是有机合成高分子,相同的体积下,聚合物溶液比水更具有增粘性,当水驱与聚驱的采出井形成同样 “泡沫段”时,由于聚驱井的聚合物有较强的粘性,且更具有较大的界面张力,会对“泡沫”液膜的稳定起着重要作用。因此聚驱较水驱更易形成“泡沫段”。从两驱验证的平均单井对比,水驱泡沫段高度为58.01m,聚驱泡沫段高度为171.45m,高于水驱泡沫段113.44m。
3.4含水、采出液浓度与泡沫段大小关系
从含水及采聚浓度统计表中可以直观的看出,含水级别越低的井泡沫段高度越高,采聚浓度越高的井泡沫段高度也越高。
含水等于小于80%,采聚浓度在500mg/L时,泡沫段高度在170m 左右。
含水级别在80-90%之间,采聚浓度在400-500mg/L之间时,泡沫段高度在150m 左右。
含水级别大于等于90%,采聚浓度在200-300mg/L之间时,泡沫段高度在50m 左右。
4、结论
(1)泡沫段长度的确定,可以为大泵提液提供坚实可靠的基础;
篇2
【关键词】房地产；市场现状；发展；良性循环；泡沫经济
1 房地产市场的现状
1.1 经济的现状
2010年中国经济增长超过10%，GDP上升为世界第二的国家，但是CPI也在持续不断的攀升。在全国每一个城市，农产品价格一升再升，生活用品涨了又涨，房屋价格也是成倍的翻番。诚然，国际上我们有了世界第二的声势，我们有了经济大国的资本。但是回观内部，我们却还有人口众多的焦虑。所以我们的人均GDP只有世界的排名95，远远赶不上中国台湾的第37名，更不用说世界前列的美国等，就连约旦、厄瓜多尔也都排在中国的前面。前100中，在中国后面的也仅仅是伯利兹城、突尼斯、波黑、萨尔瓦多和土库曼斯坦而已。也就是说，虽然中国的GDP上去了，但是实际上人均的GDP却还有很大的差距。这种情况下，如何保证全民的消费力度？
1.2 去年的房地产市场分析
1.2.1 前期准备工作情况
2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。
2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
1.2.2 商品房销售情况
2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
1.2.3 企业资金组成情况
2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
1.2.4 各城市房价变化情况比较
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
2 房地产市场现状形成的原因
近几年来，楼市价格不断攀升，房价成翻番的趋势向上窜，究其原因，最主要的就是投资（投机）者对房地产市场的幕后“推波助澜”。其中最典型的例子就是“温州炒房团”，在前几年，一个一百多人的温州民间团体进入楼市。先是在上海3天买走100多套房子，致使5000多万现金直接砸向上海楼市。然后又使资金大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市，数以2000亿元的资金在以上城市翻江倒海，结果就是所到之处，房价直上云霄。另外在这些资金的带动下，部分老百姓的闲散资金也开始流入房地产市场。以前的老百姓是把钱存在银行，拿银行那一点点利息了事。在房价高速提升的诱惑下，这些原本闲散的资金也被用到购买房地产上。然后就坐等房产升值，或则将购买的房产用于出租。这样，就更加剧了房源的紧缺，俗话说：物以稀为贵。这又带动了房价的上升。如此恶性循环，形成了房地产市场的泡沫经济。当然，形成了房地产市场的泡沫经济，也不仅仅就是因为民间资金的入主这么简单。还比如房地产的投资资金来源因素、开发商以利润瓜分程度确定房屋价位、银行利息占据大量利润空间等也都是房地产市场形成泡沫经济的原因。
3 泡沫经济的表现
首先是地产价格的泡沫。土地是不可再生资源，加之市场对土地的需求是永无止境的，在现实的房地产市场形态下，土地价格成倍、几十倍的飞涨，导致近几年屡屡出现的“天价地皮”或则“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投资（投机）者的大势介入，造成很多的空置房屋。前几天开的两会上，还有代表提出对3000多万套空置房实行高价收税的措施。按照国际经验，空置率超过10%的，就会形成泡沫经济。第三就是房价虚涨泡沫经济。由于开发商大多都是银行贷款作为垫付资金，为了牟取暴利，人为抬高价格，形成泡沫经济。总之，一些不正常、不正规的发展，使得房价虚高，供求关系歪曲，形成泡沫经济，连带引起金融危机。
4 基于房地产市场现状国家的应对策略
2010年1月份到4月份，国家连续出台了楼市调控政策。2010年4月17日，国务院又出台了新“国十条”。这都是为了抑制城市房价过快上涨，切实解决城市居民住房问题的措施。国家还通过调整银行利率，以及刚刚在各大城市出台的“限购令”等，都是在对现在房地产市场的宏观调控。在各大城市，加紧建设“廉租房”，大范围建设“经济适用房”，这都是对房地产市场的宏观调控。特别是对“廉租房”的大力推进，是对广大低收入群体的一个住房保证，是对房地产市场的一个稳定措施，同时，也使得房地产市场的一部分国有化。另外，在全国的部分农村，实行“新农村建设”，“高山移民”等等措施，也在解决人民的住房问题，对房地产市场的一个宏观调控。
5 今年来房价的变化分析
近几年的楼市可谓是真正的火了好几把，价格节节高升，建设面积不断扩大，销售市场一片红火，整个房产市场唱的都是红脸。以重庆为例，2006年房价也就3000元/平米上下。到现在，地段稍差一点的地方6000元/平米算便宜的。要是豪华别墅区，价格都在20000元/平米以上。全国其他的各个大小城市，房价都是呈上涨的趋势。但是总的来说，大城市比中小城市涨幅要慢，每月同比上一年涨幅又要小一些。特别是在国家的各项政策不断出台过后，无论大小城市的房价增幅明显降低。
6 房价不断上涨的原因
随着社会的进步，国家的发展，人民的生活水平越来越高，收入也在逐年增加。人们都希望改善自己的生活条件，提高自己的生活质量，所以建设好，生活配套设施完善的新建社区就被人们更加青睐。在大城市，越来越多的外来人口的涌入，也更加需要对房地产市场的加快开发建设。很多投资（投机）者对房地产市场的关注，在很大程度上对房价的上涨也起了决定性的作用。在一些小的城市，随着对农村的大力改造，“高山移民”，“新农村建设”等措施的实行，使很大一部分农村人口口袋鼓起来了，也需要更好的生活医疗条件了，对城市注入新的血液的同时，也就大大增加了对房地产市场的需求。当然，原因都是多方面的，没有哪一个原因是独立存在。每一个原因相互联系，相互牵制，又相互影响。
7 房地产市场价格变化的科学表象
房地产的价格决定因素很多，分析价格变化规律是很复杂的问题，考虑到实际的情况以及市场的瞬间变化性，不可能得出其变化的精确路径。但是，结合市场发展的自然规律，观察已有的房地产价格变化表，再考虑到实际的市场信息，得出房地产价格变化的大致走势是没有问题的。
首先，从短时间的表象是不能看出房地产价格的变化的。近几年的房地产价格不断飞涨，很容易就给人们一个假象，那就是房地产价格只有一直上涨，没有下跌的时候的。而事实上，房地产市场同样也是要遵循市场发展自然规律，也是建立在社会供求关系基础上。不断建设的房地产，一旦供求关系趋于平衡，就不会有价格的上涨了。其次，房地产价格是围绕一个均衡值上下波动的。通货膨胀时常伴随着经济增长，而通货膨胀又影响着房地产价格变化是否正常。也就是说，在经济增长的过程中，一直都有通货膨胀在影响着房地产价格的变化。只是这种影响有时不是很明显，有时却很是明显。所以一个国家要做的就是预防通货膨胀。除开通货膨胀的因素不考虑，对于一个国家或则地区来说，如果各项市场经济体制比较完善，那么，这个国家或则地区的房地产价格将处于一个长期的均衡值。
具体而言，我国现阶段造成房价虚高的原因不外一下几种：一是城市建设形成的拆迁户。新城市在建设，很多的老旧房子需要拆除，重新建设达到新城市规划标准。这就出现了很多拆迁户，拆迁户需要新的住房，必须得买。二是高收入群体换房。随着原来对住房的分配福利住房逐渐向自主购房为主的转变，高收入群体原来的分配住房或则早期购买的商品房不能满足他们的生活需要了，需要换购新的商品住房。三就是随着扩招浪潮毕业生的走向社会，也需要相当数量的住房，虽然他们的支付能力有限，但是为了结婚成家，不惜背上沉重的房贷压力也要买房。正式基于此，我国目前的房价才居高不下。但是随着这些群体购房的逐渐饱和，对住房的需求将会越来越小，慢慢趋于平稳。所以，长期来看，房价的走势还是会遵循经济规律，在均衡值上下小范围的波动。
总之，我国现阶段的房地产市场形态虽然处于泡沫经济时期。但是国家的各项措施在积极跟进，出台“限购令”等政策抑制房价过快的上涨。相信在稳定房价保持民生的政策制约下，房地产市场将会逐渐的走向良性循环，虚高的房价将会回到供求关系基本原则的市场经济规律平台上，消除现阶段表现出来的泡沫经济、抑制通货膨胀的蔓延。房地产价格变化也将会遵循自然规律，随着体制的逐渐完善和市场的逐渐成熟而围绕长期的一个均衡值小范围的上下波动。
参考文献：
[1]侯玉萍.我国房地产市场现状浅析[J].CumulativeNO.157.2010.22
[2]张强.我国房地产市场形态和价格变化的经济学分析[J].财经视点.201620
[3]金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].产业研究.325000
篇3
【关键词】房地产泡沫；经济；问题；分析
1 房地产泡沫经济
房地产泡沫指的是房价高涨，在房产上投资过热造成产品过剩，导致市场没有需求，从而产生了一种表面的虚假的繁荣，显著表现是房屋的空置率变高。根据意义来看，指的是在一个连续的过程中房价突然涨价，价格上升使人们觉得会出现涨价的情况，然后又吸引了许多新的投资者和买主，而这些人通常只是想要通过买卖时的差额来获取高额的利润，对于房屋自身使用价值不感兴趣。之后房价开始逆转，然后价格暴跌，就会导致金融危机。
2 房地产泡沫经济形成的原因
2.1 房地产泡沫经济形成直接的原因
过度的投机行为造成了地价的飞涨，而这就是产生房地产泡沫的最为直接的原因。在市场经济发展中，作为最为活跃的房地产行业，投机行为特别的严重。不健全的土地交易的制度，不完善行业管理准则，在一定的程度上促进了投机的活动，产生了许多投机性的泡沫。许多房地产的开发商都设法进行圈地，大量储备土地，待到时机合适，把土地用高额的价格进行转让活动，或者是进行开发并且疯狂地炒作，造成地价以及房价飞速的上涨。在一定的程度上，房地产投资成为了圈地的投机，投机成分日益增加，泡沫经济也日益形成。与此同时，由于我国土地资源较为有限以及稀缺，随着人口的增多以及经济的发展，城市化的步伐不断加快，人们对于土地稀缺以及增长的需求之间存在的矛盾问题也越来越严重。
2.2 房地产泡沫产生的间接原因
（1）消费者预期
消费者预期在实质上指的是对于价格的预期。因为房地产和一般的商品不同，当其价格上升的时候，人们认为今后的价格还会上升，导致需求量的增加，但是房地产开发商惜售，减少供给量。这样就又刺激了价格的上升，产生了泡沫经济。在泡沫经济破灭的时候，价格不断下跌，人们觉得价格还会下跌，持有者不断抛售，增加供应量，与此同时，由于没有人购买，导致需求量减少，加剧了房产的价格下跌。
（2）房地产投资过度增长
房地产投资增长的速度，需要和城市化进程保持一致，倘若房地产投资的速度，其增长情况大大超出了城市化的进程，那么容易导致市场需求和市场供给之间严重不平衡的现象，房屋的闲置率升高，价格急剧下降，导致泡沫经济。
（3）银行信贷的非理性扩张
房地产业属于资金密集型的企业，房地产开发商需要拥有大量的资金。但是伴随房地产规模不断的扩大，倘若开发商只靠自己的资金，是不够的，开发商的资金，其主要来自于银行贷款。通常来讲，政府对待房产开发的金融贷款都会有一定的限制，但是因为房地产开发具有较高的回报，这促使许多银行在进行贷款的操作过程时，违反相关的规定，对开发商进行大量的贷款，没有认真验证开发商信用等级，使许多资金涌进房地产市场，又没有进行风险控制，导致了过度开发的现象，使各种的投机行为变得越来越严重，堆积了金融的风险，促使了泡沫经济的出现。
（4）结构性矛盾
豪宅与经济适用房的开发比例，需要控制于合理的范围内。倘若开发商为了追求更高的利润，而都投入到开发豪宅，在一段时间里，大户型大面积的豪宅数量会急剧的上升，并且出现闲置，经济适用房会出现供给小于需求的情况，这样的结构性矛盾首先加剧了商品房的空置率。其次，导致经济适用房价格日益增加，在两方面共同作用下，容易造成房产泡沫。
3 房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响
房地产泡沫经济破灭会造成金融危机，给相关的金融机构造成许多的账和呆账。还会导致社会结构和经济结构失去平衡。房地产泡沫经济会造成投资预算的增加，在市区高地价的地域进行房产投资，没有利益可图，导致公共投入量的出现缩减，阻碍经济的发展，导致结构失衡。另外，地价持续的高涨，会造成本来就缺少的土地低度使用或者大量闲置，投机倾向性变得越来越明显，人们资产差距变大，社会分配工作不公平，造成严重的社会问题，与此同时，也对社会结构平衡造成影响。房地产的泡沫经济也会对国民经济的平稳发展造成影响，对国民经济的比例和结构造成破坏，泡沫经济一般是由于虚假的预期的高盈利的投机带动的，不是现实经济增长的原因。其产生与形成，造成经济的结构扭曲、总量虚假的增长，如果这种泡沫经济长期存在，将会限制其他行业的有效发展。
4 防范我国房地产泡沫的对策及措施
4.1 加大金融监管力度
现今，我国在房地产方面尚未建立一个包含了担保和保证的金融机构、贷款创造与投资的金融机构、商业性的金融机构、政策性的金融机构的较为完整的房地产方面的机构，房地产行业金融机构缺乏监管，除了相关银行的运用的规定之外，对于房地产行业金融机构还没有一个专门的机构进行监督管理工作，有关的法律规范同样也有待完善。现今，金融体制不够健全，倘若金融部门不断地对金融管制进行解除，容易导致许多信贷资金流进不是生产性的部门，造成泡沫经济。需要特别重视金融机构的贷款过于集中的问题，避免信贷过于集中在房地产行业。
4.2 加强对地价的监测与调控
建立城市的基准地价相关公示制度，对其进行编制，并且定期地对各类地价指数和各类的物价指数进行，作为交易时的参考。建立起房地产行业成交价格的相关申报制度以及交易价格的相关评估制度，让政府能够更好地掌握每个房地产项目的成交价格。对于商品房预售工作，需要进行严格的审查，防止开发商进行土地投机行为。规范房地产的融资过程，防止银行出现信贷膨胀、坏账和呆账的损失。利用货币进行金融性政策的调控行为。当市场过热的时候，政府应该通过紧缩信贷额、提高利率这类货币政策来对投资结构以及投资总额进行调整，确保房地产行业能够稳定的发展。在适当的时候，政府还应该发出警告，对市场信息进行公开，加强对于投资者的教育。
4.3 尽快完善土地税制
我国应该根据房地产行业运作的过程以及市场设定的税种，建立起合理的完善的土地税收有关体系，全面地发挥税制调节的作用。在建设税制时，不仅仅需要从财政收入的角度进行考虑，还需要从土地配置的全过程来制定，从收益、转移、使用、占有各个环节来完善土地税制，充分发挥税收对于资源合理进行使用的作用。政府需要严格地对投资开发的进度进行监测，在规定的期限里，没有进行开发或者是故意延迟开发的企业以及个人进行征税，除了土地税征收之外，还应对土地转手的频率进行严格限制。
4.4 规范政府市场主体行为
应该要规范政府的主体行为，规范土地进行出让的行为，提高市场管理的地位以及完善相应的管理措施。政府需要对土地使用权以及有关交易进行动态监控和严格限制，减少加价转手的可能。土地出让需要应采取土地拍卖、招标的方式，严格地对协议方式进行限制，为了避免出现低价协议进行土地出让，应该制定详细的、操作性强的、规范的协议来制定最低价标准。
5 结束语
随着我国房地产行业的不断发展，政府部门应该充分地认识到其中潜在的危机，然后及时地对不良现象进行治理，并且尽快地完善有关的税制政策以及法律法规，为我国房地行业的发展奠定良好的基础。
参考文献：
篇4
关键词：汇率制度 泡沫经济 日元升值
日本在二战过后，迅速的崛起，但，泡沫经济的崩溃其深陷泥潭，时至今日也仍未能走出，其间汇率制度的变动，对于其泡沫经济的产生和破灭有着极大的作用。
一、 背景及时期界定
第二次世界大战后日本经济发展按照日元对美元的汇率变化可分为三个重要阶段。
第一阶段，1949～1971年日元对美元汇率固定在360：1的水平上；第二阶段，1971～1985年日本迫于美国的压力，允许日元在有管理的浮动汇率下逐渐升值； 第三阶段，1985一至今，“广场协议后”日本“臣服”于七国集团的协议，实行完全浮动汇率制；
二、 第一时期：固定汇率政策
该时期日本按照美国的“道奇计划”中的指令，将日元贬值到对美元的汇率在360：1的水平之上，并将此汇率固定了22年之久，期间日本经济实现了高速的增长。
战后日本的经济增长主要是靠投资和内需拉动。战后重建，美国援助，对其经济的恢复起到了很大的作用，这一段时间日元并没有面对很大的升值压力。
随着日本经济的增长，日本通过其低估的币值获取了大量的廉价原材料，降低了其产品的生产成本，比较优势加强，出口激增，贸易摩擦的不断增多，日元也开始面临着升值压力。
三、 第二时期：有管理的浮动汇率制
1971～1985年实行有管理的浮动汇率制。1971年，布雷顿森林体系崩溃后，美国为了挽救其持续的贸易逆差，对日元的升值施压。标志事件是1971年12月签订的“史密森协议”，确定了308：1的标准汇率，并允许在此基准上上下可浮动2.25%。日元开始升值，随后随着美国陷入越南战争的泥沼，加速了美元的贬值，也就使日元的升值进入了实质阶段。
日元的升值其根源，依据购买力平价理论，是在于其购买力的增长，即日本经济的发展，因此，日元的升值是必然的。
这一时期，经济平稳增长得益于日本政府的宏观调控政策，使日币的升值平稳缓慢，其间由于内需的饱和，政府通过投资和出口来拉动经济增长，日本的对外贸易依存度越来越高。
日币的升值，对出口企业来说，增加了其生产成本，同时也促进了日本的企业的技术革新。
四、 第三时期：完全浮动汇率制
1985年至今，日本实行完全浮动汇率制度，其标志是“广场协议”的签订。
日元开始疯狂升值，曾一度升值到79：1 ，并伴随着汇率的剧烈波动。
日本在美国的压力下完全开放了本国的金融市场，国内利率要高于国外的利率，使国外的热钱大规模流向日本。
由于日元的升值，许多劳动密集型的企业和大规模耗能的企业不得不到国外办厂，一方面，使日本的就业形势恶化，另一方面也使国外的资金找不到合理的出路。这也是导致日本泡沫经济形成的原因。
1985～1990年期间，日本实行了超宽松的货币政策，流动性泛滥，这一时期日本的出口并没有因为日币的升值而过分的消减，使得货币供给增多，银行大举放贷，政府同时也加大投资修建各种公共工程，导致土地价格大幅上涨，过剩的流动性就转移到了房产和土地上去，使日本的泡沫经济正式形成。
其后，日本采取了从紧的货币政策，其政策之间并没有明显的过渡，89年5月开始紧缩银根，同时提高利率.90年年初又加大了对地产等不动产的贷款限制，紧缩的经济政策刺破了泡沫经济，导致日本经济陷入了长期的萧条之中，1997和1998年的GNP甚至出现了负增长。
泡沫经济的刺破，直接导致了本国居民企业的大幅损失，抑制了国内的需求，企业大举迁往海外投资，本国的失业增加，银行等深陷金融危机不能自拔。
泡沫经济破裂至今，日本仍旧未能从经济泥潭中走出，国家也制定了许多刺激需求的计划，但大都不见成效。
五、 日元升值对日本经济的影响
日元的升值具有客观的必然性，它是日本经济发展的必然结果。它为日元成为国际货币，日本成为国际上的经济大国，甚至是日本金融市场的健全都起到了不可磨灭的作用。
同时其也催生了日本的经济泡沫。经济泡沫并不一定是坏事，只要对其进行合理的应对，其能吸收一部分过剩的流动性，它是能对经济的发展做出贡献的。
但是由于日本过急过快的信贷紧缩，使过热的日本经济丧失了“软着陆”的机会，也造成了日本经济的现状，因此政府政策的失误是导致日本经济趋冷的主要原因。
汇率的升值使日本的企业外迁，失业增加，使日本的外贸环境恶化，影响了日本的出口和经济的增长。同时，它也为日本企业的技术创新提供了强大的动力，促进了日本的产业的升级，也促成了一大批性价比高能耗低的优势企业出现，为日本在国际分工中取得优势地位奠定了基础。同时也使日本的金融市场的以完善，也对日币成为国际货币形成推力。
六、 结论
我国现在也仍旧面对着人民币升值的压力，人民币的升值是必然的。日元升值给我们带来的启示有：
1、 稳定汇率，要依靠灵活的手段，前提是要保证国家宏观经济政策的连续性及稳定性，使人民币有步骤的，稳定的升值。
2、 改善我国的对外贸易结构，加强外贸产品的技术密集度，提供良好的制度环境，健全金融机构，加强中小企业的融资渠道，促使其进行技术创新。
3、 扩大内需，完善我国的社保制度，医保制度，健全金融市场，完善融资渠道，在当前通胀状况下可以，适当通过虚拟的资本市场来吸收流动性，缓解通胀压力，同时也能增加人们的收入。
参考文献：
【1】 卢 彬 《日元升值及调控对日本经济的影响及对中国的启示》 [D]暨南大学 2008
篇5
【关键词】现代金融；经济；泡沫；控制措施
一、引言
金融经济对我国经济的稳定以及发展具有决定性作用，是我国国家经济的重要组成部分。金融世界变幻莫测，经济泡沫又具有非常复杂的特殊性，这一点我们应该清醒得认识到。由于经济泡沫问题不可预见，这使得我们处理经济泡沫问题变得更加困难。现代金融经济中出现经济泡沫的两大根本性原因是社会以及约束机制，经济泡沫的两大表现形式是股票以及房地产泡沫，这两种泡沫表现的尤为突出。一夜暴富的心理使得很多人在股票市场进行投资，巨大的利益诱惑为股票泡沫的蔓延创造了条件，虽然很多人意识到了股票泡沫的存在，可是在现实面前却又抵挡不住利益的诱惑，企图通过这一途径来改善自己的生存状况，致使很多人在股票市场的投资被股票泡沫所吞噬。房产是一种固定资产，很多有钱人利用自己的闲置资金购买房产，等待房子增值之后再将其卖出，这实际上是有钱人的一种投资手段，但是这种投资手段为有钱人创造价值的同时却为房产泡沫的形成创造了一定的条件。对于股票泡沫以及房产泡沫是如何形成的一直是金融经济发展过程中很多学者研究的重要课题。对现代金融经济中经济泡沫的形成原因进行分析，对经济泡沫的蔓延趋势进行准确把握，并且找出与之适应的控制方法以及措施，只有这样才能够确保现代金融经济的健康发展，促进现代金融市场的高效运行。
二、经济泡沫与泡沫经济的概念
现代经济学界对“泡沫”这个词的关注度很高，而且有很多学者对这个词都有很深刻的描述。经济泡沫现象指的是商品的价格出现了暴涨或者是暴跌的现象，出现这种现象的原因是由于投机过度，这种现象出现的时候外在表现形式是商品价格与实际价值不一致，商品的实际价值和商品价格出现脱节。如果说大量的资金，在某一个时间段内集中在某一行业或者是某一产品上，致使资金在这些特定领域中流转，金融经济在这个时间段内就很容易出现扭曲或者是膨胀的情况，致使其它行业的经济也出现下滑。在资产上升的同时价格却在不断降低，其随着预期方向的变化而发生变化，导致金融危机的出现。泡沫体现出的现象是资产的暴涨或者是暴跌，甚至于在出现泡沫的某一个时间段内有金融投资异常火爆的现象出现。从整个市场发展状况来看，股票市场以及房地产市场最容易出现泡沫现象，并且我国的基础经济基本不会对这两个市场的产品价格有影响。在此需要提出两种不同的概念，即经济泡沫和泡沫经济。对于泡沫经济而言，它是由于投机活动而导致的市场价格变化，但是经济泡沫则是由于商业活动的波动，导致社会需求总和社会总供给之间产生矛盾，使得经济发展出现不平衡的现象。以现在的市场经济发展作为前提，随着时间的变化以及经济的发展，经济泡沫总会找到一个平衡点，但是泡沫经济就找不到。
三、现代金融经济中经济泡沫形成的原因
通过对全球金融经济发展趋势分析，我们可以得知经济泡沫是由于在经济发展过程中对经济发展形势过高的估计造成的，如果说经济发展的实际情况与设想的情况完全不相符，就会产生经济泡沫。从全球的经济发展形势来看，不管是中国，还是其它国家都出现了在金融经济中虚拟经济占据市场主体地位的现象，这使得实体经济的发展受到阻碍，挤压、限制或者是反弹等行为频发。金融经济中出现的虚拟资本所创造的虚拟价值，要远远超过了实际资本所创造的价值，但是说虚拟资本所创造的虚拟价值会产生经济泡沫，这种经济泡沫是很难在社会中立足，如果说经济泡沫达到了一定的程度，或者是说经济泡沫到了某一个时间段可能就会出现泡沫破裂现象，这对经济发展带来的负面影响是非常大的。
近年来，金融经济中的经济泡沫有不断增多的趋势，我国的经济发展受到巨大的负面影响。这就要求我国经济工作者应该从促进我国经济快速健康发展的角度出发。对经济泡沫形成的原因进行深入研究。对于经济泡沫形成的原因可以从以下两个主要方面进行深入分析：第一方面虚假信息导致了经济泡沫的形成，我国经济发展表面看起来一面繁荣，实际上这只是一种假象，带有很强的欺骗性，不仅不能够促进经济发展，还会对经济发展产生负面影响。第二方面是人们的贪婪以及对预期收益的感性心理使得经济泡沫产生蔓延，现阶段而言这种现象还是普遍存在。我们要全面、辩证地看待出现的经济泡沫，适当的经济泡沫会对经济发展产生促进作用，有利于刺激人们的消费需求，但是说经济泡沫如果过量的话，就会给人们的生活产生负面影响，反而不利于经济的稳定发展。经济泡沫的量过大会沉重打击我国国民经济，破坏人们的经济生活。对经济泡沫产生的原因我们可以从社会因素以及金融约束机制因素两个方面进行深入探讨。
首先是社会因素。由于经济发展和社会发展是相辅相成的，在金融经济快速发展的前提下，金融经济的发展空间变得越来越宽松。在这种宽松的经济环境下很多人开始进行资金炒作，商品经济的周期性萧条以及银行存款利率的下降也使得很多人在金融市场中最具有增值潜力的资源方面的投资开始增多，这就为经济泡沫的蔓延形成了良好的社会基础。
其次是金融约束机制因素。从我国目前金融经济的发展状况来看，可以说还算比较顺利，虽然如此我国金融经济的发展还存在很多漏洞，这主要体现在金融体制以及制度方面，不健全的金融体制和制度也为经济泡沫的出现创造了条件。这就要求我国相关部门要不断完善金融经济体制，解决金融经济体制中存在的问题，从而促进我国金融市场经济稳定发展。
四、现代金融经济中经济泡沫的表现形式分析
从我国现阶段金融经济市场的发展状况来看，金融市场经济中出现了两种最典型的泡沫形式，即为股票泡沫以及房地产泡沫。股票泡沫产生的原因，在于股票的市场价值与内在的投资出现完全不符的情况，由于两者情况完全不符所形成的股票泡沫在金融资产总量、经济总量以及泡沫绝对额指标大小方面，同经济泡沫在金融经济中的表现是密切相关的。众所周知，在供求关系变化的作用下价格也会发生相应变化，这种原理在金融经济中的股票市场方面也同样适用。如果说流入股票市场的资金很充足的话，经济泡沫就会把股票的票面价格的大小与股票发行公司之间的关系所掩盖，并且最终以市盈率的变化趋势表现出来。
对股票泡沫而言，在未来金融经济的发展过程中，需要解决的核心问题是要对股票投资者的投资行为规范化。对于房地产泡沫而言，需要解决的首要问题是供求关系以及交易成本方面的问题。目前来说金融经济泡沫出现的问题，究竟有多少相关工作人员应该予以高度关注。拿房地产经济泡沫来说，房地产价格在持续上涨，一般的工薪阶层需要花费自己30-40年的储蓄才能够购买房子，但是虽然这种情况出现，很多年前的一些楼盘还是没有完成销售指标。高度密集的人口以及稀有的土地资源还会致使经济泡沫的出现，并且促使经济泡沫蔓延。
社会原因以及社会约束机制，使得现代金融经济中产生了经济泡沫，这也使得在整个金融经济中经济泡沫问题以股票泡沫和房地产泡沫两种主要形式凸显出来，如果能够深入分析经济泡沫出现的原因，对经济泡沫的蔓延趋势进行准确把握，并且能够采取相应的控制措施，能够确保整个金融市场经济高效稳定运行，同时可以将经济泡沫对金融市场经济的促进作用充分发挥出来。
五、控制现代金融经济中产生经济泡沫的策略
1.国家加强对金融经济的干预
虽然说解放经济政策是好事，但是对于一些特殊的经济而言，国家应该予以一定的干预。国家适当干预对于经济发展而言有一定促进作用，起码能够保证金融经济健康稳定发展。我国的金融经济在经过一段时间的发展之后出现很多经济泡沫，这需要国家加强对其的干预。国家对金融经济发展的干预要适当，不可过度干预，也不可不干预，干预要适可而止，减少经济泡沫产生的同时保证其健康稳定发展。
2.严格控制房价的不合理性
我国的经济发展很大程度上依赖于房地产行业的推动，如果说房产价格过高的话，其带来的影响可能会扩张到其它领域，这样会使得金融市场存在一定的危险性。国家已经采取了宏观调控措施，这种宏观调控措施需要持续进行下去，需要作为一项长期的措施，而不是短期的措施。国家的工作重心应该放在对房地产价格的调控上面。
3.制定相应的法律规章对其约束
经济的健康发展需要有制度以及法律的约束。这要求国家在经济快速发展的同时要制定相应的制度，甚至于说制定相关的法律对其发展进行约束，以便促进金融经济的稳定发展。虽然说金融经济的发展需要制度以及法律的约束，但是也要给予一定的自由，确保金融经济的发展能够松弛有度。
六、总结
综上所述，现代金融经济的发展过程中，经济泡沫是一种普遍存在的现象。不仅我国，世界上很多其它国家也有经济泡沫现象存在。要想确保金融经济健康稳定发展，国家需要对金融经济中产生的泡沫现象进行有效控制。控制金融经济中产生的泡沫现象，国家的干预是必不可少的，除此之外还要对房地产价格进行严格控制，并且要制定相应的制度以及法律对金融经济的发展进行约束。随着网络技术的发展，经济全球化进程的加快，全球的经济关系变得越来越密切，确保我国金融经济的健康稳定发展可以为世界金融经济的稳定发展起到促进作用。
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篇6
【关键词】 房地产泡沫 房价 房屋空置率 形成原因
防范措施
传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨,房产投资过热导致产品过剩,市场没有需求,产生一种虚假的繁荣,其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看,就是房价在一个连续过程中陡然涨价,开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主或投资者,而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润,而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。
一、当前我国房地产业的发展状况
1、投资快速增长,项目遍地开花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%(国际上一般为3%―8%),占固定资产投资17.9%。2003年,城镇房地产开发投资10106亿元,占GDP(116694亿元)8.66%,占固定资产投资18.34%,增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度,中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元,同比增长30.3%。
2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量,中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房,单价3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅,90平米以上户型占69.4%,空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。
3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面积+存量房的空置面积)/房屋总量100%,国际通行标准是10%。空置反映需求强度,影响未来走势判断,空置率居高不下时,市场价格稳定甚至反升,伴随投资膨胀,说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。我国商品房屋空置率1999―2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。
4、价格持续上升。1998―2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全国商品房平均销售价格每平米2759元,上涨12.5%。住宅上涨11.5%,沈阳、南京、重庆居前三位,分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比(收入房价比)合理水平为3∶1到6∶1。东京为4.8∶1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、广州等房价收入比维持在8∶1左右。北京市民户年均收入为3.4万元,一套80平方米住宅需要40―50万,房价收入比为11∶1。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅,分期付款负担沉重,还款意愿建立在良好收入预期上,一旦收入下降,就会产生系统性的贷款风险。再看2007年年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈,部分一线城市房价应声而落,央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。但是据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露,2007年11月份,中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五,新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二;1至11月,中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三,其中,新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。这说明我国政府的调控政策还没有着眼于房价的上涨上,或是着眼点没搞正确。
二、房地产泡沫形成的原因
1、房地产泡沫产生的直接原因。过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场,投机活动尤为严重。土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”,进行土地储备,等到时机成熟,或将土地以高额的价格转让,或进行开发并疯狂炒作,导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机,投机的成分越多,泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的,随着经济的发展和人口的增多,以及城市化进程步伐的加快,人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。
2、房地产泡沫产生的间接原因。第一,消费者的预期。消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,需求量增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升,促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时,价格下跌,人们认为价格还要下跌,持有人纷纷抛售,反而增加了供应量,同时由于无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。第二,政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业,对国民经济发展的促进作用是举足轻重的,因此,每个政府都会下大力气对该行业进行干预,我国也不例外。第三,房地产投资的过度增长。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致,如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋闲置率高,房地产价格急剧下跌,产生泡沫。第四,银行信贷的非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说,各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策,但由于房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反了有关规定,向开发商发放大量贷款,甚至不去验证其信用等级,大量的资金涌向房地产市场,又缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发,造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患。第五,结构性矛盾。经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发,使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多,经济适用房则出现供不应求的情况,这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使经济适用房的价格不断提高,两方面的作用极易导致房产泡沫。另外,这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
三、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响
第一,房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账,甚至会诱发金融危机。第二,房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加,在高地价市区进行的投资无利可图,造成了公共投入的相对缩减,形成经济发展的瓶颈,造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨,使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用,土地投机的倾向日益凸现,人们之间的资产差距越来越大,招致社会分配不公,带来了深刻的社会问题,同时也造成了社会结构的严重失衡。第三,引发社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生,会造成大量的工厂倒闭,失业人数剧增。在金融危机中,犯罪案件也可能相应的激增。第四,房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行,破坏国民经济的结构和比例,泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的,并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。
四、防范我国房地产泡沫的对策及措施
中国的房地产已出现泡沫,并且到了“爆炸边缘”,在目前各类房地产贷款余额可能超过2万亿元的情况下,哪怕其中只有百分之一的不良贷款,也足以令这些商业银行不堪重负,并进而危及整个宏观经济。尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件,但是回天乏力。受单位利益的驱使,银行也期望好的贷款项目,但望眼欲穿惟有房地产,所以私下难免推波助澜。央行提高银行存款准备金率0.5个百分点,究竟影响会有多大,无人可知。鉴于历史上的房地产泡沫经济的危害性,特别是1990年初日本房地产泡沫经济破灭后对日本经济的影响力,在此提出防范我国房地产泡沫的对策及措施。
1、加大金融监管力度。目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管缺乏,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全的情况下,如果金融部门过度解除金融管制,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在《2002年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告,在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时,也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题,防止信贷过度集中于房地产业,以免金融风险过度集中。
2、加强对地价的监测与调控。第一,建立城市基准地价与公示地价制度,编制并定期地价指数、各类物业价格指数,以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。第二,建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度,以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。第三,对商品房预售要作严格审查,防止开发商进行土地投机。第四,规范房地产融资行为,避免银行呆账、坏账损失与信贷膨胀。第五,利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时,政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构,保证房地产市场稳定发展。第六,政府应适时发出警告,公开有关市场信息,加强对投资者防范市场风险的教育,引导其冷静、理性地对待房地产投资。
3、尽快完善土地税制。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种,尽快建立合理的土地税收体系,全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中,不仅要从保障财政收入角度来完善,而且还要从土地资源配置全过程,即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制,以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度,对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税,例如空地税、土地保有税等;同时强化土地增值税,对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外,还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是,当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热,这也不失为一个有效的办法。
4、规范政府市场主体行为。规范政府市场主体行为主要是规范土地出让行为,加强其市场管理者的地位和管理措施。政府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控,以减少多次加价转手的机会;土地出让应采用土地招标、拍卖,严格限制以协议方式出让用地范围;另外为了防止低价协议出让土地,可以制定详细、规范、可操作性强的协议出让最低价标准。
正所谓居安思危,防患于未然,只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机,及时治理不良现象,并尽快完善相关的法律法规和税制政策,可为我国房地产业的发展指明前进的道路。
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篇7
根据North(1990)的制度变迁理论，一种经济制度由于某些历史性事件的发生而形成，在制度的形成过程中往往付出了巨额的成本，即使其他的经济制度更具有经济的合理性或更有效率，要废除这一由历史性事件的先行发生而形成的经济制度，选择一种新的经济制度是非常困难的，经济制度的形成和发展往往具有路径依赖(pathdependence)的特征。
对于各个经济主体，对新形成的经济制度适应得越快，越能从中获得制度租金，从而形成新的既得利益阶层。新的既得利益阶层的形成有利于维持制度的稳定性，但同时也会由于担心失去既得利益而抵制制度变革，使经济制度本身不能有效地适应经济环境的变化而劣化，这就是经济制度的适应效率(adaptiveefficiency)问题。既得利益主体对制度变革的抵制越强烈，制度的适应效率就越低下。因此，即使原来的经济制度在原来的经济环境下具有经济合理性，随着经济环境的变化，原有经济制度就不再能够有效地发挥其积极作用，甚至成为经济发展的障碍。灵活的、能很好适应经济环境变化的经济制度能够通过自身的变革而继续促进经济的发展，而僵化的、适应效率低下的经济制度会在变化了的经济环境中日趋劣化，直到最后被新的经济制度所代替，而此时国民经济往往已经付出了沉重的代价。
1战后日本金融制度形成的路径依赖
二战后日本金融制度的特征，从金融制度结构的层面看是以银行为中心，银行与企业之间保持长期的和多方面的关系。从金融管制的层面看，银行业受到政府的严格保护。而在30年代之前，资本市场(特别是股票市场)与银行业在企业融资中占有同等重要的地位，政府对银行实行的是自由放任政策(自由银行制度)。决定战后日本金融制度特征的关键因素，一是1927年的银行危机，二是战时的金融管制政策。
1．1银行中心型金融制度的形成
1927年(昭和2年)日本发生了大规模的存款挤兑和银行破产风潮，一年之内共有45家银行破产，这一事件在日本金融史上称为昭和银行危机。虽然银行危机的直接原因是1923年关东大地震后发行的“震灾票据”得不到妥善处理而导致存款挤兑和银行破产，根本性原因是政府对银行业的自由放任政策。1890年的银行条例没有最低资本金和贷款风险控制方面的规定，银行业的特征是数量多、规模小。
与美国政府在30年代的银行危机后建立以存款保险制度为核心的银行监管和金融安全网不同，日本政府采取的危机处理对策是银行业的集中。1928年开始实施的银行法要求普通银行的资本金达到100万日元，资本金不足的银行只能通过与其他银行的合并方式增加资本金，自我增资不予以承认。大藏省提出了“一县一行”的银行合并目标，由于有些银行不愿失去独立的经营权力，当时的合并并不顺利，直到进入战时金融管制后才真正实现了“一县一行”的目标，这些银行就是二战后的地方银行。同时，国民储蓄不断向属于财阀系统的大银行集中，这些大银行就是战后的都市银行，作为战后日本银行体系主体的都市银行和地方银行就是在这样的背景下形成的。
1931年发动侵略我国的满洲后，日本进入了战时金融管制时期。金融管制的核心是控制资金分配，以保证军需企业的优先资金供应。1944年开始实行“军需企业指定金融机关制度”，根据这一制度，各军需企业与银行“配对”，银行不仅保证“配对”军需企业的资金供应，还积极参与“配对”军需企业经营管理和财务监督。旧财阀体系解散后，形成了以都市银行为中心的金融系列企业，战时“配对”体制下企业与银行之间的密切关系保存了下来，战时军需企业的指定银行大多成了战后这些大企业的主银行，这就是战后日本主银行制度的形成背景。
战时金融管制严重地限制了资本市场的发展，政府完全控制了公司债券的发行，而“公司利润分红及资金融通令”(1939年)对股票分红和股东权限的规定严重限制了股票市场的发展。
1．2银行保护政策的形成
由于战时金融管制严重限制了资本市场的发展，战败后的经济重建只能依靠银行体系，通过以银行为中心的金融制度实现经济的增长，日本政府对银行业的保护至少包括两个方面，一是通过银行业和证券业的分业经营、控制发放新的银行执照严格控制新的竞争者进入银行市场，二是通过利率管制(低利率政策)限制银行与银行之间的价格竞争。
实行利率管制的一个重要历史背景是，当时国内的利率水平明显高于国际上的利率水平，如何通过降低利率来降低企业的借款成本，增强企业的国际竞争力成为当时重要的金融政策课题。战败后的日本不可能在短期内大幅度提高国内储蓄，严格的外汇管制又限制了外国资本的流入。因此，要降低利率，只能采取利率管制方式。
利率管制包括存款和贷款利率管制两个方面，由于当时的日本国民除了银行存款之外没有其他的金融资产可供选择，政府对存款利率的管制是非常有效的。
一年期以上的贷款利率没有法律上的限制，一年期以内的短期贷款利率虽然受到管制，银行可以通过低利率的企业存款等办法调整实际的贷款利率，因此对贷款利率的管制并不如存款利率管制有效，这意味着低利率政策为银行创造了获得垄断利润的机会。吸收的存款越多，获得的利润也就越多，由于严格禁止赠送礼品等隐性价格竞争，要扩大存款唯一的途径是扩大营业网点。
2战后日本金融制度的适应效率
战后的日本金融制度为银行提供了尽可能多的吸收存款和发放贷款的动力，在经济高速增长期，企业的投资需求旺盛而国民储蓄不足，这种动力无疑有利于经济的发展。但是，进入经济成熟期后，大企业投资需求减少，贷款扩张的冲动助长了泡沫经济的形成和膨胀，银行贷款组合的风险也随之增加。一旦泡沫经济破灭，金融制度本身的危机也就在劫难逃。
2．1战后日本金融制度与高速经济增长的关系
在50～70年代初的高速经济增长时期，大企业对重工业和化学工业的投资需求旺盛，投资资金主要来源于企业的主银行。80年代以来，日本和西方的学者从主银行制度入手对战后日本金融制度和高速经济增长之间的关系作了大量的研究，虽然有不少学者认为主银行制度下银行和企业之间长期的、多方位的密切合作有利于减少企业的融资成本和提高企业经营效率，但是迄今为止，主银行制度是否促进了经济的发展，在学术界依然是一个有争议的问题。
本文试图在金融约束(financialrestraint)理论的框架下分析战后日本的金融制度对高速经济增长的贡献。以麦金农和肖为代表的新古典金融发展理论认为金融抑制(finan-cialrepression)会损害经济的发展。但是，80年代以来全球范围的金融自由化以及随后发生的金融危机的现实，对新古典金融发展理论构成了很大的威胁，金融约束理论正是在这样的背景下产生的。
虽然金融约束与金融抑制都包含利率管制，两者的主要区别在于，第一，在金融抑制下，政府通过利率管制从民间金融机构获得制度租金，而在金融约束下政府让民间金融机构保留制度租金。第二，在金融抑制下，实际利率(由政府制定的利率减去通货膨胀率)往往是负值，而在金融约束下，利率管制相对温和，实际利率为正值。
政府通过利率管制使民间银行获得一定的制度租金可以从两个方面改善银行的激励结构。第一，制度租金和特许权价值(银行存续期内制度租金的现在价值之和)的存在可以有效地控制银行的道德风险，促使银行加大在企业监督方面的投资。因为一旦由于银行的资产组合风险太大，或者对企业的监督不力而导致银行破产，银行的特许权价值也就不复存在了。第二，吸收存款和发放贷款越多，银行获得的利润也就越多。为了吸收更多的存款，银行就会积极地增设营业网点，而在经济发展的初期阶段，银行对营业网点的投资有利于动员更多的国民储蓄，抵消存款利率管制对国民储蓄的负面影响。换言之，银行部门对营业网点的投资具有正的外部效应，投资的社会收益大于银行自身的收益。
在经济高速增长期，日本政府的利率管制相对温和，实际利率依然为正值，加上银行营业网点的发展，使得日本的储蓄并没有受到严重的抑制。而银行获得的制度租金(特许权价值)又促进银行加强对借款企业监督，从而提高企业的经营效率和促进经济的高速发展。因此，可以认为战后初期形成的金融制度是促进了经济的高速增长的。
2．2经济成熟期后日本金融制度的劣化
到了70年代中期，日本经济开始进入成熟期。但是第二次石油危机后的通货膨胀使名义的经济增长率仍然维持在较高水平上。进入80年代后，随着通货膨胀的终息，名义经济增长率开始下降，大企业的投资需求开始减少，国民经济从储蓄不足变成了储蓄过剩。尽管如此，银行业的目标依然是要维持贷款规模的高速增长，为此，大银行开始转向高风险的中小企业贷款和商用房地产贷款市场。由于经济发展速度的下降，贷款余额占GDP比重从70年代的70％上升到80年代末的110％，正是这种贷款规模的扩张冲动助长了泡沫经济的形成和膨胀。
扩张冲动的根本原因是战后初期形成的银行保护政策。有政府的严格保护，没有银行认为自身有破产的风险，而在低利率政策下，贷款规模越大，银行的利润也就越多。因此，虽然战后初期形成的金融制度，特别是政策层面的金融管制促进了50—70年代初的经济高速发展，当经济进入成熟期后，原来的金融制度赖以发挥效率的经济环境已不复存在，这样的金融制度的继续存在就开始扭曲银行激励结构，损害国民经济的健康成长，而金融制度自身也一步步地走向危机。
2．390年代的金融制度危机
进入90年代后，随着泡沫经济的破灭和股票房地产价格的下跌，中小银行和住宅金融专门公司的经营困境和破产问题就开始出现，但是当时的日本政府和银行都没有意识到这是金融制度危机的开始。银行一方面通过持有公司股票的资本利得的会计处理来掩盖经营上的亏损，一方面强烈抵制对外公开不良债权信息。
1995年大和银行纽约分行在美国国债投资中心的巨额损失事件动摇了国际社会对日本银行业的健全性和政府金融监管能力的信心，其重要的标志是日本溢价(JapanPremium)的出现。
到1997年金融危机从周边地带发展到了中心地区，三洋证券、北海道拓殖银行和三一证券等大型金融机构相继破产，虽然在1998年3月日本政府向21银行(以大银行为主)注入了1兆84日元资本金，日本溢价还是大幅上升。到1998年秋，作为日本长期信用机构核心的日本长期信用银行和日本债券信用银行已濒临破产。
面对严重的金融危机，日本政府制定了包括60兆日元的政府资金援助在内的金融制度安定化计划。该计划以“金融再生法”和“早期健全化法”为核心，根据“金融再生法”，设立了特别政府管理制度(一时国有化)和金融管财人制度。根据“早期健全化法”，政府通过购买银行的优先股和次级债券增加银行的自有资本。政府暂时接管了日本信用银行和日本债券银行，并对18家大银行注入了7兆4592亿日元的资本金。同时，根据“金融再生法”成立了金融再生委员会，设立了债权整理回收机构(日本版RTC)。
这些紧急对应措施避免了更严重的金融危机，国际社会对日本金融制度安定性的信心也开始恢复，日本溢价开始消失。但是，金融危机的最大隐患——银行的不良债权问题并没有由于政府资金的投入而改善，不良债权不断增加。
到了今年3月，受美国经济减速和股市下跌的影响，日本的股价指数也急剧下跌，日经平均指数曾跌破12000点。日本金融制度的安定性再次引起国际社会的担忧。由于日本的银行持有大量的公司股票，股市的持续下跌将使银行无力处理不良债权，使银行达不到巴塞尔协议的资本充足率要求甚至破产，而日本大银行的破产不仅会严重损害日本金融制度的安定性，对国际金融制度都将是严重的打击。
在这样的背景下，日本政府在今年4月提出了紧急经济对策，通过成立专门的“股票购买机构”缓解因银行减持公司股票给股票市场造成的压力，同时要求大银行对实质上已破产或濒临破产企业的不良债权，在两年之内从银行的资产负债表中剥离，以恢复国际社会对日本银行业的信心。
3市场竞争与制度变迁的适应效率
日本金融制度危机的一个这样教训是，进入经济成熟期后，金融当局并没有改变对银行的严格保护政策，从而扭曲了银行的行为。实际上，低利率政策到1994年才完全废除，而且是迫于美国的压力，即为了减少日美经常收支不平衡和贸易摩擦，日本才同意开放境外日元交易并分阶段取消利率管制。而银行业与证券业的“放火墙”到现在也还没有完全推倒，银行和证券公司只能通过子公司的形式实现业务渗透。
如何解释日本金融制度和金融管制政策对经济环境变化的适应非效率性呢?CoastandMorris(1995)从更一般意义上分析了制度惯性(政策惯性)问题，认为抵制制度变革的主要力量来自三个方面，一是既得利益主体不愿失去旧制度带给他们的制度租金；二是制度变革需要不同利益主体之间的协调，而制度变革的交涉成本(bargainingcost)往往高于维持旧制度的交涉成本；三是在旧制度形成之初，各利益主体的适应性投资具有沉淀成本的性质，当制度变革后，当初的投资就可能变得没有价值，对当初适应性投资的保护也就成了抵制制度变革的力量之一。
具体到战后初期形成的日本金融制度，由于担心失去垄断利润，银行业自然会抵制金融制度的变革，垄断利润越大，制度变革的交涉成本也就越高。为了适应战后初期形成的金融制度，日本银行业在组织体系和人力资本方面进行了大量的投资，比如负责与政府部门打交道的计划部门在银行内部组织结构中最为重要，因而在计划部门配置了最优秀的人才。而当金融制度变革后，这方面的投资就很可能失去其价值，对这部分投资价值的保护也成为制度变革的抵制力量之一。
在日本的一个惯例是，金融当局(大藏省和日本银行)的官员退休后往往到民间银行部门担任重要职务，银行保护政策下的一部分垄断利润就以“京官”再就职的形式转移到了金融当局，其结果是金融当局也有积极性维持原来的金融制度。
给定一个健全的金融制度对经济增长的重要作用和金融制度危机对经济增长的严重损害，金融制度的适应效率的重要性不言自明，那么，决定一国金融制度适应效率的主要因素是什么?要从理论上对这一问题做出完美的答复恐怕不是一件容易的事情。尽管如此，对半个世纪以来日本金融制度的形成、发展和最后走向危机的历史考察，我们的一个强烈直觉是，竞争程度是决定金融制度的适应效率的重要因素。新的竞争者的进入可以减少既得利益阶层的制度租金，可以打破既得利益阶层的均衡，从而使金融制度保持一定的灵活性，更好地适应经济环境的变化。因此，市场竞争的意义，不仅在于提高经济资源的配置效率，还在于提高制度资源的适应效率。
4结语
篇8
关键词：泡沫；房地产泡沫；房地产价格收入比；商品房空置率
一、引言
何为泡沫？最为经典的关于”泡沫”的定义要数《新帕尔格雷夫经济学大词典》：“泡沫状态”就是一种或一系列资产在一个连续过程中徒然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力不敢兴趣。随着涨价而来的常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。因此，引申到房地产领域：房地产泡沫就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸引了新的买主或投资者，而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。因此，随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
二、当前中国房地产业的现状分析
（一）房价持续上涨
根据国家统计局数据显示，1999年至2003年4年间，中国商品房平均价格从1857元/平方米上涨到2197元，年平均复合增长率仅为4.29%。但从2004年开始，商品房价格进入快速上涨阶段，到2009年商品房平均价格已经达到了4459元/ 平方米，年平均复合增长率高达15.21%。专家学者们发现：“我国城市住房市场总体存在泡沫，部分城市泡沫较大，部分一线城市泡沫惊人”，并且相比于中西部地区，东部地区存在更为严重的住房泡沫。在此背景下，中央从2005年开始不断出台各种旨在抑制房地产价格过快上涨的宏观调控政策，比如2005年“国八条”、2006年“国六条”，2009年“国四条”、2010年“国十一条”、2011年“新国八条” 以及2013年“新国五条”，这些政策措施涉及货币信贷政策、财政政策，甚至包括非市场化的限购政策。但是以房地产价格并没有随着政策的出台而下降，部分城市的房价增速甚至越来越快。这意味着目前中国房地产市场存在严重的泡沫。
（二）空置率居高不下
商品房空置率指标可以在一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，它是衡量房地产泡沫的滞后指标。该指标越大，房地产泡沫形成的可能性就越大。根据《中国统计年鉴》数据显示，1995年-2007年期间，我国商品房空置率指标的均值为13.9%，这意味着我国房地产业存在一定程度的泡沫。
（三）房地产价格收入比过高
房地产价格收入比是指一套居民住房的平均价格与居民平均年收入的比值，它可以衡量居民对住房的支付能力，比值越高，支付能力越弱。它是国际通用的衡量房价是否合理的重要指标.世界银行认为，房价收入比在3至6倍为合理区间。根据联合国1998年对世界96个国家的统计，房价收入比在0.8—30之间，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。发达国家普遍在3—6倍区间，发展中国家普遍在5—8倍区间，如果超过8倍，则被视为收入分配严重不合理的国家。数据显示， 2011年我国城镇人均商品住宅 “房价收入比”为11倍。其中，北京房价收入比为21.7倍，而上海、广州、深圳等一线城市与北京类似。这说明我国商品房价与当地普通居民实际收入水平已经严重地脱离，而北京等一线城市更为严重。
（四）房地产投资占固定资产投的比例偏高
数据显示，自从1998年住房市场化改革以来，房地产投资占整个固定资产投资的比重绝大部分时间在20%以上，2012年2月份房地产投资增速仍然保持在27.8%的高位，房地产投资额占整个固定资产投资总额也达到25.63%的水平。但是，2013年上半年，北上广房地产开发投资占固定资产投资的比例分别是49.3%、10.9%和39.5%。一般来讲，房地产开发投资占固定资产投资的比例超过30%就说明市场过热的嫌疑，很明显北京、广州的比重明显偏高。
（五）房地产企业银行贷款比例偏高
目前，中国房地产开发企业的资金来源于主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）三个方面。根据央行和银监会对全国除以外的30个省（市）的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，而其大部分来自购房者的银行按揭贷款。按照购房者首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金是来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通用标准，我国房地产企业对银行贷款的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生了波动，房地产企业的经营风险就将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。
三、中国房地产泡沫形成的原因分析
（一）地方政府利益机制的驱动
我国地方政府有着对GDP的崇拜，地方经济的发展是地方政府官员的绩效考核指标。房地产价格上涨导致房地产投资和消费的上涨，这些拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收收入。最重要的是，房价的上涨导致了土地价格的上涨，而对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府都不是持强烈的反对态度。土地转让收入目前已经成为地方财政的主要来源。地方政府希望能将土地卖出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行，在一定程度上促成了泡沫的形成。
（二）信息不对称
信息不对称，使信息劣势在交易中处于劣势地位。开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。从市场交易各方掌握的信息看，房地产市场存在明显的信息不对称问题，房地产泡沫与信息不对称问题有直接关系。
（三）过度投机
目前，地区投机炒作现象严重，一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资，或者担心房价继续上涨而提前入市。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性的泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格就会急剧上涨，而由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，土地价格的飞涨严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。
（四）宽松的货币政策和银行信贷非理性扩张
由于房地产良好的可抵押性和高回报率，使其信贷风险较小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者贷款，由于宽松的货币政策和低利率，导致购房者可需投入少量的资金就可以融通大量资金购买多处房产，使住房需求膨胀。同时，而由于房地产的高回报，使得许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使房地产行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性大大增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是个例子。
四、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响
（一）导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是因为房地产业具有投入大、价值高的特点。据统计，房地产项目中来自银行的资金比例高达70%。因此一旦房地产行业泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说十分重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，而对其他主体的影响较小。而银行的倒闭则不仅仅是银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也会面临挤兑风险。因此， 房地产泡沫破灭的直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账，甚至会诱发金融危机。
（二）导致经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫一方面会导致投资预算增加，投资者在高地价市区进行的投资无利可图，势必造成了公共投入的相对缩减，从而形成经济发展的瓶颈，造成经济结构的失衡。而，另一方面城市地价持续高涨，使得本来就稀缺的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向就会日益凸现。同时，由于房价的上涨，房产持有者与非持有者之间的资产差距会越来越大，招致社会分配新的不公，从而带来深刻的社会问题，同时也会造成了社会结构的严重失衡。
（三）引发社会危机
随着房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增，在这种情况下，犯罪案件也可能相应的激增。而由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机则会逐渐加剧。因此，可以说地方泡沫的破裂，有引发社会危机的风险。
（四）影响国民经济平衡运行以及国民经济结构和比例
房地产泡沫经济会影响国民经济的平衡运行，以及破坏国民经济的结构和比例。房地产泡沫的存在意味着投资房地产会有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金涌向房地产行业，投机活动猖撅。大量的资金向房地产行业流动，就意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。因此，房地产泡沫经济影响了国名经济的正常运行和结构比列。
（五）造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往造成着经济萧条、地价下跌、股价下跌，使企业承受巨大投资、资产及相关销售的损失。企业收益的减少，降低了研究开发投资水平，又减少了在设备上的投资。生产的不景气会导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降以及失业人员增加。此外，地价的下跌还使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的担心，因此会减少当期消费，而扩大收入中的储蓄部分。而个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。 这一系列连锁反映，说明房地产泡沫经济破灭会造成一系列的生产和消费危机。
五、中国房地产泡沫的对策及建议
（一）改变地方考核维GDP为主的局面
改变以往以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，强调以科学发展观落实的成效来考核地方政府。党的十七大报告中就将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来中国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面的协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性的发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，保障社会公平正义、不断促进社会和谐，加快转变政府职能，削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系，尽快实现地方政府从房地产市场经营者到监管者的转变。
（二）对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的变动，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等方面。政府为防止房地产泡沫形成，应对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策。房地产兼有资产和消费品双重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫。因此，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模大小，使房地产的生产与销售基本适应，不至于过多积压；其次，要加强对房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼价，使房地产泡沫剧增；最后，应调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（三）金融监管合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，从增加监管手段，增强监管能力入手，从而提高监管水平；其次，要加强对信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的需求而恶性膨胀，从根源上防止现代房地产泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质性经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资直接投资和借长期外债。由于推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是来自于银行。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（四）调整土地资源供应
强化土地资源管理，通过调整土地资源供应量，控制商品房价格的非理性上涨。应根据住房市场的真实需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实施土地出让公开招投标制度，控制一些城市出现过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，目的是防止出现新的积压。对于发生在房地产领域的违法违纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”，以及房地产领域的其他违法活动。
总之，房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。
参考文献
篇9
2001年中国投资与消费增长率都有提高，但经济增长率却随出口曲线下降，说明外部需求在主导中国经济增长，这种情况在短期内不会变化，所以，要看清未来中国的经济走势，就必须先看清世界经济走势，特别是美国经济走势。
美国经济存在巨大的资产泡沫，世人对此已有共识。去年美国经济陷入衰退，未来前景如何，目前大体是三种看法，即“V”型曲线、“U”型曲线和“L”型曲线。我的看法是美国很可能走出“L”型曲线，而结论不是出自美国，而是出自日本。
日本经济在90年代初泡沫经济破灭后陷入长期萧条，而且越陷越深，究其原因，并不是由于资本主义经济典型的生产过剩危机，而是泡沫经济破灭后导致银行体系瘫痪。首先，在过去10年中世界经济并未发生大的萎缩，在美国经济带动下，反而是最好的10年；其次，从产业面看，日本始终保持了出口优势，去年外汇储备已突破4000亿美元，所以，日本的危机显然不是来自供给过剩；第三，在传统的资本主义危机中，经济萧条也会导致银行系统紊乱，但经济萧条是因，银行危机是果，而在90年代的日本却出现了因果倒置的情况，是由于银行系统紊乱导致经济萧条，这些都说明资本主义经济危机出现了新特点。
认识这个特点需要展开更大的视角。从上世纪50年代中期，美国完成了工业化，进入到“后工业化”时代，到70年代，英、法、德、意、日等主要资本主义国家也相继完成工业化，进入到这一时代，产业资本开始具有从物质生产领域向外游离的趋势。70年代初，“布雷顿森林”体系宣告瓦解，世界货币体系进入到不受物质生产增长约束的时代，加上各种金融衍生工具的发展，虚拟经济急剧膨胀，并成为世界资本主义经济的主体。例如，1997年国际货币交易额高达600万亿美元，而其中与生产流通有关的货币交易只占1％。这说明，世界资本主义在上世纪70年代后，已经进入了一个新的历史阶段，这个阶段或许可以叫做“虚拟资本主义，因为它既不同于马克思所分析的自由资本主义，也不同于列宁分析的帝国主义，资本主义世界的主要矛盾、基本运行规律以及爆发危机的形式都已经发生了深刻变化，如果不从这个新视角看问题，许多事情就看不清，也看不远。
例如汇率的决定问题。在传统经济中，本币是否坚挺，取决于产业增长好坏、是否有贸易顺差及储备是否充足，但在日本经济和亚洲金融风暴中人们却看到这些东西统统不起作用，相反，美国经济在过去10年中制造业处在长期萧条状态，国民消费40％依赖进口，经常项下的逆差超过印度一年的GDP，美元却不断走强，所以在当代世界经济中，是资本项下的国际资本流入流出决定汇率水平和一国的繁荣与衰退，这说明资本主义经济的基本运行规律已经发生了变化。
在虚拟经济为主体的时代，帝国主义战争也有了新内容，即不再是为了争夺物质财富，而是为了争夺金融与货币霸权。欧元统一就有这个意味，而美国发动科索沃战争也是意在打压欧元的势头，维护美元的霸权。并且可以看出，世界主要资本主义国家围绕争夺国际资本的冲突正在升级。
日本经济危机的新特点正是在这样的背景下出现的。1985年，美国压迫日元升值，日本产业资本由此从物质生产领域流向资本市场，导致泡沫经济泛滥。在泡沫经济膨胀时代，企业以证券和地产作抵押从银行获得现金，再到资本市场上炒作，这使企业资产价格的上升速度，高于企业负债的速度，因此不论从企业还是银行看，资产负债状况都很健康，但当泡沫经济膨胀到顶开始破灭，一切就都反转过来。由于资产价格的下降速度，大大高于企业债务的清偿速度，就在银行内部形成巨大坏账，但是企业破产后银行却不能破产，否则就是全体居民和国家的破产，经济由此长期萧条，走出“L”型曲线。
美国目前的资产泡沫比日本要大得多，以股市市值衡量是日本峰值时的四倍。2000年4月，美国新经济的泡沫开始破掉，9月以后，以道指、纳指双双下跌为标志，美国资本市场也膨胀到顶峰，随时有可能崩溃，美国目前防止崩盘的主要作法是，在外资和个人离场后拼命向股市注入资金，支持上市公司回购股票以维持股市点位，但这是“饮鸩止渴”，会使今后危机的爆发更严重，而不会改变这个结果。可以猜测，美国泡沫经济的破灭会有三根导火索：一是“安然”风潮继续扩大，使投资人丧失信心而大规模离场；二是由于欧洲经济更加健康，国际资本向欧洲转移；三是日本经济危机深化，迫使日本抛售海外资产，而日本最主要的海外资产是在美国。
因此，70年代以来形成的全球资产泡沫先破于日本，后破于亚洲金融风暴，今天轮到了美国，美国金融风暴则会引发全球金融风暴，并使全球资产泡沫彻底破灭。如果是这样，不论美国经济还是世界经济，都会走出“L”型曲线。
没有不合理的货币制度，哪来如此庞大的全球资产泡沫？所以追根溯源，全球金融风暴也是货币制度危机的产物，但用什么来代替现存的货币制度，不仅探讨的文章极少，许多人还根本没有从这个角度考虑过问题。
外需形势不好，中国经济增长也会受到损害，但不会出现负增长。在若干年后，情况会发生有利于中国的变化，因为可能会出现世界金融中心向中国转移的趋势。90年代以来，已经出现了世界制造业中心向中国转移的趋势，在发生全球金融风暴的背景下，世界经济只剩下中国一个亮点，因此中国迟早会成为国际资本的避风港。但是为了避开全球金融风暴，中国又不应开放资本市场和使人民币国际化，所以，要把引资大门开在香港，把中国的企业更多的推到香港上市。香港将会因此成为世界第一大的资本市场，港币也会成为最坚挺的货币，这对繁荣香港经济，夯实“一国两制”政策基础的意义是不言而喻的。
美国已经没有了产业霸权，但是还有货币霸权和军事霸权，货币霸权实际是产业霸权的替代品，因为只要有了货币霸权，美国人就可以依靠别国的生产锦衣玉食。所以，美国人决不会轻易让出美元的霸权地位，而是要用军事霸权来改变国际资本流向，以保卫美元的霸权。小布什之所以提出所谓“邪恶轴心”论，就是在欧洲和中国人的家门口事先布下两个点，打的是国际资本的可能流向，一旦美国资本市场不稳就有可能动武，因此世界并不太平，我们必须洞察先机，作好必要的准备。
一、看清世界才能看清自己
自1994年以来，中国经济连续7年走低，2000年终于出现了转折，增长率开始上扬，许多人因此松了一口气，更有乐观者认为，走出增长低谷和通缩阴影的中国经济，会进入一个新的高速增长期。但是，先是从去年3月到9月，工业品出厂价格指数、生产资料价格指数和居民消费价格指数陆续转入负增长，然后是从7月份开始，广义货币M2的增速反超出M1的增速，显示出货币大规模退出交易过程和通货紧缩回归的趋势。从工业生产看，去年一季度的增长率还高居11?2％，进入二季度降到10％上下，进入三季度降到9％上下，进入四季度已降到8％上下，其中11月份的增长率只有7?9％，创1998年以来月增长率最低水平。根据最新公布的统计公报，2001年的GDP增长率只有7?3％，不仅低于2000年的8％，也低于1998年的7?8％。
令人不解的是，从1998年国家开始实施启动内需的一系列政策以来，2001年可以说是内需增长最强劲的一年，尤其是固定资产投资，增长率全年高达12?1％，比2000年整高出近2个百分点，是1999年投资增长率的2?4倍！从消费看，社会商品零售额的增长率全年为10?1％，也比2000年高出0?4个百分点。两条国内需求曲线，一条显著上扬，一条平缓上扬，当年只有出口增长率从上年的27?8％猛跌到6?8％，是一条陡直下跌的曲线，但是目前出口只占到GDP的22～23％，净出口更是只占到不足2％，那么为什么经济增长曲线不跟随占主导地位的国内需求曲线上升，而是跟随出口曲线下降呢？
篇10
关键词房地产经济泡沫危害防范措施
1引言
房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
2房地产泡沫的实质
经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。"
根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
3房地产泡沫的危害
3．1造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
3．2导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
3．3造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
3．4引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
4房地产泡沫的成因
4．1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
4．2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
4．3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
5防止房地产泡沫产生的措施
5．1加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
5．2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
5．3强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
5．4加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
参考文献
1包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：中国财政经济出版社，1994
